Metody oceňování. Studijní zátěž. Počet výukových hodin podle počtu kreditů. Počet výukových

Předmět B104MOC Metody oceňování

Metody oceňování Garant: Autor:

Petr Ort Petr Ort

Studijní zátěž Prezenční studium Počet kreditů

Semestr Týden

9 -

Počet výukových hodin podle počtu kreditů 324 27

Počet výukových kontaktních hodin 59 35

Počet výukových hodin samostudia 266 21 hod. 45 min. týdně

Počet časových hodin samostudia 198 17 hod. týdně

Počet výukových kontaktních hodin

Počet výukových hodin samostudia

18 3x6

306 3 x 102 26 hod. týdně

Počet časových hodin samostudia 230 3 x 77 18 hod. 45 min. týdně

Kombinované studium Počet kreditů Semestr tři výukové bloky za semestr

9 -

Počet výukových hodin podle počtu kreditů 324 3 x 108

Předmět

Obsah Úvod ........................................................................................................... 3 1.

Teorie oceňování ....................................................................................... 6 1.1. 1.2. 1.3.

2.

Porovnávací metody ............................................................................... 19 2.1. 2.2. 2.3.

3.

Teorie výnosových metod ................................................................ 48 Algoritmus výpočtu trţní hodnoty výnosovými metodami .............. 52 Oceňování výnosovou metodou ve zvláštních případech................. 69

Nákladové metody .................................................................................. 71 4.1. 4.2.

5.

Teorie porovnávacích metod ... Chyba! Záložka není definována.20 Algoritmus výpočtu trţní hodnoty porovnávacími metodami .......... 24 Oceňování porovnávací metodou ve zvláštních případech .............. 45

Výnosové metody .................................................................................... 47 3.1. 3.2. 3.3.

4.

Základní otázky…………………………………………………… 7 Metodologie oceňování .................................................................... 11 Trţní hodnota .................................................................................... 16

Teorie nákladových metod ............................................................... 75 Algoritmus výpočtu trţní hodnoty nákladovými metodami ............. 77

Závěrečná analýza tržní hodnoty .......................................................... 93 Závěr ……………………………………………………………………98 Dodatky.................................................................................................... 99

-2-

Předmět

Úvod V úvodu kaţdé publikace se autor obvykle snaţí zdůvodnit proč toto dílo vzniklo, jaký je jeho přínos, resp. čím se liší od jiných pramenů v daném oboru. Není tomu jinak ani v případě této studijní opory. Na první otázku je odpověď jednoduchá. Předmět Metody oceňování patří mezi oborové předměty bakalářského studia studijního oboru Oceňování majetku a jeho náplň je mimo jiné i předmětem závěrečných státních zkoušek. Jako takový si tedy tento předmět jistě zaslouţí vlastní studijní oporu, vypracovanou pokud moţno přesně pro potřeby výuky, včetně návaznosti na jiné předměty, apod. Přínosem publikace by mělo být, mimo jiţ zmíněné vazby na výuku, i přehled a rozbor kompletní aplikovatelné teorie oceňování nemovitostí na trţních principech. Vzhledem k současným podmínkám globální světové ekonomiky se publikace zabývá pouze takovými přístupy, které jsou pouţitelné ve všech oblastech se standardním trţním hospodářstvím, včetně např. Evropské unie a USA. Je pravdou, ţe i v českém jazyce vyšla po roce 1990 řada publikací, ať jiţ překladů amerických nebo německých autorů nebo i původní práce. Nevýhodou většiny překladů je nedostatečná aplikovatelnost na, do jisté míry stále specifický, trh České republiky. Opačný extrém je potom hledání a umělé vytváření nějakých specificky českých, „národních“ metod, které nejsou kompatibilní se všeobecně a celosvětově pouţívanými metodikami a jejichţ pouţití do budoucna je obvykle značně diskutabilní. Za základní úkol studijního oboru Oceňování majetku je povaţována praktická příprava odhadců. Absolvent oboru by měl být schopen řešit všechny standardní úkoly spojené s oceněním majetku za účelem např. zajištění úvěru, cenové argumentace při prodeji majetku, ocenění nepeněţitého vkladu do obchodní společnosti a podobně. Tyto nabyté znalosti by měl být následně schopen uplatnit v praxi ať jiţ přímo jako odhadce nebo jako např. realitní makléř, facility manager nebo pracovník banky v oblasti hypotečních úvěrů. Pojetí výuky oceňování majetku na trţních principech i této publikace tedy vychází z předpokladu univerzální platnosti základních ekonomických zákonů a principů v kaţdé rozvinuté trţní ekonomice.

-3-

Předmět Úvod do předmětu Metody oceňování Předkládaný studijní materiál by měl slouţit studentům pro samostudium, zejména pro studenty kombinovaného studia s niţším počtem hodin přímé výuky ve třech konzultačních blocích, studentům prezenčního i kombinovaného studia pak k průběţnému opakování probírané tématiky i jako podpora přípravy na semestrální zkoušku. Zkouška se skládá ze dvou částí. První část obsahuje 18 testových otázek se třemi variantami odpovědí, z nichţ student vybere vţdy jen jednu správnou. Úspěšné sloţení této písemné části zkoušky je nezbytnou podmínkou pro moţnost pokračovat v ústní zkoušce, která se zabývá jednak analýzou chybných odpovědí na testové otázky, jednak jsou při ní studentovy kladeny stručné dílčí otázky z jednotlivých oblastí metod oceňování, u kterých musí student prokázat základní orientaci (samostatnou a logickou) v co nejširším okruhu jednotlivých oblastí metod oceňování. Těmto poţadavkům odpovídá i počet kreditů, které můţe student získat úspěšným absolvováním tohoto předmětu. Práce s doporučenou literaturou Základní studijní literaturou tohoto předmětu jsou skripta Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Vhodné je však čerpat z dalších monografií autorů Alberta Bradáče a Zbyňka Zazvonila, kteří se této problematice rovněţ věnují, popřípadě z dalších pramenů, které jsou uvedeny na konci tohoto studijního textu v seznamu literatury. K aktuálním otázkám v oblasti metod oceňování budou studentům k dispozici také průběţně aktualizované nové informace v podobě PowerPointové prezentace lektora. Méně vhodné pro teoretická východiska k této problematice jsou pak dílčí informace z realitních serverů, které jsou neautorizované, často jsou vytrţeny z kontextu nebo jsou neaktuální či chybné. Naopak lze studentům jen doporučit výzkumné zprávy a vědecké publikace takových institucí jako Appraisal Institute Chicago, popř. dokumenty zveřejňované mezinárodní organizací znalců TEGoVA.

-4-

Předmět

Jak pracovat s touto publikací Tento studijní text, který je studentům nepřetrţitě k dispozici v elektronické podobě na webu BIVŠ, je třeba povaţovat za výchozí etapu samostudia (doporučuje se seznámit se s ním na počátku studia) a pak pro rekapitulaci problematiky probírané na přednáškách a konzultacích po kaţdé tématicky ucelené kapitole studia metod oceňování. Po prostudování doporučené literatury a ostatních informačních zdrojů ho lze velmi vhodně pouţít znovu jako základní součást opakování a přípravy ke zkoušce. Určitým usnadněním studia by měla být i moţnost ověřování si správnosti svých dosud nabytých znalostí prostřednictvím případových studií a testových otázek umístěných za kaţdou kapitolou.

-5-

Předmět

1. Teorie oceňování

C

L

Cíle kapitoly: Zodpovědět tzv. „základní otázky“ Seznámit se s metodologií oceňování a její vazbou na praktické oceňování Umět definovat a aplikovat tržní hodnotu

Doporučená literatura: Autor Název

Ort, Petr

Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech

-6-

Vydavatel a rok vydání

BIVŠ, Praha, 2006, ISBN 80-7265085-8

Strany doporuče ného textu 8. – 18.

Předmět

1.1. Základní otázky Je asi pochopitelné a zcela přirozené, ţe kaţdou činnost, kterou v ţivotě vykonáváme bychom měli mít zdůvodněnou potřebným teoretickým základem. Teorie oceňování má v zásadě tři funkce : 1. Dává obecné návody, řešení a postupy aplikovatelné na konkrétní případ 2. Umoţňuje vytváření nových metod oceňování 3. V některých případech i vytváří novou skutečnost Obsah první a druhé funkce je evidentní, třetí funkce – tedy vytváření nové reality je např. vytvoření nového legislativního prostředí (např. zákon o oceňování majetku), které vychází z teorie oceňování a ve svých důsledcích více nebo méně ovlivňuje nebo i determinuje vlastní trh.

Základní otázky Na úvod teoretické části je třeba si poloţit tři základní otázky: 1. Co lze ocenit 2. Jak ocenit 3. Proč ocenit

-7-

Předmět 1. Co lze ocenit Na první z otázek – „co“ lze odpovědět jednoduše – ocenit lze všechno. Pokud si odpovíme jinak, dostaneme se do zúţeného segmentu administrativně technického popisu oceňované substance. Popis substance (změření výměr, analýza technického stavu, apod.) je sice ve většině případů nutným prvním krokem, ale ještě to není vlastní ocenění. Pokud se řada současných ekonomů domnívá, ţe nejcennějším zboţím na současném trhu jiţ není ani zlato, ani půda, ale informace (nehmotný, bezrozměrný a technicky nepopsatelný statek), s klasicky popisnou metodou oceňování bychom tuto nejcennější část majetku vůbec neocenili. Pokud se někomu pojem informace zdá příliš obecný, můţeme jej prakticky aplikovat při ocenění nemovitosti např. na goodwill nebo atraktivitu nemovitosti. Pod pojmem ocenění budeme proto chápat stanovení tržní hodnoty libovolného hmotného i nehmotného statku. 2. Jak ocenit Na druhou ze základních otázek – „jak“, je odpověď rovněţ známa, ale málokdy správně chápána. Odhadce nesmí vycházet ze svých představ a dopustit, aby mu unikla podstata věci. Podstatou věci není pak nic jiného než porozumění funkci (užitečnosti, činnosti) oceňovaného majetku. Pro pochopení podstaty oceňování jako pochopení uţitečnosti věci se jiţ na konci 19. století uváděla teze „Trh s nemovitostmi je trhem s plochami a prostory“. Cena nemovitosti je tedy rovna vyuţitelnosti jejich ploch (pozemek) nebo prostor (budova) trhem. Ilustrujme to na konkrétním příkladu: Úkolem odhadce je ocenit administrativní budovu postavenou v roce 1980 v obci se 600 obyvateli s reprodukčními náklady 12 milionů Kč. Pokud je (mylnou) představou odhadce, ţe podstatou trţní hodnoty jsou reprodukční náklady sníţené o opotřebení, uniká mu podstata věci – pozice oceňované nemovitosti v daném segmentu trhu s nemovitostmi a výsledkem je nesprávné stanovení trţní hodnoty. Trţní hodnota a následně i cena bude vycházet primárně z komerčně vyuţitelných ploch (kancelářských a třeba skladových) a z jejich výnosu při nejlepším a nejvyšším vyuţití.

-8-

Předmět Otázka „jak“ je o to sloţitější, ţe funkce majetku není veličina stavová, ale toková. Mění se nejen v čase, ale i v ekonomicky chápaném prostoru a není stejná ani pro celou společnost. Dobrým a často uváděným příkladem tohoto jevu je „cena zvláštní obliby“ – hodnota determinovaná relativní vzácnosti pro určitý subjekt (např. doměrky pozemků). 3. Proč ocenit Na třetí otázku „proč“, by měl být schopen odpovědět kaţdý absolvent základního kurzu ekonomie. Prostě proto, ţe bez ocenění bychom neznali hodnotu majetku a bez znalosti hodnoty majetku by neexistovala směna a následně celá ekonomika. Kaţdý z nás ví, ţe oceňování je základním kamenem finančního účetnictví, především proto, ţe na pouţitém způsobu ocenění závisí obsah a vypovídací schopnost prakticky všech základních veličin zjišťovaných v účetnictví, tzn. jak celková výše vykázaného majetku a dluhů podniku, tak i jejich rozdíl tj. výše vlastního jmění i čistých aktiv podniku a v neposlední řadě i výše vykázaného hospodářského výsledku. Protoţe jsou tyto veličiny výchozím základem propočtů a ukazatelů charakterizujících finanční situaci podniku a jeho výdělkovou schopnost, včetně míry dosahované výnosnosti z investovaného kapitálu, je na oceňování výrazně závislá i finanční analýza podniku a z ní vyvozované závěry. Podnik, který má účetnictví zaloţeno na historických pořizovacích cenách je podnik, jehoţ účetnictví neplní základní a nezastupitelný úkol, kterým je spolehlivé zjištění hodnotové podstaty podniku. U takto řízeného podniku lehce dojde k erozi jeho hodnoty, aniţ si toho někdo všimne. Musíme mít stále na paměti, ţe úlohou odhadce je správně analyzovat skutečnou trţní hodnotu majetku. A mělo by být jeho morální povinností upozornit zadavatele ocenění na moţnost ohroţení hodnoty jeho majetku popř. mu poradit jakým způsobem si hodnotu uchovat nebo dokonce zvýšit. V době Velké krize na počátku 30. let bylo právě nesprávně vedené účetnictví a nedostatečně chápaná role oceňování jednou ze základních příčin nedostatečně zajištěných úvěrů, nesprávně oceněných akcií a špatně konstruovaných podnikatelských záměrů, coţ se ve vzájemné kombinaci (včetně nedostatečné kontroly ekonomiky státem, legislativního prostředí, atd.) stalo příčinou ekonomického krachu. V budoucnu, pokud se lidstvo bude chtít vyvarovat ekonomické katastrofy, se oceňování majetku bezpochyby stane základním nástrojem řízení hodnoty ať jiţ zavedením pravidelného přeceňování do manaţerského plánování a řízení, zvýšením úlohy oceňování v procesu kapitálových investic nebo obecně přehodnocením koncepce uchování majetkové podstaty podniku. V trţní ekonomice platí, ţe ekonomické zákony platné pro podnik platí i pro stát. Ani stát tedy nemůţe dlouhodobě zůstat u zjišťování základu některých majetkových daní, u vyvlastnění ani v dalších případech u ocenění na základě cenového předpisu, ale bude muset akceptovat realitu obsaţenou v ocenění na trţních principech.

-9-

Předmět Shrnutí Ocenit lze všechno včetně nehmotných aktiv a budoucí hodnoty Podstatou ocenění aktiva je pochopení jeho funkce, respektive užitečnosti v ekonomice Oceňování majetku je základní a nutnou součásti nejen účetnictví a soudnictví, ale celé ekonomiky a právního systému Kontrolní otázky a náměty: Otázka č. 1: Aktivum, které ke dni ocenění fyzicky a právně neexistuje 1. Nelze ocenit 2. Lze ocenit tzv. Budoucí hodnotou 3. Lze ocenit pouze pro účely zjištění základu daně Otázka č.2: Trţní hodnota a trţní cena 1. Jsou věcně i právně shodné pojmy 2. Jsou věcně shodné, ale právně odlišné 3. Jsou věcně i právně odlišné Správné odpovědi na testové otázky jsou uvedeny v dodatcích – kapitola výsledky testů

- 10 -

Předmět

1.2. Metodologie oceňování Základní metodologické přístupy pro práci odhadce jsou tyto : 1. Reflexe (pozorování) 2. Indukce a dedukce 3. Analogie (modelování) 4. Analýza a syntéza

1. Reflexe Počáteční a relativně nejjednodušší metodou při zjišťování trţní hodnoty je prostá reflexe tedy pozorování a zachycení daného stavu. Pozorování chápeme jako zvláštní formu smyslového vnímání určenou nejen na pozorování, ale i na vysvětlení jevu jak po jeho kvalitativní, tak i kvantitativní stránce. Pro pozorování je vhodné předem stanovit základní axiomatickou jednotku vyjadřující typickou charakteristiku pozorovaného jevu (metr čtvereční celkové zastavěné plochy, počet výdejních stojanů u benzínové čerpací stanice, počet míst v restauraci, apod.). Nelze přitom zanedbat rozdíly mezi extenzivními (tedy fyzikálně aditivními) a intenzivními jednotkami ani případný synergický efekt. Vedle fyzikálních jednotek je nutno správně definovat i jednotky ekonomické (příjem versus výnos). Nutným znakem prosté reflexe je statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný, účel.

- 11 -

Předmět 2. Indukce a dedukce Indukce a dedukce jsou způsoby přecházení od jedněch výroků k druhým. Zjednodušeně řečeno je indukce postup od jednotlivého k obecnému, dedukce postup inverzní od obecného k jednotlivému. Při oceňování se oba tyto přístupy cyklicky opakují. Například při stanovení věcné hodnoty stavby nejprve konkrétní (jednotlivou) stavbu popíšeme (definujeme její kvalitu a kvantitu), potom stanovíme reprodukční hodnotu vynásobením objemových jednotek vysoce agregovanou (obecnou, přesněji zobecnělou) cenou, abychom jí nakonec jako konkrétní (jednotlivý) údaj zařadili do databáze věcných hodnot. Z jednotlivých typů indukce – úplné indukce výčtem, matematické indukce a neúplné indukce výčtem má pro oceňování největší význam posledně uvedený typ, zvaný také někdy pravděpodobnostní logika (viz. dále v teorii porovnávací metody). 3. Analogie Analogie (modelování) je způsob poznání určitého jevu (procesu, toku) pomocí modelu, který se v některých prvcích modelovanému procesu podobá a v jiných se liší. Zmenšený model letadla má ve zkušebním vlastnosti jako skutečné letadlo.

tunelu stejné aerodynamické

Dokáţeme – li například jednodušeji popsat jak se bude chovat jeden ekonomický subjekt (vzorek), můţeme na základě jeho analýzy popsat celou mnoţinu prvků shodných vlastností. Příkladem můţe být třeba základní způsob modelovaní kapitalizační míry při výpočtu trţní hodnoty výnosovou metodou.

4. Analýza a syntéza Analýza a syntéza je obvykle závěrečnou metodou při stanovování trţní hodnoty majetku.(viz. kapitola Analýza trţní hodnoty). Podle některých autorů (Immanuel Kant) je analýza a syntéza vrcholnou formou v procesu poznávání podstaty věci. Analýza je postup od jevů k principům, syntéza je potom inverzní postup od principů k jevům. Podobně jako indukce a dedukce se i analýza a syntéza dělí na více typů jako je klasifikační, kauzální, funkcionální, strukturální, apod. - 12 -

Předmět Cykličnost poznávání Pro oceňování jako vědní disciplínu i jako obor ekonomické činnosti je potom typická neustálá cykličnost poznávání jak v jednotlivém (zpracování konkrétního obchodního případu) tak v obecném (vytváření databází a informačních systémů). Informační systémy Jiţ v předchozí části textu bylo řečeno, ţe nejcennějším zboţím jsou v současné (postindustriální, informační) společnosti informace. Informace jsou také jediný druh majetku, který určuje kvalitu a cenu ocenění . Hodnota odhadce, jako takového, se neodvíjí od kvality nábytku, automobilů, fotoaparátů, měřících přístrojů nebo počítačového vybavení, ale od množství a kvality informací, které má k dispozici a od schopnosti jak dokáže s těmito informacemi pracovat. Hlavní povinností kaţdého odhadce, který chce získat, udrţet nebo si i zlepšit své místo na trhu je tedy neustálé vyhledávání informací a jejich analýza a zatřídění do informačního systému. Databáze Prvotním krokem k vytvoření informačního systému je vytvoření a naplnění databáze. Při ocenění nemovitostí je třeba mít databází hned několik (podrobněji viz dále v textu). Nejdůleţitějšími jsou: Databáze realizovaných cen pozemků (cenová mapa) Databáze realizovaných cen staveb Databáze obvyklých nájmů Databáze nákladů na provoz a údržbu nemovitosti Databáze realizovaných nákladů na pořízení stavby Aby databáze byla skutečně funkční je třeba aby jednotlivé, v ní uvedené údaje byly : 1. Pravdivé 2. Úplné 3. Aktuální

- 13 -

Předmět Pravdivost a pravdivé informace Definice pravdivosti je jedním ze základních filosofických problémů. V podobě jak jí definuje praktický materialismus je poznatek pravdivý, kdyţ obsah (význam) naší představy (myšlenky) souhlasí s poznávanou skutečností, tj. kdyţ je jejím adekvátním obrazem (reflexem). Podle nematerialistických názorů je pravda nikoliv poznaná, ale někým (Bohem) zjevená. V této souvislosti je třeba říci, ţe ačkoliv ve většině svatých knih jednotlivých náboţenství (bible, korán, talmud, apod.) najdeme obvykle zmínky o oceňování majetku, ţádné z dosud existujících náboţenství nám nepředloţilo aplikovatelnou a vyčerpávající teorii oceňování majetku. Pokud jsme tedy nuceni zůstat u praktického materialismu, doplňme výše uvedenou korespondenční definici poznané pravdy o „rozšiřující“ konstruktivistickou teorii pravdy, která tvrdí, ţe pravda se pouze neodhaluje, ale nová pravda se i tvoří (umělé hmoty) Výše uvedené a pro někoho moţná poněkud abstraktní definice mají ten praktický dopad, ţe do kaţdé databáze odhadce lze zařadit pouze takové prvky (poznatky), které vyhovují námi definované teorii pravdivosti. Nelze tedy vytvořit funkční cenovou mapu pozemků z nabídkových cen, ale pouze z cen skutečně realizovaných. Vedle pravdivosti je druhým předpokladem úplnost informace vkládané do databáze. Ideálním případem je úplná informace o poţadovaném jevu, ale taková se v praxi příliš často nevyskytuje. V praxi tedy pracujeme s neúplnými nebo s nepřesnými (částečně pravdivými) informacemi. Abychom je mohli do databáze zařadit, musíme obvykle pouţít některý z postupů pravděpodobnostní logiky jako je např. fuzzy logika. Potřebujeme např. vloţit do databáze realizovaných prodejů údaj o zajímavém prodeji rodinného domu. Nemohli jsme provést detailní technickou prohlídku objektu, z obhlídky jsme získali dojem ţe technický stav je dobrý, ale nevíme to určitě. Míru naší nejistoty odborným odhadem určíme na 30 % neurčitost a tuto neurčitost zohledníme ve výpočtu korekčního koeficientu.(viz. dále v kapitole Porovnávací metoda). Informační systémy Informační systémy lze potom definovat jako takové způsoby analýzy, které dokáţí komparativně analyzovat určitou mnoţinu informací. Výstupem z této analýzy mohou být pak jiţ zcela konkrétní údaje aplikované v konkrétním ocenění jako např. konkrétní a exaktně stanovená kapitalizační míra.

- 14 -

Předmět Shrnutí Prvním krokem při indikaci tržní hodnoty aktiva je pozorování – reflexe Indukce, dedukce a analogie jsou metodologické nástroje k získání dostatečné cenové argumentace Analýza a syntéza jsou obvykle závěrečnou metodou při stanovení tržní hodnoty Kontrolní otázky a náměty: Otázka č. 1: Indukce a dedukce jsou: 1. Způsoby jak přecházet od jedněch výroků ke druhým 2. Dva základní druhy kvantitativních metod 3. Dva základní druhy kvalitativních metod Otázka č. 2: Do základních informačních databází patří: 1. Databáze finančních produktů na lokálním realitním trhu 2. Databáze nabídkových cen staveb 3. Databáze realizovaných cen pozemků (cenová mapa) Správné odpovědi na testové otázky jsou uvedeny v dodatcích – kapitola výsledky testů

- 15 -

Předmět

1.3. Tržní hodnota Cílem práce odhadce majetku je zjistit trţní hodnotu majetku. Trţní hodnota nemovitosti je tedy jakási obecná (fiktivní) cena, kterou by bylo moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu. Vzhledem k významu tohoto pojmu je nutné uvést alespoň ty nejdůleţitější definice trţní hodnoty se kterými se v praxi můţeme setkat : 1. Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná. 2. Definice podle IVSC/TEGoVA

Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tato definice svým způsobem komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie tak, aby byla platná a pouţitelná i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo. IVSC a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdruţení odhadců (viz. dále). Z uvedené definice vychází většina metodik pouţívaných v prostředí Evropské unie, pokud se jedná o ocenění na trţních principech.

- 16 -

Předmět 3. Definice z českého zákona o oceňování majetku Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k ním. I tuto definici je potřeba znát, protoţe z ní vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku, jednak jí musí respektovat všechny metodiky ocenění majetku, které oceňují majetek nacházející se na území České republiky. Pro doplnění a pochopení je třeba vysvětlit pojmy trţní hodnota a trţní cena. Tržní hodnota je pojem ekonomicky obecný – vyjadřuje střední hodnotu cenové rozptylu předpokládaných trţních cen. Pokud třeba developer prodá sto bytových jednotek 2+1, lze předpokládat, ţe prodejní (trţní) ceny by se vzájemně nerovnaly, ale pohybovaly by se v určitém intervalu. Někdo je ochoten zaplatit vyšší částku, protoţe potřebuje akutně řešit svojí bytovou situaci po rozvodu, jiný chápe byt jako dlouhodobou investici pro budoucí bydlení dětí a domluví se s developerem na splátkovém prodeji, apod. Úkolem odhadce je pak stanovení správné střední hodnoty. Tržní cena je pojem ekonomicky konkrétní – cena dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Trţní cenu nemůţe odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím.

- 17 -

Předmět

Shrnutí Indikace tržní hodnoty je základem práce odhadce Existuje více definic tržní hodnoty, které nejsou naprosto kompatibilní, ale odlišné V českém právním systému se místo pojmu tržní hodnota objevuje pojem cena obvyklá

Kontrolní otázky a náměty: Otázka č.1: Cena obvyklá je: 1. Shodná s trţní hodnotou 2. Shodná s trţní cenou 3. Shodná s trţní cenou i trţní hodnotou Otázka č.2: Cena zvláštní obliby: 1. Cena zjištěná zvláštním předpisem pro stanovení základu majetkové daně 2. Cena vyplývající z osobního vztahu k oceňovanému majetku 3. Cena nehmotného aktiva jinak také nazývaného goodwill Správné odpovědi na testové otázky jsou uvedeny v dodatcích – kapitola výsledky testů

- 18 -

Předmět

2. Porovnávací metody

C

L

Cíle kapitoly: Seznámit se základní teorií porovnávacích metod Seznámit s praktickými aplikace porovnávacích metod Naučit posluchače aplikovat porovnávací metody¨ Seznámit s oceňováním porovnávací metodou ve zvláštních případech Doporučená literatura: Autor Název

Ort, Petr

T

Vydavatel a rok Strany vydání doporuče ného textu Moderní metody BIVŠ, Praha, 19. – 36. oceňování 2006, ISBN 80nemovitostí na trţních 7265-085-8 principech

Test předchozích znalostí: Otázka č. 1: Aktivum, které ke dni ocenění fyzicky a právně neexistuje 1.Nelze ocenit 2.Lze ocenit tzv. Budoucí hodnotou 3.Lze ocenit pouze pro účely zjištění základu daně Otázka č.2: Trţní hodnota a trţní cena 1.Jsou věcně i právně shodné pojmy 2.Jsou věcně shodné, ale právně odlišné 3.Jsou věcně i právně odlišné Otázka č.3: Cena obvyklá je: 1. Shodná s trţní hodnotou 2. Shodná s trţní cenou 3. Shodná s trţní cenou i trţní hodnotou Otázka č. 4: Cena zvláštní obliby: 1. Cena zjištěná zvláštním předpisem pro stanovení základu maj. daně 2. Cena vyplývající z osobního vztahu k oceňovanému majetku 3. Cena nehmotného aktiva jinak také nazývaného goodwill

Správné odpovědi na testové otázky jsou uvedeny v dodatcích – kapitola výsledky testů

- 19 -

Předmět

2.1. Teorie porovnávacích metod Poznámka : V některých pramenech se objevuje název Srovnávací metoda, anglický výraz je Market method nebo Market approach (přístup) . Porovnávací metoda, jak jiţ vyplývá z jejího názvu, je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Jistou aplikaci porovnávací metody provádí kaţdý z nás u většiny investičních rozhodnutí. Pokud se např. rozhodneme pro koupi staršího, pouţitého automobilu, asi si nejprve zjistíme jaká je průměrná cena porovnatelného automobilu stejného stáří a porovnatelných uţitných vlastností, potom si vytvoříme matici porovnávacích parametrů (spotřeba paliva, velikost zavazadlového prostoru, cena a dostupnost náhradních dílů, apod.) a na základě této matice následně provedeme finální investiční rozhodnutí.

- 20 -

Předmět Prvním předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. To je také důvod, proč nelze tuto metodu pouţít na nově vzniklých trzích. Některé prameny uvádějí, ţe kvalitní cenová databáze (cenové mapy pozemků, apod.) se vytváří třicet let za předpokladu kontinuálních a standardních trţních podmínek – tedy s vyloučením závaţných hospodářských krizí, válek, razantních legislativních a politických změn,apod. Například v České republice existoval minimálně do poloviny 90. let stav, kdy chyběly vyhovující databáze prodejů porovnatelných nemovitostí. Porovnávací metoda se tedy prakticky nemohla pouţívat a byla nepříliš úspěšně nahrazována jinými postupy jako byly různé poměrové metody (Neagelli, Sammet, a jiné) nebo postupy, které byly převzaty z metodik oceňování majetku na území bývalé Německé demokratické republiky. Při vytváření funkční databáze porovnatelných nemovitostí naráţíme na dva zásadní problémy : 1. Úplnost informací o porovnávané nemovitosti 2. Pravdivost informací Problém se objevuje ve dvou rovinách : 1. Skutečná prodejní cena – lze nahlédnout do kupní smlouvy – obvykle ano, na katastrálním úřadu. Mohou existovat i případy kdy se cenu spolehlivě dozvíme i z jiných zdrojů např. jsme vlastníky realitní kanceláře, apod. To, ţe skutečnou prodejní cenu zná někdy jen prodávající a kupující je bohuţel realita se kterou je třeba v našich úvahách počítat. 2. Úplnost informací o porovnávané nemovitosti – obvykle není problém udělat vnější obhlídku, popř. se dostat do veřejně přístupných prostor. Bez problémů také získáme výpis z katastru nemovitostí. Pokud nejsme v kontaktu s majitelem porovnávané nemovitosti bude relativně náročné provést zaměření budovy (nutné pro zjištění správného počtu porovnatelných jednotek) a získat relevantní informace např. o typu nájemních smluv. Z praxe známe příklady tzv. „zaminování nemovitostí“, kdy je nemovitost např. pronajata za 1 Kč p.a. na dobu 100 let bez moţnosti smlouvu vypovědět nebo pod sankční pokutou v 100 milionů Kč. Podobnou skutečnost nejsme jako odhadci obvykle schopni bez spolupráce s majitelem nemovitosti zjistit. Jakým způsobem tedy máme postupovat, abychom získali správný obraz o porovnávané nemovitosti ? Odpověď asi nebude jednoduchá. Pokud budeme opět hovořit o praxi, jako nejvhodnější bude jistá aplikace pravděpodobnostní logiky (neúplné indukce). Málo kdy se nám asi podaří získat zcela dokonalé informace o porovnávaných nemovitostech.

- 21 -

Předmět Podle toho co jsme viděli při obhlídce získáme přesvědčení ţe např. technický stav je dobrý a jsme o této skutečnosti přesvědčeni tak ze 70 %. Asi se nám nepodaří zjistit dostatek informací, abychom si o této skutečnosti byli jisti na 100 % (nemůţeme např. odebírat sondy a provádět destruktivní zkoušky. Máme tedy dvě moţnosti – buď tento korekční činitel vynecháme (neaplikujeme) nebo se přikloníme k té variantě pro kterou máme více argumentů. V tomto konkrétním případě bude asi naše rozhodování dosti jednoduché. Při analýze jiných korekčních činitelů ale brzy zjistíme, ţe zjistit informace např. o tom, zda je porovnávaný objekt pronajat za regulované nebo za trţní nájemné je sice moţné, ale poměrně časově náročné. Výběr nemovitosti z databáze z hlediska korekčních činitelů Úlohou korekčních činitelů (viz. níţe v textu) je zohlednit odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti. Z praktického hlediska je vhodné všechny korekční činitele uspořádat do tabulky, jejímţ výsledkem bude trţní hodnota oceňované nemovitosti. Vzory tabulek jsou uvedeny níţe v textu. Prvním krokem při aplikaci porovnávací metody je výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti z dostupné databáze. V řadě případů (netypická nemovitost, odlehlá poloha) to nemusí být vůbec jednoduché. V těchto případech obvykle musíme slevit z našich poţadavků na kvalitu parametrů porovnávaných nemovitostí. Pokud např. oceňujeme administrativní budovu v Tachově, asi můţeme pro porovnání pouţít (pochopitelně s aplikací vhodných korekčních činitelů) budovu přibliţně stejného stáří a výměry ve Strakonicích. Pro správné stanovení korekce je třeba vybrat vhodné porovnávané nemovitosti tak, aby: 1. cena za 1 m2 GFA (nebo za jinou jednotku) se u porovnávané nemovitosti (předběţným odhadem ) příliš nelišila od oceňované nemovitosti 2. ţádná z pouţitých korekcí nebyla vyšší neţ 50 % - se vzrůstající odchylkou klesá přesnost korekce. 3. Není vhodné vybrat porovnávané nemovitosti tak, ţe všechny jsou horší nebo všechny jsou lepší neţ oceňovaná nemovitost. Pokud to uděláme, potom nám všechny korekční činitele mohou způsobit to, ţe získáme matematicky správné, ale trţně zcela nesmyslné číslo. Ideální je, pokud některé porovnávané nemovitosti jsou lepší, jiné horší a oceňovaná nemovitost tedy leţí v intervalu mezi porovnávanými hodnotami.

- 22 -

Předmět

S

Shrnutí Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňovaného aktiva s aktivem porovnatelných parametrů jehož cena je známa Porovnávací metodu lze použít u aktiv s nimiž se skutečně obchoduje a údaje o jejich prodejích jsou dostupné Porovnání se provádí pomocí tzv. adjustační matice – soustavy korekčních činitelů

Kontrolní otázky a náměty: Otázka č. 1: Zásadním problémem pro tvorbu databáze porovnatelných nemovitostí je: 1. Skutečná prodejní cena 2. Úplnost údajů, které je moţno zjistit z katastru nemovitostí 3. Skutečný právní stav oceňované nemovitosti Otázka č. 2: Pro správný výběr porovnávaných vzorků je podstatné: 1. Porovnávaný vzorek musí být ve shodné lokaci (město, okres) 2. Porovnávané vzorky musí být vybrány tak, aby ţádná z korekci nebyla vyšší neţ 50 % 3. Porovnávané vzorky musí mít stejné určení platným územním plánem.

- 23 -

Předmět

2.2. Algoritmus výpočtu tržní hodnoty porovnávacími metodami Aplikace korekčních činitelů Jedním z předmětů na ekonomických školách je „Cenová dokumentace a argumentace“. Při kaţdé tvorbě ceny (prodejní, ceny pro zadluţení, apod.) platí, ţe jednotlivé cenotvorné prvky musí být : Podloženy relevantními dokumenty Zdůvodněny cenotvornou argumentací Ţádný z níţe uvedených korekčních činitelů nesmí být stanoven nepodloţeným odhadem, ale výhradně pokud moţno co nejpřesnějším výpočtem (např. nákladů na demolici objektu na pozemku, nákladů na odtěţení zeminy a stavbu opěrné zdi na svaţitém pozemku, apod.) nebo statistickou analýzou (např. u korekčního činitele „lokalita“ statistickým porovnáním cen porovnatelných objektů v Průhonicích a Radonicích). Musíme si stále uvědomovat, ţe předmětem ocenění jsou majetky s mnohamilionovými hodnotami a kaţdý korekční činitel ovlivňuje výpočet jejich trţní hodnoty v řádu stovek tisíc korun. Pro většinu klientů bank a spořitelen, kteří ţádají např. o hypoteční úvěry je koupě nemovitosti obvykle jedním z největších ţivotních investičních rozhodnutí. Je proto logické, ţe všechny cenotvorné faktory a jejich argumentace a dokumentace jsou pro ně mimořádně důleţité.

- 24 -

Předmět TABULKA 1 – POZEMEK Poznámka Vzory tabulek jsou uvedeny níţe v textu

A. Identifikační údaje Pořadové číslo porovnávaného pozemku Z praktického hlediska je lepší označovat pozemky arabskými číslicemi. Název pozemku „Průmyslová zóna Prachovice“, „Proluka Myslbek“. Vhodné je označení dvěma slovy – první určuje typ pozemku (proluka, zemědělská půda, les, průmyslová zóna, parkoviště), druhé obvykle katastrální území, obec nebo místní název. Parcelní číslo nebo čísla Tento údaj zjistíme z výpisu z katastru. Pokud se oceňovaný pozemek skládá z několika desítek jednotlivých parcel, všechna tato čísla do tabulky neuvádíme, ale odkáţeme na příslušnou přílohu. Adresa pozemku U proluk v městech to bývá jednoduché a jednoznačné. U pozemků typu orná půda určená územním plánem k zástavbě si obvykle budeme muset pomoci nějakým pomocným identifikátorem např. křiţovatka silnice Holyně – Lochkov a dálnice D 5. Katastrální území Jednoznačně zjistíme z výpisu z katastru nemovitostí. Obec Zjistíme z výpisu z katastru nemovitostí. Okres Při poslední z mnoha reforem státní správy a samosprávy byly okresy, jako správní jednotky, zrušeny. Přesto jsou dnes jiţ bývalé okresy významným identifikačním prvkem a také je katastr veden na tomto principu.

- 25 -

Předmět

B.

základní údaj pro porovnání U pozemku je základní údaj pro porovnání jednoznačný – 1 m2, vyplývá to z charakteru pozemku jako typu nemovitosti. U jiných typů nemovitostí je to sloţitější, jak uvidíme dále při oceňování majetku jako celku. Cena pozemku Cena prodejní, nabídková nebo jinak zjištěná, např. z cenové mapy. Pokud si vybereme pozemek pro porovnání musíme znát logicky jeho cenu. Z hlediska pravdivosti je ideální cena prodejní, pokud jí neznáme budeme muset jinou cenu korigovat. Rozloha pozemku Buď celková rozloha nebo rozloha komerčně vyuţitelná. Můţe nastat případ, ţe část oceňovaného pozemku není komerčně vyuţitelná. Tuto nevyuţitelnou část můţe tvořit např. komunikace, vodní plocha, veřejná zeleň, prudký svah, apod. Z hlediska porovnání máme na výběr dvě moţnosti : Uvaţujeme jen rozlohu komerčně vyuţitelné části Pro porovnání pouţijeme celou rozlohu Metodicky výhodnější je druhá varianta. Vyhneme se tím moţnému zkreslení hodnoty nebo diskuzím o tom, zda je ta či ona část pozemku opravdu komerčně nevyuţitelná. Např.: Na ploše vedená jako veřejná zeleň můţeme instalovat reklamní tabuli Plochu vedenou jako pastvina vyuţijeme jako golfové hřiště Roklinu vyuţijeme primárně jako skládku suti, následně jako stavební pozemek – tento postup byl např. v Praze několikrát pouţit. Cena za 1 m2 Tuto cenu zjistíme jednoduše vydělením ceny rozlohou. Ještě jednou je třeba zdůraznit nebezpečí práce s „hruškami a jablky“. Neţ obě čísla vydělíme znovu se ujistíme, ţe tato čísla k sobě patří. Datum transakce Datum kdy se uskutečnil obchod nebo datum, kdy se pozemek začal nabízet. Tento činitel uvádíme proto, ţe všechny ceny se v čase mění, vlivem inflace nebo jiných faktorů. Cena, za kterou byl pozemek prodán před dvěma lety obvykle není tou cenou, za kterou by byl prodán dnes. Podle uplatnění korekčního činitele lze ceny rozdělit na tři etapy : Do tří měsíců Do jednoho roku Nad jeden rok (obvykle maximálně do tří let)

- 26 -

Předmět Starší údaje o prodejích jsou pro trţní ocenění aţ na výjimky nepouţitelné. Doba tří měsíců je mezi realitními obchodníky pokládána s trochou nadsázky za „cenu promptního prodeje“. Ceny staré tři měsíce budeme pokládat za ceny aktuální. Ceny do 1 roku – pokud během sledovaného období nedošlo k dramatickým cenovým posunům lze i tyto ceny povaţovat za aktuální a dále je neupravovat. Mezi důvody dramatických cenových posunů patří : Změny zákonů (daň z nemovitosti, zákon o vlastnictví bytů) Makroekonomické cenové posuny (hyperinflace, změna devizového kurzu) Podstatné změny technických poţadavků (platí spíše pro budovy neţ pro pozemky) Prodeje starší neţ 1 rok by měly uvaţovat např. inflaci, a to nejen celkovou (agregovanou), ale konkrétní inflaci dané komodity (pozemku), kterou zjistíme z údajů statistického úřadu. Prodeje starší jednoho roku prakticky vţdy upravujeme korekčním činitelem. Korekční činitel stanovíme nejpřesněji jako poměr cen (skutečných prodejních) porovnatelných objektů v době prodeje objektu pouţitého pro porovnání a cen porovnatelných objektů v době ocenění Můţe se stát, ţe nebudeme schopni pro porovnání pouţít prodeje, ale pouze nabídky. To jak zohledníme fakt, ţe se jedná o nabídku je ošetřeno v jiném z korekčních činitelů. Mimo zcela výjimečných případů by se neměly asi uvaţovat nabídky starší neţ 1 rok. U zajímavých nabídek starších neţ 1 rok je třeba zjistit, co se nabídkou stalo. Zjistíme, ţe nabízený objekt se buď prodal a budeme se snaţit zjistit prodejní cenu nebo se z nějakého důvodu přestal nabízet, a proto tuto nabídku vyřadíme z databáze.

C. právní údaje Druh transakce První hledisko při aplikaci korekčního činitele je vhodnost, resp. pouţitelnost transakce, druhé hledisko je dopad druhu transakce jako cenotvorného faktoru. Mezi vhodné nebo podmíněně vhodné druhy transakcí patří : prodej draţba nabídka cenová mapa Pokud se jedná o prodej, asi nebudeme tento údaj nějak korigovat mimo případů, kdy je cena nejistá, např. zdroj, který nás o ceně informoval není zcela věrohodný. U draţby je vţdy třeba zjistit, zda se nemovitost vydraţená při veřejné draţbě skutečně prodala a pokud ano, zda za cenu vydraţenou nebo nějakou jinou (obvykle menší). - 27 -

Předmět Jako cenotvorný faktor není vhodné pouţít ani vyvolávací cenu při draţbě. K zavedeným pravidlům draţeb patří to, ţe v mnoha případech se vyvolávací cena stanoví extremně nízko (často aţ na třetině předpokládané trţní hodnoty), aby se zvýšil zájem o draţbu. Pokud se jedná o nabídku, je korekce nutná vţdy. V podmínkách současného trhu s nemovitostmi v České republice je asi nemoţné uvaţovat s korekčním činitelem větším neţ 1 (tedy, ţe by se nabízený majetek prodal za více neţ za co byl nabízen). Většina inzerentů poţadovanou částku spíše nadsadí o desetinu aţ pětinu reálné hodnoty. Stanovení koeficientu je poměrně pracné, ale metodicky jednoduché. Koeficient je poměr průměrné nabízené ceny a průměrné kupní ceny dané komodity. Příklad : Pravidelným sledováním inzerce nemovitostí (coţ je naší povinností) jsme získali za čtvrtletí 100 nabídek na prodej pozemků na stavbu rodinných domů v Praze 9. Po půl roce jsme zjistili, ţe 75 pozemků zmizelo z nabídky. Přiřazením konkrétní kupní cenu ke konkrétní nabídkové ceně jsme získali 75 koeficientů nabídka/prodej. Z nich získáme průměrný korekční koeficient pro naše ocenění. Posledním vhodným druhem transakce je cenová mapa. Jak jsme jiţ konstatovali, kvalitní cenová mapa se vytváří asi 30 let. Trţní ekonomika v České republice existuje přibliţně 15 let, první cenové mapy vznikly asi před deseti lety. Z toho vyplývá jejich vypovídací schopnost. Cenová mapa, i pokud je dobře metodicky pojatá a neobsahuje zkreslující údaje, musí být vzhledem k četnosti prodejů, plná bílých míst. Jako cenotvorný faktor lze cenovou mapu pouţít spíše omezeně jako podpůrný argument. Vedle vhodných typů transakcí existují i transakce, které jsou pro trţní oceňování prakticky nepouţitelné. Mezi takové patří : vklad do obchodní společnosti darování vyvlastnění cena zvláštní obliby prodej mezi spřátelenými firmami prodej v rámci holdingu prodej majetků zatíţených břemeny, zástavami nebo nájemními smlouvami prodej obecně neprodejných pozemků (např. doměrků parcel). Vlastnická práva Tento korekční činitel nám zohledňuje to, zda není vlastnické právo k pozemku nějak omezeno. Pokud je např. pozemek pronajat na 50 let, jedná se o značné omezení jeho vlastnictví. Korekční koeficient stanovíme jako poměr ekonomické vyuţitelnosti oceňovaného pozemku (který je třeba bez omezení vlastnických práv) a pozemku porovnávaného.

- 28 -

Předmět Existence věcných břemen Věcných břemen, které se mohou nějak dotýkat pozemku je celá řada – právo chůze, poţívací právo k porostům na pozemku, podzemní vedení a koridory aţ po např. podzemní garáţe cizího vlastníka pod porovnávaným pozemkem. Věcná břemena mohou být bezúplatná nebo mohou být zřízena za úplatu, dále mohou být trvalá nebo dočasná. Obecně platí, ţe věcné břemeno omezuje vlastnictví a tím sniţuje hodnotu majetku. Využití podle územního plánu Tato korekce je jednou z hlavních, které určují trţní hodnotu pozemku. Dva shodné pozemky, leţící vedle sebe mohou mít v závislosti na vyuţití podle územního plánu řádově jinou hodnotu. Příklad : Na Vinohradské ulici v Praze 2 máme dva pozemky oddělené od sebe komunikací. Pozemek vlevo je územním plánem určen jako stavební pro komerční zástavbu. Na základě jiných norem a předpisů lze na 80 % jeho rozlohy postavit polyfunkční budovu se 6 nadzemními a dvěma podzemními podlaţími. Pozemek vpravo je územním plánem určen jako veřejná zeleň. Jestliţe hodnota pozemku vlevo je 100 %, hodnota pozemku vpravo je 1 %, pokud je vůbec prodejný. Z výše uvedeného příkladu vyplývá, ţe pro porovnání bychom měli pouţít pozemky pokud moţno se stejným nebo s podobným vyuţitím podle územního plánu. Pokud tomu tak není, je třeba vypočítat korekční činitel z nejlepšího moţného vyuţití oceňovaného a porovnávaného pozemku a jejich poměrem stanovit korekci. Příklad : Na porovnávaném pozemku je povolena středně podlaţní občanská vybavenost, na oceňovaném je povolena středně podlaţní bytová zástavba. Územní rozhodnutí Zde je třeba v korekci zohlednit dvě věci. Jednak to, zda je moţné územní rozhodnutí vůbec získat, a pokud ano, jaké a na jaký druh výstavby. Druhým korekčním činitelem jsou potom náklady spojené s projektovou a inţenýrskou činností nutnou k získání územního rozhodnutí . Jiná právní omezení a závazky Pomocná rubrika, kde můţe být uplatněna taková korekce, která má cenotvorný vliv a nebyla dosud zohledněna v ţádném korekčním činiteli. Asi nejčastějším případem je zástavní právo ve prospěch třetí osoby (věřitele, obvykle banky). Jiným případem, který je častým pozůstatkem restitučních řízení je třeba to, ţe pozemek má 50 spoluvlastníků, z nichţ kaţdý vlastní podíl v hodnotě několika procent.

- 29 -

Předmět Často citovaný je případ pozemku zastavěného stavbou jiného vlastníka. Tyto případy jsou důsledkem českého a dříve i československého právního řádu, který toto oddělené vlastnictví umoţňuje. Je otázkou, zda je takový pozemek vůbec vhodný pro porovnání. Pokud trváme na jeho pouţití v porovnávací metodě, měli bychom být i schopni definovat jeho trţní hodnotu a určit sektor potenciálních klientů.

D. technické parametry Lokalita Cenový faktor lokality je typickým atributem nepřemístitelné nemovitosti. Pokud budeme porovnávat trţní hodnotu jinak identických pozemků (stejná rozloha, vyuţitelnost, vybavení inţenýrskými sítěmi, svaţitost, apod.) z nichţ jeden bude v atraktivní lokalitě Průhonic a druhý v „rozvojové“ (oblíbený výraz developerů) lokalitě Radonic nebo Jenštejna, zjistíme, ţe jejich cena nejen není identická, ale můţe se lišit aţ o desítky procent. Korekce je zaloţena na naší zkušenosti a zejména na co nejlepší znalosti trhu. Připomínáme zásadu, ţe pro porovnání bychom měli vybírat pokud moţno co nejpodobnější pozemky, pokud moţno v téţe lokalitě. Tvar a orientace pozemku Většina investorů upřednostňuje pokud moţno pravidelný, obdélníkový nebo čtvercový tvar pozemku, obecně takový, který umoţní jeho co největší komerční vyuţitelnost. Předmětem porovnání ale můţe být pozemek nepravidelný, extrémně protáhlý nebo dokonce pozemek rozdělený do několika vzájemně oddělených částí (např. komunikací nebo vodním tokem). Korekce je zaloţena na výpočtu komerční vyuţitelnosti oceňovaného a porovnávaného pozemku. Orientace pozemku – je myšlena jednak ke světovým stranám, jednak orientace z komerčního hlediska. Pro stavbu rekreační chaty je jistě atraktivnější jiţní svah neţli svah severní. Při zástavbě v proluce nás bude jistě zajímat, zda strana přiléhající k chodníku měří 6 metrů nebo 26 metrů (při stejné rozloze pozemku) Svažitost Svaţitost pozemku sebou nese náklady na terénní úpravy a na zakládání. U extrémně svaţitých pozemků je zástavba dokonce technicky nemoţná nebo ekonomicky neefektivní. Korekce vychází z kalkulace nákladů na odtěţení a deponování zeminy a na stavbu opěrné zdi. Pro ilustraci o jak vysoké náklady se jedná, při svaţitosti 6 % jsou průměrné náklady na srovnání terénu do roviny cca 400 Kč/m2 (při třídě zeminy 4 a minimálních nákladech na deponování), při svaţitosti 15 % dosahují náklady na srovnání do roviny 1200 Kč/m2.

- 30 -

Předmět

Dostupnost a kapacita inženýrských sítí Jako u většiny ostatních korekcí i zde platí, ţe technicky lze vyřešit skoro všechno, otázka je s jakými náklady a s jakou rentabilitou. Při analýze porovnávaných pozemků je třeba prověřit (dotazem u příslušných správců nebo majitelů sítí, orgánů státní správy a samosprávy, apod.) zda je technicky moţné a proveditelné se na stávající inţenýrské sítě napojit nebo zda je moţné vytvořit sítě nové. Obvykle nejsou problémy s rozvody elektřiny. U plynovodu můţe hrát roli délka přípojky k hlavnímu řadu, podobně tomu je u vodovodu. Technicky nejsloţitější a investičně nejnáročnější jsou rozvody kanalizace. Je znám případ výstavby skupiny rodinných domů na Praze 6, tedy v oblasti se souvislou zástavbou a mnoţstvím rozvodů sítí, kdy bylo nakonec nutno přistoupit k výkopu kanalizace hlubokému (v extremním místě) 24 metrů. Tato okolnost, s níţ investiční záměr původně nepočítal, vedla nejen k finančnímu kolapsu projektu, ale i investora. U rozlehlejších pozemků je mimo „podzemních“ inţenýrských sítí počítat i s obsluţnými komunikacemi. V pouţité korekci nezohledňujeme rozlohu pozemku, která je pokryta komunikacemi a tedy komerčně přímo nevyuţitelná (nepřímo zvyšuje komunikace cenu přilehlého pozemku), ale náklady na vybudování komunikace. Korekci stanovíme vydělením celkových nákladů na inţenýrské sítě u oceňovaného a porovnávaného pozemku výměrou. Poměr obou čísel potom dá hledaný koeficient korekce. Kontaminace půdy Kontaminace půdy můţe být v některých případech faktorem, který zcela zabrání vyuţití pozemku nebo jej značně omezí. Z praxe je známo, ţe se při oceňování zjišťuje kontaminace pozemku relativně obtíţně. Obvykle záleţí na zkušenosti odhadce, kde lze kontaminaci předpokládat (staré skládky, odvaly, sklady sypkých chemikálií nebo pohonných hmot, apod.). Dobrým vodítkem bývají např. ekologické audity. Pokud tedy nějakou ekologickou zátěţ zjistíme, je třeba stanovit korekci. Korekci stanovíme vyčíslením nákladů na odstranění kontaminace a jejich vydělením rozlohou pozemku. Dopravní obslužnost Dopravní obsluţností nazýváme dostupnost pozemku hromadnou dopravou. Zde je nutno posuzovat dva faktory. Jednak tzv. dochůdnou vzdálenost, obvykle 600 metrů, dále četnost spojů. Je sice pěkné, kdyţ zjistíme, ţe stanice autobusu je 50 metrů od hranice pozemku, ale horší je následné zjištění, ţe v této stanici zastavuje spoj jedenkrát denně.

- 31 -

Předmět

Dopravní dostupnost včetně parkování Dopravní dostupnost je moţnost jiné neţ hromadné dopravy k pozemku a moţnost zaparkovat dopravní prostředek v dochůdné vzdálenosti. Obvyklým poţadavkem je dostupnost pro běţný (nikoliv terénní) automobil, tedy po zpevněné, bezprašné a celoročně sjízdné komunikaci. Je třeba uváţit i to, jaká dopravní dostupnost je pro dané vyuţití pozemku potřebná. Pokud na pozemku stojí skupina rodinných domů nebo bytové domy, postačí dostupnost pro osobní nebo lehký nákladní automobil. Pro lehký průmysl jiţ bude nutná moţnost příjezdu pro těţké kamiony a těţký průmysl (hutě, válcovny) se neobejde bez napojení na ţeleznici vlečkou. Moţnost parkování je dnes nezbytnou podmínkou např. pro rekolaudace objektu, ale i pro komerční vyuţitelnost. Pokud na pozemku stojí administrativní budova bez moţnosti parkování, asi ji pronajmeme hůře neţ budovu s dostatečně rozlehlým podzemním parkovištěm. Nutnost demolice stávajících objektů Oproti kontaminaci mají stávající objekty výhodu, ţe jsou lépe zjistitelné. Metodika stanovení korekce je obdobná jako u ostatních koeficientů – tedy vypočítat náklady na demolice, popř. odečíst náklady na prodej vyuţitelných zbytků a přičíst náklady na odvoz a deponování suti. Jiná technická korekce Opět jedna z pomocných rubrik, v níţ můţe být zohledněn některý, dosud neuvedený technický faktor. Příkladem můţe být pozemek poddolovaný např. raţením metra nebo silničních a dráţních tunelů popř. zatíţení hlukem z komunikace nebo letiště. Na příkladech extremně cenných (prima rate) pozemků jako jsou proluky ve středech měst, vidíme, ţe pokud je investiční záměr ziskový, je téměř vţdy technicky proveditelný. Příkladem můţe být objekt v Praze v ulici 28. října (vedle Domu knihy) nebo objekt pojišťovny Generali v Anglické ulici v Praze 2. Po zkušenostech z posledních let se důleţitým cenotvorným faktorem stalo záplavové území. Na území jediného katastru např. Klecany je rozdíl mezi pozemky v záplavovém území a mimo něj více neţ 100 %. Opatření proti záplavám představuje vytvoření protipovodňových bariér, stálých nebo mobilních a z toho vyplývající další investiční náklady.

- 32 -

Předmět

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Vztah ceny a velikosti je nepřímo úměrný. Vztah ceny a velikosti závisí na mnoha okolnostech - např. zda lze větší pozemek jednoduše rozdělit a prodat po částech nebo na tom zda je pro určité investiční záměry (hypermarket včetně parkoviště, golfové hřiště) větší pozemek výhodou. Obecně ale platí, ţe čtvereční metr většího pozemku je levnější neţ čtvereční metr pozemku menšího (za předpokladu shody ostatních parametrů). Tomuto předpokladu přizpůsobíme naší korekci. Zastavitelnost Moţná zastavitelnost pozemku je dána technickými a právními podmínkami. Stavební právo, vyhlášky, technické a hygienické normy, apod. určují např. minimální odstupové vzdálenosti domů, uliční čáry nebo přímo maximální procentuální výměru pozemku. U rozsáhlejších pozemků je třeba počítat se ztrátou části rozlohy pro obsluţné komunikace (proto jsme ztrátu rozlohy nezauvaţovali v korekčním činiteli pro inţenýrské sítě). Dalším případem můţe být např. jezero, extrémní svah, apod.

Výsledek – tržní hodnota pozemku zjištěná porovnávací metodou Pokud jsme správně aplikovali všechny korekční koeficienty zbývá provést pouze finální analýzu hodnoty. Podle vhodnosti a kvality porovnávaných pozemků provedeme váţený průměr jednotlivých přepočítaných hodnot.

- 33 -

Předmět TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK

Poznámka Při porovnání obou tabulek – pozemek i majetek jako celek je zřejmé, ţe řada korekčních činitelů nebo identifikačních údajů je shodných. Shodné činitele a údaje tedy nebudou v této části opakovaně probírány. Problematika vymezení porovnávací jednotky U pozemku je porovnávací jednotka jednoznačná – čtvereční metr rozlohy. U nemovitosti to nemusí být tak jednoznačné. Porovnávací jednotka by měla co nejpřesněji a zároveň jednoznačně zobrazovat hlavní cenotvorné faktory oceňovaného majetku. V praxi se obvykle vychází z toho, co jsme schopni o porovnávaných stavbách zjistit. Pokud jsme neprovedli prohlídku všech prostor včetně jejich zaměření nebo nemáme k dispozici aktuální plány, asi nejsme schopni určit čistou pronajímatelnou plochu. Při obvyklejší obhlídce porovnávaného objektu můţeme změřit zastavěnou plochu a spočítat podlaţí. Používanými porovnávacími jednotkami jsou : Poznámka: Vzhledem k tomu, ţe v praxi se běţně pouţívají zkratky vycházející z anglických názvů veličin, uvedeme i zde informativně jak české, tak i anglické názvy a zkratky. Zkratky vycházející z českých názvů nejsou zavedeny. Chápeme, ţe na české škole není zcela obvyklé pouţívat anglické odborné výrazy. Podobně jako v jiných oborech se i ve finančnictví stala angličtina jakýmsi univerzálním jazykem. Ti klienti, o které má odhadce největší zájem jako jsou nadnárodní investoři, poradenské společnosti, apod. poţadují zprávy o ocenění dnes jiţ prakticky výhradně v angličtině. Aby se předešlo moţnému nedorozumění vyplývajícímu z nepřesného překladu, kdyţ jiţ nemluvíme o jiných důvodech jako je studium odborné literatury, je třeba aby absolvent BIVŠ základní odborné výrazy v angličtině dovedl pouţívat. BA – Building area – zastavěná plocha Zjednodušeně řečeno plocha zastavěná budovou, vymezená průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu. Problematika přesného stanovení zastavěné plochy je relativně sloţitá – např. zda započítávat do zastavěné plochy vykonzolované části vyšších nadzemních podlaţí, zda započítávat i předloţená schodiště nebo přístřešky, apod.). Tato porovnávací jednotka je vhodná při ocenění jednopodlaţních staveb jako jsou skladové a výrobní haly, hypermarkety, apod.

- 34 -

Předmět

GFA – Gross floor area – celková zastavěná plocha Tato jednotka je v praxi v porovnávací metodě pouţívaná snad nejvíce. Její výhodou je to, ţe jí lze snadno určit i bez detailní prohlídky vnitřních prostor stavby (nejčastěji budovy). Určíme jí jako součet zastavěných ploch všech podzemních i nadzemních podlaţí. Zastavěná plocha podlaţí je, opět zjednodušeně, vymezena vnějším lícem obvodových konstrukcí. Tato porovnávací jednotka je vhodná při ocenění vícepodlaţních objektů – bytových domů, administrativních budov, vícepodlaţních výrobních hal, apod. NFA – Net floor area – čistá podlahová plocha Jako mnemotechnickou pomůcku pro zapamatování si této definice uveďme, ţe čistá podlahová plocha je všude tam – „kam jde šlápnout“. Je to tedy celková zastavěná plocha bez plochy nosných a dělících konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šachet, apod. Oproti celkové zastavěné ploše je tedy tento údaj přesnějším cenotvorným faktorem – plocha nosných a dělících konstrukcí je technicky nutným „balastem“, který sniţuje vyuţitelnost stavby. Proto jsou dnešní stavební konstrukce, např. skeletové systémy se zavěšenou fasádou mnohem subtilnější neţ klasické, masivní konstrukční systémy na bázi cihel nebo dokonce kamene. Tato porovnávací jednotka je pouţitelná při ocenění stejných objektů jako celková zastavěná plocha. NRA – Net rentable area – čistá pronajímatelná plocha Z uvedených jednotek je čistá pronajímatelná plocha nepřesnějším cenotvorným faktorem, který se přímo váţe na příjem ze stavby a následně i na její trţní hodnotu. Pokud není v konkrétní nájemní smlouvě uvedeno jinak, počítáme čistou pronajímatelnou plochu jako čistou podlahovou plochu bez společně přístupných částí budovy – schodiště, společné chodby, apod. Otázkou je, zda např. v administrativních budovách do této plochy započítávat společně přístupné kuchyňky, sociální zařízení nebo společnou vrátnici a recepci. Opět je třeba vycházet z obvyklých trţních podmínek. I kdyţ pronajímatel konkrétnímu nájemci pronajímá třeba jen jedinou kancelář, nechá si logicky zaplatit za moţnost pouţívat např. společné sociální zařízení. Výměra těchto společných prostor je tedy jistým způsobem „rozpuštěna“ ve vyšším nájemném vlastní kanceláře. Pokud bychom pouţili nájemné za vlastní kancelář (tedy vyšší) a touto sumou vynásobili plochu včetně společně přístupných prostor, dopustili bychom se zkreslení výpočtu. Opět připomínáme stále opakovanou zásadu nešetřit při zpracování ocenění slovy. Kaţdé číslo, které pouţijeme musí být nutně zdůvodněno.

- 35 -

Předmět

Aplikace korekčních činitelů – majetek jako celek Technický stav objektu Korekce je zaloţena na kalkulaci nákladů na uvedení porovnávaného objektu do stavu v jakém je objekt oceňovaný pokud je objekt porovnávaný v horším stavu. V opačném případě provedeme korekci metodicky stejně, ovšem korekční činitel bude menší neţ jedna. Technická vybavenost objektu V tomto korekčním činiteli posuzujeme např. to, zda je porovnávaný objekt typu administrativní budovy vybaven klimatizací, rozvody datových sítí, poţární a bezpečnostní signalizací, apod. U výrobní haly to zase můţe být vybavení jeřáby, rozvody kyslíku, vytápění haly, apod. Posuzujeme jen takové prvky technické vybavenosti, které přímo souvisí s nemovitostí, nikoliv mobilní vybavení. Funkční využitelnost Na rozdíl od předchozí, relativně velmi dobře stanovitelné korekce je stanovení korekce pro funkční vyuţitelnost relativně obtíţnější. Účelem korekce je porovnat to, jak efektivně je vyuţívána oceňovaná versus porovnávaná stavba. Funkční vyuţitelnost je prvek, který není závislý pouze na rozhodnutí majitele objektu, ale je obvykle determinován právními předpisy, technickými moţnostmi nebo finanční proveditelností. Příklady : 1. Máme ocenit objekt vyuţívaný jako škola. Z komerčního hlediska by bylo vhodnější jej vyuţít po malé rekonstrukci jako administrativní budovu. Pro tuto rekolaudaci, ale nemůţeme získat stavební povolení, proto tato úvaha o funkčním vyuţití nepřipadá v úvahu. 2. Máme ocenit dvoupodlaţní bytový dům z konce 19. století, který není památkově chráněn. Z hlediska funkční vyuţitelnosti by bylo moţné a vhodné provést u tohoto objektu změnu dispozice obou podlaţí, stav vodorovných nosných konstrukcí to ale neumoţňuje. 3. Máme ocenit zámek v odlehlé poloze v Polabí. Z právního i technického hlediska je moţná rekonstrukce na luxusní hotel, objektivně ale tato investice není návratná. Po eliminaci výše uvedených omezení funkční vyuţitelnosti následně posoudíme maximálně moţnou funkční vyuţitelnost – nejlépe modelováním příjmu – u oceňované a porovnávané budovy a následně stanovíme korekci. Další rozvoj nemovitosti Tato korekce je dosti podobná té předchozí. Opět hledáme maximální moţné vyuţití, ale jiţ neposuzujeme objekt v jeho stávající kubatuře, ale modelujeme moţnosti přístavby, nástavby, apod.

- 36 -

Předmět Objekt v památkové zóně, zastavěný v celé ploše pozemku s výškou římsy na úrovni okolních objektů se asi bude rozvíjet obtíţně. Skladový areál, zastavěný z jedné třetiny s vyhovující infrastrukturou naopak „unese“rozšíření o několik dalších skladových hal. Atraktivita objektu Atraktivita objektu je vlastnost majetku, která je výjimečná nebo jedinečná. Obvykle nesouvisí s technickými faktory, ale spíše s faktory marketingovými nebo public relations. Pokud je např. v oceňovaném objektu zavedená restaurace „U Fleků“ jedná se o objekt s vyšší neţ průměrnou atraktivitou. Podobně pokud je předmětem ocenění rodinný dům, v němţ bydlí populární osobnost. Častým případem je také stavba navrţená proslulým architektem – Müllerova vila v Praze 6 navrţená Adolfem Loosem. Relativně nejpřesnější metoda jak tuto korekci stanovit je porovnat výši dosaţitelného nájmu u porovnávané a oceňované nemovitosti. Při analýze nesmíme opomenout náklady spojené s udrţováním nebo zvyšováním atraktivity – reklama, marketing, apod. Z praxe známe řadu příkladů, kdy se goodwill objektu během několika let změnil na badwill. Jiná technická korekce Pomocná rubrika, kde můţeme zohlednit dosud neuvedené technické korekce. Například porovnávaná nemovitost má tepelně nevyhovující lehký obvodový plášť ze 70 let a tuto skutečnost jsme nezohlednili v korekci „Technický stav“ Z praxe je třeba upozornit na to, ţe tato rubrika někdy svádí k dublování korekčních ukazatelů , které jsou zjevně nebo skrytě jiţ zohledněny v jiných korekcích.

- 37 -

Předmět

TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

Název pozemku

Proluka Myšák Proluka Myslbek

Parcelní číslo

1492/3

2245/5

Adresa pozemku

Vodičkova 31

Na Příkopě 33

Katastrální území

Nové Město

Staré Město

Obec

Praha 1

Praha 1

Okres

Praha

Praha

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 celkové rozlohy v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce

0,95

Upravená hodnota

Vlastnická práva

Absolutní

Břemeno

vlastnictví

Smluv

Právo chůze

Větrací

náj.

Korekce Upravená hodnota

Existence věcných břemen

šachta

metra Korekce Upravená hodnota

Vyuţití podle územního plánu

- 38 -

Občanská

Občanská

vybavenost

vybavenost

Předmět Korekce Upravená hodnota

Územní rozhodnutí

Ne

Ano

Nevyřešený

Podíl


Jiná právní omezení a závazky

restituční nárok vlastnictví Magistrátu Památková

m. Prahy

zóna

Památková

hl.

zóna Korekce Upravená hodnota

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Výborná

Nepravidelný

Obdélník

Rovinný

Rovinný

Kompletní

Nadstandardní,


Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota

Svaţitost Korekce Upravená hodnota

Dostupnost inţenýrských sítí

kolektor Korekce Upravená hodnota

Kontaminace půdy

Nezjištěna

Nezjištěna


Dopravní obsluţnost

Metro, tramvaj Metro


Dopravní dostupnost a parkování

Omezená

Tunel, podzemní

- 39 -

Předmět garáţe Korekce Upravená hodnota

Nutnost demolice stávajících objektů

Ano, na

náklady Ne demolici

jsou 20 000 tis Kč Korekce Upravená hodnota

Jiná technická korekce

Interakce

Poddolované

sousedních

území

budov Korekce Upravená hodnota

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Větší

80 % plochy

60 % plochy


Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

- 40 -

Předmět

TABULKA II- MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

1

Název nemovitosti

Polyfunkční

Polyfunkční

budova

budova

Mercury

Broadway

center Parcelní číslo

5463/5

8808/5

Adresa nemovitosti

Argentinská

Na Příkopě 3

28 Katastrální území

Holešovice

Staré Město

Obec

Praha 7

Praha 1

Okres

Praha

Praha

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem C. Základní údaje pro porovnání – 1 m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

5328

Prodejní cena celkem

11 956

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce

11/2001


D. Právní údaje Druh transakce

Prodej


Vlastnická práva

Absolutní

- 41 -

Břemeno

náj.

Předmět vlastnictví

Smluv

Nutnost

Nájemní

zachovat

smlouva na 50


Existence věcných břemen

průchod

do let

ulice

U

Pergamentky Korekce Upravená hodnota

Vyuţití podle územního plánu

Občanská

Občanská

vybavenost

vybavenost

Ano

Ano


Stavební povolení Korekce Upravená hodnota

Jiná právní omezení a závazky

Památková zóna


E. Technické parametry Lokalita

Průměrná

Výborná

Novostavba

Budova


Technický stav objektu

kompletní rekonstrukci Korekce Upravená hodnota

Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota

- 42 -

Výborná

Dobrá

po

Předmět Funkční vyuţitelnost budovy

Halové

Dispozice

kanceláře

omezena nosnými zdmi


Další moţný rozvoj nemovitosti

Moţná

Moţná

nástavba

přístavba

Metro,

Metro

dvorní


Dopravní obsluţnost

tramvaj, autobus Korekce Upravená hodnota

Dopravní dostupnost a parkování

Vlastní

Tunel,

parking

podzemní garáţe


Atraktivita objektu

Goodwill

Architektonické

Merkuria

řešení


Jiná technická korekce

Lehký obvodový plášť


F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

- 43 -

Předmět Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

Shrnutí Každý korekční činitel musí být podložen relevantními dokumenty a zdůvodněn cenovou argumentací Adjustační matici korekčních činitelů je výhodné sestavit do tabulky Při ocenění budovy je nutno správně určit porovnávací jednotku Tržní hodnotu pozemku ve funkčním celku s budovou je nutno indikovat odděleně (provést extrakci hodnoty pozemku)

Kontrolní otázky a náměty: Otázka 1: Do čisté podlahové plochy (NFA) 1. Započítáváme plochu schodiště 2. Započítáváme plochu výtahové šachty 3. Nezapočítáváme plochu schodiště Otázka 2: Do čisté pronajímatelné plochy (NRA) 1. Započítáváme plochu schodiště 2. Započítáváme plochu společného domovního příslušenství 3. Nezapočítáváme plochu schodiště Otázka č. 3: Zásadním problémem pro tvorbu databáze porovnatelných nemovitostí je: 1. Skutečná prodejní cena 2. Úplnost údajů, které je moţno zjistit z katastru nemovitostí 3. Skutečný právní stav oceňované nemovitosti Otázka č. 4: Pro správný výběr porovnávaných vzorků je podstatné: 1. Porovnávaný vzorek musí být ve shodné lokaci (město, okres) 2. Porovnávané vzorky musí být vybrány tak, aby ţádná z korekci nebyla vyšší neţ 50 % 3. Porovnávané vzorky musí mít stejné určení platným územním plánem.

- 44 -

Předmět

2.3 Oceňování porovnávací metodou ve zvláštních případech Jak jsme jiţ konstatovali, základním problémem pro aplikaci porovnávací metody je existence: Trhu s příslušným druhem nemovitosti Dostupné nebo vytvořitelné databáze porovnávaných nemovitostí Zvláštním případem tedy nejčastěji bývá taková nemovitost pro kterou je obtíţné najít příslušný segment finálních klientů. Pokud takový případ nastane, a přesto jsme přesvědčeni o vhodnosti aplikace porovnávací hodnoty musíme pouţít postup uvedený na počátku této kapitoly, tedy buď rozšířit teritorium na němţ hledáme porovnatelné nemovitosti nebo rozšířit sektor hledaných nemovitostí typově. Příklady nemovitostí s obtíţnou aplikací porovnávací metody : Sakrální stavby – kostely, kaple, synagogy Inţenýrské stavby – mosty, přehradní hráze, komunikace Technologické stavby – čističky odpadních vod, vodní elektrárny, teplárny Jednoúčelové výrobní objekty a areály – válcovny, cementárny Stavební částí důlních areálů Některé druhy zemědělských staveb (siláţní jámy) Kulturní památky – zříceniny, pomníky

- 45 -

Předmět

Příklad Jako příklad si uveďme jednoúčelový výrobní areál určený pro výrobu výbušnin, který se na našem území vyskytuje jen v jednom místě. Při jeho ocenění máme asi tyto moţnosti: Nepouţít porovnávací metodu vůbec a odůvodnit naše rozhodnutí atypičností nemovitosti Vyhledat porovnatelné areály např. na výrobu munice s obdobnými bezpečnostními předpisy na skladování výrobků, vzdálenostmi výrobních objektů, apod. Zjistit, zda nemůţeme porovnatelné areály nalézt i mimo naší republiky. V současném globálním ekonomickém systému můţe být pro investora téměř irelevantní zda vyrábí v České republice, Polsku nebo Maďarsku. Zkusit zauvaţovat o alternativním vyuţití areálu pro jiné vyuţití. Lokace areálu můţe být taková, ţe cena pozemku tvoří většinu jeho hodnoty. Poznámka: Na Ţiţkově v Praze 3 také jiţ nestojí stará „kapslovna“, tedy továrna na výrobu roznětek (kapslí) pro perkusní zbraně Sellier a Bellot z první poloviny 19. století.

S

Shrnutí Porovnávací metodu nelze použít v těch případech, kdy nedokážeme sestavit množinu porovnatelných vzorků Při ocenění netypických staveb je vhodné jednak zvětšit perimetr vyhledávání, jednak rozšířit porovnání i typově

Kontrolní otázky a náměty: Otázka 1: Mezi stavby u kterých lze obtíţně aplikovat porovnávací metodu nepatří: 1. Sakrální stavby 2. Rodinné domy 3. Inţenýrské stavby

- 46 -

Předmět

C

L

>

3. Výnosové metody Cíle kapitoly: Seznámit se základní teorií výnosových metod Seznámit s praktickými aplikacemi výnosových metod Naučit posluchače aplikovat výnosové metody Seznámit s oceňováním výnosovou metodou ve případech

zvláštních

Doporučená literatura: Autor Název

Ort, Petr

Vydavatel a rok Strany vydání doporuče ného textu Moderní metody BIVŠ, Praha, 37-68 oceňování 2006, ISBN 80nemovitostí na trţních 7265-085-8 principech

Test předchozích znalostí: Otázka 1: Mezi stavby u kterých lze obtíţně aplikovat porovnávací metodu nepatří: 1. Sakrální stavby 2. Rodinné domy 3. Inţenýrské stavby Otázka 2: Do čisté podlahové plochy (NFA) 1. Započítáváme plochu schodiště 2. Započítáváme plochu výtahové šachty 3. Nezapočítáváme plochu schodiště Otázka 3: Do čisté pronajímatelné plochy (NRA) 1. Započítáváme plochu schodiště 2. Započítáváme plochu společného domovního příslušenství 3. Nezapočítáváme plochu schodiště Otázka č. 4: Zásadním problémem pro tvorbu databáze porovnatelných nemovitostí je: 1. Skutečná prodejní cena 2. Úplnost údajů, které je moţno zjistit z katastru nemovitostí 3. Skutečný právní stav oceňované nemovitosti

- 47 -

Předmět

3.1. Teorie výnosových metod Poznámka : V některých pramenech je název této metody překládán jako „Příjmová metoda“, anglický výraz je „Income method“ nebo „Income approach“ V úvodu předchozí kapitoly, která se věnovala porovnávací metodě jsme konstatovali a doufejme, ţe jsme i odůvodnili, ţe tato metoda je základní a nejdůleţitější pro správné a objektivní stanovení trţní hodnoty nemovitosti. Naskýtá se tedy otázka, zda má cenu abychom trţní hodnotu zjištěnou porovnávací metodou ještě dále ověřovali nějakým dalším způsobem. Cenu to pochopitelně má a to nejméně ze dvou důvodů : pro „rychlý test“ hodnoty majetku jako korektor jinak zjištěné hodnoty Z předchozí kapitoly víme, ţe aplikace všech korekčních činitelů je záleţitost časově, finančně i odborně značně náročná. V praxi se často můţeme setkat s poţadavkem klienta nestanovit trţní hodnotu exaktně, ale určit pouze tzv. Předběţné stanovisko k trţní hodnotě. Příklad Klient je schopen ze svého příjmu splácet úvěr maximálně ve výši 5 milionů Kč. Má zájem koupit určitou nemovitost, ale pokud by její kupní cena výrazně přesahovala finanční rámec 5 milionů nemůţe na koupi reflektovat. Sám přitom není odborně fundován k tomu, aby trţní hodnotu sám stanovil. Proto se obrátí na odhadce, aby pouze posoudil rámcovou cenu a neprováděl relativně drahé exaktní ocenění. Jako vhodná metoda, časově méně náročná neţ aplikace porovnávací metody, nám poslouţí právě aplikace výnosové metody. Obecně platí, ţe výnosová metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Vyplývá to z logiky trţních podmínek a z ekonomických zákonů a zákonitostí. Aplikace výnosové metody nám tedy poslouţí jednak jako ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou, jednak jako další cenový argument. Řada českých i zahraničních zadavatelů ocenění, ať jiţ z řad investorů nebo poskytovatelů úvěrů přímo vyţaduje doloţit trţní hodnotu dvěma vzájemně nezávislými metodami výpočtu.

- 48 -

Předmět Obvykle vyţadují právě kombinaci porovnávací a výnosové metody. Jakkoliv je vzájemná nezávislost metod diskutabilní, musíme obvykle přání klienta respektovat. Stejně jako u porovnávací metody existují světově resp. evropsky uţívané standardy oceňovací metodiky, které bychom měli znát a umět správně aplikovat. Teorie výnosové metody filozoficky vychází z analýzy užitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Příklad Jako alegorie na pochopení výnosové metody se někdy uvádí příměr s kouzelnou slepicí (nemovitostí), která snáší zlatá vejce (výnosy z pronájmu). Trţní hodnota je potom součet všech zlatých vajec za dobu ţivotnosti slepice. Přitom neklademe důraz na barvu slepice(technické detaily nemovitosti), ale na počet a velikost vajec.

Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahu mezi tokem peněžních příjmů a hodnotou. Investor ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, jehož základem je nejlepší a nejvyšší využití. Tržní hodnota majetku je potom rovna celkovému výnosu, který je majetek schopen po dobu své ekonomické životnosti schopen generovat. Uvedená definice je sice platná ve speciálních případech, ale není platná všeobecně. Pokud bychom jí akceptovali absolutně, jednak bychom se nemuseli zabývat ani porovnávací, ani nákladovou metodou, jednak bychom předmět ocenění zúţili pouze na typy majetku, které jsou vytvářeny na komerční bázi. Majetky (nemovitosti), které jsou nekomerční nebo je jejich hlavní účel jiný neţ komerční, bychom potom mohli touto metodou ocenit jen obtíţně nebo nedokonale. Příklad Předmětem ocenění je středověký hrad ve Středočeském kraji. Výnosy ze vstupného, pronájmu pro natáčení filmů, apod. jsou cca 100 000 Kč/p.a. Výdaje na provoz a údrţbu hradu jsou cca 5 000 000 Kč/p.a. I takový druh majetku najde svého kupce, ale asi na jiných neţ trţních principech – důvodem ke koupi ze strany státu, obce, obecně prospěšné společnosti nebo občanského sdruţení nebude příjem z podnikání, ale snaha zachovat kulturní památku. Jak jsme jiţ rozebírali v úvodní kapitole, úkolem odhadce je určit trţní hodnotu majetku ze všech stránek, nikoliv pouze jednu z jeho částí, která přináší bezprostřední výnos. Stejně tak, kaţdý zodpovědný majitel nemovitosti by se

- 49 -

Předmět měl chovat tak, aby jeho prvořadým cílem bylo trvalé zvyšování hodnoty svého majetku nikoliv pouze výnosu.

Lze tedy konstatovat, ţe neexistuje jediná, dokonalá a absolutní metoda jak stanovit objektivní trţní hodnotu. Pro ilustraci „role“ jednotlivých metod oceňování nám můţe poslouţit tato alegorie : Minulost

Současnost

Budoucnost

Nákladový přístup

Porovnávací přístup

Výnosový přístup

S jakými náklady jsme majetek v minulosti realizovali

Jaká je současná trţní hodnota majetku na trhu

Jaký očekáváme v budoucnosti výnos

Vidíme tedy, ţe ţádná ze základních metod oceňování majetku není samoúčelná, ale ţe má své logické místo a svojí úlohu při analýze výsledné trţní hodnoty. Oceňování na trţních principech se tak nazývá proto, ţe se snaţí zjistit hodnotu majetku na trhu (viz. úvodní kapitola). Pro pochopení trţní hodnoty je nutné si připomenout účel, pro který si finální klienti nemovitosti opatřují. V této konkrétní souvislosti následně analyzujme, zda je při jejich investičním rozhodování zajímá výnosová stránka jejich budoucího majetku. Nemovitý majetek si lidé pořizují z různých důvodů, z nich tři nejčastější jsou tyto : pro vlastní potřebu (bydlení, výrobní, prodejní nebo jiné komerčně využitelné prostory) pro očekávaný výnos jako předmět uložení kapitálu s předpokladem zvýšení jeho hodnoty v čase Jako čtvrtý argument je někdy uváděna specifická poptávka státu, respektive státní správy a samosprávy po nemovitostech pomocí kterých mohou tyto orgány zajišťovat veřejné sluţby (školy, nemocnice, kasárna, věznice, apod.). V prvním případě (nákup nemovitosti pro vlastní potřebu), bude investora zajímat výnosový přístup proto, aby se mohl rozhodnout mezi dvěma moţnostmi. Musí zváţit, zda je lepší si majetek pro vlastní potřebu koupit nebo najmout. Pokud si byt (výrobní nebo obchodní prostor) koupíme, obvykle na dlouhou dobu blokujeme kapitál, který by nám při jiném vyuţití mohl přinášet výnos. Pokud si stejný majetek pronajmeme, zůstane nám sice základní kapitál, ale ztrácíme moţnost profitu ze zvýšení hodnoty majetku v čase. Cenová

- 50 -

Předmět argumentace je v tomto případě závislá mimo jiné i na výnosové metody.

správné aplikaci

Pokud by např. měl investor někým (státem, obcí) zaručeno celoţivotní regulované nájemné ve výši 1% svého hrubého příjmu měsíčně, asi by si byt nekupoval, ale zůstal by v nájemním vztahu. Ve druhém případě (koupě pro výnos z nájmu), bude asi aplikace výnosové metody prioritní před všemi jinými úhly pohledu. Pokud si zakoupíme administrativní budovu s podnikatelským záměrem ji dále pronajímat, budeme se pochopitelně zajímat o její technický stav a ţivotnost i o její trţní hodnotu, ale zejména o stabilizovanou výši výnosu. Investor zabývající se pronájmy nemovitostí, který má k dispozici například 5 milionů Kč, asi raději koupí 10 prodejních stánků na trţišti s věcnou hodnotou (reprodukční cena sníţená o opotřebení) 2 miliony Kč, neţli pompézní kulturní dům s mramorovými obklady schodiště apod. s věcnou hodnotou 10 milionů situovaný v obci se 600 obyvateli. Ve třetím případě (uloţení kapitálu) je výnosová metoda trochu latentní. Přesto asi nenajdeme typ majetku u něhoţ by se zvýšila trţní hodnota při současném sníţení výnosové hodnoty. Příklad z praxe – v roce 1988 byl nabízen k prodeji rodinný dům se třemi bytovými jednotkami v ulici Na Ryšánce v Praze 4 za cenu 20 000 Kčs (tehdejší měnová jednotka). Celý objekt byl obsazen nájemníky, kteří platili velmi nízké regulované nájemné, které nepokrylo náklady na údrţbu. Majitel objektu přitom musel obývat hygienicky nevyhovující suterénní byt, musel zajišťovat a financovat údrţbu domu a vzhledem k tehdejším zákonům neměl moţnost ani nájemníky vystěhovat, ani jim upravit nájemné. Způsoby a zásady správného vytváření databáze nájmů Databáze nájmů vytváříme podle podobných pravidel jako databázi porovnatelných prodejů, tedy s důrazem na pravdivost a úplnost údajů.

S

Shrnutí Výnosová metoda má své místo jednak jako „rychlá“ metoda rámcové indikace tržní hodnoty, jednak jako korektor jinak zjištěné hodnoty Výnosová metoda vychází z analýzy užitečnosti oceňovaného majetku a je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahu mezi tokem peněžních příjmů a hodnotou.

Kontrolní otázky a náměty: Otázka 1: Dílčí indikace hodnoty výnosovou metodou je obvykle:

- 51 -

Předmět 1. Vyšší neţ dílčí indikace porovnávací metodou 2. Niţší neţ dílčí indikace porovnávací metodou 3. Shodná s dílčí indikací porovnávací metodou

3.2. Algoritmus výpočtu tržní hodnoty výnosovými metodami I.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití majetku

Prvním krokem výpočtu trţní hodnoty výnosovým způsobem je analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku. Uvedený název není pleonasmus – neplatí, ţe za všech okolností musí být nejvyšší výnos zároveň nejlepší. Lze si představit např. modelovou situaci, kdy pronajmeme výrobní objekt za vysoký nájem firmě, která k výrobě pouţívá technologii, která velmi rychle zhoršuje technický stav budovy – příkladem můţe být nějaká chemická výroba (výbušniny, agresivní páry) nebo těţká strojírenská výroba s rázy a otřesy. Podobně si můţeme představit zavedenou restauraci s vysokým goodwillem, kterou neuváţeně pronajmeme firmě, která z goodwillu rychle udělá badwill a způsobí nám nehmotné škody, které budeme dlouhodobě napravovat. Moţná by bylo správnější říkat jen nejlepší vyuţití majetku, ale uvedený výraz, převzatý z angličtiny – Highest and Best Use je zavedený.

Nejlepší a nejvyšší využití můžeme tedy definovat jako takové využití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) možné, u komerčně využívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehož výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku. Při analýze nejlepšího a nejvyššího vyuţití hodnotíme následující kriteria : 1. Dodržení právních předpisů – zda je majetek řádně zanesen v Katastru nemovitostí, zda je řádně kolaudován a vyuţíván v souladu s kolaudací, zda splňuje všechny v úvahu připadající zákony, nařízení a technické a ostatní normy a předpisy. Podle stavebního práva např. zákon 106/2004 O stavebním řádu je majitel nemovitosti povinen se o svůj majetek řádně starat, provádět pravidelné revize hromosvodů, komínů, elektroinstalace, atd. Pokud tak nečiní, porušuje zákon.

- 52 -

Předmět V praxi často zjišťujeme, ţe např. ve výrobních závodech byla řada objektů buď vybudována bez stavebního povolení a následně provozována bez kolaudačního rozhodnutí nebo ještě častěji jsou objekty vyuţívány k jinému účelu neţ k jakému byly kolaudovány. 2. Technická proveditelnost – zda majetek není fyzicky nebo morálně zastaralý nebo doţilý, zda je řádně prováděná údrţba, apod. Nemovitost, která je technicky doţilá asi není schopná generovat ţádný příjem. Nemovitost zastaralou – např. bytový dům s lokálními topidly, bez rozvodů plynu a s prameníky na chodbě a se záchody na konci pavlače asi pronajmout lze, ovšem za velmi nízké nájemné, neodpovídající lokaci objektu. Podobně to platí u morálně doţilých objektů, které nelze vyuţít k jinému účelu např. opuštěná důlní díla. 3. Investiční proveditelnost – zda není vyuţitelnost majetku podmíněna neúměrně vysokými náklady, které by překračovaly jeho skutečnou komerční vyuţitelnost. Jak jiţ víme z analýzy porovnávací metody, technicky lze vyřešit téměř vše, pokud k tomu máme dostatek prostředků. Otázkou je, zda je tato investice návratná a za jakých podmínek. 4. Maximální ziskovost – zda je majetek vyuţíván k pronájmu za skutečně trţní nájemné nebo pro vlastní potřebu vlastníka tak, ţe nahradí náklady vlastníka za pronájem porovnatelně vyuţitelného objektu. Toto kriterium je zaloţeno na úvaze, ţe pokud někdo podniká nebo bydlí ve vlastním objektu, de facto tím šetří nájemné, které by jinak musel platit. Závěrem analýzy nejlepšího a nejvyššího vyuţití můţe být : Vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Všechna čtyři uvedená kriteria jsou splněna. Potom tedy tuto skutečnost akceptujeme a pokračujeme dále v analýze trţní hodnoty. Vyuţití majetku je jeho nejlepším a nejvyšším s výhradou. Tedy jsou splněna pouze např. tři ze čtyř kriterií. Potom musíme analyzovat a vypočítat náklady nutné na uvedení majetku do souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Zjistíme například, ţe objekt není kolaudován, ale jeho technické parametry kolaudaci nebrání (jsou dodrţeny všechny normy, apod.) Vypočítáme tedy náklady na projektovou a inţenýrskou činnost – věcné i časové, vedoucí k vydání kolaudačního rozhodnutí. Majetek není vyuţíván v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Zjistíme, ţe více neţ jedno nebo dokonce všechna kriteria nejsou splněna.

- 53 -

Předmět Zjistíme např. ţe oceňovaná výrobní hala je ke dni ocenění prázdná, dále je její nosná konstrukce narušena dřívějším skladováním umělých hnojiv a mimo to není kolaudovaná. V tomto případě bude mít naše práce dvě etapy. V první etapě sami nebo ve spolupráci se zadavatelem ocenění a popř. dalšími účastníky – finanční instituce poskytující úvěr, stavební úřad, apod. namodelujeme nejlepší a nejvyšší vyuţití. V uvedeném případě to můţe být např. skladování stavebnin – komodity, která nemůţe být skladována na venkovních plochách, ale nevyţaduje upravenou atmosféru. Ve druhé etapě následně vyčíslíme náklady na uvedení majetku do stavu, kdy umoţňuje nejvyšší a nejlepší vyuţití. Vyčištění haly, oprava nosných a doplňkových konstrukcí, instalace zabezpečovacího zařízení, rekolaudace na skladovou halu, reklama a marketing spojená s pronájmem, atd. Pro ilustraci a pochopení co to je nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku uvádíme několik příkladů, které jsou moţná poněkud extrémní, ale snad dostatečně ilustrativní. Libeňský plynojem Typická jednoúčelová stavba – kulový ocelový zásobník na svítiplyn. Poté co přestal být pouţíván jako plynojem, hrozila jeho demolice. V současné době je k němu přistavěn tunel pro měření aerodynamiky a plynojem je vyuţíván jako zásobník stlačeného vzduchu. Vodojemy na Lyonském nádraží V atraktivní poloze nad Lyonským nádraţím s výhledem na celé město byly postaveny dva kruhové ţelezobetonové vodojemy s vodou pro parní lokomotivy. Po přechodu z parní na elektrickou trakci ztratily svůj původní význam. Vzhledem k vysokým nákladům na jejich demolici byly nakonec přepatrovány, do obvodových stěn byly proraţeny otvory a slouţí jako luxusní administrativní budovy. Kravín v Pardubicích Na okraji Pardubic, v komerčně atraktivní poloze blízko dnešní nákupní zóny a hlavních komunikací byl v polovině 20. století postaven velkokapacitní kravín se ţelezobetonovou nosnou konstrukcí. Po odstranění prakticky všech prvků mimo nosného systému a následné rekonstrukci byl rekolaudován na autosalon. Opuštěné důlní věže v Severním moři V Severním moři byly v 80. letech 20. století postaveny těţní věţe pro těţbu ropy z loţisek v pobřeţním šelfu. Po vyčerpání loţiska byla odstraněna

- 54 -

Předmět technologie a část nástaveb a těţní věţe byly přestavěny na hyperluxusní soukromé ostrovy.

Zvonice kostela sv. Jindřicha v Praze Gotická věz v atraktivní poloze ve středu Prahy. Orgány památkové péče nedovolily ţádnou přestavbu objektu, dokonce ani umístění reklamy na fasádě. Investor nakonec do věţe vestavěl kavárnu, ovšem tak citlivě, ţe neporušil ţádný prvek stavby a tato vestavba můţe být kdykoliv beze stop na původní věţi odstraněna. Nájemní smlouvy Souběţně s analýzou nejlepšího a nejvyššího vyuţití musíme provést analýzu kvality nájemních vztahů. Kvalitou rozumíme jejich právní a komerční kvalitu. Posuzujeme např. tato kriteria : Na jakou dobu je smlouva uzavřena popř. zda je uzavřena na dobu neurčitou Jaké sluţby jsou spojeny s nájemným (teplé nebo studené nájemné) Zda jsou stanoveny nějaké sankce při předčasném vypovězení smlouvy Zda je dohodnuta inflační doloţka Zda smlouva řeší problematiku podnájmu (pronájmu podnájemníkovi) Podle jakého práva byla smlouva uzavřena Jakým způsobem (anticipativně, dekurzivně) a v jakém intervalu bude placeno nájemné Jaké jsou povinnosti nájemníka (např. provádět správu a drobnou údrţbu) Jakým způsobem bude uznána a oceněna investice např. technické zhodnocení, kterou nájemník v objektu provedl Za jakých podmínek mohou být uzavírány změny a dodatky smlouvy Tento výčet není úplný, ale pouze ilustrativní. Opět se nám potvrzuje, ţe odhadce musí být nejen technik, ale i právník, finanční analytik, ekonom a mnoho dalšího.

- 55 -

Předmět

II.

Čistý provozní výnos – NOI (Net Operating Income)

Pokud jsme stanovili nejlepší a nejvyšší vyuţití a posoudili jsme nájemní smlouvy, můţeme přistoupit k analýze čistého provozního výnosu. 1. Hrubý výnos Hrubý výnos stanovujeme obvykle jako součin komerčně vyuţitelné plochy a nejvyššího trvale dosaţitelného nájemného nebo nájemného uzavřeného podle nájemních smluv. Při stanovení hrubého výnosu je třeba vyčíslit veškeré hypotetické výnosy, které přispívat k výnosu z objektu. Příklady : Umístění billboardů na volných fasádách Umístění reklam na střešní římse Instalace antén mobilních telefonů nebo jiných telekomunikačních zařízeních Reklamní plochy v oplocení objektu Venkovní skladové nebo parkovací plochy

TABULKA I – HRUBÝ VÝNOS TYP PLOCHY

VÝMĚRA

Byty Administrativa Výrobní Skladová Parking Venkovní zpevněné plochy Ostatní Součet – Hrubý výnos

- 56 -

TRŽNÍ

SMLUVNÍ

NÁJEMNÉ

NÁJEMNÉ

SOUČIN

Předmět

Tržní nájemné Pro výpočet trţní hodnoty budeme uvaţovat nejvyšší trvale dosaţitelné místně obvyklé trţní nájemné v následujících případech : Oceňované prostory nejsou pronajaty na základě skutečně uzavřených nájemních smluv Údaje o podmínkách nájmu nejsou známy Nájemné sjednané v nájemní smlouvě neodpovídá trţním podmínkám. Výpovědní doba je ale krátká (v řádu měsíců) a není sjednána ţádná smluvní pokuta při předčasném vypovězení nájmu Poznámka : Jako trţní nájemné obvykle uvaţujeme tzv. studené nájemné, kdy sluţby(ostraha, recepce, úklid) a spotřebovaná energie (plyn, elektřina, teplo) jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Smluvní nájemné Smluvní nájemné budeme pro výpočet uvaţovat v těchto případech : Nájemné sjednané nájemní smlouvou odpovídá obvyklým trţním podmínkám Nájemné je určeno právním předpisem nebo jiným způsobem který reguluje jeho výšku (např. nájemné u obecních a státních bytů) Problematická je ta situace, kdyţ podmínky nájemní smlouvy neodpovídají obvyklým trţním podmínkám a zároveň je smlouva uzavřena tak, ţe jí nelze vypovědět bez podstatných sankcí. V tomto případě je vůbec diskutabilní, zda lze v tomto případě stanovit objektivní trţní hodnotu majetku. Jednou z moţností je určit obvyklou trţní hodnotu a od ní odečíst výši sankce. 2. Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Protoţe účelem trţního ocenění, podobně jako např. účetnictví, je zobrazovat skutečný (pravdivý) stav oceňovaného majetku, musíme v analýze čistého provozního příjmu počítat i se ztrátami vlivem neobsazenosti a vlivem neplacení nájemného. Metodicky je dosti obtíţné tuto poloţku exaktně stanovit. Musíme vycházet ze znalosti trhu s pronájmy v daném místě a v čase. Zemědělské objekty v odlehlých polohách jsou často zcela nepronajmutelné (ztráty dosahují 100 %), naopak na hlavních obchodních třídách velkých měst je dostatečně velký sektor zájemců i pro krátkodobé pronájmy (výprodeje knih, textilu, bot, apod.).

- 57 -

Předmět

Na velikost této poloţky bude mít vliv zejména: poloha nemovitosti širší vztahy nemovitosti typ a vybavení nemovitosti celková situace ekonomiky schopnost facility managementu 3. Efektivní hrubý výnos Získáme tím, ţe od hrubého výnosu odečteme ztrátu vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného 4. Rezerva na renovace Metodicky vzato, nemůžeme odvozovat rezervu na renovace z příjmu, ale z nákladů na renovaci. Bytový dům chátrá stejně ať je pronajat za trţní nebo za regulované nájemné. Rezerva na renovace jsou vlastně „odpisy“ , které si vytváříme, abychom po skončení ţivotnosti majetku mohli provést jeho rekonstrukci. Pokud si tuto rezervu nevytvoříme, dojde sice ke krátkodobému zvýšení příjmu, ale zároveň k erozi hodnoty majetku. Rezervu na renovaci vypočteme podle vzorce : Rezerva na renovace = modifikovaná reprodukční cena / životnost Reprodukční cena – je cena znovupořízení (reprodukce) shodné nemovitosti. Způsoby stanovení reprodukční ceny jsou detailně rozebrány v další kapitole, která se zabývá analýzou nákladové metody. Oproti standardnímu způsobu výpočtu reprodukční ceny má ale výpočet pro tento specifický účel jisté podstatné zvláštnosti : Pro výpočet neuvaţujeme konstrukce, které obvykle nejsou předmětem rekonstrukce, ale jejich ţivotnost je obvykle rovna celkové ţivotnosti nemovitosti (např. základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce, nosná část schodiště, opěrné zdi, apod.) Podle konkrétní situace uvaţujeme při výpočtu změnu poţadavků na vybavení, které bude nutno provést pro zachování příjmového potenciálu majetku.

- 58 -

Předmět

Např. administrativní budovu je třeba při rekonstrukci provést rozvody počítačových sítí, klimatizaci, poţární a bezpečností signalizace, apod. 5. Provozní výdaje Provozní výdaje jsou takové výdaje, které souvisejí s provozem objektu, nikoliv takové, které se týkají činnosti v objektu provozované nebo takové, které souvisejí se subjektem majitele objektu. Příklady provozních výdajů Uvedené příklady provozních výdajů netvoří úplný výčet moţných provozních výkladů, ale jen jejich typické reprezentanty. Pojištění Kaţdý majetek má být pojištěn na obvyklá pojistná rizika – tzv. základní ţivelní pojištění (poţár, výbuch, úder blesku) popř. i na tzv. doplňková ţivelná pojištění (povodeň, záplava, vichřice, krupobití, sesuv půdy). V některých případech např. pokud oceňovaná nemovitost slouţí jako zástava hypotečního nebo jiného úvěru, je pojištění dokonce povinné. Výdaje na pojištění (pojistné) lze určit dvěma způsoby : Podle uzavřené pojistné smlouvy Pokud objekt není pojištěn nebo není pojistná smlouva k dispozici, budeme výdaje na pojištění uvaţovat v průměrné výši pro porovnatelný typ majetku. V praxi obvykle nejprve stanovíme pojistnou hodnotu objektu a podle daných trţních podmínek vypočítáme průměrné pojistné. Pojistné vţdy vychází z pojistné hodnoty a obvykle se pohybuje v řádech zlomku promilí pojistné hodnoty. V případě ocenění bytu nebo rodinného domu není výpočet pojistného příliš komplikovaný, často lze dokonce vyuţít software, který pojišťovny zdarma poskytují svým pojišťovacím poradcům. V případě komplikovaných nemovitostí (atypické výrobní závody, hotely, nemocnice,apod.) je v praxi obvyklé vyhledání pomoci odborníka, např. pojistného makléře. Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti je majetkovou daní, kterou je povinen platit (aţ na výjimky v zákoně uvedené) kaţdý vlastník nemovitosti. Výpočet nákladů je jednoznačně dán právě platným zákonem nebo vyhláškou – odvíjí se od místa nemovitosti, účelu a kapacitních parametrů.

- 59 -

Předmět

Správní režie Zahrnuje náklady na property management – správu objektu, údrţbu, apod. i na facility management – náklady spojené komerčním vyuţitím objektu jako je vyhledávání optimálních nájemců, právní sluţby, apod. Výdaje na správní reţii jsou zcela individuální, závisejí nejen na objektivních faktorech jako velikost, typ a technický stav objektu, ale i na subjektivní schopnosti managementu. Správce (building manager, caretaker) má obvykle více moţností jak např. zajistit údrţbu – zda stálými zaměstnanci nebo ad hoc najímanými ţivnostníky a firmami. Podobně to je např. s vedením účetnictví, průzkumem trhu, reklamou, právními sluţbami apod. Jako u ostatních výdajů spojených s oceněním máme i zde klasické dvě moţnosti : Správce objektu nám sdělí a řádně doloţí výši správní reţie Pouţijeme průměrné výdaje na správní reţii porovnatelných objektů. Ostatní provozní výdaje Jiţ víme, ţe rubrika, která začíná slovy „Ostatní…“ je obvykle rubrika pomocná, kde lze uplatit cenotvorné faktory, které nebyly zohledněny v rubrice jiné. Tak je tomu i zde. Při analýze ostatních provozních výdajů je třeba se vyvarovat dvou nebezpečí : Započítat takové provozní výdaje, které jsou jiţ zohledněny v jiné rubrice Započítat takové výdaje, které přímo nesouvisí s oceňovaným majetkem. Příklad Majitelem nemovitosti je obchodní firma, která mimo jiné zaměstnává právníka, účetní a sekretářku. Péče o záleţitosti související s nemovitostí představuje u výše uvedených pracovníků cca 20% jejich pracovních povinností. Pokud započteme jejich mzdové náklady v plné výši, zkreslujeme trţní hodnotu. Naopak častými příklady ostatních provozních výdajů jsou např.: Výdaje na nájem pozemku u staveb stojících na cizím pozemku Výdaje na věcná břemena spojená s nemovitostí. Příklad V bytovém domě má v jednom bytě bývalý majitel domu právo bezplatného uţívání bytu na doţití. V účetnictví spojeném s nemovitostí - 60 -

Předmět se tato poloţka neobjeví, z hlediska trţní hodnoty toto břemeno sniţuje výnosový potenciál domu o nájemné z jednoho bytu, a proto musí být v analýze trţní hodnoty nějak zohledněno. Za velmi důleţité povaţujeme rozbor toho, co do provozních výdajů nepatří : Daň z příjmu a daň z přidané hodnoty Otázka, zda tuto daň započítávat do provozních výdajů je velmi sloţitá a diskutabilní. Pravdou je, ţe účelem ocenění je dát reálný, pravdivý a objektivní názor na trţní hodnotu majetku. Stejnou pravdou je i to, ţe kaţdý daňový subjekt (jednotlivec, obchodní společnost, církev, obecně prospěšná společnost) nějakým způsobem (opět aţ na výjimky) nějakou daň z příjmu a popř. i z přidané hodnoty platí. Problém je jakou daň a v jaké výši v ocenění uvaţovat. V Praze např. není neobvyklé, ţe pronajimatelem domu na Královských Vinohradech je obchodní společnost sídlící nebo alespoň registrovaná z daňových důvodů na Kajmanských ostrovech nebo v jiném daňovém ráji. Představme si např. situaci, kdy dům vlastněný církví je odprodán akciové společnosti. Okamţikem prodeje se nic nezmění na technické podstatě objektu. Změní se nějak trţní hodnota? Asi ne, kupce obvykle příliš nezajímá, zda prodávajícím ten či onen typ daňového subjektu, ale zajímají ho zcela jiné parametry majetku. Sazba daně je nebo můţe být v případě církve a akciové společnosti zcela rozdílná. Daň z příjmu a daň z přidané hodnoty tedy nejsou poloţky spjaté s majetkem, ale s daňovým subjektem. Pravdivý obraz o trţní hodnotě tedy trochu uměle „modelujeme“ tím, ţe v sazbě kapitalizační míry (viz. níţe v textu) zohledníme skutečnost, ţe jsme neuvaţovali uvedené daně. Odpisy Účetní a daňové odpisy jsou účetní kategorií, vytvářenou za jistým, specifickým účelem. Původním posláním odpisů bylo vytváření rezervy pro zajištění trvalého provozu podniku, jinými slovy vytváření rezervy k trvalému uchování jeho hodnoty. Dnes tyto účetní kategorie, i kdyţ je jejich původní účel zachován, slouţí spíše jako daňový štít, apod. Pokud bychom je ve výpočtu pouţili, zdvojili bychom poloţku „Rezerva na renovace“. Jestliţe někdo poloţí otázku proč tedy pracně vypočítáváme rezervy na renovace a nepouţijeme přímo odpisy je odpověď jednoznačná. Prostě proto, ţe odpisy vycházejí z historických pořizovacích cen, respektive z periodických přecenění a nezohledňují jak podíly na konstrukcích, které nejsou předmětem renovace, tak poţadavky na změny technologií a vybavení a konec konců ani aktuální úroveň cen. 6. Čistý provozní příjem (NOI) Získáme tak, ţe od Efektivního hrubého příjmu odečteme rezervu na renovace a provozní výdaje.

- 61 -

Předmět

III.

Kapitalizační míra (R)

Kapitalizační míra (Return of capital) je svým způsobem vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloženého do podniku. Přesněji řečeno je to parametr, který v jediné hodnotě agreguje jak míru výnosnosti, tak i míru návratnosti investice. Příklad Zakoupíme administrativní budovu za 10 milionů Kč. Čistý provozní příjem z budovy je 1 milion Kč ročně. Vloţený kapitál tedy zhodnocujeme 10 % ročního zisku. Jinými slovy, kapitál, který jsme do podniku (koupě budovy) vloţili se nám „vrátí“ za 10 let. Standardní výpočet objektivní kapitalizační míry tedy není nijak sloţitý. Je zaloţen na poměru skutečně realizovaných trţních cen (v tomto případě skutečně nikoliv hodnot) a skutečných výnosů z nemovitostí. Příklad Víme, ţe stabilizovaný roční čistý provozní příjem z prodané budovy byl 1 milion Kč. Dále je známa prodejní cena budovy 10 milionů Kč. Vydělením uvedených dvou hodnot získáme poţadovanou kapitalizační míru. Pokud se nám podaří získat dostatečný počet údajů jak o prodejních cenách, tak o příjmech, můţeme statistickými metodami stanovit průměrnou kapitalizační míru a následně jí aplikovat na ocenění podobných nemovitostí. Podle některých autorů (Zazvonil, Z. Oceňování nemovitostí na trţních principech, CEDUK, Praha, 1996, str. 118) je to nejspolehlivější přístup zjištění této ekonomické kategorie v podmínkách trhu České republiky. Pochopitelně existuje i řada odlišných metodik jako je Inwoodova nebo Hoskholdova premisa, které různými způsoby modelují kapitalizační míru jako součet jednotlivých dílčích faktorů. Jiţ více neţ 100 let (od roku 1894) existuje Ellwoodova metoda pouţívaná pro hypoteční úvěrování, apod. V odborné literatuře, např. jiţ ve zmíněné publikaci Z. Zazvonila nebo i jinde najdeme podrobné popisy těchto metod. Sami autoři ale uvádějí, ţe se v podmínkách našeho trhu jedná spíše o teoretické přístupy. Problém ve výpočtu kapitalizační míry ovšem nastane v případě, kdy zjistíme, ţe nemáme dost údajů ať jiţ o prodejních cenách nebo o čistém provozním příjmu. Tento případ je velmi častý jednak na nově vzniklých trzích, kde dosud není dostatek trţních údajů nebo v odlehlých lokalitách, kde je četnost prodejů natolik nízká, ţe nelze potřebnou databázi vytvořit.

- 62 -

Předmět

V takovém případě máme jako vţdy několik moţností: Výpočet příjmovou metodou nepouţít a odůvodnit to výše uvedenými důvody Pouţít analogii s jinou lokalitou např. Klatovy versus Strakonice Pouţít pomocný výpočet, který modeluje hypotetickou kapitalizační míru jako součet několika (obvykle čtyř) trţních faktorů Modelování pomocí dílčích trţních faktoru na tomto místě rozebereme, ale opět zdůrazňujeme, ţe se jedná o výpočet pomocný nebo náhradní a který doporučujeme aplikovat pouze tehdy, pokud to nelze jinak. Výpočet je zaloţen na úvaze, ţe celková kapitalizační míra ( R ) je vlastně součet více dílčích faktorů : R1

kapitalizační (úroková) míra bezrizikové investice. Za bezrizikovou investici je povaţována např. investice do tzv. bezpečných cenných papírů jako jsou pokladniční poukázky emitované státem. Aktuální hodnotu R 1 pro daný čas a teritorium (trh) zjistíme např. ze statistických údajů zveřejňovaných statistickými úřady, centrální bankou, apod.

R2

inflační míra. Vlivem inflace se reálná hodnota kapitálu sniţuje. Opakem inflace je deflace, tedy vzrůst reálné hodnoty v čase. Období deflace jsou ve většině ekonomik ale výrazně kratší neţ období inflace. Pokud např. majitel objektu (pronajímatel) uzavře nájemní smlouvu s nájemcem na 10 let s fixně stanovenou částkou ročního nájemného, bude reálná hodnota nájemného v posledním roce jiná neţ v roce prvním, protoţe bude ovlivněna inflací za uvaţované desetileté období. Hodnotu R 2 stanovujeme zásadně dvěma odlišnými postupy. Pokud na základě skutečně uzavřených nájemních smluv zjistíme, ţe výše nájemného je přímo závislá na výši inflace (tzv. inflační doloţka) , faktor R 2 poloţíme roven 0. Pokud zjistíme, ţe objekt není ke dni ocenění pronajat a bude třeba konstruovat hypotetické nájemné nebo ţe je pronajat, ale výše nájemného je fixní, započítáme faktor R 2. Údaje o inflaci nalezneme v podobných pramenech jako údaje o kapitalizační míře pro bezrizikovou investici. Pouze upozorňujeme, ţe není vhodné pouţít agregovaný údaj o průměrné inflaci v daném státě za rok. Takový údaj je pro účely ocenění příliš nepřesný. Pouţijeme údaje z tzv. Inflačního zrcadla, kde jsou jednotlivé míry inflace rozčleněny podle jednotlivých komodit. Vývoj cen např. brambor nebo benzínu můţe být odlišný od vývoje cen nájmů bytů nebo kancelářských prostor. Tuto odlišnost při pouţití průměrné (celkové) hodnoty inflace vlastně nezohledníme.

- 63 -

Předmět

R3

míra rizika. Míra rizika je zaloţena na úvaze, ţe kaţdý investor, který investuje do více rizikového podniku musí být „odměněn“ vyšší mírou výnosnosti (úrokem), aby byl ochoten uvedené riziko postoupit. Nemovitosti jsou obecně povaţovány za relativně málo rizikový druh podniku, v porovnání např. s některými druhy cenných papírů jako jsou akcie. Přesto jsou s nemovitostmi některá rizika spojena. Mezi rizika můţeme uvaţovat např. rizika technická – poţár, zřícení budovy, havárie, apod. Tato rizika lze do velké míry eliminovat vhodným pojištěním. Horší jsou rizika ekonomická ať jiţ celková – hospodářská krize, hyperinflace nebo individuální – neschopnost managementu, změna trţních podmínek (např. dálnice odvede dopravu z města a trţby maloobchodu následně poklesnou na polovinu). Nesmíme zapomenout ani na rizika politická – změny zákonů, vyvlastnění nemovitostí, válka, terorizmus, apod. Stanovení míry rizika je teoreticky jednoduché – statistická analýza poměru kapitalizační míry bezrizikové investice a skutečných výnosů z nemovitostí. V praxi se jedná o jeden z nejsloţitějších problémů vzhledem k velkému počtu, neurčitosti a nekompletnosti dat.

R4

míra ţivotnosti. Ekonomická ţivotnost je doba, po kterou je majetek schopen vytvářet zisk. Tato doba je u různých typů majetků různá. V ekonomické literatuře se často uvádí příklad přehrada versus taxík. Osobní automobil pouţívaný v New Yorku jako taxík má ekonomickou ţivotnost 3 roky. Po této době je četnost poruch a náklady na jejich odstranění tak vysoké, ţe další provoz taxíku není rentabilní. Investor tedy musí počítat s kratší dobou návratnosti kapitálu neţ 3 roky. Přehrada je naopak stavěna na dlouhou dobu, obvykle se počítá s její ţivotností větší neţ sto let. Investor tedy můţe uvaţovat s niţším relativním ročním výnosem, ale po delší dobu. Nemovitosti jsou obecně majetkem s vysokou mírou ekonomické ţivotnosti – konkrétně doby, která uplyne od jedné generální opravy ke druhé. Přesto, ale bude rozdíl mezi ekonomickou ţivotností výstavního pavilonu na světové výstavě a masivní budovy banky na centrálním náměstí daného města.

„Metoda praktiků“ Pro doplnění ještě uvádíme, ţe pro nejrychlejší (ale i nejhrubší) test hodnoty majetku lze pouţít vzorec, kdy čistý provozní příjem vynásobíme deseti, jinými slovy pouţijeme kapitalizační míru 10 %. Někdy se tento postup nazývá makléřská metoda, obchodní metoda nebo metoda praktiků, protoţe je velmi oblíbená např. mezi realitními makléři. Je zaloţena na vypozorování a statistickém podloţení faktu, ţe v rozvinutých a stabilizovaných ekonomikách v podmínkách průměrné inflace, dlouhodobá kapitalizační míra u obchodních nemovitostí osciluje kolem 10 %. - 64 -

Předmět Je otázkou, zda je tato metoda pouţitelná i v podmínkách České republiky, a pokud ano v jaké lokalitě a pro jaký druh nemovitosti. Jako cenovou dokumentaci a argumentaci toho, zda lze takto hrubě stanovenou kapitalizační míru pouţít v praxi, uvádíme následujících 7 příkladů. Jedná se o administrativní a polyfunkční budovy v Praze. Záměrně byly vybrány budovy různé velikosti, stáří a typu od novostaveb aţ po přestavěné bytové domy ze začátku 20. století. Popis nemovitosti Nová administrativní budova v širším centru Prahy Pět let stará administrativní budova postavená v proluce v historickém centru Prahy Polyfunkční budova postavená v roce 2000 v širším centru Prahy Přestavěný historický objekt v centru Prahy Velká administrativní budova ze 60. let v širším centru Prahy Administrativní budova z 80. let v širším centru Prahy Moderní vysoce technologicky nadstandardně vybavená administrativní budova

Kupní cena NOI 316 569 750 28 383 059

R 9,00

790 953 482 75 010 029

9,50

443 256 000 44 778 107

10,10

35 150 000

11,00

3 868 400

701 000 000 87 097 700

12,40

23 275 000

12,90

3 000 000

395 922 500 56 463 330

14,3

U všech těchto případů jsou jasně prokázány údaje o kupní ceně, o nájemném, dani z nemovitosti a pojištění. Tyto údaje byly odhadci poskytnuty majitelem objektu. Náklady na správu a údrţbu vycházely jednak ze skutečných nákladů, jednak byly kalkulovány odborným odhadem po konzultaci s jednotlivými majiteli, resp. s jejich odbory správy majetku. Rezerva na renovace byla ve všech 7 případech stanovena tak, ţe reprodukční cena nemovitosti byla dělena 60. Šedesát let je doba, která obvykle u administrativní budovy uplyne od jedné generální opravy ke druhé. Je pochopitelně moţná diskuze, zda je tento údaj skutečně reálný. Chápejme ho tedy jako maximálně moţnou dobu mezi pořízením stavby a generální opravou.

- 65 -

Předmět

Nemá asi cenu rekapitulovat všechny detailní výpočty – pro ilustraci uvedeme jen tři z nich : Příklad I – Polyfunkční budova postavená v roce 2000 v Praze Kapacita budovy : Kanceláře 3790 m2 Prodejní plochy 360 m2 (přízemí) Restaurace 300 m2 Byty 1600 m2 (bez regulace nájemného) Parking 1780 m2 Celkový příjem z nájemného : 52 128 755 Náklady na správu a údrţbu 2 081 376 Rezerva na renovace 5 000 000 Pojištění 150 000 Daň z nemovitosti 100 000 Čistý provozní příjem 44 797 379 Kupní cena 443 256 000 Míra kapitalizace: 10,11 %

Příklad II – Čistě administrativní nová budova s vlastním parkingem Kapacita budovy : Kanceláře 5 502 m2 Parking zahrnut do výše nájemného Celkový příjem z nájemného : 34 500 000 Náklady na správu a údrţbu 1 725 000 Rezerva na renovace 4 167 000 Pojištění 125 000 Daň z nemovitosti 100 000 Čistý provozní příjem 28 383 000 Kupní cena 316 569 750 Míra kapitalizace: 8,97 % Příklad III – Pět let stará administrativní budova vystavěná v proluce v historickém centru Prahy Kapacita budovy : Kanceláře 11 341 m2 Parking zahrnut do výše nájemného Celkový příjem z nájemného : 90 000 000 Náklady na správu a údrţbu 4 500 000 Rezerva na renovace 10 000 000 Pojištění 300 000 Daň z nemovitosti 150 000 Čistý provozní příjem 75 000 000 Kupní cena 790 000 000 Míra kapitalizace. 9,48 %

- 66 -

Předmět

Jaký je závěr této úvahy ? Podle statistických údajů o výnosnosti komerčně vyuţitelných nemovitostí na českém trhu, tak jak je pravidelně uveřejňují např. Hospodářské noviny nebo zprávy některých společností jako je Jones Lang La Salle, je efektivní výnosnost komerčních nemovitostí (tzn. Po započtení zdanění, poplatků, transakčních nákladů, apod.) kolem 8%. Můţeme tedy konstatovat, ţe pro prima rate komerční nemovitosti v Praze lze pouţít kapitalizační míru 10%, aniţ bychom se dopustili příliš velkého zkreslení. Připomínáme, ţe míra kapitalizace je parametr, který agreguje nejen míru výnosnosti, ale i míru návratnosti. Dalším, vůbec nejjednodušším způsobem získání kapitalizační míry je převzít údaj uvedený v oceňovacím předpise. Zákon č. 151/19997 sb. O oceňování majetku je kaţdoročně doplněn prováděcí vyhláškou, která mimo jiné určuje kapitalizační míru. V tomto roce se průměrná kapitalizační míra podle prováděcí vyhlášky pohybuje okolo 8 %. Autoři vyhlášky – orgány státní správy tento údaj opírají o celorepublikové statistiky prodejů a čistých provozních příjmů. Pouţití kapitalizační míry podle vyhlášky má dvě nesporné výhody – nemusíme sami nic zkoumat, prostě převezmeme hotový závěr. Druhou výhodou je to, ţe pouţité číslo je opřeno o právní předpis, coţ můţe mít pro někoho jistou váhu při případné cenové dokumentaci a argumentaci. Je třeba si ale uvědomit, ţe tento postup má i své nevýhody. Hlavní z nich je ta, ţe z důvodu např. daňové spravedlnosti a dalších je uvedený údaj průměrný a to v rámci celé České republiky. Uvedená hodnota kapitalizační míry by tedy teoreticky měla být stejná jak pro Prahu 1, tak např. pro Karvinou. Další nevýhodou je časové zpoţdění uvedené hodnoty. Prováděcí vyhláška vzniká s cca ročním zpoţděním, coţ nemusí být tak závaţné ve stabilizované ekonomice s mírnou inflací, ale v případě náhlých a závaţných trţních podmínek můţe být zveřejněný údaj zcela odtrţený od reality. Poslední nevýhodou je i to, ţe pro zadavatele ocenění není kladným signálem o odborné schopnosti odhadce to, ţe není schopen některý cenotvorný argument sám analyzovat, ale kompletně jej přebírá z jiného zdroje. IV. Tržní hodnota Posledním krokem pro zjištění trţní hodnoty příjmovou metodou je dosazení hodnot čistého provozního příjmu a kapitalizační míry do některého ze vzorců pro kapitalizaci. Záleţí přitom na tom, zda je příjem z podnikání (zde pronájmu) Dočasný nebo trvalý Okamţitý nebo odloţený (např. zda musíme budovu nejprve rekonstruovat a posléze pronajmout) Konstantní nebo v kaţdém roce jiný, závislý na různých faktorech Např. v roce, kdy se v nějakém městě koná olympiáda, vzrostou obvykle příjmy na několikanásobek obvyklého stavu. - 67 -

Předmět

Nejčastějším případem je obvykle tzv. věčná renta – tedy případ, kdy uvaţujeme s konstantním příjmem po velmi dlouhou dobu. Vzorec pro výpočet trţní hodnoty (V- value), má potom tento tvar :

V = NOI / R Varianty řešení Uvedený vzorec je základní variantou tzv. „věčné renty“, tedy předpokladu nekonečně konstantního příjmu i kapitalizační míry. Perpetuita výnosů je zde tedy zjednodušena do jakéhosi ideálního jediného ročního výnosu, který je volen jako optimální stabilizovaný průměr. Pro konkrétní případy ocenění – budovu s dočasně odloţeným výnosem vlivem např. rekonstrukce nebo regulace nájmu, pro majetek u něhoţ se v čase mění výnos, apod. lze pouţít některou z nekonečné řady moţností nepřímé kapitalizace. Vhodné vzorce pro výpočet nalezneme v kaţdé základní učebnici finanční matematiky. Mimo to, i ty nejlevnější a nejjednodušší kapesní kalkulačky s ekonomickými funkcemi (FV, NPV, IRR, apod.) podobné výpočty lehce zvládají.

S

Shrnutí Základem aplikace výnosové metody je správná analýza nejvyššího a nejlepšího využití Čistý provozní příjem získáme odečtením provozních nákladů, ztráty vlivem neobsazenosti a rezervy na renovace od hrubého příjmu Míra kapitalizace je parametr, který agreguje míru výnosnosti a míru návratnosti Nejčastějším způsobem výpočtu tržní hodnoty výnosovým způsobem je tzv. „věčná renta“ Kontrolní otázky a náměty: Otázka 1: Kapitalizační míra obsahuje: 1. Míru výnosnosti a reverzní výnos 2. Míru výnosnosti a míru návratnosti 3. Míru návratnosti a reverzní výnos Otázka 2: Hrubý výnos je: 1. Součin komerčně vyuţitelné plochy a místně obvyklého nájemného 2. Součet všech příjmů z majetku ke dni ocenění 3. Součin všech budoucích příjmů po dobu zbývající ekonomické ţivotnosti

- 68 -

Předmět

3.3 Oceňování výnosovou metodou ve zvláštních případech

1. Jak ocenit výnosovou metodou majetek, který negeneruje výnos. Často se objevuje otázka jak výnosově ocenit majetek, který negeneruje ţádný výnos. Podle našeho názoru je vhodná kontribuční metoda, tedy jaký je přínos tohoto nekomerčního majetku k hodnotě ostatního majetku. Pozemkoví makléři i developeři bytové výstavby nám asi potvrdí, ţe pokud prodávají pozemek s výhledem na jezero, je jeho cena o třetinu vyšší neţ hodnota porovnatelného pozemku bez výhledu na jezero. Pokud tedy jsme, třeba jako městská rada, postaveni před otázku, zda zřídit na území města jezero, můţe být vedle jiných kriterií, jedním z nich i jeho trţní hodnota zjištěná kontribuční metodou. 2. Jak ocenit výnosovou metodou pozemek Pozemek, který generuje výnos lze ocenit příjmovou metodou jako kaţdou jinou nemovitost. Pochopitelně nebudeme odečítat rezervu na renovace. Asi nejčastějším případem bude pozemek zastavěný stavbou jiného vlastníka. Zde jsme trochu v patové situaci – vzhledem k tomu, ţe nemovitost je nepřemístitelná, nemůţe si ani majitel pozemku ani majitel stavby volně vybírat svého partnera. Co tedy můţe majitel pozemku dělat, kdyţ mu majitel stavby jednostranně sníţí nájem nebo naopak co si počne majitel stavby, kdyţ mu majitel pozemku začne nájem neúnosně (třeba i likvidačně) zvyšovat. V praxi se osvědčilo počítat s takovou cenou nájmu, která je dosaţitelná soudním jednáním (rozsudkem). 3. Obchodní hodnota nemovitosti V rámci trţního ocenění majetku se ze strany klientů někdy setkáváme s poţadavkem na ocenění tzv. Obchodní hodnoty nemovitosti. Tento pojem není dosud v naší praxi příliš vţitý a spadá spíše do ocenění podniku. Teorie obchodní hodnoty (Business Value) vychází z úvahy, ţe u komerčně relativně jednoúčelových nemovitostí typu čerpací stanice pohonných hmot je obchod (prodej pohonných hmot) a hodnota nájemného tak propojená, ţe tyto kategorie nelze vzájemně oddělit. Pokud si někdo pronajme byt nebo kancelář, nemusí výše nájmu nutně korespondovat s jeho obchodní činností. Pokud si pronajme čerpací stanici, tak to bude ne proto aby v ní bydlel nebo úřadoval, ale jen proto, aby v ní prodával pohonné hmoty. Obchodní hodnota je potom úvaha o tom, jaké nájemné je nájemce ochoten platit, aby pro něj tato obchodní činnost byla ekonomicky zajímavá.

S - 69 -

Předmět

Shrnutí Kontribuční metoda (podobně extrakční metoda) je metoda pomocí které dokážeme indikovat tržní hodnotu i takového majetku, který sám negeneruje žádný výnos Ve speciálních případech lze výnosovou metodou ocenit i pozemek Obchodní hodnota je zvláštní způsob indikace tržní hodnoty u jednoúčelových staveb. Metodicky se jedná o ocenění na pomezí ocenění nemovitosti a ocenění podniku s převažujícím nemovitým aktivem.

Kontrolní otázky a náměty: Otázka 1: Obchodní hodnota je: 1. Hodnota, za kterou byla oceňovaná nemovitost zobchodována 2. Jiný výraz pro výnosovou hodnotu při ocenění staveb, které nejsou uţívány vlastníkem, ale jsou určeny na přímý pronájem 3.Způsob ocenění jednoúčelových staveb. Otázka 2: Reziduální metoda je: 1. Rozdíl mezi kupní cenou a trţní hodnotou 2. Rozdíl mezi cenou pozemku a cenou funkčního celku stavby a pozemku 3. Způsob ocenění aktiv, která sama negenerují ţádný měřitelný zisk

- 70 -

Předmět

<č.>.

4. Nákladové metody

C L

Cíle kapitoly: Seznámit se základní teorií nákladových metod Seznámit s praktickými aplikacemi nákladových metod Naučit posluchače správně aplikovat nákladové metody Doporučená literatura: Autor Název

Ort, Petr

Vydavatel a rok Strany vydání doporuče ného textu Moderní metody BIVŠ, Praha, 79.- 106. oceňování 2006, ISBN 80nemovitostí na trţních 7265-085-8 principech

Test předchozích znalostí: Otázka 1: Dílčí indikace hodnoty výnosovou metodou je obvykle: 1. Vyšší neţ dílčí indikace porovnávací metodou 2. Niţší neţ dílčí indikace porovnávací metodou 3. Shodná s dílčí indikací porovnávací metodou Otázka 2: Kapitalizační míra obsahuje: 1. Míru výnosnosti a reverzní výnos 2. Míru výnosnosti a míru návratnosti 3. Míru návratnosti a reverzní výnos Otázka 3: Hrubý výnos je: 1. Součin komerčně vyuţitelné plochy a místně obvyklého nájemného 2. Součet všech příjmů z majetku ke dni ocenění 3. Součin všech budoucích příjmů po dobu zbývající ekonomické ţivotnosti Otázka 4: Obchodní hodnota je: 1. Hodnota, za kterou byla oceňovaná nemovitost zobchodována 2. Jiný výraz pro výnosovou hodnotu při ocenění staveb, které nejsou uţívány vlastníkem, ale jsou určeny na přímý pronájem 3.Způsob ocenění jednoúčelových staveb. Otázka 5: Reziduální metoda je: 1. Rozdíl mezi kupní cenou a trţní hodnotou 2. Rozdíl mezi cenou pozemku a cenou funkčního celku stavby a pozemku 3. Způsob ocenění aktiv, která sama negenerují ţádný měřitelný zisk Správné odpovědi na testové otázky jsou uvedeny v dodatcích – kapitola výsledky testů

- 71 -

Předmět

Poznámka V některých pramenech je uváděna jako „Metoda věcné hodnoty“. Anglický výraz je „Cost method“ nebo „Cost approach“. Podobně jako u výnosové metody je třeba se i na tomto místě zamyslet, zda má nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) své místo jak ve výuce, tak i v oceňovací praxi. Nákladová metoda je tím, s čím se většina z odhadců u nás setkala v oceňování majetku nejdříve. Na nákladovém přístupu je nebo donedávna bylo, zaloţeno oceňování podle cenového předpisu, nákladový přístup se uplatňuje v oceňování při stanovení pojistné hodnoty, v některých případech částečně při stanovení náhrady škody při pojistné události, a pochopitelně i v oceňování na trţních principech. V dějinách oceňování byla období nebo „školy“, které nákladový přístup nekriticky upřednostňovaly, zejména v německo-rakouském prostředí, jiné, zpravidla americké jej odsouvaly na okraj zájmu. Přesto není známa ţádná metodika nebo teorie oceňování, která by nákladovou metodu zcela opomíjela. Nekritické upřednostňování nákladové metody obvykle vychází z předpokladu, ţe ţádný ekonomicky myslící investor nepostaví stavbu „neekonomicky“ nebo chceme-li „netrţně“ a ţe logicky jí bude stavět tak, aby mu přinesla co největší zisk s minimálními investičními a provozními náklady. Prvním krokem takového investora by mělo být vypracování podnikatelského záměru, ve kterém analyzuje předpokládaný zisk ať jiţ z prodeje finálnímu klientovi nebo z pronájmu a na základě této úvahy propočítá maximální moţné náklady. Příklad Investor se domnívá, ţe rodinný dům o celkové uţitné ploše 120 m2 s pozemkem o rozloze 800 m2, lze v lokalitě Praha 9 Satalice prodat za 5 milionů Kč. Poţadovaná výše zisku pro investora je 10 %. Pokud tedy investor zakoupí pozemek za 1 500 000, zbývanému mu 3 150 000 Kč na stavbu. Pokud by dům postavil s většími náklady, musel by buď sníţit svůj zisk nebo zvýšit cenu a tím omezit segment trhu finálních klientů. Pokud by stavební náklady neúměrně sníţil, asi by těţko hledal ochotného kupujícího, který by mu zaplatil poţadovanou prodejní cenu. Výsledek investičního záměru je v optimálním případě ten, ţe v okamţiku prodeje je nákladová cena (náklady na koupi pozemku a stavbu domu a zisk) rovna prodejní ceně, respektive trţní hodnotě. V ideálním případě aplikace tohoto předpokladu je potom cena nákladová rovna trţní hodnotě. Ideální předpoklad ale obvykle v ţivotě nikdy nevychází. K tomu, aby stavba po celou dobu své ţivotnosti počítané na desetiletí splňovala předpoklady, které platily v době jejího vzniku by se nesmělo nijak měnit ani ekonomické prostředí, ani širší vztahy objektu.

- 72 -

Předmět Příklady Investor zakoupil v roce 1947 velmi výnosný činţovní dům v Praze 1 Na příkopech. V roce 1950 se nic nezměnilo na technickém stavu domu ani na velikosti pronajímatelných ploch (věcná hodnota byla stejná), přesto se ale trţní hodnota domu skokově sníţila. Investor zakoupil v roce 1990 lukrativní motorest v Kařezu, okres Rokycany. Po zprůjezdnění dálnice D 5 Praha – Plzeň, která probíhá mimo Kařez se nijak nezměnila věcná hodnota motorestu, přesto tím, ţe trţby klesly na zlomek původní hodnoty se sníţila jeho trţní hodnota. Stejně nesprávné by ale bylo i opomíjení této metody nebo snahy o její tzv.„ztrţnění“ pomocí metodicky nesprávně (obvykle příliš hrubě nebo plošně) stanovených či v právním předpise direktivně nařízených přepočítávacích koeficientů, jak tomu je v některých právních předpisech pro oceňování majetku. Jestliţe máme teoretickou metodu, která je primárně určena ke stanovení trţní hodnoty, tedy má být vytvořena tak, aby zobrazovala skutečnou trţní hodnotu. Pokud něco, co nazveme trţní hodnotou potřebuje „ztrţnit“, potom není něco v pořádku. Dále v textu uvidíme, ţe i kdyţ nákladová metoda vychází primárně z nákladů na stavbu, není a ani nemůţe být vytrţena z trţního prostředí, neexistuje sama o sobě a logicky v sobě musí zjevně nebo skrytě obsahovat obecné trţní přístupy, aby trţní hodnotu skutečně zobrazovala. Uvidíme, ţe např. ekonomické nedostatky, se kterými se ve výpočtu nákladovým způsobem počítá, nejsou ničím jiným neţ porovnávacím pohledem na podíl uplatnění nákladů při prodeji. Analýzou trţní hodnoty nákladovou metodou bychom se měli zabývat z následujících důvodů: Kaţdá nemovitost slouţící jako zástava úvěru musí být pojištěna. Stanovení pojistné hodnoty není moţné bez výpočtu reprodukční ceny při pojištění na cenu novou, resp. věcné hodnoty při pojištění na cenu časovou. Analýza věcné hodnoty nám dává odpověď na takové otázky jako je materiálově technická podstata budovy, její ţivotnost, opotřebení a z toho vyplývající např. další investiční náklady, provozní náklady, apod. Pokud je účelem ocenění zjištění trţní hodnoty pro developera nebo pro facility managera, asi si ho nelze bez nákladové metody vůbec představit. V neposlední řadě je analýza věcné hodnoty nutná pro stanovení funkčních nedostatků.

- 73 -

Předmět Nákladovou metodu aplikuje v nějaké podobě i převáţná většina metodik jako jistý korektor jinak zjištěné trţní hodnoty majetku. Je ovšem diskutabilní jakým korektorem mohou výsledky nákladové metody být. V kapitole o příjmové metodě jsme uvedli, ţe aţ na výjimky nemůţe být trţní hodnota zjištěná výnosovou metodou vyšší neţ hodnota zjištěná porovnávací metodou. Co ale platí u nákladové metody ? V řadě případů v České republice (mimo komerční nemovitosti v prima rate polohách) vychází trţní hodnota zjištěná nákladovou metodou výše neţ metodu výnosovou a porovnávací. Korekce můţe být potom jedině horizontální – zadavatel ocenění si porovnáním výsledků nákladové metody v konkrétním ocenění ověřuje porovnatelné údaje u stejných typů nemovitostí (např. vysoce agregované ceny za 1m3 obestavěného prostoru). V přehledu různých metod a způsobů oceňování ve vybraných 12 zemích Evropské unie, který byl zpracován na Katedře oceňování majetku BIVŠ, jsme se přesvědčili, ţe nákladová metoda se, i kdyţ v omezené míře a pro omezený účel, pouţívá ve všech z nich. Dalším důvodem, proč se nákladovou metodou zabývat je pouţití jejich částečných výstupů pro příjmovou a porovnávací metodu. V rámci výpočtu věcné hodnoty si obvykle odhadce zjistí i výměry komerčně vyuţitelných ploch, které potřebuje pro výpočet hrubého příjmu a počet porovnávacích jednotek, nutných pro aplikaci porovnávací metody.

- 74 -

Předmět

4.1. Teorie nákladových metod Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou a v analýze uplatnitelnosti těchto nákladů na trhu Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To provádí aţ nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí – popisem (nálezem) a změřením majetku. Pokračuje vlastní analýzou – zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje (ţivotnost stavby). Trţní hodnota majetku by potom tedy měla být rovna mnoţství vloţené práce sníţené o její znehodnocení (opotřebení) s respektováním konkrétních (funkční nedostatky) a obecných (ekonomické nedostatky) trţních vlivů. Nutným znakem této metody je její jistá statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnost). I v této části si zopakujeme, proč si lidé pořizují nemovitý majetek a zda je bude v jednotlivých konkrétních případech zajímat jeho věcná hodnota. Nemovitý majetek si lidé pořizují ze tří nejčastějších důvodů (viz. kapitola o výnosové metodě) : pro vlastní potřebu (bydlení, výrobní, prodejní nebo jiné komerčně vyuţitelné prostory) pro očekávaný výnos z nájemného jako předmět uloţení kapitálu s předpokladem zvýšení jeho hodnoty v čase V prvním případě je úloha nákladové metody zcela nepominutelná. Pokud si kupuji rodinný dům pro vlastní potřebu, zajímá mne jeho detailní technický stav včetně např. trhlin, devastace konstrukcí dřevokazným hmyzem, tepelně izolační schopnost obvodových konstrukcí, apod. U očekávaného příjmu z nájemného mne bude jistě zajímat výše provozních a investičních nákladů spojených s majetkem. Podle materiálově technické charakteristiky se budou lišit jak náklady na vytápění, tak např. přípustné zatíţení vícepodlaţního skladu. Pokud do majetku hodláme investovat nějaký kapitál, je logické, ţe chceme, aby se nám do budoucna hodnota vloţeného kapitálu zvyšovala. Opět se dostáváme k odpovědím na otázky z oblasti materiálově technické charakteristiky a ţivotnosti. Objektivně řečeno, ale ve většině případů budou, tyto jistě důleţité, otázky překryty jinými vlivy.

- 75 -

Předmět Příklady : V USA je dodnes většina rodinných domů stavěna na bázi dřeva. Vychází se přitom z úvahy, ţe „morální ţivotnost“ rodiny je 20 let. Po dvaceti letech dorostou děti, osamostatní se a bytové potřeby rodiny se změní. Za 20 let také doţijí relativně drahé prvky krátkodobé ţivotnosti (klimatizace, vybavení kuchyně, bazén). Proto je zbytečné stavět dům s ţivotností 80 let. Pokud budu stavět na hraničním přechodu Duty Free shop a vím, ţe hranice bude existovat po dobu 8 let, asi jej nebudu stavět na bázi ţelezobetonu. Zejména v Praze je od 90. let jistým módním hitem stavba Temporary administrative centers,. Pod tímto honosným názvem se skrývá to, co všichni známe jako zařízení staveniště. Tedy vícepodlaţní stavba z prostorových buněk, maximálně nějak elegantně opláštěná sádrokartonem s nalepenými stylotvorným prvky. Podstata tohoto podnikání je zaloţena na úvaze, ţe nájemci je jedno, ţe se jedná o stavbu dočasnou, pokud to nepozná na standardu a pozná to na nájemném. Investor naopak vyuţije zrychleného odpisu stavby a dočasného vynětí pozemku ze ZPF.

Shrnutí Základní princip nákladových metod spočívá v porovnání známých reprodukčních stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou a v analýze uplatnitelnosti těchto nákladů na trhu Nákladové metody jsou nezastupitelné např. při stanovení pojistné hodnoty nebo při indikaci tržní hodnoty inženýrských staveb Nákladové metody jsou součásti všech používaných metodik Dílčí indikace nákladovou metodou je obvykle výchozím vstupem pro další indikace porovnávacím a výnosovým způsobem

Kontrolní otázky a náměty: Otázka 1: Nákladovou metodu pro ocenění pozemku: 1. Nelze pouţít – pozemek je přírodní zdroj 2. Lze pouţít jen výjimečně, pokud známe náklady na koupi pozemku 3. Lze pouţít jen u stavebních pozemků vybavených inţenýrskými sítěmi Otázka 2: Nákladovou metodu lze pouţít pro: 1. Stanovení pojistné hodnoty stavby bez pozemku 2. Stanovení pojistné hodnoty stavby a pozemku 3. Stanovení pojistné hodnoty stavby s přiměřeným opotřebením

- 76 -

Předmět

4.2. Algoritmus výpočtu tržní hodnoty nákladovými metodami I.

Popis majetku (Nález)

Poznámka Odborný termín „Nález“ je převzat ze soudního znalectví. Soudní znalec člení svůj znalecký posudek na dvě části – Nález, kde popisuje předmět, který oceňuje a Ocenění, kde předmětu přiřazuje nějakou cenu. Identifikace majetku Prvním krokem při popisu majetku je jeho řádná identifikace. Kaţdou stavbu i pozemek musíme jednoznačně identifikovat tak, aby nemohlo dojít k záměně za jiný druh majetku. Nemovitý majetek členíme na tři části: Pozemky Hlavní stavby (budovy a haly) Vedlejší stavby a venkovní úpravy. Pozemky Popis pozemků má dvě části – popisnou, kde řádně popíšeme umístění pozemku, tvar, svaţitost, přístupnost, účel a vyuţití pozemku, apod. Druhá část popisu je tabulková – v jednotlivých sloupcích uvedeme parcelní číslo pozemku, rozlohu a způsob vyuţití. Hlavní stavby Popis je strukturován podobně jako popis pozemku. Nejprve tedy popis širších vztahů hlavních staveb, potom popis jednotlivých budov a hal. Tabulková část obsahuje pořadové číslo stavby, její název, parcelní číslo (čísla) pozemku na němţ stojí, účel a vyuţití stavby, materiálově technickou charakteristiku, stáří, ţivotnost, zastavěnou plochu, obestavěný prostor, celkovou zastavěnou plochu, celkovou podlahovou plochu, apod. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavbou můţe být např. garáţ u rodinného domu, venkovní krytý bazén, kolna. Venkovní úpravou např. oplocení, zpevněná plocha, obrubníky a krajníky, přípojky médií a kanalizace, rozvaděč, apod. Popis vedlejších staveb a venkovních úprav bývá obvykle stručnější neţ u hlavních staveb, protoţe tato část majetku většinou netvoří základ trţní hodnoty. Tabulková část je podobná je podobná jako u hlavních staveb, pouze je zde více sloupců pro různé jednotky – zatímco u hlavních staveb je základní jednotkou kubický metr obestavěného prostoru u venkovních úprav to můţe být čtvereční metr (zpevněná plocha), běţný metr (oplocení nebo kanalizační přípojka) nebo i kus (rozvaděč). Ze správně provedeného popisu můţeme následně vyčíst všechny parametry pro stanovení trţní hodnoty.

- 77 -

Předmět

II.

Výpočet obestavěného prostoru

V praxi existuje několik metodik výpočtu obestavěného prostoru. Dvěma nejvíce uţívanými jsou : Výpočet obestavěného prostoru podle ČSN 73 40 55 ( resp. nahrazující ISO normy). Na základě tohoto způsobu výpočtu obestavěného prostoru jsou konstruovány např. ceníky vydávané Ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví (URS), různé programy pro rozpočtáře jako je CALLIDA a další. Základním principem tohoto způsobu výpočtu je chápání stavby jako geometrického tělesa, včetně základů, střechy, apod. Výpočet obestavěného prostoru podle cenového předpisu – tedy podle právě platné prováděcí vyhlášky k zákonu 151/97 Sb. – příloha č. 1. Tato metodika např. neuvaţuje základové konstrukce, jsou uplatněny různé odchylky a zjednodušení při výpočtu obestavěného prostoru střech, balkonů, apod. Pokud tedy přebíráme nějaké údaje o vysoce agregovaných cenách obestavěného prostoru z nějakého pramene (ceníku nebo vyhlášky), je třeba se vţdy podívat, jakou metodikou byly tyto ceny konstruovány. Výpočet obestavěného tedy musí být v souladu s metodikou výpočtu ceníku, abychom neporovnávali „hrušky a jablka“ V této souvislosti je třeba říci, ţe rozdíly vzniklé pouţitím obou metodik výpočtu nejsou příliš dramatické – cca v řádu procent. Mimo těchto základních dvou metodik existují výpočty obestavěného prostoru podle tzv. stopcen (metodika navazující na Nařízení předsedy vlády ze dne 20. července 1939 o zákazu zvýšení cen), dále výpočty podle metodiky pouţívané v SRN a Rakousku a další. S těmito způsoby výpočtu se dnes jiţ v praxi příliš nesetkáváme. Můţe se ale stát, ţe jako podklad pro ocenění nám zadavatel předá starý posudek zpracovaný podle stopcen (tato metodika platila v některých případech aţ do roku 1988) nebo podle metodiky SRN a Rakouska (tato metodika platila v České republice v některých případech aţ do roku 1994). Vedle základní jednotky – obestavěného prostoru musíme při zjistit i další parametry majetku jako jsou : Zastavěná plocha Počet nadzemních a podzemních podlaţí Celková podlahová plocha Celková pronajímatelná plocha

- 78 -

Předmět

III.

Stanovení typu objektu

Poté co jsme nemovitost popsali a změřili musíme určit její typ. Děláme to z toho důvodu, ţe všechny cenové nástroje které máme k dispozici pro výpočet reprodukční ceny (ceníky, vyhlášky, apod.) jsou strukturovány podle typů objektů. Způsob uţití Prvním znakem podle kterého se nemovitý majetek dělí je způsob jeho uţití, např. domy vícebytové, administrativní budovy, průmysl, výrobní pro energetiku a další. Zařazení objektu je někdy zcela jednoduché a jednoznačné, někdy u polyfunkčních objektů můţe být sloţitější. Příklad Předmětem ocenění je vícepodlaţní dům v Revoluční ulici v Praze. V suterénu je vinárna, v přízemí prodejny zboţí nepotravinářského charakteru, ve 2. a 3. nadzemním podlaţí jsou kanceláře, ve 4. aţ 6. podlaţí jsou byty, v podkroví je tělocvična pro fitness. Zařazení polyfunkčního objektu do typu podle způsobu uţití můţeme provést několika způsoby : Objekt hypoteticky rozdělíme na část bytovou a část administrativní, atd., spočteme objemové parametry jednotlivých částí a oceníme je zvlášť Objekt zařadíme podle převaţujícího určení Objekt zařadíme podle toho jaké charakteristice uţití se nejvíce podobá. Příklad Zjistíme, ţe bývalá škola na malé vesnici je vyuţívána jako výrobna oděvů. Přitom nedošlo k ţádné rekonstrukci, pouze byl vystěhován školní nábytek a do tříd byly rozmístěny šicí stroje. Podle otrockého výkladu ceníku bychom budovu měli zařadit do kategorie „výrobní budova pro lehký průmysl“, ve skutečnosti objekt patří do kategorie „škola“. Druh konstrukce Druhým rozlišovacím znakem, podle kterého budeme oceňovaný majetek typově členit je druh konstrukce. Příklady : Zděný (masivní) Monolitický ţelezobetonový skeletový Monolitický ţelezobetonový plošný Montovaný z dílů ţelezobetonových tyčových Montovaný z dílů ţelezobetonových plošných (panelový) Montovaný z prostorových prvků (buněk) Montovaný ocelový Dřevěný a z dílů na bázi dřevní hmoty - 79 -

Předmět

IV.

Výpočet reprodukční ceny

Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo možno v současné době a za při použití současných technologií pořídit shodnou stavbu nebo stavbu shodných parametrů. Reprodukční cena je výchozí bází pro výpočet trţní hodnoty nákladovým způsobem a mimo to např. základem pro výpočet rezervy na renovace při pouţití příjmové metody. Pro zmenšení pracnosti výpočtu vycházíme při výpočtu reprodukční ceny z tzv. agregovaných a vysoce agregovaných cen. Agregované ceny jsou takové, které v sobě obsahují více jednotlivých cenových poloţek, které jsou vztaţeny k jedné jednotce. Příklad V agregované poloţce „základové konstrukce“ máme obsaţeny pod jediným číslem takové práce jako je vytýčení stavby, odstranění ornice, strojní výkop základů, ruční dokopávka, paţení, odvoz a deponování zeminy, doprava a montáţ výztuţe, provedení základů ze ţelezobetonu, atd. Dalším agregováním agregovaných cen získáme vysoce agregované ceny, tedy ceny, které vyjadřují cenu dokončené stavby vztaţenou např. na kubický metr obestavěného prostoru. Příklad Ve vysoce agregované poloţce „reprodukční cena bytového domu vícepodlaţního“ jsou obsaţeny stovky poloţek od projektové a inţenýrské činnosti, přes dopravu cihel, pojiva a ostatního materiálu, zdění, omítání, vodorovný a svislý přesun hmot, dodávka a montáţ oken a dveří aţ po malování a úklid. Reprodukční cenu můžeme vypočítat několika různými způsoby: Použití vlastní databáze reprodukčních cen Tento způsob je časově náročný ve fázi přípravy – vyţaduje neustále shromaţďování relevantních informací o skutečně realizovaných nákladech na výstavbu různých typů staveb. Vlastní výstup je potom podobný jako u ostatních databází – aplikace průměrné hodnoty vhodné pro konkrétní případ ocenění. Použití cenového předpisu Autoři cenového předpisu – orgány státní správy, vycházejí z asi nejrozsáhlejší databáze reprodukčních cen, která je v České republice k dispozici. Kaţdá stavební firma je ze zákona povinna poskytovat určité statistické údaje o nákladech na stavbu příslušnému statistickému úřadu. Z těchto hodnot následně vycházejí autoři vyhlášky. Výhody pouţití této metody jsou následující : - 80 -

Předmět o Opora v právním předpisu o Jednoduchost a srozumitelnost pouţití o Všeobecná pouţitelnost o Moţnost vyuţití řady softwarových programů Podle zkušeností ze současné praxe je tato metoda mezi odhadci asi tou nejvíce pouţívanou. Má ovšem i své nevýhody : o Nezohledňuje dokonale místní podmínky – náklady na stavbu jsou jiné v Praze a jiné v obci o 100 obyvatelích (poplatky za zábor pozemku, deponování suti, a jiné poloţky). o Vlivem doby přípravy cenového předpisu jsou údaje zastaralé asi jeden rok Použití ceníku stavebních prací Pro výpočet pouţijeme některý z dostupných ceníků stavebních prací – KROS,ROZUK,THOMAS, a další. Výhodou této metody jsou obvykle přesnější a aktuálnější ceny neţ v předchozím případě. Nevýhodou jsou vyšší pořizovací náklady oproti cenovému předpisu. I tyto ceníky, obsahující vysoce agregované ceny, existují i v elektronické podobě. U některých typů ceníku je pro práci odhadce důleţité to, ţe mimo tabulkové části s průměrnými cenami obsahují i katalog staveb realizovaných v uplynulém roce včetně jejich popisu, rozměrů, někdy i grafické nebo fotografické dokumentace a s konkrétními údaji. Odhadce si tak můţe vybrat stavbu nebo stavby, které odpovídají nejpřesněji oceňovanému majetku a nemusí se spokojit s průměrnými cenami. Pouţití těchto katalogů je významné zvláště při výpočtu funkčních nedostatků (viz. níţe v textu). Rozpočtování Teoreticky jsme schopni určit reprodukční cenu i tím, ţe vytvoříme vlastní poloţkový rozpočet. Tento způsob je jistě nejpřesnější, ale je také nejpracnější. Vyţaduje nejprve detailní průzkum oceňované stavby včetně přesného změření výměr všech poloţek. Po vytvoření seznamu poloţek můţeme rozpočet udělat ručně pomocí poloţkového ceníku, ale to snad dnes jiţ nikdo nedělá. Spíše pouţijeme některý softwarový program pro rozpočtování jako je CALLIDA. Uvádíme, ţe nám není známo, ţe by některý odhadce nebo znalecký ústav někdy pouţil tuto metodu při zjištění majetku jako celku. Odhadci a zejména soudní znalci pochopitelně musí umět provádět rozpočty stavebních prací pokud je zadavatel např. poţádá o revizi nákladů za provedené stavební dílo nebo mají vypočítat náhradu škody při likvidaci pojistné události

- 81 -

Předmět

Přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu Pokud známe, například z účetní dokumentace, pořizovací cenu, můţeme reprodukční cenu zjistit přepočtením pořizovací cenu na současnou hodnotu. To provádíme pomocí inflačního koeficientu za dané období. V bývalé Československé socialistické republice byl takto např. v roce 1977 plošně přeceněn všechen majetek ve vlastnictví státu. Aplikace této metody ale přináší řadu problémů. Nelze jí pouţít tam, kde v době od pořízení stavby ke dni ocenění proběhly nějaké rekonstrukce, technické zhodnocení, apod. Stejně tak jí nelze pouţít pokud máme jakékoliv pochybnosti o pořizovací ceně. V praxi můţeme tuto metodu pouţít např. u relativně nových staveb do stáří cca 10 let, pokud nebyly od doby pořízení nijak měněny a upravovány a pokud pořizovací cena odpovídá tehdejším trţním podmínkám. Je prakticky vyloučeno takto ocenit stavbu postavenou v České republice před rokem 1990. V období před rokem 1990 sice existovaly pevné (státní) ceny stavebních prací a stavební podniky byly ze zákona nuceny je dodrţovat, ovšem praxe byla zcela odlišná. Běţně docházelo k záměně investičních a neinvestičních nákladů, některé stavby byly postaveny v rámci údrţby a nebyly proto kolaudovány, atd. Porovnání Jestliţe známe reprodukční cenu identického majetku, můţeme jí pouţít i pro ocenění. Takový případ můţe nastat třeba u shodných řadových rodinných domů, shodných sekcí panelových bytových domů nebo třeba u shodných typových skladových hal ve skladovém areálu. Standard stavby Jak jsme uvedli v předchozím odstavci, ve většině případů vycházíme při výpočtu reprodukční ceny z průměrných cen. Abychom zohlednili specifické parametry konkrétní, oceňované stavby, je nutné průměrnou cenu přepočítat koeficientem, který zohlední její standard vybavení. Dvě budovy, například dva sousední řadové rodinné domy mohou být stejného typu, způsobu uţití, stejného stáří a se stejnou materiálově technickou charakteristiku, přesto mohou mít značně odlišnou reprodukční cenu vzhledem ke standardu takových prvků a celků jako jsou okna, dveře, krytina, klempířské prvky, vybavení koupelen, kuchyní, povrchy podlah, dlaţby, apod. Na trhu lze koupit např. pozlacené koupelnové armatury, kde je poloha ovládací páčky pro studenou vodu indikována malým smaragdem a poloha pro teplou vodu malým rubínem. Pokud jsou takové armatury instalovány v koupelně oceňovaného rodinného domu, je reprodukční cena tohoto prvku výrazně vyšší neţ průměrná.

- 82 -

Předmět

Koeficient pro stanovení standardu stavby můţeme stanovit dvěma způsoby : Agregovaně – tedy tak, ţe základní reprodukční cenu celé stavby je vynásobena nějakým koeficientem, který vyjadřuje, zda je stavba spíše podstandardní nebo nadstandardní. Koeficient by se měl pohybovat v rozmezí 0,8 – 1,2 . Analyticky – tento způsob je sice pracnější, ale nepoměrně přesnější. Stavbu při něm rozloţíme podle objemových podílů na jednotlivé prvky a celky a ty oceníme jednotlivě jako nadstandardní nebo podstandardní. Nejvhodnější metodiku pro výpočet včetně jiţ určených objemových podílů nalezneme v aktuální oceňovací vyhlášce. Umělecká, umělecko řemeslná díla nebo historické artefakty Můţe se stát, ţe oceňovaná stavba obsahuje umělecká, umělecko řemeslná díla nebo jsou nedílnou součástí stavby nějaké historické artefakty. Historická stavba můţe obsahovat fresky, reliéfy, kazetové malované stropy, umělecky zpracovaná schodišťová zábradlí, apod. U staveb postavených před rokem 1990 platily, jak jsme jiţ zmínili, pevné ceny a závazná rozpočtová pravidla. Jedno z uvedených pravidel například striktně nařizovalo, ţe u staveb občanské vybavenosti (školy, restaurace, nádraţí, nemocnice, apod.) musely být 2 % celkových investičních nákladů pouţity na tzv. umělecká díla. Je pravdou, ţe se většinou jednalo o díla tzv. „socialistického realismu“ nevalné umělecké úrovně, které dnes trţní hodnotu stavby spíše sniţují neţli zvyšují. Pokud při ocenění zjistíme, ţe stavba takové prvky obsahuje, musíme jejich hodnotu přičíst k základní reprodukční ceně přepočítané koeficientem standardu stavby. U uměleckého díla nelze mluvit o reprodukční ceně – kaţdé umělecké dílo je jedinečné. Reprodukční cenu můţeme určit u umělecko řemeslného díla – např. u schodišťového zábradlí zhotoveného uměleckým kovářem. Cena historických artefaktů je potom dána nejen jejich uměleckými kvalitami, ale i stářím. Reprodukční cena můţe vyjádřit náklady na vytvoření repliky historického artefaktu, ovšem její cena je jen zlomkem hodnoty originálu. V praxi je obvykle nejvhodnější poţádat o spolupráci odborníka v daném oboru – soudního znalce nebo třeba historika umění. Příklad V kubistickém domě „U černé matky Boţí“ v Celené ulici v Praze 1 jsou téměř všechny prvky vybavení malými uměleckými díly – kličky oken a kliky dveří, dveře, lampy na schodišti, tapety, obloţení stěn a podhledů stropů, atd. V tomto konkrétním případě byla výsledná reprodukční cena asi dvacetinásobkem ceny průměrné.

- 83 -

Předmět V. Životnost Pod pojmem ţivotnost se skrývá několik vzájemně odlišných pojmů – při oceňování majetku mluvíme o ţivotnosti technické, ekonomické, morální a právní. Technická životnost Technickou ţivotností rozumíme dobu, která uplyne od vzniku stavby do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně uţívat. Technická ţivotnost stavby je průměrem technické ţivotnosti jejich jednotlivých prvků a celků. Ţivotnost některých prvků je aţ 200 let – ţelezobetonové základy, ţelezobetonová nosná konstrukce, ţivotnost jiných – plynový kotel, elektrický ohřívač vody, apod. je řádově niţší. Doporučené ţivotnosti jednotlivých prvků a celků nalezneme v oceňovací vyhlášce. Právní životnost Právní ţivotnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci. Kdy vzniká a kdy zaniká nemovitost jako věc poměrně přesně definuje občanský zákoník a další právní předpisy. Právní ţivotnost závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví. Ekonomická životnost Ekonomická ţivotnost se počítá od doby moţného komerčního vyuţití aţ do doby, kdy jiţ nemovitost není schopna vytvářet výnos. Ekonomická a morální ţivotnost spolu úzce souvisí. Příklad Podle právního předpisu (vyhlášky) musí být od určitého data výdejní stojany pohonných hmot opatřeny odsáváním benzínových par. Čerpací stanice, která tuto podmínku nesplňuje tedy nevyhovuje právním předpisům, nemůţe zůstat v provozu a je tedy na konci své ekonomické ţivotnosti. Morální životnost Morální ţivotnost je období od doby moţného komerčního vyuţití do doby jejího funkčního zastarávání – tedy moţnosti jejího nahrazení nemovitostí s lepšími uţitnými parametry. Příklad Bytový dům je vybaven novými a funkčními lokálními topidly na uhlí, v koupelnách jsou nové a funkční kotle typu Brutar. Přestoţe všechny uvedené prvky fungují bezchybně, je dům morálně zastaralý a asi jej nelze pronajmout za místně obvyklé nájemné.

- 84 -

Předmět

Poznámka Některé metodiky uvádějí i pojem „efektivní ţivotnost“, coţ má být pojem, který odlišuje kalendářní stáří budovy a její skutečný technický stav. Příklad – budova je kalendářně stará 80 let, byla ale tak málo uţívána a pečlivě udrţována, ţe „vypadá“ na 50 let. Její technická ţivotnost tedy nebude obvyklých 100 let, ale třeba 130. Všechny uvedené typy ţivotnosti mají vliv – někdy i podstatný a limitující na trţní hodnotu nemovitosti. V této kapitole, zabývající se nákladovým přístupem ke stanovení trţní hodnoty se budeme zabývat nejprve technickou ţivotností. Na technickou ţivotnost stavby mají vliv zejména tyto faktory : Konstrukční systém Ţivotnost kamenných staveb (pyramidy v Gíze) je více neţ 100 let. Velmi rozšířené stavby s klasickým (masivním) zděným konstrukčním systémem mají ţivotnost 80 – 100 let. Relativně menší ţivotnost mají stavby dřevěné nebo montované z panelů vyrobených na bázi dřeva – asi 40 – 50 let. Doporučené a ověřené orientační hodnoty ţivotnosti, dělené podle konstrukčního systému, nalezneme v aktuální oceňovací vyhlášce. Otázkou je ţivotnost staveb montovaných ze ţelezobetonových panelů. První panelové domy byly postaveny na konce 50. let 20. století (1957). Většina panelových domů přitom dnes vykazuje závaţné poruchy, které někdy aţ znemoţňují uţívání bez náročné rekonstrukce včetně statického zabezpečení. Přitom samotný ţelezobeton je materiál s dlouhou ţivotností. Limitujícím technickým prvkem v případě panelových domů jsou spíše spoje jednotlivých panelů. Údržba Prováděná údrţba včetně pravidelných revizí rozvodů médií, obnovovaných nátěrů oken nebo plechové krytiny, zajištění nepřetrţitého vytápění, apod. je faktorem, který můţe ţivotnost několikanásobně prodlouţit nebo alespoň zvětšit interval mezi opravami a výměnou jednotlivých prvků a celků. Pokud bychom porovnali dvě identické stavby, třeba (tolikrát citované) řadové rodinné domy, kde v jednom z objektů by byly prováděna řádná údrţba a v druhém byla údrţba zanedbána, zjistíme, ţe v první třetině ţivotnosti bude opotřebení obou objektů skoro shodné – všechny prvky a celky jsou nové a ještě nevyţadují příliš údrţby. Ve druhé třetině ţivotnosti se začíná zanedbaná údrţba projevovat, některé prvky a celky druhého objektu přestávají plnit svůj účel (zanesený plynový kotel, obtíţná manipulace s okny, zatékání střechou). V poslední třetině ţivotnosti bude rozdíl dramatický – z malých příčin (zatékání střechou) vznikají velké následky (destrukce krovu dřevokaznými houbami).

- 85 -

Předmět Rekonstrukce a modernizace Specifikem České republiky je to, ţe jen velmi málo budov je demolováno z důvodu konce ţivotnosti (zchátralosti), naopak typické je neustálé přestavování a modernizace. Příklad V tzv. Brownfields, tedy ve starých, nevyuţívaných výrobních areálech z konce 19. a začátku 20. století, které stojí v atraktivních polohách ve středu velkých měst vznikají luxusní loftové byty – např. projekt Elektra v Praze 2 na Flóře. Ţivotnost objektu, který prošel kompletní rekonstrukcí se zvyšuje o dobu ţivotnosti opravených nebo vyměněných prvků a celků (viz. dále v textu v odstavci Opotřebení) Ostatní Limitujícím faktorem ţivotnosti stavby můţe být třeba způsob zaloţení. Je zajímavé, ţe velké mnoţství poruch historických staveb je způsobeno právě nevhodným nebo nedostatečným zaloţením. Jiným faktorem můţe být přítomnost radonu – zdánlivě neporušená stavba nemůţe být uţívána z důvodu zvýšeného mnoţství radonu v konstrukcích. Podobným příkladem mohou být jiné nevhodné stavební materiály – osinkocement, formaldehydové pryskyřice, a další. V.

Opotřebení

Pro výpočet trţní hodnoty nákladovým přístupem je nutno stanovit opotřebení stavby. Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho používání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu, apod. Opotřebení a ţivotnost spolu úzce souvisí. Z praxe víme, ţe jen málo kdy je předmětem ocenění novostavba, pravidlem je stavba více či méně opotřebená. Opotřebení lze stanovit třemi základními skupinami metod : Lineární metoda Předpokladem aplikace této metody je to, ţe stavba se s přibývajícím věkem znehodnocuje přímočaře, tedy novostavba má nulové opotřebení , v polovině ţivotnosti je opotřebení 50 %, atd. Je to naprosto jednoduchá, ale značně nepřesná metoda. Logicky ji lze pouţít pouze u staveb, které nebyly nikdy přestavovány nebo modernizovány a mají průměrnou údrţbu. Tato metoda se pouţívá při oceňování podle cenového předpisu a v pojišťovnictví. Lze jí pouţít pro rychlý test hodnoty, ale neměla by být pouţita ve finálním ocenění. Nelineární metody Nelineární „křivočaré“ metody vycházejí z jistě správného předpokladu, ţe v praxi neprobíhá opotřebení lineárně. V prvních letech po kolaudaci se stavba opotřebovává jen velmi málo, naopak v poslední třetině ţivotnosti opotřebení prudce stoupá. - 86 -

Předmět Zatéká do střechy, nefunkční hydroizolace spodní stavby, stálé poruchy topení, apod. Existuje asi 30 různých nelineárních metod – kvadratická, semikvadratická, Ross – Kusýnova, Ungrova, Bradáčova, Smejkalova, apod. Tyto metody byly ve své době značným pokrokem oproti metodě lineární, protoţe zobrazovali skutečné opotřebení objektivněji. Příklad Před rokem 1990 se např. ocenění náhrady při vyvlastnění majetku provádělo na základě právě platné oceňovací vyhlášky. Pokud odhadce pouţil lineární metodu opotřebení, byla náhrada za vyvlastnění neúměrně malá, neodpovídající skutečné hodnotě majetku. Důsledky pouţití lineární metody byly někdy aţ tragické (sebevraţdy majitelů vyvlastňovaných nemovitostí). Dnes jsou tyto nelineární metody povaţovány za zastaralé a v praxi se jiţ nepouţívají. Jejich největší přednost – jednoduchost byla zastíněna jejich největším nedostatkem – menší přesností oproti analytickým metodám. Přitom pracnost při aplikaci analytických metod byla do velké míry eliminována výpočetní technikou. Analytická metoda Analytická metoda je naprosto nepřesnější, ale zároveň nejpracnější. Tato metoda analyzuje „rozkládá“ stavbu na jednotlivé prvky (základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, omítky, okna, dveře, krytiny, výtahy, apod.) a stanovuje jejich jednotlivá opotřebení. Lze jen doporučit pouţití analytické metody opotřebení ve všech případech, kde je to moţné. V některých případech ji dokonce pouţít musíme, protoţe ţádnou jinou metodou nemůţeme dosáhnout adekvátního výsledku. Mezi tyto případy patří : Nedokončená stavba Stavba po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě, apod. Stavba v mimořádně špatném stavu VII.

Funkční nedostatky

Původní, tzv. klasické, metody stanovení trţní hodnoty nákladovým způsobem se omezily na výpočet reprodukční ceny, který byl v případě potřeby sníţen o příslušné opotřebení. Výsledek byl nazván trţní hodnotou. V praxi se ukázalo, ţe takto stanovená hodnota v mnoha případech nezobrazila dostatečně přesným způsobem skutečnou trţní hodnotu. Obvykle byla neúměrně vysoká, protoţe se zabývala pouze technickou stránkou majetku a nikoliv jeho stránkou ekonomickou a morální. Aby byl tento nedostatek úplně nebo alespoň částečně odstraněn, byly ve výpočtu trţní hodnoty nejprve zohledněny funkční nedostatky, později i nedostatky ekonomické. Funkční nedostatky zohledňují morální zastarávání stavby.

- 87 -

Předmět

Příklady Na hlavních náměstích většiny českých okresních měst stojí „proslavené“ hotely z konce 19. nebo z počátku 20. století. Jejich majitelé mají mylnou představu o goodwillu těchto objektů a argumentují tím, ţe za 80 let provozu se hotel „Slovan“, „Slavoj“ nebo „Slávia“ stal proslulým. Přitom zapomínají na nově vzniklou konkurenci rodinných penzionů, přestavěných ubytoven i nových hotelů. Také si neuvědomují, ţe jejich hotel nemá zajištěn parking a ţe za krásnou fasádou objektu jsou pokoje bez koupelen a s jedním WC na patře. Předmětem ocenění byl rozlehlý lázeňský objekt v proslavených západočeských lázních. Objekt byl postaven v 60. letech 20. století. Na dotaz odhadce proč jsou v objektu nesmyslně široké chodby a přitom aţ miniaturní pokoje pro hosty mu bylo sděleno, ţe v případě války bude objekt vyuţit jako vojenský lazaret a na chodby se musí vejít určený počet postelí. Nejobvyklejším příkladem, na němţ lze velmi dobře demonstrovat funkční nedostatky jsou zastaralé výrobní areály. Představme si strojírnu z konce 19. století – zděné haly s dřevěnými krovy, mohutnou kotelnu se sklady uhlí, řadu přístavků, kolen, apod. Takový areál jistě vyhovoval v době svého vzniku – pro strojírnu tehdy neexistovala jiná výrobní technologie neţ centrální parní stroj a rozvod transmisemi k jednotlivým strojům. Otázkou je, zda vyhovuje i dnes, v době počítačem řízených výrobních linek, které musí pracovat v bezprašném a klimatizovaném prostředí. Ještě větší funkční nedostatky si dokáţeme představit ve starých tiskárnách, mlékárnách nebo pivovarech, kde je současná technologie zcela odlišná od doby vzniku areálu. Algoritmus výpočtu funkčních nedostatků Stanovení parametrů stavby bez funkčních nedostatků Prvním krokem pro výpočet funkčních nedostatků je stanovení parametrů „ideální“ stavby nebo souboru staveb, tedy takové, která přesně vyhovuje poţadavkům uţivatele. Pokud si jako příklad vezmeme jiţ zmiňovanou strojírnu, můţeme říci, ţe by měla mít asi tyto parametry : Monoblok s výrobní halou, administrativním přístavkem a sklady surovin, meziproduktů i hotových výrobků Výška haly okolo 8 metrů, osvětlení pásovými okny a shedovou střechou Moţnost temperování haly a vytápění přístavku Hala vybavená jeřábovými drahami Vybavení všemi druhy silových a sdělovacích rozvodů

- 88 -

Předmět Výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny oceňovaného majetku Oceňovaný areál strojírny je výše popsaný starý závod z konce 19. století. Jeho zaměřením a pomocí některého ze způsobů výpočtu reprodukční ceny získáme následující údaje : Celkový obestavěný prostor : 213 478 m3 Celková podlahová plocha : 37 360 m2 Reprodukční cena celkem : 618 330 000 Kč Reprodukční cena na 1 m3 obestavěného prostoru : 2 896 Kč Reprodukční cena na 1 m2 podlahové plochy : 16 551 Výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny majetku bez funkčních nedostatků V praxi je většinou nutné „ideální“ výrobní areál modelovat s příslušným odborníkem, obvykle technologem, který dokáţe říci, které prostory areálu jsou nutné a které jsou nepotřebné, jaké má být vybavení jednotlivých prostor, apod. Předpokládejme, ţe se podařilo namodelovat „ideální“ areál následujících parametrů : Podlahová plocha výrobních prostor : 30 604 m2 Podlahová plocha administrativního přístavku : 7 360 m2 Upozornění : Administrativní přístavek je dvoupodlaţní Zastavěná plocha nové haly 30 604 + (7360/2) = 34 284 m2 Výška nové haly : 8 m Obestavěný prostor nové haly : 34 284 * 8 = 274 272 m3 Pokud tyto parametry máme, pomocí nějakého ceníku vysoce agregovaných cen nebo jinou metodou vypočítáme hypotetickou reprodukční cenu majetku bez funkčních nedostatků. Reprodukční cena na 1 m3 obestavěného prostoru : 2 000 Kč Reprodukční cena na 1 m2 podlahové plochy : 21 000 Rozpočtové náklady celkem : 274 272 * 2000 = 548 544 000 Kč Výpočet funkčních nedostatků Základní funkční nedostatky Základní funkční nedostatky jsou vyjádřením morálního opotřebení oceňovaného majetku, tedy poměrem mezi majetkem s ideálními uţitnými parametry a majetkem oceňovaným. Základní funkční nedostatky matematicky vyjádříme jako rozdíl mezi reprodukční cenou majetku bez funkčních nedostatků a majetku oceňovaného : Rozpočtové náklady nové haly – reprodukční náklady starého areálu : 548 544 000 – 618 330 000 = 69 786 000 Kč Abychom s tímto číslem mohli v dalších výpočtech lépe pracovat jako s koeficientem, vyjádříme jej v procentním tvaru : Základní funkční nedostatky : 69 786 000 / 5 485 440 = 12,7 %

- 89 -

Předmět Provozní funkční nedostatky : K základním, lze říci „investičním“ funkčním nedostatkům je třeba přičíst další funkční nedostatky vyplývající z provozu areálu – větší náklady na vytápění, manipulaci s polotovary a výrobky, náročnější údrţba, menší moţnost např. skladové mechanizace, apod. Výpočet provozních funkčních nedostatků provedeme obdobným způsobem, tedy porovnáním skutečných provozních nákladů a ideálních provozních nákladů nové haly. I v tomto případě asi budeme muset některé technické, ekonomické popř. provozní otázky konzultovat s příslušným odborníkem. Celkové funkční nedostatky Celkové funkční nedostatky jsou potom součtem základních (investičních ) a provozních funkčních nedostatků. VIII. Ekonomické nedostatky Ekonomické nedostatky jsou de facto tím, co česká vyhláška, kterou se provádí zákon o oceňování majetku nazývá koeficienty prodejnosti. Tyto ekonomické nedostatky mají vyjádřit vztah (poměr) mezi věcnou hodnotou majetku (reprodukční cenou sníţenou o opotřebení) a trţní hodnotou. Ekonomické nedostatky (koeficienty prodejnosti) vyjadřují poměr mezi náklady a jejich uplatněním na trhu Zavedení ekonomických nedostatků si vynutil trh, nejdříve v USA, později i v Evropské unii, i kdyţ dosud ne ve všech zemích. Od konce 90. let 20. století se objevily v jiţ zmíněné formě koeficientů prodejnosti i v české oceňovací vyhlášce. Hlavním důvodem k jejich zavedení bylo statistické vyhodnocení skutečně dosaţených trţních cen nemovitostí a jejich relace k věcné hodnotě. V řadě případů se zjistilo, ţe dosaţená trţní cena byla jen zlomkem trţní hodnoty určené nákladovým způsobem. Tento zjištěný jev sebou nesl řadu negativních důsledků : Úvěry poskytnuté na základě ocenění zpracovaného nákladovým způsobem byly de facto nedostatečně zajištěny, coţ mohlo ohrozit stabilitu bankovního systému Pojistná hodnota při pojištění nemovitého majetku neodpovídala trţní hodnotě Nebyla dodrţena daňová spravedlnost, která patří mezi základní lidská a občanská práva a je garantována např. Základní listinou práv a svobod. Daňová spravedlnost ve své podstatě znamená, ţe všechny stejné daňové subjekty (např. fyzické osoby – občané) mají zákonné právo na to, aby jim byla daň vyměřena stejným způsobem.

- 90 -

Předmět Příklad : Představme si, ţe dvě osoby zdědily dva shodné rodinné domy, z nichţ jeden stojí v Praze 2, Královských Vinohradech, druhý na okraji Litvínova ve čtvrti Chánov. Dále si představme, ţe podle zákona mají platit dědickou daň ve výši 10 % majetku. Při ocenění majetku pouze nákladovým způsobem bez respektování ekonomických nedostatků budou oba platit daň ve shodné výši, i kdyţ trţní hodnota jejich majetků je řádově odlišná. V USA, které jsou největším trhem s nemovitostmi, jsou tyto databáze propracovány relativně nejpřesněji a jsou běţným nástrojem výpočtu trţní hodnoty. V podmínkách tak nového, malého a relativně dosud nestabilního trhu jako je Česká republika je aplikace ekonomických nedostatků obtíţnější. Teoreticky je sice moţné si vytvořit vlastní databázi věcných hodnot a trţních cen a na základě statistické analýzy si vytvořit vlastní tabulku ekonomických nedostatků, ale prakticky je to asi nemoţné. Orgány státní správy, které vytvářejí oceňovací vyhlášku, mají na rozdíl od jednotlivého odhadce k dispozici moţná desetitisíce údajů jak o nákladech na stavbu, tak i o prodejních cenách a na jejich základě mohou provést relativně přesnější analýzu neţ jednotlivec. Dokud se tedy na české trhu neobjeví jiná, např. komerční a kvalitnější databáze, budeme nuceni se při stanovení ekonomických nedostatků opírat o oceňovací předpis. Jako všechny údaje ale nesmíme ani tento přijímat absolutně a nekriticky, ale podrobit jej logickému zkoumání. Příklad Oceňovací vyhláška uvádí koeficient prodejnosti rekreační chaty na Praze 1. Kaţdý kdo zná Prahu 1 ví, ţe se na jejím území rekreační chaty nevyskytují, moţná zcela jedinečně na svahu Petřína. Logicky uvaţováno – jestliţe neexistují stavby, nemůţe se s nimi obchodovat a nelze tedy stanovit jejich koeficient prodejnosti. Vzhledem k tomu, ţe konkrétně u tohoto sektoru trhu uvádí vyhláška koeficient 1,000 je zřejmé, ţe si tento fakt uvědomují i její autoři. Nemusí to ale být pravidlem.

S

- 91 -

Předmět

Shrnutí Prvním krokem při aplikaci nákladové metody je popis oceňovaného majetku včetně výpočtu obestavěného prostoru a stanovení standardu Dalším krokem je výpočet reprodukční ceny, který lze provést šesti způsoby U stavby, která je opotřebena je nutno určit její životnost a analyzovat její opotřebení Funkční nedostatky vyjadřují morální opotřebení stavby Ekonomické nedostatky (koeficienty prodejnosti) vyjadřují poměr nákladů a jejich uplatnění na trhu

Kontrolní otázky a náměty: Otázka 1: Délku přípojky v nálezu měříme: 1. Od napojení na hlavní řad 2. Od vnější strany oplocení 3. Od hranice pozemku Otázka 2: Ve výpočtu obestavěného prostoru podle vyhlášky 1. Započítáváme základy podle jejich skutečného obestavěného prostoru 2. Započítáváme základy pomocí tzv. jednotnou výškou 3. Základy nezapočítáváme Otázka 3: Reprodukční cena je: 1. Poměr skutečných nákladů stavby a nákladů určených rozpočtem 2. Cena, za kterou by bylo moţné pořídit stavbu shodných parametrů 3. Cena stavby bez nákladů na projektovou dokumentaci Otázka 4: Nelineární metoda opotřebení: 1. Je pouţívána pouze v pojišťovnictví při stanovení náhrady 2. Je pouţívána pouze pro indikaci ceny zjištěné jako základu majetkové daně 3. Není pouţívána v ţádném případě

- 92 -

Předmět

<č.>.

5. Závěrečná analýza tržní hodnoty

C L

Cíle kapitoly: Modalitní analýza tržní hodnoty Způsoby provádění závěrečné analýzy Nejčastější případy Doporučená literatura: Autor Název

Ort, Petr

Vydavatel a rok Strany vydání doporuče ného textu Moderní metody BIVŠ, Praha, 98. – 115. oceňování 2006, ISBN 80nemovitostí na trţních 7265-085-8 principech

Test předchozích znalostí: Otázka 1: Nákladovou metodu pro ocenění pozemku: 1. Nelze pouţít – pozemek je přírodní zdroj 2. Lze pouţít jen výjimečně, pokud známe náklady na koupi pozemku 3. Lze pouţít jen u stavebních pozemků vybavených inţenýrskými sítěmi Otázka 2: Nákladovou metodu lze pouţít pro: 1. Stanovení pojistné hodnoty stavby bez pozemku 2. Stanovení pojistné hodnoty stavby a pozemku 3. Stanovení pojistné hodnoty stavby s přiměřeným opotřebením Otázka 3: Ve výpočtu obestavěného prostoru podle vyhlášky 1. Započítáváme základy podle jejich skutečného obestavěného prostoru 2. Započítáváme základy pomocí tzv. jednotnou výškou 3. Základy nezapočítáváme Otázka 4: Reprodukční cena je: 1. Poměr skutečných nákladů stavby a nákladů určených rozpočtem 2. Cena, za kterou by bylo moţné pořídit stavbu shodných parametrů 3. Cena stavby bez nákladů na projektovou dokumentaci Otázka 5: Nelineární metoda opotřebení: 1. Je pouţívána pouze v pojišťovnictví při stanovení náhrady 2. Je pouţívána pouze pro indikaci ceny zjištěné jako základu majetkové daně 3. Není pouţívána v ţádném případě Správné odpovědi na testové otázky jsou uvedeny v dodatcích – kapitola výsledky testů

- 93 -

Předmět Završením práce odhadce majetku při stanovení tržní hodnoty je závěrečná analýza, tedy úvaha o kontribuci (přispění) jednotlivých metod k výsledné hodnotě. V okamţiku, kdy přistoupíme k závěrečné analýze trţní hodnoty máme k dispozici tyto údaje: Popis oceňovaného majetku (nález) Výpočet výměr majetku popř. dalších oceňovacích parametrů Trţní hodnotu pozemku zjištěnou porovnávací metodou Trţní hodnotu majetku jako celku zjištěnou porovnávací metodou Trţní hodnotu majetku zjištěnou příjmovou metodou Trţní hodnotu majetku zjištěnou nákladovou metodou U standardních, komerčních typů nemovitosti, které jsou běţně obchodovány a pronajímány jako jsou např. administrativní budovy, by se indikace trţní hodnoty zjištěné jednotlivými metodami neměly příliš (řádově) lišit. Kontrola zjištěných hodnot V okamţiku, kdy máme k dispozici dílčí výsledky a jsme před závěrečnou analýzou je vhodný okamţik pro předběţnou kontrolu zjištěných hodnot. Měli bychom zkontrolovat jednotlivé vstupní údaje jako jsou výměry, dále aplikace jednotlivých cenotvorných faktorů a zejména korelaci mezi jednotlivými metodami. Tedy porovnat, zda jsme při aplikaci jednotlivých metod postupovali stejně – např. zda jsme pouţili stejné výměry, stejné hodnoty reprodukčních cen, sazeb nájmu, atd. Závěrečná analýza Kontribuce jednotlivých metod ke zjištění konečné trţní hodnoty je různá a liší se podle typu oceňovaného majetku. Matematicky tuto kontribuci vyjadřujeme jako váţený průměr tří dílčích hodnot : Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou x% Trţní hodnota majetku zjištěná příjmovou metodou y% Trţní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou z% Výsledná trţní hodnota 100 % Příklady řešení Pochopitelně, pokud se trţní hodnoty zjištěné všemi třemi metodami téměř neliší, je váţený průměr pouze hra s čísly a výslednou trţní hodnotu lze zjistit aritmetickým průměrem.

- 94 -

Předmět Rodinný dům na malém městě Ve městech s 8 – 10 tisíci obyvateli, pokud se nejedná o lázeňská města nebo o města v dojízdné vzdálenosti do velkých měst (např. Kralupy, Brandýs, Český Brod) není obvykle rozvinut trh s pronájmy rodinných domů. Rodinné domy se pronajímají spíše ojediněle a to často k jiným neţ bytovým účelům (pro podnikání). Je tedy pravděpodobné, ţe se nám nepodaří vytvořit kvalitní databázi nájmů, následně ani určit kapitalizační míru obvyklým způsobem (bez rozkladu na R1 aţ R4). Aplikace příjmové metody je tedy silně determinována nedostatkem potřebných údajů. Naopak se nám při dobré znalosti trhu podaří vyhledat dostatečně velkou a kvalitní mnoţinu (alespoň 3 – 4 objekty) pro aplikaci porovnávací metody. Z důvodů, které jsme uvedli v úvodu kapitoly o nákladové metodě, musíme trţní hodnotu nákladovou metodou konec konců určit v kaţdém případě. Z důvodu diskutabilních koeficientů prodejnosti lze ale doporučit, aby výsledky této metody byly pouţity pouze jako jistý korektor „základní“ trţní hodnoty zjištěné porovnávací metodou. Kontribuce dílčích hodnot tedy bude vypadat takto: Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou 90 % Trţní hodnota majetku zjištěná příjmovou metodou 0% Trţní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou 10 % Výsledná trţní hodnota 100 % Prodejní hala (supermarket) v okresním městě Prodejní hala je typicky komerční nemovitostí. Investor (majitel) jí buď pronajímá nebo provozuje sám čímţ „šetří“ nájem, který by musel platit v jiném objektu. Nejobvyklejší je kombinace obou moţností – majitel sám uţívá hlavní prodejní plochu, třeba prodej potravin a část ploch pronajímá drobným prodejcům – květiny, elektronika, tabák, apod. Pro aplikaci příjmové metody tedy máme dostatek trţních údajů. Vzhledem k tomu, ţe se podobné objekty také poměrně pravidelně prodávají, můţeme si vytvořit i databázi pro porovnávací metodu. Nákladovou metodu aplikujeme ze stejných důvodů jako v předchozím případě. Doporučená kontribuce dílčích hodnot : Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou 30 % Trţní hodnota majetku zjištěná příjmovou metodou 60 % Trţní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou 10 % Výsledná trţní hodnota 100 % Čistička odpadních vod v rámci areálu městských jatek Najít takový příklad ocenění, kde by se jako dominantní projevila nákladová metoda není lehké. Jestliţe se jedná o majetek takového typu, se kterým se ani neobchoduje, ani se nepronajímá, je otázkou, zda jej vůbec lze trţně ocenit. Hned v úvodu této publikace ale tvrdíme, ţe ocenit se dá všechno, tedy i takový, trţně netypický, druh majetku. Představme si, pro příklad, areál jatek, který byl privatizován tím způsobem, ţe celý areál je ve vlastnictví jednoho vlastníka, mimo čističky odpadních vod, která byla vydána v rámci restitučního nároku a je ve vlastnictví jiného subjektu.

- 95 -

Předmět Porovnávací metodu asi nebudeme moci pouţít, protoţe nemáme s čím porovnávat. U aplikace příjmové metody je situace o to sloţitější, ţe jediným moţným pronajímatelem čističky je vlastník areálu jatek. Z hlediska majitele jatek se tak jeví logická úvaha, zda si čističku pronajmout (a ušetřit náklady) nebo si s určitými náklady postavit čističku novou a původní odpojit a asi ponechat svému osudu jako neprodejný majetek. Úvaha o výši nájmů se tedy bude odvíjet zpětně od nákladů. Kontribuce dílčích hodnot bude potom vypadat následovně : Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou 0% Trţní hodnota majetku zjištěná příjmovou metodou 20 % Trţní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou 80 % Výsledná trţní hodnota 100 % Byt v Praze V Praze se neustále obchoduje se stovkami bytů všech kategorií. Zároveň se stovky bytů pronajímají. Jsme tedy schopni vytvořit jak databázi nájmů, tak databázi prodejů. Hypotetický zájemce o koupi bytu má před sebou klasické rozhodnutí, zda byt koupit nebo pronajmout. Vedle ekonomických faktorů v jeho rozhodování budou ale hrát roli i faktory např. právní – nejistota ohledně ochrany nájemníků, regulace nájemného, apod. Vzhledem k reálné situaci na trhu se asi nakonec přikloní ke koupi. Nákladovou metodu sice udělat musíme, ale její kontribuci nebudeme uvaţovat vzhledem k nepřesnosti koeficientů prodejnosti. Z této úvahy vyplývá následující kontribuce : Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou 60 % Trţní hodnota majetku zjištěná příjmovou metodou 40 % Trţní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou 0% Výsledná trţní hodnota 100 % Pozemek U volného, nezastavěného pozemku je situace jednoduchá. Pozemky nejsou vytvářeny, jsou součástí neţivé přírody. S jejich vznikem (nikoliv s úpravou) nejsou spojeny ţádné náklady, proto nelze pouţít nákladovou metodu. Pronájem volného, stavebního pozemku sice existuje, ale je poměrně ojedinělý. Jako jediná aplikovatelná metoda připadá do úvahy tedy pouze metoda porovnávací. Kontribuce dílčích hodnot : Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou 100 % Trţní hodnota majetku zjištěná příjmovou metodou 0% Trţní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou 0% Výsledná trţní hodnota 100 %

- 96 -

Předmět

Shrnutí Prvním krokem při závěrečné analýze tržní hodnoty je kontrola jak všech vstupních údajů, tak i dílčích indikací Pokud se všechny dílčí indikace shodují nebo jsou velmi podobné je možno prohlásit za tržní hodnotu aritmetický průměr dílčích indikací Při ocenění bytové jednotky není třeba aplikovat nákladovou metodu pokud se nejedná např. o specifické ocenění pojistné hodnoty Pro ocenění pozemku lze až na výjimky použít pouze porovnávací metodu Otázka 1: Nákladovou metodu pro bytové jednotky: 1. Pouţíváme ve všech případech 2. Pouţíváme jen výjimečně 3. Pouţíváme jen u bytů v Praze a ve statutárních městech Otázka 2: Pro ocenění pozemku pouţíváme: 1. Kombinaci výnosové a nákladové metody 2. Porovnávací metodu 3. Kombinaci porovnávací a nákladové metody

- 97 -

Předmět Závěr Jak jiţ bylo uvedeno v úvodu této publikace, jejím účelem je stát se základním teoretickým pramenem pro zájemce o výkon profese odhadce nemovitostí na trţních principech. Tomuto základnímu cíli byla podřízena i její struktura a obsah. Absolvent tohoto předmětu by měl chápat teorii a principy, kterými se oceňování řídí a zejména by měl být schopen tyto principy prakticky aplikovat. Zvláště zdůrazňujeme, ţe by si měl osvojit to, čemu se někdy říká „filosofie oceňování“, tedy jaké jsou správné odpovědi na to co oceňujeme, jak oceňujeme a hlavně proč oceňujeme. Z celé publikace je zájemcům o problematiku jistě zřejmé, ţe oceňování není oborem, který se dá v praxi provádět bezduchou nebo přímo otrockou aplikací nějakých „svatých“ metodik, algoritmů a vzorců. Tak jako je jedinečná kaţdá nemovitost a kaţdý obchodní případ, musí být logicky trochu jiné kaţdé ocenění majetku, i kdyţ vychází z obecně platných ekonomických zákonů. Zájemci o oceňování majetku musí být jasná také další věc – a to, ţe nikdy nebude moci říci, ţe jiţ ovládl svojí profesi. Jeho kvalita jako odhadce se bude odvíjet od toho jak dokáţe nepřetrţitě a co nejhlouběji analyzovat trh na němţ působí, naslouchat tomuto trhu a mimo to si neustále osvojovat nové a lepší způsoby a metody své práce.

- 98 -

Předmět

Dodatky Výsledky testů: Kapitola 1: Výsledky testu předchozích znalostí Výsledky kontrolních otázek Kapitola 1.1 1.2 2.3 Kapitola 1.2 1.1 2.3 Kapitola 1.3 1.1 2.3 Kapitola 2: Výsledky testu předchozích znalostí 1.2 2.3 3.1 4.2 Výsledky kontrolních otázek Kapitola 2.1 1.1 2.2 Kapitola 2.2 1.1 2.3 3.3 4.2 Kapitola 2.3 1.2 Kapitola 3: Výsledky testu předchozích znalostí 1.2 2.1 3.3 4.1

- 99 -

Předmět

Výsledky kontrolních otázek Kapitola 3.1 1.2 Kapitola3.2 1.2 2.1 Kapitola 3.3 1.3 2.3 Kapitola 4: Výsledky testu předchozích znalostí 1.2 2.3 3.1 4.3 5.3 Výsledky kontrolních otázek Kapitola 4.1 1.1 2.1 Kapitola 4.2 1.3 2.2 3.2 4.3 Kapitola 5: Výsledky testu předchozích znalostí 1.1 2.3 3.2 4.2 5.3 Výsledky kontrolních otázek Kapitola 5.1 1.1 2.2

- 100 -

Předmět

Použitá literatura Bradáč, A.

Teorie oceňování nemovitostí, Brno, CERM, 1998

Bradáč, A.

Soudní inţenýrství, Brno, CERM, 1997

Císař, J.

Vybrané otázky z trhu nemovitostí, Praha, VŠE, 1996

Hallerová, A. a kol.

Oceňování nemovitostí IV a oceňování ostatního majetku

Jirásek, F. a kol.

Základy bankovnictví pro kurzy Oceňování majetku, Praha, BIVŠ, 1996

Jokl, M. a kol.

Oceňování nemovitostí, Praha, Verlag Dashofer, 2000

Jokl, M.a kol.

Teorie oceňování nemovitostí, Praha, VŠE, 1999

Kocourek, J.

Katastr

nemovitostí,

ceny a oceňování nemovitostí, Praha,

Eurounion, 1999 Kokoška, J.

Oceňování nemovitostí III – Oceňování obvyklou cenou

Štefan, R.

Oceňování nemovitostí, Praha, VŠE, 2003

Štefan, R.

Teorie oceňování nemovitostí, VŠE, 2002

Zazvonil, Z.

Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha, CEDUK, 1996

- 101 -

Předmět

- 102 -

Metody oceňování. Studijní zátěž. Počet výukových hodin podle počtu kreditů. Počet výukových

Recommend Documents