TUGAS AKHIR – PW 1381
MODEL PERKEMBANGAN PERUMAHAN DI WILAYAH PERI URBAN KOTA SURABAYA (STUDI KASUS KABUPATEN SIDOARJO)
I DEWA MADE FRENDIKA SEPTANAYA 3608100036 PEMBIMBING : PUTU GDE ARIASTITA ST., MT
PENDAHULUAN KOMPOSISI LATAR BELAKANG LATAR BELAKANG FORMAL
Posisi akademis dan landasan filosofis keilmuan peneliti dalam mengurai permasalaan
Scientifict tract (Disiplin Ilmu)
Substansi Penelitian
LATAR BELAKANG MATERIAL
1. Objek penelitian (mengapa diteliti dan apa arti pentingnya) 2. Lokasi penelitian (Dimana dan mengapa wilayah tersebut dipilih)
Research Problem
LATAR BELAKANG FORMAL
Posisi Akademis dan Bidang Kajian : Planologi (spasial) dikombinasikan dengan kajian Real Estate Development
Sumber : Yunus (2010)
Yunus (2010) Seorang peneliti diharapkan mengacu pada definisi bidang kajian yang mutakhir (up to date) karena apa yang tersurat di dalamnya jelas akan mencerminkan plafond perkembangan keilmuannya
LATAR BELAKANG MATERIAL
RUMUSAN MASALAH • Pembangunan perumahan di wilayah peri urban Kabupaten Sidoarjo berbeda dari fenomena pertumbuhan yang terjadi pada umumnya. Pengadaan perumahan atas inisiasi perusahaan pengembang perumahan (developer)
Kebutuhan Masyarakat Atas Rumah
• Pertanyaan Penelitian : “Apa faktor yang menyebabkan terjadinya penurunan jumlah pengadaan perumahan atas inisiasi pengembang (developer) di wilayah peri urban Kota Surabaya yang ada di Kabupaten Sidoarjo”
TUJUAN DAN SASARAN TUJUAN • Merumuskan model perkembangan perumahan yang menunjukkan keterkaitan antara penurunan jumlah pengadaan perumahan atas inisiasi pengembangdengan faktor-faktor yang mempengaruhinya di wilayah peri urban Kota Surabaya, yaitu yang ada di Kabupaten Sidoarjo. SASARAN 1. Mengidentifikasi struktur wilayah peri urban Kota Surabaya yang berada di Kabupaten Sidoarjo; 2. Menganalisis faktor – faktor yang mempengaruhi rendahnya realisasi jumlah pengadaan perumahan; 3. Melakukan verifikasi hasil faktor – faktor yang mempengaruhi penurunan pengadaan rumah melalui ujipreferensi perusahaan pengembang (developer) sebagai produsen; 4. Merumuskan model keterkaitan antara pertumbuhan pengadaan perumahan dengan faktor – faktor yang mempengaruhinya;
RUANG LINGKUP 1. RUANG LINGKUP WILAYAH Wilayah peri urban Kabupaten Sidoarjo (12 Kecamatan) 2. RUANG LINGKUP SUBSTANSI • Multidisiplin ilmu (peri urban,real estate (pasar properti) dan teknik pemodelan) • Teori struktur spasial wilayah peri urban (teori land use triangle :discrete (Pyor), teori kota regional (Russwurn), dsb) • Faktor – faktor penurunan pengadaan perumahan berdasarkan analisa pasar properti (market analysis for real estate) • Model perkembangan perumahan 3. RUANG LINGKUP PEMBAHASAN • Struktur spasial wilayah peri urban (analisa zonasi) • Tipologi perusahaan pengembang perumahan (analisa statistik deskriptif) • Model pertumbuhan perumahan di WPU Kab. Sidoarjo (analisis delphi dan model GWR).
RUANG LINGKUP WILAYAH PENELITIAN
Delienasi wilayah penelitian juga disesuaikan dengan permasalahan yang terjadi di masingmasing kecamatan khususnya yang berkaitan dengan fenomena penurunan jumlah pengadaan perumahan pada periode 20062010.
Kedua belas kecamatan tersebut mengalami dampak pemekaran kota Surabaya (urban sprawl) (Devira, 2010). Juga diprediksi akan ditumbuhi fungsi-fungsi perkotaan baru yang menginvasi lahan-lahan kosong/ pertanian yang ada di beberapa kecamatan tersebut (Sugiarto, 2009).
METODE PENELITIAN PENDEKATAN PENELITIAN • RASIONALISME • Model analisis yang digunakan adalah model emphirical analytic yang menjadikan teori sebagai batasan lingkup dan definisi perkembangan wilayah peri urban serta theoritical descriptive yang menggunakan teori-teori untuk melakukan analisis secara analogis yang mengacu pada pilihan perspektif penurunan pengadaan perumahan sesuai dengan tipologi wilayah peri urban
JENIS PENELITIAN DAN SAMPLING JENIS PENELITIAN • •
•
Berdasarkan hasil/ alasan yang diperoleh : basic research (penelitian dasar) Tujuan penelitian ini adalah tujuan eksploratif (penemuan) Dari sisi tingkat ekplanasi, penelitian ini tergolong penelitian deskriptif dan analitik.
POPULASI DAN SAMPEL Puporsive sampling •
•
•
Perusahaan pengembang perumahan yang masuk menjadi anggota Real Estat Indonesia (REI) Kabupaten Sidoarjo; Bukan perusahaan pengembang yang sifatnyaindividual selling; Perusahaan yang mempunyai proyek pembangunan di masing-masing kecamatan sesuai dengan tujuan analisis (Delphi dan GWR)
KERANGKA PENELITIAN
TINJAUAN PUSTAKA PENDAHULUAN
• ORGANISASI TOPIK (SATU KESATUAN SISTEM) • SASARAN
• DISKUSI ATAU DEBAT ANTAR PUSTAKA (TEORI) PEMBAHASAN
RINGKASAN/ KESIMPULAN
• SINTESA KAJIAN PUSTAKA • KERANGKA KONSEP PENELITIAN, INDIKATOR PENELITIAN DAN MENGURAI INDIKATOR MENJADI VARIABEL
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PRODUKSI PERUMAHAN ATAS INISIASI PERUSAHAAN PENGEMBANG PERUMAHAN (RESIDENTIAL REAL ESTATE)
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PRODUKSI PERUMAHAN ATAS INISIASI PERUSAHAAN PENGEMBANG PERUMAHAN (RESIDENTIAL REAL ESTATE) ANALISA PASAR PROPERTI
SINTESA TEORI Zonasi Wilayah Peri Urban Zona Bingkai Kota (Zobikot)
Indikator
Variabel
Proporsi Penggunaan Lahan Kekotaan dan Kedesaan
Zona Bingkai Kota Desa (Zobikodes)
Proporsi bentuk penggunaan lahan pertanian Proporsi bentuk penggunaan lahan non-pertanian
Sintesa Struktur Spasial Wilayah Peri Urban
Zona Bingkai Desa Kota (Zobidekot) Zona Bingkai Desa (Zobides)
Tipologi Perusahaan Pengembang Perumahan Pengembang Kecil 1. Small foot-holder developer 2. Medium foot – holder developer Pengembang Besar 1. Small Networks-extender developer 2. Medium Networks – extender developer 3. Large network – extender developer
Indikator
Variabel
Sintesa TipologiPerusahaan Pengembang Perumahan
Produktivitas pembangunan
Jumlah unit rumah terbangun/ tahun
Pengalaman perusahaan
Lama perusahaan aktif dalam pembangunan perumahan Sumber Modal/ investasi
Sumber kapital perusahaan Tenaga Kerja Kerjasama Perusahaan Motivasi dalam berinvestasi
Jumlah Pegawai perusahaan Kerjasama Perngembang dengan Konsultan Asing Tujuan investasi dalam pembangunan perumahan
SINTESA TEORI NB : Indicator : phenomena which point to the existence of the concept Variabel : component of indicator which can be measured Values : actual units or method of measurement (Walliman, 2006)
Sintesa Penurunan Pengadaan Perumahan
KERANGKA KONSEPTUALISASI TEORITIK
TAHAPAN PENELITIAN
KEBUTUHAN PERUMAHAN DI WILAYAH PERI URBAN DI KABUPATEN SIDOARJO PERSENTASE STATUS RUMAH 2% 10% 3%
0% 5%
sekitar 19,68 % dari total seluruh penduduk yang tidak memiliki rumah dengan status milik sendiri
Milik sendiri Kontrak 80%
PERSENTASE LUAS LANTAI RUMAH
Sewa Bebas sewa
17%
7%
16% 49%
10,58 % rumah yang luasnya kurang dari 20 m² dan 16,23 % yang luasnya antara 20 m² sampai 49 m². (Standar 36m² karena 9m²/ orang)
11%
< 20 m² 20-49 m² 50-99 m² 100-149 m² > 150 m²
PROYEKSI KEBUTUHAN RUMAH (RTRW KABUPATEN SIDOARJO 2009-2020) Jenis Rumah
Ketentuan Unit
Luas (m²)
2007 Pddk : 1.918.032 Unit Ha
2012 Pddk : 2.215.392 Unit Ha
Kavling besar
1
800
38.361
3.068,88
44.308
Kavling sedang
4
600
153.442
9.206,52
177.231 10.633,86
Kavling kecil
5
200
191.803
3.836,06
221.539 4.430,78
383.606
16.111,46 443.078 18.609,28
Jumlah
3.544,64
PROYEKSI KEBUTUHAN RUMAH HINGGA TAHUN 2015 RP4D KABUPATEN SIDOARJO 2009-2020 25000 20000 15000 10000 5000 0
Tangg Tama Sidoar Tulan Wono Geda Sukod Budur Waru Sedati Candi ulangi Krian n jo gan ayu ngan ono an n
Tahun 2015 17680 13930 15645 8359 6689 6106 3402 9807 5974 11326 8359 Tahun 2009 5632 8293 7123 3746 1537 1513 1272 2698 1982 4904 0
0 0
KONDISI PENYEDIAAN PERUMAHAN ATAS INISIASI PERUSAHAAN PENGEMBANG (DEVELOPER) DI WILAYAH PERI URBAN KABUPATEN SIDOARJO 14000 12000 10000 8000
6000 4000 2000 0
1990 - 1995
1996 - 2000
2001 - 2005
2006 - 2010
Waru
3390
1318
221
205
Sedati
1288
2179
374
46
Taman
3998
2798
208
0
Sidoarjo
12207
5719
1699
772
Buduran
965
1439
910
0
Candi
6282
5459
2892
139
0
0
4876
248
Tanggulangin
521
1097
1005
0
Krian
509
2883
1160
816
Wonoayu
0
0
283
21
Gedangan
1000
2530
195
0
Sukodono
0
3043
2710
957
Tulangan
KINERJA PEMBANGUNAN PERUMAHAN ATAS INISIASI PERUSAHAAN PENGEMBANG PERUMAHAN (DEVELOPER) 1800 1600 1400 1200 1000 800 600
luas ijin lokasi bebas
400 200 0
belum bebas
ANALISIS STRUKTUR WILAYAH PERI URBAN KABUPATEN SIDOARJO Kecamatan
Sidoarjo Candi Buduran Gedangan Tanggulangin Tulangan Waru Sedati Taman Krian Wonoayu Sukodono
Persentase kegiatan non pertanian
Persentase kegiatan pertanian
43,11 38,17 48,76 97,56 35,79 37,74 69,82 33,08 72,73 43,96 34,69 99,74
56,88 61,82 51,23 2,43 64,20 62,25 30,17 66,91 27,26 56,03 65,30 0,25
Sturktur Wilayah Peri Urban
Zona bingkai desa-kota Zona bingkai desa-kota Zona bingkai desa-kota Zona bingkai kota Zona bingkai desa-kota Zona bingkai desa-kota Zona bingkai kota-desa Zona bingkai desa-kota Zona bingkai kota-desa Zona bingkai desa-kota Zona bingkai desa-kota Zona bingkai kota
KETERKAITAN ANTARA STRUKTUR WILAYAH PERI URBAN DENGAN JUMLAH REALISASI PENGADAAN PERUMAHAN NamaRATA-RATA Kecamatan REALISASI ADALAH 267 UNIT RUMAH
Sidoarjo Candi Buduran Gedangan Tanggulangin Tulangan Waru Sedati Taman Krian Wonoayu Sukodono
Jumlah Realisasi Pengadaan Perumahan Periode 2006-2010 (Unit) 772 139 0 0 0 248 205 46 0 816 21 957
Struktur Wilayah Peri Urban
Zona bingkai desa-kota Zona bingkai desa-kota Zona bingkai desa-kota Zona bingkai kota Zona bingkai desa-kota Zona bingkai desa-kota Zona bingkai kota-desa Zona bingkai desa-kota Zona bingkai kota-desa Zona bingkai desa-kota Zona bingkai desa-kota Zona bingkai kota
Wilayah peri urban yang perkembangannya dipengaruhi oleh fungsi perumahan ada di Kecamatan Candi, Sedati, Gedangan dan Sukodono
HASIL ANALISIS STRUKTUR WILAYAH PERI URBAN KABUPATEN SIDOARJO
Analisis Faktor Yang Mempengaruhi Penurunan Jumlah Pengadaan Perumahan di WilayahPeri Urban Kota Surabaya yang berada di Kabupaten Sidoarjo
HASIL UJI VERIFIKASI Kelompok
Kecamatan
Faktor yang mempengaruhi penurunan jumlah pengadaan perumahan
I
Sidoarjo Candi Buduran Tanggulangin Tulangan Krian Wonoayu Sukodono Gedangan
Polusi udara Harga lahan Panjang jalan dengan kondisi rusak Jarak terhadap lumpur lapindo
II
Taman
Polusi udara Harga lahan Jarak terhadap lumpur lapindo
III
Sedati Waru
Tidak ada faktor yang mempengaruhi penurunan jumlah pengadaan perumahan
Hasilgoodness of fit dalam penelitian ini menunjukkan angka GWR Residuals (9091.633) lebih kecil daripada Global Residuals (527213.707)yang berarti bahwa dalam kasus ini tepat menggunakan analisis GWR.
• Kondisi lingkungan, kesulitan pembebasan lahan dan jarak terhadap lokasi yang rawan kerusakan lingkungan (bencana). • Kelompok III belum teridentifikasi faktor yang mempengaruhi penurunan jumlah pengadaan perumahan atas inisiasi pengembang (developer). • perlu pengujian di lapangan atau verifikasi hasil analisis. Hal ini juga mengingat masih adanya ada kemungkinan sekitar 96,95 % faktor lain yang memiliki pengaruh
tingkat kepercayaan 90 % (α=0,10)
Verifikasi hasil faktor – faktor yang mempengaruhi penurunan jumlah pengadaan rumah melalui uji preferensi perusahaan pengembang (developer) sebagai produsen
20
Suku Bunga KPR
15
35 30
Rumah sederhana
25
10
20
5
Rumah menengah
15
0
10
2006
2007
2008
2009
Rumah besar
5 0 2005
2006
2007
2008
2009
PERLAKUAN KUSUS TERHADAP KREDIT BANK DI DAERAH TERKENA DAMPAK BENCANA LUMPUR SIDOARJO (SURAT BANK INDONESIA NO.9/11/DKM/BRE/sb dan SURAT KEPUTUSAN DEWAN GUBERNUR NO.9/7/KEPGBI/2007)
SINTESA FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PENURUNAN JUMLAH PENGADAAN PERUMAHAN DI WPU KAB.SIDOARJO
Ketersediaan Lahan Kosong Peruntukan Perumahan/Permukiman
ILUSTRASI Harga Lahan 1.
VS
2. 3.
Mengorbankan kualitas rumah Keterbatasan Biaya penyediaan fasum Pembangunan Tidak sesuai dengan dan pembebasan rata-rata kemampuan daya beli masyarakat (150-300 juta) Pembelian Menurun Suku Bunga (Tidak kompetitif/Tidak Stabil)
Kepercayaan Perbankan dan konsumen/ user akibat Lumpur Lapindo
2010
2006 In house financing
PRE SELLING
Kecamatan Sukodono, Candi dan Sidoarjo
POST SELLING
INDIVIDUAL SELLING MASALAH
HASIL UJI VERIFIKASI
PERUBAHAN PERSPEKTIF
1.
No
SSWP SSWP I
2.
SSWP II
3.
SSWP III
4.
SSWP IV
Jumlah
Kecamatan Waru Sedati Gedangan Taman Sukodono Buduran Sidoarjo Candi Tanggulangin Tulangan Krembung Porong Jabon Krian Balongbendo Tarik Prambon Wonoayu
Luas (Ha) 1.532,42 2.610,19 1.511,72 1.246,21 1.716,80 1.233,51 1.406,52 2.172,41 940,73 653,98 204,93 577,09 60,00 868,23 290,01 604,22 509,17 396,38 18.530,52
Harga lahan sesuai dengan perspektif pengembang
MODEL PERKEMBANGAN PERUMAHAN DI WPU KOTA SURABAYA YANG BERADA DI KABUPATEN SIDOARJO H0 : βk(u1,v1) = βk(u2,v2) = ... = βk(u19,v19) = βk H1 : paling sedikit ada satu βk(ui,vi) ≠βk, k = 1,2,…,6 AICc Regresi OLS
PENGUJIAN OLS
220.069710
Model
SSE
DF
F
P-value
GWR
123339.394
2.211647
0.06645
0.063707
OLS
5874738.366
7
PENGUJIAN GWR 100 99.5 99 98.5 98 97.5 97 96.5 96 95.5
Sidoarjo Buduran Candi Tulangan Tanggulangin Krian Wonoayu Taman Waru Gedangan Sedati Sukodono
Variabel X yang dapat menerangkan Variabel Y yang tidak tercakup dalam penelitian Variabel X yang dapat menerangkan Variabel Y yang tercakup dalam penelitian
PENGUJIAN LOCAL R SQUARE
AICc Regresi GWR -19078.357399
Keterangan Berdasarkan hasil analisa diperoleh nilai AICc Regresi Global > Nilai AICc GWR, yaitu 220,069 > -19078,35. Oleh sebab itu dapat disimpulkan bahwa dalam kasus ini perlu melibatkan unsur geografis atau dalam penelitian ini lebih baik jika menggunakan analisis pemodelan regresi GWR daripada pemodelan regresi OLS (golbal).
PENGUJIAN NILAI AICc REGRESI Leung(2000) dan Sugiyanto (2008) dalam Sutikno (2010) bahwa nilai Fhitung akan cenderung kecil jika H0 tidak benar. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa terdapat pengaruh spasial atau terdapat faktor geografis yang berpengaruh terhadap kejadian penurunan jumlah pengadaan perumahan di wilayah peri urban Kabupaten Sidoarjo.
HASIL UJI PEMODELAN GWR Kecamatan
Sidoarjo Buduran Candi Tulangan Tanggulang in Krian Wonoayu Taman Waru Gedangan Sedati Sukodono
Harga Lahan X1 2,024971 -0,253321 4,006727 4,421197 4,674727
Jarak dari Lumpur Lapindo X2 2,055566 0,755588 4,452497 7,415254 5,386451
Ketersediaa n Lahan Kosong X3 1,124459 0,214311 1,423724 1,136171 1,167597
Tingkat Polusi Udara X4 -3,579088 -2,352542 -6,517625 -9,14484 -7,913649
3,218699 3,489547 -1,337416 -1,764999 -1,808028 -0,513069 0,200414
1,611882 1,523154 1,615235 1,099353 1,409128 0,11561 1,511998
1,985825 2,345495 -0,127457 -0,714467 -0,595112 -0,018921 0,358476
-4,769783 -6,931741 -3,172487 -2,480027 -3,330695 -2,623133 -5,03551
Kelo mpo k I
II
III
IV
Kecamatan
-
Faktor yang Mempengaruhi Penurunan Pengadaan Perumahan 1. Harga lahan 2. Jarak dari lumpur lapindo 3. Polusi udara
Sidoarjo Candi Tulangan Tanggulangin Taman 1. Sedati Sukodono Buduran Krian 1. Wonoayu 2. 3. Waru 1. Gedangan 2.
Polusi udara
Harga lahan Ketersediaan lahan kosong Polusi udara Harga lahan Polusi udara
Pengelompokan Kecamatan Berdasarkan Kesamaan Faktor yang Mempengaruhi Penurunan Jumlah Pengadaan Perumahan Uji Parsial (Uji-t) dengan tingkat kepercayaan 85 % (α=15%)
PEMODELAN MATEMATIS PADA MASING-MASING KECAMATAN Kecamatan
Model Persamaan GWR
Sidoarjo
Y = 0,0024 X1 + 192,01 X2 + 0,31 X3 – 3699,18 X4
Buduran
Y = -0,00026 X1 + 69,46 X2 + 0,057 X3 - 2428,93 X4
Candi
Y = 0,0070 X1 + 422,43 X2 + 0,48 X3 – 6342,34 X4
Tulangan
Y = 0,0077 X1 + 713,21 X2 + 0,38 X3 – 8964,02 X4
Tanggulangin
Y = 0,0095 X1 + 524,42 X2 + 0,44 X3 – 7684,75 X4
Krian
Y = 0,0070 X1 + 668,32 X2 + 1,47 X3 – 8560,96 X4
Wonoayu
Y = 0,0066 X1 + 666,71 X2 + 1,11 X3 – 8495,26 X4
Taman
Y = -0,0013 X1 + 192,048 X2 – 0,052 X3 – 3658,06 X4
Waru
Y = -0,0016 X1 + 97,64 X2 – 0,18 X3 – 2835,08 X4
Gedangan
Y= -0,0016 X1 + 113,45 X2 – 0,14 X3 – 3061,64 X4
Sedati
Y = -0,00068 X1 + 11,95 X2 – 0,0056 X3 - 1938,69 X4
Sukodono
Y = 0,00018 X1 + 259,62 X2 + 0,11 X3 – 4717,065 X4
Hasil model persamaan GWR diatas dalam uji persamaan parsial menunjukkan bahwa tidak semua (secara absolut) seluruh kecamatan dipengaruhi oleh faktor-faktor spasial yang diuji
INTERPRETASI MODEL • KECAMATAN SIDOARJO
• KECAMATAN BUDURAN
Estimasi GWR Polusi udara 0.0024
192.01
Harga lahan
Jarak terhadap lapindo
Buduran
Polusi
-2428.93
-3699.18
• KECAMATAN CANDI, TULANGAN DAN TANGGULANGIN Harga lahan
Jarak dari lumpu lapindo
422.43 0.007 Candi
713.21 0.0077 Tulangan
• KECAMATAN KRIAN Est GWR 0.007
1.47
Harga Lahan
Ketersediaan Lahan Kosong
Polusi udara
524.42 0.0095
Polusi Udara
Tanggulangin -8560.96
-6342.34 -7684.75 -8964.02
INTERPRETASI MODEL • KECAMATAN WONOAYU
• KECAMATAN WARU
Est GWR 0.0066
1.11
Harga lahan
Ketersediaan Lahan Kosong
Est GWR -0.0016 Harga lahan
Polusi Udara
Polusi
-2835.08
-8495.26
• KECAMATAN TAMAN
• KECAMATAN GEDANGAN Est GWR
Est GWR Polusi udara
-0.0016 Harga Lahan
Polusi Udara
Taman
-3061.64 -3658.06
INTERPRETASI MODEL KECAMATAN SEDATI Est GWR
Polusi udara
Sedati
KECAMATAN SUKODONO Est GWR Polusi Udara
Sukodono
-1938.69 -4717.065
HASIL AKHIR PENELITIAN
MODEL PERKEMBANGAN PERUMAHAN DI WPU KOTA SURABAYA YANG BERADA DI KABUPATEN SIDOARJO
KESIMPULAN •
•
•
Struktur spasial wilayah peri urban di Kabupaten Sidoarjo terdiri dari tiga zona secara umum yaitu zona bingkai kota, zona bingkai kota-desa dan zona bingkai desa-kota. Zona bingkai kota (zobikot) adalah Kecamatan Gedangan dan Sukodono. Zona bingkai kota-desa adalah Kecamatan Taman, Waru dan Sedati. Sedangkan zona bingkai desa-kota adalah meliputi Kecamatan Sidoarjo, Buduran, Candi, Tulangan, Tanggulangin, Krian dan Wonoayu. Perkembangan wilayah peri urban dengan fungsiu kegiatan perkotaan yang paling banyak didorong oleh kontribusi pembangunan perumahan skala besar (proses formatif bersifat invasif) adalah di Kecamatan Candi, Sedati, Sukodono dan Gedangan; Faktor geografis(spasial) yang mempengaruhi penurunan jumlah pengadaan perumahan di wilayah peri urban Kota Surabaya, khususnya yang berada di Kabupaten Sidoarjo secara holistik adalah harga lahan yang tinggi, keterbatasan luas ketersediaan lahan kosong untuk peruntukan perumahan dan kedekatan jarak dengan lumpur Lapindo; Faktor aspasial (global) yang mempengaruhi penurunan jumlah pengadaan perumahan di wilayah peri urban Kota Surabaya, khususnya yang berada di Kabupaten Sidoarjo adalah karena stabilitas kondisi ekonomi(suku bunga, inflasi dan harga bahan bangunan serta nilai tukar), biaya taktis (transaction cost), perizinan, besarnya biaya dampak pembangunan (development impact fees) dan aturan atau regulasi yang tidak mengikat dalam kegiatan pembebasan lahan; Kecamatan Sidoarjo Buduran Candi Tulangan Tanggulangin Krian Wonoayu Taman Waru Gedangan Sedati Sukodono
•
Model Persamaan GWR Y = 0,0024 X1 + 192,01 X2 + 0,31 X3 – 3699,18 X4 Y = -0,00026 X1 + 69,46 X2 + 0,057 X3 - 2428,93 X4 Y = 0,0070 X1 + 422,43 X2 + 0,48 X3 – 6342,34 X4 Y = 0,0077 X1 + 713,21 X2 + 0,38 X3 – 8964,02 X4 Y = 0,0095 X1 + 524,42 X2 + 0,44 X3 – 7684,75 X4 Y = 0,0070 X1 + 668,32 X2 + 1,47 X3 – 8560,96 X4 Y = 0,0066 X1 + 666,71 X2 + 1,11 X3 – 8495,26 X4 Y = -0,0013 X1 + 192,048 X2 – 0,052 X3 – 3658,06 X4 Y = -0,0016 X1 + 97,64 X2 – 0,18 X3 – 2835,08 X4 Y= -0,0016 X1 + 113,45 X2 – 0,14 X3 – 3061,64 X4 Y = -0,00068 X1 + 11,95 X2 – 0,0056 X3 - 1938,69 X4 Y = 0,00018 X1 + 259,62 X2 + 0,11 X3 – 4717,065 X4
Pengaruh faktor-faktor non geografis (aspasial) secara holistik menyebabkan dua kerugian utama bagi perusahaan pengembang yaitu berkaitan dengan waktu dan uang (profit).
PENUTUP KELEMAHAN STUDI •
•
•
•
Penelitian ini hanya terbatas pada perumusan model yang bertujuan untuk mencari hubungan kausalitas antarajumlah penurunan pengadaan perumahan atas inisiasi pengembang dengan faktor yang mempengaruhinya. Tanpa arahan atau cara untuk menyelesaikan berbagai faktor yang melatarbelakangi permasalahan tersebut; Penelitian ini memandang penurunan jumlah pengadaan perumahan secara menyeluruh (hasil penghitungan secara menyeluruh) tanpa membaginya kedalam masing-masing kelas/ tipe rumah; Penelitian ini tidak menunjukkan besarnya pengaruh faktor-faktor non geografis (spasial) yang sesungguhnya berpengaruh signifikan karena dapat menghambat laju investasi perumahan di Kabupaten Sidoarjo; Hasil pemodelan tidak bisa menggambarkan secara utuh bentuk keterhubungan antar faktor yang terjadi pada masing-masing kecamatan. Hal ini disebabkan karena adanya keterbatasan alat analisis. Seharusnya permasalahan ini bisa diselesaikan dengan alat pemodelan yang bisa menggabungkan antara variabel lokal dan global (mix GWR).
SARAN •
•
•
Berdasarkan hasil penelitian yang dikaitkan dengan aksiologis. Maka beberapa saran yang bisa diberikan antara lain : Hasil penelitian ini dapat digunakan oleh Pemerintah Kabupaten Sidoarjo untuk memperkuat strategi implementasi RP4D. Hal ini disebabkan karena pada kenyataannya, masing-masing kecamatan di Wilayah Peri Urban memiliki faktorfaktor penghambat pengadaan perumahan yang berbeda-beda; Berdasarkan hasil penelitian ini, seluruh stakeholders dapat bekerjasama dengan baik untuk mewujudkan pengadaan perumahan yang optimal di wilayah peri urban Kota Surabaya, khususnya yang berada di Kabupaten Sidoarjo. Perbaikan kinerja ini tentunya harus dilakukan oleh masing-masing aktor utama yaitu pemerintah, perusahaan pengembang dan meningkatkan kepercayaan perbankan.
REKOMENDASI STUDI LANJUT • Penelitian mengenai implikasi menurunnya jumlah pengadaan perumahan di wilayah peri urban Kota Surabaya, khususnya yang berada di Kabupaten Sidoarjo; • Penelitian mengenai arahan atau skenario pengadaan perumahan di wilayah peri urban Kota Surabaya, khususnya yang berada di Kabupaten Sidoarjo. Khususnya terkait dengan upaya menyelesaikan berbagai permasalahan yang menghambat pembangunan perumahan.
DAFTAR PUSTAKA • • • • • • • •
• • • • •
Yunus, Hadi. Sabari. 2009. Dinamika Wilayah Peri Urban: Determinan Kota Masa Depan.Yogyakarta:Pustaka Pelajar. Yunus, Hadi. Sabari. 2000. Struktur Tata Ruang Kota. Yogyakarta : Pustaka Pelajar. Fanning, Stephen. 2005. Market Analysis for Real Estate : Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use. Chicago : Appraisal Institute. Miles, E. Mike., Barens, L. Gayle., Eppli, J. Mark., Weiss, A. Marc. 2007. Real Estate Development Principles and Process. Chicago : Urban Land Institute. Peiser, B. Richard. 2007. Professional Real Estate Development : The Uli Guide to the Business. Washington : Uli – The Urban Land Institute. Warnock, Cacdac. 2007. Markets and Housing Finance.USA : Elsevier. Yu, Ji. Hyeon. 2010. Government Housing Policies and Housing Market Instability in Korea. Republic of Korea : Elsevier. Kahrik, Anneli. 2011. Residential Decision-Making and Satistification Among New Suburbanites in Tallin Urban Region, Estonia. Estonia : Elsevier. Winarso, Haryo., & Firman, Tommy. 2002. Residential land development in Jabodetabek, Indonesia: triggering economic crisis?. Jakarta : Habitat International. Hudalah, Delik., & Firman, Tommy. 2011. Beyond property : Industrial estates and post-suburban transformation in Jakarta Metropolitan Region. Jakarta : Elsevier Kwoun, Ji-Min. 2011. Dynamic Cycles of Unsold New Housing Stocks, Investment in Housing and Housing Supply-Demand. Republic of Korea : Elsevier. Aguilar, Guillermo. Adrian. 2007, Peri-Urbanization, Illegal settlemenrs and enviromental impact in Mexico city. Institute of Geography, Universidad Nacional Auto noma de Mexico : Elsevier. Masina, Nkosingiphile. Busa.2003, Planning the growth of peri urban settlements : case study of Manzini in
Real estate development : "You have to understand this because there is something about the game in which you are playing that is going to determine how successful you are going to be. There are some games that are good to play in and some games that are not good games to play in".. (Michael.E.Porter) JE VOUS REMERCIE POUR VOTRE ATTENTION... vous m'avez conseillé pour etre de mieux . TERIMA KASIH ATAS PERHATIANNYA...
