© Mgr. Jana Zwyrtek Hamplová
Od 1. ledna 2014 žijeme v jiném světě
- před textem zákona mají přednost dobré mravy, morálka a spravedlnost - ostatní mají právo očekávat, že budeme používat rozum alespoň průměrného člověka - máme právo brát se o vlastní štěstí A CO NEMOVITOSTI??? -
stavba přestala být samostatnou věcí černá stavba se stává ze zákona vlastnictvím majitele pozemku právo stavby jako nová nemovitá věc vzájemné předkupní právo majitele stavby a majitele pozemku přestavek má za následek změnu vlastnictví pozemku pod ním dům není vždy nemovitou věcí pouze stojí-li na cizím pozemku (důvod?) - na cizím pozemku si můžeme postavit nezbytnou cestu a jiným ji musíme na svém povolit - můžeme přijít o pozemek nebo jej nabýt proti své vůli - hranice pozemku se určí bez potřeby jakékoli mapy - obecné předkupní právo bylo zrušeno - katastr je „slovo boží“ + změny ve smluvním právu….atd.
HOVOŘÍME-LI O NEMOVITOSTECH, KTERÉ TO PODLE NOZ JSOU? Nemovité věci jsou (§ 498) pozemky a věcná práva k nim podzemní stavby se samostatným účelovým určením práva, která za nemovité věci prohlásí zákon tj. právo stavby (§ 1242) jednotka (§ 1159) + určitá věc, která - není součástí pozemku - nelze-li ji přenést z místa na místo bez porušení její podstaty - stanoví to jiný právní předpis Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité. CO Z TOHO mj. VYPLÝVÁ? Máme domy, co jsou nemovitostmi. Máme domy, co nejsou nemovitostmi. ODVISÍ TO OD VLASTNICTVÍ POZEMKU ZÁKLADNÍ zásada superficies solo cedit tedy povrch ustupuje půdě CO TO ZNAMENÁ?
Součást pozemku - prostor nad povrchem i pod povrchem ZAJÍMAVÁ SITUACE Mosty? Podloubí? a podobné stavby povinnost je udržovat – bude mít vlastník pozemku? - stavby zřízené na pozemku - jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných + včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech - rostlinstvo NAOPAK Inženýrské sítě nejsou součástí pozemku Musí najít odraz ve smlouvách! PRIMÁRNÍ JE VŽDY POZEMEK + nesmíme zapomínat na další ustanovení občanského zákoníku § 2,odst.1 Každé ustanovení soukromého práva lze vykládat jenom ve shodě s Listinou základních práv a svobod a ústavním pořádkem vůbec, se zásadami, na nichž spočívá tento zákon, jakož i s trvalým zřetelem k hodnotám, které se tím chrání. Rozejde-li se výklad jednotlivého ustanovení pouze podle jeho slov s tímto příkazem, musí mu ustoupit. § 2,odst.2 Zákonnému ustanovení nelze přikládat jiný význam, než jaký plyne z vlastního smyslu slov v jejich vzájemné souvislosti a z jasného úmyslu zákonodárce; nikdo se však nesmí dovolávat slov právního předpisu proti jeho smyslu. § 2,odst.3 Výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění.
CO TÍM CHTĚL ZÁKONODÁRCE ŘÍCI? Před formálním textem zákona má přednost SPRAVEDLNOST § 4, odst.1 Má se za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. ČLENĚNÍ NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU I. Obecná část II. Rodinné právo III. Absolutní majetková práva Držba Vlastnické právo Věcná práva k věci cizí (právo stavby, věcná břemena, zástavní právo, zadržovací právo) Dědictví IV. Relativní majetková práva V. Přechodná a závěrečná ustanovení NOVINKY - Veřejné seznamy Zákon jim věnuje velkou pozornost
PŘÍKLAD VEŘEJNÝCH SEZNAMŮ katastr nemovitostí patentový rejstřík rejstřík průmyslových vzorů CO ZÁSADNÍHO O NICH ŘÍKÁ ZÁKON? údaje zapsané ve veřejném seznamu jsou považovány za přesné a spolehlivé, pokud není prokázán opak VÝZNAM TEDY NENÍ jen evidenční, ale slouží k posílení PRÁVNÍ JISTOTY SPOLEČNOSTI k ní je třeba posílení dobré víry TŘETÍCH OSOB Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje. = zásada materiální publicity
Co to je ZÁSADA MATERIÁLNÍ PUBLICITY?
= nově chráněna dobrá víra v pravdivost a úplnost zápisů právních vztahů v katastru Od okamžiku zapsání práva k nemovitosti, se má za to, že všichni vědí a) b)
KDO je vlastníkem jaká PRÁVA jsou s nemovitostí spojena
+ zároveň budou v dobré víře, že evidovaný stav odpovídá skutečnosti. právní účinky vkladu přiznává již k okamžiku, kdy byl návrh na zápis doručen katastrálnímu úřadu. Okamžik bude měřen na den, hodinu a minutu (dnes pouze den podání návrhu). Budou-li mít dva návrhy na zápis stejné pořadí, použije se ustanovení správního řádu řešící případ, kdy předstih žádosti nelze určit, a pořadí těchto žádostí bude stanoveno losem. ZÁZNAM nebo VKLAD? všechna věcná práva budou do katastru zapisovat výlučně vkladem = ZÁSADA INTABULACE I to, co je deklaratorní + vyšší informovanost Katastrální úřad povolí vklad nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace = prodloužení řízení + VYROZUMĚNÍ o provedeném vkladu bude mít podobu výpisu z katastru nemovitostí, ze kterého bude patrné, jaký vklad byl do katastru proveden, tedy jaká změna a ve prospěch koho byla v katastru zapsána.
Dvojí jištění – INFORMACE PŘED I PO PROVEDENÉM VKLADU PRÁVNÍ OBRANA - změny Zamítnutí návrhu - správní žaloba. (protože není připuštěn opravný prostředek, přezkum ani obnova) Povolení a provedení vkladu Právo domáhat se výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno + pak do 2 měsíců musí podat návrh k soudu POKUD NEDODÁ PODÁNÍ K SOUDU – poznámka o spornosti se vymaže NA CO SI DÁT POZOR u KATASTRU zapisuje se 15 nových věcných práv k nemovitostem, která dosud neexistovala Právo stavby. Nový institut. Podle něj může být pozemek zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží přitom, zda jde o stavbu již zřízenou, či dosud nezřízenou. Budoucí zástavní právo. Občanský zákoník počítá i s tím, že zástavou se má stát věc, k níž má dlužníkovi vzniknout zástavní právo teprve v budoucnu. Zástavní právo v takovém případě vznikne nabytím vlastnického práva dlužníkem. Podzástavní právo. Podzástavní právo vzniká zastavením pohledávky. Souhlas dlužníka v tomto případě není potřebný. Podzástavní právo vůči němu vzniká mimo jiné i zápisem do katastru.
Budoucí výměnek. Smlouvou o výměnku si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou. Nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout. Vlastník nemovité věci může pro sebe zapsat budoucí výměnek do katastru ještě před převedením nemovité věci. Přídatné spoluvlastnictví. Podle občanského zákoníku jde o věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí tvořících celek sloužící společnému účelu. V praxi jde hlavně o spoluvlastnictví v bytových družstvech. Když se přídatné spoluvlastnictví týká nemovitosti zapisované do katastru seznamu, zapíše se toto spoluvlastnictví do katastru taky. Zápis rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám má stát jen 500 korun. Správa svěřenského fondu. Občanský zákoník zavádí i institut svěřenského fondu a jeho správce. Svěřenský fond se vytváří vyčleněním majetku z vlastnictví zakladatele tak, že ten svěří správci majetek k určitému účelu smlouvou nebo pořízením pro případ smrti a svěřenský správce se zaváže tento majetek držet a spravovat. Správce jmenuje soud a může jím být každý svéprávný člověk, v zákonem daných situacích i právnická osoba. Výhrada vlastnického práva. Vyhradí-li si prodávající k věci vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny. Nebezpečí škody na věci však na kupujícího přechází již jejím převzetím. Výhrada práva zpětné koupě. Pokud se strany dohodnou na výhradě zpětné koupě, vzniká tím kupujícímu povinnost převést na požádání nemovitost prodávajícímu za úplatu zpět v nezhoršeném stavu. Prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu. Výhrada zpětné koupě zavazuje i dědice nemovitosti. Výhrada práva zpětného prodeje. To samé, co v případě zpětné koupě, jen v opačném gardu: jde o ujednání, kterým si kupující vymíní, že nemovitost prodá prodávajícímu na požádání zpět. Zákaz zcizení nebo zatížení. Tento zákaz se týká situace, kdy zůstavitel někomu něco odkáže s připojením příkazu, aby nemovitost například neprodával, nebo ji nezatěžoval žádným břemenem. Zákaz však musí být nařízen na určitou přiměřenou dobu a odůvodněn vážným zájmem hodným právní ochrany, jinak může soud na návrh obtíženého rozhodnout, že se k zákazu nepřihlíží.
Výhrada práva lepšího kupce. Uzavřením kupní smlouvy s výhradou lepšího kupce nabývá prodávající právo dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě. U nemovitostí je tato lhůta podle občanského zákoníku jeden rok od uzavření smlouvy. Zda je nový kupec lepší, rozhoduje prodávající. Ujednání o koupi na zkoušku. Kdo koupí nemovitost na zkoušku, kupuje ji podle občanského zákoníku s podmínkou, že ji ve zkušební lhůtě schválí. Neujednají-li strany zkušební lhůtu, činí u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Nájem. Do katastru se zapíše, jen požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka. Pacht. Situace podobná nájmu. „Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci," definuje vztah občanský zákoník. To se týká hlavně zemědělských pozemků. Pacht se do katastru zapíše za tisíc korun, ale opět pouze v případě, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka. Vzdání se práva na náhradu škody na pozemku. Toto právo občanský zákoník u nemovitostí speciálně neupravuje. Za tisíc korun se ho ale lze na katastru nemovitostí vzdát. zapisuje se 19 nových poznámek Osobě, která nabyla právo za úplatu v dobré víře, svědčí zapsaný právní stav (dobré víra se posuzuje ke dni nabytí)
TZN. „svou pravdu“ musí prokázat vlastník
Vlastnictví (§§ 1011 - 1114) Zákon vlastnické právo nedefinuje – jen jeho znaky, DRŽET – UŽÍVAT – POŽÍVAT – NAKLÁDAT - ZNIČIT I obec – ale za zákonných podmínek Základní pravidla dotýkající se nemovitostí obsahuje zákon o obcích ZÁKLADNÍ ZÁSADY HOSPODAŘENÍ S MAJETKEM TEDY I MAJETKEM NEMOVITÝM §38 (1) Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku… (2) Majetek obce musí být chráněn před zničením, poškozením, odcizením nebo zneužitím. S nepotřebným majetkem obec naloží způsoby a za podmínek stanovených zvláštními předpisy, pokud tento zákon nestanoví jinak. KDO ROZHODUJE O DEMOLICI?
ZÁMĚR OBCE §39 (1) Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění záměru. (2) Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna. Tzn. - MUSÍME ODŮVODNIT I CENU „ZADARMO“ !!! = výpůjčku = darování PROČ? Je to „absolutní odchylka“ od ceny v místě a čase obvyklé (3) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jde-li o pronájem bytů a hrobových míst anebo pronájem nebo o výpůjčku majetku obce na dobu kratší než 30 dnů nebo jde-li o pronájem nebo výpůjčku právnické osobě zřízené obcí. POZOR – rozdíl mezi bytem a bytovou jednotkou Co je to PO zřízená obcí? Spadají sem i obchodní společnosti, které jsou ZALOŽENÉ? DOPORUČENÍ ZVEŘEJŇUJME VŠE – nemůžeme udělat chybu.
PODMÍNKY PLATNOSTI A DOLOŽKA - NOVELA §41 (1) Podmiňuje-li tento zákon platnost právního jednání obce předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se listina o tomto právním jednání doložkou, jíž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny. Je-li listina touto doložkou obcí opatřena, má se za to, že povinnost předchozího zveřejnění, schválení nebo souhlasu byla splněna. (2) Právní jednání, která vyžadují schválení zastupitelstva obce, popřípadě rady obce, jsou bez tohoto schválení neplatná. (3) K neplatnosti právního jednání z důvodů stanovených v odstavci 2 a v §38 odst. 4 a §39 odst. 1 přihlédne soud i bez návrhu. CO TO ZNAMENÁ? Soud bude vždy jako první zkoumat, zda je smlouva, jejíž jednou smluvní stranou je obec/město = PLATNÁ. TO ZNAMENÁ U NEMOVITOSTÍ: Zda došlo ke zveřejnění Zda rozhodoval oprávněný orgán obce Zda je cena v místě a čase obvyklá Zda tento orgán jednal tak, jak má Zda smlouvu podepsal oprávněný zástupce obce + Obecné náležitosti podle občanského zákoníku ROZDĚLENÍ PRAVOMOCI §85 Zastupitelstvu obce je dále vyhrazeno rozhodování o těchto právních jednáních: a) nabytí a převod nemovitých věcí včetně vydání nemovitostí podle zvláštních zákonů, převod bytů a nebytových prostorů z majetku obce, DE FACTO - jednotek (bytových) - jednotek (nebytových prostor) dle Prohlášení vlastníka PROČ? Protože „BYTY“ nejdou převádět!!!
VÝKLADEM - také „zničení“ nemovitých věcí, tedy rozhodnutí o tom požádat o demoliční výměr - také uznání vlastnictví jiné osoby - také schválení vyhotovení Prohlášení vlastníka §102 (2) Radě obce je vyhrazeno m) rozhodovat o uzavírání nájemních smluv a smluv o výpůjčce; tuto působnost může rada obce svěřit příslušnému odboru obecního úřadu nebo příspěvkové organizaci obce zcela nebo zčásti, (3) Rada obce zabezpečuje rozhodování ostatních záležitostí patřících do samostatné působnosti obce, pokud nejsou vyhrazeny zastupitelstvu obce nebo pokud si je zastupitelstvo obce nevyhradilo. = např. smlouva o dílo ??? KDO MŮŽE ZA OBEC JEDNAT, tedy i PODEPISOVAT? §103 (1) Starosta zastupuje obec navenek. OTÁZKA PRAXE: Kdo může převzít za obec hotovou stavbu? Není-li výslovně někdo zmocněný – pouze STAROSTA OBCE §104 (1) Starostu zastupuje místostarosta. Zastupitelstvo obce může zvolit více místostarostů a svěřit jim některé úkoly. Místostarosta, kterého určí zastupitelstvo obce, zastupuje starostu v době jeho nepřítomnosti nebo v době, kdy starosta nevykonává funkci.
CO JE TO NEPŘÍTOMNOST? Dovolená Nemocenská Delší služební cesta ne odskočení si na WC Omezení vlastnického práva ve vztahu k NEMOVITOSTEM - Zdržet se všeho, co působí pronikání imisí na cizí pozemek nad míru poměrů - IMISE = odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky + obdobně ZVÍŘATA MOVITÁ VĚC NA CIZÍM POZEMKU - Majitel povinen ihned vydat - Umožnit vstoupit a vyhledat Způsobila-li věc škodu, může ji zadržet do úhrady této škody ZVÍŘE je vlastník oprávněn stíhat, včetně roje včel. ALE vletí-li roj do cizího úlu, stává se jeho majitelem vlastník úlu BEZ NÁHRADY PLODY, STROMY, KOŘENY, VĚTVE PLODY – jsou toho, na čí pozemek spadnou (mimo veřejného statku) – OBEC NESMÍ POSBÍRAT OVOCE Tzn. jablka soukromých vlastníků jsou vždy SOUKROMÁ – nemohou se stát veřejnými - Posbírání jablek na veřejném statku = krádež - Posbírání jablek souseda na mém pozemku – jsem v právu
KOŘENY A VĚTVE – přesahující Požádá vlastníka o odstranění, ten neučiní, může odstranit ŠETRNĚ sám. PRAVIDLO – nesmí být zájem chráněný odstraněním menší než zájem na zachování stromu. To, co odstraní, je jeho vlastnictvím. OSTATNÍ ROSTLINY – může odstranit bez omezení. TO MŮŽE UPLATNIT I OBEC STROMY - pro stromy dorůstající obvykle výšky přesahující 3 m jako přípustná vzdálenost od společné hranice pozemků 3 m a pro ostatní stromy 1,5 m. Ani obec nesmí jinak POZEMEK nesmí být upraven tak, aby sousední ztratil oporu, aby neodtékala voda apod. (právo žádat úpravu) STAVBA nesmí ohrožovat sousední, nesmí z ní stékat voda, sníh… právo žádat úpravu + Právo požadovat odstup nové stavby od hranice pozemku MŮŽE I OBEC + právo vstupu na sousední pozemek z důvodu údržby nebo hospodaření, v nezbytné míře + povinnost uhradit případné škody (nelze-li udělat jinak) + obdobně stavba, bourání apod. - v nezbytné míře MŮŽE UPLATNIT I OBEC MEZE těchto práv - převyšuje-li sousedův zájem na nerušeném užívání pozemku zájem na provedení prací. Z TOHO VYPLÝVÁ – vždy to bude na posouzení konkrétního případu NEJVĚTŠÍ HODNOTU MÁ DOHODA ROZHRADY = NOVÝ POJEM Ploty Zdi Meze Strouhy jiné podobné
přirozené nebo umělé rozhrady mezi sousedními pozemky ZÁKLADNÍ PRAVIDLA - rozhrady jsou společné + není povinnost obnovovat; výjimka – pokud by byla neznatelná hranice - soud může učit povinnost oplotit POCHYBNOST O HRANICÍCH Určuje soud podle poslední pokojné držby; nelze-li, pak rozumné uvážení Jak se to bude dělat v praxi? Budiž hranice… NEZBYTNÁ CESTA Vlastník nemovité věci (TEDY I OBEC), na níž nelze - řádně hospodařit - či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. MOŽNOSTI zřízení nezbytné cesty - dohodou - JAKKOLI - rozhodnutím soudu – v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci + aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, máli se žadateli povolit zřízení nové cesty.
NEZBYTNÁ CESTA NENÍ ZADARMO náleží - úplata - odčinění újmy (není-li již kryto úplatou). + zvýšené náklady na údržbu za spoluužívání cizí soukromé cesty CESTU ZŘIZUJE A UDRŽUJE ten, v jehož prospěch byla zřízena (i obec) Při potřebě zřídit nezbytnou cestu jako umělou může vlastník dotčeného pozemku požadovat, aby žadatel do svého vlastnictví převzal pozemek potřebný pro nezbytnou cestu. Tehdy se cena stanoví nejen se zřetelem k ceně postoupeného pozemku, ale i s ohledem na znehodnocení zbývajícího nemovitého majetku dotčeného vlastníka. NABYTÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA PŘIVLASTNĚNÍ Věc, která nikomu nepatří – může si přivlastnit každý, nebrání-li tomu zákon OPUŠTĚNÁ NEMOVITÁ VĚC – spadá do vlastnictví státu KDY JE NEMOVITOST „OPUŠTĚNA“? Nemovitá – nevykonává vlastnické právo 10 let A co je dnes vlastně nemovitost? PŘÍRŮSTEK NEMOVITÉ VĚCI = to, co vyroste na pozemku STROM je toho, z jehož pozemku vyrůstá kmen KMEN na hranici = společný strom NAPLAVENINA A STRŽ Co od břehu „odpluje“ (ZEMINA), ztrácíme, co „připluje“, nabýváme
VÝJIMKA – velká část pozemku – uplatnění právo na ni do 1 roku + VLASTNICTVÍ OSTROVA Je toho, od kterého pozemku se oddělil UMĚLÉ PŘÍRŮSTKY NEMOVITÉ VĚCI STAVBA jako umělý přírůstek 2 SITUACE jako důsledek neoprávněných činů STAVBA ZA POUŽITÍ CIZÍHO MATERIÁLU Užije-li někdo cizí věc pro stavbu na svém pozemku, stane se stavba součástí pozemku + Vlastník pozemku nahradí vlastníku užité věci její hodnotu. + Kdo nebyl při užití cizí věci pro stavbu v dobré víře, nahradí vlastníku užité věci také ušlý zisk NEOPRÁVNĚNÁ STAVBA NA CIZÍM POZEMKU Stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku. Vlastník pozemku nahradí osobě, která zřídila na cizím pozemku stavbu v dobré víře, účelně vynaložené náklady. Pokud si chce stavbu ponechat. Ten, kdo v dobré víře nebyl, tyto nároky nemá KDO JE V DOBRÉ VÍŘE? Kdo má stavební povolení (ohlášení) Tedy MOHOU NASTAT TYTO SITUACE Neoprávněná stavba na cizím pozemku bez dobré víry – stavba ZDARMA připadne do vlastnictví vlastníka pozemku Neoprávněná stavba na cizím pozemku v dobré víře – stavba připadne do vlastnictví vlastníka pozemku ZA ÚČELNĚ VYNALOŽENÉ NÁKLADY
V obou případech se lze domáhat ODSTRANĚNÍ STAVBY na náklady stavebníka – v případě dobré víry může soud přihlédnout k této dobré víře ve vztahu k nákladům. PRÁVO NA POZEMEK NÁROK MAJITELE STAVBY Kdo v dobré víře zřídil na cizím pozemku stavbu, má právo domáhat se po vlastníku pozemku, který o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal, aby mu pozemek převedl za obvyklou cenu. = PRÁVO CHTÍT KOUPIT NÁROK MAJITELE POZEMKU Také vlastník pozemku má právo po zřizovateli stavby požadovat, aby pozemek koupil za obvyklou cenu. = PRÁVO CHTÍT PRODAT NECHCE PRODAT – NECHCE KOUPIT Odstranění stavby NEBO soud na návrh některé ze stran přikáže pozemek do vlastnictví zřizovatele stavby a rozhodne o jeho povinnosti zaplatit vlastníku pozemku náhradu. VĚC DOPOSUD NEVÍDANÁ ROZHODNUTÍ O VLASTNICTVÍ proti vůli NABYVATELE ODEBRÁNÍ VLASTNICTVÍ proti vůli VLASTNÍKA NOVINKA - Přestavek Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře. MAJITEL POZEMKU O TUTO ČÁST PŘICHÁZÍ
Ale má právo na náhradu: Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku. VĚC DOPOSUD NEVÍDANÁ PŘICHÁZÍME O VLASTNICTVÍ PROTI SVÉ VŮLI, ALE ZA NÁHRADU VYDRŽENÍ ŘÁDNÉ VYDRŽENÍ PODSTATA - Drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví. DOBA VYDRŽENÍ vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let + započte se i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce. MIMOŘÁDNÉ VYDRŽENÍ Uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl (např.podvod). TZN – 20 let nemovitá věc
PŘEVOD VLASTNICKÉHO PRÁVA Vlastnické právo k věci určené jednotlivě se převádí samotnou smlouvou k okamžiku její účinnosti = OBECNÉ PRAVIDLO VÝJIMKY: nebo je jinak ujednáno (je na vůli smluvních stran) nebo je jinak stanoveno zákonem (smluvní strany to neovlivní) = NEMOVITOSTI VÍCE SMLUV K JEDNÉ VĚCI Není ve veřejném seznamu Vlastnictví nabývá ten, komu byla věc předána jako prvnímu. Je ve veřejném seznamu Vlastnictví nabývá ten, kdo podal jako první návrh na zápis do seznamu. PŘEVOD VLASTNICTVÍ K NEMOVITÉ VĚCI Převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. Společná ustanovení o převodu vlastnického práva Kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená. + přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu Např. EXEKUCE, ZÁSTAVA
jiné závady přejímá - měl-li a mohl-li je z okolností zjistit - bylo-li to ujednáno - stanoví-li tak zákon (dědictví s i dluhy) Spoluvlastnictví (§§ 1115 - 1157) Osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společně, jsou spoluvlastníky. spoluvlastníci se (ve vztahu k věci) považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba. spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Spoluvlastnický podíl Každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu. Podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle míru účasti na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. KDY POUŽIJEME V PRAXI? Účastník územního nebo stavebního řízení - více spoluvlastníků chceme na jejich stavět nestačí souhlas většiny - více spoluvlastníků je-li v řízení „jen“ soused – stačí souhlas většiny
PRÁVA SPOLUVLASTNÍKA - může se svým podílem nakládat podle své vůle. PODMÍNKA Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají. PŘEDKUPNÍ PRÁVO SPOLUVLASTNÍKŮ - bylo zrušeno tzn. žádné neexistuje? EXISTUJE: Je buď speciálně upraveno zákonem (stavba a pozemek odlišných vlastníků, jednotka) nebo Zřízeno smluvně. Oddělení ze spoluvlastnictví a zrušení spoluvlastnictví ZÁKLADNÍ PRAVIDLO Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. MŮŽE ŽÁDAT: Oddělení ze spoluvlastnictví Podmínka je možnost rozdělení věci. Zrušení spoluvlastnictví ZRUŠENÍ SPOLUVLASTNICTVÍ Dohodou musí obsahovat způsob vypořádání jde-li o nemovitost - písemně
Nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví??? rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud + rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. JAK SOUD ROZHODUJE o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, pokud by se tím snížila podstatně její hodnota POZN. Rozdělení však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. Není-li rozdělení společné věci dobře možné - přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům - nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě Spoluvlastníci si mohou dohodnout, že po určitou dobu nebudou žádat zrušení spoluvlastnictví – nejvýše však 10 let Bytové spoluvlastnictví (§§ 1158 - 1222) Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek -
může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty OBDOBNĚ NEBYTOVÉ PROSTORY Jednotka zahrnuje - byt jako prostorově oddělenou část domu a - podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.
VZNIK JEDNOTKY Výstavbou - Smlouva o výstavbě Prohlášením - Zákon upravuje náležitosti Rozhodnutím soudu - při oddělení ze spoluvlastnictví - při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví - při zúžení společného jmění - při vypořádání společného jmění. PŘEDKUPNÍ PRÁVO k bytové jednotce Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu - musí přijmout nabídku do šesti měsíců od její účinnosti. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. POZOR!!! Je-li nájemcem právnická osoba, ustanovení se nepoužije. POZNÁMKA PRO OBCE A MĚSTA - respektuje-li předkupní právo později, porušuje zákon - tzn. musí pak nabídnout jednotku všem PRAVIDLA PRODEJE – složitá záležitost Cena obvyklá? Jednotky nebo domy? SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK POVINNÉ – pět a více jednotek, z nichž minimálně 3 jsou ve vlastnictví DOBROVOLNÉ – Je-li v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek. ZÁKON UPRAVUJE PODROBNOSTI Vznik, změnu, zánik, pravidla, povinnosti…
Přídatné spoluvlastnictví (§§ 1223 - 1235) jde o věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí tvořících celek sloužící společnému účelu. Typicky cesta k více domům – kterou odmítne obec převzít. PŘEVODY VLASTNICTVÍ věci v přídatném spoluvlastnictví Podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví lze převést jen za současného převodu vlastnického práva k věci, k jejímuž využití věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. Převádí-li se vlastnické právo k takové věci, platí, že se převod vztahuje i na podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví. „spojitost“ ZRUŠENÍ přídatného spoluvlastnictví LZE - Pozbude-li věc v přídatném spoluvlastnictví svůj účel, zanikne přídatné spoluvlastnictví a spoluvlastníci se vypořádají podle obecných ustanovení o zrušení spoluvlastnictví. Dokud tento účel trvá, NELZE přídatné spoluvlastnictví zrušit. KDY ZTRÁCÍ ÚČEL ZAJIŠTĚNÍ PŘÍSTUPU? OBEC - převezme jako účelovou nebo místní komunikaci.
Věcná práva k cizím věcem Právo stavby (§§ 1240 - 1256) Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít - na povrchu nebo - pod povrchem pozemku stavbu - již zřízená - dosud nezřízená Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání. NELZE ZŘÍDIT k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele. Právo stavby je věc nemovitá. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech. Vznik a zánik práva stavby
Nabývá se - smlouvou (zápisem do veř.seznamu) - vydržením - rozhodnutím orgánu veřejné moci (zápisem do veř.seznamu) Právo stavby = DOČASNÉ Nesmí být zřízeno na delší dobu než 99 let - poslední den se zapisuje do veřejného seznamu Vydržením se toto právo nabývá na dobu 40 let. Jsou-li pro to spravedlivé důvody, může soud dobu, na kterou je právo stavby zřízeno, k návrhu dotčené strany zkrátit nebo prodloužit. Právo stavby může být zřízeno - za úplatu (zákon stanoví podrobnosti) - bezúplatně Smlouva může stavebníku uložit, aby stavbu provedl do určité doby. Stavebník má povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. Smlouva může stavebníku uložit povinnost stavbu pojistit. Právo stavby přechází na dědice i na jiného všeobecného právního nástupce. VZÁJEMNÁ PŘEDKUPNÍ PRÁVA Stavebník má předkupní právo k pozemku Vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. + OPAK SE MUSÍ ZAPSAT
Ujednají-li si strany něco jiného, zapíše se to do veřejného seznamu. NÁHRADA ZA STAVBU VLASTNÍKEM POZEMKU Není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak. TEDY: Právo stavby je věc nemovitá. NOVINKA - stavba přestává být účinností zákona samostatnou věcí, je-li jeden vlastník pozemku i stavby (§ 3054) ALE u odlišných vlastníků zůstává stavba samostatnou nemovitou věcí (§ 3055) s předkupním právem vlastníka pozemku (§ 3056) NENÍ-LI STAVBA VĚCÍ, LOGICKY NEMŮŽE BÝT ANI NEMOVITOU VĚCÍ – stavba na pozemku vlastníka. - Viz zákon o obcích „o nabytí a převodu nemovitých věcí…“ rozhoduje zastupitelstvo TOTO ROZHODOVÁNÍ SE TEDY BUDE TÝKAT: Pozemků (se stavbami, bez staveb) Podzemních staveb Práva stavby Jednotek Staveb na pozemku, které nejsou obce, stavba ano Právo stavby - shrnutí - je virtuální věcí, jíž je pozemek zatížen a která může existovat i přesto, že samotná stavba už zanikla nebo naopak ještě nestojí
- je možné je darovat, prodat, zastavit, zdědit, pronajmout nebo k ní zřídit služebnost - stavebník nebude majitelem stavby - tento vztah nahradí právo stavby Od roku 2014 se staly nové stavby v případě jednotného vlastníka součástí pozemků, na kterých stojí. Nově se ani samostatně nezapisují do katastru nemovitostí. Pokud tedy obec bude na vlastním pozemku stavět dům, bude ten k pozemku automaticky „přirůstat“.
Věcná břemena (§§ 1257 - 1308) Služebnosti Reálná břemena Služebnosti OBECNÁ USTANOVENÍ Věc může být zatížena služebností vlastník věci musí ve prospěch jiného něco - trpět nebo - něčeho se zdržet OBSAH SLUŽEBNOSTI - zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu - Není-li obsah nebo rozsah služebnosti určen, posoudí se A) podle místní zvyklosti B) není-li ani ta, má se za to, že je rozsah nebo obsah spíše menší než větší.
Kdo je oprávněn ze služebnosti, může se domáhat ochrany svého práva NABYTÍ SLUŽEBNOSTI smlouvou pořízením pro případ smrti vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena ze zákona rozhodnutím orgánu veřejné moci Při vydržení služebnosti odpovídající veřejnému statku je vydržitelkou obec, na jejímž území se věc nalézá. Pozemek určený k plnění funkcí lesa lze zatížit jen pozemkovou služebností služebností pastvy služebností braní lesních plodů NĚKTERÉ POZEMKOVÉ SLUŽEBNOSTI Služebnost inženýrské sítě zakládá právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat. Opora cizí stavby Kdo je povinen nést tíži cizí stavby, přispěje také poměrně na udržování zdí nebo podpěr, není však povinen k podpěře panujícího pozemku.
Služebnost okapu = právo svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc buď volně nebo ve žlabu; svou střechu smí zvýšit jen tehdy, neztíží-li tím služebnost. + musí svodní žlab, byl-li zřízen, udržovat v dobrém stavu. + napadne-li mnoho sněhu, sníh včas odklidit. Právo na svod dešťové vody hradí sám náklady na zařízení k tomu potřebná. pozn. : Je-li k svodu potřebná strouha nebo podobné zařízení, nese náklady na jejich zřízení a údržbu vlastník panujícího pozemku. Právo na vodu Kdo má právo na vodu na cizím pozemku, má k ní také přístup. POZN: Kdo má právo svádět vodu z cizího pozemku na svůj nebo ze svého pozemku na cizí, může na svůj náklad zřídit a udržovat zařízení k tomu potřebná; jejich rozsah se řídí potřebou panujícího pozemku. Služebnost rozlivu - umožňuje, právo rozlévat na služebném pozemku vodu. Služebnost zahrnuje i právo vlastníka vodního díla mít a udržovat na služebném pozemku obslužná zařízení, a je-li to výslovně ujednáno, provádět na nich i na vodním díle úpravy za účelem jejich modernizace nebo zlepšení jejich výkonnosti - vlastník pozemku se zdrží všeho, co vede k ohrožení vodního díla a obslužných zařízení, a je-li to s ním předem projednáno, umožní oprávněné osobě vstup na pozemek po nezbytnou dobu a v nutném rozsahu. Služebnost stezky, průhonu a cesty Služebnost stezky zakládá právo chodit po ní nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou dopravovali. Služebnost stezky neobsahuje právo vjíždět na služebný pozemek na zvířatech ani vláčet po služebném pozemku břemena.
Služebnost průhonu zakládá právo hnát zvířata přes služebný pozemek. Se služebností průhonu je spojeno i právo jezdit jinými než motorovými vozidly. NESMÍ SE ZŘÍDIT na pozemku určeném k plnění funkcí lesa, a dřívější po rozhodnutí o tom, že je o lesní pozemek, zanikne. Služebnost cesty zakládá právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly. ALE neobsahuje právo průhonu KDO CESTU PLATÍ? Osoba, které přísluší služebnost cesty, přispívá poměrně k udržování cesty včetně lávek a mostů. Vlastník služebného pozemku přispívá, jen když tato zařízení užívá. OBECNÁ USTANOVENÍ stezka, cesta, průhon Plocha pro výkon služebnosti stezky, cesty nebo průhonu musí být přiměřená potřebě a místu. Stanou-li se stezka, cesta nebo průhon působením náhody neschůdnými, lze se domáhat, aby byla vykázána náhradní plocha, než budou uvedeny v předešlý stav. Právo pastvy Není-li určen druh, počet dobytka nebo rozsah a čas pastvy, když se právo pastvy zřídilo, chrání se pokojná desetiletá držba. Právo pastvy se vztahuje na každý druh hospodářských zvířat, nikoli však na prasata a drůbež. Zvířata nadměrně znečištěná, nemocná nebo cizí jsou z pastvy vyloučena. Je-li služebným pozemkem pozemek s lesními porosty, zakazuje se zřídit služebnost pastvy dobytka. Užívací právo Služebností užívacího práva se uživateli poskytuje právo užívat cizí věc pro jeho vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti. Změní-li se tyto potřeby po zřízení služebnosti, nezakládá to uživateli právo na její rozšíření.
Vlastníku věci náležejí všechny užitky, které může brát bez zkrácení práva uživatele. Vlastník však nese všechny její závady a musí věc udržovat v dobrém stavu. Přesahují-li náklady užitek, který vlastníkovi zbývá, musí uživatel buď tyto zvýšené náklady nést, anebo od užívání upustit. Požívací právo Služebností požívacího práva se poživateli poskytuje právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky; poživatel má právo i na mimořádný výnos z věci. Při výkonu těchto práv je poživatel povinen šetřit podstatu věci. POZOR - Na skrytou věc nalezenou v pozemku poživatel právo nemá. Služebnost bytu Je-li zřízena služebnost bytu, má se za to, že byla zřízena jako služebnost užívání. Zánik služebnosti ZÁNÍK TRVALOU ZMĚNOU Služebnost zaniká trvalou změnou, pro kterou služebná věc již nemůže sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě. OMEZENÍ NEBO ZRUŠENÍ Při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby se vlastník služebné věci může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu. DOHODA O ZRUŠENÍ zrušení služebnosti zapsané ve veřejném seznamu, zanikne služebnost výmazem z veřejného seznamu. UPLYNUTÍM DOBY Dobu, na kterou byla někomu zřízena služebnost, lze ujednat i tak, že služebnost zanikne, dosáhne-li nějaká jiná osoba určitého věku. V takovém případě se má za to, že dřívější smrt této osoby nemá na trvání služebnosti vliv. POZNÁMKA: Spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě služebnost nezaniká.
Reálná břemena Je-li věc zapsána do veřejného seznamu, může být zatížena reálným břemenem tak, že dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat. Př. dodávat pravidelně oprávněnému nějaký užitek + Pro totéž reálné břemeno lze zatížit i několik věcí. + Vlastník zatížené věci se zdrží všeho, čím by se věc zhoršila k újmě osoby oprávněné z reálného břemene.
Zástavní právo (§§ 1309 - 1394) Při zajištění dluhu zástavním právem vznikne věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše není-li tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy
RELATIVNÍ MAJETKOVÁ PRÁVA Převedení věci do vlastnictví jiného Koupě Darování Směna Přenechání věci k užití jinému Výprosa Výpůjčka Nájem Pacht Dílo ZÁVAZKY Z DELIKTŮ Náhrada majetkové a nemajetkové újmy ZÁVAZKY Z JINÝCH PRÁVNÍCH DŮVODŮ Bezdůvodné obohacení
ZÁVAZNOST JEDNÁNÍ O SMLOUVĚ ANO nebo NE? NIKDO (tedy ani obec) neodpovídá za to, že ji neuzavře VÝJIMKA: ledaže jednání o smlouvě zahájí nebo v takovém jednání pokračuje, aniž má úmysl smlouvu uzavřít. NOVINKA: PŘEDSMLUVNÍ ODPOVĚDNOST Při jednání o uzavření smlouvy si smluvní strany vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti - o nichž ví nebo - vědět musí tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu, a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít. Dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Smlouva o smlouvě budoucí Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. = končí povinné PODSTATNÉ náležitosti Nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud.
Obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran přihlédne se k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány.
KOUPĚ (§§ 2079 - 2183) MOVITÁ VĚC
NEMOVITÁ VĚC
ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ pro oba typy smluv prodávající se zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu Kupní cena musí být ujednána dostatečně určitě: pevná nebo způsob jejího určení NEBEZPEČÍ ŠKODY Přechází na kupujícího současně s nabytím vlastnického práva. Prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.
KOUPĚ NEMOVITÉ VĚCI
NEMOVITOST - latinsky immobilium to, co se nedá přemístit Z podstatných ustanovení zákona FORMA SMLOUVY - povinná písemná forma VADY NEMOVITOSTI - lhůty uplatnění Prodávající věděl – NEOMEZENÁ DOBA Prodávající nevěděl – DO 5 LET CHYBNÁ VÝMĚRA – sleva z kupní ceny VEDLEJŠÍ UJEDNÁNÍ u KUPNÍ SMLOUVY VÝHRADA VLASTNICKÉHO PRÁVA kupující stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny. Nebezpečí škody na věci však na kupujícího přechází již jejím převzetím. U NEMOVITOSTI – zapsat do katastru VÝHRADA ZPĚTNÉ KOUPĚ kupujícímu vzniká povinnost převést na požádání věc prodávajícímu za úplatu zpět.
VZÁJEMNÉ POVINNOSTI kupující vrátí prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu POZN. zavazuje i dědice LHŮTY Nebyla-li ujednána lhůta, ve které má prodávající právo žádat vrácení věci u movité věci - tříletá lhůta u nemovité věci - desetiletá lhůta. + NEMOVITOU VĚC nelze v této době zatížit bez souhlasu oprávněného z práva zpětné koupě VÝHRADA ZPĚTNÉHO PRODEJE Ustanovení o zpětné koupi se obdobně použijí i na ujednání, kterým si kupující vymíní, že věc prodá prodávajícímu zpět. PŘEDKUPNÍ PRÁVO Ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému) + lze ho také ujednat i mimo souvislost s kupní smlouvou. Výhrada předkupního práva zavazuje také dědice + Nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno. Nabídka = ohlášením všech podmínek - vyžaduje se oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. - vyžaduje písemnou formu. Přijme-li předkupník nabídku uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým
ZÁNIK PŘEDKUPNÍHO PRÁVA Předkupní právo zanikne, když předkupník neuhradí kupní cenu - dle ujednání - jinak movitou věc do 8 dnů - nemovitou věc do 3 měsíců JINAK Má právo na všechny výhody jako koupěchtivý (odklad ceny, splátky…)
ROZDÍL MEZI VÝHRADOU ZPĚTNÉ KOUPĚ A PŘEDKUPNÍM PRÁVEM PÁNEM SITUACE JE PRODÁVAJÍCÍ: „prodej mi zpět“ Okamžiku, kdy já chci Určení ceny je sjednáno
PÁNEM SITUACE JE KUPUJÍCÍ: „Kup, budu-li chtít prodávat.“ Okamžik neovlivníme. Cenu určuje „koupěchtivý“
KOUPĚ NA ZKOUŠKU kupuje věc s podmínkou, že věc ve zkušební lhůtě schválí ZKUŠEBNÍ LHŮTA dohodou nebo neujednají-li, činí u movitých věcí tři dny u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy má-li být vyzkoušena po odevzdání, běží zkušební doba ode dne odevzdání. VÝHRADA LEPŠÍHO KUPCE Uzavřením kupní smlouvy s výhradou lepšího kupce nabývá prodávající právo dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě. Tato lhůta činí u movitých věcí tři dny u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. KDO ROZHODUJE O TOM, KDO JE LEPŠÍ KUPEC? Zda je nový kupec lepší, rozhoduje prodávající – ROZHODUJÍCÍ NENÍ CENA - může dát zejména přednost novému kupci, třebaže první nabízí vyšší cenu.
VÝPŮJČKA § 2193 - § 2200
Smlouvou o výpůjčce - půjčitel přenechává vypůjčiteli - nezuživatelnou věc - a zavazuje se mu - umožnit její bezplatné dočasné užívání. V našem případě nemovitost. Z NĚKTERÝCH USTANOVENÍ Vypůjčitel není oprávněn věc přenechat jiné osobě bez svolení půjčitele. Vypůjčitel má právo vrátit věc předčasně; kdyby však z toho vznikly půjčiteli obtíže, nemůže věc vrátit bez jeho souhlasu. Půjčitel se nemůže domáhat předčasného vrácení věci; to neplatí, užije-li vypůjčitel věc v rozporu se smlouvou. Potřebuje-li půjčitel věc nevyhnutelně dříve z důvodu, který nemohl při uzavření smlouvy předvídat, může se domáhat jejího předčasného vrácení, jen bylo-li to ujednáno. Obvyklé náklady spojené s užíváním věci nese vypůjčitel ze svého. Mimořádné – půjčitel POZOR – odůvodnění „absolutní“ výjimky
NÁJEM Členění zákona v této části Obecná ustanovení
§ 2201 - § 2331
Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu Zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání Zvláštní ustanovení o podnikatelském pronájmu věcí movitých Zvláštní ustanovení o nájmu dopravního prostředku Ubytování
Obecná ustanovení Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Předmět nájmu Pronajmout lze věc nemovitou nezuživatelnou věc movitou část nemovité věci věc, která v budoucnu teprve vznikne je-li ji možné dostatečně přesně určit při uzavření nájemní smlouvy POZN. Nájem lze zapsat do veřejného seznamu, je-li tam zapsána pronajatá věc. DOBA NÁJMU - na dobu určitou nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době (NUTNO SJEDNAT!) - na dobu neurčitou (výslovně nebo není-li doba ujednána)
Nájemní smlouva pronajímatele zavazuje přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat - k ujednanému nebo - obvyklému účelu (účel dobré proto ujednat) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu + v takovém stavu ji nájemci odevzdá ÚDRŽBA VĚCI Běžná údržba - NÁJEMCE (není-li dohodnuto jinak) Ostatní + nezbytné opravy - PRONAJÍMATEL (není-li dohodnuto jinak) Není-li plněno – sleva z nájemného apod. (upravuje zákon) MŮŽE PRONAJÍMATEL OPRAVOVAT, JAK CHCE? Během nájmu pronajímatel nemá právo o své vůli pronajatou věc měnit. VÝJIMKA: potřeba provést nezbytnou opravu věci, kterou nelze odložit na dobu po skončení nájmu musí ji nájemce strpět, i když mu provedení opravy způsobí obtíže nebo omezí užívání věci NAVÍC - Trvá-li oprava vzhledem k době nájmu dobu nepřiměřeně dlouhou nebo - ztěžuje-li oprava užívání věci nad míru obvyklou,
má nájemce právo na slevu z nájemného podle doby opravy a jejího rozsahu. a dále… Jedná-li se o takovou opravu, že v době jejího provádění není možné věc vůbec užívat, má nájemce právo - aby mu pronajímatel dočasně poskytl k užívání jinou věc, nebo - může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Nájemce je povinen užívat věc jako řádný hospodář - k ujednanému účelu, nebo - není-li ujednán, k účelu obvyklému, + a platit nájemné. PODNÁJEM Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Bez souhlasu – považuje se to za hrubé porušení nájemcových povinností způsobující pronajímateli vážnější újmu. Užívací právo lze třetí osobě zřídit jen na dobu nájmu věci; k odchylnému ujednání se nepřihlíží. Nájemné Nájemné se platí - v ujednané výši - není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. Nemusí být hrazeno v penězích, jde o hodnotu. Nájemné se platí měsíčně pozadu.
Další práva a povinnosti stran Prohlídka věci Pronajímatel oznámí, nájemce umožní Nezbytný rozsah, oznámení v přiměřené době (nevyžaduje se, hrozí-li škoda) ÚČEL PROHLÍDKY – „jen tak“, oprava, údržba ZPŮSOBÍ-LI NÁJEMCI OBTÍŽE – sleva z nájemného Provedení opravy nájemcem jen s předchozím souhlasem pronajímatele byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. - na svůj náklad ZHODNOCENÍ pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení bez souhlasu pronajímatele uvede věc do původního stavu - jakmile o to pronajímatel požádá - nejpozději však při skončení nájmu věci Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby. PŘECHOD PRÁV A POVINNOSTÍ Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl. Pozn. Nejčastěji jednotky.
Skončení nájmu Nájemce odevzdá pronajímateli věc - v místě, kde ji převzal - v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. NÁJEM KONČÍ - uplynutím doby - zánikem věci během doby nájmu, + stane-li se věc nepoužitelnou k ujednanému nebo obvyklému účelu, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby PORUŠOVÁNÍ POVINNOSTÍ NÁJEMCEM Užívá-li nájemce věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci - vyzve ho pronajímatel, aby věc užíval řádně - dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozorní jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být nájemci doručena. - Neuposlechne-li nájemce výzvy má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. - Hrozí-li však v případě uvedeném v odstavci 1 naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, aniž nájemce vyzval k nápravě. OBDOBNĚ postupuje pronajímatel, nezaplatí-li nájemce nájemné ani do splatnosti příštího nájemného. VÝPOVĚĎ SMLOUVY NA DOBU URČITOU jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány - důvody výpovědi - výpovědní doba
PRODLOUŽENÍ NÁJMU „NEČINNOSTÍ“ Užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby + pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. - maximálně na rok - u kratší doby v původní smlouvě na tuto kratší dobu UKONČENÍ NÁJMU NA DOBU NEURČITOU výpovědí jednou ze stran VÝPOVĚDNÍ DOBA 1 měsíc - věc movitá 3 měsíce – věc nemovitá (výpověď nemusí být odůvodněna) + výpověď bez výpovědní doby = Porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně (výpověď musí být odůvodněna) Ve výpovědní době musí nájemce umožnit prohlídku novým nájemcům + Pronajímatel má právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní. Toto jsou obecná ustanovení – např. se jimi řídí nájem hrobových míst
Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu PŘEDMĚT NÁJEMNÍ SMLOUVY byt nebo dům nájemní smlouvou se přenechává nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti nepřihlíží se k ujednáním, která by zkracovala práva nájemce dle této části zákona VYJMA přenechání k rekreaci a krátkodobému účelu – na to se tato část naopak NEPOUŽIJE, i když jde o dům/byt CO JE TO BYT místnost nebo soubor místností, které - jsou částí domu - tvoří obytný prostor - jsou určeny a užívány k účelu bydlení Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci. JE-LI PRONAJAT DŮM použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně. FORMA SMLOUVY = povinná písemná forma ALE pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Nájemce – ano. NENÍ-LI PÍSEMNÁ SMLOUVA: Užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.
Zakázaná ujednání Nepřihlíží se k ujednání - ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu - ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená + zákon upravuje Zvláštní ustanovení o nájmu družstevního bytu Odevzdání bytu Není-li ujednána doba, kdy pronajímatel zpřístupní nájemci byt způsobilý k nastěhování a obývání, zpřístupní pronajímatel nájemci byt prvního dne měsíce následujícího po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti. Byt je zpřístupněn, obdržel-li nájemce klíče a nebrání-li mu nic v přístupu do bytu. LZE PŘEDAT BYT NEZPŮZPŮSOBILÝ k obývání? ANO – zákonné podmínky - dohoda s nájemcem - jsou zároveň ujednána zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných úprav. Byt způsobilý k nastěhování a obývání odpovídá-li ujednáním ve smlouvě není-li nic ujednáno, je byt způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je - čistý - ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý - pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisících. NENÍ-LI – má nájemce právo odmítnout se nastěhovat, žádat nápravu atd. – ALE jen pokud stav NEZNAL
Nájemné a jiné platby Strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Neujednají-li - vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. obdobně služby Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby: -
dodávky vody odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek dodávky tepla odvoz komunálního odpadu osvětlení a úklid společných částí domu zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání provoz a čištění komínů případně provoz výtahu
Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Neujednají-li si zvyšování nájemného (nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně) může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (nepřesáhne-li 20% výše z posledních tří let) NEDOJDE-LI K DOHODĚ?? má pronajímatel právo navrhnout, aby výši nájemného určil soud – POZOR NA LHŮTU 3 MĚSÍCE (viz zákon) Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.
+ zvýšení nájmu ZHODNOCENÍM Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které - trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě - mají za následek trvalé úspory energie nebo vody může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Další postup: Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. LHŮTY PLATBY NÁJEMNÉHO Nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel KONTROLA VYÚČTOVÁNÍ – nejpozději do čtyř měsíců po vyúčtování Nedohodnou-li se strany o dlužném nájemném, nelze nájem vypovědět pro nezaplacení nájemného, uloží-li nájemce dlužné nájemné, popřípadě jeho spornou část do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele. Jistota nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
PRÁVA A POVINNOSTI STRAN Nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat. Pronajímatel udržuje po dobu nájmu v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů. Nájemce dodržuje po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli. NOVÁ POVINNOST - oznamovací Ví-li nájemce předem o své nepřítomnosti v bytě, která má být delší než dva měsíce, i o tom, že byt mu bude po tuto dobu obtížně dostupný, oznámí to včas pronajímateli. Současně označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí; nemá-li nájemce takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel. Nesplní-li nájemce svou povinnost, považuje se toto jednání za porušení povinností nájemce závažným způsobem; to neplatí, nenastane-li z tohoto důvodu vážná újma. Společný nájem nájemní smlouvu s pronajímatelem uzavře více osob, stanou se společnými nájemci bytu; Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Ustanovení o společnosti se použijí přiměřeně.
Členové nájemcovy domácnosti Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. nájemce oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost. Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí - jedná-li se o osobu blízkou anebo - další případy zvláštního zřetele hodné. Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje písemná forma. A SOUČASNĚ Pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách. Sníží-li se počet členů nájemcovy domácnosti, oznámí to nájemce pronajímateli ROVNĚŽ bez zbytečného odkladu. Není ale vážným porušením povinností Podnájem Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. (lze smlouvou vyloučit) V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. POZOR NA NEČINNOST! Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný;
to neplatí, pokud byl ujednán zákaz podnájmu. POZNÁMKA - Dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu se zákonem, hrubě tím poruší svou povinnost. Podnájem končí společně s nájmem. Následky smrti nájemce Zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu - přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt ALE - Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem, jen pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu. Nájem bytu po jeho přechodu skončí nejpozději uplynutím dvou let ode dne, kdy nájem přešel. To neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla ke dni přechodu nájmu věku sedmdesáti let. Stejně tak to neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla ke dni přechodu nájmu věku osmnácti let; v tomto případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku dvaceti let, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak. LZE DOHODNOUT JINAK Skončení nájmu POZOR NA NEČINNOST Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. Výpověď nájmu (může jít „pod dveře“) - vyžaduje písemnou formu - musí dojít do dispozice druhé strany
Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. MUSÍ UVÉST DŮVOD K VÝPOVĚDI Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni MUSÍ UVÉST DŮVOD K VÝPOVĚDI
ABY SE NELHALO: Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z těchto důvodů, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno. PŘEZKUM VÝPOVĚDI SOUDEM Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. VÝPOVĚĎ bez výpovědní doby = IHNED Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem + pronajímatel má právo žádat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu CO JE TO ZVLÁŠŤ ZÁVAŽNÉ PORUŠENÍ - nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců - poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem - způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí - užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno… A DALŠÍ ABY BYLA VÝPOVĚĎ PLATNÁ Musí pronajímatel uvést ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti Před doručením výpovědi musí vyzvat nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav NESPLNÍ-LI, K VÝPOVĚDI SE NEPŘIHLÍŽÍ
ODEVZDÁNÍ BYTU Nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. POVINNOSTI NÁJEMCE s odevzdáním bytu - odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel - odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu - odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. NAOPAK pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele. OSOUHLASENÉ ZMĚNY které zhodnotily – pronajímatel bez zbytečného odkladu uhradí (POZOR – aniž je to ujednáno!) Nájem služebního bytu Nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat danou práci, aniž k tomu měl vážný důvod. Přestane-li nájemce vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu, z důvodu na straně pronajímatele nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal vykonávat práci.
Nájem bytu zvláštního určení předmětem nájmu je byt - určený pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo - byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byt v domě s pečovatelskou službou
Zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání jedná se o nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti (buď ujednáno, nebo je to zřejmé) POZN. Jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve použijí se obecná ustanovení o nájmu. POVINNOSTI NÁJEMCE - nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, ALE JEN pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci. JINAK MŮŽE - NEPLATÍ, pokud je změna nepodstatná NÁJEMCE může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními; pronajímatel může souhlas odmítnout, má-li pro to vážný důvod. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný.
Při skončení nájmu odstraní nájemce znamení, kterými nemovitou věc opatřil, a uvede dotčenou část nemovité věci do původního stavu. Převod nájmu prostoru sloužícího podnikání Nájemce může s předchozím souhlasem pronajímatele převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti, jíž prostor slouží; souhlas pronajímatele i smlouva o převodu nájmu vyžadují písemnou formu. OBEC - nemůže – viz § 39 zákona o obcích Skončení nájmu sloužícího k podnikání Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci. Jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením zákona, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání. Ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční. Jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; ALE
trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční. PLATNÁ A PŘIJATÁ VÝPOVĚĎ Vyklidí-li nájemce prostor sloužící podnikání v souladu s výpovědí, považuje se výpověď za platnou a přijatou nájemcem bez námitek. NÁMITKY PROTI VÝPOVĚDI Vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. POSÍLÁ JE PRONAJÍMATELI Pokud pronajímatel nevezme do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. TEDY FORMY NÁJEMNÍHO VZTAHU Nájem bytu podle zvláštních ustanovení Nájem prostor sloužících k podnikání podle zvláštních ustanovení Vše ostatní podle obecných ustanovení a co jednotky?
DAROVÁNÍ (§§ 2055 - 2078) Darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci nebo se zavazuje obdarovanému věc bezplatně převést do vlastnictví a obdarovaný dar nebo nabídku přijímá. Odvolání daru pro nouzi po darování vznikne stav, že dárce nemá ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen MŮŽE CHTÍT DAR zpět do výše potřebného výživného OBDAROVANÝ – může nahradit peněžitým plněním Právo odvolat dar nemá dárce, který si stav nouze přivodil úmyslně nebo z hrubé nedbalosti. pro nevděk Ublížil-li obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně porušil dobré mravy, může dárce, neprominul-li to obdarovanému, od darovací smlouvy pro jeho nevděk odstoupit. Byl-li dar již odevzdán, má dárce právo požadovat vydání celého daru, a není-li to možné, zaplacení jeho obvyklé ceny.
+ Odůvodňují-li to okolnosti, považuje se za nevděk vůči dárci také zjevné porušení dobrých mravů vůči osobě obdarovanému blízké. Nevděk činí obdarovaného co do jeho osoby nepoctivým držitelem.
PACHT §§ 2332 - 2357 Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Předmětem může být jen věc PLODIVÁ – rozdíl s nájmem je „požívání“ věci. Základní rys je pachtýřovo osobní přičinění – vlastní práce nebo jiná činnost – výnos. + Může se zapsat do katastru. DRUHY: zemědělský pacht pacht závodu
Nejčastější chyby a zbytečné komplikace u některých smluvních vztahů prodeje nemovitostí - nepoužití katastrálních zákonů u záměru (povinnost dle zákona) - prodej „nejvyšší nabídce“(pak musím prodat nejvyšší nabídce) - svěření realitní kanceláři „na klíč“(zapomíná se na schvalování v orgánech) - rozdíl mezi záměrem a smlouvou (zcela zásadní chyba) - neschválení smlouvy nebo jejích podstatných náležitostí (velké spory v praxi) - velké prodlevy od záměru, prodeje, změny (řeší judikatura) - určování povinnosti kupujícím - velmi sporné ve vztahu k právům vlastníka pronájmy nemovitostí - dodatky ke smlouvám – nelze prodlužovat oproti zveřejněné době nájmu - právní nástupci – nelze, obcházení zákona - nájem „za korunu“ – možná neplatnost obecně je výhodná metoda „OTEVŘENÉ DVEŘE“ = co nejširší mantinely pro rozhodnutí tj. nesvazovat se vlastními pravidly - stačí ta zákonná Chytáky na důvěřivé - formulace „smlouva se ruší“ namísto „má právo odstoupit“ - prodej „nejvyšší nabídce“ - výpovědní lhůta začíná běžet… - projekt, který pak není ve smlouvě…
Smlouvy o smlouvách budoucích – ÚSKALÍ Například stavby na pozemku obce, převod vlastnictví až potom – obec se domnívá, jak je výhodné. NE VŽDY. Zhodnocení inženýrskými sítěmi, bankrot firmy, řada dalších okolností…. Investice do majetku obce – ÚSKALÍ Špatné právní ošetření – nízký nájem za investice (chyba) – správně tržní nájem, investice po odsouhlasení započítávat (apod.). SMLUVNÍ VZTAHY MAJÍ ODRÁŽET SKUTEČNÝ STAV VĚCÍ, NE JE KAMUFLOVAT – PŮSOBÍ TO VÍCE ŠKODY NEŽ UŽITKU. POZOR na BEZPEČNOST - smlouva je buď svázaná - nebo podepisujeme každý list (!!!) JAK UZAVŘÍT DOBROU SMLOUVU? MĚLI BYCHOM 1. ROZHODNOUT, ZDA JI UZAVŘÍT CHCEME 2. URČIT, KTERÝ ORGÁN JI MÁ SCHVALOVAT 3. PODMÍNKY JEDNÁNÍ TOHOTO ORGÁNU 4. ZÁVAZNÝ POSTUP A ŘÍDIT SE JÍM 5. NEUZAVÍRAT SI VOLNOST ROZHODOVÁNÍ 6. TEXT SMLOUVY DŮKLADNĚ ZVÁŽIT SE VŠECH HLEDISEK 7. DBÁT, ABY SMLOUVA MĚLA VŠECHNY NÁLEŽITOSTI 8. VĚDĚT, KDO SMÍ SMLOUVU PODEPSAT 9. NEPODCEŇOVAT PRÁVNÍ POMOC 10. DBÁT VŠECH ASPEKTŮ VEŘEJNOPRÁVNÍ ROLE OBCE
Z TOHO VYPLÝVAJÍ NEJČASTĚJŠÍ CHYBY -
VYHLAŠUJEME ZÁMĚRY PRODAT NA KAŽDÝ VNĚJŠÍ POPUD SMLOUVU SCHVALUJE ŠPATNÝ ORGÁN OBCE PODCEŇUJÍ SE NÁLEŽITOSTI JEDNÁNÍ ORGÁNU OBCE nebo JE následně DŮKAZNÍ NOUZE PORUŠUJE SE ZÁVAZNÝ POSTUP OBEC SE ŠNĚRUJE DO VLASTNÍCH PRAVIDEL TEXT SMLOUVY SE PODCEŇUJE, OPISUJÍ SE VZORY, PŘIJÍMÁ SE BEZMYŠLENKOVITĚ NÁVRH PROTISTRANY SMLOUVĚ SCHÁZÍ NÁLEŽITOSTI PŘÍLIŠ OBECNÉ TEXTY (využití „pro podnikatelskou činnost“ nájemce) SMLOUVU PODEPISUJE „KDE KDO“ „Právník je drahý“
Změny smlouvy – kdo (ten, kdo ji schvaloval), jak (zákonným postupem) Dodatky smlouvy – kdo (ten, kdo ji schvaloval), jak (zákonným postupem) OBSAHOVÉ „ZÁKEŘNOSTI“ NĚKTERÝCH SMLUV Nájem, prodej za korunu Odkládací podmínka, za které se smlouva ruší Spoluvlastnictví – prodeje bytů („tisíce“ problémů) Předkupní právo (pozor zhodnocení) Omezení prodeje několik let po prodeji (sporné) Neexistující firma (velký problém) Plnění „zadarmo“ (vždy je většinou velmi drahé) Neplatnosti a reklamace (neplatná smlouva, žádná reklamace) Záměr podnikatele a znění smlouvy („cár papíru“,není-li ve smlouvě)
POZOR NA TRESTNĚPRÁVNÍ ODPOVĚDNOST. „Znalecký posudek na posudek“. Všechny důvody uvádět do zápisů, usnesení, smlouvy. KAUZA koupě pozemku s mínusovou hodnotou za 5 milionů. I to lze, když se to právně pojistí. …….ANEB: „Inteligentní lidé se snaží problémy řešit, geniální se je snaží nedělat!“ Albert Einstein
