Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2014

Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2014 Inhoudsopgave 1

Algemene toelichting ............................................................................................................................. 2 1.1 Waarom een verordening ........................................................................................................... 2 1.2 Wat regelt deze verordening? ................................................................................................... 2 1.3 Waarom de regionale Huisvestingsverordening aanpassen? ....................................... 4 1.4 De belangrijkste aanpassingsvoorstellen ............................................................................. 5 1.5 Verantwoording van het aanpassingsproces ...................................................................... 6 1.6 Juridische aspecten van de woonruimtebemiddeling .......................................................... 7 2 Artikelsgewijze toelichting .............................................................................................................. 10 Considerans ............................................................................................................................................... 10 Hoofdstuk 1. Algemeen ..................................................................................................................... 10 Hoofdstuk 2. Verdeling van woonruimte ................................................................................... 10 Hoofdstuk 3. De huisvestingsvergunning ................................................................................... 37 Hoofdstuk 4. Onttrekking, samenvoeging en omzetting .......................................................... 39 Hoofdstuk 5. Overgangs- en slotbepalingen .............................................................................. 40

Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2014

1

1 Algemene toelichting 1.1

Waarom een verordening

In de Regio Rotterdam overschrijdt de vraag naar sociale huurwoningen in de corporatievoorraad het vrijkomende aanbod elk jaar in ruime mate. Aannemelijk is dus dat er woningzoekenden in de knel komen in hun zoektocht naar een woning. Dit is in het bijzonder ook het geval voor mensen die een urgente huisvestingsbehoefte hebben. Daarnaast zien we verspreid door de regio de leefbaarheid onder druk staan. In bepaalde straten en complexen sprake van een noodzaak om de sociale cohesie te versterken of te borgen of aan de woning gerelateerde overlast of gevaarlijke (woon)situaties op te lossen. Ook zie we dat er specifieke doelgroepen en woonruimten om bijzondere aandacht vragen in de woonruimtebemiddeling. Hoewel we vrijheid van vestiging van woningzoekenden1 en een open regionale woningmarkt2 hoog in het vaandel hebben, legitimeren de aanwezigheid van groepen in de knel en de aanwezigheid van bovengenoemde vraagstukken en specifieke doelgroepen en woonruimten, dat er binnen de regio Rotterdam (tijdelijk) wordt (bij)gestuurd in het verhuurtraject van sociale huurwoningen van corporaties. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt. Er bestaat dan ook een belangrijke relatie met de regionale woningmarktafspraken en de daarin meegenomen programmering van woningbouw en afspraken omtrent huur- en verkoopbeleid. Met het oog op voorgaande is het tevens gelegitimeerd om via een vergunningstelsel grip te houden op aanpassingen of wijzigingen in de gehele woningvoorraad (dus niet alleen sociale huurwoningen in de corporatievoorraad, maar alle woningen). De verordening Woonruimtebemiddeling Rotterdam regio Rotterdam 2014 is hét geëigende instrument om te dienen als kader voor zowel sturingsinstrumentarium als het vergunningstelsel. Met de verordening kan geborgd worden dat het aanbieden en toewijzen van woningen op evenwichtige, rechtvaardige en op transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een bestuursrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen omtrent het sturingsinstrumentarium alsmede het vergunningstelsel democratisch gelegitimeerd zijn. 1.2

Wat regelt deze verordening?

Een belangrijk deel van de verordening heeft betrekking op de verdeling/bemiddeling van vrijkomende sociale huurwoningen van corporaties (hoofdstuk 2 van de verordening). Hierin wordt onder meer uitgebreid stilgestaan bij de verantwoordelijkheden van de regiogemeenten en corporaties bij de uitvoering, registratie en verantwoording van de woningtoewijzing/woonruimtebemiddeling. Een concreet voorbeeld is de bepaling dat de

1 2

Op grond van de EU-richtlijn inzake vrijheid van vestiging Zie Regionaal Strategische Agenda (RSA) voor de periode 2010 / 2014, stadsregio Rotterdam


2

vrijkomende sociale huurwoningen van corporaties centraal via een regionaal aanbodmodel dienen te worden bemiddeld, welke vorm krijgt via de website Woonnet Rijnmond.3 Ook wordt uitgebreid ingegaan op de mogelijkheden om bij te sturen bij de verdeling/bemiddeling van vrijkomende sociale huurwoningen met het oog op schaarste, sociale cohesie, (voorkomen/beperken) gevaarlijke situaties en overlast of specifieke doelgroepen of woonruimten (leefbaarheidsvraagstukken). Bij schaarste gaat het om de ondersteuning van woningzoekenden die om verschillende redenen in de knel zitten op de woningmarkt. Het gaat om woningzoekenden met een urgente huisvestingsvraag, die met spoed een woning nodig hebben of woningzoekenden die vanwege een specifiek kenmerk van het huishouden (bijv. een groot huishouden van 5 of meer personen, een woningzoekende met een fysieke beperking of met een minimuminkomen) een specifieke woning behoeven, terwijl die woningen schaars zijn. Voor de groep woningzoekenden die met spoed een woning nodig hebben is in de verordening een urgentieregeling opgenomen. Voor de woningzoekenden die mogelijk in de knel komen vanwege schaarste is zowel de mogelijkheid opgenomen om passendheidsvoorwaarden aan woonruimten te verbinden zodat deze alleen bestemd wordt voor de woningzoekenden in de knel, als de mogelijkheid om de woningzoekende in de knel via directe bemiddeling aan een woning te helpen. Naast het verdelen van schaarse woningen bevat de verordening ook sturingsinstrumentarium ten behoeve van het versterken of borgen van sociale cohesie en het beperken of voorkomen van gevaarlijke situaties en overlast in wijken, buurten of wooncomplexen. Het kunnen borgen van sociale cohesie en in het bijzonder sociale netwerken wordt noodzakelijker nu de overheid zich financieel steeds meer terugtrekt uit de zorg en mensen steeds meer eigen verantwoordelijkheid krijgen in het organiseren van zorg. Het is belangrijk dat zorgbehoevende en verzorgende binnen elkaars bereik blijven. Daarnaast kan het soms noodzakelijk zijn om woningen in kwetsbare complexen als tijdelijke maatregel alleen beschikbaar te stellen voor bepaalde groepen woningzoekenden waarvan aannemelijk is dat zij de situatie verlichten (m.n. geen overlast veroorzaken of meer sociaaleconomische draagkracht hebben). Deze tijdelijke ingreep moet onderdeel uitmaken van een breder pakket aan maatregelen binnen het desbetreffende gebied Sturen op leefbaarheid via de verordening en de Huisvestingswet Het sturen bij woonruimtebemiddeling ter verlichting van leefbaarheidsproblematiek is in principe niet gelegitimeerd op grond van de Huisvestingswet. De wetgever verwijst hiervoor naar ander instrumentarium, zoals de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (ook wel Rotterdamwet genoemd), fysieke ingrepen, bemiddeling en communicatie. In de Regio Rotterdam wordt dit instrumentarium door zowel gemeenten als corporaties zeker niet voor alle vraagstukken als doeltreffend ervaren, in het bijzonder als het gaat om het versterken of borgen van sociale cohesie en het beperken of voorkomen van gevaarlijke (woon)situaties en overlast. Deze maatschappelijke vraagstukken vragen om een bepaalde interpretatie van de Huisvestingswet. In dit licht is het belangrijk dat in de Memorie van Toelichting bij de huidige Huisvestingswet 4 is opgenomen dat het niet zo mag zijn dat een doelmatige verdeling van woonruimte nadelige gevolgen heeft voor de openbare orde, veiligheid en volksgezondheid. Gezien het bovenstaande staat de Provincie het dan ook toe om op grond van de verordening in beperkte mate te sturen bij woonruimtebemiddeling specifiek met het oog op sociale cohesie en gevaarlijke (woon)situaties en overlast.

3

Ten tijde van dit schrijven biedt alleen woningcorporatie Woonvisie haar vrijkomende woningen in Ridderkerk en Albrandswaard nog aan via de lokale kranten. Het streven van alle betrokken partijen is om ook deze woningen op korte termijn via Woonnet Rijnmond aan te gaan bieden. 4 Zie pagina 25, dossier 20 520, nr. 3 van de Memorie van Toelichting bij de Huisvestingswet


3

Ook maakt de verordening het mogelijk om passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling toe te passen in specifieke situaties of bij specifieke doelgroepen of woonruimten. Denk bijv. aan een specifiek voor ouderen ontwikkeld wooncomplex of huishoudens die in een woongroep willen wonen. Naast de bovengenoemde bemiddelings/verdeelregels bevat de verordening ook nog een aantal andere belangrijke zaken en bepalingen. Zo bevat hoofdstuk 3 van de verordening de bepalingen omtrent de huisvestingsvergunning. Hoofdstuk 4 bevat daarnaast de regeling inzake het onttrekken, samenvoegen, omzetten of splitsen van woonruimten en gebouwen. Hiermee kunnen gemeenten invloed uitoefenen op de samenstelling van de woningvoorraad. 1.3

Waarom de regionale Huisvestingsverordening aanpassen?

De vorige versie van de regionale Huisvestingsverordening, inclusief de overeenkomst Woonruimteverdeling en de urgentieregeling, dateren alweer uit 2006. In 2011 is er wel een aanpassing geweest maar deze was vooral technisch van aard. De situatie op de woningmarkt is de afgelopen jaren sterk veranderd, de huidige praktijk vraagt om een verordening die daarin mee beweegt. We lopen steeds meer tegen de grenzen van het huidige systeem aan. Bijvoorbeeld als het gaat om inschrijfduur en het reguliere aanbodmodel. Ervaringen binnen de regio Rotterdam (o.m. door de toepassing van experimenten op het gebied van woonruimtebemiddeling) en in andere regio’s hebben uitgewezen dat het toe kunnen passen van verschillende zoekmodellen en verschillende rangordecriteria maken dat woningzoekenden nog beter hun weg kunnen vinden en nog beter aan hun woon- of verhuiswens kunnen voldoen. Ook zijn de huidige regels verouderd door o.m. nieuwe regelgeving. Zo heeft de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (de ‘staatssteunregeling’) ertoe geleid dat corporaties hun vrijkomende sociale huurwoningen meer dan ooit tevoren labelden met een maximum inkomensgrens. De bepalingen uit de verordening inzake de ijkpunten rond volkshuisvestelijk labelen etc verloren hiermee hun waarde. Daarnaast zien we dat het rijk en de provincie steeds kritischer kijken naar de toepassing van bepaalde aan inkomensgerelateerde labels, denk aan het sturen op inkomen uit arbeid, waartoe inmiddels ook de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek van kracht is geworden. Tot slot leiden ook maatschappelijke ontwikkelingen zoals het scheiden van wonen en zorgfinanciering en het langer zelfstandig wonen van ouderen en/of mensen tot nieuwe vraagstukken. Hieruit volgt onder meer de wens tot het opnemen van een urgentieregeling gericht op mantelzorg. Tijd dus voor een aanpassing. Hiermee is ingehaakt op de Regionaal Strategische Agenda (RSA) voor de periode 2010-2014, waarin is opgenomen dat de stadsregio samen met Maaskoepel zou gaan werken aan de verbetering van het verhuurproces van corporatiewoningen en de aanpassing van de huisvestingsverordening als belangrijk middel werd gezien voor het borgen van een zorgvuldig sturing op een rechtvaardige verdeling van schaarse woningen en het borgen van een woningmarkt zonder grenzen.


4

1.4

De belangrijkste aanpassingsvoorstellen

De titel van de verordening geeft op zichzelf al weer dat er sprake is van een belangrijke aanpassing± de term huisvestingsverordening is vervangen door de term verordening woonruimtebemiddeling. De belangrijkste veranderingen in deze verordening woonruimtebemiddeling zijn: • Het wordt mogelijk gemaakt om op basis van woonruimtebemiddelingsmodellen meerdere rangordecriteria toe te passen die aansluiten bij het zoekgedrag van verschillende groepen woningzoekenden; • Het sturen op percentages is zoveel mogelijk losgelaten, het goed onderbouwen van de reden waarom men stuurt is veel meer centraal komen te staan; • Er is meer aandacht voor de noodzaak om zorg en wonen met elkaar in verband te brengen, omdat woningzoekenden in steeds hogere mate zelf (financieel) verantwoordelijk worden voor hun verzorgen. Sociale cohesie en het sociale netwerk, waaronder mantelzorg en het kunnen (samen)wonen in daarvoor bestemde woningen hebben nadrukkelijk een plaats gekregen in de verordening; • De huidige overeenkomst Woonruimteverdeling is geïntegreerd in de aangepaste verordening. Registratie, monitoring, melding en verantwoording van de woonruimtebemiddeling zijn integraal onderdeel van de verordening geworden. Vanwege de verschuivende rol na opheffing van de stadsregio heeft de samenwerking tussen gemeenten en corporaties en de verhouding met de provincie hierin een belangrijke plek ingenomen; • De urgentieregeling is op een aantal thema’s aangepast. Zo is nadrukkelijker gemaakt dat de urgentieregeling echt als laatste vangnet dient en andere geschikte, meer reguliere oplossingen altijd de voorkeur hebben. Een urgentieverklaring kan bijv. geweigerd worden als de woningzoekende vanwege de lange inschrijfduur goed zelf in staat kan worden geacht om op zeer korte termijn via het reguliere aanbodmodel een woning te vinden. Daarnaast is de regeling genuanceerd door de erkenning dat er een verschil in woningvoorraad is tussen grote en kleinere gemeenten en door de erkenning dat sommige urgent woningzoekenden vanwege de uitstroom uit een instelling beter direct naar de 2e fase overgeplaatst kunnen worden; • Daarnaast is er een regeling in de verordening opgenomen in verband met no show (het niet komen opdagen voor een bezichtiging), welke het mogelijk maakt om gedurende een bepaalde periode de inschrijving van een woningzoekende die zich hieraan schuldig maakt op te schorten.


5

1.5

Verantwoording van het aanpassingsproces

Het is in het WGR+-gebied, dat de stadsregio Rotterdam is, wettelijk niet mogelijk om op grond van de Huisvestingswet een lokale huisvestingsverordening op te stellen. De stadsregio is het enige bevoegde orgaan om een verordening op stellen en was dan ook trekker van het aanpassingsproces. De aanpassing van de verordening was al enkele jaren bij de stadsregio in voorbereiding. Al in 2011 lag er een nota van uitgangspunten over Woonruimtebemiddeling. Omdat er beslissingen werden verwacht over de nieuwe Huisvestingswet is toen gewacht met aanpassen van de verordening. De nieuwe Huisvestingwet is er nog steeds niet en wordt ook niet op korte termijn verwacht, maar de huidige situatie, waarin de huisvestingsverordening uit 2006 (gewijzigd vastgesteld in 2011) een beperkende factor vormt bij het uitvoeren van de woonruimtebemiddeling en het goed laten functioneren van de regionale woningmarkt, dwong tot het doorzetten van het traject naar een aanpassing van de verordening. De aanpassing van de verordening is in zeer nauwe en goede samenwerking met Maaskoepel vorm gegeven. Hiertoe is onder meer een ambtelijke regiegroep opgericht waarin zowel de stadsregio Rotterdam als Maaskoepel vertegenwoordigd waren. Portefeuillehouder Karssen van de stadsregio en directeur/bestuurder Bartelse van de Maaskoepel hebben de aanpassing op bestuurlijk niveau voorbereid. Begin 2013 is een gespreksronde gehouden op subregioniveau met ambtenaren van regiogemeenten en beleidsmedewerkers van woningwoningcorporaties op basis van een discussienota met daarin alle ervaringen van de afgelopen jaren. Ook is een bestuurlijke klankbordgroep met enkele vertegenwoordigers van woningcorporaties en gemeenten, Maaskoepel en stadsregio bij elkaar geweest om over de aanpassing te praten. Begin 2013 is een zeer actieve en betrokken ambtelijke adviesgroep samengesteld met vertegenwoordigers van woningcorporaties en gemeenten op subregioniveau. Deze adviesgroep is voorafgaand aan en gedurende de inspraakronde meerdere keren bij elkaar geweest. Ook is er gewerkt in kleinere groepen aan deelonderwerpen. De voorgenomen aanpassingen en het belang van de aanpassingen zijn een aantal keren bestuurlijk in het portefeuillehoudersoverleg Wonen geagendeerd en besproken. Maaskoepel heeft een noodoproep gedaan aan de wethouders Wonen om mee te werken aan de aanpassing, omdat de woonruimtebemiddeling vast loopt. De wethouders hebben hun medewerking hieraan toegezegd. In een themagedeelte van het portefeuillehoudersoverleg Wonen op 19 juni 2013 is onder leiding van een extern gespreksleider uitvoerig gediscussieerd over wat de regio nodig heeft ten aanzien van de verordening. De wethouders hebben toen duidelijk hun behoefte aangegeven om te kunnen sturen op schaarse woningen, sociale cohesie, gevaarlijke (woon)situaties en overlast. Tevens is naar aanleiding hiervan door de regiogemeenten gezamenlijk een brief gestuurd aan de Tweede Kamer om het belang van instrumentarium om de sociale cohesie in stand te houden onder de aandacht te brengen.


6

De stadsregio is het bevoegde orgaan om een regionale huisvestingsverordening vast te stellen en te wijzigen. Dit kan echter niet zonder dat alle gemeenteraden de kans hebben gekregen te reageren, conform de gemeenschappelijke regeling van de stadsregio. Dit proces zorgt tevens dat de aanpassing democratisch gelegitimeerd wordt. Daarom zijn de aanpassingsvoorstellen na goedkeuring door het dagelijks bestuur van de stadsregio op 9 oktober 2013 de inspraak ingebracht. Alle gemeenteraden, maar ook alle woningcorporaties en via hen huurderverenigingen, in de stadsregio hebben de mogelijkheid gekregen om een zienswijze te geven op de voorstellen. De termijn sloot op 28 december 2013. De termijn was hierdoor twee weken korter dan de wettelijke periode van drie maanden zoals opgenomen in de gemeenschappelijk regeling, maar dit was noodzakelijk om een nota van beantwoording voor te kunnen bereiden voor de vaststelling van de aangepaste verordening door het algemeen bestuur van de stadsregio vóór de gemeenteraadsverkiezingen in 2014. De reacties welke zijn binnengekomen gedurende de inspraaktermijn zijn samengevat en beantwoord in de nota van beantwoording. Een aantal reacties heeft geleid tot aanpassingen in de ontwerpverordening. Na de opheffing van de stadsregio vervallen de bevoegdheden aan de gemeenteraden, maar zal de provincie een grote rol blijven spelen. De opheffingsdatum van de stadsregio is voorzien op 1 januari 2015. De verordening zal daarna nog maximaal een jaar geldig zijn, waarbinnen de ‘overname’ van de bevoegdheden kan worden geregeld. Bij het opstellen van een nieuwe verordening of wijzigen van de voorliggende verordening vanaf 1 januari 2015 zal de provincie een belangrijke en toezichthoudende rol gaan spelen. Ook dan zal er volgens de wetsvoorstellen sprake zijn van verplichte afstemming van de verordening op het schaalniveau van de stadsregio Rotterdam. 1.6 Juridische aspecten van de woonruimtebemiddeling Hoofdstuk 2 van de verordening geeft randvoorwaarden voor de wijze waarop corporaties sociale huurwoningen matchen aan woningzoekenden. Bij het opstellen van de verordening is ervoor gekozen om het maken van die match aan corporaties over te laten: de corporaties kennen de woonklant, kennen de te huur aangeboden woonruimte en beheren de kanalen waarlangs het contact met klanten plaatsvindt. Deze keuze past bij de binnen de maatschappij breed zichtbare trend om de bescherming van bepaalde belangen niet bij uitsluiting een verantwoordelijkheid van overheden te laten zijn. Een logisch gevolg van deze keuze is dat voor sociale huurwoningen die in het bezit van corporaties zijn, de klassieke huisvestingsvergunningplicht zoals bedoeld in artikel 5 van de Huisvestingswet niet geldt. Het matchen van woningzoekenden aan woonruimte wordt uitgevoerd door corporaties en vindt plaats in het kader van het privaatrechtelijke verhuurtraject. Wel stelt de verordening nadrukkelijke randvoorwaarden aan de wijze waarop die match gemaakt wordt. De belangrijkste daarvan zijn: • het primaat van de regionale woningmarkt en vrijheid van vestiging; • het in beginsel regionaal (dat wil zeggen: regiobreed) aanbieden van de te verhuren woonruimten en het in verband daarmee in standhouden van een regionaal aanbodinstrument (op dit moment: Woonnet Rijnmond); • regels over het inschrijven van een huishouden als woningzoekende;


7

•

eenduidigheid en transparantie bij de toe te passen passendheidsvoorwaarden, woonruimtebemiddelingsmodellen en directe bemiddeling; • gestructureerd overleg, en over bepaalde onderwerpen: het maken van afspraken, tussen corporatie en gemeenten. De in paragraaf 2.7 opgenomen regels over melding en verantwoording dienen als waarborg voor de rechtmatigheid en de transparantie van de wijze waarop corporaties de match tussen woningzoekende en woonruimte maken. Ook het in paragraaf 2.8 opgenomen urgentiestelsel heeft regionale werking. Anders dan bij de matching tussen woningzoekende en woonruimte is de verlening (en uiteraard ook de intrekking, weigering of wijziging) van de urgentieverklaring wel een overheidsbevoegdheid gebleven: de colleges van burgemeester en wethouders van de regiogemeenten voeren het urgentiestelsel uit. Urgentieverklaringen, en de weigering, intrekking of wijziging daarvan, zijn besluiten als bedoeld in artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht. Wel hebben de colleges van Maassluis, Vlaardingen, Schiedam en Rotterdam de wens aangegeven dat de Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond (hierna: de SUWR) in plaats van hen het urgentiestelsel uitvoeren. Deze wens is doorgevoerd in paragraaf 2.8. De SUWR is daarmee, net als in de nu ingetrokken Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006 bestuursorgaan als bedoeld in artikel 1:1 lid 1 aanhef en onder b van de Algemene wet bestuursrecht (zie de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 20 maart 2013, zaaknummer 201208260/1/A3, ECLI:NL:RBROT:2012:3808). De uitvoering van de in hoofdstuk 3 opgenomen regels over de huisvestingsvergunning zijn opgedragen aan de colleges van burgemeester en wethouders van de regiogemeenten. Anders dan in de nu ingetrokken Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006 is, mede naar aanleiding van een opmerking van de zijde van het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, daarbij gekozen voor een "opt-in"-methodiek. Dit wil zeggen dat de huisvestingsvergunningplicht in beginsel niet van toepassing is, tenzij het college van burgemeester en wethouders van een regiogemeente om toepassing heeft verzocht. Naar aanleiding van zo'n verzoek wordt de verordening vervolgens gewijzigd: de naam van de regiogemeente wordt aan het toepassingsgebied toegevoegd. Daarbij kan op verzoek van het college bepaald worden dat de huisvestingsvergunningplicht slechts van toepassing op is bepaalde categorieën woonruimte. In deze verordening is de huisvestingsvergunningplicht alleen in Albrandswaard, voor wat betreft koopwoningen, van kracht. Dit, omdat gebleken is dat Albrandswaard de enige regiogemeente is die in het verleden om toepassing van de huisvestingsvergunningplicht heeft verzocht, voor wat betreft koopwoningen. Onderzocht is in hoeverre het aan regiogemeenten zelf overgelaten kan worden om, zonder dat de verordening gewijzigd behoeft te worden, de huisvestingsvergunningplicht van toepassing te verklaren voor hun gemeenten. Dit heeft geleid tot de conclusie dat een dergelijke methodiek juridisch bezien op gespannen voet staat met de gedachte achter de Wet gemeenschappelijke regelingen: in de Wgr+gebieden is de bevoegdheid om een huisvestingsverordening, met daarin de huisvestingsvergunningplicht, vast te stellen overgedragen aan de Wgr+regio's. Het zou merkwaardig - en mogelijk in strijd met de bedoeling van de wetgever - zijn om in zo'n regionale huisvestingsverordening vervolgens de keuze om de huisvestingsvergunningplicht van toepassing te laten zijn, weer volledig terug te leggen bij de individuele regiogemeenten.


8

Voor wat betreft de mogelijkheden van woningzoekenden om te ageren tegen de uitvoering van de onderdelen van de verordening die de woonruimtebemiddeling betreffen, wordt het volgende opgemerkt: de uitvoering van de regels over de match tussen woningzoekende en woonruimte is privaatrechtelijk van aard. Een meningsverschil tussen woningzoekende en corporatie daarover kan uiteindelijk bij de burgerlijke rechter belanden. Voordat het zover is, wordt een geschil behandeld door een door het college van burgemeester en wethouders ingestelde geschillencommissie. Deze commissie geeft een bindend advies. Kan één van de of beide bij het geschil betrokken partijen zich niet in dat advies vinden, dan kan het geschil aan de burgerlijke rechter voorgelegd worden. De gemeenten Maassluis, Vlaardingen, Schiedam en Rotterdam hebben gezamenlijk zo'n commissie ingesteld: de Bezwarencommissie Huisvestingsbezwaren regio Rijnmond. Het staat de overige regiogemeenten vrij zich bij deze commissie aan te sluiten; de uitvoering van de regels van het urgentiestelsel is publiekrechtelijk van aard. Een meningsverschil tussen een woningzoekende en een bestuursorgaan, belast met de uitvoering van die regels, daarover kan uiteindelijk bij de bestuursrechter belanden. Voordat het zover is, wordt een geschil behandeld door het bestuursorgaan zelf. Deze behandeld vindt plaats volgens de regels over de behandeling van bezwaren, opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht. Veelal betekent dit, dat zo'n geschil een bezwaar - behandeld wordt door de door het bestuursorgaan, vaak college van burgemeester en wethouders, ingestelde bezwarenadviescommissie. Deze commissie brengt, overigens niet-bindend, advies uit over het bezwaar en het bestuursorgaan neemt op basis daarvan het besluit op bezwaar. Kan de woningzoekende zich niet in het besluit op bezwaar vinden, dan kan hij beroep instellen bij de bestuursrechter. de uitvoering van de regels over de huisvestingsvergunning, opgenomen in hoofdstuk 3 van de verordening, is ook publiekrechtelijk van aard. Een meningsverschil kan op een vergelijkbare weg als bij urgentie via de bezwaarprocedure uiteindelijk zijn weg vinden naar de bestuursrechter.


9

2 Artikelsgewijze toelichting In dit hoofdstuk wordt voor een goed begrip van de verordening waar nodig voor de afzonderlijke artikelen een toelichting gegeven van de in dat betreffende artikel opgenomen bepalingen. Considerans

Toelichting: In de considerans van de verordening is aangegeven waarom het binnen de Stadsregio Rotterdam wenselijk wordt geacht op grond van artikel 2 van de Huisvestingswet regels te stellen met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte of met betrekking tot wijzigingen van de woonruimtevoorraad. Met de verwijzing naar de Tijdelijke regeling van diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting wordt duidelijk dat met deze verordening niet tegengewerkt zal worden dat corporaties kunnen voldoen aan de bepalingen in die Tijdelijke regeling, d.w.z. dat corporaties blijvend kunnen voldoen aan de voorwaarde om minimaal 90% van hun vrijkomende woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot €34.678 (peildatum 1 januari 2014) om in aanmerking te kunnen blijven komen voor staatssteun. Hoofdstuk 1. Algemeen

Artikel 1.1. Definities Toelichting: In dit hoofdstuk zijn de definities opgenomen van veelvoorkomende begrippen in de verordening. Hoofdstuk 2. Verdeling van woonruimte

Paragraaf 2.1. Algemeen Artikel 2.1.1. Reikwijdte hoofdstuk 2 Toelichting: Hoofdstuk 2 van de verordening gaat uitsluitend over de verdeling van corporatiewoningen in de sociale huursector. Dat wil zeggen zelfstandige sociale huurwoningen met een huurprijs tot maximaal € 699 per maand (peildatum 1 januari 2014). Dit hoofdstuk heeft dus geen betrekking op corporatiewoningen in het geliberaliseerde segment, de particuliere huurvoorraad of koopwoningen, noch op onzelfstandige woonruimte verhuurd door corporaties. Tot slot dient opgemerkt te worden dat in delen van de gemeente Rotterdam die zijn aangewezen in het kader van de Wet Bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (de Rotterdamwet) ook buiten de reikwijdte van dit hoofdstuk vallen. Voor deze gebieden geldt een aparte Rotterdamse huisvestingsverordening.


10

Doordat binnen de regio Rotterdam een huisvestingsverordening van kracht is, is het voor corporaties niet mogelijk om afzonderlijk buiten de bepalingen in de huisvestingsverordening om regels of beperkingen te stellen bij het aanbieden, toewijzen en/of verhuren van sociale huurwoningen met een huurprijs tot maximaal € 699 per maand. Via de schakelbepaling van artikel 2.6.1. lid 1 zijn de in de paragrafen 2.1 tot en met 2.5 en paragraaf 2.7 opgenomen regels ook van toepassing op alle binnen de gemeente Rotterdam en Schiedam gelegen en door gemeenten en corporaties beheerde voor deze gemeenten verhuur vrijkomende woonwagenstandplaatsen. De gemeente Rotterdam en Schiedam hebben verzocht om een dergelijke bepaling, maar gekozen is om deze niet verplichtend voor alle gemeenten op te leggen. Paragraaf 2.2. Primaat van de regionale woningmarkt en vrijheid van vestiging Artikel 2.2.1. Uitgangspunten van de regionale woningmarkt Artikel 2.2.2. Regionaal aanbieden van te verhuren woonruimte Toelichting: Het belang van een transparante en toegankelijke woningmarkt volgt ten eerste uit het binnen de Europese Unie geldende principe van vrijheid van vestiging. Dat wil zeggen dat huishoudens, ook wanneer zij niet binnen de regio wonen, zich vrij moeten kunnen vestigen in de regio Rotterdam. Ten tweede volgt het belang van een transparante en toegankelijke regionale woningmarkt ook uit de Woningmarktafspraken 2010-2020 en het Verstedelijkingsscenario 2020 dat daaraan ten grondslag ligt. Hierin is opgenomen dat binnen de regio Rotterdam wordt gestreefd naar een gezonde woningmarkt waarin vraag en aanbod met elkaar in evenwicht zijn en waarin iedere woningzoekende voldoende keuzemogelijkheden heeft binnen de grenzen van de regio. Artikel 2.2.2. geeft invulling aan artikel 26, lid 3 van de Huisvestingswet, waarin wordt gesteld dat in de verordening ook regels opgenomen dienen te worden met betrekking tot de wijze waarop de aanbieding plaatsvindt. In de verordening is bepaald dat er voor de gehele regio één regionaal aanbodinstrument dient te worden ingesteld/in stand gehouden. Een transparante en toegankelijke woningmarkt is immers in bijzondere mate gebaat bij het zoveel mogelijk op één plek, op een uniforme manier aanbieden van woningen. Aan het regionaal aanbodinstrument zijn vervolgens in het derde en vierde lid van artikel 2.2.2. ook nog een aantal meer specifieke eisen gesteld. Dit omdat de karakteristiek van het regionale aanbodinstrument bepaalt in welke mate daadwerkelijk sprake is van een transparante en toegankelijke woningmarkt. In het tweede lid van artikel 2.2.2. is opgenomen dat elke voor verhuur vrijkomende woning of woonruimte in principe dient te worden aangeboden via het regionale aanbodinstrument. Hierop zijn twee uitzonderingen: - Een corporatie kan ervoor kiezen om een referentiewoning te adverteren, waarbij de geadverteerde woning symbool staat voor de woningen die in de (vaak nabije) toekomst vrij zullen komen cq. verwacht worden vrij te komen. Deze manier kan bij verschillende woonruimtebemiddelingsmodellen worden ingezet.


11

- een corporatie kan ervoor kiezen om ter uitvoering van de afspraken op grond van artikel 2.5.1., lid 3 en op basis van artikel 2.5.3. lid 1 een woning niet via het regionale aanbodinstrument aan te bieden, maar via directe bemiddeling te huur aan te bieden. Paragraaf 2.3. Eisen aan de inschrijving als woningzoekende Artikel 2.3.1. Inschrijven als woningzoekende Artikel 2.3.2. Algemene regels over inschrijfduur, einde en opschorting van de inschrijving Artikel 2.3.3. Bijzondere regels over inschrijfduur, actualisatieplicht Toelichting: De inschrijving van woningzoekenden is een zaak tussen de corporaties en woningzoekende. Wel is in het belang van een transparante en toegankelijke woningmarkt in artikel 2.3.1 t/m 2.3.3 van de verordening een aantal specifieke vereisten t.a.v. de inschrijving opgenomen. Centraal staat dat een woningzoekenden zich altijd inschrijft om te kunnen reageren op woningen en om inschrijfduur op te bouwen. Zodoende houdt de woningzoekende altijd de vrijheid om gedurende de inschrijfduur afhankelijk van de aard van de woon- en verhuiswens binnen verschillende woonruimtebemiddelingsmodellen (waar al dan niet inschrijfduur als rangordecriterium geldt) te reageren. Artikel 2.3.1. lid 4 houdt overigens in dat een (herhuisvestings)urgent cq. verblijfsgerechtigde zich niet apart hoeft in te schrijven als woningzoekende, maar automatisch als onderdeel van de procedure wordt ingeschreven. De inschrijfduur vervalt in principe bij een verhuizing naar een zelfstandige woonruimte. Dit is onafhankelijk of het nu een verhuizing naar een sociale huurwoning van een corporatie via het aanbodmodel of directe bemiddeling is of een verhuizing naar een andersoortige zelfstandige woonruimte betreft. Aangenomen mag worden dat, gezien de vrijwilligheid van de verhuizing, de woningzoekende in zijn woonwens heeft kunnen voorzien. Hierop zijn een paar uitzonderingen gemaakt. De belangrijkste zijn gevallen waar een verhuizing niet tot doel heeft om te voorzien in een woonwens, maar in een urgente huisvestingsbehoefte, zoals het geval is bij herhuisvestings- of urgentiekandidaten. In die gevallen behouden de woningzoekenden met een herhuisvestings- of urgentieverklaring wél de opgebouwde inschrijfduur. Een andere uitzondering is wanneer iemand gedurende de opbouw van de inschrijfduur tijdelijke huisvesting vindt op grond van de Leegstandswet. Om te zorgen dat de woningzoekende bij beëindiging van het tijdelijke contract nog voldoende mogelijkheden heeft mag deze de inschrijfduur behouden. Tot slot kan uit een woonruimtebemiddelingsmodel voortvloeien dat men de inschrijfduur kan behouden. Zo kunnen bijvoorbeeld opties op woningen in het optiemodel blijven staan als naar een zelfstandige woonruimte is verhuisd. Woningen in het optiemodel zullen vaak het kenmerk hebben van woningen waar de woningzoekende uiteindelijk in terecht wil komen.


12

Een bijzondere toevoeging in dit verband is de mogelijkheid voor corporaties om de inschrijving gedurende maximaal 1 jaar op te schorten. De woningzoekende kan dan niet reageren op een woning. De inschrijfduur bouwt zich in de periode wel verder op. Met de regel zoals weergegeven in artikel 2.3.2. wordt tegemoet gekomen aan de wens van corporaties om een instrument te organiseren waarmee de zogeheten no-show in delen van de Rotterdamse regio kan worden ingeperkt. Op dit moment hebben corporaties binnen de regio Rotterdam te maken met een groot aantal mensen dat niet komt opdagen bij een afspraak zonder zich af te melden. Dit kon vooralsnog zonder consequenties. No-show kost corporaties tijd en geld, en dupeert de andere woningzoekenden. Paragraaf 2.4. De woonruimtebemiddeling via het regionaal aanbodinstrument Artikel 2.4.1. Bepaling rangorde woningzoekenden Artikel 2.4.2. Weigering toewijzing woonruimte Artikel 2.4.3. Vaststellen van de woonruimtebemiddelingsmodellen Artikel 2.4.4. Gebruik van de woonruimtebemiddelingsmodellen Toelichting: In de Rotterdamse regio overstijgt het aantal woningzoekenden het aantal vrijkomende sociale huurwoningen. Er reageren vaak dus meerdere mensen op één vrijkomende woning. Het toepassen van een rangordecriterium geeft de woningzoekenden inzicht in de mate waarin zij kans maken op de betreffende woning. De keuze voor een bepaald rangordecriterium maakt onderdeel uit van het woonruimtebemiddelingsmodel dat een corporatie inzet bij de verhuur van een woning. Zo wordt bij het inschrijfduurmodel de rangorde bepaald op basis van lengte van inschrijfduur en wordt bij het lotingmodel de rangorde bepaald door de volgorde van inloten. In artikelen 2.4.1. t/m 2.4.4. bevat bepalingen t.a.v. rangorde en woonruimtebemiddelingsmodellen. Artikel 2.4.1. bevat in het bijzonder bepalingen over hoe woningzoekenden met een urgentie- of herhuisvestingsverklaring in de rangorde meegenomen dienen te worden. Een aantal bepalingen verdient daarbij extra aandacht: • Een herhuisvestings- of urgentieverklaring geeft niet ten alle tijden automatisch recht op voorrang. Bij woningen aangeboden via een bepaald woonruimtebemiddelingsmodel kan het zijn dat een herhuisvestings- of urgentieverklaring niet geldig is, denk bijv. aan een direct kansmodel waarbij als rangorde geldt “wie het eerst komt, die het eerst maalt” ongeacht of je een (herhuisvestings)urgent bent of niet. • Ook met een herhuisvestings- of urgentieverklaring dient een woningzoekenden nog steeds te voldoen aan de eventueel gestelde passendheidsvoorwaarden. Dit om te voorkomen dat de urgentwoningzoekende weliswaar geholpen is, maar vervolgens een schaarsteprobleem of vraagstuk omtrent sociale cohesie, gevaarlijke (woon)situatie of overlast niet vermindert of zelfs verergert. • Ook (herhuisvestings)urgenten dienen aan de zogeheten leveringsvoorwaarden te voldoen. Dit om ervoor te zorgen dat de (herhuisvestings)urgent afgezien van de voorrangspositie voor het overige eenzelfde positie heeft als regulier woningzoekenden en bijv. ook eerst op een open dag dient te komen en kennis dient te maken met een wijk of complex.


13

De leveringsvoorwaarden zoals hierboven beschreven vormen een nieuw onderdeel in de verordening. Feitelijk gaat het om voorwaarden die de corporatie bij een woningadvertentie/vrijkomende woonruimte kan stellen aan de woningzoekenden. Om te kunnen reageren op de vrijkomende woonruimte dient men te voldoen aan de leveringsvoorwaarden cq. deze te accepteren. Doet men dat niet dan kan de corporatie op grond van artikel 2.4.1., lid 4 onder d. de betreffende woningzoekende uitsluiten van verdere deelname aan het verhuurproces. Het gaat in de praktijk veelal om het leveren van informatie over kenmerken van het huishouden (bijv. leeftijd, huishoudensgrootte en/of inkomen) of over huurdersgedrag (bijv. via een verhuurdersverklaring of het stellen van gedragsregels). Ook kan het gaan om het uitvoeren van een bepaalde actie, zoals het bezoeken van een open dag of het invullen van een woonwensentest; hiermee is het mogelijk de ervaringen die zijn opgedaan met de experimenten gericht op woonruimtebemiddeling meer reguliere praktijk te maken. De inhoud van de geleverde informatie of de uitkomsten van een vragenlijst of test kunnen op grond van artikel 2.1.4. lid 4 onder d geen reden zijn tot uitsluiting. Wel kan deze informatie aanleiding zijn voor de toepassing van de weigeringsgronden voor de verhuur van woonruimte zoals genoemd onder artikel 2.4.2, lid 1 of uitsluiting omdat men niet aan de gestelde passendheidsvoorwaarden (zie paragraaf 2.5) voldoet. Hieronder volgen drie voorbeelden om het gebruik van leveringsvoorwaarden te verduidelijken: • Een corporatie stelt als leveringsvoorwaarde dat men inkomensgegevens dient te leveren, dit om te bepalen of de woningzoekende tot de EU-doelgroep behoort (zie 2.4.2, lid 2 onder f). Wanneer de woningzoekende deze gegevens levert, voldoet deze aan de leveringsvoorwaarde en kan de woningzoekende in principe deelnemen aan het verdere verhuurproces. Wanneer vervolgens uit de inkomensgegevens blijkt dat de woningzoekende een inkomen boven €34.678,- (peildatum 1 januari 2014) heeft, kan de corporatie op grond van artikel 2.4.2., lid 1 onder f met het oog op het kunnen blijven voldoen aan de 90% staatssteunregeling de verhuur van de woonruimte weigeren, danwel –in het geval als passendheidsvoorwaarde een maximum inkomen van €34.678,- is gesteld – op grond van de artikelen in paragraaf 2.5 de reactie uit te sluiten van verdere deelname. • Een corporatie stelt als leveringsvoorwaarde dat men om te kunnen reageren op een woning een woonwensentest dient in te vullen. Wanneer de woningzoekende dit doet, voldoet deze aan de leveringsvoorwaarde en kan de woningzoekende deelnemen aan het verdere verhuurproces. De verordening staat het nadrukkelijk niet toe om op grond van de uitkomsten van de woonwensentest, bijv. dat een woningzoekende een bepaalde leefstijl heeft, uit te sluiten van het verhuurproces. • Een corporatie stelt als leveringsvoorwaarde dat men om te kunnen reageren gedragsregels dient te ondertekenen, dit omdat men vanuit de zorgplicht als verhuurder de zorg draagt voor het woongenot van de overige huurders in het betreffende deel van het bezit. Wanneer de woningzoekende dit doet, voldoet deze aan de leveringsvoorwaarde en kan de woningzoekende deelnemen aan het verdere verhuurproces. Wanneer blijkt dat men zich als huurder vervolgens niet houdt aan deze regels kan een privaatrechtelijke procedure op grond van het huurrecht opgestart worden, met als mogelijk resultaat ontbinding van het huurcontract. Deze procedure valt echter buiten de reikwijdte van de verordening.


14

In artikel 2.4.2, lid 1 zijn de verschillende redenen opgenomen waarom een corporatie een woning mag weigeren aan een woningzoekende. Deze gronden stammen uit het privaatrecht. Door het van kracht zijn van de verordening in de regio Rotterdam, vervalt de mogelijkheid van corporaties om zich op deze onderdelen van het privaatrecht te beroepen. Omdat deze weigeringsgronden toch als zeer waardevol worden geacht zijn deze in de verordening opgenomen. Op grond van dit artikel kunnen corporaties een woningzoekende onder meer weigeren wanneer er een gegronde verwachting bestaat dat de woningzoekende de gevraagde huur niet kan betalen. Ook kan, wanneer uit een woonoverlastscreening volgt dat de woningzoekenden eerder woonoverlast heeft veroorzaakt, een corporatie op grond van dit artikel de woning weigeren te verhuren aan de woningzoekende. Overigens is in dit kader een verwijzing naar het buiten de verordening vallende Protocol Vangnet en Regionale registratie van belang. Dit is een bijzondere regeling, ingesteld door de gezamenlijke corporaties in de Regio Rotterdam, voor huurders die als gevolg van overlast of huurschuld zijn ontruimd. Deze (ex)huurders zijn in principe voor 5 jaar uitgesloten van huisvesting bij een andere corporatie in de regio, tenzij zij zich, aantoonbaar, inzetten om hun gedrag te veranderen. Dat kan door actief deel te nemen aan schuldhulpverlening, of begeleiding van een erkende instelling om het overlastgedrag onder controle te krijgen. In die gevallen kunnen zij bij een andere woningcorporatie, via de normale kanalen, in aanmerking komen voor een huurwoning. Daarbij wordt een bijzonder huurcontract afgesloten waarbij een relatie wordt gelegd met het hulpverleningsproces. Slaagt een huurder erin naast de huur van zijn woning ook de huurschuld bij de vorige corporatie af te bouwen, of zijn gedrag echt positief te veranderen, wordt de huurovereenkomst omgezet naar een normale overeenkomst. Slaagt de huurder niet en ontstaat opnieuw huurschuld, of geeft hij overlast, dan wordt de huurovereenkomst beëindigd en komt deze huurder 5 jaar lang niet meer in aanmerking bij een corporatie. De gegevens van ontruimde huurders en eventuele mede veroorzakers van de ontruiming worden ten behoeve van het regionaal vangnet geregistreerd. Dit register voldoet aan de eisen van het College bescherming Persoonsgegevens. In artikel 2.4.3 en 2.4.4. is een aantal meer procedurele bepalingen t.a.v. de vaststelling en gebruik van de woonruimtebemiddelingsmodellen opgenomen. Hoewel het de opzet van de verordening is dat de gemeente en corporaties samen lokaal de uitvoering van het woonruimtebemiddelingsbeleid vormgeven, is hier nadrukkelijk gekozen om geen verplichting op te nemen over het afstemmen over de keuze voor het woonruimtebemiddelingsmodel. De reden is meerledig. De corporaties dragen het bedrijfsrisico voor de verhuurbaarheid van een woning en bovendien kan de toepassing van een woonruimtebemiddelingsmodel geen uitsluiting van woningzoekenden tot gevolg hebben cq. wordt de vrijheid van vestiging niet geschaad. Er is echter wel de verplichting opgenomen dat de toepassing van woonruimtebemiddelingsmodellen moet zijn afgestemd op lokaal woonbeleid. Overigens verdient hier de bepaling zoals opgenomen in artikel 2.4.1., lid 2, onder a. nog eens bijzondere aandacht: daarin is immers opgenomen dat een urgent woningzoekenden niet in alle woonruimtebemiddelingsmodellen altijd voorrang zal krijgen boven een regulier woningzoekende (zie verder toelichting bij artikel 2.4.1.).


15

Met artikel 2.4.3. en 2.4.4. wordt tot slot vooral ook duidelijk dat nadrukkelijk de deur is opengezet naar het bestaan van meerdere woonruimtebemiddelingsmodellen naast elkaar. Niet langer zal, zoals onder de vorige huisvestingsverordening, één model (nl. het reguliere aanbodmodel op grond van inschrijfduur) leidend zijn. Hiermee beogen we de diversiteit in zoekgedrag,woonwensen en verhuisbehoeften van woningzoekenden beter te kunnen faciliteren én het verhuurproces te optimaliseren. Paragraaf 2.5. Lokaal maatwerk: passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling Artikel 2.5.1. Passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling Artikel 2.5.2. Passendheidsvoorwaarden bij schaarste Artikel 2.5.3. Directe bemiddeling bij schaarste Artikel 2.5.4. Passendheid en directe bemiddeling bij sociale cohesie, gevaarlijke (woon)situaties en overlast Artikel 2.5.5. Passendheid en directe bemiddeling in specifiek situaties of bij specifieke doelgroepen en woonruimten Artikel 2.5.6. Procedure voorafgaand aan toepassing van passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling Toelichting: Paragraaf 2.5 geeft weer welke mogelijkheden de verordening woonruimtebemiddeling biedt om lokaal maatwerk toe te passen, d.w.z. lokaal afspraken te maken om te sturen bij de toewijzing van woningen ter verlichting van schaarste of ter versterking of borging van sociale cohesie danwel ter voorkoming van gevaarlijke (woon)situaties en overlast (leefbaarheidsvraagstukken). Aanvullend kan lokaal maatwerk betrekking hebben op specifieke situaties of specifieke doelgroepen en woonruimten. In artikel 2.5.1. wordt duidelijk dat het aantal sturingscategorieën t.o.v. de voorgaande huisvestingsverordening is verkleind. De instrumenten uit de voorgaande verordening, te weten lokaal maatwerk, volkshuisvestelijk labelen en kleinstedelijke afspraken zijn met deze verordening samengevoegd tot één sturingscategorie, namelijk passendheidsvoorwaarden. Directe bemiddeling blijft daarnaast voortbestaan. Passendheidsvoorwaarden hebben concreet tot gevolg dat bepaalde groepen woningzoekenden die niet voldoen aan de gestelde passendheidsvoorwaarden worden uitgesloten voor de betreffende woonruimte en daar dus niet voor in aanmerking kunnen komen, danwel dat alleen de groepen woningzoekenden die voldoen aan de gestelde passendheidsvoorwaarden worden ingesloten en uitsluitend in aanmerking voor kunnen komen. Bij directe bemiddeling gaat het om het voorrang geven aan een bepaalde woningzoekende door woonruimte rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aan te bieden.


16

Beide instrumenten kunnen ingezet worden ter verlichting van schaarste, ter versterking of borging van sociale cohesie danwel ter voorkoming van gevaarlijke (woon)situaties en overlast en bij specifieke situaties of specifieke doelgroepen en woonruimten (zie tabel hieronder).

Doel Schaarste Sociale cohesie, gevaarlijke (woon)situaties en overlast Specifieke situaties of specifieke doelgroepen en woonruimten

In te zetten sturingsinstrument Passendheidsvoorwaarden Directe bemiddeling Artikel 2.5.2 Artikel 2.5.3 Artikel 2.5.4 Artikel 2.5.4 Artikel 2.5.5., lid 2

Artikel 2.5.5., lid 3

Artikel 2.5.2. gaat in zijn geheel over het toepassen van passendheidsvoorwaarden in geval van schaarste danwel om groepen woningzoekenden die tussen wal en schip dreigen te raken op de woningmarkt te kunnen faciliteren. Met dit artikel wordt invulling gegeven aan artikel 10 van de Huisvestingswet. Hieruit volgt dat in de verordening kan worden bepaald welke categorieën van woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte, slechts passend zijn voor bepaalde categorieën van woningzoekenden. De Huisvestingswet biedt slechts één uitzonderingsmogelijkheid op de voorwaarde dat bij sturing altijd een relatie moet zijn met de aard, grootte en/of prijs van de woonruime: uit artikel 13a van de Huisvestingswet volgt dat bij de toewijzing van woonruimte tevens onderscheid kan worden gemaakt tussen woningzoekenden die al of niet een economische of maatschappelijke binding hebben aan een in die verordening aangeduide regio. In de verordening is nadrukkelijk gekozen voor de subregio als schaalniveau en niet de Rotterdamse woningmarktregio als geheel. Dit vanwege het diverse karakter en uitgestrektheid van de regio. De subregio’s zijn gelijk aan de subregio’s zoals benoemd in de woningmarktafspraken. Aan het toepassen van passendheidsvoorwaarden bij schaarste is in de verordening geen maximumpercentage verbonden. De Huisvestingswet stelt hier geen beperkingen aan om zo optimaal mogelijk invulling te kunnen geven aan het opheffen van schaarste. Wel geldt hierbij als nadrukkelijke voorwaarde dat de passendheidsvoorwaarden pas kunnen worden toegepast als schaarste daadwerkelijk is aangetoond cq. onderbouwd. De subregio is het niveau waarop de schaarste bepaald dient te worden. Hier ligt een belangrijke relatie met de regionale woningmarktafspraken die ook op subregionaal niveau zijn vastgelegd. Met het oog het bepaalde in de Huisvestingswet zoals hierboven beschreven, alsmede met het oog op het zoveel mogelijk borgen van transparantie voor de woningzoekende, zijn de toe te passen passendheidsvoorwaarden in artikel 2.5.2., lid 2 gelimiteerd. Concreet betekent dit dat bij vrijkomende woonruimten de volgende voorwaarden gesteld kunnen worden: • Hoogte van het inkomen in relatie tot huurprijs (onder a)5 • Het aantoonbaar hebben van een fysieke of andere beperking, danwel zorgindicatie (onder b) In het kader van het zoveel mogelijk borgen van een uniforme benadering zullen de corporaties in de Regio Rotterdam gezamenlijk een zogeheten huurinkomenstabel vaststellen 5


17

• • •

Aantal personen in een huishouden (onder c) Leeftijdscategorie (onder d) Wel of geen maatschappelijke en/of economische binding aan een bepaalde subregio (onder e)

Het is dus niet toegestaan om i.k.v. schaarste de volgende twee voorwaarden te stellen: • Maatschappelijke en/of economische binding met een specifieke gemeente: uit artikel 13a van de Huisvestingswet volgt dat het niet mogelijk is om binnen een (sub)regio onderscheid te maken naar woningzoekenden die wel en woningzoekenden die niet maatschappelijk en/of economisch gebonden zijn aan een specifieke gemeente binnen die subregio. Dit met het oog op het borgen van de vrijheid van vestiging en uitgaande van een regionaal, doch minimaal subregionaal samenhangende woningmarkt. Het kan dus nooit beleid zijn om eigen inwoners in het kader van schaarste voorrang te geven. Wel kan het effect van de invulling van de bepalingen zijn dat in de praktijk een woningzoekende van binnen de eigen gemeente voorrang krijgt. Zo staat het een urgentwoningzoekende of herhuisvestingsurgent vrij om in de 1e fase (zelfzoekperiode) specifiek binnen een bepaalde gemeente te reageren op vrijkomende woonruimte en kan deze woningzoekende op basis van de urgentieverklaring voorrang krijgen mits de woonruimte natuurlijk voldoet aan het zoekprofiel. Ook kan het in de praktijk voorkomen dat een een urgentwoningzoekende of herhuisvestingsurgent in de 2e fase direct bemiddeld wordt binnen de eigen gemeente, omdat daar als eerste de meest passende woonruimte beschikbaar kwam. •

Het sturen op huishoudensamenstelling vanwege het ontbreken van een directe relatie met de aard, grootte of prijs van de woning op grond van de Huisvestingswet niet toegestaan. Aan een vrijkomende eengezinswoning kan dus niet een passendheidsvoorwaarden gekoppeld worden die stelt dat uitsluitend gezinnen met een bepaald aantal kinderen in een bepaalde leeftijdscategorie in aanmerking komen. Wel kan gezien de grootte van die eengezinswoning, gemeten in oppervlak en/of aantal kamers, aan de woning een passendheidsvoorwaarde gekoppeld worden die stelt dat uitsluitend huishoudens met vijf of meer personen in aanmerking komen.

Artikel 2.5.3. gaat in zijn geheel over het toepassen van directe bemiddeling in geval van schaarste danwel om groepen woningzoekenden die tussen wal en schip dreigen te raken op de woningmarkt te kunnen faciliteren. Met directe bemiddeling wordt invulling gegeven aan artikel 11 en 12 van de Huisvestingswet. Uit deze artikelen volgt dat in de verordening kan worden opgenomen dat voor bepaalde categorieën van woonruimte voorrang wordt gegeven aan bepaalde woningzoekenden.


18

Het gaat in de verordening om de volgende categorieën: • Urgentwoningzoekenden en andere groepen met een dringende woningbehoefte en waarbij de kans is dat zij deze niet op korte termijn zelfstandig via Woonnet Rijnmond kunnen vinden. Het gaat hierbij niet alleen om reguliere en herhuisvestingsurgenten waarvan de eerste fase van de urgentie is geëindigd (lid 2, onder a) en verblijfsgerechtigden (lid 2, onder b), maar ook om mensen die als gevolg van een specifieke zorgvraag sterk afhankelijk zijn van een bepaalde woonomgeving gezien de aanwezigheid van hun sociale netwerk of specifieke voorzieningen in de woonruimte of de directe omgeving daarvan (lid 2, onder d). De verwachting is dat deze laatste groep als gevolg van het scheiden van wonen- en zorgfinanciering en de nadruk op extramuralisering steeds groter wordt. • Huishoudens die zelf geen urgente of dringende woningbehoefte hebben, maar wel een schaarse woning achterlaten (lid 2, onder c). Artikel 11, lid c van de Huisvestingswet maakt dit mogelijk. Met dit artikel worden de experimenten geformaliseerd die gericht zijn op doorstroming van bijvoorbeeld oudere, kleine huishoudens uit grotere woningen die zeer geschikt zijn voor grotere huishoudens in de gezinsfase. Net als in artikel 2.5.2. geldt bij dit artikel als nadrukkelijke voorwaarde dat directe bemiddeling pas kan worden toegepast als schaarste daadwerkelijk is aangetoond cq. onderbouwd. De subregio is daarbij wederom het niveau waarop de schaarste bepaald dient te worden. Artikel 2.5.4. gaat in zijn geheel over het toepassen van passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling ter versterking of borging van sociale cohesie danwel ter voorkoming van gevaarlijke (woon)situaties en overlast (leefbaarheidsvraagstukken). Om zo optimaal mogelijk aan te kunnen sluiten bij het specifieke karakter van het lokale vraagstuk is geen limitatieve lijst voor sturingsmogelijkheden opgesteld. De corporaties hebben zo de vrijheid om, met het oog op het oplossen van het vraagstuk, specifiek op de situatie toegepaste voorwaarden te kunnen stellen. Daarbij dient wel een nadrukkelijk verband te zijn tussen de gestelde voorwaarden en het doel. De volgende voorbeelden verduidelijken dit: • Ter versterking/borging van de sociale cohesie van bijv. een kleine kern of buurt kan het wenselijk zijn woningen specifiek te bestemmen voor gezinnen met kinderen, aangezien gezinnen met kinderen veelal zeer lokaal georiënteerd zijn en een maatschappelijk actief leven hebben. • Ter versterking/borging van de sociale cohesie van bijv. een kleine kern of buurt kan het wenselijk zijn woningen specifiek te bestemmen voor personen met een bepaald inkomensniveau. Randvoorwaardelijk voor sociale cohesie is immers de aanwezigheid van voorzieningen en ontmoetingsplekken en de aanwezigheid van huishoudens met een zekere sociaaleconomische draagkracht borgt dat deze voorzieningen en ontmoetingsplekken in stand kunnen worden gehouden. • Ter versterking/borging van sociale cohesie kunnen woningen in een kern, wijk of buurt specifiek bestemd worden voor woningzoekenden die werkzaam zijn in die kern, wijk of buurt. • Ter beperking van de overlast in kwetsbare complexen kunnen woningen specifiek worden bestemd voor huishoudens zonder kinderen of bijv. kleine huishoudens van maximaal twee personen.


19

•

Ter voorkoming van gevaarlijke (woon)situaties kunnen woningen langs een drukke doorgaande weg specifiek bestemd worden voor huishoudens zonder kinderen.

Wel zijn nadrukkelijk twee uitzonderingen gemaakt: • Het stellen van eisen aan de herkomst van het inkomen: de wetgever stelt dat de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Rotterdamwet) hier de enige grondslag voor biedt. • Het sturen op leefstijlen: in het kader van de in voorbereiding zijnde nieuwe Huisvestingswet is al eens door de Raad van State aangegeven dat sturen op leefstijlen niet mogelijk is aangezien het hier gaat om subjectieve kenmerken en het gevaar van discriminatie groot is. De leefstijlbenadering is dan ook geen sturingsinstrument, maar een middel om meer zicht te krijgen op de woonwensen en –voorkeuren van woningzoekenden ten behoeve van een goede woonruimtebemiddeling. Het effect van de invulling van de bepalingen in artikel 2.5.4. kan zijn dat in de praktijk een woningzoekende van binnen de eigen gemeente voorrang krijgt boven een woningzoekende van elders. Dit is bijvoorbeeld een gevolg van het in stand houden van sociale netwerken ten behoeve van sociale cohesie, waarbij de huidige woonomgeving onlosmakelijk verbonden is met het sociale netwerk. Het is echter niet mogelijk tot doel te hebben woningzoekenden uit de eigen gemeente voorrang te geven op woningzoekenden van buiten de gemeente, omdat dit artikel niet bedoeld is om schaarstevraagstukken op te lossen. De mogelijkheden voor het sturen op schaarste zijn opgenomen in artikel 2.5.1. Bij het borgen of verbeteren van sociale cohesie, en voorkomen van (woon)overlast en gevaar met betrekking tot de woonomgeving gaat het om de specifieke sociaalmaatschappelijke, sociaaleconomische en/of demografische kenmerken. Dit volgt reeds uit de hiervoor genoemde voorbeelden, waarbij steeds geldt dat de woningzoekenden zowel afkomstig kunnen zijn uit de betreffende kern, buurt of wijk, maar ook elders uit de subregio, regio of zelfs daarbuiten vandaan kunnen komen. Er is een maximum gesteld aan de mate waarin gestuurd mag worden met het oog op versterking of borging van sociale cohesie danwel ter voorkoming van gevaarlijke (woon)situaties en overlast: het totaal van het aantal woonruimten dat jaarlijks via toepassing van passendheidsvoorwaarden en/of directe bemiddeling verhuurd wordt, bedraagt per kalenderjaar maximaal 15% van de in die gemeente per kalenderjaar in totaal verhuurde sociale huurwoningen van corporaties. Dit om ervoor te zorgen dat de toepassing van het instrument enigszins beperkt blijft cq. om het belang van de uniformiteit in de bemiddeling van woonruimten te onderstrepen. In lijn met de regionale woningmarktafspraken is in artikel 2.5.4., lid 5 nadrukkelijk de mogelijkheid geboden om het maximum percentage onderling in een subregio als het ware uit te wisselen. Binnen sommige gemeenten kan immers de behoefte bestaan om meer dan 15% toe te passen, terwijl in andere gemeenten juist geen behoefte bestaat of in ieder geval niet de behoefte om de volledige 15% te gebruiken. Afspraken hieromtrent worden in het kader van de regionale woningmarktafspraken gemaakt.


20

Artikel 2.5.5. gaat in zijn geheel over het toepassen van passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling bij specifieke situaties of bij specifieke doelgroepen en woonruimten. Dit artikel maakt het mogelijk om ook bij het ontbreken van schaarste of vraagstukken gerelateerd aan sociale cohesie, gevaarlijke (woon)situaties en overlast toch te kunnen sturen bij vrijkomende woonruimten. Het gaat daarbij om de volgende situaties, doelgroepen en woonruimten: • Woonruimten of complexen van woonruimten die specifiek voor een bepaalde groep bewoners ontwikkeld zijn. Het betreft woonruimten voor studenten, jongeren en senioren/ouderen. Het openstellen van deze woonruimten voor bewoning door andere type bewoners zou tot een niet-doelmatige bewoning leiden. In artikel 2.5.5., lid 2 is daarom de mogelijkheid geboden om met het oog hierop specifieke passendheidsvoorwaarden toe te passen. • Woonruimten die tijdelijk verhuurd worden: met het oog op het zo transparant mogelijk aanbieden van woonruimten is het wenselijk om woningen die tijdelijk verhuurd worden, ook met een dusdanige passendheidsvoorwaarde aan te bieden. Artikel 2.5.5., lid 2 biedt hiervoor de mogelijkheid. • Huishoudens met een acute en onvoorziene huisvestingsbehoefte voor wie het om humanitaire redenen onwenselijk is te wachten tot zij met een urgentieverklaring woonruimte vinden. Dit gaat bijvoorbeeld om huishoudens die als gevolg van brand per direct dakloos zijn geworden. In artikel 2.5.5., lid 3 is de mogelijkheid geboden hiertoe directe bemiddeling toe te passen. Juist vanwege de onvoorziene omstandigheid is hier geen limitatieve lijst van situaties opgenomen. • De situatie waarbij, naar aanleiding van een geschil over een verhuurtraject, uit het bindend advies van de Geschillencommissie in dat kader volgt dat de eerstvolgende vrijkomende woning (met bepaalde kenmerken) aan het betreffende huishouden moet worden aangeboden. In artikel 2.5.5., lid 3 is de mogelijkheid geboden hiertoe directe bemiddeling toe te passen. • De situatie waarbij twee huishoudens woonruimte willen ruilen en dit alleen mogelijk is door de verhuur buiten Woonnet Rijnmond om te laten lopen. In artikel 2.5.5., lid 3 is de mogelijkheid geboden hiertoe directe bemiddeling toe te passen. • Twee of meerdere huishoudens die in een zogeheten woongroep willen wonen en de voorkeur hebben dit te doen in zelfstandige woonruimten direct grenzend aan of in de directe nabijheid van elkaar. In artikel 2.5.5., lid 3 is de mogelijkheid geboden hiertoe directe bemiddeling toe te passen. • Woonruimte met een werkruimte of atelier geschikt voor huishoudens met een creatief beroep. In artikel 2.5.5., lid 3 is de mogelijkheid geboden hiertoe directe bemiddeling toe te passen. Het is overigens nadrukkelijk niet mogelijk om bij het ontbreken van schaarste of vraagstukken gerelateerd aan sociale cohesie, gevaarlijke (woon)situaties en overlast in het kader van betaalbaarheid te sturen op minumuminkomen. De toereikendheid van het inkomen voor het dragen van de huurlasten betreft immers geen huisvestingsvraagstuk, maar een betaalbaarheidsvraagstuk dat sterk afhankelijk is van de persoonlijke situatie en het betalingsgedrag van de woningzoekende. Wel is het als corporatie mogelijk om in individuele gevallen een woningzoekende een woning te weigeren wanneer geen zekerheid kan worden verkregen dat de woningzoekende de financiële verplichtingen kan nakomen (zie artikel 2.4.2, lid 1 onder e).


21

Onderstaande tabel bevat een samenvatting van de hierboven beschreven mogelijkheden om per instrument en doel te sturen in het bemiddelingstraject: Passendheids voorwaarden

Directe bemiddeling

Schaarste Limitatieve lijst: Limitatieve lijst: (onbeperkt toe • Hoogte van inkomen • Regulier urgent 2e fase te passen) • Leeftijdscategorie • Herhuisvestingsurgent 2e fase • Fysieke of andere beperking • Verblijfsgerechtigde • huishoudensgrootte • Woningzoekenden met specifieke • economische/maatsch. binding zorgvraag • Huishouden dat schaarse woning achterlaat Sociale cohesie, Niet-limitatief, maar wel twee Niet-limitatief, maar wel twee gevaarlijke uitzonderingen: uitzonderingen: (woon)situaties • Niet: inkomen uit arbeid • Niet: inkomen uit arbeid 6 en overlast • Niet: leefstijlen • Niet: leefstijlen (max. 15% van te verhuren woonruimte in een gemeente) Specifieke Limitatieve lijst: Limitatieve lijst: situatie, • Woonruimten of complexen • Huishoudens met een acute en doelgroep of van woonruimten specifiek onvoorziene woonruimte ontwikkeld voor voor huisvestingsbehoefte voor wie (onbeperkt toe studenten, jongeren en het om humanitaire redenen te passen) senioren/ouderen. onwenselijk is te wachten tot zij • Woonruimten die tijdelijk met een urgentieverklaring verhuurd worden woonruimte vinden. • Aanbieden van een woning als gevolg van een geschillentraject. • Woningruil • Woongroep in zelfstandige woonruimten • Atelierwoningen, woningen met een werkruimte In artikel 2.5.6. wordt tot slot duidelijk dat de procedure om tot toepassing van passenheidsvoorwaarden en directe bemiddeling over te kunnen gaan is veranderd. Waar dit onder de vorige verordening veelal gaande weg werd bepaald door de corporatie zelf en uitsluitend melding van de toepassing plaatsvond bij de betreffende gemeente en bij de regio, zal toepassing van passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling onder deze verordening pas kunnen nadat voorafgaand daarover tussen de betreffende gemeente en 6

Incl. directe bemiddeling van woningzoekenden die op grond van lokaal urgentiebeleid binnen een specifieke gemeenten reeds in de 1e fase worden bemiddeld, zie artikel 2.8.16, lid 5.


22

corporatie afspraken zijn gemaakt. Deze voorwaarde is aangescherpt om te garanderen dat de passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling gedurende de toepassing doeltreffend worden ingezet. Passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling zijn immers geen doel op zich, maar vormen instrumenten ter uitvoering van het lokale woonbeleid. De verplichting om afspraken te maken over de toepassing van passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling maakt dat gemeenten beter regie kunnen houden op de uitvoering van het lokale woonbeleid door corporaties. Dit is in lijn met de novelle op de Woningwet waarin gemeenten en corporaties worden gedwongen tot nauwere samenwerking en het afleggen van verantwoording. Voor de woningzoekenden is dit een borging van gelijkheid binnen de hele regio en er wordt op deze manier voorkomen dat er onnodige drempels worden opgeworpen binnen de regionale woningmarkt. In artikel 2.5.6., lid 3 is wel enige vrijheid geboden voor de vorm van de afspraken. De reden is dat het niet altijd vooraf is in te schatten om welke aantallen het precies gaat en sprake kan zijn van onvoorziene omstandigheden, waardoor het maken van gedetailleerde afspraken lastig is. Paragraaf 2.6. Woonwagenstandplaatsen Artikel 2.6.1. Woonwagenstandplaatsen Toelichting: Woonwagenstandplaatsen vallen niet onder de definitie van woonruimte en vallen daarmee in principe buiten de reikwijdte van deze verordening. Omdat standplaatsen veelal verhuurd worden tegen sociale huurprijzen is in paragraaf 2.6 nadrukkelijk benoemd dat op de verhuur van vrijkomende woonwagenstandplaatsen paragraaf 2.1 t/m 2.5 en paragraaf 2.7 ook van toepassing is. Dit borgt de verdergaande normalisatie van de verhuur van standplaatsen. De verhuurder kan daarbij zowel een gemeente als een corporatie zijn. Omdat alleen de gemeenten Rotterdam en Schiedam kenbaar hebben gemaakt hier gebruik van te maken is alleen voor deze gemeenten deze bepaling toegevoegd in artikel 2.6.1. Paragraaf 2.7. Registratie, monitoring, melding, verantwoording en evaluatie Artikel 2.7.1. Uitvoering van taken en vertegenwoordiging in overleggen Artikel 2.7.2. Registratie en monitoring Artikel 2.7.3. Overleg naar aanleiding van de "Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam" Artikel 2.7.4. Melding toepassing passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling Artikel 2.7.5. Evaluatie passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling Artikel 2.7.6. Verantwoording naar aanleiding van evaluatie passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling Toelichting: Voor een goed begrip van de werking van de regionale woningmarkt en de invloed van de inzet van sturingsinstrumentarium op grond van deze verordening is een goede registratie en monitoring van de vraag naar en aanbod van vrijkomende huurwoningen essentieel. De registratie is een verantwoordelijkheid van de corporaties, de monitoring is daarentegen een gezamenlijk verantwoordelijkheid van de corporaties en gemeenten uit de Regio Rotterdam. Artikel 2.7.1 t/m 2.7.3. bevatten bepalingen omtrent registratie en monitoring van vraag en aanbod. In tegenstelling tot de voorgaande verordening is hier niet vastgelegd welke


23

doelgroepen precies centraal dienen te staan, danwel welke indicatoren toegepast dienen te worden. Dit zal bepaald dienen te worden in een apart jaarlijks overleg tussen (vertegenwoordigers van) de corporaties en gemeenten uit de Regio Rotterdam. De provincie ontvangt ook een uitnodiging om zich bij dit overleg te laten vertegenwoordigen. Hiermee wordt het mogelijk om gedurende de looptijd van de verordening op diverse actualiteiten in te spelen. Daarnaast geldt dat corporaties op grond van andere regelgeving sowieso verplicht zijn om de ontwikkeling van de woningvoorraad en/of de huisvesting van de aandachtsgroep (Besluit Beheer Sociale Sector) danwel EC-doelgroep (Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting) te monitoren. De bepalingen zoals opgenomen in deze artikelen maken het overigens mogelijk dat zowel corporaties als gemeenten zich laten vertegenwoordigen, bijv. door elkaar of in geval van de corporaties door een orgaan als de Maaskoepel. In artikel 2.7.4. t/m 2.7.6 wordt preciezer ingegaan op de procedures rond de melding, evaluatie en verantwoording van de op grond van artikel 2.5.6. te maken afspraken tussen corporaties en gemeenten over de toepassing van de passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling. In artikel 2.7.4. wordt met de nadrukkelijke benoeming van de provincie in artikel 2.7.4., lid 1 duidelijk voorgesorteerd op de voorgenomen opheffing van de WGRplusregio en het verdwijnen van het instituut stadsregio Rotterdam. De afspraken tussen gemeente en corporatie(s) dienen dus niet alleen aan de stadsregio Rotterdam, maar ook aan de provincie te worden gemeld. Een melding hoeft geen gevolgen te hebben. Wel kan een melding aanleiding zijn voor de Stadsregio Rotterdam, danwel de provincie om in te grijpen. In principe hoeft men niet te wachten op officiële goedkeuring van de provincie alvorens men tot uitvoering van de afspraken kan overgaan. Echter de provincie heeft als toezichthouder altijd (dus ook zonder dat melding is gedaan!) de mogelijkheid in te grijpen wanneer de gemelde afspraken niet in overeenstemming zijn met het provinciale beleid (d.w.z. de vestigingsvrijheid van woningzoekenden binnen de provincie en de stadsregio onevenredig schaden) danwel in strijd zijn met weten regelgeving. In het ergste geval heeft de provincie de wettelijke mogelijkheden om afspraken tussen gemeenten en corporaties voor schorsing of vernietiging voor te dragen. Daarom is het van belang, vooral voor de woningzoekenden, dat de melding aan de provincie tijdig vóór de toepassing plaatsvindt. In artikel 2.7.4. is tevens opgenomen waar een melding aan dient te voldoen. Dit is nodig om een goede beoordeling te kunnen maken van de doeltreffendheid van het instrumentarium en het effect op de regionale woonruimtebemiddeling goed in te kunnen schatten. In artikel 2.7.4. is bepaald dat melding en evaluatie uitsluitend dient plaats te vinden in geval passendheidsvoorwaarden en directe bemiddeling wordt toegepast in het kader van versterking of borging van sociale cohesie danwel ter voorkoming van gevaarlijke (woon)situaties en overlast (zie artikel 2.5.4.). De inperking van de vrijheid van vestiging is weliswaar beperkt door het gestelde maximumpercentage, maar de gronden waarop toepassing wordt gegeven zijn niet gelimiteerd en vragen wel een nadrukkelijker toezicht.


24

Paragraaf 2.8. Urgentieverklaring Toelichting: Algemeen Een huishouden dat geconfronteerd wordt een dringend huisvestingsprobleem, kan een urgentieverklaring aanvragen. Het begrip “huisvestingsprobleem” is in de verordening niet nader gedefinieerd. Dit, om de urgentieverlenende bestuursorganen de mogelijkheid te geven de interpretatie van het begrip aan te passen aan de telkens veranderende maatschappelijke omstandigheden. Een urgentieverklaring geeft het huishouden een voorrangsstatus bij het zoeken naar en de bemiddeling van woonruimte. Met het oog op transparantie en eenduidigheid en ter vergroting van de kansen voor de urgent woningzoekende, geldt de voorrangspositie in de gehele regio c.q. heeft de urgentieregeling zoals opgenomen in de verordening een regionale werking. De urgentieverklaring is het laatste vangnet om een huishouden met een huisvestingsprobleem snel aan een (andere) woning te helpen. Dit komt in diverse onderdelen van de urgentieregeling tot uitdrukking, niet in de laatste plaats door de in artikel 2.8.8 lid 1 onder a genoemde weigeringsgrond: een urgentieverklaring wordt geweigerd als de aanvrager het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze kan oplossen. Andere voorbeelden zijn de inkomenseis van artikel 2.8.8 lid 1 onder c, en de bepalingen dat urgentie niet kan worden toegekend als er een voorliggende voorziening is, artikel 2.8.8 lid 1 onder g, of de aanvrager het huisvestingsprobleem geacht wordt zelf te kunnen oplossen. Juridisch karakter van de uitvoering van de urgentieregeling De verlening, weigering, intrekking of wijziging van een urgentieverklaring levert een besluit zoals bedoeld in artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht op. Tegen het besluit kan een belanghebbende (in het geval van urgentie de aanvrager of houder van de urgentieverklaring) bezwaar maken. Bezwaar wordt gemaakt bij het bestuursorgaan dat het besluit genomen heeft. Dat is ofwel het college van burgemeester en wethouders ofwel het bestuur van SUWR.


25

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de rechtsmiddelen bezwaar, beroep, hoger beroep en voorlopige voorziening. Deze rechtsmiddelen kunnen door een belanghebbende (vaak: de aanvrager van of houder van een urgentieverklaring) ingesteld worden. Wanneer

Gewone rechtsmiddelen (bezwaar en beroep) Welk rechtsmiddel Bij welk orgaan

Verlening, weigering, wijziging of intrekking van de urgentieverklaring Beslissing op het bezwaar Uitspraak rechtbank

bezwaar

bij bestuursorgaan dat urgentie verleend

beroep

bij de rechtbank (bestuursrechter) bij Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State

hoger beroep

Bijzondere rechtsmiddelen (voorlopige voorziening bij de Voorzieningenrechter) Ja, mogelijk samen met bezwaar.

Ja, mogelijk samen met beroep. Ja, mogelijk samen met hoger beroep.

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 20 maart 2013 bepaald dat het bestuur van SUWR zelf een bestuursorgaan is, belast met de uitvoering van de urgentieregeling (uitspraak van 20 maart 2013, 201208260/1/A3, LJN: BZ4940). Het college van burgemeester en wethouders of, indien van toepassing, het bestuur van SUWR dient het bezwaar overeenkomstig de regels van de Algemene wet bestuursrecht en de eventuele in aanvulling op die regels opgestelde procedure te behandelen. Dit resulteert in een beslissing op bezwaar. Daartegen kan beroep ingesteld worden bij de rechtbank. Tegen de uitspraak van de rechtbank kan hoger beroep ingesteld worden bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Algemene wet bestuursrecht stelt inhoudelijke eisen aan besluiten en procedurele eisen aan de totstandkoming van besluiten. Deze eisen gelden dus ook voor de verlening, weigering, intrekking of wijziging van de urgentieverklaring. Artikel 2.8.1. Bevoegdheid tot verlening van een urgentieverklaring Toelichting: Hoofdregel is, dat de verlening, wijziging of intrekking van een urgentieverklaring wordt verricht door het college van burgemeester en wethouders waarin het huishouden dat de verklaring aanvraagt woont of, als het huishouden nog niet in de regio woont, wil gaan wonen. Voor de gemeenten Maassluis, Vlaardingen, Rotterdam en Schiedam geldt dat niet het college van burgemeester en wethouders op de aanvraag beslist, maar het bestuur van de Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond (SUWR). In het derde lid van dit artikel krijgen de bestuursorganen die de urgentieregeling uitvoeren de verplichting om dat op een eenduidige en gecoördineerde wijze te doen. Dit, omdat de urgentieregeling en de urgentieverklaring een regionale werking hebben.


26

Het vierde lid van dit artikel bevat een regeling voor de colleges van Maassluis, Vlaardingen, Schiedam en Rotterdam waarmee zij (ieder voor zich) kunnen besluiten om de uitvoering van de urgentieregeling zelf ter hand te nemen. Zij kunnen daarbij besluiten dat SUWR de regeling niet meer uitvoert. Dit lid is toegevoegd om te voorkomen dat, wanneer op enig moment in de toekomst de wens bestaat om de urgentieregels weer zelf uit te voeren, de desbetreffende colleges daartoe niet de mogelijkheid blijken te hebben. Artikel 2.8.2. Aanvraag om een urgentieverklaring Toelichting: De urgentieverklaring wordt aangevraagd bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente waar de aanvrager woont of, als de aanvrager niet binnen de regio woont, wil gaan wonen. In de praktijk kan het college ook een ander orgaan of instelling zoals corporaties aanwijzen, via mandaat, waar de aanvraag moet worden ingediend. Mandaat aan natuurlijke personen, zoals medewerkers van een gemeente, is uiteraard ook mogelijk. Bij mandaatverlening moet het daarover bepaalde in afdeling 10.1.1 van de Algemene wet bestuursrecht in acht genomen worden. Lid 6 bevat een bijzondere regel over de indiening van een aanvraag. Als het bestuur van SUWR bevoegd is tot het nemen van een beslissing op een aanvraag, moet de aanvraag bij een corporatie ingediend worden. Zo blijven de corporaties het fysieke loket van de SUWR en wordt tevens een goede intake van de woonwens van de urgentwoningzoekenden mogelijk. Voor de behandeling van de aanvraag kunnen kosten in rekening gebracht worden. Deze zijn gemaximeerd op € 50,-. Eventuele bijkomende kosten, zoals de kosten voor medische adviezen, kunnen daar nog bijkomen. Als een gemeente van de mogelijkheid tot het in rekening brengen van kosten wil voorzien, zal dat doorgaans geregeld zijn in de gemeentelijke legesverordening. Artikel 2.8.8 lid 4 bepaalt dat de urgentieverlener ter voorbereiding van een beslissing op een aanvraag (maar ook bij de intrekking of een wijziging van een urgentieverklaring, zie artikel 2.8.15 lid 6) advies kan inwinnen over de aanwezigheid van een urgentiegrond. Het advies moet worden ingewonnen bij een ter zake deskundig persoon. Rond de advisering gelden de volgende randvoorwaarden: - een adviseur moet het advies op schrift stellen en goed laten aansluiten bij de desbetreffende weigeringsgrond of urgentiegrond. - in ieder geval de conclusie van een advies moet ook voor personen die niet over de vakinhoudelijke kennis van de adviseur beschikken, te begrijpen zijn. - uit het advies moet duidelijk blijken: o hoe de adviseur onderzoek heeft gepleegd, o welke feiten hij onderzocht heeft, o aan welke normen of eisen de adviseur getoetst heeft, en o hoe zijn advies volgt uit de toets van de feiten aan de normen of eisen. - de urgentieverlener moet zelf de zorgvuldigheid van het advies beoordelen en is daar ook zelf verantwoordelijk voor.


27

- de urgentieverlener moet, als het advies gevolgd wordt, in het besluit verwijzen naar het advies. - het is verstandig om, zeker bij besluiten die voor de aanvrager of de houder van de urgentieverklaring negatief zijn, het advies integraal als bijlage bij het besluit te voegen. Tot slot dient opgemerkt te worden dat als een aanvraag onvolledig is, de aanvrager overeenkomstig artikel 4:5 van de Algemene wet bestuursrecht eerst de mogelijkheid dient te krijgen de ontbrekende gegevens of bescheiden alsnog aan te vullen. Blijft de aanvraag ook dan onvolledig, dan kan besloten worden de aanvraag buiten behandeling te laten. Het is wel belangrijk dat gemotiveerd wordt aangegeven waarom de ontbrekende gegevens of bescheiden noodzakelijk waren voor de inhoudelijke beslissing op de aanvraag. Artikel 2.8.3. Inhoud van de urgentieverklaring zoekprofiel Toelichting: Centraal in de urgentieverklaring staat het zoekprofiel. Het zoekprofiel beschrijft het woonruimtetype waarmee het huisvestingsprobleem is opgelost. Het gaat daarbij om: - het aantal kamers van de woning (kamertal); - de typering van de woonruimte (bijvoorbeeld: benedenwoning, bovenwoning met lift, bovenwoning zonder lift); - en het regiodeel of de regiodelen waarbinnen de woonruimte moet liggen. Zie daarvoor artikel 2.8.4. De aanvrager mag zelf de subregio of subregio's waar hij wil wonen kiezen. De aanvrager kiest minstens één subregio. Er worden twee kamertallen vastgesteld: 1) het kamertal voor de eerste fase van de urgentie. Dit kamertal wordt vastgesteld aan de hand van het bepaalde in artikel 2.8.4; en 2) het kamertal voor de tweede fase van de urgentie. Dit kamertal wordt vastgesteld aan de hand van het bepaalde in artikel 2.8.5. Die kamertallen kunnen verschillen: in de praktijk is het kamertal in de tweede fase vaak lager. De gedachte daarachter is dat het huisvestingsprobleem inmiddels al minstens drie maanden duurt (zolang duurt de eerste fase immers) en dat gelet op de urgentie een kleinere woning nu passend is. Het vaststellen van het kamertal en woonruimtetype is de uitkomst van een afweging van het belang van aanvrager (feitelijk: het recht doen aan het huisvestingsprobleem van aanvrager) en het belang van een rechtmatige en doelmatige verdeling van woonruimte binnen de regio. Als uitgangspunt daarbij geldt dat de urgentieverklaring geen middel is om in woonwensen te voorzien - dus: geen instrument is om wooncarrière te maken - maar een middel is om een huisvestingsprobleem op te lossen. Dit, en de afweging tussen het belang van aanvrager en het belang van een rechtmatige en doelmatige verdeling van woonruimte binnen de regio, resulteert in een kamertal en woonruimtetype slechts bedoeld is om het huisvestingsprobleem op te lossen. Met specifieke woonwensen van de aanvrager kan geen rekening gehouden worden. In de eerste fase zoekt de houder van de urgentieverklaring zelf via het regionaal aanbodinstrument naar woonruimte die voldoet aan het zoekprofiel voor de eerste fase. In de tweede fase wordt de houder woonruimte aangeboden.


28

Artikel 2.8.4. Kamertal eerste fase Artikel 2.8.6. Kamertal tweede fase Toelichting: Deze artikelen bevatten tabellen aan de hand waarvan het kamertal voor de eerste fase (artikel 2.8.4.) en voor de tweede fase (artikel 2.8.6.) van de urgentie wordt bepaald. Zie ook de toelichting bij artikel 2.8.3. Artikel 2.8.6. Inhoud van de urgentieverklaring: uitsluiting woonruimtebemiddelingsmodellen Toelichting: Op grond van dit artikel kan de urgentieverlener bepalen dat de urgentieverklaring niet van toepassing is voor bepaalde woonruimtebemiddelingsmodellen. Woonruimtebemiddelingsmodellen beschrijven de regels aan de hand waarvan de volgorde blijkt waarin woningzoekenden die hun belangstelling kenbaar hebben gemaakt voor aangeboden woonruimte, voor de huur van die woonruimte in aanmerking komen, zie overigens artikel 2.4.3 lid 2. Het is denkbaar dat de absolute voorrang van houders van urgentieverklaringen voor bepaalde woonruimtebemiddelingsmodellen verstorend werken. Dit zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn bij een optiemodel of bij een direct kansmodel. Is dat het geval, dan kan de urgentieverlener bepalen dat de urgentieverklaring niet gebruikt kan worden bij woonruimte die via zo'n model te huur wordt aangeboden. Dit wordt op de urgentieverklaring vermeld. Het is volgende is van belang: - de uitsluiting moet voldoende duidelijk zijn: de houder van de urgentieverklaring moet eenvoudig kunnen bepalen voor welke woonruimtebemiddelingsmodellen zijn urgentieverklaring niet gebruikt kan worden; - de uitsluiting moet gemotiveerd worden: het moet de houder van de urgentieverklaring duidelijk zijn waarom zijn urgentieverklaring niet gebruikt kan worden bij bepaalde woonruimtebemiddelingsmodellen; - urgentieverleners dienen te streven naar een uniforme uitvoering van dit artikel. Artikel 2.8.7. Fasen van de urgentie Toelichting: De urgentie kent twee fasen: Fasering van de urgentie: eerste fase In de eerste fase, die begint als de urgentieverklaring verleend wordt en eindigt drie maanden na verlening, staat de zelfredzaamheid van urgent voorop. In het algemeen zal een urgent in staat zijn om met zijn of haar urgentieverklaring zelf een geschikte woning te vinden, via Woonnet Rijnmond. Zie artikel 2.8.16 lid 2. In de eerste fase geldt de voorrangspositie als de woonruimte voldoet aan het zoekprofiel voor de eerste fase. De voorrangspositie is geregeld in artikel 2.4.1 lid 2 onder a van de verordening.


29

Als voorzienbaar is dat dit niet het geval is, kan de urgentieverlener bepalen dat de urgent direct bemiddeld gaat worden, zie artikel 2.8.16 lid 5. Ook kan het onwenselijk zijn dat bepaalde categorieën urgenten zelf via Woonnet Rijnmond woonruimte vinden omdat in het belang van de voor hen benodigde nazorg bepaalde eisen aan de locatie van de woonruimte gesteld worden. Ook dan bestaat de mogelijkheid om in de verklaring te bepalen dat de urgent direct bemiddeld wordt, zie artikel 2.8.16 lid 4. Fasering van de urgentie: tweede fase Na de eerste fase start de tweede fase van de urgentie. In deze fase moet de urgent woonruimte aangeboden krijgen van (één van) de corporaties. Het aanbod vindt plaats via directe bemiddeling, zie artikel 2.5.3 lid 2 onder a. Artikel 2.8.8. Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring Toelichting: Dit artikel bevat de algemene weigeringsgronden. Wanneer geen sprake is van deze weigeringsgronden kan de urgentie in principe worden toegekend, mits een urgentiegrond van toepassing is, zie ook artikel 2.8.8. lid 2. Een aantal zaken verdient nadere toelichting: - Wanneer een aanvrager het huisvestingsprobleem redelijkerwijs zelf op een andere wijze kan oplossen, levert dat een weigeringsgrond voor de urgentieverklaring op. Gedacht kan worden aan de volgende situatie: o een aanvrager heeft geen specifieke, bijvoorbeeld door een medische beperking veroorzaakte, eisen aan woonruimte en een inschrijfduur die gelijk is aan of langer is dan de gemiddelde wachttijd van het woonruimtetype waarvoor hij op grond van de urgentieregeling in aanmerking komt; - De urgentieregeling is bedoeld voor de doelgroep d.w.z. huishoudens met een maximaal inkomen tot € 34.678 (peildatum 1 januari 2014). Uitgangspunt is dat huishoudens met een hoger inkomen in de regel zelf een passende oplossing kunnen vinden voor het urgente huisvestingsprobleem. - Lid d, f en g geven benadrukken dat een urgentieverklaring ook geweigerd kan worden wanneer er sprake is van een zogeheten verwijtbaar doen of nalaten. - In beginsel komen alleen inwoners van de regio in aanmerking voor een urgentieverklaring. Bij een aantal urgentiegronden is hier echter een uitzondering op gemaakt, zoals bij mantelzorgers van elders die zorgdragen voor een huishouden/persoon in deze regio en bij mensen die doorstromen vanuit een hulpverleningstraject en waarbij terugkeer naar het laatste (in)woonadres buiten de regio op basis van een contra-indicatie niet mogelijk is. Artikel 2.8.9. Urgentiegrond: medische noodzaak Toelichting: Artikel 2.8.9 maakt het mogelijk om mensen met een medische beperking zolang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen. Het betreft hier mensen die reeds zelfstandige woonruimte bewonen, maar voor wie vanwege medische problemen die woonruimte in ernstige mate duurzaam ongeschikt is.


30

Met het criterium "in ernstige mate" is tot uitdrukking gebracht dat de beperking dusdanig moet zijn, dat redelijkerwijs niet van de bewoner gevergd kan worden dat hij of zij de huidige woonruimte blijft bewonen. Als gevolg van het criterium "duurzaam ongeschikt" komen bijvoorbeeld mensen bij wie een fysieke beperking na een relatief kortdurende periode naar verwachting opgeheven zal zijn, niet op grond van deze urgentiegrond in aanmerking voor een urgentieverklaring. Artikel 2.8.10. Urgentiegrond: onbewoonbaarheid Toelichting: In artikel 2.8.10 is verwezen naar de "verklaring van het bestuursorgaan dat toeziet op de naleving van publiekrechtelijke bouwregelgeving" (vaak: het college van burgemeester en wethouders). Belangrijke toelichting hierbij is dat dit geen "besluit tot onbewoonbaarverklaring" hoeft te zijn. Ook kan volstaan worden met een brief van de gemeentelijke afdeling bouwen woningtoezicht of de Omgevingsdienst aan de urgentieverlener, waarin gemotiveerd verklaard wordt dat de woning onbewoonbaar is. Artikel 2.8.11. Urgentiegrond: woonlasten Toelichting: In artikel 2.8.11 is uitgebreid met de mogelijkheid om ook als bewoner van een koopwoning (en dus niet alleen als huurder van een corporatiehuurwoning) bij woonlasten die disproportioneel hoog zijn, urgentie aan te kunnen vragen. Dit gezien de maatschappelijke trend waarbij steeds meer woningeigenaren kampen met betalingsproblemen en het zowel voor henzelf als de bank wenselijk kan zijn om snel een andere woning te krijgen. Voorbeelden van de in lid 3 bedoelde woonlasten zijn: o Bij koopwoningen: hypotheekaflossing en netto hypotheekrente, premie levensverzekering gekoppeld aan de hypotheek, polderlasten (Hoogheemraadschap), gemeentelijke heffingen, erfpachtcanon, de kosten van nutsvoorzieningen (elektriciteit/gas/water), de bijdrage aan een Vereniging van Eigenaren, de premies voor de opstalverzekering (huis + glas) o Bij huurwoningen: de huur, huurprijs inclusief servicekosten, polderlasten (Hoogheemraadschap), gemeentelijke heffingen, nutsvoorzieningen (elektriciteit/gas/water). In artikel 2.8.11, tweede lid is specifiek bepaald dat bij echtscheiding in geval van een echtpaar met inwonende kinderen slechts één van beide partners een urgentieverklaring kan krijgen. Het gaat dan om de partners bij wie de inwonende kinderen zullen gaan wonen. Echtscheiding is zelf geen urgentiegrond, wel is de ongeschreven regel dat alles op alles wordt gezet om te voorkomen dat kinderen op straat komen te staan. Een situatie waarin beide partners een urgentieverklaring zouden kunnen krijgen, legt daarnaast ook een te groot beslag op de voor verhuur vrijkomende woonruimten.


31

Artikel 2.8.12. Urgentiegrond: geweld en bedreiging Toelichting: Dit artikel spreekt voor zich. Artikel 2.8.13. Urgentiegrond: afhankelijkheid van instellingen of personen Toelichting: Artikel 2.8.13 bevat urgentiegronden voor mantelzorg en afhankelijkheid van instellingen. Mantelzorg is in artikel 1.1 gedefinieerd als: zorg die om-niet en niet in het kader van een hulpverlenend beroep op structurele basis wordt gegeven aan een hulpbehoevende door één of meer leden van diens directe sociale omgeving waarbij de zorgverlening direct voortvloeit uit de sociale omgeving. Er is een urgentiegrond voor de volgende situaties: Zorgbehoevende woont buiten de regio, maar ontvangt mantelzorg van iemand die wel in de regio woont (lid 1 aanhef en onder a); Verlener van mantelzorg woont buiten de regio en verleent mantelzorg aan iemand die wel in de regio woont (lid 1 aanhef en onder b); Zorgbehoevende en verlener van mantelzorg wonen beiden in de regio, maar te ver uit elkaar (lid 1 aanhef en onder c); instelling in de regio verleent zorg en afstand tussen instelling en huidige woonplaats van zorgbehoeven is te groot (lid 2). De verleende of te verlenen mantelzorg moet aan twee voorwaarden voldoen, wil er aanleiding tot verlening van de urgentieverklaring zijn: a. de mantelzorg is noodzakelijk om de zorgbehoevende duurzaam zelfstandig of in het huishouden te laten wonen; en b. de verhuizing is redelijkerwijs nodig om de mantelzorg te kunnen verlenen. Uit de eerste voorwaarde volgt dat de mantelzorg een doorslaggevende positieve impact moet hebben op de zelfstandigheid van de zorgbehoevende. Uit de tweede voorwaarde volgt dat de mantelzorg redelijkerwijs niet verleend kan worden zonder de verhuizing. Het ligt voor de hand dat de urgentieverlenende bestuursorganen richtlijnen of beleidsregels ontwikkelen om aan te geven hoe getoetst wordt of aan deze beide voorwaarden is voldaan. Datzelfde geldt het in lid 2, bij de urgentiegrond betreffende de afhankelijkheid van instellingen, genoemde afstandscriterium. Met betrekking tot afstand wordt opgemerkt dat het niet om afstand in absolute zin hoeft te gaan, maar juist ook afstand in (reis)tijd meegewogen kan worden bij de beslissing op een aanvraag.


32

Artikel 2.8.14. Urgentiegrond: doorstroming vanuit opvanginstellingen Toelichting: Dit artikel biedt een urgentiegrond voor diverse gevallen waarin mensen vanuit een instelling doorstromen naar zelfstandige woonruimte. Met de in lid 1 aanhef en onder b genoemde zinsnede "naar het oordeel van het bestuursorgaan in voldoende mate gericht op re-integratie" wordt voorkomen dat elke situatie waarin een persoon een traject in een instelling doorlopen heeft, aanleiding geeft voor toekenning van een urgentieverklaring. Het ligt voor de hand dat de urgentieverlenende bestuursorganen in gezamenlijkheid bepalen welke trajecten of welk soort trajecten in voldoende mate op re-integratie gericht zijn. In beginsel moet de aanvrager aansluitend regionaal woonverleden hebben, zie lid 1 aanhef en onder c. In bepaalde gevallen is echter denkbaar dat aanvrager niet naar zijn oude, buiten de regio gelegen, woonomgeving terug kan keren. In deze gevallen kan toch een urgentieverklaring verleend worden als het traject doorlopen is bij een instelling in de regio en aan de overige voorwaarden van lid 1 is voldaan. De vaststelling dat aanvrager niet terug kan naar zijn oude woonomgeving blijkt uit een zogenoemde contra-indicatie. Deze, met een advies gelijk te stellen, contra-indicatie wordt afgegeven door de instelling die het traject heeft verzorgd of door een adviseur. Eventueel kan de contra-indicatie deel uitmaken van de door de instelling op te stellen rapportage, zie lid 4.

Artikel 2.8.15. Intrekking en wijziging de urgentieverklaring Toelichting: Dit artikel regelt de intrekking en wijziging van de urgentieverklaring. Daarnaast beschrijft dit artikel de omstandigheden waarin een urgentieverklaring komt te vervallen. Intrekking en wijziging van de urgentieverklaring zijn besluiten zoals bedoeld in artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht. Dat betekent dat intrekking en wijziging inhoudelijk en procedureel moeten voldoen aan de eisen van de Algemene wet bestuursrecht. Verder betekent dit, dat de houder van de urgentieverklaring bezwaar kan instellen tegen een intrekking of wijziging. lid 1 Lid 1 somt de intrekkingsgronden van de urgentieverklaring op: - onder a: Gedurende de eerste fase zoekt de urgent zelf naar geschikte woonruimte. Dat zoeken gebeurt via het regionaal aanbodinstrument (momenteel: Woonnet Rijnmond), waarbij de urgent zelf kan reageren op aangeboden woonruimte. Wordt aan alle andere voorwaarden voldaan (bijvoorbeeld: de passendheidsvoorwaarden), dan wordt de woonruimte waarop de urgent reageert door de corporatie aan de urgent aangeboden. De urgent mag gedurende de eerste fase maximaal twee keer op deze wijze aangeboden woonruimte weigeren. Het moet daarbij dan wel gaan om woonruimte die voldeed aan het voor de eerste fase geldende kamertal en woonruimtetype.


33

- onder b: De urgent heeft de plicht om gedurende de eerste fase tenminste drie keer te reageren op aangeboden woonruimte, voor zover die voldoet aan het voor de eerste fase geldende zoekprofiel. - onder c: In de tweede fase van de urgentie kan de urgent nog steeds zelf zoeken, maar wordt de urgent ook een woonruimte aangeboden. Deze mag niet geweigerd worden. - onder d: Indiening van onjuiste of onvolledige gegevens bij de aanvraag levert een intrekkingsgrond op, als anders op de aanvraag besloten zou zijn als wel juiste of volledige gegevens waren ingediend. In de praktijk wordt deze intrekkingsgrond alleen toegepast als indiening van een juiste en volledige aanvraag tot weigering van de urgentieverklaring had geleid. Immers, zou een juiste en volledige aanvraag tot een andere urgentieverklaring geleid hebben, dan biedt lid 2 onder a de mogelijkheid om de urgentieverklaring te wijzigen. - onder e: Als het huisvestingsprobleem wordt opgelost of zich om een andere reden niet meer voordoet, kan de urgentieverklaring worden ingetrokken. - onder f: De urgent kan ook zelf verzoeken om intrekking van de urgentieverklaring. Ook intrekking op deze grond levert een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht op. - onder g: De aanname is dat bij verhuizing naar een zelfstandige woonruimte de urgente behoefte aan woonruimte is opgelost. Wel is het zo dat de houder van de urgentieverklaring gemotiveerd kan aangeven dat het huisvestingsprobleem nog niet is opgelost. In dat geval wordt de urgentie niet ingetrokken. - onder h. Het is mogelijk dat een urgent huisvestingsprobleem gedurende de urgentie oplost. Ook in dat geval kan de urgentieverklaring worden ingetrokken. lid 2 Het tweede lid somt de omstandigheden waaronder de urgentieverklaring gewijzigd kan worden op - onder a: Indiening van onjuiste of onvolledige gegevens bij de aanvraag levert een wijzigingsgrond op als anders op de aanvraag besloten zou zijn als wel juiste of volledige gegevens waren ingediend. In de praktijk wordt deze wijzigingsgrond alleen toegepast als indiening van een juiste en volledige aanvraag tot andersluidende urgentieverklaring had geleid. Immers, zou een juiste en volledige aanvraag tot een weigering van de urgentieverklaring geleid hebben, dan biedt lid 1 onder d de mogelijkheid om de urgentieverklaring in te trekken. - onder b: Soms wijzigt het huisvestingsprobleem van de houder van de urgentieverklaring. In die gevallen biedt lid 2 onder b de mogelijkheid om de urgentieverklaring te wijzigen. lid 3 Voor de gemeenten Maassluis, Vlaardingen, Schiedam en Rotterdam geldt dat SUWR bevoegd is te beslissen tot wijziging of intrekking van een urgentieverklaring. Dit, voor zover de colleges van de genoemde gemeenten de bevoegdheid niet bij uitsluiting zelf willen uitvoeren.


34

lid 4 De urgentieverklaring vervalt bij verhuizing naar een in de eerste fase of tweede fase aangeboden zelfstandige woonruimte waarmee het aan de urgentie ten grondslagliggende huisvestingsprobleem geacht wordt te zijn opgelost. lid 5 Het bestuursorgaan dat bevoegd is tot intrekking of wijziging van de urgentieverklaring kan zich ter voorbereiding van de beslissing tot wijziging of intrekking laten adviseren door een ter zake deskundige persoon. Artikel 2.8.16. Zelfzoekperiode en bemiddeling van houders van de urgentieverklaring Toelichting: Dit artikel geeft aan hoe het zelf zoeken naar een woning op Woonnet Rijnmond vorm krijgt en wanneer en in welke vorm de corporaties een actieve rol spelen cq. tot directe bemiddeling overgaan. Een aantal zaken behoeft nadere toelichting: - lid 1: In dit lid is tot uitdrukking gebracht dat de urgent de plicht heeft om, binnen redelijke grenzen, alles te doen om het huisvestingsprobleem te beëindigen. Het artikel vormt een koppeling met de intrekkingsgronden van artikel 2.8.15 lid 1 aanhef en onder a, b, en c. - lid 4: Soms is het onwenselijk dat de urgent zelf via Woonnet Rijnmond op zoek gaat naar woonruimte. Voor gevallen waarin de urgent nazorg ontvangt en in verband daarmee juist wel of juist niet in bepaalde delen van de stadsregio moet wonen, kan worden bepaald dat de urgent direct in de eerste fase van de urgentie al direct bemiddeld wordt. Daarbij kan eveneens worden bepaald dat urgent in het geheel niet zelf mag zoeken naar woonruimte. - lid 5: In bepaalde gevallen is het, gezien de specifiek afhankelijkheid van het urgent woningzoekende huishouden van zorg-, onderwijs- of dagbestedingsinstellingen binnen de woonplaats, uit maatsschappelijk oogpunt zeer ongewenst dat het huishouden de woonplaats verlaat. Wanneer dan ook nog eens sprake is van een zeer eenzijdige samenstelling van de voorraad (die niet aansluit bij het zoekprofiel) en een zeer beperkte mutatiegraad, is de kans dat een woningzoekende via zelf zoeken een woning vindt zeer klein. In deze gevallen kan de urgentieverlener bepalen dat de urgent niet zelf gaat zoeken, maar direct bemiddeld gaat worden binnen de gemeente waartoe de woonplaats behoort. Deze gevallen worden beschouwd als directe bemiddeling als bedoeld in artikel 2.5.4.


35

Artikel 2.8.19. Hardheidsclausule Toelichting: Met het opnemen van hardheidsclausules in regelgeving moet zeer grote terughoudendheid worden betracht. Dit volgt onder meer uit aanwijzing 2.3.9 van de Aanwijzingen voor de Decentrale Regelgeving. Om toch tegemoet te komen aan de wensen van een aantal urgentieverleners is toch gekozen voor opname van een hardheidsclausule. Om op grond van de hardheidsclausule een urgentieverklaring te kunnen toewijzen, moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan: a. weigering moet leiden tot een schrijnende situatie; en, b. er is sprake van bijzondere, bij het vaststellen van de verordening onvoorziene, omstandigheden die gelet op het doel van de verordening redelijkerwijs toch tot een grond voor de verlening van een urgentieverklaring zouden kunnen zijn. Verder moet de urgentieverlener jaarlijks verslag doen van de gevallen waarin hij de hardheidsclausule heeft toegepast. Dit is van belang, omdat de toepassing van de hardheidsclausule een indicatie geeft van de mate waarin de verordening adequaat is. Artikel 2.8.18. Informeren over afhandeling Toelichting: Dit artikel regelt de informatieuitwisseling voor gevallen waar meerdere urgentieverleners bij betrokken zijn. Paragraaf 2.9. Herhuisvesting bij herstructurering Artikel 2.9.1. Zorgplicht corporaties bij herhuisvesting wegens ingrepen aan woonruimte Artikel 2.9.2. Inhoud van de herhuisvestingsverklaring Artikel 2.9.3. Intrekking, wijziging en verval van de herhuisvestingsverklaring Artikel 2.9.4. Bemiddeling van houders van de herhuisvestingsverklaring Toelichting: Herhuisvesting van huurders vanwege ingrepen aan de woonruimte is in principe een zaak van de corporaties. Dit vindt zijn grondslag in de huurwetgeving. Vanuit dit principe is de paragraaf over herhuisvesting enigszins aangepast ten opzichte van de voorgaande verordening en bevatten de artikelen nu meer procedurele bepalingen. Uitgangspunt daarin is het zoveel mogelijk borgen van transparantie en eenduidigheid voor inwoners van de regio Rotterdam die met een herhuisvesting geconfronteerd worden. Zo is bepaald dat de corporaties binnen de regio één werkwijze vaststellen waarmee zij de herhuisvesting te uitvoering brengen (zie artikel 2.9.1.). Ook zijn er in de verordening een aantal eisen verbonden aan zowel de inhoud, als de intrekking, wijziging en verval, als aan de bemiddeling op grond van de herhuisvestingsverklaring (zie artikel 2.9.2. t/m 2.9.4).


36

Paragraaf 2.10. Overige onderwerpen Artikel 2.10.1. Experimenten Toelichting: Al een aantal jaar wordt er via de toepassing van zogeheten experimenten verspreid over de Regio Rotterdam ervaring opgedaan met nieuwe manieren van woonruimtebemiddeling. Doel is steeds te verkennen of er een aanpassing van de bepalingen in de verordening noodzakelijk is. Een groot deel van de eerder opgestarte experimenten is geformaliseerd in bepalingen verspreid over de verordening Woonruimtebemiddeling. Daarnaast is in artikel 2.10.1 de mogelijkheid doorgezet om opnieuw experimenten uit te voeren. Zo blijven gemeenten en corporaties tezamen kritisch op de doeltreffendheid en reikwijdte van de verordening en biedt het ruimte voor innovatie in het faciliteren van de woningzoekenden. Door het opnemen van een experimentenregeling wordt geborgd dat de toepassing regiobreed op uniforme wijze plaatsvindt, resultaten worden gedeeld (de regeling biedt immers belangrijke input voor de evaluatie van de verordening zoals beschreven in artikel 5.6.) en de toepassing plaatsvindt binnen de doelstellingen van de Huisvestingswet. Met het oog op dat laatste aspect is in lid 1 de randvoorwaarde gesteld dat experimenten alleen vormen van woonruimtebemiddeling kunnen betreffen, die eventueel geregeld zouden kunnen worden in een op grond van de Huisvestingswet vast te stellen verordening. Hoofdstuk 3. De huisvestingsvergunning

Paragraaf 3.1. Algemeen Artikel 3.1.1. Reikwijdte hoofdstuk 3 Toelichting: De uitvoering van de in hoofdstuk 3 opgenomen regels over de huisvestingsvergunning zijn opgedragen aan de colleges van burgemeester en wethouders van de regiogemeenten. Anders dan in de nu ingetrokken Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006 is, mede naar aanleiding van een opmerking van de zijde van het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, daarbij gekozen voor een "opt-in"-methodiek. Dit wil zeggen dat de huisvestingsvergunningplicht in beginsel niet van toepassing is, tenzij het college van burgemeester en wethouders van een regiogemeente om toepassing heeft verzocht. Naar aanleiding van zo'n verzoek wordt de verordening vervolgens gewijzigd: de naam van de regiogemeente wordt aan het toepassingsgebied toegevoegd. Daarbij kan op verzoek van het college bepaald worden dat de huisvestingsvergunningplicht slechts van toepassing op is bepaalde categorieën woonruimte, zie lid 3. In deze verordening is de huisvestingsvergunningplicht alleen in Albrandswaard, voor wat betreft koopwoningen, van kracht. Dit, omdat gebleken is dat Albrandswaard de enige regiogemeente is die in het verleden om toepassing van de huisvestingsvergunningplicht heeft verzocht, voor wat betreft koopwoningen.


37

Artikel 3.1.2. Voorschriften en beperkingen Artikel 3.1.3. Intrekking of wijziging van vergunning Paragraaf 3.2. De huisvestingsvergunning Artikel 3.2.1. De huisvestingsvergunning Toelichting: Op grond van artikel 5 van de Huisvestingswet is het mogelijk om in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte in de verordening woonruimte aan te wijzen waarvoor een huisvestingsvergunningstelstel geldt. Dit betekent dat de betreffende woonruimte niet voor bewoning in gebruik mag worden genomen of gegeven, indien voor het in gebruik nemen daarvan geen huisvestingsvergunning is verleend. Omdat aan de huisvestingsvergunning voorschriften en beperkingen kunnen worden gekoppeld (zie artikel 3.1.2.), kan met de vergunning gestuurd worden op de wijze waarop de vrijkomende woonruimte verdeeld wordt. Met het oog op de administratieve lastenbeperking zijn alle woningen die vallen onder hoofdstuk 2 van de verordening, namelijk de sociale huurwoningen van corporaties tot de liberalisatiegrens (en in geval toepassing wordt gegeven aan paragraaf 2.6, ook standplaatsen voor woonwagens), de huisvestingsvergunningsplicht niet van toepassing (zie artikel 3.2.1., eerste lid). De huisvestingsvergunning is wel verplicht voor alle andere woonruimten. Belangrijk onderdeel van deze paragraaf is artikel 3.2.1. negende lid, waarin is gesteld dat bij nadere regels bepaald kan worden dat de huisvestingsvergunning niet is vereist is binnen bepaalde geografische gebieden of bepaalde categorieën woonruimte. Dit artikel is overgenomen uit de voorgaande verordening. De nadere regels die zijn gesteld op basis van dit artikel in de voorgaande verordening worden doorgezet onder deze verordening en verliezen daarmee hun werking niet. Dit betekent dat de huisvestingsvergunning niet vereist is binnen de gemeenten: - Albrandswaard, voor zover het huurwoningen betreft; - Barendrecht; - Bernisse; - Brielle; - Capelle aan den IJssel; - Hellevoetsluis; - Krimpen aan den IJssel; - Lansingerland, met uitzondering van woonwagens; - Maassluis; - Ridderkerk; - Rotterdam; - Rozenburg; - Schiedam; - Spijkenisse; - Vlaardingen; - Westvoorne.


38

Ook hierbij speelt het beperken van de administratieve lasten een belangrijke rol. Tot slot dient opgemerkt te worden dat in delen van de gemeente Rotterdam wel een huisvestingsvergunningstelsel van toepassing is in het kader van de Wet Bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (de Rotterdamwet). De gebieden die in het kader van die wet zijn aangewezen vallen buiten de reikwijdte van deze verordening. Voor deze gebieden geldt een aparte Rotterdamse huisvestingsverordening. Hoofdstuk 4. Onttrekking, samenvoeging en omzetting

Toelichting: Dit hoofdstuk betreft goeddeels een voortzetting van de regels die over deze onderwerpen opgenomen zijn in de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006. Wel zijn, naar aanleiding van een zienswijze van het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, een aantal artikelen uitgebreid ten einde het Rotterdamse beleid ten aanzien van kamerverhuur mogelijk te maken. Het betreft in het bijzonder: de opname van begripsbepalingen in artikel 4.1.1., welke overigens alleen gelding hebben binnen Rotterdam; en, en opname van een specifieke onttrekkingsvergunning voor kamerverhuur in artikel 4.2.6. Paragraaf 4.1. Algemeen Artikel 4.1.1. Reikwijdte hoofdstuk 4 Artikel 4.1.2. Voorschriften en beperkingen Artikel 4.1.3. Intrekking of wijziging van vergunning Paragraaf 4.2. De onttrekkingsvergunning Artikel 4.2.1. De vergunningplicht Artikel 4.2.2. Weigeringsgronden Artikel 4.2.3. Compensatie Artikel 4.2.4. Intrekkingsgronden Artikel 4.2.5. Nadere regels Artikel 4.2.6. Onttrekkingsvergunning voor de gemeente Rotterdam Paragraaf 4.3. De splitsingsvergunning Artikel 4.3.1. De vergunningplicht Artikel 4.3.2. Weigeringsgronden Artikel 4.3.3. Aanhoudings- en weigeringsgronden Artikel 4.3.4. Intrekkingsgronden Artikel 4.3.5. Nadere regels Paragraaf 4.4. Bestuurlijke boete Artikel 4.4.1. Bestuurlijke boete


39

Toelichting: Zoals in hoofdstuk 1 van deze Memorie van Toelichting aangegeven vormt de verordening niet alleen het kader voor de woonruimtebemiddeling, maar tevens voor aanpassingen of wijzigingen in de woningvoorraad. Hoofdstuk 2 en artikel 30 van de Huisvestingswet bieden hier nadrukkelijk de mogelijkheid toe. Met bepalingen omtrent aanpassingen en wijzigingen in de woningvoorraad kan grip worden gehouden op de omvang en samenstelling van de woningvoorraad en daarmee op de ontwikkeling van schaarste en de kwaliteit van de woningvoorraad (mede van belang inzake gevaarlijke (woon)situaties en overlast). In de verordening is een vergunningstelsel voor zowel onttrekking, samenvoeging en splitsingen opgenomen. Hiermee kan een goede belangenafweging plaatsvinden tussen de voorgenomen aanpassing cq. wijziging en de omvang en samenstelling van de voorraad anderzijds. Met de onttrekkingsvergunning kan grip worden gehouden op het onttrekken aan de woonbestemming, het samenvoegen van woonruimtes en het omvormen van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. Met de splitsingsvergunning kan met het oog op toekomstige herstructurering van gebieden grip worden gehouden op de eigendomsituatie. Ter ondersteuning van het vergunningstelsel kent de verordening tevens de mogelijkheid tot het opleggen van een bestuurlijke boete. De bepalingen in de verordening t.a.v. de beide vergunningenstelsels, alsmede t.a.v. de bestuurlijke boete zijn gelijk aan de bepalingen zoals opgenomen in de voorgaande verordening. Hoofdstuk 5. Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 5.1. Overgangsrecht aanvragen Artikel 5.2. Overgangsrecht beschikkingen Artikel 5.3. Overgangsrecht inschrijfduur woningzoekenden Artikel 5.4. Overgangsrecht nadere regels Artikel 5.5. Overgangsrecht sanctiebesluiten Artikel 5.6. Evaluatie van de verordening Artikel 5.7. Citeertitel Artikel 5.8. Inwerkingtreding Toelichting: Geen toelichting.


40

Memorie van toelichting Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2014

Recommend Documents