VOORSTEL AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS Van:
P. van den Bosch
Tel nr: 8320
Datum: 27 november 2014
Team: Vastgoed
Tekenstukken: Nee
Bijlagen:
Afschrift aan:
Nummer: 14A.00928
2
M.Fransen, M.Schreurs, J. Zwaneveld, F.Frijlink, M. vd Sluijs, A. van Ansenwoude, L. Neuteboom, B.Visser
N.a.v. (evt. briefnrs.): Uitgifte kavels eiland IV Onderwerp: kopersinformatie eiland IV waterrijk
Advies: 1. In te stemmen met de kopersinformatie voor de uitgifte van de kavels op eiland IV Waterrijk Woerden; 2. Besluiten essentiele kavelinformatie via de website beschikbaar te stellen en de aanvullende informatie op aanvraag toe te sturen aan geïnteresseerden.
Begrotingsconsequenties B . e n W. d . d . :
Portefeuillehouder: wethouder Schreurs
NEE
Inl ei din g: De ontwikkeling en gronduitgifte van Waterrijk Woerden vindt gefaseerd plaats. Eind oktober is besloten tot uitgifte van de eerste kavels van eiland IV. Daarbij zijn tevens de prijzen van deze kavels vastgesteld. Bij de start van de uitgifte van kavels op eiland IV is tevens de vernieuwde website gelanceerd. Doel was een aansprekender en voor de koper aantrekkelijker site te maken, waar informatie makkelijk toegankelijk is, ook met tablets en telefoons. Op 15 november vond de startmanifestatie voor de kavels in fase I op eiland IV plaats. Geïnteresseerden hebben hier algemene informatie met betrekking tot de kavels gekregen. Thans is de nadere informatie gereed om vastgesteld te worden, zodat potentiele inschrijvers voor een kavel over alle randvoorwaarden en aanvullende informatie kunnen beschikken voordat de inschrijving start op 15 december 2014. Deze informatie betreft de kavels die in eerste fase uitgegeven worden. Op 30 april 2014 heeft het college ingestemd met het beeldkwaliteitplan voor eiland IV in Waterrijk en dit opgenomen in de gemeentelijke welstandnota (besluit 14A.00360). Het beeldkwaliteitplan is hierna op enkele punten aangepast: Blz 17 (entrees): de hoogtebepaling laten vervallen en vervangen door de tekst: “de woningen hebben een zorgvuldig vormgegeven royale entree”. Blz 23 (verhoogde begane grond): de passage “De begane grond ……. is minimaal 3,5 meter hoog” vervangen door “Extra verdiepingshoogte geeft een woning allure. Voor de woningen op eiland IV wordt een minimum verdiepingshoogte van 3,5 meter aangehouden voor de woonverdieping. Ook mag gekozen worden voor een verdiepingshoogte van 3,0 meter voor alle verdiepingen”. Voorgesteld wordt in te stemmen met deze wijzigingen van het beeldkwaliteitplan en de overige informatie met betrekking tot de kaveluitgifte. Tevens wordt voorgesteld in te stemmen met de wijze van informatievoorziening, te weten via de website en op aanvraag.
De b ev oeg dh eid v an het co ll eg e ko mt v o o rt uit d e v ol ge nd e w e t - e n/of re ge lg ev ing: Het college is op grond van artikel 160 Gemeentewet bevoegd te besluiten over de (wijze van) gronduitgifte in waterrijk. De kaders die de raad heeft gesteld in de welstandsnota en de nota woonkwaliteit zijn in de wijze van gronduitgifte verwerkt.
Beo ogd ef fe ct: Uitgifte van 20 kavels voor particulier opdrachtgeverschap. Voorafgaand aan inschrijving per 15 december moeten geinteresseerden beschikken over de volledige informatie.
Ar g um ent en: Kenmerkend voor de nieuwe website (www.waterrijkwoerden.nl) is dat er meer aandacht is voor beeld en sfeer, dat er zo weinig mogelijk doorgelinkt wordt en dat geen lange teksten op de website geplaatst zijn. Via een interactieve kaart verschijnt per kavel de meest essentiële informatie in beeld, zoals oppervlaktes, bouwmogelijkheden en prijzen. Indien mensen meer willen weten kunnen zij gedetailleerde kopersinformatie telefonisch of per e-mail opvragen bij een vaste contactpersoon van de gemeente. Voordeel van deze werkwijze is het persoonlijke contact, de gemeente krijgt als verkopende partij een gezicht. Dit verlaagt ook de drempel om vragen te stellen. Bovendien weten de mensen zeker dat ze de juiste en volledige informatie krijgen (voorheen stonden alle documenten op de site wat een en ander voor de koper soms onoverzichtelijk maakte). Daarnaast zijn de serieus geïnteresseerden op deze manier ook in beeld bij de gemeente, zodat eventueel toekomstige
informatie gericht toegestuurd kan worden. Bij de informatievoorziening wordt aangesloten bij de stukken die voor het villapark opgesteld zijn, omdat de opzet hiervan voor kopers nog steeds blijkt te voldoen. Naast de algemene informatie en informatie over inschrijving en loting is voor eiland IV een eigen beeldkwaliteitplan opgesteld. In het collegebesluit waarin de prijzen van deze uitgifte vastgesteld zijn is besloten de kavels A-4 en A-5 buiten de verkoop te houden met het doel deze aan te wijzen als bouwlocatie voor de drijvende woningen. Omdat het door aanwezigheid van damwanden en het ondergronds zinkertracé op deze kavels zeer waarschijnlijk niet mogelijk is deze kavels als bouwlocatie te gebruiken wordt onderzocht of op de kavels A4, A3 A2 een bouwplaats ingericht kan worden. Wegens deze onzekerheid zijn voor de zekerheid alle A kavels buiten deze verkoop gehouden. Bij het opstellen van het bestemmingsplan is rekening gehouden met de wens om een flexibel bestemmingsplan te maken met veel mogelijkheden voor de toekomstige bewoners. Zo wordt maximaal invulling gegeven aan particulier opdrachtgeverschap. De voorgestelde aanpassingen van het beeldkwaliteitplan bieden toekomstige bewoners meer keuzemogelijkheden en vrijheid bij het ontwerp en de bouw van hun woning.
Kan tte k eni ng: Door voorgestelde wijze van informatieverstrekking hebben mensen niet via de site toegang tot de volledige informatie. Daar staat tegenover dat de website aantrekkelijker en toegankelijker is en geinteresseerden met een telefoontje of e-mail over alle informatie kunnen beschikken.
Fin an ci ën: In het kader van de vaststelling van het informatiepakket niet aan de orde. Grondprijzen zijn in een eerder stadium vastgelegd.
Uitv o er ing : Na vaststelling door het college zullen de informatiedocumenten samengesteld worden en zal de inschrijving starten op 15 december 2014 en sluiten op 8 januari 2015. Volgens planning zullen de grondreserveringsovereenkomsten getekend worden na de loting op 14 januari 2015
Com mun ic at ie / Web s ite: Over de uitgifte van kavels in waterrijk wordt regelmatig gecommuniceerd via website, facebook en de nieuwsbrief van Waterrijk. Bij de start van de uitgifte eiland IV is een startmanifestatie georganiseerd die druk bezocht is. Gedurende de periode vanaf nu tot aan sluiting van de inschrijfperiode wordt bekendheid gegeven aan de uitgifte via de plaatselijke kranten d.m.v. persberichten en advertenties. Tevens worden tweets verstuurd. Op de druk bezochte facebookpagina wordt zeer reglematig nieuws geplaatst
O nde rn em ing s r aad :
S am enh ang m et e e rd er e b es lui tv or min g: De regiegroep S&P stemt in met deze wijze van uitgifte.
Bij l ag en: Informatiepakket - 14i.05340
Beeldkwaliteitplan – 14i.05343
Uitgebreide kopersinformatie kavels Eiland IV
0
Voorwoord wethouder
1
Algemene kopersinformatie
2
Verkavelingskaart, peilmaten en dwarsprofielen
3
Stedenbouwkundige randvoorwaarden & beeldkwaliteit
4
Kavelspecifieke informatie
5
Stappenplan
6
In te dienen stukken
7
Algemene voorwaarden voor loting & toewijzing
8
Model Grondreserveringsovereenkomst
9
Model Koopovereenkomst
10
Voorschriften & plankaart Bijlage: Algemeen beeldkwaliteitsplan Eiland IV (februari 2014)
1
Voorwoord Zelfbouwkavels op Eiland IV in Waterrijk Woerden Uw woonwensen waarmaken
Eiland IV in Waterrijk Woerden is een unieke plek om te wonen. Aan de rand van de wijk, bij of aan de recreatieplas! Hier geeft gemeente Woerden in totaal 60 vrije kavels uit voor zelfbouw. Ook is er ruimte voor tien drijvende woningen. Een aantal kavels is direct aan het water gelegen en ook per boot bereikbaar. Op de kavels kunt u helemaal naar eigen wens een woning bouwen, of laten bouwen natuurlijk. Of u nu kiest voor modern of traditioneel, een vrijstaande woning of een twee-onder-eenkap, op dit eiland kunt u uw woondromen verwezenlijken. Aan consumentgericht bouwen hecht gemeente Woerden grote waarde. Als wethouder ruimtelijke ontwikkeling stimuleer ik dan ook graag het particulier opdrachtgeverschap. Uw woonwensen staan centraal! De visie van West 8, die het stedenbouwkundig plan ontwierp, sluit daar nauw bij aan. Eiland IV wordt een kwalitatief hoogwaardige woonwijk, met een grote verscheidenheid aan woningen en een levendige uitstraling. Om de kwaliteit van de wijk te garanderen, gelden er enkele richtlijnen voor de woningen en het straatbeeld. Ook is er een supervisor die het ontwerpproces begeleidt. Zelf een huis bouwen is voor veel mensen een droom die uitkomt. Maar het is wel belangrijk dat u zich goed laat informeren. Bijgaande documentatie kan u helpen bij het maken van uw keuzes. Hebt u toch nog vragen? Neemt u dan gerust contact met ons op. Ik wens u veel plezier bij uw oriëntatie. Welke kavel u ook kiest, op Eiland IV kunt u bouwen aan uw ideale woning! Martin J. Schreurs Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling Gemeente Woerden
2
1. Algemene kopersinformatie Inhoud 1. Inleiding 2. De locatie 2.1 Locatiebeschrijving 2.2 ‘Specials’ 3. Randvoorwaarden woningontwerp & kavelverkoop 3.1 Het bestemmingsplan en uitwerkingsplan 3.2 Het beeldkwaliteitplan en kavelpaspoort 3.3 Procesrandvoorwaarden 4. Het proces 4.1 Inschrijving, loting en toewijzing 4.2 Gezamenlijke inschrijving 4.3 Planvorming en bouwvoorbereiding 4.4 De bouw van uw woning 5. Kosten 5.1 Grondkosten 5.2 Bouwkosten en bijkomende kosten 6. Oplevering kavels 6.1 Kavels aan het water 6.2 Open water en grondwater
3
1. Inleiding De gemeente Woerden heeft het stedenbouwkundig masterplan ontwikkeld van de nieuwbouwlocatie Waterrijk Woerden als laatste onderdeel van het uitbreidingsplan Snel en Polanen. Volgens een voorlopige raming zullen circa 1.200 woningen worden gerealiseerd, verdeeld over een Villapark en vier eilanden die in de recreatieplas liggen. Meer informatie over de nieuwbouwlocatie Waterrijk Woerden vindt u in het masterplan. De westzijde van Eiland IV Waterrijk Woerden bestaat uit circa 60 vrije sector kavels. Op deze kavels worden vrijstaande woningen, 2-onder-1-kap en meer-onder-1-kap-woningen gerealiseerd. Tevens worden 10 tot 15 drijvende woningen en circa 80 projectmatig ontwikkelde woningen/appartementen gerealiseerd. De 60 vrije sector kavels voor vrijstaande en meer-onder-1-kap woningen worden in particulier opdrachtgeverschap ontwikkeld en gebouwd. De uitgifte van de kavels vindt gefaseerd plaats vanaf 2014 tot circa 2018, afhankelijk van de woningmarktontwikkelingen. Per uitgifte worden tussen de 10 en 25 kavels uitgegeven. In deze kopersinformatie en op de site www.waterrijkwoerden.nl vindt u alle informatie terug over de mogelijkheden, maar ook de voorwaarden die op de kavels van toepassing zijn. 2. De locatie 2.1 Locatiebeschrijving Alle vrije kavels die bij deze uitgifte worden verkocht liggen op Eiland IV, Waterrijk Woerden. Het plan Waterrijk Woerden ligt in het zuid-oosten van de woonkern Woerden aan de rand van de stad en wordt gedeeltelijk omringd door een natuur- en recreatieplas. Een uitgebreid netwerk van fiets en voetpaden geeft toegang tot een aantrekkelijke buitengebied. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om een rondje te lopen rond de plas. Aan de zuidkant van de plas bevind zich een strandje. In de nabije toekomst wordt hier een recreatie-eiland ontwikkeld met diverse voorzieningen. In het westen grenst Eiland IV, gescheiden door een watergang, aan het Villapark. Aan de noordzijde liggen de overige drie eilanden die ook onderdeel uitmaken van Waterrijk Woerden. Het gebied is voor autoverkeer toegankelijk gemaakt via de Steinhagenseweg en het Veluwemeer. Het station binnen 10 minuten per fiets bereikbaar. Een van de belangrijkste kenmerken van de eilanden is het karakter van een eigentijds Hollands waterstadje. De openbare ruimte is compact maar hoogwaardig ingericht, zoals je het in de binnenstad zou verwachten. De brede watergangen en bruggen geven een echt eiland gevoel. Dit in contrast met het Villapark, dat juist meer lijkt op een villa park zoals je die in het Gooi tegenkomt met ruime kavels met vrijstaande bebouwing en veel groen. De straten op de eilanden ogen smaller en zijn meer steenachtig. De woningdichtheid is een stuk hoger; het is meer stedelijk dan het Villapark. De diversiteit aan woningtypes geven de eilanden een levendige uitstraling. Op eiland IV is dit nog verder versterkt door meer in te zetten op vrije kavels. Sommige van deze kavels zijn aan het water gelegen en ook per boot bereikbaar. Op specifieke plekken in Waterrijk zijn ook andere functies dan wonen toegestaan, zoals horeca, praktijkwoningen en scholen. Ook dit draagt bij aan een levendige buurt. Aan de zuid-oostkant van Eiland IV is een ligweide gepland, met een horecagelegenheid, speelvoorzieningen en een pier als uitkijkpunt. De Potterspromenade is via 2 bruggen bereikbaar. Vanaf deze promenade is een rondje rond de plas mogelijk. De Recreatieplas voldoet als geheel aan de eisen van zwemkwaliteit. Alle woningen op Eiland 4 worden onder architectuur gebouwd. Doordat er verschillende architecten aan de slag gaan ontstaat een zeer gevarieerd straatbeeld. De mogelijkheden om de woning naar uw wensen te bouwen zijn, weliswaar onder bepaalde voorwaarden, maximaal. De gemeente begeleid kopers zo goed mogelijk om hun droomwens passend te maken binnen de randvoorwaarden. Meer over deze voorwaarden leest u hieronder. 2.2 ‘Specials’ Een aantal bouwkavels op Eiland IV is aangewezen als ‘Specia’. Het zijn kavels op markante plekken in de stedenbouwkundige structuur waar extra eisen worden gesteld aan de uitstraling van de woningen. Deze woningen krijgen een verbijzondering in vorm, kleur, materiaal en/ of materiaal-gebruik. Ze zijn geselecteerd op basis van hun positie in het stedenbouwkundige plan. De ‘Specials” maken het straatbeeld nog levendiger en zijn herkenningspunten in de
4
wijk. Voor de ‘Specials’ moeten architecten worden ingeschakeld die tot de voorhoede behoren wat betreft hun prestaties. Dit kan onder andere worden aangetoond door publicatie van werk van de architect in een Architectuurjaarboek. Om zoveel mogelijk ruimte te laten een architect te selecteren die het beste aansluit bij de persoonlijke wensen, wordt niet vooraf een architectenlijst opgesteld waaruit gekozen kan worden. De opdrachtgever kan zelf een architect voordragen. De stedenbouwkundige supervisor beoordeelt of de voorgestelde architect geschikt is; hierbij wordt gekeken naar de kwaliteit van reeds gerealiseerde bouwwerken. Om extra kwaliteit mogelijk te maken hebben de ‘Specials’ meer bouwmogelijkheden. De maximale bouwhoogte is verruimd naar 15 meter, zodat het mogelijk is een hoogteaccent in de wijk te maken. 3. Randvoorwaarden woningontwerp & kavelverkoop De kavels zijn vrij te bebouwen door een particulier mits hij of zij voldoet aan een aantal randvoorwaarden die door de gemeente worden gesteld. Dit zijn enerzijds randvoorwaarden die zijn vastgelegd in het bestemmingsplan, het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan (bijlage) en anderzijds randvoorwaarden met betrekking tot het proces van de bouwplanontwikkeling. De particuliere opdrachtgevers en hun architecten zijn gebonden aan een beperkt aantal bouwregels. Het is voor de gemeente en overige betrokkenen van belang dat de woningen worden ontwikkeld binnen de aangegeven kaders en planning. Aan de interactieve kavelkaart op de website zijn kavelpaspoorten gekoppeld waar per kavel de belangrijkste randvoorwaarden uit de verschillende plannen gevisualiseerd zijn. 3.1 Het bestemmingsplan en uitwerkingsplan Eiland IV is gelegen in het bestemmingsplan “Waterrijk Woerden” uit 2005. Dit bestemmingsplan is opgesteld op basis van het Masterplan Waterrijk. De kavels hebben binnen dit bestemmingsplan een uit te werken woonbestemming. Voor het westelijk deel van Eiland IV is daarom een uitwerkingsplan opgesteld, het uitwerkingsplan “Waterrijk Woerden/Eiland IV West inclusief drijvend wonen”. Dit uitwerkingsplan is op 6 mei 2014 door het college van de gemeente Woerden vastgesteld en is in werking getreden. Op het uitwerkingsplan is een beroepschrift ingesteld. Het uitwerkingsplan is daarom nog niet onherroepelijk. De raad van de gemeente Woerden heeft op 26 juni 2014 de beheersverordening “Waterrijk Woerden” vastgesteld. Hierin zijn het bestemmingsplan en het uitwerkingsplan één op eén overgenomen. Vergunningaanvragen voor Eiland IV worden daarom getoetst aan de beheersverordening. De kavels hebben in de beheersverordening de bestemming “Wonen, villakavels 6” (artikel 28). Hierin zijn bebouwingsvoorschriften opgenomen, zoals de maximale hoogte, de plaats van de woning op de kavel, het aantal parkeerplaatsen dat op eigen terrein gerealiseerd moet worden en de mogelijkheden voor erfbebebouwing (garages, schuren). De maximale hoogte van de woning is 13 meter boven het maaiveld, voor “Specials” is dit 15 meter. De woningen mogen alleen in het bouwvlak gebouwd worden. Op de bijbehorende plankaart is het bouwvlak weergegeven. 3.2 Het beeldkwaliteitplan en kavelpaspoort vrije kavels Eiland IV Onder beeldkwaliteit wordt verstaan alle architectonische randvoorwaarden die de gemeente stelt en die gelden voor alle woningen. Bewust wordt ingezet op kwaliteitsbewaking van de architectuur van de woningen. Het plan stelt eisen ten aanzien van de invulling van de bouwplannen. Bijvoorbeeld van de bebouwingscontouren, de kleurstellingen, materialen, verdiepingshoogte, entrees, gevelcompositie en erfafscheidingen. Doel van de beeldkwaliteitseisen is om richting te geven aan de uitwerking van de bouwplannen overeenkomstig de visie van de gemeente: hoogwaardige en duurzame bebouwing. In de kavelpaspoorten en het beeldkwaliteitsplan vrije kavels Eiland IV wordt het overzicht gegeven van de beeldkwaliteiteisen waaraan uw woning moet voldoen. Het zijn voorschriften waarnaar wordt verwezen in de grondreserveringsovereenkomst. De overeenkomst tussen u en de gemeente waarin u het recht wordt gegeven om na de ontwikkeling van uw bouwplan de kavel aan te kopen heet de grondreserveringsovereenkomst. Bij het niet voldoen aan de beeldkwaliteitseisen kan dit leiden tot ontbinding van de overeenkomst. 3.3 Procesrandvoorwaarden De gemeente stelt u in staat om een bouwplan voor uw woning te ontwikkelen zonder dat u al daadwerkelijk de kavel heeft aangekocht. Het is gunstig om niet direct de kavel te hoeven
5
kopen, omdat u dan op een later moment een hypothecaire lening kunt afsluiten en dus pas vanaf een later tijdstip daar rente over verschuldigd bent. Het recht om een bepaalde kavel te kopen, dat in de grondreserveringsovereenkomst wordt vastgelegd, wordt door middel van loting toegewezen onder degenen die zich voor een kavel hebben ingeschreven. Over de procedure voor inschrijving, loting en toewijzing van de kavels kunt u meer lezen in hoofdstuk 8: Algemene voorwaarden voor loting en toewijzing. Planning Het is in het belang van alle betrokkenen dat de ontwikkeling van het gehele project binnen een redelijke termijn is afgerond en de grondreserveringsovereenkomst wordt omgezet in een koopovereenkomst. De gemeente stelt daarom termijnen aan de planvorming waaraan u moet voldoen. U bent verplicht om binnen de voorgeschreven termijnen het voorlopig ontwerp en het definitief ontwerp in tekening en in maquette (schaal 1:100) ter goedkeuring voor te leggen aan de supervisor van de gemeente. De supervisor toetst uw plan aan de gestelde randvoorwaarden en brengt advies uit. Daarnaast is een termijn vastgelegd waarbinnen een ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning moet worden ingediend en een termijn waarbinnen na toekenning van de onherroepelijke omgevingsvergunning met de bouw van de woning moet worden gestart. Tijdens de behandeling van de aanvraag voor de omgevingsvergunning worden de daarbij ingediende stukken ook beoordeeld door de supervisor. In het document ‘stappenplan’ (hoofdstuk 5) is inzichtelijk gemaakt hoe de bouwplanontwikkeling en –uitvoering in de tijd verlopen. Dit geeft een indicatie wanneer uw woning gereed is voor bewoning. De genoemde termijnen in de grondreserveringsovereenkomst liggen vast. Overigens wordt met de voorgeschreven termijnen de maximum periode bedoeld waarin de beschreven handeling moet worden uitgevoerd. Als u en uw architect minder tijd nodig hebben om het ontwerpproces van uw woning te doorlopen dan is dat mogelijk. Wanneer u als koper op een van de in de planning opgenomen punten (zie stappenplan) in gebreke blijft, heeft de gemeente het recht om de grondreserveringsovereenkomst te ontbinden. U bent zelf verantwoordelijk voor het tijdig indienen van de gevraagde stukken en voor de afspraken die u hierover met overige betrokken partijen maakt, zoals uw architect, uw adviseurs en uw aannemer. Bouwen onder architectuur Er wordt van u verlangd dat u een architect inschakelt die staat ingeschreven in het architectenregister van de stichting Bureau Architectenregister. De reden voor het verplicht inschakelen van een architect is tweeledig: hij/zij is deskundig op het gebied van bouwen en de daarbij behorende regelgeving én een architect is in staat om uw woonwensen te vertalen in een hoogwaardig ontwerp zonder alleen “de regeltjes” toe te passen. Uw architect ontwerpt, in overleg met u, uw woning waarbij hij/zij voldoet aan de gestelde stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden. Het is van belang dat u met uw architect afspreekt dat hij/ zij zich conformeert aan de termijnen die door de gemeente voor de planvorming zijn opgesteld en dat hij/zij de gevraagde stukken binnen de termijnen levert. Het overzicht van in te dienen stukken is te lezen verderop in deze informatie. Eigen bewoning De gemeente wil dat de woning door de koper voor eigen bewoning wordt gebouwd. De gemeente stelt daarom als voorwaarde dat u de woning tenminste 3 jaar bewoont tenzij de gemeente toestemming verleent tot het doorverkopen van de woning. Als u binnen 3 jaar uw woning verkoopt zonder toestemming van de gemeente wordt 10% van de totale koopprijs van de grond door de gemeente als boete opgeëist. In een aantal gevallen kan hiervan afgeweken worden, bijvoorbeeld in het geval van echtscheiding, verandering van de werkkring op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden of vanwege omstandigheden van medische aard. U dient aan te tonen dat de reden voor verkoop onder deze omstandigheden valt. Waarborgsom De koper treedt individueel op als opdrachtgever voor de ontwikkeling en realisatie van de eigen woning. Bij het sluiten van de reserveringsovereenkomst verplicht de koper zich om een waarborgsom van € 10.000,-- van de kavelgrondprijs te voldoen en binnen tien dagen na ondertekening van de grondreserveringsovereenkomst te storten op de rekening van de gemeente. Wanneer een koper in gebreke blijft, heeft de gemeente de mogelijkheid de grondreserveringsovereenkomst te ontbinden. Bij ontbinding wordt de waarborgsom als boete ingehouden.
6
4. Het proces Het proces voor het realiseren van uw woning is grofweg in drie fasen in te delen: 1. inschrijving, loting en toewijzing van de kavels; 2. planvorming en bouwvoorbereiding; 3. bouwen van uw woning. Hieronder volgt per onderdeel een chronologisch overzicht van het proces. 4.1 Inschrijving, loting en toewijzing van de kavels - De gemeente kondigt de voorgenomen uitgifte van de kavels aan; - Belangstellenden worden door middel van startmanifestatie of een informatiebijeenkomst voorgelicht over de kavels, grondprijzen en voorwaarden; - Belangstellenden kunnen dit informatiepakket opvragen waarin alle relevante informatie is opgenomen inclusief modellen van de af te sluiten contracten; - Als u in aanmerking wilt komen voor een kavel kunt u zich met het inschrijfformulier inschrijven. AIs er meer-onder-een-kap kavels uit te geven zijn, kunt u zich behalve individueel ook gezamenlijk inschrijven voor dit blok meer-onder-een-kap kavels. Hiervoor is een apart inschrijfformulier. Gezamenlijke inschrijvers voor meer-onder-een-kap kavels hebben voorrang op individuele inschrijvers. U kunt zich per loting en toewijzing van de kavels slechts eenmaal per huishouden inschrijven. Het is echter wel toegestaan om één individuele èn één gezamenlijke inschrijving te doen, aangezien hier een gescheiden loting voor plaatsvindt. Als u zich inschrijft, dient u op te geven voor welke kavels u in aanmerking wilt komen en daarbij uw volgorde van voorkeur voor de betreffende kavels aan te geven. Door uw voorkeur voor een bepaalde kavel op te geven gaat u in principe akkoord met de toewijzing van de kavel. U komt niet in aanmerking voor een kavel waarvoor u zich niet heeft ingeschreven. Naast het inleveren van uw inschrijvingsformulier bij de notaris dient u inschrijfgeld te betalen. Het inschrijfgeld bedraagt € 50,- voor de individuele inschrijving en € 100,- voor de gezamenlijke inschrijving voor de twee-onder-een-kap woning. Let wel: door het doen van een inschrijving geeft u aan op de hoogte te zijn van en akkoord te gaan met de voorwaarden die in de lotingsvoorwaarden, de grondreserveringsovereenkomst en deze kopersinformatie worden genoemd; -Toewijzing van de kavels geschiedt naar rangorde die door middel van een loting voor individuele inschrijvers en een loting voor gezamenlijke inschrijvers (indien van toepassing) wordt bepaald. Daarbij geldt dat degene die rangnummer 1 heeft het hoogst in rangorde is en als eerste de beschikbare kavel van zijn voorkeur toegewezen krijgt. Als eerste worden de meer-onder-een-kap kavels toegewezen aan kandidaten die een gezamenlijke inschrijving hebben gedaan. Als alle meer-onder-een-kap kavels zijn toegewezen aan gezamenlijke inschrijvers of als er onvoldoende gezamenlijke inschrijvingen zijn, vindt kaveltoewijzing plaats aan de individuele inschrijver met het hoogste rangnummer volgens zijn/haar eerst beschikbare voorkeur van alle overgebleven kavels. De officiële procedure is vastgelegd in de algemene voorwaarden voor loting en toewijzing van kavels. De toewijzing wordt geformaliseerd in een grondreserveringsovereenkomst tussen de gemeente en de koper. Gezamenlijke inschrijving: samen-uit-samen-thuis Het lotingssysteem geeft gezamenlijke inschrijvers bij meer-onder-een-kap kavels voorrang op individuele inschrijvers. De reden hiervoor is dat de gemeente veronderstelt dat gegadigden die elkaar kennen gemakkelijker tot en bouwplan komen dan individuele inschrijvers. Individuele inschrijvers zullen mogelijk andere ideeën hebben over bijvoorbeeld de bouwstijl, materiaalgebruik en het budget. Gezamenlijke inschrijvers kunnen voorafgaand aan de inschrijving voor een kavel al afspraken maken over deze zaken. Dit voorkomt problemen gedurende het proces. Overigens behoudt de gemeente zich het recht voor om kavels van een meer-onder-éénkapwoning niet toe te wijzen op het moment dat niet alle kavels van betreffende meer-onderéén-kap woning toegewezen kunnen worden. Gezamenlijk inschrijven heeft niet enkel het voordeel van voorrang bij loting. Er zijn ook enkele consequenties verbonden aan gezamenlijk inschrijven. Indien één van de gegadigden van de meer-ondereen-kap kavel de reserveringsovereenkomst ontbindt c.q. niet nakomt, worden ook de reserveringsovereenkomsten van de andere gegadigde(n) tegelijkertijd ontbonden! In geval van een gezamenlijke inschrijving zijn alle inschrijvers de boete van € 10.000,- verschuldigd aan de gemeente. Het is daarom belangrijk om voor de inschrijving goede afspraken te maken over diverse onderwerpen (denk met name aan financiële afspraken) en deze samen schriftelijk vast te leggen.
7
4.2 Planvorming en bouwvoorbereiding - Om de architectonische kwaliteit van de woningen te bewaken stelt de gemeente een supervisor aan die de bouwplannen van de kavelkopers toetst aan de gestelde randvoorwaarden. Uw bouwplan moet naast de eerder genoemde eisen, zoals het uitwerkingsplan en het beeldkwaliteitplan, ook voldoen aan het Bouwbesluit, de gemeentelijke bouwverordening en redelijke eisen van welstand. In het Bouwbesluit worden onder andere eisen gesteld op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. De gemeentelijke bouwverordening stelt aanvullende eisen die specifiek voor de gemeente Woerden van toepassing zijn. De supervisor is hiermee bekend en begeleidt u bij de ontwikkeling van de woning om uw woningontwerp aan deze eisen te laten voldoen; - De kavelkoper gaat op zoek naar een architect en geeft deze opdracht tot het ontwerpen van een woning. De architect maakt een voorlopig ontwerp dat voldoet aan de randvoorwaarden van de gemeente en aan de eisen en wensen van de opdrachtgever. De architect en eventueel de kavelkoper worden daarom uitgenodigd om aan de workshop(s) deel te nemen en/of op het spreekuur van de supervisor te komen. Bij deze gelegenheden worden de gedachten achter het beeldkwaliteitplan nogmaals toegelicht, kunnen vragen met betrekking tot het eigen ontwerp worden gesteld en vindt afstemming plaats met de ontwerpen van de andere woningen. De uitnodiging en het schema voor de workshops en het spreekuur worden na de toewijzing van de kavels aan de kavelkopers gestuurd; - Binnen 16 kalenderweken na tekenen van de grondreserveringsovereenkomst dient het Voorlopig Ontwerp (VO) ter goedkeuring te worden ingediend bij de supervisor. De supervisor brengt advies uit aan de kavelkoper. Er wordt een afschrift van goedkeuring van de supervisor aan de coördinator Particulier Opdrachtgeverschap van het team Vergunningen, Toezicht en Handhaving te worden verstrekt. Een overzicht van de stukken die de architect namens u ter goedkeuring per ontwerpfase moet indienen, vindt u in de informatie; - Als het VO is goedgekeurd, door u én de supervisor, wordt het ontwerp meer in detail uitgewerkt tot een Definitief Ontwerp (DO). Het DO wordt ook ter goedkeuring voorgelegd aan de supervisor. De termijn voor het indienen van het DO is 13 kalenderweken, gerekend vanaf het tijdstip van goedkeuring van het VO door de supervisor. Ook van de goedkeuring van het DO wordt een advies aan de kavelkoper verstrekt via een afschrift aan de coördinator Particulier Opdrachtgeverschap van het team Vergunningen, Toezicht en Handhaving; - Na goedkeuring van het DO vraagt u een omgevingsvergunning aan. Uw aanvraag wordt door de gemeente beoordeeld. De welstandscommissie beoordeelt het plan op redelijke eisen van welstand. - In de periode dat de aanvraag voor de omgevingsvergunning wordt behandeld, maakt de architect het bestek en de bestektekeningen. In het bestek wordt gedetailleerd omschreven hoe en uit welke materialen uw woning wordt gebouwd en aan welke kwaliteit deze materialen moeten voldoen. - Op basis van dit bestek wordt het bouwplan aanbesteed. Dat wil zeggen dat u één of meerdere aannemers vraagt om u een prijsopgave te doen voor het bouwen van uw huis. Meestal zult u proberen om met de aannemer met de laagste offerte tot overeenstemming te komen. Mogelijk wilt u naar aanleiding van de ontvangen offerte nog kleine wijzigingen in uw plan aanbrengen die tot bezuinigingen leiden. -Tot zes weken na verlening van de omgevingsvergunning kan er door derden bezwaar ingediend worden tegen de verleende omgevingsvergunning. Als in deze periode geen bezwaren worden ingediend, wordt de omgevingsvergunning automatisch onherroepelijk. Na het verlenen van de omgevingsvergunning wordt de koopovereenkomst gesloten. De kavel wordt geleverd na ondertekening van de koopovereenkomst én na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. Op het moment van levering betaalt u de volledige grondprijs minus de reeds gestorte waarborgsom. - Nadat u overeenstemming hebt bereikt met de aannemer over de prijs, de omgevingsvergunning is verleend én de kavel door de gemeente aan u is geleverd, kan gestart worden met de bouw van woning. 4.3 De bouw van uw woning - De gemeente verlangt van u dat uw aannemer start met de bouw van uw woning binnen een termijn van zes kalenderweken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. Tevens wordt verlangd dat uw woning binnen 12 maanden na de start van de bouw gereed is (opgeleverd). Om hieraan te voldoen is het verstandig hierover afspraken te maken in de onderhandelingen met uw aannemer. - De bouw van uw woning wordt op verschillende manieren gecontroleerd. U bent zelf verantwoordelijk voor de controle of de aannemer zich aan de gemaakte afspraken houdt met
8
betrekking tot geleverde kwaliteit, prijs en tijd. Omdat dit specifieke technische kennis vereist, kunt u zich hierbij laten begeleiden of laten vertegenwoordigen door een adviseur. Doorgaans wordt hiervoor de architect ingeschakeld die ook het ontwerp van uw woning heeft gemaakt en u tijdens het gehele proces begeleidt en vertegenwoordigt. De gemeente controleert of de aannemer zich aan alle (bouw) voorschriften houdt; als de woning gereed is, wordt een eindinspectie (oplevering) namens of door u uitgevoerd waarin wordt gecontroleerd of de aannemer heeft voldaan aan alle afspraken. - Na oplevering wordt de woning door de aannemer aan u overgedragen en kunt u de woning in gebruik nemen. Nadat u de woning in gebruik heeft genomen, wordt u verzocht dit te melden bij de coördinator particulier opdrachtgeverschap. Er kan dan bewaakt worden wanneer er gestart kan worden met het woonrijp maken van het gebied. 5. Kosten Op het moment dat u zich voor het project aanmeldt en over de keuze van een kavel nadenkt, is het van groot belang dat u een goede indicatie hebt van de hoogte van alle kosten waarmee u te maken krijgt. U krijgt niet alleen te maken met de kosten van de kavel, maar ook met de kosten om een woning te ontwikkelen en te bouwen. De kosten voor het bouwen van een woning worden doorgaans in drie onderdelen gedefinieerd. Dit zijn de grondkosten, de bouwkosten en bijkomende kosten. Grondkosten zijn de kosten van de kavel. Bouwkosten zijn opgebouwd uit de directe bouwkundige kosten, kosten van installaties en kosten voor terreininrichting. De bijkomende kosten bestaan onder andere uit de kosten architect, adviseurs, legeskosten voorvergunningen, aansluitkosten riolering en nutsleidingen, notaris, etc. De grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten vormen samen de stichtingskosten van uw woning. 5.1 Grondkosten De kosten van de kavels zijn opgenomen in een tabel bij de specifieke kavelinformatie. 5.2 Bouwkosten en bijkomende kosten De bouw- en bijkomende kosten zijn voor een belangrijk deel afhankelijk van uw persoonlijke wensen (oppervlakte en volume van de woning, afwerking van de woning, etc.) en de wijze waarop u uw rol als opdrachtgever speelt. Deze kosten zijn op dit moment moeilijk in te schatten, omdat uw wensen en eisen nog niet vastliggen. U bent echter zelf volledig verantwoordelijk voor de raming, besteding en beheersing van genoemde kosten en de uiteindelijke financiering. Als u onvoldoende bekend bent met deze materie, is het aan te bevelen een professional in te schakelen. Dit kan bijvoorbeeld de architect zijn, die u toch al moet inschakelen, of een bouwkostenadviseur. Een overzicht van de legeskosten kunt u vinden op www.woerden.nl Het is overigens zeer verstandig om de partijen die, in opdracht van u, bij het ontwerp betrokken zijn, al tijdens de ontwerpfase op de hoogte te brengen van het budget dat u maximaal kunt of wilt besteden. U kunt in de ontwerpfase, door bepaalde keuzen te maken, de meeste invloed uitoefenen op de uiteindelijke bouwkosten. Voorbeeld: Om toch een indicatie te krijgen van de bouwen bijkomende kosten worden vaak de volgende richtlijnen gehanteerd. Voor de raming van de bouwkosten wordt vaak gerekend met een bedrag per kubieke meter inhoud van de woning. Afhankelijk van uw wensen en eisen en het afwerkingsniveau van de woning moet u rekenen op een bedrag tussen de € 400,- en € 550,- per kubieke meter, inclusief btw. De bijkomende kosten zijn in te schatten op nog eens 20% van de bouwkosten. Genoemde bedragen zijn indicatief, hieraan kunnen geen rechten ontleend worden. De bijkomende kosten bestaan voor een groot deel uit het honorarium voor de architect en leges. Het honorarium wordt vaak vastgesteld als percentage van de bouwkosten. Het is echter ook vaak mogelijk om een vaste prijs af te spreken. Ook is het meestal mogelijk om per ontwerpfase van de woning deelopdrachten te verstrekken. Via de BNA is het mogelijk de brochure “Bouwen met een architect” aan te vragen. De brochure geeft u informatie over de rol van de architect in het bouwproces. 6. Oplevering kavels De gemeente verklaart dat de grond voldoende schoon wordt opgeleverd voor woningbouw. De grond wordt, na verlening van de omgevingsvergunning, bouwrijp opgeleverd. Dit houdt in dat de kavel tot ca. 0,20 meter minus bouwpeil is opgehoogd. De bovenste laag (tuin)grond of zand dient u zelf aan te brengen. De aansluithoogte van de tuin op het openbaar gebied is weergegeven op de peilhoogtekaart kavels. Voor de aanwijzing van een hoogtebout bij u in de omgeving kunt u contact opnemen met de gemeente.
9
Tip: vanuit praktisch oogpunt is het een overweging om de grond aan te brengen voordat u start met de bouw van uw woning. Nadat uw woning gereed is, kunt u immers minder gemakkelijk met een (vracht)wagen uw terrein oprijden. Eiland IV is reeds bouwrijp gemaakt. Dit houdt in dat het hele eiland is voorzien van een gescheiden rioolstelsel (hemelwater en vuilwater worden separaat afgevoerd). Er zijn riooluitleggers aangebracht t.b.v. het aansluiten van uw woning op dit systeem. Verder heeft er een vooraanleg plaatsgevonden van gas, water en elektriciteit. De gemeente wijst u erop dat u zelf verantwoordelijk bent voor het aanvragen van huisaansluitingen. Als laatste is het gehele eiland voorzien van noodbestratingen. Expliciet wordt vermeld dat deze wegen niet op hun definitieve hoogte liggen. De straten worden definitief ingericht (woonrijp gemaakt) als 100% van de woningen aan die straat in ruwbouw gereed is én nadat ten minste 50% van de woningen opgeleverd is. Dit geldt niet voor de straat Meer van Lugano. Deze weg dient als ontsluiting van Eiland IV en wordt pas definitief ingericht als alle woningen zijn gerealiseerd. De straat Meer van Annecy vormt ook een uitzondering. Deze straat ligt in het verlengde van het Veluwemeer en is voorzien van een asfaltverharding. De onderlagen zijn reeds aangebracht. In de woonrijpfase worden de definitieve toplagen aangebracht. De verkeer remmende maatregelen worden na oplevering Eiland IV aangebracht. Het trottoir van de straten wordt aangelegd als 100% van de woningen aan die zijde van de straat in ruwbouw gereed is en tenminste 50% van de woningen opgeleverd is. De aanplant van de hagen in de perceelsgrens met het openbaar gebied wordt door de gemeente in het daarvoor geschikte seizoen uitgevoerd, nadat de woning is opgeleverd. De aanplant van bomen langs de straten vindt plaats nadat de woningen van de hele straat opgeleverd zijn en als het seizoen daarvoor geschikt is. De achterperceelsgrenzen met de buren, dus tussen twee tuinen in, is in principe een haag. De gemeente plaatst de hekwerken en levert in het geschikte seizoen de stekjes voor de haag (hoge haag tegen meerprijs). In overleg met de buren is een andere erfafscheiding mogelijk. Tijdens de bouw is sprake van tijdelijke lichtmasten. Bij het woonrijp maken wordt de definitieve verlichting geplaatst. Houdt u er rekening mee dan lichtmasten op een andere plek kunnen komen te staan dan tijdens de bouwfase. Afval wordt ingezameld in kliko’s die periodiek door de gemeente Woerden worden geleegd. Mogelijk dat op termijn wordt overgeschakeld naar een ander systeem: het omgekeerd inzamelen van afval. Restafval wordt dan verzameld in ondergrondse containers. Vooruitlopend op de besluitvorming hierover is alvast een locatie gereserveerd ( zie verkavelingskaart). 6.1 Kavels aan het water Voor de kavels grenzend aan het water geldt dat het aanbrengen van een damwand en/of beschoeiing tot uw eigen verantwoordelijkheid behoort en ook voor eigen rekening komt (zie verkavelingskaart) Kavels aan het water Een aantal kavels grenst met één of meerdere zijde(n) aan water. Een steiger in het water is niet toegestaan, een vlonder aan de waterkant op uw eigen grond wel. Uitzondering is kavel D1, hier is het wel mogelijk een steiger over het water te bouwen. Als u tijdens of na de bouw van uw woning wijzigingen aan de bestaande oeverbeschoeiing wilt maken, heeft u hiervoor een vergunning nodig van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Omdat de beschoeiing deel uitmaakt van de kavel die u koopt, bent u ook verantwoordelijk voor het onderhoud hiervan. Gestreefd wordt om de kavels aan de waterzijde een weids aanzicht te geven. Het is daarom niet toegestaan om langs de waterkant een schutting te plaatsen. Ook moet een strook langs de waterkant onbebouwd blijven 6.2 Open water en grondwater Eiland IV ligt in de recreatieplas Cattenbroek. Het peil van de watergang langs de Potterskade en in de recreatieplas is -1.73 N.A.P. Alle waterpartijen tussen de eilanden en de plassen staan met elkaar in open verbinding. Het peil in deze waterpartijen varieert tussen 1.45 en 1.95 minus N.A.P. Het gemiddelde peil bedraagt ca. -1.70 minus N.A.P. Peilverschillen ontstaan door regenval en waterbeheer. Dit betekent dat het grondwaterpeil eveneens varieert. Het grondwaterpeil zal, afhankelijk van de afstand van uw kavel tot een van de
10
watergangen, ongeveer 0.25 meter hoger liggen dan het peil van het open water.
2. Kavelkaart en peilmaten & dwarsprofielen
11
3. Stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteit Inleiding Eiland IV is het laatste eiland van Waterrijk Woerden en ligt direct aan de Cattenbroekerplas. De diversiteit aan woningtypes geeft het eiland een levendige uitstraling. Het eiland ademt de sfeer van een eigentijds Hollands waterstadje met intieme straatjes met doorzichten over het water. In tegenstelling tot de overige eilanden is Eiland IV wat losser van opzet, met meer vrije kavels en meer groen. Een aantal vrije kavels is direct aan het water gelegen en ook per boot bereikbaar. Samen met de kadewoningen, hofwoningen en drijvende woningen bieden ze een gevarieerd woningaanbod van circa 150 woningen met een uitgesproken karakter. Het parkje met een horecagelegenheid, speelvoorzieningen en een pier als uitkijkpunt zorgt voor een hoogwaardige woonomgeving, waarbij de ligging aan de recreatieplas ten volste is benut. De directe verbinding met de Potterspromenade versterkt deze relatie nog verder. Een rondje wandelen om de plas, uitwaaien in het natuurgebied of zwemmen in het recreatiegebied aan de zuidkant van de plas behoort tot de mogelijkheden. Waterrijk Woerden maakt deel uit van de wijk Snel en Polanen. Deze wijk kent vele voorzieningen. Scholen, medische zorg, een winkelcentrum, sport- en recreatiemogelijkheden zijn in de directe omgeving aanwezig. De wijk ligt gunstig ten opzichte van het NS-station en de A12. Ook de binnenstad met haar historische kern is op fietsafstand. Groen en water Groen en water spelen een belangrijke rol in de wijk en zeker op Eiland IV. Dit is zichtbaar in de openbare ruimte, de straten, speelplekken en de ligweide. De kavels dragen hier ook aan bij. Door tuinen te maken aan straatkant bij veld A , D en E en hagen voor te schrijven als erfgrens krijgen de straten een groene uitstraling. De velden B, C en F zijn juist wat meer stenig. Deze lijken meer op de woonblokken op de andere eilanden, maar dan met vrijstaande
12
woningen en twee-onder-een-kap woningen. Hier zijn het juist de tuinmuren aan de staatkant die ervoor zorgen dat de afzonderlijke woningen samen één geheel vormen. Een mix dus van stenig en groen, zoals je dat in een kleinschalig Hollands waterstadje zou kunnen aantreffen. Verkeer en parkeren De profielen zijn bewust zo smal mogelijk gehouden. Hierdoor krijgt het een intieme sfeer . Het versterkt het contrast tussen de weidsheid van de plas en de beslotenheid van de straat. Het parkeren is zoveel mogelijk opgelost op eigen terrein (2 parkeerplaatsen per woning). Langs de kade aan de zuidkant zijn wel parkeerplaatsen aanwezig in de straat voor bezoekers en voor de drijvende woningen. Op deze manier zijn de straatjes zoveel mogelijk autovrij: een bijzondere kwaliteit. Het Lomondmeer en een deel van het Gardameer zijn ingericht als eenrichtingsweg. Hierdoor is het mogelijk om smallere straten te maken met meer kwaliteit. Het hele eiland is 30km-zone. Beeldkwaliteit en bestemmingsplan Het bestemmingsplan biedt bewust ruime mogelijkheden om te bouwen. Hierdoor kan er juist iets bijzonders ontstaan. De kwaliteit wordt bewaakt door middel van het beeldkwaliteitsplan en de supervisor. Er wordt geen specifieke architectuurstijl opgelegd, behalve dat het ontwerp past binnen het idee van een Hollands waterstadje. Consumentgericht bouwen is niet gediend bij het opleggen van een stijl. Waar wel alle bewoners bij gebaat zijn, is dat de woningen, dus ook die van de buren, zorgvuldig zijn vormgegeven met gevoel voor verhoudingen, kleurgebruik, detaillering en materiaaltoepassing. Om bewoners nu en in de toekomst te garanderen dat de bebouwing de allure heeft die Waterrijk recht doet, is er een beeldkwaltietsplan opgesteld. Hierin is aangegeven aan welke kwaliteitscriteria het ontwerp moet voldoen.
Voorbeeldverkaveling uit het stedenbouwkundig plan Eiland IV (West 8)
13
4. Kavelspecifieke informatie De eerste uitgifte van kavels op Eiland IV omvat de volgende kavels:
KavelWoningtype nummer
Opper vlakte in m2
Verkoopprijs (inclusief btw)
b-1
Vrijstaand (S)*
210
€ 147.000,-
b-2
Twee-onder-een-kap
161
€ 113.000,-
b-3
Twee-onder-een-kap
262
€ 183.000,-
b-4
Twee-onder-een-kap
262
€ 183.000,-
b-5
Twee-onder-een-kap
261
€ 182.000,-
b-6
Vrijstaand
192
€ 134.000,-
b-7
Vrijstaand (S)*
199
€ 139.000,-
b-8
Twee-onder-een-kap
289
€ 201.500,-
b-9
Twee-onder-een-kap
283
€ 197.500,-
b-10
Vrijstaand
252
€ 176.000,-
b-11
Vrijstaand (S)*
270
€ 188.500,-
b-12
Vrijstaand
267
€ 186.000,-
b-13
Twee-onder-een-kap
384
€ 268.000,-
b-14
Twee-onder-een-kap
298
€ 208.000,-
b-15
Vrijstaand
260
€ 181.000,-
14
b-16
Vrijstaand (S)*
265
€ 185.000,-
b-17
Twee-onder-een-kap
228
€ 159.000,-
b-18
Twee-onder-een-kap
206
€ 143.500,-
d-1
Vrijstaand (S)*
208
€ 144.000,-
d-2
Vrijstaand
198
€ 130.000,-
* (S) = ‘Special’, deze markeren als een baken de hoeken van het eiland.
Bij bouwen langs de waterkant moet rekening worden gehouden met de overgang kavel/ water. Meer informatie op de verkavelingskaart (hoofdstuk 2). ‘Specials’ Tevens zijn enkele van deze kavels aangewezen als ‘Special’. Voor deze kavels zijn aanvullende eisen gesteld. Het zijn kavels op markante plekken in de stedenbouwkundige structuur waar extra eisen worden gesteld aan de uitstraling van de woningen. Deze woningen krijgen een verbijzondering in vorm, kleur, materiaal en/of materiaalgebruik. Ze zijn geselecteerd op basis van hun positie in het stedenbouwkundige plan. De ‘Specials’ maken het straatbeeld nog levendiger en zijn herkenningspunten in de wijk. Voor de ‘’Specials” moeten architecten worden ingeschakeld die tot de voorhoede behoren wat betreft hun prestaties. Dit kan o.a. worden aangetoond door publicatie van werk van de architect in een Architectuurjaarboek. Om zoveel mogelijk ruimte te laten een architect te selecteren die het beste aansluit bij de persoonlijke wensen wordt niet vooraf een architectenlijst opgesteld waaruit gekozen kan worden. De opdrachtgever kan zelf een architect voordragen. Door de stedenbouwkundige supervisor zal worden beoordeeld of de voorgestelde architect geschikt is. Hij/zij zal daarbij worden beoordeeld op de kwaliteit van reeds gerealiseerde bouwwerken. Om extra kwaliteit mogelijk te maken hebben de ‘Specials’ meer bouwmogelijkheden. De maximale bouwhoogte is verruimd naar 15 meter, zodat het mogelijk is een hoogteaccent in de wijk te maken. De ‘Specials’ en de bijhorende kavelspecifieke kenmerken zijn: B1 Kavel b1 definieert de hoek van het bouwblok. Dit wordt expressief gemaakt door aaneengesloten bebouwing op de rooilijn en bijv. een hoogteaccent of expressieve kap op de hoek. B7 De woning op kavel b7 onderscheidt zich door zijn breedte van de overige woningen, die overwegend in de diepte zijn gebouwd. De gevel beëindigt het zicht vanuit het Gardameer. Bebouwing over de volle breedte van de rooilijn en een accent in de as op het Gardameer. B11 en b16 Kavels b11 en b16 markeren twee van de vier hoeken van het bouwblok met zicht op de plas. Dit wordt benadrukt door de rooilijn te volgen met bebouwing of een tuinmuur. In de gevel aan de zijde van Meer van Lugano wordt het panoramakarakter zichtbaar op de verdieping(en). Bijvoorbeeld een torenkamertje, een uitkragend balkon of breed panoramaraam. D1 De woning op kavel d1 is georiënteerd op de gracht en de tuin aan de zuidkant van de woning. De woning rijst op uit het water en is architectonisch verbonden met tuinmuren, kademuren, trappen, steigers e.d. tot een ensemble. Programma van eisen gevel- en kademuur (dit geldt alleen voor kavel d1): Constructie Het metselwerk dient onder het laagste waterpeil te beginnen en zo op te rijzen vanuit het water.
15
Voldoende bescherming tegen onderspoeling (volgens advies geo-technisch adviseur). De kademuur dient bouwkundig aan te sluiten op de kademuur van de buurpercelen indien van toepassing. De kademuur dient op de achterrooilijn (kavelgrens) gebouwd te worden. Metselwerk Dezelfde (gevel)stenen als de rest van de woning. Voldoende dilatatie (volgens advies van de baksteenindustrie). Vorstbestendig. Afwerken met een rollaag.
Zie voor referentiebeelden ook het “Algemeen Beeldkwaliteitsplan, Waterrijk Woerden, Eiland IV”
Voorbeeld van een brede markante woning met afwijkend hoogwaardig materiaalgebruik en een accent in het dak.
16
Bebouwing langs de gehele rooilijn om de hoek.
5. Stappenplan
17
6. In te dienen stukken De kandidaat koper is verplicht om binnen een voorgeschreven termijn elk stadium van het ontwerp en derhalve ook het voorlopig ontwerp in tekening en in maquette ter 18
goedkeuring voor te leggen aan de supervisor van de gemeente Woerden. Om te kunnen beoordelen of het voorlopig ontwerp voldoet aan de gestelde randvoorwaarden dienen de volgende stukken als voorlopig ontwerp bij de supervisor ter goedkeuring te worden ingediend: · Situatie tekening van de kavel, voorzien van afmetingen en bebouwd oppervlakte, alsmede de situering van het bouwwerk ten opzichte van de perceelsgrenzen (schaal maximaal 1:500). · De inrichting van de parkeervoorzieningen op eigen terrein. · Plattegronden voorzien van maatvoering van alle bouwlagen (schaal maximaal 1:100). · Doorsneden, in aantal afhankelijk van bouwplan, voorzien van maatvoering (schaal maximaal 1:100). · Hoogte van het bouwwerk ten opzichte van het straatpeil. · Tekeningen van alle gevels van het bouwwerk, indien mogelijk inclusief de gevels van de belendende bebouwing (schaal maximaal 1:100). · Detailtekeningen van de gezichtsbepalende delen van het bouwwerk (schaal 1:5, 1:10 of 1:20). · Opgave materiaal- en kleurgebruik van de toe te passen bouwmaterialen van de uitwendige scheidingsconstructie middels het overleggen van een materiaallijst en/of monsters op kleur. · Een maquette van de te realiseren bebouwing schaal 1:100 (om afstemming met de belendende bebouwing mogelijk te maken en/of te kunnen beoordelen). · Een detail(gevel)tekening (schaal 1:20) van de entreepartij met bijbehorende ontworpen onderdelen (deur, buitenlicht, klink, bel en brievenbus als één geheel ontworpen en op elkaar afgestemd). . Detailtekening van de aansluiting van de kavel op de waterplas, materiaal en kleurgebruik beschoeiing, diepte, en hoogte van eventuele hekwerken, hagen, muren (schaal 1:5, 1:10 of 1:20).
De gegevens en bescheiden moeten in een zodanige vorm worden aangeleverd dat een goede en effectieve beoordeling mogelijk is. De tekeningen en de overige bescheiden dienen daarom te voldoen aan de wettelijke regelgeving en uitgangspunten zoals aangegeven in artikel 2.2 van het besluit “Indieningsvereisten voor aanvragen Bouwvergunning” (Staatsblad 409).
7. Algemene voorwaarden voor loting & toewijzing Betreffende de uitgifte van PO-kavels Eiland IV waterrijk Woerden.
19
Artikel 1. Wijze van inschrijven voor de loting 1.
2.
3.
4.
5.
6. 7.
8. 9. 10. 11. 12.
De inschrijving kan uitsluitend geschieden door gebruikmaking van bijgevoegde inschrijfformulieren. Het inschrijfgeld bedraagt € 50,- voor de individuele inschrijving voor de kavels voor vrijstaande woningen of twee-onder-één-kapwoningen, en € 100,- voor de gezamenlijke inschrijving voor de kavels voor de twee-onder-éénkapwoningen en dient voor datum en tijdstip zoals genoemd in artikel 1.8 door de notaris te zijn ontvangen op rekening nummer NL48 RABO 0158 3126 00 t.n.v. Westdam Netw. Not. inz derdengelden te Woerden o.v.v. “Inschrijfgeld Eiland IV t.b.v. …. (naam inschrijver(s)”. Individueel inschrijven voor zowel de kavels voor de vrijstaande woningen als voor de kavels voor de twee-onder-één-kap woning is mogelijk. Bij de kavels voor de twee-onder-één-kap woning kan men zich zowel gezamenlijk (per duo) als individueel inschrijven. Het aantal inschrijvers bij een gezamenlijke inschrijving dient overeen te stemmen met het aantal kavels (lees: het aantal woningen dat op meeronder-één-kap-kavels wordt gebouwd) waarvoor wordt ingeschreven. Een huishouden/economische eenheid dat/die zich tezamen met anderen gezamenlijk inschrijft voor een meer-onder-één-kap-kavel, kan slechts deel uit maken van één gezamenlijke inschrijving voor een meer-onder-één-kap-kavel. Als blijkt dat een huishouden/economische eenheid deel uit maakt van meerdere gezamenlijke inschrijvingen, dan worden alle gezamenlijke inschrijvingen waar het betreffende inschrijvers-huishouden deel van uit maakt ongeldig verklaard. Op het individuele inschrijfformulier dient de inschrijver één of meerdere voorkeuren voor een bepaalde kavel aan te geven. Bij de gezamenlijke inschrijving dienen inschrijvers één of meerdere voorkeuren voor een kavelcombinatie van twee-onderéén-kap woning aan te geven. Binnen de kavelcombinatie dient men vervolgens de individuele voorkeur aan te geven. De inschrijver verbindt zich op een kavel waarvoor hij zich heeft ingeschreven ook daadwerkelijk af te nemen als die kavel aan hem wordt toegewezen, behoudens het bepaalde in de grondreserveringsovereenkomst. Het inschrijfformulier dient volledig ingevuld te zijn en van een handtekening te zijn voorzien. De inschrijfformulieren dienen per (aangetekende) post te worden verzonden aan of te worden afgegeven tegen bewijs van ontvangst bij Westdam Netwerk Notarissen, postadres: Postbus 2021 3440 DA Woerden, bezoekadres: Westdam 3C te Woerden. De uiterste datum en tijdstip voor ontvangst van de inschrijfformulieren is 8 januari 2015 om 17.00 uur. Te laat ontvangen inschrijfformulieren en inschrijvingen die niet aan bovengemelde voorwaarden voldoen zijn ongeldig. De notaris beslist in overleg met de gemeente over de geldigheid van de inschrijfformulieren. Alle inschrijvingen dienen onherroepelijk en onvoorwaardelijk te zijn, behoudens het bepaalde in de grondreserveringsovereenkomst. Er kan slechts per huishouden/economische eenheid (inschrijver + eventuele partner) worden meegeloot. Per economische eenheid kan men slechts voor één kavel in aanmerking komen. Is aan een economische eenheid een kavel toegewezen dan vervallen alle andere inschrijvingen van het huishouden/de economische eenheid.
Artikel 2. Aansprakelijkheid inschrijver 1. Met het doen van een inschrijving onderwerpt de inschrijver zich bij toewijzing van een kavel aan alle bepalingen uit de grondreserveringsovereenkomst zoals opgenomen in het informatiepakket d.d. december 2014 en het gestelde in deze Algemene Voorwaarden voor de loting en toewijzing van de kavels. 2. Door het bij de inschrijving opgeven van een voorkeur voor een kavel verbindt de inschrijver zich een toegewezen kavel van zijn voorkeur daadwerkelijk te accepteren, behoudens het bepaalde in de grondreserveringsovereenkomst.
20
Artikel 3. De loting. 1. De notaris zal op 14 januari 2015 om 20.00 uur te Woerden in het stadhuis in het openbaar de loting verrichten. Gezamenlijke inschrijvingen (per duo) hebben voorrang bij de toewijzing van de kavels voor twee-onder-één-kap woningen, waarbij geldt dat per lotnummer twee aaneengesloten kavels worden toegewezen. 2. De notaris maakt van de loting een proces-verbaal op. 3. De lotingsvolgorde is als volgt: Als eerste wordt geloot uit de bussen met gezamenlijke inschrijvingen voor twee-onder-één kap woningen. Vervolgens wordt geloot uit de bus met individuele inschrijvingen voor de kavels voor meer-ondereen-kap woningen en voor de inschrijvingen voor de vrijstaande woningen. 4. Het proces-verbaal zal de procedure per loting als volgt omschrijven: Alle formulieren naar soort inschrijving (individueel of gezamenlijk) worden in 2 bussen verzameld; Per soort inschrijving wordt één rangnummer door loting toegekend; Het formulier dat als eerste wordt getrokken krijgt rangnummer 1, het tweede formulier krijgt het rangnummer 2 enzovoorts totdat de bus leeg is; 5. Een afschrift van het proces-verbaal is in te zien bij de gemeente Woerden na 20 januari 2015 en na vooraf gemaakte afspraak via telefoonnummer 14 0348.
Artikel 4. Toewijzing 1. De gezamenlijke inschrijvers met rangnummer 1 krijgen de kavels van hun eerste voorkeur toegewezen. Gezamenlijke inschrijvers met rangnummer 2 krijgen van de resterende kavels de kavels toegewezen die hun hoogste voorkeur hebben, enz. 2. Toewijzing aan gezamenlijke inschrijvingen vindt plaats totdat er geen meer-onderéén-kap-kavels meer toe te wijzen zijn of er geen gezamenlijke inschrijvingen meer zijn wier voorkeur overeenkomt met de nog beschikbare meer-onder-één-kap-kavels. 3. De individuele inschrijver met rangnummer 1 krijgt uit de resterende kavels voor een meer-onder-een-kap woning dan wel vrijstaande kavels de kavel toegewezen die zijn hoogste voorkeur heeft. De individuele inschrijver met rangnummer 2 krijgt uit de resterende kavels voor een meer-onder-een-kap woning dan wel vrijstaande kavels de kavel de kavel toegewezen die zijn hoogste voorkeur heeft, en zo verder. 4. Toewijzing aan individuele inschrijvers vindt plaats totdat er geen kavels meer toe te wijzen zijn of er geen inschrijvingen meer zijn wier voorkeur overeenkomt met de nog beschikbare kavels. 5. Inschrijvers dienen binnen 10 werkdagen na dagtekening van de schriftelijke toewijzing (aanbieding van de grondreserveringsovereenkomst) van hun kavel de grondreserveringsovereenkomst te tekenen. 6. Is de grondreserveringsovereenkomst niet of niet tijdig getekend door de inschrijver dan vervalt de toewijzing en de inschrijving. Kavels die op deze manier weer voor inschrijving beschikbaar komen worden niet opnieuw aangeboden aan inschrijvers aan wie al een kavel is toegewezen. Die aldus beschikbaar gekomen kavel wordt toegewezen aan één van de kandidaten die daar gezien zijn rangnummer en voorkeur als eerste voor in aanmerking komt. 7. De gemeente behoudt zich het recht voor om de periode waarin inschrijvers de grondreserveringsovereenkomst dienen te tekenen te verlengen. 8. De gemeente behoudt zich het recht voor om kavels van een meer-onder-één-kapwoning niet toe te wijzen op het moment dat niet alle kavels van betreffende meeronder-één-kap-woning toegewezen kunnen worden.
Artikel 5. Inkomens/Vermogenstoets De gemeente is bevoegd, indien zij dit nodig acht, van gegadigde te eisen dat hij een inkomens/vermogenstoets laat verrichten bij een bank en daarmee aan de gemeente uitsluitsel geeft omtrent de mogelijkheid om de kavel waarvoor hij zich heeft ingeschreven ook daadwerkelijk af te nemen en daarop een woning te realiseren. Artikel 6. Onvoorziene situaties In situaties waarin deze algemene voorwaarden voor loting en toewijzing van kavels niet voorziet, beslist de gemeente.
21
Woerden, december 2014
8. Model grondreserveringsovereenkomst Grondreserveringsovereenkomst 22
1.
De gemeente Woerden, ten deze vertegenwoordigd door de teammanager Vastgoed, de heer E.L.M.W. van den Elshout, handelend als vertegenwoordiger van de publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Woerden, en als zodanig deze gemeente vertegenwoordigende op grond van het mandaatbesluit van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Woerden, de dato zevenentwintig augustus tweeduizend dertien, nummer 13i.03117, hierna te noemen: “de Gemeente”;
2.
De heer/mevrouw , geboren op …………………….. te …………………….. een en ander blijkende uit verstrekte kopie paspoort/rijbewijs nummer ……………. afgegeven op ……….., en mevrouw , geboren op …………………….. te …………………….. een en ander blijkende uit verstrekte kopie paspoort/rijbewijs nummer ……………. afgegeven op ……….., beide wonende aan de te , hierna gezamenlijk, te noemen "gegadigde";
OVERWEGENDE: dat gegadigde in aanmerking komt voor reservering van een kavel op eiland IV Waterrijk Woerden; dat de gegadigde verplicht is de gereserveerde kavel te kopen bij vervulling van de voorwaarden uit deze overeenkomst en de gemeente de gereserveerde kavel zal verkopen aan gegadigde; dat de gegadigde het op de gereserveerde kavel te ontwikkelen woonhuis zelf zal bewonen voor een periode van tenminste 3 jaren; dat de gegadigde kennis heeft genomen van en heeft ingestemd met de inhoud van het informatiepakket zoals aan gegadigde toegestuurd; dat het op de gereserveerde kavel te ontwikkelen woonhuis dient te voldoen aan het Beeldkwaliteitsplan eiland IV van februari 2014 zoals opgenomen in het informatiepakket; dat de gemeente en gegadigde met onderhavige overeenkomst de voorwaarden wensen vast te leggen waarop de gemeente de kavel voor gegadigde zal reserveren;
KOMEN HIERBIJ OVEREEN:
Artikel 1- Reservering 1.1 De gemeente zal de kavel met het nummer …. voor gegadigde reserveren. De kavel bouwgrond is gelegen op Eiland IV Waterrijk Woerden, ter grootte van circa ………... m² zoals aan partijen bekend en weergegeven op de als bijlage 1 bij deze grondreservering gevoegde tekening, hierna te noemen: “de gereserveerde kavel”. De reserveringsperiode gaat in op het moment van ondertekening van deze overeenkomst door beide partijen en eindigt op de datum van afwijzing van het voorlopig ontwerp dan wel afwijzing definitief ontwerp dan wel op de datum van notariële overdracht. 1.2 De gegadigde treedt individueel op als opdrachtgever voor het ontwerp en de realisatie van zijn woonhuis op de gereserveerde kavel; De gegadigde treedt samen met gegadigde B op als gezamenlijk opdrachtgever voor de realisatie van de meeronder-een-kap-woning. De gegadigde is vrij een eigen architect in de arm te nemen. Gegadigde en gegadigde B zijn verplicht samen een meer-onder-een-kap-woning te realiseren. 1.3 Voor de gegadigde(n) van een meer-onder-een-kap kavel geldt dat de reserveringsovereenkomst vervalt indien niet alle gegadigden voor dezelfde meeronder-een-kap woning de reserveringsovereenkomst ondertekenen. (opschortende voorwaarde) 1.4 De koopprijs van de gereserveerde kavel voor de gegadigde bedraagt €……. (zegge ……… euro) inclusief btw en exclusief kosten koper. 1.5 De grondreservering geeft recht op koop als gegadigde een ontvankelijke aanvraag voor bouwvergunning doet met inachtneming van het bepaalde in artikel 6. 1.6 De grondreservering geeft geen recht op het feitelijk gebruik van de gereserveerde kavel voordat de notariële levering van de gereserveerde kavel aan de gegadigde heeft plaatsgehad.
23
Artikel 2 - Waarborgsom 2.1 Bij het aangaan van de onderhavige overeenkomst is gegadigde, tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst en de eventueel nog te sluiten koopovereenkomst, verplicht uiterlijk tien werkdagen na ondertekening van deze overeenkomst, een bedrag van €10.000,- te storten op rekening NL41BNGH028.50.09.672 van de gemeente Woerden o.v.v. “waarborgsom <
>”. 2.2 De waarborgsom zal bij het verlijden van de notariële transportakte met de koopprijs worden verrekend, behoudens eerdere ontbinding van deze overeenkomst. 2.3 Bij niet-nakoming van de bij dit artikel aan de gegadigde opgelegde verplichting tot storten waarborgsom heeft de gemeente het recht deze overeenkomst, zonder rechterlijke tussenkomst, te ontbinden. 2.4 De gemeente vergoedt geen rente over de waarborgsom. Artikel 3 - Ontbinding 3.1 Deze overeenkomst kan door de ene partij middels een schriftelijke kennisgeving aan de andere partij worden ontbonden indien: a. de gegadigde surséance van betaling is verleend, in staat van faillissement is verklaard, de wettelijke schuldsaneringsregeling natuurlijke personen van toepassing is verklaard en in geval van executoriaal beslag op zijn onroerende goederen; b. de gegadigde na schriftelijke sommatie en tussen partijen gevoerd overleg omtrent de mogelijkheden deze overeenkomst onverkort na te komen, in gebreke blijft te voldoen aan zijn verplichtingen; c. als gevolg van handelen van gegadigde niet of niet tijdig aan het gestelde in artikel 6.1 wordt voldaan; d. Het uitwerkingsplan Eiland IV als gevolg van de te volgen procedure niet geheel of gedeeltelijk onherroepelijk wordt voor het indienen van een ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning en daardoor geen omgevingsvergunning kan worden verleend of wanneer door wezenlijke aanpassing van het beeldkwaliteitsplan tijdens de te volgen procedure het gevraagde bouwplan niet gerealiseerd kan worden; e. als gevolg van handelen van gegadigde niet of niet tijdig aan het gestelde in artikel 5 wordt voldaan. 3.2 Voor de gegadigde(n) van een meer-onder-een-kap kavel geldt dat de reserveringsovereenkomst wordt ontbonden indien de reserveringsovereenkomst met de andere gegadigde(n) zoals genoemd in artikel 1 lid 2 is ontbonden 3.3 Ingeval van ontbinding van deze overeenkomst heeft de gemeente het recht (een) nieuwe gegadigde(n) aan te wijzen en vervalt ieder recht van de gegadigde op grond van deze overeenkomst. 3.4 De grondreservering wordt verleend teneinde gegadigde in staat te stellen op de gereserveerde kavel een project te ontwikkelen bestaande uit een woonhuis voor eigen bewoning. De ontwikkeling van bedoeld project geschiedt voor rekening en risico van gegadigde. Dit betekent onder meer dat in geval de grondreservering eindigt er geen gronduitgifte zal volgen, gegadigde geen enkele aanspraak kan maken op vergoeding van reeds gemaakte kosten en van schade als gevolg van het niet doorgaan van het onderhavige project. Voor de meer-onder-een-kap woningen geldt dat gegadigden gezamenlijk optreden voor de realisatie van de meer-onder-een-kap-woning op de gereserveerde kavels en dat de kavel van de desbetreffende meer-onder-een-kap woning door gegadigde gelijktijdig met de kavels van de andere gegadigden van dezelfde meer-onder-een-kap-woning zullen worden afgenomen. 3.5 Ingeval van ontbinding van deze overeenkomst op grond van het bepaalde in artikel 3.1 letters a, b, c, en e verbeurt gegadigde een onmiddellijk opeisbare boete aan de gemeente van € 10.000,-. 3.6 Het college van burgemeester en wethouders kan afzien van het innen van de boete zoals verwoord in voorgaand lid in geval van: 1. Verandering van werkkring van de koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; 2. Overlijden van koper of zijn echtgeno(o)t(e) of partner; 3. Ontbinding van het huwelijk van koper door echtscheiding of ontbinding van een samenlevingsverband; 4. Verhuizing waartoe genoodzaakt door de gezondheid van koper of van een van zijn gezinsleden. Indien afgezien wordt van het innen van de boete is gegadigde wettelijke rente over de
24
koopsom van de kavel verschuldigd over de periode vanaf ondertekening van de reserveringsovereenkomst tot het retour geven van de gereserveerde kavel.
Artikel 4 - Overgang van rechten en verplichtingen De rechten en verplichtingen van gegadigde uit deze overeenkomst zijn niet voor overdracht of overgang vatbaar. Artikel 5 - Koopovereenkomst Indien de gegadigde in staat is gesteld een koopovereenkomst te sluiten na ontwikkeling van zijn bouwplan, dient de gegadigde binnen twee weken na ontvangst van de koopovereenkomst deze getekend te retourneren aan de gemeente. Bij gebreke van een (tijdige) retournering van de getekende koopovereenkomst danwel schriftelijke mededeling van afwijzing, vervalt elk recht van gegadigde uit hoofde van deze overeenkomst, zulks onverminderd eventuele rechtsmaatregelen jegens gegadigde. Artikel 6 – Ontwikkeling bouwplan 6.1. Gegadigde is voorts gehouden: -het ontwerp van het woonhuis tot stand te laten brengen/ te laten uitvoeren door een architect die bij de Stichting Bureau Architectenregister te Den Haag staat ingeschreven; -binnen 16 weken na ondertekening van deze overeenkomst door gegadigde aan de supervisor namens het team vergunningen, toezicht en handhaving van de gemeente Woerden een voorlopig ontwerp inclusief een maquette op schaal 1:100 van het te ontwikkelen project ter beoordeling/goedkeuring voor te leggen. De supervisor beoordeelt het voorlopig ontwerp; -binnen 13 weken na goedkeuring van het voorlopig ontwerp door de supervisor namens het hiervoor genoemde team, een definitief ontwerp te ontwikkelen en dit aan de supervisor ter beoordeling/ goedkeuring voor te leggen. De supervisor beoordeelt het definitief ontwerp; -binnen 10 werkdagen na goedkeuring door de supervisor van het definitief ontwerp voor het te realiseren bouwplan bij het team vergunningen, toezicht en handhaving van de gemeente Woerden een ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning te doen. De aanvraag dient te zijn gebaseerd op het overeenkomstig de bepalingen uit deze overeenkomst tot stand gekomen ontwerp; -zodra de omgevingsvergunning voor het bouwplan is verleend de koopovereenkomst te ondertekenen; -het bovengenoemde bouwplan daarnaast te laten voldoen aan het Beeldkwaliteitsplan Eiland IV d.d. februari 2014 zoals opgenomen als bijlage bij deze overeenkomst. Voor de ‘Special’ geldt dat het bouwplan bovendien dient te voldoen aan de aanvullende architectonische voorwaarden zoals verwoord in deze bijlage. 6.2. De gemeente zal bevorderen dat het uitwerkingsplan Eiland IV zo spoedig mogelijk en zoveel als mogelijk ongewijzigd onherroepelijk wordt. De niet (tijdige) verlening van respectievelijk het niet tijdig onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning geeft op zich geen van partijen het recht om zijn wederpartij aan te spreken tot vergoeding van enigerlei schade, kosten of interesten. Wel kan er sprake zijn van een situatie als bedoeld in artikel 3.1.d van deze overeenkomst. Artikel 7 - Geschillen Alle geschillen die tussen partijen mochten ontstaan naar aanleiding van deze overeenkomst worden beslecht door de burgerlijke rechter.
Artikel 8 - Hoofdelijkheid en Ondeelbaarheid Alle ten laste van gegadigde komende verplichtingen zijn ondeelbaar. Indien het verkochte door meerdere personen wordt gekocht, zijn zij ieder voor het geheel aansprakelijk voor het nakomen van de verplichtingen jegens de Gemeente. Artikel 9 - Wijzigingen
25
Wijzigingen van deze overeenkomst, de bijlagen daaronder mede begrepen, dienen schriftelijk tussen partijen te worden overeengekomen en behoeven schriftelijke goedkeuring.
Bijlage:
1. 2.
Reserveringstekening; Beeldkwaliteitsplan Eiland IV d.d. februari 2014.
Deze overeenkomst is in tweevoud ondertekend te Woerden op … …..
Gemeente Woerden
Gegadigde 1
Gegadigde 2
E.L.M.W. van den Elshout, teammanager Vastgoed
De heer
Mevrouw
9. Model Koopovereenkomst
26
1.
De gemeente Woerden, ten deze vertegenwoordigd door de teammanager Vastgoed, de heer E.L.M.W. van den Elshout, handelend als vertegenwoordiger van de publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Woerden, en als zodanig deze gemeente vertegenwoordigende op grond van het mandaatbesluit van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Woerden, de dato zevenentwintig augustus tweeduizend dertien, nummer 13i.03117, hierna te noemen: “de Gemeente” en
2.
De heer/mevrouw , geboren op te , een en ander blijkende uit verstrekte kopie paspoort nummer afgegeven op en de heer/mevrouw , geboren op te , een en ander blijkende uit verstrekte kopie paspoort nummer afgegeven op , beide wonende aan de te , hierna gezamenlijk te noemen: “Koper”;
komen het navolgende overeen: Artikel 1 Het verkochte 1.1. De Gemeente verkoopt aan koper die van de Gemeente koopt een perceel grond, ter grootte van ca. m2, aangegeven als kavel in het plan Eiland IV Waterrijk Woerden, kadastraal bekend gemeente Woerden, sectie , nummer , een en ander zoals schetsmatig aangegeven op de als bijlage 1 bij deze overeenkomst gevoegde verkooptekening nummer GEO , hierna te noemen: “het verkochte”. 1.2. Koper is verplicht het verkochte te gebruiken voor de bouw van een woonhuis voor eigen gebruik. Artikel 2 De koopprijs 2.1. De koopprijs van het verkochte bedraagt € ,- (zegge: /DUIZEND//HONDERD euro), inclusief btw en exclusief kosten koper. 2.2. De koopprijs, rechten en belastingen moeten worden voldaan in euro’s: uiterlijk bij het verlijden van de notariële transportakte casu quo bij ingebruikname van het verkochte voorzover zulks eerder is dan de notariële levering. 2.3. Verschil tussen de werkelijke en opgegeven grootte van het verkochte geeft geen aanleiding tot enige rechtsvordering, behoudens de rechtsvordering tot verrekening. Indien het verschil tussen de opgegeven grootte en de werkelijke grootte van het verkochte op basis van het aantal vierkante meters dat het kadaster heeft vastgesteld 2 meer dan 10m bedraagt ten tijde van de levering, zal verrekening van de koopprijs plaatsvinden. Het verschil wordt verrekend tegen koopprijs als bedoeld in artikel 2.1. gedeeld door het aantal vierkante meters zoals genoemd in artikel 1.1. Artikel 3 Waarborgsom Bij het verlijden van de notariële transportakte wordt de bij ondertekening van de grondreserveringsovereenkomst gestorte waarborgsom met de koopprijs verrekend. Artikel 4 Faillissement/surséance van betaling/beslag Indien koper vóór het verlijden van de notariële transportakte in staat van faillissement wordt verklaard of (voorlopig of definitief) surséance van betaling heeft gekregen dan wel op koper de voorlopige of definitieve wettelijke schuldsaneringsregeling als bedoeld in artikel 284 Faillissementswet van toepassing wordt verklaard alsmede bij executoriaal beslag op zijn onroerende goederen, heeft de Gemeente het recht de overeenkomst door enkele schriftelijke mededeling aan koper te ontbinden.
Artikel 5 Datum van levering 5.1. Koper verplicht zich om mee te werken aan het passeren van de notariële akte en daarbij de verschuldigde koopprijs te voldoen. De notariële akte van levering wordt uiterlijk gepasseerd nadat de grond bouwrijp is gemaakt door de gemeente en uiterlijk 4 weken na onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. Na deze datum
27
5.2. 5.3.
5.4.
moet de koper rente betalen. De rente bedraagt 5,25% op jaarbasis. De notariële transportakte zal bij voorkeur worden verleden ten overstaan van een in de Gemeente gevestigde notaris of diens waarnemer. De koper wijst de notaris aan. De kosten, rechten en belastingen die verband houden met de levering van het verkochte, alsmede de kosten van kadastrale opmeting zijn voor rekening van koper. De feitelijke levering vindt plaats terstond na het verlijden van de notariële transportakte. Vanaf het moment van feitelijke levering is het verkochte voor rekening en risico van koper. In afwijking van het bepaalde in het derde lid van dit artikel kan de koper het verkochte met vóóraf verkregen schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders in gebruik nemen vóór de datum van verlijden van de notariële transportakte, maar nadat de grond bouwrijp is gemaakt. Vanaf het moment van ingebruikname is het verkochte voor rekening en risico van koper.
Artikel 6 Hoofdelijkheid en ondeelbaarheid Alle ten laste van de koper komende verplichtingen zijn ondeelbaar. Indien het verkochte door meerdere personen wordt gekocht, zijn zij ieder hoofdelijk en voor het geheel aansprakelijk voor het nakomen van de verplichtingen jegens de Gemeente. Artikel 7 Zakelijke lasten De onroerende zaakbelasting en alle overige zakelijk lasten die met betrekking tot het verkochte geheven worden, komen voor rekening van de koper met ingang van de dag waarop de notariële transportakte wordt verleden, casu quo bij ingebruikname van het verkochte (feitelijke levering), voor zover zulks eerder is dan het verlijden van de notariële transportakte. Artikel 8 Staat van overdracht 8.1. Het verkochte wordt overgedragen in de staat waarin het zich bij de totstandkoming van de overeenkomst bevindt, vrij van hypothecaire inschrijvingen en beslagen, vrij van huur, pacht of andere gebruiksrechten, leeg en ontruimd, vrij van heersende en lijdende erfdienstbaarheden, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen met uitzondering van de lasten en beperkingen die blijken uit deze koopovereenkomst. 8.2. Op het verkochte is in opdracht van de Gemeente een onderzoek naar de gesteldheid van de bodem uitgevoerd. De gemeente staat er voor in dat het verkochte geschikt is voor woningbouw. 8.3. Koper dient zelf en op eigen kosten zorg te dragen voor een onderzoek naar de draagkracht van de bodem. 8.4. Alle kosten voor aanleg van de huisaansluitingen van de nutsvoorzieningen en riolering komen voor rekening van koper. Koper overlegt met de nutsbedrijven en Gemeente over aanleg en aansluiting op de voorzieningen. Artikel 9 Gebruik en bestemming van het verkochte 9.1. Het verkochte is bestemd voor de bouw van een woning. De gemeente zal op de erfgrens tussen het verkochte en de aangrenzende niet in eigendom van de gemeente zijnde kavel(s) een gaashek plaatsen. Tevens stelt de gemeente voor deze erfgrenzen (beuken)haagjes ter beschikking. Het risico van het niet aanslaan van de haag is voor rekening van koper. Slechts indien kavelkopers van beide aangrenzende kavels het onderling eens zijn over een andere invulling van de erfgrens is dit toegestaan. Voor de kavels in veld D wordt ook op de erfgrens met het openbaar gebied een gaashek geplaatst en worden (beuken)haagjes ter beschikking gesteld. 9.3. De in het perceel aanwezige beschoeiingen behoren tot het verkochte. Koper is verplicht de tot het verkochte behorende beschoeiing ten genoegen van de gemeente in goede staat te houden en te onderhouden. Koper is verplicht de eventueel in het verkochte aanwezige drainageleidingen ten genoegen van de Gemeente in stand te houden. 9.4. Koper is ervan op de hoogte dat voor de kavels die aan het water zijn gelegen de Keur van het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden van toepassing is. 9.5. Het is koper en zijn rechtsopvolger(s) van een kavel die aan het water is gelegen verboden steigers in het water te plaatsen. 9.6. Het gestelde in dit artikel dient overeenkomstig artikel 16 opgenomen te worden als kettingbeding in iedere opvolgende overeenkomst.
28
Artikel 10 Gedoogverplichtingen 10.1. Koper en zijn rechtsopvolger(s) dienen te gedogen dat openbare en nutsvoorzieningen, zoals straatnaamborden, kabels, leidingen en dergelijke op of in het verkochte worden aangebracht indien het niet mogelijk is deze in openbare grond te plaatsen c.q. het plan hierin voorziet. Deze voorzieningen en hun werking mogen niet worden belemmerd door handelen of nalaten van de koper of zijn rechtsopvolger(s). Voorzover nodig zullen voor zulke voorzieningen beperkte rechten van opstal worden gevestigd. Voordat tot plaatsing wordt overgegaan wordt overleg gevoerd met de koper of zijn rechtsopvolger(s) over de voorwaarden waaronder de plaatsing geschiedt en de beperkte rechten worden gevestigd. 10.2. Artikel 17 is van toepassing op hetgeen bepaald is in dit artikel, zodat dit artikel als kwalitatieve verplichting zal gelden in iedere opvolgende levering. Artikel 11 Uitvoering 11.1. De bouwwerkzaamheden dienen zoveel als mogelijk te worden uitgevoerd met een gesloten grondbalans. 11.2. Grond en/of zand dat vrijkomt bij eventuele ontgravingen op het verkochte dient te worden afgevoerd op kosten van koper. Koper dient alsdan zelf zorg te dragen voor de benodigde vergunningen/meldingen/ontheffingen. 11.3. Zolang de op het verkochte te stichten bebouwing niet glas- en waterdicht is, mag koper het verkochte niet vervreemden of met beperkte rechten bezwaren dan onder door de Gemeente goedgekeurde voorwaarden en bedingen, zulks met uitzondering van het recht van koper om op het verkochte een hypotheek te vestigen. 11.4. Koper – en door haar in te schakelen derden – is (zijn) verplicht bij de uitvoering van de bouwwerkzaamheden de door de Gemeente aangewezen route voor het bouwverkeer te volgen en te voorkomen dat bij de uitvoering schade wordt toegebracht aan openbare wegen en/of nutsvoorzieningen. Artikel 12 Bewoningsplicht 12.1. De koper verplicht zich de op het verkochte te bouwen woning uitsluitend te gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen doorverkopen, een en ander behoudens het vermelde in de hierna volgende leden. 12.2. Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing in geval van: A. verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 B.W.; B. executoriale verkoop; C. schriftelijke ontheffing door het college van burgemeester en wethouders als bedoeld in lid 4. 12.3. Het bepaalde in lid 1 vervalt nadat de koper de desbetreffende woning gedurende drie achtereenvolgende jaren heeft bewoond. Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke de koper als bewoner van het desbetreffende adres in de gemeentelijke basisadministratie is ingeschreven. 12.4. Het college van burgemeester en wethouders kan ontheffing verlenen van het bepaalde in dit artikel. Deze ontheffing wordt echter steeds verleend in geval van: 1. Verandering van werkkring van de koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; 2. Overlijden van koper of zijn echtgeno(o)t(e) of partner; 3. Ontbinding van het huwelijk van koper door echtscheiding of ontbinding van een samenlevingsverband; 4. Verhuizing waartoe genoodzaakt door de gezondheid van koper of van een van zijn gezinsleden. 12.5. Bij niet nakoming van de verplichting bepaald in lid 1 van dit artikel verbeurt de koper ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van 10% van de totale koopprijs van het verkochte, onverminderd het recht van de gemeente om nakoming en/of volledige schadevergoeding te vorderen. Artikel 13 Schade en aansprakelijkheid 13.1. De koper is aansprakelijk voor alle schade ontstaan aan kabels, leidingen, opstallen, openbaar groen en/of werken aanwezig in, aan of op, aan het gekochte perceel, grenzende percelen als gevolg van door koper of door hem ingeschakelde derden
29
13.2.
verrichte handelingen verband houdende met ontgraving en bouw op het verkochte. Koper is verplicht in redelijkerwijs voorzienbare gevallen vóór met ontgravingen en bouw op het verkochte wordt begonnen alle maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan kabels, leidingen, opstallen, openbaar groen en/of werken in, aan of op, aan het verkochte perceel, grenzende percelen.
Artikel 14 Bouwen 14.1. De aanvraag voor een omgevingsvergunning is gebaseerd op de overeenkomstig de bepalingen van de grondreserveringsovereenkomst tot stand gekomen ontwerpen en voldoet voorts aan de daarvoor geldende wettelijke voorschriften en eisen. 14.2. De start van de bouw van de woning dient binnen 6 weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning plaats te vinden. Binnen 12 maanden na de start van de bouw moet de op het verkochte te stichten bebouwing gereed zijn. 14.3. In bijzondere gevallen, te harer beoordeling, kan de Gemeente de termijnen, genoemd in lid 2 van dit artikel, met een door haar te bepalen termijn verlengen. Artikel 15 Boetebepaling 15.1. De Gemeente kan bij niet nakoming of overtreding van het in deze overeenkomst bepaalde, nadat koper daartoe is aangemaand, een boete – onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming en/of volledige schadevergoeding te vorderen – opleggen, te weten bij niet nakoming of overtreding van de artikelen 9, 10, 11 en 14 per geval van niet nakoming of overtreding een boete van € 2.000,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat de overtreding voortduurt of het aanbrengen of onderhouden verhinderd of niet toegestaan wordt, tenzij in enig ander artikel waarvan het verbod wordt overtreden, een andere boete is bepaald. 15.2. De boete is opeisbaar en wordt verbeurd na schriftelijke aanmaning. Onverminderd het in het vorige lid bepaalde zal wanneer aan de eis van de Gemeente tot herstel, verandering of verwijdering binnen de door de Gemeente gestelde termijn niet wordt voldaan, het geëiste herstel casu quo de geëiste verandering of verwijdering door of vanwege de gemeente kunnen geschieden op kosten van de koper of diens rechtsopvolger(s). 15.3. Het gestelde in dit artikel dient overeenkomstig artikel 16 opgenomen te worden als kettingbeding in iedere opvolgende overeenkomst. Artikel 16 Derdenwerking; kettingbeding 16.1. De koper is verplicht en verbindt zich jegens de Gemeente, die dit voor zich aanvaardt, de in de koopovereenkomst van toepassing verklaarde bepalingen, voor zover deze een blijvend karakter hebben, bij elke vervreemding van het geheel of een gedeelte van het verkochte, dan wel bij het vestigen van een zakelijk recht op het verkochte, aan de nieuwe verkrijger in eigendom of zakelijk gerechtigde op te leggen en om de betreffende bepalingen woordelijk in de notariële akte van levering op te nemen, zulks bij niet nakoming op verbeurde van een onmiddellijk opeisbare éénmalige boete ten behoeve van de Gemeente van € 20.000,00. 16.2. Op dezelfde wijze als onder het eerste lid is bepaald, verbindt de koper zich jegens de Gemeente tot het bedingen, bij wijze van derdenbeding, van de nieuwe verkrijger in eigendom of zakelijk gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in het eerste lid en in dit lid opgenomen verplichting oplegt aan diens rechtsopvolger(s) respectievelijk zakelijk gerechtigde. Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de Gemeente het beding aan. Artikel 17 Kwalitatieve verplichting Partijen komen overeen dat de verplichtingen zoals opgenomen in artikel 10 als een kwalitatieve verplichting rusten op de onroerende zaak en van rechtswege overgaan op degene(n) die de zaak onder bijzondere titel zal respectievelijk zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat degene(n) mede gebonden zal respectievelijk zullen zijn die van de rechthebbende een recht tot gebruik van de zaak zullen verkrijgen. Voornoemde verplichting(en) zal respectievelijk zullen overeenkomstig artikel 252 lid 2 boek 6 BW als kwalitatieve verplichting(en) worden vastgelegd in de notariële akte van levering en worden ingeschreven in de openbare registers. Bijlagen: 1. Verkooptekening GEO ;
30
Aldus in tweevoud overeengekomen te Woerden op …………….. Gemeente Woerden
Koper 1
Koper 2
E.L.M.W. van den Elshout teammanager Vastgoed
31
12. Voorschriften en plankaart
Artikel 28 28.1
Wonen, villakavels 6
Bestemmingsomschrijving
De voor “Wonen, villakavels 6” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. tuinen; c. steigers; d. parkeervoorzieningen; met de daarbij behorende gebouwen en andere bouwwerken. 28.2 Beschrijving in hoofdlijnen Bij realisering van de bestemming worden de volgende uitgangspunten in acht genomen. a. de percelen met de aanduiding "Special" worden aangemerkt als markante plekken in de stedenbouwkundige structuur waar extra eisen zijn gesteld aan de uitstraling van de woning zoals opgenomen in bijlage 1 bij de toelichting van dit plan (Algemeen Beeldkwaliteitsplan). Uitvoering van dit beleid zal plaats vinden door de begeleiding van de bouwers in het bouwproces en in het kader van de welstandstoetsing. b. voor de gronden die grenzen aan het water is bouwen slechts toegestaan voor zover de belangen van de waterhuishouding dit toelaten (keur van toepassing): om te komen tot een goede coördinatie wordt alvorens een vergunning te verlenen advies ingewonnen bij de beheerder van de watergang. 28.3 Bouwregels Op de in lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de genoemde bestemmingen worden gebouwd met dien verstande dat: ten aanzien van gebouwen: a. het hoofdgebouw (woning) binnen het op de kaart aangegeven "bouwvlak" dient te worden gebouwd; b. binnen het op de kaart aangegeven "bouwvlak" niet meer hoofdgebouwen (woningen) mogen worden gebouwd dan aangegeven ter plaatse van de aanduiding “maximum aantal woningen” is aangegeven; c. uitsluitend grondgebonden woningen mogen worden gebouwd; d. de hoogte van het hoofdgebouw (woning) niet meer mag bedragen dan aangegeven op de kaart door de aanduiding "maximale bouwhoogte"; e. ter plaatse van de aanduiding “Special” mag de hoogte van het hoofdgebouw niet meer bedragen dan 15 m; f. voor zover op de kaart de aanduiding “voorgevelbouwgrens” is aangegeven, dient de voorgevel van de woning te zijn gericht op de aanduiding “voorgevelbouwgrens”; g. voor zover op de kaart de aanduiding “gevellijn” is aangegeven, dient een gevel van de woning in de aanduiding “gevellijn” te worden gebouwd; h. op ieder perceel buiten het bouwvlak bijgebouwen mogen worden gebouwd, mits: de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 3 m; tenminste 50% van het achtererf onbebouwd blijft; ter plaatse van de aanduiding “voorgevellijn” op een afstand van minder dan 1 meter van de voorste perceelgrens op het voorerf een bijgebouw mag worden gebouwd met een maximale hoogte van 1,80 m; ter plaatse van de aanduiding “voorgevellijn” op een afstand van meer dan 1 meter van de voorste perceelgrens op het voorerf een bijgebouw mag worden gebouwd met een maximale hoogte van 2,00 m; ter plaatse van de aanduiding “voorgevellijn” de oppervlakte van bijgebouwen op het 2 voorerf niet meer mag bedragen dan 10 m (één of meerdere bijgebouwen).
32
voor parkeren: i. voor de gronden naast of achter de woning, geen tussenwoning en gestapelde woning zijnde, geldt dat op eigen terrein tenminste 2 parkeerplaatsen, al dan niet inpandig, gerealiseerd dienen te worden; j. voor een tussenwoning geldt dat op eigen terrein tenminste 1 parkeerplaats, al dan niet inpandig, gerealiseerd dient te worden; overige bouwwerken: k. op ieder perceel andere bouwwerken mogen worden gebouwd; l. vóór de (verlengde) voorgevel van de woning de hoogte van andere bouwwerken niet meer mag bedragen dan 1 m; m. achter de (verlengde) voorgevel van de woning de hoogte van andere bouwwerken niet meer mag bedragen dan 3 m en de hoogte van erfafscheidingen niet meer mag bedragen dan 2 m. n.
o.
in afwijking van het bepaalde onder l en m geldt dat voor zover op de kaart de aanduiding “voorgevellijn” is aangegeven, de bouwhoogte van erfafscheidingen tot een afstand van 3 meter voor de voorgevel van het hoofdgebouw niet meer mag bedragen dan 3 m; De erfafscheiding vanaf een afstand van 3 meter van de voorgevel dient te worden uitgevoerd als groenvoorziening waarbij de hoogte niet meer mag bedragen dan 1,80 m; in afwijking van het bepaalde onder m geldt dat voor zover op de kaart de aanduiding “voorgevellijn” is aangegeven, de hoogte van erfafscheiding grenzend aan de openbare ruimte niet meer mag bedragen dan 1,80 m.
28.4 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen: a. aan de maximale hoogte van gebouwen ten behoeve van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende woonpercelen waarbij de hoogte nabij zijdelingse perceelsgrenzen beperkt kan worden tot 3 meter indien dit uit oogpunt van bezonning of privacy noodzakelijk wordt geacht; b. aan de exacte situering van de voorgevel van de woning, indien dit voor een goede stedenbouwkundige verkaveling noodzakelijk wordt geacht; c. zoals bedoeld onder lid 2 onder a, aan het bouwplan indien dit voor een goede stedenbouwkundige verkaveling noodzakelijk wordt geacht. 28.5 Specifieke gebruiksregels Het medegebruik van woningen voor beroepsmatige of bedrijfsmatige werkruimte is toegestaan, mits: a. de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd; b. in de omgeving geen onevenredige toename van de verkeersbelasting optreedt; c. de totale bedrijfsvloeroppervlakte mag per woning niet meer bedragen dan 20% van de vloeroppervlakte van de woning tot een maximum van 50 m2; d. de bedrijfsvoering geschiedt door degene die in de woning woont; e. in de extra behoefte aan parkeren op eigen terrein wordt voorzien; f. ingevolge de Wet milieubeheer geen hinder voor de woonomgeving ontstaat; g. er geen detailhandels- en horeca-activiteiten plaatsvinden. 28.6 Afwijken van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in: a. lid 1 voor het realiseren van een praktijkwoning op voorwaarde dat geen onevenredige parkeerdruk wordt veroorzaakt en tenminste twee parkeerplaatsen per praktijkwoning, al dan niet inpandig, gerealiseerd worden; b. lid 3 onder g voor het bouwen van de voorgevel van de woning achter de voorgevellijn mits
33
het straat- en bebouwingsbeeld niet wordt aangetast; c. lid 3 onder l en m voor het bouwen van andere bouwwerken tot een hoogte van 5 m; d. lid 3 onder c voor het tevens bouwen van gestapelde woningen tot ten hoogste 20 m uit de aanduiding “gestapeld -(gs)-“, met dien verstande dat: geen onevenredige parkeerdruk wordt veroorzaakt en gemiddeld tenminste 1,6 parkeerplaatsen per gestapelde woning, al dan niet inpandig, gerealiseerd worden; parkeren op eigen terrein wordt opgelost; e. het maximaal toegestane aantal woningen, zoals aangegeven met de aanduiding “maximum aantal woningen”, mag worden vermeerderd mits: 1. het toegestane maximum aantal woningen van 4 woningen in totaal met niet meer dan 5 woningen wordt vermeerderd; 2. het toegestane maximum aantal woningen van 1 woning in totaal met niet meer dan 5 woningen wordt vermeerderd; 3. het toegestane maximum aantal woningen van 18 woningen in totaal met niet meer dan 10 woningen wordt vermeerderd; 4. het toegestane maximum aantal woningen van 14 woningen in totaal met niet meer dan 10 woningen wordt vermeerderd; 5. het toegestane maximum aantal woningen van 23 woningen in totaal met niet meer dan 10 woningen wordt vermeerderd; f. lid 3 onder f voor een andere situering van de voorgevel van de woning, indien bij de uitvoering van het plan blijkt dat een gewijzigde verkaveling noodzakelijk wordt geacht, mits: geen afbreuk wordt gedaan aan de ruimtelijke kwaliteit van de wijk; gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet worden aangetast; g. lid 2 onder a voor een andere situering of het niet realiseren van “Special”, indien blijkt dat het bouwplan past in de stedenbouwkundige verkaveling van het gebied, mits: geen afbreuk wordt gedaan aan de ruimtelijke kwaliteit van de wijk; gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet worden aangetast.
34
Waterrijk Woerden, Eiland IV
Algemeen Beeldkwaliteitsplan
Gemeente Woerden februari 2014
2
INHOUDSOPGAVE WATERRIJK WOERDEN
Beeldkwaliteit; duurzaam mooi ALGEMENE RANDVOORWAARDEN EILAND IV
5
5 7
Inleiding7 Woningmix7 BEELDKWALITEIT ARCHITECTUUR
10
Doelstelling en proces
11
Architecten verdeling
13
Compositie van de gevels
13
Variatie in daken en kappen
15
Entrees17 Materialen en kleuren
19
Onderhoud woningen
19
Hemelwaterafvoer21 Voortuin & Delftse Stoepen
23
Verhoogde begande grond
23
Hoekoplossingen25 Specials27 Erfafscheiding33 Hagen33 Steigers35 Boothuizen35 Bergingen35 DRIJVENDE WONINGEN
36
Inleiding37 Hoofdvorm37 Passende en geschikte materialen
37
Ingetogen kleuren
37
Bijgebouwen41 Tuinen41
3
4
WATERRIJK WOERDEN Met Waterrijk is getracht een wijk te creëren met een eigen identiteit die niet hetzelfde biedt maar een aanvulling geeft op de aanwezige woonmilieus in Woerden. Water is door de ligging aan het meer de aangewezen drager voor de identiteit en de kwaliteit. Een belangrijke keuze in het masterplan is de wijk en de aangrenzende plas ruimtelijk en functioneel met elkaar te verbinden. Het water van de plas wordt de woonbuurt ingehaald. Bovendien wordt het mogelijk óp de plas te gaan wonen. Waterrijk is een ‘Hollands waterstadje’ aan de plas met een groene lijst van omringende weilanden. Aan de westzijde bestaat deze groene lijst uit de Cattenbroekerdijk en de aanliggende erven. De wijk sluit hierop aan met een groene villawijk met ruime kavels. Het ‘Hollands waterstadje’ is gebouwd op een aantal eilanden. De dichtheid is hier hoger. Veel woningen staan aan het water of hebben uitzicht over water. Eiland IV is het laatst te realiseren eiland.
BEELDKWALITEIT; DUURZAAM MOOI In Waterrijk variëren de gevelwanden in stijl en opbouw. Zowel in hoogte als in de rooilijn verspringt de bebouwing. Ze vormen de wanden van de openbare ruimte, die met hoogwaardige en duurzame materialen is ingericht. De toepassing van hoogwaardige materialen die ‘mooi oud worden’ zoals baksteen en natuursteen, verlenen zowel de bebouwing als de openbare ruimte niet alleen kwaliteit maar ook samenhang. Parkeren is zoveel mogelijk opgelost binnen de bouwblokken waardoor de straten minimaal belast worden door geparkeerde auto’s. Dit geeft de straten een weldadige rustige en ruime sfeer.
5
D
B
A
6
E
F
C
ALGEMENE RANDVOORWAARDEN EILAND IV INLEIDING In de zomer van 2012 is het herziene stedenbouwkundige plan voor Eiland IV vastgesteld. Aanvullend op dit plan zijn randvoorwaarden opgesteld die als gids dienen voor de verdere uitwerking van de bouwvelden en kavels op het eiland.
WONINGMIX Het stedenbouwkundig plan is uitgewerkt met verschillende woningtypes in verschillende prijscategoriën. Doel hiervan is om de capaciteit te toetsen van het plan, niet alleen naar aantal woningen maar ook naar differentiatie, zowel in prijscategorie als in woningtypologie. Dit is ook gebruikt voor het bepalen van de grondwaarde. Deze mix per blok fungeert als richtlijn maar mag uiteraard het uitvinden van oplossingen die mogelijk nog beter zouden aansluiten op de consumentenwensen niet in de weg staan.
7
Proefverkaveling stedenbouwkundig plan mei 2012
8
9
BEELDKWALITEIT ARCHITECTUUR
architectuur in een eigentijdse waterstad 10
DOELSTELLING EN PROCES
Met Waterrijk ambieert de gemeente Woerden een uitbreiding
planbeoordeling door de supervisor valt samen met het
tot stand te brengen die past bij het karakter van de
resultaat van deze fases. Ontwikkelaar/architect ontmoeten
bestaande stad en die recht doet aan het eigentijdse wonen.
de supervisor en hun mede ontwikkelaars/architect minimaal
De stedenbouwkundige opzet is gevarieerd en divers. De
drie maal gedurende het planproces. De inbreng van de
architectonische uitwerking is hoogwaardig en duurzaam. De
supervisor betreft niet louter het oordeel over het ingebrachte
architectuur is tijdloos, niet stijl gebonden, niet nostalgisch.
plan (‘goed of fout’), integendeel. De supervisor herhaalt de
Hoogwaardige architectuur laat zich vertalen in een aantal
kwaliteitsdoelstellingen en de gestelde criteria, hij entameert het
randvoorwaarden en een benadering die niet historiserend is.
kwaliteitsdebat, zoekt oplossingen voor kwalitatieve problemen,
In de volgende paragrafen zal invulling worden gegeven aan
adviseert en coacht opdrachtgever/architect en begeleidt
de kwaliteit die voor Waterrijk Woerden wordt nagestreefd.
de plannen zodanig dat een succesvolle bouwaanvraag
Het vastleggen van de beeldkwaliteit heeft ten doel de richting
gegarandeerd kan zijn.
voor uitwerking aan te geven. Cruciaal voor het realiseren van
Voor de beoordeling wordt naast de tekeningen van
kwaliteit is een goede organisatie van het proces. De maquette
plattegronden en gevels ook een “monsterboard” verwacht.
waarin alle percelen en panden zijn samengebracht is een
Het materiaalgebruik en de kleurstellingen spelen bij de
belangrijk hulpmiddel voor de kwaliteitsontwikkeling van het
kwaliteitsbeoordeling een belangrijke rol. De supervisor vat
plan.
de voor de kwaliteit noodzakelijke argumenten samen per ingediend plan, per fase van het proces in een specifiek
Alle participanten (ontwikkelaars en particuliere bouwers)
verslag.
dienen zich hun woningontwerpen in tekening en in maquette (schaal 1:200 voor bouwblok en 1:100 voor kadewoningen) te
Binnen het geordend stratenpatroon van de openbare
presenteren. Deze maquettes zullen worden samengevoegd in
ruimte die gekenmerkt wordt door een neutraal ‘Hollands’
een overzichtsmaquette. Elke bewoner of ontwikkelaar in het
beeld, is een veelheid aan woningtypes mogelijk zonder een
plan krijgt inzicht in de kwaliteit van de aangrenzende kavels,
chaotisch beeld te krijgen. Binnen het eenvoudige sterke
het straatbeeld of het rijtje. Kwaliteiten en diskwaliteiten worden
raamwerk zullen de verschillen juist tot hun recht komen.
voor een ieder zichtbaar.
Variatie is het uitgangspunt: verspringende daklijn, verschil in
De actieve rol van de supervisor maakt dat de
verdiepingshoogte, diversiteit aan kapvormen, woningen die
kwaliteitsdiscussie zich richt op de beoogde doelstellingen en
terugstaan ten opzichte van de rooilijn, woningen met uitbouw,
oplossingen. Knelpunten en architectonische conflicterende
erkers, balkons etc.
belangen worden gedefinieerd en bespreekbaar gemaakt.
De architectuur is divers. De toepassing van kappen en rood/
Bijsturing vindt plaats.
bruine baksteen in de gevels smeedt de verscheidenheid tot
Het ontwerpproces wordt opgeknipt in drie fases: Voorlopig
een geheel en versterkt de sfeer van de Hollandse waterstad.
Ontwerp, Definitief Ontwerp en Omgevingsvergunning. De
11
12
ARCHITECTEN VERDELING
Architectenkeuze is de taak van de “bouwheer”. Er dienen meerdere architecten aan een bouwveld te werken. Elke architect ontwerpt meerdere gebouwtypen. De typen zijn gedefinieerd in het stedenbouwkundig plan. De verdeling van de architecten wordt per ontwikkelingsfase vastgelegd. Per gevelwand van een bouwveld moeten de verschillende handschriften van de architecten kunnen worden afgelezen.
COMPOSITIE VAN DE GEVELS
Gevels hebben een plint, een duidelijke entree en een vormgegeven dakrand. Entrees zijn bij voorkeur verhoogd ten opzichte van het maaiveld. Het ontwerp van de gevel benadrukt de verticaliteit van elk gevelblad.
13
14
VARIATIE IN DAKEN EN KAPPEN
De keuze voor het maximaliseren van de individuele expressie en, op sommige delen, strakke rooilijn maakt het principe van de springende daklijn wenselijk. De straat- en kadebeelden zijn zeer gebaat bij een levendige daklijn. Voor de in het oog springende zijgevels die bij deze sprongen ontstaan geldt in principe dat deze zijn uitgevoerd in gelijkwaardig materiaal als de voor- en achtergevel.
15
16
ENTREES
De entrees bij woningen aan plantsoenen en woningen aan een kade zijn, waar mogelijk, met enkele treden verhoogd. Zowel deurbel, brievenbus, verlichting als huisnummer zijn ontworpen door de architect van elke woning. Het deurblad is minimaal 2,50m hoog.
17
18
MATERIALEN EN KLEUREN De materialen en de kleurstelling voor de Waterrijk zijn in hoge mate bepalend voor een warme sfeer. Materialen zijn natuurlijk en duurzaam, dat wil zeggen dat zij mooier worden naar mate zij ouder worden. Het overheersende materiaal voor de voorgevels zal gebakken materiaal zijn in crème- en geeltinten via rood tot bruin. De kleuren mogen niet schreeuwend zijn. Natuursteen, hardsteen, zichtbeton, hout, glas, staal en andere natuurlijke materialen kunnen na overleg met de supervisor als gevelmateriaal worden toegepast. Uitloogbare metalen als lood, zink en koper mogen alleen worden toegepast als er vooraf overleg en toestemming is met c.q. van gemeente. Verzinkt staal dient te worden behandeld (bv. moffelen of poedercoaten). Kozijnen zijn van hout (grote kozijnen kunnen ook van aluminium zijn vervaardigd). Kunststofkozijnen worden afgewezen. Kunststofplaatmateriaal mag niet in het zicht van de openbare ruimte worden toegepast.
ONDERHOUD WONINGEN
Er moet in materiaalgebruik en architectuur goed rekening gehouden worden met het onderhoud van de woningen. Het water in Waterrijk is zeer schoon en dat mag niet door onderhoud (schuren etc.) vervuild worden.
19
20
HEMELWATERAFVOER Hemelwaterafvoeren moeten uit het zicht vanaf de openbare ruimte (verholen) worden gerealiseerd (bij voorkeur hemelwaterafvoer aan de achterkant van de woning realiseren). Dat wil zeggen dat de afvoerbuizen niet op het gevelvlak mogen worden gemonteerd.
21
22
VOORTUIN & DELFTSE STOEPEN Sommige gebouwtypen hebben een voortuin of een “Delftse stoep”. Voortuinen zijn voorzien van een haag met daarin een verborgen hek aan de openbare ruimte of een met de architectuur overeenstemmende lage gemetselde tuinmuur (evt. opgetopt met een siersmeedhekwerk). De voortuin mag nooit worden gebruikt om auto’s in te parkeren tenzij dit specifiek is aangegeven in de stedenbouwkundige uitwerking. De Delftse stoep is een smalle zone vóór een woning. Deze ruimte is half privé. De zone mag individueel met hoogwaardig duurzaam materiaal worden bestraat. In deze zone zijn traptreden, banken en bloembakken toegestaan.
VERHOOGDE BEGANDE GROND De begane grond van grote rijwoningen, herenhuizen, kadewoningen, villa’s en tweekappers is minimaal 3,50m hoog.
23
24
HOEKOPLOSSINGEN
Op de straathoeken worden bouwblokken gemaakt met hoekwoningen die twee voorkanten krijgen. De voorkeur gaat uit naar gesloten hoeken door een woningtype met een tuinhof of praktijkruimte of kleinere woningen met een terras. Een tuinhof heeft een hekwerk (eventueel met haag) als erfscheiding naar de straat.
25
traditioneel materiaal op een bijzondere manier toegepast
26
bijzondere vormen
boven: koper in een eenvoudige vorm onder: staal in een bijzondere vorm
SPECIALS
Een aantal woningen in het plan zijn geselecteerd om als ‘special’ te worden uitgevoerd. Deze woningen krijgen een verbijzondering in vorm, kleur, materiaal en/of materiaalgebruik. Ze zijn geselecteerd op basis van hun positie in het stedenbouwkundige plan. De ‘specials’ maken het straatbeeld nog levendiger en zijn herkenningspunten in de wijk. ‘Specials’ mogen daarbij tot 15m hoog zijn.
27
28
29
ontwerp
30
maart 2005
oktober 2007
oktober 2010
mei 2012
EXTRA VERDIEPING
Alle grondgebonden woningen op de eilanden worden ontworpen met een architectonische uitwerking van een extra verdieping. In de realisatie kan deze worden aangeboden als optie mits de woning binnen de vastgestelde maximum hoogte blijft. De toekomstige bewoner kan echter ook besluiten later zijn woning uit te breiden. Hij heeft dan nog slechts een aannemer nodig. Omgevingsvergunningen worden conform het ontwerp verleend. De consequentie is een zeer levendig straatbeeld met springende daklijn. De gebruikelijke discussie over lelijke zolders of dakopbouwen blijft achterwege. De extra lagen zijn immers onder architectuur tot stand gekomen.
31
32
ERFAFSCHEIDING In het zicht vanuit de half openbare binnenterreinen bestaan erfafscheidingen uit houten hekwerken, pergola’s, gemetselde tuinmuren of haagbeplanting die is voorzien van een hek. Deze worden vóór de oplevering aangebracht/aangeplant. Houten hekwerken zijn ontworpen. Dat wil zeggen dat het ritme van de houten delen een bewust gekozen compositie kent. Privacyschermen tussen twee terrassen aansluitend op de woning zijn meegenomen in het ontwerp van een woning. Deze zijn van hout of gemetseld, minimaal 2m hoog, en ruim 2,50m diep.
HAGEN De woningen van de bouwvelden aan het water, bouwveld A, D & E, hebben een haag als erfbegrenzing. De haag wordt vergezeld van een hekwerk zoals dat ook in het villapark voorkomt. Aan de woning op de erfgrens, gedeeld met de naast gelegen woning, komt een 3 meter lange muur om privacy te bevorderen waarna de haag volgt.
RECLAME Reclameborden van winkels, voorzieningen e.d. dienen op terughoudende manier in de winkelpuien te zijn opgenomen. De borden mogen niet op de dakrand van een gebouw zijn gemonteerd. De grootte van de lettertype mag 80 cm niet overstijgen.
33
34
STEIGERS Om makkelijker contact te maken met het water is het mogelijk steigers te realiseren. De architect neemt in dat geval de steiger mee in het ontwerp van de woning zodat de steiger goed aansluit op verblijfsruimten aan het water en past bij de architectuur van de woning. Ten bate van privacy dient de steiger voldoende afstand van de kavelgrens te houden. Deze afstand is minimaal de diepte van de steiger. Is de steiger 0,80m diep dan blijft de steiger 0,80m uit de kavel van de buren. Is de steiger 1,10m diep dan blijft de steiger 1,10m uit de kavel van de buren. Tevens dient er voldoende ruimte onder de steiger gelaten te worden om de kademuur te kunnen onderhouden.
BOOTHUIZEN Boothuizen mogen worden gebouwd op kavels met een ruime tuin aan het water. De boothuis dient mee te worden genomen in het ontwerp van de woning.
BERGINGEN Bergingen die niet zijn opgenomen in woning, garage of boothuis worden, waar mogelijk, geïntegreerd in de tuinmuur.
35
DRIJVENDE WONINGEN
verfijnde detaillering
verspringende lijnen
toepassing van zwart
toepassing 36
verfijnde en gelede toepassing van plaatmateriaal
INLEIDING
PASSENDE EN GESCHIKTE MATERIALEN
In Waterrijk komt ruimte voor drijvende woningen. Aan de
De drijvende woningen zullen bestaan uit materialen die niet
zuidrand van Eiland IV worden steigers gebouwd waaraan
schadelijk zijn voor het milieu om vervuiling van het water te
drijvende woningen komen te liggen. Bij de drijvende woning is
voorkomen. De gekozen materialen passen bij het drijvende
de ambitie om een hoogwaardig en uitgebalanceerd waterbeeld
karakter van de woningen. Hout, bitumen, riet en glas zijn
te creëeren, met als basis de specifieke technische eisen
voorbeelden van dergelijke materialen. Plaat materiaal
waaraan drijvende woningen logischer wijs moeten voldoen.
mag worden toegepast zolang het verfijnd en geleed wordt aangebracht.
HOOFDVORM De drijvende woningen hebben een eenduidige hoofdvorm. De
VERFIJNDE DETAILLERING
hoofdvorm kan worden voorzien van aan- en opbouwen zolang
De woningen worden onder architectuur ontworpen. Met
deze de hoofdvorm niet ondermijnen. Door te spelen met
verfijnde detaillering krijgen de drijvende woningen een
inhammen en verspringende lijnen kan met een simpele vorm
verzorgde uitstraling.
toch een boeiende compositie gemaakt worden. INGETOGEN KLEUREN De kleuren van de drijvende woningen blijven ingetogen en uitgebalanceerd. De kleuren zijn neutraal, gerelateerd aand het materiaal of wit, grijs of zwart.
37
eenduidige vormen, ingetogen kleuren, passende materialen en verfijnde detaillering 38
combinatie van staal en hout in de gevel
gevel met raampartijen biedt een ruim uitzicht op het water
vrachtschip uit 1901, verbouwd tot moderne woning 39
40
BIJGEBOUWEN Bijgebouwen worden meegenomen in de architectuur van het hoofdvolume. Hoofd- en bijgebouw krijgen zo een duidelijke relatie waarmee een rustig waterbeeld kan worden gerealiseerd.
TUINEN De drijvende woningen liggen aan een steiger die ze verbind met een groene openbare oever. Het is ook mogelijk een drijvende tuin van bescheiden omvang toe te voegen. De afwerking van de drijvende tuin is van natuurlijk materiaal zoals hout of riet en wordt primair gebruikt voor vegetatie.
41
42
43
