Masterplan Drents Dorp

Masterplan Drents Dorp

Masterplan Drents Dorp

Juni 2003 Gemeente Eindhoven Woningstichting Hertog Hendrik van Lotharingen Bewoners Drents Dorp

3

Inhoudsopgave

Voorwoord

1 Inleiding 1.1 Aanleiding, proces en doel 1.2 Basis van dit masterplan 1.3 Ligging en begrenzing Drents Dorp 1.4 Projectorganisatie 1.5 Communicatie met de buurtbewoners 1.6 Inhoud en opbouw masterplan

7 7 7 7 9 9 11

2 Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Drents Dorp 2.1 Het concept voor Drents Dorp: groenstedelijk wonen met cultuurhistorische kwaliteit 2.2 Vertaling van het concept naar deelgebieden 2.3 Ontsluiting 2.4 Bouwhoogten 2.5 De randen van Drents Dorp

13

3 Sociale ontwikkelingsvisie Drents Dorp 3.1 De identiteit van Drents Dorp 3.2 Het perspectief creëren 3.3 Sturende principes voor het sociaal programma

21 21 21 21

13 15 17 17 19

3

4 Globaal programma voor Drents Dorp 4.1 Programma voor wonen 4.2 Programma voor werken 4.3 Programma voor voorzieningen 4.4 Programma voor infrastructuur en parkeren 4.5 Programma voor groen en openbare ruimte 4.6 Programma voor milieu en water 4.7 Sociaal programma 4.8 Fasering

27 27 29 29 29 31 31 33 35

5 Visie op Beheer 5.1 Beheer tijdens de wijkvernieuwing 5.2 Beheer na vernieuwing

37 37 39

6 Financiële uitvoerbaarheid, besluitvorming en vervolg 6.1 Financiële haalbaarheid, opzet 6.2 Vervolg aanpak 6.3 Besluitvorming 6.4 Verdere procedure

41 41 41 43 43

Literatuurlijst

45

Colofon

47

4

Voorwoord

Voor u ligt het masterplan van Drents Dorp. Dit masterplan is een mijlpaal in het proces van de voor het Drents Dorp ingezette integrale wijkvernieuwing. Het plan schetst in hoofdlijnen de ontwikkelingsrichting waarbij de analyse van de bestaande situatie een belangrijke rol heeft gespeeld. In de beschrijving van deze ontwikkelingsrichting wordt aandacht besteed aan zowel de ruimtelijke als de sociale visie op het gebied. Dit resulteert in een globaal maar samenhangend programma voor het Drents Dorp, het uitgangspunt voor de volgende fase van de wijkvernieuwing waarin de planvorming zich verder zal concretiseren. In deze volgende fase zal de aandacht zich met name richten op deelgebied A. Het masterplan kent een lange voorgeschiedenis. Al in 1995 is door de woningstichting nagedacht over de toekomst van de wijk. Dit heeft ondermeer geresulteerd in de aanpak van de panden in deelgebied B en het besluit om niet eerder dan in 2005 in deelgebied A aan de gang te gaan. Het nu voorliggende plan brengt deze initiatieven verder met elkaar in verband en vormt een fundament voor de vernieuwing van deel A. Het plan is samengesteld door de projectgroep Drents Dorp. Hierin zijn vertegenwoordigd de bewoners van het Drents Dorp, Woningstichting Hertog Hendrik van Lotharingen en de gemeente Eindhoven. Projectgroep Drents Dorp Juni 2003

5

6

1. Inleiding

opzet van het integrale wijkvernieuwingsproject Drents Dorp.

1.1 Aanleiding, proces en doel Met dit masterplan wordt voor Drents Dorp invulling gegeven aan de opdracht die voortvloeit uit het raadsbesluit van 18 december 2000 inzake integrale wijkvernieuwing. In dit raadsbesluit is de opgave voor de integrale wijkvernieuwing in elf wijken van Eindhoven vastgesteld. Drents Dorp is één van deze wijken. Door de fysieke verslechtering en veroudering van Drents Dorp, door het eenzijdige woningaanbod en de slechte bouwen woontechnische staat is een upgrading van het gebied noodzakelijk. Woningstichting Hertog Hendrik van Lotharingen is sinds 1994 bezig met visievorming voor Drents Dorp. Dit heeft reeds geleid tot gedeeltelijke aanpak van de wijk (het gebied ten zuiden van de Halvemaanstraat, ten westen van de Koenraadlaan is gerenoveerd/gerestaureerd, in het gebied ten zuiden van de Halvemaanstraat en ten oosten van de Koenraadlaan is groot onderhoud gepleegd). Het resterende gedeelte (ten noorden van de Halvemaanstraat) is aangewezen als één van de integrale wijkvernieuwingsgebieden in de Gemeente Eindhoven. Recent is hiervoor een integrale visievorming gestart, waarin Hertog Hendrik van Lotharingen, Gemeente Eindhoven en bewoners gezamenlijk een integraal wijkvernieuwingsplan gaan opstellen. De eerste inhoudelijke stap in dit proces is het opstellen van een masterplan, een globaal plan op hoofdlijnen. Het doel van dit masterplan is het leveren van een integrale visie voor Drents Dorp al geheel, inclusief Strijp R.

1.2 Basis van dit masterplan Aan dit masterplan liggen twee producten ten grondslag: de startnotitie Drents Dorp en de kadernotitie Drents Dorp. In de startnotitie zijn procedurele afspraken vastgelegd over de

Begrenzing studiegebied Drents Dorp en deelgebieden

7

A

R

C

B

8

Deze startnotitie is vastgesteld in de projectgroep Drents Dorp en in de stedelijke regiegroep integrale wijkvernieuwing (januari 2002). In de kadernotitie Drents Dorp staan de randvoorwaarden, uitgangspunten voor de planvorming en ambities verwoord van de projectgroep Drents Dorp. Dit geheel vormt het kader waarbinnen dit masterplan tot stand is gekomen. De kadernotitie is vastgesteld door de projectgroep in april 2002. De kadernotitie maakt integraal onderdeel uit van dit masterplan. Voor de onderbouwing van de keuzes en de achtergronden van dit masterplan wordt dan ook verwezen naar de kadernotitie. In de kadernotitie staat tevens een globaal onderzoek naar de sociale kenmerken van Drents Dorp. In aanvulling op dit

Beukenlaan, de Zwaanstraat en de Elburglaan. Drents Dorp is opgedeeld in vier delen: b Deel A: het gebied ten noorden van de Halvemaanstraat en ten westen van de Koenraadlaan; b Deel B: het gebied ten zuiden van de Halvemaanstraat en ten westen van de Koenraadlaan; b Deel C: het gebied ten zuiden van de Halvemaanstraat en ten oosten van de Koenraadlaan (inclusief de Kreugelstraat); b Strijp R: het gebied ten noorden van de Halvemaanstraat en ten oosten van de Koenraadlaan.

Stedelijke regiegroep Directeur DMO & DSOB 2 wethouders Directeur HHvL/SWS/Trudo/Domein (2) Vertegenwoordigers ‘Huurdersbelangen Eindhoven’ (onafhankelijk voorzitter)

globale beeld heeft er intussen een nader onderzoek plaatsgevonden naar de sociale kenmerken. Voor de Projectgroep Drents Dorp DSOB onderbouwing van de sociale visie in dit masterplan wordt ook Woningstichting HHvL DMO Klankbordgroep naar dit Bewoners onderzoek Loket W verwezen (Gemeente Eindhoven, (bewonersonderst.) BiO-rapport 904, oktober 2002).

1.3 Ligging en begrenzing Drents Dorp

Werkgroep

Werkgroep

Drents Dorp ligt in het stadsdeel Strijp, ten zuiden van landgoed de Wielewaal, ten westen van het industrieterrein Strijp T, ten noorden van de woonwijk Philipsdorp en ten oosten van de woonwijk Lievendaal. De grenzen van het plangebied zijn de Tilburgseweg, De Noord-Brabantlaan/-

Sfeerbeelden per deelgebied

9

10

1.4 Projectorganisatie Het masterplan is voorbereid door de projectgroep Drents Dorp. In deze projectgroep zijn vertegenwoordigd: b Gemeente Eindhoven: projectleider Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer (DSOB), sector Strategie (DSOB), wijkprojectleider DAPZ/Stadsdeelkantoor Strijp, Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling; b Woningstichting Hertog Hendrik van Lotharingen: districtsmanager en projectmanager; b Loket W (als bewonersondersteuning); b Vertegenwoordiging bewoners.

Luchtfoto Drents Dorp

De projectgroep staat onder leiding van de projectleider DSOB. De projectgroep heeft in deze fase de verantwoordelijkheid voor de totstandkoming van het masterplan. Zij laat zich daarbij adviseren en informeren door een kankbordgroep (bestaande uit bewoners en andere belanghebbenden).

11

Integrale plankaart Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie

12

2. Ruimtelijke ontwikkelingsvisie

stedelijke voorzieningen geeft de mogelijkheid voor Drents Dorp om zich door te ontwikkelen tot een groenstedelijk woonmilieu. Drents Dorp zal zich als groenstedelijk woonmilieu binnen Eindhoven onderscheiden door de aanwezige en te versterken cultuurhistorische kwaliteiten: deze kwaliteiten versterken het eigen karakter van Drents Dorp.

Drents Dorp

Belangrijk uitgangspunt voor deze ontwikkelingsvisie is dat Drents Dorp een woonwijk blijft. Ook voor het huidige bedrijventerrein Strijp R is de functie wonen uitgangspunt voor toekomstige ontwikkelingen.

Voor de te vernieuwen, te vervangen en nieuwe woongebieden in Drents Dorp betekent een groenstedelijk woonmilieu dat gestreefd wordt naar woningen op zo kort mogelijke afstand van groenstructuren binnen Drents Dorp. De groene kwaliteiten van de Wielewaal worden als het ware Drents Dorp ingetrokken. De Wielewaal wordt hierdoor ervaren tot in het centrum van het plangebied. Mogelijk dat op termijn, mochten (delen van) de Wielewaal vrijkomen voor ontwikkelingen, op kleine schaal het tegenovergestelde gaat plaatsvinden: stukjes Drents Dorp die een plek krijgen in de Wielewaal.

Bij de stedenbouwkundige vertaling van deze woonfunctie wordt uitgegaan van bestaande kwaliteiten: b Groen: de ligging aan de Wielewaal, de ligging nabij het Philips-van Lenneppark en het Philips De Jongh park, de groenszone langs de Tilburgseweg en de van oorsprong groene opzet van de wijk als voorbeeld van de tuinstadgedachte (grote tuinen en het Gelderlandplein). b Nabijheid van (toekomstige) stedelijke voorzieningen: Drents Dorp ligt tegen Strijp S waar belangrijke stedelijke voorzieningen een plek zullen krijgen. Daarnaast is sprake van een goede bereikbaarheid van de binnenstad, maar ook is er via de Tilburgseweg een directe aansluiting op het rijkswegennet. b Cultuurhistorische kwaliteiten: in Drents Dorp zijn belangrijke cultuurhistorische waarden aanwezig, zoals bebouwing, historisch-geografische structuren en stedenbouwkundige opzet van de wijk.

Deze groenstructuren kunnen op verschillende manieren worden vormgegeven (groene pleinen/pleintjes, groene corridors, groene lanen etc.). Het Gelderlandplein kan, door de specifieke kwaliteiten van dit plein tenminste één keer gekopieerd worden ten noorden van de Halvemaanstraat (bijv. in Strijp R). Dit komt overeen met de oorspronkelijke plannen voor Drents Dorp waar sprake was van een (niet gerealiseerd) Veluweplein (zie kadernotitie Drents Dorp). Mogelijk dat in de toekomst ook een groen plein kan worden toegevoegd aan deel C. Voor de mogelijkheden voor het vormgeven van de groenstructuren wordt verwezen naar de referentiebeelden elders in dit masterplan. Belangrijk is dat bestaande groenelementen worden opgenomen in de nieuwe structuur. Dit geldt ook zoveel als mogelijk voor het solitaire bomenbestand.

Het voortzetten, versterken en vernieuwen van de woonfunctie in Drents Dorp in combinatie met het benutten van de aanwezige kwaliteiten is richtinggevend voor de toekomstige ontwikkeling van Drents Dorp.

De centrale plek van cultuurhistorie in deze ontwikkelingsvisie uit zich fysiek naast het feit dat groen in het oorspronkelijk ontwerp voor Drents Dorp al centraal uitgangspunt was (tuinstadgedachte), onder andere door de volgende elementen: b Behoud van historisch bijzondere bebouwing en het

2.1 De ambitie voor Drents Dorp: groenstedelijk wonen met cultuurhistorische kwaliteit Vanwege de aanwezige groene kwaliteiten en de nabijheid van

13

Cultuurhistorie Drents Dorp

14

b Behoud, versterking en restauratie van het Gelderlandplein, waarbij als uitgangspunt geldt dat het plein moet voldoen aan de eisen van de tijd. b Een zorgvuldige afstemming van nieuw toe te voegen, eigentijdse stedenbouwkundige structuren en bebouwingsvlakken. b Het opnemen van bijzondere historische structuren in een nieuwe structuur, bijvoorbeeld de oude Postdijk, een oude verbindingsas die in de Wielewaal, en gedeeltelijk in Strijp R te herkennen is, maar ook oude boomstructuren op Strijp R die restanten zijn van oude ontginningsassen. b Hergebruik van panden: een aantal gebouwen in Drents Dorp zal in de toekomst door de huidige gebruikers verlaten worden. Een aantal van deze panden zijn cultuurhistorisch waardevol en beeldbepalend. Het gaat hier bijvoorbeeld om (delen van) fabrieksbebouwing (Strijp R), scholen en het kloostertje aan de Koenraadlaan. Specifiek voor Strijp R geldt dat voor de ontwikkeling van dit gebied een cultuurhistorische scan wordt uitgevoerd als basis voor de verdere planvorming.

stratenpatroon in de delen A en B (de te handhaven woningen in deel C worden in een later stadium onderzocht).

Nadrukkelijk blijkt hieruit dat het hanteren van cultuurhistorie als een van de pijlers voor deze ontwikkelingsvisie niet betekent dat er sprake is van een behoudende visie. Vernieuwing staat voorop: behoud door ontwikkeling. Cultuurhistorische elementen en waarden betekenen een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit in het nieuwe Drents Dorp, wat Drents Dorp een unieke identiteit oplevert.

2.2 Vertaling van de ambitie naar de deelgebieden Drents Dorp valt uiteen in vier deelgebieden met een eigen karakter. Ondanks dat eigen karakter is Drents Dorp ruimtelijk wel een eenheid. Deze eenheid in verscheidenheid is uitgangspunt voor de planvorming. De betekenis van het hierboven geschetste concept wordt voor de verschillende deelgebieden kort toegelicht.

15

Groen en water Drents Dorp

16

In deelgebied A wordt het aanwezige woningbestand vernieuwd. Dit gebeurt door behoud en renovatie (woningen aan Halvemaanstraat, Ruurlostraat en Groenlostraat), sloop en nieuwbouw (de overige woningen in deelgebied A).

Nieuwbouw is mogelijk op de plek van te slopen woningen maar ook op de huidige sportvelden. Hier wordt ook een groenstructuur gerealiseerd met speelvoorzieningen voor kinderen. De te realiseren nieuwbouw zal wat betreft stedenbouw en architectuur goed aansluiten bij de te handhaven woningen. De sportvelden worden verplaatst naar de locatie van de pallethandel (die verdwijnt) en de speelveldjes ten noorden van de Lochemstraat. Deze locatie is minder geschikt voor woningbouw door de aanwezige bodemverontreiniging. Door de verplaatsing van de sportvelden naar deze plek is een minder intensieve (en daardoor minder kostbare) sanering noodzakelijk. In deelgebied A worden de belangrijkste voorzieningen in Drents Dorp gepland. Het gaat hierbij ondermeer om een SPILcentrum. Een tweetal locaties zijn geschikt voor dit SPILcentrum: hoek Apeldoornstraat/Halvemaanstraat/ Zutphenstraat (eerste keus) en de hoek Koenraadlaan/Halvemaanstraat (alternatieve locatie). Een harde randvoorwaarde maar ook uitdaging voor deze laatste locatie is het opnemen van de te handhaven woningen in de nieuwe bebouwing. De bestaande wegenstructuur in deel A wordt behouden, en gedeeltelijk aangevuld. De woningen in Deel B zijn voor het grootste gedeelte reeds zorgvuldig gerenoveerd en teruggebracht in de oorspronke lijke stijl van Drents Dorp. Het Gelderlandplein verdient een opwaardering en zal zoveel als mogelijk worden teruggebracht in de oorspronkelijk staat, waarbij het plein overigens wel zal gaan voldoen aan de hedendaagse eisen van de gebruiker. Concreet aandachtspunt is de vrijkomende school aan de Kootwijkstraat. Door de cultuurhistorische waarden van dit pand speelt hier een herbestemmingsvraagstuk. Uitgangspunt voor deelgebied C is het handhaven van het huidige stratenpatroon. Dit vanwege cultuurhistorische overwegingen. Op termijn zullen plannen worden gemaakt voor de toekomst van de rest van deel C, inclusief het ‘verloren stukje’ aan de andere zijde van de Ring (gebiedje aan de

17

Ontsluiting voor autoverkeer Drents Dorp

18

Kreugelstraat). Op dat moment zal ook een nadere afweging worden gemaakt over te behouden woningen in dit plandeel. Deelgebied C zal in ieder geval een woonfunctie behouden. Mogelijk dat het gebied zal worden opgeschaald, als overgang van de lage schaal aan de Wielewaal naar de hoge schaal van Strijp S. Hiermee vindt een duidelijke aanhaking van Drents Dorp aan Strijp S plaats. Extra aandacht zal bij toekomstige planvorming moeten worden besteed aan een of meerdere forse groenstructuren, zowel publiek (groen plein) als privé (voor- en achtertuinen, gemeenschappelijke groenvoorzieningen op binnenterreinen). De bedrijvigheid op Strijp R zal op termijn verdwijnen. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid van de realisering van een woongebied. Zoals reeds eerder omschreven zullen woongebieden worden afgewisseld met forse groenstructuren, waarvan ten minste één de vorm heeft van een groen plein met als voorbeeld het Gelderlandplein. De hoek Halvemaanstraat Koenraadlaan is hiervoor geschikt (vanwege de aanwezigheid van een bomengroep op deze plek). Grenzend aan de Zwaanstraat wordt gedacht aan hogere bebouwing, als wand en overgang naar Strijp T en de Zwaanstraat. Over Strijp S (en doorlopend in de Wielewaal) loopt een restant van een oude historische verbindingsas (de Postdijk) die hersteld zal worden. Ook oude historische ontinnings-

structuren (nog te herkennen aan aanwezige groenstructuren) zullen zo veel als mogelijk worden opgenomen in de de nieuwe structuur. Nagegaan wordt welke bebouwing vanwege cultuurhistorische overwegingen zal worden opgenomen in de verdere planvorming op Strijp R.

2.3 Ontsluiting De ontsluiting van Drents Dorp blijft het bestaande assenkruis Halve Maanstraat/Koenraadlaan. Vanwege de toevoeging van woningbouw ten noorden van de Halve Maanstraat wordt een extra ontsluitingslus aan dit assenkruis toegevoegd: een verbinding tussen de Zwaanstraat en de Koenraadlaan, via de huidige Elburglaan. In de volgende fase (van het stedenbouwkundig plan) wordt onderzocht of het nodig is de noordelijke ontsluitingsas door te trekken tot aan de Tilburgseweg, waarna deze afbuigt richting de Halvemaanstraat. Deze extra verbindingslus zal voor het autoverkeer (wel voor het langzaamverkeer) in ieder geval niet in directe verbinging staan met de woonwijk Lievendaal. Hierdoor wordt sluipverkeer voorkomen. Mocht dit problemen opleveren voor de belasting van de Halvemaanstraat, dan zal nader worden onderzocht of

19

20

3.

Sociale ontwikkelingsvisie Drents Dorp

Cultuurhistorische aspecten dragen bij aan de herkenbaarheid, als onderdeel van het bredere begrip ruimtelijke kwaliteit, in die zin heeft deze erkenning ook betekenis voor de bewoners. Dit geldt onder anderee voor de bewoners van het eerste uur. Maar wat het behoud van cultuurhistorische elementen voor hen betekent, is niet precies bekend. Is het een uitdrukking van (het verlangen naar) de gemeenschapszin die er ooit was? Geeft de architectuur en stedenbouwkundige opzet van Drents Dorp de bewoners het prettige gevoel van wonen in een dorp in de stad? Zijn het de afmetingen van het Gelderlandplein of het monumentale schoolgebouw die betekenis hebben? Het onderzoek en het proces tot nu toe hebben nog geen inzicht opgeleverd in de betekenis van bestaande en te behouden structuren voor de groepen die zich de laatste jaren in de buurt hebben gevestigd. Hetzelfde geldt voor de omgangsvormen in Drents Dorp: er is weinig over bekend en wat ervan bekend is geldt vooral voor de groep actieve bewoners.

In de kadernotitie Drents Dorp staan de resultaten van een globaal onderzoek naar de sociale kenmerken van Drents Dorp. Na het verschijnen van de kadernotitie heeft een gedegen onderzoek plaatsgevonden naar de sociale kenmerken van Drents Dorp (Sociale kenmerken van Drents Dorp, Gemeente Eindhoven, 2002). Deze sociale ontwikkelingsvisie voor Drents Dorp vormt samen met de ruimtelijke ontwikkelingsvisie in het vorige hoofdstuk, het hart van dit masterplan. Een tweetal begrippen zijn van wezenlijk belang voor de sociale ontwikkelingsvisie: identiteit en perspectief. Deze aspecten komen achtereenvolgens aan bod. Dit hoofdstuk eindigt met aanbevelingen voor de sociale ontwikkeling van Drents Dorp.

3.1

De identiteit van Drents Dorp

Met de keuze voor een groenstedelijk woonmilieu, waarbij de groene waarden uit de Wielewaal als het ware de buurt in worden getrokken, is de identiteit van het nieuwe woonmilieu nog niet bepaald. Het proces van betekenisgeving moet nog starten. Het incorporeren van cultuurhistorische waarden in de nieuwe woonomgeving kan hier echter een belangrijke bijdrage aan leveren. Van belang is dat de groepen bewoners die perspectief zien in de vernieuwing in het verdere proces van betekenisgeving worden betrokken. Perspectief creëren en het aanscherpen ervan in een combinatie van denken en doen is de belangrijkste opgave voor de sociale ontwikkelingsvisie.

De identiteit, of, met andere woorden de betekenis van Drents Dorp, komt tot uitdrukking in objecten (woningen, straatmeubilair, voorzieningen) die een symboolfunctie vervullen en in omgangsvormen (rituelen). Identiteit wordt in hoge mate mede bepaald door de bewoners en heeft dus ook te maken met leefstijlen. De identiteit is dan ook één van de verbindende schakels tussen de fysieke en de sociale dimensie van wijkvernieuwing. Het gaat daarbij om een wederkerige relatie: de (veelal historisch bepaalde) identiteit van een buurt of wijk is mede bepalend voor de effectiviteit van ingrepen in die wijk, die op hun beurt kunnen bijdragen aan een versterking of een verschuiving in de identiteit. Het vraagstuk van de identiteit speelt op verschillende niveaus: de betekenis van Drents Dorp voor de stad, de identiteit van Drents Dorp voor haar bewoners en de wijze waarop de nieuwbouw daaraan bijdraagt en nieuwe betekenis toevoegt. De aandacht in de ruimtelijke ontwikkelingsvisie voor cultuur historische aspecten in Drents Dorp is een erkenning van de betekenis Drents Dorp voor de stad als geheel.

Speeltuin aan de Lochemstraat

3.2 Het perspectief creëren.

De gemeente kan de vernieuwing van buurten en wijken initiëren en faciliteren; de bewoners, de vastgoedeigenaren, de gemeente als beheerder van openbaar gebied en de instellingen en bedrijven die er werkzaam, dan wel gevestigd zijn, zijn de dragers van de vernieuwing. Zij moeten verleid worden om te investeren: in tijd, met geld, door nieuwe

21

22

activiteiten, door te verhuizen etc. Dat betekent dat zij perspectief moeten zien. Immers: mensen zijn meestal wel bereid te investeren indien zij ergens perspectief in zien, voor hen zelf, voor hun organisatie of voor de kwaliteit van de leefomgeving. Perspectief is niet alleen een kwestie van kansen, maar ook van vertrouwen. Dat vertrouwen moet groeien of gewonnen worden. In Drents Dorp hoeft dit punt niet op nul te beginnen: er is regelmatig overleg tussen de bewonersorganisaties en het stadsdeelkantoor, er zijn actieve netwerken, waarin Loket W, politie en stadsdeelkantoor participeren, er zijn groepen mensen actief bij de school, bij LEW, bij Circulo en Oes Hoes en er zijn kansen in het kader van Digistein, een project waarin de toepassing van ICT in de wijk wordt gestimuleerd en waarin wordt onderzocht in hoeverre dat bijdraagt aan de sociale cohesie en de leefbaarheid van de wijk. Het creëren en aanscherpen van perspectief geschiedt werkenderwijs. Het verwerven van diepgaander kennis over de buurt wordt gekoppeld aan concrete activiteiten en sociale projecten. De inzichten die daarbij ontstaan vormen op hun beurt weer input voor de fysieke plannen en dragen bij aan de ontwikkeling en versterking van de identiteit van Drents Dorp en de buurtdelen.

nieuwkomers met elkaar verder moeten; de nieuwbouw in deel A verandert daaraan niets. Dit vraagt om extra aandacht voor het samenleven. In het sociaal programma worden daarvoor voorstellen opgenomen. Het tweede is de integratie van de (bewoners van de) nieuwbouw met de bewoners van de andere delen van Drents Dorp. Voorkomen moet worden dat de nieuwe bewoners en de zittende bewoners straks met de ruggen naar elkaar leven. Dit vraagt om een wijkbrede uitwerking van de identiteit van het vernieuwde Drents Dorp op basis waarvan mede richting wordt gegeven aan de ontwerpuitgangspunten voor de nieuwbouw van woningen en voorzieningen. Daarbij worden derhalve ook bewoners van deel C en B betrokken. B Versterken van bestaande netwerken en behoud van kansrijke groepen. De woningen die straks gebouwd worden in deel A zullen deels van een ander type en een andere prijsklasse zijn dan de woningen die er nu staan. Dat hoeft echter niet te betekenen dat er voor de huidige bewoners van deel A geen toekomst is in Drents Dorp. De omstandigheid dat Woningstichting Hertog Hendrik van Lotharingen nog zoveel woningbezit heeft in de andere delen van de wijk biedt kansen om de zittende bewoners van deel A perspectief te bieden op herhuisvesting in de buurt. Deze mogelijkheid van herhuisvesting in de buurt wordt actief aangeboden aan de bewoners. Voor oudere buurtbewoners die met name voorkomen in de Spaanse en autochtone bewonersgroepen liggen er kansen in de ouderenwoningen die HHVL wil bouwen. De mogelijkheden voor voldoende voorzieningen voor zorg en welzijn in de nabijheid van de ouderenwoningen worden onderzocht. Voor ouderenhuisvesting komen wellicht niet alleen deel A, maar ook vrijkomende locaties in B (vanwege de verhuizing van de voorzieningen naar de nieuwbouw in A) in aanmerking. Tenslotte is het ook mogelijk dat in de nieuwbouw mogelijkheden gecreëerd worden voor mensen die thans in deel A, B of C van Drents Dorp wonen en die hier willen blijven wonen als zij er een woning zouden kunnen kopen. De uitvoering van het

3.3 Sturende principes voor het sociaal programma

Bij de integrale wijkvernieuwing worden vier sturende principes gehanteerd die gericht zijn op verbetering van het woon- en leefklimaat en de maatschappelijke positie van de betrokken wijkbewoners. Voor Drents Dorp krijgen die de volgende inhoud. A Betrokkenheid van bewoners ten opzichte van elkaar en bij de buurt bevorderen. Er zijn daarbij in Drents Dorp twee aandachtspunten. Het eerste is de integratie van de nieuwkomers in de zin van bewonersgroepen, allochtoon en autochtoon, die de laatste jaren in de wijk zijn ingestroomd. In een groot deel van Drents Dorp zullen de mensen die er langer wonen en deze

Speeltuin in vroeger tijden

23

24

sociaal programma kan er mede op gericht zijn om deze mensen op het spoor te komen.

allochtonen, werklozen) die uit het onderzoek naar voren komen zijn van dien aard dat een voortvarende aanpak geboden is. Er wordt een relatie gelegd met het netwerk van instellingen die een ingang hebben bij de betrokken groepen, zoals politie, Loket W, stadsdeelkantoor, school, Zonnebloem, de werkgroepen, de jongeren in het jongerenpanel Strijp, om de activiteiten op elkaar af te stemmen en de kansen die de wijkvernieuwing biedt te benutten. De herhuisvesting van de bewoners van deel A geschiedt in nauw overleg met dit netwerk om verplaatsing van problemen, dan wel uitval uit bestaande netwerken door herhuisvesting te voorkomen.

C Toekomstgericht maken van voorzieningen. De accommodaties van de voorzieningen in Drents Dorp zijn over het algemeen monofunctioneel en krap. Er is sprake van een versnippering (school, wijkcentrum Oes Hoes, infowinkel, projectbureau Digistein, Circulo) waardoor de openingstijden en bemensing van de afzonderlijke accommodaties beperkt zijn en onduidelijk is waar de bewoner met zijn vragen naar toe kan. De wijkvernieuwing wordt aangegrepen om de accommodaties te vernieuwen en onder een dak te brengen in een eigentijdse accommodatie. In het masterplan is daarvoor ruimte gereserveerd in de nieuwbouw in deel A. Het spilcentrum, een samenwerking van basisschool, peuterwerk, kinderopvang en jeugdgezondheidszorg neemt een centrale plaats in in de nieuwe accommodatie. De concentratie van voorzieningen moet voordelen opleveren voor de bezoekers/buurtbewoners, voor hen de functie van ontmoetingscentrum gaan vervullen en de identiteit van het vernieuwde Drents Dorp mede ondersteunen. Daarnaast is het van belang dat deze samenvoeging de samenwerking tussen de verschillende organisaties en instellingen vergemakkelijkt en versterkt en ertoe bijdraagt dat zij beter toegesneden zijn op de behoeften en problemen in de buurt. Aandachtspunt is de bereikbaarheid vanuit de delen B en C. De Halve Maanstraat is een behoorlijke verkeersbarrière. De verkeersdruk daarop mag niet toenemen. Het is wenselijk dat de mogelijkheden worden onderzocht om de Halve Maanstraat op den duur te ontlasten. Bij de planning van de nieuwbouw wordt rekening gehouden met een toekomstige uitbreiding van de woonbebouwing op het terrein van Strijp R, in die zin dat uitbreiding van de capaciteit van de accommodaties in een latere fase mogelijk is. D Opsporen en ondersteunen van kwetsbare groepen. De problemen (huiselijk geweld, overlast door jeugd, drugsoverlast) en de groepen (eenoudergezinnen, ouderen,

Skatebaan

25

26

4. Globaal programma voor

middellange termijn aan studie zal worden onderworpen. In werkelijkheid zal Drents Dorp deel C nog minstens voor een periode van 10 jaar voorzien in ca. 400 goedkope eengezinswoningen. Uitgaande van het behoud van 338 betaalbare eengezinswoningen en 22 senioren-appartementen in deel B, en behoud van 86 eengezinswoningen in deel A, biedt het masterplan ruimte voor ca. 260 nieuwbouwwoningen in deel A.

Drents Dorp

Een masterplan is een plan op hoofdlijnen, een globaal plan. Ondanks deze globaliteit is het mogelijk om programmatische uitspraken te doen. De programma-uitspraken sluiten echter aan bij de globaliteit van het masterplan, het gaat dus om globale programma’s. De concretisering van de programmalijnen zal, net als de concretisering van het masterplan als geheel, plaatsvinden in het kader van het stedenbouwkundig plan.

Tabel 1: Mogelijk woningbouwprogramma Bestaand

4.1 Programma voor wonen

Deel A

273

Deel B Deel C + Strijp R

350 400

Totaal

De bestaande samenstelling van de woningvoorraad bepaalt in grote mate de wenselijkheid van uitbreiding en aanvulling op strategisch niveau. Richtinggevend voor de vernieuwing in Drents Dorp is een analyse van de woningportefeuille van de woningstichting Hertog Hendrik van Lotharingen in Eindhoven en Strijp in het bijzonder. De volgende uitgangspunten gelden voor de vernieuwing van de woningvoorraad: b Het vergroten van de keuzevrijheid van consumenten; b Het bieden van de mogelijkheid voor een volledige wooncarrière binnen Drents Dorp als geheel (goede mix huur/koop). b Het bieden van perspectief van een kwalitatief duurzame en leefbare buurt. b Tevens dient bewaakt te worden dat de woningvoorraad in grote mate bereikbaar blijft voor mensen met een smallere beurs.

1023

Nieuw woningen

Aantal

Deel A nieuwbouw Deel A te handhaven woningen Deel B te behouden Deel C te handhaven en vervangende nieuwbouw en Strijp R nieuwbouw*

260 86 350 1300

Totaal

1996

* lange termijn

De nieuwbouw is bedoeld voor een brede doelgroep huishoudens. Omdat de starters al goed in de oudbouw terrecht kunnen, zal de nieuwbouw vooral een functie hebben voor de doorstromers, de wensverhuizers uit Drents Dorp en overig Eindhoven. Gestreefd wordt naar een programma in Drents Dorp A bestaande uit: b 40% in de goedkope huur of koopsector waarvan (prijspeil 2003) ca. 70 nieuwbouw seniorenwoningen in de huurklasse (e < 470,—) 86 te renoveren woningen in de koopklasse (v.a. e 170.000,—) b 60% in de middeldure huur- of koopsector (< e 600,— resp. tot e 240.000,—). Het totale programma van plandeel A en B behelst dan 70% in de goedkope sector en 30% in de middeldure sector.

Uitgangspunt voor de concretisering van het bouwprogramma voor Drents Dorp deel A is de samenhang en differentiatie van de woningvoorraad in de plandelen A en B. Plandeel C wordt buiten beschouwing gelaten omdat dit gedeelte op

Referentiebeelden groen en openbare ruimte in Drents Dorp

Aantal woningen

De woningdichtheid varieert per deelgebied, maar ook binnen de verschillende deelgebieden. Algemeen kan gesteld worden

27

28

dat het gebied ten noorden van de Halvemaanstraat een lagere woningdichtheid heeft dan het gebied ten zuiden van de Halvemaanstraat (overgang van stadsrand naar Strijp S). Binnen de verschillende deelgebieden worden hogere dichtheden gerealiseerd aan de Tilburgseweg (geluidwering) en de Zwaanstraat.

voorzieningenconcentratie is gelegen aan de Halvemaanstraat. Het concentratiegebied voor voorzieningen is groot genoeg om de wensen ten aanzien van onderwijs, ontmoeting en ontspanning op dit gebied te huisvesten. De basisschool in Drents Dorp wordt verplaatst en vernieuwd. Het beleid is er op gericht om de aanwezige basisschool wat betreft functie te verbreden door een kinderdagverblijf, een peuterspeelzaal en naschoolse opvang toe te voegen, in de vorm van een SPIL-centrum. Dit SPIL-centrum krijgt een plek in de voorzieningenconcentratie. De omvang van de nieuwe school is momenteel12 klassen. De mogelijkheden voor een eigen gymzaal (een wens van de bewoners) en een eventuele combinatie met welzijnsvoorzieningen worden nadrukkelijk bekeken. In de ruimtelijke ontwikkelingsvisie worden de in Drents Dorp aanwezige sportvelden verplaatst naar een locatie aan de Lochemstraat (locatie pallethandel en speelterrein), tegen de rand van de Wielewaal en grenzend aan de voorzieningenconcentratie. Het voordeel van deze locatie is dat de aanwezige verontreinigde grond minder intensief hoeft te worden gesaneerd bij een sportfunctie dan voor een woonfunctie noodzakelijk zou zijn. Door de velden van kunstgras te maken is het mogelijk met tweeëneenhalf veld in plaats van drie velden te volstaan. (minder slijtage, en dus is intensiever gebruik mogelijk) Er is op de nieuwe locatie rekening gehouden met een clubhuis van LEW. Voor de gebruikers van de sportvelden (LEW) wordt een clubhuis gerealiseerd. Mogelijk dat hiervoor het gebouw van de Pinkstergemeente kan worden gebruikt. Ook is het eventueel mogelijk het clubgebouw te integreren in de voorzieningenconcentratie. Op de locatie waarop de sportvelden zijn geprojecteerd liggen thans speelvoorzieiningen. Bij de uitwerking van het masterplan in een stedenbouwkundig plan voor het gebied, is het zoeken naar een adequate vervanging in overleg met de buurt een uitdrukkelijke opgave. Op dit moment is er (buiten de beperkte aanwezigheid nu) geen draagvlak voor commerciële voorzieningen in Drents Dorp,

De oppervlakte van Drents Dorp, gemeten binnen de omringende wegen is 60 ha. De bruto dichtheid is ca. 30 woningen per ha. voor Drents Dorp als geheel.

4.2 Programma voor werken Werken zal in de toekomst van Drents Dorp een ondergeschikte functie zijn. De werkfunctie zal nog afnemen omdat het huidige bedrijventerrein Strijp R wordt herbestemd tot wonen. Mogelijk dat een beperkt aantal werkfuncties behouden wordt, mits deze zich goed verhouden tot de woonfunctie. In het algemeen geldt dat in Drents Dorp werkfuncties een plek kunnen krijgen die geïntegreerd kunnen worden in de woningen, zoals atelierwoningen. Zo is het mogelijk om in de nieuwe woongebouwen aan de Halvemaanstraat en de Ring op de begane grond te voorzien in kleinschalige werkfuncties. Voordeel hiervan is dat er minder monofunctionele gebouwen ontstaan. Omdat thuiswerken in de toekomst mogelijk zal toenemen, dient in de ontwerpfase hiermee rekening te worden gehouden. Tot slot is er op dit moment sprake van kantooractiviteiten aan de randen van Drents Dorp, die behouden blijven.

4.3 Programma voor voorzieningen In de ruimtelijke ontwikkelingsvisie voor Drents Dorp wordt een locatie aangeduid als voorzieningenconcentratie. Een concentratie van voorzieningen is zinvol, omdat voorzieningen elkaar onderling kunnen versterken. Daarnaast bevordert concentratie de sociale ontmoetingsfunctie. De

Referentiebeelden laagbouw

29

30

vanwege de bereikbaarheid van deze voorzieningen op korte afstand van de wijk en het kleine verzorgingsgebied van Drents Dorp. Dit wordt nog versterkt als voorzieningen op Strijp S worden gerealiseerd.

van groen in Drents Dorp en het behoud en versterking van bestaande groene elementen (zoals het Gelderlandplein). De nadere uitwerking voor de groenstructuren vindt in een later stadium plaats. Naast de nieuwe groenstructuren zal de groenstrook aan de Tilburgseweg zwaarder worden aangezet. Reden hiervoor is de aanwijzing van dit gebied in het groenbeleidsplan als structureel stadsgroen. Het Gelderlandplein is aan vernieuwing toe. De aanpak van dit groene plein zal op korte termijn ter hand worden genomen. Tot slot zal de inventarisatiekaart van waardevolle bomen in het plangebied worden meegenomen in de uitwerking van het masterplan naar een stedenbouwkundig plan.

4.4 Programma voor infrastructuur en parkeren Om de in de ontwikkelingsvisie geschetste ontsluitingsstructuur te versterken is het nodig om het profiel van de Halve Maanstraat en de Koenraadlaan te verbeteren waardoor het karakter kan ontstaan van een parkway, begeleid door een stevige groenstructuur en brede trottoirs en veilige fietsstroken. Hiervoor is het wel noodzakelijk daar waar mogelijk parkeerplaatsen langs de straten te verwijderen.

In het gemeentelijke groenbeleidsplan wordt een norm gesteld voor aan te leggen groen in stedelijke bebouwing. Dit is 4 tot 8 m2 groen per bewoner, en 1 boom per woning. Aan deze normen wordt ruimschoots voldaan. Na renovatie en vervangende nieuwbouw moet de openbare ruimte opnieuw worden ingericht. Omdat in Drents Dorp in de nieuwe situatie (net als in de oude situatie) sprake is van een duidelijke stedenbouwkundige en architectonische samenhang, wordt gestreefd naar een evenwichtige kwaliteit tussen bebouwing en openbare ruimte (met als inrichtingsniveau Standaard Plus).

Het parkeren wordt deels opgevangen op de kavels van de woningen. Op straat parkeren gebeurt alleen dan wanneer een andere oplossing niet voor handen is. Er wordt ook een aantal groene verzamelparkeerveldjes aangelegd, die sociaal veilig en aantrekkelijk worden vormgegeven. Dit geldt bijvoorbeeld voor die te handhaven woningen waar parkeren op de eigen kavel niet mogelijk is. Bij hoge woongebouwen wordt gestreefd naar ondergronds parkeren. Parkeren bij de voorzieningenconcentratie en de sportvelden kan voor de verschillende te huisvesten functies gecombineerd worden (dubbel gebruik). Omdat er in plangebied B weinig veranderingen zullen plaats vinden zal er in de parkeersituatie van dit deelgebied weinig veranderen. Parkeren blijft hier overigens wel een aandachtspunt.

4.6 Programma voor milieu en water In het akoestisch onderzoek van de Tilburgseweg (Milieudienst Regio Eindhoven, 2001) zijn de kaarten gepubliceerd met de 50 dB(A) en 55 dB(A) contouren. Deze contouren geven aan waar wel of niet kan worden gebouwd, of onder welke voorwaarden. Een gedeelte van de geluidsoverlast van de Tilburgseweg kan worden opgevangen door het realiseren van hogere bebouwing met een zogenaamde ‘dove gevel’ grenzend aan deze weg. Een geluidsscherm blijft echter noodzakelijk omdat deze bebouwingswand nooit alle geluidsoverlast weg kan nemen. Vanwege specifieke nadelen van een onderbroken geluidsscherm (geluidslekken en visuele nadelen) wordt de

4.5 Programma voor groen en openbare ruimte De in de ruimtelijke ontwikkelingsvisie omschreven ambitie voor groenstedelijk wonen gaat uit van een forse toevoeging

Referentiebeelden gestapelde bouw

31

32

voorkeur gegeven aan een doorlopend geluidsscherm, zelfs bij de realisering van geluidwerende bebouwing. Naast het aanbrengen van een geluidsscherm wordt gestreefd naar vervanging van het huidige asfalt van de Tilburgseweg door een geluidsarme asfaltlaag. Ook voor deel C van Drents Dorp zal aandacht moeten zijn voor geluidsoverlast van de Ring. Omdat dit plandeel op langere termijn ter hand zal worden genomen, wordt dit probleem te zijner tijd bezien op basis van de dan geldende regelingen en wetgeving.

Dorp, Bodegraven, 2003), met als doel na te gaan of op dit schaalniveau milieuvoordelen zijn te behalen. Vanwege de nabijheid van de ontwikkelingslocatie in woonwijk De Lievendaal (de polynormwoningen), is er voor gekozen om één milieuvisie op te stellen voor beide gebieden. Deze visie zal mede als basis gaan fungeren voor het stedenbouwkundig plan dat volgt op dit masterplan.

In het studiegebied is op een aantal plekken sprake van bodemvervuiling. De verwachting is dat op Strijp R, vanwege het huidige gebruik, sprake is van bodemvervuiling, maar hierover bestaat nog niet veel duidelijkheid. Dit moet nader worden onderzocht (in overleg met Philips) voorafgaand aan de ontwikkeling van dit gebied. Wel duidelijk is de mate van bodemvervuiling op het terrein van de pallethandel. Deze vervuiling wordt op korte termijn gesaneerd. Zoals reeds eerder aangegeven is extensieve sanering een mogelijkheid bij verplaatsing van de sportvelden naar dit terrein. Een woonfunctie zou een intensieve sanering vereisen. Tot slot zullen de terreinen van de woningstichting Hertog Hendrik van Lotharingen nader moeten worden onderzocht op bodemverontreiniging.

Centraal in het programma staat het winnen van vertrouwen en het creëren van perspectief, zodat er werkende weg inzicht ontstaat in de betekenis van objecten en omgangsvormen en er dragers voor de gewenste vernieuwing geïdentificeerd kunnen worden. De tijdslijn van het programma is erop gericht om in het najaar van 2003 met de activiteiten te starten en zo een draagvlak te creëren om eind 2003 met een groep bewoners en professionals de identiteit van de vernieuwde wijk te bepalen en op basis daarvan ontwerpuitgangspunten voor de nieuwbouw. In het voorjaar van 2003 wordt met een groep professionals die werkzaam zijn in de wijk een eerste aanzet gegeven voor het programma. De uitvoering van deze activiteiten leidt tot voorstellen voor nieuwe activiteiten en formulering van nieuwe ambities. De sturende principes, zoals beschreven bij de sociale ontwikkelingsvisie, zijn daarbij het toetsingskader. Voor het sociale programma wordt niet bij nul begonnen. Van belang is dat er een relatie wordt gelegd met lopende programma’s en dat instellingen die daarin actief zijn, betrokken worden. De uitvoering van het sociale programma kan niet zondermeer uit de reguliere budgetten van de betrokken instellingen worden betaald. Voor de onderdelen van het programma die gericht zijn op het mobiliseren van bewoners en het samen met hen ontwikkelen van programmatische uitgangspunten voor de vernieuwde wijk geldt dat deze geïnitieerd worden vanuit de wijkvernieuwing en derhalve boven op de bestaande programma’s komen. Voor de onderdelen die gericht zijn op het goed begeleiden van de overgang naar de vernieuwde situatie

4.7 Sociaal programma

In Drents Dorp is behoefte aan locaties voor waterretentie. De concrete locaties voor waterretentie moeten nog worden onderzocht. Waarschijnlijk dat in de toekomst ruimte kan worden gevonden op Strijp R, of in de Wielewaal . Voor de overige wateraspecten wordt verwezen naar het ‘Schetsontwerp hemelwater Drents Dorp’, uitgevoerd door Royal Haskoning (december 2000). In het kader van het stedenbouwkundige plan in de vervolgfase zal dit rapport input zijn voor het op te stellen watergebruiksplan. De nieuwe woningen in Drents Dorp moeten voldoen aan de wettelijke vereisten voor duurzaam bouwen. Daarnaast is op structuurniveau een milieuvisie opgesteld (Energievisie Drents

Sfeerbeelden Halvemaanstraat Bron: van Helmond, Jansen & Vlemmings Architecten

33

34

4.8 Fasering

gaat het veelal om een intensivering en ook coördinatie van bestaande activiteiten. Voor alle programmaonderdelen geldt dat de activiteiten worden afgewisseld door evaluatie of effectmeting. Zij worden op grond daarvan bijgesteld of opgevolgd door andere interventies die op grond van de aanvullende informatie noodzakelijk zijn voor het verwezenlijken van de ambities. In overleg met de partners en onderzoekers wordt per programmaonderdeel een trekker aangewezen en een tijdpad uitgezet. Het projectmanagement ligt bij de driehoek projectleider stadsdeelkantoor, sociale architect Loket W en projectleider DMO. Zij bewaken in overleg met de trekkers de samenhang in het programma, regelen de afstemming met onderzoek, bewaken het tijdpad en het budget. Zij rapporteren hierover aan de projectgroep en leggen de vervolgvoorstellen ter besluitvorming voor aan de projectgroep.

Gelderlandplein bij hoek Doesburgstraat

De start van de uitvoering van het sociaal programma is voorzien in het najaar 2003. Naar verwachting worden eind 2003, begin 2004 de eerste activiteiten ondernomen om meer grip te krijgen op de identiteit van de wijk en het uitwerken van het imago. In 2004 start de uitwerking van een programma van eisen voor het spilcentrum. De eerste fase van de uitvoering van de ruimtelijke ingrepen is deelgebied A. Medio 2005 zal gestart worden met deze uitvoering. Het tempo is afhankelijk van de verplaatsing van de sportvelden, de sanering van het palletterrein en de herhuisvesting van de zittende bewoners. Mogelijk tegelijk met de uitvoering van de plannen in deelgebied A loopt de renovatie van het Gelderlandplein in deelgebied B. Strijp R is nog een onduidelijke factor in het verhaal. Op termijn lopen huurverplichtingen in het gebied af. Het streven is de voorbereidingen voor de planontwikkeling (in overleg met de eigenaar) zo spoedig mogelijk op te starten omdat dit deelgebied ruimtelijk goed aansluit op deelgebied A. De aanpak van deel C wordt niet eerder verwacht dan over ongeveer 15 jaar. De omgeving van het Strijps Bultje is, zoals eerder aangegeven, tot nader studiegebied benoemd, waarbij naast Drents Dorp gekeken wordt naar de relatie met Strijp S en T en het gebied aan de Kreugelstraat. Deze studie zal op korte termijn worden opgepakt in verband met de grote druk van lopende ontwikkelingen.

35

36

5. Visie op Beheer

5.1 Beheer tijdens de wijkvernieuwing

Sociale samenhang

In Drents Dorp spelen diverse partijen een rol op het gebied van beheer. Zo draagt stadsdeelkantoor Strijp zorg voor het beheer van de openbare ruimte, Woningcorporatie Hhvl voor het beheer van de woningen, heeft de politie extra aandacht voor het gebied in het kader van veiligheid, ondersteunt Loket W allerlei initiatieven van bewoners en spelen bewoners zelf een belangrijke rol bij een groot aantal activiteiten. In tal van samenwerkingsverbanden wordt door de diverse partijen samengewerkt aan het op peil houden van de leefbaarheid in de buurt. Aangezien de leefbaarheid in Drents Dorp niet alleen bepaald wordt door de kwaliteit van fysieke veranderingen wordt in dit masterplan ook aandacht gevraagd voor sociale aspecten die van invloed zijn. De beheervisie richt zich op de volgende aandachtsvelden: Flankerende maatregelen inzake beheer, onderhoud, veiligheid en sociale activiteiten, met als oogmerk dat de leefbaarheid in de buurt niet onnodig onder druk komt te staan als gevolg van de vernieuwing. Het actief volgen van voor de leefbaarheid relevante ontwikkelingen en afstemming van activiteiten op dat vlak. Het sociaal plan. Hierin worden o.a. de uitgangspunten voor de organisatie van het herhuisvestingproces uitgewerkt. Uitgangspunten formuleren voor de vormgeving van beheer na de vernieuwingsoperatie om de gerealiseerde kwaliteit in stand te houden. Dit betreft zowel fysiek beheer als sociaal beheer. De uitwerking van de beheervisie is een doorlopend proces met verschuivende accenten. Tot nu toe is vooral het accent gelegd op het op peil houden van de leefbaarheid en de zorg voor behoud van sociale samenlevingsverbanden. In de praktijk blijkt vaak dat de (lange) duur van het vernieuwingsproces en de organisatie ervan een negatieve invloed hebben op de wenselijk geachte instandhouding van sociale samenhang in de buurt.

Gelderlandplein ca 1930

De integrale wijkvernieuwing beoogt op de lange termijn een bijdrage te leveren aan de versterking van de sociale samenhang tussen bewoners in de buurt. In Drents Dorp kennen veel bewoners elkaar, zijn familie, wonen al jaren bij elkaar in de buurt, steken elkaar de helpende hand toe. Het omgekeerde is ook het geval, namelijk dat mensen zich niet of nauwelijks interesseren voor de buurt. De sociale samenhang neemt daardoor af. De onzekerheid over de integrale wijkvernieuwing versterkt dit proces, maakt dat bekenden vertrekken zonder de plannen af te wachten en dat nieuwkomers zich niet meer binden. De voorbereiding van de wijkvernieuwing trekt een zware wissel op de sociale verbanden, met name die in het deelgebied A. Voor een deel zijn deze gevolgen onvermijdelijk. Het bieden van perspectief voor heel Drents Dorp is een belangrijk middel om dit proces zoveel mogelijk ten goede te keren. Perspectief op een vernieuwde wijk die de moeite waard is, perspectief op herhuisvesting in de wijk, meer keuzemogelijkheden door een gedifferentieerd nieuwbouwprogramma, perspectief om problemen in het dagelijks leven zo goed mogelijk op te lossen etc. Tenslotte is van belang bewoners in een zo vroeg mogelijk stadium zekerheid te bieden over hun mogelijkheden.

Sociaal plan

Het sociaal plan voor Drents Dorp moet nog nader worden ingevuld. Hierin worden rechten en financiële vergoedingen vastgelegd, rekening houdend met de uitgangspunten voor het project Drents Dorp deel A. Op basis van een woonwenseninventarisatie onder de bewoners van deel A zal een plan voor herhuisvesting worden opgezet. Een belangrijk uitgangspunt daarbij is dat bewoners met een vast huurcontract met

37

38

voorrang naar de nieuwbouw of naar de oudbouw van Drents Dorp kunnen verhuizen.

voorbereid en afgestemd. Zoals het tegengaan van parkeeroverlast in de wijk, het combineren van schoonmaakacties met inzet van woningcorporatie Hhvl met betrekking tot het opschonen van achterpaden, achtertuinen en bespreken van signalen van woonoverlast in het woonoverlast team.

Participatie

Participatie en betrokkenheid vanuit de buurten is een belangrijke factor voor het welslagen van integrale wijkvernieuwing. Randvoorwaarde is dat er een netwerk van bewoners(organisaties) aanwezig is en dat zij kunnen beschikken over eigen middelen voor het onderhouden van hun netwerk en communicatie. In Drents Dorp heeft woningcorporatie Hhvl een infowinkel beschikbaar gesteld. Deze winkel heeft voor bewoners de functie van een “eigen” laagdrempelig steunpunt in de wijk. Alle informatie is hier beschikbaar en de vergaderingen van het Wijkoverleg Drents Dorp vinden hier plaats. Er is een extra leefbaarheidbudget van €34.000,— per jaar beschikbaar gesteld ten behoeve van extra acties met en door bewoners.

Monitoren

Signaleren van ontwikkelingen en afstemmen van activiteiten op het vlak van beheer gebeurt in de werkgroep leefbaarheid waarin politie, stadsdeelkantoor, woningcorporatie Hhvl en bewoners vertegenwoordigd zijn. Afspraken met betrekking tot het dagelijks beheer van de openbare ruimte en de woningen worden helder gecommuniceerd. Het stadsdeelkantoor en woningcorporatie Hhvl zullen extra aandacht besteden aan hun klachtenregistratie voor het betreffende gebied.

Veiligheid en leefbaarheid

5.2 Beheer na Vernieuwing Ondersteunend en parallel aan het proces van wijkvernieuwing is permanente aandacht nodig voor flankerende maatregelen gericht op het op peil houden van de leefbaarheid in het gebied. Deze maatregelen dienen zowel het proces te ondersteunen als de maatschappelijke participatie te bevorderen. Initiatieven en projecten zullen vooral op sociaal vlak liggen dan wel in de sfeer van de openbare ruimte (“schoon, heel en veilig”). Zo is in het kader van veiligheid Drents Dorp in de werkplanning van 2003 door politie, stadsdeelkantoor en Loket W integraal tot prioriteit benoemd. Specifieke aandachtspunten daarbij zijn aanpakken overlast door jeugd, tegengaan drugsoverlast en in 2003 ook aandacht voor huiselijk geweld. Stadsdeelkantoor Strijp organiseert en/of participeert in diverse overlegvormen waarin het beheer van de openbare ruimte onderwerp is van gesprek. Naast afstemming van de reguliere beheertaken worden daar ook specifieke acties

Gelderlandplein 2003

Na de vaststelling van het masterplan wordt voor Drents Dorp deel A een stedenbouwkundig plan uitgewerkt. Uiteindelijk moet dit resulteren in sloop en vervangende nieuwbouw en vernieuwing van te handhaven woningen in deel A. In Drents Dorp deel B heeft een uitgebreide cascorenovatie plaatsgevonden en in Drents Dorp deel C zijn de woningen middels een instandhoudingbeurt aangepakt. Het masterplan doet uitspraken over de verschillende delen van Drents Dorp. In het dagelijks beheer van de woningen en de openbare ruimte zullen belangrijke verschillen merkbaar worden. Om daar goed mee om te kunnen gaan zal de projectgroep uitgangspunten voor beheer na de vernieuwingsoperatie formuleren om zodoende de gerealiseerde kwaliteit in stand te houden. Voor de openbare ruimte zal een beheerplan worden opgesteld.

39

40

6.

Financiële haalbaarheid en

de grondexploitatie conform het door het college genomen verdelingsbesluit van 21 januari 2003. In het specifieke geval van het Drents Dorp is er dan ook nog sprake van een grondtransactie tussen Hhvl en de gemeente en een verwerving van de particuliere gronden door de gemeente. De kosten voor de sanering zijn in de grondexploitatie opgenomen voorzover hier geen sprake is van dekking uit andere bronnen (ISV gelden). De grondexploitatie is op hoofdlijnen opgezet en voorgelegd aan Hhvl.

vervolgprocedure

6.1 Financiële haalbaarheid, opzet Deel A van de wijk is het gedeelte waar op afzienbare termijn een grote ruimtelijke ingreep plaats zal vinden. De in dit masterplan voorgestelde ingrepen zijn voor dit deel dan ook financieel getoetst. In het overleg tussen woningstichting Hhvl en de gemeente is in dit verband met name gesproken over de grondexploitatie, daar liggen (in financiële zin) de gedeelde belangen en verantwoordelijkheden. De vastgoedexploitatie die hoort bij de nieuwbouw en renovatie van het woningbouwprogramma is een eigen verantwoordelijkheid van Hhvl, en is alszodanig ook door Hhvl beoordeeld. De opzet van een globale grondexploitatie voor de ingreep in deelgebied A wordt bemoeilijkt door een aantal onzekerheden waarmee vooralsnog rekening gehouden dient te worden. Deze hebben te maken met de eigendomsverhoudingen (de gronden in dit gedeelte van het Drents Dorp zijn in eigendom van Hhvl, Philips, de gemeente en twee particuliere eigenaren), met een bestaande financiële claim en met enkele noodzakelijke aanvullende ingrepen om het gebied tot ontwikkeling te kunnen brengen (sanering en geluidsafscherming). Na de realisatie van het plan zal de eigendomsverhouding gewijzigd zijn. In de globale opzet van de grondexploitatie is hiermee rekening gehouden, evenals met de verwerving, de sloop, het bouwrijp maken en de (her)inrichting van het openbaar gebied. In dit specifieke geval komen hier de sanering van het Etosterrein en de verplaatsing van de voetbalvelden als elementen bij.

De planexploitatie van het Drents Dorp kent enkele elementen waarvan de omvang op dit moment nog niet of slechts bij benadering is in te schatten. Het gaat hierbij om de verwerving en de sanering van het voormalige Etosterrein; een oude claim van Philips op de huidige locatie van de voetbalvelden en in mindere mate de geluidsmaatregelen die nodig zijn bij de Tilburgseweg. In de kosten van de sanering zal na het vaststellen van het saneringsplan meer inzicht komen. De werkelijke kosten zullen pas bij uitvoering van de sanering vastgesteld kunnen worden. De claim van Philips is onderwerp van gesprek in het overleg tussen Philips en de gemeente. Op de uitkomst hiervan kan niet vooruitgelopen worden. De mate waarin geluidsmaatregelen nodig zijn is afhankelijk van de plannen voor de Tilburgse weg.

6.2 Vervolg aanpak Deel A van de wijk bestaat uit twee delen, een deel waar het stratenpatroon behouden wordt en sloop/nieuwbouw en renovatie plaatsvindt, dit is het oude deel. In het andere deel vindt verplaatsing en wijziging van functies plaats, hier liggen de voetbalvelden en het Etosterrein. Dit is het nieuwe deel. De hierboven omschreven risico’s concentreren zich op het nieuwe deel. De financiële consequenties van de voorgestelde ingrepen in het oude deel zijn overzichtelijk. De voorbereiding en uitvoering van dit gedeelte zal wat dit aspect betreft dan ook weinig verrassingen kennen. De risico’s van het nieuwe deel daarentegen zijn groter en nog onvoldoende in te schatten. Deze zullen inzichtelijk moeten worden voordat tot

Het algemene principe is hier, net zoals in de overige wijkvernieuwingsgebieden, dat de totale planexploitatie (vastgoed en grondexploitatie) gedragen wordt door de ontwikkelaar van de woningen, Hhvl, en dat de gemeente een bijdrage levert aan

Groenlostraat, deelgebied A

41

42

een daadwerkelijke realisatie kan worden besloten. Hiertegenover staat echter dat de beide plandelen een grote mate van samenhang met elkaar, zowel financieel, ruimtelijk als voor wat betreft het woningbouwprogramma. Om aan deze beide overwegingen tegemoet te komen zal de aanpak van de volgende fase als volgt worden vormgegeven. Voor het gehele deelgebied A wordt een samenhangend stedenbouwkundig plan gemaakt op basis van de uitgangspunten zoals die in dit masterplan zijn verwoord. Vervolgens zal de ontwikkeling van de twee delen afzonderlijk van elkaar maar ook parallel aan elkaar plaats vinden. Op deze wijze kan de aanpak van het oude deel direct ter hand worden genomen om op zo snel mogelijk tot uitvoering te komen. Gelijktijdig kunnen de risico’s van het nieuwe deel door onderzoek en overleg in beeld worden gebracht waarna besloten kan worden wanneer, op welke wijze en onder welke voorwaarden de herontwikkeling van dit deel verder kan worden gebracht. Deze aanpak zal worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst tussen Hhvl en de gemeente waarin deze gedeelde aanpak (deels overgaan tot de volgende fase van planvoorbereiding en deels nader onderzoeken van de risico’s met als doel in tweede instantie een besluit te kunnen nemen over de volgende fase) wordt beschreven. Hiertoe zal een voor beide partijen acceptabele grondexploitatie moeten worden opgesteld. De gemeentelijke bijdrage aan de grondexploitatie is gekoppeld aan de realisatie van het gehele programma van deel A, dus zowel aan het oude als aan het nieuwe deel. Voorgesteld zal worden om de beschik baarstelling van deze bijdrage gelijk op te laten gaan met het realisatietempo van het totale programma.

worden beoordeeld en het plan kan op basis hiervan nog wijzigingen ondergaan. Daarna volgt de definitieve instemming van het college van B&W, de behandeling in de raadscommissie ruimtelijke pijler en in de gemeenteraad. Gelijktijdig wordt tussen Hhvl en de gemeente de hierboven omschreven samenwerkingsovereenkomst voorbereid op basis van de inhoud van het masterplan.

6.4 Verdere procedure Nadat het plan is besproken met welstand en de monumentencommissie zal het masterplan in de volgende fase voor deel A van de wijk, nader worden uitgewerkt. Deze uitwerking krijgt de vorm van een wijkvernieuwingsplan waarin de globale plannen van het masterplan (zowel fysiek als voor wat betreft het separaat lopende sociaal programma) verder worden geconcretiseerd met inachtneming van de tweedeling in het proces zoals die hierboven is omschreven. Dit houdt in dat geanticipeerd moet worden op een eventuele knip tussen de twee delen van A hetgeen eisen zal stellen aan het stedenbouwkundigplan en het proces. In het wijkvernieuwingsplan zullen in ieder geval de volgende zaken aan de orde komen. b een stedenbouwkundig plan (DOSP) gebaseerd op de uitgangspunten in het masterplan met een nadere uitwerking van de verkaveling voor de woningen (nieuwbouw en renovatie), het spilcentrum, de voetbalvelden, en de verkeers- en groenstructuur waaronder de speelvoorzieningen. b Een schetsontwerp voor de nieuw te bouwen en de te renoveren woningen in het kwadrant. b Een nader programma voor de voorzieningen in de wijk, met name het spilcentrum en de sportvoorzieningen. b Een nadere uitwerking van het sociaal plan van Hhvl. b Een nadere uitwerking van de voornemens ten aanzien van het sociaal programma. b Een beheerplan voor de periode voor en tijdens de uitvoering van de plannen. b Een nadere analyse van de risico’s en oplossingsrichtingen in het te herbestemmen deel van de wijk.

6.3 Besluitvorming Het voorliggende masterplan zal de volgende procedure doorlopen. Na vaststelling in de projectgroep zal het plan aan B&W ter instemming worden voorgelegd met het advies het vrij te geven voor inspraak. Vervolgens zal het in het kader van de inspraakprocedure ter visie worden gelegd. De reacties

School hoek Kootwijkstraat en Tilburgseweg-oost

43

44

Literatuur en bronnen Gemeente Eindhoven, Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling (2001), Digistein, projectvoorstel digitale broedplaats, Eindhoven

Primair DWA, installatie en energieadvies (concept) (2003), Energievisie Drents Dorp, Bodegraven.

Gemeente Eindhoven, Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling, Sector Kunst en Cultuur (2001), De koers van cultuurhistorie, heden en verleden, de toekomst voor Eindhoven, Eindhoven

Gemeente Eindhoven (uitgevoerd door Royal Haskoning) (2001), Herstructureringsproject Drents Dorp, Schetsontwerp Hemelwaterafvoer, definitief rapport, Nijmegen

Gemeente Eindhoven, Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer, Sector Strategie (2001), Groenbeleidsplan 2001, Naar een hoogwaardig palet van ‘rood’ en ‘groen’, Eindhoven

Gemeente Eindhoven (2002), Sociale Kenmerken van Drents Dorp, een onderzoek in het kader van de integrale wijkvernieuwing, BIO-rapportnummer 904, Eindhoven

Gemeente Eindhoven, Stadsdeelkantoor Strijp (2003) Quick scan dagelijke beheer Drents Dorp, Eindhoven Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen (1999), Belvedere, Beleidsnota over de relatie cultuurhistorie en ruimtelijke inrichting, ’s-Gravenhage

Projectgroep Drent Dorp (2002), Startnotitie Integrale wijkvernieuwing Drents Dorp, Eindhoven Projectgroep Drents Dorp (2002), Kadernotitie Drents Dorp, uitgangspunten voor het masterplan, Eindhoven

Monumentenhuis Brabant i.o.v. gemeente Eindhoven (uitgevoerd door adviesbureau Cuijpers) (2002), Cultuurhistorische quick-scan Drents Dorp, ’s-Hertogenbosch

SRE Milieudienst Regio Eindhoven (2001), Akoestisch onderzoek Tilburgseweg te Eindhoven, Eindhoven

O&O Steunpunt Wonen (1999), Drents Dorp Noord en de mening van bewoners, Eindhoven

Van Helmond, Jansen & Vlemmings architecten (2002), rapportage en (referentie-)beelden t.b.v. masterplan Drents Dorp, Eindhoven

Otten, Ad (1991), Philips’ Woningbouw 1900-1990, Eindhoven Provincie Noord-Brabant (2000), Kookboek cultuurhistorie, cultuurhistorische waardenkaart Noord-Brabant, ’sHertogenbosch

Secundair Gemeente Eindhoven, Dienst Algemene en Publiekszaken, Sector Bestuursinformatie en Onderzoek (2001), Stadsdeelboek Strijp 2000, Eindhoven

Provincie Noord-Brabant (2002), Streekplan Noord-Brabant 2002, ‘Brabant in Balans’, ‘s-Hertogenbosch

Gemeente Eindhoven, Dienst Algemene en Publiekszaken, Sector Stadsdeelkantoren (2001), Typisch Strijp, stadsdeelplan Strijp, deel 1 feiten en cijfers, Eindhoven

Lochemstraat

45

46

Colofon

De foto’s op de titelpagina, in de inleiding en in de hoofdstukken 5 en 6 van dit masterplan zijn gemaakt door: Bart Haerkens, Kim Dekkers, Jan Kort, Tom Spanjerdt, Peter de Vries en het architectenbureau Van Helmond, Jansen & Vlemmings. De historische foto’s in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 5zijn eigendom van het Regionaal Historisch Centrum Eindhoven, de historische foto achter het colofon van Eindhovensche Illustratie. De foto van de skateramp in hoofdstuk 3 is afkomstig van Loket W. De referentiebeelden uit hoofdstuk 4 zijn afkomstig van Van Helmond, Jansen & Vlemmings architecten.

Dit masterplan is opgesteld door de projectgroep Drents Dorp. Deze projectgroep bestaat uit de volgende leden: Naam

Organisatie

Ria Appelo Woningstichting Hertog Hendrik van Lotharingen Ruud v. Splunder Woningstichting Hertog Hendrik van Lotharingen Guy Nijssen Loket W Marion Wesseling Bewoner Jannie Smits Bewoner Mieke Sanders Bewoner Kim Dekkers Tu/e Peter de Vries Gemeente Eindhoven (DSOB), projectleider Drents Dorp Bart Haerkens Gemeente Eindhoven (DSOB), Sector Strategie Arnie v.d. Veerdonk Gemeente Eindhoven (DMO), Projectbureau Angelique v. Gemert Gemeente Eindhoven (DAPZ), Bestuursinfo en onderzoek John Elast Gemeente Eindhoven (DAPZ), Stadsdeelkantoor Strijp

Sportvelden

Het kaartmateriaal uit dit masterplan is gemaakt door Kim Dekkers (in opdracht van de Gemeente Eindhoven). De opmaak van dit masterplan is verzorgd door Tom Spanjerdt (afdeling communicatie, Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer, Gemeente Eindhoven). Het masterplan Drents Dorp is een gezamenlijke uitgave van de woningstichting Hertog Hendrik van Lotharingen en de Sector Strategie van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer, Gemeente Eindhoven.

47