Mengenai Hak Tanggungan
Sebagai Satu-Satunya Lembaga Hak Jaminan atas Tanah
Tentang Hak Tanggungan PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN • Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah • dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UU No. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria • berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu • untuk pelunasan utang tertentu • memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain CIRI-CIRI HAK TANGGUNGAN • Memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditornya (“droit de preference”); • Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada (“droit de suite”); • Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada pihak-pihak yang berkepentingan; • Mudah dan pasti pelaksanaannya eksekusi
SIFAT HAK TANGGUNGAN a.
Tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar), berarti Hak Tanggungan membebani secara utuh obyeknya dan setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan sebagian obyek dari beban Hak Tanggungan, tetapi Hak Tanggungan tetap membebani seluruh obyeknya untuk sisa utang yang belum dilunasi.
b. Hak Tanggungan hanya merupakan ikutan (“accessoir”) dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang. Keberadaan, berakhir dan hapusnya Hak Tanggungan dengan sendirinya tergantung pada utang yang dijamin pelunasannya tersebut.
KREDITUR PREFEREN
• YANG DIMAKSUD DENGAN KREDITUR PREFEREN ADALAH KREDITUR YANG MEMPUNYAI HAK UNTUK MENGAMBIL PELUNASAN LEBIH DAHULUI DARI HASIL EKSEKUSI (Ps. 1150 B.W.)
PARATE EKSEKUSI • PARATE EKSEKUSI MERUPAKAN EKSEKUSI YANG DILAKSANAKAN TANPA MELIBATKAN JURU SITA, TANPA FIAT KETUA P.N., DILAKSANAKAN DILUAR HUKUM ACARA DAN JUGA TIDAK DIDASARKAN ATAS TITEL EKSEKUTORIAL • DOKTRIN MENGGAMBARKANNYA SEPERTI ORANG YANG MENJUAL HARTA MILIKNYA SENDIRI
PARATE EKSEKUSI SBG. EKSEKUSI YANG DISEDERHANAKAN
• DOKTRIN MENYEBUTNYA SEBAGAI EKSEKUSI YANG DISEDERHANAKAN • DISINI NAMPAK MAKSUD PEMBUAT U.U. MEMANG HENDAK MEMBERIKAN KEMUDAHAN KEPADA KREDITUR PEMEGANG GADAI DLM MENGAMBIL PELUNASAN
ALASAN PENERAPAN PARATE EKSEKUSI • MENGAMBIL PELUNASAN SUATU TAGIHAN MELALUI GUGAT DIMUKA PENGADILAN, DARI SEJAK MULAI GUGAT DIMASUKKAN SAMPAI PELAKSAAN EKSEKUSI, AKAN MEMAKAN WAKTU YANG LAMA DAN BIAYA YANG CUKUP BESAR • ATAS KONDISI TERSEBUT PADA SAAT ITU, MAKA KONSEKWENSINYA, BANK-BANK AKAN ENGGAN MEMBERIKAN KREDIT KEPADA NASABAH-NASABAH KECIL.
SYARAT PELAKSANAAN PARATE EKSEKUSI PARATE EKSEKUSI HARUS DILAKSANAKAN : - DIMUKA UMUM (MELALUI LELANG ) - MENURUT KEBIASAAN SETEMPAT - DENGAN SYARAT – SYARAT YANG LAZIM BERLAKU
SUBYEK HAK TANGGUNGAN Pemberi Hak Tanggungan: • adalah orang atau badan hukum yang mempuyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Dengan memperhatikan ketentuan hukum yang mengatur pemberian jaminan (BORGTOCHT), maka pemberi HT ada kemungkinan Pihak Penjamin yang bukan sebagai pihak debitor Pemegang Hak Tanggungan: • adalah orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.
OBYEK HAK TANGGUNGAN a. Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UUHT): • Hak Milik (Pasal 25 UUPA) • Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA) • Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA) b. Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2): • Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. c. Yang ditunjuk oleh UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (Pasal 27 UUHT): • Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara, • Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang bangunannya didirikan di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara
Tanah berikut atau tidak berikut Bangunan, tanaman, hasil karya [4 ayat (4) dan (5) UUHT]
1. Bangunan harus bangunan permanen 2. Tanaman harus tanaman keras 3. Hasil karya harus menjadi satu kesatuan dengan tanahnya yg dibebani HT 4. Harus disebutkan secara jelas dlm APHT 5. Jika pemilik bangunan atau tanaman bukan sekaligus pemilik tanahnya, maka ybs. harus ikut serta menandatangani APHT
PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN PEMBERIAN HT (APHT-PPAT)
PENDAFTARAN HT KANTOR PERTANAHAN KAB/KOTA
KEGIATAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN DI KANTOR PERTANAHAN
1. mencatat adanya beban HT pada Buku Tanah Hak Tanggungan; 2. membuat salinan APHT; 3. mencatat dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek HT; 4. menyalin catatan tersebut pada Sertipikat Hak Tanggungan dan Sertipikat Hak atas Tanah
SAAT DAN TANDA BUKTI LAHIRNYA HT
KAPAN SAAT LAHIRNYA HT ? YAITU : Tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan adalah hari ke-7 (tujuh) setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran di kantor pertanahan Jika hari ketujuh jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya. Pada tanggal tersebut Hak Tanggungan dianggap sudah lahir. Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan yang terdiri dari : 1. SALINAN BUKU TANAH HAK TANGGUNGAN 2. SALINAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
TITEL EKSEKUTORIAL PADA SAMPUL SERTIPIKAT HAK TANGGUNGAN Untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap, sertipikat Hak Tanggungan memuat irah-irah dengan membubuhkan pada sampulnya kata-kata : ”DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” Irah-irah tersebut sebagai titel eksekutorial artinya memiliki kekuatan mengikat seperti halnya keputusan hakim yang dapat dilaksanakan dengan sifat memaksa
IMPLIKASI YURIDIS LAHIRNYA HAK TANGGUNGAN » Lahirnya HT secara yuridis Pemegang HT (Kreditor) telah memiliki kedudukan yang diutamakan daripada kreditor konkuren » Pemegang HT (Kreditor) secara yuridis memiliki jaminan pelunasan hutang jika pemberi HT ingkar janji/wanprestasi dengan dasar: » Kekuatan titel eksekutorial yg tercantum di dalam Sertipikat HT, kreditor dapat menjual lelang obyek HT dengan kekuasaan sendiri » Adanya Janji di dalam APHT (“beding van eigen-machtige verkoop”) yg memberikan kekuasaan pada kreditor untuk menjual sendiri obyek HT » Melakukan penjualan obyek HT di bawah tangan yang telah disepakati dengan debitor
