Moderní řešení v ytápění

M o d e rní řešen í v y t á p ě n í

Geminox THRi® nástěnný plynový kondenzační kotel s modulačním hořákem 5)3J$t5)3J$t5)3J$

Hamworthy Condensinox® stacionární plynový kondenzační kotel s modulačním hořákem $POEFOTJOPYt$POEFOTJOPYt$POEFOTJOPY

ROBE

KO

ETR N Y Š

VÝ

LOGI

K

Ý

C

kondenzační technika a spalování normovaný stupeň ň vyyužití až 109 % kotle Geminox THRi v kaskádě až 200 kW kotle Ygnis Condeensin nox v kaskádě až 400 kW nerezový výměníkk a hořák (modulace 20–100 %) provoz nezávislý na vzduchu z místnosti emisní třída NOx č.5 dle EN 656 ekvitermní regulacce Siemens ekologicky šetrný výro obek

K

E

ፍ ፍ ፍ ፍ ፍ ፍ ፍ ፍ ፍ

www.geminox.cz

www.jaktodelaji.cz

Šťastné a bezpečné Blížící se Vánoce jsou rájem také pro zloděje. S koncem roku nastává všeobecný shon, nákupní horečka a přemýšlení, čím nejlépe obdarovat své nejbližší. Když už máme dárek doma, často přemýšlíme, kam s ním. Tedy např. s novým jízdním kolem, novými lyžemi či snowboardem. Proto přinášíme několik rad, které by měly přispět k pohodové vánoční atmosféře.

Opatrnost je také prevence Majetek občanů často představuje byt, jeho vybavení, drobné úspory, případně rekreační chata anebo auto. Někdy stačí ke snížení kriminality jen vzájemná všímavost a výpomoc mezi sousedy nebo dodržování domluvených opatření (včasné nahlášení události, vybírání schránky a pravidelné kontroly bytu nepřítomného souseda, uzamykání domovních dveří). Další opatření, která nic nestojí a dají se ovlivnit, jsou např.: • Nechlubit se svými majetkovými poměry, zvláště před neznámými osobami. • Při odjezdu z místa bydliště nezatahovat rolety a žaluzie, nevypínat přívod elektřiny. • Není-li k dispozici spolehlivá osoba, je možno využít elektronické spínací zařízení, které podle nastavení rozsvítí světla, zapne rozhlasový přijímač, televizi apod. Jde o vytvoření zdání, že v bytě je přítomen majitel. • Na záznamník či na sociální sítě na internetu neuvádějte, že nebudete doma. • Poraďte se s odborníky, zda je váš byt či rodinný domek vhodně zabezpečený. • Nikdy neotvírejte dveře vašeho bytu automaticky, nevíte-li, kdo je za nimi. Dobré je využívat panoramatické kukátko. Další možností je využití bezpečnostního řetízku nebo dveřního zastavovače. Do bytu dovolte vstoupit pouze osobám, kterým důvěřujete. • Nepřechovávejte doma více peněz v hotovosti. Cenné věci uschovávejte v bezpečnostních schránkách nejbližší banky.

• Doklady, klíče od bytu a další cennosti nenechávejte nikdy bez dozoru. Neodkládejte je s oděvem v šatně, u lékaře, na úřadech apod. • Pro případ, že bude váš byt přesto vykraden, je vhodné mít zadokumentovány cenné věci, sepsána výrobní čísla. Tyto informace pomohou policii v pátrání a pojišťovnám při likvidaci pojistné události. • Zejména ve vánočním období zachovávejte bezpečnostní pravidla při používání adventních či jiných svíček, ať nakonec nemusíte hasit hořící vánoční stromeček!

Samozamykací zámek je vynikajícím bezpečnostním řešením.

Neznámý je za dveřmi Do zabezpečeného bytu nesmíte pouštět každého, kdo zazvoní. Může jít o různé podivné existence nabízející pochybné zboží a služby, ale i o tzv. "tipaře" převlečené či vydávající se za montéry nebo jiné pracovníky

provádějící odečty plynu nebo elektřiny nebo pracovníky sociálních či finančních služeb. Mohou to však být i různí prodejci elektropřístrojů, povlečení či kuchyňského nádobí, kteří prakticky nabízejí zboží nevalné kvality, a to zejména pod rouškou blížících se Vánoc. Razantně je odmítněte, protože nakonec stejně zjistíte, že nic z toho co nabízejí doma vůbec nepotřebujete!

Předvánoční období je časem kapsářských žní na ulici i v dopravních prostředcích Jedna věc je ochrana majetku v obydlí, ovšem občané jsou napadáni i při předvánočních nákupech, když si vyřizují potřebné věci na úřadech, při návštěvách zdravotnických zařízení, na poštách anebo při prozaické činnosti jako jsou pravidelné procházky v parku či po městě nebo při cestování v dopravních prostředcích. Někdy se jedná „pouze" o kapesní krádeže, jindy dochází k použití násilí při loupežných přepadeních. Zabezpečovací technika pamatuje i na tato úskalí. Je možné využít různé druhy uzamykatelných kabelek, náprsní tašky s řetízkem na upevnění. Při přímém kontaktu se lze jen těžko bránit hrubé fyzické přesile. Vhodnou možností ochrany jsou proto prostředky individuální ochrany jednotlivce (viz článek v IB 3/2010). K jednoduchým a zcela bezplatným radám patří například: • Nechoďte po městě sami. • Vyhýbejte se tmavým, neosvětleným zákoutím a rizikovým místům. • Nenoste sebou zbytečně větší

25

JAK TO DĚLAJÍ JINDE INFORMAČNÍ BULLETIN 4/2010

hotovost, než potřebujete. • Při zjištění krádeže platební karty okamžitě vše oznamte policii a ihned si nechte kartu zablokovat. • Po chodníku nechoďte přímo u domu, udržujte bezpečnou vzdálenost. • Zbytečně nevyhledávejte tlačenice v obchodních domech, v dopravních prostředcích, apod. Nejen byty, ale i sklepy, kočárkárny a společné prostory je třeba chránit před nenechavci! Velké problémy s kriminalitou vykazují u nás především panelová sídliště, která mají svá nejlepší léta již za sebou. Bydlí zde statisíce občanů. Vysoká anonymita prostředí je patrná na každém kroku a odráží se jak v nepořádku v domech a na ulicích, tak v nedbalosti občanů. I když se zabezpečení sídlištních bytů zlepšuje, občané si pořizují kvalitnější dveře, bezpečnostní uzamykací systémy a někdy dokonce i elektrické zabezpečovací systémy, pro zajištění bezpečnosti to nestačí. Problémy jsou s ochranou společných prostor domů: chodeb, výtahů a nebytových částí. Nejsou zde dodržována základní pravidla bezpečného chování (zamykání i přes den). Cílem útoku různých individuí nemusí být jen byt, balkon či sklep, ale i děti, ženy a senioři. Má-li být občan bezpečný ve svém bytě, nesmí se zapomínat ani na ochranu společných prostor v domě, která vyžaduje, stejně jako při vytváření ochrany vlastního domova, aktivní jednání. K tomu patří dodržování stanoveného režimu

a přátelské vztahy se spolunájemníky. Tragické je, když ani neštěstí jiných nájemníků v domě (např. několikrát ”vybílené” byty, sklepy v jednom patře), nepřesvědčí ostatní o této nutnosti.

Sklepy Ve sklepích na sídlištích se během roku, a před Vánocemi zvláště, objevují nejrůznější věci (dárky) – kola, lyže či windsurfing; tedy sezónní sportovní předměty, ale i různé elektrické nářadí – např. vrtačky a pily, které často představují velké finanční investice a tedy i hodnoty pro zloděje. Nejen to je důvod ochrany sklepů. U těch, které máme vedle bytu na patře, stačí již zmiňované důsledné uzamykání na dva západy a sousedská vzájemná ostražitost a sounáležitost. Horší situace nastává u standardních dřevěných sklepních kójí, které jsou budovány za co největšího ušetření stavebního materiálu, pouze z dřevěných latí a jsou většinou umístěny v přízemí, častěji v suterénu domu. Ovšem i zde existuje několik možností ochrany majetku. Bezplatným opatřením je i zbytečně nedávat na odiv uskladněné věci ve sklepě. Mnohdy stačí dřevěné příčky přikrýt. Na bezpečnost ve všech domovních prostorách má vliv i dodržování pořádku, plnění požárních a stavebních předpisů a samozřejmě dobrá přehlednost a dostatečné, vhodné osvětlení. Při výběru zabezpečovací techniky

dávejte přednost certifikovaným výrobkům. Pečlivě vybírejte i firmu, která techniku namontuje. Ne každá je seriozní; žádejte předložit certifikát (koncesní listinu) a firemní zkušenosti, domluvte si řádně záruční a pozáruční servis. Vše važte na pojistné podmínky příslušné pojišťovny tak, abyste měli případné riziko překonání vyváženo vhodnou výší pojistného plnění.

Závěrečné doporučující desatero 1. Vlastník domu musí stanovit jasný režim vstupu do domu. 2. Vhodně zabezpečit vstupní domovní dveře – bezpečnostní dveře s protipožárním atestem, případně samozamykací zámek. 3. Sklepní okénka a společné lodžie především v přízemí je třeba opatřit mříží. 4. U balkonů a lodžií v poschodí instalovat např. uzamykatelné kliky oken, vyměnit obyčejné petlice za kvalitnější (odolnější materiál, nesmí být přístup ke šroubům) a pořídit odolnější visací zámek atd. 5. Všem obyvatelům domu se vyplatí zvýšená všímavost, sousedská ostražitost a dodržování pořádku v domě i v jeho nejbližším okolí. 6. Drahé věci jako jsou lyže, kočárky, horská kola, sekačky a pily svezené z chat ukládat do prostor vhodněji zabezpečených. 7. Vést také děti k pořádku i při uzamykání domu, sklepních či společných prostor. 8. K ochraně majetku aplikovat všechny technické novinky včetně protipožárních opatření. 9. Využívat služeb renomovaných zabezpečovacích firem s odpovídající licencí. 10. I sklepy je dobré mít řádně jištěny příslušnou pojistnou smlouvou. Autoři: JUDr. Tomáš Koníček a JUDr. Pavel Kocábek Foto: archiv autorů

Vkusný a bezpečný vstupní portál panelového domu..

26

Oba autoři se celoživotně zabývají ochranou majetku a osob v bezpečnostních strukturách. Spoluvytvářejí technické normy a doporučení aplikované v EU v oblasti zabezpečovací techniky a poplachových systémů.

bezpečný dům ochrana života i majetku před pož árem a zloději VTA Webmon

servisní středisko + mobilní telefon (až 5 čísel)

PIR čidlo

Koncepce Bezpečného domu je založena na některých již existujících a provozovaných prostředcích výtahové technologie společnosti Beta Control, rozšířených o možnosti, které poskytují bezdrátové technologie. Řešení využívá komunikační kanál nouzové signalizace, který se na základě platných technických norem již stal součástí modernizovaného výtahu. Přidáváním dalších komponent (např. kouřových čidel) lze vytvořit různé systémy zabezpečení proti požáru a nedovolenému vniknutí, na dálku detekovat únik plynu, odečítat spotřebu tepla a vody, evidovat přístupy do domu nebo rychle přivolat pomoc. Data uvnitř domu jsou sbírána s využitím bezdrátové sítě a prostřednictvím datového kanálu posílána ven z domu. Po vzniku alarmu se SMS zpráva šíří na dopředu deﬁnovaná telefonní čísla a/nebo na pult centrální ochrany. Jednotlivé komponenty systému lze v budoucnosti snadno rozšiřovat o další oblasti a prostřednictvím systému Bezpečný dům vytvořit zcela bezpečné bydlení. Systém zabezpečení bytu a osob B y tová ú s tředna – Ú s t ř edna elek tronického zabezpečovacího systému, zabezpečuje komunikaci mezi jednotlivými koncovými zařízeními systému a patrovými radiovými ZB moduly, které jsou umístěny v šachetních přivolávačích

lifemo lif fe em emo mo on nit nitor iitor ito it or or lifemonitor

Dveřní kontakt – Detekuje otevření zabezpečených dveří a předává informaci o narušení. Tento prvek je součástí dodávky EZS. PIR čidlo – Detekuje pohyb v zabezpečeném prostoru a předává informaci o narušení prostoru. Kouřové čidlo – Detekuje požár a předává informaci o jeho vzniku.

bytová ústředna

L i fe m o n i to r – Po m o c í p a n i c t l a č í t k a , p ř í p a d n ě „vytržením“ ze závěsu detekuje vznik krizové zdravotní situace a předává informaci o jejím vzniku.

Přístupov ý systém eviduje oprávněný i neoprávněný přístup do domu a volitelně i do jiných vybraných prostor, např. sušárna, sklepy atd. Oprávněný přístup je otevření dveří na základě použití speciálního elektronického klíče (kontaktního čipu Dallas) nebo vnitřního tlačítka otevření dveří. Pro praktické předvedení nebo pro více informací kontaktujte obchodní oddělení. kabinový panel

kouřové kou kouřo kouřov ouřov řo ové é čidlo čiid či idlo idl dlo o

Beta Control s.r.o., Černého 58/60, 635 00 Brno-Bystrc tel.: +420 546 223 491 fax: +420 546 223 470 e-mail: [email protected]

přístupový terminál

www.betacontrol.cz

právní poradna


V zajetí paragrafů Na vaše dotazy odpovídá Mgr. Jiří Zeman z Advokátní kanceláře Tomáš Rašovský

Záruka na dílo (střecha a okapy, svody) bude končit za půl roku. Pokud dám defektní okapový svod opravit jinou firmou než je zhotovitel, ztratím záruku na celé dílo, nebo jen na příslušný okapový svod? Děkuji za odpověď.

1

Blanka Panáčková Nejprve je nutné zjistit, zda záruka byla smluvně sjednána (a to pokud se Váš smluvní vztah řídí obchodním zákoníkem), či zda je buďto opět sjednána či se jedná o záruku ze zákona (v případě, že smlouva spadne pod režim zákoníku občanského). Následně je nutné zjistit, zda je smluvně možné zadat opravu díla třetí osobě, pokud nikoliv, budete muset reklamovat vady u vašeho zhotovitele, pokud ano, poběží Vám nová záruka u třetí osoby na tu část, která Vám bude opravena a to u té osoby, která Vám opravu provede s tím, že smlouvu, včetně záruky rovněž doporučujeme sjednat písemně – viz výše uvedené omezení dle obchodního zákoníku. Musí mít ze zákona SVJ zřízeno datovou schránku? Napolicii mi při vyšetřování škody vandalem sdělili, že jsou nuceni komunikovat přes datovou schránku. L. Nečesaný

2

Dle postoje Ministerstva vnitra nemusí. Společenství vlastníků jednotek není zapsáno přímo v obchodním rejstříku, nýbrž v podrejstříku S, tudíž datovou schránku mít nemusí. Povinnost mít datovou schránku ale platí pro všechna družstva (včetně bytových). Datová schránka družstva bude zřízena automaticky Ministerstvem vnitra. Pro rychlejší komunikaci doporučujeme datovou schránku zřídit. Zavěšené balkony musí být dle vyjádření statika zrušeny. SVJ bude hlasovat o náhradě přistavěnými lodžiemi s dvounásobnou plochou. Plochy balkonů jsou prohlášením vlastníka vyňaty z ploch bytů započítaných do spoluvlastnických podílů. Jaký je povinný souhlas vlastníků pro tuto změnu stavby po jejím dokončení, když nedojde ke změně vnitřního uspořádání budovy a ke změně spoluvlastnických podílů – 100 % nebo 75 %? Dotaz nesouvisí s účastníky stavebního řízení, kdy účastníky bude nejen SVJ, ale i obec jako vlastník pozemků kolem domu, nad kterými balkony i lodžie jsou nebo budou.

3

Josef Vlk Musíte vyjít z Vašich stanov, pokud nebudete mít upraveno speciálně,

připraveno ve spolupráci s AK Tomáš Rašovský

28

tak se domníváme k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li však o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů tím však nejsou dotčena. Jsme společenství vlastníků jednotek. Na shromáždění nikdy nechodí především ti z vlastníků, kteří byt pronajímají. Lze získat „per rolam“ jejich souhlas? Bude stejně hodnotný souhlas písemně dokumentovaný? Jde o zateplení domu, vytápění vlastní kotelnou, kde je třeba 75% a 100% souhlas všech vlastníků.

4

Marie Davidová V souvislosti zejména s judikátem Vrchního soudu v Praze sp.zn.: 7Cmo 160/2008 ze dne 23.1.2009 je nutné konstatovat, že zákonná úprava v zákoně o vlastnictví bytů neumožňuje členům SVJ, kteří nebyli z jakéhokoliv důvodu přítomni na schůzi shromáždění SVJ, aby projevili svou vůli

www.rasovsky.cz

www.jaktodelaji.cz

dodatečně i mimo shromáždění SVJ s navrhovaným usnesením. Toto právo není součástí práv vlastníků jednotek, a s dodatečným souhlasem vlastníka jednotky nepřítomného na schůzi nejsou proto spojeny zákonem předvídané právní následky. K uvedenému problému existuje bohatá diskuze, kdy na opačné straně stojí argument „Co není zákonem zakázáno, je dovoleno“ a bylo by tak možné odlišně upravit hlasování ve stanovách, nicméně v tomto případě se domníváme, že je třeba se řídit kogentní zákonnou úpravou a ztotožňujeme se s názorem Vrchního soudu. Firma provedla v roce 2007 výměnu oken za plastová. Z 90 bytových jednotek je závada v cca 30 bytech. Okny profukuje a kolem rámů pod okenními parapety jsou díry, do domu zatéká a zdi jsou promočené. Reklamováno průběžně 2 roky, závady se opakují. Jak celou záležitost vyřešit? Anna Maléřová ilustrační foto: archiv redakce

5

Dobrý den, předpokládáme, že máte uzavřenu smlouvu o dílo v režimu obchodního zákoníku. Je nutné posoudit několik skutečností: 1) zda jste uplatnili vady řádně a včas, 2) zda se jedná o vady, za které nese odpovědnost zhotovitel a zda se jedná o vady, kterými došlo k porušení smlouvy o dílo podstatným či nepodstatným způsobem. Následně můžete požadovat odstranění vad dodáním náhradního produktu za produkt vadný, dodání chybějícího nebo požadovat odstranění vad opravou, jestliže vady jsou opravitelné, případně požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo odstoupit od smlouvy. Doporučujeme tedy zahájit jednání s firmou o slevě ze sjednané ceny, v případě neúspěchu si tuto slevu dožalovat a nebo od smlouvy odstoupit, pokud budou pro odstoupení splněny zákonné a smluvní požadavky, nicméně v tomto případě bude nutné vypořádat vzájemné nároky.

V srpnu 2007 proběhlo zateplení a izolace střechy (záruka 10 let). Realizace proběhla ve 3 dnech, z toho celý jeden den pršelo. Při prvním dešti po realizaci začalo do horních bytů zatékat. Firma byla informována a reklamaci do dnešního dne nerespektuje, prý je vše v pořádku a zatéká komínkama (před realizací nezatékalo). Na ploše střechy jsou po dešti kaluže, v zimě je v horních bytech zima. Údajně došlo ke vzniku „rybníkového efektu“ kdy střecha v zimě chladí. Projektová dokumentace ani stavební dozor nebyl, předávací protokol se získal až v květnu 2009. Realizace navíc proběhla v době, kdy dům o 3 vchodech bylo 1 bytové družstvo, od května 2009 jsme 3 společenství vlastníků. Existuje nějaký způsob, jak přinutit firmu k řešení reklamace a vyhnout se přitom soudnímu sporu? Jak postupovat?

6

Naďa Pavlisková Pokud se nedohodnete, což vzhledem k Vašemu dotazu nebude zřejmě možné, budete muset svá práva uplatnit u soudu, kdy budete uplatňovat přiměřenou slevu ze sjednané ceny, či vrácení poskytnutého plnění v případě odstoupení, což ovšem předpokládá rovněž vypořádání vzájemných nároků na obou stranách, neboť smlouva zanikne od samotného počátku. V každém případě bude zřejmě nutné zpracovat znalecký posudek. Pokud za vady ponese odpovědnost daná firma, je možné se v takovémto případě domáhat i vzniklé škody, která by vznikla porušením jejich povinností.

Advokátní kancelář Tomáš Rašovský byla založena v roce 1998 a v současnosti je jednou z největších právních firem v ČR s celorepublikovou působností. Své pobočky má v Brně, Praze a v Bratislavě. Zkušený právní tým Advokátní kanceláře Tomáš Rašovský poskytuje právní poradenství ve všech odvětvích práva České a také Slovenské republiky. Specializuje se na právo obchodní, občanské a pracovní, právní vztahy k nemovitostem a dlouhodobě a ve velkém měřítku také na správu a vymáhání pohledávek.

29


MÁ DÁTI, DAL kdo musí vést účetnictví V minulých číslech jsme se s paní Kmínkovou ze správcovské společnosti Reality KK věnovali tomu, co musí správce během celého roku dělat pro bezproblémový chod domu. Blížící se konec roku je obdobím, kdy je nutné připravit se na uzavření účetnictví a daňová přiznání.

Jak to je s povinností vedení účetnictví a následně podání daňového přiznání? Výchozím argumentem pro stanovení postupů v účetnictví vlastníka nemovitosti je vlastnictví bytového domu zapsané na listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Vlastníky bytového fondu mohou být: 1. Bytová družstva – původní bytová družstva vzniklá po roce 1958, bytová družstva založená nájemníky za účelem odkoupení domu s byty a nebytovými prostory v majetku obcí. 2. Společnosti s ručením omezeným založené nájemníky za účelem odkoupení domu s byty a nebytovými prostory v majetku obcí. V podstatě jde o obchodní společnosti, jejichž základním rysem je zabezpečení bydlení nájemců, kteří jsou zároveň společníky. Pronájem bytů společníkům není obecně chápáno jako podnikání. 3. Sdružení s právní subjektivitou vzniklá způsobem stanoveným zákonem č. 83/1990 Sb., o sdružování občanů, založená nájemníky rovněž za účelem odkoupení domu s byty a nebytovými prostory v majetku obcí. 4. Společenství vlastníků jednotek (SVJ), které je právnickou osobou se sídlem na území České republiky, vzniklou na základě ustanovení zvláštního zákona – zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. 5. Vlastnictví domu s nájemními byty a nebytovými prostory, doložené na listu vlastnictví v katastru nemovitostí znějící na jméno fyzické osoby, je rovněž možnou formou vlastnictví nájemních

30

bytů a nebytových prostor, která podléhá určitým postupům při vedení účetnictví. Vedle této formy vlastnictví je v praxi častá forma spoluvlastnictví k nemovitosti, kdy každý vlastník má na listu vlastnictví v katastru nemovitostí zapsanou svou výši podílu. Přiznám se, že tolik formem mne ani v duchu nenapadlo. Jak je to tedy s povinností vedení účetnictví? Zákon č. 563/1991Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů vymezuje subjekty, které jsou povinny vést účetnictví, a to jsou • právnické osoby, které mají sídlo na území České republiky. V případě vlastníků domů s byty a nebytovými prostory jsou účetními jednotkami bytová družstva, společnosti s ručením omezeným, SVJ a také sdružení s právní subjektivitou. • fyzické osoby, které jsou podnikateli zapsanými v obchodním rejstříku, a ostatní fyzické osoby, pokud jejich obrat přesáhl za předcházející kalendářní rok částku 25.000,- Kč, a to od prvního dne kalendářního roku; • ostatní fyzické osoby, jedná se o pronajímatele bytů a nebytových prostor, kteří se rozhodnou v souladu s ustanovením § 9 odst. 6 ZDP vést účetnictví, přestože k tomu nejsou podle účetních předpisů povinni. To znamená, že poplatníci, kteří mají příjmy z pronájmu a u těchto příjmů uplatňují skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, vedou záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu.

Teď je mi jasné kdo musí vést daňovou evidenci a kdo účetnictví z pohledu zákona. Co vše je předmětem evidence, respektive účetnictví? Předmětem účetnictví je účtování o stavu a pohybu majetku a jiných aktiv, závazků a jiných pasiv, účtování o nákladech, výnosech a výsledku hospodaření. Účetnictví v současném znění zákona je chápáno pouze ve smyslu zásad podvojného účetnictví. V případě vlastníků domů s byty a nebytovými prostory (právnických i fyzických osob) je předmětem účetnictví: 1. stav majetku (aktiv), tj. budova, dlouhodobý nehmotný majetek (zřizovací výdaje, software aj.), peněžní prostředky (v pokladně, na bankovním účtu), pohledávky (zejména za nájemníky z titulu nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytů), poskytnuté zálohy dodavatelům služeb, ostatní pohledávky; 2. stav pasiv, který představují vlastní a cizí zdroje účetní jednotky, tj. vlastní kapitál (základní kapitál, fondy ze zisku, výsledek hospodaření), cizí zdroje (závazky krátkodobé, zejména k dodavatelům, závazky dlouhodobé, např. půjčky, rezervy); 3. náklady vlastníka domu s byty a nebytovými prostory představují zejména náklady na opravy a údržbu, ostatní provozní náklady zahrnující především pojištění domu, revize zařízení, finanční náklady – bankovní poplatky, úroky z úvěrů, daň z příjmů; 4. výnosy vlastníka představují zejména nájemné z bytů a nebytových prostor, přijaté úroky;

www.jaktodelaji.cz

U velkých stavebních bytových družstev přepokládám výraznější problémy nejsou. Co si o tom myslíte? SBD představují historicky nejstarší formu společného vlastnictví bytových domů. Tyto subjekty ve většině případů na vedení účetnictví zaměstnávají odborníky, kteří tuto problematiky vystudovali a profesionálně jí rozumí. Dle zákona se musí v každém roce alespoň jednou realizovat schůze členů, respektive kandidátů. Na tomto setkání jsou předloženy i výsledky účetnictví. V každém případě je nutné, aby jednotliví družstevníci nenechali vše pouze na domovních schůzích, případně na shromážděních SBD. Je dobré se o stav ekonomiky zajímat i v průběhu celého účetního roku. Tato kontrola pochopitelně platí i u SVJ a BD. Pokud tomu dobře rozumím, tak členové družstev v rámci svého družstva se o tuto agendu nemusejí starat. Je zabezpečováno SBD. Jak je to u ostatních subjektů? Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnickou osobou se sídlem na území České republiky, vzniklou na základě ustanovení zvláštního zákona – ZOVB (zákon o vlastnictví bytů). Pokud nastaly podmínky vzniku právnické osoby dle tohoto zvláštního zákona, je také účetní jednotkou ve smyslu § 1 odst. 2 ZÚČ, která je povinna vést účetnictví dle platné legislativy určené mimo jiné pro SVJ, zejména dle vyhlášky č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, ve znění vyhlášky č. 476/2003 Sb., vyhlášky č. 548/2004 Sb., s účinností od 1. 1. 2006 ve znění vyhlášky č. 400/2005 Sb. Myslím si, že tato odpověď je celkem jasná. SVJ – právnické osoby mají povinnost vést účetnictví a vše co s ním souvisí. Jak je to s domy, které jsou rozděleny do bytových jednotek a následně pronajímány druhou osobou – restituentem? Jedná se mi o domy, které byly vráceny původním majitelům spolu s nájemníky. Tato situace je u nás poměrně častá. V takovém případě v bytovém

domě nenastaly podmínky dle ZOVB pro vznik SVJ jako právnické osoby, ačkoliv dům je rozdělen na jednotky dle zákona, účetní jednotka nevzniká. Tyto subjekty tedy vedou účetní evidenci? Ano, pokud je spolumajitelů více, tak případné náklady a výnosy přiznávají na svém individuálním daňovém přiznání. Rozdělení těchto položek je identické s výší podílů na bytovém domě. Možná nyní položím otázku, která přímo nesouvisí s účetnictvím. Jak je to s žádostmi o státní dotace v těchto případech? Tato otázka není vůbec špatná. Jedna z podmínek dotačních titulů je správně a přehledně vedené účetnictví. Subjekty, které účetnictví nemají v bezvadném pořádku, dotace nemohou získat. Spolumajitelé, kteří nevedou účetnictví, nemohou o dotace žádat? O dotace může žádat každý, záleží, kdo je dostane. U domů bez právní subjektivity je nutný ověřený souhlas všech spolumajitelů a zároveň prokázání bezdlužnosti všech. Pokud toto

není zabezpečeno je přiznání dotace téměř nemožné. Co byste poradila všem, kteří chtějí, aby jejich účetnictví bylo v pořádku a nemohl na ně, jak se říká, vyskočit kostlivec ze skříně? Starejte se o chod domu pravidelně, ne jenom jednou za rok. Zabezpečte, aby vaše účetnictví vedl profesionál, který je proti případným chybám pojištěn a který má dostatečné zkušenosti. U menších subjektů doporučuji sjednat si na tuto činnost správcovskou organizaci, která má dobré reference. Pro orientační zjištění stavu vašeho domu, jsme připravili jednoduchý test.

Děkujeme za informace paní ing. Martině Kmínkové, jednatelce správcovské společnosti Reality KK. Případné dotazy můžete zasílat na [email protected] nebo přímo na [email protected].

Autor: BroD

Orientační test ke zjištění stavu správy domu Otázka

ANO

NE

Máte svého správce? Jste spokojeni se způsobem správy? Je pro vás vyúčtování detailně jasné? Máte vypracovaný plán oprav domu? Máte vypracován plán revizí domu? Máte domovní řád? Prošel dům velkou rekonstrukcí? Máte odpovídající pojištění domu? Je správce v případě potřeby k dispozici? Účastní se pravidelně domovních schůzí? Informuje v průběhu roku o situaci v domě? Je iniciativní v přístupu ke správě domu? Jsou údaje o stavu domu vlastníkům vždy k dispozici? Pokud jste odpověděli více jak třikrát „ne“, doporučujeme prověřit hlouběji stav vašeho účetnictví a kvalitu vašeho správce. Pokud byste potřebovali poradit, neváhejte se na nás obrátit. Kontaktní formulář a formulář pro otázky naleznete ne www.realitykk.cz a www.pronasdum.cz. Případně se na nás můžete obrátit přímo e-mailem na adresu: [email protected].

31


Pojištění domu po rekonstrukci Pojištění patří k moderním způsobům jak minimalizovat finanční ztráty v případě škodní události, která může vzniknout jak z pravidelného užívání nemovitosti, tak z důvodů událostí způsobených například živelními podmínkami, vytopení společných prostor, požáru v důsledku nedbalosti nebo technické závady a podobně. Jak má správně pojistná smlouva vypadat a co dělat, když dům zmodernizujeme? Zeptali jsme se na to Ing. Jany Mrvíkové, manažerky obchodu České pojišťovny a.s.

Existuje nějaká právní norma, která nám ukládá povinnost pojistit bytový dům? Aktuálně platná legislativa ČR neukládá členům společenství bytových jednotek nebo bytového družstva (dále jen SVJ a BD) povinnost pojistit bytový dům. V současné době však pojištění bytových domů nabývá na důležitosti a stává se nezbytnou součástí zajištění vlastního bydlení. Především nepředvídatelné živelní události v podobě bleskových povodní, krupobití nebo tíhy sněhu, dále krádeže, poškození nemovitosti vandaly jsou velmi častou příčinou škod na bytových domech. Nechránit se proti těmto rizikům sjednáním pojištění může pro mnohé obyvatele domu znamenat existenční problémy. Jak správně postupovat v případě uzavírání prvního pojištění? V prvním kroku je vhodné zjistit, jaká rizika bytový dům ohrožují a jak rozsáhlé škody mohou způsobit. Také

32

je důležité stanovit výši tzv. pojistné částky, na kterou bude dům pojištěn. Pojistná částka odráží skutečnou hodnotu bytového domu, za níž by bylo možné na stejném místě postavit tentýž bytový dům znovu. Tato částka v pojistné smlouvě tvoří základ pro pojištění proti živelním nebezpečím. V neposlední řadě je důležité vybrat a oslovit pojišťovacího zprostředkovatele správné pojišťovny, která bude spolehlivým partnerem pro pojištění vlastního bydlení. Co je podle Vás rozhodující při výběru té správné pojišťovny? Hlavní roli při rozhodování o správné pojišťovně by mělo mít posouzení, zda má daná pojišťovna připravený produktový balíček pro bytové domy resp. pro SVJ nebo BD a co tento balíček obsahuje. Pojištění bytových domů obnáší určitá specifika oproti standardnímu pojištění nemovitosti jako je pojištění skel, výtahů, pojištění proti poškození a krádeži hasicích přístrojů nebo zvonků,

pojištění proti poškození fasády aj. Samostatnou „kapitolou“ je pojištění odpovědnosti, která by měla zahrnovat mimo obecné odpovědnosti i odpovědnost z držby nemovitosti, křížové odpovědnosti mezi členy SVJ nebo BD, tak pojištění odpovědnosti členů statutárních orgánů SVJ nebo BD. Zároveň je důležité zvážit jaký servis je pojišťovna schopna poskytnout v souvislosti s pravidelnou správou pojistné smlouvy, která spočívá v aktualizaci pojistných částek, limitů, doporučení rozsahu pojištění aj. Česká pojišťovna disponuje sofistikovanými nástroji pro kvalitní posouzení rizik povodně a záplavy, vichřice a krupobití, které vycházejí z matematických modelů hydrometeorologického ústavu a dlouhodobě vytvářených databází škodných událostí. V současné době na pravidelnou správu těchto druhů pojištění se v České pojišťovně specializují pojišťovací poradci pro podnikatelské pojištění.

www.jaktodelaji.cz

Existují nějaká jednoduchá kriteria, podle kterých se můžeme rozhodovat při výběru rozsahu pojištění? Jak již bylo zmíněno výše, základ, který by mělo mít sjednané každé SVJ nebo BD, je pojištění proti živelním rizikům, odcizení a vandalismu a pojištění odpovědnosti. Další rizika, jako je pojištění hasicích přístrojů, sprejerů, náraz dopravního prostředku, jsou na zvážení klienta. Bohužel nelze doporučit jednoduchá kritéria, která by byla obecně platná pro všechny bytové domy. Vždy je nutné individuálně posoudit rozsah pojištění ve vztahu ke konkrétním potřebám SVJ nebo BD a skutečně hrozícím rizikům. Pokud provedeme rekonstrukci bytového domu, je potřeba tuto situaci ohlásit pojišťovně? Určitě ano. V souvislosti s rekonstrukcí se zpravidla zvyšuje hodnota pojištěné nemovitosti a tím i pojistná částka, kterou je nutné zaktualizovat v pojistné smlouvě. Zároveň je vhodné informovat pojišťovnu resp. správce pojištění, že v domě rekonstrukce probíhá. V průběhu rekonstrukce mohou vyvstat nové potřeby na pojištění, které bude nutné ošetřit v pojistné smlouvě. Co se stane, když dojde k pojistné události, ale dům není po rekonstrukci přepojištěn? Pokud by v pojistné smlouvě byla ponechána neaktuální respektive nižší pojistná částka a vznikla pojistná událost, mohly by nastat komplikace při likvidaci škody z živelního pojištění. Dům by byl v takovém případě podpojištěný a výplata pojistného plnění by mohla být krácena. Lze pojistit stavbu a stavební materiál? Ano, lze. Například Česká pojišťovna má pro dobu výstavby nebo rekonstrukce připravené tzv. pojištění stavebně – montážní, které se vztahuje na rizika spojená s poškozením samotného bytového domu v době rekonstrukce, se znehodnocením nebo krádeží stavebního materiálu a také s poškozením okolního majetku třetích osob.

Mají stavební společnosti povinnost ze zákona být pojištěny? Ze zákona tato povinnost nevyplývá, ale je možné tuto povinnost stavební společnosti uložit ve smlouvě o dílo, kterou SVJ případně BD se společností uzavírá pro danou zakázku. Lze pojistit odpovědnost statutárních orgánů, předsedy SVJ nebo BD? I toto pojištění je předsedům a členům výboru k dispozici pod označením D&O. Česká pojišťovna toto pojištění poskytuje v rámci produktového balíčku pro pojištění bytových domů. Je nutné vždy použít tento balíček pojištění, nebo lze pojištění „vyskládat“ dle konkrétních potřeb? Česká pojišťovna poskytuje obě varianty. Produktový balíček je přizpůsoben potřebám SVJ a BD a obsahuje kompletní živelní pojištění nemovitosti, pojištění odpovědnosti z vlastnictví nemovitosti, pojištění odpovědnosti členů výboru a pojištění křížové odpovědnosti mezi členy výboru. Dále jsou v balíčku zahrnuta pojištění postihující specifika bytového domu - například pojištění veškerých skleněných výplní, výtahové techniky, fasády, hasicích přístrojů na chodbách domu a také pojištění proti škodám způsobených odcizením nebo vandalismem, vodou vytékající z kanalizace a okapů aj. Balíček je možné využít jako celek nebo si vybrat pouze části, které jsou pro daný bytový dům vhodné. Taktéž mají SVJ a BD k dispozici standardní produkty České pojišťovny. Je pravda, že smlouvy obsahují i textové části, kde je písmo velmi malé a nese velmi důležité informace? Pojistná smlouva a pojistné podmínky obsahují mnoho důležitých informací. Tyto informace však před klienty neutajujeme pod drobným písmem. Naopak jsou naši pojišťovací poradci školeni, aby byli schopni klientovi ustanovení smlouvy podrobně vysvětlit. Jak se postupuje v případě pojistné události? Jestliže nastane škodní událost, je důležité zajistit poškozenou část

tak, aby nedocházelo ke zvětšování následků škod a neprodleně nahlásit škodu pojišťovně a správci pojištění. Dále pojištěné SVJ nebo BD musí zajistit všechny poškozené věci a v případě, že je nutné zahájit opravu poničeného majetku, pořídit před opravou pro pojišťovnu kvalitní fotodokumentaci. Následně klienti vyčkají na pracovníka pojišťovny, který udělá zápis o škodní události a rozsahu škod, na jehož základě se provádí likvidace pojistné události. Jak dlouho trvá, než je vše vyřešeno a subjekt obdrží peníze? Ze zákona o pojistné smlouvě je stanovena lhůta 15 dnů od ukončení šetření škody do splatnosti pojistného plnění. Ukončení šetření škody nastává ve chvíli, kdy má pojišťovna k dispozici potřebné dokumenty pro likvidaci (např. zpráva policie nebo hasičů, fotodokumentaci atd.) a sdělí výsledek šetření pojištěnému nebo oprávněné osobě. Doba na šetření škodní události je zákonem dána na 3 měsíce od nahlášení škody. Znamená to tedy, že klient obdrží peníze po sdělení výsledku likvidace nejdéle do 15 dnů. Pozitivní informací je, že klademe důraz na rychlou likvidaci a daří se nám tuto lhůtu u většiny případů zkracovat. Co byste na závěr doporučila našim čtenářům? Nepodceňovat důležitost pojištění především ve vztahu k vlastnímu bydlení, zajímat se o rozsah pojištění, vybrat si kvalitního správce pojištění a vyžadovat pravidelný servis smlouvy. Děkuji za rozhovor a přeji pěkný den.

Více informací naleznete na www.ceskapojistovna.cz, nebo své dotazy můžete zaslat přímo paní Ing. Janě Mrvíkové, manažerce obchodu České pojišťovny a.s. na její e-mailovou adresu: [email protected] Autor: BroD Ilustrační foto: © Hjalmeida*

33

Moderní řešení v ytápění

Recommend Documents