METODIKA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ PRO FYZICKÉ OSOBY

METODIKA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ PRO FYZICKÉ OSOBY

Platnost od 1.1.2012

OBSAH: 1. POUŽITÉ ZKRATKY .......................................................................................................................3 2. ÚVO .....................................................................................................................................................3 3. CO JE HYPOTEČNÍ ÚVĚR...........................................................................................................4 4. ŽADATEL A JEHO PŘÍJMY.........................................................................................................4 4.1. OBECNÉ PODMÍNKY PRO VŠECHNY SPOLU/ŽADATELE .............................................................. 4 4.2. STATUSY PRO ŽADATELE, RESP. HLAVNÍHO SPOLUŽADATELE (STANDARDNÍ/NESTANDARDNÍ KLIENT)........................................................................................................ 5 4.3. PŘÍJMY ......................................................................................................................................................... 7 4.3.1. Obecné požadavky na příjem.......................................................................................................7 4.3.2. Příjem ze závislé činnosti................................................................................................................7 4.3.3. Příjem z podnikání...............................................................................................................................9 4.3.4. Souběh příjmů z podnikání a závislé činnosti doložený daňovým přiznáním11 4.3.5. Příjem z pronájmu ............................................................................................................................ 11 4.3.6. Jiné standardní příjmy.................................................................................................................... 12 4.3.7. Předschválené příjmy pro klienty UCB CZ........................................................................ 13 4.4. VÝDAJE ......................................................................................................................................................13 5. ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU ...................................................................................................................... 14 5.1. ZAJIŠTĚNÍ ZÁSTAVNÍM PRÁVEM K NEMOVITOSTI ........................................................................14 5.2. ODHAD NEMOVITOSTI ...........................................................................................................................17 5.2.1. Zásady verifikace ocenění hodnoty nemovitostí zpracovaných externími odhadci banky ....................................................................................................................................................... 18 5.2.2. Pravidla akceptace původního ocenění nemovitosti................................................... 18 5.3. POJIŠTĚNÍ NEMOVITOSTI .....................................................................................................................19 5.4. DOZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU ŽIVOTNÍM/ÚVĚROVÝM POJIŠTĚNÍM ........................................................19 5.5. DOZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU ZÁSTAVNÍM PRÁVEM K TERMÍNOVANÉMU VKLADU V UCB CZ….20 5.6. DOHODA SE SVOLENÍM K VYKONATELNOSTI VE FORMĚ NOTÁŘSKÉHO ZÁPISU JAKO EXEKUČNÍ TITUL ...................................................................................................................................................21 6. ÚČEL HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ............................................................................................... 21 6.1. KOUPĚ NEMOVITOSTI ...........................................................................................................................22 6.1.1. Specifika úvěru na koupi pozemku určeného ke stavbě nemovitosti ............... 23 6.1.2. Specifika koupě nemovitosti od „vlastní“ společnosti ................................................. 23 6.2. VÝSTAVBA, REKONSTRUKCE .............................................................................................................24 6.2.1. Žadatel..................................................................................................................................................... 24 6.2.2. Zajištění................................................................................................................................................... 24 6.2.3. Náklady stavby ................................................................................................................................... 25 6.2.4. Vlastní zdroje....................................................................................................................................... 25 6.2.5. Navýšení rozpočtu o rezervu..................................................................................................... 26 6.2.6. Požadované podklady: .................................................................................................................. 26 6.2.7. Výstavba montovaných rodinných domů ........................................................................... 27 6.3. KOUPĚ DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU, ÚHRADA ČLENSKÉHO PODÍLU A REKONSTRUKCE DRUŽSTEVNÍHO BYTU ........................................................................................................................................27 6.4. ZPĚTNÉ PROPLACENÍ VLASTNÍCH FINANČNÍCH PROSTŘEDKŮ INVESTOVANÝCH DO NEMOVITOSTI ........................................................................................................................................................28 6.5. REFINANCOVÁNÍ – SPLACENÍ EXISTUJÍCÍCH ÚVĚRŮ A PŮJČEK .............................................28 6.5.1. Podmínky standardního refinancování................................................................................ 28 6.5.2. Podmínky zjednodušeného refinancování ........................................................................ 29 6.6. VYPOŘÁDÁNÍ SPOLUVLASTNICKÝCH NEBO DĚDICKÝCH NÁROKŮ K NEMOVITOSTI ........30 6.7. ZÍSKÁNÍ PRÁV A POVINNOSTÍ VČETNĚ PRÁVA NÁJMU K BYTU, PŘI JEHOŽ VÝSTAVBĚ BYLO POUŽITO PROGRAMU STÁTNÍ PODPORY ..........................................................................................30

Metodika hypotečních úvěrů pro FO s platností od 1.1.2012

Stránka 1

7. ČERPÁNÍ ÚVĚRU (KOUPĚ, VÝSTAVBA/REKONSTRUKCE) .................................... 31 7.1. OBECNÁ PRAVIDLA ................................................................................................................................31 7.1.1. Pravidla pro dočerpání částek nevyčerpaných na účel sjednaný ve smlouvě o úvěru 31 7.2. VARIANTY ČERPÁNÍ ...............................................................................................................................32 7.3. PRAVIDLA PRO STANOVENÍ DOBY ČERPÁNÍ .................................................................................32 7.4. PRAVIDLA PRO POVOLENÍ VÝJIMKY PRODLOUŽENÍ ČERPÁNÍ NAD MAX. LHŮTU (24 MĚSÍCŮ) ..................................................................................................................................................................33 7.5. ČERPÁNÍ S VYUŽITÍM JISTOTNÍHO ÚČTU, ADVOKÁTNÍ ČI NOTÁŘSKÉ ÚSCHOVY ..............33 7.6. KOUPĚ........................................................................................................................................................34 7.7. VÝSTAVBA/REKONSTRUKCE ..............................................................................................................35 8. ZMĚNY SMLUVNÍCH PODMÍNEK.......................................................................................... 37 8.1. PŘÍKLADY ZMĚN V ÚVĚROVÉM VZTAHU .........................................................................................37 8.1.1. Změny na straně dlužníka ........................................................................................................... 37 8.1.2. Úmrtí dlužníka..................................................................................................................................... 37 8.1.3. Odklad splátek jistiny v průběhu splácení úvěru ........................................................... 38 9. CENOVÉ PARAMETRY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ............................................................ 38 9.1. ÚROKOVÁ SAZBA....................................................................................................................................38 9.1.1. Zásady pro přechod z fixní na variabilní sazbu.............................................................. 39 9.1.2. Zásady pro přechod z variabilní na fixní sazbu.............................................................. 39 9.2. POPLATKY.................................................................................................................................................40 9.2.1. Poplatek za poskytnutí úvěru .................................................................................................... 40 9.2.2. Poplatek za správu a vedení úvěru ....................................................................................... 40 9.2.3. Poplatek za čerpání na návrh na vklad zástavního práva....................................... 40 9.2.4. Poplatek za administraci státního příspěvku k hypotečnímu úvěru................... 40 9.2.5. Kompenzační poplatky .................................................................................................................. 40 9.2.6. Poplatek za mimořádnou splátku a nedočerpání úvěru s variabilní úrokovou sazbou ……………………………………………………………………………………………………………………….41 9.2.7. Poplatky za změnu smluvních podmínek z podnětu klienta................................... 41 10. PARAMETRY NABÍZENÝCH PRODUKTŮ...................................................................... 41 10.1. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY REZIDENČNÍ ..................................................................................................41 10.2. SPECIFICKÉ PARAMETRY PRODUKTŮ PLUS, FLEXI ...........................................................45 10.3. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY NEREZIDENČNÍ.............................................................................................46 10.4. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY NEÚČELOVÝ ..................................................................................................48 10.5. PŘEVRATNÁ HYPOTÉKA..............................................................................................................49 10.6. POVINNOSTI ZE ZÁKONA Č. 145/2010 SB. ..............................................................................50 11.

PŘEHLED PARAMETRŮ HÚ (LTV, SPLATNOST, DEBT RATI ............................. 51

12.

HYPOTEČNÍ VÝKLADOVÝ SLOVNÍK ............................................................................. 52

13. OTÁZKY A ODPOVĚDI ........................................................................................................ 56 13.1. VÝSTAVBA NEMOVITOSTI ................................................................................................................56 13.2. KOUPĚ NEMOVITOSTI .......................................................................................................................61 13.3. REFINANCOVÁNÍ JINÉHO ÚVĚRU, POPŘ. SOUKROMÉ PŮJČKY ..........................................62


Stránka 2

1. Použité zkratky OBSAH BÚ CBCB

Běžný účet Czech Banking Credit Bureau, a.s., provozovatel Bankovního registru klientských informací

CRÚ

Centrální registr úvěrů České národní banky Česká správa sociálního zabezpečení Daňové přiznání Debt ratio Ekonomicky spjatá skupina Fyzická osoba Finanční úřad Hypoteční úvěr Katastr nemovitostí Loan Documentation Unit (oddělení úvěrové dokumentace)

ČSSZ DP DR ESS FO FÚ HÚ KN LDU LLCB

LLCB, z.s.p.o. - zájmové sdružení právnických osob, provozovatel Nebankovního registru klientských informací Podíl výše úvěru na tržní hodnotě zastavené nemovitosti List vlastnictví Aplikace zajišťující scoring klientů retailového segmentu Občanský průkaz Osoba samostatně výdělečně činná Právnická osoba Prohlášení vlastníka- určuje prostorově vymezené části budovy (jednotky) Rodinný dům Retail Loan Administration Roční procentní sazba nákladů Retail Underwriting Mortgage (oddělení Schvalování hypotečních úvěrů) Small Business Státní fond rozvoje bydlení Společné jmění manželů Sdružení na Ochranu Leasingu a Úvěru Spotřebitelům Smlouva o smlouvě budoucí kupní Termínovaný vklad UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Všeobecné obchodní podmínky UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Zpráva o stavu výstavby Zástavní právo

LTV LV NPR OP OSVČ PO PV RD RLA RPSN RUM SB SFRB SJM SOLUS SoSBK TV UCB CZ VOP ZoSV ZP

Vysvětlení pojmů používaných v tomto předpisu najdete v kapitole 12.

2. Úvod

OBSAH

V tomto předpise naleznete parametry a pravidla UniCredit Bank Czech Republic, a.s., pro poskytování hypotečních úvěrů fyzickým osobám. Metodika je s výjimkou kap. 6.5.2. platná od 1.1.2012 do jeho další aktualizace. Žádosti o úvěr podané nejpozději dne 15.1.2012 je možné zpracovat podle Metodiky platné do 31.12.2011. Nejpozději k 15.1.2012 musí být podaná žádost o úvěr (vč. kompletní dokumentace). Kapitola 6.5.2. je platná ode dne, kdy tato změna bude oznámena prostřednictvím Extranetu.


Stránka 3

Tato aktualizace předpisu přináší tyto změny: • nová pravidla pro poskytování hypotečního produktu TWIN (současné poskytnutí HÚ účelového a HÚ neúčelového); • nové zásady pro výstavbu/rekonstrukci + nové postupy čerpání; • změna ve sjednávání variabilní úrokové sazby pro PŘEVRATNOU hypotéku; • pro financování montovaných rodinných domů byly zrušeny kategorie (prefabrikované/ neprefabrikované) a sjednoceno max. LTV na 85%; • snížení minimálního požadovaného příjmu v regionech mimo Prahu a Středočeský kraj; • pravidla pro akceptaci nepravidelných složek mzdy (bonusy, odměny); • na čestném prohlášení o nulových příjmech z podnikání již není vyžadováno razítko FÚ; • akceptace výše rodičovského příspěvku ve skutečné výši; • zvýšení hranice pro započtení výživného; • zjednodušené prokazování příjmů v rámci refinancování; • nezapočítávání KK a KTK nečerpaných v posledních 12 měsících do výdajů klienta; • nová pravidla akceptace původního odhadu nemovitosti při refinancování; • nová pravidla pro akceptaci pojištění zastavených nemovitostí; • poplatek za čerpání na základě návrhu na vklad zást.práva se účtuje pouze při 1.čerpání úvěru • možnost financování pozemku určeného ke stavbě rekreačního objektu; • aktualizovaný Seznam podkladů pro zpracování úvěru a jeho změn • doplněn Hypoteční výkladový slovník.

3. Co je hypoteční úvěr

OBSAH

Základním předpisem pro oblast poskytování hypotečních úvěrů je především zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů. Ze znění §28 a §30 tohoto zákona vyplývá následující zákonná definice hypotečního úvěru. Hypoteční úvěr je každý úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je vždy zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Předmět zástavního práva (zastavená nemovitost) i předmět financování (objekt úvěru) se musí nacházet na území České republiky. Parametry zastavené nemovitosti jsou uvedeny v kap. 5.1. Zajištění zástavním právem k nemovitosti.

4. Žadatel a jeho příjmy

OBSAH

4.1. Obecné podmínky pro všechny spolu/žadatele •

Fyzická osoba

•

Věk 18 (ke dni podání žádosti o úvěr) - 67 let (tj. nesmí k předpokládanému dni splatnosti úvěru oslavit 67. narozeniny). Je možné akceptovat věk do 70 let (tj. k předpokládanému dni splatnosti nesmí oslavit 70. narozeniny), pokud klient uzavře rizikovou životní pojistku s pojistnou částkou min. ve výši úvěru nebo úvěrové pojištění CARDIF vč. jednorázového pojištění CARDIF s podmínkou následného prodloužení/změny pojištění po 5 letech.

•

Podmínka věku nemusí být splněna u spolužadatele, jehož příjmy nejsou zahrnuty do hodnocení bonity.

•

Banka o spolu/žadateli neeviduje tzv. negativní informaci, např. spolu/žadatel nikdy neposkytl bance falešné nebo nepravdivé informace (dokumenty) nebo nezamlčel relevantní informace.

•

Klient nemá negativní historii v registrech (CBCB, LLCB, SOLUS, popř. CRÚ.


Stránka 4

•

„Hlavní“ žadatel je ten ze spolužadatelů, který má nejvyšší příjem (nerozhoduje, zda o 1% či více). Tato osoba je označována jako nositel příjmu.

•

V případě více spolužadatelů s různým statusem se parametry úvěru posuzují podle statusu hlavního žadatele (nositele příjmu). Tj. jako úvěr pro Standardního klienta může být posuzován takový úvěr, kde hlavní žadatel splňuje kritéria pro Standardního klienta.

•

Spolužadatelů může být celkem maximálně 8.

•

Minimálně jeden ze spolužadatelů musí být vlastníkem/spoluvlastníkem financované nemovitosti, u družstevního bytu členem družstva nebo se jím musí stát v důsledku realizace investičního záměru nebo být alespoň osobou s právem financovanou nemovitost užívat, případně toto právo nabýt.

•

Pokud jsou vlastníci nemovitosti a žadatelé o úvěr osoby blízké (viz 14. Hypoteční výkladový slovník), nemusí být tato podmínka splněna.

•

Vztah osob blízkých musí být doložen alespoň jedním dokumentem (např. občanský průkaz, rodný list, doklad o registrovaném partnerství…)

•

Žádá-li o hypoteční úvěr osoba v manželském stavu, musí být manžel(ka) spolužadatelem a spoludlužníkem s výjimkou zúženého/vypořádaného SJM.

•

Pokud mají manželé vypořádáno/zúženo společné jmění manželů a zúžení SJM se týká financované nemovitosti, může o úvěr žádat pouze jeden z manželů - ten, který je vlastníkem financované nemovitosti. Dohodu o vypořádání/zúžení společného jmění manželů je třeba doložit ke schválení úvěru. U cizinců lze výjimečně akceptovat prohlášení manžela/manželky.

•

Dále může o úvěr žádat pouze jeden z manželů, pokud je financovaná nemovitost v jeho výlučném vlastnictví a prostředky z úvěru budou investovány pouze do této nemovitosti. Druhý z manželů dokládá pro schválení úvěru Prohlášení manžela/manželky, viz. Extranet. Za doby trvání manželství může jeden z manželů nabýt nemovitost do výlučného vlastnictví některým z těchto způsobů: a) nabytí do vlastnictví jedním z manželů ještě před vznikem SJM, b) získaní darem, dědictvím nebo restitucí.

•

Všichni žadatelé se po podepsání smlouvy o úvěru stávají spoludlužníky, kteří jsou zavázáni společně a nerozdílně, tzn. v případě neplnění závazků vyplývajících ze smlouvy o úvěru má banka právo požadovat plnění na kterémkoliv z nich.

4.2. Statusy pro žadatele, resp. hlavního spolužadatele (Standardní/Nestandardní klient) STANDARDNÍ klient •

občan České republiky s příjmy v ČR

•

občan České republiky s příjmy v zahraničí

•

cizinec s trvalým pobytem v ČR, českým rodným číslem a příjmem v ČR

•

občan Slovenské republiky s příjmy v ČR, který kromě doložení své totožnosti předloží: a) výpis z úvěrových registrů Slovenské republiky: SBCB s.r.o., Na vršku 10, Bratislava; kontakt na servisní centrum: http://www.sbcb.sk/kontakt.html, viz předpis 1500_PR_035 Dotazování do informačních databází, příloha č. 4 Kontakty a informace o zahraničních úvěrových registrech vybraných zemí); a současně b) výpisy z bankovního účtu od kterékoli banky na území ČR za období posledních 6 měsíců s pravidelnými příjmy na účet odpovídajícími příjmu deklarovanému na potvrzení o příjmu ze závislé činnosti v ČR nebo příjmu uvedenému v daňovém přiznání


Stránka 5

(v případě podnikání v ČR) a s výdaji odpovídajícími standardním životním nákladům domácnosti, tj. zda jsou z účtu placeny obvyklé výdaje na domácnost. Podmínky pro úvěrování Standardního klienta - občana SR jsou stejné jako pro Standardní klienty - občany ČR s výjimkou LTV, které nesmí přesáhnout 80%. Na kartě klienta je občan SR zařazený do kategorie Standardní klient zadáván jako nerezident (v NPR označen jako občan SR). Doklady identifikující Standardního klienta: •

Občan ČR občanský průkaz (lhůta platnosti dokladu totožnosti v době identifikace ještě min. 1 měsíc);

•

Cizinec s trvalým pobytem a českým rodným číslem a příjmem v ČR - platný cestovní pas + povolení k trvalému pobytu v ČR + není-li v dokladu totožnosti uvedeno rodné číslo, doklad o přidělení českého rodného čísla (preferovaná varianta) nebo - platná identifikační karta občana EU + povolení k trvalému pobytu v ČR + není-li v dokladu totožnosti uvedeno rodné číslo, doklad o přidělení českého rodného čísla.

•

Občan SR – občanský průkaz SR obsahující rodné číslo + platný cestovní pas (CP) nebo povolení k pobytu.

V případě klienta prokazujícího se jiným dokladem totožnosti než OP nebo CP ČR musí být lhůta platnosti alespoň jednoho z dokladů totožnosti v době identifikace ještě min. 6 měsíců. NESTANDARDNÍ klient (cizinec žijící a pracující v ČR) Cizinec nesplňující některé z kritérií pro Standardního klienta musí splňovat tato kritéria: a) příjem na území ČR ze závislé činnosti min. 3 měsíce nebo z podnikání 2 roky, b) min. 6 měsíců aktivní bankovní historie u banky na území ČR s pravidelným příjmem na účet ve výši deklarovaných/doložených příjmů a s výdaji adekvátními standardním životním nákladům domácnosti (vodítkem pro posouzení splnění tohoto kritéria může být porovnání s minimálními výdaji na úrovni domácnosti a osob), c) korespondenční adresa v ČR, tzn. nájem, event. vlastnictví rezidenční nemovitosti na území ČR. Splnění těchto kritérií dokládá žadatel dokumenty uvedenými v tabulce Podmínky financování cizinců. Zásady posuzování úvěrů, kde Nestandardní klient je hlavním žadatelem (nositelem příjmů): •

uplatňována přirážka k rizikové marži (viz tabulky Úrokových sazeb);

•

poskytovány úvěry s LTV max. 80% kap.10. Parametry nabízených produktů);

•

max. debt ratio 70% (resp. 60% pokud je financovanou nemovitostí byt v nerevitalizovaném panelovém domě a splatnost úvěru činí 21-30 let);

•

vyžadována Dohoda se svolením k vykonatelnosti (zásady viz 5.7. Exekuční titul ve formě notářského zápisu o Dohodě se svolením k vykonatelnosti);

•

dozajištění úvěru životním pojištěním ve výši min. 50% úvěru (alternativně termínovaný vklad ve výši 6 anuitních splátek);

•

doložení výpisů ze zahraničních úvěrových registrů Nestandardní klient předkládá ke schválení úvěru výpisy ze zahraničních úvěrových registrů.

(viz

parametry

jednotlivých

produktů

–

Doklady identifikující Nestandardního klienta: •

Cizinec - platný cestovní pas + povolení k pobytu v ČR (preferovaná varianta) nebo platná identifikační karta občana EU + povolení k pobytu v ČR


Stránka 6

Lhůta platnosti alespoň jednoho z výše uvedených dokladů totožnosti musí být v době identifikace ještě min. 6 měsíců. •

Korespondenční adresa - pokud je adresa na výpisech z bankovního účtu odlišná od adresy uvedené klientem v žádosti o úvěr, klient dokládá některý z následujících dokladů pro ověření skutečného pobytu klienta v ČR (doklad ne starší 3 měsíců):  rozpis SIPO;  faktura / doklad o platbě spotřeby energií, vodného / stočného, komunálního odpadu;  platby telefonu – pevné linky, kabelové televize apod.

Ostatní doklady k osobě žadatele (Standardní i Nestandardní klient): • Za trvání manželství - doklad o vypořádání či zúžení SJM žadatele nebo v případě cizince Prohlášení manžela/manželky, viz. Extranet. •

Po rozvodu manželství – došlo-li k zániku manželství rozvodem před méně než 5 lety: pravomocné rozhodnutí soudu o zániku manželství rozvodem společně s dohodou o vypořádání SJM (s úředně ověřenými podpisy) nebo pravomocným rozhodnutím soudu o vypořádání SJM, doklad o určení výše výživného (jsou-li nezaopatřené děti).

Neuplynulo-li od rozvodu více než 3 roky a zároveň dosud nedošlo k vypořádání SJM, pak není možné úvěr poskytnout, neboť nejsou známy eventuální budoucí závazky související s vypořádáním vůči bývalému manželovi. Doklady požadované od klienta k prokázání totožnosti jsou souhrnně uvedeny v Seznamu podkladů pro zpracování úvěru a jeho změn, list Doklady – klient.

4.3. Příjmy 4.3.1.

BP

Obecné požadavky na příjem

•

Všichni spolužadatelé, jejichž příjmy jsou zahrnuty do hodnocení bonity, musí splňovat kritéria definovaná touto metodikou, tj. např. věk, charakter příjmů, pracovní poměr apod.

•

Příjmy musí být ověřené v souladu s pravidly pro ověřování příjmů 1500_PR_060 - Manuální kontroly

•

K žádosti o úvěr musí být prokázány celkové měsíční čisté příjmy: •

příjem pocházející z krajů Praha a Středočeský - minimálně ve výši 15 000 CZK;

•

příjem pocházející z ostatních krajů – minimálně ve výši 14 000 CZK.

•

Do bonity je možné zohlednit stabilně a dlouhodobě dosažitelné příjmy.

•

Pokud je příjem hlavního žadatele dostatečný pro splácení úvěru, nemusí ostatní spolužadatelé dokládat příjem ze závislé činnosti. Pouze spolužadatelé s aktivním živnostenským oprávněním musí doložit DP za poslední zdaňovací období nebo Čestné prohlášení o nulovém příjmu z podnikání, viz. Extranet, pro ověření eventuální ztráty z podnikatelské činnosti.

4.3.2.

Příjem ze závislé činnosti

•

Akceptovány jsou příjmy z ČR, pro občana ČR jsou akceptovány i příjmy ze zahraničí.

•

V bonitě klienta je zohledněn příjem na základě posledních tří vyplacených mezd (pro scoringový systém se provádí dopočet 4. mzdy, viz níže).

•

Nepravidelné složky mzdy (např. bonusy, odměny) lze akceptovat

•

•

jsou-li uvedeny na Potvrzení o příjmu, viz Extranet,

•

doloženy za období posledních 12 měsíců výpisy z účtu nebo výplatními páskami.

NEBO

Pro výpočet průměrného příjmu použijte Hypokalkulačku. Základní princip výpočtu je následující:


Stránka 7

ze tří posledních mezd je aritmetickým průměrem dopočítána čtvrtá mzda. Z takto získaných čtyř mezd je vyloučena mzda nejvyšší. Výsledný příjem pro účely schvalovacího procesu se stanoví jako aritmetický průměr ze tří zbývajících mezd. Příklad: 1.mzda = 20.000 CZK, 2.mzda= 22.000 CZK, 3.mzda= 21.000 CZK. a) dopočet čtvrté mzdy = (1.mzda + 2.mzda + 3.mzda)/ 3= 21.000 CZK, b) vyloučení nejvyšší mzdy tzn. 2. mzdy, c) příjem pro účely schvalovacího procesu = (20.000 CZK + 21.000 CZK + 21.000 CZK)/ 3 = 20.666 CZK. V případě, že se některá ze tří mezd liší od zbývajících dvou o více než 30%, je výpočet modifikován, proto pro výpočet vždy využijte výše uvedené pomocníky. •

Má-li klient souběh příjmů ze závislé činnosti více různých zaměstnavatelů (doložených standardním způsobem), provádí se výpočet průměrného příjmu na základě součtu příjmů v jednotlivých měsících. Tzn. je proveden součet vyplacených mezd od jednotlivých zaměstnavatelů v jednotlivých měsících a z takto získaných 3 celkových měsíčních mezd je stanoven příjem pro výpočet bonity podle výše uvedeného postupu.

•

Žadatel nesmí být ve zkušební nebo výpovědní lhůtě.

•

Pracovní poměr musí být sjednán na: a) dobu neurčitou b) dobu určitou min. 1 rok s pracovní smlouvou minimálně jednou prodlouženou c) dobu určitou s prac. smlouvou na dobu min. 1 roku, která nebyla dosud obnovena, za předpokladu sjednání dozajištění úvěru zástavou pohledávky z termínovaného vkladu ve výši 3 anuitních splátek. Zástavní smlouva k pohledávce z termínovaného vkladu musí být uzavřena nejpozději před prvním čerpáním úvěru. V případě doložení pracovního poměru sjednaného na dobu neurčitou může klient požádat o vyvázání termínovaného vkladu. d) dobu určitou, která nemusí být ani jednou prodloužena, bez požadavku dozajištění zástavním právem k pohledávce z termínovaného vkladu, a to pro tyto profese:         

učitelé, vojáci, policisté, lékaři, zdravotní sestry, hasiči, zaměstnanci Celní správy, zaměstnanci Vězeňské služby, zaměstnanci BIS a Úřadu pro zahraniční styky a informace;

Příjem ze zahraničí resp. příjem v cizí měně Příjmy v cizí měně jsou započítávány ve výši 80% prokázaného čistého příjmu, pokud je úvěr poskytovaný v CZK. Oddělení RUM je oprávněno posoudit příjmy ze zahraničí z hlediska jejich trvalosti, prosperity daného oboru a možností dosažení těchto příjmů ve stejném oboru v ČR. Přepočet příjmu v cizí měně na příjem v CZK se provádí kurzem deviza střed ČNB. Úvěr v dané cizí měně (EUR, USD) lze poskytnout pouze za předpokladu, že Klient má v této měně příjmy. Podklady v cizím jazyce (s výjimkou anglického a slovenského jazyka) musí klient předložit v úředním překladu!


Stránka 8

Doklady prokazující příjem ze závislé činnosti •

Standardní klient – občan ČR – příjem v ČR je dokládán potvrzením od zaměstnavatele na formuláři UCB CZ společně s výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR prokazující příjmy za poslední 3 měsíce (u klientů UCB opis obratů na účtu) nebo výplatními páskami za poslední 3 měsíce.

•

Standardní klient - občan SR – příjem v ČR dokládá potvrzení od zaměstnavatele na formuláři UCB CZ společně s výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR (u klientů UCB opis obratů na účtu) za posledních 6 měsíců prokazující příjmy a obvyklé výdaje domácnosti spolu s výplatními páskami za poslední 3 měsíce. Pozn.: Výplatní pásky nemusí být opatřeny razítkem zaměstnavatele. Pozn.: Výpisy z běžného účtu pořízené z internetového bankovnictví musí obsahovat tyto náležitosti:   

název banky číslo účtu identifikace klienta (alespoň jméno a příjmení)

•

Standardní klient - občan ČR - příjem ze zahraničí je dokládán potvrzením od zaměstnavatele na formuláři UCB CZ společně s výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR nebo banky země pobytu klienta prokazující příjmy za poslední 3 měsíce (u klientů UCB opis obratů na účtu) a současně pracovní smlouvou spolu se mzdovým výměrem.

•

Nestandardní klient – příjem v ČR je dokládán potvrzením o příjmu od zaměstnavatele na formuláři UCB CZ společně s výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR (u klientů UCB opis obratů na účtu) za posledních 6 měsíců prokazující příjmy a obvyklé výdaje domácnosti spolu s výplatními páskami za poslední 3 měsíce a současně pracovní smlouvou spolu se mzdovým výměrem. V případě rozdílu příjmu deklarovaného výpisy z bankovního účtu a pracovní smlouvou > 25 % je nutné si vyžádat od klienta navíc ještě výplatní pásky za poslední 3 měsíce.

•

V případě souběhu příjmů více různých zaměstnavatelů jsou příjmy dokládány potvrzeními od všech zaměstnavatelů na formuláři UCB CZ společně s DP a výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR prokazující příjmy za poslední 3 měsíce (u klientů UCB opis obratů na účtu) nebo výplatními páskami za poslední 3 měsíce. Příjmy, které neprošly daňovým přiznáním, se dokládají pracovní smlouvou, smlouvou o pracovní činnosti apod.

•

Ke dni převzetí kompletní žádosti o úvěr (vč. všech povinných podkladů) bankéřem nesmí být potvrzení od zaměstnavatele starší 30 dnů!!!

Příjem z vlastní společnosti Žadatel, který má příjmy ze společnosti, ve které vlastní > 33%, kromě standardně doložených příjmů podle této metodiky (potvrzení od zaměstnavatele + výpisy nebo pásky / DP FO), ještě předkládá daňové přiznání této společnosti za 2 zdaňovací období vč. všech příloh. V případě pravidelné výplaty podílu na zisku společnosti, jíž je klient spolu/vlastníkem, rovněž dokládá rozhodnutí valné hromady společnosti o rozdělení zisku a doklad o výplatě podílů na zisku ve prospěch účtu spolu/žadatele o úvěr. V bonitě zohledněná průměrná měsíční částka je stanovena na základě individuálního posouzení schvalovatelem. Takto je možné zohlednit příjem ze společnosti existující min. 3 roky. 4.3.3. •

Příjem z podnikání

Akceptovány jsou příjmy z podnikání na území ČR doložené daňovým přiznáním vč. všech příloh za 2 zdaňovací období. U Standardních klientů výjimečně za 1 zdaňovací období (podniká-li méně než 2 zdaňovací období). Nestandardní klient dokládá navíc výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR za posledních 6 měsíců (u klientů UCB CZ opis obratů na účtu), kterými dokládá bankovní historii v ČR.


Stránka 9

•

Příjem zohledněný v bonitě klienta je stanoven jako průměrný příjem za poslední zdaňovací období.

•

Výpočet průměrného měsíčního příjmu podle daňového přiznání: a) výdaje uplatněné ve skutečné výši: dílčí základ daně (ř. 113/ř.206) – daň po uplatnění slev (ř.74 ) - výdaj na sociální a zdrav. pojištění)/ 12. Pro výpočet celkového ročního hrubého příjmu z podnikání sociální a zdrav. pojištění je třeba použít Hypokalkulačku.

po odečtení výdajů na

b) výdaje uplatněné paušálem: dílčí základ daně (ř.113/ř.206) – daň po uplatnění slev (ř. 74))/12. Odpočet výdajů na soc. a zdrav. pojistné se neprovádí (obsaženo v paušálu). Pozn.: Příjem uvedený na ř.105 (položka zvyšující základ daně) není vzhledem ke své jednorázovosti v bonitě klienta zohledňován, naopak položku na r. 105 je třeba od ř. 113 odečíst. c) nulové výdaje nelze akceptovat. Příjmy na základě daňového přiznání, které počítá s nulovými příjmy, jsou posuzovány individuálně zejména s ohledem na výsledky minulých zdaňovacích období. d) Pro níže vyjmenované profese lze pro stanovení čistého měsíčního příjmu započítat 50% z celkového hrubého příjmu z podnikání podle §7 (ř. 101 Přílohy č.1). Klient nesmí v DP vykazovat ztrátu a zároveň musí být jednoznačně prokazatelné, že se jedná o osobu (skupina svobodných povolání) podnikající na základě zvláštního předpisu, tj. buď je uvedeno v DP, nebo musí být doloženo v souladu s předpisem pro svobodná povolání v segmentu small business. Diskont je platný pouze pro příjem z uvedených profesních příjmů:              

notáři, advokáti, insolvenční správci, nucení správci a likvidátoři, dražebníci, architekti, daňoví poradci, auditoři, exekutoři, soudní tlumočníci, odhadci majetku, soudní znalci, patentoví zástupci, zubní technici, autorizovaní inženýři, veterináři, lékárníci/farmaceuti, lékaři, psychoterapeuti/psychologové, stomatologové.

Pro výpočet průměrného měsíčního příjmu použijte tyto předpoklady a následný postup: celkový příjem z podnikání podle daňového přiznání (ř. 101 Přílohy č.1) * 0,5 / 12 Daň z příjmu, sociální a zdrav. pojištění jsou již obsaženy ve snížení na 50%. Příklad: ř. 101 (Příjmy podle § 7 zákona)= 500 000 CZK Průměrný měsíční příjem= 500.000* 0,5/12= 20.833 CZK (příjem zohledněný v bonitě klienta) •

Akceptovány jsou příjmy pouze z podnikání v ČR. Akceptován je příjem z podnikání podle §7, z kapitálového majetku podle §8, z pronájmu podle §9.

•

Prokazuje-li žadatel příjmy z kapitálového majetku, jsou akceptovatelné pouze příjmy, které lze prokázat daňovým přiznáním min. 2 roky po sobě s meziročním rozdílem max. 10%.

•

V období od 1.1. do 31.3. aktuálního roku je pro výpočet příjmu z podnikání použito daňové přiznání za předposlední zdaňovací období. Od 1.4. kalendářního roku je vyžadováno DP za uplynulý rok (od 1.7., má-li žadatel daňového poradce).


Stránka 10

•

Žadatel, který má aktivní živnost a skutečně nepodniká, předloží daňové přiznání za poslední zdaňovací období s nulovým základem nebo Čestné prohlášení o nulovém příjmu z podnikání, viz. Extranet.

•

Pokud žadatel přerušil živnost v průběhu roku podání žádosti o úvěr nebo v průběhu roku předcházejícího, předkládá daňové přiznání za poslední zdaňovací období nebo Čestné prohlášení o nulovém příjmu z podnikání, viz. Extranet. Pro první čerpání úvěru pak klient dokládá potvrzení o bezdlužnosti od FÚ viz následující bod.

•

Nejpozději k prvnímu čerpání hypotečního úvěru klient dokládá originál potvrzení o bezdlužnosti, kterou mu na žádost vystaví FÚ (originál nebo ověřený dokument zkonvertovaný z elektronické verze na CzechPoint). Ke dni 1.čerpání nesmí být potvrzení o bezdlužnosti starší 60 dnů. Tato povinnost neplatí v případě nulového příjmu z podnikání, nebo pokud je účelem úvěru refinancování úvěru jiné banky za předpokladu, že klient nemá negativní historii v registrech (CBCB, LLCB, SOLUS, popř. CRÚ), a zároveň doba čerpání úvěru nesmí být delší než 90 dní ode dne podpisu smlouvy o úvěru.

•

Na předloženém potvrzení o bezdlužnosti nesmí mít klient evidovány žádné nedoplatky, splátkové kalendáře ani posečkání s daňovou povinností.

4.3.4.

Souběh příjmů z podnikání a závislé činnosti doložený daňovým přiznáním

Celkový průměrný příjem je dán součtem průměrného příjmu ze závislé činnosti za poslední tři měsíce a průměrného příjmu z podnikání podle daňového přiznání za poslední zdaňovací období. V praxi mohou nastat nejčastěji tyto tři případy: •

V DP je evidován příjem z podnikání + příjem ze závislé činnosti. Klient musí doložit, že příjem ze závislé činnosti nadále pokračuje (standardními doklady). Příjem pro posouzení bonity se vypočítá z příjmu z podnikání podle DP a z aktuálně doloženého příjmu od zaměstnavatele. Pokud není pokračování příjmu ze závislé činnosti doloženo, akceptuje se pouze příjem z podnikání podle DP. Klient je povinen předložit kromě DP také Potvrzení o příjmu ze závislé činnosti, tj. nepředkládá výplatní pásky ani výpisy z účtu (viz 4.3.2 Příjem ze závislé činnosti), pokud jsou příjmy ze závislé činnosti zohledněny v bonitě.

•

V DP není evidován příjem ze závislé činnosti, klient však dokládá aktuální potvrzení zaměstnavatele (standardními doklady). Příjem pro posouzení bonity se vypočítá z příjmu z podnikání podle DP a z aktuálně doloženého příjmu od zaměstnavatele. Příjem z podnikání je v tomto případě akceptován pouze za předpokladu, že je reálný výkon závislé a podnikatelské činnosti současně.

•

V DP jsou evidovány příjmy ze závislé činnosti od více různých zaměstnavatelů, klient musí doložit aktuální potvrzení o příjmu od všech zaměstnavatelů. Příjem pro posouzení bonity se vypočítá ze součtu příjmů od jednotlivých zaměstnavatelů v jednotlivých měsících.

4.3.5. •

Stávající příjmy z pronájmu jsou akceptovány v případě, že jsou doloženy • • • •

•

Příjem z pronájmu

daňovým přiznáním, nájemní smlouvou, originálním výpisem z KN k pronajímané nemovitosti. V případě bytové jednotky musí být předložen výpis z KN k bytu, domu, ve kterém se byt nachází, event. pozemku (je-li vlastník odlišný od vlastníka byt. jednotky). Pokud jsou odpisy nemovitosti uvedeny v nákladech v daňovém přiznání, dokládá klient také odpisový plán.

Příjmy z již existujících nájemních smluv doložené daňovým přiznáním budou do výpočtu bonity zahrnuty ve skutečné výši. Stávající příjmy z pronájmu nejsou akceptovány v případě, že pronajímaná nemovitost je zatížena zástavním právem zajišťujícím závazek osoby, která není spolu/žadatelem úvěru.


Stránka 11

•

Budoucí příjmy z pronájmu jsou stanoveny na základě stanoviska Oddělení oceňování nemovitostí, které posoudí jejich reálnost. Pro posouzení je třeba předložit • • • •

fotodokumentaci aktuálního stavu nemovitosti; nejedná-li se o bytovou jednotku, půdorysy jednotlivých podlaží. alespoň návrh nájemní smlouvy originálním výpisem z KN k pronajímané bytové jednotce.

Takto stanovené příjmy z pronájmu lze započítat ve výši 60%. Budoucí příjmy z pronájmu jsou akceptovány, pokud je pro schválení úvěru předložen alespoň návrh nájemní smlouvy a listy vlastnictví k pronajímaným nemovitostem. Stejným způsobem tzn. se stanoviskem Oddělení oceňování nemovitostí je ve výši 60% zohledňován i příjem z již uzavřených nájemních smluv, které však doposud neprošly daňovým přiznáním, neboť nájemní vztah vznikl až v průběhu aktuálního roku. •

V případě, kdy je do příjmů klienta zahrnut příjem z pronájmu, má klient povinnost zajistit úhradu nájemného na účet určený pro splácení úvěru.

•

V případě akceptace budoucích příjmu z pronájmu musí být nejpozději do 6 měsíců od vyčerpání doložena uzavřená nájemní smlouva a zajištěn bezhotovostní převod nájemného na účet klienta u UCB CZ.

4.3.6.

Jiné standardní příjmy

Přehled akceptace některých druhů příjmů (vyplácených v ČR): Starobní důchod (bez případného vedlejšího výdělku) ANO Rodičovský příspěvek ANO Vdovský důchod ve výši 60% ANO Sirotčí důchod (pokud je předpokládaná doba výplaty rovna nebo delší než splatnost úvěru) ANO Renta (vojáci, horníci, policisté apod.) ANO Příspěvek na bydlení vojáků z povolání ANO Výše uvedené příjmy jsou dokládány potvrzením správy sociálního zabezpečení, resp. subjektu zajišťujícího jejich výplatu (rozhodnutí Ministerstva obrany, rozhodnutí Ministerstva vnitra apod.). Výživné ANO Výživné je dokládáno rozhodnutím soudu a výpisy z běžného účtu klienta nebo složenkou. Do příjmu klienta je výživné akceptováno v prokázané výši, maximálně však do výše 4.000 CZK/ 1 dítě. Příklad: Doloženo výživné na 2 děti ve výši 5.000 CZK a 4.000 CZK. Do příjmu klienta započtena měsíční částka ve výši: 2*4.000 CZK= 8.000 CZK. Invalidní důchod Pěstounské dávky Dávky pro tělesně postižené Sociální dávky Přídavky na děti

NE NE NE NE NE

Diety jsou v příjmu akceptovány u těchto skupin zaměstnanců: řidiči, posádky letadel, státní zaměstnanci s doloženým dlouhodobým výkonem práce v zahraničí. Do příjmů žadatele lze zahrnout 35 % z průměrných příjmů z titulu diet za poslední 3 měsíce. Je-li z výpisů patrné, že se jedná o výplatu diet, dokládá žadatel 3 výpisy z účtu. Pokud z výpisů z účtu samostatná výplata diet nevyplývá, musí být doloženy výpisy z účtu a výplatní pásky. Tzn., je-li na běžný účet klienta z výše uvedených skupin zaměstnanců připisována mzda v jedné částce, musí být doloženy výplatní pásky společně s výpisy z účtu, a to bez ohledu na to, zda jsou diety v bonitě zohledňovány či nikoli. Doklady požadované od klienta k prokázání příjmů jsou souhrnně uvedeny v Seznamu podkladů pro zpracování úvěru a jeho změn, list Doklady – příjmy.


Stránka 12

4.3.7.

Předschválené příjmy pro klienty UCB CZ

U klientů UCB jsou měsíčně vyhodnocovány příjmy a stanovena výše předschváleného hypotečního úvěru. Pro zjištění výše takto předschváleného hypotečního úvěru je nutno kontaktovat bankéře. Nejsou-li předschválené příjmy dostatečné, je klient povinen doložit své příjmy standardním způsobem.

4.4. Výdaje Minimální výdaje domácnosti jsou tvořeny osobními náklady každého jejího člena a náklady na domácnost, které vycházejí z celkového počtu členů domácnosti. Do nákladů domácnosti se započítávají všichni její členové i v případě, že o úvěr žádá pouze jeden z manželů (viz 4.1. Obecné podmínky pro všechny spolu/žadatele). Celkovou výši minimálních výdajů domácnosti naleznete Hypokalkulačce. Dále jsou zohledňovány veškeré pravidelné výdaje jednotlivých členů domácnosti. Nejčastější pravidelné výdaje: •

splátky úvěrů a leasingů;

•

kreditní karty a kontokorentní úvěry čerpané v posledních 12 měsících (výše měsíční splátky započítávaná do výdajů činí pro KK 3,6%, pro KTK 6,6% z úvěrového rámce produktu);

•

ručitelské závazky v případě, že zaručovaný závazek je v prodlení/problémový. Ostatní ručitelské závazky není třeba do výdajů zahrnovat;

•

životní pojištění, pokud má žadatel evidován v úvěrových registrech hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření nebo spotřebitelský úvěr;

•

závazky z podnikatelské činnosti OSVČ (splátky úvěrů, leasingové splátky, kontokorentní úvěry, revolvingové úvěry, apod.). Ve výdajích se nesplátkové závazky zahrnují stejným způsobem, jako osobní KK a KTK; Pozn.: Pokud jsou úroky z výše uvedených splátek zohledněny v DP klienta, je možné částku odpovídající jejich výši ve výdajích nezohledňovat, pokud klient doloží potvrzení o jejich celkové zaplacené výši.

•

pojištění nemovitostí financovaných UCB CZ;

•

výživné apod.

V případě zúženého SJM je třeba při výpočtu ukazatele debt ratio zahrnout do počtu členů domácnosti oba manžele a děti žijící ve společné domácnosti. Do příjmů a ostatních výdajů (např. splátky úvěrů, KK,KTK…) se započítávají pouze příjmy/výdaje osob žádajících o úvěr. Ukazatel DEBT RATIO •

Pre-scoring (kalkulace bonity) klienta se provádí buď v aplikaci Úvěrový asistent (ÚA) nebo v Hypokalkulačce. Výsledek hodnocení v těchto aplikacích určuje, zda lze ve zpracování pokračovat či nikoliv, a je povinnou součástí úvěrové složky.

•

Výše max. debt ratia pro jednotlivé typy úvěrů viz předpis Hypoteční úvěry (parametry), kap.10. Přehled parametrů HÚ (LTV, splatnost, debt ratio);

Do ukazatele debt ratio nejsou započítávány tyto výdajové položky klienta: •

penzijní připojištění

•

stavební spoření


Stránka 13

•

BP

životní pojištění v případě, že •

Žadatel nemá v úvěrových registrech evidován žádný hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření ani spotřebitelský úvěr, nebo

•

předložil příslušné úvěrové smlouvy, z nichž vyplývá, životní pojistka není použita k zajištění úvěru.

•

závazek, který bude splacen z výnosu poskytnutého úvěru - částka na splacení existujících závazků musí být hrazena přímo na účet věřitele.

•

výdaje, které budou prokazatelně ukončeny do 3 měsíců od podání žádosti o úvěr.

•

úvěrový limit na KK a KTK, nebyl-li v posledních 12 měsících čerpán;

•

závazek aktuálně evidovaný v úvěrových registrech, jehož splacení (resp. zrušení v případě KK a KTK) klient doloží potvrzením příslušné finanční instituce nejpozději k datu prvního čerpání úvěru .

Náklady na domácnost v zahraničí je nutno do prescoringového nástroje zadat jako náklady na domácnost v ČR v Praze násobené koeficientem 1,5. Informace o způsobu zápočtu různých druhů výdajů musí být uvedena v úvěrovém protokolu.

5. Zajištění úvěru

OBSAH

5.1. Zajištění zástavním právem k nemovitosti •

Zástavní právo UCB CZ musí být do katastru nemovitostí zapsáno v 1. pořadí zápisu.

•

Zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky.

•

Zastavená nemovitost musí být zapsaná v Katastru nemovitostí.

•

Financovaná nemovitost musí být zastavenou nemovitostí. Je-li zastavena nemovitost odlišná od financované nemovitosti, je posuzováno jako výjimka.

•

Zastavená nemovitost musí být ve vlastnictví fyzické osoby - alespoň jednoho ze spolužadatel, s výjimkou, kdy: a) nemovitost odlišná od financované je ve vlastnictví osoby blízké (viz 14. Hypoteční výkladový slovník). Zástavce - osoba blízká nemusí dokládat výpisy z úvěrových registrů. b) nemovitost je použita jako dozajištění úvěru nebo účelem úvěru je koupě/ úhrada družstevního podílu nebo v případě účelu získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehož výstavbě bylo použito programu státní podpory. Tato nemovitost může být ve vlastnictví osoby odlišné od spolu/žadatele, nikoli však ve vlastnictví právnické osoby. Zástavce odlišný od dlužníka, vyjma osoby blízké, předkládá výpisy z úvěrových registrů (tzn. CBCB, LLCB a SOLUS).

•

Zastavená nemovitost musí být dokončená. Pro vnitřní potřeby banky se za dokončenou považuje stavba •

dokončená na základě předloženého povolení k užívání stavby, event. kolaudačního souhlasu nebo

•

se stupněm rozestavěnosti min. 95%, a která je podle předložených podkladů zkolaudovatelná (podle Zprávy o stavu výstavby).

To neplatí v případě, kdy zastavená nemovitost je financovanou nemovitostí a účelem úvěru je její výstavba/rekonstrukce. •

Nemovitost zajišťující neúčelový úvěr musí být ve vlastnictví některého ze spolužadatelů.


Stránka 14

Je nutné dbát o to, aby jako zástavce vystupoval v zástavní smlouvě ten, kdo je prokazatelně vlastníkem nemovitosti v okamžiku podání návrhu na vklad zástavního práva do Katastru nemovitostí. V případě, že nemovitost je ve spoluvlastnictví více osob, jsou všechny tyto osoby uvedeny v zástavní smlouvě v identifikaci smluvních stran jako zástavci a všechny osoby smlouvu podepisují. Zástavní právo k nemovitostem ve prospěch banky vznikne jeho vkladem (zápisem) do katastru nemovitostí provedeným na základě zástavní smlouvy, a to ke dni podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Zástavní právo k zajištění úvěru se zřizuje vždy k funkčnímu celku, tj. souboru nemovitostí, které spolu funkčně souvisí, např. v případě rodinného domu to je budova rodinného domu, zastavěný pozemek, přiléhající pozemky (např. zahrada), event. další budovy nacházející se na těchto pozemcích (např. samostatně stojící garáž). Do funkčního celku náleží i přístupová cesta, event. spoluvlastnický podíl k přístupové cestě. V případě úvěru zajištěného zástavním právem k bytové, event. nebytové jednotce, je funkčním celkem vždy předmětná jednotka, spoluvlastnický podíl na společných částech domu, spoluvlastnický podíl na zastavěném pozemku, event. spoluvlastnický podíl na dalších pozemcích tvořících s předmětným bytovým domem funkční celek. Je-li vlastník pozemku (zastavěné plochy pod bytovým domem) odlišný od vlastníka stavby, nelze k takovému pozemku zřídit zástavní právo. Tuto situaci lze akceptovat pouze v případě, že vlastníkem zastavěného pozemku pod bytovým domem obec nebo stát. Úvěrová smlouva však musí obsahovat povinnost klienta dozastavit pozemek v případě, že jej získá do vlastnictví. Jako zajištění úvěru mohou sloužit pouze celé objekty (nemovitosti), tzn., že banka neakceptuje jako předmět zajištění úvěru pouhý spoluvlastnický podíl na nemovitosti. Výjimku tvoří spoluvlastnické podíly na nemovitostech, které jsou součástí funkčního celku podle předchozích odstavců, např. z důvodu právního zajištění přístupu k nemovitosti. K zastavované nemovitosti musí být vždy právně zajištěný přístup z veřejné komunikace. Není-li tento přístup přímo z veřejné komunikace, je třeba zřídit věcné břemeno cesty přes pozemek jiného vlastníka ve prospěch kteréhokoliv vlastníka zastavované nemovitosti, event. zvolit jiné vhodné řešení podle pravidel uvedených v dokumentu Právně zajištěný přístup k nemovitosti, viz. Extranet. Pokud není v době čerpání přístup k nemovitosti dořešen, je možné pro úvěry na koupi z developerského projektu akceptovat Prohlášení zástavce, viz. Extranet.

Zástavní právo ve druhém pořadí Zástavní právo ve 2. a dalším pořadí lze akceptovat pouze v těchto případech: a) zástavním věřitelem je UCB CZ, případně její právní předchůdci, b) zástavním věřitelem v 1. pořadí je stavební spořitelna, c) zástavní věřitelem v 1. pořadí je Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) d) zástavní právo zajišťuje pohledávku zástavního věřitele a úvěrem poskytnutým UCB CZ dojde ke splacení této původní pohledávky. Původní věřitel bude následně iniciovat výmaz zástavního práva v Katastru nemovitostí (účel refinancování HÚ). e) koupě nemovitosti z developerského projektu. Zástavním právem je zástavní právo zajišťující úvěr developera pro financování předmětného projektu. Spolu s Žádostí o úvěr musí být předložen dokument financující banky potvrzující podmínky výmazu zástavního práva z bytové jednotky, která je předmětem úvěru (neplatí pro developerské projekty financované UCB CZ). Je-li uzavírána zástavní smlouva k hypotečnímu úvěru na koupi bytu z developerského projektu, je možné ji zpracovat pouze na základě LV se zapsanými bytovými jednotkami, event. na základě Prohlášení vlastníka budovy, které bylo podáno do katastru nemovitostí (tj. podání opatřeno podacím razítkem příslušného katastrálního úřadu).


Stránka 15

Výše úvěru je stanovována do výše limitů LTV stanovených tímto předpisem. LTV se vypočítává vždy z hodnoty zastavené nemovitosti / zastavených nemovitostí, tj. i v případě, že úvěr je zajištěn jinou než financovanou nemovitostí. V případě, že nejde o refinancování úvěru a zástavním věřitelem je stavební spořitelna nebo Státní fond rozvoje bydlení musí být do posouzení maximálního LTV úvěru zahrnována i aktuální výše předmětné pohledávky, která je zajištěna zástavním právem v 1. pořadí zápisu. Aktuální výši úvěru musí klient prokázat (výpisem z úvěru, potvrzením stavební spořitelny). Nedoloží-li klient aktuální výši úvěru, je třeba do výpočtu LTV zahrnout výši závazku uvedenou na listu vlastnictví. Příklad: aktuální jistina stávajícího úvěru 1,500 000 CZK, nová výše HÚ 2,000 000 CZK, tržní hodnota nemovitosti 5,000 000 CZK. Výsledné LTV: (1,500 000 CZK + 2,000 000 CZK)/ 5,000 000 CZK = 70% Vyvázání zastavené nemovitosti V průběhu úvěrového vztahu může klient požádat Banku o výměnu nemovitosti sloužící k zajištění úvěru. Banka může vyhovět žádosti klienta, pokud budou splněny minimálně následující skutečnosti: • klient dosud řádně plnil podmínky sjednané smlouvou o úvěru, • zůstatek dosud nesplacené jistiny bude do budoucnosti dostatečně zajištěn nově zastavovanou nemovitostí. Vzdání se zástavního práva k původní nemovitosti může být vystaveno nejdříve v okamžiku, kdy bude doloženo podání návrhu na vklad zástavního práva k nově zastavené nemovitosti. Doporučeno je vydávat vzdání se zástavního práva až po provedeném vkladu zástavního práva k nové nemovitosti. Zásady pro použití bytu v panelovém domě k zajištění úvěru a) Byt v panelovém domě je financovanou a zastavenou nemovitostí (hlavní zajištění) Pro byty v revitalizovaných panelových domech platí max. LTV 100% a max. splatnost 30 let. Revitalizovaným domem rozumíme dům s těmito povinnými provedenými úpravami:  zateplený obvodový plášť,  vyměněná okna,  nové rozvody vody,  opravená střecha; Popis uvedených úprav musí být uveden v ocenění nemovitosti (např. v části Charakteristika objektu). Pro byty v panelových domech, které nesplňují kritéria revitalizovaného domu (tj. v nerevitalizovaných panel.domech): Max. LTV 80% a max. splatnost 20 let při debt ratiu ≤ 80% nebo 21-30 let při debt ratiu sníženém o 10%. Snížené debt ratio pro financování bytů v nerevitalizovaných panelových domech úvěrem se splatností 21-30 let:

Rezidenční (LTV ≤ 80%) Nerezidenční HU – LTV ≤ 80% Neúčelový HU

Standardní klient 70% 70% N/A

Nestandardní klient 60% N/A N/A

b) Byt v panelovém domě není financovanou nemovitostí a je použit pouze jako dozajištění úvěru pro snížení LTV.


Stránka 16

Je-li hodnota financované nemovitosti stejná nebo vyšší než požadovaný úvěr a byt v panelovém domě je použít pouze k dozajištění úvěru, není úvěr omezen parametry platnými pro byty v nerevitalizovaných panelových domech (LTV a splatnost) podle písm. a) tohoto bodu.

5.2. Odhad nemovitosti •

•

Ocenění standardní nemovitosti musí být provedeno smluvním externím odhadcem uvedeným v Seznamu odhadců, viz. Extranet, podle metodiky oceňování nemovitostí UCB CZ: o

na listu Nový odhad je seznam externích odhadců Banky,

o

na listu Black list je seznam odhadců, viz. Extranet, jimiž zpracovaná ocenění nelze akceptovat (pouze pro úvěry s účelem refinancování).

Ocenění nestandardní nemovitosti provádí interní odhadce UCB CZ.

Zadavatelem externího odhadu je klient, zadavatelem interního odhadu je bankéř. Ocenění nemovitosti nesmí být starší než 1 rok. Výjimky: • původní odhad pro refinancování úvěru z jiné banky; • původní odhad zpracovaný pro naši banku pro všechny účely; • developerské projekty. Konečná hromadná ocenění nemovitostí v rámci dev. projektů starší než 1 rok je možné použít za předpokladu využití diskontu podle tabulky Diskonty hodnoty nemovitostí (Seznam odhadců – list Diskonty, viz. Extranet). Tato ocenění je možné i pro jiné účely než refinancování. Akceptovaný původní odhad je třeba opatřit poznámkou s uvedením • dne provedení diskontu; • výše diskontu; • částka po provedení diskontu. Základní podklady, které pro zpracování odhadu musí klient předat externímu odhadci, jsou tyto: • Objednávka odhadu na formuláři banky (část přehled zdrojů je vyplňována pouze pro účel výstavba/rekonstrukce), viz. Extranet • výpis z KN na veškeré předmětné jednotky, budovy a pozemky (včetně výpisů z KN, kdy figuruje u předmětné nemovitosti i jiný vlastník - při odděleném vlastnictví stavby a pozemku), který není starší 3 měsíců, • aktuální kopie příslušné části katastrální mapy (kopie ne starší 1 rok), • listina prokazující oprávnění nakládat s nemovitým předmětem zástavy, pokud dosud trvající vlastnické právo k nemovitosti vzniklo před 1.1.1993 (úředně ověřený opis), • stavební plány - řezy, půdorysy, pohledy, Podklady dokládané v závislosti na účelu úvěru: • územně plánovací informace, územní souhlas, územní rozhodnutí nebo stavební povolení/ohlášení stavby (koupě pozemku nebo výstavba), • prohlášení vlastníka/ smlouva o výstavbě - u budovy rozdělené na bytové jednotky (koupě nemovitosti z developerského projektu) • smlouva o dílo vč. příloh (účel výstavba/rekonstrukce) Pro akceptaci ocenění staršího 1 rok doloží klient kromě standardních podkladů: • •

fotodokumentaci aktuálního stavebního stavu nemovitosti; Formulář o stavu nemovitosti, viz. Extranet, vyplněný pracovníkem banky, který provedl návštěvu a kontrolu nemovitosti.

Další podklady mohou být dokládány v závislosti na individuálních charakteru nemovitosti.


Stránka 17

5.2.1.

Zásady verifikace ocenění hodnoty nemovitostí zpracovaných externími odhadci banky

Před zpracováním úvěrového protokolu a odesláním případu ke schvalování:: • jsou verifikovány odhady pro úvěry s částkou > 5 mil. CZK nebo s LTV > 70%; • nejsou verifikovány odhady pro úvěry s částkou ≤ 5 mil. CZK a současně s LTV ≤ 70%. Pozn.: Schvalovací autorita si může verifikaci před schválením úvěru vyžádat vždy. Rekreační objekt lze financovat rezidenčním úvěrem pouze za předpokladu, že se jedná o objekt způsobilý k trvalému bydlení, který je svým provedením, dispozičním řešením, velikostí a standardem vybavení vhodný pro trvalé užívání. Musí se nacházet v poloze vhodné pro trvalé bydlení, přičemž ale v daném místě nelze na základě podmínek územního plánování rodinný dům postavit. V těchto případech musí být nemovitost v rámci interní verifikace odhadu nebo stanoviska interního odhadce nemovitostí (pokud není verifikace povinně vyžadována) posouzena jako rezidenční nemovitost.. Nemovitost typu ateliér je možné financovat rezidenčním úvěrem, pokud je v rámci interní verifikace odhadu nebo stanoviska interního odhadce nemovitostí (pokud není verifikace povinně vyžadována) posouzena jako rezidenční nemovitost. Specifické situace LTV se stanovuje z tržní hodnoty nemovitosti, ke které bude zřízeno zástavní právo. Je-li na základě verifikace ocenění nemovitosti zpracované oddělením oceňování nemovitosti zástavní hodnota zastavované nemovitosti nulová nebo odhadcem konstatována nevhodnost nemovitosti k zástavě bez provedené nezbytné rekonstrukce, nelze poskytnout hypoteční úvěr, jehož účelem není uvedení stavebního stavu nemovitosti do akceptovatelné úrovně. Akceptovaný je pouze kombinovaný účel: např. koupě + rekonstrukce. 5.2.2.

Pravidla akceptace původního ocenění nemovitosti

Účel refinancování •

Tržní hodnota nemovitosti musí být doložena původním oceněním zpracovaným pro banku, která poskytla refinancovaný úvěr. Toto ocenění již není oddělením Oceňování nemovitostí verifikováno. Hodnota nemovitosti podle takto akceptovaného původního odhadu musí být vzhledem k vývoji cen nemovitostí na trhu diskontována v závislosti na datu ocenění, typu nemovitosti a lokalitě. Diskonty jsou uvedeny na listu DISKONTY v Seznamu odhadců, viz. Extranet.

•

V případě účelu refinancovaného úvěru na výstavbu/rekonstrukci, musí klient kromě původního odhadu předložit i zprávu k původnímu odhadu o dokončení stavebních prací, event. souhlas s užíváním / kolaudaci.

•

Nemá-li klient k dispozici původní ocenění bytové jednotky, může být stanovena hodnota bytu •

• •

na základě vyhodnocení kupní ceny v předložené kupní smlouvě a porovnáním s cenami v místě nemovitosti (pracovníkem banky v bankovní aplikaci).

Vyhodnotí-li aplikace hodnotu nemovitosti ve výši, která pro klienta není akceptovatelná, předloží klient standardní aktuální ocenění bytové jednotky.

Ostatní účely •

Starší ocenění nemovitosti zpracované pro UCB CZ je možné akceptovat nejen pro všechny účely za podmínky, že na základě tohoto ocenění byl poskytnut UCB CZ úvěr a tržní hodnota nemovitosti je diskontována.


Stránka 18

5.3. Pojištění nemovitosti Banka vyžaduje povinně u všech nemovitostí, které slouží k zajištění návratnosti úvěru, jejich pojištění, a jeho udržování až do doby úplného splacení pohledávky. Výjimku tvoří pouze pozemky. Pojištění musí být sjednáno na novou/reprodukční cenu (nikoliv časovou cenu) stanovenou pojišťovnou a doloženo •

u nově sjednaných pojistek - pojistnou smlouvou, jejím návrhem nebo nabídkou pojišťovny;

•

u starších pojistek – stanoviskem/potvrzením pojišťovny, nabídkou nové pojistky;

•

u úvěrů do 1 mil. CZK může být pojištění sjednáno na tržní hodnotu stanovenou v ocenění nemovitosti bez ověřování stanoviska pojišťovny.

POZOR!!! V případě podpojištění by pojišťovna plnila jen poměrnou část vzniklé škody a nikoliv celou škodu. Nemovitost musí být pojištěna minimálně proti těmto rizikům: •

pojištění pro případ poškození nebo zničení věci živelní událostí, a to povinně tato rizika: požár, výbuch, přímý úder blesku, vichřice, krupobití, tíha sněhu nebo námrazy;

•

dále povinně: pojištění pro případ poškození nebo zničení věci vodou unikající z vodovodních zařízení, odcizení části nebo součásti nemovitosti;

•

pojistná rizika požadovaná podle polohy nemovitosti: náraz motorového vozidla, jeho části nebo nákladu, náraz nebo zřícení posádkou řízeného letícího tělesa, jeho části nebo nákladu, pád stromů, stožárů a jiných předmětů, sesouvání půdy, zřícení skal a zeminy, sesouvání nebo zřícení lavin, povodeň, záplava, zemětřesení.

Sjednané pojištění musí být vinkulováno ve prospěch Banky. Vinkulace ve prospěch Banky musí být vždy v 1. pořadí. Banka akceptuje vinkulaci ve 2. pořadí pouze v těchto případech: •

při poskytnutí druhého úvěru UCB CZ nebo jejích právních předchůdců zajištěného stejnou nemovitostí;

•

pojistná smlouva je již vinkulována ve prospěch stav. spořitelny nebo Státního fondu pro rozvoj bydlení;

•

dočasně při refinancování úvěru.

V případě vzniku pojistné události je pojistné plnění určeno v první řadě na úhradu nákladů spojených s odstraněním škody vzniklé na zastavené nemovitosti. Pojistné plnění uhrazené pojišťovnou na účet banky je v tomto případě čerpáno klientem účelově na základě předložených platebních dokladů. Pokud má developer uzavřenu pojistnou smlouvu rozestavěné stavby bytového domu (rodinných domů), nemusí klient individuální uzavřenou pojistnou smlouvu dokládat před prvním čerpáním úvěru. Individuální pojistnou smlouvu uzavřenou klientem (popř. právnickou osobou spravující budovu) včetně vinkulace pojistného plnění ve prospěch Banky je v tomto případě možné doložit pro poslední čerpání úvěru. Pojistnou smlouvu developera je nutné doložit pro schválení úvěru. Vlastník nemovitosti podle LV, popř. kupující, musí být totožný s pojištěným, může být odlišný od pojistníka. Pojistníkem je osoba, která hradí pojistné.

5.4. Dozajištění úvěru životním/úvěrovým pojištěním 1. Zajištění úvěru zástavním právem k individuálnímu rizikovému životnímu pojištění a) pojistná částka musí být minimálně ve výši částky úvěru •

je-li žadatel v době splatnosti úvěru starší 67 let (dále též viz bod 3 této kapitoly)

b) pojistná částka musí být minimálně ve výši 50% částky úvěru


Stránka 19

•

je-li žadatelem Nestandardní klient Může být nahrazeno zajištěním úvěru zástavním právem k pohledávce z termínovaného vkladu ve výši 6 měsíčních anuitních splátek.

Zajištění úvěru zástavním právem k rizikovému životnímu pojištění nemusí být sjednáno současně s úvěrovou smlouvou, je možné toto zajištění sjednat jako podmínku čerpání. 2. Dozajištění úvěru úvěrovým pojištěním CARDIF Pro úvěry do výše 5 mil. CZK (pro klienty ≤ 60 let vstupního věku), resp. 10 mil. CZK (pro klienty ≤ 55 let vstupního věku) lze sjednat úvěrové pojištění Cardif. Na rozdíl od rizikového životního pojištění však vždy musí být pojištění sjednáno na 100% výše úvěru. Úvěrové pojištění CARDIF lze sjednat pouze na jednoho ze spoludlužníků, tj. jednoho pojištěného (žadatele přesahujícího věkovou hranici), a vždy pouze na celou výši úvěru.. Jednorázově placené pojistné lze sjednat úhradou z vlastních zdrojů dlužníka nebo navýšením úvěru. Navýšením úvěru o jednorázovou platbu pojištění CARDIF lze překročit limity LTV pro posuzování např. produktové LTV, úrokové sazby, výše úvěru pro panelový dům, limit pro povinné dozajištění Dohodou se svolením k vykonatelnosti apod. Při postupném čerpání úvěru se rovněž limit produktového LTV navyšuje o CARDIF a uvádí se v úvěrové smlouvě. Jediným limitem, který nelze navýšením o jednorázovou platbu pojištění CARDIF překročit, je celková výše úvěru, která nesmí přesáhnout 100% LTV. Jednorázově placené pojistné lze sjednat s pojistnou dobou 5 let. Po uplynutí 5 let si klient může sjednat nové pojištění bez opětovného zkoumání zdravotního stavu klienta a bez ohledu na jeho aktuální vstupní věk. U žadatelů – cizinců doporučujeme využít úvěrového pojištění CARDIF pouze pro žadatele, kteří skutečně dlouhodobě žijí na území ČR (nemusí mít povolení k trvalému pobytu). Pro cizince s častým pobytem mimo ČR může být v případě úvěrového/životního pojištění u české pojišťovny prokazování vzniku pojistné události komplikované. 3. Posuzování dozajištění životním pojištěním u spolužadatelů starších 67 let Přesáhnou-li spolužadatelé v době předpokládané splatnosti úvěru věku 67 let, může být dozajištění úvěru životním/úvěrovým pojištěním řešeno některým z těchto způsobů: a) spolužadatelé jsou pojištěni individuálním životním pojištěním – pojistné částky odpovídají poměru příjmů spolužadatelů (určujeme podle příjmů zahrnutých do bonity podle scoringového SW), min. suma pojistných částek = výše úvěru; b) jeden ze spolužadatelů (vždy nositel příjmů) je pojištěn úvěrovým pojištěním CARDIF – pojistná částka druhého spolužadatele odpovídá poměru příjmů spolužadatelů (určujeme podle příjmů zahrnutých do bonity podle scoringového SW); c) jeden ze spolužadatelů (nositel příjmů) je svým příjmem schopen samostatně zajistit splácení úvěru – životní/úvěrové pojištění je vyžadováno pouze od tohoto „hlavního“ spolužadatele, min. pojistná částka = výše úvěru.

5.5. Dozajištění úvěru zástavním právem k termínovanému vkladu v UCB CZ Používá se zejména v těchto případech: •

v případě pracovního poměru sjednaného na dobu určitou, pokud nebyl alespoň jednou prodloužen;

•

jako alternativa rizikového životního pojištění, je-li žadatelem Nestandardní klient;

•

v případě některých akceptovaných záznamů v úvěrových registrech;

•

v dalších případech schválení úvěru s nestandardními podmínkami.

Výše termínovaného vkladu je stanovována individuálně obvykle ve výši 3 až 6 anuitních splátek.


Stránka 20

Termínovaný vklad použitý k dozajištění úvěru musí být sjednán s automatickou obnovou a napojen na záruční vklad.

5.6. Dohoda se svolením k vykonatelnosti ve formě notářského zápisu jako exekuční titul Banka požaduje sepsání Dohody se svolením k vykonatelnosti formou notářského zápisu u těchto úvěrů: •

je-li žadatelem nový Standardní klient - všechny úvěry nad 10 mil CZK celkové úvěrové angažovanosti u UCB CZ;

•

je-li žadatelem stávající Standardní klient - nad 15 mil CZK celkové úvěrové angažovanosti u UCB CZ (tzn. součet výše nově poskytnutého úvěru a aktuálních zůstatků event. stávajících úvěrů musí být vyšší než 15mio. CZK). Předpokladem je bezproblémová platební historie min. 2 roky.

•

je-li žadatelem Nestandardní klient - úvěry 3 mil CZK a více celkové úvěrové angažovanosti;

Spolu s exekučním titulem (Dohodou se svolením k vykonatelnosti) je vhodné v případě, kdy je dlužník shodný se zástavcem, uzavřít formou notářského zápisu také Smlouvu o zřízení zástavního práva k nemovitosti. Dohoda se svolením k vykonatelnosti i zástavní smlouva jsou sjednány v jednom dokumentu notářského zápisu, proto s notáři uvedenými v Seznamu notářů, viz. Extranet, je dohodnuto, že klient hradí odměnu notáři pouze za jeden úkon. V tomto případě je na obchodním místě podepisována pouze úvěrová smlouva, u notáře je uzavřena zástavní smlouva spolu s dohodou se svolením k vykonatelnosti, notář vyhotoví také návrh na vklad zástavního práva. Notářský zápis může být sepsán kterýmkoli notářem, pokud budou respektovány základní proporce vzoru tohoto zápisu. Seznam notářů, viz. Extranet, se kterými je projednána spolupráce při sepisování notářských zápisů, a vzor notářského zápisu jsou umístěny na portále Hypotečních úvěrů (Notářský zápis). Seznam je pravidelně aktualizován. Doklady požadované od klienta k zajištění úvěru jsou souhrnně uvedeny v Seznamu podkladů pro zpracování úvěru a jeho změn, list Doklady – zajištění.

6. Účel hypotečního úvěru

OBSAH

UCB CZ financuje tyto účely: 1. koupě nemovitosti do osobního vlastnictví; 2. koupě družstevního podílu a úhrada členského podílu; 3. výstavba nemovitosti; rekonstrukce či modernizace; 4. zpětné proplacení vlastních finančních prostředků investovaných do nemovitosti; 5. refinancování – splacení existujících účelových úvěrů (poskytnutých bankou nebo stavební spořitelnou) a půjček, které byly použity na investice do nemovitostí, které splňují pravidla stanovená pro financované nemovitosti pro jednotlivé hlavní typy hypotečních úvěrů (rezidenční, nerezidenční HÚ) nebo byly poskytnuty neúčelově (neúčelový HÚ); 6. vypořádání majetkových nároků spojených s nemovitostí - vypořádání spoluvlastnických nebo dědických nároků k nemovitosti, vč. vypořádání SJM; 7. získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehož výstavbě bylo použito programu státní podpory nové bytové výstavby; 8. kombinace výše uvedených účelů (např. koupě nemovitosti + následná rekonstrukce).


Stránka 21

Doklady požadované od klienta k prokázání účelu úvěru jsou souhrnně uvedeny v Seznamu podkladů pro zpracování úvěru a jeho změn, list Doklady – účely.

6.1. Koupě nemovitosti Žadatelem, resp. spolužadateli, musí být: •

všichni nabyvatelé financované nemovitosti (kupující), kteří hradí svou část kupní ceny z úvěru. Pokud kupující nabývají nemovitost do podílového spoluvlastnictví (ne do SJM), pak ti, kteří hradí kupní cenu z vlastních zdrojů, nemusí být spolužadateli o úvěr, ale musí prokázat, že disponují prostředky na úhradu své části kupní ceny (doloží výpisem z běžného účtu, výpisem z termínovaného vkladu, spoření atp.), a před čerpáním prokáží, že svou část kupní ceny uhradili.

•

Žadatelem nemusí být nabyvatel nemovitosti, pokud je to osoba blízká žadateli (viz kap. 14. Hypoteční výkladový slovník).

Dalšími spolužadateli mohou být vedle nabyvatelů nemovitosti i další fyzické osoby. Naplnění účelu koupě je ze strany klienta prokazováno vždy kupní smlouvou, a to při čerpání úvěru, event. do lhůty stanovené úvěrovou smlouvou. Koupě nemovitosti může být procesována těmito způsoby: a) čerpání na základě podaného návrhu na vklad zástavního a vlastnického práva. Zástavcem je v tomto případě prodávající. Návrh na vklad vlastnického práva musí být podán následně po podání návrhu na vklad zástavního práva (tzn. číslo jednací návrhu na vklad vlastnického práva musí být alespoň o jedno pořadí vyšší). b) čerpání na základě podaného návrhu na vklad vlastnického a zástavního práva. Zástavcem je v tomto případě kupující. Pořadí vkladů je v tomto případě obrácené (tzn. návrh na vklad vlastnického práva musí být podaný jako první). Tento postup je používán v odůvodněných případech, např. pokud je prodávajícím město nebo obec. c) čerpání na základě podaného návrhu na vklad zástavního práva a podepsané kupní smlouvy. Zástavcem je prodávající. Ve výše uvedených třech případech je možný převod prostředků přímo na účet prodávajícího. d) čerpání na základě podaného návrhu na vklad zástavního práva a podepsané budoucí kupní smlouvy. Zástavcem je prodávající. Převod prostředků přímo na účet prodávajícího Banka akceptuje, pouze pokud je prodávajícím developer. Je-li prodávajícím fyzická osoba je možné čerpání na základě podepsané budoucí kupní smlouvy ze předpokladu převodu prostředků z úvěru na jistotní účet (zřízený u UCB CZ), do notářské nebo advokátní úschovy. V případě využití úschovy realitní kanceláře musí být pro čerpání podepsána kupní smlouva. Postup čerpání pro účel koupě nemovitosti je popsán v kap. 7.6. Koupě. Základní podklady pro zpracování úvěru: Podklady k žádosti o úvěr: • minimálně návrh rezervační smlouvy spolu s konkretizovaným návrhem SoSBK nebo kupní smlouvy, který musí obsahovat identifikaci prodávajícího a kupujícího, identifikaci nemovitosti, cenové podmínky a způsob vypořádání kupní ceny. •

návrh smlouvy o jistotním účtu, advokátní či notářské úschově nebo úschově realitní kanceláře (pokud je využita).


Stránka 22

•

Při koupi nemovitosti z developerského projektu, kdy na nemovitosti vázne zástavní právo zajišťující úvěr developera, předložit prohlášení zástavního věřitele o podmínkách vzdání se zástavního práva k nemovitosti, event. prohlášení o právním zajištění přístupu k předmětné nemovitosti. Pro developerské projekty financované UCB CZ zajistí bankéř (nikoli klient).

Podklady k přípravě smluvní dokumentace: Na žádost klienta vyhotoví úvěrový specialista návrh smlouvy o úvěru a na základě odsouhlasení tohoto návrhu klientem předloží klient: •

v případě koupě bytu, který není dosud zapsán v katastru nemovitostí, prohlášení vlastníka /smlouvu o výstavbě podané na katastrální úřad.

•

uzavřenou smlouvu o budoucí kupní smlouvě, event. kupní smlouvu. Podepsaná smlouva se musí s návrhem smlouvy předložené ke schválení úvěru shodovat v těchto ustanoveních: o o o o

•

identifikace smluvních stran; předmět kupní smlouvy (identifikace nemovitosti); výše kupní ceny a způsob jejího vypořádání; zástavní práva, věcná břemena a jiná omezení vlastnického práva.

případně uzavřenou smlouvu o jistotním účtu, advokátní či notářské úschově nebo úschově realitní kanceláře. Podepsaná smlouva se musí s návrhem smlouvy předložené ke schválení úvěru shodovat v těchto ustanoveních: o o o

identifikace smluvních stran; předmět úschovy; podmínky vyplacení prostředků z úschovy.

Kontrolu dodržení výše uvedených podmínek provádí úvěrový specialista. 6.1.1.

Specifika úvěru na koupi pozemku určeného ke stavbě nemovitosti

Stavební pozemek •

pozemek určený podle doložené územně plánovací informace, územního souhlasu, územního rozhodnutí nebo doložením stavebního povolení/ohlášení stavby ke stavbě o o

•

rezidenční nemovitosti; rekreačního objektu.

Nejsou-li inženýrské sítě minimálně na hranici pozemku – alespoň el. energie a voda, není-li na pozemku studna, musí být s developerem nebo obcí zajištěna budoucí výstavba inženýrských sítí. Splnění této podmínky je třeba doložit: o o

v případě, že účelem úvěru je pouze koupě pozemku – před zahájením čerpání v rámci ocenění pozemku, event. kolaudačním souhlasem; v případě, že účelem úvěru je kromě koupě pozemku také výstavba inž. sítí na hranici pozemku – před posledním čerpáním úvěru ZoSV nebo kolaudačním souhlasem.

Jedná-li se o úvěr pouze na koupi pozemku určeného pro stavbu rezidenční nemovitosti o výměře > 3.000 m2, zavazuje se klient ve smlouvě o úvěru do 3 let ode dne uzavření této smlouvy zahájit výstavbu na předmětném pozemku. Informaci o plánovaném využití financovaného pozemku je bankéř povinen uvést do komentáře v úvěrovém protokolu. 6.1.2.

Specifika koupě nemovitosti od „vlastní“ společnosti

V případech, kdy je poskytován hypoteční úvěr fyzické osobě na koupi nemovitosti nebo na výstavbu nemovitosti a na straně prodávajícího nebo dodavatele stavby vystupuje společnost, kde tato fyzická osoba (nebo osoba jí blízká) je: a) zakladatelem b) akcionářem nebo osobou jednající s ním ve shodě nebo


Stránka 23

c) členem představenstva, dozorčí rady, prokuristou nebo jinou osobou, která je oprávněna jménem společnosti jednat, a současně kupní cena nemovitosti nebo cena díla činí alespoň jednu desetinu upsaného základního kapitálu společnosti ke dni nabytí, musí být podle ust. § 196a obch. zák. hodnota nemovitosti stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem. Pokud k takové koupi či výstavbě nemovitosti dochází do 3 let od vzniku společnosti, musí podle ust. §196a obch. zák. být tento převod nemovitosti schválen i valnou hromadou společnosti. Hodnota nemovitosti musí být stanovena na základě posudku soudem jmenovaného znalce i v tomto případě. V těchto případech Banka vyžaduje tyto dokumenty: •

Pravomocné rozhodnutí příslušného soudu o jmenování znalce ke stanovení ceny převáděných nemovitostí;

•

Znalecký posudek vyhotovený jmenovaným znalcem;

•

Platné rozhodnutí oprávněného orgánu společnosti (valné hromady, resp. jediného společníka v působnosti valné hromady) o převodu nemovitosti;

•

Stanovy společnosti.

Pokud nebyla hodnota nemovitosti stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem, popřípadě kupní cena / cena díla se od takto stanovené hodnoty nemovitosti odlišuje nebo nebyl dán souhlas valné hromady (do 3 let od vzniku společnosti), je takto uzavřená kupní smlouva / smlouva o dílo považována za absolutně neplatný právní úkon.

6.2. Výstavba, rekonstrukce Úkolem bankéře je sladit potřeby klienta s požadavky banky zejména v oblasti použití vlastních zdrojů a úvěru v průběhu realizace výstavby. Při výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti je pro banku důležité sledování těchto parametrů: V rámci schvalovacího procesu: • •

reálnost nákladů na stavbu (viz kap. 6.2.3.); dostatek vlastních zdrojů pro doplnění prostředků z úvěru k dokončení stavby (viz kap. 6.2.4.).

V průběhu čerpání úvěru • •

6.2.1.

aktuální hodnota zastavené nemovitosti/nemovitostí, z níž se vypočítává částka, kterou je možné aktuálně čerpat; součet vyčerpaných prostředků nikdy nesmí překročit LTV uvedené v úvěrové smlouvě; stupeň rozestavěnosti jako kontrola, zda stavba řádně pokračuje a prostředky vyčerpané z úvěru byly použity na stavbu nemovitosti a kontrolu proinvestování vlastních zdrojů. Žadatel

Výstavba

– stavebník (uveden ve stavebním povolení, ohlášení stavby apod.) nebo osoba blízká stavebníkovi

Rekonstrukce – vlastník rekonstruované nemovitosti nebo osoba blízká vlastníkovi 6.2.2.

Zajištění

Zástavním právem: • • •

zejména k financované nemovitosti; k financované i jiné nemovitosti ve vlastnictví spolu/žadatele nebo jiné fyzické osoby; pouze výjimečně k jiné nemovitosti ve vlastnictví spolu/žadatele nebo osoby blízké;


Stránka 24

•

k jiné nemovitosti ve vlastnictví spolu/žadatele nebo jiné fyzické osoby pouze u rekonstrukce družstevního bytu.

Zajištění jinou než financovanou nemovitostí (vedle financované) se využívá pro navýšení hodnoty zajištění a/nebo pro volnější režim čerpání úvěru. 6.2.3.

Náklady stavby

Investiční náklady na výstavbu („rozpočet“) •

uvedené klientem v Přehledu zdrojů pro financování nákladů stavby, který je součásti Objednávky odhadu,

•

nesmí být nižší než Minimální náklady stavby uvedené v odhadu, které zohledňují práce prováděné svépomocí.

V případě, že podmínka min. výše rozpočtu není splněna, je nutné klienta upozornit, že úvěr nelze poskytnout, bez toho aniž by požádal o vyšší úvěr nebo navýšil vlastní zdroje. V případě rekonstrukce a dostavby nemovitosti je přiměřenost plánovaných investičních nákladů komentována přímo v ocenění odhadcem, údaj uvedený v ocenění jako Minimální bankou akceptovatelné stavební náklady se tedy v případě rekonstrukce nehodnotí. 6.2.4.

Vlastní zdroje

Banka akceptuje dvě varianty prokázání vlastních zdrojů a jejich použití: •

Všechny vlastní zdroje proinvestované před zahájením čerpání úvěru: •

klient nemusí jejich existenci prokazovat. Před 1. čerpáním úvěru musí prokázat takové procento rozestavěnosti, které prokáže proinvestování vlastních zdrojů.

Procento rozestavěnosti před 1. čerpáním se vypočte podle vzorce: (Stavební náklady použité při schválení úvěru* – Částka úvěru) / Stavební náklady použité při schválení úvěru* *) viz výpočet v Úvěrovém protokolu*) Stavební náklady v objednávce odhadu nesmí být nižší než minimální st. náklady podle odhadu. •

Postupné použití vlastních zdrojů v průběhu čerpání úvěru:

•

klient musí prokázat použití 100% vlastních zdrojů po vyčerpání 50% objemu úvěru; •

klient musí jejich existenci prokázat ke schválení úvěru (vč. doložení zdrojů, které bude mít k dispozici v budoucnu).

Zejména: • • • •

prostředky na běžném účtu (aktuální výpis z účtu, u klientů UCB CZ opis obratů); stavební spoření, vč. předpokladu termínu, kdy budou prostředky k dispozici (aktuální výpis z účtu); prostředky na termínovaném vkladu (aktuální výpis z účtu; doložení hodnoty nemovitosti, z jejíhož prodeje chce klient získat vlastní zdroje pro dokončení výstavby financované nemovitosti, a to těmito doklady: • prohlášení realitní kanceláře (RK) o minimální tržní hodnotě na formuláři Prohlášení RK, viz. Extranet. • list vlastnictví předmětné nemovitosti, • fotografie současného stavu nemovitosti, • stanovisko oddělení oceňování,

Do vlastních zdrojů klienta je možné zahrnout 80% nižší z hodnot zjištěných RK a oddělením oceňování, od které je případně třeba (je-li nemovitost zatížena zástavním právem) nedříve


Stránka 25

odečíst hodnotu závazku, který je nemovitostí zajištěn. Výše aktuálního zůstatku závazku se dokládá obdobně jako v případě zástavního práva UCB CZ ve 2. pořadí (kap. 5.1). 6.2.5.

Navýšení rozpočtu o rezervu

Pro pokrytí případného nárůstu nákladů stavby lze klientovi nabídnout vytvoření rezervy navýšením úvěru (viz položka REZERVA v Přehledu zdrojů pro financování nákladů stavby součást Objednávky odhadu): • •

u úvěrů s fixní sazbou až o 20% požadované částky úvěru; u úvěrů s variabilní sazbou o jakoukoli částku.

V obou případech je výše rezervy omezena také bonitou žadatele a hodnotou zastavené nemovitosti. Uvedené částky rezervy nemusí být dočerpány a za jejich nedočerpání není účtován kompenzační poplatek (viz také kap. 9.2.5.), a to v případě, že je: • • •

podle Zprávy o stavu výstavby stupeň rozestavěnosti stavby min. 95%; nebo nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí jako dokončená; a jsou splněny všechny ostatní podmínky čerpání.

Zásady čerpání úvěru viz kap. 7.7. 6.2.6.

Požadované podklady:

Schválení úvěru: Podklady požadované vždy: •

• • •

objednávka odhadu, viz. Extranet, vč. vyplněného Přehledu zdrojů, ve kterém klient uvádí: •

rámcový rozpočet,

•

harmonogram realizace a

•

rozlišení položek hrazených z vlastních zdrojů a z úvěru,

slouží jako podklad pro rozložení jednotlivých částí úvěru („tranší“) pro čerpání. územně plánovací informace nebo územní souhlas nebo územní rozhodnutí ocenění zastavené nemovitosti •

je-li úvěr zajištěn zastavenou nemovitostí shodnou s financovanou, musí být v ocenění vždy stanovena budoucí hodnota po dokončení financované nemovitosti. Tato hodnota je použita pro stanovení maximální výše úvěru – výpočet LTV.

Čerpání úvěru Doklad, na základě kterého je klient oprávněn zahájit stavbu (jeden z těchto dokumentů): • • • • •

ohlášení stavby s podacím razítkem stavebního úřadu stavební povolení souhlas stavebního úřadu s provedením stavby certifikát vydaný autorizovaným inspektorem veřejnoprávní smlouva

Doklad není požadován v případ, že v ocenění je výslovně uvedeno, že žádný doklad k zahájení stavby není třeba (týká se rekonstrukcí), jinak klient musí předložit minimálně ohlášení stavby. Podklady požadované vždy: •

Zprávy o stavu výstavby financované nemovitosti •

k doložení stupně rozestavěnosti – viz 7.7 Výstavba/rekonstrukce.


Stránka 26

•

Doložení dokončení výstavby některým z těchto způsobů: • •

6.2.7.

Zpráva o stavu výstavby prokazující stupeň rozestavěnosti min. 95% nebo Oznámení o užívání stavby nebo Kolaudační souhlas. Výstavba montovaných rodinných domů

Podmínky pro výstavbu montovaných rodinných domů jsou shodné s podmínkami uvedenými výše v kapitole 6. Zde jsou uvedeny odlišnosti od standardních podmínek. Zhotovitel montovaného RD musí být zapsán na seznamu typů montovaných RD akceptovaných UCB CZ, případně individuálně povolen odd. oceňování nemovitostí. Úvěry na výstavbu montovaných rodinných domů jsou poskytovány maximálně do 85% tržní hodnoty zastaveného montovaného rodinného domu. Je-li úvěr zajištěn jinou nemovitostí, lze jej poskytnout do standardního limitu LTV. Klient předloží bance návrh smlouvy o dílo, smlouvy o budoucí smlouvě o dílo, jejímž předmětem je zhotovení a výstavba rodinného domu na pozemku, který je ve vlastnictví klienta. Charakteristickým rysem výstavby montovaných domů je skutečnost, že časový úsek provedení výstavby (samotné montáže) rodinného domu na pozemku vlastníka trvá několik týdnů, což v některých případech neumožňuje standardní postup: stavbu rodinného domu geometricky zaměřit, vložit stavbu do katastru nemovitostí a zřídit zástavní právo ke stavbě. Po vyčerpání hodnoty pozemku je možné tento nesoulad řešit dvěma způsoby: a) Zřízením zástavního práva ještě k jiné nemovitosti na přechodnou dobu. Po zápisu rozestavěné budovy do katastru nemovitostí pak může klient požádat o vyvázání nefinancované nemovitosti ze zástavy. b) Financováním počáteční fáze výstavby z vlastních zdrojů. Po podání návrhu na vklad rozestavěné budovy je pak možné, za předpokladu dostatečné tržní hodnoty rozestavěné nemovitosti, tyto vlastní zdroje klientovi zpětně proplatit na jeho běžný účet.

6.3. Koupě družstevního podílu, úhrada členského podílu a rekonstrukce družstevního bytu Družstevní byt nemůže být předmětem prodeje, ani předmětem zástavy. Nejedná se o převod vlastnictví k bytu, ale o převod podílu v bytovém družstvu s právem užívání určitého bytu. U hypotečního úvěru na družstevní bydlení musí být předmětem zajištění vždy jiná nemovitost, než je družstevní byt, která může být ve vlastnictví spolu/žadatele nebo osoby blízké. Koupě družstevního podílu Koupě družstevního podílu je transakce, kdy užívací právo k družstevnímu bytu, resp. členský podíl v družstvu, je převedeno mezi současným družstevníkem (uživatelem bytu) s budoucím družstevníkem (nabyvatelem členského podílu v družstvu a užívacího práva k bytu). Základní podklady pro schválení úvěru: • konkretizovaný návrh Smlouvy o budoucím převodu členských práv a povinností člena družstva nebo konkretizovaný návrh Smlouvy o převodu členských práv a povinností člena družstva; k přípravě smluvní dokumentace musí klient předložit podepsanou smlouvu, jejíž návrh předložil ke schválení; •

doklad o členství převodce v bytovém družstvu, např. potvrzení bytového družstva o členství,

•

výpis z KN budovy, ve které se nachází družstevní byt (ne starší 3 měsíce).

Úhrada členského podílu Dohoda o finančním vyrovnání je uzavřena mezi bytovým družstvem a budoucím družstevníkem (nabyvatelem členského podílu v bytovém družstvu)


Stránka 27

Základní podklady pro schválení úvěru: • návrh nájemní smlouvy mezi družstvem a nájemníkem - členem družstva; k přípravě smluvní dokumentace musí klient předložit podepsanou smlouvu, jejíž návrh předložil ke schválení; •

výzva družstva k úhradě členského podílu,

•

výpis z KN budovy, ve které se nachází družstevní byt (ne starší 3 měsíce).

6.4. Zpětné proplacení vlastních finančních prostředků investovaných do nemovitosti Původní účel, na který byly prostředky klientem vynaloženy, musí být akceptovatelný bankou (tzn. investice do nemovitosti). Lhůta, která uplynula od zaplacení prokazatelně investovaných prostředků (tj. od data uhrazení faktury, data uhrazení kupní ceny) do předložení kompletní žádosti o úvěr, nesmí být delší než 2 roky. V případě souběhu účelu zpětného proplacení a koupě nebo výstavby lze zpětně proplatit finanční prostředky i v průběhu čerpání, nemusí být propláceny jako poslední čerpání: •

výstavba - pokud je aktuální tržní hodnota zastavené nemovitosti k zajištění úvěru dostatečná,

•

koupě - klient musí standardně prokázat nabytí vlastnictví k financované nemovitosti výjimečně podání návrhu na vklad převodu vlastnického práva k předmětné nemovitosti (předložit LV s plombou), výjimka pouze v případě refinancování zálohy na kupní cenu, která bude také hrazena z úvěru. Základní podklady pro schválení úvěru: • k účelu koupě - kupní smlouva s potvrzením KÚ o provedení vkladu vlastnického práva, •

k účelu výstavba, rekonstrukce, modernizace - faktura, oznámení o užívání stavby, příp. kolaudační souhlas,

•

doklad o bezhotovostním zaplacení investice (výpis z běžného účtu klienta).

•

doložení vlastnictví nemovitosti (pokud financovaná nemovitost odlišná od zastavené)

6.5. Refinancování – splacení existujících úvěrů a půjček 6.5.1.

Podmínky standardního refinancování

Refinancováním rozumíme splacení dříve poskytnutého úvěru nebo půjčky, které byly použity na investice do nemovitostí, novým úvěrem stejného žadatele o úvěr nebo osoby blízké. Účelovým úvěrem je možné refinancovat účelový bankovní úvěr na bydlení (hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření), leasing na nemovitost určenou k bydlení i nebankovní úvěry či půjčky. Jako rezidenční/nerezidenční HÚ je možné poskytnout pouze hypoteční úvěr na splacení úvěru poskytnutého účelově na investici, která splňuje parametry rezidenčního/nerezidenčního úvěru podle tohoto předpisu. Pozn.: Neúčelové hypoteční úvěry nebo spotřebitelské úvěry použité k jiným účelům než k financování nemovitostí je možné refinancovat pouze neúčelovým hypotečním úvěrem. Smlouva o úvěru nebo půjčce musí být sepsána v písemné formě a musí obsahovat právními předpisy stanovené podstatné náležitosti, a to zejména: • specifikaci účastníků právního úkonu - jméno a příjmení, název, adresa trvalého pobytu, rodné číslo, místo podnikání nebo sídlo, IČ, • výši úvěru nebo půjčky, • účel úvěru nebo půjčky – co je objektem úvěru nebo půjčky, nemovitost by měla být definována v souladu s výpisem z KN,


Stránka 28

• splatnost úvěru nebo půjčky, • datum uzavření smlouvy o úvěru nebo půjčky, • úředně ověřené podpisy účastníků k datu sepsání půjčky, event. následně úředně uznané za vlastní (vyjma úvěrů poskytnutých finančním ústavem). Podmínkou poskytnutí úvěru je bezproblémový průběh splácení úvěru u původního věřitele. • Nepřefinancovávají se částky po splatnosti. • Do částky úvěru je možné zahrnout i případný kompenzační poplatek. Je-li spláceno z poskytnutého HÚ více úvěrů s jiným termínem splatnosti zajištěných zástavním právem k téže nemovitosti, musí k postupnému splacení úvěrů dojít do 6 měsíců od splacení prvního závazku. Po tuto dobu lze akceptovat zástavní právo ve prospěch Banky ve druhém pořadí. Základní podklady pro schválení úvěru: • smlouva o úvěru/půjčce obsahující účel, částku, splatnost, č. účtu věřitele, • doklad o aktuálním zůstatku závazku včetně příslušenství, např. výpis z úvěrového účtu po poslední měsíční splátce; a dokument, ze kterého jsou patrné podmínky uhrazení mimořádné splátky (není-li uvedeno ve smlouvě o úvěru), • výpis z účtu dlužníka prokazující přijetí částky úvěru/půjčky (jen v případě nebankovního úvěru či půjčky), • příjmový doklad o přijetí částky úvěru/půjčky v hotovosti. Lze akceptovat pouze v případě částky do 15.000 EUR včetně – přepočteno kurzem deviza-střed (jen v případě nebankovního úvěru či půjčky). Základní podklady pro čerpání úvěru • doklad o konečném zůstatku ke dni předpokládané realizace úhrady na účet věřitele; • souhlas věřitele se splacením refinancovaného úvěru v případě, že právo na předčasné splacení nevyplývá z úvěrové smlouvy. V případě, že vznikne rozdíl a schválená částka úvěru je nižší než zůstatek refinancovaného úvěru ke dni splacení, uhradí klient tento rozdíl před čerpáním úvěru z vlastních zdrojů na interní účet UCB CZ č. 1002671339/2700, variabilní symbol – číslo úvěru ve FIN. Zůstane-li naopak po uhrazení refinancovaného úvěru na interním účtu nepoužitá částka, převádí se na účet klient určený pro splácení úvěru. 6.5.2.

Podmínky zjednodušeného refinancování

Tato kapitola je platná až po dokonření všech aplikací a zveřejnění platnosti této kapitoly na Extranetu. Zpracovat úvěr v rámci zjednodušeného refinancování lze pouze v případě, že klient splní všechna kritéria vyhodnocovaná v interní aplikaci banky – HYPOTOOL: • Žadatel a původní dlužník nejsou odlišné osoby. Žadatel je občanem ČR. • Refinancovaný účelový hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření v CZK, který byl poskytnut na investice do rezidenční nemovitosti (rodinného domu nebo bytu pro vlastní bydlení), která bude sloužit k zajištění také nového úvěru. Byl-li původní úvěr poskytnut v kombinaci účelové a neúčelové části (obdoba našeho TWIN), lze poskytnout HU INDIVIDUAL (aktuální zůstatek úvěru je max. ve výši účelové části). • Klient splatil na refinancovaném úvěru již 36 anuitních splátek. • Výsledek dotazu do úvěrových registrů – bez negativního záznamu


Stránka 29

• Klient má další úvěry v celkové maximální výši 10% původního úvěru (Presto půjčka se do limitu nezapočítává). • Klient v posledních 6 měsících před podáním žádosti o nový úvěr nepřijal další úvěry v celkové částce vyšší než 50 tis. CZK (Presto půjčka se do limitu nezapočítává). BP

• Splátka nového úvěru činí maximálně 105% splátky refinancovaného úvěru. LTV nového úvěru poskytnutého na refinancování – max. 90%. Klient dokládá svoje aktuální příjmy ze závislé i podnikatelské činnosti pouze Čestným prohlášením, viz. Extranet. Nesplní-li klient jakékoliv z kritérií, dokládá své příjmy standardními doklady. Postup pro akceptaci původního odhadu – kap. 5.2.

6.6. Vypořádání spoluvlastnických nebo dědických nároků k nemovitosti V případě vypořádání spoluvlastnických nebo dědických nároků musí tyto nároky vždy souviset s vlastnictvím nemovitosti nebo spoluvlastnického podílu na nemovitosti a musí být způsob a hodnota vypořádání v předložených dokumentech jednoznačně uvedena. Vypořádat je možné spoluvlastnické vztahy v těchto případech: • Vypořádání v rámci dědického řízení: Soud vypořádá dědictví tak, že je-li dědic jediný, potvrdí usnesením, že dědictví nabyl. Je-li dědiců více, schválí dědickou dohodu mezi dědici, ledaže by odporovala zákonu nebo dobrým mravům. V rámci dědické dohody mohou dědici (např. sourozenci) dohodnout, že nemovitost nabude jeden z nich, který se zaváže vyplatit dohodnutou částku. Žadatelem o hypoteční úvěr je tedy nabyvatel nemovitosti. • Vypořádání společného jmění manželů za trvání manželství v souvislosti se zúžením nebo zrušením SJM při rozvodu manželství. • Vypořádání majetku v rámci rodiny V souvislosti s darováním (např. celé nemovitosti rodiči jen jednomu z potomků) se může obdarovaný zavázat k finančnímu vyrovnání se sourozenci. Dohoda o finančním vypořádání mezi sourozenci může být zakomponována do darovací smlouvy nebo sjednána samostatně. Žadatelem o hypoteční úvěr je tedy nabyvatel nemovitosti. Základní podklady pro schválení úvěru: • Pravomocné Rozhodnutí o dědictví vydané notářem a dohoda o finančním vyrovnání •

Po rozvodu manželství: Dohoda o vypořádání SJM (s úředně ověřenými podpisy) nebo pravomocné rozhodnutí soudu o vypořádání SJM

•

Za trvání manželství: Notářský zápis o zúžení SJM

•

Darovací smlouva se závazkem k vyrovnání, resp. Dohodou o finančním vyrovnání

6.7. Získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehož výstavbě bylo použito programu státní podpory Získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehož výstavbě bylo použito programu státní podpory nové bytové výstavby ve formě účelově vázané dotace, jehož podmínkou bylo zejména užívání zkolaudovaného bytu po dobu nejméně 20 let pro účely trvalého bydlení a po uplynutí této lhůty převod do osobního vlastnictví. Účelem úvěru je získání práv a povinností nájmu bytu ve vlastnictví města či obce. Úvěr je proto zpravidla zajištěn nemovitostí odlišnou od nemovitosti financované, neboť zřízení zástavního práva ze strany města či obce vyžaduje splnění speciálních náležitostí a bývá časově náročné. Jiná nemovitost může být ve vlastnictví některého ze spolužadatelů nebo jiné fyzické osoby.


Stránka 30

Základní podklady pro schválení úvěru: • konkretizovaný návrh Smlouvy o převodu práva nájmu, který musí obsahovat identifikaci pronajímatele a nájemce, identifikaci pronajímaného bytu a způsob vypořádání „odstupného“; • výpis z KN budovy, ve které se nachází pronajímaný byt (ne starší 3 měsíce); •

Nejpozději k vyhotovení smluvní dokumentace je třeba předložit alespoň smlouvu o nájmu bytu uzavřenou mezi obcí a novým nájemníkem.

7. Čerpání úvěru (koupě, výstavba/rekonstrukce)

OBSAH

7.1. Obecná pravidla V případě rozdílu mezi výší úvěru a celkovou investicí do nemovitosti musí být vlastní zdroje hrazeny jako první před čerpáním úvěru. Výjimkou jsou pravidla čerpání úvěru na výstavbu/rekonstrukci. Při čerpání hypotečního úvěru, který je kombinací refinancování s jinými účely, je první čerpání vždy úhrada refinancovaného úvěru. Podmínkou dalšího čerpání je doložení splacení refinancovaného úvěru. Klient musí úvěr zcela vyčerpat během sjednaného období čerpání, které však nesmí být delší než první sjednané období platnosti fixní úrokové sazby a současně nesmí přesáhnout maximální dobu čerpání uvedenou v parametrech jednotlivých produktů – viz 10. Parametry nabízených produktů. Hypoteční úvěr nesmí být čerpán na běžný účet klienta. Výjimky z výše uvedeného pravidla: •

u účelu úvěru na zpětné proplacení vlastních finančních prostředků (jedná se o prokazatelně investované prostředky do nemovitosti pro vlastní bydlení, přičemž od okamžiku jejich zaplacení do dne předložení kompletní žádosti o úvěr nesmí uběhnout 2 roky),

•

u hypotečního úvěru neúčelového (úvěr je čerpán podle dispozic klienta),

•

u účelu úvěru výstavba/rekonstrukce nemovitosti,

•

u všech účelových úvěrů (s výjimkou účelu výstavba/rekonstrukce) v případě, kdy klient účelově nedočerpá celý objem úvěru a zbylá částka činí max. 5% objemu úvěru (max. 100.000 CZK).

7.1.1. •

Pravidla pro dočerpání částek nevyčerpaných na účel sjednaný ve smlouvě o úvěru

Částka do 5% výše úvěru, max. 100.000 CZK (s výjimkou účelu výstavba/rekonstrukce) o o o

neúčelové dočerpání - převod na účet klienta; bez kompenzačního poplatku; bez poplatku za dodatek (za změnu splátkového plánu).

POZOR: O tuto částku nelze předem navyšovat úvěr. Neúčelově lze dočerpat úvěr v případě, kdy až po schválení úvěru vznikne rozdíl mezi výší úvěru a finanční potřebou klienta k realizaci jeho záměru. •

Částka nad 5% výše úvěru (s výjimkou účelu výstavba/rekonstrukce) s fixní sazbou o o

s kompenzačním poplatek, viz kap. 9.2.5.; bez poplatku za dodatek (za změnu splátkového plánu).


Stránka 31

•

Jakákoliv výše úvěru s variabilní sazbou o o o

bez kompenzačního poplatku; rozčerpaný úvěr s poplatkem za dodatek (za změnu splátkového plánu); nerozčerpaný úvěr bez dodatku (tj. nečerpaný úvěru).

POZOR: O tuto částku nelze předem navyšovat úvěr. Neúčelově lze dočerpat úvěr v případě, kdy až po schválení úvěru vznikne rozdíl mezi výší úvěru a finanční potřebou klienta k realizaci jeho záměru. •

Částka do 20% výše úvěru s účelem výstavba/rekonstrukce o o

•

bez kompenzačního poplatku; s poplatkem za dodatek (za změnu splátkového plánu).

Částka nad 20% výše úvěru s účelem výstavba/rekonstrukce s kompenzačním poplatkem o o

kompenzačním poplatek, viz kap. 9.2.5.; bez poplatku za dodatek (za změnu splátkového plánu).

Není-li úvěr zcela dočerpán, lze ukončit periodu čerpání a tím umožnit zahájení splácení úvěru, pouze v případě, že klient splnil všechny podmínky uvedené ve Smlouvě o úvěru, tzn. splnil i podmínku pro poslední čerpání. V případě snížení anuity (a zachování splatnosti úvěru) zasílá banka přímo klientovi Oznámení o výši splátky.

7.2. Varianty čerpání Podmínkou pro umožnění čerpání hypotečního úvěru je kromě dalších dokumentů uvedených ve smlouvě o úvěru předložení: Čerpání na základě zapsaného zástavního práva •

aktuální výpis z KN se zapsaným zástavním právem (bez zástavní smlouvy);

Čerpání na základě návrhu na vklad zástavního práva •

kopie návrhu na vklad zástavního práva k zastavované nemovitosti opatřená razítkem podatelny příslušného katastrálního úřadu potvrzující jeho převzetí. Na kopii návrhu na vklad je uvedeno číslo jednací přidělené příslušným katastrálním úřadem;

•

aktuální výpis z KN, na němž je vyznačena plomba dokládající podání tohoto návrhu na vklad.

7.3. Pravidla pro stanovení doby čerpání a) Maximální doba čerpání úvěru s jednorázovým čerpáním je 6 měsíců. V případě postupného čerpání a jednorázového čerpání na koupi z developerského projektu je maximální doba 24 měsíců. b) Délka platnosti úrokové sazby musí být alespoň o 12 měsíců delší než doba čerpání. V případě jednoleté fixace pak může doba čerpání činit max. 6 měsíců. c) Doba čerpání vstupuje do celkové splatnosti úvěru. Součet aktuálního věku klienta, celkové doby čerpání+1 měsíc splácení pouze úroků a splatnosti úvěru nesmí v době předpokládané poslední anuitní splátky překročit maximální povolený věk klienta ( 67, resp. 70 let). Například: aktuální věk klienta 42 let, doba čerpání 2 roky => max. splatnost úvěru = 67 let – 44 let = 23 let nebo 70 let - 44 let = 26 let. Pozn.: K předpokládanému dni splatnosti úvěru nesmí klient oslavit 67., resp. 70. narozeniny


Stránka 32

7.4. Pravidla pro povolení výjimky prodloužení čerpání nad max. lhůtu (24 měsíců) Úvěry s účelem koupě nemovitosti z developerského projektu: Nerozčerpaný úvěr nebo úvěr rozčerpaný v jakékoli výši, pokud je rozestavěnost do 35%: •

prodloužení čerpání se nepovoluje. Výjimkou jsou úvěry, zajištěné jinou než financovanou nemovitostí – zde se řeší individuálně podle hodnoty a kvality této zastavené nemovitosti.

Rozčerpané úvěry s rozestavěností 35% a více: •

může být povoleno prodloužení čerpání o 6 měsíců, a pokud se za tuto dobu zvýší rozestavěnost min. o dalších 30%, může být čerpání prodlouženo o dalších 6 měsíců;

•

nebude-li podmínka navýšení rozestavěnosti splněna:  posouzení bonity klienta - požadavek na přistoupení dalšího klienta k závazku;  požadavek na dozajištění další nemovitostí;  kontrola developera v SSV/IREL;  u projektů financovaných naší bankou posouzení ekonomické situace developera, resp. projektu, tj. zejména: o jak je plněn časový harmonogram, o nejsou-li překročené náklady podle původního budgetu (cost overrun), o jaký je stav předprodeje, o příp. jestli nejsou známé nějaké problémy. o Příslušný bankéř, event. úvěrový specialista se spojí s analytikem z CORP nebo Majordomus, který je zodpovědný za financování příslušného developera a může tyto info poskytnout.  Posouzení ekonomické situace developera, resp. projektu, provádí odd. Underwritingu pro Real Estate.

Úvěry na individuální projekty výstavby (nedeveloperské) Prodloužení čerpání může být povoleno o max. 6 měsíců, další postup individuálně (klient musí žádost zdůvodnit, případně dokladovat důvod žádosti o prodloužení čerpání)

7.5. Čerpání s využitím jistotního účtu, advokátní či notářské úschovy Banka může Klientovi povolit čerpání úvěru prostřednictvím: • jistotního účtu (zřízeného u UCB CZ) •

advokátní či notářské úschovy

•

účtu realitní kanceláře

Takovýto způsob čerpání musí být sjednán v kupní smlouvě, resp. smlouvě o budoucí kupní smlouvě (s výjimkou čerpání na jistotní účet u UCB CZ). Na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě může být úvěr čerpán s využitím jistotního účtu, advokátní či notářské úschovy. Výjimkou je koupě nemovitosti z developerského projektu, kde může úvěr čerpán přímo na účet prodávajícího. Čerpá-li klient úvěr na účet realitní kanceláře, lze povolit čerpání úvěru až po uzavření kupní smlouvy (nikoli na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě). Jedná-li se o čerpání přes jistotní účet, musí být Dohoda o jistotním účtu vždy uzavřena jako trojstranná (prodávající, kupující, banka). Splnění podmínek pro čerpání z jistotního účtu kontroluje příslušný úvěrový specialista. Následný převod prostředků zajišťuje pobočka. Bez kontroly provedené úvěrovým specialistou není bankéř oprávněn provést převod prostředků z jistotného účtu. Hradí-li klient část kupní ceny z vlastních zdrojů do advokátní či notářské úschovy, může být druhá část kupní ceny hrazená z úvěru vyčerpána přímo na účet prodávajícího. Mělo by se však


Stránka 33

jednat jen o takové případy, kdy jsou již příslušné kupní smlouvy mezi prodávajícím, kupujícím, eventuelně schovatelem podepsány. V opačném případě je třeba klienta poučit, že bezpečnější pro všechny účastníky transakce je složení celé kupní ceny do úschovy a převedení na účet prodávajícího až po provedení vkladu zástavního a vlastnického práva.

7.6. Koupě Úvěry na koupi od fyzické osoby mohou být čerpány na základě •

uzavřené kupní smlouvy podané na příslušné katastrální úřad přímo na účet prodávajícího;

•

smlouvy o smlouvě budoucí kupní při využití jistotního účtu či advokátní/notářské úschovy.

Úvěr na koupi z developerského projektu může být čerpán na základě •

uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní přímo na účet developera.

Je-li předmětem koupě nemovitost zatížená zástavním právem zajišťujícím úvěr prodávajícího, musí být tento úvěr splácen přímo na účet věřitele/banky. Žadatel dokládá pro schválení úvěru zůstatek tohoto úvěru obdobně, jako při účelu refinancování viz 6.5. Refinancování, tj. věřitelem vystavené vyčíslení zůstatku ke dni provedení splátky a prohlášení o podmínkách výmazu zástavního práva. Způsob čerpání je stanoven v závislosti na podmínkách uvedených v kupní smlouvě/smlouvě o smlouvě budoucí kupní (SoSBK). Kupní cena musí být hrazena vždy v souladu s kupní smlouvou, resp. smlouvou o budoucí kupní smlouvě, tj. na bankovní účet prodávajícího, resp. na jistotní účet nebo do notářské/advokátní úschovy. Na účet realitní kanceláře možno hradit kupní cenu v souladu s podepsanou kupní smlouvou (nikoli SoSBK). Koupě nemovitosti z developerského projektu Čerpání hypotečního úvěru může být umožněno i v průběhu výstavby jednotky (resp. celé budovy) v rámci developerského projektu. Postupné čerpání úvěru je umožněno na základě uzavřené smlouvy o budoucí smlouvě kupní – jedná se o zálohovou úhradu kupní ceny jednotky před dokončením a před převodem vlastnictví ke konkrétní jednotce. Účelem hypotečního úvěru i při tomto způsobu financování je koupě nemovitosti. Klient je povinen prokázat naplnění účelu úvěru, tj. předložit platně uzavřenou kupní smlouvu a současně návrh na vklad vlastnického práva k dané bytové jednotce do Katastru nemovitostí, a to nejpozději před posledním čerpáním úvěru nebo jako povinnost do šesti měsíců ode dne prvního čerpání úvěru. Pravidla pro čerpání úvěru na koupi bytové jednotky z developerského projektu: a) Developerský projekt je bankou financován Pokud je podle SoSBK úhrada záloh na kupní cenu sjednána ve prospěch jistotního nebo vázaného účtu u Banky pak čerpání hypotečního úvěru na koupi bytové jednotky probíhá pouze podle SoSBK, tj. ZoSV nejsou pro čerpání vyžadovány. Při poskytnutí hypotečního úvěru je zpracováváno hromadné ocenění nemovitostí. Všechna ocenění jsou uložena na sdíleném disku. b) Developerský projekt není Bankou financován, ale je Bankou oceněn Úhrada záloh probíhá rovněž na základě SoSBK. Není-li developerský projekt financován Bankou, pak jsou pro čerpání dokládány ZoSV. Hromadné ocenění projektu a všechny ZoSV jsou vystaveny na sdíleném disku. V rámci zpracování hromadného ocenění posoudí interní odhadce strukturu plateb záloh na kupní cenu v návrhu SoSBK a v rámci ocenění uvede výsledek posouzení. Zadavatel hromadného ocenění zajistí i případnou úpravu návrhu SoSBK podle připomínek odhadce. Vyhotovení hromadného interního ocenění projektu, stejně jako vyhotovení průběžných ZoSV, zajišťuje odpovědný pracovník odb. Majordomus. V Produktovém katalogu Hypoteční úvěry pro


Stránka 34

FON (záložka HÚ z develop. projektů) naleznete seznam Bankou oceněných projektů, informace o zvýhodněných podmínkách pro vybrané projekty a dále informace o podmínkách čerpání a podkladech k těmto projektům. Taktéž je zde uvedena kontaktní osoba zajišťující výše uvedené podklady. c) Developerský projekt není financován Bankou, pro projekt není zpracováno hromadné ocenění – do výše aktuální tržní hodnoty U individuálně oceňovaných bytových jednotek v rámci developerských projektů nefinancovaných Bankou probíhá čerpání hypotečního úvěru na koupi bytové jednotky vždy maximálně do výše aktuální tržní hodnoty financované bytové jednotky. Je nutno prokázat stupeň rozestavěnosti Zprávou o stavu výstavby zpracovanou externím odhadcem.

7.7. Výstavba/rekonstrukce Čerpání úvěru na výstavbu/rekonstrukci: •

Čerpání vždy bez dokládání faktur - úvěr je čerpán na účet klienta uvedený ve smlouvě o úvěru a určený pro splácení úvěru.

•

Čerpání úvěru se řídí produktovým LTV, tj. čerpáme vždy do 80 / 85 / 90 / 100 % (hranice LTV stanovené produktem). Výjimkou jsou úvěry s jednorázově placeným pojištěním CARDIF hrazeným navýšením úvěru – v tomto případě se limit produktového LTV navyšuje o CARDIF (pozor – úvěr navýšený o CARDIF nesmí přesáhnout 100 % LTV).

•

Jednorázová platba úvěrového pojištění CARDIF je vždy součástí 1. části čerpání (tzv. 1. „tranše“). Čerpáme vždy částku vypočtenou podle vzorce: 1.

zastavená = financovaná nemovitost produktové LTV x aktuální tržní hodnota zastavených nemovitostí*) – již vyčerpaná část úvěru

*) rozestavěná stavba a související pozemky; před zápisem rozestavěné stavby pouze zastavené pozemky Musí být zpracován odhad hodnoty financované nemovitosti. Zpráva o stavu výstavby pro postupné čerpání musí vždy obsahovat kromě aktuálního procenta rozestavěnosti také aktuální hodnotu financované nemovitosti. Příklad: - produktové LTV 85% - aktuální tržní hodnota rozestavěné nemovitosti 1.000 000 CZK - z HÚ již vyčerpáno 200 000 CZK - aktuálně je možné vyčerpat: 85%*1.000 000 CZK – 200 000 CZK= 650 000 CZK - pro čerpání překračující kumulovanou výši 850 000 CZK klient musí doložit novou ZoSV. 2.

zastavená = financovaná + jiná nemovitost (odlišná od financované)

produktové LTV x (aktuální tržní hodnota zastavených financovaných nemovitostí*) + aktuální tržní hodnota další nemovitosti) – již vyčerpaná část úvěru *) rozestavěná stavba a související pozemky; před zápisem rozestavěné stavby pouze zastavené pozemky Musí být zpracován odhad hodnoty financované i zastavené nemovitosti. Zpráva o stavu výstavby financované nemovitosti pro postupné čerpání musí vždy obsahovat kromě aktuálního procenta rozestavěnosti také aktuální hodnotu financované nemovitosti. Pro každé další čerpání je po Klientovi požadováno předložení Zprávy o stavu výstavby vyhotovené externím odhadcem.


Stránka 35

Příklad: - produktové LTV 85% - aktuální tržní hodnota rozestavěné nemovitosti 500 000 CZK - tržní hodnota jiné nemovitosti 2.000.000 CZK - z HÚ již vyčerpáno 200 000 CZK - aktuálně je možné vyčerpat: 85%*2.500 000 – 200 000 = 1.925 000 CZK - pro čerpání překračující kumulovanou výši 2.125 000 CZK klient musí doložit novou ZoSV. 3.

zastavená = jiná nemovitost (odlišná od financované) produktové LTV x aktuální tržní hodnota jiné nemovitosti – již vyčerpaná část úvěru

Musí být zpracován odhad hodnoty financované i zastavené nemovitosti. Zpráva o stavu výstavby financované nemovitosti pro postupné čerpání musí vždy obsahovat aktuální procento rozestavěnosti. Ocenění financované nemovitosti (odlišné od zastavené) nemusí být zpracováno pro úvěry do 500 tis. CZK. Příklad: - produktové LTV 85% - tržní hodnota jiné nemovitosti 2.000.000 CZK - HÚ 500 000 CZK - skutečné LTV 25% - úvěr je možné vyčerpat najednou: 85%*2.000 000 = 1.700 000 CZK > 500 000 CZK V případě úvěru s LTV vyšším než 30% a/nebo nad 500 tis. CZK, kdy hodnota zastavené nemovitosti/nemovitostí (zejména z důvodu volnějšího režimu čerpání) umožňuje vyčerpat úvěr najednou, musí být vyžadována Zpráva o stavu výstavby po vyčerpání cca 50% objemu úvěru. Příklad: - produktové LTV 85% - výše úvěru 1.000.000 CZK - tržní hodnota jiné nemovitosti 2.000.000 CZK - skutečné LTV 50% - je možné vyčerpat: 85%*2.000 000 = 1.700 000 CZK, výše úvěru je však 1.000.000 CZK - klient může vyčerpat pouze 500.000 CZK a poté předložit novou ZoSV s rozestavěností min. 50%

BP

•

Čerpání úvěru může být ve smlouvě o úvěru rozděleno do maximálně 3 částí (tzv. tranší), pro které jsou stanoveny odlišné podmínky čerpání, a 4. části, kterou je zádržné. Minimální částka jednotlivého čerpání je 50 tis. Kč s výjimkou zádržného.

DALŠÍ PŘÍKLADY ČERPÁNÍ ÚVĚRU NA VÝSTAVBU Zádržné – poslední čerpání Zádržné je vázáno na prokázání rozestavěnosti min. 95% nebo na předložení dokladu prokazujícího, že je klient oprávněn dokončenou stavbu užívat (Souhlas s užíváním stavby/Kolaudační souhlas – vystavené příslušným úřadem). Současně musí být dodrženo smlouvou stanovené LTV z aktuální hodnoty nemovitosti (hodnoty rozestavěné stavby). Tyto podmínky musí být splněny i v případě, že klient nemá zájem o dočerpání úvěru. Výše zádržného: - úvěry do 85% LTV, včetně 5% z výše úvěru - úvěry nad 85% LTV 10% z výše úvěru - úvěry na rekonstrukci nemovitosti do 500 tis. Kč včetně

- bez zádržného

Banka má možnost vyžádat si Zprávu o stavu výstavby i mimo výše uvedená pravidla. Klient může úvěr i nedočerpat – viz kap. 7.1.1.


Stránka 36

8. Změny smluvních podmínek

OBSAH

Žádost klienta o změnu smluvních podmínek viz. Extranet, musí být klientem vždy zdůvodněna a podepsána alespoň jedním ze spoludlužníků. Dodatek k úvěrové smlouvě podepisují všichni spoludlužníci. Většina změn smluvních podmínek standardně podléhá schvalovací proceduře – pro schválení je oprávněna úvěrová autorita, která schválila původní úvěr, není-li uvedeno jinak. Dodatky k úvěrovým a zajišťovacím smlouvám připravuje úvěrový specialista, s výjimkou následujících dodatků k úvěrové smlouvě, které připravuje banka: •

změna pevné úrokové sazby (refixace);

•

prodloužení termínu dočerpání úvěru o max. 6 měsíců při dodržení celkové maximální lhůty čerpání stanovené pro daný produkt a typ čerpání;

•

snížení výše úvěru v případě nedočerpání úvěru. V případě snížení anuity (a zachování splatnosti úvěru) zasílá banka přímo klientovi Oznámení o výši splátky.

Doklady požadované od klienta ke schválení změny jsou uvedeny v Seznamu podkladů pro zpracování úvěru a jeho změn, viz. Extranet, listy jednotlivých typů změn podmínek úvěru.

8.1. Příklady změn v úvěrovém vztahu 8.1.1.

Změny na straně dlužníka

Změna dlužníka - převzetí závazku Nový dlužník přebírá závazek z úvěru na místo původního dlužníka. Se stávajícím a novým klientem se uzavírá Dodatek k úvěrové smlouvě. Změna dlužníka – přistoupení k závazku Nový dlužník přistupuje k závazku vedle původního dlužníka. O přistoupení k závazku se uzavírá Dodatek k úvěrové smlouvě. Změna dlužníka – vyvázání ze závazku Z původních několika dlužníků některý/někteří z nich ze závazku vystupují. O vyvázání ze závazku se uzavírá Dohoda o vyvázání spoludlužníka. Všichni klienti, kteří po změně budou zavázaní z úvěru, musí doložit svoje aktuální příjmy standardním způsobem viz 4.3. Příjmy. Banka vždy inkasuje poplatek za dodatek podle aktuálního Sazebníku odměn za poskytování bankovních služeb. 8.1.2.

Úmrtí dlužníka

V případě úmrtí dlužníka je pohledávka z titulu úvěru pohledávkou, kterou je třeba přihlásit do dědického řízení s výjimkou případů, kdy je úvěr pojištěn pro případ úmrtí dlužníka nebo zajištěn životním pojištěním a pohledávka bude zaplacena z pojištění. Úmrtí jednoho ze spoludlužníků V případě, kdy zemře jeden ze spoludlužníků zavázaných společně a nerozdílně ze smlouvy o úvěru, jsou ostatní spoludlužníci povinni plnit povinnosti vyplývající ze smlouvy. Důsledkem úmrtí dlužníka je skutečnost, že na místo zemřelého dlužníka vstoupí do závazku jeho dědici. S ohledem na tuto skutečnost může vzniknout požadavek na změnu osoby splácející úvěr.


Stránka 37

Úmrtí jediného dlužníka a) Úvěr jediného dlužníka byl dozajištěn životním nebo úvěrovým pojištěním Pojišťovna v tomto případě plní do výše zůstatku jistiny ke dni pojistné události, tj. ke dni úmrtí dlužníka. Může se však stát, že smrt nastala v důsledku nemoci, která je uvedena v pojistné smlouvě ve výlukách, event. plnění z pojistné smlouvy zabrání nesplnění jiných smluvních podmínek ze strany pojistníka. Prověření ze strany pojišťovny může trvat cca 2-4 měsíce. Po tuto dobu je u tohoto úvěru zastaveno sankční úročení a upomínkování, stejně jako inkaso poplatku za správu úvěru. Po výplatě pojistného plnění (zůstatku jistiny ke dni úmrtí dlužníka) je úvěr splacen. Pokud vznikne po úhradě ze strany pojišťovny přeplatek, musí být převeden ve prospěch dědiců, byl-li úvěr po úmrtí splácen k tíži účtu zůstavitele, resp. ve prospěch osob, které po úmrtí dlužníka úvěr splácely. Pokud k výplatě pojistného plnění z rozhodnutí pojišťovny nedojde, je úvěr součástí dědického řízení. Namísto zůstavitele/zemřelého dlužníka vstupuje do závazků z úvěru dědic/dědicové ke dni úmrtí zůstavitele. Platby související s úvěrem jsou zpětně ode dne úmrtí rekonstruovány a s novým dlužníkem jsou sjednány podmínky splácení úvěru. b) Úvěr jediného dlužníka nebyl dozajištěn životním ani úvěrovým pojištěním V tomto případě dědic odpovídá za plnění do výše hodnoty děděním nabytých aktiv. To znamená, že většinou pokračuje ve splácení úvěru. Dědic dědí závazek ke dni úmrtí zůstavitele. Projednání dědictví může trvat i několik měsíců. Po tuto dobu jsme oprávněni úvěr standardně úročit, vč. sankčních úroků v případě neplnění měsíčních splátek. V rámci proklientského přístupu však naše banka postupuje stejně jako v případě popsaném pod bodem a), tj. je zastaveno sankční úročení a upomínkování, stejně jako inkaso poplatku za správu úvěru. Namísto zůstavitele/zemřelého dlužníka vstupuje do závazků z úvěru dědic/dědicové, a to opět ke dni úmrtí zůstavitele. Platby související s úvěrem jsou zpětně ode dne úmrtí rekonstruovány a s novým dlužníkem jsou sjednány podmínky splácení úvěru. 8.1.3.

Odklad splátek jistiny v průběhu splácení úvěru

Odklad splátek jistiny lze povolit pouze v mimořádné situaci klienta (např. nemoc, ztráta zaměstnání apod.). •

Pokud klient požádá o odklad splátek jistiny v průběhu splácení úvěru, je toto možné maximálně 2x za celou dobu trvání úvěru, maximálně vždy na 6 měsíců. Období odkladu splátek jistiny je součástí celkové doby splatnosti úvěru, tj. o max. 6 splátek se snižuje celkový počet splátek odpovídající době klientem požadované splatnosti úvěru, pokud klient současně nepožádá o prodloužení splatnosti úvěru.

•

Při povolení odkladu splátek jistiny je preferováno zachování celkového počtu splátek (konečné splatnosti úvěru), tj. po uplynutí období odkladu klient pokračuje ve splácení úvěru vyšší anuitní splátkou.

•

V odůvodněných případech lze při dodržení produktových parametrů povolit i prodloužení splatnosti úvěru.

•

Změna podléhá schválení odd. Retail Underwriting Mortgage nebo odd. Centrálního vymáhání pohledávek (jedná-li se o klienta v procesu vymáhání).

9. Cenové parametry hypotečních úvěrů

OBSAH

9.1. Úroková sazba Aktuální úrokové sazby jsou vyhlašovány bankou vždy první kalendářní den v měsíci. Pro úvěry do 20 mil. CZK resp. 750 tis. EUR úrokové sazby naleznete v tabulce Úrokové sazby pro úvěry,


Stránka 38

viz. Extranet. Úroková sazba je klientovi garantována 14 kalendářních dnů od předání Rezervace úrokové sazby bankéřem (výstup z Hypokalkulačky). Pokud v této lhůtě klient dodá kompletní žádost o úvěr, tj. včetně všech požadovaných dokumentů je úroková sazba garantována dalších 30 kalendářních dnů. Do této lhůty musí být uzavřena úvěrová smlouva. Dojde-li v této lhůtě k poklesu úrokové sazby má klient nárok na sazbu nižší. V případě překročení dané lhůty je klientovi přidělena aktuální úroková sazba platná k datu podpisu úvěrové smlouvy. Pro stanovení úrokových sazeb pro úvěry nad 20 mil CZK resp. 750 tis. EUR, pro úvěry v USD a pro úvěry s fixací úrokové sazby nad 10 let je nutné kontaktovat bankéře Úroková sazba může být sjednána jako fixní nebo jako variabilní. Pravidla fixního období •

Počátek prvního fixního období počíná běžet dnem podpisu smlouvy o úvěru a končí poslední den před začátkem dalšího fixního období.

•

Další fixní období je již pravidelné, tj. ode dne první řádné splátky fixního období do dne předcházejícího dni poslední řádné splátky fixního období.

•

Konec platnosti úrokové sazby musí být nejméně o 12 měsíců delší než doba čerpání. Výjimkou může být pouze použití 1letého fixu při čerpání do 6 měsíců.

9.1.1.

Zásady pro přechod z fixní na variabilní sazbu

Změna fixní úrokové sazby na variabilní úrokovou sazbu je možná pouze ke dni refixu. K jinému termínu změnu povolit NELZE!! Změnu nelze povolit ani pro hypoteční úvěr FLEXI. Pozn.: Přechod z úvěru KOMBI (úvěr s kap. životním pojištěním) s fixní sazbou na stejný typ úvěru s variabilní sazbou nelze. Je však možné převést úvěr KOMBI s fixní sazbou na úvěr INDIVIDUAL s variabilní sazbou. Klient musí Žádost o změnu typu úrokové sazby, viz. Extranet, předložit nejpozději 21 kalendářních dnů před datem refixu a v souladu s VOP uzavřít dodatek o změně typu úrokové sazby nejpozději 5 kalendářních dnů před datem refixu. Banka akceptuje, pokud je dodatek uzavřen nejpozději v den refixu. Po datu refixu již není možné sjednat změnu typu úrokové sazby. Při stanovení výše variabilní sazby musí být respektována výše riziková marže platná ke dni uzavření smlouvy o úvěru (riziková marže je platná po celou dobu splatnosti úvěru). Podepsaný dodatek o změně typu úrokové sazby musí být na RLA doručen nejpozději 10 kalendářních dnů po datu refixu. 9.1.2.

Zásady pro přechod z variabilní na fixní sazbu

Klient je oprávněn kdykoli v průběhu trvání úvěru požádat o změnu úrokové sazby na sazbu fixní s tím, že tato změna je možná pouze s účinností od nejbližšího dne pravidelné splátky následujícího po provedení změny typu sazby. Klient musí Žádost o změnu typu úrokové sazby, viz. Extranet, předložit nejpozději 30 kalendářních dnů před požadovaným termínem změny a dodatek k úvěrové smlouvě uzavřít nejpozději v den splatnosti splátky. Nelze sjednávat změnu typu úrokové sazby se zpětnou účinností. Při stanovení výše fixní sazby musí být respektována výše rizikové marže platná ke dni uzavření smlouvy o úvěru (riziková marže je platná po celou dobu splatnosti úvěru). Při přechodu z variabilní sazby na sazbu fixní či opačně je nutno dodržet původní typ úvěru: Individual-Individual, PLUS-PLUS. Pro úvěr FLEXI s fixní sazbou je možný přechod na úvěr Individual s variabilní sazbou. HÚ KOMBI může být převeden na HÚ Individual (s fixní nebo variabilní sazbou nebo na HÚ FLEXI s fixní sazbou.


Stránka 39

9.2. Poplatky Poplatky z hypotečních úvěrů se řídí platným Sazebníkem odměn za poskytování bankovních služeb, viz. Extranet, klientům retailového bankovnictví. Všechny poplatky jsou účtovány v měně úvěru. Poplatky v cizí měně musí být ve smlouvě o úvěru sjednány částkou nikoli odkazem na Sazebník. 9.2.1.

Poplatek za poskytnutí úvěru

Jednorázový poplatek - inkasuje se po podpisu smlouvy o úvěru, nejpozději při prvním čerpání úvěru. 9.2.2.

Poplatek za správu a vedení úvěru

Pravidelný poplatek za správu úvěrového účtu – účtuje se měsíčně k ultimu měsíce. 9.2.3.

Poplatek za čerpání na návrh na vklad zástavního práva

Jednorázový poplatek – inkasuje se při prvním čerpání na návrh na vklad, a to jen 1x bez ohledu na počet návrhů na vklad. 9.2.4.

Poplatek za administraci státního příspěvku k hypotečnímu úvěru

Pravidelný poplatek – inkasuje se měsíčně k ultimu měsíce v případě, že je k úvěru podepsána smlouva o státním příspěvku. 9.2.5.

Kompenzační poplatky

Součástí kompenzačního poplatku jsou náklady na zdroje.. Je-li inkasován Kompenzační poplatek, není inkasován poplatek za změnu smluvních podmínek. Kompenzační poplatek za nedodržení smluvního plánu čerpání úvěru Prodloužení celkem o max. 6 měsíců za celou dobu čerpání úvěru •

kompenzační poplatek se nepočítá;

•

poplatek za změnu smluvních podmínek se účtuje. Maximální doba čerpání úvěru nesmí přesáhnout max. dobu čerpání pro daný produkt.

Prodloužení doby čerpání o více než 6 měsíců oproti původní době čerpání stanovené ve smlouvě •

kompenzační poplatek (ve výši podle Sazebníku) se počítá z částky, u které se prodlužuje čerpání za každý započatý měsíc, o který se čerpání prodlužuje;

•

poplatek za změnu smluvních podmínek se neúčtuje.

Kompenzační poplatek za mimořádnou splátku Výše poplatku je uvedena v Sazebníku. Kompenzační poplatek za nedočerpání úvěru Zásady pro uplatnění kompenzačního poplatku za nedočerpání úvěru – kap. 7.1.1. Výše poplatku je uvedena v Sazebníku. U neúčelového úvěru a nerezidenčních úvěru na financování rekreačního objektu ≤ 1.880 tis. CZK činí kompenzační poplatek max. 1% z částky mimořádné splátky, přesahuje- li doba mezi mimořádnou splátkou a sjednaným koncem splatnosti úvěru 1 rok, resp. 0,5%, pokud tato doba činí méně než 1 rok.


Stránka 40

9.2.6.

Poplatek za mimořádnou splátku a nedočerpání úvěru s variabilní úrokovou sazbou

Poplatek za mimořádnou splátku u úvěru s variabilní úrokovou sazbou činí 1% z výše mimořádné splátky – viz Sazebník odměn za poskytování bankovních služeb, viz. Extranet. Náklady ALM nejsou v tomto případě vyčíslovány. Poplatek za nedočerpání u úvěru s variabilní úrokovou sazbou se neúčtují. 9.2.7.

Poplatky za změnu smluvních podmínek z podnětu klienta

Poplatek za změnu smluvních podmínek z podnětu klienta - při změně splátkového plánu – se inkasuje v případě, kdy •

dochází ke změně výše anuitní splátky nebo délky splatnosti úvěru (také změna typu úrokové sazby);

•

dochází ke změně mimo refix;

•

neúčtuje se kompenzační poplatek.

Poplatek za změnu smluvních podmínek z podnětu klienta – ostatní změny podmínek – se inkasuje v případech sjednání jiných změn v úvěrovém vztahu, při kterých nedochází ke změně splátkového plánu.

10. Parametry nabízených produktů

OBSAH

10.1. Hypoteční úvěry rezidenční Hypotéka INDIVIDUAL/ PLUS/ FLEXI Specifické podmínky uvedeny v kapitole 10.2. Účelový úvěr určený k financování nemovitostí na území ČR: • sloužících k bydlení (žadatele, spolužadatele nebo osoby blízké), včetně věcí tvořících jednotný funkční celek s objektem bydlení a včetně příslušenství (např. garáž, studna, hospodářské stavení apod.), pozemek určený k výstavbě RD. Charakteristika • rekreační objekt (chata/chalupa) - objekt způsobilý k trvalému bydlení, který je svým provedením, dispozičním řešením, velikostí a standardem vybavení vhodný pro trvalé užívání. Musí se nacházet v poloze vhodné pro trvalé bydlení, přičemž ale v daném místě nelze na základě podmínek územního plánování rodinný dům postavit. Produkt

CZK, EUR, USD Měna

Úvěr v cizí měně je možné poskytnout pouze v případě, že žadatel má v této měně příjmy. Úvěr v cizí měně nelze poskytnout jako FLEXI.

Úroková sazba Období fixní úrokové sazby

Fixní Variabilní (nelze pro FLEXI 1 – 20 let (pouze celé roky) věk 18 (ke dni podání žádosti o úvěr) - 67 let (tj. nesmí k předpokládanému dni splatnosti úvěru oslavit 67. narozeniny).

Věk žadatele

resp. do 70 let (tj. k předpokládanému dni splatnosti nesmí oslavit 70. narozeniny), pokud klient uzavře rizikovou životní pojistku s pojistnou částkou min. ve výši úvěru nebo úvěrové pojištění CARDIF vč. jednorázového pojištění CARDIF s podmínkou následného prodloužení/změny pojištění po 5 letech - 5.4.


Stránka 41

Dozajištění úvěru úvěrovým pojištěním CARDIF. Tato pravidla jsou povinná pro všechny spolužadatele, jejichž příjmy jsou zahrnuty do hodnocení bonity (viz 4.1. Obecné podmínky pro všechny spolu/žadatele). Minimum: 1 rok Maximum: Doba splatnosti

max. 30 let – Standardní klient max. 25 let – Nestandardní klient max. 20 let (pro DR > 70%) resp. 30 let (pro DR ≤ 70%) – HÚ na investice do bytů v nerevitalizovaných panelových domech (doba splatnosti pro jednotlivé typy úvěrů viz 11. Přehled parametrů HÚ)

Výše úvěru

Minimum: 200.000,- CZK Maximum: není omezena, závisí na LTV a finanční situaci klienta max. 80% úvěry s LTV ≤ 85%

Debt ratio

max. 70% úvěry s LTV > 85% (výše DR pro jednotlivé typy úvěrů viz 11. Přehled parametrů HÚ) 100% - Standardní klient 80% - občan SR a Nestandardní klient 85% - úvěr na výstavbu, kde financovanou nemovitostí je montovaná stavba Pro HÚ s LTV > 85% debt ratio max. 70% + výsledek scoringu podle NPR White nebo Grey + vyšší riziková marže.

LTV Maximální úvěrový limit

Pro panelové byty platí tato pravidla: Byty v revitalizovaných panelových domech: – max. LTV 100% a max. splatnost 30 let Byty v panelových domech, které nesplňují kritéria plně revitalizovaného domu: –

max. LTV 80% a max. splatnost 20 let resp. 21-30 let při standardním debt ratiu 80% sníženém o 10%

(výše LTV pro jednotlivé typy úvěrů viz 11. Přehled parametrů HÚ) Nemovitost určená k bydlení: rodinný dům, bytová jednotka, domy s byty, příp. nebytovými prostory, pozemek určený ke stavbě rodinného domu, Financovaná / zastavená nemovitost

Max. 4 bytové jednotky určené k bydlení spolu/žadatele o úvěr nebo osoby blízké a s méně než 50% podílem plochy nebytových prostor. Jako dozajištění - rekreační objekt (chaty, chalupy k individuální rekreaci). Zastavená nemovitost musí být dokončená, tj. „zkolaudovaná“ nebo rozestavěná min. z 95% (není-li účelem úvěru její výstavba nebo rekonstrukce). Jednorázové: - doba čerpání maximálně 6 měsíců;

Čerpání

Postupné - doba čerpání maximálně 24 měsíců; - je-li jedním z účelů úvěru refinancování, tj. splacení existujícího úvěru/půjčky, maximální doba čerpání části úvěru na refinancování nesmí přesáhnout lhůtu 6 měsíců.

Splácení

Anuitní •

po podpisu smlouvy klient platí pouze poplatek za vedení běžného účtu,


Stránka 42

pokud je uzavřen •

po dobu kdy klient čerpá, platí pouze úroky z vyčerpané částky + poplatek za vedení úvěrového účtu

•

Běžný účet

po vyčerpání platí klient následující prvního 25. po dočerpání ještě úrok a až od druhého 25. následujícího po datu dočerpání začíná platit anuitní splátku. příklad: klient dočerpal 1.7.2011, 25.7. platí ještě úrok, 25.8. anuitní splátku 26.7.2011, 25.8. platí ještě úrok, 25.9. anuitní splátku Povinný

TWIN - Hypoteční úvěr s doplňkovým úvěrem Prodáváme jako jeden produkt – Hypoteční úvěr TWIN Technické nastavení: 2 úvěry -> hlavní (účelový) + doplňkový (neúčelový) a ke každému samostatná úvěrová smlouva, pro oba úvěry společná zástavní smlouva. Produkt

Hypotéka TWIN Hlavní úvěr - účelový úvěr určený k financování nemovitostí na území ČR: • sloužících k bydlení (žadatele, spolužadatele nebo osoby blízké), včetně věcí tvořících jednotný funkční celek s objektem bydlení a včetně příslušenství (např. garáž, studna, hospodářské stavení apod.), pozemek určený k výstavbě RD. • rekreační objekt (chata/chalupa) - objekt způsobilý k trvalému bydlení, který je svým provedením, dispozičním řešením, velikostí a standardem vybavení vhodný pro trvalé užívání. Musí se nacházet v poloze vhodné pro trvalé bydlení, přičemž ale v daném místě nelze na základě podmínek územního plánování rodinný dům postavit.

Charakteristika

Doplňkový úvěr - je možno čerpat • neúčelově na účet klienta nebo • na refinancování splátkových úvěrových produktů, které není možné refinancovat účelovým hypotečním úvěrem (nikoli kontokorent a kreditní karta). Podmínkou čerpání refinancování splátkových úvěrů je předložení souhlasu s předčasným splacením úvěru (pokud to nevyplývá ze smlouvy o úvěru) a vyčíslení aktuálního zůstatku úvěru. Splacení a zrušení úvěrových produktů bude kontrolováno v rámci review (kontrolní dotaz do úvěrových registrů). Nedošlo-li ke zrušení refinancovaného produktu, aplikována sankce: navýšení sazby nebo zesplatnění úvěru (porušení podmínek smlouvy – čl. 39.1m; sankce čl. 40.1 VOP). Bude-li v úvěrové smlouvě sjednáno vyčerpání úvěru přímo na účet původního věřitele, do výdajů se splátka takto refinancovaného úvěru/půjčky nezahrnuje. CZK, EUR, USD

Měna

Oba úvěry musí být poskytnuty ve stejně měně. Úvěr v cizí měně je možné poskytnout pouze v případě, že žadatel má v této měně příjmy.

Úroková sazba

•

Fixní

•

Variabilní

Pro oba úvěry musí být sjednán stejný typ i výše úrokové sazby. Období fixní úrokové sazby

1 – 20 let (pouze celé roky)


Stránka 43

Podmínky shodné jako pro HÚ INDIVIDUAL: od 18 (v době poskytnutí) do 67 let (v době splatnosti), Věk žadatele

- resp. 70 let (v době splatnosti) – je nutné dozajištění zástavním právem k indiv. životní pojistce nebo úvěrovým pojištěním CARDIF – viz 5.4. Dozajištění úvěru úvěrovým pojištěním CARDIF. Tato pravidla jsou povinná pro všechny spolužadatele, jejichž příjmy jsou zahrnuty do hodnocení bonity (viz 4.1. Obecné podmínky pro všechny spolu/žadatele). Pro oba úvěry stejná: Minimum: 1 rok Maximum:

Doba splatnosti

max. 30 let – Standardní klient max. 25 let – Nestandardní klient max. 20 let (pro DR > 70%) resp. 30 let (pro DR ≤ 70%) – HÚ na investice do bytů v nerevitalizovaných panelových domech (doba splatnosti pro jednotlivé typy úvěrů viz 11. Přehled parametrů HÚ) Hlavní úvěr: Minimum: 200.000,- CZK

Výše úvěru

Maximum: není omezena, závisí na LTV a finanční situaci klienta Doplňkový úvěr: Do 500 tis. CZK, max. 20% z částky hlavního (účelového) úvěru Podmínky shodné jako pro HÚ INDIVIDUAL:

Debt ratio

max. 80% úvěry s LTV ≤ 85% max. 70% úvěry s LTV > 85% (výše DR pro jednotlivé typy úvěrů viz 11. Přehled parametrů HÚ) Parametry shodné jako pro HÚ INDIVIDUAL platí pro celý produkt (součet částek hlavního a doplňkového úvěru) 100% - Standardní klient 80% - občan SR a Nestandardní klient 85% - úvěr na výstavbu, kde financovanou nemovitostí je montovaná stavba

LTV

Pro HÚ s LTV > 85% debt ratio max. 70% + výsledek scoringu podle NPR White nebo Grey + vyšší riziková marže.

Maximální úvěrový limit

Pro panelové byty platí tato pravidla: Byty v plně revitalizovaných panelových domech: – max. LTV 100% a max. splatnost 30 let Byty v panelových domech, které nesplňují kritéria plně revitalizovaného domu: –

max. LTV 80% a max. splatnost 20 let resp. 21-30 let při standardním debt ratiu 80% sníženém o 10%

(výše LTV pro jednotlivé typy úvěrů viz 11. Přehled parametrů HÚ) Financovaná / zastavená nemovitost

Podmínky shodné jako pro HÚ INDIVIDUAL: Nemovitost určená k bydlení: rodinný dům, bytová jednotka, domy s byty, příp. nebytovými prostory, pozemek určený ke stavbě rodinného domu, Max. 4 bytové jednotky určené k bydlení spolu/žadatele o úvěr nebo osoby


Stránka 44

blízké a s méně než 50% podílem plochy nebytových prostor. Jako dozajištění - rekreační objekt (chaty, chalupy k individuální rekreaci). Zastavená nemovitost musí být dokončená, tj. „zkolaudovaná“ nebo rozestavěná min. z 95% (není-li účelem úvěru její výstavba nebo rekonstrukce). Životní/Úvěrové pojištění

Sjednáváno vždy pro oba úvěry, pro každý úvěr zvlášť - pro posouzení, zda pojištění (úvěrové, životní) je povinné, je posuzováno jako jeden úvěr. Podmínky shodné jako pro HÚ INDIVIDUAL: Jednorázové: - doba čerpání maximálně 6 měsíců;

Čerpání

Postupné - doba čerpání maximálně 24 měsíců; je-li jedním z účelů úvěru refinancování, tj. splacení existujícího úvěru/půjčky, maximální doba čerpání části úvěru na refinancování nesmí přesáhnout lhůtu 6 měsíců. Doba čerpání obou úvěrů může být různá. Anuitní •

po podpisu smlouvy klient platí pouze poplatek za vedení běžného účtu, pokud je uzavřen

• Splácení

po dobu kdy klient čerpá, platí pouze úroky z vyčerpané částky + poplatek za vedení úvěrového účtu Po vyčerpání hlavního úvěru platí klient první následující 25. den v měsíci po dočerpání ještě úrok a až od druhého 25. dne následujícího po datu dočerpání začíná platit anuitní splátku. Příklad: klient dočerpal 1.7.2011, 25.7. platí ještě úrok, 25.8. anuitní splátku 26.7.2011, 25.8. platí ještě úrok, 25.9. anuitní splátku Datum zahájení splácení doplňkového úvěru je stanoven v úvěrové smlouvě.

Poplatky

Sjednávají se pouze u hlavního úvěru.

Běžný účet

Povinný

BP Pro doplňkový úvěr platí povinnosti a omezení upravená zákonem č. 145/2010 Sb., viz kap. 10.6.

10.2. Specifické parametry produktů PLUS, FLEXI Pozn.: Dále uvedené produkty NELZE použít pro nerezidenční a neúčelový hypoteční úvěr a NELZE je vzájemně kombinovat. PLUS - Hypoteční úvěr bez poplatků Klient nehradí poplatek za poskytnutí úvěru ani poplatek za správu a vedení úvěru; ostatní poplatky hradí klient podle Sazebníku. Tento typ úvěru může být poskytnut v případě, kdy si Klient zvolí fixní období delší nebo rovno 3 let nebo variabilní sazbu a zároveň se smluvně zaváže, že nesplatí úvěr předčasně ve lhůtě kratší než 5 let ode dne uzavření smlouvy o úvěru. Pokud k předčasnému splacení úvěru v uvedené lhůtě dojde, zavazuje se Klient uhradit na výzvu Banky poplatek za poskytnutí úvěru, jakož i poplatek za správu úvěru za dobu ode dne uzavření


Stránka 45

smlouvy o úvěru do dne splacení úvěru, a to ve výši stanovené Sazebníkem Banky platným k datu uzavření smlouvy. Úroková sazba je vyšší než u hypotéky INDIVIDUAL – vyšší obchodní marže. Porovnání hypotečního úvěru INDIVIDUAL a PLUS HÚ Splatnost úroková sazba fix. 5 let úroková sazba float

1.000 000 CZK 25 let 3.29% 2,50%

Srovnání PLUS a INDIVIDUAL FLOAT měs. splátka 4 767 4 610

HÚ PLUS HÚ INDIVIDUAL HÚ IND. poplatky HÚ IND. celkem rozdíl PLUS/IND.

celkem za 25 let 1 430 100 1 383 100 62 500 1 445 500 - 15 400

FIX. měs. splátka 5 194 5 029

celkem za 25 let 1 558 200 1 508 700 62 500 1 571 200 - 13 000

Pro úvěry do výše cca. 1mil. CZK je výhodnější HÚ PLUS. FLEXI - Hypoteční úvěr s možností předčasné splátky v průběhu fixního období bez poplatku U tohoto úvěru je klient oprávněn kdykoliv předčasně splatit úvěr nebo jeho část. Banka po klientovi nepožaduje kompenzační poplatek za mimořádnou splátku úvěru podle Sazebníku, a to za předpokladu, že: •

mimořádná splátka bude provedena k termínu pravidelné měsíční splátky podle Smlouvy;

•

mimořádná splátka bude provedena max. 4x v jednom kalendářním roce;

Žádost o provedení mimořádné splátky, viz. Extranet, musí obsahovat podpis klienta, datum mimořádné splátky a výši mimořádné splátky. Tuto žádost předloží klient Bance nejméně 21 kalendářních dní před požadovaným datem provedení mimořádné splátky. V případě částečné mimořádné splátky klient v žádosti uvede, zda požaduje zkrátit dobu splatnosti nebo snížení anuitní splátky při zachování doby splatnosti. V případě neuvedení požadavku tímto způsobem, Banka sníží výši pravidelných měsíčních anuitních splátek při zachování jejich původního počtu. Poplatek za změnu smluvních podmínek se nevybírá.

10.3. Hypoteční úvěry nerezidenční Účelový úvěr určený k financování nemovitostí na území ČR nesloužících k bydlení žadatele, spolužadatele nebo osoby blízké. Financovanou nemovitostí může být pouze: Charakteristika

Měna

•

rekreační objekt (chata, chalupa k vlastní individuální rekreaci) kromě rekreačních objektů viz 10.1. Hypoteční úvěr rezidenční; pozemek určený k výstavbě rekreačního objektu.

•

nemovitosti - byty, rodinné domy, domy s byty a případně nebytovými prostory (podíl plochy nebytových prostor méně než 50%) k pronájmu

CZK, EUR, USD Úvěr v cizí měně je možné poskytnout pouze v případě, že žadatel má v této


Stránka 46

měně příjmy. Úroková sazba Období fixní úrokové sazby

Fixní Variabilní 1 – 20 let (pouze celé roky) věk 18 (ke dni podání žádosti o úvěr) - 67 let (tj. nesmí k předpokládanému dni splatnosti úvěru oslavit 67. narozeniny).

Věk žadatele

resp. do 70 let (tj. k předpokládanému dni splatnosti nesmí oslavit 70. narozeniny), pokud klient uzavře rizikovou životní pojistku s pojistnou částkou min. ve výši úvěru nebo úvěrové pojištění CARDIF vč. jednorázového pojištění CARDIF s podmínkou následného prodloužení/změny pojištění po 5 letech - 5.4. Dozajištění úvěru úvěrovým pojištěním CARDIF. Tato pravidla jsou povinná pro všechny spolužadatele, jejichž příjmy jsou uvažovány při hodnocení bonity (viz 4.1. Obecné podmínky pro všechny spolu/žadatele). Minimum: 1 rok

Doba splatnosti

Maximum: max. 30 let – Standardní klient, úvěry na rekreační objekty max. 15 let – Nestandardní klient

(pouze v letech)

max. 15 let – nemovitosti určené k pronájmu Výše úvěru

Minimum: 200.000,- CZK Maximum: není omezena, závisí na LTV a finanční situaci klienta max. 80% úvěry s fixní sazbou

Debt ratio

max. 70% úvěry s variabilní sazbou (výše DR pro jednotlivé typy úvěrů viz 11. Přehled parametrů HÚ)

LTV Maximální 80% úvěrový limit (výše LTV pro jednotlivé typy úvěrů viz 11. Přehled parametrů HÚ)

Financovaná / zastavená nemovitost

Nemovitost určená k pronájmu (rodinný dům, bytová jednotka, domy s byty, příp. nebytovými prostory, pozemek určený ke stavbě rodinného domu) s méně než 50% podílem plochy nebytových prostor Rekreační objekt (chaty, chalupy k individuální rekreaci); pozemek určený k výstavbě rekreačního objektu. Zastavená nemovitost musí být dokončená, tj. „zkolaudovaná“ rozestavěná, min. z 95% (není-li účelem úvěru její výstavba).

nebo

Jednorázové: - doba čerpání maximálně 6 měsíců; Čerpání

Postupné - doba čerpání maximálně 24 měsíců - je-li jedním z účelů úvěru refinancování – splacení existujícího úvěru/půjčky, maximální doba čerpání části úvěru na refinancování nesmí přesáhnout lhůtu 6 měsíců Anuitní •

Splácení


•

po dobu kdy klient čerpá, platí pouze úroky z vyčerpané částky + poplatek za vedení úvěrového účtu po vyčerpání platí klient následující prvního 25. po dočerpání ještě úrok a až


Stránka 47

od druhého 25. následujícího po datu dočerpání začíná platit anuitní splátku. příklad: klient dočerpal 1.7.2011, 25.7. platí ještě úrok, 25.8. anuitní splátku 26.7.2011, 25.8. platí ještě úrok, 25.9. anuitní splátku Běžný účet

Povinný

10.4. Hypoteční úvěry neúčelový Neúčelový úvěr - banka nepožaduje prokázání účelu použití poskytnutých finančních prostředků. Pozn.: Informaci o plánovaném využití neúčelových prostředků je bankéř povinen uvést do komentáře v úvěrovém protokolu. Neúčelový úvěr - je možno čerpat • neúčelově na účet klienta nebo • na refinancování splátkových úvěrových produktů, které není možné refinancovat účelovým hypotečním úvěrem (nikoli kontokorent a kreditní karta). Charakteristika

Podmínkou čerpání refinancování splátkových úvěrů je předložení souhlasu s předčasným splacením úvěru (pokud to nevyplývá ze smlouvy o úvěru) a vyčíslení aktuálního zůstatku úvěru. Splacení a zrušení úvěrových produktů bude kontrolováno v rámci review (kontrolní dotaz do úvěrových registrů). Nedošlo-li ke zrušení refinancovaného produktu, aplikována sankce: navýšení sazby nebo zesplatnění úvěru (porušení podmínek smlouvy – čl. 39.1m; sankce čl. 40.1 VOP). Bude-li v úvěrové smlouvě sjednáno vyčerpání úvěru přímo na účet původního věřitele, do výdajů se splátka takto refinancovaného úvěru/půjčky nezahrnuje. CZK, EUR, USD

Měna

Úroková sazba

Úvěr v cizí měně je možné poskytnout pouze v případě, že žadatel má v této měně příjmy. Fixní Variabilní

Období fixní úrokové 1 – 20 let (pouze celé roky) sazby věk 18 (ke dni podání žádosti o úvěr) - 67 let (tj. nesmí k předpokládanému dni splatnosti úvěru oslavit 67. narozeniny).

Věk žadatele

resp. do 70 let (tj. k předpokládanému dni splatnosti nesmí oslavit 70. narozeniny), pokud klient uzavře rizikovou životní pojistku s pojistnou částkou min. ve výši úvěru nebo úvěrové pojištění CARDIF vč. jednorázového pojištění CARDIF s podmínkou následného prodloužení/změny pojištění po 5 letech - 5.4. Dozajištění úvěru úvěrovým pojištěním CARDIF. Tato pravidla jsou povinná pro všechny spolužadatele, jejichž příjmy jsou uvažovány při hodnocení bonity (viz 4.1. Obecné podmínky pro všechny spolu/žadatele).


Stránka 48

Doba splatnosti (pouze v letech) Výše úvěru Debt ratio

Minimum:

1 rok

Maximum: 15 let pro úvěry do 70% LTV včetně 20 let pro úvěry do 60% LTV včetně Minimum: 200.000,- CZK Maximum: 10 mil. CZK, závisí na LTV a finanční situaci klienta max. 70% pro úvěry s fixní sazbou i variabilní sazbou

70% LTV Maximální Pro úvěry s LTV > 60%: výsledek scoringu podle NPR White nebo Grey + úvěrový limit vyšší riziková marže. Zastavená nemovitost

Nemovitost určená k bydlení: rodinný dům, bytová jednotka, bytový dům s max. 4 byty. Rekreační objekt (chaty, chalupy k individuální rekreaci). Zastavená nemovitost může být i rozestavěná, avšak min. z 95%. Zastavená nemovitost musí být ve vlastnictví některého ze spolužadatelů. Jednorázově

Čerpání

Postupně - pouze v případě, je-li poskytován v kombinaci neúčelového užití a splacení neúčelového úvěru (čerpaného účelově přímo na účet věřitele). Doba čerpání – maximálně 6 měsíců od data podpisu smlouvy o úvěru Anuitní •

Splácení

Běžný účet


•

po dobu kdy klient čerpá, platí pouze úroky z vyčerpané částky + poplatek za vedení úvěrového účtu Datum zahájení splácení úvěru je stanoven v úvěrové smlouvě. Povinný

V rámci jednoho hypotečního úvěru nelze kombinovat jednotlivé typy úvěru, tj. rezidenční, nerezidenční a neúčelový hypoteční úvěr.

10.5. PŘEVRATNÁ hypotéka Parametry hypotečních úvěrů odlišné při použití variabilní úrokové sazby:

Obchodní název

PŘEVRATNÁ hypotéka

Produkty

• • •

Rezidenční hypoteční úvěr (INDIVIDUAL, PLUS, TWIN), Nerezidenční hypoteční úvěr; Neúčelový hypoteční úvěr

Měna

Nelze pro FLEXI a KOMBI !!! CZK, EUR

Úroková sazba

Variabilní: BMR (Base Mortgage Rate), tj. variabilní složka sazby + přirážka, tj. pevná složka sazby, jejíž výše je sjednaná v úvěrové smlouvě do splatnosti úvěru. Banka však má právo po 5 letech od podpisu úvěrové smlouvy změnit výši přirážky podle aktuálních podmínek na trhu. BMR = Úroková sazba odvozená od 1M PRIBOR/EURIBOR. BMR se nemění, pokud se PRIBOR/EURIBOR pohybuje v definovaném koridoru (±


Stránka 49

0,1). Tyto složky úrokové sazby jsou uvedeny tabulce úrokových sazeb. Debt ratio

max. 80% (výše DR pro jednotlivé typy úvěrů viz kap. 11. Přehled parametrů HÚ

LTV Maximální úvěrový limit

100% (vč. případné jednorázové úvěrové CARDIF)

Splácení

Anuitní

(výše LTV pro jednotlivé typy úvěrů viz kap. 11. Přehled parametrů HÚ) Anuitní splátka se změní vždy při změně výše úrokové sazby, tj. pokud tržní sazba (PRIBOR/EURIBOR) překročí hranice definovaného koridoru. Klient bude na změnu výše anuity písemně upozorněn. •


•

po dobu kdy klient čerpá, platí pouze úroky z vyčerpané částky + poplatek za vedení úvěrového účtu Po vyčerpání účelového úvěru (a hlavního úvěru produktu TWIN) platí klient první následující 25. den v měsíci po dočerpání ještě úrok a až od druhého 25. dne následujícího po datu dočerpání začíná platit anuitní splátku. příklad: klient dočerpal 1.7.2011, 25.7. platí ještě úrok, 25.8. anuitní splátku 26.7.2011, 25.8. platí ještě úrok, 25.9. anuitní splátku Datum zahájení splácení neúčelového úvěru (a doplňkového úvěru produktu TWIN) je stanoven v úvěrové smlouvě. Mimořádná splátka BP

Klient je oprávněn zaplatit mimořádnou splátku, a to maximálně čtyřikrát v jednom kalendářním roce. S mimořádnou splátkou je Klient povinen uhradit též poplatek ve výši 1% z výše mimořádné splátky, viz platný Sazebník odměn za poskytování bankovních služeb, viz. Extranet.

10.6. Povinnosti ze zákona č. 145/2010 Sb. Hypoteční úvěr neúčelový (vč. neúčelového úvěru produktu TWIN) a hypoteční úvěr nerezidenční poskytnutý na financování nemovitosti určené k rekreaci ≤ 1.880 tis. CZK podléhá zákonu 145/2010 Sb. Tento zákon klade nové požadavky na instituce poskytující úvěry především v oblasti informačních povinností. Především upozorňujeme na tyto odlišnosti: •

povinnost poskytnout klientovi Předsmluvní informace obsahující podrobné informace o úvěru, především pak přehled o veškerých nákladech s úvěrem spojených;

•

povinnost informovat o zamítnutí úvěru v případě, kdy důvodem zamítnutí je výsledek vyhledávání v registrech;

•

možnost mimořádné splátky klienta (kompenzační poplatek 1% z částky mimořádné splátky, přesahuje- li doba mezi mimořádnou splátkou a sjednaným koncem splatnosti úvěru 1 rok resp. 0.5% pokud tato doba činí méně než 1 rok). V případě jakákoliv mimořádné splátky však musí být počítána kompenzace na ALM, i když pobočka tuto sankci od klienta nepožaduje.

•

odstoupení od smlouvy bez udání důvodu a bez sankcí do 14 dní od uzavření úvěrové smlouvy. Po odstoupení od smlouvy se klientovi vrací všechny uhrazené poplatky s výjimkou poplatku za poskytnutí úvěru. Odstoupení od smlouvy bez udání důvodu je evidováno.


Stránka 50

•

v úvěru je pevně nastavené datum 1. splátky. Pokud klient vyčerpá úvěr dříve, musí buď splácet úroky z vyčerpané částky až do data první splátky, anebo je možné vyhotovit dodatek k úvěrové smlouvě upravující datum první splátky. Doporučujeme proto bankéřům nastavit tuto splátku vždy ve shodě s klientem v nejbližším možném termínu po plánovaném datu čerpání

•

Ve smlouvě o úvěru se kromě úrokové sazby uvádí také Roční procentní sazbu nákladů (RPSN) banka.

11. Přehled parametrů HÚ (LTV, splatnost, debt ratio) Rezidenční HU ostatní nemovitosti Standardní klient (občan ČR, cizinec s TP) Standardní klient

85 montované stavby

(občan SR)

80

Nestandardní klient

80

Rezidenční HU zajištěný bytem v nerevit. panelovém domě

LTV (%)

Standardní klient

80


80

Nerezidenční HU

LTV (%)

Standardní klient

80


80

Nerezidenční HU zajištěný bytem v nerevit. panelovém domě

Splatnost (v letech)

LTV (%)

100 *)

OBSAH

30


DR (%)

20 21-30 20 21-25

80 70 70 60

Splatnost (v letech) rekreace - 30 pronájem - 15 15

x

70

Standardní klient

80

Rekreace – do 20 21-30 Pronájem - 15

80 70 70


80

15

70

70 60

70

80

DR (%)

Standardní / Nestandardní klient

70 LTV > 85%

DR (%)


LTV (%)

80 LTV ≤ 85%

25

LTV (%)

Neúčelový HU

DR (%)

Splatnost (v letech) 15 16-20

DR (%) 70

Neúčelový HU Splatnost zajištěný bytem v nerevit. LTV (%) DR (%) (v letech) panelovém domě Standardní / Nestandardní 70 15 70 klient *) Limit nelze překročit navýšením úvěru o jednorázově placené pojištění Cardif


Stránka 51

12. Hypoteční výkladový slovník

OBSAH

Certifikát autorizovaného inspektora Certifikát zpracovává autorizovaný inspektor na základě smlouvy se stavebníkem, ve které se dohodnou na provedení kontroly projektové dokumentace pro danou stavbu. Vydá-li autorizovaný inspektor certifikát, stvrzuje tím, že jsou splněny všechny zákonné požadavky a stavba může být provedena. Stavebník pak provede „oznámení stavby“ stavebnímu úřadu, kterému doručí certifikát s dokumentací. Zákon nestanoví, že by stavební úřad měl nebo mohl nějakým způsobem oznámení, certifikát nebo ostatní podklady přezkoumávat nebo potvrzovat. Uvedené oznámení má pro stavební úřad pouze informativní a evidenční charakter a slouží jako podklad pro kontrolní prohlídky stavby. Časová hodnota/cena Pojistná hodnota, která vyjadřuje cenu, za kterou je možné stejnou nebo obdobnou nemovitost obnovit, avšak se započtením opotřebení. Pojištění na časovou hodnotu tedy v případě pojistné události NEZAJIŠŤUJE obnovu nemovitosti v původním rozsahu. Debt ratio Dluhový poměr tzn. ukazatel bonity klienta stanovený jako podíl splátek stávajících závazků klienta vč. splátky nového úvěru a čistého měsíčního příjmu klienta poníženého o životní náklady. Dohoda se svolením k vykonatelnosti Dohoda uzavřená mezi bankou a klientem formou notářského zápisu, na jejímž základě lze soud nebo exekutora přímo požádat o exekuci na majetek dlužníka. V případě nesplacení úvěru tak není třeba před exekucí absolvovat zpravidla zdlouhavé soudní řízení, ve kterém je dlužníkovi nejdříve uloženo dluh zaplatit, a až poté lze přistoupit k řízení exekučnímu. Náklady na pořízení notářského zápisu nese klient. Doklad o aktuálním zůstatku úvěru vystavený bankou Vyčíslení aktuální výše závazku z úvěru (včetně příslušenství) poskytnutého věřitelem k datu mimořádného splacení úvěru. Závazek nesmí zahrnovat částky po splatnosti. Doklad musí obsahovat číslo účtu, na který má být úhrada mimořádné splátky provedena, souhlas věřitele se splacením závazku a podmínky výmazu zástavního práva zajišťujícího uvedený úvěr. Dokončená nemovitost • •

nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí jako dokončená (zkolaudovaná) nebo rozestavěná, tj. podle odhadu nebo Zprávy o stavu výstavby rozestavěná min. 95%

Jistotní účet Účet, na který banka přijme vklad, který oprávněnému vyplatí za určitých podmínek. V případě převodu nemovitosti kupující uloží na účet částku rovnající se kupní ceně a banka sumu předá prodávajícímu na základě dokladu o převedení vlastnictví nemovitosti. Uzavírá se třístranná dohoda mezi prodávajícím, kupujícím a bankou. Kolaudační souhlas


Stránka 52

vydává na žádost stavebníka příslušný stavební úřad, poté, co provede závěrečnou kontrolní prohlídku stavby. Od provedení závěrečné prohlídky může stavební úřad upustit v případě, že stavebník doloží svou žádost odborným posudkem (certifikátem) autorizovaného inspektora. Zákon vymezuje, pro které stavby musí stavebník opatřit kolaudační souhlas. Jedná se o stavby, jejichž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit (nájemní bytový dům, nemocnice, škola, stavba pro obchod a průmysl apod.). Kupní smlouva smlouva, při které vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu. Kupní smlouva o převodu nemovitostí musí mít písemnou formu. V případě převodu vlastnického práva k nemovitostem se uzavírá kupní smlouva, která spadá pod režim občanského zákoníku, event. obchodního zákoníku. Vlastnické právo k převáděné nemovitosti přechází na kupujícího až zápisem do katastru. Návrh kupní smlouvy Nepodepsaný návrh kupní smlouvy ve znění tak, jak bude smlouva uzavírána. Návrh musí obsahovat identifikaci prodávajícího a kupujícího, identifikaci nemovitosti, cenové podmínky a způsob vypořádání kupní ceny atd. Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu zástavního práva ve prospěch Banky do katastru nemovitostí s vyznačením přijetí tohoto návrhu příslušným katastrálním úřadem Návrh na vklad zástavního práva, kterým se podává na katastrální úřad zástavní smlouva. Návrh na vklad musí být opatřen záznamem (většinou razítkem) o převzetí návrhu podatelnou, včetně čísla Vprotokolu, např. takto: Nestandardní klient Cizinec nesplňující některé z kritérií pro standardního klienta. Nová (reprodukční) hodnota/cena pojistná hodnota, která vyjadřuje cenu, za kterou je možné stejnou nebo obdobnou nemovitost obnovit v původním rozsahu, tj. bez odpočtu opotřebení. Pojištění na novou hodnotu tak v případě pojistné události zajišťuje plnou obnovu nemovitosti. Nový klient Klient nesplňující podmínky stávajícího klienta UCB. Ohlášení stavby vyžadováno u staveb pro bydlení a pro rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím Kompletní seznam staveb a jejich rozdělení podle nutnosti ohlášení či povolení poskytuje stavební zákon v §103 a §104. Osoby blízké


Stránka 53

Příbuzní v řadě přímé (rodiče, děti, prarodiče, vnuci), sourozenci a manželé, registrovaní partneři Oznámení o užívání stavby Dnešní stavební zákon zná dva způsoby, jak podle zákona začít užívat stavbu. Tím jednodušším způsobem je pouhé oznámení záměru o užívání dokončené stavby a druhým způsobem potom je kolaudační souhlas. U staveb, které nevyžadují kolaudačního souhlasu, musí stavebník oznámit záměr stavbu užívat nejméně třicet dní před začátkem samotného užívání. Pokud stavební úřad do třiceti dnů užívání stavby nezakáže, pak platí fikce udělení souhlasu a stavebník může stavbu užívat. Plomba vyjadřuje, že práva k předmětné nemovitosti jsou dotčena změnou. Katastrální úřad ji u parcelního čísla nemovitosti nebo u čísla bytu, či nebytového prostoru na výpisu z katastru nemovitostí vyznačí písmenem "P" nejpozději následující pracovní den po doručení návrhu na vklad. Potvrzení o bezdlužnosti FO/SZZ předložení aktuálního potvrzení příslušného finančního úřadu/ správy sociálního zabezpečení, ze kterého vyplývá, že Klient nemá evidovány žádné nedoplatky, splátkové kalendáře ani posečkání s daňovou povinností/ s povinností úhrady sociálního pojištění. Právně zajištěný přístup k nemovitosti Předložení dokumentu, podle kterého bude pro jakéhokoli vlastníka nemovitosti sloužící k zajištění pohledávky plynoucí z předmětné smlouvy právně zajištěn přístup k nemovitosti a to přes konkrétní pozemek, např.: přístup. komunikace (dále PK) je ve vlastnictví/spoluvlastnictví obce, města, kraje, ČR PK je v rejstříku veřejných komunikací, které vede obec, město PK je ve vlastnictví příp. spoluvlastnictví vlastníka zástavní nemovitosti a je předmětem zástavního práva ve prospěch UCB (ideální spoluvlastnický podíl musí být uveden v ocenění) je zřízeno věcné břemeno odpovídající právu chůze a jízdy ve prospěch každého dalšího vlastníka nemovitosti, tzv. in rem (vlastník přístupového pozemku je osoba odlišná od vlastníka nemovitostí, k nimž je zřízeno zástavní právo) PK je ve vlastnictví/spoluvlastnictví právnické osoby, která je zřízena za tímto účelem a na které má vlastník odpovídající podíl. Podíl na právnické osobě je zastaven ve prospěch UCB. Revitalizovaný panelový dům Dům s těmito provedenými úpravami: o zateplený obvodový plášť, o vyměněná okna, o nové rozvody vody, o opravená střechu, Popis uvedených úprav musí být uveden v ocenění nemovitosti (např. v části Charakteristika objektu). Smlouva o převodu členských práv a povinností Smlouva, kterou jeden člen družstva převádí na nového člena práva a povinnosti v družstvu spojené s užíváním bytu.


Stránka 54

Smlouva o smlouvě budoucí kupní smlouva, kdy se účastníci písemně zavazují, že do dohodnuté doby uzavřou kupní smlouvu, přičemž si již smlouvou o smlouvě budoucí kupní musí stanovit podstatné náležitosti předmětné kupní smlouvy. Stávající klient Klient UCB, který vedený jako FON v ESG s minimálně 6ti měsíční historií. Za stávajícího klienta není považován klient, který má v UCB historii pouze jako osoba podnikající nebo statutární zástupce, či člen vrcholového vedení právnické osoby, která je firemním klientem UCB, pokud současně není on sám klientem UCB jako FON. Stavební povolení dokument, na základě kterého je klient oprávněn zahájit výstavbu financované nemovitosti (písemný souhlas stavebního úřadu s provedením stavby, stavebním úřadem ověřenou projektovou dokumentaci nebo certifikát vydaný autorizovaným inspektorem, projektovou dokumentaci ověřenou autorizovaným inspektorem). Vydává stavební úřad pro stavby pro bydlení a pro rekreaci nad 150 m2 zastavěné plochy. Termínovaný vklad Jednorázový vklad na účet, který se po určitý čas (termín) úročí určitou sazbou. Termínovaný vklad sloužící k dozajištění úvěru musí být sjednán s automatickou obnovou. Tržní hodnota je určena cenou, kterou by bylo možné dosáhnout k datu, ke kterému je ocenění zpracováváno, v běžném obchodním styku při zohlednění všech právních skutečností, skutečných vlastností, ostatních poměrů a polohy nemovitosti nebo jiného předmětu ocenění bez ohledu na nestandardní nebo osobní vztahy. Cena je stanovena externím nebo interním odhadcem podle metodiky UCB CZ. Věcné břemeno omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch jiného tak, že vlastník je povinen něco trpět, něco konat nebo něčeho se zdržet,. "Kouzlo" věcného břemene spočívá v tom, že mnohdy napomůže řešení vztahů mezi sousedy, prodávajícími-kupujícími, rodinnými příslušníky atp. Oprávněný - ten, jenž má své právo nad cizí nemovitostí (doživotně užívá něco co není jeho vlastnictví, chodí po cizím pozemku atd.). Povinný - ten, koho věcné břemeno omezuje (v jeho domě bydlí oprávněný-třeba jeho právní předchůdce, po jeho pozemku umožňuje sousedovi přecházet či chodit např. ke studni atp.). Věcné břemeno je zapsáno na listu vlastnictví v oddíle B1 u nemovitosti, jejíž vlastník je oprávněný; v oddíle C u nemovitosti, jejíž vlastník je povinný. Veřejnoprávní smlouva o provedení stavby nahrazuje územní rozhodnutí a/nebo stavební povolení. Veřejnoprávní smlouvu uzavírá stavební úřad se stavebníkem. Přílohu veřejnoprávní smlouvy tvoří projektová dokumentace, na kterou stavební úřad uvede číslo jednací a datum uzavření veřejnoprávní smlouvy. Ukázka Veřejnoprávní smlouvy


Stránka 55

Vinkulace pojistného plnění vázání výplaty pojistného plnění na dohodnuté podmínky, zpravidla na souhlas jiné osoby, např. věřitele => pojišťovna se potvrzením vinkulace zavazuje, že nevyplatí pojistné plnění z případné škody pojištěnému bez souhlasu banky. Banka navíc v dohodách o vinkulaci sjednává, že pojistné plnění bude případně vyplaceno jí. Výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví) na kterém je vyznačeno provedení požadovaného úkonu vlastnické právo (v odd. A), věcné břemeno (v odd. B1 nebo C), zápis zástavního práva (v odd. C) nebo přijetí návrhu na zápis plomba z důvodu podání návrhu na vklad zástavního / vlastnického práva („P“ u identifikace příslušné nemovitosti v odd.B). Zádržné Smlouvou o úvěru stanovená poslední částka čerpání, kterou si banka zajišťuje, že úvěr na výstavbu/rekonstrukci nebo koupi z develop. projektu byl opravdu účelově vyčerpán, tj. že financovaná nemovitost je dokončená. Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky z úvěru vč. příslušenství do jeho splacení. Zástavní právo je vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí (listu vlastnictví) v části C „Omezení vlastnického práva“. Zpráva o stavu výstavby zpráva, ze které je znám stupeň rozestavěnosti a aktuální hodnota nemovitosti. Klient předkládá zprávu o stavu výstavby vždy, když potřebuje vyčerpat a výše celkového čerpání přesahuje poslední známou hodnotu stavby. Zpráva o stavu výstavby při stupni rozestavěnosti 95 % může být nahrazena dokladem, že je klient oprávněn dokončenou stavbu užívat (Oznámení o užívání stavby, event. Kolaudační souhlas – vystavený příslušným úřadem).

13. Otázky a odpovědi

OBSAH

13.1. Výstavba nemovitosti Musí být dokládána Smlouva o dílo? Nikoli. Smlouvo o dílo není povinná. Je třeba při čerpání dokládat faktury? Nikoli. Prostředky budou převedeny na BÚ klienta u UCB CZ. Jak se dokládají proinvestované vlastní zdroje? Klient před 1. čerpáním doloží Zprávu o stavu výstavby s požadovaným stupněm rozestavěnosti dokládající proinvestování vlastních zdrojů. Požadovaný stupeň rozestavěnosti je stanoven při schválení HÚ tímto propočtem: ((celkové investiční náklady – výše úvěru)/ celkové investiční náklady)*100 Jak často je třeba dokládat Zprávu o stavu výstavby? Zprávu o stavu výstavby je třeba doložit v okamžiku kdy hodnota rozestavěné nemovitosti na základě poslední doložené Zprávy o stavu výstavby neumožňuje další čerpání. Částku, kterou je


Stránka 56

možno uvolnit se stanoví takto: (produktové LTV 80%/85%/100% * aktuální tržní hodnota nemovitosti1) – vyčerpaná část úvěru. 1

) Aktuální tržní hodnota nemovitosti v sobě zahrnuje hodnotu pozemku a aktuální hodnotu rozestavěného domu. Musí být celé vlastní zdroje proinvestovány před prvním čerpáním? Vlastní zdroje je možné vkládat postupně. Při čerpání překračujícím 50% úvěru musí být proinvestováno 100% vlastních zdrojů. Vlastnictví postupně vkládaných vlastních zdrojů je třeba doložit při schválení (např. prostředky na BÚ, termínovaný vklad, vlastnictví nemovitosti, stav. spoření). Je vlastnictví pozemku zohledněno jako součást vlastních zdrojů? Nikoli. Pokud je účelem úvěru výstavba/rekonstrukce nemovitosti pak jsou jako uhrazené vlastní zdroje uznány prostředky vložené do výstavby. Hodnota pozemku je však zohledněna při výpočtu max. částky, kterou je možné uvolnit při prvním a dalším čerpání. Jak se stanoví limit pro 1. čerpáním? Částka uvolňovaná při prvním čerpání závisí na aktuální tržní hodnotě nemovitosti. Její výši stanovíte takto: produktové LTV 85%/100% * aktuální tržní hodnota nemovitosti. Jak se stanoví limit pro 2. a další čerpání? V podstatě platí předchozí bod. Částku stanovíte takto: produktové LTV 85%/100% * aktuální tržní hodnota nemovitosti2) – vyčerpaná část úvěru. 2

) Aktuální tržní hodnota nemovitosti v sobě zahrnuje hodnotu pozemku a aktuální hodnotu rozestavěného domu. Je možné vyčerpat celý HÚ najednou pokud má nemovitost v zajištění dostatečnou hodnotu? V takovém případě bude třeba doložit ZoSV dokládající dokončení stavebních prací.

v 50% čerpání HÚ a pak závěrečnou ZoSV

Kdy se nemovitost považuje za dokončenou? Doložením ZoSV se stupněm rozestavěnosti min. 95% nebo doložením Souhlasu s užíváním stavby/Kolaudačním souhlasem. Kdy může být rozestavěná nemovitost zapsána do katastru nemovitostí? Stavba musí být rozestavěna do fáze, kdy je možný zápis do katastru nemovitostí. Běžně to bývá po výstavbě hrubé stavby na úroveň 1. nadzemního podlaží. V tento okamžik je jasný půdorys nemovitosti. Podle zákona o katastru nemovitostí musí již být patrné stavebně-technické a funkční uspořádání 1. nadzemního podlaží. Jakým způsobem se provádí zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí? Stavebník si objedná geodetickou firmu, která provede zaměření nemovitosti a vyhotoví geometrický plán. Geometrický plán musí být ověřen oprávněným zeměměřičským inženýrem, že „náležitostmi a přesností odpovídá právním předpisům“. Katastr nemovitostí na geometrickém plánu (vyznačený půdorys, zastavěná plocha) odsouhlasí a potvrdí správnost očíslování parcel. Katastr nemovitostí zapíše rozestavěnou stavbu na základě podané žádosti o zápis rozestavěné stavby. Vlastník rozestavěné stavby se zapisuje záznamem na základě Ohlášení rozestavěné stavby. Přílohou tohoto ohlášení je: geometrický plán potvrzený katastrálním úřadem, listina dokládající souhlas stavebního úřadu s provedením budovy, listina dokládající vlastnictví budovy. Každý má jiné počáteční podmínky k výstavbě nemovitosti. Obecné postupy, které mohou nastat: a) klient žádá o hypotéku na koupi pozemku a výstavbu současně Jestliže klient má podklady ke koupi pozemku i ke stavbě, je možné poskytnout jeden hypoteční úvěr. To znamená, že klient má již uzavřenou kupní smlouvu na pozemek a dále ohlášení stavebních prací nebo stavební povolení včetně rozpočtu či smlouvy o dílo k budoucí stavbě. Většinou se jedná o doplacení kupní ceny s tím, že již prodávající převedl pozemek na nového


Stránka 57

vlastníka. A to z toho důvodu, že ohlášení vyřizuje či o stavební povolení žádá vlastník pozemku, který je posléze i stavebníkem. Investicí je součet kupní ceny pozemku a ceny (rozpočtu) stavby. V první fázi se z hypotéky zaplatí či doplatí kupní cena pozemku a další čerpání již půjdou na úhradu výstavby domu. Pozn.: Stavby pro bydlení a pro rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím vyžadují pouze ohlášení stavebnímu úřadu. b) klient vlastní pozemek a žádá o hypotéku na výstavbu nemovitosti V případě, kdy klient již vlastní pozemek či možnost zajištění úvěru jinou nemovitostí, může zažádat o hypotéku na výstavbu nemovitosti, aniž by na pozemku s výstavbou vůbec začal. Nicméně podklady k výstavbě musí mít klient již zpracované včetně rozpočtu či smluv o dílo. Znalecký posudek bude obsahovat jak ocenění pozemku tak budoucí stavby podle předloženého projektu a další dokumentace ke stavbě. Výše hypotečního úvěru bude vycházet z ceny budoucí stavby. V první fázi je hypoteční úvěr zajištěn jen pozemkem a čerpat prostředky z úvěru lze jen do výše omezené hodnotou pozemku. Stavba se pomocí výnosu úvěru popř. vlastních zdrojů vystaví do takového stavu, kdy je možné provést zápis do katastru nemovitostí. Po podání návrhu na zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí banka připraví zástavní smlouvu k této rozestavěné stavbě a po předložení návrhu na vklad zástavního práva k rozestavěné nemovitosti s vyznačením předložení katastru nemovitostí lze čerpat úvěr dále. c) klient má vlastní pozemek a rozestavěnou nemovitost Jedná se o případ, kdy klient proinvestoval vlastní prostředky a má stavbu již ve stavu, kdy je možné provést zápis do katastru nemovitostí a žádá o hypotéku na výstavbu. Stavba je již zapsaná v Katastru nemovitostí a lze tedy bez problému sepsat zástavní smlouvu na základě předloženého listu vlastnictví nebo klient provede zápis stavby do Katastru nemovitostí a k projednání úvěru bude předložen LV na pozemek a geometrický plán zaměřené stavby s razítkem příslušného katastrálního úřadu. Ve znaleckém posudku bude uvedena tržní hodnota současná a budoucí vždy stavby včetně pozemku. Výše úvěru vychází z tržní hodnoty budoucí a výše jednotlivých čerpání z ceny současné a dále podle rozestavěnosti a zvyšující se hodnoty nemovitosti. d) klient má k dispozici jinou nemovitost jako zajištění úvěru Jedná o případ, kdy má klient k dispozici ještě jinou nemovitost k zajištění, než tu která je objektem úvěru např. nemovitost rodičů. Jestliže je hodnota jiné nemovitosti dostatečná k zajištění celého hypotečního úvěru, může klient celou výstavbu nového domu až do kolaudace zajistit zástavním právem k této nemovitosti. Po kolaudaci je možné, při splnění podmínek banky, převést zástavní právo na novou nemovitost - objekt úvěru. Pro schválení úvěru je však třeba doložit externí ocenění obou nemovitostí. Pro čerpání úvěru pak musí být dokládány průběžné Zprávy o stavu výstavby financované nemovitosti. Postup čerpání viz 7.7.Výstavba/rekonstrukce. Příklady čerpání úvěru na výstavbu Příklad č. 1: Z poskytnutého úvěru bude financována pouze výstavba RD. Klient již vlastní pozemek s tržní hodnotou Rozpočet na výstavbu RD Investiční náklady celkem Vlastní zdroje investované do výstavby Výše úvěru Budoucí tržní hodnota po dokončení Stupeň rozestavěnosti Produktové LTV

800 000 CZK 2 500 000 CZK 2 500 000 CZK 500 000 CZK. Částka 250 000 CZK bude investována před 2. čerpáním a 250 000 CZK před 3. čerpáním. 2 000 000 CZK 3 300 000 CZK 0% 85%


Stránka 58

Zádržné 5% tzn. 100 000 CZK

a) První čerpání Výpočet max. limitu pro čerpání: Současná hodnota nem. podle odhadu Max. částka, kterou je možné uvolnit Celkem vyčerpáno z úvěru

800 000 CZK (aktuální hodnota pozemku). 680 000 CZK (85% z 800 000) 680 000 CZK

b) Proinvestování 250 000 CZK z vlastních zdrojů před 2. čerpáním. c) Druhé čerpání Nutno doložit ZoSV dokládající proinvestování: Vlastní zdroje 250 000 CZK Vyčerpáno z úvěru 680 000 CZK Aktuální stupeň rozestavěnosti min. 37%1 = ((250 000 + 680 000)/2 500 000)) 1

Stupeň rozestavěnosti je vztažen k rozpočtu na výstavbu/rekonstrukci. Pozemek není ve výpočtu rozestavěnosti zohledňován. Výpočet max. limitu pro čerpání: Současná hodnota rozestavěné nem. podle ZoSV 1.350 000 CZK2 Max. částka, kterou je možné uvolnit 467 500 CZK = ((85% z 1.350 000) – 680 000) Celkem vyčerpáno z úvěru 1 147 500 CZK = (680 000 + 467 500) 2

Současná hodnota rozestavěné nemovitosti podle ZoSV obvykle není rovna součtu hodnoty pozemku, proinvestovaných vlastních zdrojů a částky vyčerpané z úvěru, protože v počátku výstavby 1 CZK investovaná do výstavby obvykle zvýší hodnotu rozestavěné nemovitosti o méně než 1 CZK. V závěrečné fázi výstavby je tento poměr obrácený. d) Proinvestování 250 000 CZK z vlastních zdrojů před 3. čerpáním. e) Třetí čerpání Nutno doložit ZoSV dokládající proinvestování: Vlastní zdroje 250 000 CZK Vyčerpáno z úvěru 1 147 500 CZK Aktuální stupeň rozestavěnosti min. 66%1=((250 000+680 000 + 467 000 + 467 500)/2 500 000) Výpočet max. limitu pro čerpání: Současná hodnota rozestavěné nem. podle ZoSV 2.400 000 CZK2 Max. částka, kterou je možné uvolnit 892 500 CZK = ((85% z 2 400 000) – 1 147 500) Pozor ale: Vzhledem k 5% zádržnému je možné vyčerpat jen: (95% z 2.000 000)–1.147 500 = 752 500 CZK Celkem vyčerpáno

1.900 000 CZK = (680 000 + 467 500 + 752 500)

Poslední čerpání (tzv. zádržné) Pro čerpání posledních 5% (100 000 CZK) z úvěru na výstavbu je nutno doložit ZoSV s aktuálním stupněm rozestavěnosti min. 95% nebo Souhlas s užíváním stavby/Kolaudační souhlas. Příklad č. 2: Z poskytnutého úvěru bude financována koupě pozemku a následná výstavba RD. Tržní hodnota pozemku Rozpočet na výstavbu RD Investiční náklady celkem Vlastní zdroje investované do výstavby Výše úvěru Stupeň rozestavěnosti

800 000 CZK (kupní cena rovněž 800 000 CZK) 2 500 000 CZK 3 300 000 CZK 250 000 CZK, investovány před 3. čerpáním. 3 050 000 CZK 0%


Stránka 59

Produktové LTV Zádržné 10% tzn.

100% 305 000 CZK

a) První čerpání – koupě pozemku Výpočet max. limitu pro čerpání: Současná hodnota nemovitosti Max. částka, kterou je možné uvolnit Celkem vyčerpáno z úvěru

800 000 CZK (aktuální hodnota pozemku) 800 000 CZK (100% z 800 000) 800 000 CZK (na koupi pozemku)

b) Druhé čerpání – výstavba RD Při prvním čerpání bylo uvolněno 100% z aktuální hodnoty nemovitosti. Další čerpání je proto možné pouze za předpokladu navýšení aktuální hodnoty rozestavěné nemovitosti. Klient proto musí výstavbu zahájit dodavatelským způsobem s platbou dodavateli až za odvedené dílo nebo z vlastních zdrojů, které budou klientovi následně proplaceny zpět na běžný účet. Dále proto vycházíme z předpokladu, že klient do zahájení výstavby investoval 300 000 CZK z vlastních zdrojů nad rámec povinných 250 000 CZK. Těchto 300 000 CZK bude klientovi zpětně proplaceno na jeho BÚ při následném čerpání úvěru. Nutno doložit ZoSV dokládající: Navýšení současné hodnoty rozestavěné nemovitosti (rezervní vlastní zdroje klienta 300 000 CZK). Výpočet max. limitu pro čerpání: Současná hodnota rozestavěné nem. podle ZoSV 1.000 000 CZK1 Max. částka, kterou je možné uvolnit 200 000 CZK = (100% z 1 000 000) – 800 000)) Celkem vyčerpáno z úvěru 1 000 000 CZK = (800 000 + 2 000 000) 1

Současná hodnota rozestavěné nemovitosti podle ZoSV obvykle není rovna součtu hodnoty pozemku, proinvestovaných vlastních zdrojů a částky vyčerpané z úvěru, protože v počátku výstavby platí, že 1 CZK investovaná do výstavby obvykle zvýší hodnotu rozestavěné nemovitosti o méně než 1 CZK. V závěrečné fázi výstavby je naopak tento poměr obrácený. c) Proinvestování 250 000 CZK z vlastních zdrojů před 3. čerpáním. d) Třetí čerpání – výstavba RD Nutno doložit ZoSV dokládající proinvestování: Vlastní zdroje 250 000 CZK Vyčerpáno z úvěru 200 000 CZK Aktuální stupeň rozestavěnosti min. 18 %2 = ((250 000 + 200 000) / 2.500 000). 2

Stupeň rozestavěnosti je vztažen k rozpočtu na výstavbu/rekonstrukci. Pozemek není ve výpočtu rozestavěnosti zohledňován. Výpočet max. limitu pro čerpání: Současná hodnota rozestavěné nem. podle ZoSV 1 150 000 CZK1 Max. částka, kterou je možné uvolnit 150 000 CZK = (100% z 1 150 000) – 800 000 200 000)) Celkem vyčerpáno z úvěru 1 150 000 CZK = (800 000 CZK + 200 000 + 150 000) e) Čtvrté a další čerpání Klient dokládá ZoSV prokazující proinvestování prostředků uvolněných z úvěru. Max. částka, kterou je možno uvolnit je obecně dána tímto výpočtem (Produktové LTV * Současná hodnota rozestavné nemovitosti) – vyčerpaná část úvěru. Poslední čerpání (tzv. zádržné) Pro čerpání posledních 10% z úvěru na výstavbu je nutno doložit ZoSV s aktuálním stupněm rozestavěnosti min. 90% nebo Souhlas s užíváním stavby / Kolaudační souhlas.


Stránka 60

13.2. Koupě nemovitosti Na co se zaměřit při koupi nemovitosti? Kupní smlouva by měla obsahovat mj.: •

identifikaci smluvních stran – prodávající, kupující

•

identifikaci předmětu koupě – nemovitosti/í

•

kupní cena nemovitosti, vypořádání kupní ceny

•

číslo účtu příjemce, tzn. kam se bude zasílat kupní cena

•

termín úhrady kupní ceny

POZOR!!! Banka vyžaduje soulad stavu evidenčního a stavu skutečného, tzn. pokud bude prodávaná nemovitost v SJM musí kupní smlouvu podepsat oba prodávající – manžel i manželka. To samé platí v případě, že je nemovitost pořizována za trvání manželství – tedy spadá do SJM, kupní smlouvu musí uzavřít oba kupující – tedy manžel i manželka. Kdy je možno požádat o hypoteční úvěr, když je účelem koupě nemovitosti? V případě koupě nemovitosti je několik možností, kdy požádat o hypoteční úvěr. a) Kupní smlouva dosud nebyla uzavřena Po schválení úvěru je vyhotovena úvěrová smlouva a zástavní smlouva. Zástavní smlouva je trojstranná (klient jako dlužník, prodávající jako zástavce a Banka jako věřitel). Čerpání v tomto případě probíhá nejčastěji na základě podaného návrhu na vklad zástavního práva a vlastnického práva, tj. podepsané kupní smlouvy. Návrh na vklad zástavního práva musí být na příslušném katastrálním úřadu podán jako první, tzn. číslo jednací návrhu na vklad zástavního práva musí být alespoň o jedno pořadí nižší než číslo jednací návrhu na vklad vlastnického práva. b) Kupní smlouva již byla uzavřena, zatím nebyla podána do katastru nemovitostí, kupní cena nebyla zaplacena V případě schválení úvěru bude vyhotovena úvěrová smlouva. Zástavní smlouva bude trojstranná, uzavírána s prodávajícím (zástavce), kupujícím (dlužník) a bankou (věřitel). Čerpání hypotečního úvěru bude po předložení: - Návrhu na vklad zástavního práva s razítkem podatelny příslušného katastrálního úřadu V případě, že prodávající souhlasí s uzavřením kupní smlouvy a podáním návrhu na vklad vlastnického práva do Katastru nemovitostí před úhradou kupní ceny z výnosu hypotečního úvěru pak je možné čerpání na základě: - Návrhu na vklad vlastnického práva tj. kupní smlouvy s razítkem podatelny příslušného katastrálního úřadu a současně - Návrhu na vklad zástavního práva s razítkem podatelny příslušného katastrálního úřadu (zástavní smlouva je uzavřena s prodávajícím). c) Kupní smlouva je již uzavřena, vložena do katastru nemovitostí (tedy klient je již zapsán jako vlastník nemovitosti), ale prodávající dosud neobdržel kupní cenu nemovitosti. V tomto případě je již zapsáno vlastnické právo, klient je oprávněn podepsat zástavní smlouvu. Zástavní smlouva je v tomto případě dvoustranná (klient jako zástavce i dlužník a Banka jako věřitel). Je tedy možné uvolnit čerpání úvěru na základě předložení: Návrhu na vklad zástavního práva opatřeného podacím razítkem příslušného katastrálního úřadu.


Stránka 61

d) Kupní smlouva již byla uzavřena, byl podán návrh na vklad vlastnického práva (tedy katastrální úřad pracuje na tom, aby vlastnické právo bylo zapsáno v Katastru nemovitostí), ale kupní cena nemovitosti nebyla dosud uhrazena. V tomto případě je možno na základě návrhu na vklad vlastnického práva opatřeného podacím razítkem příslušného katastrálního úřadu vypracovat návrh úvěru a úvěr schválit. Bude vyhotovena úvěrová a zástavní smlouva, kterou podepíše klient/kupující jako zástavce. Podmínkou čerpání úvěru je předložení návrhu na vklad zástavního práva s razítkem příslušného katastrálního úřadu potvrzujícím přijetí návrhu. Zástavní smlouva opět dvoustranná (klient jako zástavce i dlužník a Banka jako věřitel). Pozn.: Je možné též čerpat po zapsání zástavního práva nebo zapsání vlastnického práva podle dohody smluvních stran a rychlosti řízení na příslušném katastrálním úřadu. 13.3. Refinancování jiného úvěru, popř. soukromé půjčky Co je refinancování? Splacení existujícího úvěru novým úvěrem poskytnutým zpravidla témuž subjektu nebo osobě blízké. Co je možné refinancovat? •

úvěr od finanční instituce

•

soukromou půjčku (uzavřenou mezi fyzickými osobami)

•

půjčku uzavřenou s právnickou osobou (např. se zaměstnavatelem)

Vždy je nutné splnit účelovost, je tedy nutné, aby byl původní úvěr poskytnut na investici do nemovitosti/í, které odpovídají objektům vhodným pro nové úvěry (viz 6. Účel hypotečního úvěru). Neúčelový hypoteční úvěr je možné refinancovat pouze neúčelovým hypotečním úvěrem. Komu je možné tento úvěr poskytnout? Vždy osobě, která je dlužníkem z příslušného smluvního vztahu (ze vztahu, který je refinancován) popř. osobě blízké. Mimo standardních podkladů banka vyžaduje: •

Smlouvu o poskytnutí úvěru/půjčky v písemné formě (náležitosti viz 6.5. Refinancovánísplacení existujících úvěrů a půjček). U soukromé půjčky banka vždy vyžaduje ověřené podpisy účastníků (pokud nejsou podpisy účastníků úředně věřeny, je možné úředně ověřit).

•

V případě věřitele právnické nebo fyzické osoby (nejedná-li se o peněžní ústav), pak je potřeba předložit potvrzení, jehož obsahem jsou podmínky, za kterých podá návrh na výmaz zástavního práva tj. po zaplacení konkrétně uvedené částky na konkrétně uvedený účet s uvedením termínu úhrady. Částku je třeba uvést v rozdělení na jistinu + úroky + poplatky k předpokládanému dni splacení. Klient je dále povinen po čerpání úvěru do určitého data doložit výmaz předmětného zástavního práva, a to pod sankcí.

•

Potvrzení o zůstatku úvěru/půjčky včetně příslušenství k předpokládanému dni splacení vyžadováno jako podmínka čerpání. Potvrzení nemusí být úředně ověřeno. Pro schválení je třeba doložit alespoň aktuální vyčíslení refinancovaného úvěru (např. výpis z úvěrového účtu).

Čerpání hypotečního úvěru V individuálním případě, kdy není jasné skutečné datum čerpání, může si banka ještě jednou před čerpáním vyžádat předložení potvrzení původní banky o aktuálním zůstatku jistiny. Banka proplatí z účelového úvěru aktuální jistinu, úroky z refinancovaného úvěru, poplatek za správu a vedení úvěru a případný kompenzační poplatek za předčasné splacení. V případě úhrady části refinancovaného úvěru z vlastních zdrojů Klient složí částku na interní účet u UCB CZ a Banka provede převod celé dlužné částky na účet věřitele (preferovaná


Stránka 62

varianta), anebo doloží bance doklad, kterým prokáže složení této částky na účet určený pro předčasné splacení úvěru. V případě zástavního práva z refinancovaného závazku proběhne čerpání na základě předložení listu vlastnictví s již zapsaným zástavním právem UCB CZ ve druhém pořadí nebo na základě podaného návrhu na vklad zástavního práva UCB CZ. V případě, že je věřitelem je právnická osoba - nebankovní subjekt je úvěr obvykle čerpán přes jistotní účet u UCB CZ. Po doložení výmazu zástavního práva pak dochází k uvolnění prostředků z jistotního účtu. Po vyčerpání úvěru Po splacení původního úvěru výnosem z hypotéky UCB CZ a uhrazení veškerého příslušenství zajistí klient výmaz zástavního práva ve prospěch původního věřitele. Po úplném splacení původního úvěru vydá banka kvitanci klientovi, který jí předloží na příslušném katastrálním úřadě. Klient dále předloží UCB CZ do termínu, který je uveden v úvěrové smlouvě výpis z KN, na kterém bude v části C zapsáno jen zástavní právo ve prospěch UCB CZ v prvním pořadí. Pozn.: Po výmazu původního zástavního práva dojde k automatickému posunu zástavního práva ve prospěch UCB CZ na první místo.


Stránka 63

Hypoteční úvěry BEST PRACTICE

Dokument BEST PRACTICE slouží jako místo, kde kromě aktuálně platných předpisů najdou zpracovatelé hypoték: - schválené novinky v metodice; - zkušenosti se zpracováním nestandardních obchodů; - výklad některých ustanovení platných předpisů; - příklady použití některých postupů/výpočtů; - apod. V obsahu je uvedeno datum poslední aktualizace příslušné kapitoly. Budou-li některé stati neplatné, budou přesunuty do kapitoly Archiv, pokud budou zapracovány do vnitřního předpisu, budou z BEST PRACTICE vymazány.

Poslední aktualizace: 2.3.2012

OBSAH Datum poslední aktualizace

METODIKA 4.3.1. OBECNÉ POŽADAVKY NA PŘÍJEM 4.4. VÝDAJE 6.5.2. PODMÍNKY ZJEDNODUŠENÉHO REFINANCOVÁNÍ 7.7. VÝSTAVBA/REKONSTRUKCE 10.1. HYPOTEČNÍ ÚVĚR REZIDENČNÍ 10.5. PŘEVRATNÁ HYPOTÉKA


2.3.2012

METODIKA 4.3.1. OBECNÉ POŽADAVKY NA PŘÍJEM

2.3.2012

K žádosti o úvěr musí být prokázány celkové měsíční čisté příjmy: • minimálně ve výši 15 000 CZK u klientů s místem skutečného pobytu v Praze nebo Středočeském kraji; • minimálně ve výši 14 000 CZK u klientů s místem skutečného pobytu v ostatních krajích.

4.4. VÝDAJE

ZPĚT

2.3.2012

Do ukazatele debt ratio nejsou započítávány tyto výdajové položky klienta: ...... • závazek, který bude splacen z výnosu poskytnutého úvěru - částka na splacení existujících splátkových závazků (např. neúčelový úvěr, spotřebitelský úvěr použitý za jiným účelem než financování nemovitosti) musí být hrazena přímo na účet věřitele.

ZPĚT

navýšit/uzavřít novou pojistnou smlouvu. 6.5.2. PODMÍNKY ZJEDNODUŠENÉHO REFINANCOVÁNÍ

2.3.2012

Splátka nového úvěru / nových úvěrů činí maximálně 105% splátky refinancovaného úvěru / refinancovaných úvěrů. Přesahuje-li splátka nového úvěru stanovený limit, lze řešit •

prodloužením splatnosti nového úvěru (oproti splatnosti původního úvěru), umožňuje-li prodloužení splatnosti věk žadatele;

•

splacením části původního úvěru z vlastních zdrojů žadatele.

ZPĚT

LTV nového úvěru poskytnutého na refinancování – max. 90%. Popis odlišností v pracovním postupu pro Zjednodušené refinancování naleznete zde . 7.7. VÝSTAVBA/REKONSTRUKCE

2.3.2012

V případě úvěru s LTV vyšším než 30% a/nebo nad 500 tis. CZK, kdy hodnota zastavené nemovitosti/nemovitostí (zejména z důvodu volnějšího režimu čerpání) umožňuje vyčerpat úvěr najednou, musí být vyžadována Zpráva o stavu výstavby po vyčerpání cca 50% objemu úvěru. •

Čerpání úvěru může být ve smlouvě o úvěru rozděleno do maximálně 3 částí (tzv. tranší), pro které jsou stanoveny odlišné podmínky čerpání, a 4. části, kterou je zádržné. Minimální částka jednotlivého čerpání je 50 tis. Kč s výjimkou zádržného. Pokud umožňuje hodnota zastavené nemovitosti vyčerpat úvěr najednou, pak je Zpráva o stavu výstavby požadována vždy po vyčerpání cca 50% úvěru v některém z těchto případů: - LTV vyšší než 30%; - úvěr vyšší než 500 tis. CZK; - LTV vyšší než 30% a současně úvěr vyšší než 500 tis. CZK.

10.1. HYPOTEČNÍ ÚVĚR REZIDENČNÍ

2.3.2012

TWIN – Hypoteční úvěr s doplňkovým úvěrem Několik příkladů využití a nastavení podmínek čerpání při využití produktu TWIN v kombinaci s refinancováním úvěru/půjčky, kdy splátky tohoto refinancovaného úvěru nejsou započítány do výdajů klienta a musí být uhrazeny přímo na účet věřitele (nikoli na účet dlužníka): 1. Koupě nemovitosti + následné refinancování neúčelového úvěru/leasingu - podmínky čerpání hlavního úvěru (TWIN1) – standardně (hlavní úvěr musí být vyčerpán jako první, aby bylo možné použít kupovanou nemovitosti jako zajištění úvěru);


ZPĚT

ZPĚT

-

podmínky čerpání doplňkového úvěru (TWIN2) - vyčerpání hlavního úvěru (tím je zajištěno, že jsou splněny podmínky společné pro oba úvěry) + podmínky čerpání stanovené pouze pro doplňkový úvěr (např. předložení KS vložené do KN) Prostředky určené na splacení neúčelového úvěru/leasingu jsou čerpány na účet původního věřitele dle původní úvěrové smlouvy (příp. dle potvrzení původního věřitele) .

2. Refinancování účelového úvěru + refinancování neúčelového úvěru/leasingu - podmínky čerpání hlavního úvěru (TWIN1) - standardně - podmínky čerpání doplňkového úvěru (TWIN2) - vyčerpání hlavního úvěru + případně podmínky stanovené pouze pro doplňkový úvěr 3. Refinancování účelového úvěru + neúčelová částka čerpaná na účet klienta u UCB - podmínky čerpání úvěru hlavního úvěru (TWIN1) - standardně - podmínky čerpání doplňkového úvěru (TWIN2) - vyčerpání hlavního úvěru + podmínky čerpání stanovené pouze pro doplňkový úvěr 4. Refinancování hypotečního úvěru, který byl poskytnut jako kombinace účelové a neúčelové části Rozdělení částky na hlavní hypoteční úvěr (TWIN1) a doplňkový úvěr (TWIN2): - podle vyčíslení zůstatků účelové a neúčelové části od původní banky, - není-li ve vyčíslení zůstatku úvěru rozdělení uvedeno, zůstatek musí být rozdělen podílem účelové a neúčelové části na celkové částce úvěru uvedené ve smlouvě. Pozor, při určování lhůty pro čerpání musí být dodržena lhůta - 3 měsíce od podpisu smlouvy o úvěru není-li splátka refinancovaného úvěru započítána do výdajů klienta; - 6 měsíců od podpisu smlouvy o úvěru je-li splátka refinancovaného úvěru započítána do výdajů klienta. 10.5. PŘEVRATNÁ HYPOTÉKA

2.3.2012

Klient je oprávněn zaplatit mimořádnou splátku, a to maximálně čtyřikrát v jednom kalendářním roce. U úvěru, ke kterému byla vyhotovena úvěrová smlouva od 1.3.2012, je klient oprávněn uhradit mimořádnou splátku nejdříve po uplynutí jednoho roku od podpisu této smlouvy.


ZPĚT

METODIKA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ PRO FYZICKÉ OSOBY

Recommend Documents