Hooikade 13 Postbus 2873 2601 CW Delft tel. 015 – 2147899
memo Aan
: Martine de Groene (HVBM Vastgoed)
C.c.
: Peter Blokland (Corning)
Van
: Wiandy Balster (Mobycon)
Betreft
: Parkeernorm nieuwbouw Fogostraat
Datum
: 12 februari 2016
Kenmerk
: 5472-M-E (memo na overleg)
Aanleiding Het bedrijf Corning is gevestigd op de Fogostraat 12 te Amsterdam. Dit pand is hun eigendom en kent een gedeelte kantoor en een gedeelte magazijn. Het braakliggende perceel tegenover Fogostraat 12 wordt door HVBM Vastgoed gepacht van de gemeente Amsterdam. HVBM Vastgoed wilt daar ten behoeve van het bedrijf Corning een pand neerzetten dat hoofdzakelijk de functie magazijn heeft. Tevens is er een klein gedeelte kantoor. Op basis van de gehanteerde parkeernorm zoals benoemd in het bestemmingsplan moeten er 132 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Op basis van de ervaringen bij het huidige pand is deze norm te hoog en willen zowel Corning als HVBM Vastgoed een verlaging van het aantal te realiseren parkeerplaatsen. Huidige situatie Het huidige pand op nummer 12 heeft een vloeroppervlakte van 6.500 m2. Dit bestaat uit 1.000 m2 kantoor en 5.500 m2 magazijn. Bij het pand zijn 61 parkeerplaatsen. Deze zijn als volgt verdeeld: • 4 plekken voor bezoek • 38 plekken voor kantoormedewerkers • 19 plekken voor magazijnmedewerkers Verder is er een fietsenstalling op het terrein. In het pand werken dagelijks gemiddeld 85 medewerkers (60 kantoor en 25 magazijn). Van dit aantal komt gemiddeld 34 personen met de auto. De overige medewerkers komen op de fiets of scooter, met het openbaar vervoer of carpoolen. De parkeerplaatsen bij het bedrijf zijn nooit volledig bezet. Bij de bouw van het pand op nummer 12 kwam vanuit de parkeernorm een eis van 78 parkeerplaatsen. Dit aantal mocht verlaagd worden als het bedrijf aan verkeersmanagement deed. Corning heeft toen een vervoersmanagementplan opgesteld. Bij de bouw zijn toen uiteindelijk 61 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit is een vermindering van 22%. Omgerekend is dit 0,72 parkeerplaats per medewerker.
Mobycon
1
Betrokken partijen Het bedrijf Corning wil uitbreiden op het perceel tegenover Fogostraat 12. De grond wordt door HVBM Vastgoed gepacht van de gemeente. HVBM Vastgoed gaat het pand laten bouwen. Het businesspark wordt geëxploiteerd door SADC. Zij hebben meerdere werklocaties rondom Schiphol en Amsterdam. Stadsdeel Nieuw-West is bij het proces betrokken voor de vergunningverlening voor de realisatie van het pand. Nieuwbouwplannen In de nieuwbouw tegenover Fogostraat 12 komt een gedeelte kantoor en een ruim magazijn. In het pand komen maximaal 25 personen te werken. Dit zijn vooral laaggeschoolde medewerkers voor het magazijn. Het pand op nummer 12 blijft het hoofdkantoor van Corning. Bezoek blijft zich dus melden bij het bestaande gebouw. Corning houdt rekening met een toekomstige uitbreiding van het nieuwe pand. De uitbreiding betreft alleen het magazijn. Het personeelsbestand wordt dan met circa 12 extra mensen uitgebreid. Dit betreft alleen mensen voor in het magazijn. In onderstaande tabel staan de vierkante meters en aantal medewerkers voor de nieuwbouw en de uitbreidingsplannen vermeld.
kantoor magazijn totaal2m2 personeel
nieuwbouw 4502m2 80892m2 85392m2 25
uitbreiding 5 6.1132m2 6.1132m2 ±212
totaal 4502m2 14.2022m2 14.6522m2 ±237
Tabel 1: aantal m2 en personeel op nieuwbouw en toekomstige uitbreiding Het totaal aantal medewerkers van circa 37 is minder dan de helft van het aantal medewerkers dat in het hoofdkantoor werkt. Parkeernorm Locatiebeleid Gemeente Amsterdam Het College van B&W van Amsterdam heeft eind 2007 ingestemd met invoering van een vernieuwd locatiebeleid voor de vestiging van kantoren en bedrijven in de stad. Dit beleid staat verwoord in ‘Locatiebeleid Amsterdam – Een aanvullend toetsingskader van het Structuurplan 2003’. Het beleid gaat uit van verschillende parkeernormen voor A-, B- en C-locaties. De Fogostraat is een C-locatie. Hiervoor zijn voor bedrijven geen parkeernorm opgesteld en voor kantoren wordt maatwerk geleverd. Beeldkwaliteitsplan Het bestemmingsplan van het gebied noemt geen parkeernormen. Het Beeldkwaliteitplan Business Park Amsterdam Osdorp wel. Dit plan stelt dat parkeren uitsluitend op uitgeefbaar terrein wordt toegelaten. Als minimum parkeernorm wordt uitgegaan van: • 1 parkeerplaats per 35 m2 kantoorruimte • 1 parkeerplaats per 80 m2 loods Met bovenstaande norm is de parkeerbehoefte voor de nieuwbouw afgerond 114 parkeerplaatsen en voor de nieuwbouw inclusief uitbreiding 190 plaatsen. Dit staat in de volgende tabel.
norm nieuwbouw uitbreiding kantoor0 10pp0per0350m2 12,8 8 magazijn 10pp0per0800m2 101,1 76,4 totaal 113,9 76,4
totaal 12,8 177,5 190,3
Tabel 2: benodigde parkeerplaatsen op basis van de geldende parkeernorm
Mobycon
2
Argumentatie voor lagere norm De parkeernorm die voortvloeit uit het beeldkwaliteitsplan wordt door zowel Corning als HVBM als niet realistisch beschouwd gezien de aard van de geplande en eventuele toekomstige bedrijfsactiviteiten en de ervaringen met het huidige pand van Corning. Alle betrokken partijen – Corning, HVBM en SADC – hebben baat bij een realistische parkeernorm die aansluit bij de bestaande praktijk. De nieuwbouw gaat door Corning gehuurd worden voor een periode van 10 jaar. In het huurcontract is een optie tot verlenging opgenomen van steeds een periode van 5 jaar. Op basis van de geplande bezetting en de ervaring met het huidige pand aan de Fogostraat 12 is de parkeerbehoefte van Corning significant lager dan de parkeernorm beeldkwaliteitsplan. Het pand op Fogostraat 12 is qua vloeroppervlak iets kleiner dan de nieuwbouw die aan de overkant gerealiseerd gaat worden. Het huidige pand heeft 61 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen zijn nooit allemaal tegelijkertijd bezet. In de praktijk is het aantal van 61 te veel gebleken. Dit terwijl er op het hoofdkantoor meer mensen werken dan het aantal dat in het nieuwe pand komt te werken. HVBM Vastgoed heeft er belang bij niet alleen een pand + parkeerbehoefte te realiseren dat voldoet aan de wensen van Corning maar daarnaast ook aan de wensen van eventuele toekomstige nieuwe huurders. HVBM Vastgoed houdt er in hun prognoses rekening mee dat door de verder gaande e-commerce iets meer personeel nodig is dan vroeger. Deze toename zal echter beperkt zijn en rechtvaardigt geen toename van tientallen werknemers en bijbehorende parkeerplaatsen. Voor het SADC is van belang dat er een parkeernorm gehanteerd wordt die bij een eventuele wijziging van de functie van de bedrijfsruimte [binnen bepaalde grenzen] borgt dat er geen parkeerproblematiek op het bedrijventerrein ontstaat en die aansluit bij de bestaande praktijk van vergelijkbare panden op SADC terrein. CROW Het CROW heeft parkeerkencijfers opgesteld voor vele functies. Deze parkeerkencijfers staan in publicatie 317: ‘parkeerkencijfers en verkeersgeneratie’. De kencijfers zijn ingedeeld op basis van de stedelijkheidsgraad van de gemeente (zeer stedelijk tot niet stedelijk) en de locatie (van centrum tot buitengebied). Voor vele verschillende functies staan de kencijfers in de publicatie. De kencijfers hebben een bandbreedte, oftewel een minimum en maximum. Op basis van deze cijfers kunnen gemeenten hun parkeernormen bepalen. De gemeente bepaald op basis van de stedelijkheidsgraad en de locatie waar op de bandbreedte het gaat zitten (laag, midden, hoog) en komt zo tot de parkeernorm per functie. Voor kantoren en bedrijven rekent het CROW per 100 m2. De huidige locatie zou dan gebouwd kunnen zijn met een parkeernorm van 1,1 parkeerplaats per 100 m2 kantoor en 0,9 parkeerplaats per 100 m2 magazijn. Amsterdam heeft een stedelijkheidsgraad van zeer sterk stedelijk. De locatie is gelegen in de groep ‘rest bebouwde kom’. In onderstaande tabel staat de brandbreedte van de parkeerkencijfers zoals opgesteld door het CROW.
kantoor*(zonder*baliefunctie)* per*100*m2 bedrijf*(arbeidsextensief/* bezoekersextensief*per*100*m2
min
max
0,9
1,4
0,6
1,1
Tabel 3: parkeerkencijfers bij zeer sterke stedelijkheid en rest bebouwde kom
Mobycon
3
Gezien de parkeerervaring bij de bestaande locatie (te veel parkeerplaatsen) is het aan te bevelen om aan de lage kant van de bandbreedte te zitten. Dit leidt dan tot de volgende parkeernorm en aantal benodigde parkeerplaatsen:
norm nieuwbouw uitbreiding kantoor0 0,90per01000m2 4 8 magazijn 0,60per01000m2 48,5 36,7 totaal 52,5 36,7
totaal 4 85,2 89,2
Tabel 4: benodigd aantal parkeerplaatsen voor nieuwbouw en uitbreiding op basis van parkeerkencijfers van het CROW (publicatie 317) Gezien het aantal mensen dat komt te werken in het nieuwe pand is bovenstaande CROW-norm nog altijd geen reële norm gebleken en hebben betrokken partijen de parkeernorm welke door het SADC gehanteerd als alternatief geëvalueerd. Parkeernorm SADC SADC hanteert op Schiphol Logistics Park (SLP) voor de verschillende type functies verschillende parkeernormen. Voor magazijnen met value added logistics functie hanteert SADC de volgende parkeernorm: • 1 parkeerplaats per 50 m2 kantoor • 1 parkeerplaats per 250 m2 loods Corning gebruikt het magazijn voor non-value added logistics. Echter, HVBM Vastgoed en SADC hebben er belang bij dat het pand na een eventueel vertrek van Corning goed verhuurbaar is. Dit houdt in dat het pand voor meerdere functies te gebruiken is en een goede parkeervoorziening heeft. Vanuit die optiek is het wenselijk om de parkeernorm voor magazijnen met een value added logistics functie te gebruiken. Wat dit voor de nieuwbouw van Corning betekent staat in de volgende tabel. norm nieuwbouw uitbreiding pp.nieuwbouw pp.uitbreiding kantoor. 1.pp.per.50.m2 450.m2 7 9 7 magazijn 1.pp.per.250.m2 8089.m2 6113.m2 32,3 24,4 totaal 8539.m2 6113.m2 41 24
totaal.pp 9 56 65
Tabel 5: benodigd aantal parkeerplaatsen volgens parkeernorm van SADC Haalbaarheid parkeernorm SADC De parkeernorm van SADC is haalbaar gezien het aantal medewerkers dat in het nieuwe pand gaat werken evenals in de mogelijke toekomstige uitbreiding. Daarnaast is Corning een maatschappelijk verantwoorde ondernemer die zo veel mogelijk personeel werft dat woont in de nabijheid van de werklocatie. Op deze manier heeft de directe omgeving van het bedrijf baat bij hun aanwezigheid. Maar ook voor mogelijke toekomstige huurders is de parkeernorm haalbaar. Het pand is een magazijn en daar werken verhoudingsgewijs veelal magazijnmedewerkers. Dit zijn laaggeschoolde medewerkers die niet ver reizen om te gaan werken. Zij wonen dus dicht bij hun werk. Het business park waar de Fogostraat is gelegen, ligt direct naast een grote woonwijk. Verder is de Openbaar Vervoer-verbinding met het businesspark goed. Tramlijn 1 stopt vlak voor het businesspark en rijdt via station Lelylaan naar Amsterdam Centraal Station. Naast de tram rijdt er ook een bus. Buslijn 194 van Connexxion rijdt vanaf de eind/beginhalte van tram 1 (Matterhorn) de verbinding Schiphol – Amsterdam Centrum. De buslijn doet ook de gemeenten Lijnden en Badhoevedorp aan. Daarnaast stimuleert een goed mobiliteitsplan het personeel om langere afstanden per fiets of scooter af te leggen. Door de komst van de e-bike en de e-scooter is het mogelijk om langere afstanden per fiets of scooter af te leggen. Door voor deze vervoersmiddelen goede voorwaarden op te stellen in het mobiliteitsplan, zullen er meer medewerkers de
Mobycon
4
auto laten staan en kiezen voor de e-bike of e-scooter. Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt hierdoor verlaagd. Conclusie De in het Beeldkwaliteitsplan genoemde parkeernorm is voor de nieuwbouw tegenover Fogostraat 12 niet realistisch. De door het SADC gehanteerde parkeernorm voor een magazijn met een value added logistics functie is als alternatief geëvalueerd en op basis hiervan zijn betrokken partijen gekomen tot een goede norm [zie tabel 5]. Deze norm welke resulteert in 41 te realiseren parkeerplaatsen in fase 1 van de ontwikkeling en een additionele 24 parkeerplaatsen bij een eventuele uitbreiding is werkbaar voor alle partijen.
Mobycon
5
