MEZŐGAZDASÁGI SZERZŐDÉSEK KÜLÖNÖS TEKINTETTEL A TERMŐFÖLD ADÁSVÉTELÉRE

Miskolci Egyetem Állam- és Jogtudományi Kar Agrár- és Munkajogi Tanszék

MEZŐGAZDASÁGI SZERZŐDÉSEK KÜLÖNÖS TEKINTETTEL A TERMŐFÖLD ADÁSVÉTELÉRE

Készítette: Gerda Anikó Konzulens: Dr. Olajos István

Miskolc 2013.

Tartalomjegyzék Bevezető gondolatok .................................................................................................... 3 1. Történelmi áttekintés a termőföld tulajdonjogi szabályozásáról ............................. 5 1. 1. Birtokrendezési politika az államalapítástól a XIX. század végéig ......... 5 1. 2. A termőföld tulajdonjog szabályozása a XX. század elején .................... 7 1. 3. A második világháborút követő időszaktól a rendszerváltásig ............... 8 1. 3. 1. A háború utáni állami szabályozás ........................................... 8 1. 3. 2. Kollektivizálás- szocialista földreform .................................. 12 1. 4. Átmenet a piacgazdaság irányába .......................................................... 14 1. 5. A földtulajdon jogi szabályozása a rendszerváltozás időszakában ....... 16 2. Az 1994. évi LV. törvény (Tft.) ............................................................................ 20 2. 1. A törvény hatályba lépése és előzményei .............................................. 20 2. 2. A tulajdonszerzés szabályozása ............................................................. 22 2. 3. A tulajdonszerzés korlátozása ................................................................ 22 2. 4. A termőföld-tulajdonjog tartalma........................................................... 24 3. Az elővásárlás sajátosságai a termőföld szabályozásában ..................................... 26 3. 1. Az elővásárlási jog ................................................................................ 26 3. 2. Az elővásárlási jog megsértése .............................................................. 27 3. 3. Az elővásárlás jogintézményének továbbfejlődési lehetőségei ............. 28 1

3. 4. Elővásárlási jog szabályai a Tft.-ben...................................................... 29 3. 5. Elővásárlás a bírósági gyakorlatban ....................................................... 33 3. 6. A Tft. jelentősebb módosításai, különös tekintettel az elővásárlásra ..... 35 3. 6. 1. Elővásárlási jog gyakorlása az erdőbirtokosság ..................... 37 3. 6. 2. 2010. évi LXXXVII. törvény a Nemzeti Földalapról............. 38 3. 6. 3. Elővásárlási jog gyakorlása a hegyközségi törvény alapján... 39 4. Az új földtörvény tervezet...................................................................................... 40 4. 1. Előzményei, célja, megvalósításának eszközei ...................................... 40 4. 2. A föld tulajdonjogának megszerzése, hatósági engedélyezés ................ 42 4. 3. Elővásárlási jog szabályozása ................................................................ 43 Befejező gondolatok .................................................................................................. 49 Mellékletek................................................................................................................. 51 Irodalomjegyzék......................................................................................................... 54

2

„A per – hogy kié legyen a föld – közel ezer éve tart.” 1

Bevezető gondolatok

Magyarország földrajzi adottságai miatt mindig is mezőgazdasági országnak számított, az ipari termelés csupán a XIX. századtól gyorsult fel. Európa nyugati felében az iparosodás, a feudalizmus bomlása több évszázaddal megelőzte a kelet-közép európai térségben lévő államok gazdaságszerkezet átalakítását, és nemcsak a demokrácia, a gazdaság fejlődött töretlenül, de a mezőgazdaság is. Dolgozatomban be kívánom mutatni, hogy a honfoglalástól kezdődően kiemelkedő

jelentőséggel

bírt

a

föld

tulajdoni

szerkezetének

jogi

szabályozása. Hazánkban különösen az elmúlt 150 esztendőben néha viharos gyorsasággal követték egymást - sokszor merőben új- jogi megoldások, hogy az ideálisnak vélt birtokstruktúrát, tulajdonosi szerkezetet kialakítsák. Ez jelentősen hátráltatta a magas színvonalú termesztéstechnológiák elterjedését, a gépesítettség színvonala sokáig alacsony volt és a termésátlagok messze elmaradtak a nyugat-európai átlagoktól. Kihasználatlan maradt a föld, mint erőforrás. A rendszerváltást követő időszak nemcsak a magántulajdon újbóli kialakítása miatt fontos, hanem az Európai Uniós tagsággal összefüggésben is. 2014. évtől kezdődően úgy kell kialakítani a jogi szabályozást, hogy megfeleljen hazánk érdekeinek, de ne sérüljenek a közösségi vívmányok sem. Az új földtörvény tervezet kapcsán erre is keresem a választ. Munkám

miatt

sok

szállal

kötődöm

a

mezőgazdasághoz,

az

élelmiszertermeléshez. A mezőgazdasággal foglalkozók számára létkérdés, hogy rendezett birtokviszonyok között, kiszámítható keretek között folyjon a termesztés. A kiszámíthatóság egyik alapköve a stabil birtokszerkezet, ami biztosítja a termelés alapját.

1

HALÁSZ Péter: A földtulajdon és a mezőgazdasági struktúra átalakítása Agrárgazdasági Kutató Intézet 1990. 23. p.

3

A dolgozat fejezeteit átgondolva az alábbi kérdésekre keresem a választ:

Hogyan alakultak földtulajdoni és földhasználati viszonyok a XX. sz.-ban?

Hogyan szabályozza a hatályos Tft. a földtulajdon megszerzésének és használatának szabályait? Miért kell ezt a jogszabályt gyakorta módosítani? Hogyan érvényesülnek a termőföld tulajdonszerzés területén az elővásárlás szabályai? Az egyes termőföld használatok (szőlő, erdő területek) tekintetében mi a speciális szabályozás indoka?

4

1. Történelmi áttekintés a termőföld tulajdonjogi szabályozásáról

1. 1. Birtokrendezési politika az államalapítástól a XIX. század végéig

A magyar törzsek Kárpát-medencébe való bevonulásától kezdve, a termőföld tulajdonlás és - birtoklás rendszere egészen az 1945-ös földosztásig –elviekbenlényegében változatlan volt. Szent István király nyugati mintát alapul véve alakította ki a földesúri-jobbágyi rendszert, királyi birtokokat adományozott főnemeseknek, köznemeseknek és az egyházi előjáróságoknak is. A birtokokon telepedtek le a jobbágyok, akik munkájukért cserében házhelyet és megművelhető földterületet kaptak. A föld felett csak használati – ami a föld beépítését és a művelését jelentette - és haszonélvezeti – megengedett helyen fát termelhettek ki és állataikat legeltethették - joggal rendelkeztek a jobbágyok. Az úrbér – a füstpénz, a tized, a kilenced, a hegyvám, a gyalognap - jelentette a jogok gyakorlásának ellenértékét. II. András rendelkezése: „A mely birtokot valaki méltó szolgálatjával szerzett, attól soha meg ne fosztassék.”2; majd Nagy Lajos az ősiség törvényével megszünteti a nemesek közötti különbséget: „Ugyanazon nemeseknek kérésébe is beleegyeztünk: hogy az országunk határai közt lakó valódi nemesek még az országunk határai közt fekvő herczegi tartományokban levők is, megannyian ugyanazon egy szabadsággal éljenek.”3,így a kialakult szerkezetet tovább erősítik. Később tovább nehezedett a jobbágyok helyzete, az egyetlen joguktól, a szabad költözködés jogától is megfosztották őket az 1514-es parasztfelkelés után. A Mária Terézia 1767-ben kiadott úrbéri pátense jelentősen átalakította és országos szinten egységesítette a jobbágyok terheit, a jobbágytelkek nagyságát, a jobbágy és földesura közötti jogviszonyt.

2 3

1222. évi XVII. törvénycikk: „a szerzett birtokától senki meg ne fosztassék” 1351. évi XI. törvénycikk: „az ország nemesei ugyanazt az egy szabadságot élvezik”

5

Közép-Európában a feudalizmus megbomlásával a XIX. század közepén megkezdődött polgárosodás, a jobbágyság felszabadításával párhuzamosan a termőföld-tulajdon középkori szerkezetének lassú átalakulása is. Hazánkban az 1848-as áprilisi törvények közül a IX. törvénycikk az úrbériséget szüntette meg, a XV. törvénycikk eltörölte a 1351. óta érvényben lévő ősiséget. A jobbágyság örökváltság megfizetésével megválthatta a használatában lévő termőföldek tulajdonjogát és egyben mentesült az úrbéri terhek alól is. A földesurak tulajdonjoga és a használatért járó ellenszolgáltatások fennmaradtak, azon területek felett, melyek korábban nem úrbéri jellegűek voltak. A törvénybe iktatott azonnali, kötelező és általános örökváltság Kelet-Közép-Európában előzmények nélküli, egyedülálló jelenség volt. Jelentős lépésként értékelhető, hogy hozzájárult a gazdasági élet fellendüléséhez (hitelezés, zálogjog fejlődéséhez), a nemesek és nem nemesek egyenjogúságához és a szabad földmagántulajdon kialakulásához. A társadalmi egyenlőtlenségeket nem volt képes maradéktalanul felszámolni, számítások szerint a jobbágyok csupán 40%-a szerzett tulajdonjogot a korábbi úrbéri földeken. I. táblázat: A földbirtok megoszlása Magyarországon 1895-ben. Gazdaságok megnevezése Gazdaságok száma Gazdaságok területe % Darabszáma % kh 526.949 23,6 6.232.011 0,6 Törpegazdaságok -1 kh 1-5kh 716.769 30,0 923.157 5,2 5-10 kh 458.535 19,2 3.317.079 9,0 Kisgazdaságok 10-20 kh 385.381 16,1 5.396.130 14,6 20-50 kh 205.181 8,6 6.012.080 16,3 50-100 kh 36.032 1,5 2.411.657 6,6 100-200 kh 10.275 0,4 1.403.452 4,8 Középgazdaságok 200-500 kh 6.448 0,3 2.021.432 5,5 500-1.000 3.100 0,1 2.238.905 6,1 kh 3.768 0,2 11.901.380 32,3 Nagygazdaságok 1.000 kh– 2.388.482 100,0 38.857.283 100,0 ÖSSZESEN Forrás: A magyar korona országainak mezőgazdasági statisztikája. Bp., 1900. XIV. kötet. Magyar Királyi Központi Statisztikai Hivatal.

1895-ben a gazdaságok több mint a fele, 53, 6%-a maximum 5 kh-on gazdálkodott, de ez az összes földterület csupán 5,8%-án. Az a cél, hogy a felszabadított jobbágyság földhöz jusson ugyan megvalósult, azonban számítások szerint 5 kh megtermelhető termény nem volt elegendő egy család megélhetéséhez, így a társadalmi feszültségek nem oldódtak.

6

Az 1848-as földreformhoz hasonló – amely olyan mértékű gyökeres változásokat eredményezett volna - csak az 1945-ös földosztás volt. A föld a piaci forgalomban, mint közönséges áru jelent meg, a korábbi forgalomképtelenség helyébe a szinte korlátlan forgalomképesség lépett. Az addigi közjogias szabályozás magánjogi szabályozássá alakult át.4

1. 2. A termőföld tulajdonjog szabályozása a XX. század elején

Az I. világháború utáni időszakban nemcsak hazánkban, hanem a környező nemzetállamokban is prioritássá vált a társadalmi szerkezet modernizációja, népességen belül többségben lévő parasztság helyzetének javítása és ehhez kapcsolódva a termőföld tulajdonosi szerkezetének átalakítása. Az 1919. évi XVIII. néptörvény a földművelő nép földhöz juttatását tűzi ki célul. Az 500 holdnál nagyobb világi és a 200 holdnál nagyobb egyházi birtokok kártérítés melletti kisajátítása után, a kisajátított földeket 5-20 hold nagyságú egységenként osztották volna fel a föld nélküli családok között. Károlyi-féle reform célja egy életképes paraszti réteg létrehozása volt. Dacára annak, hogy Károlyi a legnagyobb földtulajdonosként

saját

kál-kápolnai

birtokainak

szétosztásával

kezdte

a

„földosztást” 1919. február végén, a földbirtokosok tetszését nem nyerte el és nem is követték. A Tanácsköztársaság idején a Forradalmi Kormányzótanács kijelentette, hogy „Magyarország földje a dolgozók társadalmáé”. A nagybirtok rendszert meg kívánták szüntetni és a földet, annak minden tartozékával együtt, megváltás nélkül elkobozni. 5 Az így rendelkezésre álló földeket egyrészt az árutermelő középbirtokok (200 kat. holdig), családi gazdaságok (5-20 kat. hold) és felülről szervezett szövetkezetek kapták volna meg, azonban a kedvezőtlen bel- és külpolitikai helyzet miatt nagyon vontatottan zajlott.

4

KURUCZ Mihály: A magyar termőföldforgalom szabályozásának mai rendszeréről és megújításának alapjairól Agrár- és Környezetjog 2007. 3. szám 18. p. 5 FÖLDES és tsai.: Földjog Tankönyvkiadó; Bp., 1974. 36. p.

7

1920-ban a Teleki-kormány tett további kísérleteket a birtokviszony egységesebbé tételére, a Nagyatádi Szabó István nevéhez köthető földtörvény (XXXVI. törvénycikk) megalkotásával: „1§ Ennek a törvénynek az a célja, hogy a magyar földbirtok megoszlását helyesebbé tegye. Evégből ez a törvény a lehetőséghez képest előmozdítja a földszerzést főleg azok részére, akik a föld gondos és szorgalmas mívelésére képesek is és hajlandók is, de eddigi viszonyaik között önhibájukon kívül földhöz nem juthattak.” Különös újításként értékelhető a hadirokkantak, a hadiözvegyek és a felnőtt hadiárvák, továbbá a föld nélküli mezőgazdasági munkások, a törpe- vagy kisbirtokosokat külön jogcíme a földhöz juttatásához, ill. az újonnan alapított Vitézi Rend 50, ill. 12 holdas „vitézi telkei”. Fő törekvés az volt, hogy minél több vidéken élő szegényt földhöz juttassanak, így megerősítve politikai pozíciójukat.6 Későbbiekben a hitbizományhoz hasonló, kötött kisbirtok rendszert vezetett be 1936-ban a hitbizományi kisbirtokról szóló törvénnyel, mely szerint a családi birtok öröklése kötött rendben történt.

1. 3. A második világháborút követő időszaktól a rendszerváltásig

1. 3. 1. A háború utáni állami szabályozás

A második világháborúban hatalmas veszteségeket szenvedett az ország (1938-as nemzeti jövedelem közel ötszöröse, ill. a nemzeti vagyon közel 40%-a pusztult el). A háborút követően azonban minél gyorsabban el kellett kezdeni a helyreállítási munkálatokat, az éhínséget fel kellett számolni, a társadalomban meglévő szociális feszültségeket csökkenteni és nem utolsó sorban a nagybirtokos nemesség gazdasági, politikai erejét megtörni. A birtokviszony rendezése azért is volt égetően fontos, mivel a háború miatt az 1944-es őszi munkák elmaradtak, a nagybirokosok és a bérlők többsége elmenekült, a föld megművelése így csak a nemesi földek szétosztásával válhatott biztosítottá. Az Ideiglenes Nemzeti Kormány a Nemzeti Parasztpárt javaslatára elfogadja a 600/1945-ös Kormányrendeletet, melyet rövid 6

ROMSICS Ignác: Magyarország története a XX. században. Bp. 2001. Osiris 140.-141. p.

8

időn belül az 1945. VI. törvénnyel törvényerőre emelik. „ 1 § A rendelet célja ………a nagybirtok rendszer megszűnésével valóra váltsa a magyar földmíves nép évszázados álmát és birtokába adja ősi jussát, a földet.”7

Állami földalapot - elkobzott földek, a megváltott földek és az állam által erre a célra elkülönített állami földek - hoztak létre: a) teljes egészében és nagyságra való tekintet nélkül elkobozták a hazaárulók, a nyilas, a nemzeti szocialista és egyéb fasiszta vezetők, a Volksbund-tagok, továbbá a háborús és népellenes bűnösök földbirtokait (taxatíve felsorolva a 1945. évi VI. törvény 4.-6.§), b) 1000 kh feletti birtokokat teljesen, és a c) 100 és 1000 kh közötti birtokok 100 kh-t meghaladó részét.8 A következő jogcímeken nyugodott az új birtokszerkezet kialakítása: 1) Földbirtok elkobzás címén vették igénybe a hazaárulók és népellenes elemek földbirtokát teljes egészében. „..az említett cselekmények elkövetőinek tulajdonát képező földbirtokok, a megművelésre szolgáló összes eszközökkel, élő és holt gazdasági felszerelésével és a rajtuk lévő épületekkel, az államra szállnak át. Ugyancsak az államra szállnak át …….személyek belsőségei is. Méltányos esetben a lakóház és 600 négyszögölnél nem nagyobb telek, a visszamaradt család számára meghagyható.”9 2) Földbirtok megváltás címén igénybe vették az ezer kat. hold feletti birtokokat teljes egészében, a 100 és 1000 kat. hold közöttieket pedig a 100 kat. holdat meghaladó részükben. A szőlők, gyümölcsösök 20 kat. holdat meghaladó része került igénybevételre. 7

1945. évi VI. törvény: „a nagybirtokrendszer megszüntetése és a földmíves nép földhözjuttatása tárgyában kibocsátott kormányrendelet törvényerőre emeléséről” Melléklet az 1945. évi VI. törvénycikkhez 1.§ 8 BUDAY-SÁNTHA Attila: Agrárpolitika – vidékpolitika. A magyar agrárgazdaság és az Európai Unió. Budapest-Pécs, Dialóg Campus. 2001. 71. p. 9 1945. évi VI. törvény „a nagybirtokrendszer megszüntetése és a földmíves nép földhözjuttatása tárgyában kibocsátott kormányrendelet törvényerőre emeléséről” Melléklet az 1945. évi VI. törvénycikkhez 7.§

9

3) Mentesítés: A mezőgazdasági termeléssel élethivatásszerűen foglalkozó személyek földbirtokát 200 kat. holdig, az ellenállási mozgalomban részt vett személyekét pedig 300 kat. holdig mentesíteni lehetett. Mentesek voltak továbbá az állami és közbirtokossági legelők. A fentiek alapján létrehozott állami földalapból folyamatosan osztották ki az igényjogosultaknak a birtokegységeket juttatás jogcímen. Igényjogosultság megállapítására és a birtokegység kiszámítására a következő szabályok vonatkoztak:

„35. § A kiosztásra kerülő földekből kisgazdaságok

létesítésére földhözjuttatandók a gazdasági cselédek és mezőgazdasági munkások, birtokuk kiegészítésére a törpebirtokosok és olyan nagycsaládú kisbirtokosok nős fiugyermekei, akiknek földbirtoka várható örökrészükkel együtt 6 kat. holdnál nem több. 33. § Egy igényjogosultnak juttatott föld nem lehet nagyobb olyan birtokegységnél, amelyet egy földmívelő család a maga erejével meg tud művelni…...

34. § Egy igényjogosultnak juttatott szántóföld és rét együttvéve 15 kat. holdat, kert és szőlő együttvéve 3 kat. holdat nem haladhat meg.”

Az eredeti elképzelés szerint a földbirtokokért a korábbi tulajdonosoknak kárpótlás járt volna, azonban a politikai viszonyok később megváltoztak és a 1946. évi IX. és a 1947.évi V. törvény felfüggesztette a megváltással kapcsolatos kártérítési igények érvényesítését, így a beígért kártérítés elmaradt. 10 A földhöz jutottaknak megváltást kellett fizetniük a területekért, a föld nélküli gazdasági cseléd és a mezőgazdasági munkás 3 év türelmi idővel 20 év alatt egyenlő részletekben, míg a földhöz jutatott törpebirtokos vagy kisbirtokos a birtokba helyezés alkalmával a föld megváltási árának 10%-át, a hátralékot 10 évig egyenlő részletekben kellett kifizetnie. Az új földtulajdonosoknak művelési kötelezettségük is volt, így ha 2 évig nem művelték meg a földet, elvették tőlük, más igényjogosult kaphatta meg.

10

IZSÁK Lajos: Rendszerváltástól rendszerváltásig Kulturtrade Kiadó 1998. 22. p.

10

Kötöttségként jelentkezett az elidegenítési tilalom, amely 10 éven belül csak külön engedéllyel volt lehetséges. A földreform végrehajtását a II. táblázat szemlélteti, amely jogszabály alapján, saját feldolgozás.

II. táblázat A földreform lebonyolítását végző szervezetek és funkcióik Községi Földigénylő Bizottság

Megyei Földbirtokrendező Tanács

Országos Földbirtokrendező Tanács

Tagok

földigénylőkből állították össze 5-30 főben maximálták a létszámukat

9 tagja közé a politikai pártok képviselőin kívül földigénylők is bekerültek

Feladat

igényjogosultságot bírálták el, összeírták az igénybe veendő földeket és javaslatot tettek az igénybevétel formájáról

7 tagú - 3 tag (mérnök, bíró, gazdasági szakember) - két-két tagját pedig a mezőgazdasági munkások szervezete, ill. a helyi koalíciós pártok delegálták döntés joga illette meg

Az ingatlanok elkobzásának, illetve megváltásának keresztülvitele. A Községi Földigénylő Bizottságok javaslata alapján dönt a földbirtokok mikénti felosztásáról, a földbirtokokat az igényjogosultak tulajdonába, illetve birtokába adja.

A földreform 1947-re lezárult, a nagybirtokrendszert felszámolták. Kialakult a paraszti magántulajdonon alapuló egyéni gazdálkodási forma a mezőgazdaságban, míg az iparban elkezdődött az államosítás. Ezzel párhuzamosan kezdetét vették a parasztság elleni támadások, majd következett a tulajdonjog korlátozása. Az állami és szövetkezeti földtulajdon mellett jelen volt a kötöttségektől mentes, megtartott magántulajdon és a korlátozott magántulajdon. Meg kell jegyezni, hogy a reform utáni években a kistermelők nehéz körülmények között gazdálkodtak, folyamatos volt a tőke- és eszközhiány, valamint állandósult a beszolgáltatási rendszer. Az akkori mezőgazdasági szövetkezetek elsősorban a korábbi nagybirtokok állami kézben maradt részén jöttek létre. 11

1. 3. 2. Kollektivizálás- szocialista földreform

Az 1948-as kommunista hatalomátvételt követően a jogalkotás - szovjet mintára - az állami pozíciót kezdi megerősíteni a földtulajdonlás esetében is. A 9000/1948 (VIII. 29.), valamint a 13.100/1948 (XII. 22.) Kormányrendeletek az államnak elővásárlási jogot biztosítottak a mezőgazdasági ingatlanok adásvételéhez, ezáltal az 1950-es évekre a korábban kialakított földhasználati viszonyok jelentősen módosultak. 19511958 közötti időszakban a politikai agresszió, esetenkénti fizikai és lelki erőszak által kényszeríttette a földtulajdonosokat, hogy lépjenek be a termelőszövetkezetekbe és földjeiket „önként” adják közös használatba. A jogalkotó az 1957. évi 65. tvr. a mezőgazdasági

termelőszövetkezetek

tagjainak

kötelező

kölcsönös

nyugdíjbiztosításáról (dec. 28.) megalkotásával kívánta „vonzóbbá” tenni a szövetkezetbe való belépést. A szövetkezeti tulajdon mellett korlátozottan – az ország megművelhető földterületének csupán 4-6%-a - megmaradt a föld magántulajdona, melyet a 1957. évi 9 tvr. (február 3.) a magánszemélyek által megszerezhető és mező- és erdőgazdasági földterületek felső határának megállapításáról rendezett: a közös háztartásban élő családtagok tulajdonában és használatában lévő fölterület nagysága úgy került korlátozásra, hogy a mezőgazdasági tevékenységgel a család hivatásszerűen foglalkozik-e vagy sem. Későbbiek folyamán az Elnöki Tanács több törvényerejű rendelettel szabályozta a földtulajdoni viszonyokat: 1957. évi 10. tvr. a mezőgazdasági ingatlanok tulajdoni és használati viszonyainak rendezéséről (febr. 3.) 1957. évi 52. tvr. a mezőgazdasági ingatlanok tulajdoni és használati viszonyainak rendezéséről szóló 1957. évi 10. tvr. kiegészítéséről (szept. 3.) A kollektivizálás 1961-62-re befejeződött, a kialakult viszonyokat a 1961. évi VI. törvény

a

mezőgazdasági

rendeltetésű

földek

védelméről

rögzítette

és

a

következőkben fogalmazta meg a törvény célját: „Népgazdaságunk tervszerű fejlődése a mezőgazdasági termeléssel szemben egyre fokozódó igényeket támaszt. A 12

növekvő igényeket - a terméshozamok állandó emelése mellett - csak akkor lehet kielégíteni, ha minden mezőgazdaságilag használható terület a mezőgazdasági termelés célját szolgálja, ha e földek termőképessége az ésszerű gazdálkodással fokozódik és ha a mezőgazdaságilag hasznosított földek területe a lehetőséghez képest növekedik.” A törvény értelmében a földhasználók „kötelesek rendeltetésszerű mezőgazdasági termelést folytatni,”11 a talaj termőképességét fenntartani és növelni, korszerű agrotechnikai eljárásokat alkalmazni, amelyet az állam adó- és más kedvezményekkel támogatott. 1962. után elkezdődik a hazai agrárpolitika fokozatos elszakadása a szovjet agrármodelltől. Sajátos jellemzőkkel modernizálják a mezőgazdaságot – kiemelendő a vegyes tulajdon, kistermelés elismerése és támogatása, kooperációs és integrációs kapcsolatok, nyitás nyugat felé, termelési rendszerek bevezetése és általánossá válása, melléküzemágak támogató fejlesztése -, amely a ráépülő élelmiszeriparral együtt igen gyorsan fejlődött.12

1967. évi III. és IV. törvény 1960-as évek második felére már észrevehetően szükségessé vált az addig működtetett rendszer reformja, mivel a mezőgazdaság termelés fejlődési üteme elmaradt a várakozásoktól, a képzett szakemberek hiánya komoly gondokat okozott és a technikai ellátottság még mindig alacsony szintű volt. A nemzetgazdasági ágak közül elsőként a mezőgazdaságban kezdődött meg az új gazdaságirányítási rendszer bevezetése, 1966-tól megszűnt a tervkötelezettség. Az 1967. III. törvény a mezőgazdasági

termelőszövetkezetekről

a

szövetkezetek

szervezetének,

működésének és gazdálkodásának szabályait részletezte a „1. § ….a mezőgazdasági termelőszövetkezeti mozgalom továbbfejlesztése, a termelőszövetkezeti tagok anyagi és kulturális igényeinek, valamint a népgazdaság szükségleteinek kielégítése érdekében. …………… elősegítik a termelőszövetkezetek szervezettségének fokozását, demokratikus vezetésének és vállalatszerűen folytatott gazdálkodásának folyamatos fejlesztését

és

társadalmi

feladatainak

teljesítését.”

Meghatározta

a

termelőszövetkezet fogalmát „3. § …..a tagok önkéntes személyi és vagyoni

11

1961. évi VI. törvény „a mezőgazdasági rendeltetésű földek védelméről” 4§ SZABÓ Gyula: Föld- és területrendezés 2.: Agrárvilági fordulatok, magyar reformok 10. p. www.tankonyvtar.hu/en/tartalom/.../0027_FTR2/0027_FTR2.docx 12

13

társulása útján létrehozott szocialista mezőgazdasági nagyüzem”; kimondta, hogy a termelőszövetkezet jogi személy; rendezte a tagsággal összefüggő jogviszonyokat (létrejötte, megszűnése, jogok és kötelezettségek);

megfogalmazta

a

szövetkezeti

társulások

kialakításának

szempontjait; és törvényes keretek közé helyezte a háztáji gazdálkodást. Az 1967. IV. törvény a földtulajdon és a földhasználat továbbfejlesztéséről rendelkezett: „A földtulajdon és földhasználat egységének megteremtése és fokozatosan

a

termelőszövetkezeti

földtulajdon

létrehozása

a

szocialista

mezőgazdaság továbbfejlesztésének, különösen a termelőszövetkezetek gazdasági önállósága megszilárdításának fontos előfeltétele. Ez alapot nyújt a személyi földtulajdon és földhasználat, valamint a zártkerti földek, továbbá a nagyüzemileg nem hasznosítható földek tulajdonának és használatának olyan rendezésére is, amely egységes elvek alapján biztosítja a közérdek és az egyéni érdek összhangját”.13 Meghatározta a termelőszövetkezeti földtulajdont, annak tartalmát (földhasználati jog átengedése, elidegenítés, a tulajdonjog védelme); a személyi földtulajdont és használatot; és a zártkerti földek tulajdonszerzését és használatát. A törvény hatályba lépését követően az ingatlanokat három csoportba lehetett sorolni: 1. külterületi ingatlanok, 2. zártkerti ingatlanok, 3. belterületi ingatlanok 1976. évi 33 tvr. a tartós földhasználatról (december 30.) rendelkezései szerint az állami és a szövetkezeti földtulajdon nem kerülhetett a magánszemélyek és jogi személyek tulajdonába, csak tartós használatukba. A földhasználati jogot az ingatlannyilvántartásba be kellett vezetni.

1. 4. Átmenet a piacgazdaság irányába

Az 1980-as évek elejétől Magyarországon megkezdődött a politikai enyhülés. 1987. évi I. törvény a földről; célja, hogy „erősödjenek a földre vonatkozó gazdasági-társadalmi viszonyok szocialista vonásai, érvényesüljön az állami és a 13

1967. évi IV. törvény „a földtulajdon és a földhasználat továbbfejlesztéséről preambuluma”

14

szövetkezeti földtulajdon azonos szocialista jellege, valamint a szövetkezeti földtulajdon és földhasználat egysége, növekedjék a földtulajdonosok és földhasználók termelési biztonsága, gazdasági önállósága, és váljék egyszerűbbé a földdel kapcsolatos hatósági tevékenység, továbbá annak érdekében, hogy fokozódjék a termőföld védelme, hasznosítása és termékenységének megóvása.”14 Az ingatlan az állam, a szövetkezet, más jogi személy vagy magánszemély tulajdonában állhatott, a tulajdonjoggal felhagyni nem lehetett, a földet rendeltetésének megfelelően kellett használni vagy hasznosításáról gondoskodni.

A tulajdonos a) jogosult volt az ingatlant használni és annak hasznait szedni, viseli az ingatlannal járó terheket és az ingatlanban keletkezett olyan kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni, b) jogosult volt az ingatlan birtoklására és a birtokvédelemre, c) az ingatlan birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát másnak átengedhette, az ingatlant biztosítékul adhatta, vagy más módon megterhelhette, továbbá a tulajdonjogot másra átruházhatta.

Tulajdonszerzési módok: 1

megváltás esetén a föld a törvény erejénél fogva a mezőgazdasági szövetkezet tulajdonába került. Az ellenérték mértékéről másik jogszabály rendelkezett.

2

felajánlás: magánszemély tulajdonában álló ingatlant ingyenesen vagy térítés ellenében az államnak vagy a szövetkezetnek lehetett felajánlani.

3

külföldiek földszerzésére külön szabályok vonatkoztak (adásvétel, csere vagy ajándékozás útján a Pénzügyminisztérium külön engedélyével).

4

A jogellenesen külföldön tartózkodó magánszemély ingatlantulajdona kérelemre - arra a belföldi magánszemélyre szállt át, aki azt a törvényes öröklésre vonatkozó szabályok szerint a tulajdonos halála esetén örökölte.

Rendezi a földhasználat formáit: 14

1987. évi I. törvény „a földről preambuluma”

15

1. mezőgazdasági szövetkezeti közös használatban volt a tulajdonában levő ingatlan, a földbeviteli kötelezettség alapján közös használatba került föld, valamint az állam által a szövetkezet ingyenes, határidő nélküli használatába adott föld; 2. illetményföld mérete legfeljebb 6.000 m2 lehetett; 3. háztáji föld a mezőgazdasági szövetkezeti tagoknak ingyenes földhasználatot jelentett; 4. földhaszonbérletre a Ptk. rendelkezései voltak irányadóak. Rendelkezett egyes közérdekű használati jogokról: kisajátítás, telki szolgalom okozta károk esetén kártalanításra volt jogosult a föld tulajdonosa. Ez a törvény előrevetítette a piaci viszonyok kialakításának lehetőségét a mezőgazdaságban, az 1994. évi LV. törvény hatályba lépéséig – többszöri módosítással – hatályban maradt. Terminológiájában nem követte a korábbi földtulajdont szabályzó törvényeket és fontos megemlíteni, hogy mindenki számára lehetővé tette a földtulajdon megszerzését, nem különböztetett meg személyi és magántulajdont. 1. 5. A földtulajdon jogi szabályozása a rendszerváltozás időszakában „A rendszerváltás gazdaságpolitikájának fő célja az állami tulajdon részarányának tudatos visszaszorítása volt, aminek eszköze a tulajdon reformja és a privatizáció. A piacgazdaságra való áttérés feltétele az új tulajdonosi struktúra, amelyet a belföldi és külföldi tőkebefektetések számottevő növekedésével érhetünk el. A magyar mezőgazdaságban a rendszerváltás után részben a kárpótlási törvények, részben a szövetkezeti és átmeneti törvény előírásainak hatására a tulajdonszerkezetében igen jelentős változások mentek végbe.”15 Véleményem szerint az átmeneti időszak legjelentősebb jogszabályai ezek voltak: 1

1989. évi XX. törvény a mezőgazdasági termelőszövetkezetekről szóló 1967. évi III. törvény módosításáról

15

IVICZ Mihály: A magyar mezőgazdaság XX. századi helyzetének elemzése különös tekintettel a kisbirtokra Doktori értekezés Pázmány Péter Katolikus Egyetem, 2004. 98. p.

16

2

I. kárpótlási törvény- 1991. évi XXV. törvény a tulajdonviszonyok rendezése érdekében, az állam által az állampolgárok tulajdonában igazságtalanul okozott károk részleges kárpótlásáról.

3

II. kárpótlási törvény- 1992. évi XXIV. törvény a tulajdonviszonyok rendezése érdekében, az állam által az állampolgárok tulajdonában az 1939. május 1-jétől 1949. június 8-ig terjedő időben alkotott jogszabályok alkalmazásával igazságtalanul okozott károk részleges kárpótlásáról.

4

III. kárpótlási törvény- 1992. évi XXXII. az életüktől és szabadságuktól politikai

okból

jogtalanul

megfosztottak

kárpótlásáról

(ez

nem

a

mezőgazdasági kárpótlásról szólt). 5

IV. kárpótlási törvény – 1992. évi IL. a kárpótlási jegy termőföldtulajdon megszerzésére történő felhasználásának egyes kérdéseiről.

6

1993. évi II. törvény a földrendező és földkiadó bizottságokról.

7

1992. évi I. törvény a szövetkezetekről.

8

1992. évi II. törvény a szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény hatályba léptetéséről és az átmeneti rendelkezésekről.

9

az új szövetkezetekről szól a 2000. évi CXLI. törvény.

Az I. kárpótlási törvény az állampolgároknak igazságtalanul okozott károk részleges kárpótlását rendelte el. Részleges kárpótlás (kárpótlás) járt az 1949. június 2-át követően elfogadott és hatályba léptetett jogszabályok - 2. melléklet taxatíve felsorolja - végrehajtása során állami tulajdonba került ingatlanok után. A törvény eljárásjogi részt is tartalmazott, meghatározta a kár értékét átalányértékben, és a meghatározott összesített kárnak degresszív módon egyre csökkenő mértékben kifejezett összegét lehetett igényelni. A kisebb sérelmek így viszonylag nagyobb, míg súlyosabb sérelmek viszonylag kisebb kárpótlás kaptak, melynek felső határa tulajdoni tárgyanként 5 millió Ft volt. A kárpótlás összegéről kárpótlási jegyet állítottak ki, amely bemutatóra szóló, átruházható, a kárpótlás összegének megfelelő, az állammal szemben fennálló követelést névértékében megtestesítő értékpapír. A kárpótlásra jogosult az őt megillető kárpótlási jegyeket az állam tulajdonában álló, illetőleg az önkormányzat tulajdonába ingyenesen kerülő lakás értékesítése során fizetőeszközként névértékben felhasználhatta, adásvétel tárgya lehetett, tőzsdére 17

bevezették, egyes boltokban vásárlóeszközként felhasználható volt, privatizációs hitel igénylésekor saját erőként beszámításra került. II. kárpótlási törvényt a I. kárpótlás törvény 1§ (3)-ben foglaltaknak megfelelően kellett megalkotni, ebből kifolyólag a tulajdonviszonyok rendezése érdekében, az állam által az állampolgárok tulajdonában az 1939. május 1-jétől 1949. június 8-ig terjedő időben alkotott jogszabályok alkalmazásával igazságtalanul okozott károk részleges kárpótlásáról rendelkezett. A III. kárpótlási törvény az életüktől és a szabadságuktól politikai okokból jogtalanul megfosztottak kárpótlását rendezte. Az 1939. március 11. és 1989. október 23. közötti időszakban politikai okok miatt ért hátrány kiküszöbölésére alkotta meg az Országgyűlés. Kárpótlásra jogosult volt a hátrányt elszenvedő vagy hozzátartozója. IV. kárpótlási törvény a kárpótlási jegy termőföldtulajdon megszerzésére történő felhasználásának egyes kérdéseiről rendelkezik. Az I. kárpótlási törvény a termőföld tulajdonának elvonásával sérelmet szenvedettek kárpótlási jegy ellenében termőföld tulajdon megszerzését biztosította, ugyanakkor a IV. kárpótlási törvény pedig, a II. és III. kárpótlási törvény során kárpótlási jegyben részesültek számára tette lehetővé kárpótlási jegy ellenében termőföldtulajdon megszerzést, ha ezt az igényüket meghatározott időn belül bejelentették. Az 1992. évi II. törvény a termőföldre vonatkozó sajátos szabályok között szabályozta a földhasználók részére a tulajdonszerzés lehetőségét, így vételi jog illette meg szövetkezeti szakcsoport tagját, aki legalább 5 éve használta a földet vagy élt haszonbérleti jogával. 16

A kárpótlás során nem alakítottak ki olyan garanciális elemeket, melyek a kárpótoltakat védték volna az esetleges spekulánsokkal szemben. Így alakulhatott ki az az állapot, hogy a kárpótlás során a föld magántulajdon jelentős részben spekulánsokhoz került. Említést érdemel az a körülmény is, hogy a korábbi földtulajdonosok, vagy azok leszármazottjai már nem kötődtek a mezőgazdasághoz,

16

VASS János: Termőföld magántulajdon és földhasználat In: Magyar Jog 1993. évi 674.-677. p.

18

szaktudásuk sem volt és nem is akartak földműveléssel foglalkozni. A törvény ugyanis

nem

tartalmazott

rendelkezéseket

arra

vonatkozólag,

hogy

termőföldtulajdont és használati jogot csak olyan magánszemély szerezhet, aki megfelelő

szakképesítéssel

rendelkezik,

mezőgazdasághoz.

19

vagy

más

módon

kötőtik

a

2. Az 1994. évi LV. törvény (Tft.) 2. 1. A törvény hatályba lépése és előzményei Komoly szakmai, politikai viták előzték meg a Tft. elfogadását. Konszenzus volt abban, hogy a 1987. évi I. törvény helyett szükséges egy új törvény, mivel a privatizáció következtében megváltoztak a termőföld tulajdoni viszonyai, a piacgazdaságra való áttéréssel együtt egy másfajta szabályozásra volt szükség és hosszabb távon számolni kellett egy esetleges Európai Uniós csatlakozással is. A véleménykülönbségek abban voltak, hogy korlátozás nélküli, avagy korlátozott legyen-e a földtulajdonszerzés, ill. a termőföld haszonbérleti szerződések milyen időtartamra szóljanak. A gazdaság- és agrárpolitikai viták három irányzat között folytak: 17 Az ún. liberális gazdaságfilozófia képviselői a reprivatizációt ellenezve a korlátozások nélküli földforgalom mellett voksoltak, arra alapozva véleményüket, hogy a földtulajdonszerzés korlátozása sérti az Európai Unió alapokmányában megfogalmazott szabadságjogokat – a letelepedés, a munkavállalás, a vállalkozás és a tulajdonszerzés-, ugyanakkor diszkriminatív is és hátrányosan befolyásolja a csatlakozási esélyünket. Gazdasági szempontból kedvező hatását abban vélték felfedezni, hogy a beáramló külföldi tőke által bővülnek majd a beruházások és a mezőgazdaság korszerűsítése is megkezdődhet; kialakulhatnának a rentábilis nagybirokok. Az előzővel teljesen ellentétes oldal mereven elzárkózott, hogy a külföldiek a termőföldön tulajdonjogot szerezzenek. Érvelésük szerint a termőföld véges erőforrás, ezzel nemzeti kincsünk kerülne külföldi tulajdonba. Véleményük szerint a termőföldet vissza kell adni azoknak, akiké volt, számukra az ideális gazdálkodási egység a családi gazdaság. A szakmai társadalom is amellett foglalt állást, hogy amíg nem alakulnak ki a reális földforgalmi árak, addig szükséges korlátozni a külföldiek tulajdonszerzését.18 A harmadik irányzat a reformkommunista-neoszocialista elképzelése szerint a mezőgazdasági

termelőszövetkezetek

földtulajdonhoz

17

való

jogosultságukat

PRUGBERGER Tamás- OLAJOS István: Termőföldbirtoklás, hasznosítás és forgalmazás a családi gazdaság elősegítésének új jogi szabályozása tükrében Magyar Jog 2002. 5. szám 286.-294. p. 18 PRUGBERGER Tamás: Dilemmák a termőföldtörvény módosítása körül Magyar Jog 1995. évi (42. évfolyam) 4. sz. 232.-234. p.

20

megtarthatták volna; természetesen, akik a korábbi törvények miatt kényszerrel váltak meg tulajdonjoguktól, azoknak vagy örököseik számára biztosították volna a termőföld tulajdonjogának visszaállítását. Elviekben nem zárta ki az egyéni farmgazdálkodást és a termőföld akár jogi személy tulajdonába is kerülhetett volna. Prugberger az 1980-as évek végén, 1990-es évek elején az Európai Gazdasági Térség jogi megoldásait figyelembe véve arra a megállapításra jutott, hogy a szocialista időszakban jogi kényszerrel a szövetkezetekhez csoportosított termőföldeket csak olyan tulajdonosoknak vagy azok örököseiknek lett volna célszerű visszaadni, akik vállalták a művelési kötelezettséget és a helyben, ill. közelben lakást. Akik ezen feltételeket nem tudták, vagy nem akarták vállalni, vagy lemondtak tulajdonjogukról akkor a szövetkezet megvásárolta volna a földeket tulajdonjogát, vagy haszonbérleti szerződést kötöttek volna velük. A fenti előzmények után az Országgyűlés 1994. április 6-án elfogadta a Tft.-t, és még a kihirdetés előtt a törvény alkotmánybírósági vizsgálatát kezdeményezték. Az Alkotmánybíróság a föld sajátosságai alapján tartotta alkotmányosnak termőföldről szóló törvényt.19 Az AB20 megállapította, hogy a mivel föld véges jószág, nem szaporítható, korlátozottan áll rendelkezésre, nem helyettesíthető, nélkülözhetetlen, megújuló képessége, különleges kockázatérzékenysége és alacsony nyereséghozama miatt, ezen speciális tulajdonságokra való tekintettel indokolt más dolgoktól való megkülönböztetése és eltérő kezelése. Az AB már korábban megállapította, hogy a tulajdon megszerzésének joga nem alkotmányos alapjog, de a már megszerzett tulajdon alkotmányos védelemben részesül. Nem alkotmányellenes sem a birtokmaximumra vonatkozó rendelkezés, sem pedig a külföldiek tulajdonszerzésének szinte teljes korlátozása.

19 20

CSÁK Csilla: A termőföldet érintő jogi szabályozás alkotmányosság normakontrollja 71. p. 35/1994. (IV. 24.) „AB határozat”

21

2. 2. A tulajdonszerzés szabályozása A Tft. célja, „…hogy az átalakuló tulajdoni, használati viszonyok alapján a mezőgazdaságban a magántulajdonon alapuló piaci viszonyok meghatározóvá váljanak, a termőföld forgalma és a termőföld, mint a jelzálogjogon alapuló hitelezés biztosítéka, a kialakuló új üzemi szervezetek működését hatékonyan elősegítse, a versenyképes mezőgazdasági termelés folytatására alkalmas földbirtokok jöjjenek létre, és a birtokelaprózódások hátrányos következményei a mezőgazdaság tulajdoni szerkezetét ne terheljék, a gazdálkodó zavartalan mezőgazdasági termelést folytathasson, a termőföld területének csökkenése ésszerű határok között maradjon, és a termőföld minőségének védelme megfelelő jogi hátteret kapjon, a következő törvényt alkotja” A Tft. szabályozza a termőföld tulajdonjogának megszerzését, használatát, hasznosítását, a birtoktagok kialakítását, a termőföld védelmét és a termőföldnek nem minősülő ingatlanok megszerzésére vonatkozó előírásokat. A törvény hatálya kiterjed hazánk területén található valamennyi termőföldre.21 A termőföld tulajdonszerzés – a Tft.-ben felsoroltakon kívül - bármilyen jogcímen megengedett. Törvényes örökléssel, elbirtoklással, ráépítéssel, kisajátítással és kárpótlási célú árverés során történő tulajdonszerzés a törvény értelmében nem eredményezi a tulajdonjog átszállását.22 Csere jogcímén csak akkor lehetséges tulajdonjogszerzés, ha a felek kölcsönös átruházásra vállalnak kötelezettséget. Ajándékozás címén közeli hozzátartozók, közalapítvány, önkormányzat, Magyar Állam és az egyházi jogi személy szerezhet tulajdonjogot.

2. 3. A tulajdonszerzés korlátozása A törvény különbséget tesz a magánszemély és a jogi személy (jogi személyiséggel nem rendelkező jogalanyok), valamint a belföldiek és a külföldiek között. A Tft. 3.§ c), d) bekezdése definiálja a külföldi magánszemélyt és a külföldi jogi személyt, így a belföldi magánszemély az, aki magyar állampolgár és bevándorolt, ill. 21

CSÁK Csilla: A földtulajdoni és használati viszonyok változása a rendszerváltástól napjainkig Agrárjog- és Környezetjog /Journal of Agricultural and Environmental Law 2007. 2. szám 22 1994. évi LV. törvény „a termőföldről” 4.§ továbbiakban Tft.

22

menekültként személy. Személyenként legfeljebb 300 hektár vagy 6000 AK értékű termőföld tulajdonjoga felett lehet rendelkezni. Főszabályként a belföldi jogi személy nem szerezheti meg a termőföld tulajdonjogát, a főszabály alóli kivétel az egyházi jogi személy, amely végintézkedés, ajándékozási, tartási vagy gondozási szerződés alapján tulajdonjogot szerezhet. Főszabályként külföldiek – külföldi magánszemélyek és jogi személyek - sem szerezhetnek tulajdonjogot termőföldön. Főszabály alóli kivétel az a tagállami állampolgár, aki önállóan mezőgazdasági tevékenységet folytat és folyamatosan jogszerűen 3 éve hazánkban lakik, továbbá letelepedési szándéka is van, akkor a belföldi magánszemélyekre vonatkozók szerint szerezhet tulajdonjogot. A Tft. a külföldiek tulajdonszerzését részletesen szabályozza a 7-8.§-ban.

A földtulajdonjog alanya az a természetes és jogi személy lehet, aki rendelkezik a földre vonatkozólag szerzőképességgel. A hatályos Ptk. 94 § (1) értelmében minden birtokba vehető dolog tulajdonjog tárgy lehet, továbbá a tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy az elválasztott része elpusztulna (alkotórész).23 Az új Ptk. 5:14 § megfogalmazásában a birtokba vehető testi tárgy tulajdonjog tárgya lehet. A föld felszíne, mint a termőföld-tulajdonjog tárgya alatt a föld hasznosítására, - mező- és erdőgazdálkodási termelés – figyelemmel elsődlegesen a földfelszín termőrétegét, a termőtalajt kell érteni. Az új Ptk. az ingatlanhoz kapcsolódóan a föld feletti légi térre és a föld alatti földtestre, az ingatlan hasznosítási lehetőségek határáig biztosítja a tulajdonjogot. A föld tulajdonjoga a föld méhének kincseire és a természeti erőforrásokra nem terjed ki,24a járulékos dolgokra, így a szántóföldön termelt terményekre, erdő esetében a fákra; szőlő-gyümölcsös esetében a termésre, az elválasztásig. A termőföld fogalmába beletartoznak azok a földrészleteket, amelyek a település - külterületén az ingatlan-nyilvántartásban művelési ág szerinti besorolása: szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, (gyep), nádas erdő, fásított terület vagy halastóként - az előzőekben részletezett művelési ágakban nyilvántartott és mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földet annak rendeltetésszerű felhasználásáig. 23 24

1959. évi törvény „a Polgári Törvénykönyvről” 95§ (1) továbbiakban Ptk. Ptk. 96 §

23

2. 4. A termőföld-tulajdonjog tartalma A tulajdonost – a polgári jog értelmében – alanyi jogok illetik meg és kötelezettségek terhelik. A tulajdonost tulajdonjogának tárgyán –jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között- teljes és kizárólagos hatalom illeti meg. A tulajdonost megilleti különösen a birtoklás, a használat, a hasznosítás és a hasznok szedésének és a rendelkezés joga.25 A tulajdonost terhelő kötelezettség a terhek, a kárveszély viselése, ill. a szükséghelyzetben okozott kár tűrése.

a.) A birtoklás joga A tulajdonjog tartalmának egyik legfontosabb jogosítványa a birtoklás és a birtokvédelem joga. E jog alapján tarthatja a tulajdonos hatalmában földjét és élhet a birtokvédelem eszközeivel, akkor is ha a föld időlegesen más személy birtokába kerül vagy azon más személynek használati joga áll fenn. b.) A használat és hasznok szedésének joga A tulajdonos használati jogával a rendeltetésszerű joggyakorlás keretében élhet. Használati jogát csak törvény korlátozhatja: földmérési jelek elhelyezését biztosító használati jog vagy a vezetékjog. A termőföld rendeltetésszerű használata az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett művelési ágának megfelelő hasznosítást jelent. Ennek során köteles a tulajdonos a termőföld termelékenységének, minőségének megőrzéséről és romlásának megelőzéséről gondoskodni. A tulajdonos a választása szerinti művelési ágban hasznosíthatja a földet, vagy termelés folytatása nélkül azt gyommentes állapotban tartja. A használat során köteles tartózkodni minden olyan magatartásról, amellyel másokat, különösen szomszédjait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Haszon alatt mindazt az előnyt értjük, amely a földből származik. A hasznok szedéseinek jogánál fogva mindaz a termék, termény, amely a dologból (földből) rendeltetésszerűen származik, a tulajdonost illeti meg. 25

Új Polgári Törvénykönyv tervezet ÚPtk. t. 5:14 § (1)-(2)

24

A használat és hasznok szedésének jogát a tulajdonos szerződés alapján más személyre is átruházhatja, illetőleg e jogok jogszabály alapján is megillethet más személyt (pl. özvegyi haszonélvezeti jog). c.) A rendelkezési jog és korlátozásának szabályai A tulajdonos rendelkezési joga a következő jogosítványokat foglalja magában: - a dolog birtokának átengedését, - a használat és a hasznok szedésének átengedését, - a dolog biztosítékul adását, vagy más módon való megterhelését, - a tulajdonjog átruházását. Az ingatlan, a termőföld tulajdonjogával felhagyni nem lehet. Amennyiben a termőföldön épület van és annak tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg, az épület tulajdonjogát csak a föld tulajdonjogával együtt lehet átruházni és megterhelni. Ez a szabály azonban a könnyen eltávolítható vagy az ingó dolgoknak minősülő építményekre (faház, fóliasátor stb.) nem vonatkozik. Ezek ugyanis a bírói gyakorlat szerint nem minősülnek a termőföld alkotórészeinek. A tulajdonosi joggyakorlás korlátozását jelenti a rendelkezési jog korlátozása, illetve kizárása. A tulajdonos rendelkezési jogát csak jogszabály, bírósági határozat vagy szerződés korlátozhatja, zárhatja ki. A tulajdon fogalma polgárjogi és alkotmánybírósági értelemben nem teljesen fedi egymást. A tulajdonjog polgárjogi tartalma a birtoklás, használat, rendelkezés joga, melyek az alkotmánybíróság gyakorlata szerint nem korlátozhatatlan alapjogok. De az alapjog korlátozása meg kell, hogy feleljen a szükségesség és arányosság mércéjének. Ekkor is csak a törvényben meghatározott szerint, a köz érdekében van mód a korlátozásra. Ugyanígy az alkotmányos tulajdonvédelem sem esik egybe az absztrakt polgári jogi tulajdonvédelemmel. A tulajdonszerzés nem alkotmányos alapjog, így a tulajdonra vonatkozó alapjogi védelmet sem élvezi. Az alapjognak nem minősülő jog korlátozása akkor alkotmányellenes, ha a korlátozás ésszerűtlen. Továbbá az alkotmányból nem vezethető le, hogy az államnak kötelezettsége lenne állampolgárait tulajdon szerzéséhez hozzásegítenie. A jog a már megszerzett tulajdonnak biztosít alapjogi védelmet.26 26

CSÁK Csilla: A termőföldet érintő jogi szabályozás alkotmányossági normakontrollja in CSÁK Csilla (szerk.) Az európai földszabályozás aktuális kihívásai Novotni kiadó 2010. 72. p.

25

3. Az elővásárlás sajátosságai a termőföld szabályozásában 3. 1. Az elővásárlási jog

Az elővásárlási jog (régies kifejezéssel elővételi jog) „az adásvételi körében a leendő vevőt megillető, feltételhez kötött egyoldalú alakító jog, amely feltétel fenn álltával a jogosult nyilatkozatával a másik felet, az eladót konszenzus hiányában is a szerződés vele való létrehozatalára kényszerítheti.”27Egy feltételes egyoldalú jogosultság, amennyiben a dolog tulajdonosa el kívánja adni dolgát, az elővásárlásra jogosult egyoldalú nyilatkozatával az adásvételi szerződés vele való megkötésére kényszerítheti.28 Szladits magánjogi tankönyve a következőket állapítja meg az elővásárlásról „Az elő- és visszavásárlás joga még csak nem is alanyi jog a szó szűkebb, műértelmében, hanem csak ’hatalmasság’, amelynél fogva az elő- vagy visszavásárlásra jogosult egyoldalú jognyilatkozatával (adásvételszerű) jogviszonyt teremthet saját maga és a ’kötelezett’ között”.29 A jelenleg hatályos Ptk. a 373 §-ban szabályozza és az adásvételi szerződéshez kapcsolja. A Ptk. 373. § (3) szerint ha az elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez. A kötelmi jogosultság a bejegyzésével abszolút hatályt nyer. Az elővásárlásnak két típusát különböztetjük meg a jogszabályon, ill. a szerződésen alapulót. A jogszabályra alapozott elővásárlási jog megelőzi a szerződéssel alapítottat. A szerződéssel alapított elővásárlási jog a kötelmi jogviszony relatív jellegéből adódóan, joghatást csak a szerződő felek közötti kapcsolatban vált ki. A Ptk.-ban nevesítve szerepel, hogy a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg.30 Közös tulajdon esetén a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, ill. előhaszonbérleti jog illeti

27

BÍRÓ György: Adásvételi szerződés In: Bíró (szerk.): Szerződési alaptípusok, Novotni Kiadó, Miskolc, 1999. 36. p. 28 PUSZTAHELYI Réka: Elővásárlási jog egyes kérdései a bírói gyakorlatban In: Miskolci Jogi Szemle 4. évfolyam (2009) 2. szám 96.-111. p. 29 SZLADITS Károly: A magyar magánjog tankönyve II. Dologi jog, Budapest, Grill,1930 127. p. 30 Ptk. 97. § (3) bekezdés

26

meg. A külön jogszabályban más személy részére biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát.31 Az új Ptk. az 5:20 §-ban ugyanezen a módon szabályozza, ha az épület és a föld különböző személyek tulajdonában van, míg a közös tulajdonról részletesebb a szabályozás. Az elővásárlási jognak a jogszabályon alapuló intézménye a tulajdonossal szemben a tulajdonjogból származó rendelkezési jog korlátozása. Az elővásárlási jog jogosultja, ha a tulajdonos el kívánja adni a termőföldet, akkor a jogosult egyoldalú nyilatkozatával a vevő helyett maga lép be az adásvételi szerződésbe. Az Alkotmánybíróság 7/1991. (II.28.) határozata értelmezi a rendelkezési jogot, amely a tulajdonjoghoz tartozó részjogosítvány, a tulajdonjog feletti döntés szabadságát jelenti. A rendelkezési jog korlátozása azonban csak akkor jár magának a tulajdonjognak, mint alkotmányos jognak a korlátozásával, így csak akkor alkotmányellenes, ha az elkerülhetetlen, tehát kényszerítő ok nélkül történik, továbbá, ha a korlátozás súlya a korlátozással elérni kívánt célhoz képest aránytalan. Rámutat az Alkotmánybíróság arra, hogy a tulajdonjog közérdekű korlátozása még a legliberálisabb tulajdonfelfogás korában is ismert volt, ugyanakkor az Alkotmány 8. § (2) bekezdése eleve teret enged az alapjogok törvényi korlátozásának. A lényegi tartalom csorbításának a meghatározásánál figyelembe kell venni a korlátozás nagyságát is. A tulajdontól való megfosztás természetesen közelebb áll a lényeges tartalom sérelméhez, mint a vele való rendelkezés tilalma, s még kevésbé sérti a korlátozhatatlan lényeget, ha a rendelkezési jog gyakorlását csupán engedélyhez kötik. Az AB álláspontja szerint az elővásárlási jog, mint a rendelkezési jog korlátozása kizárólag a vevőválasztási szabadságot csorbítja, természetesen csak akkor, ha az elővásárlásra jogosult a vevővel, ill. más ajánlatot tevővel azonos tartalommal

és

feltételekkel

kész

szerződést

kötni.

3.2. Az elővásárlási jog megsértése Az elővásárlási jog megsértése akkor következik be, ha a felek a szerződéskötéskor figyelmen kívül hagyják a jogszabályon vagy szerződésen alapuló elővásárlási jogot. A jogkövetkezmények attól függően állnak be, hogy az elővásárlási jog jogszabályon

31

Ptk.145. § (2),(3) bekezdés

27

alapult-e, vagy szerződésen, ill. a szerződésen alapuló elővásárlási jogot az ingatlannyilvántartásba bejegyeztették-e vagy sem. Jelenleg hatályos Ptk. az elővásárlási jog megsértésnek esetére nem tartalmaz rendelkezéseket. A lehetséges jogkövetkezmények, mint megoldási alternatívák a semmisség, relatív semmisség, a relatív hatálytalanság és a 3. személy beleegyezésétől függő ügyletekre vonatkozó rendelkezések. A PK. 9. számú állásfoglalása alakította ki az egységes bírói gyakorlatot, az elővásárlási jog megsértésével létrejött adásvételi szerződés a jogosult irányába hatálytalan. 3. 3. Az elővásárlás jogintézményének továbbfejlődési lehetőségei A Polgár Jogi Kodifikáció során Kisfaludi foglalkozott az elővásárlási jog szabályozásra váró kérdéseivel. Az elővásárlási jog, mint klasszikus jogintézmény fejleszthető, differenciáltabb szabályozással hatékonyabbá tehető.32 A gyakorlatban életszerűbb szabályozást jelentene, ha a jogalkotó engedné a szerződés megkötését, s a létrejött szerződés hatályát tenné függővé az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozatától. A mindennapi az esetek döntő többségében a vételi ajánlatot tevő és az eladó előbb szerződnek, és abban rögzítésre kerül, hogy a szerződés hatálya attól függően áll be, vagy szűnik meg, hogy az elővásárlásra jogosult él-e az elővásárlási jogával. A már megszerkesztett és aláírt szerződést küldik meg az elővásárlásra jogosultnak, aki ha él elővásárlási jogával belép a szerződésbe. A bírói gyakorlat a szerződésben foglalt bontó vagy felfüggesztő feltétel beiktatását elfogadja, jogszerűnek tekinti. Ezzel a megoldással koherens lenne a viszonylagos hatálytalanság jogkövetkezménye is.33 Akit elővásárlási jog megillet, az igényelhetné, hogy annak a dolognak a tulajdonosa, amely dologra ez a jog vonatkozik, a dolog eladása esetén először neki tegyen eladási ajánlatot, s csak ha nem jön létre szerződés ezen ajánlat alapján, akkor tehessen a tulajdonos másoknak is ajánlatot (első ajánlat). Életszerűbb lenne megfordítani az elővásárlási jog átruházásával kapcsolatos szabályozást, vagyis általában megengedni az elővásárlási jog átruházását, s a 32

KISFALUDI András: Az elővásárlási jog néhány szabályozásra váró kérdése, Polgár Jogi Kodifikáció 5. évfolyam 6. szám 2006. 10.-18. p. 33 SÜLINÉ DR TŐZSÉR Erzsébet: Az elővásárlási jogra vonatkozó szabályok és a jogalkalmazási gyakorlat a kodifikáció tükrében In. www.debreceniitelotabla.hu/doc/polgari/FabolVaskarika.pdf 3.-5. p.

28

felekre, illetve az elővásárlási jogot biztosító jogszabályokra bízni az átruházhatóság esetleges kizárását. Természetesen más jogosulti pozícióhoz kötött elővásárlási jog az azt megalapozó jogosulti pozícióval együtt lenne átruházható. Közös tulajdon esetén a későbbi viták, peres ügyek elkerülése érdekében, praktikus jogalkotói megoldás lenne, ha az elővásárlási jog gyakorlására képtelen tulajdonostárs

helyett

egy

általa

kiválasztott

személy

kerülne

be

a

tulajdonközösségbe. Az eladó tulajdonostárs számára közömbös, hogy ki kerül a helyébe, de aki továbbra is a tulajdonközösség tagja, annak fontos lehet, hogy kik a tulajdonostársai. Az egyszerű közlési kötelezettség helyett lehetséges jogalkotói megoldásnak kínálkozik, hogy ajánlattételi kötelezettséget írjon elő az eladó számára, az ajánlat tartalmának meg kell egyeznie a harmadik személytől kapott ajánlattal. Rendezhetné a jogszabály azt a kérdést is, hogy mi a következménye annak, ha a kötelezett ettől eltérő ajánlatot tesz.

3. 4. Elővásárlási jog szabályai a Tft.-ben 1994-ben elfogadott eredeti jogszabályban a termőföld vagy tanya eladása esetén a haszonbérlőt, felesbérlőt és a részesművelőt elővásárlási jog illette meg. Védett természeti területen a Magyar Állam is elővásárlási jog gyakorlására volt jogosult, amelyet nevében az illetékes természetvédelmi (nemzeti park) igazgatóság a haszonbérlőt, felesbérlőt és a részesművelőt megelőzően gyakorolhatott.34 Az elővásárlás jog gyakorlása és a kapcsolódó eljárásjogi szabályok számtalan esetben még ügyvédi kar tagjainak is nehézséget okoztak/nak. Az elővásárlása vonatkozó szabályok nemcsak a Tft-ben találhatóak, hanem a hegyközségekről szóló 1994. évi CII. tv. 30 § (2) bekezdése (már a 2012. évi CCXIX. törvény hatályos) a természetvédelemről szóló 1996. évi LIII. törvény 68 §. A földtörvényen és a hegyközségi törvényen –mint lex specialis- alapuló elővásárlási jog megelőzi a rangsorban a tulajdonostárs elővásárlási jogát.35

34

1994. évi LV. törvény „a termőföldről” 10.§ HUSS Ferenc- HORVÁTHNÉ HALL Mária: Termőföldek, hegyközségi és természetvédelmi területek adásvételéről Ügyvédek Lapja 1999. (38. évf.) 52.-53. p. 35

29

A 16/2002. (II. 18.) Kormányrendelet a termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól az eljárásjogi szabályokat részletezi. Az eladó a termőföldre vagy a tanyára vonatkozó vételi ajánlatot még a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosultakkal közölni, kivéve, ha az ajánlat az első helyen álló elővásárlási jogosulttól érkezett. Az ajánlatot teljes terjedelmében közölni kell, és a közlésből ki kell tűnnie, hogy az ajánlattevő elővásárlásra jogosult-e, és ha igen milyen jogcímen. A nem teljes terjedelemben közölt vételi ajánlat szabálytalan, az elővásárlásra jogosulttal szemben a megkötött szerződés relatív hatálytalanságát eredményezi.36 A tulajdonost nem terheli az ajánlattételi kötelezettség, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.37 Az elfogadott ajánlat közlésének módja: az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat polgármesteri hivatala, illetve a körjegyzőség székhelyén a körjegyzőség

hirdetőtáblájára

való

kifüggesztés.

Ha

más

jogszabályban

meghatározott elővásárlási jogról van szó, a jogosultat az ajánlatról írásban kell értesíteni. Az eladó az ajánlat egy eredeti és egy másolati példányát - a kifüggesztésre irányuló kérelemmel együtt (1. számú melléklet)- a települési önkormányzat jegyzőjének postai úton, tértivevényesen kell megküldeni. Az eladót terheli a kötelezettség, hogy az elővásárlási jog jogosultját megnevezze vagy nyilatkozzon arról, hogy ilyen jogosultság nem áll fenn. Termőföld tulajdonszerzésének bejegyzéséhez szükséges annak igazolása, hogy a vételi ajánlat az elővásárlási jog jogosultjai számára kifüggesztésre került (KGD2010. 70). Esetünkben a felperes árverés útján a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet, mint vagyonkezelő szervezettől állami tulajdonban lévő ingatlant vásárolt. Felperes az alperes első fokú szervéhez kérelemmel fordult - adásvételi szerződés csatolásával- és kérte a tulajdonjog bejegyzését. Alperes felhívása ellenére, felperes nem csatolta a vételi ajánlat elővásárlásra jogosultak számára való kifüggesztésének igazolását, ezért az első fokú hatóság a kérelmet elutasította. Felperes a hiánypótlásnak nem tett eleget, későbbiekben az alperes helyben hagyta az elsőfokú hatóság döntését. Felperes kérte a határozat felülvizsgálati perben, hogy 36 37

Ptk. Magyarázat. Budapest, 2002 KJK-Kerszöv Jogi és Üzleti Kiadó Kft. 1313. p. In: Csák Csilla (szerk.) Agrárjog 2010 Novotni Kiadó, Miskolc 109. p.

30

tulajdonjogát jegyezzék be. A megyei bíróság kérelmét elutasította, mivel megállapították, hogy alperes joggal kérte az igazolás csatolását. Felperes ezután az ítélet és a közigazgatási határozat ellen felülvizsgálati kérelmet nyújtott be, előbbiek hatályon kívül helyezésével kívánta elérni, hogy tulajdonjogát bejegyezzék. Álláspontja szerint, a hatályos jogszabály szerint az eladó kötelessége gondoskodni a kifüggesztésről, ugyanakkor elismerte, hogy a kifüggesztés nem történt meg. A pályázati hirdetmény ugyan kifüggesztésre került, és felperes álláspontja szerint az elővásárlási jogosultak árverésről megfelelő módon értesülést szerezhettek, ennél fogva az árverés után jogukat eredményesen már nem érvényesíthetik. Ez a tény azonban a tulajdonjog bejegyzése szempontjából irreleváns. Igaz, hogy az irat kifüggesztésére az eladó volt köteles, ennek ellenére a kifüggesztés hiánya a kérelem benyújtásakor az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés akadályát képezte. Az eladó mulasztása az eladó és a vevő közti esetleges jogvitában értékelhető. Az Inytv. 40. § (1) bekezdése értelmében el kell utasítani a kérelmet, ha a felhívás ellenére határidőn belül nem pótolták azokat a hiányosságokat, amelyek miatt a változás nem jegyezhető be. Erre a jogkövetkezményre a hiánypótlásról szóló felhívásában a kérelmezőt figyelmeztetni kell. Minthogy a jelen ügyben a kérelmező a hiányokat eltérő jogi álláspontja miatt, de tényszerűen nem pótolta, helyes döntést hozott az alperes, amikor a kérelmet elutasította, így a bíróság a keresetet jogszabálysértés hiányában helytállóan utasította el. A Legfelsőbb Bíróság helyben hagyta az első fokú hatóság határozatát. Az eladó köteles az ajánlatot a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet (az állami elővásárlási jog gyakorlója) részére is postai úton, tértivevénnyel megküldeni, vagy személyesen átadni. A jegyző az ajánlatot polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára 60 napra kifüggeszti. Az elővásárlásra jogosult a kifüggesztés kezdőnapját követő 60 napon belül az ajánlatot elfogadó, illetve az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot tehet. Az elővásárlási jogról való lemondásnak kell tekinteni, ha a jogosult nem nyilatkozik. Formai követelmény, hogy legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni a nyilatkozatot, melynek tartalmaznia kell a törvényi elővásárlási jogcímet. Az elővásárlásra jogosult a nyilatkozatot a jegyzőnek vagy postai úton, vagy személyesen átadni köteles.

31

Ha az elővásárlásra jogosult határidőn túl, illetve az ajánlattól eltérő tartalommal teszi

meg

nyilatkozatát,

az

eladó

kötöttsége

megszűnik.

A

jegyző

a

nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követően a beérkezett, illetve átvett nyilatkozatok jegyzékét elküldi az eladónak. A szerződés az elővásárlásra jogosult és az eladó között az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatának az eladóval történt közlésével jön létre. Több elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata esetén a szerződés a rangsorban előrébb állóval, több, azonos helyen álló elővásárlásra jogosult esetén pedig az eladó választása szerinti személlyel jön létre. A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére irányuló kérelemhez - a bejegyzés alapjául szolgáló okiraton kívül - mellékelni kell: a) az ajánlatot, amelyre a jegyző rávezette a kifüggesztés és a levétel időpontját, b) az NFA részére kézbesített ajánlatot tartalmazó postai küldemény átvételét igazoló dokumentumot, c) az ajánlatra tett nyilatkozatokat, és d) az iratjegyzéket.

Az Alkotmánybíróság a 39/1992. (VII. 16.) AB határozatában a tulajdonostársakat megillető

elővásárlási

jogok

ütközésének

feloldásának

problematikájával

foglalkozott. A határozat azt az esetet vizsgálata, amikor két jogszabályon alapuló elővásárlási jog ütközik egymással, vagyis egyik elővásárlási jog a Ptk.-n alapszik, a másik a Ptk.-ból származó felhatalmazás (Ptk. 373. § (5) bekezdés) alapján állapít meg elővásárlási jogot. A 1328/B/1990. ügyben az AB megállapította, hogy az elővásárlási, előbérleti, ill. előhaszonbérleti jog nem tartozik bele a tulajdon lényeges tartalmába. Ahhoz, hogy a tulajdonostárs elővásárlási joga elsőbbséget élvezzen minden más jogszabályon alapuló elővásárlási joggal szemben, a tulajdonostársat, ill. elővásárlási jogát pozitív diszkrimináció révén preferálni kellene. Az ugyanis, hogy a tulajdonostárs elővásárlási joga minden más jogszabályon alapulót megelőz, nem alkotmányjogi evidencia. A pozitív diszkriminációnak viszont alkotmányos indokát kellene adni. Az AB azt vizsgálta meg, hogy az elővásárlási jog dologi vagy kötelmi természetű. Elővásárlási jog alapulhat szerződéses vagy jogszabályon. A jogszabályon alapuló elővásárlási jogot a Ptk. (373. §) az adásvétel különös nemei között sorolja fel. A Ptk. lehetővé teszi, hogy más jogszabály is alapítson elővásárlási jogot, ezen alapszik a tulajdontárs javára létesített elővásárlási jog. Megállapítást 32

nyert, hogy egyértelműen kötelmi természetű jogintézmény, annak ellenére, hogy más jogszabály is létesíthet elővásárlási jogot a tulajdonostárs részére. Ha két elővásárlási jog konkurál, két eset elképzelhető. Ha a törvény sorrendet nem állapít meg a bírósági gyakorlat szerint a több tulajdonostárs konkuráló elővásárlási joga esetén a vevőt az eladó választja ki (PK. 9 számú állásfoglalása), amennyiben törvényben meghatározott a rangsor, az egyetlen mérce az Alkotmány 70/A. §, mivel a tulajdonostársnak nincs abszolút alanyi joga arra, hogy az elővásárlási joga mindenki mást megelőzzön. A jogalkotás során lehetnek olyan szempontok, amelyek indokolják, hogy a tulajdonostársat megillető elővásárlási jogot megelőzően másnak biztosítson ugyancsak jogszabályon alapuló elővásárlási jogot a jogalkotó.

3. 5. Elővásárlás a bírósági gyakorlatban Az elővásárlási jog értelmezése, az elővásárlásra jogosultak sorrendjének megállapítása, a kapcsolódó eljárásjogi szabályok alkalmazása a bíróságok gyakorlatában a következő néhány jogesettel kapcsán szeretném bemutatni: A termőföldre vonatkozó vételi ajánlatot abban az esetben nem kell közölni az elővásárlásra jogosulttal, ha az ajánlat olyan helyben lakónak minősülő gazdálkodó szervezet részvényesétől érkezett, aki az ingatlan haszonbérlője 38 Amennyiben több, azonos helyen álló elővásárlásra jogosult személy van, akkor a szerződés az eladó választása szerinti személlyel jön létre 39 Az elővásárlási jog gyakorlásának lehetősége közvetlenül az ingatlan elidegenítéséhez kötődik, ezért a jogosulttal az elidegenítést megvalósító jognyilatkozatot, a vételi ajánlatot kell közölni. Vételi jog alapítása esetén az adásvételi szerződés a vételi jog gyakorlása útján jön létre, az elővásárlási jog gyakorlásának lehetősége ezt követően nyílik meg, ezért a jogosulttal a vételi jog 40 gyakorlására irányuló nyilatkozatot kell közölni. A termőföldre vonatkozó vételi ajánlatot nem kell közölni az elővásárlásra jogosulttal, ha az ajánlat olyan helyben lakónak minősülő gazdálkodó szervezet részvényesétől érkezett, aki az ingatlan haszonbérlője41

38

BH2010. 203 KGD2006. 127 40 BDT2007. 1537 41 BH2010. 203 39

33

Az elővásárlási jog fennállásának megállapításához nem szükséges, hogy az elővásárlásra jogosultakat nevesítsék, elegendő, ha az ügyben keletkezett iratok alapján egyértelműen megállapítható, hogy kiket és melyik ingatlanra illet meg elővásárlási jog 42 Termőföld eladása esetén az egyéni mezőgazdasági vállalkozót és az őstermelőt azonos rangsorban illeti meg az elővásárlási jog, ezért az eladó választhatja meg, hogy melyikükkel köti meg az adásvételi szerződést 43 I. Az árverés csak akkor eredményez eredeti szerzésmódot, ha az árverés az eladó rendelkezési jogából fakadó eladási szándéka nélkül, akaratától függetlenül, a végrehajtást kérő érdekében, hatósági kényszer igénybevételével történik. II. Az elővásárlásra jogosult két részből álló, sajátos megállapítási kereset előterjesztésére jogosult, mely szorosan összefügg, és egymást feltételezi. III. Több, egymást követően, vagy egy sorban elővásárlásra jogosult között a sorrend csak akkor érvényesülhet, ha több elővásárlásra jogosult élt ezzel a jogával. IV. Az elővásárlásra jogosult nem indíthat pert azért, hogy az eladót a bíróság valamennyi elővásárlásra jogosult érdekében az ajánlat közlésére kötelezze 44 Tanyaingatlanra vonatkozó vételi jog esetén nem az eladónak, hanem a vételi jogot gyakorlónak kell az elővásárlási jog gyakorlása érdekében szükséges intézkedést megtennie 45 I. A Nemzeti Földalapkezelő Szervezet kezelésében álló ingatlan elidegenítésével kapcsolatos szerződés hatálytalansága miatti pert a Magyar Állam ellen kell megindítani. A téves alperest megjelölő felperest erről tájékoztatni kell, amelynek elmulasztása súlyos eljárási szabálysértés. II. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog hatályosságához nem szükséges annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése, az a jogszabály hatálybalépésétől áll fenn. III. A természetvédelmi törvényen alapuló elővásárlási jog megelőzi a földtörvényen alapuló elővásárlási jogot. Az ilyen elővásárlási jog gyakorlásának vizsgálata során is tekintettel kell lenni az ajánlati kötöttség, a jóhiszemű joggyakorlás és az ajánlat komolysága szempontjaira.

42

BH2010. 92 BH2009. 215 44 BH2008. 239 45 KGD2009. 117 43

34

IV. Amennyiben az alperes a tárgyaláson nem jelent meg, a tárgyalási időköz hiánya esetén a tárgyalást nem lehet megtartani. 46 Termőföld tulajdonszerzésének bejegyzéséhez szükséges annak igazolása, hogy a vételi ajánlat az elővásárlási jog jogosultjai számára kifüggesztésre került. A perbeli vita a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet és a vevő között zajlott, mivel alperes nem gondoskodott a vételi ajánlat elővásárlásra jogosultak számára való kifüggesztésről, így felperes az erről szóló igazolást nem tudta csatolni az ingatlan-nyilvántartás bejegyzésére irányuló kérelemhez. Tény, hogy az irat kifüggesztésére az eladó volt köteles, de a kifüggesztés hiánya a kérelem benyújtásakor a Korm. r. 5. §-a folytán az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés akadályát képezte. Az eladó mulasztása az eladó és a vevő közti esetleges jogvitában értékelhető.47

3.6. A Tft. jelentősebb módosításai, különös tekintettel az elővásárlásra Az elővásárlás szabályainak átdolgozása 1999-ben kezdődött meg. Elsőként a földhasználati viszonyok nyilvántartásának szabályozását végezték el. Korábban nem rögzítették a földhasználatot, és elszaporodtak a zsebszerződések, továbbá az agrártámogatások igénybe vételéhez is elengedhetetlenül szükség volt olyan hiteles nyilvántartásra, amely a földhasználat jogcímeit tartalmazta. A földtörvénynek a haszonbérlőt megillető elővásárlási jogra vonatkozó szabályai módosultak, úgy hogy csak arra a haszonbérlőre vonatkozik, akinek tulajdonszerzését a törvény nem zárja ki.48 Második lépésként az Országgyűlés megalkotta a Nemzeti Földalapról (NFA) szóló 2001. CXVI. törvényt, amely az elővásárlási jogot az adásvételen túl az ingyenes átruházásra is kiterjesztette (8. §). A jogalkotó célja az volt, hogy az állam elővásárlási jogát ne lehessen megkerülni különböző szerződéskötési technikákkal. A módosítás alapján az államot a Tft. szerinti sorrendben elővásárlási jog illette meg minden termőföldre. Az elővásárlási jogot az állam képviseletében a Nemzeti 46

BDT2012. 2694 KGD2010. 70 48 SZILÁGYI János Ede: A termőföldek törvényes elővásárlási jogának alakulásáról, különös tekintettel a rendszerváltozás utáni jogfejlődésre Sectio Juridica et Politica, Miskolc, Tomus XXIV. (2006), pp. 511-456 47

35

Földalapkezelő Szervezet gyakorolta. Az államot megillető elővásárlási jog még az ingyenesen, vagy részben ingyenesen szerződés esetén is fennállt. Az állam az elővásárlásra jogosultak között első helyen szerepelt, ha külön nem értesítették, akkor a megkötött szerződés a Nemzeti Földalap Kht.-val szemben relatíve hatálytalan volt.49 A Tft. 2002. február 22-től hatályos szövegének 10. §-a alapján az elővásárlásra jogosultak sorrendje: a) a családi gazdálkodó; b) a közös háztartásban élő családtag; c) a helyben lakó szomszéd; d) a helyben lakó; e) a magyar államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint; f ) a haszonbérlő, felesbérlő és részesművelő, ha tulajdonszerzését törvény nem zárja ki; g) egyéb. Az elővásárlásra jogosultak korábbi sorrendje teljesen felborult, sőt a családi gazdálkodók, mint teljesen új jogosultak léptek be első helyre. A családi gazdálkodás rendszere előzményektől mentes, a családi gazdaság az angol, francia, főként a skandináv agrárfejlődés eredménye. KAP bevezetése következtében már a mediterrán térség országaiban is terjedőben van.

50

A családi gazdaságot a

családtagok szerződéssel alapítják, a szükséges eszközállomány és a termelés alapját biztosító földterület megvásárlásához a kormány vissza nem térítendő támogatást biztosít.51 Rövid időn belül, 2002. szeptember 2-től újabb módosítás következett be, innentől a következők szerint alakult az elővásárlásra jogosultak sorrendje:

49

OLAJOS István: A termőföld adásvételéhez kapcsolódó elővásárlási, és elő-haszonbérleti jogok gyakorlásáról in: Napi Jogász 2002. április 7-12. p. 50 OLAJOS István: A termőföldről szóló törvény módosítása – avagy mi fér bele a 100 napba? 51 OLAJOS István: A termőföldről szóló törvény változásai a kormányváltozások következtében

36

a) a haszonbérlő, felesbérlő és részesművelő; b) a helyben lakó szomszéd; c) a helyben lakó; d) a magyar állam a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint. A b)-c) pontokban meghatározott csoportokon belül az elővásárlási jog gyakorlásának sorrendje a következő: a) a családi gazdálkodó; b) nyilvántartási (regisztrációs) számmal rendelkező őstermelő, vagy egyéni mezőgazdasági vállalkozó; c) jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli más szervezet esetén annak helyben lakó természetes személy tagja vagy helyben lakó részvényese. 2005. november 1-től a módosítás következtében a meghatározott elővásárlási jog a jövőben nem áll fenn „a mezőgazdasági termelők nyugdíj előtti támogatása feltételeként megvalósuló termőföld vásárlása esetén" sem. 52 A 2010. évi LXXVII. törvény a Nemzeti Földalapról szintén módosította a Tft.-t, miszerint a Magyar Állam kerül az elővásárlásra jogosultak között az első helyre (részletesen a 3. 6. 2. fejezetben).

3. 6. 1. Elővásárlási jog gyakorlása az erdőbirtokosság Az 1994. évi XLIX: törvény az erdőbirtokossági társulatról (módosította a 2006. évi CIX. törvény) 30. §-a részletes rendelkezéseket tartalmaz az elővásárlásra vonatkozólag. A társulati tag tulajdonában lévő erdőterület az ahhoz kapcsolódó társulati érdekeltséggel együtt forgalomképes. A tag tulajdonának (tulajdoni hányadának) élők közötti jogügylettel történő átruházása esetében e sorrendben elővásárlási joga van a többi társulati tagnak. Közös tulajdon esetén a tulajdonostárs elővásárlási joga mindenki másét megelőzi. 52

2005. évi LXXXVII. törvény módosította

37

Ha a társulat használatában természetvédelmi oltalom alatt álló erdőterület van, arra mindenkit megelőzően elővásárlási jog illeti meg az államot. Ha az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatra harminc napon belül nem nyilatkozik, úgy kell tekinteni, hogy elővásárlási jogát nem kívánja gyakorolni. A társulat elnöke igazolást állít ki arról, hogy az elővásárlási jog gyakorlására az alapszabályban meghatározott módon került sor. Ennek hiányában a tulajdonjog átruházására irányuló szerződés semmis. Az elővásárlásra jogosultak sorrendje: 1.

Magyar Állam, ha természetvédelmi oltalom alatt álló erdőterület az adás-vétel tárgya

2.

tulajdonostárs elővásárlási joga, ha közös a tulajdon (ha nem természetvédelmi oltalom alatt álló erdőrészletről van szó, akkor ez az első)

3.

erdőbirtokossági társulat tagjai

4.

Tft. elővásárlási jogosultjai

3. 6. 2. 2010. évi LXXXVII. törvény a Nemzeti Földalapról

A 2010. évi LXXXVII. törvény a Nemzeti Földalapról 37. §-a módosította a Tft. 10.§-ában az elővásárlásra jogosultak sorrendjét a termőföld vagy tanya eladása esetén az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg: a) a Magyar Államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint; b) a helyben lakó haszonbérlőt, felesbérlőt és részesművelőt; c) a helyben lakó szomszédot; d) a helyben lakót; e) haszonbérlőt, felesbérlőt és részesművelőt. Az eddigi gyakorlattal gyökeresen ellenkező módon a Magyar Állam került az első helyre az elővásárlásra jogosultak közül, a törvény indoklás szerint egyrészt azért, mivel az állam aktív piaci részvételre törekszik, valamint megkönnyítse azon személyek földhöz juttatását, akik élethivatásszerűen kívánnak mezőgazdasági tevékenységet folytatni. 53

53

JANI Péter: A földbirtok-politika alkotmányossága –A termőföldre vonatkozó elővásárlási jog új szabályairól Glossa Iuridica -2012. III. évfolyam 1. szám 62. p. http://www.glossaiuridica.hu/gi1201/civ/gi1201_civ_jani.pdf

38

Ez a törvénymódosítás előrevetíti a jogalkotó szándékát a föld adásvételének szabályozásával kapcsolatban, amit a 4. pontban részletesebben fogok kifejteni. 3. 6. 3. Elővásárlási jog gyakorlása a hegyközségi törvény alapján 2013. január 1-től hatályos 2012. évi CCXIX. törvény a hegyközségekről, amely a 1994. évi CII. törvényt váltotta fel. A szőlő termőhelyi kataszterében nyilvántartott szomszédos termőföldre elővásárlási, valamint elő-haszonbérleti jog illeti meg a hegyközségi tagot, ha ezen jogának érvényesítését

megelőző

24

hónapban

folyamatos

hegyközségi

tagsággal

rendelkezett. Szomszédos termőföldnek minősül a közvetlenül, illetve önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, árok, csatorna közbeékelődésével szomszédos szőlő termőhelyi kataszterében nyilvántartott termőföld.54 A szomszédos földterület értelmezése kiegészítette a 1994. évi CII. 30.§ (2) bekezdése alapján megfogalmazott elővásárlási jogot. 1994. évi törvény kapcsán Alkotmánybírósági állásfoglalást kértek, egyrészt, hogy a köztestület tagjának elővásárlási joga nem sérti-e a tulajdonhoz való alkotmányos jogot; továbbá a szomszédság fogalmának meghatározásában, mivel azt nem közhiteles ingatlan-nyilvántartás alapján állapítja meg a törvény, hanem a szőlő termőhelyi kataszterben tartanak nyilván; bizonytalan továbbá, hogy milyen viszonyban állnak egymással a hegyközség tagját megillető elővásárlási jog és más a jogszabályon alapuló elővásárlási jog.55 A Htv.-ben foglalt elővásárlási jog biztosítása tehát a kiemelt szőlőtermő területek megfelelő művelését és ezáltal a minőségi bortermelés biztosítását hivatott elősegíteni.

54

2012. évi CCXIX. törvény „a hegyközségekről” 20. §(2) SZILÁGYI János Ede: A termőföldek törvényes elővásárlási jogának alakulásáról, különös tekintettel a rendszerváltás utáni jogfejlődésre Sectio Juridica et Politica, Miskolc, Tomus XXIV. (2006) 511.-525. p. 55

39

4. Az új földtörvény tervezet 4. 1. Előzményei, célja, megvalósításának eszközei

A jelenleg hatályos földtörvény a mezőgazdaságban lezajlott privatizációs folyamatok közepette keletkezett, és legfontosabb célkitűzése az volt, hogy a korábbi rendszerrel szemben a magántulajdon váljék dominánssá, piacképes termelési egységek alakuljanak ki, amelyek akár a globális piacon is versenyképesek lehetnek. A tulajdonszerzés jelentős korlátozása érvényesül, külföldi magán- és jogi személy, továbbá belföldi jogi személy tulajdonjogot nem szerezhetett.

Magyarországnak az Európai Uniós tagságából eredő kötelezettsége a termőföld piacának liberalizálása. Ugyancsak a tagságból következően felmerül a kérdés, hogy mi tekinthető elsődleges joganyagnak a földtulajdon szabályozása terén? A tagállamok szabadon dönthetnek a termőföld tulajdoni viszonyaik kialakításáról, de az Európai Unió Bíróságának esetjogi gyakorlata szerint a nemzeti termőföld szabályozással szemben vannak megfogalmazott szempontok: a.) ne legyen diszkriminatív az EU polgárok állampolgárság szerint b.) EU Bíróság által elfogadhatónak tekintett közérdekre való hivatkozással lehet csak korlátokat beépíteni a nemzeti szabályozásba c.) amennyiben a korlátozó intézkedés helyettesíthető egy, a tőke szabad áramlását kevésbé korlátozó intézkedéssel, akkor a korlátozó intézkedést módosítani kell.56 Az Európai Unió Bíróságának esetjogában találhatjuk meg szintén, hogy mit tekint a gyakorlat jogszerűnek minősített közérdekű célnak (a felsorolás példaszerű): a.) a vidék népesség helyben tartása b.) életképes gazdasági egységek kialakítása, c.) KAP célkitűzései minél jobban teljesüljenek (mezőgazdaságból élők életszínvonala növekedjen).

56

SZILÁGYI János Ede: Az Európai Unió termőföld szabályozása az Európai Bíróság joggyakorlatának tükrében in CSÁK Csilla (szerk.) Az európai földszabályozás aktuális kihívásai Novotni kiadó 2010. 270. p.

40

A korlátozás túl azon, hogy megfelel a fenti kritériumoknak az adott intézkedéssel arányosnak is kell lennie, és a helyettesíthetőség követelményének is.57 A termőföldjeinkre vonatkozó jelenlegi tulajdonszerzési tilalmakat és korlátozásokat legfeljebb 2014. április 30-ig tarthatjuk fenn. Olyan módosítás kidolgozására van szükség, amely megfelel a fenti elvárásoknak, összhangban van a Nemzeti Vidékfejlesztési Stratégiával, biztosítja a gazdaságos termesztés feltételeit. A szabályozás módosítása amiatt is szükséges, mivel a KAP 2020-ig tartó szakasza újraszabályozza mind a közvetlen támogatásokat, mind pedig a vidékfejlesztési támogatások rendszerét. Az SAPS ( Single Arable Payments System) rendszerről át kell térni, egy a termeléstől elválasztott támogatási rendszerre. Az új földtörvény vitaanyaga a magyar föld védelmét emeli a középpontjába. A koncepció a termőföldet, mint az egyik lényeges termelési tényezőt szabályozza, tekintettel a természeti erőforrás jellegre is. Támogatni kívánják a földművesek termőföld tulajdon és használati jog szerzését, és kizárni a termelést nem folytatókat. Így kívánják elérni, hogy a föld azé legyen, aki képes és kész megművelni. Ugyanakkor

szerzési

feltételként

földhasznosítási

kötelezettség

kötelezettséggel

járna.

kívánják

vállalását,

Előnyben

rögzíteni

amely

részesítené

a

a

mezőgazdasági

rendeltetésszerű birtoktagokat

termelési

eredményező

földszerzéseket. A koncepcióban a családi gazdaságok megerősítésén keresztül a

vidék népességmegtartó képességét kívánják elősegíteni, ezzel párhuzamosan a nagyobb birokok számának, ill. arányának csökkentését tartják kívánatosnak. A tervezet szerint a földműveseken kívül eső személyek nem szerezhetnének földhasználati jogot, mivel termelő tevékenység hiányában nincs ésszerű indoka a

szerzési jogosultság megadásának. Az új törvény csak a szükséges mértékben tolerálná a termőföld művelésből való kivonását, a termőföld más célú használatát, a talajvédelmi kötelezettségek megsértését. Az új földtörvény tervezet kapcsán említést érdemel, hogy a termőföld kiemelt helyzetétre tekintettel, a termőföld tulajdonlással kapcsolatos szabályozására a jövőben sarkalatos törvényt kell elfogadni és ennek a lehetőségét az Alaptörvény P) 57

SZILÁGYI János Ede: Az Európai Unió termőföld szabályozása az Európai Bíróság joggyakorlatának tükrében in CSÁK Csilla (szerk.) Az európai földszabályozás aktuális kihívásai Novotni kiadó 2010. 276.-277. p.

41

cikke teremti meg, melyet az Országgyűlés 2012. december 21-én a következők szerint módosított: „(1) A természeti erőforrások, különösen a termőföld, az erdők és a vízkészlet, a biológiai sokféleség, különösen a honos növény- és állatfajok, valamint a kulturális értékek a nemzet közös örökségét képezik, amelynek védelme, fenntartása és a jövő nemzedékek számára való megőrzése az állam és mindenki kötelessége. (2) A termőföld és az erdők tulajdonjogának megszerzése, valamint hasznosítása (1) bekezdés szerinti célok eléréséhez szükséges korlátait és feltételeit, valamint az integrált mezőgazdasági termelésszervezésre és a mezőgazdasági üzemre vonatkozó szabályokat sarkalatos törvény határozza meg.” Ezzel a jogalkotó hosszú időre bebetonozná a föld tulajdonváltozásának szabályait, módosítására 2/3-os szavazati többség kell.

4. 2. A föld tulajdonjogának megszerzése, hatósági engedélyezés

A javaslat szerint a mező- és erdőgazdálkodású föld tulajdon- és használati jogát főszabály

szerint

földműves

szerezhetné

meg.

A

földműves

fogalmának

meghatározását is tartalmazza a törvénytervezet; az a személy, aki főfoglakozásként, életvitelszerűen vagy mellékfoglalkozásként, egyéb kikötésekkel mezőgazdasági tevékenységet folytat. Azonban a jogok megszerzéséhez előzetes hatósági engedély szükséges (6. § (2)) A törvénytervezet magyarázatot is fűz annak igazolására, hogy miért szükséges az engedélyeztetési rendszer. A javaslat a földforgalom jogi szabályozását a birtokpolitikai célokra építi. Csak akkor képes a sokrétű közjogi korlátozásoknak eleget tenni, ha bevezetésre kerül a földszerzés előzetes hatósági engedélyezése. Bevezetését azzal is indokolja, hogy így látja biztosítottnak a törvény előírásainak végrehajtását. A további indoklás: ez az engedélyezési rendszer részben működött már a múlt század harmincas éveiben. Véleményem szerint az indoklások nagyon gyenge lábakon állnak. Ha ez a rendszer a múlt században működött, és azóta nem, akkor a

42

jogfejlődésünket illetve a közigazgatásunk fejlődését kérdőjelezi meg az újbóli bevezetése. Sajnos, nem könnyíti meg a tulajdonváltozást az elővásárlás szabályozása sem. 4.3. Elővásárlási jog szabályozása

I.

Elővásárlás jog gyakorlásának tervezeti sorrendje, ha a község, város vagy

főváros kerületi önkormányzat képviselő-testületének rendelete által kijelölt települési övezetben lévő föld vagy tanya az adásvétel tárgya (22-23.§): 1. A Magyar Államot mindenkit megelőző elővásárlási jog illeti meg, nevében a NFÁ gyakorolja a jogokat. 2. Második helyen a föld helyben lakó volt haszonbérlője, feles bérlője, részes művelője, ill. ha a volt haszonbérlő feles bérlő, részes művelő a haszonbérbe adó hozzájárulásával ültetvényt telepített, ültetvényt üzemeltető személy áll. 3. Harmadikként a pályakezdő fiatal földműves. 4. Negyedik helyen a helyben lakó szomszédok közül az, akinek a tulajdonában vagy használatában lévő földje közvetlenül szomszédos az adásvétel tárgyát képező földdel vagy tanyával. 5. Utolsóként az eladó választása szerinti többi helyben lakó.

II.

Elővásárlás jog gyakorlásának tervezeti sorrendje, ha nem a község, város

vagy főváros kerületi önkormányzat képviselő-testületének rendelete által kijelölt települési övezetben lévő föld vagy tanya az adásvétel tárgya (24. §): 1. Magyar Állam 2. az elfogadott vételi ajánlat időpontját megelőző legalább 1 éve állattartó telepet üzemeltető földműves 3. az illetékes mezőgazdasági igazgatási szervvel szemben állattartásra irányuló szerződési kötelezettséget vállaló földműves 4. ültetvényt telepítő és ültetvényt üzemeltető volt haszonbérlő 5. egyedi

agrár-környezetvédelmi

termelési

kötelezettséget vállaló.

43

mód

folytatására

szerződéses

III.

A 2-5. pontokon belül további „elő-elővásárlási” jog a birtok-összevonás

célját szolgálják: a.) üzem, vagy gazdaság székhelyének, telephelyének 15 km-es körzetén belül üzem-kiegészítő célú földszerzés, főként a szomszédos földrészletekre b.) új üzem, vagy gazdaság alapítását elősegítő, gazdasági felszereléssel alátámasztott földszerzés, az újonnan alapított üzemi, ill. gazdasági székhely, telephely 15 km körzetén belül; c.) tanyával szomszédos földrészlet.

IV.

a II. és III. egyes pontjaiban meghatározott sorrenden belül további „elő-

elővásárlási” jog a szerző személyéhez kapcsolódóan a következők szerint: a.) legalább 3 éve családi gazdálkodást folytató volt haszonbérlő, feles bérlő, szívességi földhasználó, ha ilyen nincs, akkor családi gazdálkodó b.) szerzés helyén nyilvántartásba vett pályakezdő fiatal földműves c.) legalább 3 éve folyamatosan mezőgazdasági tevékenységet végző volt haszonbérlő, feles bérlő, szívességi földhasználó őstermelő, egyéni vállalkozó; d.) kényszerhasznosítás keretében a magyar állammal használati szerződést kötő földműves.

44

Elővásárlási jog gyakorlásának tervezeti sorrendje (24. §)

1. Magyar állam

2. Állattartó telepet üzemeltető földműves

1. Üzem-kiegészítő célú földszerzés

2. Új üzem alapítását elősegítő földszerzés

3. Tanyával szomszédos földrészlet

3. Állattartásra kötelezettséget vállaló földműves 1. Üzem-kiegészítő célú földszerzés

2. Új üzem alapítását elősegítő földszerzés

3. Tanyával szomszédos földrészlet

4.Ültetvény telepítő volt haszonbérlő

1. Üzem-kiegészítő célú földszerzés

2. Új üzem alapítását elősegítő földszerzés

3. Tanyával szomszédos földrészlet

5. Agrár-környezetvédelmi termelést vállaló

1. Üzem-kiegészítő célú földszerzés

2. Új üzem alapítását elősegítő földszerzés

3. Tanyával szomszédos földrészlet

45

Rangsoron belüli ranghelyek

1. Üzem-kiegészítő célú földszerzés

1. Családi gazdálkodó

2. Pályakezdő fiatal földműves

3. Volt haszonbérlő, felesbérlő, őstermelő

4. Kényszerhasznosító

2. Új üzem alapítását elősegítő földszerzés

1. Családi gazdálkodó

2. Pályakezdő fiatal földműves

3. Volt haszonbérlő, felesbérlő, őstermelő

4. Kényszerhasznosító

3. Tanyával szomszédos földrészlet

1. Családi gazdálkodó

2. Pályakezdő fiatal földműves

3. Volt haszonbérlő, felesbérlő, őstermelő

4. Kényszerhasznosító

46

A hatósági eljárás menete A hatóság vizsgálja, hogy a tulajdon átruházási engedély kiadható-e. Meg kell tagadni az engedélyt, ha a.) ha szerző fél nem jogosult földtulajdont szerezni b.) a megengedett mértéket meghaladná az általa használt föld nagysága c.) az elidegenítéssel a földműves használatában lévő föld a megengedett alá csökkenne d.) a szerző fél megszegte a korábbi kötelezettségvállalási nyilatkozatát e.) jogellenesen más célra használta földterületét, vagy földvédelmi bírságot szabtak ki ellene f.) szerzési korlátozás megkerülésére alkalmas megállapodás engedélyezését kérvényezték g.) a szerzéssel olyan jogi státuszt nyerne a kérelmező, amely révén elővásárlási jogát visszaélésszerűen gyakorolhatná h.) semmis megállapodásra kérik az engedélyt i.) színlelt szerződéssel leplezték a föld tulajdonjogának megszerzését. Ha a NFA nem él elővásárlási jogával és az engedély kiadásának feltételei fennállnak, akkor a jogügylet engedélyezésére a területileg illetékes mezőgazdasági igazgatási szerv a vételi szándékukat jelző földműveseket elővásárlásra jogosultként a korábbiak (I-IV. pontok) alapján rangsorolja. Kijelölésre kerül az elővásárlásra jogosult, aki a szerződés szerinti vételi ajánlattevő helyébe lép. Amennyiben nincs elővásárlásra jogosult, akkor a helyi földbizottság véleményét kell figyelembe venni és ennek alapján kell kijelölnie –ha él a vevőkijelölési jogávala hatóságnak a vevőt. A földtörvény tervezet eddigi elemzéséből kitűnik, hogy az elővásárlás, a földtulajdonjog megszerzésének szabályozása nagyon bonyolult. Jogállami keretek között a szabad piaci viszonyokba való ilyen mértékű beavatkozás több ponton is aggályos. A 35/1994. AB határozatra tekintettel ugyan a termőföld speciális helyzetéből következően különös szabályozást igényel, azonban a tervezetben lefektetett

elvek

következtében

hosszú

47

időre

megmerevedne

a

jelenlegi

birtokstruktúra, amely –a jogalkotó szándékával ellentétesen- nem eredményezné a középbirtokok megerősödését. A sokszoros korlátozás miatt sérül a magánszemély rendelkezési joga is, ugyan számára közömbös kell, hogy legyen, ki lép tulajdonba utána, azonban előállhat olyan eset is, amikor nem lehetséges –vagy csak tetemes késedelemmel- az elidegenítés a törvény keretei között.

48

Befejező gondolatok

A föld, mint speciális erőforrás, dolog különös szabályozást igényel. Az Európai Unió költségvetésének is közel 40%-a – ha közvetetten is - a mezőgazdaság és a vidék támogatásához kapcsolódik. A magyar jogalkotók erre figyelemmel a XXXXI. században nemcsak a jogalkotás, hanem a szakmai és pártpolitikai viták kereszttüzében is tartották/tartják a „földkérdést”. Az elővásárlás jogintézménye régóta ismert a magyar polgári jogban. A mezőgazdasági föld tulajdonjog átruházásánál korábban is, de főleg az utóbbi évtizedekben egyre jelentősebbé vált. Az elővásárlási jog szabályozása a mindenkori birtokszerkezet kialakításának egyik hatékony eszköze: a törvény megszabja, hogy ki és milyen feltételek mellett szerezhet tulajdonjogot termőföld felett. Jelenleg a középbirtok erősítése, azon belül is a családi gazdálkodás áll a szabályozás középpontjában. A középbirtok megerősítése, életképes, gazdaságos struktúrájának kialakítása nemcsak a KAP célkitűzése, hanem a magyar vidéki- , agrártársadalom érdeke is. Nem szabad azonban megfeledkezni arról, hogy makrogazdasági szempontból a nagyüzemi termesztés is rendkívüli jelentőséggel bír. Ugyanakkor a jogbiztonság követelményének megfelelő törvényhozás, az alapjogok védelme is a jogalkotó feladata. A legutóbbi törvénytervezet, amelyet a földpiac 2014. májusi kötelező földpiaci liberalizációt megelőzően kívánnak hatályba léptetni, nagyon szigorú és bürokratikus módon szabályozza – nemcsak - az elővásárlási jog gyakorlásának kérdését. A piaci viszonyokba való súlyos beavatkozás, ha egy magánjogi jogintézményt közjogi szabályozással próbálnak szabályozni. Amint a bevezetőben is megfogalmaztam, nagyon lényeges, hogy a gazdálkodás kiszámítható jogi, piaci keretek között történjen. A mezőgazdaság szempontjából nem kedvező, ha a kormányzati ciklusokhoz kapcsolódóan – sokszor attól függetlenül is -, állandóan változik a jogi környezet.

49

Nyitott gazdaságunkra való tekintettel a világpiaci ingadozások amúgy is gyorsan begyűrűznek, kedvező lenne a gazdaságra, ha az ország döntéshozói hosszú távú, stratégiai célkitűzésekhez mentén hoznák meg döntéseiket. Az is fontos lenne, ha ezek a döntések nem a nyolcvanas évek szabályozására, a rendszerváltás előtti időszakra, hanem a fejlődő piacgazdasággal vállvetve, a jelenlegi állapotra szabályozna,

figyelembe

véve

a

közgazdasági

jövedelmezőségi birtokméreteket is.

50

tényezőket,

a

megfelelő

Mellékletek

1.

számú melléklet

Kérelem a termőföldre vonatkozó elővásárlási és elő haszonbérleti jog gyakorlásával kapcsolatos vételi/bérleti ajánlat kifüggesztésére

Alulírott………………………………………………………(földtulajdonos neve) …………………………………………………………(születési hely, év, hó, nap) ………………………………………………………………………….(anyja neve) ………………………………………

…………………………………...(lakcím)

Szám alatti lakos a 16/2002.(II.18.) Korm. rendelet alapján, kérem hogy a ……………………………………………………………………….(hrsz.) alatti ……………………….termőföldre vonatkozó vételi/bérleti ajánlatot a …………… Polgármesteri Hivatal hirdetőtábláján a jogszabályban előírtaknak megfelelően függesszék ki. Kérelmemhez mellékelem a vételi/bérleti ajánlat egy eredeti és egy másolati példányát.

Dátum:………………………………..

………………………………. aláírás

………………………………. lakcím

51

2.számú melléklet VÉTELI AJÁNLAT TERMŐFÖLDRE a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény, valamint a termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló mód. 16/2002. (II.18.) Korm. rendelet alapján

..................................................................……………………………szám alatti lakos ajánlattevő haszonbérleti ajánlatot teszek……………………………………………. ……….…………………………….………………...………………………......szám alatti lakos tulajdonosnak a kizárólagos tulajdonát képező nyíregyházi ……hrsz-ú.…………. m2 területű………..…… AK …………..……..művelési ágú ……hrsz-ú.…………. m2 területű……………… AK ………..………..művelési ágú ……hrsz-ú.…………. m2 területű……………… AK ………………..művelési ágú külterületi ingatlan/ok/ra. Az

ingatlan/ok/ra

a

haszonbérleti

díj

ajánlatom:...……….Ft,

azaz:

…………………forint. A kifizetés módja: …………………………………………………………………... Az ajánlattevő nyilatkozata az előhaszonbérleti jogával kapcsolatban: a) nem minősülök előhaszonbérletre jogosultnak b) előhaszonbérleti joggal rendelkezem az 1994. évi LV. törvény 21.§ ………………. alapján.* A tulajdonos nyilatkozata, hogy az ingatlanra más jogszabályban meghatározott a) előhaszonbérleti joga az alábbi jogosultnak áll fenn: ………………………………………………………………………………… b) előhaszonbérletre jogosultság nem áll fenn. , 20…..………………………….. …………………………………… ajánlattevő A fenti ajánlatot elfogadom: 52

…………………………………… tulajdonos Tanúk: 1………………………………… 2…………………………………... ………………………………….. …………………………………….

ZÁRADÉK

Kifüggesztés időpontja: …………………………... Levétel időpontja: …………………………………

……………………. jegyző Nyíregyháza, 20………………………………

* a megfelelő rész aláhúzandó

53

Irodalomjegyzék  Az új földtörvény vitaanyaga http://ujfoldtorveny.kormany.hu/  BÍRÓ György: Adásvételi szerződés In: Bíró (szerk.): alaptípusok, Novotni Kiadó, Miskolc, 1999.

Szerződési

 BUDAY-SÁNTHA Attila: Agrárpolitika – vidékpolitika. A magyar agrárgazdaság és az Európai Unió. Budapest-Pécs, Dialóg Campus. 2001.  CSÁK Csilla (szerk.) Agrárjog 2010 Novotni Kiadó, Miskolc 109. p.  CSÁK Csilla (szerk.) Az európai földszabályozás aktuális kihívásai Novotni kiadó 2010.  CSÁK Csilla: A földtulajdoni és földhasználati viszonyok változása a rendszerváltozástól napjainkig. –In: Agrár- és környzetjog = Journal of Agricultural and Environmetal Law, ISSN 1788-6171, 2007. (2. évf.), 2. sz.  CSÁK Csilla: A földtulajdoni és használati magyar szablyozása az Európai Unióhoz történő csatlakozást követően. – In: Agrás- és környezetjog=Journal of Agricultural and Environmetal Law, ISSN 1788-6171, 2010. (5. évf.), 9. sz.  CSÁK Csilla: A földtulajdoni és használati viszonyok változása a rendszerváltástól napjainkig Agrárjog- és Környezetjog /Journal of Agricultural and Environmental Law 2007. 2. szám  CSÁK Csilla: A termőföldet érintő jogi szabályozás alkotmányossági normakontrollja  FEHÉR Lóránt: A fenntartható fejlődésről és az Európai Unió szerinti tartalmáról http://www.glossaiuridica.hu/gi0901/nem/gi0901_nem_feher_lorant.pdf  FENYŐ György: Földjog és földügyi intézmények hálózata 3. A termőföld tulajdon hatályos szabályozása http://www.tankonyvtar.hu/en/tartalom/.../0027_FFI3/0027_FF13.docx  FÖLDES és tsai.: Földjog Tankönyvkiadó; Bp., 1974.  HALÁSZ Péter: A földtulajdon és a mezőgazdasági struktúra átalakítása Agrárgazdasági Kutató Intézet 1990.  HUSS Ferenc- HORVÁTHNÉ HALL Mária: Termőföldek, hegyközségi és természetvédelmi területek adásvételéről Ügyvédek Lapja 1999. (38. évf.)  IVICZ Mihály: A magyar mezőgazdaság XX. századi helyzetének elemzése különös tekintettel a kisbirtokra Doktori értekezés Pázmány Péter Katolikus Egyetem, 2004. 54

 IZSÁK Lajos: Rendszerváltástól rendszerváltásig Kulturtrade Kiadó 1998.  JANI Péter: A földbirtok-politika alkotmányossága –A termőföldre vonatkozó elővásárlási jog új szabályairól Glossa Iuridica -2012. III. évfolyam 1. szám http://www.glossaiuridica.hu/gi1201/civ/gi1201_civ_jani.pdf  JÓJÁRT László: Tulajdonszerzési tilalmak és korlátozások a termőföldre, és azok ellenőrzése. – IN: Magyar jog, ISSN 0025-0147, 2010. (57. évf.) 12. sz.  KECSKÉS László- SZÉCSÉNYI László: A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény 6. §-a a nemzetközi jog és az EK-jog fényében. –In: Magyar jog, ISSN 0025-0147, 1997. (44. éfv.), 12. sz.  KISFALUDI András: Az elővásárlási jog néhány szabályozásra váró kérdése, Polgár Jogi Kodifikáció 5. évfolyam 6. szám 2006.  KORÉNYI Sarolta: Uniós csatlakozás és termőföldtulajdon. –In: Magyar jog, ISSn 0025-0147, 2003. 850. évf.), 4. sz.  KOZMA Ágota: A külföldiek termőföldszerzésének korlátai és azok következményei http://www.glossaiuridica.hu/gi1101/civ/gi1101_civ_kozma_agota.pdf  KOZMA Ágota: Zsebszerződések: http://www.google.hu/#hl=hu&gs_rn=4&gs_ri=psyab&cp=15&gs_id=16&xhr=t&q=zsebszerz%C5%91d%C3%A9sek&es_nrs=true&pf=p&sclient=psyab&site=&source=hp&oq=zsebszerz%C5%91d%C3%A9sek&gs_l=&pbx=1&bav=on.2,or.r_gc.r_pw.&bvm=bv.42 661473,d.Yms&fp=65ea7158f13e2093&biw=1046&bih=613

 KURUCZ Mihály: A magyar termőföldforgalom szabályozásának mai rendszeréről és megújításának alapjairól Agrár- és Környezetjog 2007. 3. szám  LENKOVICS Barnabás: Dologi jog Eötvös József Könyvkiadó, Budapest 2008  LESZKOVEN László: A termőföldet érintő elővásárlási jog egyes kérdései. – In: Publicationes Universitatis Miskolcinensis. Sectio Juridica et Politica, ISSN 0866-6032 2004. Tomus 22,  Nemzeti vidékstratégia 2020 http://videkstrategia.kormany.hu/

 OLAJOS István: A termőföld adásvételéhez kapcsolódó elővásárlási, és előhaszonbérleti jogok gyakorlásáról in: Napi Jogász 2002. április  OLAJOS István: A termőföldről szóló törvény módosítása – avagy mi fér bele a 100 napba? In: Napi Jogász 2002 augusztus  OLAJOS István: A termőföldről szóló törvény változásai a kormányváltozások következtében –gazdasági eredményesség és politikai öncéluság in: Napi Jogász –Cég és jog összevont szaklapok 2002. október

55

 PRUGBERGER Tamás- CSÁK Csilla: A termőföld és a mezőgazdasági termelési viszonyok korszerű rendezése Magyar Közigazgatás  PRUGBERGER Tamás- OLAJOS István: Termőföldbirtoklás, hasznosítás és forgalmazás a családi gazdaság elősegítésének új jogi szabályozása tükrében Magyar Jog 2002. 5. szám  PRUGBERGER Tamás: Dilemmák a termőföldtörvény módosítása körül Magyar Jog 1995. évi (42. évfolyam) 4. sz.  PRUGBERGER Tamás: Reflexiók ’’A termőföldről szóló 1994: LV. tv. 6. §a nemzetközi jog és az EU-jog fényében’’ c. fórumcikkhez. –In: Magyar jog. ISSN 0025-0147, 1998. (45. évf.) 5. sz.  Ptk. Magyarázat. Budapest, 2002 KJK-Kerszöv Jogi és Üzleti Kiadó Kft. 1313. p.  PUSZTAHELYI Réka: Elővásárlási jog egyes kérdései a bírói gyakorlatban In: Miskolci Jogi Szemle 4. évfolyam (2009) 2. szám  ROMSICS Ignác: Magyarország története a XX. században. Bp. 2001. Osiris  SÜLINÉ DR TŐZSÉR Erzsébet: Az elővásárlási jogra vonatkozó szabályok és a jogalkalmazási

gyakorlat

a

kodifikáció

tükrében

In.

www.debreceniitelotabla.hu/doc/polgari/FabolVaskarika.pdf  SZABÓ Gyula: Föld- és területrendezés 2.: Agrárvilági fordulatok, magyar reformok www.tankonyvtar.hu/en/tartalom/.../0027_FTR2/0027_FTR2.docx  SZILÁGYI János Ede: A termőföldek törvényes elővásárlási jogának alakulásáról, különös tekintettel a rendszerváltás utáni jogfejlődésre Sectio Juridica et Politica, Miskolc, Tomus XXIV. (2006)  SZILÁGYI János Ede: Az Európai Unió termőföld szabályozása az Európai Bíróság joggyakorlatának tükrében in CSÁK Csilla (szerk.) Az európai földszabályozás aktuális kihívásai Novotni kiadó 2010.  SZILÁGYI János Ede: Az új tagállamok csatlakozási szerződései és a termőföldek tulajdonjogára vonatkozó nemzeti szabályozások, különösen a magyar jogi szabályozás. –In: Agrár- és környezetjog = Journal of Agricultural and Environmental Law, ISSN 1788-6171, 2010. (5. évf.), 9.sz.  SZLADITS Károly: A magyar magánjog tankönyve II. Dologi jog, Budapest, Grill,1930.  T/7979 törvényjavaslat a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról http://www.google.hu/#hl=hu&gs_rn=4&gs_ri=psyab&cp=67&gs_id=2&xhr=t&q=T/7979+t%C3%B6rv%C3%A9nyjavaslat+a+mez%C5%91+%C3%A9s+erd%C5%91gazdas%C3%A1gi+f%C3%B6ldek+forgalm%C3%A1r%C3%B3l&es_nrs=true&pf=p&s client=psy-ab&site=&source=hp&oq=T/7979+t%C3%B6rv%C3%A9nyjavaslat+a+mez%C5%91-

56

+%C3%A9s+erd%C5%91gazdas%C3%A1gi+f%C3%B6ldek+forgalm%C3%A1r%C3%B3l+&gs_l=&pbx=1&bav =on.2,or.r_gc.r_pw.&bvm=bv.42661473,d.Yms&fp=65ea7158f13e2093&biw=1046&bih=613

 TANKA Endre: A Földtörvény(1994:LV.tv.-Tft) tervezet módosítása az FVM és az IRM 41123/4/2007. számú előterjesztése alapján. -In: Agrár- és környezetjog_ Journal of Agricultural and Environmetal Law, ISSN 17886171, 2007. (2. évf.), 4. sz.  TÉGLÁS András: Hogyan védi Alkotmányunk a mezőgazdasági termelők tulajdonhoz való jogát?. –In: Agrár- és környezetjog=Journal of Agricultural and Environmental Law, ISSN 1788-6171. 2009. (4. évf.), 7. sz.  VASS János: Termőföld magántulajdon és földhasználat In: Magyar Jog 1993. évi

57

Jogszabályok  1222. évi XVII. törvénycikk: „a szerzett birtokától senki meg ne fosztassék”  1351. évi XI. törvénycikk: „az ország nemesei ugyanazt az egy szabadságot élvezik”  1945. évi VI. törvény „a nagybirtokrendszer megszüntetése és a földmíves nép földhözjuttatása tárgyában kibocsátott kormányrendelet törvényerőre emeléséről” Melléklet az 1945. évi VI. törvénycikkhez 7.§  1945. évi VI. törvény: „a nagybirtokrendszer megszüntetése és a földmíves nép földhözjuttatása tárgyában kibocsátott kormányrendelet törvényerőre emeléséről” Melléklet az 1945. évi VI. törvénycikkhez 1.§  1959. évi törvény „a Polgári Törvénykönyvről” 95§ (1) továbbiakban Ptk.  1961. évi VI. törvény „a mezőgazdasági rendeltetésű földek védelméről” 4§  1967. évi IV. törvény „a földtulajdon és a földhasználat továbbfejlesztéséről preambuluma”  1987. évi I. törvény „a földről preambuluma”  1994. évi LV. törvény „a termőföldről” 10.§  1994. évi LV. törvény „a termőföldről” 4.§ továbbiakban Tft.  2005. évi LXXXVII. törvény módosította  2012. évi CCXIX. törvény „a hegyközségekről” 20. §(2)  Új Polgári Törvénykönyv tervezet ÚPtk. t. 5:14 § (1)-(2)

58

Bírósági határozatok, döntések  35/1994. (IV. 24.) „AB határozat”  BDT2007. 1537  BDT2012. 2694  BH2008. 239  BH2009. 215  BH2010. 203  BH2010. 203  BH2010. 92  KGD2006. 127  KGD2010. 70

59