MINAT PENGEMBANG TERHADAP DIRE
Oleh Eddy Hussy Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia 2016
DIRE & REAL ESTAT Dana Investasi Real Estat disebut DIRE adalah wadah yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan pada aset Real Estat, Aset yang berkaitan dengan Real Estat dan/atau kas dan setara kas. Real Estat adalah tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya, yang menghasilkan pendapatan yang berkesinambungan (recurring income).
Manfaat DIRE Bagi pengembang, merupakan salah satu sumber alternatif pembiayaan untuk properti dari pasar modal. Bagi investor, bisa memberikan imbal hasil (yield) yang kompetitif. Bagi pembangunan kota, DIRE bisa menjadi ikut mendorong pembangunan proyek-proyek properti baru.
Perbandingan Kebijakan Perpajakan DIRE
Stamp Duty (Sisi Pembeli)
VAT Atas Transfer Asset Pajak Dari Sisi Penjual Pajak Pendapatan Atas Sewa
Indonesia Singapura Malayasia Berdasarkan PMK 200 Dalam RPP Lebih kecil dari 5%, Selama 10 tahun (2005sempat Dibebaskan stamp duty BPHTB sebesar 5% 2015) dibebaskan stamp diwacanakan di jika dijual ke REITs duty. bawah 1%. Setelah berkembang pesat dan besarnya kapitalisasi pasar REITS dikenakan Stamp duty 3% PPN 10% dengan PPN 10% dengan 7% GST dikenakan tetapi di 6% GST restitusi restitusi restitusi Dibebaskan dari pajak Tidak ada Tidak Ada Tidak Ada keuntungan penjualan properti PPh Final 10%
PPh 0,5%
Bebas Pajak
Pajak Atas Dividen Tidak Menjadi objek Tidak Menjadi Objek yang Dibagikan ke Tidak Dikenakan Pajak pajak Pajak Pemegang Unit
Bebas Pajak Untuk individu atau non corporate investor (termasuk institusional investor) dikenakan witholding tax 10% Non Resident corporate investor dikenakan witholding tax 25% Resident corporate investor tidak dikenakan witholding tax
Hong Kong
Maksimal 8,5%
Tidak Ada Tidak Ada 16,5% corporate tax
Tidak ada witholding tax
Contoh Properti Indonesia yang di DIRE kan di Singapura 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
FIRST REITs Siloam Sriwijaya Siloam Hospital Purwakarta Siloam Hospital Bali Siloam Hospital TB. Simatupang Siloam Hospital Manado dan Hotel Aryaduta Manado Siloam Hospital Makasar Mochtar Riadi Comprehensive Cancer Centre Siloam Hospital Lippo Cikarang Siloam Hospital Lippo Village Siloam Hospital Kebon Jeruk Siloam Hospital Surabaya Imperial Aryaduta Hotel and Country Club
Nilai Aset : ± 1 miliar SGD (± Rp. 10,4 triliun)
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.
Lippo Mall Indonesian Retail (LMIR) Trust
Sun Plaza Bandung Indah Plaza Cibubur Junction Ekalokasari Plaza Gajah Mada Plaza Mall Lippo Cikarang Plaza Semanggi Plaza Medan Fair Pluit Village Taman Mini Square Kramat Jati Indah Plaza Palembang Square Palembang Square Extention
14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Pejaten Village Binjai Supermall Lippo Mall Kemang Palembang Icon Lippo Plaza batu Mal WTC Matahari Metropolis Town Square Depok Town Square Java Supermall Malang Town Square Plaza Madiun Grand Paladium Medan Lembang Square
Nilai Aset : ± 1,84 miliar SGD (± Rp. 19,15 triliun)
Total Nilai Aset Properti Indonesia yang di DIRE kan di Singapura mencapai Rp 29,55 triliun. Jika dipindahkan ke Indonesia ada potensi penerimaan BPHTB sebesar Rp 295 miliar.
Potensi DIRE di Surabaya Kota Surabaya terus bertumbuh, dan saat ini tercatat sebagai kota terbesar kedua setelah Jakarta Raya. Potensi BPHTB dari KIK-DIRE Ruang Perkantoran, Ritel atau Mal dan Hotel di Surabaya Objek DIRE
Luasan/Kamar
Asumsi Harga per Meter
Total Nilai
Potensi BPHTB (Tarif 1%)
Ruang Perkantoran 269252 m2 40 juta Rp10,77 triliun Rp 107,70 miliar Ruang Ritel atau Mall 971288 m2 50 juta Rp 48,56 triliun Rp 485,64 miliar Hotel Bintang 3 4813 Kamar Rp 500 juta Rp 2,41 triliun Bintang 4 3124 Kamar Rp 1,5 miliar Rp 4,69 triliun Bintang 5 2224 Kamar Rp 3 miliar Rp 6,67 triliun Sub-Total Hotel Rp 13,72 triliun Rp 137 miliar Total Rp 73,05 triliun Rp 730,34 miliar Sumber : Colliers International Indonesia, Diolah dengan asumsi harga yang digunakan pengembang.
Berdasarkan data-data ruang Perkantoran, Apartemen, Ruang Ritel dan Hotel yang ada di Surabaya, potensi proyek untuk KIKDIRE sangat besar.
Anggota REI yang Siap DIRE Beberapa anggota REI memiliki sejumlah proyek di Surabaya, yang meliputi ruang perkantoran, ruang ritel dan hotel yang tertarik menerbitkan DIRE, seperti : Ciputra Intiland Pakuwon Lippo dll
Kesimpulan
Pengembang yang tergabung dalam REI sangat berminat untuk menerbitkan KIK-DIRE skema pajaknya kompetitif. Penyesuaian tarif BPHTB untuk KIK-DIRE tidak mengurangi Pendapatan Asli Daerah (PAD). Justru ada tambahan pendapatan, karena pengembang yang selama ini tidak tertarik menerbitkan instrumen ini karena pajak tinggi, akhirnya menerbitkan KIK-DIRE karena tarif pajak lebih kompetitif. Pemerintah Kota akan mendapat tambahan BPHTB dengan tarif sesuai Perda, jika ada proyek baru yang dananya berasal dari penerbitan KIK-DIRE. Dana yang diperoleh pengembang dari KIK-DIRE akan dialokasikan untuk pengembangan usaha, tidak diendapkan. Tentu hal tersebut akan membuat multiplier effect yang luas, ada proyek baru, lapangan kerja baru dan pemasukan BPHTB dari pembangunan proyek baru tersebut sesuai dengan aturan BPHTB yang berlaku di daerah.
