MEERJARENPROGNOSE 2016 - 2020
Versiedatum: Versie: Status: Vastgesteld MT: Goedgekeurd RvC
22 oktober 2015 1.2 vastgesteld 27 oktober 2015 16 november 2015
INHOUDSOPGAVE 1
2
3
4
Vooruitblik van de directeur-bestuurder............................................................................... 4 1.1
Algemeen............................................................................................................ 4
1.2
Inleiding ............................................................................................................. 4
1.3
Aandachtspunten in 2016 ......................................................................................... 4
1.4
Uitkomst begroting ................................................................................................ 7
Meerjarenprognose op hoofdlijnen ..................................................................................... 8 2.1
Algemeen............................................................................................................ 8
2.2
Samenvatting meerjarenprognose ............................................................................... 8
Beleidskaders meerjarenprognose 2016 - 2020 ...................................................................... 11 3.1
Economische & financiële uitgangspunten .................................................................... 11
3.2
Financiële kengetallen ........................................................................................... 11
3.3
Waardering vastgoed ............................................................................................. 12
3.4
Splitsing DAEB & Niet-DAEB activiteiten ....................................................................... 14
3.5
Huur- en toewijzingsbeleid ...................................................................................... 14
3.6
Sectorale heffingen ............................................................................................... 15
3.7
Instandhoudingonderhoud ....................................................................................... 16
3.8
Werkorganisatie ................................................................................................... 16
3.9
Doelmatige bedrijfsvoering ...................................................................................... 17
3.10
Vennootschapsbelasting .......................................................................................... 17
Governance & risicomanagement ...................................................................................... 18 4.1
5
6
7
Governancecode woningcorporaties ............................................................................ 18
Doelstellingen 2016 ...................................................................................................... 21 5.1
Overige doelstellingen 2016 ..................................................................................... 23
5.2
Uitwerking bezuiniging ........................................................................................... 23
Uitkomsten meerjarenprognose ........................................................................................ 24 6.1
Financiële resultaten en kengetallen .......................................................................... 24
6.2
Huurbeleid ......................................................................................................... 28
6.3
Vastgoedportefeuille ............................................................................................. 28
6.4
(Des)Investeringsopgave ......................................................................................... 30
6.5
Bedrijfslasten ...................................................................................................... 32
Begrippenlijst ............................................................................................................. 34
2
VOORWOORD De begroting 2016 en de meerjarenbegroting van onze corporatie geven een stabiel beeld. De ambities, verwoord in ons nieuwe beleidsplan “Samenwerking, 100 jaar vitaal” en het strategisch voorraadbeleid zijn cijfermatig meerjarig vertaald tegen marktwaarde. Positief is het dat, ondanks verhuurderheffing en de overheidsmaatregel van passend toewijzen, onze ambities grotendeels waar gemaakt kunnen worden. Om de betaalbaarheid van de huren te garanderen, hebben wij voor de komende jaren slechts een bescheiden huurverhoging opgenomen in de begroting en MJB. Randvoorwaardelijk is dat de voorgenomen bezuinigingen onverkort worden doorgevoerd. Samenwerking is en blijft een maatschappelijk gedreven organisatie, die partners invloed geeft op onze beleidsontwikkeling. Daarvoor consulteren wij minstens één keer per jaar de belanghouders; in het afgelopen najaar nog bij de visitatie. Het beleidsplan is meetbaar op prestaties, hetgeen zowel voor intern gebruik als voor externe geïnteresseerden meer transparantie en duidelijkheid oplevert. Dit was één van de aanbevelingen in het visitatierapport van 4 jaar geleden. De nieuwe Woningwet is per 1 juli 2015 ingegaan. Daaruit vloeit onder andere voort de scheiding Daeb- niet Daeb, verplichte visitatie, waardering tegen marktwaarde, de oprichting van een nieuw toezichtorgaan dat zich met name richt op de liquiditeitspositie, financiële risico’s, naleving van het treasurystatuut, het opstellen van nieuwe statuten en toezicht op verbindingen. Dit zal een stevige inspanning vergen van de organisatie; wij hebben wel het voordeel dat wij de waardering op marktwaarde al eerder hebben gedaan. De bezuinigingen en het snijden in eigen vlees zullen niet zonder gevolgen blijven voor de aard en omvang van de organisatie. Ik wil in 3 á 4 jaar tijd de beïnvloedbare kosten flink verlagen met structureel € 750.000, maar wel een verdere professionalisering van de organisatie nastreven. Dit kan mijns inziens alleen slagen als de organisatie wordt aangepast. Hoe de organisatieverandering wordt vorm gegeven is thans nog slechts in hoofdlijnen bekend. Het kabinetsbeleid legt het accent wel heel erg op beheersing en controle en het aanscherpen van het toezicht. Wij spelen daarop in door onze eigen interne controle op onze eigen processen ook op te voeren en zijn van plan daarin zo ver te gaan tot ik het verantwoord vind een ”in control statement” af te geven. Dit wordt geen trucje van de controller en de directeur-bestuurder; hier moeten we met z’n allen voor gaan. Ik blijf er op vertouwen dat wij in staat blijven onze volkshuisvestelijke rol in Vlaardingen te spelen. Als partner in het Vlaardings model staan wij ons mannetje (en vrouwtje uiteraard)!
Mr T.W. van der Steen Directeur-bestuurder
3
1 1.1
VOORUITBLIK VAN DE DIRECTEUR-BESTUURDER Algemeen
Woningstichting Samenwerking Vlaardingen ( Samenwerking) werkt uitsluitend in de gemeente Vlaardingen, hoewel de toelating ook activiteiten in de rest van de regio Rijnmond toestaat. Samenwerking kent het twee lagen model met één directeur, die tevens de functie van bestuurder vervult. De controle op het functioneren van de directeur-bestuurder wordt uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. De organisatieopbouw kent een managementteam, dat naast de directeur, bestaat uit de managers Middelen ( die wordt bijgestaan door het afdelingshoofd Financiën),Vastgoed en Woondiensten. Daarnaast hebben wij twee staforganen, die geleid worden door de afdelingshoofden Facilitair en Beleid en Communicatie. De manager Middelen is tevens onze controller. Zoals aangegeven in mijn voorwoord zal de organisatie in 2016 veranderen, waarbij is gekozen voor een smallere maar nog meer professionele organisatie.
1.2
Inleiding
In het overheidshandelen van de afgelopen paar jaar is een nieuwe “focus” te zien; het beperken van werkzaamheden tot de kerntaken van de corporaties. Deze focus komt onder andere tot uitdrukking in de nieuwe Woningwet. In die lijn maakte het Waarborgfonds Sociale Woningbouw(WSW) op een druk bezochte bijeenkomst bekend dat de omvang van het door haar geborgde bedrag dat door corporaties is geleend eind 2013 circa € 90 miljard bedroeg en een jaar later circa € 83. Deze tendens zie ik terug in de “juli brieven” waarin het WSW per corporatie aangeeft wat het borgingsplafond is. In de algemene inleidende zinnen wordt al aangegeven dat het “WSW er van uit gaat dat uw corporatie geen nieuwe leningen aantrekt, ook niet voor herfinancieringen”. Met andere woorden: financiering van Daeb investeringen wordt ontmoedigd en de risico’s worden op deze wijze teruggedrongen. De (her)financiering van de niet Daeb activa wordt bemoeilijkt, hetgeen ongetwijfeld zal leiden tot het afstoten van dit soort activa. De invoering van het passend toewijzen (95%) aan de doelgroep tot maximaal een gezinsinkomen van circa € 28.000 per jaar per 1 januari 2016 zal ongetwijfeld gevolgen hebben voor de verdeling van de mutatiewoningen onder de verschillende doelgroepen, die wij faciliteren. Vraag is nog wat de financiële gevolgen worden van het “afslaan” van de huur voor het behalen van de passende toewijzing van 95% van deze speciale doelgroep? Genoemde punten geven aan dat de focus op de toekomst van de corporaties steeds meer komt te liggen bij het huisvesten van de doelgroep tot € 28.000. Dit was voor een deel al zo en is ook goed te begrijpen. De overheid dwingt dit door regelgeving versneld af. Nadeel van deze inzet is dat nieuwbouw voor genoemde doelgroep door minder investeringsmogelijkheden moeilijk wordt. Wat daarvan de gevolgen op de lange termijn zijn?
1.3
Aandachtspunten in 2016
Beleidsplan “Samenwerking, honderd jaar vitaal” Onze corporatie heeft een belangrijke functie in de Vlaardingse samenleving. Samen met de gemeente Vlaardingen en onze collega-corporatie Waterweg Wonen voeren wij het Actieplan Wonen(APW) uit dat is gestart in 2008 en doorloopt tot 2030. Op basis van prestatieafspraken is overeengekomen dat duizenden, met name oudere, meergezinswoningen plaats zullen maken voor vele duizenden eengezinswoningen ( grotendeels in de koopsfeer) en luxere appartementen. Ons beleidsplan is gestoeld op de afspraken in het APW en is gebaseerd op 5 inhoudelijke ambities, te weten: 1. Passende huisvesting voor onze doelgroepen 2. Naar een energiezuiniger woningvoorraad 3. Tevreden klanten qua communicatie en dienstverlening 4. Stakeholders, die zich partner voelen 5. Betrokken klanten, die tevreden zijn over hun woonomgeving. Op basis hiervan is een strategiekaart gemaakt, waarvan de uitwerking behoorlijk smart is en elk kwartaal in een rapportage wordt gemonitord. In deze begroting 2016 worden de speciale aandachtspunten voor 2016 in hoofdstuk 3 nader aangegeven.
4
Het kabinetsbeleid Het parlement is akkoord gegaan met de invoering van nieuwe Woningwet op 1 juli 2015. Belangrijke punten uit de wet zijn: verplichte visitatie éénmaal in de vier jaar waardering activa op marktwaarde scheiding Daeb van niet Daeb per 1 januari 2017 creatie van een nieuw toezichtorgaan , dat zich strenger zal richten op tal van financiële toezichtstaken gedurende 5 jaar mag 10% worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot € 39.000 de leefbaarheiduitgaven worden beperkt en in overleg met de gemeente vastgesteld passend toewijzen; elke corporatie moet 95% van de huurtoeslag gerechtigde huishoudens een woning onder de aftoppingsgrens toewijzen de invloed van de gemeente en de huurders(raad) op de corporaties wordt vergroot de regels in de “governance” worden strenger. Daarnaast heeft de regering een aantal maatregelen voor de huurmarkt bekend gemaakt. De belangrijkste zijn: De verhuurderheffing gaat in 2016 omhoog naar 1,6 miljard euro, zoals afgesproken in het regeerakkoord De wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten worden uitgebreid Er is een nieuw energielabel Er is een aangepast woningwaardering stelsel (WWS), waarin de WOZ-waarde zwaarder meeweegt. Over het stijgen van de huren horen wij van regeringswege heel weinig; wel over de nieuwe sociale doelgroep met een inkomen tot € 28000, die passend gehuisvest moet worden Onze huren zijn al aan de hoge kant en het aantal wanbetalers neemt toe. Wij namen het heft in eigen handen en hebben de huren in 2015 voor de sociale doelgroep nog maar met het inflatiepercentage verhoogd. Ook de voor de komende jaren hebben wij in de begroting en meerjarenprognose een gematigde huurverhoging ingerekend. Inmiddels hebben Aedes en de Woonbond een overeenkomst gesloten over onder andere de verhoging van de huren (inflatie plus één procent) voor de komende jaren. Ondanks het feit dat met name de grote corporaties binnen Aedes tegen waren, heeft het congres in meerderheid (63%) ingestemd met de deal met de Woonbond. Eén van de grote grieven van bijna alle corporaties was dat in de overeenkomst totaal geen rekening is gehouden met regionale verschillen. Dit punt was voor de Woonbond onverteerbaar. Hieruit blijkt weer dat de bond niet erg hervormingsgezind is. Tot slot de verhuurderheffing; deze loopt in de voornemens van de minister in 2018 op tot € 2 miljard. Voor Samenwerking betekent dat een bijdrage van bijna € 2,5 miljoen per jaar. Nieuwbouw De eerste paal van de 80 sociale huurwoningen en circa 100 verpleeghuisappartementen van het project Drieën-Huijsen is voorzien begin 2016. De ruimtelijke ordeningsprocedure loopt, maar de gemeente is in gesprek met een aantal mensen dat zienswijzen heeft ingediend in de hoop een rechtsgang naar de Raad van State te voorkomen. De planvorming omtrent sloop/nieuwbouw van ons complex Centrum 96, waarvan de start voorzien is eind 2016, is vergevorderd. Het gaat om meer dan 100 sociale huurwoningen, zowel in de sfeer van eengezinswoningen als meergezinswoningen. Renovatie Eind dit jaar wordt gestart met de renovatie en verduurzaming van een tweetal woningcomplexen uit de jaren zeventig van de vorige eeuw. In totaal zullen circa 220 woningen worden verbeterd en gemoderniseerd en het energielabel zal stijgen van gemiddeld E/F naar label A. Aan de investering van circa € 8 miljoen is een levensduurverlenging gekoppeld. Een klein deel van de investeringen zal worden doorberekend aan de huurders, op basis van het woonlasten borgsysteem. Verkoop Ter financiering van de nieuwbouw van Drieën-Huijsen heeft WSV het afgelopen jaar het luxe seniorencomplex “ de Heren van Ambacht” verkocht. Om onze ambities waar te maken en “loan to value”, de “cash flow” op niveau te houden en onze investeringen grotendeels intern te kunnen financieren hebben wij 110 eengezinswoningen met een huurstelling van boven de liberalisatiegrens aangemerkt voor complexgewijze verkoop in 2016.
5
Organisatie/bezuinigingen De teneur van mijn vooruitblik schetst een beeld waarin door de politiek nogal wat wijzigingen in de corporatiesector worden afgedwongen; kort samengevat: terug naar de kerntaken. De gevolgen daarvan heb ik in grote lijnen al aan gegeven. Wij moeten alles in het werk stellen om onze doelgroepen zo veel mogelijk te faciliteren met wellicht de garantie op betaalbaarheid als belangrijke inzet. Daarnaast ontkomen wij er niet aan stevig te besparen op onze bedrijfslasten en andere uitgaven. De voornemens worden thans uitgewerkt. De omvang van de bezuinigingen wordt structureel € 750.000 in 2017. In fasen wordt daar naar toe gewerkt. Zowel in de materiële- als in de personele sfeer zal er gesneden gaan worden. Ook mogelijkheden van “outsourcing” en samenwerken met externen wordt onderzocht. Het personeel wordt in hoofdlijnen op de hoogte gehouden en de OR is er uiteraard bij betrokken. Desondanks is de inzet en motivatie van het personeel nog goed. Ik heb daar grote waardering voor. Men verstaat zijn/haar taak en werkt hard. Toch zal de “resultaatgerichtheid” verder moeten toenemen. Ik wil dat wij allen meer projectmatig werken; juist met een kleinere organisatie zullen er veel afdelingsoverstijgende taken ontstaan, die adequaat moeten worden aangepakt/opgelost. Uit het opleidingsbudget zal voor cursussen hiervoor geld moeten worden vrijgemaakt. Ook zie ik een tendens waarbij de verdere professionalisering de aard van de werkzaamheden zoals die bij ons binnen de corporatie worden uitgevoerd, gaat veranderen. Wij gaan steeds meer van uitvoering naar controle en analyse. Dit vraagt over enige jaren een ander “soort” medewerker. Integriteit Enige jaren geleden hebben wij ons integriteitsbeleid vernieuwd. Alle medewerkers, leidinggevenden en de leden van de Raad van Commissarissen hebben ervoor getekend. Er bestaat al jaren een klokkenluidersregeling binnen onze organisatie met vertrouwenspersonen, waarvan nagenoeg geen gebruik wordt gemaakt. Met een aantal integriteitsonderwerpen confronteren wij de medewerkers enkele keren per jaar. Investeringscriteria Wij hebben een investeringsstatuut, dat periodiek wordt geëvalueerd. In het statuut worden de normen omschreven die wij minmaal nastreven, afhankelijk van de aard van de investeringen. Voor het toetsen van die investeringen wordt onderscheid gemaakt tussen sociale woningbouw, maatschappelijke investeringen en overige investeringen Huurdersvertegenwoordiging Wij hechten zeer aan een goede omgang en communicatie met onze bewoners. De contacten met de bewonerscommissies stellen wij zeer op prijs en de overleggen met de Huurdersraad verlopen in het algemeen in goede sfeer. Ondanks het feit dat het voor al deze geledingen niet meevalt opvolging te organiseren, neem ik mijn petje af voor de inzet van de leden van de Huurdersraad. Deze raad bestaat uit vijf personen en vertegenwoordigt de belangen in tal van overlegorganen met ons, maar ook met de gemeente. Nieuwe wetgeving heeft de vertegenwoordigers van de huurders meer invloed gegeven, onder andere op het maken van de prestatieafspraken met de gemeente, en vergt dus ook meer van de inzet en kennis van de leden van de Huurdersraad. In goed overleg met de Huurdersraad zoeken wij naar nieuwe wegen waarop wij onze huurders kunnen betrekken bij toekomstige ontwikkelingen bij onze corporatie. De digitale snelweg is inmiddels een communicatiemiddel dat steeds meer support krijgt van de huurders. Visitatie Wij laten ons weer visiteren. EY is eind 2015 gestart met gesprekken met onze stakeholders. In het voorjaar van 2016 wordt hun rapport opgeleverd. Wij zijn benieuwd of er nog bijzondere zaken naar voren komen. Raad van Commissarissen In het afgelopen jaar is afscheid genomen van dhr. M. Verbokkem als lid van de Raad die jarenlang namens de huurders met de portefeuille Volkshuisvesting zijn toezichtswerk heeft verricht. In zijn opvolging is reeds voorzien. Eind 2016 zullen zelfs twee leden van de zittende Raad vervangen worden, de voorzitter dhr. J. Brinkman en dhr. D.J. van de Weerdt.
6
1.4
Uitkomst begroting
Ik heb eerder geconstateerd dat wij in eigen vlees moeten snijden. De uitwerking daarvan vindt thans daadwerkelijk plaats. Ik ben ervan overtuigd dat de set aan maatregelen waar nu aan wordt gewerkt, zijn vruchten zal afwerpen. In hoofdlijnen zullen de maatregelen bestaan uit verdere effiencyverbetering van processen, takendiscussie, verdere automatisering, versobering in investeringen, versobering in onze eigen organisatie, vermindering van de formatie, snijden in beïnvloedbare kosten enz. De verwachte revenuen van deze maatregelen zijn gewaardeerd en meegenomen in de begroting 2016 en in de jaren daarna. Dat betekent dat we een positieve ontwikkeling zullen zien in de begroting en meerjarenbegroting, zodat onze ambities geformuleerd in ons beleidsplan doorgang kunnen vinden. Vlaardingen, november 2015 Mr. T.W. van der Steen
7
2
MEERJARENPROGNOSE OP HOOFDLIJNEN
2.1
Algemeen
In de meerjarenprognose 2015 - 2019 is een eerste aanzet gegeven voor het realiseren van bezuinigingen op de bedrijfslasten. Het doorvoeren van de bezuinigingen in volle omvang geven de meerjarenprognose 2016 -2020 weer een robuust gevoel. Met de ingrepen, wordt weer aan alle parameters van de toezichthouders voldaan. Hierdoor komen de voorgenomen ondernemingsdoelstellingen niet in gevaar. De financiële parameters wijzen uit dat wij weer in staat zijn tegenwind op te vangen.
2.2
Samenvatting meerjarenprognose
De begroting 2016 en de meerjarenbegroting 2016-2020 staan in het teken van het verdergaand inpassen van de bezuinigingen, het inpassen van overheidsmaatregelen ingevolge de herzieningswet en het veiligstellen van de voorgenomen ondernemingsdoelstellingen. De genomen maatregelen hebben een gunstige uitwerking op de operationele kasstromen. Op basis van de beleidsombuiging kan voor 2016 – 2020 een redelijk goede voorspelling gemaakt worden voor de baten en lasten. Betaalbaarheid van de woningen vormt een belangrijke rol in de meerjarenprognose. Hiervoor is gekozen om het huurbeleid voor de komende jaren aan te laten sluiten bij de inflatieontwikkeling. Hierbij wordt de kanttekening gemaakt, dat sectorale heffingen zich ontwikkelen zoals nu wordt voorzien. Het in lijn brengen van de huursomstijging met de inflatieontwikkeling draagt bij aan het realiseren van de ondernemingsdoelstelling om het aantal woningen met een huurprijs van boven de liberalisatiegrens terug te dringen tot 10% van de voorraad. Eventuele effecten van een toename van sectorale heffingen is inzichtelijk gemaakt in paragraaf 6.5.4. Als gevolg van het ingezette beleid om het aantal woningen met een huurprijs van boven de liberalisatiegrens terug te brengen tot maximaal 10% van de voorraad zijn 110 eengezinswoningen gelabeld voor complexgewijze verkoop. Het verkoopproces is onder begeleiding van DTZ Zadelhoff gestart in het najaar van 2015. De verwachte verkoopopbrengst van € 14,6 miljoen is verwerkt in deze meerjarenprognose.
2.2.1 Resultaten meerjarenprognose Het geprognosticeerde operationeel jaarresultaat over 2016 bedraagt € 8,2 miljoen positief. Na verwerking van waardemutatie van de vastgoedportefeuille bedraagt het jaarresultaat € 2,8 miljoen positief. De voorgenomen ombuigingsmaatregelen en het ingezette financiële beleid hebben hun impact op het operationeel bedrijfsresultaat de komende jaren. In onderstaande grafiek is het geprognosticeerde operationeel bedrijfsresultaat geschoond van verkoop weergegeven: Verloop Operationeel resultaat geschoond van verkoop 12.000
Bedragen x € 1.000
10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Operationeel res geschoond van verkoop
8
Het weerstandsvermogen per ultimo 2016, na toevoeging van het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening en waardeveranderingen materiële vaste activa, wordt geprognosticeerd op € 216 miljoen. Per ultimo 2016 wordt een solvabiliteit op basis van marktwaarde van 60,1% verwacht. De solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde wordt geprognosticeerd op 31,9%. Dit ligt ruim boven de gehanteerde norm van 22,5% door toezichthouders. De stijging is naast het doorvoeren van bezuinigingen mede te danken aan het aanpassen van de parameters door toezichthouders. De effecten van beide maatregelen op de solvabiliteit zijn inzichtelijk gemaakt in paragraaf 6.3.1. Naast het jaarresultaat en weerstandsvermogen is de operationele kasstroom van essentieel belang. Op basis van het huidig beleid is de operationele kasstroom de komende jaren positief. Per ultimo 2016 wordt een ICR verwacht van 2,1. Als branchenorm wordt een ICR van 1,4 aangehouden, de interne norm bedraagt 1,6. Gelet op de onzekerheden in de sectorale heffingen zal vanaf 2018 een interne norm van 2,25 aangehouden worden. Daarnaast is op basis van de door het WSW gehanteerd aflossingsfictie (DSCR) de operationele kasstroom de komende jaren voldoende. Om continuïteit te waarborgen is een gezonde vermogenontwikkeling nodig. Als vuistregel binnen de corporatiebranche wordt gesteld dat maximaal 75% van de bedrijfswaarde van het bezit extern gefinancierd mag zijn. De Loan to Value voor 2016 wordt geschat op 68%. Dit ligt scherp tegen de grens van 75% aan. Vanaf 2016 ontwikkelt de Loan to Value zich gunstig en daalt op basis van de huidige uitgangspunten tot 55,9% in 2020. Hiermee wordt ruim voldaan aan de normering. Op basis van de ontwikkeling van de financiële kengetallen na 2016 kan geconcludeerd dat aan de sector parameters wordt voldaan. In de voorliggende meerjarenprognose zijn alleen de concrete projecten die extern zijn gecommuniceerd verwerkt in de meerjarenprognose. Op basis van de opgave vanuit het Actieplan Wonen zullen de financiële parameters in te toekomst wellicht iets worden afgevlakt. Per jaarlaag zal worden bekeken naar de financiële mogelijkheden om invulling te geven aan het Actieplan Wonen. ONTWIKKELING VRIJE KASSTROMEN In het huidige toezicht heeft kasstroomsturing een prominent karakter. In tabel 1 zijn de vrij beschikbare kasstromen weergegeven. Het WSW gaat in haar benadering uit van een fictieve aflossing, die is gekoppeld aan de restant levensduur van de vastgoedportefeuille. Tussen het verschil van de werkelijke aflossing van de lening portefeuille en de fictieve aflossingnorm die het WSW hanteert is rekening gehouden door een claim neer te leggen op de vrije kasstroom. Beschikbare vrije kasstromen (x 1.000) in periode 2015 – 2020
Operationele kasstroom
2015
2016
2017
2018
2019
2020
8.231
5.468
6.797
7.468
10.123
10.822
Af: Aa n projecten toegerekende rente
-6
-258
-64
-
-1
-38
Bi j: Aa n projecten toegerekende l oonkos ten
16
208
153
-
2
75
6.327
4.806
4.713
4.932
4.904
4.748
-3.971
-3.772
-3.914
-4.116
-4.120
-4.222
7.834
7.781
8.356
9.047
10.908
11.385
Bi j: Werkel i jke onderhouds ui tga ven Af: Genormeerde onderhouds ui tga ven VEX-normeri ng Netto operationele kasstroom genormeerd onderhoud Verkoop
12.633
15.703
298
336
207
347
-11.117
-4.214
4.305
-3.529
-2.539
-1.371
9.350
19.270
12.959
5.854
8.576
10.361
Bel ei ds ma ti ge onderhouds ui tga ven
-2.356
-1.034
-799
-816
-784
-526
Verbeteri ngen bes ta a nd bezi t
-3.006
-8.230
-2.029
-2.231
-6.322
-6.262
(Des )i nves teri ngen ni euwbouw
-1.239
-8.690
-12.134
-3.862
-106
-3.757
-630
-125
-135
-85
-85
-85
933
383
-269
-451
-17
27
Inzet vrije kasstroom
-6.298
-17.696
-15.366
-7.445
-7.314
-10.603
Saldo vrije kasstroom
3.052
1.574
-2.407
-1.591
1.262
-242
Saldo vrije kasstroom (cumulatief)
3.052
4.627
2.220
628
1.890
1.648
Muta ti e l eni ng portefeui l l e Vrije kasstroom
Inves teri ngen m.v.a . ten di ens ten va n Fi na nci eel bel ei d (normeri ng DSCR)
Tabel 1
9
Als gevolg van realisatie van verkoop in 2015 en voorgenomen verkoop in 2016 is een beperkte financiering behoefte aanwezig in de voorliggende meerjarenprognose. De beschikbare vrije kasstroom in 2015 en 2016 zijn voldoende om de voorgenomen investeringen af te dekken. 2.2.2 Impact herzieningswet Het opstellen van deze meerjarenprognose verliep vrijwel parallel aan de inzichtontwikkelingen die voortvloeien uit de herzieningswet. In deze prognose is daarom alleen rekening gehouden met inzichten die met redelijke zekerheid vastgesteld kunnen worden. Er is uitgegaan van een voorlopige scheiding DAEB en NietDAEB die nog moet worden afgestemd met de gemeente Vlaardingen. De scheiding is gemaakt naar thans geldende inzichten. 2.2.3 Uitwerking bezuiniging De doelstelling om in 2017 een bezuiniging te realiseren van € 750.000 is in deze meerjarenprognose volledig verwerkt. Als uitgangspunt is aangehouden dat afvloeiing van personeel in een tweetal trances geschiedt. Een eerste trance op 1 juli 2016 en een tweede trance op 1 januari 2017. Aan het daadwerkelijk realiseren van de financiële opgave over 2016 hangt een onzekerheidscomponent, omdat in de periode van het opstellen van deze meerjarenprognose de onderhandelingen met de bonden nog niet zijn afgerond. Ter afdekking van deze onzekerheid is voor 2016 een reorganisatiebudget van € 150.000 opgenomen.
10
3 3.1
BELEIDSKADERS MEERJARENPROGNOSE 2016 - 2020 Economische & financiële uitgangspunten
Voor het opstellen van de begroting zijn de algemene economische parameters gebruikt zoals door Ortec Finance in juli 2015 zijn gepresenteerd. De lange termijnvisie van Ortec Finance vanaf 2020, is gebaseerd op uitgebreid literatuuronderzoek en eigen aanvullende analyses. De visie op de prijsinflatie vormt het voornaamste uitgangspunt. De overige reeksen, uitgezonderd de rente, worden door Ortec Finance hieruit afgeleid. De lange termijn verwachting van de prijsinflatie is vastgesteld op 2% conform het maximale streven van de Europese Centrale Bank. Voor de korte termijnverwachting voor loon- en prijsinflatie wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het Centraal Planbureau(CPB). De korte en lange termijnverwachtingen voor de rente zijn gebaseerd op prognoses van het CPB(10-jaars staatsleningen) en De Nederlandsche Bank(3-maands Euribor). De verwachtingen voor de 1 en 6-maands Euribor zijn afgeleid van de verwachting zoals afgegeven door de DNB. In deze meerjarenprognose zijn de volgende uitgangspunten aangehouden: 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
lange termijn
Pri js i nfl a tie
1,00%
0,70%
1,40%
1,58%
1,71%
1,79%
2,00%
2,00%
Looni nfl a tie
1,00%
1,20%
1,60%
2,02%
2,31%
2,52%
3,00%
2,50%
Bouwi ndex
1,10%
1,20%
1,60%
2,02%
2,31%
2,52%
3,00%
2,50%
Onderhouds i ndex
1,10%
1,20%
1,60%
2,02%
2,31%
2,52%
3,00%
2,50%
Ma rktindex
0,90%
3,00%
2,70%
2,49%
2,34%
2,24%
2,00%
2,00%
Korte rente
0,78%
0,28%
1,26%
1,95%
2,43%
2,77%
3,55%
3,55%
La nge rente
2,00%
0,80%
1,99%
2,81%
3,40%
3,80%
4,75%
4,75%
1-ma a nds Euri bor
0,21%
-0,02%
0,20%
0,42%
0,61%
0,80%
0,96%
2,12%
6-ma a nds Euri bor
0,30%
0,05%
0,25%
0,46%
0,66%
0,85%
1,03%
2,21%
Tabel 2 Bron Ortec Finance
3.2
Financiële kengetallen
Het risico beoordelingskader voor de financiële continuïteit van de bedrijfsvoering is weergegeven in tabel 3. Vanuit de Autoriteit woningcorporaties(Aw) is er onduidelijkheid over de hoogte van de saneringsheffing. Het kabinet uit in de rijksbegroting 2015 voor het eerst expliciet de wens de opbrengsten uit de verhuurderheffing te verhogen tot 2 miljard euro in 2018 en door te laten lopen in de jaren erna. Ook meldt het kabinet dat het de stijgende aanspraken op de huurtoeslag uiteindelijk wil doorberekenen aan de woningcorporaties via de heffing. Dit betekent dat de overheid in 2018 zo’n 2,5 miljard euro aan verhuurderheffing ophaalt bij corporaties. Gezien deze verwachtingen zijn de interne normstellingen hoger dan de branchenormering.
11
Branchenorm
Interne norm 2018 en 2015 - 2017 volgend
Liquiditeit Rente dekki ngs gra a d (ICR)
> 1,40
>= 1,60
>= 2,25
Afl os s i ngs gra a d (DSCR)
> 1,00
>= 1,20
>= 1,50
Solvabiliteit O.b.v. ma rktwa a rde
> 40,0
>= 50,0
>= 55,0
O.b.v. bedri jfs wa a rde
> 22,5
>= 25,0
>= 30,0
O.b.v. ma rktwa a rde (%)
< 55
< 45
<40
O.b.v. bedri jfs wa a rde (%)
< 75
< 75
< 65
>= 3,2
>= 3,5
Loan to value (leningswaarde ratio)
Rendement Di rect rendement o.b.v. ma rktwa a rde (%)
Tabel 3
Rentedekkingsgraad (ICR): De rentedekkingsgraad of ICR geeft aan het aantal malen dat de op het verstrekte vreemd vermogen verschuldigde rente uit operationele kasstroom kan worden betaald. Een normstelling voor de ICR op niveau van 1,4 wordt binnen de corporatiebranche acceptabel gevonden. Aflossingsgraad (DSCR): De aflossingsgraad of DSCR geeft aan het aantal malen dat de op het verstrekte vreemd vermogen verschuldigde rente en aflossing uit operationele kasstroom kan worden betaald. Een normstelling voor de DSCR op niveau van 1,0 wordt binnen de corporatiebranche acceptabel gevonden. Solvabiliteit: De solvabiliteit geeft aan of op korte en lange termijn aan betalings- en aflossingsverplichtingen kan worden voldaan. De voornaamste reden om de solvabiliteit te berekenen is om in te kunnen schatten of bij opheffing (liquidatie) alle schulden kunnen worden betaald. Conform verslagleggingregels wordt uitgegaan van een solvabiliteit op basis van waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat. Een normstelling voor de solvabiliteit op basis van marktwaarde op het niveau van 40 wordt binnen de corporatiebranche acceptabel gevonden. Toezichthouder WSW hanteert als waarderingsgrondslag van het vastgoed de bedrijfswaarde en daarmee een andere solvabiliteitsnorm. Als norm voor de solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde wordt een minimumniveau van 22,5 aangehouden. Loan to Value (leningwaarde ratio): De Loan to Value laat zien welk gedeelte van het bezit is gefinancierd met vreemd vermogen. Als vuistregel voor de vermogensontwikkeling binnen de corporatiebranche wordt een norm(plafond) aangehouden van 75% op basis van Bedrijfswaarde. Een vuistregel op basis van marktwaarde is binnen de branche niet benoemd. Algemeen wordt een norm(plafond) van 55% aangehouden. Direct rendement Direct rendement is het exploitatiesaldo gemeten in kasstromen en uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het onderliggende bezit. Een normstelling voor het directe rendement op basis van marktwaarde op het niveau van 3,5% wordt binnen de corporatiebranche acceptabel gevonden.
3.3
Waardering vastgoed
In de nieuwe woningwet is opgenomen dat het vastgoed in exploitatie gewaardeerd dient te worden tegen marktwaarde in verhuurde staat. Ter ondersteuning is door de Minister een handboek uitgereikt dat ten grondslag ligt aan het modelmatig waarderen van het vastgoed. Dit handboek schrijft de benodigde parameters van de berekening voor. De woningwet laat ruimte om op basis van een toetsing door een externe taxateur tot een aanpassing van de op basis van dit handboek modelmatig vastgestelde waarde van het waarderingscomplex te komen. De wet kent aan de taxateur een zevental vrijheidsgraden toe. Samenwerking waardeert sinds 2012
12
haar vastgoed op basis van de marktwaarde in verhuurde staat volgens het IPD-model, en maakt gebruik van een externe taxateur. Nieuw in de wetgeving is dat het taxatiedossier op aanvraag beschikbaar moet zijn voor de Autoriteit woningcorporaties. Tijdens het opstellen van de begroting is voor het bepalen van de waarde van het vastgoed in exploitatie het IPD-model aangehouden, rekeninghoudend met de vrijheidsgraden die de wet toelaat. Overige aangehouden parameters zijn weergegeven in tabel 4: 2015
2014
2013
Pri js i nfl a tie
2,00
2,10
2,16
Looni nfl a tie
2,50
2,01
2,03
Bowkos teni nfl a tie
2,50
2,89
2,97
IRS(ba s i s di s contovoet)
1,76
1,76
1,91
Di s contovoet
8,50
8,50
8,30
Exi t Yi el d bi j des i nves teri ng
9,90
9,90
9,00
5,99%
5,99%
5,98%
Mutatiegra a d Onderhouds norm per vhe
€
934 €
964 €
944
Mutatieonderhoud per mutatie
€
663 €
723 €
702
Beheers norm per vhe
€
Bel a s tingen & verzekeri ngen per vhe Spl i ts i ngs kos ten per vhe Verkoopkos ten per vhe
419 € 0,27%
€
500 € 2,50%
350 € 0,28% 550 € 2,25%
350 0,28% 500 1,25%
Tabel 4
Leegwaardestijging De leegwaardestijging vormt de basis voor de stijging van de verkoopopbrengsten in het uitpondscenario. De vanaf 2015 veronderstelde leegwaardestijging, zoals gepresenteerd in tabel 5, sluit aan bij de verwachting van de algemene economische parameter verwachting zoals gepresenteerd door Ortec Finance in juli 2015. Leegwaarde ontwikkeling
2015
2014
2013
ja a r 1
2,70%
0,25%
3,00%
ja a r 2
2,49%
0,75%
-1,50%
ja a r 3
2,34%
1,25%
0,00%
ja a r 4
2,24%
1,75%
2,00%
ja a r 5
2,00%
2,00%
2,00%
ja a r 6
2,00%
2,00%
2,00%
l a nge termi jn
2,00%
2,00%
2,00%
Tabel 5
Naast de waardering op marktwaarde vormt de bedrijfswaarde nog steeds een belangrijke pijler in het beoordelingskader van het WSW. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde zijn de normen van het WSW aangehouden: Parameters bedrijfswaarde Huurs ti jgi ng ja a r 1 t/m 5 Huurs ti jgi ng l a nge termi jn Overi ge va r.l a s ten en onderhoudja a r 1 t/m 5 Overi ge va r.l a s ten en onderhoud l a nge termi jn Di s contovoet
2015 2014 corpora ti e corpora ti e bel ei d bel ei d 2,00%
2,00%
corpora ti e corpora ti e bel ei d bel ei d 2,50%
3,00%
5,00%
5,25%
13
3.3.1 RJ 645 versus woningwet De scheidslijn die binnen de RJ645 wordt gehanteerd voor categorisering DAEB en Niet-DAEB wijkt af van de scheidslijn die is opgenomen in de nieuwe woningwet. De RJ645 hanteert de liberalisatiegrens als scheidslijn, terwijl de woningwet de aanvangshuur als scheidslijn hanteert. Als uitgangspunt voor het opstellen van deze meerjarenprognose is de scheidslijn van de woningwet aangehouden. Het aanhouden van de nieuwe scheidslijn heeft her-rubricering van de materiële vaste activa tot gevolg.
3.4
Splitsing DAEB & Niet-DAEB activiteiten
Een belangrijk onderdeel in de nieuwe woningwet is het aanbrengen van een de splitsing in DAEB en Niet-DAEB activiteiten. Binnen de wet kan gekozen worden voor een administratieve of juridische splitsing. Uitgangspunt is een levensvatbare en financierbare DAEB- en Niet-DAEB tak bij administratieve scheiding, dan wel een levensvatbare en financierbare corporatie bij juridische scheiding. Samenwerking heeft zich uitgesproken voor een administratieve scheiding. In de wet is aangegeven dat de Minister vooraf moet instemmen met het splitsingsvoorstel. Het voorstel moet vóór 1 januari 2017 bij de minister worden ingediend. Voor corporaties met een jaaromzet onder 30 miljoen euro en een aandeel Niet-DAEB van maximaal 5% van de jaaromzet geldt een verlicht regime. Binnen dit verlicht regime volstaat een scheiding van baten en lasten aan het eind van het boekjaar. Op basis van de wetgeving is per 30 juni 2015 een voorlopige splitsing gemaakt waarbij getoetst is of Samenwerking kan voldoen aan het verlicht regime. Voor de toets zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - Aanvangshuur van de huurovereenkomst is bepalend - Parkeerfunctie volgt de bouwstroom van de woning
3.5
Huur- en toewijzingsbeleid
3.5.1 Huurbeleid In deze meerjarenprognose zijn de volgende parameters aangehouden voor het huurbeleid: inflatievolgend huurbeleid; een huurdervingspercentage van 1,2% voor 2016 en 1% voor de jaren daar opvolgend; bevriezing van de liberalisatiegrens voor een periode van 3 jaar; maximale huur op basis van wws-punten per 1 oktober 2015; streefhuren conform markthuren IPD-waarderingsregels; huurharmonisatie gemaximeerd tot 5 jaar. De huurharmonisatie is bepaald op basis van de mutatiegraad van elk individueel complex. Waarbij bij mutatie de huurprijs naar markthuur wordt gebracht. Afwaardering van de huur op basis van mutatie behoort ook tot de mogelijkheden. 3.5.2 Passend toewijzen Met de invoering van de nieuwe woningwet is ook het passend toewijzen aan de primaire doelgroep heringevoerd. Met passend toewijzen worden woningcorporaties verplicht bij het toewijzen van sociale huurwoningen aan huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen, de huurprijs onder de zogenoemde aftoppingsgrenzen aan te bieden. Het uitgangspunt is dat 95 procent van de huishoudens die, op basis van hun inkomen, voor huurtoeslag in aanmerking komen bij toewijzingen worden gehuisvest in een woning met een huur tot de aftoppingsgrens. Deze aftoppingsgrens is afhankelijk van de huishoudensamenstelling van de huurder(s). De toewijzing aan een huishouden is passend zodra de huur bij aanvang van de verhuring niet hoger is dan de aftoppingsgrens zoals weergegeven in tabel 6.
14
1-2 personen > 3 personen Geen recht huurtoes l a g
Huur boven l Ibera l i s a tiegrens (> € 710,68) Huur va n a ftoppi ngs grens tot l i bera l i s a tiegrens (< € 710,68)
Te duur ni et pa s s end
Te duur ni et pa s s end Pa s s end
Huur tot a ftoppi ngs grerns dri een meerpers oons hui s houden (< € 618,24) Pa s s end
Huut tot a ftoppi ngs grens eenen tweepers oons hui s houden (< € 576,87)
Tabel 6
3.5.3 EU-toewijzingsregel Naast het passend toewijzen blijft de EU-toewijzingsregel van kracht. Met ingang van 1 juli 2015 mag gedurende 5,5 jaar 10% worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tussen 34.911 en 38.950 euro. tot 1.7.2015
vanaf 1.7.2015 tot 1.1.2021
na 1.1.2021
Inkomen < € 34.911
90%
80%
90%
Inkomen > € 34.911 en < € 38.950
10%
Inkomen > € 38.950
10%
10%
10%
Tabel 7
3.5.4 Passende woningvoorraad Het vormen van een woningvoorraad afgestemd op het passend toewijzen zal in 2016 zijn definitieve vorm krijgen. Op dit vlak zal er overeenstemming bereikt moeten worden met de gemeente Vlaardingen en de Huurdersraad. Afronding van dit traject staat gepland voor het 1ste kwartaal in 2016. Vooralsnog is op basis van het huidige huurbeleid een woningvoorraad beschikbaar van ruim 2.700 woningen ten behoeve van het passend toewijzen.
3.6
Sectorale heffingen
3.6.1 Verhuurderheffing Het tot en met 2014 aangehouden beleid over de verhuurderheffing, waarbij uitgegaan is van een constante nominale heffing door het Rijk, is op basis van voortschrijdend inzicht herzien. Zoals in de inleiding van paragraaf 3.2 is verwoord is het kabinet voornemens met ingang van 2018 de verhuurderheffing structureel te verhogen. Op politiek niveau zal in 2016 een evaluatie van de verhuurderheffing plaatsvinden. Voor als nog is als uitgangspunt continuïteit van het niveau 2018 in de meerjarenprognose verwerkt. mjp 2016 Verhuurder Index heffing
mjp 2015 Verhuurder Index heffing
2015
0,449%
2016
0,491%
2,700%
0,449% 0,491%
0,000%
2017
0,536%
2,490%
0,536%
0,000%
2018
0,536%
2,340%
0,536%
0,000%
2019
0,536%
2,240%
0,536%
0,000%
2020
0,536%
2,000%
0,536%
0,000%
l a nge termi jn
0,536%
2,000%
0,536%
0,000%
Tabel 8
15
3.6.2 Saneringsheffing Recent stelde het WSW de minister voor om in 2016 geen saneringsheffing te heffen. De minister moet de definitieve heffing nog vaststellen. De heffing voor de jaren daarna is nog niet bekend en hangt mede af van lopende of nieuwe saneringsgevallen. Het WSW geeft een zo goed mogelijke inschatting van het bedrag waar corporaties in de kasstromen rekening mee houden. Voor de jaren 2017 tot en met 2020 houdt het WSW rekening met een heffing van 1% van de totale jaarhuur van de woongelegenheden in het betreffende jaar. Het standpunt van het WSW is verwerkt in deze meerjarenprognose. Dit betekent dat voor deze prognose geen rekening is gehouden met saneringsheffing in 2016, en met 1% van de huursom over de jaren 2017 tot en 2020.
3.7
Instandhoudingonderhoud
Het instandhoudingonderhoud is kosten gerelateerd en zal moeten worden voldaan uit de operationele kasstromen. Het uitgangspunt voor instandhouding is de normering van het onderhoud volgens NEN2767, ‘winden waterdicht & veilig’. Het jaarlijks onderhoudsbudget zal worden bepaald op basis van de volgende berekening:
Klachtenonderhoud € 300 per woning
Mutatieonderhoud € 1.200 per mutatie
Cyclisch onderhoud € 1.020 per woning
De tarieven van het klachtenonderhoud en mutatieonderhoud zijn marktconforme tarieven. Het tarief voor cyclisch onderhoud is bepaald volgens de VEX-normering. De VEX-normering is een onderhoudsnorm die rekening houdt met de samenstelling van het bezit, en is gebaseerd op NEN2767. Op basis van de samenstelling van ons bezit is een gemiddelde VEX-normering berekend van € 1.020 per woning. Op basis van de bovenstaande staffel bedraagt de totale geïndexeerde onderhoudsnorm per verhuureenheid € 1.325 die overeenkomst met de huidige branchenormering (Bron: CBC 2013 € 1.309).
3.8
Werkorganisatie
Met de reorganisatie die in 2015 is ingezet verandert ook het aantal afdelingen binnen de organisatie. In plaats van 3 afdelingen, wordt vanaf 1 januari 2017 gewerkt met 2 afdelingen; een front office en een back office. De afdeling front office is gericht op de klanten en het vastgoedbeheer, terwijl de afdeling back office zich richt op de taken financiën, informatievoorziening, control, vastgoedbeleid, ict en hrm. Daarnaast zal het office management en de bestuursondersteuning vorm gegeven worden in de staf. In 2016 zal de omvorming van de organisatie zijn beslag krijgen. De organisatiestructuur van samenwerking ziet er met ingang van 1januari 2017 als volgt uit RVC
Directeur bestuurder
OR
Huurdersraad
Bestuursondersteuning
Front office
Back office
16
3.9
Doelmatige bedrijfsvoering
De toenemende financiële druk heeft geleid tot aanpassing van de bedrijfskosten in de komende jaren. De bedrijfskosten zijn voor € 750.000 naar beneden bijgesteld in de periode 2015 – 2017. Vanaf 2017 dient de bijstelling gerealiseerd te zijn. De bijstelling zal gefaseerd doorgevoerd worden in stappen van € 250.000 beginnend in 2015. De voorgenomen maatregelen zijn als volgt verwerkt in de meerjarenprognose:
Jaar
Bedrag
Cumulatief bedrag
2015
250.000
250.000
2016
250.000
500.000
2017
250.000
750.000
3.10 Vennootschapsbelasting De fiscale regels bieden ons voldoende ruimte om de komende jaren uitstel van vennootschapsbelasting te realiseren. In de meerjarenprognose is daarom geen rekening gehouden met het vormen van belastinglatenties en met uitstroom van middelen als gevolg van vennootschapsbelasting.
17
4 4.1
GOVERNANCE & RISICOMANAGEMENT Governancecode woningcorporaties
In de nieuwe Woningwet heeft governance een belangrijke plaats gekregen. Teneinde normen voor goed bestuur en goed toezicht te waarborgen heeft de wetgever een aantal belangrijke elementen uit de Governancecode Woningcorporaties in de wet opgenomen. Als gevolg van de opname van de governancebepalingen in de wet gelden die bepalingen nu voor alle woningcorporaties. Daardoor is governance niet meer iets vrijblijvends, maar een verplichting waarvan de naleving door de minister kan worden afgedwongen. Op het gebied van Governance en intern toezicht krijgen bestuurders en toezichthouders te maken met de fiten propertest. Zowel aan bestuurders als commissarissen worden bij benoeming en herbenoeming eisen gesteld aan de geschiktheid. In de fit- en propertest wordt gekeken naar geschiktheidcriteria, zoals competenties, onafhankelijkheid en betrouwbaarheid. Daarnaast zijn er aangescherpte regels ten aanzien van investeringsbeslissingen. En commissarissen krijgen een meldingsplicht, indien zich situaties voordoen die het belang van de volkshuisvesting kunnen schaden, zoals fraude of de realisatie van projecten met te grote financiële risico’s. Belangrijkste aandachtspunten Zowel de bestuurder als de commissarissen moeten door de Autoriteit geschikt en betrouwbaar worden geacht. Hiertoe wordt een fit- and propertest afgenomen. De maximale zittingstermijn van een toezichthouder bedraagt vier jaar met de mogelijkheid om slechts éénmaal te worden herbenoemd voor maximaal vier jaar. De RvC dient tenminste voor de volgende zaken toestemming te geven: uitbrengen bod, investeringen vanaf drie miljoen euro, verkoop van onroerende zaken vanaf tien miljoen euro, aangaan of verbreken van verbindingen die van ingrijpende betekenis zijn voor de TI en ontslag of wijziging van de arbeidsvoorwaarden van een aanmerkelijk deel van het personeel. Verplichte melding door RvC aan Autoriteit bij toebrengen van schade aan volkshuisvestelijke belang, financiële problemen of integriteitskwesties. De statuten dienen uiterlijk 1 januari 2017 te zijn aangepast. Financiële inrichting Bij de financiële inrichting is sprake van strengere en aanvullende regels. De wet stelt een reeks van eisen ten aanzien van een verplicht reglement financieel beheer dat verder gaat dan het treasurystatuut, aantrekken van leningen, leningen van de daeb-tak en de niet-daeb-tak, overhevelen van resultaat van daeb naar niet-daeb en vice versa.
4.1.1 In Control Statement Het afleggen van maatschappelijke verantwoording over het gevoerde beleid en het actief toepassen van risicobeheersing wordt steeds belangrijker en staat beschreven in de governance code voor de corporatiesector. In toenemende mate is er behoefte aan een adequate beheersing van de bedrijfsprocessen. Een ‘In Control Statement’ (ICS) is een geschikt middel gebleken om invulling te geven aan de verantwoording over de mate van beheersing van de bedrijfsprocessen. Het ICS geeft vertrouwen in goed bestuur en verantwoording. Daarmee is het ICS een onmisbaar onderdeel van een goed geleide organisatie. De basis voor het kunnen afgeven van een ICS is een goed functionerend risicomanagement. In 2012 is gestart met een risicoscan, maar om nog beter inzicht te krijgen in de risico’s wordt in 2015 de risicoverantwoording verbeterd. Voorheen werden beheersmaatregelen vooral geformuleerd en gemonitord aan de hand van interviews met leidinggevenden. In 2014 is een eerste stap gezet in de verbeteringsslag door het opzetten van een control framework. Op basis hiervan worden de beheermaatregelen getoetst. Belangrijke elementen in het risicomanagement is de risicomanagementfilosofie, risicotolerantie, risicostrategie en de daarbij benodigde organisatiestructuur. Deze elementen worden in 2015 verder uitgewerkt en zullen worden vastgelegd in het risicomanagementproces. De uitlijning van het risicomanagementproces wordt gebaseerd op integraal risicomanagement volgens het ERM-plus model(fig. 1). De organisatiestructuur voor risicomanagement zal worden vormgegeven op basis van de verschillende
18
verdedigingslinies. Hierdoor wordt het lijnmanagement primair verantwoordelijk voor de uitvoering, resultaten en effectiviteit van risicobeheersing. De controller draagt verantwoordelijkheid voor de internal audit, en de externe accountant voor de audit over de kwaliteit van het risicobeheersingssysteem. Van belang is daarbij op te merken dat bewustwording en (her)erkenning van het risico, zonder direct een adequate oplossing voor handen te hebben, ook past binnen het risicobeheersingssysteem. Dit risicomanagementproces is een uitdagende doelstelling, maar moet de basis gaan vormen voor het afgeven van een ‘In Control Statement’. Met behulp van een ICS wordt verklaard dat de bedrijfsvoering op alle niveaus dusdanig op orde is, dat met een redelijke mate van zekerheid kan worden gesteld dat de doelstellingen (strategisch, operationeel, rapportage en compliance) worden gerealiseerd. Het management van ieder bedrijfsonderdeel dient hiervoor een verklaring af te kunnen geven in hoeverre binnen het betreffende bedrijfsonderdeel de juiste beheersmaatregelen zijn geïmplementeerd. Met een dergelijke uitspraak geven we aan dat: Strategische doelen worden behaald; Operationele activiteiten worden binnen de kaders van de begroting beheerst; Informatievoorziening is betrouwbaar (juist, volledig en tijdig); Er wordt voldaan aan geldende wet- en regelgeving.
Figuur 1 Integraal risicomanagement
4.1.2
Organisatiestructuur en schema
Samenwerking kent als bestuursmodel de zogenaamde twee lagen structuur. Het bestuur wordt gevormd door een eenhoofdige directie. De Raad van Commissarissen bestaat uit 5 leden. Toe- en uittredingsrooster van de Raad van Commissarissen: Naam
Functie
Aftredend in
Leeftijd
Beroep
De heer mr. ing. J. Brinkman
Voorzitter
1-1-2017 Niet herbenoembaar
61
Regiemanager ontwikkeling Schiedam
Mevr. drs. M. Boeren-Snel RA
Lid
1-1-2018 Niet herbenoembaar
54
Financieel manager a.i.
De heer Smiet *
Lid
1-12-2018 herbenoembaar
56
Projectdirecteur Gebiedslocatie-ontwikkeling RVB
1-1-2017 Niet herbenoembaar
55
Advocaat
N.P.
Vacature*
Lid
De heer mr. D.J. van de Weerdt
Lid
Nevenfuncties Stedelijke gemeente
Consulent Van Ede en Partners, Lid RvT jeugdzorginstelling Lid RvT zorginstelling
en
Geen
Geen
* Op voordracht Huurdersraad.
19
4.1.3 Nevenstructuren & samenwerkingsverbanden Samenwerking heeft een beperkte nevenstructuur. “Comact Samenwerking B.V.” is 100% dochter van onze stichting. De financiële uitkomsten van de activiteiten van de Comact Samenwerking B.V. worden volledig geïntegreerd in de begroting over 2016. In 2015 is het verbindingenstatuut geactualiseerd. Jaarlijks worden de verbindingen geëvalueerd. Samenwerking neemt deel in Woonnet Rijnmond, dat de uitvoering van de woonruimteverdeling voor de meeste corporaties in de regio Rijnmond regelt. Wij zien in de deelname aan Woonnet Rijnmond een meerwaarde omdat woningtoewijzing één van onze kerntaken is. In Woonnet Rijnmond hebben wij bestuurlijke zeggenschap. De financiële risico’s zijn beperkt. De lasten voor de te leveren prestatie voor 2016 worden geraamd op € 18,30 per verhuureenheid. De totale verwachte kosten komen voor 2016 hierdoor op € 70.000. Verder hebben wij geen overige verbindingen in de zin van het BBSH. Wel werken wij nauw samen met allerlei andere partijen.
20
5
DOELSTELLINGEN 2016
Aan de hand van de strategiekaart is de balanced scorecard opgesteld. Binnen de planning en control cyclus hebben de onderstaande prestatie indicatoren een prominente plek binnen de afdelingsplannen. Over deze smart gemaakte prestaties wordt jaarlijks verantwoording afgelegd aan de Raad van Commissarissen, de Huurdersraad en de overige stakeholders. TEVREDEN KLANTEN Indicator
Doelstelling
Kl a nttevredenhei d totaa l en per onderdeel (onderzoek) Vol doen a a n ei gen normtijden voor rea ctie en a fha ndel i ng bi j i nterne en externe proces s en.
>7
Wa a rderi ng pri js /kwa l i tei t (enquete)
>7
Interne eva l ua tie betrokken onder medewerkers
>8
Ui tbrei den va n ni euwe di ens ten
>5
>95%
BETROKKEN KLANTEN DIE TEVREDEN ZIJN OVER HUN WOONOMGEVING Indicator
Doelstelling
Kl a nttevredenhei d per onderdeel (onderzoek)
>7
Aa npa kken va n overl a s t Onders teunen bewoners en s takehol ders i ni tia tieven ter verbeteri ng openba re rui mte en woonomgevi ng
Bes chi kba a r
Toewi jzen op ba s i s va n l eefs tijl en
>7,5
Vermi nderen a a ntal wei geri ngen
53%
< € 20.000
BETROKKEN KLANTEN DIE TEVREDEN ZIJN OVER HUN STAKEHOLDERS DIE ZICH PARTNER VOELEN Indicator
Doelstelling
Vi s i tatie
>7
PASSENDE HUISVESTING Indicator
Doelstelling
Vol doende woni ngen tot en met pri js ca tegori e berei kba a r
> 1.791
Vermi nderen overs cht woni ngen i n pri js ca tegori e t/m berei kba a r
< 461
Verhogen a a ntal EGW's tot HT-grens
> 560
Vermi nderen a a ntal woni ngen boven huurpri js € 800,Aa ntal bes chi kba re woni ngen tus s en € 700 en € 800
< 82 10% va n de voorra a d
Adverteren op ba s i s va n ma rkthuur
Bes chi kba a r
Woni ngzoekenden bewus tma ken va n woonl a s ten Woni ngen boven l i bera l i s a tiegrens vermi nderen
Bes chi kba a r
Verkopen woni ngen boven l i bera l i s a tiegrens
60
< 13%
21
NAAR EEN ENERGIEZUINIGE WONINGVOORRAAD Indicator Verbeteren gemi ddel d energi el a bel Verl a gen a a ntal woni ngen met energi e-i ndex > 2.20
Doelstelling Gem. energi ei ndex 1.75 < 10%
Impl ementeren woonl a s tenbena deri ng
Bes chi kba a r
FINANCIEEL GEZOND ZIJN EN BLIJVEN Indicator
Doelstelling
Sol va bi l i tei t (obv ma rktwa a rde)
> 40%
Sol va bi l i tei t (obv bedri jfs wa a rde)
> 22,5%
Continui tei ts oordeel CFV
Pos i tief
Interes t Dekki ngs gra a d (ICR)
> 1,6
Afl os s i nggra a d (DSCR)
> 1,2
Loa n to Va l ue (LTV)
< 75%
Ri s i cocl a s s i fi ca tie WSW
Bbb- of hoger
Di rect rendement
> 3,5%
REALISATIE MISSIE EN AMBITIES Indicator Gedra g va n medewerkers a a ns l ui ten op kernwa a rden d.m.v. Pers oonl i jke ontwi kkel i ngs pl a nnen(POP) (onderzoek)
Doelstelling
Aa npa s s en ma na gements tijl
Bes chi kba a r Bes chi kba a r
Score >= 3,0
Vergroten betrokkenhei d s tra tegi s che bel ei ds doel en Profes s i ona l i s eren portefeui l l ebeheer
Bes chi kba a r
Verbeteren offi cema na gement
Bes chi kba a r
Ui tvoeren va n control e pl a n
Bes chi kba a r
Al l e bel a ngri jke proces s en verbeterd
>33%
Overloop doelstellingen 2015 TEVREDEN KLANTEN Indicator
Doelstelling
Interne evaluatie betrokken onder medewerkers
>
8
BETROKKEN KLANTEN DIE TEVREDEN ZIJN OVER HUN STAKEHOLDERS DIE ZICH PARTNER VOELEN Indicator
Doelstelling
Starten project 'tijdig communiceren'.
Benoemen normen
22
5.1
Overige doelstellingen 2016
De doelstellingen zoals opgenomen in paragraaf 5.1 volgen direct uit het bedrijfsplan. Naast deze doelstellingen zijn als gevolg van voortschrijdend inzicht een aantal aanvullende doelstellingen geformuleerd. Deze doelstellingen zullen samengevat in een vijftal activiteiten die hieronder worden toegelicht. 5.1.1 Huurbeleid Met de invoering van de Woningwet is er meer duidelijkheid gekomen over de mogelijkheden met betrekking tot huurverhogingen. De wet biedt de mogelijkheid om de huren met inflatie + 1% te verhogen de komende jaren. Tegenover de ruimte die de wet biedt zijn ook beperkingen opgenomen. Zo maakt de huurharmonisatie integraal onderdeel uit van het huurbeleid en wordt de liberalisatiegrens de komende drie jaar bevroren op € 710,68. Als gevolg van het voorgenomen beleid om het aantal woningen met een huurstelling hoger dan de liberalisatiegrens 5% terug te brengen naar 10% van de woningportefeuille is besloten het huurbeleid de komende jaren te koppelen aan de inflatieverwachting. Dit uitgangspunt kent één belangrijke kanttekening. Inflatievolgend huurbeleid is alleen mogelijk op voorwaarde dat de verhuurderheffing niet verder toeneemt dan op dit moment door het kabinet Rutte II is uitgevaardigd en zich geen substantiële tegenvallers voordoen. Gelet op de uitgangspunten van de nieuw Woningwet zal het voorgenomen beleid ten aanzien van het terugbrengen van woningen onder de liberalisatiegrens nader moeten worden herzien in 2016. Dit traject loopt parallel aan het met de Huurdersraad en de gemeente Vlaardingen af te stemmen beleid over betaalbaarheid. Dit beleid zal in het 1ste kwartaal van 2016 vorm krijgen. 5.1.2 Property management Ons onderhoudsbeleid is een eerste aanleg gericht op de VEX-normering. Het principe van de VEX-normering is dat gewerkt wordt op basis van conditiemeting ingevolge de NEN2767. Werken volgens deze normering borgt het kwaliteitskenmerk van ‘wind- en waterdicht & veilig’ binnen de operationele kasstromen. Beleidsmatige aspecten van vastgoedsturing kunnen worden toegevoegd vanuit de vrij beschikbare kasstromen. De vrij beschikbare kasstromen kunnen per jaarlaag verschillen. Bij de invoering van de VEX-normering is de vraag gerezen of de financiële normering past bij de technische staat van het bezit. Om deze vraag te kunnen beantwoorden werd in 2015 onder begeleiding van een extern bureau een onderzoek gestart dat voor de zomer 2015 is afgerond. Uit het onderzoek is enerzijds gebleken dat de onderhoudvraag voor de korte termijn past binnen de financiële normering. Anderzijds bleek uit het onderzoek dat het niet duidelijk is of onderhoudsvraag op lange termijn past binnen de financiële normering. Deze vraag heeft een vervolg opdracht opgeleverd, welke meer zekerheid moet geven over de toetsing van de lange termijn onderhoudsvraag aan de financiële uitgangspunten. Uiterlijk februari 2016 dient deze vraag beantwoord te zijn. 5.1.3 Ombuiging bedrijfslasten en financieel beleid De financiële kengetallen uit de meerjarenprognose wezen uit dat de financiële ruimte zeer beperkt was om aan de grote investeringsopgave te kunnen voldoen. Dit heeft geleid tot het opstellen van een verbeteringsplan. De komende jaren zal fors ingegrepen worden in de bedrijfskosten. In totaal zal er tot en met 2017 nominaal € 750.000 aan bedrijfslasten omgebogen zijn. De ombuiging gaat in stappen van € 250.000 per jaar. De ombuiging heeft tot gevolg dat naast het reduceren van de algemene kosten er ook op personele kosten wordt bezuinigd. Vanaf 2018 ontstaat door deze ingrepen investeringskracht om aan de opgave te voldoen die volgt uit de vastgoedportefeuille. Vanaf 2018 zullen wij werken met de volgende parameters: Solvabiliteit op bedrijfswaarde minimaal 30% ICR minimaal 2,25 DSCR minimaal 1,5 Loan to value op bedrijfswaarde maximaal 65%.
5.2
Uitwerking bezuiniging
Op basis van de doorgevoerde bezuinigingsdoelstelling, zoals opgenomen in paragraaf 3.9, is in deze meerjarenprognose een vermindering op personeelslasten doorgevoerd oplopend tot € 576.000 in 2017. Dit bedrag is inclusief de tot nu toe al gerealiseerde personele kostenvermindering van € 182.000. Ten aanzien van de materiële lasten is een vermindering doorgevoerd oplopend tot € 203.000 in 2017. De totale doorgevoerde besparing komt daarmee uit op € 779.000 in 2017. De te verwachten besparing overtreft daarmee de doelstelling van € 750.000, maar geeft ruimte om gerichte keuzes te maken in 2016.
23
6
UITKOMSTEN MEERJARENPROGNOSE
6.1
Financiële resultaten en kengetallen
6.1.1
Kasstroomoverzicht
Bedragen (x € 1.000) Cashflow operationele activiteiten Ontvangsten Huur Huuri nkoms ten Huurdervi ng Gea cti veerde producti e Overi ge bedri jfs opbrengs ten Renteba ten Renteba ten l i qui de mi ddel en Toegerekende rente Uitgaven Erfpa cht Pers oneel s kos ten Lonen en s a l a ri s s en Soci a l e l a s ten Pens i oenl a s ten Overi ge pers oneel s kos ten La s ten onderhoud Pl a nma ti g onderhoud Kl a chtenonderhoud Muta ti eonderhoud Bedri jfs kos ten Bel a s ti ngen Verzekeri ngen Verhuurderheffi ng Overi ge bedri jfs kos ten Ui tga ven l eefba a rhei d Overi ge expl oi ta ti el a s ten Kos ten woni ngverdel i ng Sa neri ngs heffi ng Servi cekos ten Rentel a s ten Muta ti es ba l a ns pos ten Cashflow (des)investeringen Verkoop Sl oop Verbeteri ng bes ta a nd bezi t Ni euwbouw huur Aa nkoop Inves teri ngen MVA ten di ens te va n Cashflow financieringsactiviteiten Ni euwe l eni ngen o/g Storti ngen l eni ngen o/g Afl os s i ngen l eni ngen o/g Toename geldmiddelen
2015
2016
2017
2018
2019
2020
5.468 27.704 25.727 26.803 -1.075 6 1.954 16 16 -22.237 -106 -2.427 -1.574 -315 -360 -177 -6.327 -4.564 -1.448 -315 -1.067 -1.620 -100 -1.901 -2.380 -101 -199 -80 -2.000 -6.310 -
6.797 27.667 25.215 25.684 -469 258 1.966 228 20 208 -20.577 -105 -2.198 -1.499 -256 -326 -117 -4.806 -3.299 -1.189 -318 -1.081 -1.583 -91 -2.111 -2.257 -99 -125 -61 -1.971 -6.344 -3
7.468 27.622 25.408 25.747 -340 64 1.997 153 153 -20.018 -104 -1.899 -1.328 -212 -242 -116 -4.713 -3.239 -1.188 -286 -882 -1.586 -91 -2.235 -2.520 -99 -105 -61 -252 -2.003 -5.987 -
8.231 28.659 26.628 27.076 -447 2.031 -20.468 -104 -1.847 -1.290 -206 -234 -117 -4.932 -3.318 -1.248 -367 -882 -1.674 -96 -2.427 -2.539 -99 -85 -61 -257 -2.037 -5.965 -
10.123 29.522 27.448 27.825 -377 1 2.067 6 4 2 -19.796 -104 -1.850 -1.292 -206 -235 -118 -4.904 -3.307 -1.275 -322 -883 -1.721 -98 -2.571 -2.569 -98 -76 -62 -260 -2.073 -5.095 -
10.822 30.093 27.863 28.198 -336 38 2.109 84 9 75 -19.579 -104 -1.841 -1.286 -204 -235 -116 -4.748 -3.080 -1.305 -363 -882 -1.748 -100 -2.547 -2.613 -99 -75 -61 -263 -2.115 -4.996 -
7.758 12.633 -3.006 -1.239 -630
-2.859 15.703 -888 -8.230 -8.690 -629 -125
-14.001 298 -2.029 -12.134 -135
-5.842 336 -2.231 -3.862 -85
-7.013 310 -811 -6.322 -106 -85
-9.757 347 -6.262 -3.757 -85
-11.117 -11.117
-4.214 6.000 -10.214
4.305 621 6.000 -2.316
-3.529 4.695 5.000 -13.224
-2.539 -2.539
-1.371 292 -1.663
2.108
289
-1.843
-933
398
-429
Tabel 9
24
6.1.2
Balans
Bedragen (x € 1.000)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Activa Ma teri ël e va s te a cti va MVA ten di ens te va n expl oi ta ti e Va s tgoedbel eggi ngen Commerci eel va s tgoed i n expl oi ta ti e Soci a a l va s tgoed i n expoi ta ti e MVA i n ontwi kkel i ng va s tgoedbel eggi ng Bel a s ti ngl a tenti es Vaste activa
2.067 2.067 359.216 84.796 273.718 702 571 361.854
2.623 2.623 362.780 36.111 326.481 188 571 365.974
2.467 2.467 359.294 32.270 313.396 13628 571 362.332
2.296 2.296 371.098 32.340 328.669 10089 571 373.965
2.085 2.085 383.005 32.790 350.215 0 571 385.661
1.869 1.869 391.578 33.245 352.257 6076 571 394.018
1.680 1.680 393.885 33.563 358.957 1365 571 396.136
Huurdebi teuren Voorra den Te vord. VPB Gemeente - ROG Overl opende a cti va Li qui de mi ddel en Vlottende activa Totaal activa
267 68 5 1 474 1.026 1.841 363.695
267 68 5 1 474 1.553 2.368 368.343
267 68 5 1 474 1.842 2.657 364.989
267 68 5 1 474 0 815 374.780
267 68 5 1 474 0 815 386.476
267 68 5 1 474 0 815 394.833
267 68 5 1 474 0 815 396.951
Passiva Overi ge res erves Eigen vermogen
199.357 199.357
216.627 216.627
219.483 219.483
225.006 225.006
240.088 240.088
249.057 249.057
254.525 254.525
1.953 1.953
1.696 1.696
0 0
0 0
0 0
2.392 2.392
0 0
152.440 483 191 153.114
143.440 483 191 144.114
139.226 483 191 139.900
143.532 483 191 144.206
140.003 483 191 140.677
137.464 483 191 138.138
136.093 483 191 136.767
0 746 208 932 198 3.699 3.099 389 9.271
0 746 208 932 590 3 3.003 424 5.967
0 746 208 932 590 0 2.628 502 5.967
1 746 208 932 590 0 2.627 464 5.967
934 746 208 932 590 0 1.872 429 5.967
536 746 208 932 590 0 1.838 396 5.967
966 746 208 932 590 0 1.852 366 5.967
363.695
368.343
364.989
374.780
386.476
394.833
396.951
Voorzieningen Voorzi eni ng verl i es l a tende contra cten Leni ngen o/g nomi na a l Wa a rborgs ommen Overi ge voorzi eni ngen Langlopende schulden Rekeni ng coura nt ba nk Schul den a a n l evera nci ers Bel a s ti ngen - premi es s oci a l e verzekeri ngen Overi ge s chul den Overl opende pa s s i va Schul den a a n kredi eti ns tel l i ngen Opgel open rente l eni ngen o/g Opgel open rente s wa ps Kortlopende schulden Totaal passiva
Tabel 10
25
6.1.3
Winst- & verliesrekening
Bedragen (x € 1.000)
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Huuropbrengs ten
25.727
25.498
25.644
26.869
27.665
28.050
Huuri nkoms ten
26.803
25.970
25.987
27.321
28.045
28.388
Huurdervi ng
-1.075
-472
-343
-452
-380
-338
724
1.259
129
145
120
142
6
259
64
1.954
1.971
2.003
28.412
28.987
-265 -265 -5.022
Netto verkoopres ul ta a t bes ta a nd bezi t Gea cti veerde producti e Opbrengs ten s ervi cecontra cten Bedrijfsopbrengsten Afs chri jvi ngen (i m)ma teri ël e va s te a cti va en va s tgoedportefeui l l e Afs chri jvi ngen MVA t.d.v. expl oi ta ti e Overi ge wa a rdevera nderi ngen MVA en va s tgoedportefeui l l e Res ul ta a t s l oop Onrenda bel e i nves teri ngen Erfpa cht
-5.022
1
38
2.037
2.073
2.115
27.839
29.052
29.859
30.344
-281
-306
-296
-301
-274
-281
-306
-296
-301
-274
-2.672
-7.229
-792
-3.451
-12.490
-
1.439
-1.708
-7.229
-2.231
-2.743
-888 -1.784
-
-12.490
-106
-105
-104
-104
-104
-104
Pers oneel s l a s ten Lonen en s a l a ri s s en Soci a l e l a s ten Pens i oenl a s ten Overi ge pers oneel s kos ten
-2.427 -1.574 -315 -360 -177
-2.198 -1.499 -256 -326 -117
-1.899 -1.328 -212 -242 -116
-1.847 -1.290 -206 -234 -117
-1.850 -1.292 -206 -235 -118
-1.841 -1.286 -204 -235 -116
Onderhouds l a s ten Pl a nma ti g onderhoud Kl a chtenonderhoud Muta ti eonderhoud
-6.327 -4.264 -1.448 -315
-4.806 -3.299 -1.189 -318
-4.713 -3.239 -1.188 -286
-4.932 -3.318 -1.248 -367
-4.904 -3.307 -1.275 -322
-4.748 -3.080 -1.305 -363
Bedri jfs kos ten
-1.067
-1.081
-882
-882
-883
-882
Bel a s ti ngen
-1.620
-1.583
-1.586
-1.674
-1.721
-1.748
Verzekeri ngen
-100
-91
-91
-96
-98
-100
Verhuurderheffi ng
-1.901
-2.111
-2.235
-2.427
-2.571
-2.547
Overi ge bedri jfs l a s ten Ui tga ven l eefba a rhei d Overi ge expl oi ta ti el a s ten Kos ten woni ngverdel i ng Sa neri ngs heffi ng Servi cekos ten
-2.380 -101 -199 -80 -2.000
-2.257 -99 -125 -61 -1.971
-2.520 -99 -105 -61 -252 -2.003
-2.539 -99 -85 -61 -257 -2.037
-2.569 -98 -76 -62 -260 -2.073
-2.613 -99 -75 -61 -263 -2.115
-21.214
-17.187
-21.565
-15.590
-19.453
-27.346
7.198
11.800
6.274
13.461
10.407
2.998
Ni et-gerea l i s eerde wa a rdevera nderi ngen va s tgoedportefeui l l e
15.987
-3.112
5.039
6.796
3.584
7.375
Renteba ten Rentel a s ten Saldo financiële baten en lasten
16 -6.249 -6.233
214 -6.046 -5.832
160 -5.949 -5.789
-5.176 -5.176
6 -5.028 -5.022
75 -4.980 -4.905
Resultaat voor belasting
16.953
2.856
5.523
15.082
8.969
5.468
Jaarresultaat
16.953
2.856
5.523
15.082
8.969
5.468
Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat
Tabel 11
26
6.1.4
Kengetallen Doelstelling tot 2018
2014
2015
2016
Doelstelling 2017 vanaf 2018
2018
2019
2020
Sol va bi l i tei t o.b.v. bedri jfs wa a rde (%)
>= 25
23,6
30,1
31,9
33,7
>= 30
37,4
40,0
43,0
Sol va bi l i tei t o.b.v. ma rktwa a rde (%)
> 40
54,8
58,8
60,1
60,0
> 40
62,1
63,1
64,1
Loa n to va l ue o.b.v. bedri jfs wa a rde (%)
< 75%
72,8
68,0
69,4
67,5
< 65%
61,2
57,6
55,9
Loa n to va l ue o.b.v. Ma rktwa a rde (%)
< 45%
43,0
39,6
40,3
39,8
< 40%
36,8
35,8
34,9
Loa n to va l ue o.b.v. WOZ-wa a rde (%)
< 50%
28,0
25,9
26,2
25,7
< 50%
23,8
23,2
22,6
Loa n to va l ue o.b..v l eegwa a rde (%)
< 40%
28,2
26,0
25,8
25,5
< 35%
23,9
23,2
22,6
Vreemd vermogen per gewogen vhe
< 40
38,2
36,1
37,4
37,7
< 35
36,0
36,0
35,7
ICR
> 1,6
1,60
1,9
2,1
2,3
> 2,25
2,4
3,0
3,1
DSCR
> 1,2
1,20
1,3
1,3
1,3
> 1,5
1,3
1,5
1,5
Di rect rendement
>= 3,2
3,1
3,1
3,4
3,7
>= 3,5
3,9
3,9
3,9
Tabel 12
6.1.5 Risicobeoordelingkader WSW & AW Het risicobeoordelingskader van het WSW en AW vormen een belangrijk onderdeel voor de continuïteit van de bedrijfsvoering. In tabel 13 zijn de resultaten opgenomen die volgen uit de analyse van de meerjarenprognose 2016 - 2020: Doelstelling
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020 3,1
Beoordelingskader WSW ICR
1,4
1,6
1,9
2,1
2,3
2,4
3,0
DSCR
1,0
1,2
1,3
1,3
1,3
1,3
1,5
1,5
Sol va bi l i tei t o.b.v. bedri jfs wa a rde (%)
>= 20
23,6
30,1
31,9
33,7
37,4
40,0
43,0
Loa n to va l ue o.b.v. bedri jfs wa a rde (%)
< 75
72,8
68,0
69,4
67,5
61,2
57,6
55,9
Loa n to va l ue o.b.v. WOZ-wa a rde (%)
< 50
28,0
25,9
26,2
25,7
23,8
23,2
22,6
ICR
1,4
1,6
1,9
2,1
2,3
2,4
3,0
3,1
DSCR
1,0
1,2
1,3
1,3
1,3
1,3
1,5
1,5
Sol va bi l i tei t o.b.v. bedri jfs wa a rde (%)
>= 22,5
23,6
30,1
31,9
33,7
37,4
40,0
43,0
Loa n to va l ue o.b.v. Ma rktwa a rde (%)
< 55
41,8
39,6
40,3
39,8
36,8
35,8
34,9
Loa n to va l ue o.b.v l eegwa a rde (%)
< 40
28,2
26,0
25,8
25,5
23,9
23,2
22,6
Vreemd vermogen per gewogen vhe
< 45
38,2
36,1
37,4
37,7
36,0
36,0
35,7
Beoordelingskader Aw
Tabel 13 Op basis van tabel 13 kan worden geconcludeerd dat de activiteiten die opgenomen zijn in de meerjarenprognose passend zijn binnen het risicobeoordelingskader van zowel het WSW als het AW.
27
6.2
Huurbeleid
De uitgangspunten zoals geformuleerd in paragraaf 3.5.1 zijn in deze begroting verwerkt. De huurharmonisatie is bepaald op basis van de mutatiegraad van elk individueel complex. Waarbij bij mutatie de huurprijs naar markthuur wordt gebracht. Afwaardering van de huur op basis van mutatie behoort ook tot de mogelijkheden. De resultaten van het doorgerekende huurbeleid heeft gevolgen voor de woningbalans. In tabel 14 is de ontwikkeling van de woningbalans opgenomen over de periode 2016 – 2020, evenals de procentuele huursomstijgingen en de passendheid toets over die periode. 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Huurcategorieën Goedkoop
Bovengrens
389,05
403,06
407,09
412,79
419,31
426,48
434,11
Beta a l ba a r
Ondergrens
389,05
403,06
407,09
412,79
419,31
426,48
434,11
Bovengrens
596,75
618,23
624,42
633,16
643,16
654,16
665,87
Ondergrens
596,75
618,23
624,42
633,16
643,16
654,16
665,87
Bovengrens
699,49
710,68
710,68
710,68
710,68
722,83
735,77
Ondergrens
699,49
710,68
710,68
710,68
710,68
722,83
735,77
Bovengrens
800,00
812,80
812,80
812,80
812,80
826,70
841,50
Ondergrens
800,00
812,80
812,80
812,80
812,80
826,70
841,50
3.961
3.893
3.654
3.732
3.847
3.764
3.762
574
580
461
453
443
350
341
Beta a l ba a r
2.081
2.157
2.125
1.969
1.968
1.964
1.956
Berei kba a r
691
609
590
755
780
825
878
Mi dden i nkomen
406
375
335
416
513
487
458
Duur meer da n 800
209
172
143
139
143
138
129
DAEB (%)
84,5
89,0
90,6
91,3
91,7
91,8
91,8
Ni et-DAEB (%)
15,5
11,0
9,4
8,7
8,3
8,2
8,2
Procentuele huursomstijging
4,22
1,31
1,26
2,02
1,62
1,84
1,87
Regul i ere huurverhogi ng (%)
2,50
0,99
0,99
1,39
1,57
1,7
1,78
Huurverhogi ng renova ti e (%)
0,41
0
0
0,62
0
0
0
Huurverhogi ng ha rmoni s a ti e (%)
0,82
0,32
0,27
0,01
0,05
0,14
0,09
Huurs ti jgi ng boven i nfl a ti e (%)
0,49 100
Berei kba a r
Mi dden i nkomen
Duur meer da n 800 Aantal woongelegenheden Goedkoop
Procentuele verdeling woongelegenheden
Passendheidstoets
100
100
100
100
100
Percenta ge ni euwe verhuri ngen Goedkoop
1
2
2
1
4
1
Percenta ge ni euwe verhuri ngen Beta a l ba a r
56
56
36
35
55
56
Percenta ge ni euwe verhuri ngen Berei kba a r
43
43
62
64
42
43
Tabel 14
6.3
Vastgoedportefeuille
6.3.1 Waardeontwikkeling van het bezit Op basis van de gehanteerde parameters uit paragraaf 3.3 is in tabel 15 de ontwikkeling van de marktwaarde bedrijfswaarde in de periode 2014 – 2020 weergegeven:
28
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Meerjarenprognose 2015 - 2019 Ma rktwa a rdeontwi kkel i ng
0,75%
1,25%
1,50%
1,75%
2,00%
2,00%
Ma rktwa a rde i n verhuurdes ta a t (x 1.000)
€ 358.350
€ 353.390
€ 354.319
€ 373.075
€ 393.973
€ 397.196
Bedri jfs wa a rde (x 1.000)
€ 212.705
€ 204.963
€ 211.462
€ 222.799
€ 234.810
€ 236.380
2,70%
2,49%
2,34%
2,24%
2,00%
2,00%
Ma rktwa a rde i n verhuurdes ta a t (x 1.000)
€ 358.514
€ 362.593
€ 345.666
€ 361.009
€ 383.005
€ 385.502
€ 392.519
Bedri jfs wa a rde (x 1.000)
€ 209.917
€ 211.070
€ 200.703
€ 212.502
€ 230.413
€ 239.756
€ 245.385
3,1
3,1
3,4
3,7
3,9
3,9
3,9
Meerjarenprognose 2016 - 2020 Ma rktwa a rdeontwi kkel i ng
Rendementen marktwaarde Di rect rendement (%)
Tabel 15
Direct rendement is het exploitatiesaldo gemeten in kasstromen en uitgedrukt in een percentage van de waarde van het onderliggende bezit. De marktwaarde ontwikkelt zich positief. De opgenomen prognose is gebaseerd op de verwachtingen van DTZ Zadelhoff, zoals opgenomen in de waarderingsparameters per ultimo 2015. Het direct rendement ontwikkelt zich de komende jaren positief, en voldoet daarmee aan de gestelde eis uit het ondernemingplan van 3,5. Dit is een direct gevolg van de verbeterde kasstroomsturing. De ontwikkeling van het indirect rendement is gekoppeld aan de marktwaardeontwikkeling. Ten opzichte van de meerjarenprognose 2015 – 2019 ontwikkelt de bedrijfswaarde zich positief in de nieuwe prognose. Dit is een direct gevolg van versoepeling van de gehanteerde rekenregels en doorvoer van het gevoerde financieel beleid. Effect parameter aanpassing WSW: Solvabiliteit bedrijfswaarde (%)
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Di s conteri ngs voet: 5,25%
28,30
32,30
32,10
35,60
39,80
41,30
Di s conteri ngs voet: 5,0%
30,00
33,90
33,80
37,40
41,50
43,00
1,70
1,60
1,70
1,80
1,70
1,70
Toena me
Effect financieel beleid: De verhoging van de verhuurderheffing heeft een negatief effect van € 9,2 miljoen op de bedrijfswaarde. Deze verzwaring van de lasten wordt opgevangen door het aanpassen van de parameters door het WSW.
De gehanteerde bedrijfswaarde berekening sluit hiermee volledig aan bij de uitgangspunten van het WSW en het AW. 6.3.2 Bezitsontwikkeling in aantallen In de begrotingsperiode 2016 – 2020 is rekening gehouden met de ontwikkeling van nieuwbouwplannen, als mede met een tweetal herstructureringlocaties.
29
2015
2016
2017
2018
Woongel egenheden
-68
94
Ni et-woongel egenheden
-85
5
-
78
115
101
-
2019
2020
Aantallen
Sl oop
-
Woongel egenheden
Centrum 96
22
79 -
-
81
Oos t 64
81 5 -153
Woongel egenheden
Amba cht 66
-2
-2
-2
-2
-2
-2
-2
-48
Wes t 30
-2
Ni et-woongel egenheden Amba cht 66
-85
Aa nkoop
-
-2
17
Oos t 64
Ni euwbouw
-2
-110
Oos t 48
Woongel egenheden
-160
-66
Eengezi ns woni ngen
Woongel egenheden
-
96
Ni et-woongel egenheden Centrum 96 Verkoop
-2 -
-
-
-
-
139
-
-
17 -
-
80
Pa rc Dri eenhuys en
80
Ma ri s kwa rtier
117
Ni et-woongel egenheden Ma ri s kwa rtier
22
Tabel 16
Ontwikkeling aantal verhuureenheden: 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Aantal verhuureenheden
4.710
4.557
4.313
4.391
4.528
4.445
4.443
Aanta l woongel egenheden
3.961
3.893
3.654
3.732
3.847
3.764
3.762
748
663
658
658
680
680
680
1
1
1
1
1
1
1
Aanta l ni et-woongel egenheden Aanta l gecons ol i deerde eenheden
Tabel 17
6.4
(Des)Investeringsopgave
In de meerjarenprognose 2016 – 2020 is één grootschalige woonverbeteringproject opgenomen. Het betreft hier ingrepen waarbij de levensduurverlening wordt toegepast, in combinatie met duurzaamheidingrepen. Als gevolg van de duurzaamheidingrepen zullen beide complexen in aanmerking komen voor het Energie label A. De woning worden op dit moment gekwalificeerd met label E/F. Daarnaast is in de meerjarenprognose een herstructureringsopgave en een nieuwbouwopgave verwerkt. Uit tabel 18 blijkt dat naar verwachting voor de begrotingsperiode 2016 – 2020 € 57,2 miljoen wordt geïnvesteerd in nieuwbouwwoningen, energiemaatregelen en herstructurering. De investering wordt grotendeels gefinancierd uit verkopen. Bij investeringsbeslissingen voor projecten worden andere parameters gehanteerd, dan bij de bepaling van de waarderingsgrondslag. In tegenstelling tot de waardering van het vastgoed, wordt bij investeringsbeslissingen uitgegaan van rendementen, een exploitatieduur van 50 jaar, en wordt de grondprijs als integraal onderdeel van de exploitatie gezien. De in tabel 18 weergegeven impact op de bedrijfswaarde is conform WSW en AW normering. In deze normering is rekening gehouden met eeuwigdurende verhuurderheffing en een discontovoet van 5%.
30
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Aantallen
-45
-244
301
137
-83
-2
64
Verkoop
-153
-160
-2
-2
-2
-2
-321
Aa nkoop
17
Sl oop Inves teri ngen bes ta a nd bezi t
17
-101 108
-81
-182
223
Ni euwbouw huur (Des)Investeringen (x € 1.000)
Totaal
331
80
139
219
9.788
12.402
-20.450
-19.462
-747
-11.991
-30.460
Verkoop
12.633
15.703
298
336
310
347
29.627
Aa nkoop
-
-629
-
-
-
-
-629
Sl oop
-
-888
-
-
-811
-
-1.699
Inves teri ngen bes ta a nd bezi t Ni euwbouw huur Impact marktwaarde (x € 1.000)
-2.845
-1.784
-8.663
-2.231
-246
-
-
-12.085
-17.567
-
-12.338 -
-28.107 -29.652
-2.121
-8.396
-10.008
-4.263
-5.748
-12.196
-42.732
Verkoop
724
1.259
129
145
121
142
2.520
Aa nkoop
-
228
-
-
-
-
228
Sl oop
-
-8.099
-
-
-5.623
-
-13.722
-2.845
-1.784
-7.091
-2.231
-246
-
-
-3.046
-2.177
-
-
-5.223
Impact bedrijfswaarde (x € 1.000)
13.203
13.144
-6.343
211
5.497
-7.679
18.033
Verkoop
12.565
15.649
259
267
277
268
29.285
Aa nkoop
-
-683
-
-
-
-
Sl oop
-
-888
-739
-
-811
-1.751
-4.189
Inves teri ngen bes ta a nd bezi t
638
-934
-3.535
2.241
6.031
-6.196
-1.755
Ni euwbouw huur
-
-
-2.328
-2.297
-
-
-4.625
Inves teri ngen bes ta a nd bezi t Ni euwbouw huur
-12.338
-26.535
-683
Tabel 18
6.4.1 Nieuwbouw en herstructurering In deze meerjarenprognose is één nieuwbouw project en twee herstructureringsprojecten(sloop/nieuwbouw) opgenomen. Het betreft projecten die zijn opgenomen in de prestatieafspraken met de gemeente Vlaardingen. Alle projecten zullen ontwikkelt worden binnen het DAEB segment. Het nieuwbouw project, Parc Drieen-Huysen, bestaat uit een 80-tal appartementen dat gecombineerd met externen partijen ontwikkelt word. De geplande oplevering vindt plaats in 2017. Plan Mariskwartier betreft een sloop/nieuwbouw programma in het centrum van Vlaardingen. De sloop bestaat uit 110 DAEB woningen en 4 winkels. Het nieuwbouwprogramma bestaat uit 29 eengezinswoningen en 89 appartementen. De sloop staat gepland in 2016 en de oplevering van de nieuwbouw in 2018. Binnen de ontwikkeling van dit project zullen 14 woningen worden aangekocht van Waterweg Wonen. Deze woningen zullen in het sloopprogramma worden betrokken. Plan Oost betreft een sloop/nieuwbouw programma in de Oostwijk van Vlaardingen. De sloop bestaat uit 81 DAEB woningen. Het nieuwbouwprogramma bestaat uit 45 eengezinswoningen. De sloop staat gepland in 2019 en de oplevering van de nieuwbouw in 2020. Binnen de ontwikkeling van dit project zullen 17 woningen worden aangekocht van Waterweg Wonen. Deze woningen zullen in het sloopprogramma worden betrokken.
6.4.2 Woonverbeteringen Onderhoudsmaatregelen die meer inhouden dan instandhoudingonderhoud worden aangemerkt als woonverbetering. De ingrepen kunnen worden aangemerkt als duurzaamheidingrepen, maar komen niet in aanmerking voor activering, omdat er geen huurverhoging wordt doorgevoerd of levensduurverlening wordt toegepast. De uitgaven worden gedekt via de vrije kasstroom.
31
6.4.3 Verkoop Ter financiering van de investeringen worden woningen verkocht. In 2015 zijn 110 eengezinswoningen gelabeld voor verkoop en ook ter verkoop aangeboden. Het betreft hier een complexmatige verkoop. De woningen hebben een huurstelling die hoger ligt dan de liberalisatiegrens. Realisatie van de verkoop wordt verwacht in 2016. In 2016 zal een ruiltransactie plaatsvinden met Waterweg Wonen. Voor de herontwikkeling van de projecten Mariskwartier en Oost wordt een grondpositie aangekocht. De aankoop van de grondpositie bestaat uit 31 sloopwoningen. Ter afdekking van de aankoop wordt in 2016 het complex van der Palmstraat wordt verkocht aan Waterweg Wonen. Dit betreft een DAEB complex bestaande uit 48 meergezinswoningen. De totale transactie zal met gesloten beursen plaatsvinden.
6.5
Bedrijfslasten
6.5.1 Personeelskosten De personeelsformatie kent ten opzichte van de begroting 2016 een afname van 5,1 Fte als gevolg van voorgenomen reorganisatie. De doorvoer van de maatregelen zoals verwoord in paragraaf 5.1. zijn in tabel 19 verwerkt. Begrote formatie voor 2016 – 2020, per ultimo jaar:
Aa nta l medewerkers Pers oneel s bezetti ng i nterne orga ni s a ti e Pers oneel s bezetti ng s choonma a kdi ens t Totale personeelsbezetting Opl ei di ngs kos ten (x € 1.000) Opl ei di ngs kos ten per fte (x € 1) Opl ei di ngs kos ten i n % va n de l oons om Aa nta l vhe per fte (excl . s choonma a kdi ens t) Ontwi kkel i ng pers oneel s l a s t excl . s choonma a kdi ens t (x € 1.000)
2015
2016
2017
2018
2019
2020
45 29,7 8 37,7
39 24,6 8 32,6
39 25,6 6,5 32,1
36 25,6 6,5 32,1
34 25,6 6,5 32,1
34 25,6 6,5 32,1
59 1.565 2,6
42 1.288 2,0
42 1.308 2,4
42 1.308 2,4
42 1.308 2,4
42 1.308 2,4
136 75,7
154 76,8
151 69,6
156 67,6
152 67,7
152 67,4
Tabel 19
6.5.2 Instandhoudingonderhoud Op basis van de uitgangspunten zoals geformuleerd in paragraaf 3.7 is in de huidige begroting het instandhoudingonderhoud als volgt verwerkt: 2015
2016
2017
2018
2019
2020
Normbedra g nomi na a l per vhe i n euro's
1.664
1.339
1.339
1.339
1.339
1.339
Normbedra g gei ndexeerd per vhe i n euro's
1.664
1.355
1.377
1.405
1.437
1.474
VEX-normeri ng geïndexeerd per vhe i n euro's
1.020
1.032
1.049
1.070
1.095
1.122
Aa nta l vhe's
3.893
3.654
3.732
3.847
3.764
3.762
Onderhoudskosten (x € 1.000)
6.476
4.951
5.138
5.403
5.409
5.542
Cycl i s ch onderhoud
4.564
3.299
3.239
3.318
3.307
3.080
Kl a chtenonderhoud
1.448
1.189
1.188
1.248
1.275
1.305
315
318
286
367
322
363
Muta ti eonderhoud
Tabel 20
6.5.3 Bedrijfslasten Binnen de Aedes benchmark is een kengetal ontwikkeld ten aanzien van de netto beïnvloedbare bedrijfslasten. De ontwikkeling van dit kengetal laat een dalend beeld zien. Met de voorgenomen kostenbesparingen ontwikkelen de bedrijfslasten zich minder sterk dan de trendverwachting in de branche. De in grafiek 1 weergegeven cijfers berusten op de door het Aedes gehanteerde methodiek. In deze grafiek is rekening gehouden met indexatie en de uitgangspunten uit paragraaf 5.1.
32
Geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten
1200
1000
800
€ Vhe
Samenwerking 2.501 - 5.000 vhe's
600
Nederland Log. (Nederland) Log. (2.501 - 5.000 vhe's)
400
200
0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
6.5.4 Vennootschapsbelasting Bij de meerjarenprognose is tevens een meerjarige fiscale opstelling gemaakt. De fiscale regels bieden ons voldoende ruimte om de komende jaren uitstel van vennootschapsbelasting te realiseren. In de meerjarenprognose is daarom geen rekening gehouden met het vormen van belastinglatenties en met uitstroom van middelen als gevolg van vennootschapsbelasting.
Resultaat voorbelasting
2015
2016
2017
2018
2019
2020
16.953
2.856
5.523
15.082
8.969
5.468
Bi j: Commerci el e a fs chri jvi ng MVA t.d.v. Expl oi tatie Ni et gerea l i s eerde wa a rdevera nd. va s tgoedport Overi ge wa a rdevera nderi ngen MVA Sa neri ngs heffi ng
265
281
306
296
301
274
-15.987
3.112
-5.039
-6.796
-3.584
-7.375
5.022
2.672
7.229
792
3.451
12.490
-
-
252
257
260
263 43
Fi s ca l e vri jva l l eni ngen etc.
43
43
43
43
43
Gemengde kos tena ftrek
10
10
10
10
10
10
6.306
8.974
8.324
9.684
9.450
11.173
-260
-270
-300
-290
-290
-270
-7.724
-5.359
-129
-145
880
-142
subtotaal Af: Fi s ca l e a fs chri jvi ng MVA t.d.v. Expl oi tatie Verkoopres ul taa t bes taa nd bezi t Projecten herontwi kkel i ng Verbeteri ng bes taa nd bezi t
-8.500
-5.300
Vormi ng onderhouds res erve
-10.000
Fi s ca a l da l i ng WOZ-wa a rde Toegerekende rente en kos ten a a n projecten Grondslag VpB/belastbaarbedrag
-
-696 -3.000 -6
-259
-64
-2.380
-5.414
7.831
-3.751
-1
-38
4.739
10.723
Tabel 21
33
7
BEGRIPPENLIJST
AKTIEPLAN WONEN (APW) Het Aktieplan Wonen betreft gezamenlijke afspraak met gemeente Vlaardingen en Waterweg Wonen over de volkshuisvestelijke opgave in Vlaardingen tot 2030. AUTORITEIT WONINGCORPORATIES (AW): De Autoriteit Woningcorporaties is de financiële toezichthouder voor woningcorporaties en rechtsopvolger van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. (BSC) Is een veelgebruikte techniek voor strategisch management en het behalen van lange termijndoelstellingen binnen organisaties. BALANCED SCORECARD
DAEB: Onder de term Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) voor de aanduiding van bepaald bezit wordt hetzelfde verstaan als onder de term borgbaar bezit. De eerste categorie bestedingsdoelen waarvoor het WSW kan borg staan betreft investeringen in (1) woongelegenheden; (2) woonzorgcomplexen; (3) grond; (4) woonschepen met ligplaatsen; (5) woonwagens en –standplaatsen; (6) kindertehuizen en jeugdinternaten; (7) skaeve huse. DEBT SERVICE COVERAGE RATIO (DSCR): Meet in hoeverre de corporatie in staat is om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen. EURIBOR Staat voor Euro InterBank Offered Rate. Het is het tarief dat banken elkaar in rekening brengen voor kortlopende financiering. Het geldt als de gangbare referentierente voor kortlopende leningen. INTEREST COVERAGE RATIO(ICR): Het WSW hanteert de interest coverage ratio om vast te stellen in hoeverre een corporatie in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen. Voor financiers is de ICR een belangrijke indicatie van een financieel gezonde exploitatie van huurwoningen. LOAN TO VALUE (LTV): Meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de geëxploiteerde vastgoedportefeuille op lange termijn in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. SOLVABILITEIT: Meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. WAARBORGFONDS SOCIALE WONINGBOUW (WSW): Waarborgfonds Sociale Woningbouw zorgt middels een zekerheidsstructuur dat woningbouwcorporaties tegen gunstige rentetarieven geld voor sociale woningbouwprojecten en de bouw van maatschappelijk vastgoed kunnen aantrekken
34
