MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ
Studijní text ke zvláštní části úřednické zkoušky pro obor státní služby
Bydlení
Praha 2015 1
1. Studijní text 1.1 Studijní text k tématu „Sociální dávky spojené s bydlením“: Ke zvýšení dostupnosti bydlení osob s nízkými příjmy existují dvě sociální dávky příspěvek na bydlení a doplatek na bydlení. Pro pomoc osobám se zdravotním postižením poskytuje stát příspěvek na zvláštní pomůcku, která slouží k bezbariérové úpravě bytu. Všechny dávky poskytuje MPSV, a to prostřednictvím příslušného Úřadu práce ČR. Příspěvek na bydlení je příspěvek poskytovaný v rámci Systému státní sociální podpory (SSP), je upraven zákonem č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře, ve znění pozdějších předpisů (zákon o SSP). Příspěvek na bydlení přispívá na krytí nákladů na bydlení rodinám či jednotlivcům s nízkými příjmy. Je poskytován bez ohledu na to, v jakém bytě oprávněná osoba bydlí, zda jde o byt obecní, družstevní, v soukromém vlastnictví anebo zda jde o byt ve vlastním domě. Oprávněná osoba musí být ale v bytě hlášena k trvalému pobytu. Poskytování příspěvku podléhá testování příjmů rodiny za kalendářní čtvrtletí. Výsledná měsíční výše měsíčního příspěvku na bydlení je rozdílem mezi normativními náklady na bydlení a rozhodným příjmem domácnosti vynásobený koeficientem 0,30 (v Praze 0,35). Koeficient je vyjádřením přiměřených nákladů na bydlení, přičemž přiměřenými náklady na bydlení jsou odůvodněné náklady na bydlení, maximálně však do výše 30 % (v Praze 35 %) příjmu osoby či rodiny. Doplatek na bydlení je poskytovaný v rámci Systému pomoci v hmotné nouzi. Je upraven zákonem č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi, ve znění pozdějších předpisů. Další související právní předpisy jsou zejména zákon č. 110/2006 Sb., o životním a existenčním minimu, ve znění pozdějších předpisů a vyhláška č. 389/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona o pomoci v hmotné nouzi. Doplatek na bydlení je jedním z opatření, kterými Česká republika bojuje proti sociálnímu vyloučení, formou pomoci osobám s nedostatečnými příjmy. Nedílnou součástí systému pomoci v hmotné nouzi je sociální práce s klienty. V rámci sociální práce některé úkoly kromě Úřadu práce České republiky vykonávají rovněž obecní úřady, které mají blíže k občanům a mohou tak v rámci sociální práce efektivněji reagovat na jejich problémy. Doplatek na bydlení řeší nedostatek příjmu k uhrazení nákladů na bydlení tam, kde nestačí vlastní příjmy osoby či rodiny včetně příspěvku na bydlení ze systému státní sociální podpory. Podmínkou nároku na doplatek na bydlení je tedy získání nároku na příspěvek na živobytí. Zákon umožňuje poskytnout doplatek na bydlení (s přihlédnutím k celkovým sociálním a majetkovým poměrům), i v případě, že příspěvek na živobytí nebyl přiznán z důvodu, že příjem osoby a společně posuzovaných osob přesáhl částku živobytí osoby a společně posuzovaných osob, ale nepřesáhl 1,3násobek částky živobytí osoby a společně posuzovaných osob. Výše doplatku na bydlení je stanovena tak, aby po zaplacení odůvodněných nákladů na bydlení (tj. nájmu, služeb s bydlením spojených a nákladů za dodávky energií) zůstala osobě či rodině částka na živobytí. Doplatek na bydlení je poskytován vlastníku užívajícímu byt, nebo jiné osobě, která užívá byt případně jiný vhodný prostor k bydlení na základě smlouvy, rozhodnutí, nebo jiného právního titulu. Zákon o pomoci v hmotné nouzi pamatuje i na specifické situace spojené s bydlením. V případech hodných zvláštního zřetele může orgán pomoci v hmotné nouzi doplatek na bydlení poskytnout do části bytu, po splnění hygienických podmínek a po udělení souhlasu obce i do ubytovacího zařízení, pokud splňuje stavebně technické standardy kvality bydlení. Stejně tak
2
může být poskytnut osobě žijící na základě smlouvy v jiném než obytném prostoru, pokud tento splňuje stavebně technické standardy kvality bydlení. Jako případ hodný zvláštního zřetele se vždy považuje ubytování v pobytových sociálních službách (např. azylový dům, domov pro seniory, chráněné bydlení). Vztah mezi oběma dávkami na bydlení je dán jejich zaměřením. Příspěvek na bydlení je plošná dávka, která je poskytována osobám s nízkými příjmy. Doplatek na bydlení je dávka reagující na celkovou sociální situaci domácnosti na základě individuálního posouzení. Součástí poskytování doplatku na bydlení je i sociální práce s klientem. Příspěvek na zvláštní pomůcku je poskytován osobám se zdravotním postižením podle zákona 329/2011 Sb. o poskytování dávek osobám se zdravotním postižením. Typy zvláštních pomůcek pak stanovuje vyhláška č. 388/2011, o provedení některých ustanovení zákona o poskytování dávek osobám se zdravotním postižením a o změně souvisejících zákonů. Osoby se zdravotním postižením s těžkou vadou nosného nebo pohybového ústrojí mohou čerpat dávku na stavební práce spojené s uzpůsobením koupelny a WC a s nimi nezbytně související materiál na úpravy (tzn. nikoliv na obklady, podlahové krytiny, sanitu apod.). Dávku lze čerpat také na stavební práce spojené s rozšířením dveří v bytě. Za zvláštní pomůcku se považuje také schodišťová plošina nebo schodišťová sedačka. Podmínkou však je souhlas vlastníka nemovitosti s provedením její instalace a dále předpoklad, že odstranění bariéry nelze dosáhnout prostřednictvím schodolezu. Žadatel o příspěvek na zvláštní pomůcku v případě instalace schodišťové plošiny či sedačky je povinen předložit alespoň dvě řešení odstranění bariéry a odhad nákladů.
1.2 Studijní text k tématu „Bydlení v nájemním bytě“: Bydlení v nájemním bytě se řídí úpravou nájmu podle občanského zákoníku (ustanovení o nájmu bytu v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Nájem je jeden z klasických institutů soukromého práva. Nájem bytu je jednou ze zvláštních forem nájmu. Účelem nájmu bytu je přenechání individuálně určené věci - bytu k užívání nájemci za úplatu. Jedná se zásadně o vztah dočasný (přestože jej lze sjednat na dobu určitou i neurčitou) a úplatný. Subjekty právního vztahu nájmu bytu jsou pronajímatel a nájemce, jejichž vzájemná práva a povinnosti tvoří obsah právního vztahu nájmu bytu. V nájemním bytě osoba uzavírá s pronajímatelem písemnou nájemní smlouvu podle občanského zákoníku Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu jsou obsažena v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ustanovení § 2235 až § 2301. Na nájem bytu se neváže poskytování žádných sociálních služeb. Vedle dohody o zániku nájmu bytu je nejčastějším způsobem ukončení nájmu výpověď z nájmu bytu. Výpověď může dát jak pronajímatel, tak nájemce, v obou případech musí být písemná a musí být doručena druhé straně. Výpovědní doba pak běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Nájemce může dát výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou kdykoliv i bez uvedení důvodů v tříměsíční výpovědní době, není-li sjednána výpovědní doba jiná. Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době pouze z důvodů uvedených v zákoně, především poruší-li nájemce hrubě svou
3
povinnost vyplývající z nájmu, ale také v případě, že potřebuje byt užívat sám, případně jeho příbuzní nebo rozvedený manžel. Při zvlášť závažném porušení povinnosti nájemcem bytu může pronajímatel dát výpověď i bez výpovědní doby (např. při neplacení nájemného). Úhrada za užívání nájemního bytu se platí ve formě nájemného, jehož výše se sjednává smluvně. Kromě nájemného je nájemce bytu povinen hradit také služby spojené s užíváním bytu. Mezi tyto služby patří např. výtah, dodávka vody, tepla, elektřiny. Bydlení v sociálním zařízení je součástí tzv. pobytové sociální služby spojené s ubytováním v zařízení sociálních služeb. Definici pobytových sociálních zařízení a podmínky poskytování pobytových sociálních služeb jsou stanoveny zákonem č. 108/2006 Sb. o sociálních službách, ve znění pozdějších předpisů. Pobytové sociální služby jsou poskytovány na základě smlouvy o poskytování sociální služby uzavřené mezi registrovaným poskytovatelem sociální služby a osobou. Smlouva o poskytování sociálních služeb v pobytovém sociálním zařízení musí být uzavřena písemnou formou a osoba musí poskytovateli sociálních služeb předložit posudek registrujícího praktického lékaře o zdravotním stavu. Úhradu za ubytování, stravu a péči poskytovanou ve sjednaném rozsahu hradí klient. Maximální výši úhrady za ubytování a stravu stanoví prováděcí předpis.
1.3 Studijní text k tématu „Podpory bydlení poskytované v ČR“: Podpory bydlení poskytované v ČR: Ačkoliv bytová politika, její tvorba a financování, je v kompetenci Ministerstva pro místní rozvoj, ve skutečnosti nejvíce finančních prostředků do této oblasti plyne prostřednictvím Ministerstva financí. Další finanční prostředky do oblasti bydlení poskytují Ministerstvo životního prostředí prostřednictvím programu Zelená úsporám, který realizuje Státní fond životního prostředí, Státní fond rozvoje bydlení, Ministerstvo práce a sociálních věcí, Ministerstvo vnitra. Výdaje státu na bydlení dle jednotlivých subjektů ( v mil. Kč) 20 000,00 MF
18 000,00
M PSV 16 000,00 MMR 14 000,00
SFRB
12 000,00
M ŽP
10 000,00
MV
8 000,00 6 000,00 4 000,00 2 000,00 0,00 2005
2006
2007
2008
2009
2010
4
Ministerstvo pro místní rozvoj má v roce 2015 k dispozici dotační nástroje finanční podpory rozvoje bydlení: Podpora výstavby technické infrastruktury pro následnou bytovou výstavbu. Příjemcem mohou být pouze obce. Cílem podpory je rozšířit nabídku zainvestovaných pozemků pro následnou výstavbu bytových či rodinných domů. Dotaci lze poskytnout pouze na výstavbu technické infrastruktury na pozemku, který není v záplavovém území. Následná výstavba musí proběhnout nejpozději do 5 let od kolaudace technické infrastruktury. Podpora výstavby podporovaných bytů. Program podpory je určen všem investorům bez ohledu na jejich právní charakter. Je podporována výstavba, nástavba, přestavba a koupě nájemních bytů, které musí následujících dvacet let sloužit jako sociální bydlení. Nájemné v podporovaných bytech je limitováno. Program obsahuje tři dotační tituly: Pečovatelský byt – nájemní bydlení určené seniorům starším 65 let a osobám se zdravotním postižením. Vstupní byt – nájemní sociální pro osoby s nízkými příjmy a osoby sociálně vyloučené nebo osoby sociálním vyloučením ohrožené. Komunitní dům seniorů – dotační titul, který podporuje vznik bytových domů kombinujících soukromé a sdílené prostory pro bydlení seniorů. Cílem je vytvoření podmínek pro aktivní přípravu na stáří. Jde o bydlení určené mladším seniorům, kteří ještě v době své nezávislosti na pomoci druhých, ale při vědomí blížícího se období vyšší potřeby pomoci, chtějí využít předností sousedské a kamarádské výpomoci před závislostí na rodině, případně na veřejných či sociálních službách; Podpora regenerace panelových sídlišť. Nevratná dotace je zaměřená na regeneraci stávajících sídlištních celků za účelem všestranného zlepšení obytného prostředí. Obsahem projektu mohou být stavební práce spojené s výstavbou a rekonstrukcí dopravní a technické infrastruktury včetně sanace či vybudování místních komunikací a cyklistických stezek, a řešení bezpečnosti, sanace a doplnění veřejného osvětlení, realizace místních protipovodňových opatření, opatření pro zvýšení bezpečnosti sídliště, a dále stavební práce spojené s úpravou veřejných prostranství, sanace stávajících a zřizování nových dětských hřišť a odpočinkových ploch s příslušným mobiliářem, kontejnerová stání včetně podzemních, úpravy a budování veřejných sportovních a rekreačních ploch, a s tím související projektové práce. Jako doplňková aktivita budou podporovány úpravy ploch veřejné zeleně spojené s výsadbou stromů a zatravněním Dotace je určena obcím, které se musejí na financování úprav podílet nejméně 30 % nákladů. Podpora výměny olověných rozvodů vody v bytových domech. Nevratná dotace, jejímž cílem je snížení obsahu olova v pitné vodě v trvale obydlených bytových a rodinných domech. Příjemcem dotace může být vlastník domu s olověnými domovními rozvody vody. Evropské strukturální fondy - do oblasti bydlení jsou směřovány také finanční prostředky z Evropských fondů. Jedná se o investiční podporu v oblasti bydlení, jejichž administraci zajišťuje MMR: Programovací období 2007-2013 Tematický operační program „Integrovaný operační program“ (IOP) byl realizován v programovacím období 2007 – 2013. V rámci IOP se na bydlení zaměřuje oblast intervence 5.2. „Zlepšení prostředí v problémových sídlištích“, která přispívá ke zlepšení kvality života v oblasti bydlení a zaměřuje se na revitalizaci a regeneraci prostředí problémových sídlišť. MMR metodicky řídí realizaci Integrovaných plánů rozvoje měst (IPRM), jejichž existence je podmínkou pro čerpání z IOP z aktivity 5.2.
5
Programové období evropských fondů 2014 – 2020 Podpora bydlení je v návrhu vymezení programů pro programové období 2014-2020 zahrnuta v Integrovaném regionálním operačním programu (IROP). Celá alokace IROP je spolufinancovaná z Evropského fondu pro regionální rozvoj (EFRR). Prioritní osa 2: Zkvalitnění veřejných služeb a podmínek života pro obyvatele regionů zahrnuje mj.: Specifický cíl 2.1 - Zvýšení kvality a dostupnosti služeb vedoucí k sociální inkluzi. V rámci tohoto cíle je potřeba dobudovat infrastrukturu k poskytování sociálních služeb a doprovodných programů na podporu sociálního začleňování. Podporována musí být síť pro poskytování služeb terénního charakteru, nízkoprahových zařízení pro děti a mládež, azylového bydlení a zcela nově vytvořena kapacita sociálního bydlení v obcích. Specifický cíl 2.5. - Snížení energetické náročnosti v sektoru bydlení na nákladově optimální úroveň. Energeticky náročný provoz bytového fondu se promítá do vysokého zatížení domácností výdaji na energie. Z celkových výdajů na bydlení připadá asi polovina právě na energie a provoz. Snížení energetické náročnosti budov se tak kromě úspor ve spotřebě energií projeví i ve výdajích domácností na bydlení.
Státní fond rozvoje bydlení poskytuje podpory pouze návratnými formami – zvýhodněné úvěry a ručení za splácení komerčních úvěrů na výstavbu nájemních bytů. V roce 2014 byl zaveden finanční nástroj JESSICA, program financovaný ze zdrojů Evropské unie, administrovaný Státním fondem rozvoje bydlení. V roce 2015 používá Státní fond rozvoje bydlení následující nástroje: Program PANEL 2013+ nabízí úvěry na opravu a modernizaci bytových domů, dle nařízení vlády č. 468/2012 Sb., bez rozdílu technologie výstavby (panelové, cihlové). Má umožnit majitelům domů a bytů opravy a modernizace, vedoucí k prodloužení životnosti, zvýšení kvality a snížení energetické náročnosti bytových domů. Program mohou využít družstva, společenství vlastníků, fyzické a právnické osoby stejně jako města a obce, mající ve vlastnictví bytový dům. Úvěry lze využít na opravy a modernizaci základů, obálky budovy, společných prostor domu a technických instalací, v bytech opravy a modernizace bytových jader, opravy a modernizace balkonů, lodžií, kotelen, úprav v bytech apod.
Program pro mladé se realizuje na základě nařízení vlády č. 28/2006 Sb. formou úvěru, který je určen na modernizaci stávajících nemovitostí ve vlastnictví žadatele. O podporu mohou zažádat manželé nebo samoživitelé do 36 let, mající vlastnický nebo spoluvlastnický podíl na nemovitosti (rodinný dům nebo byt). Finanční prostředky z úvěru je možné použít například na připojení k veřejným sítím (voda, plyn, elektřina, kanalizace), na plášť budovy (obvodový plášť, střecha, balkon, okna, okapy, žaluzie), rozšíření stávajícího bytu o další místnosti (ne však vznik bytové jednotky), opravu nebo vybudování WC nebo koupelny. Úvěry na podporu oprav a modernizací pro obce. Podpora je poskytována formou zvýhodněných úvěrů, jejichž příjemcem je obec. Obec je povinna minimálně 20 % poskytnutých prostředků dále poskytnout jiným vlastníkům nemovitostí určených k bydlení. Úvěr může být použit ke krytí 50 % nákladů vynaložených na opravy nebo modernizace (případně obojí zároveň) bytového fondu na území obce (bez ohledu na to, zda investorem je obec nebo jiný vlastník domu). Výstavba nájemních bytů. Předmětem programu dle nařízení vlády č. 284/2011 Sb., v platném znění, je poskytování nízkoúročeného úvěru na výstavbu nájemních bytů s důrazem na sociálně vymezené skupiny obyvatel. O úvěr může žádat kdokoli bez rozdílu právní povahy, tj. obce, města, fyzické i právnické osoby. Nový byt nebo bytový dům může vzniknout formou nové výstavby nebo stavebními úpravami, kterými vznikne nájemní byt z prostor určených k jiným účelům než k bydlení. Sociálně vymezenou skupinu osob tvoří senioři starší 65 let, osoby se zdravotním postižením, osoby s limitovanými příjmy, osoby postižené živelní pohromou.
6
Záruky za úvěry čerpané na výstavbu nájemních bytů. Zárukami Fondu jsou zajišťovány investiční úvěry na výstavbu nájemních bytů s dlouhodobou splatností (až 40 let). Fond ručí úvěrující bance nejvýše za 70 % nesplacené části jistiny úvěru. Nejde o sociální opatření, jde o podporu výstavby nájemních bytů obecně. Po dobu ručení, nejméně však po dobu 10 let, investor nesmí připustit jiné využití bytů než k bydlení nájemní formou a bez souhlasu Fondu nesmí vlastnické právo převést na jinou osobu. Prostřednictvím SFRB je možné také využít i evropské prostředky, a to z Programu JESSICA na rekonstrukce a modernizace bytových domů a k zajištění moderního sociálního bydlení formou revitalizace stávajících budov. Poskytování zvýhodněných úvěrů pro vlastníky bytových domů zajišťuje Komerční banka.
Ministerstvo financí ČR poskytuje v roce 2015 následující hlavní formy finanční podpory bytového sektoru: Podporu stavebního spoření, která je přímou nevratnou dotací připisovanou na účet klienta stavební spořitelny ve výši stanovené zákonem. Hlavním úkolem státní podpory systému stavebního spoření je posílení motivace spořit. Státní příspěvek tím, že zvyšuje výnos ze spoření, motivuje akumulaci finančních prostředků ve stavebních spořitelnách. Tyto prostředky jsou pak spořitelnami použity k financování úvěrů (stavební spořitelny mají zákonem omezenou možnost využití naspořených prostředků). Naspořené prostředky nejsou účelově vázány, úvěry je třeba použít k zajištění bydlení. Snížené DPH pro novou bytovou výstavbu v kategorii sociálního bydlení vymezeného pouze maximální velikostí podlahové plochy – Na stavební a montážní práce spojené s výstavbou stavby pro sociální bydlení, včetně jejího příslušenství, změnou dokončené stavby pro sociální bydlení, včetně jejího příslušenství, nebo v souvislosti s opravou této stavby, se uplatní snížená sazba daně. Stavbami pro sociální bydlení se rozumí např. byt pro sociální bydlení, rodinný dům pro sociální bydlení, bytový dům pro sociální bydlení, ubytovací zařízení pro ubytování příslušníků bezpečnostních sborů nebo pro ubytování státních zaměstnanců, zařízení sociálních služeb poskytující pobytové služby, atd. Bytem pro sociální bydlení se rozumí byt, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 120 m2. Rodinným domem pro sociální bydlení se rozumí rodinný dům, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 350 m2. Snížené DPH pro opravy stávajícího bydlení – Na stavební a montážní práce spojené se změnou dokončené stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně jejich příslušenství nebo v souvislosti s opravou těchto staveb, se uplatní snížená sazba daně. Osvobození od platby daně z příjmu v případě prodeje nemovitosti při splnění zákonných podmínek. Tato úprava neplatí pouze pro fyzické osoby, ale také pro developery – vlastníky, pokud např. budou nemovitost určenou pro bydlení po dobu 5 let pronajímat a teprve následně rozhodnou o prodeji. Možnost odečtu souvisejících investic jakožto uznatelného nákladu od základu pro výpočet daně z příjmu z pronájmu nemovitosti pro bydlení Možnost odečtu zaplacených úroků z úvěru na pořízení bydlení (hypoteční úvěr, úvěry ze stavebního spoření) od základu pro výpočet daně z příjmu. Poplatník daně musí navíc prokázat, že nemovitost používá k trvalému bydlení buď přímo on sám anebo jeho příbuzní v přímé příbuzenské linii (obou manželů) – rodiče, prarodiče, děti, vnuci.
Státní fond životního prostředí ČR v rámci programu Nová Zelená úsporám podporuje instalaci zdrojů na vytápění s využitím obnovitelných zdrojů energie, investice do energetických úspor při
7
rekonstrukcích i v novostavbách u rodinných a bytových domů, výstavbu v pasivním energetickém standardu. Program je financován prostředky získanými prodejem tzv. emisních kreditů Kjótského protokolu o snižování emisí skleníkových plynů. Výše podpory je diferencována podle dosažených úspor, typu opatření a typu domu. O podporu může žádat pouze majitel nebo spolumajitel obytné budovy uvedený v katastru nemovitostí a který bude rodinný nebo bytový dům po dobu 15 let užívat k bydlení nebo poskytování bydlení.
Ministerstvo práce a sociálních věcí poskytuje finanční prostředky formou příspěvku na bydlení v rámci státní sociální podpory a doplatku na bydlení v rámci pomoci v hmotné nouzi. Tyto prostředky jsou zacíleny na uživatele bytu. Příspěvek na bydlení je adresná sociální dávka sloužící k úhradě části nákladů na přiměřené bydlení. Žádosti o příspěvek vyřizují kontaktní místa Úřadu práce ČR podle místa trvalého pobytu občana. Doplatek na bydlení je dávka pomoci v hmotné nouzi, která společně s vlastními příjmy občana a příspěvkem na bydlení ze systému státní sociální podpory pomáhá uhradit odůvodněné náklady na bydlení. Žádosti o doplatek se podávají na sociálních odborech pověřených obecních úřadů podle místa trvalého pobytu občana.
Ministerstvo vnitra poskytuje finanční prostředky na zajištění bydlení formou příspěvku na nájemné pro osoby, kterým byla udělena mezinárodní ochrana formou azylu. V rámci Státního integračního programu je azylantům poskytována pomoc při zajištění jejich začlenění do společnosti v České republice. Cílem programu je zejména vytvoření předpokladů pro získání znalostí českého jazyka, pomoc při zajištění bydlení a zaměstnání. Nabídka bydlení spočívá v možnosti dočasného ubytování v integračním azylovém středisku, možnosti uzavření nájemní smlouvy k integračnímu bytu (ve vlastnictví obce) nebo v poskytnutí dotace na úhradu čistého nájemného nebo jeho části. Dotaci poskytuje Ministerstvo vnitra prostřednictvím obce, která ji hradí přímo majiteli bytu. Za tuto službu obec obdrží od Ministerstva vnitra dotaci na rozvoj infrastruktury obce.
1.4 Studijní text k tématu „Hlavní zásady soukromého práva a rozdíly oproti původní úpravě:
Nejde o taxativní výčet. Uplatňují se i bez ohledu na to, jsou-li v o.z. výslovně uvedeny. Svůj základ odvozují od stěžejních hodnot pluralitní demokracie, tržního hospodářství, právního státu a ochrany lidských a občanských práv, které jsou zakotveny a zformulovány v ústavním pořádku. Všechny instituty i jednotlivá ustanovení soukromého práva je třeba vykládat a používat v souladu s těmito hodnotami (ústavně konformní výklad).
Zásady: Občanský zákoník hned ve svém úvodu stanoví, že si osoby mohou ujednat svá vzájemná práva a povinnosti odchylně od zákonné úpravy. Zakázána jsou taková ujednání, která by porušovala dobré mravy, zákon a veřejný pořádek nebo statusové otázky, tedy práva týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Výklad a použití právního předpisu nesmí být nikdy v rozporu s dobrými mravy, jež jsou hodnotou, kterou musí právo chránit a která je v tomto směru právu nadřazena.
8
V občanském právu tak platí zásada svobodného jednání osob (autonomie vůle osob soukromého práva). Občanský zákoník dále chrání důstojnost a svobodu člověka a jeho přirozené právo brát se o vlastní štěstí a štěstí jeho rodiny nebo lidí jemu blízkých. Současně jsou vymezeny i meze svobody každého člověka tak, že výkon jeho práv a jejich ochrana nesmí způsobovat bezdůvodně újmu druhým. Zákon tak zakotvuje obecnou zásadu, že svoboda jednotlivce končí tam, kde začíná svoboda jiného každý má právo na ochranu svého života a zdraví, jakož i svobody, cti, důstojnosti a soukromí rodina, rodičovství a manželství požívají zvláštní zákonné ochrany. Nový občanský zákoník zakazuje šikanu ale i zneužívání vlastní neschopnosti. Chrání všechny, kdo by pro své nedostatečné schopnosti, ať z důvodu nedostatku věku či rozumu nebo pro závislost svého postavení mohly utrpět nedůvodnou újmu, ale současně zakazuje, aby někdo těžil z vlastní neschopnosti k újmě druhých. Dále je zde stanoveno, že daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny (pacta sunt servanda). Za základní právo je považováno i vlastnické právo. Občanský zákoník určuje, že jen zákon může stanovit, jak vlastnictví vzniká a zaniká. Občanský zákoník vychází z domněnky, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Občanský zákoník v dalších ustanoveních upravujících jednotlivé právní instituty vychází ze zásady, že zákony jsou psány pro bdělé, tedy pro ty, kteří dbají o svá práva. Chrání proto především právě ty osoby, které svá práva řádně vykonávají, nejsou lehkomyslné a aktivně svá práva chrání zákaz nikoho nepoškodit, resp. nikomu neškodit (neminem laedere).
Shrnutí hlavních zásad: 1/ autonomie vůle osob soukromého práva, 2/ rovné (hmotněprávní) postavení osob soukromého práva, 3/ zákaz nikoho nepoškodit, resp. nikomu neškodit (neminem laedere), 4/ zákaz nikdo nesmí pro nedostatek věku, rozumu nebo závislost svého postavení utrpět nedůvodnou újmu; nikdo nesmí zároveň bezdůvodně těžit z vlastní neschopnosti k újmě a tíži druhých, 5/ závaznosti slibu a uzavřené smlouvy ( pacta sunt servanda), 6/ prevence 7/ poctivosti a dobré víry (bona fides), 8/ kdo vykonává své soukromé subjektivní právo, ten nikomu neškodí (neminem laedit, qui iure suo utitur), včetně zákazu zjevného zneužití práva (abusus iuris), 9/ ochrana slabší strany, 10/ ochrana soukromých subjektivních práv nabytých v minulosti (iura quaesita), 11/ přípustnost analogie legis a analogie iuris, 12/ soukromá práva patří bdělým (vigilantibus iura skripta sunt), 13/ neznalost práva neomlouvá ( ignorantia legis non excusat), 14/ prior tempore, prior iure (přednost má, kdo vykonal své soukromé subjektivní právo dříve), 15/ zákaz odepření výkonu spravedlnosti (denegationis iustitiae),
9
16/ nikdo nemůže na jiného převést více práv, nežli sám má (nemo plus iuris (ad alium) transferre potest, quam ipse habet), 17/ ius ex iniuria non oritur (z bezpráví právo nevznikne), 18/ nemo turpitudinem suam alegare potest (nikdo nemůže mít prospěch ze zneužití práva či z porušení práva, anebo z toho, že nejednal v dobré víře). Rozdíly oproti předchozí úpravě:
Posílení smluvní volnosti stran - většina norem obč. práva má dispozitivní charakter. Zásada pacta sunt servanda rozšířena o závaznost nejen smlouvy, ale nyní i daného slibu.
1.5 Studijní text k tématu „Hlavní změny v oblasti práv věcných, vymezení pojmu nemovité věci, změna ochrany vlastníka při převodu vlastnictví a nové instituty v oblasti věcných práv“:
Zařazeno v systematice o. z. – část třetí „absolutní majetková práva“ – hlava II. Pozor na přechodná ustanovení, které reflektují zásadu superficies solo cedit, povrch ustupuje pozemku. Nově řešena např. problematika přednostních zápisů věcných práv a jejich pořadí, výhrada práva, poznámka spornosti zápisu – tj. širší možnosti obrany. Nově platí zásada superficies solo cedit.
Pojem nemovité věci nově definován v: §498 odst. 1 o.z.: „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. §498 odst.2 o.z.: movité.“
„Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou
Ochrana vlastníka při převodu vlastnictví: Podle ust. § 1107 odst. 1 o.z. nabyvatel přejímá takové závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu. Jiné přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. Podle §1107 odst. 2 o.z. závady, které nepřejdou, zanikají. Dále v § 1109 a násl. o.z. řešena ochrana nabytí vlastnického práva od neoprávněného
Nové instituty v oblasti věcných práv:
Bytové spoluvlastnictví (pozn.: zák.č.72/1994 SB. o vlastnictví bytů zrušen). Přídatné spoluvlastnictví. Právo stavby. Úprava správy cizího majetku včetně svěřenského fondu. Služebnosti a reálná břemena.
10
Služebnosti: Od reálného břemene se služebnost odlišuje právě pasivitou vlastníka věci, který je na základě služebnosti povinen: • Ve prospěch oprávněné osoby (určené buď konkrétně, či prostřednictvím věci, které služebnost svědčí) něco trpět (Vlastník umožní jiné osobě, aby přecházela přes jeho pozemek nebo na něm čerpala vodu), nebo • zdržet se činnosti, kterou by jinak jako vlastník mohl vykonávat (Vlastník se zaváže k tomu, že svou stavbu nebude zvyšovat, aby nezastínila sousedovi jeho výhled do krajiny). Druhy služebností: • • • • • • • • • •
Pozemkové služebnosti Osobní služebnosti Služebnost inženýrské sítě Užívací právo Opora cizí stavby Požívací právo Právo na svod dešťové vody Služebnost bytu Služebnost stezky, průhonu a cesty Právo pastvy
Reálná břemena: Stávající občanský zákoník reálná břemena zvlášť neupravuje. Reálná břemena se vyznačují tím, že zavazují vlastníka služebné věci k tomu, aby ve prospěch jiné osoby něco aktivně konal, poskytoval jí nějaký užitek (např. jí poskytoval část úrody, která se urodila na jeho pozemku). Tímto se tedy odlišují od služebností. Reálným břemenem může být zatížena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu. Typické je pro ně dále to, že je lze zřídit buď na určitý časový úsek, nebo s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit (§ 1304). Nebude-li povinnost z reálného břemene splněna, má oprávněný namísto toho nárok na peněžitou náhradu, pro níž může vést výkon rozhodnutí (resp. exekuci) na nemovitou věc, která je reálným břemenem zatížena.
1.6 Studijní text k tématu k tématu „Hlavní změny v oblasti práv závazkových, objasnění toho, co se změnilo v pojetí absolutní a relativní neplatnosti, charakteristika zásady, že smlouvy mají být plněny a vysvětlení změn ve formálním pojetí závazkových vztahů“:
Hlavní změny
11
Sjednocení úpravy jednotlivých smluvních typů do jediného právního předpisu. Okamžikem účinnosti ObčZ došlo k odstranění dosavadní dvojkolejnosti závazkového práva obchodního a neobchodního, která byla v mnohém směru zbytečně duplicitní. Ustanovení o smluvním právu jsou zásadně dispozitivní. Pokud stranám zákonná úprava nevyhovuje, mohou se rozhodnout pro odchylné a jim více vyhovující vymezení práv a povinností, s výjimkou ustanovení kogentních od kterých se nelze odchýlit. Méně přísná pravidla pro vznik, změnu i zánik závazku Smluvní partneři se např. vůbec nemusí striktně držet modelu vzniku smluvního závazku postupem spočívajícím v návrhu a jeho přijetí, ale mají i další možnosti. Příkladem je vznik smlouvy tzv. faktickou akceptací návrhu smlouvy. Za podmínek § 1744 adresát nabídky nemusí navrhovateli oznamovat, že s jeho návrhem souhlasí. Nabídku může přijmout jednoduše tak, že se podle ní zachová – zejména tím způsobem, že poskytne nebo přijme plnění druhé strany. Zásada bezformálnosti Pro smlouvy platí zásada bezformálnosti, což vyplývá již z obecné části ObčZ věnované právnímu jednání, kde § 559 stanoví, že každý má právo si pro právní jednání zvolit libovolnou formu, pokud jej v tomto směru neomezuje zákon (jak je tomu např. při zřízení či převodu věcných práv – § 560) nebo ujednání s druhou stranou. Právní jednání je třeba v pochybnostech pokládat spíše za platné než neplatné. Relativní neplatnost právního jednání: §586 odst.1 : “Je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba.“ §586 odst.2: „Nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné.“ (Dosavadní úprava řešila jako absolutní neplatnost z úřední povinnosti bez ohledu na zájem stran, jestliže jednání trpělo vadou . relativní neplatnost byla možná jen tam, kde to zákon výslovně připustil. Dnes pravidlo obrácené, tj. preferuje se relativní neplatnost před absolutní.) Absolutní neplatnost právního jednání: §588: „Soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.
Zásada pacta sunt servanda = jednou daný slib, zejména však uzavřená smlouva mají být dodržovány.
12
Porušení vede k odpovědnosti. Nevylučuje ale, že smluvní strana nemůže od smlouvy odstoupit za zákonných předpokladů. §1765 a 1766 – soud může za účelem obnovy rovnováhy práv a povinností smlouvu zrušit.
Ochrana slabší smluvní strany V novém občanském zákoníku je na mnohých místech, tudíž i v rámci obligačního práva, pamatováno i na ochranu slabší smluvní strany. Kdo slabší stranou je, bude nutné odvodit z okolností konkrétního smluvního vztahu. Vodítkem je např. možnost strany možnost ovlivnit obsah závazku, nebo její osobní znalosti a zkušenosti. Zvláštní pravidla má ObčZ u některých smluv. Především je třeba zmínit ochranu nájemce bytu či domu, zákazníka ze smlouvy o zájezdu či zaměstnance. Ochrana spotřebitele
1.7 Studijní text k tématu „Právní úprava bytového družstva (dále BD), charakteristika nového vymezení BD“: Úprava bytového družstva je ob sažena v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích (dále jen ZOK).
ZOK nabyl účinnost od 1.1.2014. § 1 odst. 1 ZOK: „Obchodními korporacemi jsou obchodní společnosti a družstva.“ V systematice ZOK: Právní úprava bytových družstev (§§727 a násl.) je upravena jako speciální k obecné úpravě družstev a dále i k obecné úpravě spolků obsažené v o. z.
Mezi nejdůležitější změny, patří povinnost družstev přizpůsobit znění stanov kogentním ustanovením ZOK a tyto stanovy do 30. 6. 2014 doručit do sbírky listin. Ustanovení stanov, která jsou v rozporu s kogentními ustanoveními ZOK nejenže nejsou podle ustanovení § 777 odst. 1 ZOK již od 1. 1. 2014 účinná, ale jejich neodstranění v šestiměsíční lhůtě může mít za následek až zrušení a likvidaci družstva. Obligatorními ustanoveními stanov jsou nyní vedle těch, která obsahoval již původní obchodní zákoník, také způsob svolání členské schůze, pravidla jejího rozhodování a podmínky vzniku členství v družstvu. Navíc stanovy bytového družstva musí dále obsahovat podmínky, za kterých vznikne členovi družstva právo na uzavření nájemní smlouvy a podrobnější úpravu práv a povinností členů družstva spojených s užíváním bytu. Vedle toho, že družstva musí své stanovy přizpůsobit do konce června kogentním ustanovením ZOK, připouští nová zákonná úprava, aby se družstva ve svých stanovách v mnohých otázkách od zákona odchýlila a své vnitřní poměry si uspořádala dispozitivně podle svých potřeb. Platí že:
BD může být založeno jen za účelem bytových potřeb svých členů. BD může spravovat domy s byty a nebytové prostory ve vlastnictví jiných osob.
13
BD může provozovat i jinou činnost (jako doplňkovou a vedlejší), pokud tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů. BD nemůže změnit předmět své činnosti a stát se jiným než BD, ledaže ani jediný jeho člen není nájemcem ani žádnému nevznikne právo na uzavření smlouvy o nájmu DB ve vlastnictví tohoto BD.
Vedle přizpůsobení stanov je zásadně pozměněna také nová úprava odměňování členů orgánů družstev. Uzavření smlouvy o výkonu funkce se členem orgánu družstva ani nadále není ze zákona povinné. Pokud smlouva o výkonu funkce uzavřena není, je výkon funkce člena orgánu bezplatný. Člen orgánu nemůže rozhodovat o vlastní odměně bez souhlasu členské schůze, jelikož smlouva o výkonu funkce musí být členskou schůzí schválena. Novinkou je také povinnost členů orgánů družstev jednat s péčí řádného hospodáře a zavedení pravidla podnikatelského úsudku. V případě porušení těchto pravidel pak zákon stanoví základní sankce, jako je povinnost člena orgánu vydat družstvu prospěch, jež z takového jednání získal. V některých případech soud může dokonce stanovit i to, že člen orgánu osobně ručí za závazky družstva, nebo mu zakázat fungovat jako statutární orgán jakékoli obchodní korporace, a to až na dobu tří let. Zásadní novinkou, kterou nová právní úprava přináší, je výslovná neomezitelnost převodu a přechodu družstevního podílu, ale i všech práv a povinností s družstevním podílem souvisejících. Zatímco dosavadní úprava neobsahovala výslovnou úpravu přechodu práv k uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu pro případ převodu členského podílu a judikatura dovodila, že tato práva spolu s převodem podílu na nabyvatele nepřechází, ustanovení § 736 odst. 2 ZOK výslovně říká, že s převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu, dochází i k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření nájemní smlouvy včetně všech práv a povinností s tím spojených, tedy zejména dluhů převodce vůči družstvu. Nová zákonná úprava dává družstvům větší volnost v úpravě jejich vnitřních poměrů podle jejich představ. K založení družstva je nyní potřeba pouhých 3 osob bez ohledu na to, jedná-li se o osoby fyzické či právnické. Podobně jako u společností s ručením omezením je nyní zcela na zakládajících členech družstva v jaké výši určí základní, popřípadě další členské vklady, přičemž zákon nepožaduje žádnou minimální výši základního kapitálu družstva.
1.8 Studijní text k tématu „Obsah družstevního podílu a nový obsah družstevního podílu oproti předchozí úpravě“: Družstevní podíl nyní nově nahrazuje dřívější pojem členský podíl. Družstevní podíl představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu, neboli souhrn majetkových i nemajetkových práv a povinností člena k družstvu a družstva k členovi. Každý člen může mít pouze jeden družstevní podíl. Dle nového zákona mohou dát členové družstva družstevní podíl do zástavy, jestliže tuto možnost stanovy nevyloučí (§ 32 odst. 3 ZOK). Družstevní podíl může být ve spoluvlastnictví neomezeného počtu osob, pokud to stanovy nevyloučí (§ 597 ZOK). Je-li podíl v družstvu ve spoluvlastnictví, jsou spoluvlastníci společnými členy a podíl vůči družstvu spravuje správce společné věci, kterým může být jen jeden ze spoluvlastníků. Jsou-li spoluvlastníky podílu
14
v družstvu manželé, může podíl vůči družstvu spravovat kterýkoliv z nich (§ 32 odst. 5 ZOK). Společné členství manželů v bytovém družstvu vzniká, jestliže je družstevní podíl součástí společného jmění manželů (§ 739 ZOK). Manželé se mohou ohledně družstevního podílu dohodnout, že družstevní podíl vyjmou ze společného jmění a ten bude náležet jen jednomu z manželů.
1.9 Studijní text k tématu „Právní úprava nájmu družstevního bytu a její obsah“:
Zkráceně: V záležitostech, které pro nájem družstevního bytu neupravuje ZOK nebo stanovy BD, se použijí ustanovení o nájmu bytu v o.z. V o.z. již nejsou zahnuta zvláštní ustanovení o nájmu družstevního bytu, jako tomu bylo u ObčZ.
O.z. obsahuje v ust. § 2240 zvláštní ustanovení o nájmu družstevního bytu takto: „Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek stanovených jiným zákonem, popřípadě upravených ve stanovách bytových družstev. Totéž platí o právech a povinnostech nájemce a pronajímatele.“ §§ 741 až 747 ZOK o §741 odst. 1 ZOK: „Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem družstevního bytu ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu a nebytového prostoru.“ o §741 odst. 2 ZOK: „Podmínky pro uzavření nájemní smlouvy o nájmu družstevního bytu podle občanského zákoníku nebo stanov se vztahují také na členy, jejichž členství v bytovém družstvu vzniklo převodem družstevního podílu.“ Člen bytového družstva (dále BD) má právo na uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou k družstevnímu bytu, na jehož pořízení se on nebo jeho právní předchůdce podílel dalším členským vkladem. Člen BD má právo na stanovení nájemného podle ust. §744 (tj. v nájemném se hradí pouze účelně vynaložené náklady BD vzniklé při správě, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice). Podmínky pro uzavření nájemní smlouvy na straně člena BD: o splňuje všechny podmínky stanovené tímto zákonem a stanovami pro členství v BD, o není vůči BD v prodlení s plněním svých povinností. Je-li s družstevním podílem, který je součástí SJM, spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy k DB, jde o právo na uzavření smlouvy o společném nájmu manželů. Je-li s družstevním podílem, který je součástí SJM, spojen nájem družstevního bytu, jde o společný nájem manželů. Přeměnilo-li se společné členství manželů na výlučné členství jen jednoho z manželů, nemá tato skutečnost vliv na společné nájemní právo. Je-li jeden z manželů výlučným členem BD, mají oba manželé společné nájemní právo podle o.z. odvozené od práva nájmu manžela, který je výlučným členem družstva. Zanikne-li členství manžela, od jehož nájemního práva bylo společné nájemní právo odvozeno, zaniká také nájemní právo druhého manžela. Povinnou náležitostí stanov BD je určení podmínek, za kterých vznikne členovi BD právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. I nadále platí, že družstevním bytem není byt pronajatý nečlenovi družstva. Pro nájem tohoto bytu platí úprava o nájmu v o.z.
15
1.10 Studijní text k tématu „Pojem vypořádací podíl u bytového družstva a jaká je jeho nejmenší výše“: Obecná úprava v ZOK: § 36 odst. 1. Vypořádací podíl (dále jen VP)
právo společníka v obchodní korporaci ( tj. v daném případě člena družstva v bytovém družstvu) vzniká při zániku jeho účasti v obchodní korporaci za jejího trvání.
Zvláštní úprava v ZOK, § 748:
1.11
stanovy nesmí určit vypořádací podíl nižší, než kolik činí částka vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti člena v BD, neurčují-li stanovy způsob výpočtu vypořádacího podílu, je vypořádací podíl roven výši splněného členského vkladu, vypořádací podíl se vyplácí v penězích, ledaže stanovy určí něco jiného, splatnost: o u člena, který byl nájemcem družstevního bytu do 3 měsíců od vyklizení nebo do 3 měsíců ode dne kdy byla nebo mohla být zjištěna výše VP podle ust. § 623, a to dnem, který nastane později, o u nebydlícího člena uplynutím 3 měsíců poté, kdy byla nebo mohla být zjištěna jeho výše podle ust. § 623, o u člena, který byl vyloučen z BD, do 3 měsíců ode dne marného uplynutí lhůty pro podání návrhu na prohlášení neplatnosti vyloučení resp. dnem právní moci konečného rozhodnutí soudu ve věci určení neplatnosti rozhodnutí o vyloučení.
Studijní text k tématu „Úprava rozsahu a podmínek služeb spojených s bydlením“:
1/ § 2251 odst. 1 o.z.: „Nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel,…“. 2/ Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (v intencích změn dle zákona č. 104/2015 Sb.): o o o
Účinnost k 1.1.2014 ( resp. změny dle zák. č. 104/2015 Sb. od 1.1.2016). Zákon se nevztahuje na služby, které si příjemce služeb zajišťuje bez účasti poskytovatele služeb. Vymezení služeb: ( §3 odst. 1): službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek,
16
o
umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Rozsah poskytovaných služeb (§3 odst. 2) si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství vlastníků jednotek.
1.12 Studijní text k tématu „Sankce za neplnění peněžitých povinností a neplnění povinností nepeněžitých podle zákona č. 67/2013 Sb.“:
Úprava do 31. 12. 2015 (tj. do nabytí účinnosti změn dle zákona č. 104/2015 Sb.): § 13 odst. 1 – upravuje pokutu za neplnění nepeněžitých plnění „Jestliže poskytovatel nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost upravenou tímto zákonem ve stanovené lhůtě, je povinen zaplatit druhé straně pokutu ve výši 100 Kč za každý započatý den prodlení, ledaže by splnění povinností v této lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé smluvní strany. To neplatí pro případy uvedené v odst. 2.“ §13 odst. 2 – upravuje poplatek z prodlení peněžitých plnění „Dostane-li se poskytovatel nebo příjemce služeb do prodlení s peněžitým plněním podle tohoto zákona, které přesahuje 5 dnů ode dne jeho splatnosti, je povinen zaplatit druhé smluvní straně poplatek z prodlení. Výše poplatku z prodlení činí za každý den prodlení 1 promile dlužné částky, nejméně však 10 Kč za každý, i započatý měsíc prodlení. To neplatí, pokud byl poplatek uplatněn podle jiného právního předpisu.“ Od 1. 1. 2016 je poplatek z prodlení (viz. §13 odst. 2 shora) zcela zrušen. Příslušenství (tj. úrok z prodlení) peněžité pohledávky tedy upravuje obecně o.z. §13 odst. 1 se tedy týká nově již jen pokuty za prodlení s nepeněžitým plněním, a zní takto: „Jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.“ §13 odst. 2 - „Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s 2/3 většinou nájemců v domě, nebo ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout za každý započatý den prodlení 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50Kč za každý započatý den prodlení.“
17
1.13 Studijní text k tématu „Byty, na které se vztahuje zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů (dále jen zákon č. 311/2013 Sb.) a obsah zbytkového zákona k úpravě bytového spoluvlastnictví podle o.z.“: Zbytkový zákon se vztahuje na byty: a/ (§ 1 a/) ve vlastnictví bytových družstev vzniklých před 1.1.1992 nebo bytových družstev, která jsou jejich právními nástupci (tzv. převádějící družstvo), které jsou převáděny do vlastnictví oprávněných členů podle tohoto zákona, pokud k převodu dochází na základě rozhodnutí převádějícího družstva učiněného po dni nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. po 1.1.2014) a jde o jednotky vzniklé v domech vystavěných s pomocí státu, poskytnutou podle právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě vydaných v období od 26.5.1959 do 31.12.1992, b/ (§ 1 b/) ve vlastnictví jiných osob ( tzv. převádějící vlastník), které jsou převáděny do vlastnictví oprávněných členů po nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. po 1.1.2014), jde-li o jednotky vzniklé z bytů nebo zahrnující byty, které byly vystavěny bytovými družstvy uvedenými v písm. a/ s pomocí státu podle právních předpisů o družstevní bytové výstavbě jako nástavby nebo vestavby do stávajících budov jiných vlastníků, aniž se budova stala předmětem podílového spoluvlastnictví tohoto BD a původního vlastníka budovy, přičemž ve prospěch tohoto BD vzniklo věcné břemeno váznoucí na budově ve vztahu k těmto bytům podle zákona o transformaci družstev. K bytovému spoluvlastnictví viz. hlava VI ust. § 24 - mohou nastat 2 situace: 1/ BD, jehož podíl neklesl pod ½, se stává správcem domu a pozemku (přiměřeně platí ust. §1191 až 1193 o.z. – o správě bez vzniku společenství). Nepoužije se ust. §1198 o.z. 2/ BD, jemuž klesl podíl pod ½, svolá do 90ti dnů od doručení listin prokazujících pokles podílu shromáždění k založení SVJ. Funkce správce pak zaniká dnem vzniku SVJ. Do vzniku SVJ jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni z právních jednání týkajících se společné věci v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
1.14
Studijní text k tématu „Vládní nařízení 366/2013 Sb.“:
Jedná se o vládní nařízení o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím: nařízeno k provedení o.z., účinnost od 1.1.2014, upravuje (viz. § 1 – předmět úpravy): o způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce, o společné části nemovité věci, o podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku, o některé otázky hospodaření společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku, o rozlišení, co je či není příjmem SVJ.
18
1.15 Studijní text k tématu „Úprava srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a způsoby zjištění srovnatelného nájemného“: Pojem „srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě“ je uveden v o.z. v pododdílu „Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu“ - § 2249 odst. 1 o.z.: „Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20%....“. § 2249 odst. 2 - „prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.“ S účinností od 1. 1. 2014 k provedení uvedeného ust. o.z. - nař. vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Vymezuje pojmy: o
o
„Srovnatelné nájemné“ jako nájemné placené v současné době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného. „Srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě“ jako souhrnnou veličinu srovnatelných nájemných.
Vymezuje způsoby určení srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě: o o
Pořízením posudku znalce. Stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných (rozhodující bude srovnatelnost nájemních vztahů v rozsahu práv a povinností a srovnatelnost obytné hodnoty bytu) uvedeno v přílohách nařízení vlády č. 1 a č. 2.
1.16 Studijní text k tématu „Rozdíl mezi starou jednotkou podle zákona o vlastnictví bytů a novou jednotkou podle ObčZ“: Zákon č. 72/1994 Sb. (neboli BytZ):
Jednotkou se rozumí byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona. Základem koncepce BytZ je spoluvlastnictví budovy, při němž je každý spoluvlastník jednak podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy, jednak vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru. BytZ vychází z koncepce ObčZ z r.1964, který vycházel ze zásady superficies solo non cedit (stavba není součástí pozemku).
19
Oproti nové úpravě v o.z. je obsah pojmu jednotka užší, neboť nezahrnuje spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci, tedy na domu, a na pozemku. Jednotka podle BytZ není nemovitostí.
Zákon č. 89/2012 Sb. ( neboli o.z.):
§ 1159: „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělené. Jednotka je věc nemovitá.“ Prostory, které nejsou jako samostatná prostorově oddělená část domu vymezeny, jsou nesamostatnou částí domu a náležejí do společných částí domu. Jednotka tedy zahrnuje nejen určitou prostorově oddělenou část domu, ale nedělitelně s ní i podíl na společných částech věci nemovité, tj. i pozemku. Jednotka je nově pojata tak, že je souhrnem bytového spoluvlastnictví jako celku. (x dříve byl pojem jednotka v podstatě legislativní zkratkou pro byt nebo nebytový prostor). Nově se jednotka výslovným prohlášením zákona ve smyslu ust. § 498 o.z. zahrnuje mezi věci nemovité.
1.17
Studijní text k tématu Státní fond rozvoje bydlení (otázky č. 21 a 22):
Účel zřízení a postavení Státního fondu rozvoje bydlení (dále Fond) upravuje zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky ve věcech převodů majetku státu na jiné osoby a o Fondu národního majetku České republiky, ve znění pozdějších předpisů, ve znění pozdějších předpisů (dále Zákon o Fondu). Fond je zřízen jako státní fond zvláštním zákonem. Hlavním účelem Fondu a jeho veřejným posláním je podporovat rozvoj bydlení v ČR v souladu s koncepcí bytové politiky schválenou Vládou ČR a udržitelný rozvoj obcí, měst a regionů v souladu s veřejným zájmem. Fond je právnickou osobou v působnosti Ministerstva pro místní rozvoj. Fond je stálým zdrojem financování podpůrných programů jak pro rozvoj nové bytové výstavby, tak pro opravy, rekonstrukce a modernizace stávajícího bytového fondu. Prostředky Fondu slouží jednak k poskytování úvěrů a nenávratných příspěvků fyzickým osobám a dotací právnickým osobám a jednak k poskytování záruk. Bydlení není ze své podstaty veřejným statkem, jako je tomu například u dopravní infrastruktury nebo třeba u veřejného osvětlení. Za veřejné statky lze totiž považovat jen takové komodity, které současně naplňují dva základní atributy: nerivalitu (non-rivalness) a nevyloučitelnost ze spotřeby (non-excludability). Bydlení je lidskou potřebou, jejíž uspokojování stejně jako jídlo nebo pití je osobní odpovědností jednotlivce. V poslední době je bydlení řazeno mezi základní životní potřeby, což samo o sobě na předpokladu osobní angažovanosti jednotlivce při jeho zajištění nic nemění. V každé společnosti existují skupiny obyvatel, kteří si své bydlení z objektivních důvodů sami zajistit nemohou. V takovém případě je odpovědností státu jim v tom – v rámci jeho ekonomických možností – pomoci. Skutečnost, že bydlení není veřejným statkem, vytváří důležitý předpoklad: stát nemusí vždy intervenovat na trhu s bydlením pouze formou nenávratných podpor, ale může působit motivačně, specificky vůči každé ekonomicky limitované skupině obyvatel. Dokonce lze říci, že forma dotační – nenávratné podpory by měla být omezována na nejnižší možnou únosnou míru.
20
Koncepce bydlení ČR do roku 2020, kterou vláda schválila na svém zasedání dne 13.7 2011 usnesením č. 524 (dále Koncepce) formuluje vizi státu v oblasti bydlení, založené na předpokladu bydlení jako sdílené odpovědnosti jednotlivce s nezastupitelnou rolí státu, a definuje cíle a priority, kterých by ČR měla dosáhnout (viz studijní text č. 1.18). Ve schválené koncepci Vláda ČR uložila ministrovi pro místní rozvoj mimo jiné:
hledat alternativní finanční zdroje k výdajové stránce státního rozpočtu pro financování investičních podpor bydlení; navrhnout takové formy podpory bydlení, které budou co nejméně závislé na možnostech příjmové stránky státního rozpočtu a budou naopak působit pozitivně ve smyslu fiskálních dopadů, budou motivační a povedou ke zvyšování dostupnosti bydlení pro všechny skupiny obyvatel. Jedním z primárních úkolů, vyplývajících z koncepce, je nahrazení tradičních dotací, v případech ve kterých to bude možné, revolvingovými nástroji; koncipovat Fond jako stabilní nástroj pro naplňování části investiční podpory státu v oblasti bydlení a pro poskytování servisu v rámci bytové politiky státu; dotační formy podpory používat v co nejmenším rozsahu a pouze tam, kde podpora s využitím revolvingových nástrojů nebude účinná, přičemž konkrétní segment trhu s bydlením bude nezbytné podpořit i s ohledem na prevenci vzniku sociálního vyloučení, samozřejmě s ohledem na dostupnost finančních zdrojů.
V § 6 Zákona o Fondu jsou vymezeny orgány Fondu a upravena jejich působnost. Zákon o Fondu vyjadřuje zvláštní povahu Fondu - je nezbytné zajistit rozhodující vliv ústředního orgánu státní správy, což je realizováno tím, že ministr pro místní rozvoj je předsedou nejvyššího orgánu Fondu, kterým je výbor Fondu, a dalšími členy jsou pak mimo jiné zástupci dalších ústředních orgánů. Výbor Fondu má 7 členů. Místopředsedu a dalších 5 členů výboru jmenuje a odvolává Vláda ČR na návrh ministra. Jejich funkční období je čtyřleté. Výbor Fondu je složen ze zástupců Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva financí, Ministerstva průmyslu a obchodu a zbývající členové výboru jsou nezávislými odborníky. Předseda výboru Fondu řídí jeho činnost. Jednání výboru Fondu upravuje jednací řád, který schvaluje výbor Fondu svým usnesením. Výbor Fondu projednává a předkládá ministru pro místní rozvoj návrh rozpočtu Fondu; roční účetní závěrku Fondu a výroční zprávu o činnosti Fondu; návrh statutu Fondu a návrh změn tohoto statutu. Výbor Fondu dále projednává a schvaluje jednací řád Fondu a jeho změny; závažnější otázky související se správou Fondu; závažnější otázky vyplývající z realizace podpůrných programů; návrhy opatření k nápravě předložené předsedou výboru Fondu v případech nedostatků, na které předsedu Fondu upozorní dozorčí rada Fondu; návrhy ředitele Fondu na vytváření, změny a zrušení organizačních článků aparátu Fondu a jejich umístění; další návrhy předložené předsedou výboru Fondu nebo členy výboru Fondu. Výbor Fondu může projednat informace a návrhy předložené ředitelem Fondu; pověřit ředitele Fondu konkrétním úkolem, který jinak spadá do pravomoci výboru Fondu, s výjimkou věci uvedených v článku 5, odst. 1 statutu Fondu; vyhradit si k projednání nebo rozhodnutí konkrétní případ v realizaci podpůrných programů, který jinak spadá do pravomoci ředitele Fondu; uložit řediteli Fondu předložení informace nebo vysvětlení o kterékoliv otázce řešené ředitelem Fondu nebo aparátem Fondu; navrhnout ministru pro místní rozvoj odvolání nebo jmenování ředitele Fondu. Výbor Fondu zasedá podle potřeby, nejméně dvakrát ročně. Předsedou/předsedkyní výboru Fondu se dle zákona vždy stává dnem jmenování ministr/ministryně pro místní rozvoj. Zákon o Fondu obsahuje
21
pouze základní ustanovení o jednání výboru; podrobnosti obsahuje Statut Fondu; detaily jsou upraveny v Jednacím řádu výboru. Pojetí dozorčí rady Fondu odpovídá obvyklé úpravě dozorčích orgánů. Dozorčí rada Fondu není podřízena výboru Fondu ani řediteli Fondu; má nezávislé postavení. Zjištěné závady nemusí dozorčí řada Fondu projednávat s výborem Fondu a je oprávněna informovat o nich přímo Ministerstvo pro místní rozvoj a prostřednictvím ministra pro místní rozvoj Vládu ČR. Zákon o Fondu obsahuje pouze základní ustanovení o jednání dozorčí rady Fondu; podrobnosti jsou obsaženy ve statutu Fondu, detaily upravuje Jednací řád dozorčí rady Fondu. Dozorčí rada Fondu je kontrolním orgánem Fondu - kontroluje činnost a hospodaření Fondu a jeho orgánů. Dozorčí rada Fondu má pět členů. Členy dozorčí rady Fondu volí a odvolává Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR. Funkční období členů dozorčí rady Fondu je čtyřleté. Dozorčí rada Fondu zvolí ze svých členů předsedu a místopředsedu. Dozorčí rada Fondu se usnáší hlasováním. Volba je provedena nebo usnesení je přijato, pokud pro ně hlasují nejméně 3 členové dozorčí rady Fondu. Jednání dozorčí rady Fondu se řídí jednacím řádem dozorčí rady Fondu, který schvaluje dozorčí rada Fondu usnesením. O závažných nedostatcích zjištěných v činnosti a hospodaření Fondu dozorčí rada Fondu neprodleně informuje ministra pro místní rozvoj. Dozorčí rada Fondu projednává roční účetní závěrku Fondu a výroční zprávu o činnosti Fondu; svůj jednací řád a jeho změny; výsledky kontrol činnosti a hospodaření Fondu a jeho orgánů; informace pro ministra pro místní rozvoj o závažných nedostatcích; podněty ministra pro místní rozvoj k provedení kontroly konkrétních případů. Dozorčí rada Fondu si může vyžádat od předsedy výboru Fondu předložení informace nebo vysvětlení k otázkám činnosti a hospodaření Fondu; uložit řediteli Fondu předložení informace nebo vysvětlení k otázkám činnosti a hospodaření Fondu a ředitele Fondu; provádět kontroly činnosti a hospodaření Fondu a jeho orgánů; vyžádat si provedení kontroly činnosti a hospodaření Fondu a jeho orgánů externím odborníkem, popřípadě vyžádat si provedení nezávislého auditu. Dozorčí rada Fondu zasedá nejméně dvakrát ročně. Předseda dozorčí rady Fondu má právo se účastnit zasedání výboru Fondu. Postavení ředitele Fondu Zákon o Fondu vymezuje obvyklým způsobem jako je tomu u jiných právnických osob. Ředitel Fondu nemůže zastávat funkci člena výboru Fondu nebo dozorčí rady Fondu. Ředitel je statutárním orgánem Fondu a jeho zaměstnancem. Ředitel Fondu provádí rozhodnutí a další opatření schválená a projednaná výborem Fondu; řídí práci aparátu Fondu a odpovídá za plnění jeho úkolů; je nadřízeným ostatním zaměstnancům Fondu; přijímá potřebná opatření k zajištění správy Fondu, k realizaci úkolů Fondu a k zajištění činnosti orgánů a aparátu Fondu; rozhoduje o uvolnění prostředků Fondu a o poskytování podpor podle programů poskytování státní podpory bydlení; má právo se účastnit zasedání výboru Fondu s hlasem poradním; má právo se účastnit zasedání dozorčí rady Fondu; je povinen splnit vyžádání dozorčí rady Fondu podle článku 6; vydává organizační řád Fondu, pracovní řád Fondu, spisový řád Fondu, skartační řád Fondu a podpisový řád Fondu; přijímá opatření v pracovněprávních vztazích ostatních zaměstnanců podle zákoníku práce; přijímá opatření k organizační struktuře aparátu Fondu a rozhoduje o organizačních otázkách, rozhodnutí o vytváření, změnách a zrušení organizačních článků aparátu Fondu a jejich umístění předkládá ke schválení výboru Fondu.
22
Hlavním důvodem pro založení Fondu je zajištění průběžného zdroje financování vybraných vládních programů v oblasti bytové politiky. Tato vlastnost má zásadní význam pro plynulost financování vládních intervencí v oblasti bytové politiky, která je nutným předpokladem pro stimulaci investičních akcí v oblasti bydlení. Tím jsou eliminovány výkyvy ve financování jak výstavby nájemního bydlení, tak i oprav a modernizace bytového fondu. Fond rovněž umožňuje poskytování záruk za úvěry vybraných podporovaných subjektů, a tím doplnit další významný kámen koncepce bytové politiky. Zákon o Fondu upravuje příjmy Fondu v § 2 odst. 1 – příjmy fondu tvoří:
dotace ze státního rozpočtu, příjem z vydaných dluhopisů, výnosy z dluhopisů a hypotečních zástavních listů nakoupených v souladu s tímto zákonem, splátky z poskytnutých úvěrů včetně příslušenství, úroky z vkladů, penále, pojistná plnění a jiné platby získané v souvislosti s použitím prostředků Fondu, výnosy z veřejných sbírek organizovaných Fondem, dary a dědictví ve prospěch Fondu, prostředky ze strukturálních fondů Evropských společenství, přijaté půjčky a úvěry, splátky půjček poskytnutých do fondů obcí na opravy, modernizaci a rozšíření bytového fondu a do fondů rozvoje měst, další příjmy, pokud tak stanoví zvláštní zákon.
Zákon o Fondu upravuje možné použití finančních prostředků Fondu v § 3 odst. 1 písm. a) až h) a v § 3 odst. 2 písm. a) až i) - finanční prostředky státu, se kterými Fond hospodaří, lze použít pouze na území České republiky:
ke krytí části nákladů spojených s výstavbou, pořízením, opravami a modernizací bytů, bytových a rodinných domů formou úvěru, ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami nebo pobočkami zahraničních bank fyzickým a právnickým osobám na výstavbu, pořízení, opravu a modernizaci bytů, bytových a rodinných domů, ke krytí části nákladů spojených s výstavbou, pořízením, opravami nebo modernizací bytů, bytových a rodinných domů formou dotace, k ručení za část nesplacené jistiny úvěrů poskytnutých bankami nebo pobočkami zahraničních bank fyzickým a právnickým osobám: o na výstavbu, pořízení, opravu a modernizaci bytů, bytových a rodinných domů, o na výstavbu infrastruktury obcemi pro bytovou výstavbu, ke krytí části nákladů spojených s koupí nebo nabytím pozemků nebo jejich odpovídajících částí, které jsou kupovány nebo nabývány společně s pořizovanými byty, bytovými nebo rodinnými domy formou úvěru nebo formou krytí části úroků z úvěru, ke krytí části úhrady formou úvěru za účelem nabytí členských práv a povinností v družstvu, nebo za účelem nabytí podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě budeli mít jiné právo užívání bytu v bytovém domě nebo rodinném domě ve vlastnictví právnické osoby, které se nabytí členských práv a povinností nebo nabytí podílu týká, ke krytí části nákladů spojených s pořízením zařízení bytu formou úvěru, k financování projektů za účelem realizace cílů veřejné politiky v oblasti bydlení a rozvoje obcí, měst a regionů.
Finanční prostředky státu, se kterými Fond hospodaří, lze dále použít:
23
k nákupu hypotečních zástavních listů, k nákupu dluhopisů, jejichž emitentem je Česká národní banka, k nákupu státních dluhopisů, k úhradě závazků plynoucích z ručení podle odstavce 1 písm. d), k úhradě závazků z vydaných dluhopisů, k úhradě nákladů spojených se správou a činností Fondu, k úhradě nákladů spojených s poskytováním prostředků podle odstavce 1, k úhradě nákladů spojených s podporou informační a poradenské činnosti v oblasti bydlení, k nákupu dluhopisů vydaných členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor, členskými státy Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj, cenných papírů a dluhopisů vydaných centrálními bankami těchto států a dluhopisů vydaných Evropskou investiční bankou.
Kontrola Fondu je prováděna jak ze strany Vlády ČR, tak i ze strany Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR. Rozpočet Fondu je sestavován pro každý rozpočtový rok a předkládá ho ministr/ministryně pro místní rozvoj vždy do 31. srpna Vládě ČR, která ho předkládá ke schválení Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR. Po skončení každého rozpočtového roku Fond sestavuje roční účetní uzávěrku a výroční zprávu o činnosti Fondu. Účetní uzávěrku Fondu spolu s výroční zprávou o činnosti Fondu předkládá ministr/ministryně pro místní rozvoj Vládě ČR a Ta je předkládá do 31. března běžného kalendářního roku ke schválení Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR.
1.18
Studijní text k tématu „Koncepce bydlení“:
Koncepce bydlení patří mezi veřejné strategie. V kontextu Metodiky přípravy veřejných strategií, která je určena tvůrcům a zadavatelům tvorby strategií v rámci veřejné správy v České republice, se veřejnou strategií rozumí dokument vypracovaný subjektem veřejné správy jako ucelený soubor opatření směřujících k dosažení cílů v definované oblasti. Strategie v tomto pojetí obsahuje definici problému, souhrn podkladových dat a analýz, definuje vizi (tj. budoucí žádoucí stav v dané oblasti) a stanovuje sadu cílů, jichž má být dosaženo. Dále strategie obsahuje opatření, jejichž prostřednictvím jsou jednotlivé cíle naplněny. Zároveň strategie definuje implementační rámec (včetně vymezení aktérů implementace strategie, časový a finanční rámec implementace atd.). Aktuální Koncepce bydlení ČR do roku 2020 byla zpracována na základě úkolu z usnesení vlády č. 856 ze dne 1. prosince 2010 ke Kontrolnímu závěru Nejvyššího kontrolního úřadu z kontrolní akce č. 09/24 Peněžní prostředky určené na podporu bydlení. Její struktura vychází mimo jiné ze závěrů Nejvyššího kontrolního úřadu formulovaných v závěru kontrolní zprávy ke kontrole naplňování koncepce státu v oblasti bydlení za roky 2005 – 2010, a to zejména ve smyslu konkrétního zacílení a schopnosti následné měřitelnosti naplňování koncepce. Koncepce bydlení České republiky do roku 2020 byla schválena usnesením Vlády ČR ze dne 13. července 2011 č. 524 o Koncepci bydlení České republiky do roku 2020, tímto usnesením bylo rovněž příslušným ministrům uloženo zabezpečení úkolů obsažených v této Koncepci. Stejným usnesením bylo uloženo předkládat Vládě ČR každoročně do 30. dubna Zprávu o plnění úkolů uložených ve schválené koncepci za uplynulý kalendářní rok.
24
Při tvorbě Koncepce bydlení byly zohledněny vnější ekonomické a sociální faktory, které oblast bydlení a bytovou politiku ovlivňují, legislativní rámec, mezinárodní závazky, vlivy evropské integrace a další vlivy vymezující prostor pro řešení identifikovaných problémů v oblasti bydlení. Z analytické části Koncepce vyplynuly následující okruhy problémy:
Zanedbanost bytových domů a jejich energetická náročnost. Vysoké zatížení některých domácností výdaji na bydlení a nízká dostupnost některých forem bydlení. Omezené finanční zdroje na provádění bytové politiky. Kompetenční roztříštěnost a nízká stabilita nástrojů bytové politiky.
Vize státu v oblasti bydlení vychází z teze, že přestože je bydlení primárně odpovědností jednotlivce, role státu je nezastupitelná. Tam, kde jednotlivec nedokáže z objektivních důvodů svoji odpovědnost naplnit, je povinností státu mu pomoci. Pomoc státu musí spočívat v kombinaci nástrojů, které působí preventivně, motivačně a z pohledu veřejných prostředků jsou maximálně efektivní. Pro tento účel musí stát především formulovat vlastní cíle politiky bydlení a nástroje tomu odpovídající, a to při dodržování principů ekonomické přiměřenosti a udržitelnosti veřejných financí. Cílem státu v oblasti bydlení je : dostupnost přiměřeného bydlení; vytváření stabilního prostředí pro oblast bydlení; trvalé zvyšování kvality bydlení.
Dostupnost. Základem působení státu v této oblasti je motivace občanů k tomu, aby si dokázali zajistit bydlení vlastními silami. Pro skupiny obyvatel, které si své bydlení samy z objektivních důvodů zajistit nedokáží, stát vytvoří takové nástroje, jejichž prostřednictvím bude schopen jim poskytnout účinnou pomoc.
25
Prioritami v této části vize jsou vyváženost podpor, zvýšení dostupnosti bydlení pro cílovou skupinu, snižování nákladů spojených s bydlením a pomoc státu při živelních pohromách a předcházení vzniku škod způsobených živelními pohromami. Stabilita financí, legislativy a institucí. Z pohledu adresátů pomoci státu je stabilita jejího poskytování důležitější, než úroveň míry podpory. Předvídatelnost prostředí nejen v oblasti bydlení je důležitá pro mladé, pro střední generaci i pro seniory a měla by být zajištěna pro všechny. Stabilitu vyžadují i investoři, rizikovost jejich investic stoupá s nejistotou vývoje legislativy, ale i kvůli měnícímu se přístupu ke státní podpoře. Záruka předvídatelnosti působení státu v jakékoli oblasti je podmíněna rovněž stabilním institucionálním zajištěním a jeho respektováním všemi subjekty, které se podílejí na zajišťování funkcí státu. Příčinou neefektivity jednotlivých nástrojů státu využívaných jednotlivými státními orgány je zejména nerespektování kompetencí a odpovědností. Předpokladem existence předvídatelného prostředí v bydlení naopak je stabilita systému financování, stabilita legislativy a stabilita institucí. Prioritami v této části vize jsou stabilní portfolio zdrojů financování, snížení finančního zatížení systému, stabilní právní úprava ve veřejnoprávní oblasti (specificky upravující procesy ve výstavbě), stabilní právní úprava v soukromoprávní oblasti (nájem, vlastnictví bytu), respektování principu ekonomické přiměřenosti a udržitelnosti veřejných rozpočtů při aplikaci práva EU, zvyšování transparentnosti trhu bydlení poskytováním nezávislých a spolehlivých informací, důsledné vymezení odpovědností a koordinace aktivit státu v oblasti politiky bydlení, posílení úlohy obcí v bytové politice. Kvalita. Vytváření trvalých předpokladů pro zvyšování kvality bydlení je úkolem každé politické reprezentace a samozřejmě jedním z cílů politiky státu v oblasti bydlení. S měnícími se vnějšími podmínkami, které ovlivňují chování jednotlivých domácností, se mění i priority při dosahování průběžného cíle zvyšování kvality bydlení. Neoddiskutovatelným segmentem kvality bydlení je kvalita vnějšího prostředí vně bytu nebo bytového domu. Okolí lidských obydlí je často spojováno s pojmem životní prostředí a nepochybně lze pod tento pojem zahrnout i kvalitu prostředí pro bydlení. Prioritami v této části vize jsou snižování investičního dluhu, kvalita vystavěného prostředí, specificky s ohledem na bydlení, a podpora zvyšování kvality vnějšího prostředí rezidenčních oblastí. Ke všem prioritám v jednotlivých částech vize jsou v Koncepci stanoveny nástroje a konkrétní úkoly, a to včetně termínů a odpovědností.
Studijní text k tématu „Hlavní zdroje informací pro analýzy situace v oblasti bydlení, zdroje dat o bydlení za členské země EU a zdroje informací pro vyhodnocování nástrojů státní politiky bydlení“:
1.19
Hlavními zdroji informací pro analýzu situace v bydlení jsou data publikovaná následujícími institucemi: ČSÚ, EUROSTAT, OECD, OSN, ČNB, MF, MPSV, MPO, MŽP, hypoteční banky, stavební spořitelny. EUROSTAT jako statistický úřad Evropské unie je hlavním zdrojem dat za členské státy EU, ale také další jmenované mezinárodní organizace publikují mnohé potřebné informace. Zdrojem informací pro vyhodnocování nástrojů státní politiky bydlení jsou příslušná ministerstva či státní fondy (SFRB), které jednotlivé nástroje realizují.
26
Zdrojem dat o bydlení jsou především data sbíraná, zpracovaná (ev. přebíraná) a publikovaná Českým statistickým úřadem. Jde speciálně o data o stavu a nejrůznějších charakteristikách (kvality, stáří,…) bytového a domovního fondu, jeho (ne)užívání lidmi ev. data o bydlení i mimo byty, skladbě domácností, to vše v možném nejpodrobnějším územním rozložení, ze sčítání (lidu domů a bytů). Další podstatná jsou data o příjmech domácností a výdajích na bydlení z tzv. Statistiky rodinných účtů a statistiky Životní podmínky (SILC), data o výstavbě bytů ze statistiky stavebnictví, data o vývoji cen ze statistiky spotřebitelských cen a statistiky cen nemovitostí, data o cenách a spotřebě energií, apod. Základní informace o bankovních produktech určených pro bydlení – úvěrech na bydlení, hypotečních úvěrech a jejich podmínkách lze získat z dat zveřejňovaných Českou národní bankou. Informace o makroekonomickém prostředí (např. HDP, CPI, mzdy, nezaměstnanost, sociální dávky, demografické ukazatele, stavební spoření, hypoteční úvěry…) lze kromě z ČSÚ získávat např. z ČNB, MF, MPSV, ERÚ apod. Kromě tzv. tvrdých dat jsou využívány také informace například z výzkumů veřejného mínění. Údaje o realizaci nástrojů státní bytové politiky lze získat z věcně příslušných rezortů. Zdroje - Webové stránky jmenovaných institucí např.: https://www.czso.cz/ http://ec.europa.eu/eurostat/help/new-eurostat-website http://stats.oecd.org/ http://www.un.org/en/development/desa/population/publications/database/index.shtml http://unstats.un.org/unsd/databases.htm http://unstats.un.org/unsd/default.htm http://www.unece.org/stats/stats_h.html http://w3.unece.org/pxweb/?lang=1 http://www1.unece.org/stat/platform/display/DLoc/Welcome+to+the+UNECE+Data+Locator http://www.cnb.cz/cs/statistika/ http://data.mfcr.cz/ http://data.mfcr.cz/cs/group/makroekonomicke-statistiky http://www.mpsv.cz/cs/3878 http://www.mpo.cz/cz/energetika-a-suroviny/statistiky-energetika/ http://www.eru.cz/cs/elektrina/statistika-a-sledovani-kvality http://www.eru.cz/cs/plyn/statistika-a-sledovani-kvality
27
http://www.eru.cz/cs/teplo/statistika http://issar.cenia.cz/issar/page.php?id=110 http://www.sfrb.cz/
Studijní text k tématu „Ukazatele, kterými lze charakterizovat střední hodnotu analyzované veličiny“:
1.20
Veličina je např. podle Wikipedie pojem používaný pro kvantitativní a kvalitativní popis reality, tj. jevů, stavů a objektů, jinými slovy k popisu vlastností hmoty. Veličina má svou jednotku (která je nositelem kvalitativní stránky popisu) a číselnou hodnotu (která je nositelem kvantitativní stránky popisu). Statistika, zabývající se nejrůznějšími hromadnými jevy a procesy, zkoumá na statistických jednotkách jejich vlastnosti – statistické znaky. Znaky kvantitativní (nebo také veličiny) jsou takové, jejichž varianty (hodnoty) se dají vyjádřit číselně. Zkoumá-li se soubor zjištěných hodnot jisté veličiny (znaku), zajímavá je zejména poloha (úroveň) těchto hodnot, ale také např. jejich variabilita, šikmost či špičatost rozložení hodnot. Shrnutí informací obsažených v celém souboru zjištěných údajů o statistickém znaku lze vyjádřit v koncentrované formě patřičnou statistickou charakteristikou (ukazatelem). Míru polohy vyjadřují tzv. střední hodnoty: Číselnými charakteristikami střední hodnoty (jinak také polohy) rozložení hodnot analyzované veličiny jsou průměry (aritmetický, geometrický, harmonický) počítané ze všech jednotlivých hodnot, modus a medián jsou pak příklady středních hodnot založených pouze na vybraných hodnotách. Užití posledně jmenovaných statistických charakteristik (ukazatelů) jako měr polohy je vhodné zejména v případech, kdy se v souboru hodnot vyskytují extrémní hodnoty či jsou-li hodnoty setříděny do intervalového rozdělení s neuzavřenými krajními intervaly. Např. aritmetický průměr je součet všech hodnot vydělený jejich počtem (např. součet všech podlahových ploch jednotlivých bytů vydělený počtem bytů). (Průměr se označuje X̄.) Medián je prostřední hodnota z čísel uspořádaných podle velikosti. Medián je uprostřed v tom smyslu, že zbývající čísla je možné rozdělit na dvě skupiny o stejném počtu prvků, z nichž čísla z první skupiny jsou menší nebo rovna mediánu a čísla z druhé skupiny jsou větší nebo rovna mediánu (50% bytů má menší podlahovou plochu než je medián a 50% bytů má větší podlahovou plochu než je medián). (Medián se označuje x̃.) Modus je hodnota (/interval hodnot), která se v souboru vyskytuje nejčastěji (hodnota velikosti podlahové plochy či intervalu velikostí podlahové plochy s nejvyšší četností, tedy kterou má nejvíc bytů ze všech bytů rozdělených podle velikosti jejich podlahových ploch). (Modus se označuje X̂.)
28
2. Způsob/forma, jak se státní zaměstnanec může připravit na složení zvláštní části úřednické zkoušky v oboru služby 50. Bydlení 2.1 Způsob/forma přípravy k tématům 1.1 až 1.3:
Studium informací o aktuálních programech investiční podpory bydlení, studium aktuální schválené Koncepce bydlení, zveřejněné na internetových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj www.mmr.cz Studium dokumentů na internetových stránkách Státního fondu rozvoje bydlení www.sfrb.cz zejména oblast aktivních podpor. Studium relevantních dokumentů na internetových stránkách ostatních resortů: - Ministerstvo práce a sociálních věcí www.mpsv.cz, pro oblast sociálních dávek spojených s bydlením; - Ministerstvo životního prostředí www.mzp.cz, pro oblast energetických úspor ve stavbách pro bydlení; - Ministerstvo financí www.mfcr.cz; - Ministerstvo vnitra www.mvcr.cz.
2.2 Způsob/forma přípravy k tématům 1.4 až 1.16:
Studium Komentáře k Občanskému zákoníku, a to následující části: o Obecná část § 1-10, o Závazkové právo- obecná část a dále nájem bytu, o Věcná práva a speciálně bytové spoluvlastnictví. Studium zákona č. 311/20132 SB., o převodu některých družstevních bytů, nařízení vlády č. 366/2013 Sb., k bytovému spoluvlastnictví. Studium zákona č. 67/2013 Sb., o službách. Studium nařízení vlády č. 453/2013 Sb., ke srovnatelnému nájemnému.
2.3 Způsob/forma, jak se státní zaměstnanec může připravit na složení zvláštní části úřednické zkoušky k tématu 1.17:
Studium zákona č. 211/2000 Sb. ze dne 21. června 2000 o Státním fondu rozvoje bydlení a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky ve věcech převodů majetku státu na jiné osoby a o Fondu národního majetku České republiky, ve znění pozdějších předpisů, ve znění pozdějších předpisů. Studium dokumentů na internetových stránkách Státního fondu rozvoje bydlení www.sfrb.cz, a to zejména Statut Státního fondu rozvoje bydlení a dokumentů k jednotlivým dotačním titulům. Konzultace s vedoucími pracovníky státního fondu rozvoje bydlení a členy Výboru a Dozorčí rady Státního fondu rozvoje bydlení, zveřejněnými na výše uvedených internetových stránkách.
2.4 Způsob/forma, jak se státní zaměstnanec může připravit na složení zvláštní části úřednické zkoušky k tématu 1.18:
29
Studium Metodiky přípravy veřejných strategií, kterou schválila vláda usnesením č. 318 ze dne 2. 5. 2013: http://www.mmr.cz/getmedia/1b4251e9-f7ad-4339-a7cf-9196ae4a40ed/Metodika-pripravyverejnych-strategii.pdf a také případně některý z koncepčních materiálů zveřejněných na webové stránce http://databaze-strategie.cz/ Studium Koncepce bydlení ČR do roku 2020: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika/KoncepceStrategie/Koncepce-bydleni-CR-do-roku-2020
2.5 Způsob/forma, jak se státní zaměstnanec může připravit na složení zvláštní části úřednické zkoušky k tématu 1.19:
Seznámení se se zdroji uvedenými ve studijním text k tématu 1.19.
2.6 Způsob/forma, jak se státní zaměstnanec může připravit na složení zvláštní části úřednické zkoušky k tématu 1.20:
Seznámení se se zde uvedeným textem. Pro hlubší znalosti seznámit se s textem z jakékoliv učebnice základů popisné statistiky.
30
