Meer ruimte voor wooncarrière in Amsterdam

Gemeente Amsterdam

Meer ruimte voor wooncarrière in Amsterdam

Woningmarkttrends binnen en buiten de ring

Zie voor informatie bij de kaart op de omslag figuur 13 op pagina 45.

Meer ruimte voor wooncarrière in Amsterdam

Woningmarkttrends binnen en buiten de ring

Maart 2013 Hester Booi, Bureau Onderzoek en Statistiek Kees Dignum, dienst Wonen, Zorg en Samenleven

Gemeente Amsterdam

2

Inhoudsopgave

Voorwoord

5

Conclusies en interpretatie

9

1 Inleiding

17

2 De kwestie roltrap

19

3 Binnen en buiten de ring en verder in de regio

21

4 Ontwikkelingen in drie sectoren

27

5 Buurten in de dynamische fase

35

Bronnen

60

MEER RUIMTE VOOR WOONCARRIÈRE IN AMSTERDAM

3

4

Voorwoord Meer ruimte voor wooncarrière in Amsterdam is een vervolg op Amsterdam Vitale Stad. Dit is in 2011 verschenen en vormde een belangrijke feitenbasis voor het gelijkertijd verschenen WoonManifest Amsterdam 2012. De DoeTank heeft vervolgens gewerkt aan maatregelen waarmee het WoonManifest uitvoering kan krijgen en vroeg daartoe dezelfde onderzoekers in hoeverre we (net) buiten de ring kunnen spreken van buurten met roltrapkwaliteiten of potenties. De tweede vraag aan de onderzoekers betrof het weergeven en zo mogelijk duiden van de inkomens- en huurontwikkeling binnen en buiten de ring. Als we het gebied (net) buiten de ring onder de loep leggen, zien we dat zich daar mede dankzij het woon-en stedelijke vernieuwingsbeleid van de afgelopen 15 jaar positieve ontwikkelingen hebben voorgedaan. Nieuw�West en Zuidoost kennen hun eigen succesverhalen met karaktertrekken van de roltrap, zoals verbeterde leefbaarheidcijfers, inkomensstijging, toename van nieuwe stedelingen en meer mensen die in een kwalitatief betere woning wonen. MEER RUIMTE VOOR WOONCARRIÈRE IN AMSTERDAM

5

Als we ons omdraaien richting het centrum zien we dat daar hogere rapportcijfers zijn gehaald en dat daar de successen groter lijken dan buiten de ring. Weer teruggedraaid naar de ring, kunnen we toch concluderen dat de stad ook als geheel een positieve ontwikkeling heeft doorgemaakt. Het antwoord op de tweede vraag bevestigt dit ook. Het laat zien dat Amsterdam zowel binnen als buiten de ring van een arme stad een rijk(er)e stad is geworden. Amsterdam Vitale Stad liet ons al eerder zien dat deze inkomensstijgingen zowel binnen als buiten de ring te vinden zijn, zij het niet overal gelijkmatig verdeeld. Dergelijke ruimtelijke effecten hangen samen met autonome ontwikkelingen (bijvoorbeeld in de koopmarkt en in de geliberaliseerde huurmarkt), maar ook met de samenstelling van de woningmarkt binnen en buiten de ring. Onder andere de toename van koopwoningen heeft er voor gezorgd dat de verdeling van inkomens inmiddels steeds meer samenhangt met onroerendgoedprijzen, in plaats van met het woningoppervlak, zoals vroeger. Buiten de ring zijn de oppervlakten weliswaar groter, maar dit gaat niet meer hand in hand met hogere inkomens. In de corporatiewoningen is er geen verschil in inkomensontwikkeling binnen en buiten de ring, een goede zaak. Vertaald naar ‘Beweging op de woningmarkt’, het thema van de DoeTank, tekenen zich vooral buiten de ring kansen af. De conclusie in dit rapport vertelt ons dat binnen de ring steeds minder ruimte zal zijn voor beginnende wooncarrières. Juist buiten de ring is nog wel plaats hiervoor en voor middeninkomens. Beginnende wooncarrières spelen zich voor 50% in niet zelfstandige woonsituaties af. Dit biedt kansen voor te liberaliseren woningen buiten de ring (vooral van corporaties). Mogelijk leidt dit tot een win/winsituatie. Grote vrije sectorwoningen buiten de ring komen voor individuele bewoners al gauw boven de prijs die zij ervoor willen betalen. Het is immers in een minder populair gebied. Deze woningen zouden wel ineens zeer interessant kunnen zijn voor bijvoorbeeld ‘flatsharing’ , meerpersoons- en tijdelijke contracten. Corporaties beginnen hiermee voorzichtig te experimenteren.

6

Meer vrijheid voor de markt buiten de ring zou goed kunnen zijn voor de jonge, de nieuwe en dynamische stedelingen, voor nieuwe impulsen, voor de marktprijs van de woningen in dat gebied en voor de financiën van corporaties. Daar waar het centrum tekortschiet in ruimte en steeds meer in betaalbaarheid, biedt hetzelfde Amsterdam buiten de ring kansen voor mensen die zich beginnend willen begeven en bewegen op de Amsterdamse woningmarkt. In dergelijke verbanden met de acties van de DoeTank ligt de meerwaarde van dit onderzoek. In dit materiaal liggen mijns inziens nog meer mogelijkheden en uitdagingen opgeslagen. Het is voor alle partijen op de Amsterdamse woningmarkt van groot belang dit verder te doordenken. Met dit oogmerk biedt de DoeTank dan ook dit onderzoek aan een ieder aan. Niko Koers


7

8

Conclusies en interpretatie

In het rapport ‘Amsterdam vitale stad’ (Booi & Dignum, 2011) werd uiteen gezet hoe Amsterdam zich ontwikkelde van een arme stad naar een stad met meer differentiatie. In het verlengde daarvan kwam ook de inkomensontwikkeling binnen en buiten de ring A10 en het IJ aan de orde. Binnen de ring ligt het inkomen sinds de eeuwwisseling hoger dan buiten de ring en het verschil werd geleidelijk groter. In dat rapport kwam ook de roltrap ter sprake, de stad waar mensen uit alle windstreken naartoe komen om stappen te maken in hun scholings-, arbeids-, en huishoudenscarrière en niet te vergeten, hun wooncarrière. De vraag doemde op of de woning markt van Amsterdam nog voldoende mogelijkheden biedt voor met name de wooncarrières van dynamische Amsterdammers. Ligt buiten de ring dan ook een sleutel om meer ruimte voor wooncarrières in de stad te bieden? Is het geconstateerde en toenemende inkomensverschil een uiting van een groter wordende belemmering hiervan?


9

Hieruit volgen twee vragen: • Welke trends in inkomens en woonprijzen liggen achter de ongelijke inkomensontwikkeling binnen en buiten de ring? • Zijn er buiten de ring op lager schaalniveau ontwikkelingen gaande die wijzen op verandering in deze trend? Dit rapport geeft in het eerste deel meer informatie over de inkomens ontwikkeling binnen en buiten de ring. Er wordt een relatie gelegd met de verandering in de compositie van de woningvoorraad en met de prijsontwikkelingen daarin. In het tweede deel wordt met een aantal gidsvariabelen naar de buurtontwikkeling gekeken. Welke buurten hebben meer of minder kans om een rol te vervullen voor de huishoudens op zoek naar wooncarrière?

1 Binnen en buiten de ring en buurtbijzonderheden Na publicatie van Amsterdam vitale stad bleef het inkomensverschil (de tweedeling) tussen Amsterdam binnen en buiten de ring een belangrijk thema. Nieuwe gegevens laten zien dat de huursector niet aan deze tweedeling bijdraagt: noch de corporatiesector, noch de particuliere huursector. Het zijn de prijzen van woningen in de koopsector die sterk verschillen tussen beide gebieden, en daarmee de inkomens om die prijzen te kunnen betalen ook. Het lagere inkomens- en prijsniveau in de koopsector buiten de ring kan als een verdienste gezien worden tegen het licht van de algemene kwaliteitsverbetering in het wonen. Het geeft huishoudens met een middeninkomen of lager de mogelijkheid een woning te kopen in Amsterdam. Buurten met lage cijfers voor de woningen buurtwaardering worden buiten de ring steeds schaarser. Met name in de buurten die door stedelijke vernieuwing en wijkaanpak worden aangepakt is er een positieve ontwikkeling. In sommige buurten, bijvoorbeeld het oude gedeelde van Noord, is er ook een toename van het aandeel ‘nieuwe stedelingen’. Voor met name de middeninkomens is Amsterdam buiten de ring daarmee een financieel toegankelijk woongebied met een woonklimaat op niveau. 10

2 Woningvoorraad-woningprijzen-inkomensverschillen Verdubbeling in inkomen In de periode 1995-2011 treedt bijna een verdubbeling op van het gemiddelde maandinkomen van Amsterdammers, van ca. € 1.200 naar € 2.400. 2003-2007 sterke groei inkomensverschil Het hogere gemiddelde inkomen binnen de ring doet zich sinds de eeuwwisseling voor. Vooral in de jaren 2003-2007 groeide het inkomens verschil snel, daarna blijft het verschil elke twee jaar groeien maar in een gematigder tempo. Vergelijking met Nederland Inkomensgegevens uit Wonen in Amsterdam (enquête) zijn anders opgebouwd dan de gemeentelijke inkomensgegevens van het CBS (belastingaangifte). Het gemiddelde Amsterdamse inkomen nadert in 2009 het Nederlands gemiddelde (dieptepunt midden jaren ’80). Vermoedelijk is het gemiddelde inkomen van Amsterdam binnen de ring Nederland nu voorbij, terwijl het inkomensniveau van buiten de ring lijkt op dat van Lelystad, Purmerend en Almere (lichte achterstand op Nederlands gemiddelde). Inkomensverschil vooral in koopsector Het inkomensverschil binnen en buiten de ring speelt vooral in de koop sector. Het gemiddeld inkomen van koopwoningbezitters binnen de ring is veel meer toegenomen dan van koopwoningbezitters buiten de ring. In Amsterdam steeg het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad in de jaren 1995-2011 van ca 11% naar 30%. Voor de beide deelgebieden is deze stijging vrijwel identiek. Rond de eeuwwisseling lag het gemiddelde maandinkomen van huishoudens in koopwoningen binnen de ring minder dan 100 euro boven dat van koophuisbewoners buiten de ring: in 2011 is dit verschil gegroeid naar € 663. Het inkomensverschil tussen beide gebieden in de koopsector correspondeert met het verschil in prijzen op de


11

koopwoningmarkt. Binnen de ring bedroegen de vierkante meter prijzen in 2011 gemiddeld € 3.632, buiten de ring van € 2.446. Overigens stabiliseren de koopprijzen buiten de ring vanaf 2008 (het begin van de problemen in de economie en de woningmarkt) terwijl die binnen de ring sterk dalen. Rijke gebieden gevoelig voor inkomensdaling Mogelijk zal het gemiddeld inkomen in de koopsector binnen de ring ook gevoeliger worden voor daling. In de oude suburbs zoals Laren en Bloemendaal, met veel dure koopwoningen (en daarmee enigszins vergelijkbaar met Amsterdam binnen de ring), is vanaf 2008 een aanzienlijke daling van het inkomen zichtbaar. Inkomensverschil niet gevoed door particuliere huur Het gemiddelde inkomensverschil binnen en buiten de ring wordt momenteel niet gevoed door de particuliere huursector. Momenteel ligt het gemiddelde inkomen in deze sector binnen de ring nog lager dan buiten de ring. Maar de inkomens neigen naar elkaar toe en gezien de trend zullen de verhoudingen binnen enkele jaren omdraaien. Die voorspelling wordt ondersteund door een snel inhaaleffect in huurprijzen per vierkante meter. Jarenlang lagen deze huren binnen de ring lager dan buiten de ring. In 2011 wordt in beide gebieden € 10 per vierkante meter huur betaald. Het woningwaarderingsstelsel (wws) bepaalt dat de merendeels grote woningen in de particuliere huur buiten de ring vaker en al langere tijd in de vrije sector vallen (52% in 2011 tegenover 27% van de particuliere huur binnen de ring). Binnen de ring zijn de woningen doorgaans kleiner en worden de huren begrensd door de wws-punten. Door kwaliteitsverbeteringen worden echter extra wws-punten gehaald en hierdoor wordt een toenemend aantal woningen boven de vrije sectorgrens getild.1 Het hierdoor veroorzaakte inhaaleffect in vierkante meterhuren en de bijbehorende trend in de inkomens van de particuliere huursector

1

Sinds 2005 is het aandeel vrije sector in de particuliere huur buiten de ring met 9 procentpunten gestegen, en binnen de ring met 13 procentpunten.

12

binnen de ring, werkt versterkt door omdat de particuliere huursector binnen de ring drie keer zo groot is als buiten de ring. Inkomensverschil niet gevoed door corporatiesector De inkomensontwikkeling in de corporatiesector binnen en buiten de ring vertoont bijna geen verschil (over de jaren 1995-2011 is het inkomen buiten de ring alle jaren net iets hoger). Het inkomensniveau in de corporatiesector ligt wel op steeds grotere afstand onder het stedelijke gemiddelde. De corporatiesector wordt kleiner en er treedt een verdichting op van lage inkomens. Ook is het effect van deze relatieve inkomensdaling op het algemeen gemiddelde inkomen buiten de ring groter dan binnen de ring omdat de corporatiesector buiten de ring omvangrijker (59% van de voorraad) is dan binnen de ring (39%). Koopsector dominant in inkomenstrend Al met al leveren de beide huursectoren geen grote bijdrage aan het gegroeide inkomensverschil (de opmerkingen over de aantalsverhoudingen in de corporatiesector en de vierkante meterprijstrend in de particuliere huursector terzijde). De belangrijkste bijdrage aan het gegroeide inkomensverschil binnen en buiten de ring wordt dus gecreëerd vanuit de koopsector, maar afgaande op de ontwikkelingen in de vierkante meterprijzen is er vanaf 2008 een trendbreuk. De koopprijzen dalen binnen de ring en mogelijk zal dit doorwerken naar het inkomensniveau. Koop buiten de ring voor wooncarrière middeninkomens Dat de vierkante meterprijzen in de koopsector buiten de ring gematigd gebleven zijn, is een indicatie dat huishoudens met een middeninkomen hier wooncarrière kunnen maken, wat binnen de ring voor deze categorie veel minder mogelijk is gezien de prijsopdrijving. Daar tegenover mag uit het gegroeide prijs- en inkomensniveau tussen beide gebieden geconcludeerd worden dat de koopsector buiten de ring geen overloopgebied van de oververhitte koopsector binnen de ring geworden is. In bepaalde buurten buiten de ring is echter wel sprake van een verhoogde aantrekkelijkheid.


13

3 Buurtontwikkeling Door de opdeling van Amsterdam binnen en buiten de ring worden mogelijk interessante veranderingen op lager schaalniveau over het hoofd gezien. Sectorale compositie en dynamiek Buurten die goede eigenschappen hebben om momenteel een dynamische rol te spelen in de stedelijke roltrap (koop, of particuliere huur en een aanzienlijke mutatiegraad) bevinden zich nog altijd overwegend binnen de ring. De buurten met een aanzienlijke koopsector buiten de ring vervullen hier geen rol meer voor. Waarschijnlijk enkele jaren geleden, na de oplevering wel. Stedelijke vernieuwingsbuurten en buurten met veel verkoop van corporatiewoningen in Nieuw West, Noord en Zuidoost zijn wel meer open voor verandering. Dat uit zich in betreffende buurten in een toename van het aandeel ‘nieuwe stedelingen’ en in een prijsontwikkeling in de koopsector die gelijk opgaat met de stedelijke trend (en niet daar bovenuit komt). Dichtbij de ring is deze ontwikkeling iets sterker, maar ook verder naar buiten toe is er verandering waar te nemen in die buurten waar de woningvoorraad wordt aangepakt. Er zijn buiten de ring een aantal buurten te noemen die een roltrapfunctie lijken te vervullen, of in die richting bewegen. In Oud-Noord zien we bijvoorbeeld stabiele huizenprijzen, waar andere buurten in een dalende trend zitten t.o.v. het stedelijke gemiddelde. Dit gaat gepaard met een toename aan nieuwe stedelingen in dit deel van Noord. Tuindorp Nieuwendam steekt daar nog bovenuit met een gemiddelde huizenprijs boven het Amsterdams gemiddelde. In Nieuw-West en Zuidoost zijn dergelijke ontwikkeling minder sterk aanwezig, al lijkt de roltrapfunctie zich eerder in Nieuw-West te manifesteren dan in Zuidoost. Opvallend aan Nieuw-West is dat de markt in Geuzenveld en Slotermeer wat sterker lijkt te zijn dan in Osdorp. In Slotermeer en de ring-spoorzone neemt het aandeel ‘nieuwe stedelingen’ toe en wonen relatief veel jonge huishoudens.

14

Deze ontwikkelingen zijn nog niet terug te zien in de inkomensontwikkeling in de buurt, het gemiddeld inkomen is er laag en neemt nog niet toe. Een positieve inkomensontwikkeling is wel te zien in een aantal nieuwbouwof stedelijke vernieuwingsgebieden: Elzenhagen in Noord, het Zuidwest kwadrant in Osdorp en Overtoomse Veld Noord. Blijvende verruiming mogelijkheden middengroepen Van de verkoop van corporatiewoningen (buiten de ring) mag verwacht worden dat dit ook in de toekomst bijdraagt aan zeer lokale verschuivingen in het bevolkingsprofiel, waarbij middeninkomens behouden blijven voor de buurt of aangetrokken worden van buiten. Al is de markt momenteel niet erg gewillig, corporaties moeten geld verdienen en zullen ruimtelijk strategisch hun voorraad gaan aanpassen. Stedelijke vernieuwing (sloop en nieuwbouw) leidt eveneens tot nieuwe vestigingsmogelijkheden van huishoudens van binnen, maar ook van buiten het gebied. Maar juist van stedelijke vernieuwing mag de komende jaren minder verwacht worden voor wat betreft de profielverandering van buurten buiten de ring. Stedelijke vernieuwing is immers recent vanwege het economische tij naar een lager tempo gebracht. Meer marktwerking in huursector De vraag is wat de transformatie van de huursector teweeg brengt in de aantrekkelijkheid van buurten met overwegend huurwoningen. Ongeacht welke maatregelen van kracht worden en hoe het huidige regeerakkoord wordt uitgewerkt, de tendens is naar meer marktwerking in de huren. Dit leidt naar verwachting tot versterking van het verschil binnen en buiten de ring. De markt en de mogelijkheid voor wooncarrière voor middeninkomens wordt dan groter. Maar ook buurten die nu nog grotendeels uit sociale huur bestaan en binnen de ring liggen, kunnen daarmee geliberaliseerd raken. Buurten zoals Indische Buurt of andere delen van Oost die nu nog minder aansluiten bij de algemene tendens binnen de ring, zullen dan vermoedelijk eerder passen bij de woonwensen van de middeninkomens dan buurten die verder van het centrum gelegen zijn.


15

Stijgende waarderingscijfers buiten de ring Een andere indicatie voor de positieve verandering van de buurten buiten de ring is te vinden in de woonsatisfactie-variabelen. Al jarenlang worden binnen de ring aanzienlijk hogere cijfers voor de buurtwaardering gegeven dan buiten de ring. Maar binnen de ring lijkt de waardering over zijn maximum, terwijl buiten de ring het aantal buurten met onvoldoende rapportcijfers snel vermindert. Preciezer op de kaart gekeken is dit te interpreteren als het succes van stedelijke vernieuwing en wijkaanpak. Een andere enquêtevraag informeert naar wat bewoners vinden van de buurtontwikkeling. In de bijbehorende buurtenkaart valt op dat juist veel buurten buiten de ring de afgelopen jaren sterk gestegen zijn in het cijfer voor de buurtontwikkeling. Kennelijk zijn de bewoners zich ervan bewust dat hun omgeving verandert en men beoordeelt die verandering als positief.

16

1 Inleiding

Het voorliggende rapport is een vervolg op ‘Amsterdam, vitale stad, Trends in bevolking en woningmarkt in perspectief van stedelijke groei en stagnatie’ uit 2011 (Booi & Dignum, 2011). Amsterdam vitale stad ging uitgebreid over de roltrap. Hierin werd geconstateerd dat de (spreekwoordelijke) ring een schot vormt voor de doorstroming op de woningmarkt en daarmee een belemmering vormde voor het functioneren van de roltrap. De vraag doemde op of de woningmarkt van Amsterdam nog voldoende mogelijkheden biedt voor met name de wooncarrières van dynamische Amsterdammers. Ligt buiten de ring dan ook een sleutel om meer ruimte voor wooncarrières in de stad te bieden? Is het geconstateerde en toenemende inkomensverschil een uiting van een groter wordende belemmering hiervan?


17

Hieruit volgen twee vragen: • Welke trends in inkomens en woonprijzen liggen achter de ongelijke inkomensontwikkeling binnen en buiten de ring? • Zijn er buiten de ring op lager schaalniveau ontwikkelingen gaande die wijzen op verandering in deze trend? In de eerste paragraaf wordt het onderwerp ‘roltrap’ nogmaals kort behandeld. Mensen komen naar de stad voor diverse carrières, ze bereiken in verschillende levenssferen een stijging. De woningmarkt is een essentieel onderdeel in de combinatie van carrières. Zitten er voldoende treden in de woningmarkttrap om de stedelijke bevolking te laten doorstromen? De vraag is of de hardheid van de ring zich nog verder versterkt of inmiddels bezig is te verzwakken. Als de beide woningmarktgebieden meer op elkaar gaan lijken is dat te zien als een conditie voor betere doorstroming. Paragraaf 3 laat de recente tendens zien in de inkomens verandering binnen en buiten de ring. In de vierde paragraaf wordt gezocht naar de onderliggende trends, door de inkomensontwikkeling uit te splitsen per woningmarktsector. Koopsector, particuliere huursector en corporatiesector dragen alle drie, in verschillende mate, bij aan het gegroeide inkomensniveau. Dit gaat gepaard met veranderingen in woningprijzen van zowel de koop- als de huurmarkt. In de vijfde paragraaf wordt aan de hand van een serie kaarten besproken waar zich de mogelijkheden voor wooncarrière bevinden. Met de simpele tweedeling binnen en buiten de ring wordt het schaalniveau van de buurten uit het oog verloren. Op deze manier wordt gezocht naar ontwikkelingen die de trends in de tweedeling zouden kunnen keren.

18

2 De kwestie roltrap

In 2011 voerden we met het rapport ‘Amsterdam vitale stad’ informatie aan voor beantwoording van de vraag hoe de Amsterdamse woningmarkt ervoor stond in het kader van de zogenaamde roltrap. De roltrap die door onder andere Fielding sterk verwoord werd in een artikel uit 1992 staat samengevat voor twee dingen. 1. In een land vindt een continue migratie plaats naar de sterkste regio van het land. Deze migranten worden hiervoor beloond met grotere mogelijkheden op het gebied van opleiding, arbeidscarrière en welvaartstijging dan de achterblijvers met overeenkomstige kenmerken. De horizontale verplaatsing (migratie) gaat dus gepaard met sociaaleconomische stijging: de roltrap symboliseert een combinatie van horizontale en verticale stijging. De afbeelding van Findlay e.a. (figuur 1) maakt dit duidelijk.


19

Figuur 1 - De relaties tussen ruimtelijke mobiliteit en arbeidsmarktmobiliteit

Occupational Mobility

Job 3 Escalator Move Job 2 Elevator Move Job 1

Job 1 Travelator Move

Periphery (Scotland)

Core (Escalator Region) Spatial Mobility

Bron: Findlay e.a. , 2009, p.865

2. De andere lijn in het verhaal is die van de woningmarkt die in wissel werking treedt met de sociaaleconomische stijging. De woningmarkt van de roltrapstad of –stadsregio werkt zo dat de binnenkomende migranten in de loop van hun verblijf kans zien om door te stromen naar woonlocaties die beantwoorden aan hun stijgende woonambities. Door deze woon carrière maken zij weer plaats voor nieuwe migranten en opstappers op de roltrap. De doorstromers blijven echter merendeels nog langere tijd voor de roltrapstad behouden en dragen bij aan productie en consumptie binnen de stad. In dat kader is het van belang om te weten of de woning markt van een stad of stadsregio voldoende mogelijkheden heeft om die doorstroming te laten voortbestaan. Ook hier wordt vaak de trap als metafoor gebruikt: zitten er voldoende treden in de trap en bevatten die treden voldoende capaciteit om huishoudens de mogelijkheden te geven voor wooncarrière? Bij die vraag gaat het om de segmentatie van de woningmarkt en om de ruimtelijke opbouw van de stad naar aantrekkelijke en minder aantrekkelijk gebieden voor wooncarrière.

20

3 Binnen en buiten de ring en verder in de regio

In het rapport Amsterdam vitale stad, maar ook elders, werd gesignaleerd dat het gebied binnen de ringweg A10 en het IJ een andere woonfunctie heeft dan het gebied daarbuiten. Binnen en buiten de ring, zo wordt dat vaak kortweg genoemd. De stad binnen de ring is bij uitstek het Amsterdam waar in de afgelopen decennia de stijgende vestigers hun domein gevonden hebben. En het lijkt erop dat de gewildheid van dat centrum binnen de ring zo groot is geworden dat de voormalige nieuwe stedelingen als middelbare ‘gearriveerden’ hun plaatsje koesteren en bezet houden. Binnen de ring is de vraag naar woonruimte groter dan het aanbod, het gebied vertoont ‘verstoppingsverschijnselen’. De toegankelijkheid van dit gebied voor mensen van buiten staat onder druk. Tegelijkertijd leidt het gebied buiten de ring aan ‘aansluitingsproblemen’. Ondanks de grootschalige stedelijke vernieuwingsoperaties lukt het maar in beperkte mate om deze ‘stijgende vestigers’ te verleiden buiten de ring te gaan wonen.


21

Overigens is er in dat grote gebied buiten de ring een enorme variatie aan woonsferen. Het gaat al lang niet meer om alleen naoorlogse portiek etageflats en galerijflats. Wijken van ongeveer een kwart eeuw oud, hebben ieder op hun beurt een krachtige functie vervuld in de door stroming van (ook van voormalige binnenringbewoners): de nieuwe bewoners van onder meer Gein (Zuidoost), De Aker (Nieuw-West) en Twiske (Noord) waren nog maar kort geleden merendeels huishoudens die wooncarrière maakten uit de Indische Buurt, Slotervaart of Nieuwendam, maar ook uit andere plekken in de stad. Dit soort nieuwbouwwijken, die er na de start van het compacte stadsbeleid in 1985 in veelvoud gekomen zijn, vervullen een duidelijk onmiskenbare rol in de roltrapstad, ook al behoort de verhuisdynamiek er sinds de bouw- en pioniersfase al weer zo’n twintig jaar tot de laagste van de stad. Nog zo’n nuancerende herinnering is dat aanzienlijke delen van de naoorlogse woningvoorraad bewoond worden door vergrijzende (vaak allochtone) gezinshuishoudens die zo’n twintig jaar geleden een belangrijke stap in hun wooncarrière maakten. Zowel wat inkomen betreft als wat gezinsontwikkeling waren zij eraan toe om hun kleine en goedkope woningen in negentiende eeuwse en vooroorlogse wijken in te ruilen voor een naoorlogse woning buiten de ring. Gezien de huidige sociaaleconomische positie van de naoorlogse buurten die zij nu bewonen, was hun wooncarrièrestap bescheiden ten opzichte van de zojuist genoemde Twiske-, Aker- en Geindoorstromers. Maar toch, elke buurt vervult op verschillend niveau en met een afwisseling van dynamische en meer gesettelde fases zijn rol in de wooncarrières van huishoudens en daarmee in de roltrapwerking van de stad. Met deze nuancering in het achterhoofd moeten we constateren dat zowel de ‘verstoppingsverschijnselen’ als de ‘aansluitingsproblemen’ beide geredeneerd zijn vanuit de problematiek binnen de ring. Kan het gebied buiten de ring, zonder dat er verdringing optreedt, al een grotere rol gaan vervullen voor de doorstroomwensen van de ‘binnenringers’ die zo gesteld zijn op hun ‘stedelijke woonsfeer’? Zijn er al signalen dat dit nu gebeurt?

22

In Amsterdam vitale stad werd met de inkomensgrafiek ‘binnen en buiten de ring’ getoond dat het toenemende verschil tussen beide gebieden een fenomeen is van de nieuwe eeuw. Voor 2000 was ‘buiten de ring’, gemeten met netto huishoudensinkomens per maand, nog iets welvarender dan ‘binnen de ring’ en in 2009 was er een aanzienlijk verschil ontstaan in het voordeel van het gebied binnen de ring. Met toevoeging van gegevens uit Wonen in Amsterdam 2011 (figuur 2) kunnen we melden dat het verschil niet veel meer is gegroeid. De sterkste groei van het verschil trad op in de jaren 2003-2007. Daarna bleef het verschil elke twee jaar (gegevens uit Wonen in Amsterdam) groeien, maar in een gematigder tempo. Maar in beide gebieden is er inkomensgroei, zij het binnen de ring meer dan buiten de ring. Om te zien wat die inkomensgroei waard is, dient Amsterdam vergeleken te worden met Nederland als geheel. Die vergelijking maakten we vorig jaar met behulp van inkomensgegevens van het CBS in een artikel genaamd ‘Van doughnut- naar sombrerostad’

Figuur 2 - Gemiddeld maandinkomen binnen en buiten de ringweg A10 en het IJ € 2.600 € 2.400 € 2.200 € 2.000 € 1.800 € 1.600 € 1.400 € 1.200 € 1.000 ‘95 ‘97 ‘99 ‘01 ‘03 ‘05 ‘07 ‘09 ‘11 Binnen de ring A10+IJ Buiten de ring A10+IJ Amsterdam Bron: Dienst WZS, Wonen in Amsterdam edities 1995-2011. Bij inkomens uit deze bron is geen correctie voor verschillen in huishoudenssamenstelling toegepast.


23

(Booi & Dignum, 2012). Voor een lange reeks van jaren, 1946-2009 werd het gemiddeld inkomen van twintigtal gemeenten in de regio Amsterdam vergeleken met het Nederlands gemiddelde. Het gemiddelde inkomen van Amsterdam stijgt na het dieptepunt van midden jaren ’80 naar het Nederlands gemiddelde toe maar haalt in 2009 dat Nederlands gemiddelde nog altijd niet. De cijfers uit Wonen in Amsterdam kunnen niet precies vergeleken worden met de nationale gemeentelijke inkomens gegevens, maar vermoedelijk heeft Amsterdam binnen de ring het Nederlands gemiddelde wel ingehaald maar het gebied buiten de ring niet. De sombrero in de naam van het artikel slaat op de vorm van de Mexicaanse hoed die lijkt op de regionale inkomensverdeling. De sterke oude stad als de eigenlijke hoed. Voorts een brede lage rand om de zon te weren beginnend buiten het stadscentrum (buiten de ring) en doorlopend in de groeisteden (Purmerend, Lelystad, Almere die na de eeuwwisseling wat inkomensniveau licht bij Nederland achterblijven). Ter afronding van de hoed een opstaande rand, de oude opbloeiende suburbs zoals Laren en Bloemendaal die net zoals Amsterdam rond 1985 hun dieptepunt hadden en daarna een sterke inkomensstijging. In de Metropoolregio Amsterdam zijn kennelijk in de loop van de laatste kwart eeuw selectieve inkomensontwikkelingen ontstaan, vermoedelijk gevoed door migratie, waarbij de hogere inkomensgroepen meer de historisch getinte woonmilieus hebben gevonden voor het vervolg van hun wooncarrière en waarbij de naoorlogse stedelijke woonmilieus en ook de latere groeikernen meer en meer het woondomein van modale en lagere inkomensgroepen zijn geworden. In zeer globale termen lijkt dit al een antwoord op de vraag te zijn. De inkomensontwikkeling van het gebied buiten de ring lijkt waarschijnlijk sterk op het Nederlands gemiddelde (geleidelijke groei) terwijl de stijgende inkomenstrend binnen de ring sterker is. Het inkomensverschil tussen de beide gebieden mag dan wel gegroeid zijn, maar dat is geen aanwijzing voor problemen in het gebied buiten de ring.

24

We maken een stap naar de details achter de geconstateerde inkomens tendens. In de volgende, de vierde paragraaf kijken we naar de ontwikkelingen in de compositie van de woningvoorraad, de huur ontwikkeling en de inkomensontwikkeling in de drie eigendomssectoren binnen en buiten de ring. In paragraaf 5 wordt op een aantal gidsvariabelen naar de buurtinformatie gekeken. Het vizier gericht op twee grootschalige Amsterdamse gebieden neemt namelijk het zicht weg op veranderingen in buurten die in het grote geheel worden weggemiddeld.


25

26

4 Ontwikkeling in drie sectoren

De verschuiving in de ruimtelijke inkomensverdeling is deels autonoom en daarnaast gerelateerd aan beleidsgestuurde veranderingen in de woningmarkt. Hoe veranderde de ruimtelijke samenstelling naar woningmarktsegmenten? In de periode 1995-2011 is in Amsterdam de koopsector met 19 procentpunten gegroeid (van 11% naar 30%). Beide deelgebieden hebben hier in gelijke mate aan bijgedragen. In het gebied binnen de ring ontwikkelde de koopsector zich van 12% naar 30%, buiten de ring van 11% naar 31%. De groei van het eigen woningbezit ging binnen de ring meer ten koste van de particuliere huursector (van 44% naar 31%) dan van de corporatiesector (van 45% naar 39%). Buiten de ring was dat andersom. De particuliere huursector is licht gegroeid (van 9% naar 11%), terwijl de corporatiesector slonk van 80% naar 59%. Het resultaat is dat de woningvoorraad binnen de ring nu door de drie sectoren in ongeveer gelijke stukken wordt verdeeld. Buiten de ring domineert nog het corporatiebezit, is de koopsector op stedelijk niveau gekomen en is de particuliere huursector klein.


27

Het hiervoor beschreven gegroeide inkomensverschil binnen en buiten de ring verloopt voor de drie sectoren ongelijk. Figuur 4 laat zien dat de corporatiesector op het eerste gezicht hier een kleine rol in speelt. Het gemiddeld inkomen voor de twee gebieden verschilt nauwelijks van elkaar en in beide gebieden gaat het inkomen relatief achteruit. De groeiende afstand tot het Amsterdamse gemiddelde inkomen geldt dan ook voor beide gebieden in dezelfde mate. Het gemiddeld inkomen in de corporatiesector lag in 1995 op 88% van het Amsterdamse cijfer, in 2011 lag dit indexcijfer op 66%. De corporatiesector lijkt daarmee op zich niet bij te dragen aan de groeiende inkomensverschillen in de stad. Wel telt de inkomensontwikkeling van de corporatiesector buiten de ring zwaarder mee in het totale gemiddelde inkomen omdat de corporatiesector groter is dan binnen de ring (59% versus 39%). Bij een gelijke trend (figuur 4) is het effect hiervan buiten de ring dus de helft sterker (figuur 3) dan binnen de ring.

Figuur 3 - Woningvoorraad naar drie sectoren, binnen en buiten de ring Binnen de ring

Buiten de ring

100%

100%

90%

90%

80%

80%

70%

70%

60%

60%

50%

50%

40%

40%

30%

30%

20%

20%

10%

10%

0%

0% ‘95 ‘97 ‘99 ‘01 ‘03 ‘05 ‘07 ‘09 ‘11

Particuliere huur

Corporatiehuur

Bron: Dienst WZS, Wonen in Amsterdam edities 1995-2011

28

‘95 ‘97 ‘99 ‘01 ‘03 ‘05 ‘07 ‘09 ‘11 Eigen woning

Het gemiddelde inkomen in de particuliere huursector ligt in de onder zoeksperiode steeds dicht in de buurt van het Amsterdams gemiddelde, binnen de ring iets daaronder en buiten de ring iets daarboven. Er is sprake van een convergerende trend. Binnen enkele jaren zou verwacht mogen worden dat de rollen zich gaan omdraaien en dat het gebied binnen de ring een hoger inkomensniveau krijgt. Het inkomen in het eigen woningbezit is het meest verantwoordelijk voor het gegroeide inkomensverschil binnen en buiten de ring. De divergerende tendens voor deze sector komt het meest overeen met die in figuur 2. Het inkomen in de koopsector binnen de ring lag in de onderzoeksperiode steeds rond de 60% boven het stedelijk gemiddelde, buiten de ring daalde het indexcijfer geleidelijk van ruim +60% naar +30%. Of in eurobedragen: rond de eeuwwisseling lag het gemiddelde netto maandinkomen van huishoudens in koopwoningen binnen de ring minder dan 100 euro

Figuur 4 - Gemiddeld maandinkomen binnen en buiten de ring per sector € 4.000 € 3.500 € 3.000 € 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

Binnen de ring A10

Eigen woning

Corporatiewoning

Buiten de ring A10

Particuliere huur

Amsterdam



29

boven dat van koophuisbewoners buiten de ring: in 2011 is dit verschil gegroeid naar € 663. Dit bedrag is geflatteerd als bedacht wordt dat koophuisbewoners binnen de ring gemiddeld een hogere aanschafprijs en hypotheek zullen hebben en hierdoor een hogere hypotheekrenteaftrek. De ontwikkelingen van de inkomens in de koopsector gaan hand in hand met de ontwikkeling en in de verkoopprijzen. De koopsector binnen de ring kent aanzienlijk hogere prijzen dan buiten de ring. In 1992 lagen de prijzen binnen en buiten de ring nog op het zelfde niveau (omgerekend op € 700,- per vierkante meter), vanaf 1995 lopen de prijzen uiteen. Op de top van de markt, in 2008, was het verschil het grootst: € 4.478,- binnen de ring en € 2.771,- buiten de ring. In de jaren daarna dalen de prijzen binnen de ring sterker dan buiten de ring (figuur 5).

Figuur 5 - Gemiddelde verkoopprijzen per vierkante meter binnen en buiten de ring € 4.500 € 4.000 € 3.500 € 3.000 € 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 €

500 ‘92 ‘93 ‘94 ‘95 ’96 ’97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 Binnen ring A10 + IJ

Bron: O+S

30

Buiten ring A10 + IJ

In de huursector lopen de inkomensniveaus binnen en buiten de ring nog niet sterk uit elkaar maar het is de vraag of dit wel te zien is in de ontwikkeling van de huurprijzen. Figuur 6 geeft een verrassend antwoord. Heel groot is het huurverschil nooit geweest in de onderzochte jaren, maar juist in 2011 is het gemiddelde huurbedrag in beide gebieden elkaar tot op de euro genaderd: € 468. Natuurlijk zijn de woningen binnen de ring kleiner dan de woningen daarbuiten. De vierkante meterprijzen van huurwoningen binnen de ring liggen sinds 2007 dan ook iets hoger dan buiten de ring. Daarvoor was dat andersom.

Figuur 6 - Gemiddelde huur binnen de ring en buiten de ring (absoluut en per m²) Huur absoluut

Huur per m²

€ 500

€10

€ 450

€ 9

€ 400

€ 8

€ 350

€ 7

€ 300

€ 6

€ 250

€ 5 € 4

€ 200 ‘95 ‘97 ‘99 ‘01 ‘03 ‘05 ‘07 ‘09 ‘11

Binnen ring A10 + IJ

‘95 ‘97 ‘99 ‘01 ‘03 ‘05 ‘07 ‘09 ‘11


Amsterdam



31

Figuur 7 laat zien dat de huurbedragen per vierkante meter binnen en buiten de ring naar elkaar toe bewegen en dat dit in zowel de corporatie huur als in de particuliere huur het geval is. Het is belangrijk hierbij te realiseren dat deze ontwikkeling grotendeels binnen de kaders van het woningwaarderingsstelsel heeft plaatsgevonden.2 Het woningwaarderings stelsel bepaalt echter dat de grote woningen in de particuliere huur buiten de ring vaker en al langere tijd in de vrije sector vallen. In 2011 wordt buiten de ring 52% van de particuliere huurwoningen in de vrije sector verhuurd, binnen de ring is dat 27%, in de stad als geheel 31%. Binnen de ring zijn de woningen doorgaans kleiner en worden de huren begrensd door de wws-punten. Door kwaliteitsverbeteringen worden echter extra wws-punten gehaald en hierdoor wordt een toenemend aantal woningen boven de vrije sectorgrens getild. Het hierdoor veroorzaakte inhaaleffect in vierkante meterhuren en de bijbehorende trend in de inkomens van de particuliere huursector binnen de ring, werkt verstekt door omdat de par ticuliere huursector binnen de ring drie keer zo groot is als buiten de ring.

Figuur 7 - Gemiddelde huur per m² binnen en buiten de ring naar huursector Corporatiehuur

Particuliere huur

€10

€10

€ 9

€ 9

€ 8

€ 8

€ 7

€ 7

€ 6

€ 6

€ 5

€ 5

€ 4

€ 4 ‘95 ‘97 ‘99 ‘01 ‘03 ‘05 ‘07 ‘09 ‘11 Binnen ring A10 + IJ



32

‘95 ‘97 ‘99 ‘01 ‘03 ‘05 ‘07 ‘09 ‘11

Ondanks de regulering is de tendens dat de prijzen (huren) binnen de ring sterker toenemen dan buiten de ring. Hierin verschilt de huursector niet van de koopsector, alleen wordt het effect gedempt door de huurregulering. Op het moment dat er meer marktwerking wordt toegelaten in de huur prijzen zal dit effect sterker worden. Ook zal dit eerder optreden in de particuliere huursector, waar verhuurders geen sociale taak hebben, en deze bevindt zich vooral in het gebied binnen de ring. Op de vraag of de huursector bijdraagt aan het gegroeide inkomens verschil tussen beide gebieden moet het antwoord zijn: Nee tot nu toe niet. Maar inhaaleffect in vierkante meterhuren en de bijbehorende trend in de inkomens van de particuliere huursector binnen de ring maakt dat dit binnenkort waarschijnlijk wel zo gaat uitpakken. En dan gaat het versterkt doorwerken omdat de particuliere huursector binnen de ring drie keer zo groot is als buiten de ring. Het inkomensverschil tussen beide gebieden wordt sterk gedomineerd door de koopsector. Daarom is het vooral de vraag hoe het inkomen in deze sector zich de komende jaren verder ontwikkelt. Momenteel is er nog geen inkomensdaling zichtbaar binnen de ring terwijl de woningprijzen wel aanzienlijk lager liggen dan in 2008. In klassieke suburbs buiten Amsterdam met een dure koopsector heeft dat wel geleid tot inkomensdaling. Groei van het inkomen in de koopsector buiten de ring is niet te verwachten. De koopsector bestaat uit concurrerend geprijsde nieuwbouw en daarnaast meer en meer uit goedkope bestaande woningen die omgezet zijn uit de corporatiesector. De tendens in de particuliere huursector duidt op een inhaaleffect van vierkante meterprijzen binnen de ring omdat steeds meer woningen worden geliberaliseerd.

2

De huurprijzen zijn gebaseerd op de eigen opgave van bewoners in de enquête Wonen in Amsterdam. Het kan voorkomen dat een respondent meer huur betaalt dan volgens het wws is toegestaan. Er wordt gerekend met de huren die bewoners werkelijk betalen en niet de maximaal redelijke huur.


33

De relatieve omvang van de particuliere huursector binnen de ring en het regeringsbeleid dat verdere liberalisering stimuleert, zorgt voor verscherping van de reeds bestaande tendens. De relatief dalende inkomenstendens in de corporatiesector verschilt niet binnen en buiten de ring maar doordat de corporatiesector buiten de ring de helft groter is, is dat inkomenseffect op het algemene inkomen ook groter. Dat leidt tot de vraag of we in deze dominante trend niets over het hoofd zien. Dat zou in de letterlijke betekenis goed kunnen omdat het vizier richten op de twee grootschalige gebieden blindheid doet ontstaan voor kleinschalige veranderingen die de moeite waard zijn. Op de achtergrond blijft de vraag meespelen waar er mogelijkheden bestaan voor de woon carrière van personen en huishoudens die de stad binnenkomen en nog aan het begin van hun carrières staan. De corporatiesector is voor het overgrote deel alleen toegankelijk voor huishoudens die al enkele jaren geduldig in Amsterdam wonen. De trend in de koopsector (hoge inkomens, hoge koopprijzen) en de particuliere huursector (snel inhaaleffect in huur prijzen) leiden tot de conclusie dat binnen de ring steeds minder plaats is voor de beginnende of ontwikkelende wooncarrières. Zijn er dan, ondanks de algemene trend in de twee gebieden, misschien buiten de ring op lager schaalniveau ontwikkelingen gaande die het vermelden waard zijn? Het antwoord moet natuurlijk gezocht worden op die locaties die momenteel al de komst van carrièremakende huishoudens toelaten of op locaties die een verandering in die richting doormaken.

34

5 Buurten in de dynamische fase

In deze paragraaf wordt gezocht naar een manier om buurten in kaart te brengen waar momenteel in potentie de huishoudens met beginnende en stijgende carrières hun woonplek kunnen vinden. We gebruiken hiervoor een aantal gidsvariabelen. De eerste variabelen gaan vooral over de woningen en woningmarkt, de tweede groep variabelen over kenmerken van de huishoudens. • de ruimtelijke opbouw van de stad naar woningmarktsectoren • de ruimtelijke verschillen in verhuisdynamiek • de ruimtelijke verschillen en verandering in vierkante meterprijzen • de ruimtelijke verschillen en verandering in de aanwezigheid van ‘nieuwe stedelingen’ • de ruimtelijke verschillen in huishoudens met jonge hoofdbewoners • de ruimtelijke verschillen en verandering in huishoudensinkomen


35

Sectorale verdeling Welke delen van de woningvoorraad zijn meer en minder toegankelijk voor de stijgende vestigers? Hoe meer corporatiebezit in een buurt, hoe minder mogelijkheden er zijn voor de allereerste stappen in de wooncarrière maar ook geringe mogelijkheden voor verlenging van de wooncarrière. Zeker nu corporatiewoningen alleen aan lagere inkomens worden toegewezen is dit niet het segment waar de huishoudens met inkomensstijging wooncarrière kunnen maken. In Nieuw-West, maar ook in Noord, Zuidoost en Oost zijn nog veel buurten te vinden met meer dan

Figuur 8 - Aandeel corporatiebezit in 2012

Minder dan 20% 20% - 40% 40% - 60% 60% - 80% 80% en meer Bron: O+S

36

80% corporatiebezit (zie figuur 8). In buurten waar de koopsector sterk aanwezig is, is de dynamische fase vaak maar kort, vooral na oplevering van de woningen en dan pas weer na lange tijd als huishoudens uit de kinderen zijn, vergrijzen en hun woning minder passend wordt voor hun levensfase. Toch komen koopwoningen wel in aanmerking voor wooncarrière, alleen in sommige koopbuurten staat maar weinig te koop en is de dynamiek gering. Figuur 9 laat zien dat vooral binnen de ring buurtcombinaties te vinden zijn die niet gedomineerd worden door de corporatiesector of door de koopsector.

Figuur 9 - Sectorale verdeling per buurtcombinatie, 2011

Geen sector > 40% > 40% particuliere huurwoningen > 40% corporatie huurwoningen > 40% eigen woningen

Bron: Dienst WZS, Wonen in Amsterdam


37

Verhuisdynamiek en corporatiebezit Om toegankelijk te zijn moeten er ook woningen vrij komen voor nieuwe bewoners. Hoe hoger de mutatiegraad, hoe vatbaarder een buurt is voor verandering. Dit wil niet zeggen dat een buurt met een hoge mutatiegraad ook gelijk verandert, zolang de uitstroom wat type huishoudens betreft gelijk is aan de instroom (denk aan een studentencomplex) verandert de buurt niet van samenstelling. De mutatiegraad is het aandeel verhuizende personen op de totale bevolking. In 2011 is 14,0% van de Amsterdammers verhuisd.3 Een hoge mutatiegraad kan verschillende oorzaken hebben. Het kan gaan om buurten met een zodanig geringe woonkwaliteit dat mensen daar maar kort willen wonen. Toch kunnen voor de eerste stappen in de carrières dergelijke milieus wel functioneel zijn. Door kwaliteitsverbeteringen in de woningvoorraad wordt het aantal locaties met een dergelijke signatuur steeds kleiner. Een hoge mutatiegraad duidt meestal op een verandering in de woningvoorraad; dat kan sloop en nieuwbouw zijn maar ook omzetting van huur naar koop, of omzetting van een lager naar een hoger huurniveau. De plekken waar dergelijke veranderingen op grote schaal worden uitgevoerd geven huishoudens mogelijkheden voor wooncarrière. Zolang mensen niet verhuizen, doen buurten wel dienst voor huishoudens in hun stabiele periodes van hun carrières, maar niet voor hun dynamische periodes, hun woningmarktstappen. Een hoge mutatiegraad is in figuur 10 op rood gezet, het zijn de buurten waar stappen gezet kunnen worden.

3

Alleen verhuizingen binnen Nederland. Verhuizingen van en naar het buitenland zijn hier niet in meegenomen.

38

Buurten met een lage mutatiegraad zijn te vinden aan de randen van de stad, in De Aker en Nieuw-Sloten in Nieuw-West, Gein en Reigersbos in Zuidoost en in het grootste deel van Noord. Buurten waar veel verhuisd wordt zijn te vinden in het Centrum en de aanpalende buurten en in stedelijke vernieuwingsgebieden. In Nieuw-West gaat het om delen van Osdorp, Geuzenveld en het zuidelijke deel van Slotervaart. Doordat nieuwbouw is opgeleverd komen daar nieuwe verhuisstromen op gang.

Figuur 10 - Mutatiegraad, 2011

Lager dan 10% 10% - 12,5% 12,5% - 15% 15% - 20% 20% en hoger Bron: O+S


39

Figuur 11 is een trucje om het beeld te versterken. Corporatiewoningen zijn momenteel minder dynamisch, maar kunnen dat wel zijn. Particuliere huurwoningen en koopwoningen bieden potentieel meer kansen voor wooncarrière maar het hoeft niet zo te zijn. Soms leidt woontevredenheid in deze marktsectoren tot langdurige stabiliteit. De optelling van de kaart met meer of minder marktwoningen en hogere of lagere verhuisdynamiek in 2011 geeft een beeld van de grotere (rood) of kleinere (blauw) ‘veranderbaarheid’. Hoe roder het gedeelte van de kaart, hoe meer mogelijkheden er zijn voor een buurt om te veranderen.

Figuur 11 - Optelling mutatiegraad 2011 en aandeel koop- en particuliere huurwoningen 2012

Zeer laag Laag Midden/laag Midden Midden/hoog Hoog Zeer hoog

40

Bron: O+S

In Nieuw-West geldt dit voor enkele buurten, verspreid over het stadsdeel. Ook in Noord en Zuidoost zijn het slechts enkele buurten die deze combinatie hebben. De meeste buurten die vatbaar zijn voor veranderingen zijn echter te vinden in Centrum, Zuid en West. Wat opvalt is het verschil tussen West en Oost binnen de ring. Beide gebieden hebben een vergelijkbare bouwstijl en ook de ligging ten opzichte van het centrum is vergelijkbaar. In West is er echter een grote particuliere huursector, terwijl in Oost de corporatiesector domineert. Dit uit zich in een sterkere ‘veranderbaarheid’ van West dan van Oost.


41

Verkoopprijzen Stijgende verkoopprijzen van woningen duiden op een toenemende populariteit van deze woningen. Over de periode 2001-2010 zijn de woningen in Amsterdam in prijs gestegen, met name binnen de ring. De gebieden buiten de ring kwamen daar niet overal even sterk in mee. In figuur 12 zijn alle gebieden met een bovengemiddelde vierkante meterprijs in 2009/2010 in donkerblauw weergegeven. De gebieden met een ondergemiddelde vierkante meterprijs zijn ingedeeld naar de ontwikkeling die zij hebben doorgemaakt sinds 2001: stabiel (stijging gelijk aan Amsterdams gemiddelde), stijgend (stijging sterker dan gemiddeld in Amsterdam) en dalend (stijging geringer dan gemiddeld in Amsterdam). In het algemeen zijn de woningprijzen binnen de ring boven het Amster dams gemiddelde. In West en in Oost zijn er enkele buurten die nog onder het gemiddelde uitkomen. Dit zijn deels buurten die bezig zijn met een inhaalslag: de stijging van de woningprijzen is hier bovengemiddeld. De buurten waar de prijzen niet mee komen met het stedelijk gemiddelde zijn voornamelijk te vinden in de gebieden buiten de ring. Het gaat om de nieuwbouwbuurten uit de jaren ’90 zoals De Aker, Nieuw-Sloten en De Eendracht in Nieuw West en Gein in Zuidoost. Deze buurten, die bij oplevering een duidelijke rol hadden in de wooncarrières van stijgende vestigers, lijken deze rol nu minder te vervullen.

42

Ook andere delen van Zuidoost hebben geringe prijsstijgingen, evenals grote delen van Noord (o.a. Banne Buiksloot, Nieuwendam-Noord en Molenwijk). In Nieuw-West zijn naast buurten met een relatieve daling in verkoopprijzen ook redelijk wat buurten te vinden die wel meekomen met de prijsstijgingen in Amsterdam. Het gaat dan vooral om Slotervaart en delen van Geuzenveld en Slotermeer. In het algemeen liggen deze buurten dichter bij de ring dan de buurten die in prijs gedaald zijn.

Figuur 12 - Ontwikkeling woningprijzen 2001-2010

Bovengemiddeld Ondergemiddeld, stijgend Ondergemiddeld, stabiel Ondergemiddeld, dalend Bron: O+S


43

Nieuwe stedelingen In dit onderdeel maken we een overstap naar de kenmerken van bewoners en huishoudens. Allereerst de zogenaamde ‘nieuwe stedelingen’, dat zijn volgens een definitie van Bureau Onderzoek en Statistiek autochtonen en westerse allochtonen die na hun 18de jaar in Amsterdam zijn komen wonen. Zij blijken vaak een goede graadmeter voor de populariteit van een buurt. In Nieuw-West nam het aandeel nieuwe stedelingen af tot aan 2007, daarna is er weer een lichte toename. Voor figuur 13 is daarom de periode 2007-2012 gekozen. De kaart laat op de eerste plaats zien waar het aandeel nieuwe stedelingen hoger ligt dan 30%. Dat komt wonderwel goed overeen met het gebied binnen de ring, maar er zijn uitzonderingen; grote delen van IJburg en Buitenveldert en sporadische buurten in Zuidoost en Nieuw West. Interessant zijn de locaties waar het aandeel nieuwe stedelingen lager ligt dan 30% in 2012. Van deze gebieden laat de kaart zien of er een toe- of afname is. Aan de westkant van de stad is er een toename (meer dan 3 procentpunten) in de buurten die grenzen aan de gebieden met meer dan 30% nieuwe stedelingen. Het gaat om het noordelijk deel van Bos en Lommer, een aantal losse buurten tussen ring en spoor en de Staalmanplein- en Delflandpleinbuurt. Hier gaat het vermoedelijk om de tijdelijke verhuur aan studenten van woningen die gesloopt zullen worden. Verder naar het westen toe zijn er nog enkele buurten met een groei van meer dan 3 procentpunten: twee vernieuwingsbuurten in Geuzenveld en twee in Osdorp. Hier zijn het waarschijnlijk de nieuwbouw koopwoningen die ook voor nieuwe stedelingen aantrekkelijk zijn.

44

In Noord valt op dat vooral in de zuidelijke helft van het stadsdeel het aandeel nieuwe stedelingen toeneemt. Dit is het oudere deel van Noord met voornamelijk laagbouw in tuindorpen. Ook in de tuindorpen Betondorp en Amsteldorp in Oost is er deze toename. In Zuidoost zijn er in de Bijlmermeer enkele buurten waar het aandeel nieuwe stedelingen is toegenomen. Het gaat hier in een aantal gevallen om studentenhuisvesting. In de meerderheid van de buurten in Nieuw-West, Noord en Zuidoost is er echter sprake van een lichte afname van het aandeel nieuwe stedelingen.

Figuur 13 - Toe- en afname nieuwe stedelingen, 2007-2012

Afname

> 3 procentpunten

Afname

< 3 procentpunten

Toename < 3 procentpunten Toename > 3 procentpunten % Nieuwe stedelingen groter dan 30%


Bron: O+S

45

Jonge huishuishoudens Het demografisch profiel van buurten geeft een helder patroon. Figuur 14 laat het aandeel bewoners zien tussen de 25 en 34 jaar. De bekende gebieden met een sterke particuliere huursector verschijnen op de kaart, zoals de Oude en Nieuwe Zijds Burgwallen en de Pijp. Maar ook heel duidelijk West binnen de ring en vandaar uit naar het zuiden toe, de Westlandgracht. Buiten de ring ligt het aandeel 25-34 jarige bewoners beduidend lager. In Nieuw-West zijn er sporadisch buurten met een wat hoger aandeel, met name in de buurten dicht bij de ring. Ook in Zuidoost

Figuur 14 - Bewoners 25-34 jaar per buurt, 2012

8% of minder 9% - 13% 14% - 18% 19% - 23% 24% - 28% 29% of meer

46

Bron: O+S

en Noord geldt dat de hogere aandelen eerder dichtbij het centrale deel van de stad te vinden zijn dan veraf.

Inkomensontwikkeling Het inkomensverschil binnen en buiten de ring is inmiddels uitgebreid aan de orde gekomen. Het verschil groeide sterk in de jaren 2003-2007, daarna bleef het verschil groeien, maar in gematigder tempo. Figuur 15 geeft het gemiddeld inkomen weer voor de combinatie van twee meetjaren 2009 en 2011, dit is gedaan om betere gegevensvulling per buurt te

Figuur 15 - Gemiddeld inkomen per buurt 2009/2011 (Amsterdam = 100)

> 150 130 - 150 115 - 130 95 - 115 85 - 95 75 - 85 < 75

Bron: Dienst WZS Wonen in Amsterdam


47

krijgen. In de kaart hebben de grachtengordel en grote delen van Zuid tussen Vondelpark, Hobbemakanaal, Kostverlorenvaart en de zuidelijke ringweg de kleur van hoge welstand. De meeste buurten hebben een inkomensniveau op 50% boven het stedelijk gemiddelde (index > 150). Ook bekende nieuwbouwbuurten zoals Nieuw Sloten, De Aker, het Oostelijk Havengebied en IJburg hebben een hoog inkomensniveau. Lage inkomens, meer dan 25% onder het stedelijke gemiddelde (index < 75), zijn te vinden in omvangrijke delen van Noord, Nieuw-West en Zuidoost. Het midden-niveau wordt vaak aangetroffen in de negentiende eeuwse wijken en de stedelijke vernieuwing. De kaart mag een vertrouwd beeld geven, toch zijn er continu veranderingen die bijdragen aan een geleidelijke patroonverschuiving. In de vorige analyse over de inkomensontwikkeling van buurten werd geconstateerd dat aanzienlijke stijgingen van het inkomen ten opzichte van het stedelijke gemiddelde vooral in de grachtengordel en de ‘zuidsector’ werden gemeten (Dignum, 2009). De gemiddelde inkomensvooruitgang van Amsterdam werd zelfs sterk door deze buurten gedomineerd. Inkomensontwikkelingen in andere buurten staken hier bleek bij af. Dit scherpe contrast trad op in de periode dat het verschil ‘binnen en buiten de ring’ sterk groeide. In de recente vergelijking (figuur 16 met vergelijking van inkomens 2005/2007 met 2009/2011) is deze dominantie van grachtengordel en zuidsector in de inkomensontwikkeling veel minder sterk (Dignum, 2013). Dat zijn dan ook de jaren dat het inkomensverschil binnen en buiten de ring minder snel groeide.

48

Het is niet meer zo dat in de grachtengordel en de zuidsector het vaakst stijgingen worden aangetroffen. Met nog altijd een hoog gemiddeld inkomensniveau worden in sommige buurten aldaar nu dalingen in het inkomensniveau geregistreerd van meer dan 15% ten opzichte van het stedelijk gemiddelde. Buurten met inkomensdaling komen in recente jaren net zo vaak voor in de welgestelde zone van grachtengordel en zuidsector als in de naoorlogse stadsdelen, al verschilt het inkomensniveau van deze twee gebieden sterk.

Figuur 16 - Inkomensverandering 2005/07-2009/11

Stijgend

Stabiel

Dalend

< 85% 85 tot 115% > 115%

Bron: Dienst WZS Wonen in Amsterdam


49

Inkomensstijging is dus niet langer geconcentreerd in de genoemde centrale welvaartszone, maar is een ruimtelijk verspreid verschijnsel geworden. Wel treedt inkomensstijging nog altijd vaker op in buurten die al een hoger inkomen hebben (28 van de 42), maar ook buiten de ringweg en het IJ komen dergelijke buurten voor. Meestal zijn dat buurten met een aanzienlijk aantal opleveringen van nieuwe woningen zoals Jeugdland (Elzenhagen) in Noord of Zuidwestkwadrant Osdorp Zuid en Overtoomse Veld Noord. In de kaart overheersen de kleuren van de buurten waar geen noemens waardige inkomensverandering plaatsvindt. De verspreide stijgingen in buurten van stadsdeel West profileren zich tegen de rest van de buurten waar inkomensstabiliteit op het midden en lage niveau heerst. Ook in de Pijp en Rivierenbuurt aan de westzijde van de Amstel en de oostelijke Binnenstad, en in de Oosterparkbuurt en de Watergraafsmeer aan de oostzijde van de rivier is stabiliteit rond het midden en lage inkomensniveau beeldbepalend. Inkomensdalingen komen voor in de woongebieden buiten de ringweg en ten noorden van het IJ. In stadsdeel Zuidoost verkeren vier buurten met een relatief hoog inkomen in een dalingstrend. Van stadsdeel Zuid zijn al een aantal buurten genoemd uit de klassieke welvaartszone. Daarnaast treedt in dit stadsdeel inkomensdaling op in enkele van de sporadische buurten met een laag inkomen. In Nieuw-West en Noord liggen de buurten met inkomensdaling op het lage en middenniveau verspreid. In de periode dat het inkomensverschil binnen en buiten de ring minder sterk groeit, leidt dit niet tot een wezenlijke verandering in het bekende inkomenspatroon. De dominante inkomensstijging in bekende stukken van Centrum en Zuid is er niet meer, maar daar is geen patroon voor teruggekomen dat duidt op versterking van de lokale inkomensstructuur buiten de ring. Die versterking is alleen zichtbaar op plekken waar veel woningen worden opgeleverd door nieuwbouw en stedelijke vernieuwing.

50

Achter inkomensstijging van buurten speelt de inkomensverandering van de zittende bevolking overigens meestal een belangrijkere rol dan de inkomensverandering door vestiging en vertrek. Onderzoek van Teernstra (2012) besteedt hier meer aandacht aan en ook eerdere analyses op de Wonen in Amsterdam onderzoeken bevestigen dit. Met het WiA materiaal dat hierboven besproken werd komen een paar interessante buurten tevoorschijn. In Poolbuurt west hebben de huishoudens met een lange woonduur een stijgende inkomenstrend, maar de recente vestigers hebben juist een lager inkomen dan een aantal jaren eerder. In Overtoomse Veld Noord en Buurt 5 Noord is er onder de recente bewoners op een laag niveau inkomensstabiliteit, maar onder de bewoners met wat langere woonduur een stijgende trend.


51

Tevredenheid woonomgeving Een ander belangrijk thema bij de buurtverandering is de mate van tevredenheid over de woonomgeving. In de enquête Wonen in Amsterdam wordt gevraagd een rapportcijfer (van 1 tot 10) te geven voor de buurt. Grote delen van Amsterdam binnen de ring en ten zuiden van het IJ halen cijfers van 8 of hoger, terwijl veel buurten buiten deze ring genoegen moeten nemen met een cijfer rondom 6 en 7 (figuur 17). In de loop der jaren is het rapportcijfer voor de buurt langzaam gestegen. Dat is te merken in het kleiner wordende aantal ´onvoldoendes´.

Figuur 17 - Rapportcijfer voor de buurt 2009/2011

> 8,5 8 - 8,5 7,5 - 8 7 - 7,5 6,5 - 7 6 - 6,5 <6

52


In het combinatiejaar 2009/2011 zijn er nog maar 13 buurten met een rapportcijfer onder de 6 (zeven buurten in Nieuw-West, drie in Noord, twee in Zuidoost en één in Oost) terwijl dat er in 2005/2007 nog 25 waren. Figuur 18 geeft voor het buurtrapportcijfer de ontwikkeling in de tijd. Opvallend is dat juist het gebied dat in 2005/2007 de hoogste rapportcijfers kende, de grachtengordel en een groot deel van het gebied ten zuiden van het Vondelpark, zijn glans enigszins verloren heeft. Een daling naar cijfers rondom 8 is echter niet iets om zorgen over te maken.

Figuur 18 - Verandering waardering buurt (rapportcijfer buurt 2005/2007 – 2009/2011)

> 0,5 0,2 - 0,5 0,1 - 0,2 -0,1 - 0,1 -0,2 - -0,1 -0,5 - -0,2 < -0,5



53

Daling van het waarderingscijfer op locaties waar het cijfer niet zo hoog was, roept meer om te blijven volgen. In Nieuw-West, Zuidoost en Noord komt een aantal van dergelijke buurten voor buurten voor. De sterkste stijgingen van de buurtwaardering vinden plaats in een aantal verschillende clusters. De zone Kostverlorenvaart – ringweg A10 West telt ruim tien buurten met een rapportcijferstijging van meer dan een halve punt. Ook in Oost doet zich een dergelijke concentratie voor nabij het Amstelstation en het Muiderpoortstation. Een andere verzameling van buurten met aanzienlijke stijging is de Staatsliedenbuurt.

Figuur 19 - Rapportcijfer voor de buurtontwikkeling 2009/2011

> 8,5 8 - 8,5 7,5 - 8 7 - 7,5 6,5 - 7 6 - 6,5 <6

54


Ook de stedelijke vernieuwing van de Bijlmermeer toont zich op de kaart in een vijftal buurten met meer dan een halve punt vooruitgang. Ook Noord is vertegenwoordigd met een sterke stijger: Markengouw Midden. Totaal 34 buurten scoren in de recente periode meer dan een halve punt hoger dan vier jaar eerder. De sterkste stijgingen zijn het vermelden waard: de twee buurten met de naam Rembrandtpark (nabij de westelijke ringweg) kennen een stijging van respectievelijk 0,8 en 1,4 waarderingspunt. Ook in de K-buurt Midden in de Bijlmermeer treedt sterke waarderingsstijging op (van 5,6 naar 6,7).

We maken een stap van de huidige situatie naar de ontwikkeling. In de enquête is gevraagd een rapportcijfer te geven voor hoe men vindt dat de buurt zicht ontwikkelt. Men zou dit ook het buurtvertrouwen kunnen noemen. Figuur 19 laat een beeld zien dat enigszins vergelijkbaar is met de waardering voor de buurt (Figuur 17), maar de cijfers zijn over het algemeen wat gedempter. Zo zijn cijfers boven de acht uitzonderlijk, terwijl die bij het cijfer voor de buurt vaak voorkwamen. Onder de hoge cijfers zijn bijvoorbeeld een paar buurten die ook duidelijk een ontwikkeling doormaken: Zoals De Bongerd in Noord de Czaar Peterbuurt (oostelijke gedeelte van Centrum) en Westerdokseiland (nieuwbouw aan het IJ ten westen van het centraal station). Globaal liggen de ontwikkelingscijfers binnen de ring vaker boven de 7 en buiten de ring vaker in de buurt van een 6. Daarmee lijkt de kaart op die met de buurtwaarderingen. Maar op sommige locaties is de buurtwaardering gematigd en het ontwikkelingscijfer aanzienlijk lager. Dat moet als een voorbode gezien worden voor verdere afname van de omgevingswaardering. In de stadsdelen buiten de ringweg en het IJ komen dergelijke buurten voor.


55

We besluiten de kaartenreeks met een dubbele doorkijk naar de toekomst. Denken de buurtbewoners in 2009/11 anders over de buurtontwikkelingvraag dan in 2005/07? Dan zien we een verrassende tendens (Figuur 20). Het zijn dan weliswaar vaak zesjes die de bewoners buiten de ring geven voor de ontwikkeling van hun buurt, maar deze cijfers liggen in veel gevallen toch aanzienlijk hoger dan in het vorige meetpunt 2005/07. Met name in de delen van Nieuw-West nabij de ringweg tekent zich deze waarderingsverbetering af. Ook de oude delen van stadsdeel Oost zoals de Indische Buurt, de Transvaalbuurt en de Oosterparkbuurt vormen samen een brede zone met een verbeterd toekomstbeeld.

Figuur 20 - Verandering waardering buurtontwikkeling 2005/2007 – 2009/2011

> 0,5 0,2 - 0,5 0,1 - 0,2 -0,1 - 0,1 -0,2 - -0,1 -0,5 - -0,2 < -0,5

56


Noord is een stadsdeel met een aanzienlijk aantal buurten met lage ontwikkelingscijfers, maar afgaande op de trend in de tijd merken ook daar de bewoners dat er gewerkt wordt aan verbetering. De dalende trend in sommige buurten van de kaart moet niet al te zwaar gewogen worden, het gaat vooral om delen van stadsdeel Zuid waar een kleine trendbreuk in het hoge buurtvertrouwen niet onmiddellijk op problemen duidt. Toch lijkt het niet toevallig dat deze daling in het buurtvertrouwen daar juist samengaat met het eveneens licht afgenomen gemiddelde inkomen van de bewoners.


57

Interpretatie van de kaarten Buurten die goede eigenschappen hebben om momenteel een dynamische rol te spelen in de stedelijke roltrap (koop, of particuliere huur en een aanzienlijke mutatiegraad) bevinden zich nog altijd overwegend binnen de ring. De sporadische buurten met een aanzienlijke koopsector buiten de ring vervullen hier geen rol meer voor. Waarschijnlijk enkele jaren geleden, na de oplevering wel. Stedelijke vernieuwingsbuurten en buurten met veel verkoop van corporatiewoningen in Nieuw West, Noord en Zuidoost zijn wel meer open voor verandering. Dat uit zich in betreffende buurten in een toename van het aandeel ‘nieuwe stedelingen’ en aan een prijsontwikkeling in de koopsector die gelijk opgaat met de stedelijke trend (en niet daar bovenuit komt). Dichtbij de ring is deze ontwikkeling iets sterker, maar ook verder naar buiten toe is er verandering waar te nemen in die buurten waar de woningvoorraad wordt aangepakt. Opvallend aan Nieuw-West is dat de markt in Geuzenveld en Slotermeer wat sterker lijkt te zijn dan in Osdorp. De inkomensontwikkeling van recente bewoners weerspiegelen deze veranderingen overigens niet. Op dit onderwerp komt een aantal clusters van buurten binnen de ring op de kaart tevoorschijn zoals de Pijp/ Amstelzone en delen van stadsdeel West rondom de Kostverlorenvaart. Dat zijn ook de zones die zich op de kaart manifesteren als het woongebied van jonge huishoudens (25-34 jaar). Interessante buurten buiten de ring op het kenmerk inkomensontwikkeling zijn Overtoomse Veld Noord en Buurt 5 Noord, twee buurten in stadsdeel Nieuw West.

58

De verwachtingen over de uitrol van het centrummilieu over de ring kunnen op basis van deze data niet te hoog worden ingeschat. Tendensen die momenteel buiten de ring worden waargenomen hebben niet te maken met de relatieve afstand tot het centrum of tot het gebied binnen de ring. De relatief zwakke tendensen buiten de ring die als ‘aansluiting’ getypeerd kunnen worden, vinden plaats in de buurten waar stedelijke vernieuwing of een aanzienlijke verkoop van corporatiewoningen plaatsvindt. Deze beleidsingrepen vinden op verschillende locaties in de naoorlogse woongebieden plaats. Van de verkoop van corporatiewoningen mag verwacht worden dat dit ook in de toekomst bijdraagt aan verandering. Corporaties moeten geld verdienen, al is de markt momenteel niet meer gewillig. Stedelijke vernieuwing wordt momenteel juist naar een lager tempo gebracht. De vraag is wat de transformatie van de huursector teweeg brengt in de aantrekkelijkheid van buurten met overwegend huurwoningen. Wanneer het wws-puntensysteem wordt ingeruild voor een systeem met de WOZwaarde als grondslag leidt dit naar verwachting tot versterking van het verschil binnen en buiten de ring. De markt en de mogelijkheid voor wooncarrière voor middeninkomens wordt dan groter. Maar ook buurten die nu nog grotendeels uit sociale huur bestaan en binnen de ring liggen, kunnen daarmee geliberaliseerd raken. Buurten zoals Indische buurt of andere delen van Oost die nog minder aansluiten bij de tendens binnen de ring zullen dan vermoedelijk eerder aansluiten op de woonwensen van de middeninkomens dan buurten die verder van het centrum gelegen zijn.


59

Bronnen: Booi, H & K. Dignum (2012), Van doughnut- naar sombrerostad, Tijdschrijft voor de Volkshuisvesting, nr 2, blz 33-38, april 2012. Booi, H & K. Dignum (2011), Amsterdam Vitale Stad, Trends in bevolking en woningmarkt in perspectief van stedelijke groei en stagnatie. Gemeente Amsterdam. Dignum, K. (2013), Ontwikkelingen in Amsterdamse buurten 2005-2011. Dienst WZS, gemeente Amsterdam. Dignum, K. (2009), Inkomensontwikkeling in Amsterdamse buurten 2001-2007. Dienst Wonen, gemeente Amsterdam. Findlay, A., C. Mason, D. Houston, D. McCollum & R. Harrison (2009), Escalators, Elevators and Travelators: The Occupational Mobility of Migrants to South-East England. Journal of Ethnic and Migration Studies, Volume 35, Issue 6, 2009. Teernstra, A. (2012) De buurt als roltrap, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr 2, blz 50 55, april 2012.

60

Gemeente Amsterdam

Meer ruimte voor wooncarrière in Amsterdam

Recommend Documents