Modernisering woningwaarderingsstelsel. Een verkennende studie

Modernisering woningwaarderingsstelsel Een verkennende studie

Modernisering woningwaarderingsstelsel Een verkennende studie

Johan Conijn Arnie van de Veerdonk

Nr. 76920 December 2000

RIGO Research en Advies BV De Ruijterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020-5221111 telefax 020-6276840 http://www.rigo.nl

Inhoudsopgave 1

Inleiding en probleemstelling..............................................................................1

2

Literatuurstudie...................................................................................................3 2.1 Inleiding en achtergrond .............................................................................3 2.2 Het woningwaarderingsstelsel ....................................................................3 2.3 De WOZ-waarde .........................................................................................7 2.4 De hedonische prijsanalyse ........................................................................9 2.5 De meting van consumentenvoorkeuren ..................................................11 2.6 Conclusies.................................................................................................12

3

Visie van de deskundigen ................................................................................15 3.1 Inleiding.....................................................................................................15 3.2 Functies van het woningwaarderingsstelsel .............................................15 3.3 Modernisering van het woningwaarderingsstelsel ....................................17 3.4 WOZ-waarde als kwaliteitsmaatstaf..........................................................18 3.5 Voor- en nadelen van een stelsel van referentieprijzen............................20 3.6 Overige punten..........................................................................................21 3.7 Conclusies.................................................................................................21

4

Het perspectief van de sociale verhuurders.....................................................23 4.1 Inleiding.....................................................................................................23 4.2 Gebruik en functie van het woningwaarderingsstelsel..............................23 4.3 Het woningswaarderingsstelsel als maatstaf voor kwaliteit ......................24 4.4 Gebruik van WOZ-waarde ........................................................................25 4.5 Invloed van woonconsumenten ................................................................26 4.6 Overige punten..........................................................................................27 4.7 Modernisering ...........................................................................................27 4.8 Conclusies perspectief sociale verhuurders .............................................29

5

De opvattingen van de institutionele beleggers ...............................................33 5.1 Gebruik en functie van het woningwaarderingsstelsel..............................33 5.2 De WOZ-waarde .......................................................................................34 5.3 Referentieprijzen .......................................................................................34 5.4 Modernisering van het woningwaarderingsstelsel ....................................34 5.5 Conclusies.................................................................................................34

6

Buitenlandse inspiratie .....................................................................................37 6.1 Inleiding.....................................................................................................37 6.2 Duitsland ...................................................................................................37 6.3 Zweden .....................................................................................................38 6.4 Verenigd Koninkrijk ...................................................................................39 6.5 Conclusies.................................................................................................40

7

Samenhangende analyse en conclusies .........................................................41 7.1 Inleiding.....................................................................................................41 7.2 De functies van het woningwaarderingsstelsel.........................................41 7.3 De modernisering van het stelsel..............................................................43 7.4 Aanbevelingen ..........................................................................................46

Bijlage 1 De geraadpleegde deskundigen .............................................................................49 Bijlage 2 De geïnterviewde corporaties..................................................................................51 Bijlage 3 De geïnterviewde institutionele beleggers...............................................................53 Bijlage 4 De geraadpleegde literatuur ....................................................................................55

1 Inleiding en probleemstelling

De woningmarkt verruimt naar verwachting steeds verder. In veel regio's is de huurwoningmarkt al omgeslagen van een aanbieders- naar een vragersmarkt. In andere regio's wordt deze omslag de komende jaren verwacht. Deze ontwikkeling heeft consequenties voor het door het rijk te voeren huurbeleid. Een gedetailleerde centrale sturing van het huurbeleid past niet bij een verruimende woningmarkt. Lokale factoren en marktinvloeden dienen een groter gewicht te krijgen. In het afgelopen decennium is de strakke huurprijsregulering al steeds meer losgelaten. Voor de komende jaren is behoefte aan een verdere vermindering van de centrale sturing. Deze ontwikkeling naar grotere vrijheid en differentiatie voor huurder en verhuurder bij het vaststellen van de huurprijs laat onverlet dat de bescherming van de huurder een centrale hoeksteen zal blijven van het overheidsbeleid. Een zekere mate van centrale huurprijsregulering blijft nodig (VROM-raad, 1999). Ook in het kader e van de nota ‘Wonen in de 21 eeuw’ is aan de orde welke vorm van huurbescherming goed aansluit bij ‘e ontwikkelingen op de woningmarkt. Een van de vragen is of een gemoderniseerd woningwaarderingsstelsel, al dan niet in combinatie met een stelsel van referentieprijzen, daarin een rol kan vervullen. Dat is de vraag die centraal staat in deze studie naar de mogelijkheden van een modernisering van het woningwaarderingsstelsel. Het gaat hierbij om een eerste verkenning. Een concrete, cijfermatige uitwerking van een dergelijk stelsel maakt geen onderdeel uit van deze studie. Het voorafgaande leidt tot de volgende meervoudige probleemstelling: •

Hoe wordt door deskundigen en verhuurders het huidige woningwaarderingsstelsel beoordeeld? Welke functie heeft het woningwaarderingsstelsel volgens hen? Welke voordelen en welke nadelen heeft het stelsel in hun ogen? Welke verbeteringsmogelijkheden en alternatieven zien zij?

•

Hoe beoordelen deskundigen en verhuurders mogelijke alternatieven voor het woningwaarderingsstelsel, zoals de waardebepaling volgens de wet WOZ, de introductie van een stelsel van referentieprijzen of de directe meting van consumentenvoorkeuren?

•

Is modernisering van het woningwaarderingsstelsel gewenst en wat zou een eventuele modernisering kunnen inhouden ?

De vraag naar de modernisering van het woningwaarderingsstelsel wordt daarbij breed opgevat als een zoektocht naar de maatstaf voor de kwaliteit van woondiensten in de huursector die voor het huurbeleid van zowel de overheid als de verhuurders bruikbaar is.

Tegen de achtergrond van het rijksbeleid op het terrein van het wonen moet de kwaliteitsmaatstaf functioneren in het spanningsveld tussen enerzijds het toelaten 1

van markteffecten in de huursector en anderzijds de bescherming van de huurders tegen de excessen van de markt die kunnen leiden tot onacceptabele prijskwaliteitsverhoudingen. Het huidige woningwaarderingsstelsel is via de Huurprijzenwet nauw verbonden met een bepaalde systematiek van huurprijsregulering en huuraanpassing. Deze nauwe samenhang beïnvloedt de beoordeling van de bruikbaarheid van het woningwaarderingsstelsel en van de mogelijkheden voor modernisering. De consequenties die een modernisering van het woningwaarderingsstelsel heeft voor het huurprijsniveau en de jaarlijkse huuraanpassing, zijn dan ook een belangrijk aandachtspunt. Dit aspect valt echter buiten het bestek van deze verkennende studie die vooral betrekking heeft op een mogelijke modernisering van het woningwaarderingsstelsel. Voor deze studie is binnenlandse en buitenlandse literatuur geraadpleegd, waarvan in de hoofdstukken 2 en 6 verslag wordt gedaan. Er is gesproken met deskundigen, vertegenwoordigers van corporaties en van institutionele beleggers. Hun opvattingen en het perspectief dat zij zien, zijn beschreven in de hoofdstukken 3, 4 en 5. In hoofdstuk 7 worden samenvattende conclusies getrokken.

2

2 Literatuurstudie 2.1

Inleiding en achtergrond

Voor de bepaling van de kwaliteit van de woning zijn verschillende invalshoeken beschikbaar. Enkele invalshoeken zijn: -

De waardering van de fysieke woningkenmerken. Het woningwaarderingsstelsel is hiervan een uitgesproken voorbeeld.

-

De waarde in het vrije economische verkeer. De taxatie op grond van de Wet Waardering Onroerende Zaken is een voorbeeld van een dergelijke benadering. Daarnaast zou ook de hedonische analyse van huurprijzen een mogelijkheid kunnen zijn.

-

Directe meting van de consumentenvoorkeuren. Dit zou kunnen via woonwensenonderzoek of consumentenpanels.

Het debat over de herijking van de woningwaardering concentreert zich op de vooren nadelen van deze benaderingen afzonderlijk en het mogelijke aanvullende karakter en hun bruikbaarheid ter verbetering van het bestaande woningwaarderingsstelsel. In dit hoofdstuk worden ze aan de hand van de literatuur afzonderlijk besproken.

2.2

Het woningwaarderingsstelsel

Achtergrond Het woningwaarderingsstelsel is in 1979 geïntroduceerd als onderdeel van een stelsel van huurprijsregulering door de rijksoverheid, waarbij het voornaamste doel was om de kloof tussen de huurprijzen van bestaande woningen, die jarenlang kunstmatig laag waren gehouden, en die van nieuwe woningen te dichten en de objectsubsidies te verminderen. Met het bijbehorende huuraanpassingsstelsel werd jaarlijks het harmonisatiepeil vastgelegd: de puntprijs waarmee de minimaal redelijke respectievelijk de maximaal redelijke huur moest worden bepaald. De jaarlijkse huuraanpassing hing af van het verschil tussen de actuele huur en de minimaal redelijke huur en voorzag in een (verplichte) harmonisatie van de lagere huren naar minimaal redelijk en een verlaging van de hogere huren naar maximaal redelijk. Omdat het accent lag op de jaarlijkse huurverhoging werd voor het woningwaarderingsstelsel met een globale kwaliteitsmeting volstaan. De staat van onderhoud die van belang is voor de kwaliteit, werd niet meegenomen omdat men het niet acceptabel vond dat het niet nakomen van onderhoudsverplichtingen kon worden gecompenseerd door huurverlaging of een geringere huurverhoging. Voor de waardering van de woonomgeving werden door de huurcommissies puntenboeken vervaardigd. Voor onderhoudsgebreken kon door tussenkomst van de huurcommissie de huurverhoging als ‘onredelijk’ worden gekwalificeerd en worden

3

uitgesteld tot de onderhoudsverplichtingen waren nagekomen. Voor ernstige gebreken (de nulpunten) kon de huur door de huurcommissie zelfs verlaagd worden. Hoewel het stelsel in hoofdlijnen hetzelfde is gebleven, is de context met name in de jaren negentig ingrijpend veranderd. Niet alleen is de beleidscontext door de introductie van de huursombenadering en de liberalisatie, zoals die in de jaren negentig is vormgegeven, gewijzigd, ook de omstandigheden op de woningmarkt hebben veranderingen ondergaan. Er is meer ruimte gekomen op de woningmarkt, hoewel in bepaalde regio’s en op bepaalde deelmarkten zeker nog schaarste heerst. De vraag naar koopwoningen is toegenomen. Daardoor en door de liberalisering van de woonruimteverdeling is de marktwerking ook in de huursector toegenomen.

Opvattingen over het woningwaarderingsstelsel Uit de literatuurstudie blijkt dat er een breed draagvlak is voor het huidige stelsel van huurprijsregulering. De RAVO benadrukt in zijn advies over de integrale herziening van de huurprijsregelgeving (1995) dat huurprijsbescherming nodig blijft, gegeven de marktimperfecties die inherent zijn aan de markt van huurwoningen. Deze imperfecties worden veroorzaakt door het plaatsgebonden karakter van het onroerend goed, het inelastische aanbod, de hoge mutatiekosten en de afhankelijkheid van het aanbod van de verhuisgeneigdheid. De raad acht de kern van de regelgeving bruikbaar voor de toekomst en pleit voor vergroting van de invloed van de werking van de markt en een zodanige uitwerking van de regelgeving dat binnen de regelgeving onderscheid wordt gemaakt tussen geliberaliseerde en niet geliberaliseerde woningen. De raad wijst erop dat het feit dat woningen in geval van liberalisatie buiten het stelsel vallen, het stelsel marginaliseert. Ook de VROMraad (1999) acht het wenselijk dat de overheid redelijkheidsnormen formuleert voor de huuraanpassingen, de huurprijsstelling, en de positie van de huurder versterkt door sanctionering van de onderhoudsverplichting. Het vertrekpunt van de VROMraad is dat er per woning onderhandelingsruimte voor partijen moet zijn. Hij vraagt in dit verband aandacht voor het feit dat eenderde van de huurwoningen waarvan de huur thans onder de liberalisatiegrens ligt, een maximaal redelijke huur boven de liberalisatiegrens heeft en bij mutatie gemakkelijk buiten de beschermende werking van een systeem van huurprijsregulering gebracht kan worden. De raad pleit voor verhoging van de liberalisatiegrens in combinatie met meer marktvolgende elementen in de grondslagen van het stelsel van huurprijsregulering. Ten aanzien van het woningwaarderingsstelsel valt een zekere ambivalentie waar te nemen. Degenen die zich erover uitlaten, zijn over het algemeen kritisch tot zeer kritisch over het stelsel. Tegelijkertijd valt een grote terughoudendheid ten aanzien van radicale veranderingen te constateren: het kind moet niet met het badwater worden weggegooid. Thomsen onderscheidt 6 criteria waaraan een kwaliteitsmaatstaf voor woningen moet voldoen: •

Eis van acceptatie. Er moet draagvlak zijn bij alle betrokkenen. Bij de keuze en vormgeving van de maatstaf moet met de verschillende hiervoor genoemde benaderingen rekening gehouden worden.

4

•

Eis van transparantie. De maatstaf moet voor alle betrokkenen makkelijk toepasbaar en inzichtelijk zijn.

•

Eis van betrouwbaarheid. De maatstaf moet objectiveerbaar zijn en voor vergelijkbare woningen een vergelijkbare kwaliteit geven.

•

Eis van volledigheid. De maatstaf moet voor alle woningen toepasbaar zijn.

•

Eis van efficiency. De invoering dient met zo laag mogelijke kosten gepaard te gaan.

•

Eis van flexibiliteit. De maatstaf moet toepasbaar zijn voor nieuwe producten en woondiensten, maar ook bruikbaar zijn bij wijzigingen in het huurbeleid.

Thomsen concludeert vervolgens dat vanuit de eisen waaraan het stelsel moet voldoen en de daaronder liggende moeilijkheidsgraad het huidige woningwaarderingsstelsel een alleszins aanvaardbaar compromis tussen eenvoud en betrouwbaarheid is, ook al zijn vereenvoudigingen en verbeteringen wenselijk en mogelijk (Thomsen, 1996). Het stelsel biedt een redelijke vrijheid en een gemeenschappelijk kader voor onderhandelingen tussen contractpartijen, verlaagt als conflict-regulerend mechanisme de kosten van huuraanpassingen en biedt een verwachtingspatroon waarop verhuurders hun beleid voor de toekomst kunnen baseren. De stroomlijning van het proces in een markt met tegenstrijdige belangen is een belangrijke functie van het stelsel en past in de ordeningsgedachte, waarin de verantwoordelijkheid voor de uitvoering van het volkshuisvestelijk beleid is gedecentraliseerd (RAVO, 1995). Hoewel er kritiek is, overheerst de tevredenheid over de wijze waarop het stelsel thans functioneert. De kritiek spitst zich toe op de wijze waarop conform het woningwaarderingsstelsel kwaliteit gemeten wordt. In het algemeen worden de volgende kritische kanttekeningen bij het woningwaarderingsstelsel geplaatst (mede ontleend aan Herijking Woningwaarderingsstelsel, 1996): 1. Het puntenstelsel is moeilijk te volgen. De hoeveelheid en de samenstelling van de criteria maken het stelsel ingewikkeld. Te meer daar – en dat is de essentie van dit kritiekpunt - niet alle criteria evenveel zeggen over de kwaliteit van een woning. 2. Het instrument is te gedetailleerd ten opzichte van wat in 1996 “de globale doelstelling” wordt genoemd, te weten een plafond in de huurprijsvorming. Dit is relevant voor de kosten en de transparantie van het systeem. 3. Een aantal van de woninggebonden kenmerken heeft geen of nauwelijks invloed op de feitelijke huurprijs (bijvoorbeeld inpandige voorzieningen); aan de andere kant zijn er woningkenmerken die wel van invloed zijn op de huurprijs en die niet in de puntenwaardering tot uitdrukking komen. Dit speelt met name ten aanzien van nieuwe eisen op het gebied van duurzaam bouwen. 4. Verhouding tussen de objectieve en woninggebonden kenmerken (bijvoorbeeld oppervlakte) en subjectieve kenmerken (bijvoorbeeld woonomgeving) wordt door de VROM-raad (1999) als arbitrair gekenschetst. De RAVO (1995) en 5

Thomsen (1996) bestempelen deze verhouding niet zozeer als arbitrair als wel moeilijk vorm te geven en aan modernisering toe. “De invloed van de fysieke kwaliteit van het object, en dan met name de woninggrootte, is (te) dominant en meer subjectieve waarderingsfactoren die wel in marktprijzen tot uitdrukking komen, spelen een te geringe rol”, aldus de RAVO (1995). Dit spoort met de constatering in een onderzoek van RIGO (Buys, 1995) waaruit blijkt dat verhuurders ten behoeve van het huurprijsbeleid naast het woningwaarderingsstelsel aanvullende of alternatieve systemen hanteren waarin aansluiting wordt gezocht bij de waardering in de markt met behulp van mutatiegraad, beoordeling van verhuurmedewerkers en dergelijke. 5. Er bestaat geen duidelijke relatie met de bewonersvoorkeuren. Deze spelen in het woningwaarderingsstelsel geen directe rol. 6. Het stelsel houdt geen rekening met regionale marktverschillen en locatievoorkeuren. Dit punt valt voor een gedeelte samen met het voorgaande. Suggesties tot verbetering De suggesties tot verbetering lopen uiteen. Het gemeenschappelijk vertrekpunt is echter de handhaving van de huidige functies. De verbetersuggesties zijn vooral gericht op het verhogen van de gevoeligheid voor de lokale verschillen op de woningmarkt. Thomsen (1996) wijst erop dat er een verschuiving heeft plaatsgevonden in het denken over de marktwerking. Bij de introductie van het woningwaarderingsstelsel en de herziening in 1985 werd daarmee de aansluiting op de prijsvorming in de bouwmarkt bedoeld. Thans gaat het over de waardering van de woondiensten door de woonconsument in de markt. Thomsen stelt vast dat er verschillend wordt gedacht over de vraag of de transacties op de woningmarkt een goede weerspiegeling zijn van de consumentenvoorkeuren. Bovendien is er een essentieel verschil tussen de bedrijfswaarde en de transactiewaarde van een huurwoning en moet bij de prijsvorming rekening gehouden worden met de mogelijkheden voor een kostendekkende exploitatie, mede op basis van een redelijk rendement, voor de verhuurder. De VROM-raad (1999) pleit voor meer marktwerking in het woningwaarderingsstelsel en ziet daarvoor twee mogelijkheden. De eerste is de aanpassing van het subjectieve deel van het woningwaarderingsstelsel, waarbij geprobeerd wordt om recht te doen aan de marktpositie van de woning en de kwaliteit van de woonomgeving. De charme van deze optie is dat een integraal woningwaarderingssysteem overeind blijft. Het nadeel is dat het wellicht leidt tot nog dikkere puntenboeken. De tweede optie is om via differentiatie van puntprijzen uitdrukking te geven aan de regionale en binnenstedelijke verschillen in locatiekwaliteit. Deze optie leidt tot een systeem van vergelijkingshuren voor deelmarkten. In deze optie zijn de (objectieve) puntentelling en de gecompliceerdere waardering op de woningmarkt gescheiden . Thomsen (1996) pleit voor vereenvoudiging van het stelsel door voor de bepaling van de objectieve woningkenmerken (technische kwaliteit en uitrusting) aan te sluiten bij het Bouwbesluit. Hij stelt voor woonbelevingsonderzoek als grondslag te 6

nemen voor de waardering van de subjectieve kenmerken. Dit betekent dat voor de tot standkoming van het objectieve deel en het subjectieve deel een verschillende systematiek gehanteerd wordt. De resultante van het objectieve deel is een genormeerde basiswaardering. Daarboven is er een onderhandelbare marge voor de subjectieve kenmerken, die in het overleg tussen huurders en verhuurders nader wordt ingevuld, met een eventuele arbitrage door de huurcommissie. Conclusie Hoewel het woningwaarderingsstelsel niet transparant en flexibel is, is de teneur in de literatuur dat aanpassing daarvan de voorkeur verdient boven afschaffing. Het stelsel is weliswaar verouderd, maar nog steeds bruikbaar en blijkt tot nu toe in combinatie met de Huurprijzenwet Woonruimte flexibel genoeg om de veranderingen in het huurprijsbeleid te doorstaan.

2.3

De WOZ-waarde

Achtergrond In de Trendbrief van 1995 kondigt staatssecretaris Tommel aan dat de toepassing van de WOZ-waarde bij de woningwaardering onderzocht zal worden. Het doel is vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel en versterking van de marktwerking. Het toenmalig Landelijk Overleg Centrales Huurders-Verhuurders, dat pleitbezorger was van vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel, reageert zeer gereserveerd op deze initiatieven. De charme van het toepassen van de WOZ-waarde is dat deze waarde voor iedere woning wordt vastgesteld en dat op grond van de Wet Waardering Onroerende Zaken van 1 januari 1995 de waarderingsgrondslag voor de onroerende zaakbelasting, de waterschapsomslag, de waarde van de eigen woning in het kader van de vermogensbelasting en de vaststelling van het huurwaardeforfait in het kader van de inkomstenbelasting dezelfde is. De Waarderingskamer, een zelfstandig bestuursorgaan onder verantwoordelijkheid van het Ministerie van Financiën, ziet toe op de wijze waarop de taxaties tot stand komen en op de deugdelijke onderbouwing ervan. De woningen worden eenmaal in de vier jaar getaxeerd. Wijzigen de omstandigheden tussentijds ingrijpend dan kan er een nieuwe taxatie worden gevraagd; bij investeringen boven de 25.000 gulden moet een nieuwe taxatie worden gevraagd. De gebruiker en de eigenaar kunnen bezwaar maken tegen de taxatie van de woning. In opdracht van DGVH is door PRC Bouwcentrum (1996) en Companen (1998 en 1999) onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor woningwaardering op basis van de WOZ-waarde. In deze studies staan de technische uitvoerbaarheid en de effecten op de maximaal redelijke huur en de feitelijke huur centraal. Daarbij beschikte Companen over WOZ-waardes, het Bouwcentrum baseerde zich op simulaties vanuit WBO 1994.

7

De conclusie van het onderzoek door PRC Bouwcentrum was dat met een regionale sleutel, met als basis de indeling Randstad versus overig Nederland, in combinatie met een constante factor een systeem ontworpen kan worden dat eenvoudig, doorzichtig en beleidsneutraal is en dat zo min mogelijk negatieve effecten op het huurprijsniveau heeft. In het eerste onderzoek van Companen is nagegaan of (in het verlengde van de suggesties van Landelijk Overleg Centrales Huurders-Verhuurders) de punten voor woonvorm en woonomgeving in het waarderingsstelsel kunnen worden gebaseerd op de waardering op grond van de WOZ. Daarbij is de relatie tussen WOZ-waarde en de punten voor woonvorm en woonomgeving onderzocht en zijn op grond daarvan verschillende sleutels doorgerekend, waarbij de effecten op de maximaal redelijke huur zijn geanalyseerd. Daarbij bleken er vooral verschuivingen op te treden in de maximaal redelijke huur van meergezinswoningen; in het westen een opwaarts effect; in de rest van het land een neerwaarts effect. In de daaropvolgende tweede studie is het effect van een gehele vervanging van woningwaarderingsstelsel door WOZ-waardes geanalyseerd. De conclusie is dat er bij de introductie van de WOZ-waarde verschuivingen optreden in de hoogte van de maximaal redelijke huur (bij eengezins tussenwoningen naar beneden, bij recente meergezinswoningen zonder lift naar beneden en bij vooroorlogse en vroegnaoorlogse meergezinswoningen zonder lift in de vier grote steden naar boven), en in de huurverhogingsruimte (bij huurwoningen in het landsdeel noord afname, bij recente meergezinswoningen zonder lift afname en bij particuliere meergezinswoningen zonder lift nabij het centrum toename). De aard van de woningmarkt blijkt erg bepalend voor de effecten. In een krappe markt neemt voor veel woningen de huurverhogingsruimte toe. Bij de analyses blijkt dat twee voor het woningwaarderingsstelsel identieke woningen substantiëel verschillende WOZ-waardes kunnen hebben die dan onder andere verklaard kunnen worden door verschillen in ligging en uitstraling. De eenvoud van de verschillende onderzochte sleutels varieert. Companen wijst erop dat de introductie van de WOZ-waarde in plaats van of als onderdeel van de woningwaardering, afhankelijk van de gekozen variant, een overgangsproblematiek zal kennen die door een geleidelijke ingroei gedempt zou kunnen worden. Opvattingen over WOZ-waarde Zowel de VROM-raad (1999) als Thomsen (1996) komen na ampele overwegingen tot de conclusie dat de vervanging van het woningwaarderingsstelsel door de WOZ-waarde niet de voorkeur verdient boven aanpassing van het stelsel. De RAVO (1996) pleit voor aanpassing van het woningwaarderingsstelsel voordat de mogelijkheden van vervanging door de WOZ-waarde worden onderzocht. De VROM-raad (1999) heeft de volgende principiële bezwaren tegen het gebruik van de WOZ-waarde voor de woningwaardering. Het eerste is dat de grondslag voor de waardeberekening elementen bevat die niet relevant zijn voor de huursector, zoals de stand van de rente, de criteria die banken gebruiken bij kredietverlening en de fiscale faciliteiten van het eigen woningbezit. Het tweede bezwaar is dat 8

de WOZ-waarde beïnvloed wordt door de schaarste op de betreffende deelmarkt en dat die op andere deelmarkten niet hetzelfde hoeft te zijn of is. Fluctuaties in de prijsontwikkeling op de markt van eigen woningen zouden dan tot instabiliteit in de woningwaardering kunnen leiden. Om deze beide redenen acht de VROM-raad het onjuist om de woningwaardering bij huurwoningen uitsluitend op de WOZ-waarde te waarderen. Hij gaat er daarbij vanuit dat de tijd- en plaatsafhankelijke omrekening die deze effecten kan compenseren dermate ingewikkeld en ondoorzichtig zal zijn dat het doel van vereenvoudiging niet bereikt wordt. Thomsen (1996) noemt als derde principiële bezwaar dat de waardebepaling op basis van de WOZ allerminst eenvoudig en transparant is en doet de suggestie om te onderzoeken of het voordeel van de uniformiteit niet omgedraaid kan worden door de waarderingsgrondslag voor WOZ (mede) te baseren op een vereenvoudigd woningwaarderingsstelsel.

Conclusie De studies die in opdracht van DGVH zijn uitgevoerd illustreren de toepassingsmogelijkheden van de WOZ-waarde ter vervanging van of in aanvulling op het woningwaarderingsstelsel. Of daarmee een vereenvoudiging wordt bereikt, is op zijn minst twijfelachtig. Interessant is in dit verband het onderscheid dat de VROM-raad maakt tussen marktwerking binnen of buiten de kwaliteitsmaatstaf. Bij het onderzoeken van de mogelijkheden van WOZ voor de woningwaardering wordt uitgegaan van de introductie van marktwerking binnen de kwaliteitsmaatstaf.

2.4

De hedonische prijsanalyse

Een belangrijk bezwaar van het woningwaarderingsstelsel is dat de ‘markt’ geen directe invloed uitoefent op de waardering van de woondiensten van de huurwoning. De punten worden aan de kenmerken van de woning en de woonomgeving toegekend volgens een vaste systematiek. Hiermee wordt weinig tot geen rekening gehouden met consumentenvoorkeuren, met eventuele schaarsteverhoudingen op de huurwoningmarkt en met de prijsvorming op de markt in het algemeen. Met een hedonische prijsanalyse is het wel mogelijk om de waardering van de afzonderlijke kenmerken te ontlenen aan marktinformatie.

9

Achtergrond Via een hedonische prijsanalyse is het mogelijk om de huurprijs van de woning op te splitsen in (deel)prijzen voor de afzonderlijke kenmerken van de woning en van de woonomgeving. Alle kenmerken van de woning en de woonomgeving die van belang worden geacht, kunnen bij zo’n analyse worden betrokken. Zo kan worden bepaald welke bijdrage bijvoorbeeld de grootte van de woning, diverse voorzieningen in de woning en kenmerken van de woonomgeving hebben op de hoogte van de huurprijs. “The objective of the hedonic quality measurement technique is to establish a relationship between the observed market prices for goods and the implicit prices of the characteristics which the good embody” (Gillingham, 1975, p. 154). In het buitenland, en dan met name de Verenigde Staten, maar ook steeds meer in Nederland, wordt de hedonische prijsanalyse voor diverse goederen en diensten toegepast. Zo zijn er ook toepassingen voor de huurprijs van huurwoningen. Gillingham (1975), bijvoorbeeld, gebruikt de hedonische prijsanalyse om inzicht te krijgen in de regionale verschillen in de huurprijs, na correctie voor de verschillen in kwaliteit. In het onderzoek van Guntermann en Norrbin (1987) worden de verschillen in de huurprijs van appartementen in het stedelijke gebied van Phoenix verklaard. Voorts hebben Berger, Jonsson en Turner (1994) de hedonische prijsanalyse gebruikt om vast te stellen door welke factoren de huurverschillen van de sociale huurwoningen in Zweden worden verklaard. In Nederland is de hedonische prijsanalyse op de huursector toegepast door Conijn (1993). In dat laatste onderzoek is op basis van gegevens uit het Woningbehoeftenonderzoek het huurprijzenpatroon in Nederland verklaard. Uit deze analyse bleek onder meer dat allerlei kwalitatieve voorzieningen in de huurwoning, zoals centrale verwarming, bad en een grote keuken, in de particuliere huursector hoger geprijsd zijn dan in de sociale sector. Een hedonische prijsanalyse is in principe een goed middel om op basis van prijsinformatie de marktwaardering van allerlei kenmerken van de woning en de woonomgeving te bepalen. Cruciaal hierbij is uiteraard dat de markt goed functioneert, met andere woorden dat de huurprijs een goede afspiegeling vormt van de kwaliteit van de woning. Dit is in Nederland niet ten volle het geval, al is het redelijk om te veronderstellen dat het huurprijzenpatroon in de commerciële huursector meer marktconform zal zijn dan dat in de sociale huursector. Terzijde zij opgemerkt dat een structureel verschil in huurprijsniveau tussen beide sectoren geen beletsel is voor de toepassing van de hedonische analyse, omdat het huurprijspatroon centraal staat. Toepassingsmogelijkheden Toepassingsmogelijkheden van de hedonische prijsanalyse voor de waardering van de woning zijn vooral afhankelijk van de mate waarin het huidige huurprijzenpatroon van de huurwoningen, of van een deel daarvan, als een goede, redelijk marktconforme afspiegeling van de kwaliteit van de woning wordt beschouwd. Als dit in voldoende mate het geval is, is de hedonische prijsanalyse een bruikbaar

10

instrument. Als dat niet het geval is, is het gebruik van de hedonische prijsanalyse minder zinvol.

2.5

De meting van consumentenvoorkeuren

De directe meting van consumentenvoorkeuren wordt om verschillende redenen in het debat over de woningwaardering geïntroduceerd: de betrokkenheid van de woonconsument bij en diens invloed op de uiteindelijke waardering vergroot ontegenzeggelijk het draagvlak voor de systematiek. Uit onderzoek van RIGO (Buys e.a., 1987) bleek dat de woonconsumenten weinig moeite hadden met het objectieve deel van de woninggebonden kenmerken in het woningwaarderingsstelsel, maar dat de subjectievere waardering van met name de woonomgeving op veel weerstand stuitte. Het betrekken van de consumentenvoorkeuren bij de waardering van deze kenmerken zou dan in ieder geval bijdragen aan de vergroting van het draagvlak. Daarnaast leeft de verwachting dat door de meting van consumentenvoorkeuren wellicht de waardering van de marktpositie van de woning alsmede de waardering van de woonomgeving beter tot hun recht komen.

Achtergrond Het uitgangspunt van traditioneel woonwensenonderzoek is dat een woonsituatie goed is, indien deze zo goed mogelijk aansluit bij de woonwensen van een huishouden. Dit onderzoek, waarvan het Woningbehoeftenonderzoek (WBO) een voorbeeld is, heeft een gefragmenteerd karakter. Voor allerlei woningkenmerken geven respondenten aan wat zij het liefst zouden willen. Aan de vraag of de voorkeuren ten aanzien van de verschillende woonkenmerken wel met elkaar te combineren zijn, wordt geen aandacht besteed. Ook worden de financiële consequenties van het pakket woonwensen niet altijd in het onderzoek meegenomen (De Jong, 1997). Het is belangrijk onderscheid te maken tussen het subjectieve ideaalbeeld en het aspiratiebeeld. Het subjectieve ideaalbeeld is onafhankelijk van aanbod of kosten, het aspiratiebeeld neemt die factoren wel mee. Dit onderscheid ligt ten grondslag aan een van de belangrijkste kritiekpunten op het woonwensenonderzoek: de beperkte invloed van woonwensen op feitelijk woongedrag. Het ideaalbeeld staat te ver af van het aanbod en kan daardoor niet in gedrag tot uiting komen. Het aspiratiebeeld wordt te veel beïnvloed door het aanbod waardoor de wensen slechts de bestaande situatie weergeven. Woonconsumenten beschikken altijd over beperkte informatie en zullen, omdat men alleen wenst wat men kent, altijd de status-quo bevestigen (Leidelmeijer e.a., 1995). Een ander aspect is dat woonwensen worden geïnspireerd door de normen die de bewoners ‘sociaal gelegitimeerd’ achten (De Jong, 1997). Dit maakt dat de uitkomst van het woonwensenonderzoek ook onderhevig is aan modeverschijnselen. Als het ‘in’ is om aan energiebesparing te doen, zal dit hoger op de woonwensen11

lijst komen. De Jong concludeert dat het woonwensenonderzoek in een ongunstige positie verkeert. Wensen van woonconsumenten komen zelden rechtstreeks van de vragers bij de aanbieders van woonruimte terecht en kunnen door allerlei processen op de woningmarkt nauwelijks invloed uitoefenen op het aanbod (De Jong, 1997). De veranderingen op de woningmarkt hebben inmiddels verstrekkende gevolgen voor de woonwensen en woonvoorkeuren. Vrij algemeen wordt een verschuiving van een keuze voor een woning naar een keuze voor een bepaald woonmilieu geconstateerd. De woonomgeving wint aan belang in het keuzeproces en is ook van belang voor de waardering van de woning. Naast huishoudenskenmerken spelen daarbij ook levensfase, leefstijl, normen en waarden, en keuzeruimte een rol (Woonverkenningen 2030). In het verlengde hiervan worden pogingen gedaan om de kwaliteiten van woonmilieus te objectiveren en te classificeren. Zo ontwikkelden Hooimeijer en Buys (2000) een vitaliteitsscore voor buurten op basis van het WBO. Naast de woonwensen en woningwaarderingsonderzoek is er een tendens om in het kader van de verbetering van de kwaliteit van de (stedelijke) leefomgeving en de dienstverlening in toenemende mate consumentenpanels te consulteren. In het kader van het Grote Stedenbeleid wordt er geëxperimenteerd met kwaliteitspanels, stadspanels en ‘grassroots’panels. De versterking van de positie van de woonconsument krijgt eind jaren negentig een impuls door labelling: het seniorenlabel, het label aanpasbaar bouwen en de woningkwaliteitstoets van de VAC, en andere keurmerken vinden steeds meer weerklank bij de ontwikkelaars. Onlangs is de samenvoeging van deze keurmerken in een label ‘woonkeur’ aangekondigd. Toepassingsmogelijkheden ten behoeve van woningwaardering Medio jaren negentig is aan de TU Delft een aantal studies uitgevoerd die hebben moeten leiden tot een woningkwaliteitstoets, die de voorkeuren van woonconsumenten weerspiegelt. Lans e.a. (1995) concluderen dat het ontwerpen van een dergelijke woningkwaliteitstoets zeker haalbaar is. Deze toets is echter niet geoperationaliseerd. Andere toepassingsmogelijkheden zijn evenmin beschikbaar.

2.6

Conclusies

Er is een groot draagvlak voor de functie die het woningwaarderingsstelsel thans heeft in combinatie met de Huurprijzenwet Woonruimte: namelijk objectief instrument waarmee het huurprijsbeleid verankerd wordt in de woningkwaliteit. Niettemin is er veel kritiek op de wijze waarop de kwaliteit wordt bepaald. De versterking van de marktwerking van het stelsel door introductie van de WOZwaarde is omstreden. De principiële bezwaren worden niet weersproken. Praktisch blijken er wel aanknopingspunten te zijn. Enerzijds lijkt het voorstelbaar om de WOZ-waarde te gebruiken als objectieve maat voor de waardering van de woon12

omgeving teneinde de marktwerking van het stelsel te versterken. Of deze introductie van de WOZ-waarde in het stelsel de eenvoud en transparantie ten goede komt, moet echter ernstig betwijfeld worden. Te meer daar er ook vraagtekens worden geplaatst bij de betrouwbaarheid van de WOZ-waarde voor de huursector. Met de introductie van de WOZ-waarde ter vervanging van of in aanvulling op het woningwaarderingsstelsel werd beoogd om op eenvoudige wijze marktwerking binnen de kwaliteitsmaatstaf te introduceren. De cruciale en voorliggende vraag is echter wat beoogd wordt met de versterking van de marktwerking in het woningwaarderingsstelsel. In de literatuur wordt daarop geen bevredigend antwoord gevonden. De introductie van marktwerking in het huidige stelsel kan op verschillende manieren geschieden: binnen de maatstaf, door marktpositie of waardering op de markt op te nemen in de kwaliteitsmaatstaf, maar ook buiten de maatstaf, door de prijs die bij een bepaalde kwaliteit hoort, te laten variëren afhankelijk van marktkenmerken. Bij het onderzoek naar de mogelijkheden van de WOZ-waarde is uitgegaan van introductie van de marktwerking binnen de maatstaf. In de literatuur zijn geen voorbeelden gevonden van de introductie van marktwerking buiten de maatstaf. De woningkwaliteitstoets is, ondanks veelbelovende voorstudies, niet gerealiseerd.

13

14

3 Visie van de deskundigen 3.1

Inleiding

In het kader van dit onderzoek zijn ook enkele gesprekken gevoerd met deskundigen. In deze gesprekken zijn de volgende thema’s aan de orde gesteld: - de functies van het woningwaarderingsstelsel en de wijze waarop deze functies worden vervuld; - de wenselijkheid en de mogelijkheid om het woningwaarderingsstelsel te moderniseren; - de bruikbaarheid van andere kwaliteitsmaatstaven; - de voor- en nadelen van een stelsel van referentieprijzen; - overige zaken die de deskundigen zelf van belang vonden. De gesprekken zijn in de vorm van een open gedachtenwisseling gevoerd, waarbij de bovenstaande thema’s de leidraad van het gesprek hebben gevormd. In bijlage 1 is weergegeven wie de gesprekspartners zijn geweest.

3.2

Functies van het woningwaarderingsstelsel

Over de functies van het woningwaarderingsstelsel wordt verschillend gedacht door de deskundigen. In belangrijke mate komen deze verschillen voort uit uiteenlopende opvattingen over het huurbeleid en de rol die de overheid daarbij zou dienen te vervullen. Nu vormt het huurbeleid geen onderdeel van dit onderzoek, waardoor de functiebenoeming enigszins uit de context dreigt te worden gelicht waarin ze thuis hoort. Om dit te voorkomen is ook het huurbeleid aan de orde gekomen tijdens de gesprekken. De bescherming van de huurder wordt als de belangrijkste functie van het woningwaarderingsstelsel gezien. Deze bescherming heeft dan betrekking op het plafond dat via de maximale huurgrenzen aan de huren is gesteld, waarbij het maximum is vastgesteld op basis van het aantal punten dat de woning volgens het woningwaarderingsstelsel heeft. De paradox hierbij is dat het feitelijke effect van deze beschermingsfunctie beperkt is omdat de meeste huurwoningen een huurniveau hebben dat ruim onder de maximum huurgrens ligt. In een krappe woningmarkt komt deze functie bovendien meer tot haar recht dan in de ruimere woningmarkt, zoals die de laatste jaren aan het ontstaan is. Niettemin wordt deze functie als waarborg voor de huurder als zeer belangrijk beschouwd. Deze functie van het woningwaarderingsstelsel vereist op zichzelf geen zeer nauwkeurige meting van de woningkwaliteit. Juist omdat het stelsel dient voor de bepaling van een bovengrens, die veelal niet aan de orde is, kan met een globale kwaliteitsmeting worden volstaan.

15

Enkele deskundigen zien voor het woningwaarderingsstelsel een functie weggelegd bij het bepalen van de redelijkheid van de aanvangshuur en de jaarlijkse huuraanpassing. De hoogte van de huur bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst en de hoogte van de jaarlijkse huurstijging zijn dan mede afhankelijk van de prijs-kwaliteitsverhouding. Met betrekking tot de redelijkheid van de aanvangshuur zou dan een functie-uitbreiding ontstaan ten opzichte van de bestaande situatie. Wat betreft de redelijkheid van de jaarlijkse huurverhoging zou deze functie enige overeenkomst kunnen vertonen met de functie die het woningwaarderingsstelsel in het verleden heeft vervuld bij de huurharmonisatie. Deze functie van het woningwaarderingsstelsel vereist een nauwkeurige meting van de woonkwaliteit en een breed draagvlak voor de te gebruiken kwaliteitsmaatstaf. In de sociale huursector biedt het woningwaarderingsstelsel een referentiepunt bij de vaststelling van de huurprijs en de jaarlijkse huuraanpassing. Het is een algemeen aanvaarde basis in de communicatie tussen huurder en verhuurder. Deze functie heeft in de ogen van de deskundigen de laatste jaren aan belang gewonnen. De grotere vrijheid in het huurbeleid, met name wat betreft de jaarlijkse huuraanpassing, en de noodzaak om te overleggen met huurdersorganisaties heeft ertoe geleid dat er een grote behoefte is ontstaan aan een externe, ‘objectieve’ kwaliteitsmaatstaf. Deze maatstaf kan als referentiepunt bij de onderhandelingen fungeren. Het lag voor de hand dat het bestaande woningwaarderingsstelsel deze functie is gaan vervullen. Deze kwaliteitsmaatstaf is in principe voor alle huurwoningen beschikbaar en heeft een breed draagvlak. Bij deze functie van het woningwaarderingsstelsel is eveneens van belang dat de maatstaf op een goede manier de kwaliteit meet. De toepassing van correctiefactoren op het woningwaarderingsstelsel, die in de praktijk is gegroeid, om de ‘markt’ of de ‘consumentenvoorkeuren’ beter tot hun recht te laten komen, vloeit voort uit deze behoefte aan een meer nauwkeurige maatstaf. Doordat het gebruik van deze correctiefactoren op het niveau van afzonderlijke verhuurders plaatsvindt, kan een goede afstemming met lokale omstandigheden tot stand worden gebracht. Een functie van het woningwaarderingsstelsel die door sommige deskundigen ook is genoemd, heeft betrekking op het leveren van een bijdrage aan de transparantie van de markt. Met behulp van het woningwaarderingsstelsel kunnen huurprijzen van verschillende woningen met elkaar worden vergeleken door de huurprijzen uit te drukken in een prijs per punt. Ook bij deze functie is het belangrijk dat het woningwaarderingsstelsel datgene meet dat van belang is, al geldt dat hier in wat mindere mate dan bij de twee vorige functies. Verder is de opvatting over de functie van het woningwaarderingsstelsel sterk afhankelijk van de visie op het huurbeleid in het algemeen. Deskundigen, die een vrijere marktwerking voorstaan, zijn van mening dat het woningwaarderingsstelsel zonodig een functie heeft bij de bescherming van de huurder, maar daar blijft het dan bij. De puntenwaardering is een fictie, “het meet niets, het is een nutteloos referentiekader”. Bij de vaststelling van de markthuren speelt het puntenaantal van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel in de ogen van deze deskundigen geen enkele rol. Daarentegen zien de deskundigen, die voorstander zijn van enige sturing van de prijsvorming op de huurwoningmarkt wel een functie wegge-

16

legd voor het woningwaarderingsstelsel, al zijn de opvattingen uiteenlopend over de mate waarin dit het geval is.

3.3

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

De eventuele noodzaak om het woningwaarderingsstelsel te moderniseren is uiteraard afhankelijk van de functie(s) die het woningwaarderingsstelsel zou kunnen, respectievelijk moeten vervullen. Hoewel de deskundigen verschillend denken over de vraag welke functie er in de toekomst is voor het woningwaarderingsstelsel, zien ze wel een duidelijke noodzaak voor de modernisering van het woningwaarderingsstelsel. De huidige puntentoekenning wordt unaniem als te gedetailleerd en als verouderd beschouwd. De mate waarin kenmerken van de woning en woonomgeving punten opleveren, sluit niet meer goed aan bij de hedendaagse preferenties van de woonconsumenten. Het woningwaarderingsstelsel is volgens de deskundigen dus zeer zeker aan modernisering toe. De deskundigen hebben een groot aantal concrete suggesties gedaan voor de modernisering van het woningwaarderingsstelsel. Deze suggesties, hoewel daarover geen eensluidende opvatting bestaat, zijn: - de waardering van de woonomgeving is te subjectief, wordt door huurders het minst begrepen en zou geschrapt dienen te worden; - de verouderingsaftrek zou ook kunnen verdwijnen omdat het verouderingsproces niet zo mechanisch verloopt als de puntenaftrek voor de ouderdom van de woning suggereert; - de energetische kwaliteit van de woning zou veel globaler benaderd kunnen worden dan nu gebeurt, bijvoorbeeld door de energieprestatiecoëfficiënt van de woning daarvoor te gebruiken; - de punten voor de voorzieningen in de woningen zouden geactualiseerd dienen te worden, een zwaarder gewicht dienen te krijgen en veel globaler vastgesteld dienen te worden; - de grootte van de woning zou een zwaarder gewicht dienen te krijgen dan nu het geval is; - een grotere nadruk zou gelegd kunnen worden op aftrek van punten als bepaalde basisvoorzieningen ontbreken, zoals centrale verwarming en sanitaire voorzieningen. Over de kwestie of er een regionale differentiatie in het woningwaarderingsstelsel zou dienen te komen, wordt door de deskundigen verschillend gedacht. Sommigen zien hierin een mogelijkheid om via een regionale differentiatie de regionaal verschillende marktomstandigheden tot uitdrukking te brengen. Andere deskundigen daarentegen bepleiten een woningwaarderingsstelsel dat uitsluitend op objectieve woningkenmerken is gebaseerd, waarin derhalve geen plaats is voor differentiatie op grond van wisselende marktomstandigheden. Desgevraagd zien de deskundigen wel een rol weggelegd voor een consumentenpanel om het woningwaarderingsstelsel te ijken aan de woonvoorkeuren van de huurders. De functie van een dergelijk panel zou zijn om het relatieve gewicht te 17

bepalen dat de verschillende onderdelen van het woningwaarderingsstelsel in het totaal hebben. Het belang dat bijvoorbeeld de grootte, het uitrustingsniveau, de energetische kwaliteit en de duurzaamheid van de woning hebben binnen het totale stelsel, zou aldus kunnen worden vastgesteld. Aannemende dat dergelijke woonvoorkeuren in de tijd niet heel snel veranderen, zou een herijking met een periodiciteit van zeg vijf jaar kunnen plaatsvinden. Overigens verschillen de deskundigen van mening over de kwestie of alleen woonvoorkeuren in aanmerking genomen zouden moeten worden bij de modernisering van het woningwaarderingsstelsel, of dat ook andere factoren een rol zouden dienen te spelen. Sommige deskundigen zien naast woonvoorkeuren een plaats weggelegd voor de kostenkant van de woningkenmerken en daarmee voor de belangen van de verhuurder. Ook maatschappelijke belangen, zoals duurzaamheid, zouden een plaats in het woningwaarderingsstelsel kunnen krijgen, ongeacht de vraag of deze (volledig) stroken met de voorkeuren van de woonconsumenten. Andere deskundigen daarentegen zijn van mening dat uitsluitend de woonvoorkeuren maatgevend dienen te zijn bij het opstellen van een kwaliteitsmaatstaf ten behoeve van het woningwaarderingsstelsel. Deze deskundigen beschouwen de modernisering van het woningwaarderingsstelsel als een belangrijke mogelijkheid om juist de afstemming op de woonvoorkeuren te verbeteren. Verder waarschuwen sommige deskundigen voor de wens om te streven naar een systeem dat een ‘perfecte’ afspiegeling van de consumentenvoorkeuren vormt. Dit is een illusie. Consumentenvoorkeuren zijn zo zeer verschillend en naar plaats en tijd wisselend dat deze nooit in één systeem zijn te vangen.

3.4

WOZ-waarde als kwaliteitsmaatstaf

Bij de vraag of er behoefte is aan een andere kwaliteitsmaatstaf dan de huidige of een verbeterde versie van het woningwaarderingsstelsel, heeft de reactie van alle deskundigen vooral betrekking op de bruikbaarheid van de WOZ-waarde als kwaliteitsmaatstaf voor de huurwoningen. Andere kwaliteitsmaatstaven zijn wel kort aan de orde geweest, zoals het aantal vierkante meters, maar daaraan wordt weinig tot geen praktische betekenis toegekend. De reacties van de deskundigen op de bruikbaarheid van de WOZ-waarde zijn over het algemeen negatief. Dit geldt zowel voor de deskundigen die een vrijere marktwerking voorstaan, als voor de deskundigen die meer nadruk leggen op marktsturing. De argumenten voor dit negatieve standpunt zijn zowel van principiële als meer praktische aard. Wat de principiële argumenten betreft is het negatieve oordeel gebaseerd op de opvatting dat de markt van koopwoningen en die van huurwoningen zozeer van elkaar verschillen dat ze niet over één kam zijn te scheren. De vrije verkoopwaarde van koopwoningen, waaraan de WOZ-waarde is ontleend, komt tot stand op een andere markt dan de markt waar de huurprijzen tot stand komen. De verschillen hebben betrekking op de vraag/aanbodverhoudingen, waardoor het prijzenpatroon 18

wordt beïnvloed. De deelmarkten waar meer of minder sprake is van schaarste respectievelijk overschot, zijn verschillend in de koopsector en in de huursector, en de verandering hierin in de loop der tijd gaat niet gelijk op. Verder is het object, waarop de markttransactie betrekking heeft, niet hetzelfde. In de koopsector heeft de transactie betrekking op een woning. Hierbij is niet alleen de consumptieve kant van de woning van belang, maar ook de investeringskant. Dit impliceert dat ook de verwachting over de toekomstige waardeontwikkeling van de woning een rol speelt bij de prijsvorming in de koopsector. Dit is in de huursector niet het geval. In de huursector gaat het alleen om de woondiensten. Een van de deskundigen illustreerde dit verschil aan de hand van het voorbeeld dat een (toekomstige) eigenaar-bewoner zich bij de biedprijs veelal niet sterk laat leiden door de voorzieningen in de woning. Als deze zich in slechte staat bevinden, kan dit een voordeel zijn omdat ze dan naar eigen smaak gemakkelijk vervangen kunnen worden. In de huursector gaan de woonvoorzieningen daarentegen een steeds grotere rol spelen bij de wensen van de huurder, omdat hij niet, dan wel in veel mindere mate, in de gelegenheid is om deze voorzieningen aan te passen. Bovenstaande principiële bezwaren van de geraadpleegde deskundigen impliceren dat het prijzenpatroon in de koopsector niet maatgevend is voor het prijzenpatroon in de huursector. Woningen die in de koopsector gewild zijn en daardoor een goede prijs doen, kunnen als huurwoning betrekkelijk onaantrekkelijk blijken te zijn, en omgekeerd. Het gevolg hiervan is dat de WOZ-waarde geen bruikbare kwaliteitsmaatstaf is voor de huursector. Door de deskundigen zijn ook praktische bezwaren genoemd tegen de WOZwaarde als kwaliteitsmaatstaf voor de huursector. In de eerste plaats is als bezwaar genoemd dat de WOZ-waarde van huurwoningen niet altijd even betrouwbaar is. Huurwoningen hebben niet altijd goede equivalenten in de koopsector, zodat er weinig of geen bruikbare gegevens zijn over de vrije verkoopwaarde. Hierdoor is de bepaling van de WOZ-waarde lastig. Verder zou in de praktijk de bepaling van de WOZ-waarde van huurwoningen minder nauwkeurig plaatsvinden dan in de koopsector. Hierbij is ook gewezen op de methodiek van de 'referentiewoning'. Op basis van deze methodiek wordt de waarde van veel woningen ontleend aan die van een referentiewoning. Verschillen tussen woningen, met name wat betreft de inpandige voorzieningen, blijven bij deze methodiek buiten beschouwing. Als tweede praktische bezwaar is genoemd dat de WOZ-waarde weinig draagvlak heeft bij huurders. Voor huurders is de WOZ-waarde in veel mindere mate een geaccepteerd referentiepunt dan bij eigenaar-bewoners het geval is. Volgens sommige deskundigen zou, ondanks bovenstaande bezwaren tegen het gebruik van de WOZ-waarde als kwaliteitsmaatstaf, de WOZ-waarde wel als onderdeel van het woningwaarderingsstelsel gebruikt kunnen worden. De WOZwaarde zou gebruikt kunnen worden om als maatstaf voor de kwaliteit van de woonomgeving te fungeren. Relatieve verschillen in de WOZ-waarde zouden dan leiden tot verschillen in het aantal punten voor de woonomgeving, die onderdeel uitmaken van de totale puntenwaardering. Andere deskundigen vinden ook deze beperkte toepassing niet bruikbaar. Verschillen in WOZ-waarde hebben immers slechts ten dele te maken met verschillen in de woonomgeving; ze vloeien vooral

19

voort uit verschillen in de woning zelf. Deze deskundigen bepleiten een woningwaarderingsstelsel waarbij alleen objectieve woningkenmerken een rol spelen.

3.5

Voor- en nadelen van een stelsel van referentieprijzen

Onder een stelsel van referentieprijzen wordt verstaan een stelsel van prijzen die een goede afspiegeling vormen van het feitelijke huurniveau van de huurwoningen in de omgeving, rekening houdend met verschillen in kwaliteit. Een dergelijk stelsel zou in de plaats kunnen komen van het huidige woningwaarderingsstelsel, maar ook zeer wel naast, respectievelijk in aanvulling op, het woningwaarderingsstelsel kunnen functioneren. Aan de deskundigen is gevraagd of er behoefte bestaat aan een stelsel van referentieprijzen. Over het algemeen zien de deskundigen een stelsel van referentieprijzen toch vooral als aanvulling op het woningwaarderingsstelsel en niet als vervanging daarvan. De primaire functie van een stelsel van referentieprijzen is volgens hen het verbeteren van de transparantie van de markt. Huurders en verhuurders kunnen met name bij het aangaan van een huurovereenkomst mede op basis van de referentieprijs van een huurwoning beoordelen of een bepaalde huurprijs redelijk is. Een stelsel van referentieprijzen kan deze functie met name vervullen als er ruimte is voor overleg tussen huurder en verhuurder over de hoogte van de overeen te komen huurprijs. Deskundigen die een vrijere marktwerking voorstaan, zijn alleen dan voorstander van een stelsel van referentieprijzen als deze prijzen gebaseerd zijn op marktprijzen. Referentieprijzen (mede) baseren op huurprijzen, die niet marktconform zijn, heeft volgens deze visie geen nut. Er is dan sprake van ‘inteelt’. Het leidt tot bevestiging van de niet-marktconforme prijzen en biedt dan geen bijdrage aan het beter functioneren van de markt. Wanneer de referentieprijzen wel marktconform zijn, kan een databestand met dergelijke referentieprijzen een rol vervullen bij het transparant maken van de huurwoningmarkt. Hierbij kan een vergelijking worden getrokken met overeenkomstige gegevens over huurprijzen van bijvoorbeeld winkels. Andere deskundigen, voor wie de werking van de markt in mindere mate maatgevend is, zien een stelsel van referentieprijzen ook functioneren op basis van de huidige, deels niet-marktconforme huurprijzen. Zij zien de referentieprijzen met name als een hulpmiddel voor huurder en verhuurder om tot een huurovereenkomst te komen. In het kader van het transactiemodel stellen zij zich voor dat beide partijen vrijelijk een huurprijs kunnen overeenkomen, die zich bevindt binnen een bepaalde bandbreedte boven en onder de referentieprijs. De referentieprijzen zouden dan voor iedereen goed toegankelijk dienen te zijn, zodat betrokkenen op de hoogte kunnen zijn van een eventueel verschil tussen de feitelijke huur en de referentieprijs van de woning. De hoogte van de referentieprijs zou volgens de laatste groep deskundigen bepaald kunnen worden aan de hand van een gemoderniseerd woningwaarderings20

stelsel. Het aantal punten vermenigvuldigd met een prijs per punt levert dan de referentieprijs op. De prijs per punt zou dan zodanig bepaald dienen te worden dat de daaruit resulterende referentieprijs zo goed mogelijk aansluit bij het actuele huurprijzenpatroon. Aangezien er geen lineair verband behoeft te zijn tussen het aantal punten en het huidige huurprijzenpatroon, kan de hoogte van de prijs per punt gedifferentieerd worden afhankelijk van het aantal punten. Ook kan bij de vaststelling van de referentieprijzen rekening worden gehouden met regionale verschillen.

3.6

Overige punten

Door deskundigen is er verder op gewezen dat bij de modernisering van het huidige woningwaarderingsstelsel een eventuele overgangsproblematiek de nodige aandacht verdient. Het draagvlak voor een verandering bij huurders en verhuurders is mede afhankelijk van de consequenties die een verandering heeft, ook als onderkend wordt dat de verandering in kwestie een verbetering is. Wanneer de consequenties van de verandering ingrijpend zijn, zonder verzachting daarvan via overgangsmaatregelen, is het risico van blokkades door huurders en/of verhuurders groot. Verder deed een deskundige de suggestie om voor alle woningen, dus huur- én koopwoningen, een kwaliteitssysteem in te voeren. Op basis van dit systeem zouden woningen een kwaliteitskeurmerk kunnen krijgen als ze aan bepaalde eisen voldoen. Deze eisen zouden betrekking kunnen hebben op de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen en de staat van onderhoud. Met een dergelijk keurmerk kan ook een bijdrage worden geleverd aan de transparantie van de woningmarkt. Voorts dient de hang naar nauwkeurigheid en rechtvaardigheid niet zo zeer de overhand te krijgen dat dit ten koste gaat van de gewenste vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel. Vereenvoudiging zou het hoofddoel dienen te zijn, waarbij het huurbeleid voldoende marges dient te bieden voor individueel beleid. Tot slot is het van belang dat er aandacht is voor ongewenst strategisch gedrag dat het gevolg kan zijn van een ander woningwaarderingsstelsel. Een veranderd woningwaarderingsstelsel lokt gedragsreacties uit. Door te anticiperen op deze mogelijke reacties zou voorkomen kunnen worden dat er een verandering ingevoerd wordt, die tot ongewenst gedrag leidt.

3.7

Conclusies

Uit de gesprekken met de deskundigen komt een divers beeld naar voren over de wenselijkheid en de mogelijkheid tot modernisering van het woningwaarderingsstelsel. Dat het woningwaarderingsstelsel als belangrijkste functie de bescherming van de huurder heeft door een plafond te stellen aan de hoogte van de huur, wordt door alle deskundigen onderschreven. Verdere functies van het woningwaarde21

ringsstelsel zijn sterk afhankelijk van de rol die de overheid vervult bij het huurbeleid. De geraadpleegde deskundigen onderschrijven de noodzaak om het woningwaarderingsstelsel te moderniseren. Het huidige puntenstelsel wordt unaniem als te gedetailleerd en verouderd beschouwd. Er zijn diverse suggesties gedaan om tot verbetering te komen. Overigens is de wijze waarop de modernisering wordt uitgevoerd, sterk afhankelijk van de functies die het stelsel heeft. Over de mogelijkheid om de WOZ-waarde als kwaliteitsmaatstaf te gebruiken en daarmee de WOZ-waarde geheel of gedeeltelijk in de plaats te laten komen van het puntenstelsel, hebben de deskundigen over het algemeen een negatief oordeel. Hierbij spelen zowel principiële als praktische argumenten een rol. Het feit dat op de markt voor koopwoningen andere vraag/aanbodverhoudingen van toepassing zijn dan in de huursector is het belangrijkste principiële bewaar. Wat betreft de mogelijke invoering van een stelsel van referentieprijzen om de transparantie van de markt te verbeteren, zijn de deskundigen over het algemeen positief. Ze zien zo'n stelsel overigens als aanvulling op en niet als vervanging van het woningwaarderingsstelsel. Belangrijk punt hierbij is of de referentieprijzen marktconform zijn, dan wel gebaseerd op de huidige, deels niet-marktconforme huurprijzen. Hierover wordt verschillend gedacht.

22

4 Het perspectief van de sociale verhuurders 4.1

Inleiding

Om een beeld te krijgen van het functioneren van het woningwaarderingsstelsel in de praktijk en van de opvattingen van de corporaties over dit instrument is met direct betrokkenen (directieleden en/of stafmedewerkers) van negen corporaties gesproken. Onderwerp van gesprek was allereerst de toepassing en de functie van het woningwaarderingsstelsel bij de betreffende corporatie. Ter sprake kwamen de vooren nadelen, de ontwikkelde alternatieven en aanpassingen. Gesproken is over het eventuele gebruik van de WOZ-waarde in plaats van of in aanvulling op het woningwaarderingsstelsel, evenals de mogelijkheden om aan te sluiten op consumentenvoorkeuren of om een systeem van referentieprijzen te hanteren. In aanvulling daarop is nog gesproken met direct betrokkenen van twee corporaties die bekend staan om hun experimenten in het kader van domotica of duurzaam bouwen, over hun opvattingen over de modernisering van het woningwaarderingsstelsel.

4.2

Gebruik en functie van het woningwaarderingsstelsel

De gesprekken met de corporaties bevestigen het beeld dat het woningwaarderingsstelsel een van de pijlers is van het prijsbeleid van de sociale verhuurders. Het wordt door alle geïnterviewde corporaties gebruikt om de prijsstelling (de streefhuren en de jaarlijkse huuraanpassingen) te onderbouwen en te legitimeren. De relatie die met het woningwaarderingsstelsel gelegd kan worden tussen objectieve, woninggebonden kwaliteit en prijs wordt door de meeste corporaties als een vanzelfsprekendheid gezien en is de basis voor het bereiken van overeenstemming met de huurders over het prijsbeleid. Bij de toepassing van het woningwaarderingsstelsel, gedurende 21 jaar, is een volledig en correct databestand opgebouwd dat bij veel corporaties ook een functie vervult in het kader van het strategisch voorraadbeleid en de onderlegger is voor informatie ten bate van de advertenties in het aanbodmodel. De corporaties baseren hun streefhuren veelal op een bepaald percentage van de maximaal redelijke huur. Bij een aantal corporaties wordt deze streefhuur vervolgens gecorrigeerd afhankelijk van de populariteit van de woningen (afgeleid van kengetallen in het aanbodmodel) en de ligging. Soms spelen daarbij ook de meningen van verhuurmedewerkers over de verhuurbaarheid of de marktpositie van de woning een rol. 23

De meningen over het woningwaarderingsstelsel kunnen niet los gezien worden van de visie van de corporatie op de regulering van de huurwoningenmarkt. Sommigen vinden dat deze regulering het karakter moet hebben van een individuele huurquotegarantie en een gegarandeerde slaagkans voor de doelgroep en/of bepaalde aandachtsgroepen, overeen te komen met de lokale overheid. Zij zien daarbij geen redenen voor het compenseren of reguleren van schaarste-effecten door het stellen van een maximum aan de prijs bij een bepaalde kwaliteit. Dat maximum moet kunnen variëren met de vraag/aanbodverhoudingen op de stedelijke of regionale markt. Het merendeel van de corporaties die wij spraken, vindt echter een uniforme, landelijk geldende maatstaf als grondslag voor een eigen prijskwaliteitsbeleid onmisbaar voor het creëren van draagvlak voor dat beleid, ondanks de (soms) forse kritiek op het woningwaarderingsstelsel in zijn huidige vorm.

4.3

Het woningswaarderingsstelsel als maatstaf voor kwaliteit

Er is veel kritiek op het woningwaarderingsstelsel als maatstaf voor kwaliteit. De meest principiële is wel dat de waardering van de woning op of door de markt geen onderdeel is van de kwaliteitsmaatstaf. Daarnaast wordt algemeen onderkend dat de wijze waarop de kwaliteit van de woonomgeving wordt bepaald, ver staat van de wijze waarop verschillende doelgroepen die kwaliteit beleven en geen recht doet aan het toenemend belang dat de woonconsumenten aan die kwaliteit hechten. Er is ook kritiek op de detaillering van de verschillende rubrieken en de wijze waarop de punten worden berekend: • De woninggebonden punten zijn voornamelijk een maat voor de grootte van de woning; de punten voor sanitair, aanrechtlengte e.d. zijn volstrekt achterhaald, omdat deze voorzieningen standaard aanwezig zijn. • De architectuur, de bruikbaarheid van de woning en de technische kwaliteit worden niet gewogen. • De verouderingsaftrek maakt het systeem nodeloos ingewikkeld. Bovendien is het niet vanzelfsprekend dat de investeringen, waarmee die verouderingsaftrek gecompenseerd kan worden, de ouderdomsgebreken wegnemen. • De punten voor isolatie per vierkante meter glas, vloer, wand of plafond benadelen de bewoners van hoekwoningen en van de onderste of bovenste bouwlagen in flats. • Er is geen waardering voor andere vormen van energetisch verantwoord en duurzaam bouwen. De voordelen die de corporatievertegenwoordigers noemen zijn principiëler van aard en hebben betrekking op de functie van het woningwaarderingsstelsel: de betekenis voor de relatie huurder-verhuurder.

24

De verankering van het prijsbeleid in de woningkwaliteit geeft duidelijkheid voor de huurders, en maakt het huurbeleid controleerbaar. Het waarderingssysteem is een objectieve maatlat voor huurverhoging en er is geen individueel overleg nodig over de prijsvorming. Omdat het een universeel systeem is voor de huursector, wordt het door de huurders als onafhankelijk beschouwd en is er draagvlak voor het beleid dat daarop wordt gebaseerd. De databank aan gegevens wordt door sommigen uitdrukkelijk als een positief neveneffect beschouwd, maar wordt door anderen als een arbeidsintensieve verplichting ter zijde geschoven. Bescherming van de huurders De corporaties zijn overtuigd van de noodzaak van de bescherming van de huurders, maar wijzen erop dat, zolang de huren op 60-70% van maximaal redelijk liggen, de beschermende werking van die bovengrens gering is, temeer daar de bereikbaarheidsgrenzen voor de doelgroep veelal ook ver onder maximaal redelijk liggen. Corporaties hebben wel andere instrumenten ontwikkeld om de huurders te beschermen tegen excessieve prijsstijgingen: een garantie dat de huur niet boven de bereikbaarheidsgrens stijgt en een huurquote-garantie. Via de nulpunten-systematiek is er een bescherming tegen onvoldoende kwaliteit, maar deze is voor aanvulling en verbetering vatbaar: bijvoorbeeld door ook nulpunten toe te kennen voor situaties waarin een woning onvoldoende geïsoleerd is en dergelijke. Enkele corporaties wijzen erop dat ook zonder grenzen een transparant systeem reeds bescherming biedt, omdat het prijsbeleid dan controleerbaar is. Zeker als daaraan een vorm van geschillenbeslechting, zoals thans door de huurcommissie geschiedt, is gekoppeld. Zij wijzen op de enorme jurisprudentie bij huurcommissies over onderhoudsgebreken en hinderlijke situaties.

4.4

Gebruik van WOZ-waarde

Een aantal corporaties heeft geprobeerd om de WOZ-waardering als indicator voor de marktwaarde te integreren in het prijsbeleid, door op basis daarvan de puntprijs of de streefhuur te corrigeren of de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging te bepalen. Van de corporaties die wij hebben gesproken, zijn alle corporaties die daarmee hebben geëxperimenteerd daarop teruggekomen. De opinies van deze corporaties over de bruikbaarheid van WOZ-waardes voor de kwaliteitsbepaling van woningen lopen derhalve uiteen van een beslist niet bruikbaar tot mogelijk bruikbaar indien er beter/anders/consistenter getaxeerd wordt ten behoeve van de bepaling van de WOZ-waarde. De betrokken corporaties constateren dat taxaties uiteenlopen, erg afhankelijk zijn van de persoon die ze uitvoert en dat er vreemde uitschieters optreden die vermoedelijk te maken hebben met het gebrek aan kennis van de huurwoningenvoorraad, de clustering of de keuze van de referentiewoningen. Het 25

beleid van gemeenten loopt uiteen: er zijn gemeenten waar men ‘laag’ waardeert en een ‘hoge’ aanslag stuurt, en er zijn gemeenten waar men ‘hoog’ waardeert en een ‘lage’ aanslag stuurt. Een aantal corporatievertegenwoordigers heeft principiële bezwaren tegen de toepassing van de WOZ-waarde: de spanning op de koopwoningenmarkt en de prijsvorming daar zijn niet vergelijkbaar met die op de huurwoningenmarkt. Er zijn echter ook corporaties die de WOZ-waarde als een mogelijke aanvulling op de woningwaardering zien: de woningwaardering is met name goed voor de woninggebonden factoren; de WOZ-waarde kan aanvullend een indicator zijn van de marktwaarde. En een enkele corporaties vindt dat de WOZ-waarde bepalend moet zijn voor het prijsbeleid. Deze corporaties proberen in nauw overleg met de gemeente bij te dragen aan de verbetering van de taxaties en stellen de woninggebonden informatie uit het woningwaarderingsstelsel ter beschikking aan de gemeente als onderlegger voor de taxaties. Eén corporatie is met andere corporaties betrokken bij het ontwikkelen van een corporatie-index, waarbij ook de waardebepaling van het onroerend goed wordt meegenomen. Indien daar iets uit zou komen dat de grondslag zou kunnen vormen voor het bepalen van de WOZ-waarde van het corporatiebezit, zou dat mogelijkheden bieden voor de vergroting van de marktinvloed binnen het systeem. Dit is geen optie voor de kortere termijn, maar veeleer voor de langere termijn.

4.5

Invloed van woonconsumenten

In het huidige woningwaarderingsstelsel is geen plaats voor de waardering door de woonconsument. Toch proberen de meeste corporaties bij hun prijsbeleid daarmee rekening te houden. Een aantal corporaties corrigeert de streefhuur die afgeleid is van maximaal redelijk volgens het woningwaarderingssysteem op basis van informatie uit de woonruimteverdeling via het aanbodmodel: de populariteit bijvoorbeeld, die blijkt uit het aantal reacties op een advertentie, een relatief lage aanbiedingsgraad etc. Een corporatie heeft samen met haar huurdersorganisatie voor al haar buurten een zogenaamde buurtfactor bepaald, waarmee de puntprijs gecorrigeerd wordt. Een corporatie overweegt voor de woonomgevingswaardering aan te sluiten op het lokale tevredenheidsonderzoek onder buurtbewoners dat in opdracht van de gemeente is uitgevoerd. Ook combinaties komen voor. De systematiek die wordt gevolgd voor het bepalen van de streefhuren is overal onderwerp van uitvoerig overleg met de huurdersorganisaties, evenals de wijze waarop men de jaarlijkse huurverhoging daaraan relateert en de bandbreedte die daarbij aangehouden wordt.

26

4.6

Overige punten

De maatregelen van corporaties voor duurzaam bouwen of domotica laten zich in het huidige woningwaarderingsstelsel niet uitdrukken in punten. Daarmee ontbreekt de objectieve basis voor een hogere huur en is die ook nauwelijks overeen te komen met zittende huurders. De twee corporaties die ervaringen hebben met dit soort ingrepen wijzen erop dat er in de gebruikswaarde voor de bewoners meestal ook weinig verandert. Dat is dan ook het argument waarmee bewoners worden overgehaald om toch mee te doen aan zaken als regenwater-systemen, zonnecollectoren en dergelijke. Het opnemen van dergelijke zaken in een puntenwaardering zou het draagvlak voor het aanbrengen van dergelijke voorzieningen aanzienlijk verkleinen. Dat ligt anders met maatregelen waardoor bewoners energie besparen. Het zou voor de hand liggen dat de investeringen daarvoor worden doorberekend in de huur en dat ook in de puntenwaardering daarvoor ruimte komt. Een van de corporaties wijst erop dat de investeringen die gemoeid zijn met aanpasbaar bouwen een veelvoud zijn van die bij domotica of duurzaam bouwen. Ook daarvoor zijn er thans weinig dekkingsmogelijkheden in de huur, als de extra voorzieningen ook niet in de puntenwaardering en dus niet in de maximaal redelijke huur tot uitdrukking komen.

4.7

Modernisering

Het zal gezien het voorgaande duidelijk zijn dat de corporaties vooral pleiten voor modernisering van het woningwaarderingsstelsel. Zonder uitzondering benadrukken ze dat transparantie voorop moet staan. Het systeem moet goed uit te leggen zijn aan de woonconsument. Aanpassing van het woningwaarderingssysteem De meest concrete ideeën gaan in de richting van een universeel (punten)systeem voor de bepaling van woninggebonden kwaliteit dat een zekere bandbreedte voor de huurprijsstelling geeft, waarbinnen op basis van de waardering die er op de woningmarkt voor een woning blijkt te zijn of de waardering van buurten de uiteindelijke prijs bepaald wordt. Voor het meten van de waardering van een woning op de woningmarkt of van de waardering van de buurten worden er verschillende opties genoemd: de WOZwaarde, de populariteit (die blijkt bij het aanbodmodel), de tevredenheid van bewoners over buurten op basis van onafhankelijk onderzoek (uitgevoerd in Eindhoven) of de buurt-correctiefactor die in overleg met de huurdersorganisatie voor alle buurten wordt bepaald. Dat er regionale verschillen zouden zijn voor de bandbreedte waarbinnen de puntprijs respectievelijk de streefhuur kan worden bepaald, vindt men voorstelbaar. Voor de woninggebonden kwaliteit zou uitgegaan moeten worden van de grootte van de woning en van een zekere basiskwaliteit: zodra het voorzieningenniveau 27

daarboven komt, wordt dat uitgedrukt in punten. Een corporatie doet de suggestie aan te sluiten bij gegevens die voor de diverse toetsingskaders voor nieuwbouw moeten worden aangeleverd. Daarbij zouden ook energetische voorzieningen of aanpassingen die uit milieuoverwegingen worden gedaan, meegenomen moeten worden. Ook de technische kwaliteit zou men op de een of andere manier willen meewegen. De suggestie is gedaan daarvoor aan conditiemetingen te denken. Een andere optie is een correctie afhankelijk van plannen voor ingrijpende verbeteringen en dergelijke. Twee corporaties hebben een eigen waarderingssysteem dat een vereenvoudiging is van het woningwaarderingsstelsel uitgewerkt. Dat betekent dat zij een eigen puntensysteem en puntprijzen hanteren voor het bepalen van de streefhuur. Hoewel zij daarover overeenstemming hebben met hun huurdersorganisatie is het bestaan van twee systemen voor de huurders verwarrend op het moment dat, zoals bij de huidige huurverhogingsronde, ook de ‘officiële’ puntenwaardering bij de aanzegging van de huurverhoging meegestuurd moet worden. Dat is voor een van de twee de reden om haar huurdersorganisatie voor te stellen om terug te vallen op het woningwaarderingsstelsel voor het bepalen van de streefhuur en te vertrouwen op de spoedige introductie van overheidswege van voorstellen voor modernisering. De andere corporatie heeft in overleg met haar huurdersorganisatie vastgehouden aan haar eigen systeem. Voorbeeld van een vereenvoudigd woningwaarderingssyteem Bij de vereenvoudiging van het woningwaarderingssysteem zijn bij de objectieve woningkenmerken de punten voor oppervlakten gehandhaafd. De puntenwaardering voor de meeste uitrustingsaspecten is vervallen: deze aspecten behoren tot de basiskwaliteit. Bij mutatie, maar ook op verzoek van de huurder, kan de woning op de basiskwaliteit worden gebracht. De huur wordt dan opgetrokken tot de streefhuur. Voor de centrale verwarming en de warmwatervoorziening worden wel punten gerekend, evenals voor de isolatie, zij het dat die niet gebaseerd worden op het aantal vierkante meters, maar op de aanwezigheid van isolatie op de benedenverdieping of in de gehele woning. Voor de woonvorm is het aantal categorieën verminderd, en de verouderingsaftrek is vervangen door een puntenwaardering voor de leeftijdsklasse. Toegevoegd zijn punten voor een geklimatiseerde entree bij meergezinswoningen, evenals punten voor extra voorzieningen voor senioren. De woonomgevingspunten zijn vervallen; de invloed van de woonomgeving wordt meegenomen in de puntprijs, die per buurt variëert. De betrokken corporatie heeft een eigen prijs-kwaliteitsverhouding bepaald op basis van een referentiewoning: een ruime eengezinswoning in een goede woonomgeving is gedefiniëerd als de hoogste kwaliteit die voor de doelgroep op basis van de vigerende huur-inkomenstabel in die gemeente bereikbaar is. Op basis van de maximaal toelaatbare huur van deze referentiewoning is met het vereenvoudigd woningwaarderingsstelsel een puntprijs bepaald, waarmee na waardering van alle woningen voor de hele woningvoorraad de streefhuren zijn bepaald. De puntprijs is daarbij per buurt gecorrigeerd met de buurtfactor die is bepaald op 28

grond van een intersubjectieve met de huurdersorganisatie overeengekomen classificatie van de buurten. Bij het ontwerpen van het systeem is ervan uitgegaan dat de puntentoekenning voor de uitrusting correspondeert met een kostendekkende huurverhoging indien achteraf deze voorziening wordt aangebracht. Dat betekent dat bij mutatie vrij snel helderheid gegeven kan worden over de kosten van deelverbeteringen. De vergoeding voor aanbouwen e.d. wordt mede gebaseerd op het aantal vierkante meters dat wordt toegevoegd en dat in een hogere streefhuur tot uitdrukking kan komen. De corporatie wil dit model het komend jaar verder perfectioneren en beter laten aansluiten op de gewenste differentiatie in het aanbod van woondiensten. Daarbij denkt zij aan het volgende model: 1. punten voor het casco en de tuin op basis van oppervlakte (bij voorkeur BKO), waarin ook een bepaalde basiskwaliteit van het casco, de verantwoordelijkheid van de verhuurder voor een duurzaam goed product, is vervat; 2. punten voor voorzieningen: de installaties, de energetische voorzieningen, en de overige kwaliteitsbepalende factoren die tot de basiskwaliteit van het wonen gerekend kunnen worden; 3. wensen waarvoor een extra kostendekkende huur wordt berekend, en die vervuld worden als de huurder daarnaar vraagt en er ruimte is in de huur. De streefhuur wordt vervangen door een minimaal redelijke huur die correspondeert met 2 en die voor de referentiewoning zo gekozen wordt dat daarmee de bereikbaarheid voor de doelgroep wordt gegarandeerd. Er wordt ook een maximum gesteld aan de huurprijs: de maximaal redelijke huur, waarbinnen wensen onder 3 vervuld kunnen worden. De huurder kan het casco huren op basis van de huur die correspondeert met het aantal punten onder 1. Bij deze wijziging blijft de corporatie vasthouden aan de differentiatie van de puntprijs per buurt zoals met de verhuurdersorganisatie is overeengekomen.

4.8

Conclusies perspectief sociale verhuurders

Uit de gesprekken met sociale verhuurders blijkt dat er een redelijk consistente praktijk is. Het woningwaarderingsstelsel vormt veelal de basis voor de onderbouwing van de streefhuur, de harmonisatie bij mutatie en de jaarlijkse huuraanpassing, en is een belangrijke databank voor het strategisch voorraadbeleid. Bij de meeste corporaties wordt de streefhuur niet rechtstreeks van de puntenwaardering afgeleid maar wordt deze ook gewogen op basis van verhuurbaarheidsgegevens of ervaringen van de verhuurafdeling. Een voorbeeld van marktwerking buiten de kwaliteitsmaatstaf. Deze werkwijze en de criteria die daarbij worden gehanteerd zijn veelal (in het kader van de huursombenadering) overeengekomen met de huurdersorganisaties. 29

De feitelijke vaststelling van de huurprijs per complex of buurt is geen onderwerp van overleg. De belangrijkste functie van het woningwaarderingsstelsel bij de sociale verhuurders is dat het een algemeen geaccepteerde grondslag is voor de verankering van het prijsbeleid in woningkwaliteit. Als kwaliteitsmaatstaf is het woningwaarderingsstelsel bij de sociale verhuurders omstreden: men vindt het te gedetailleerd, op onderdelen verouderd, en te ver af staan van de beleving van kwaliteit door bewoners. Enkele sociale verhuurders vinden het een gemis dat de technische kwaliteit niet in de waardering wordt meegenomen en enkele vinden het stelsel volstrekt inadequaat voor het bepalen van de marktwaarde van de woning. Deze opvattingen hangen nauw samen met de visie die men heeft op het functioneren van de woningmarkt en de ambities ten aanzien van de rol van corporaties daarin. Bij de meeste corporaties houdt men vast aan het principe dat de prijs in een redelijke verhouding moet staan tot de kwaliteit, zij het dat locatievoordelen die er in de markt blijken te zijn wel meegewogen mogen worden. Zij zouden dat willen operationaliseren door de waardering van buurten door bewoners mee te wegen. Enkele corporaties vinden dat de vraag/aanbodverhoudingen bepalend moeten zijn voor de prijsvorming en dat hooguit ten behoeve van het instandhouden van een voldoende omvangrijke kernvoorraad of ten behoeve van de garantie van een bepaalde slaagkans en woonquote van de doelgroep daarvan afgeweken kan worden. De beschermende functie van het woningwaarderingsstelsel blijkt in de praktijk gering te zijn: de streefhuren liggen ruim onder de maximaal redelijke huurprijs. De geschillenbeslechting die deel uitmaakt van het stelsel van woningwaardering en huuraanpassing krachtens de Huurprijzenwet Woonruimte wordt door enkelen wel als een belangrijke rechtsbescherming genoemd. Het hanteren van de WOZ-waardering als kwaliteitsmaatstaf of aanvulling daarop kent bij corporaties uitgesproken voor- en tegenstanders. De principiële kritiek is dat de prijsvorming op de koopwoningenmarkt niet vergelijkbaar is met die op de huurwoningenmarkt. De corporaties die vinden dat de vraag- en aanbodverhoudingen op de woningmarkt meer bepalend dienen te zijn voor de prijsvorming op de huurwoningenmarkt tillen hier niet zo zwaar aan. Zowel voor- als tegenstanders hebben de ervaring dat de WOZ-waardering voor huurwoningen nog onbetrouwbaar is. De corporaties die er meer mee willen werken, zijn inmiddels daarover in gesprek met de gemeente waarin zij werkzaam zijn. Een corporatie stelt de objectieve gegevens uit het woningwaarderingsstelsel ter beschikking als grondslag voor de taxatie. De corporaties noemen twee lijnen waarlangs in hun ogen de invloed van woonconsumenten gestalte kan krijgen: door overleg over het huurprijsbeleid en de jaar-

30

lijkse huurverhoging en door de huurders (via een enquête of overleg) te betrekken bij de waardering van de woonomgeving. De meeste corporaties zijn voorstander van een modernisering en vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel, zodat het transparanter wordt voor de huurder en ook beter aansluit op de bedrijfsvoering en de nieuwe eisen ten aanzien van (bouwtechnische en woon-)kwaliteit, uitrusting en voorzieningen. Het is duidelijk dat dat nog nader denkwerk en onderzoek vergt. Voor de objectieve punten ligt aansluiting bij de toetsingskaders die bij nieuwbouw worden gehanteerd voor de hand, zodat dezelfde gegevens van meet af aan toegepast kunnen worden (BKO, EPN, woonkeur etc.). De meeste corporaties willen de waardering van de woning zoals die op de woningmarkt (in vraag- en aanbodverhoudingen) tot uitdrukking komt wel meewegen in de prijsbepaling. Zij denken dan aan een correctie van de puntprijs of de streefhuur, dus een vorm van marktwerking buiten de kwaliteitsmaatstaf. Daarmee heeft men goede ervaringen en bereikt men over het algemeen ook overeenstemming met bewoners. Enkele corporaties die opereren in een tamelijk gespannen stedelijke markt willen volledig overstappen op een waardering op basis van de WOZ-waarde, omdat zij vinden dat de marktwaarde van hun woningen door het woningwaarderingsstelssl teveel versluierd wordt.

31

32

5 De opvattingen van de institutionele beleggers 5.1

Gebruik en functie van het woningwaarderingsstelsel

De institutionele beleggers gebruiken het woningwaarderingssysteem conform de voorschriften van de HPW om de maximaal redelijke huur van de woning vast te stellen. Met name voor het deel van de portefeuille waarvan de maximaal redelijke huur onder de liberalisatiegrens valt, wordt de puntenwaardering bij de huurverhoging scherp in de gaten gehouden. De algemene kritiek van de beleggers is dat de vraag/aanbodverhoudingen geen invloed hebben op berekening van de maximaal redelijke huurprijs omdat er geen marktcomponenten in de puntenwaardering zitten. Zij voegen eraan toe dat dat over het algemeen nog geen probleem is omdat de markt bijna nergens huren boven maximaal redelijk toestaat. Het stelsel werkt echter wel belemmerend voor kleinere woningen (veelal appartementen) op een gespannen woningmarkt, omdat daarvoor markthuren van boven maximaal redelijk gerealiseerd zouden kunnen worden, maar dit in de praktijk belemmerd wordt doordat de maximaal redelijke huurprijs onder de liberalisatiegrens valt. Bovendien is het systeem dermate verouderd dat de investeringen die gedaan worden om in te spelen op nieuwe klantprofielen niet tot uitdrukking komen in de puntenwaardering, waardoor er nauwelijks ruimte en draagvlak bij de huurders is voor een huurverhoging. De beleggers vinden het systeem vrijwel allemaal te betuttelend en te gedetailleerd, en zij vinden dat in combinatie met een inflatievolgende huur hun speelveld daardoor teveel beperkt wordt. De meeste beleggers vinden wel dat er een vorm van huurbescherming moet zijn, maar dan moet de maatstaf globaler zijn en moet op de een of andere wijze ook rekening worden gehouden met de vraag-aanbodverhoudingen op de markt. Bij het bepalen van de aanvangshuren zijn de lokale marktverhoudingen richtinggevend. Naast deze markthuur wordt altijd de maximaal redelijke huurprijs bepaald met het oog op de vereisten uit de HPW. Tenslotte wordt er soms ook nog gekeken naar de huursubsidiegrenzen voordat de vraaghuur of aanvangshuur wordt bepaald.

33

5.2

De WOZ-waarde

Een aantal beleggers vindt dat de WOZ-waarde meer recht doet aan de marktpositie van een woning. Sommigen kunnen zich voorstellen dat dat een grondslag wordt voor de woningwaardering. Zij vinden dat er dan nog wel het een en ander verbeterd moet worden aan de WOZ-waardering: de frequentie van taxeren zou verhoogd moeten worden en de verschillen in omgaan met WOZ-waardering tussen gemeenten zouden moeten verdwijnen. Anderen vinden dat de WOZ-waarde vooral een aanvullende functie zou kunnen hebben als het gaat om het normeren van de prijs-kwaliteitsverhouding.

5.3

Referentieprijzen

Voor de vergelijking van de prijzen hanteert de branche de ROZ-IPD-index, die inmiddels ruim 80% van de totale portefeuille van beleggers omvat. Deze is onder andere gebaseerd op eigen taxaties van beleggers van de vrije marktwaarde van hun vastgoed. (Sommige beleggers taxeren ieder jaar een deel van hun portefeuille.) De meeste beleggers vinden dat bij het gebruik van referentieprijzen onderscheid gemaakt moet worden tussen de particuliere en sociale verhuurders.

5.4

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

De beleggers die het woningwaarderingsstelsel (willen) gebruiken als een maatstaf om aan te sluiten bij verschillende klantprofielen, zijn voorstander van een grondige modernisering. Objectiviteit en transparantie voor de klant zijn belangrijk. Verscheidene beleggers verwachten dat de klant steeds meer duidelijkheid zal vragen en zelf zal willen toetsen of de prijs-kwaliteitsverhouding redelijk is, ook boven de liberalisatiegrens. Een belegger deed de suggestie om voor de objectieve criteria aan te sluiten op de oppervlaktedefinities van GBO (NEN-norm) en daarnaast per postcodegebied en mede gebaseerd op het WBO een waardering toe te kennen aan de verschillende woonmilieus.

5.5

Conclusies

De beleggers vinden het woningwaarderingsstelsel een te strak keurslijf dat hen onvoldoende in staat stelt om in te spelen op vraag-aanbodverhoudingen of wensen van (nieuwe) klantgroepen. Dat neemt niet weg dat een aantal van hen wel voorstander is van een algemene kwaliteitsmaatstaf die de basis is voor het vast34

stellen van een bovengrens in de huur en ook het inzicht in de markt voor de consument vergroot. Duidelijkheid naar de klant wordt volgens hen in de toekomst steeds belangrijker. In de WOZ-waardering komt volgens de beleggers de marktwaarde beter tot uitdrukking, maar er zijn twijfels bij de objectiviteit, uniformiteit en toepasbaarheid van deze maatstaf voor de kwaliteit van huurwoningen.

35

36

6 Buitenlandse inspiratie 6.1

Inleiding

In het buitenland, waarbij de blik beperkt is gebleven tot West-Europa, bestaat een grote diversiteit aan huurregimes met soms grote verschillen tussen de sociale en de particuliere sector. De wijze waarop de vaststelling van het aanvangshuurniveau en de periodieke huuraanpassing plaatsvinden is dan ook zeer uiteenlopend. In de sociale huursectoren van de West-Europese landen overheerst bijna overal een vorm van huurvaststelling op basis van de kosten. In de particuliere huursector is over het algemeen sprake van geringe of afwezige overheidssturing. In enkele gevallen is het huurregime in de particuliere huursector afgestemd of gelijk aan dat van de sociale huursector. In slechts weinig gevallen wordt in het huurbeleid gebruik gemaakt van een kwaliteitsmaatstaf. Landen waar dat wel in meer of mindere mate het geval is zijn Duitsland, Zweden en het Verenigd Koninkrijk. De beschrijving van de hierbij toegepaste methoden biedt wellicht inspiratie voor de modernisering van het woningwaarderingssysteem.

6.2

Duitsland

In Duitsland bestaat sinds enige tijd een systeem van vergelijkingshuren, ‘Vergleichsmiete’ genaamd. Dit systeem van vergelijkingshuren bepaalt mede de ruimte die de verhuurder heeft bij het aanpassen van de huur. De nu volgende beschrijving van de systematiek van ‘Vergleichsmiete’ is ontleend aan Hubert (1998). Het juridische bouwwerk voor huurovereenkomsten in Duitsland is gebaseerd op de volgende drie principes: - huurbescherming voor de huurder, met name wat betreft het beëindigen van de huurovereenkomst; - de aanvangshuren bij nieuwe overeenkomsten kunnen in principe vrijelijk worden overeengekomen; - de huurverhogingen bij bestaande overeenkomsten worden beperkt door het huurniveau van vergelijkbare huurwoningen (‘Vergleichsmiete’). De ‘Vergleichsmiete’ is derhalve van belang voor de beoordeling van de redelijkheid van de periodieke huurverhoging. De hoogte van de ‘Vergleichsmiete’ wordt ontleend aan het huurniveau van huurovereenkomsten die de laatste drie jaar zijn gesloten. Het betreft overeenkomsten van zowel bestaande als nieuwe huurwoningen. De nieuwe woningen spelen ook een rol om te voorkomen dat het huurniveau van bestaande huurwoningen te veel

37

achterblijft bij dat van de nieuwbouw. Overigens mag over een periode van drie jaren de huurstijging ten hoogste 30% in totaal zijn. Er zijn drie manieren om de ‘Vergleichsmiete’ vast te stellen: - op basis van een vergelijking met het huurniveau van ten minste drie vergelijkbare huurwoningen in hetzelfde gebied; - met behulp van een representatieve huurenquête uitgevoerd door de lokale autoriteiten; - op basis van een rapport van een deskundige. Tegenwoordig hebben de meeste grote steden de beschikking over een huurenquête, die in principe elke twee jaar wordt geactualiseerd. De door de verhuurder aangezegde huurverhoging behoeft de instemming van de huurder. Als de huurder niet instemt, moet de verhuurder zich wenden tot de rechtbank, die dan een uitspraak doet in het geschil. Bij zijn vonnis maakt de rechtbank over het algemeen gebruik van de lokale huurenquête. Wanneer de lokale huurenquête niet beschikbaar is of niet bruikbaar wordt geacht, kan de rechtbank zijn vonnis op andere informatie baseren. Om het risico van de onzekere uitkomst van dergelijke procedures te ontlopen, is het vrij gebruikelijk dat verhuurders een huurverhoging voorstellen, die wat lager is dan hetgeen maximaal is toegestaan volgens de ‘Vergleichsmiete’. Een nadeel van het systeem van ‘Vergleichsmiete’ is dat het in de hand werkt dat er een kloof groeit tussen het huurniveau van nieuwe en van bestaande huurovereenkomsten. Over het algemeen verhogen de verhuurders bij bestaande huurovereenkomsten de huren eens in de drie jaar. De ‘Vergleichsmiete’ fungeert dan op de aangegeven wijze als referentiekader bij de mate waarin de huren worden verhoogd. De hoogte van de ‘Vergleichsmiete’ wordt echter relatief sterk bepaald door huren die de afgelopen drie jaren niet, dan wel op basis van de ‘Vergleichsmiete’, zijn verhoogd. Het huurniveau van nieuwe huurovereenkomsten, dat over het algemeen hoger ligt, legt namelijk betrekkelijk weinig gewicht in de schaal omdat de nieuwe huurovereenkomsten ten opzichte van de bestaande huurovereenkomsten in de minderheid zijn.

6.3

Zweden

Ook in Zweden bestaat in zekere zin een systeem van vergelijkingshuren dat daar ‘utility-value rent system’ heet en ingevoerd is toen het beleid van huurbeheersing ten dele werd losgelaten. Een beschrijving van dat systeem is ontleend aan Wiktorin (1993). Indien huurder en verhuurder niet tot overeenstemming kunnen komen over de hoogte van de huur, dient de huur te worden vastgesteld op basis van huurwoningen, die een vergelijkbaar 'nut' voor de huurder opleveren. Ten behoeve van de vergelijking vormen vooral de sociale huurwoningen het referentiekader. Als lokaal geen goed vergelijkbare huurwoningen beschikbaar zijn, worden elders huurwoningen gezocht waarvan de huur als vergelijkingsmaatstaf kan dienen. De huur 38

wordt als niet redelijk beschouwd als er een substantieel verschil is met het huurniveau van qua 'nut' vergelijkbare sociale huurwoningen. Met het 'utility-value rent system', wordt beoogd huurniveaus te krijgen die overeenkomen met een situatie waarin er sprake is van een lange-termijnevenwicht op de huurwoningenmarkt. Door middel van dit systeem zou er in principe vrijheid zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst, zonder dat eventueel tekorten op de huurwoningmarkt tot sterk stijgende huurniveaus zouden leiden. Anderzijds is het systeem voldoende flexibel in de zin dat het huurniveau aangepast wordt aan de inflatie en de kwaliteit van de woning. In de loop der jaren is de werkingssfeer van het systeem minder geworden omdat de uitkomsten van de onderhandelingen tussen huurders- en verhuurdersorganisaties maatgevend zijn voor individuele huurovereenkomsten.

6.4

Verenigd Koninkrijk

In Engeland hanteren de sociale verhuurders een systeem van 'rent pooling' dat overeenkomsten vertoont met onze huursombenadering. Op basis van een gemiddeld kostenniveau worden de huren van sommige huurwoningen hoger vastgesteld en die van andere lager. Volgens Wiktorin (1993) hanteerden de grotere woningbedrijven ('local housing authorities') hierbij een puntenstelsel gebaseerd op diverse woningkenmerken. De wijze waarop dit is uitgewerkt verschilt sterk per verhuurder. Ongeveer driekwart van de gemeentelijke woningbedrijven gebruikt een puntenstelsel dat is gebaseerd op drie of vier woningkenmerken. Onder deze kenmerken komen leeftijd, type en grootte het meest voor. Deze benadering van de kwaliteit bleek in de praktijk te grof te zijn en leidde tot problemen. In grote steden komen meer gedetailleerde systemen van puntenwaardering voor, waarbij tussen tien en vijftien woningkenmerken in de beschouwing worden betrokken. Onder deze kenmerken zijn ook omgevingskenmerken aanwezig. De relatie tussen de hoogte van de huren en het vastgestelde puntenaantal is overigens zwak. Dit is zelfs bij het meest uitgebreide puntenstelsel het geval. In de particuliere huursector is volgens Kemp (1998) sinds de in 1989 ingevoerde wetgeving de vaststelling van de hoogte van de huur vrij. Er is sprake van ‘assured tenancies’, hetgeen niet meer inhoudt dan dat de huurder voor de duur van de overeenkomst de woning kan huren als hij zich aan de overeenkomst houdt. Huisuitzettingen mogen alleen gebeuren in geval van bijzondere redenen. Momenteel valt de meerderheid van de huurovereenkomsten in de particuliere sector onder deze in 1989 ingevoerde wetgeving.

39

6.5

Conclusies

Uit het voorafgaande is naar voren gekomen dat enkele Westeuropese landen bij hun huurbeleid een kwaliteitsmaatstaf hanteren. Deze maatstaf maakt uiteraard onderdeel uit van dat huurbeleid. Aangezien het huurbeleid soms sterk verschilt, is de kwaliteitsmaatstaf niet zonder meer bruikbaar voor toepassing in Nederland. Het systeem van vergelijkingshuren dat in Duitsland bestaat, biedt nog de meeste aanknopingspunten en dan met name voor de eventuele invoering van een stelsel van referentieprijzen in Nederland.

40

7 Samenhangende analyse en conclusies 7.1

Inleiding

Het woningwaarderingsstelsel, dat centraal staat in deze studie, is een hoeksteen voor de huurprijsregulering, hetgeen via de Huurprijzenwet Woonruimte is uitgewerkt. Door de vaststelling van de maximaal redelijke prijs die bij een bepaalde woningkwaliteit hoort, wordt het prijs-kwaliteitskader gedefinieerd, waarbinnen op de lokale markt prijsafspraken worden gemaakt. Al enige tijd is aan de orde of het woningwaarderingsstelsel niet aan modernisering toe is. Het huidige stelsel is in 1979 ingevoerd en is sindsdien wel op onderdelen aangepast, maar in hoofdlijnen toch onveranderd gebleven. De rol van de overheid op de woningmarkt is de laatste decennia evenwel sterk veranderd. Dat geldt ook voor de verhouding tussen huurder en verhuurder. Verder is de situatie op de woningmarkt van overwegend tekorten omgeslagen naar evenwicht en op sommige deelmarkten zelfs overschotten. In deze gewijzigde context is bezien of het mogelijk en/of wenselijk is om het woningwaarderingsstelsel te moderniseren.

7.2

De functies van het woningwaarderingsstelsel

Aan de vraag naar de mogelijkheden voor modernisering van het woningwaarderingsstelsel gaat een vraag vooraf. Dit betreft de vraag naar de functies van het stelsel gegeven de veranderingen die zich de afgelopen 20 jaar in het volkshuisvestingsbeleid en op de woningmarkt hebben voltrokken. Uit deze studie blijkt dat ondanks die veranderingen er de afgelopen 20 jaar bij de verhuurders een tamelijk consistente praktijk voor de toepassing van het woningwaarderingsstelsel is ontstaan. Ten aanzien van de verschillende functies die het woningwaarderingsstelsel heeft of die daarmee verbonden worden geacht, kan het volgende worden vastgesteld. Huurbescherming De beschermende functie stond bij de introductie van het stelsel in 1979 op de voorgrond. Dit kreeg zijn uitwerking via de minimaal en maximaal redelijke huur en via een harmonisatiebeleid, waarbij de hoogte van de jaarlijkse huurharmonisatie afhankelijk was van de prijs-kwalitetisverhouding. Op dit moment krijgt deze functie enkel nog gestalte in het vaststellen van de maximale huurprijzen door de rijksoverheid. De maximale huurprijzen zijn immers afhankelijk van het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Deze bovengrens is voor de sociale huurwoningen van betrekkelijk geringe betekenis omdat het feitelijke huurniveau over het algemeen (ver) onder deze maximale huurgrens ligt. In dit verband is ook van belang dat de maximale huurgrens van een substantieel deel van de huurwoningvoorraad boven de liberalisatiegrens ligt, 41

zodat de mogelijkheid bestaat om bij bewonerswisseling de huur zodanig te verhogen dat het woningwaarderingsstelsel niet meer van toepassing is. Niettemin biedt deze maximale huurgrens een zekere waarborg die de meeste partijen onontbeerlijk achten. Wel kan worden vastgesteld dat het woningwaarderingsstelsel een mate van detaillering heeft die voor het stellen van een dergelijke bovengrens niet noodzakelijk is. Enkel bij kleinere woningtypen (meergezinswoningen) in de gespannen woningmarkten wordt de bovengrens in de praktijk als knellend ervaren. Voor de andere woningtypen staat de markt over het algemeen geen prijzen boven de maximaal redelijke huurprijs toe. Vaststelling van de aanvangshuren Voor de vaststelling van de aanvangshuren vervult het woningwaarderingsstelsel nauwelijks een materiële functie. De markt en/of de lokale afspraken over de bereikbare voorraad en bereikbaarheidsgrenzen zijn bepalend. Daar in de sociale huursector de kostendekkende huur veelal boven deze grenzen ligt, is de prijskwaliteitsverhouding volgens de definities van het woningwaarderingsstelsel niet normstellend of sturend voor de nieuwbouw. Dat heeft uiteraard ook te maken met het feit dat het woningwaarderingsstelsel voor wat betreft de woningkenmerken en de woninggebonden voorzieningen niet aansluit op wat reeds standaard is in de nieuwbouw en de kwaliteitstoetsen, die daar worden toegepast.. Het is echter niet ongebruikelijk bij sociale verhuurders om de huurprijs van nieuwbouw in te passen in het vigerende prijsbeleid en een streefhuur vast te stellen in de vorm van een percentage van de maximaal redelijke huurprijs. Jaarlijkse huuraanpassing Ook voor de vaststelling van de jaarlijkse huurverhoging heeft het woningwaarderingsstelsel maar een beperkte functie. Hoewel een bepaalde vorm van harmonisatie, namelijk naar de streefhuur, frequent voorkomt bij sociale verhuurders is de puntenwaardering nog maar van marginale betekenis. Het puntenaantal van de woning wordt mede gebruikt als vertrekpunt voor het bepalen van de streefhuur, die veelal een bepaald percentage van de maximaal redelijke huurprijs is. Stroomlijning van het overleg tussen verhuurder en huurder over het huurprijsbeleid De maatschappelijke betekenis van het woningwaarderingsstelsel ligt in een onverwachte hoek. De vermindering van de bemoeienis van de rijksoverheid met de huurprijsvaststelling en de jaarlijkse huuraanpassing heeft de functie van referentiekader voor de vaststelling van de prijs-kwaliteitsverhouding in betekenis doen toenemen. Aan deze functie wordt groot belang gehecht. Dat verklaart mede waarom, ondanks de substantiële kritiek op de gebrekkige wijze waarop het stelsel de kwaliteit meet, het stelsel vrijwel overal nog de basis is voor het huurprijsbeleid en het overleg daarover. Het is dus niet zozeer de materieel-inhoudelijke functie van het stelsel, maar de procesfunctie, de beschikbaarheid van een standaard waarin prijs en kwaliteit met elkaar worden verbonden, waaraan behoefte is tegen de achtergrond van lokale vrijheid voor een prijsbeleid en voor afspraken met de huurders daarover.

42

Monitoring In het verlengde van de functie van referentiekader in het overleg tussen huurder en verhuurder liggen er in het woningwaarderingsstelsel kansen en mogelijkheden om daarmee meer inzicht in de samenstelling van de huurwoningenvoorraad en in de vergelijking van prijsniveaus op deelmarkten te bieden. Ten behoeve van de puntentelling conform het woningwaarderingsstelsel is door de verhuurders een forse databank aan gegevens opgezet die betrouwbaar en goed vergelijkbaar zijn. De algemene opinie is dat deze gegevens een goede functie kunnen vervullen voor de monitoring van de huurwoningvoorraad. De meeste verhuurders gebruiken de gegevens ook ten behoeve van het voorraadbeleid en het bepalen van hun concurrentiepositie. Geschillenbeslechting De geschillenbeslechting door de huurcommissies wordt door de meeste partijen als een groot goed gezien, zij het dat er wel suggesties worden gedaan voor professionalisering en veranderingen in werkwijze.

7.3

De modernisering van het stelsel

Ten aanzien van de modernisering van het woningwaarderingsstelsel kunnen drie invalshoeken onderscheiden worden. Deze invalshoeken zijn: - de modernisering van de kwaliteitsmaatstaf; - de modernisering van het sturingsconcept; - de eventuele invoering van referentieprijzen. Deze invalshoeken zullen achtereenvolgens nader worden uitgewerkt. De modernisering van de kwaliteitsmaatstaf Over de noodzaak van de modernisering van de kwaliteitsmaatstaf binnen het huidige woningwaarderingsstelsel bestaat weinig verschil van opvatting. Indien we de huidige functies van het stelsel nader beschouwen, valt te constateren dat de gewenste maatstaf voor de kwaliteit van de woondiensten in de huursector wel universeel zou moeten zijn, dat wil zeggen toepasbaar voor alle huurwoningen, hetgeen overigens niet behoeft te impliceren dat deze maatstaf daadwerkelijk wordt toegepast door alle verhuurders bij het eigen huurprijsbeleid. Ten aanzien van de mogelijkheid om de WOZ-waarde te gebruiken als kwaliteitsmaatstaf in de huursector, zijn principiële en praktische bezwaren naar voren gekomen. Over het algemeen is er daardoor weinig draagvlak bij huurders en verhuurders voor het gebruik van de WOZ-waarde binnen het woningwaarderingsstelsel. De meeste verhuurders zijn wel voorstanders van het hanteren van de marktwaarde bij de huurprijsbepaling, maar dan naast of los van de kwaliteitsmaatstaf. Modernisering van de kwaliteitsmaatstaf zou met name via een actualisering en vereenvoudiging van de bestaande systematiek van de puntentoekenning vorm gegeven kunnen worden. Actualisering heeft betrekking op het feit dat de eisen die heden ten dage aan woningen worden gesteld anders zijn dan in het verleden. 43

Voorts is het gewicht dat door huurders aan de verschillende woning- en woonomgevingskenmerken wordt toegekend, veranderd. Via een actualisering van de puntentoekenning kan dit onderdeel van het woningwaarderingsstelsel bij de tijd worden gebracht. Via een vereenvoudiging is het mogelijk om de puntenwaardering minder gedetailleerd en meer op hoofdlijnen uit te voeren. De grote mate van detail, waarmee de punten worden vastgesteld, past niet bij de functies die het woningwaarderingsstelsel momenteel heeft. Bij de modernisering van de kwaliteitsmaatstaf binnen het woningwaarderingsstelsel zou een consumentenpanel een zinvolle rol kunnen vervullen. Hiermee wordt bewerkstelligd dat de kwaliteitsmaatstaf aansluit bij de consumentenvoorkeuren. Via een dergelijk panel zou bepaald kunnen worden welke woning- en woonomgevingskenmerken van belang zijn en welk gewicht elk van deze kenmerken binnen het totale aantal punten zou dienen te hebben. Met een periodiciteit van 5 à 10 jaar zou de procedure met een consumentenpanel herhaald kunnen worden om de actualiteit van de kwaliteitsmaatstaf te waarborgen. De modernisering van het sturingsconcept In het voorafgaande is uiteengezet dat de beleidsmatige sturing van het huurbeleid via het woningwaarderingsstelsel momenteel beperkt is. Op lokaal niveau blijkt er bovendien ook geen behoefte te zijn aan gedetailleerde voorschriften of regulering. Daar is er vooral behoefte aan onderhandelingsruimte binnen een globaal kader waarin de maximale huurprijs, gekoppeld aan een bepaalde kwaliteit, de bovengrens vormt. Anderzijds kan worden vastgesteld dat er in toenemende mate een maatschappelijke en politieke wens is om de marge, waarbinnen de hoogte van de jaarlijkse huuraanpassing kan variëren, te beperken. Er zijn ook pleidooien om geen enkele differentiatie in de hoogte van de jaarlijkse huuraanpassing toe te laten en bij alle huurwoningen een uniform huurverhogingpercentage toe te passen dat gelijk zou dienen te zijn aan de stijging van de consumentenprijsindex. Beide ontwikkelingen staan haaks op elkaar. Kennelijk is het zo dat de mate van differentiatie van de jaarlijkse huurverhoging en de wijze waarop de differentiatie kan worden toegepast, onvoldoende draagvlak heeft, onvoldoende is gelegitimeerd. Aannemende dat ten behoeve van het goed functioneren van de huurwoningenmarkt toch enige differentiatie in de jaarlijkse huurverhoging wenselijk blijft, is de vraag op welke wijze deze differentiatie een hernieuwde legitimering kan verwerven die in overeenstemming is met de modernisering van het woningwaarderingsstelsel. Een mogelijkheid is om de hoogte van de jaarlijkse huurstijging te differentiëren op basis van de prijs-kwaliteitsverhouding van de woning. Deze benadering zou kunnen leiden tot een systematiek, waarbij de ruimte voor de jaarlijkse huurverhoging verschilt, afhankelijk van de hoogte van de huurprijs in relatie tot de kwaliteit. Als de huurprijs relatief laag is, is de bandbreedte waarbinnen de jaarlijkse huurstijging zich dient te bevinden, ruimer. Naarmate de huurprijs in relatie tot de kwaliteit hoger is, is de bandbreedte geringer. Deze mogelijkheid impliceert de herinvoering 44

van het beleid van huurharmonisatie dat in het begin van de jaren negentig juist is losgelaten om meer marktwerking toe te laten. De differentiatie van de jaarlijkse huurstijging (wederom) baseren op de bestaande prijs-kwaliteitsverhouding van de huurwoning zou kunnen aansluiten bij een gemoderniseerd woningwaarderingsstelsel. Er zijn echter ook enkele bezwaren aan verbonden. Een dergelijke benadering impliceert een sterkere centrale sturing bij de jaarlijkse huurstijging zoals in het verleden bij het harmonisatiebeleid het geval was. Bovendien vereist deze benadering een kwaliteitsmaatstaf die daarvoor geschikt is. In het voorafgaande is aangegeven dat de modernisering van het woningwaarderingsstelsel zou kunnen leiden tot een verbeterde, maar wel globale kwaliteitsmaatstaf. Het is de vraag of een dergelijke globale maatstaf bruikbaar is als onderlegger voor een beleid van huurharmonisatie. Een alternatieve benadering zou gevonden kunnen worden door de mate van differentiatie van de jaarlijkse huurverhoging afhankelijk te maken van de overeenstemming van verhuurder en huurdersorganisatie daarover. Een dergelijk sturingsconcept zou er in hoofdlijnen als volgt uit kunnen zien. De maximale huurgrens blijft in alle gevallen van toepassing op dezelfde wijze als nu het geval is. In aanvulling hierop zou de overheid een kader kunnen stellen aan het huurbeleid, waarbij de marge voor een differentiatie van de jaarlijkse huurverhoging in principe beperkt is. In het uiterste geval is de marge afwezig en is de jaarlijkse huurverhoging gelijk aan een vast percentage, bijvoorbeeld gelijk aan de stijging van de consumentenprijsindex. Een ruimere mogelijkheid van differentiatie zou afhankelijk gesteld kunnen worden van overeenstemming daarover tussen verhuurder en huurdersorganisatie, waarbij de grenzen waarbinnen de ruimere differentiatie zich dient te bevinden, wel door de overheid zijn bepaald om excessen te voorkomen. Het huurbeleidsplan van de verhuurder zou de basis kunnen vormen voor de onderhandelingen tussen de verhuurder en de huurdersorganisatie. Daarnaast zouden ook het onderhouds- en het kwaliteitsbeleid van de verhuurder een rol kunnen spelen. De differentiatie van de jaarlijkse huurverhoging zou gebaseerd kunnen zijn op de prijs-kwaliteitsverhouding van de woning en andere woningmarktgegevens. Hierbij kan de kwaliteitsmaatstaf van het woningwaarderingsstelsel desgewenst aan de lokale inzichten worden aangepast. Voor het toestaan van de ruimere differentiatie zou met een marginale toetsing door de overheid kunnen worden volstaan; een toetsing die betrekking heeft op vormvereisten met betrekking tot de wijze waarop de overeenstemming is bereikt. Aldus zou een legitimering voor een eventuele ruimere differentiatie van de jaarlijkse huurverhoging worden gevonden in een overeenstemming tussen verhuurder en huurdersorganisatie en ingepast kunnen worden in de modernisering van het woningwaarderingsstelsel. Een nadeel van deze benadering is dat met name bij verhuurders met een klein woningbezit een dergelijke overlegstructuur problematisch zou kunnen zijn. Wanneer er weinig huurders zijn, die verder niet zijn georganiseerd, kan het bereiken van overeenstemming tussen verhuurder en huurder lastig zijn, zeker wanneer de hoogte van de huurstijging voor de afzonderlijke huurders van elkaar zou verschillen.

45

De invoering van referentieprijzen In deze studie is ook de mogelijke invoering van referentieprijzen aan de orde gesteld. Een referentieprijs van een huurwoning is de huurprijs die voor nabije en vergelijkbare huurwoningen feitelijk wordt gevraagd. Deze referentieprijzen komen niet in de plaats van, maar in aanvulling op de gemoderniseerde kwaliteitsmaatstaf van het woningwaarderingsstelsel. Met referentieprijzen wordt beoogd de transparantie van de huurwoningmarkt te verbeteren. Zoals een vergelijkbare koopprijs voor de potentiële koper van belang is voor zijn eventuele aankoop, zo zou een referentieprijs voor de (potentiële) huurder van belang kunnen zijn bij het aangaan van een huurovereenkomst. Referentieprijzen leveren marktinformatie zonder dat ze een formeel-juridische werking hebben. Als de gevraagde huurprijs van een huurwoning hoger ligt dan de referentieprijs van de betreffende woning, is dat voor verhuurder en huurder een signaal dat de feitelijke huurprijs relatief hoog is, en omgekeerd. Referentieprijzen dienen ontleend te worden aan de feitelijke huurprijzen. Invoering van een stelsel van referentieprijzen vereist derhalve dat de feitelijke huurprijzen in voldoende mate beschikbaar zijn. Bovendien is het nodig dat de ‘vergelijkbaarheid’ van de huurwoningen in redelijke mate wordt gerealiseerd. Hiervoor dienen zich verschillende mogelijkheden aan. Een mogelijkheid is dat het puntenaantal van de huurwoning als vergelijkingsmaatstaf wordt gebruikt. In dat geval zouden de referentieprijzen uitgedrukt worden in een prijs per punt, gebaseerd op de feitelijke huurprijzen. Deze feitelijke prijs per punt kan vervolgens worden vergeleken met die van andere huurwoningen in de omgeving. Een andere mogelijkheid om de vergelijkbaarheid te bewerkstelligen is door gebruik te maken van een hedonische prijsanalyse. Met deze statistische techniek wordt op basis van het feitelijke huurprijzenpatroon, afhankelijk van de woning- en woonomgevingskenmerken, een referentieprijs berekend die zo goed mogelijk aansluit bij dat waargenomen huurprijzenpatroon. Wanneer in het huurbeleid meer ruimte wordt gecreëerd voor lokale afspraken tussen verhuurder en huurdersorganisatie, neemt de behoefte aan grotere transparantie van de huurwoningmarkt toe. Door middel van referentieprijzen kan de huurwoningmarkt doorzichtiger worden gemaakt.

7.4

Aanbevelingen

Het voorafgaande leidt tot de volgende aanbevelingen: -

Ten behoeve van de huurbescherming wordt een globaler en eenvoudiger woningwaarderingssysteem ontwikkeld, waarbij de zwaarte van de verschillende criteria op basis van weging door een consumentenpanel wordt vastgesteld.

-

Met behulp van een puntprijs wordt de bovengrens voor de huurprijs, behorende bij een bepaalde kwaliteit, vastgesteld. Deze maximale huurgrens vervult eenzelfde functie als nu ook al het geval is.

46

-

Daarnaast wordt bevorderd dat verhuurders binnen de kaders van het prijskwaliteitsbeleid van de overheid lokaal een eigen prijsbeleid ontwikkelen op basis van eigen kwaliteitsmaatstaven naast of in aanvulling op een landelijke systematiek.

-

In principe is de ruimte voor de differentiatie van de jaarlijkse huurstijging beperkt. De bandbreedte voor de jaarlijkse huurstijging kan (wederom) afhankelijk worden gemaakt van de prijs-kwaliteitsverhouding. Een alternatief is om de bandbreedte voor de differentiatie van de huurverhoging afhankelijk te maken van gebleken overeenstemming tussen verhuurder en huurdersorganisatie over het te voeren huurbeleid, waarbij ook het onderhouds- en het kwaliteitsbeleid van de verhuurder een rol kan spelen.

-

Via de invoering van een stelsel van referentieprijzen wordt een bijdrage geleverd aan de verbetering van de transparantie van de huurwoningmarkt. Hiermee ontstaat er een stelsel dat verhuurder en huurder een beter inzicht geeft in de huurwoningmarkt.

47

48

Bijlage 1

De geraadpleegde deskundigen

In het kader van dit onderzoek naar de mogelijkheden om het woningwaarderingsstelsel te moderniseren zijn enkele gesprekken gevoerd met deskundigen. De meeste van de gesprekspartners zijn werkzaam bij een belangenorganisatie en in hun opvattingen klinkt in meer of mindere mate ook het belang door dat zij vanuit die functie hebben te behartigen. De gesprekken zijn niettemin zoveel mogelijk vanuit de deskundigheid van de gesprekspartners gevoerd. De geraadpleegde deskundigen zijn: R. van Genugten, Nederlandse Woonbond B. de Jong, Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) G. de Nekker, Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) A. Thomsen, Technische Universiteit Delft E. Wilke, Aedes vereniging van woningcorporaties De opvattingen van de deskundigen zijn zorgvuldig weergegeven. Dit neemt echter niet weg dat de verantwoordelijkheid voor de wijze waarop dit is gedaan, bij de auteurs van dit onderzoek berust.

49

50

Bijlage 2

De geïnterviewde corporaties

In het kader van deze studie is gesproken met directieleden of stafmedewerkers van een aantal sociale verhuurders. Daarbij zijn corporaties geselecteerd, waarvan bekend was dat zij uitgesproken opvattingen hadden over het woningwaarderingsstelsel en zijn functie voor het huurprijsbeleid, dan wel ervaring hadden met alternatieven voor of aanpassingen van het systeem. Gesproken is met: Rik Blom, Woningstichting SCW, Eemland en het Gooi Jos van de Waagdenberg, Stichting Trudo, Eindhoven Otto van der Meulen en Lion Mutsaerts, TIWOS, Tilburg Leen Mosselman, Vestia, Den Haag Fons Catau, De Woonplaats, Groenlo Peter van Os, Mitros, Utrecht Jan Hoff en Lanneke Tan, Het Oosten, Amsterdam Marja Elsinga, Woondrecht, Dordrecht Johan Over de Vest, Hippolytus, Delft H. Al, Woningstichting Patrimonium, Amsterdam Jean Baptiste Benraad, Stadswonen, Rotterdam De opvattingen van deze personen zijn zo zorgvuldig mogelijk weergegeven. Dat neemt niet weg dat de verantwoordelijkheid voor de wijze waarop dit gedaan is, geheel bij de auteurs van dit onderzoek berust.

51

52

Bijlage 3

De geïnterviewde institutionele beleggers

In het kader van deze studie is gesproken met een aantal institutionele beleggers en een beheerder van vastgoed over hun opvattingen over het woningwaarderingsstelsel en de modernisering daarvan. De geïnterviewde personen zijn: W.J.L. Terhorst, portefeuillemanager ING Vastgoed Assetmanagement W. Weide, regiomanager Midden- en Oost-Nederland van SFB Vastgoed A. van Teijlingen, portefeuillemanager Wonen, Amvest H. Welzen, projectmanager en portefeuillehouder speciale projecten, Vesteda C.C. van Dijk, hoofd Verhuur, Meeús Vastgoed, Breda

De opvattingen van deze personen zijn zo zorgvuldig mogelijk weergegeven. Dat neemt niet weg dat de verantwoordelijkheid voor de wijze waarop dit gedaan is, geheel bij de auteurs van dit onderzoek berust.

53

54

Bijlage 4

De geraadpleegde literatuur

Bedrijfstak informatie Huren 1999 en 1998, Aedes, Hilversum. Berger, T., R. Jonsson en B. Turner; What determines rents in public housing in Sweden, Scandinavian Housing & Planning Research, 11, p. 95-111, 1994. Buys, A., e.a.; Verkenning huurbeleid verhuurders; RIGO Research en Advies BV, 1995. Conijn, J.B.S.; Huurverschillen in Nederland: de werking van de markt; in: NIROVvolkshuisvestingdiscussiedagen, 1993. Conijn, J.B.S.; Inflatievolgend huurbeleid, achtergronden en consequenties; Delft, 1999. Directoraat Generaal van de Volkshuisvesting; Herijking Woningwaarderingsstelsel (WOZ), Zoetermeer, 1996. Directoraat Generaal van de Volkshuisvesting; De WOZ-waarde in de woningwaarderingsstelsel-sleutel; Companen, 1998. Directoraat Generaal van de Volkshuisvesting; Onderzoek woningwaarderingsstelsel-WOZ, 2e fase; Companen, 1999. Directoraat Generaal van de Volkshuisvesting; Woonverkenningen MMXXX, Wonen in 2030, juli 1997. Gillingham, R. ; Place to place rent comparisons. In: Annals of Economic and Social Measurement, 4/1, p. 153-173, 1975. Guntermann, K.L., S. Norrbin; Explaining the Variability of Apartment Rents, 15/4, p. 321-340, 1987. Hooimeijer, P. en A. Buys; Herstructurering, Vitaliteit en Omgevingskwaliteit, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr. 2, p. 6-12, 2000. Hubert, F.; Private rented housing in Germany, Netherlands Journal of Housing and the Built Environment, 13 (3), p. 205 – 232,1998. Jong, F. de; Woonvoorkeurenonderzoek; Woonconsument en woonkwaliteit 5; Delft, 1997. Kemp, P.A.; Private renting in England, Netherlands Journal of Housing and the Built Environment 13 (3), p. 233 – 253, 1998. Lans, W.; Een woningkwaliteitstoets onder de loep; Woonconsument en woningkwaliteit 4; Delft, 1996. Leidelmeijer, K., M. Schellekens en W. Rohde; Woonbeleving, de subjectieve kwaliteit van het wonen; RIGO Research en Advies BV, 1995.

55

Marsman, G., S. Smit, e.a.; Feiten en achtergronden huurbeleid verhuurders 1999; RIGO Research en Advies BV, 1999. RaVo (Raad voor de Volkshuisvesting); Advies inzake een integrale herziening van de huur(prijs)regelgeving, Advies nummer 236, Den Haag, 1995. Rijkschoef en van de Leur; Kwaliteitspanels, stadspanels en grassroots’panels, instrumenten voor vraagsturing; Vitale Stad, nr. 3, maart 2000. Thomsen, A.F.; Over de toekomst van het woningwaarderingsstelsel, discussiestuk voor de NIROV werkgroep Volkshuisvestingsrecht, 1996. VROM Raad; Huurbeleid met contractvrijheid; Advies 018; Den Haag, 1999. Wiktorin, M.; An international comparison of rent setting and conflict resolution; Gävle: Swedish Institute for Building Research, 1993.

56