MiHiJlarm van desi Broek Atigirsttls 200 1

MiHiJlarm van desi Broek Atigirsttls 200 1

Bestaande kantoorgebouwen en innovatieve kantoorconcepten

Auteur Datum Plaats PDO-jaar Begeleider

Mii-jam van den Broek - Schoonen 14 augustus 2001 Zoetermeer 1998-2000 P.P. Kohnstamm FRICS

Inhoud

De toekomst en trends van de huidige I
2.

2.1 Inleiding 2.2 Facts en figures 2.2.1 Economie en de kantorenmarkt 2.2.2 Aanbod versus voorraad 2.3 Nieuwbouw versus bestaande bouw 2.4 Lnvesteren of desinvesteren 2.5 Conclusie Kantoorconcepten, oud, nieuw en innovatief

3.

3.1 De traditionele kcuitoorconcepten 3.1.T=-Tietcellenkantoor 3.1.2 De kantoortuin 3.1.3 Het groepskantoor 3.2 "Nieuwe" kantoorconcepten 3.2.1 Het Coconkantoor 3.2.2 De flexibele werkplek 3.2.3 Het Hotelkantoor Het Innovatieve kantoorconcept; nieuwe vormen, oud gebruik 3.3 oude vormen, nieuw gebruik 3.4 Conclusie

4.

Beleggers en hun visie op nieuwe kantoorconcepten en bestaande kantoorgebouwen

4.1 4.2 4.3 4.4

Inleiding Een algemeen beeld van de geïnterviewde beleggers Beleggers en nieuwe kantoorvormen De belegger en de commerciële keus voor bestaande kantoorgebouwen De belegger en de hardware van bestaande kantoren De belegger en de software van besta'mde kantoren

4.5 4.6

-

5.

Grote huurders en hun visie op nieuwe kantoorconcepten en bestaande kantoorgebouwen

5.1 5.2 5.3 5.4

Inleiding Een algemeen beeld van de geïnterviewde gebruikers De grote huurder en nieuwe kantoorvormen De gebruiker en de commerciële /cosmetische keus voor bes taande bouw De gebruiker en de hardware en software van bestaande kantoren

5.5

20 20 20

-

21 22

6.

Twee p r a k t i j k v o o r b ~ ~ Beknopte weergave van twee herontwikkelingen van twee beleggers

6.1

6.2.2 6.2.3

Herontwikkeling Winston Churchilltower te Rijswijk- Renovatie kantoorgebouw Wereldhave Reden van renovatie Inhoud van de renovatie Herontwikkeling Columnoffice, Stadhoudersplantsoen te Den Haag, Renovatie van Rodamco Nederland I
7.

Samenvatting en conclusies

6.1.2 6.1.3 6.2

Literatuurlijst Lijst met geïnterviewde personen Vragenlijst

25

27

In Nederland is de varkenscyclus binnen de kantoren-een onbekend fenomeen. Het laatste dieptepunt werd midden jaren 90 bereikt waarbij, naast verouderde leegstaande gebouwen, de laatste nieuwbouwontwikkelingen en herontwikkelingen tevens geen gebruikers konden aantrekken. In economische recessies investeert een onderneming minder in producten die niet tot haar primaire proces behoren. Nu, zeven jaar later, neigt de kantorenmarkt wederom in een neerwaartse spiraal terecht te komen. Kantoren die nu op risico ontwikkeld worden en over 3 tot 4 jaar worden opgeleverd, zullen naar verwachting met leegstand te kampen krijgen. De gebou~vendie niet op risico worden ontwikkeld trekken huurders weg uit gedeeltelijk verouderde gebouwen. Dit zijn de categorie gebouwen die historisch gezien een l'mge periode van leegstand tegemoet kunnen zien, indien de eigenaar niet adequaat inspeelt op de laatste marktontwikkelingen. Desinvesteren in bestaande bouw is voor menig belegger de conclusie en, indien men hetzelfde volume in portefeuille wil behouden, aankoop van nieuwbouw tegen een lager rendement de vervolgstap. Investeren in de bestaande portefeuille in een markt met een neerwaartse spiraal tast onnodig het rendement van de portefeuille aan, spreekt menig belegger uit. Maar een belangrijke en op dit moment ook zeer actuele vraag blijft bij deze discussie vaak onbeantwoord.

"Zijn niezizue kantoorvormen ~ealiseerbaarin bestaande en deels verotrderde gebozizuen en, bij gebleken geschiktheid hiervoor, zijn deze gebouzuen verantwoord aan te passen aan de hedendaagse eisen van de markt, rekening houdend met het economische klimaat" Dit is de hamvraag waarop in deze scriptie een antwoord wordt gegeven. Om deze vraag zorgvuldig te beantwoorden zijn een aantal trajecten doorlopen. In hoofdstuk 2 wordt eerst stilgestaan bij de huidige situatie, de toekomst en de trends op de kantorenmarkt en bij zijn gebruikers. In hoofdstuk 3 wordt aan de hand van de subvraag "Wat zijn de nietrwste knntoorvormontwikkelingen" een inventarisatie gemaakt van bestaande kantoorconcepten en afgeleiden daarvan. De kantoorgebruiker van nu wil deze ontwikkelingen kunnen toepassen in een kantoorpand.

In hoofdstuk 4 zal op basis van interviews met een aantal beleggers een commercieel en een beknopt functioneel technisch programma van eisen worden opgesteld voor het inpassen van nieuwe kantoorconcepten in verouderde kantoorgebouwen op basis van de vraag "Welke gebot~zukenmerlcenzijn essentieel voor optimaleflexibiliteit bij verhtrt~r? "

In hoofdstuk 5 zal ditzelfde gebeuren echter dan op basis van de inzichten en eisen van de grootgebruikers.

In hoofdstuk 6 wordt in het kort een vergelijking weergegeven van de herontwikkeling ----- van een kantoor uit een kantorenportefeuille van twee beleggers ten opzichte van nieuwbouw. Hierbij wordt uitsluitend gekeken naar de hardware. In hoofdstuk 7 worden tenslotte op basis van bovenstaande uitkomsten voorzichtig een aantal conclusies getrokken en een aantal aanbevelingen gedaan teneinde de (toekomstige) leegstandrisico's voor de bestaande kantorenvoorraad aan te wijzen en te reduceren.

2.

De toekomst en trends van de h u i d i ~ eKantorenmarkt -

2.1

Inleiding

Over trends op de kanturenmarkt verschijnen jaarlijks vele rapportages en artikelen in vakbladen geschreven vanuit verschillende invalshoeken. Normaliter wijkt de inhoud van deze stukken weinig van elkaar af. Echter bij een omslagpunt in de kantorenmarkt (van neergaande naar opwaartse of vica versa) verschijnen er uitspraken in vakbladen die elkaar niet aanvullen, maar enigszins tegenspreken. Dit komt door de wisselende visies op de economische ontwikkeling. Uit de Vastgoedmarkt van juni 2001 blijkt een dergelijke situatie; "kantoorverhuren handhaven zich", "bedrijven verwachten uitbreiding oppervlak", "DTZ Zadelhoff bevestigt afkoeling kantorenmark t", "ING blijft positief over internationale kantorenmarkt" en 'Rendementen vastgoedaandelen houden opwaartse tendens vast". In de "positieve" artikelen over de kantorenmarkt wordt tevens gesproken over mogelijke economische stagnatie en de mogelijke consequenties daarvan voor de kantorenmarkt.

In dit hoofdstuk wordt allereerst stilgestaan bij facts en figures. Daarna wordt een beeld geschetst van de facts en figures bij nieuwbouw versus bestaande bouw. 2.2

Facts en figures

Economie en de kantorenmarkt De economische groei van de afgelopen 4 jaar is in Nederland uitbundiger en hoger geweest dan in Europa. Dit is met name veroorzaakt door de teruglopende werkloosheid, de toenemende arbeidsproductiviteit en de gunstige conjunctuur Het in het verleden teruggelopen aantal arbeidsongeschikten, het verder participeren van vrouwen in het arbeidsproces en een toename van arbeidsaanbod heeft het succes van de economie van Nederland tot nu toe mogelijk gemaakt (bron NglJer onderzoek 2001) Uit het Nyfer kantooronderzoek van mei 2001 blijkt verder dat de top bereikt is van de groei van de Nederlandse kantorenmarkt door met name de stagnatie in groei van het aantal arbeidskrachten. Deze wordt namelijk als eindig beschouwd. Echter er blijft zeker behoefte aan het ontwikkelen van nieuwe kantoren. In een aantal gebieden dient de bouwvoorraad afgeremd te worden om geen leegstand te veroorzaken. 2.2.1

Uit verschillende publicaties wordt voorzien dat de economische groei achter blijft bij de verwachtingen. Hieronder volgen een drietal uitspraken door verschillende actoren in het Vastgoed die allen één aspect met elkaar gemeen hebben: "de kantorenmarkt dreigt om te slaan". De Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers waarschuwt de markt in haar publicatie van Thermometer Kantoren van zomer 2000 dat op grond van de gehanteerde economische modellen de omslag op de kantorenmarkt aanstaande is. (bron: Thermometer Kantoren zomer 2000 van NVB)

DTZ Zadelhoff verwacht na de enorme hausse in 2000 een afkoeling van de kantorenmarkt in 2001. In het topjaar 2000 lag de afname van kantoorruimte ruim boven de 2 mln. m2. Dit jaar verwacht DTZ Zadelhoff dat de afname van kantoorruimte weer op het niveau van 1998 en 1999 (1,7 en 1,8 miljoen) zal liggen. Dit is berekend op basis van de eerste 5 maanden van 2001. (bron: Vastgoedmarktjuni 2001) De meest treffende uitspraak voor de huidige marktsituatie komt van Kohnstamm. "Een ieder zal de komende tijd extra alert moeten zijn, want zoals wij in 1994 verrast werden door de opgang van de economie zal een plotselinge afvlaklung grote gevolgen hebben voor de verhouding tussen vraag en aanbod". (bron:Vastgoedmarkt janzrari 2001, Colzlmn Kohnstamm) 2.2.2 Aanbod versus voorraad Uit het zesde Nationale Kantorenmarktonderzoek, dat is uitgevoerd door Twijnstra Gudde Management Consultants, blijkt echter dat bedrijven uitbreiding van het kantoowloeroppervlak verwachten. Door de krapte op de markt heeft indikking plaatsgevonden. De komende jaren verwachten deze te krap gehuisveste bedrijven een inhaalslag te maken. -Deze laatste publicatie geeft eigenlijk aan dat extra investeringen in de kcuitorenmarkt nodig zijn om aan de behoefte van bedrijven te voldoen. Echter het onderzoek vond plaats in januari 2001, waarna de prognoses van de groei van de economie zeker wat nader beneden dienen te worden bijgesteld. Tevens worden bij enquêtes onder gebruikers in de loop van de jaren aangegeven dat ca. 30 % wil verhuizen, maar wie zijn dit en wordt dit gecontroleerd. Op dit moment is de constatering uit de praktijk dat bedrijven blijven zitten en de eventuele stagnatie in de economie afwachten.

De groeicijfers van kantoren metrages waar bijvoorbeeld de gemeente Amsterdam rekening mee houdt, zijn gebaseerd op een gunstige economische ontwikkelmg. Op het moment dat de groei minder is dan men had verwacht, dan zal dit consequenties hebben voor bepaalde kantoorontwikkelingen en bestaande kantoorgebouwen. Ondernemingen stellen in een neerwaartse economie in de regel investeringsbeslissingen uit en dus herhuisvesting. Veel gemeenten zetten op dit moment ontwikkelaars en investeerders onder druk om ambitieuze projecten door te zetten, desnoods op risico. Goede voorbeelden hiervan zijn ambitieuze mega projecten Utrecht (Papendorp), Amsterdam (Zuidas) en Rotterdam (Kop van Zuid/Coolsingel). De betrokken partijen komen hierdoor in een gevaarlijke vicieuze cirkel terecht en trachten de risico's naar elkaar toe te schuiven. Deze enorme hoeveelheid aan grootse projecten die op de plank Ligt, zijn niet in één cijfer uit te drukken. Alleen al de gemeente Amsterdam verwacht, bij een gunstige economische ontwikkeling, in de regio een behoefte aan 7,5 miljoen m2kantoorruimte. Dit is 20°h van de gehele bestaande voorraad in Nederland!! (bron:Vastgoedmarkt juni 2001)

2.3

Nieuwbouw versus bestaande bouw

Qua aanbod ligt nieuwbouw en bestaande bouw niet ver uit elkaar, Op het moment dat het aanbod in bestaande en nieuwbouw bijna gelijk is dan betekent dii dat het een gezonde markt betreft. Zowel nieuwbouw als bestaande bouw is in trek en . . ..men is bereid op risico te ontwikkelen. Het aanbod bedraagt ongeveer 6% van de totale voorraad. Dit is een gezond cijfer om vervanging en uitbreidingsvraag op te vangen. De totale kantorenvoorraad per 1januari 1998 in geheel Nederland bedraagt 33.365.000 m2 . Daarvan is circa 30 % gebouwd tussen 1988 en 1998.

(bron: Kantorenatlas Nederland v a n Bak) Op 1januari 2001 bedraagt het aanbod van kantoren circa 2.159.000m2.Het aandeel nieuwbouw hiervan is 53 % en het aandeel bestaande bouw bedraagt dan dus 47%. (bron: Sprekende cij~erss/knntorenmarkt2001 - Dynamis) Uit een onderzoek van NVB in 2000 naar de wensen van kantoorgebruikers heeft men op basis van de vraag "zijn gebruikers op zoek naar niez~wbotrzuof eventueel oo&etaande

kantoren" de volgende conclt~siegetroklcen." "Met name de kantoorgebruikers zakelijke dienstverlening stellen een fijn en modern kantoor voorop. Dus nieuwbouw is geen vereiste, maar een kantoor moet voldoen aan de huidige eisen van comfort, een moderne uitstraling en opzet hebben". 2.4

Investeren of desinvesteren

De kosten gaan voor de baat uit. Een bekende regel binnen het economisch verkeer. Toch redeneren beleggers regelmatig anders. Door de introductie van de ROZ index is het vcan belang de index te verslaan. Dit is niet alleen een uitdaging maar een must. De aandeelhouder vraagt hierom. Zolang een gebouw is verhuurd en vooralsnog geen zicht op leegstand bestaat, is menig belegger niet bereid om in een dergelijk gebouw investeringen te plegen. Uiteraard tracht men door een actief aan/ en verkoopbeleid de portefeuille aan de eisen van de huidige tijd te laten voldoen. Indien echter leegstand ontstaat dan is niet ieder gebouw geschikt voor wederverhuur in de huidige staat. Op dit moment zijn voldoende voorbeelden voorhanden waarbij een grondige renovatie heeft geleid tot wederverhuur. Een aantal voorbeelden worden hierbij genoemd. Begin jaren negentig kwam het gebouw Meerhorst te Zoetermeer leeg door de herhuisvesting van het ministerie van Volkshuisvesting naar Den Haag. De vier kantoorgebouwen zijn zowel exterieur als interieur gerenoveerd en hebben als nieuwe naam Terra Nova meegekregen. Het complex is na de economische opgang weer snel verhuurd. Een tweede recenter voorbeeld betreft de renovatie van het voormalig hoofd kantoorgebouw van het ministerie van VWS. Dit gebouw wordt op dit moment zowel interieur als exterieur gerenoveerd en worden weer opnieuw in de markt geplaatst.

Een gebouw dat bij een gehele gebiedsontwikkeling is betrokken is het huidig ondgrkomen van het m&isterieUvanVWS. Een dat voorheen reeds een rijksfunctie heeft gehad en voor renovatie lange tijd heeft leeg gestaan. Bovengenoemde gebouwen hebben allen dezelfde functie teruggekregen, namelijk een kantoor. In hoofdstuk 6 zal één kantoorgebouw uitvoerig behandeld worden gedurende de huidige renovatie, waarbij alle van belangzijnde aspecten worden behandeld.

h de jaren 1988-1998 zijn veel grote kantoorpcuiden die gebouwd zijn in de jaren vijftig en zestig onttrokken aan de markt door ombouw tot onder andere woningen. fieronder worden een aantal voorbeelden genoemd. Een drastisch voorbeeld hierbij betreft het voormalige onderdak van de Rijksgebouwendienst, aan de President Kennedylaan te Den Haag. Deze kantoorgebouwen zijn volledig gesloopt. Op dezelfde plek zijn appartementengebouwen teruggebouwst-, Een iets minder drastisch voorbeeld betreft het voormalige kantoorgebouw van het GAK aan de Sir Winston Churchilllaan in Rijswijk. Dit gebouw is zowel exterieur als interieur volledig gestript en is daarna omgebouwd tot appartementencomplex. Het minst drastische voorbeeld betreft het voormalige Belastinggebouw aan de Puntegaalstraat in Rotterdam. Dit gebouw is alleen interieur volledig gestript en daarna omgebouwd tot appartementencomplex. 2.5 Conclusie

De kantorenmarkt dreigt in een neerwaartse spiraal terecht te komen. Dit zal met name invloed hebben op de kantorenmarkt in de Randstad. De huidige onfwikkelingsvoorraad komt mogelijk op een markt terecht waarbij het aanbod de vraag zal overtreffen. Dit zal haar impact hebben op zowel de voorraad in bestaande bouw als de voorraad in nieuwbouw. De gebouwen die voldoen aan de wensen en eisen van de vraag zullen als eerste worden ingevuld.

Hoofdstuk 3 : Kantoorconcepten, oud, nieuw en innovatief Een Ln,~v~en,tarisat;,e de ~ ~ ~ ~ manieren ~ ~ ~ x Vbr u r , ikLnLtoorgebruik l l ~ ~ dbevat ~ oUde er; nieuwe kantoorconcepten. Uit diverse bronnen van de vastgoedmarkt en facilitaire markt is een uiteindelijke opsomming gemaakt van de verschillende vormen. De oude, traditionele concepten zijn redelijk uitgebreid omschreven met hun voor en nadelen. Deze vormen zijn namelijk ook een basis voor de uiteindelijke innovatieve concepten. De nieuwe kantoorconcepten worden daarna omschreven. Tot slot worden de uiteindelijke "innovatieve" kantoorvormen, zoals de huidige gebruiker hem wenst, omschreven. TJL?

3.1 De traditionele kantoorconcepten Onder de noemer traditionele kantoorconcepten vallen de volgende vormen: e e e

het cellenkantoor de kantoortuin het groepskantoor

3.1.1 Het celfenkantoor Circa 100 jaar geleden ontstonden de eerste kantoren. In beginsel de grote zalen met rijen tafels en stoelen, het fabriekidee, maar dan voor kantoorwerk. Langzaam aan ging dit over naar de traditionele kantoorkamers voor 1 of 2 personen. Hieruit volgt het cellenkantoor. In het cellenkantoor zijn de kamers aan de gevel gesitueerd met daglichttoetreding via de ramen. Hierdoor ontstaat een lange gang met aan weerszijde kantoortjes, bij een standaard kantoorafmeting in de diepte van 5.40 m - 180 m - 5.40 m.

In het gebruik is een cellenkantoor bij uitstek een vorrn met een gesloten karakter. De communicatie tussen medewerkers is minimaal, dit moet bewust opgezocht worden aangezien een ieder in zijn eigen kamer werkt. Het hebben van een eigen kamer, zoals bij het cellenkantoor, is tot op heden nog steeds een soort statussymbool. Hoewel dit meestal niet noodzakelijk is voor de werkzaamheden, willen de meeste medewerkers nog steeds een eigen kamer. Het cellenkantoor is gebaseerd op status en comfort en kent geen flexibele indelingsmogelijkheden. De hedendaagse kantoren bestaan grotendeels uit cellenkantoren. 3.1.2 De Kantoortuin Volledig tegengesteld aan het cellenkantoor is de kantoortuin. De kantoortuin heeft een compleet open structuur met een maximale indelingsvrijheid. Het concept is gebaseerd op efficiency en een zeer open communicatie in de organisatie. Het concept vindt zijn oorsprong in de traditionele Amerikaanse en Britse kantoorgebouwen.

Het typische karakter wordt gekenmerkt door een centrale k e r n , - M i stijvqunten en sanitaire voorzieningen zijn gesitueerd. Rondom deze kern is een grote vrij indeelbare ruimte. Vanuit de Britse en Amerikaanse traditie kent de kantoortuin een zeer hiërarchische indeling. In de meeste gevallen werden en worden nog steeds de kantoren aan de raamzijde afgescheiden voor het hogere personeel. In de middenzone vind het lagere personeel zijn plaats in de open ruimten. De jonge medewerker begint zijn carrière in de minst aantrekkelijke ruimte in de directe nabijheid van de kern met een minimum aan daglicht. Op zijn carrièrepad verschuift zijn werkplek steeds dichter naar het raam tot hij een eigen kantoor met uitzicht heeft bereikt. De kantoortuin werd in de jaren zestig ook populair in Europa. Vanuit een
In zowel organisatorisch opzicht, een goede communicatie en onderlinge werkrelatie, als in financieel opzicht, een efficiënt gebruik van de kantoorruimte, is dit concept een aantrekkelijke optie gebleken. Echter door de weerstand van de individuele medewerker inmiddels afgeschaft of deels opgeheven. Met name de geluidsoverlast, klimaatproblemen en het volledige gebrek aan privacy hebben ertoe geleid dat dit concept in zijn grootschalige vorm nauwelijks nog toegepast wordt.

h beperkte vorm is de kantoortuin tegenwoordig nog wel in gebruik. Met name werkzaamheden met een uitvoerend karakter of echt "teamwork", waarbij veel open communicatie noodzakelijk is, kunnen goed functioneren in een kantoortuin.

3.1.3 Het Groepskantoor Het groepskantoor of teamkantoor heeft middelgrote kamers, waarin 4 tot 10 personen gehuisvest zijn. Het concept kan gezien worden als reactie op de kantoortuin, waarbij aan de wens tot meer privacy wordt tegemoetgekomen. Deze vorm is geschikt voor groepen medewerkers die hetzelfde soort werk verrichten. Hierbij wordt zowel aandacht besteed aan de werkrelaties als ook aan een sociale band tussen de medewerkers in de groep.

3.2 "Nieuwe" kantoorconcepten

3.2.1 Het Coconkantoor De naam cocon is afgeleid van communicatie en concentratie. Bij een coconkantoor wordt uitgegaan van afgescheiden werkplekken rond een gemeenschappelijk middengebied. De beide elementen communicatie en concentratie vormen de kern van kantooractiviteiten en geven bovendien aan dat een balans is gezocht tussen de behoefte aan openheid en samenwerking en daarnaast ook de behoefte tot rust en ongestoord werken.

p

De kamers zijn meestal als relatief kleine eenpersoonskamers ingericht, afhankelijk van de invulling van het gemeenschappelijke middengebied. Deze is ingericht als vergaderruimte, archiefvoorziening en bevat faciliteiten als fax, kopieerapparatuur enz. In het coconconcept wordt uitgegaan van een open sfeer, waarbij plaats is voor spontaan en informeel overleg. Door het gebruik van veel glas en veel gezamenlijke ruimtes, zoals een centrale ruimte met collectieve faciliteiten, wordt het teamverband gestimuleerd. 3.2.ff)e flexibele werkplek Het meest vooruitstrevende concept, reeds een acmtaljaren terug voor het eerst geprofileerd, gaat nog een stap verder dan de coconvorm, namehjk de flexibele werkplek. Bij dit concept verdwijnt de individuele werkplek verdwijnt volledig. De medewerker heeft geen eigen kantoor meer. Het concept vormt een dynamisch geheel van verschillende ruimtes, ieder met een eigen karakter, een communicatie ruimte, projectruimte, concentratieruimte enz. In iedere ruimte bestaat de mogelijkheid om de individuele laptop in te pluggen.

Door het loslaten van de vast werkplek ontstaat er ruimtewinst en voor de werknemer een zekere mate van tijdwinst. Iedere medewerker kari werken waruieer en waar hij wil, een grote mate van zelfstandigheid is hierbij natuurlijk een vereiste. 3.2.3 Het Hotelliantoor

Het hotelkantoor sluit eigenlijk direct a a n op de flexibele werkplek. Echter het hotelkantoor is een aanbieder van kantoorruimte zonder verbonden te zijn met de organisatie van de gebruiker. Het gaat om een kantoorgebouw waarvan de eigenaar individuele werkplekken en vergaderruimten verhuurt volledig met faciliteiten en diensten, zoals bijvoorbeeld secretariele ondersteuning . De kleine kantoorunits kunnen per uur w orden gehuurd. Dit kantoorconcept is onder andere interesscantvoor de kleine huurder, projectgroepen die voor korte tijd huren en voor de mobiele werknemer. Op dit moment is dit concept in opkomst. De huurder kan een keuze maken in het gebruik van verschillende kantoorvormen. De privacy van een kantoorkamertje, een tussenvorm zijnde een cocon met halfhoge wandjes afgescheiden ruimte of een grote tafel waaraan gewerkt kan worden enz. In de toekomst zal blijken of de aanbieders van deze kantoorvorm (D-office, Regus enz.) ook in een minder goede economie kunnen handhaven.

3.3 Het Innovatieve kantoorcsx+;nieuwe nieuw gebruik

vormen, oud gebruik / oude vormen,

Het innovatieve kantoorconcept, waar veel over geschreven en gesproken wordt, is in feite een toepassing van alle bovenstaande vormen. Er is dus in feite niets nieuws onder zon. Het essentiële verschil in gebruik van dit concept, en dus het innovatieve hieraan, is dat wordt uitgaan van de verschillende aspecten van een organisatie (de gebruikers), zijn werkprocessen en de hieraan verbonden wissel- en activiteitgerelateerde werkplekken. De doelstelling van de organisatie, de organisatiecultuur en het imago zijn bepalend voor de uiteindelijke toe te passen kantoorconcepten. Er bestaat een grote wisselwerking tussen werkproces en werkplekinrichting. Dit is voor elke organisatie verschillend. Het werk bepaalt in grote mate de huisvesting. De flexibiliteit van de huisvesting hierbij is essentieel indien een organisatie veranderende en verschillende bedrijfsprocessen heeft. Belangrijk hierbij zijn een aantal elementen: de plaats waar het werk gedaan wordt, de verdeling van werkplekken over de medewerkers en de inrichting van het kantoor. Per organisatie moet een plan gemaakt worden voor het inpassen en het optimaal op elkaar afstemmen van het kantoorconcept of meerdere concepten op de werkprocessen. Hierbij kunnen keuzes gemaakt worden voor standaard kantoorindelingen of een eventueel vernieuwend concept, waarbij meerdere concepten worden toegepast. Uit het onderzoek van Twijnstra en Gudde van 2001 komt naar voren dat circa 56 % vcm de kantoorgebruikers nog steeds het kantoor inricht met cellen. Dit zal tot 2004 afnemen tot circa 50 5%. Ongeveer 73 % van de werknemers heeft op dit moment een persoonsgebonden werkplek, dit zal in 2004 afgenomen zijn tot ongeveer 65 %. Aangezien het hebben van een persoonsgebonden werkplek tot op heden voor veel werknemers een statussymbool is, zal het ook zeker een voorzichtig en langzaam proces zijn voordat er in grote mate gebruik zal worden gemaakt van flexibele werkplekken. Hieronder volgen de vijf belangrijkste redenen voor een organisatie om over te gaan tot deze nieuwe innovatieve concepten.

1

O O 0

O

e

het efficiënt gebruik maken van kantoorruimte het terugbrengen van de huisvestingslasten het behalen van een hogere bezettingsgraad per werkplek het dynamischer maken van de organisatie het stimuleren van de onderlinge communicatie

3.4

Conclusie

De komende drie jaar zal circa 2 miljoen m2kantoren (lees+2Q&gebouwen van lO.OO0 m2) omgezet worden van cellenkantoren naar andere kantoorvonnen. Dit kan geconcludeerd worden uit de gegevens zoals vermeld in het onderzoek van Twijnstra en Gudde, waarbij de kantoorinrichting van 56 % cellenkantoor naar 50 % in 2004 zal gaan.(Het totaal kantorenaanbod bedraagt 33.365.000 (1januari 1998), 6 % hiervan is ca. 2 miljoen m2.) Tevens zullen de komende drie jaar circa 100.000werknemers footlose worden. Zij gaan van een vaste werkplek naar een flexibele werkplek. Bovenstaande heeft een enorme invloed op de huisvestingsbehoefte van organisaties. Het rapport spreekt ook van indikking en veel organisaties hebben de behoefte een ander onderdak te vinden. Indien deze tendens voortzet dan heeft dit een enorme impact op de kantorenvoorraad in Nederland. Veel organisaties zullen tot de conclusie komen dat binnen hun organisatie meerdere kantoorconcepten dienen te worden gerealiseerd. Niet ieder bestaand kantoorgebouw is hiervoor geschikt. De kantorenvoorraad zal door deze tendens op een andere wijze worden gerangschik t. Dit zal echter uitsluitend gebeuren indien de ondervraagden uit het Twijnstra en Gudde onderzoek inderdaad de komende jaren andere vormen van huisvesting zullen zoeken. Zoals reeds eerder vermeld moet bij de uitkomst van dit onderzoek goed in ogenschouw worden gehouden dat de enquête begin van dit jaar is gehouden. In de praktijk blijkt dat organisaties op dit moment afwachtend zijn en een eventuele stagnatie in de economie afwachten.

Hoofdstuk 4 Beleggers en hun visie op nieuwe kantoorconcepten en bestaande kantoorgebouwen 4.1 Inleiding

Een belegger bekijkt haar portefeuille uiteraard ook door de ogen van de 'klant'. Naast de technische aspecten dient een gebouw functioneel te voldoen aan de eisen van nu. Binnen beleggerskringen wordt wel eens gesuggereerd dat bij ieder gebouw, hoe specifiek ook, een gebruiker past. Echter bij een gebouw, dat een specifieke gebruiker behoeft, is de kans op matching toch zeer klein. En, leegstand kost geld. Voor de belegger en de (eventuele) aandeelhouders geen prettig gegeven. Hierdoor kunnen gebouwen, die op risico zijn ontwikkeld, met leegstand te kampen krijgen. Dit geldt tevens voor bestaande bouw. Afhankelijk van de eigenschappen van het gebouw en de locatie blijft een dergelijk gebouw interessant voor de markt. -I-Bovenstaande conclusie brengt geen nieuwe feiten aan het licht. Lange tijd is reeds bekend dat door de aangepaste planologische procedures beperkingen kunnen ontstaan bij de ontwikkelingen van nieuwbouwlocaties terwijl deze beperkingen niet aanwezig hoeven te zijn bij bestaande bouw. Echter in nieuwbouw zijn vaak de laatste technische en f~~nctionele ontwikkelingen meegenomen terwijl dit in bestaande bouw kan ontbreken. Voor- en nadelen dienen door een organisatie tegen elkaar te worden afgewogen.

4.2 Een algemeen beeld van de geïnterviewde beleggers

Allereerst is met alle beleggers gesproken over de omvang van hun huidige kantoorportefeuille. Hieruit kan geconcludeerd worden dat bijna alle grote kantoorbeleggers zijn geïnterviewd ten behoeve van deze scriptie. De omvang van de kantoorportefeuilles van de geïnterviewde beleggers ligt tussen de 700 miljoen gulden (Were1dhaven)ende 3 miljard gulden (ING Vastgoed). Allen hebben een mix van een aantal grootschalige kantoren (boven de 10.000 rn2)en daarnaast een aantal kleinere kantoorobjecten. Tevens geven de beleggers aan dat een deel van de portefeuille "verouderde"kantoren betreft, dit zijn kantoren gebouwd voor 1990, gemiddeld is dit 20 tot 40 % van hun totale kantorenportefeuille. De geïnterviewde beleggers geven allen aan belang te hebben bij het aanpassen van deze groep kcuitoorpanden aan de huidige eisen van de markt. Ook kan worden geconcludeerd dat, indien er niets met deze panden zal gebeuren, dit de toekomstige leegstand zal worden bij een stagnatie van de economische groei in Nederland. De voornaamste huurders van de beleggers zijn over de algemeen huurders uit de zakelijke en financiële dienstverlening en de overheid. Met name de zakelijke dienstverlening zal naar verwachting nog verder groeien en is voor beleggers de meest interessante doelgroep.

De beleggers m.et--_n--_n-t-ntorenportefei-le boven de 1 miljard guldm hebben de mogelijkheid door de omvang van de portefeuille deze categorie huurders door middel van bijzondere afspraken aan zich te binden. Dit geldt met name voor de grote huurders met meerdere vestigingen, waardoor bijvoorbeeld flexibeler met een huurcontract voor 1vestiging omgegaan kan worden. Voor deze beleggers is dit een doelgroep waarop men zich in eerste instantie richt bij verhuur. Voor wat betreft de verdeling binnen de portefeuille van een belegger van one-tenant kantoorgebouwen en verzamelpanden geven alle beleggers aan te streven naar een optimale mix tussen beide vormen, de voorkeur gaat uit naar 70 % one-tenant in aantal en ca. 30 % verzamelpanden (bij voorkeur maximaal 4 huurders), waarbij bij de grotere beleggers een iets grotere voorkeur ligt bij een meerderheid van one-tenant buildings. Echter in deze periode ligt hier ook een risico, bijvoorbeeld bij huurders in de IT of telecommunicatie.

4.3 Beleggers en nieuwe kantoorvormen

Alle beleggers zijn bekend met de traditionele kantoomomen, zoals de kantoortuin en de cellenkantoren. Ook het fenomeen innovatieve kantoorconcepten is bekend. Het principe en de manier van omgaan met de verschillende concepten binnen een organisatie is niet in detail bekend bij alle beleggers. De meeste geïnterviewde geven aan niet in grote mate met de invulling van dit soort kantoorinrichting in acmraking te zijn geweest, een aantal is echter zelf vooruitstrevend in hun visie op nieuwe kantoorconcepten. ING Real Estate heeft bijvoorbeeld in samenwerking met een andere partij (IPMMC) een aantal kantoorhotels geopend, waarin alle nieuwe en oude concepten aanwezig zijn. De mobiele werknemer k m hier voor een korte periode (zelfs ook per uur) een kantoor, cocon of "inplug"-plek aan een grote tafel huren. Bij de vraag welke gebruikers in aanmerking zouden kunnen komen of in de praktijk ook al gebruik maken van nieuwe kantoorconcepten worden met name de huurders in de IT en telecommunicatie branche genoemd. Overige huurders zijn terughoudend met het gebruik van andere concepten dan de meest traditionele, namelijk het cellenkantoor. Voor alle beleggers geldt dat zij aangeven dat deze vorm van kantoorhouden toch nog steeds het meest wordt toegepast, maar dat dit in de toekomst waarschijnlijk zal veranderen. 4.4 De belegger en de commerciële keus voor bestaande kantoorgebouwen

Over het algemeen hebben de afgelopen periode beleggers de verouderde kantoorgebouwen uit hun portefeuille verkocht.

Voor het grootste gedeelte van deze panden gold dat er binnen nu en 3 tot 4 jaar een investering moest plaatsvinden teneinde de kantoren te laten voldoen aan de huidige eisen van de gebruiker.

Waarom hebben de beleggers de investering in bestaande bouw zelf niet gepleegd, mnar wordt zuel niez~zubot~w aangekocht tegen veelal een lager bruto aanvangsrendement? De reactie van bijna alle beleggers was een blijk van herkenning in dit vraagstuk. Echter een aantal belangrijke redenen voor desinvesteren kwam hierbij naar voren. Het beleid van de belegger is de voornaamste reden. Het creëren van een optimale mix van kantoren, winkels en/of woningen binnen de totale beleggingsportefeuille. Tevens het reeds in portefeuille hebben van een aantal nieuwbouw ontwikkelingen. Hierbij is de keus nieuwbouw versus bestaande bouw dus niet relevant. Een andere reden voor desinvesteren van bestaande bouw is de locatie. De geïnterviewde beleggers hadden bij de verkochte panden voor het grootste gedeelte geen vertrouwen in de locatie van het pand. Een reden die hier direct op volgt is vertrouwen in de markt voor huidige verhuur en toekomstige verhuur. . b

Wanrom koopt-een nndere vastgoedpartij dan toch dit kantoorpand e n zuordt er door hen geïnvesteerd in dit kantoor? Het beleid van een (inter)nationale belegger v~mwegebovengenoemde redenen kan de doorslag geven voor de desinvestering. De kopers zijn vaak bijvoorbeeld regionaal of zelfs lokaal handelende vastgoedpartijen, die na renovatie, de kantoren bijvoorbeeld op een kleinschalige manier willen verhuren. Of een aannemer die uiteindelijke winst ziet in het renoveren en daarna doorverkopen van het pand. Echter duidelijk uit de interviews blijkt dat bepaalde bestaande "verouderde" kantoorpanden vanwege locatie en beleid wel in portefeuille van de belegger zouden kunnen blijven. De grote vraag bij de belegger is; hoe voldoet het kantoor weer aan de eisen van de huidige gebruiker en wil de gebruiker wel in bestaande bouw of kiest deze toch liever voor nieuwbouw. Deze vraag zal beantwoord worden in het volgende hoofdstuk, waarbij extern marktonderzoek en de interviews ten behoeve van deze scriptie aan ten grondslag liggen Samenvattend zijn de commerciële hoofdredenen vcm beleggers voor het in portefeuille houden van bestaande bouw de volgende:

1 1.Beleid van de belegger

1

2. Locatie

1 3. Marktsituatie

: l

4.5

De belegger en de hardware van bestaande kantoren

De opzet van kantoorpanden bestaat uit een basisstructuur ook wel de skeletbouw genoemd, waarmee wordt bedoeld de vloeren, de draagconstructie, de liftschachten, en het (nood) trappenhuis van het kantoor. Dit zullen we verder benoemen als zijnde "de hardware" van het kantoor.

W a t zijn voor beleggers de essentiii'le eisen aan de hardware van bestaande kantoren, teneinde te kunnen voldoen aan de eisen v a n de huidige gebruiker en zijn niezlzue kantoorconcepten? Kantoordiepte Bijna alle beleggers geven aan een verhoogde vraag naar diepere kantoren te signaleren. Gebruikers vragen dit ten behoeve van het inpassen van innovatieve kantoorconcepen, bijvoorbeeld voor het creëren van een bredere gangzone ten behoeve van facilitaire voorzieningen, waardoor een diepere vloer is gewenst. Echter een functionele vloer van 5.40 -1.80 - 5.40 meter is op dit moment een goed te verhuren diepte voor een kantoor, al nijgt de vraag richting 5.40 - 1.80 - 7.20 meter.

Stramienmaat De stramienmaat is de maat waarop de gevel toelaat dat een scheidingswand geplaatst kan worden. Optimale flexibiliteit hierbij is het beste uitgangspunt bij verhuur. De stramienmaat van 0.9 meter is de meest flexibele, echter een niet veel voorkomende maat bij bestaande bouw. Wel vaak een eis bij nieuwbouw. Een stramienmaat van 1.80 meter is goed, en komt regelmatig voor bij bestaande bouw. Een stramienmaat van 3.60 meter komt ook voor bij bestaande bouw en belemmert zeker de flexibiliteit bij indelen van kantoorruimte. Een eis van de beleggers voor het verhuurgereedmaken van kantoorruimte is een stramienmaat van minimaal 1.80 meter. Plafondhoogte Om een kantoor van een goede luchtbehandehg te verzien zijn in bijna alle gevallen voorzieningen boven het plafond noodzakelijk. De hoogte boven het systeemplafond moet minimaal 0.30 meter zijn om lucht toe en/of afvoerkanalen te kunnen plaatsen. Een minimale netto hoogte van ca. 2.40 meter is zeker een vereiste. Hierdoor is een bruto hoogte van ca. 2.70 meter minimaal noodzakelijk. Echter voor het verkrijgen van wat allure en een meer ruimtelijk effect is minimaal een netto hoogte vcan 2.70 meter gewenst. Hieruit blijkt dat de hoogte van een plafond een cruciale vereiste is voor het kunnen plaatsen van een hoogwaardige luchtbehandeling en daardoor ook een belangrijke eis van een belegger bij hardware van een kantoorgebouw.

De vloerbelasting De minimale vloerbelasting bedraagt 250 kg/m2. Door niet alle beleggers wordt dit als een vereiste beschouwt, aangezien de werkzaamheden in de ruimte kantoorhouden betreft en dus in de meeste gevallen geen extra vloerbelasting vraagt. Echter het kunnen vervangen van de gevel bij een renovatie kan beperkt worden door een te lage vloerbelasting. Het praktijkvoorbeeld van een renovatie aan de Churchilltower te RIjswijk is hier een goed voorbeeld van (zie hiervoor hoofdstuk 5). Samengevat zijn de belangrijkste eisen aan de hardware van een gebouw van beleggers de volgende, in willekeurige volgorde aangezien ze allen vereisten zijn:

Plafondhoogte minimaal netto 2.70 meter Stramienmaat van minimaal 1.B0 meter Kantoordiepte minimaal 5.4CFT;BO

- 5.40

meter

Minimale vloerbelasting van 250 kg/m2

4.6

De belegger en de software van bestaande kantoren

De software van een kantoor is vaak het uiteindelijke eisenpakket van een gebruiker. Dit "pakket" bevat de klimaatinstallatie tot en met de te plaatsen tussenwanden. Echter in deze scriptie beperken we de software tot de gebouw ge bondel^ voorzieningen voor de belegger. De overige wensen en eisen van een gebruiker bevat niet het basisprincipes waaraan een gebouw moet kunnen voldoen voor het inpassen van een gebruiker met zijn nieuwe kantoorconcep ten. Gevel Allereerst zal de belegger als vereiste een goede gevel willen hebben. Goed geïsoleerd wind en waterdicht. Glas en gevel dient te voldoen aan de eisen van het bouwbesluit. Liften De liften moeten goed toegankelijk zijn en ook voldoen aan de richtlijnen voor de toegankelijkheid van een gebouw. Er moet een minimale wachttijd zijn voor een lift, met andere woorden de aanwezige liften moeten voldoende verplaatsingscapaciteit geven voor het aantal gebruikers en het aantal etages. Klimaatinstallatie Een must om te voldoen aan de eisen van de huidige gebruiker is het kantoor voorzien van een goede klimaatinstallatie.

Voor de geïnterviewde gebruikers liggen de eisen voor de cellenkantoren en/of concentratiewerkplekken op 45 m3per uur per persoon. Voor de open werkplekken is dit 50 m3lucht per uur per persoon en voor de vergaderruimte 35 m3 per uur per persoon. Een belegger zal bij renovatie deze eisen als uitgangspunt nemen. De manier waarop dit bereikt wordt zal per kantoor verschillend zijn, afhankelijk van bijvoorbeeld plafondhoogte, aanwezigheid van verwarming en ruimte langs de gevel enz.

Gevelwasinstallatie/voorzieningen De belegger zal moeten zorgdragen voor een gevelwasinstallatie die aan de huidige eisen voldoet of de mogelijkheid creëren voor de gebruiker van het kantoorpand tot het gebruik van een hoogwerker. Met name bestaande kantoorgebouwen hebben een probleem met de gevelwasinstallatie aangezien deze veelal niet voldoen aan de huidige Arbo-eisen voor glazenwassers. Een oplossing hiervoor is het aanbrengen van voorzieningen, zoals het aanbrengen van bestrating rondom het kantoor, zodat het glasbewassen mogelijk kan worden door middel van een hoogwerker. Elektra-installatie .-De capaciteit van de elektrameterkast moet voldo& aan de huidige eisen. In bestaande bouw is de elektravoorziening meestal nog niet aangepast aan de hoeveelheid computers, en overige apparatuur die een kantoororganisatie vereist. Voor automatisering van de gebruiker zal naar alle waarschijnlijkheid nog een aparte voorziening moeten worden getroffen. Sanitaire voorzieningen In de meeste gevallen moeten bij bestaande kantoren de sanitaire voorzieningen gemoderniseerd worden. De huidige eis voor het hebben van voldoende sanitaire voorzieningen houdt in dat per 15 medewerkers van hetzelfde geslacht minimaal 1toilet aanwezig moet zijn. Aan deze eis wordt meestal in bestaande kantoren wel voldaan, echter een cosmetische upgrading is dan wel gewenst. Systeemplafond

In bijna alle gevallen zal de belegger zorgdragen voor een modem systeemplafond. Dit bevat dan ook meestal de meest recente verlichting in de vorm van hoogfrequent armaturen, ingebouwd in het systeemplafond. Afhankelijk van de klimaatinstallatie die door de belegger is gekozen kcm eventuele luchtbehandeling ingebouwd worden in het systeemplafond. Samenvattend kan worden gesteld dat voor de beleggers de in deze volgorde vermelde "software" essentieel is voor een wederverhuur van bestaande bouw.

1.Klimaatinstallatie 2. Gevel

1 3. Capaciteit liften

1

5. Systeemplafond met HFarmaturen

/ 6. Sanitaire voorzieningen /

7. Gevelwas voorzieningen

I

Hoofdstuk 5 Grote huurders en hun visie op nieuwe kantoorconcepten en bestaande kantoorgebouwen

5.1 Inleiding De keuze van een onderneming bij herhuisvesting is afhankelijk van het PVE en het aanbod. Bij elke huisvestingsbeslissing dienen prioriteiten te worden gesteld in het PVE. De enen wens weegt tenslotte minder zwaar dan de andere wens. Een onderneming zal op basis van haar programma van eisen de markt benaderen. 5.2 Een algemeen beeld van de geïnterviewde gebruikers

Voor de visie van gebruikers zijn een aantal grote huurders geïnterviewd. Daarnaast zijn een aantal externe onderzoeken, die zich met name gericht hebben op eisen en wensen van de kantoorgebruikers, gebruikt voor weergave van deze eisen en wensen. 5.3 De grote huÜrXr en nieuwe ltantoowormen

Uit onderzoek van Twijnstra en Gudde van 2001 komt naar voren dat ca 56 % van de kantoorgebruikers nog steeds het kantoor inricht met cellen. Dit zal tot 2004 afnemen tot ca. 50 %. Ongeveer 73 % van de werknemers heeft op dit moment een persoonsgebonden werkplek, dit zal in 2004 afgenomen zijn tot ongeveer 65 %. Hieruit blijkt dat de invoer van innovatieve kantoorconcepten dus niet drastisch veel zullen worden toegepast echter dat er een redelijke tendens ontstaat van cmdere kantoorinrichting is hiermee wel in gang gezet. Aangezien het hebben van een persoonsgebonden werkplek tot op heden voor veel werknemers een statussymbool is, zal het ook zeker een voorzichtig en langzaam proces zijn voordat er in grote mate gebruik zal worden gemaakt van flexibele werkplekken. De ge'interviewde huurders/gebruikers van kantoorruimte zijn allen bezig met denken in kantoorinrichting volgens de innovatieve concepten. Een deel van de organisatie of een bepaalde vestiging van een organisatie is gehuisvest volgens het nieuwe kantoorconcept. Allen zijn hier zeer enthousiast over en zien het als een noodzakelijke verandering of aanpassing van de organisatie teneinde bepaalde werkprocessen te verbeteren. Een belangrijke reden voor het inpassen van innovatieve concepten zijn het efficiënt gebruik maken van kantoorruimte en het terugbrengen van de huisvestingslasten, door onder cmderehet creëren van flexibele werkplekken. Nog een reden voor het maken van flexibele werkplekken, waarbij dus geen persoonsgebonden werkplek meer aanwezig is, is de lage bezettingsgraad van het oude concept met celkantoren.

Een tweede belangrijke reden van de gebruiker/huurder voor het invoeren van het innovatieve concept is het dynamischer maken van de organisatie door het stimuleren van de onderlinge communicatie. Door het creëren van open ruimten, het plaatsen van werkprocessen in dezelfde ruimte en gezamenlijke verblijfruimten wordt communicatie tussen management en werknemers en werknemers onderling sterk bevorderd. Dit wordt ook zo ervaren, al is het een moeizaam en langdurig proces om de organisatiecultuur zover te krijgen. 5.4 De gebruiker en de commerciële /cosmetische keus voor bestaande bouw

In dit programma van eisen zal onder andere aandacht besteed worden aan de locatie (geografischeligging, bereikbaarheid, standing omgeving, parkeren) en het ~ e b o u w enerzijds in commercieël/cosmetisch opzicht (verschijningsvorm,identiteit, zichtbaarheid) anderzijds in technisch opzicht (exterieur en interieur, flexibiliteit voor indelingsvormen in het kantoor, toegankelijkheid, vloerbelasting, binnenmilieu). Locatie is nog steeds de belangrijkste reden voor de keuze van een kcmtoorpand (zie ook T&G). Voor een belegger geldt ook dat locatie de belangrijkste reden is voor het in portefeuille houden van een kantoor. -

Uit onderzoek en uit de gevoerde interviews blijkt dat gebruikers voornamelijk een zeer hoog belang hechten aan de aanwezige parkeerfaciliteiten. Iedere marktpartij in de huidige vastgoedmarkt weet dat dit hoge prioriteit heeft. Bij nieuwbouw wordt echter door het huidige ABC beleid van de overheid een norm gehanteerd voor de parkeergelegenheid bij een kantoorpand waardoor menig gebruiker een groot tekort aan parkeren heeft. Op dit moment is de discussie over het eventueel loslaten van het ABC beleid in volle gang. Echter een groot voordeel van de bestaande kantoorpanden is de daarbij behorende bestaande parkeervoorziening. De nonn die voor de meeste bestaande kantoorpanden werd gehanteerd is veel ruimer dan het huidige ABC beleid. De gebruikers van kantoren geven aan dit een van de belangrijkste redenen te vinden voor het huisvesten in bestaande bouw.

In dit onderzoek wordt ook door beleggers aangegeven dat huurders profiteren van de bestaande parkeervoorzieningen en hier groot belang aan hechten bij bestaande bouw. De uitstraling van het kantoorgebouw is hierna van belang voor de keus van het kantoorgebouw waar men zich wil vestigen. Dit is echter een zeer subjectief proces. Voor bijvoorbeeld een overheidsinstelling zullen dit andere criteria zijn dan voor een verzekeringsmaatschappij. Zelfs de persoonlijke smaak van directeur kan uiteindelijk de keus van het kantoor bepalen.

Een volgende reden voor het huren van bestaande bouw is het tijdspad van (her)huisvesting.Op het moment dat gekeken gaat worden naar herhuisvesting in een nieuwbouwproject wordt door de gebruikers aangegeven datdktzaject toch minimaal 2 jaar in beslag zal nemen. Voor de geïnterviewde gebruikers is dit tijdspad te lang. Vaak is een snelle oplossing voor huisvesting noodzakelijk voor het doorvoeren van veranderingen in de organisatie. Samenvattend zijn de belangrijkste commerciële /cosmetische redenen van gebruikers voor het huren van bestaande kantoorgebouwen:

1.Locatie 2. Parkeervoorzieningen

3. Uitstraling gebouw

4. Snelheid besckikbaarheid

5.5 De gebruiker en de hardware en software van bestaande kantoren 5.5.1 Hardware Inzake de hardware van een kantoorpand hoeft een gebruiker weinig te vinden. De hardware is een "beleggersprobleem",de gebruiker wil een kantoor met hardware die voldoet aan de eisen voor het inpassen van innovatieve kantoorconcepten. Afhankelijk van de marktsituatie zal het wel of niet aansluiten van de hardware bij de gebruikerseisen een essentiële rol spelen of vragen om concessies van de gebruiker. 5.5.2 Software Gevel De gevel is een onderdeel van de software. Software wil zeggen dat het een aan te passen onderdeel van het kantoor is. De gebruiker zal dit onderdeel ook zien als een "beleggersprobleem"en aangezien de gevel-eengebouwgebonden onderdeel is, zal de belegger hier wel of niet een investering voor doen. Een groot verschil in eisen aan de gevel door de gebruiker ten opzichte van de belegger zijn de te openen ramen. Nog steeds wil de individuele werknemer de ramen kunnen openen als hij/zij hier behoefte aan heeft. De huidige klimaatverzorging in een kantoorpand vereist juist dat de gevel gesloten blijft, zodat de installatie optimaal kan functioneren. Een mooie discrepantie, waarbij de belegger uiteindelijk beslist hierin wel of niet een investering voor te doen. De gebruiker wil, naast de technische eisen die aan een gevel worden gesteld, een cosmetisch mooie en functionele gevel is.

Een goed praktijkvoorbeeld is de gevel van het WTC in Amsterdam. De gevel voldeed nog aan de huidige technisch eisen. De borstwering zat echter bij de zitstand op ooghoogte, waardoor uitzicht van de medewerkers belemmerd werd.

Aangezien de gevel cosmetisch ook een upgrading kon gebruiken is gekozen voor het aanbrengen van een gehele nieuwe gevel. Deentree Een grote gebruiker wil een entree met een goede uitstraling. Dit is het visitekaartje van een organisatie voor klanten en andere relaties. De entree moet een minimale omvang van circa 30 m* oppervlak hebben, tevens een lichte ruimtelijke uitstraling hebben en van mooie materialen zijn vervaardigd.

Goed binnenklimaat De gebruiker eist een goed en behaaglijk binnenklimaat in deze tijd. De eisen van een gebruiker aan het binnenklimaat wordt vaak uitgedrukt in het aantal m3 lucht per uur voor een m2kantooroppervlak. De hoogte van de gestelde eisen aan het binnenklimaat verschillen per organisatie. Voor de geïnterviewde gebruikers liggen de eisen voor de cellenkantoren en/of concentratiewerkplekken 45 m3per uur per persoon. Voor de open werkplekken is dit 50 m3lucht per uur per persoon en voor de vergaderruimte 35 m3per uur per persoon. De manier waarop dit bereikt wordt is meestal geen voorschrift vanuit de gebruiker, maar een invulling die de belegger kiest. PantqdRestauratieve voorziening Een huurder zal voorzieningen wensen voor het aanbrengen van een pantry. Aansluitpunten voor watervoorziening en - afvoer is noodzakelijk. Afhankelijk van de mogelijkheden tot deelverhuur zal dit per vloer aangelegd moeten zijn of op één centraal punt.

Hoofdstuk 6 Twee praktijkvoorbeelden. Beknopte weer-ave van 2 herontwikkelinpen van twee be&gers. P

6.1 Herontwikkeling Winston Churchilltower te Rijswijk- Renovatie kantoorgebouw Wereldhave

Een van de meest markante en opvallendste renovatie van de regio haaglanden is op dit moment zeker de Winston Churchill Tower. Een kantoorpand van voorheen 50.000 m2, waarvan een deel werd gesloopt, resteert op dit moment een kantoor van 23.500 m2. 6.1.2 Reden van renovatie Het kantoorpcmd kwam leeg in september 1999, na het vertrek van de huurder het ministerie van VWS. Typisch een kantoor ingedeeld in cellenkantoren. Nadat een verkooptransactie van het totale complex een aantal jaren geleden niet doorging bleek het kantoor in de opgeleverde, lege staat niet te verhuren. Het project werd vergeleken met een mogelijke sloop van de totale 50.000 m2en een totale nieuwbouwontwikkeling. De belemmerende factor hiervoor waren de voorschriften van de gemeente, waarbij de nieuwbouwontwikkeling maximaal 40 meter in de hoogte mocht gaan, terwijl de bestaande bouw 70 meter hoogte heeft. Dit zou een kapitaalvernietiging zijn van ca. 10.000m2. Na het uitsluiten van nieuwbouw werd op september 1999 direct gestart met de renovatie.

Met name het vertrouwen in het te renoveren product en het vertrouwen in de kantorenmarkt gaf de doorslag voor het opstarten van deze grootschalige herontwikkeling. 6.1.3 Inhoud van de renovatie Het kantoorpand is volledig gestript, waarbij uitsluitend het skelet (de vloeren en kolommen), de trappenen de liftschachten intact zijn gebleven. Het kantoor heeft een diepte van ca. 22 meter, met in het middengebied de centrale voorzieningen, de liften, trappenhuizen, sanitaire voorzieningen en schachten. De stramienmaat is 1.80 meter, waardoor flexibele indelingen mogelijk zijn. Met name de diepte van het kantoor is een voordeel voor het kunnen inpassen van innovatieve kantoorconcepten. Bij het centrale middengedeelte van het kantoor is de diepte van het kantoor ruim 7 meter, waardoor juist dit deel geschikt zou kunnen zijn voor eventuele concentratieruimten, cellenkantoren of vergaderruimten. Het gebouw heeft 21 verdiepingen en de begane grond, waarvan de entree volledig is vernieuwd en is afgewerkt met natuursteen. De gevel van het kantoor is volledig vernieuwd en ogenschijnlijk is de gevel ook van natuursteen. Echter de constructie van het kantoor kon het gewicht van de gewenste natuurstenen gevelbeplatmg met aan. De oplossing die hiervoor is gezocht is werkelijk opmerkelijk. Aluminium platen zijn voorzien van een foto van natuursteen met hier overheen een coating. Een geweldig voorbeeld van inventief omgaan met bestaande bouw en de consequentie van negatieve gebouwgebonden elementen.

Een gehele nieuwe luchtbehandelinginstallatie is aangebracht in de vorm van een klimaatgevel en koeling via het plafond. De installatie is te gebruiken voor cellenkantoren, maar ook voor eventueel open gebruik van de ruimte. Verwarming;lijkt bij een klimaatgevel niet noodzakelijk, echter in geval van extreme koude kan cen'kleine CV ketel worden gebruikt die voor dit soort gevallen is geplaatst. Op dit moment is ca. 60 % van het gerenoveerde kantoor verhuurd, Doordat het kantoor een gunstige diepte heeft, een goed in te passen luchtbehandelingsysteem zullen innovatieve kantoorconcepten gemakkelijk ingepast kunnen worden in het gerenoveerde kantoor.

-

6.2 Herontwikkeling Column-office, Stadhoudersplantsoen te Den Haag, Renovatie van Rodamco Nederland Kantoren BV. (foto voorkant scriptie) Een bijzondere renovatie van een kantoorpand gelegen aan de rand van het Statenkwartier van Den Haag, tegenover het gemeentemuseum. Een kantoorpand, ook leeggekomen door vertrek van de Rijksgebouwendienst, van circa 4200 m2kantoorruimte.

6.2.2 Reden van renovatie Het kantoorpand van oorsprong gebouwd voor een verzekeringsmaatschappij heeft een uitstekende basisstructuur. Tevens is het kantoor dat begin jaren zeventig gebouwd is vervaardigd van degelijke en duurzame producten. Vanwege deze positieve basiselementen, een goede locatie, vertrouwen in de markt en de bijzondere uitstraling van het kantoor werd een renovatie opgestart. 6.2.3 Inhoud van de renovatie Het kantoor heeft op de begane grond uitsluitend een entree van ca. 70 m2, een grote kelder van ca. 900 m2, en 6 verdiepingen van ca 520 m2. De centrale voorzieningen zoals liftschachten, sanitaire groepen trappenhuis e.d. zijn allen aan de rechterkant van het kantoor gelegen. Deelverhuur op een verdieping is hierdoor moeilijk. Het kantoor heeft een diepte van 14/80meter (7.40m - 1.80 m - 5.40 m), en een stramienmaat van 1.80meter, hierdoor zijn wel flexibele kantoorvormen mogelijk op één vloer.

Het kantoorpand heeft door de uitstekende staat van de natuurstenen gevel geen nieuwe gevel gekregen. De gevel is gereinigd en aan de binnenkant extra geïsoleerd De beglazing van de buitenschil is over het gehele pand vervangen door geïsoleerde thermische beglazing. De trappenhuizen, liftschachten en de omvang van de entree zijn ook gehandhaafd. Het overige is volledig gestript. Alle flexibele wanden zijn gesloopt en de sanitaire voorzieningen zijn verwijderd. De entree is de enige ruimte die op de begane grond is gelegen, hierdoor is deze ruimte geïsoleerd van de rest van het kantoor. Door een mooie overzichtelijke hal te creëren, zowel geschikt als balie functie, alsmede ook als goede verwijzing naar eventueel meerder huurders in het pand, is de entree multifunctioneel geworden. De sanitaire groepen zijn geheel verwijderd, door onlogische indelingen, niet voldoende in aantal en de zeer verouderde staat waarin het zich bevond Door integratie van het natuursteen element zoals dit in bijna het gehele kantoorgebouw is toegepast en door een overzichtelijke indeling van de sanitaire groepen is dit zeer fraai aangepast aan de huidige eisen van de gebruiker.

Per etage is de mogelijkheid gecreëerd tot het plaatsen van een pantry. De kelder /souterrain kan eventueel bij vraag van een gebruiker worden aangepast en omgebouwd tot kantine. De luchtbehandelinginstallatie is per etage geheel vernieuwd. Overige kanalen e.d. zijn aangepast aan de huidige eisen van brandweer. Door middel van koeling in het plafond wordt verse lucht ingebracht en eventueel gekoeld. De verwarming is middels een radiator aan de gevel aangebracht. Dit is gekoppeld aan de koeling, waardoor een goede temperatuurregeling mogelijk is en een goed luchtbehandelingsysteem is ontstaan. Op dit moment is het kantoor zo goed als verhuurd aan 1 grote huurder. Deze huurder zal naar alle waarschijnlijkheid gezien de aard van het bedrijf het kantoor redelijk progressief invullen. De innovatieve kantoorconcepten kunnen ook in dit pand prima worden ingepast door aanpassing van de k1i;~tinstallatieen de diepte van het kantoor.

Hoofdstuk 7:

samenvat tin^ en Conclusies

in dp7p ~rriptie dient d e v n l g ~ n d evraag beantwoord te worden: -- -

- - -- - - -

" Z i j n niezrzue kantoorvormen realiseerbaar in bestaande en deels verozrderde gebouwen en, bij gebleken geschiktheid hiervoor, zijn deze gebozrzuen verantwoord aan te passen aan de hedendaagse eisen v a n de markt rekening houdend met het economische klimaat?" Om deze vraag te beantwoorden zijn de statische aspecten (het gebouw) en de dynamische aspecten (de economie) in relatie tot de relevante kantoorconcepten nader onderzocht. Dit is gebeurd middels een Literatuurstudie en gesprekken met relevante marktpartijen. De huidige en toekomstige situatie op de kcmtorenmarktis belicht. De kantorenmarkt dreigt in een neerwaartse spiraal anno 2001terecht te komen. Dit zal met name invloed hebben op de kantorenmarkt in de Randstad. De huidige ontwikkelingsvoorraad komt mogelijk op een markt terecht waarbij het a'artbod de vraag zal overtreffen. Dit zal haar impact hebben o-pzgwel de voorraad in bestaande bouw als de voorraad in nieuwbouw. De gebouwen die voldoen aan de wensen en eisen van de vraag zullen als eerste worden ingevuld. Een inventarisatie van de verschillende manieren van kantoorgebruik bevat oude en nieuwe kantoorconcepten. Uit diverse bronnen van de vastgoedmarkt en de facilitaire markt is een opsomming gemaakt van de verschillende vormen. Op hoofdlijnen kan een onderscheid worden gemaakt tussen de traditionele kantoorconcepten (het cellenkantoor, de kantoortuin en het groepskantoos), de nieuwe kantoorconcep ten (het coconkantoor, de flexibele werkplek en het hotelkantoor) en het innovatieve kantoorconcept (combinatie van bovenstaande vormen benadert vanuit het gebruik). Veel organisaties zullen tot de conclusie komen dat binnen hun organisatie meerdere kantoorconcepten dienen te worden gerealiseerd. Niet ieder bestaand kantoorgebouw is hiervoor geschikt. De kantorenvoorraad zal door deze tendens op andere wijze worden gerangschikt.

i

De mening van beleggers en gebruikers over nieuwe kantoorconcepten in verouderde gebou~venworden Door zowel de geinterviewde gebruikers als beleggers wordt aangegeven dat niet de geschiktheid van het gebouw bepaalt of een kantoor in een beleggingsportefeuille gehandhaafd blijft, maar de locatie cq vestigingsplaats bepalend is voor de gebruiker. Pas na bepaling van de locatie wordt de hardware en de software van het gebouw bekeken. Hierbij geeft de belegger aan dat indien de hardware van het gebouw voldoet aan de uitgangspunten van innovatieve kantoorconcepten de software aan de hedendaagse eisen aangepast kan worden. E-Iet handhaven van een bestaand kantoor in de beleggingsportefeuille wordt in eerste inctcantiebepaalt door de belegger, daarna door de locatie van het gebouw en tenslotte de marktsituatie.

Bij gebruikers wordt de keuze van een kantoor bij herhuisvesting in eerste instantie bepaald door de locatie, daarna door de parkeervoorziening, uitstraling van het gebouw en snelheid van beschikbaarheid. De hardware van het gebouw voldoet volgens de belegger de minimale hoogte van 2.70 m bedraagt, de inrichting op een stramien van 1.80m mogelijk is, de kantoordiepte minimaal 12.60m is en de vloerbelasting niet minder bedraagt dan 250 kg. Op deze wijze voldoet het gebouw voor een gemiddelde gebruiker en zijn innovatieve concepten haalbaar. Voor een gebruiker kan een bestaand kantoor in verband met de locatie, de parkeernorm en de snelle beschikbaarheid prevaleren boven nieuwe ontwikkelingen.

In een krappe markt zal een gebruiker eerder geneigd zijn om een gebouw in gebruik te nemen dat minder aansluit op haar primaire proces dan in een ruime markt. Ln de afgelopen 3 jaren is sprake geweest van een krappe marktsituatie. Dit uit zich in te krap gehuisveste organisaties en een beperkt aanbod. Een gebruiker neemt eerder genoegen met een gebouw dat niet als tweede huid om haar organisatie voelt. Een markt waarin beleggers bereid zijn, haar verouderde kantoren, waarvan de locatie en hardware in orde zijn, te renoveren en te restylen. Wanneer de situatie ontstaat dat de economie stagneert, zal het aanbod toenemen. De bekende varkenscyclus treedt in werking. Organisaties zijn minder geneigd te investeren en hierdoor ontstaat een overaanbod aan kantoorruimte, waaronder geschikte en minder geschikte ruimte. De markt zal de geschikte meters pas weer oppakken op het moment dat de economie gaat aantrekken. Daarbij vindt een gezonde sanering van oudbouw plaats, aangezien op dat moment ook de ontwikkelaars in de markt stappen met mooie proposities. Beleggers lopen hierbij altijd een beetje achter de feiten aan. Op het moment dat de eerste nieuwe ontwikkelingen in gebruik genomen gaan worden, duwen beleggers beslissingen te nemen over de verouderde leegstaande gebouwen. Bij een beslissing tot renovatie kan oplevering plaatsvinden op het moment dat de economie alweer dreigt om te slaan. Te laat eigenlijk. Tevens moet rekening gehouden worden met de soort belegger. Een pensioenfonds is in principe een "op lange termijn" denkende organisatie. Zij zullen naar alle waarschijnlijkheid indien de kennis en kunde in huis is, een renovatie in gang zetten indien het gebouw en locatie geschikt zijn. Een beursgenoteerd fonds heeft echter waarschijnlijk een andere inslag en zal als performance misschien wel geen renovatie willen uitvoeren omdat dit niet flitsend genoeg is in het image wat naar buiten gebracht wordt. Ongeacht de soort belegger zal natuurlijk wel de capaciteit, kennis en kunde in huis moeten zijn teneinde een renovatie goed op te pakken, te begeleiden en uit te voeren.

Indien de locatie en de hardware van het gebouw voldoen aan de markteisen, dan dient een belegger altijd over te gaan tot een investeringsbeslissing, ongeacht het economische klimaat, aangezien dit aspect onvoorspelbaar is. Het gebouw zal altijd weer wederverhuurd worden. De uiteindelijk te realiseren IRR is daarbij grotendeels afhankelijk van de timing!

P -

Literatuurlijst

Dewulf, G en H. de Jonge, Toekomst van de kantorenmarkt 1994-2015, TU Delft Dynarnis, Sprekende Cijfers/Kantorenmarkt 2001, Amersfoort Nyfer, Kijk op kantoren, mei 2001, Breukelen Twijnstra Gudde Managment Consultants, Nationale kantorenmarkt onderzoek 2001, juni 2001, Amersfoort Veldhoen, E. en B. Piepers, Kantoren bestaan niet meer, 1995, Rotterdam Bak, drs R.L., Kantoren Atlas Nederland, 1999, Zeist Vastgoedmarkt, Trends 2001-2002, Amsterdam NVB Bouwondernemers Sr Ontwikkelaars, Kantorenmarkt in Mozaiek, Wensen van kantoorgebruikers gepeild, juni 2000, Voorburg .-

Beuningen, M.F. van en A.F. van Wagenberg, Vernieuwende kantoorconcepten, Jaarbijlage Facility Management, 1997, Nieuwegein Flexido, ABN-Amro, juni 1999, Breda Vastgoedmarkt, NVB Somber over "Spook van de Leegstand", mei 2001 Vastgoednzarkt, Column Kohnstarnm, januari 2001 Vastgoedmarkt, "Vette jaren voor markt kantoren lijken voorbij", mei 2001

Lijst van geïnterviewde personen Beleggers

Achmea global investors

dhr. G. Meijerink Projectleider Development

ING Vastgoed

dhr. ir. P.M. Kanters MRE Managing Director Asset Management

Rodamco Nederland Kantoren BV mw. N. Michels Adjunct directeur Kantoren Rodamco Nederland PO

dhr. F. van Vliet Technisch manager ontwikkeling

SFB vastgoed

Drs. S.J. van den IJssel Asset manager Kantoren

Wereldhave Mcanagement Nederland BV

Drs. E. van den Woestijne Directeur

Gebruikers

Aegon/Facilitair Bedrijf

dhr. N. Kwikkers Hoofd Beheer

RGD

Drs. H.A.L. Brouwers Portefeuillemanager

Unilever

mw. E. Borsboom Facility Manager

Vragenlijst- gebruiker - Nieuwe kantoorconcepten in bestaande bouw Algemeen

- Pand in eigendom - Onderdeel groter concern

- Soort bedrijf Innovatieve kantoowormen

- Welke vormen is men bekend mee - Voor - en nadelen van deze vormen

Kantoorvormen huidige situatie voor gebruiker

--

-

- Wat zijn de essentiele gebouweigenschappen waaraan kantoor moet voldoen voor huidige kantoorvorm van gebruiker. ? -

Waar voldoet het kantoor niet aan, welke eigenschappen van het gebouw zijn belemmerend voor de organisatie? -

- Hoe is het kantoor ingedeeld (kwa stramien, technische installaties e.d.), gebouw voor welke vorm gebouwd (technische aspekten) - Welke technische gebouweigenschappen van het huidige gebouw belemmeren de organisatie, waar zou men door gaan verhuizen? Wat zijn de gebouweisen die andere kantoorvormen noodzakelijk zijn ? Toekomst -

Voor welke kantoorvorm zou men het liefste kiezen

- Voorkeur voor nieuwbouw of bestaande bouw.

Vragenlijst Belegger - Nieuwe kantoorconcepten in bestaande bouw Algemeen

- Waarde beleggingen - Voornaamste huurder - zakelijke dienstverlening, - Specifieke gebruiker

- Specifieke verdeling huurders/gebouwen

- one tenant

buildings ? - verzamelgebouwen ? - combi ?

Nieuwe kantoowormen

- Welke vormen is men bekend mee ? - Specifieke vorm voor gebruikers? - Voor - en nadelen van deze vormen

Kantoorvormen in bestaande bouw

- Wat zijn de essentiele gebouweigenschappen waaraan kantoor moet voldoen voor vormen van kantoorconcepten - commercieel gezien. - Hoe moet een kantoor ingedeeld zijn voor alle kantoorconcepten (kwa stramien, technische installaties e.d.) techrusche aspecten van een gebouw. - Essentiele gebouweisen voor een flexibel kantoor, geschikt voor alle kantoorconcepten? Renovatie bestaande bouw

- Wat zijn criteria voor een belegger om een bestaand kantoor te renoveren? - Wat zijn de minimale technische eisen voor een gebouw willen zij het gaan renoveren? - Wat zijn de financiele minimale eisen voor het renoveren van bestaande kantoorgebouwen ? Toekomst

- Voor welke kantoorvorm zou men het liefste kiezen - Voorbeelden van nieuwe kantoorvormen in bestaande kantoorpanden Renovaties t.b.v gebruikerseisen of voor het flexibel houden van het kantoor.