MARKTCONSULTATIE ZUIDGEBOUW Eindrapportage, 3 september 2014
Pim Macke Timo van den Noort Robert van Ieperen Maarten Kievits
“Wonen voor een specifieke doelgroep”
“De locatie heeft zeer sterke eigenschappen” “Extra entree op maaiveld”
Inhoud 1.
A a n l e i d i n g e n a c h te rg ro n d
2.
Aanpak
3.
U i t ko m s te n m a r k tc o n s u l ta t i e • • •
Concept en programma Locatie en bouwenvelop Consortium en procedure
4.
Conclusies
5.
Advies vervolg marktbenadering
6.
Bijlagen
©
4
Aanleiding en achtergrond • •
•
B e g i n 2 0 1 4 i s d e o n t w i k ke l l o c a t i e Z u i d g e b o u w v r i j g e ko m e n n a d a t N S S t a t i o n s f o r m e e l v a n o n t w i k ke l i n g a f z a g ; D e P O S w i l d e o p ko r t e t e r m i j n d e m o g e l i j k h e d e n o n d e r z o e ke n o m e e n andere marktpartij voor het Zuidgebouw te contracteren; Doordat het Zuidgebouw voorzien is op een constructieve plaat, bepaalt d e p l a n n i n g v a n h e t p r o j e c t U i t h o f l i j n h e t k r i t i e ke p a d ; –
•
•
©
In de aanbesteding voor de realisatie van de Uithoflijn is het afgeven van een prijs voor de aanleg van de constructieve plaat als optie meegenomen. Uiterlijk in Q3 2015 dient duidelijk te zijn of deze optie wel of niet gerealiseerd wordt. De POS richt zich daarom op het contracteren van een marktpartij voor het Zuidgebouw uiterlijk eind Q2 2015.
De opbrengstwaarde van het te realiseren vastgoed op de plaat dient de i n v e s t e r i n g e n i n d e p l a a t e n d e g e m e e n t e l i j ke p l a n ko s t e n i n i e d e r g e v a l t e d e k ke n ; Met het Bestemmingsplan voor deze locatie is recent gestart.
5
Aanpak •
• •
• • •
©
D e g e m e e n t e i s o p z o e k n a a r é é n o f m e e r d e r e g e b r u i ke r s v o o r h e t g e b o u w, d a n w e l ( b i j w o n i n g b o u w ) n a a r e e n b e l e g g e r / i n v e s t e e r d e r. D i t o m d e t o e ko m s t i g e e x p l o i t a t i e v a n h e t g e b o u w z e ke r t e s t e l l e n e n daarmee ook de realisatie ervan; Va n u i t d e z e a c h t e r g r o n d h e b b e n Fa k t o n e n J L L e e n g r o s l i j s t v a n c i r c a 1 0 p a r t i j e n g e m a a k t o m m e e t e s p r e ke n t i j d e n s d e m a r k t c o n s u l t a t i e ; Z e s d a a r v a n w i l d e n o o k d a a d w e r ke l i j k m e e d o e n , m e t h e n z i j n i n d i v i d u e l e ( v e r t r o u w e l i j ke ) g e s p r e k ke n g e v o e r d a a n d e h a n d v a n e e n a a n t a l stellingen over het Zuidgebouw; Vo o ra fg a a n d a a n d e g e s p r e k ke n h e b b e n d e m a r k t p a r t i j e n i n f o r m a t i e toegestuurd gekregen ter voorbereiding; D e g e s p r e k ke n z i j n s t e e d s g e v o e r d d o o r e e n t e a m v a n P O S , J L L e n Fa k t o n ; De gevolgde aanpak is vergelijkbaar met die van de marktconsultatie voor het Noordgebouw (in dit geval is vooraf echter geen conceptuele richting aan de markt meegegeven).
6
Uitkomsten marktconsultatie CONCEPT en PROGRAMMA (1) • •
•
•
•
©
De markt ziet in het Zuidgebouw met name kansen voor woningbouw gericht op een jonge doelgroep (studenten, starters); D e h o o f d f u n c t i e w o n e n w o r d t b i j v o o r ke u r a a n g e v u l d m e t e e n c o m m e r c i ë l e p l i n t m e t b i j v o o r b e e l d h o r e c a e n / o f ( f l e x ) w e r ke n ; Va n w e g e d e n i e t - o p t i m a l e t o e g a n ke l i j k h e i d v a n h e t g e b o u w g e e f t d e m a r k t a a n d a t f u n c t i e s d i e v a n i m p u l s b e z o e ke n o f p a s s a n t e n a f h a n ke l i j k zijn, op deze plek niet levensvatbaar zijn; D e l o c a t i e i s i n p r i n c i p e g e s c h i k t v o o r é é n g r o t e g e b r u i ke r, m a a r e e n f u n c t i e m i x i s g e z i e n d e ke n m e r ke n v a n d e l o c a t i e , d e t o e g e v o e g d e w a a r d e v o o r h e t S t a t i o n s g e b i e d e n d e t o e ko m s t b e s t e n d i g h e i d b e t e r ; Leisure en cultuur op deze plek zijn voor de functiemix mogelijk van toegevoegde waarde, maar zorgen naar verwachting voor onvoldoende grondwaarde. Daarom worden deze door de markt niet als kansrijk gezien voor het Zuidgebouw;
7
Uitkomsten marktconsultatie CONCEPT en PROGRAMMA (2) •
•
•
•
©
O n d e r w i j s w o r d t d o o r e e n a a n t a l m a r k t p a r t i j e n a l s k a n s r i j ke (neven)functie voor het Zuidgebouw beschouwd met toegevoegde waarde voor het Stationsgebied. Op dit moment lijkt er in de markt e c h t e r g e e n c o n c r e t e g e b r u i ke r s v r a a g t e z i j n v o o r e e n onderwijsfunctie. Een aantal marktpartijen gaf aan hierover nog wel met de Universiteit Utrecht in gesprek te willen; G e z i e n d e l o c a t i e ke n m e r ke n i s ‘ z o r g ’ v o o r g e e n v a n d e g e s p r o ke n marktpartijen een voor de hand liggende functie in het Zuidgebouw; H e t d e e l ‘ w e r ke n ’ d a t a a n v u l l e n d o p d e w o n i n g e n m o g e l i j k i n h e t gebouw gerealiseerd wordt, bestaat naar verwachting uit een flexibel concept met kleinschalige units. Het toepassen van een voorverhuureis vanuit de gemeente hiervoor is niet realistisch zo geeft de markt aan; D e m a r k t p a r t i j e n b e n a d r u k ke n d a t h e t Z u i d g e b o u w q u a p r o g r a m m a e n functioneren onderdeel moet worden van de omgeving. De functies die naast het woonprogramma worden toegevoegd in het gebouw dienen dan ook aanvullend te zijn op hetgeen er al is (wat nog ontbreekt in het gebied kan in het gebouw).
8
Uitkomsten marktconsultatie L O C AT I E e n B O U W E N V E L O P ( 1 ) •
•
Om voldoende grondwaarde te kunnen realiseren op deze plek is enige o m v a n g n o d i g . O o k d e m a r k t k a n d i t a a n . D a a r o m b e s t a a t d e s t e r ke v o o r ke u r v o o r e e n z o g r o o t m o g e l i j k v a s t g o e d p r o g r a m m a v a n c i r c a 15.000 m2 bvo (de ondergrens lijkt bij 10.000 m2 bvo te liggen); D e t o e g a n ke l i j k h e i d v a n h e t g e b o u w w o r d t a l s d é b e l a n g r i j k s t e ontwerpopgave genoemd: – –
•
•
©
Met name het realiseren van een extra entree op maaiveld vindt de markt van groot belang; Ook het leggen van de fysieke verbinding tussen het gebouw en de Rabobrug is een sterke wens (dit vraagt een grotere plot danwel een andere bouwkundige oplossing);
H e t g e b o u w d i e n t g o e d t o e g a n ke l i j k t e z i j n v o o r e x p e d i t i e . D i t w o r d t e e n b e l a n g r i j ke o n t w e r p o p g a v e a a n g e z i e n d i t a s p e c t o p d i t m o m e n t v o o r d e markt nog onvoldoende geborgd is (gebruik hellingbaan is een kans); D e m a r k t z i e t g e e n m o g e l i j k h e d e n v o o r h e t t o e p a s s e n v a n g o e d ko p e r e b o u w m e t h o d e n * b i j h e t Z u i d g e b o u w. G e z i e n d e c o m p l e x i t e i t v a n d e l o c a t i e w o r d t ‘ p r o v e n t e c h n o l o g y ’ v o o r g e s t a a n . We l w o r d t o p d e z e p l e k gedacht aan systeembouw -oplossingen; * Integratie van bovenbouw (gebouw) en onderbouw (plaat) wordt wel als financiële kans genoemd door de markt. In dit stadium van het proces lijkt dat echter niet haalbaar meer.
9
Uitkomsten marktconsultatie L O C AT I E e n B O U W E N V E L O P ( 2 ) • •
•
•
•
©
De bouwhoogte (25 meter met hoogteaccenten tot 45 meter) is vanuit perspectief van de markt prima; De ligging van de locatie zorgt ervoor dat zowel in het gebouwontwerp als i n d e b o u w m e t h o d e r e ke n i n g g e h o u d e n d i e n t t e w o r d e n m e t h e t onderlig gende bus - en tramstation ( geluid, trillingen, bereikbaarheid etc.). Dit is niet ideaal, maar wel op te lossen zo geeft de markt aan; D e b e p e r k t e m o g e l i j k h e d e n t o t a u t o p a r ke r e n v o r m e n v a n u i t d e b e o o g d e d o e l g r o e p ( s t u d e n t e n e n s t a r t e r s ) g e e n g r o t e b e l e m m e r i n g . E c h t e r, d e g e m e e n t e l i j ke p a r ke e r n o r m e n k u n n e n d a t w e l z i j n ( r i s i c o i s m e e r p l a a t s e n v e r p l i c h t a f n e m e n d a n d e w e r ke l i j ke v r a a g v a n u i t d e g e b r u i ke r s ) ; H e t r e a l i s e r e n v a n v o l d o e n d e f i e t s p a r ke e r p l a a t s e n v o o r d e g e b r u i ke r s i s e e n b e l a n g r i j ke o n t w e r p o p g a v e . D a t k a n ( m i t s g o e d t o e g a n ke l i j k ) d o o r p l e k ke n i n h e t g e b o u w. D a a r n a a s t g e e f t d e m a r k t a a n o o k f i e t s p a r ke r e n i n d e s t a l l i n g o n d e r S P O v e r d e r t e w i l l e n o n d e r z o e ke n ; O m e e n t o e ko m s t b e s t e n d i g g e b o u w t e m a ke n i s n i e t a l l e e n e e n g o e d e t o e g a n ke l i j k h e i d v e r e i s t , m a a r o o k v o l d o e n d e ‘ l u c h t e n r u i m t e ’ i n h e t ontwerp (woonkwaliteit creëren). Als ideeën daarvoor zijn onder meer g r o e n e b i n n e n h o v e n e n e e n o p e n b a a r t o e g a n ke l i j k d a k p a r k g e n o e m d . 10
Uitkomsten marktconsultatie CONSORTIUM en PROCEDURE (1) • •
• • •
•
• ©
Gezien de opgave ligt een consortium van marktpartijen het meest voor de hand om het Zuidgebouw succesvol te realiseren en exploiteren; D e g e b r u i ke r ( s ) e n d e b e l e g g e r d i e n e n i n i e d e r g e v a l o n d e r d e e l v a n d i t c o n s o r t i u m u i t t e m a ke n , z o g e e f t d e m a r k t a a n ; E e n b o u w e r a l s o n d e r d e e l v a n h e t c o n s o r t i u m i s n i e t n o o d z a ke l i j k , m a a r kan wel van toegevoegde waarde zijn; O o k e e n o n t w i k ke l a a r a l s p a r t i j h o e f t n i e t n o o d z a ke l i j k o n d e r d e e l v a n h e t c o n s o r t i u m t e z i j n , e c h t e r d e d i s c i p l i n e c o n c e p t o n t w i k ke l i n g w e l ; D e m a r k t p a r t i j e n b e n a d r u k ke n d a t d e g e m e e n t e v o o r a f z e ke r m o e t s t e l l e n dat het realiseren van een gebouw op de constructieve plaat ( juridisch, planologisch en technisch) mogelijk is; Een vorm van omwonendenparticipatie als onderdeel van het proces hoeft g e e n b e l e m m e r i n g t e z i j n . Ve r s c h i l l e n d e v a n d e g e s p r o ke n p a r t i j e n h e b b e n d a a r e r v a r i n g m e e . Vo o r ko m e c h t e r d a t h e t ‘ b e l a n g e n b e h a r t i g i n g ’ wordt door o.a. vooraf heldere kaders te stellen en het participatieproces te laten leiden door een ervaren deskundige op dit gebied; Naast participatie door de omwonenden wordt ook participatie door de t o e ko m s t i g e b e w o n e r s a l s r e l e v a n t g e z i e n ; 11
Uitkomsten marktconsultatie CONSORTIUM en PROCEDURE (2) •
•
•
•
©
C o n c u r r e n t i e i n h e t s e l e c t i e - e n v e r ko o p p r o c e s i s v o o r d e m e e s t e marktpartijen geen belemmering wanneer het aantal deelnemende partijen én de benodigde voorinvesteringen beperkt blijven; H e t c o n t r a c t e r e n v a n d e e i n d g e b r u i ke r ( s ) e n w o n i n g b e l e g g e r ( s ) v o o r het Zuidgebouw uiterlijk op 1 mei 2015 wordt door de markt realistisch geacht; Het door de markt voorfinancieren van de investering in de constructieve plaat wordt door een aantal marktpartijen waar mee g e s p r o ke n i s r e a l i s t i s c h g e a c h t ; Vo o ra fg a a n d a a n d e u i t v r a a g a a n d e m a r k t d i e n t d e g e m e e n t e e e n helder beeld te hebben bij de prijs -kwaliteit verhouding waarop de i n z e n d i n g e n g e s c o o r d w o r d e n : g r o n d w a a r d e v e r s u s m a a t s c h a p p e l i j ke meerwaarde versus fasering.
12
Conclusies • • •
• • • •
• •
©
De markt is enthousiast over het Zuidgebouw (er vormen zich al consortia waarbij ook beleggers en exploitanten zijn aangehaakt ); Het Zuidgebouw kan een functie toevoegen aan het Stationsgebied, in aanvulling op de huidige programmamix; De markt ziet in het Zuidgebouw met name kansen voor woningbouw gericht op st u d e nte n e n /o f sta r te rs (d i t s l u i t u i t ste ke n d a a n b i j d e d o e l ste l l i n ge n u i t h et co a l i t i e a k ko ord “ U t r e c ht m a ke n w e s a m e n ” ); B i j vo o r ke u r wo rd t d e wo n i n g b o u w a a n gev u l d met e e n co mme rcië l e p l i nt ( met b i j v. h o r e c a e n / o f ( f l e x ) w e r k e n ) ; Een volume vanaf 15.000 m2 bvo wordt als optimaal gezien, kleiner dan 10.000 m 2 bvo lijkt financieel niet goed haalbaar; De belangrijkste ontwerpuitdaging die genoemd wordt is het organiseren van de to e ga n ke l i j k h e i d va n af ma a i ve l d (ex t ra e nt re e ); De gemeente kan de haalbaarheid van het Zuidgebouw verder vergroten door op basis van de feedback uit de marktconsultatie op onderdelen meer ruimte te b i e d e n , b i j vo o r b e e ld wat b et ref t a u to - e n f i et s p a r ke re n ; G e l et o p d e fa s e r i n g va n d e U i t h o f l i j n e n e e n zo ko r t mo ge l i j ke t i me to m a r ket h e ef t e e n ko r t e n b o n d i g te n d e r p ro ce s d e vo o r ke u r va n d e ma r kt ; Een vorm van bewonersparticipatie als onderdeel van het proces wordt door de ma r kt n i et a l s b e l e mme r i n g gez i e n . D i ve rs e p a r t i j e n wa a r me e ge s p ro ke n i s hebben daar ook concrete ervaring mee . 13
Advies vervolg marktbenadering (1) • •
• •
Va n u i t h e t p e r s p e c t i e f v a n d e m a r k t i s e e n ( w o n i n g b o u w ) o n t w i k ke l i n g o p de plek van het Zuidgebouw kansrijk; E e n a a n t a l m a r k t p a r t i j e n w a a r m e e g e s p r o ke n i s s t a a t i n d e s t a r t b l o k ke n o m v a n d e z e o p g a v e e e n s u c c e s t e m a ke n e n w i j a c h t e n h e n d a a r t o e o o k in staat; O p b a s i s v a n d e u i t ko m s t e n u i t d e m a r k t c o n s u l t a t i e a d v i s e r e n w i j d e g e m e e n t e U t r e c h t d a n o o k o m s n e l d o o r t e p a k ke n r i c h t i n g d e m a r k t ; Daarbij zijn onder meer de volgende aspecten van belang: – – – – –
–
©
Een goede voorbereiding vanuit de gemeente is essentieel (alle informatie op tafel en zekerheid over het kunnen realiseren van een gebouw op de plaat); Zo veel mogelijk ruimte en flexibiliteit bieden binnen de kaders (o.a. parkeren!); Concurrentie tussen marktpartijen heeft de voorkeur boven een één op één proces; Gezien de complexiteit van de locatie is een vorm van dialoog tussen de gemeente en de markt wenselijk; Een korte doorlooptijd van de procedure is nodig vanwege de relatie met de planning van de Uithoflijn en vanuit de door de markt gewenste korte ‘time to market’; Om net als bij het Noordgebouw niet onder de Europese aanbestedingsregels te vallen is het vormgeven van het proces als ‘grondverkoop’ van belang (o.a. het al dan niet opnemen van een bouwplicht in het contract vormt daarbij een aandachtspunt); 14
Advies vervolg marktbenadering (2) •
Wij adviseren de gemeente te kiezen voor: – – – – – –
•
De voorgestelde aanpak is in de basis vergelijkbaar met het proces dat bij het Noordgebouw is gevolgd, maar kan gezien worden als ‘ lightversie’ daarvan. De belangrijkste verschillen zijn: – –
•
©
Een meervoudig onderhandse tender; Gericht op een woningbouwontwikkeling (plus ondersteunende horeca en werkfuncties) primair voor de doelgroep starters en/of studenten; Waarbij 3 tot 4 partijen door de gemeente worden uitgenodigd om mee te doen; Met een aantal individuele dialooggesprekken als onderdeel van het proces; Met één beoordelingsronde op basis van een concept, programma, schetsontwerp en grondbod*; Gericht op het sluiten van een ontwikkel - en realisatieovereenkomst met het winnende consortium.
De Noordgebouw-aanpak kende een openbare publicatie waarbij de gehele markt in staat is gesteld om aan de procedure mee te doen; De Noordgebouw-aanpak bestond uit twee beoordelingsronden in plaats van één;
D e d o o r l o op t i jd va n d eze p ro ce d u re ka n h i e rd o o r n a a r ve r wa cht i n g ko r te r z i j n dan bij het Noordgebouw (zie tevens de voorbeeldplanning op sheet 16). * Ter overweging daarbij is het hanteren van een minimum grondprijs, gebaseerd op de kosten voor de aanleg van de constructieve plaat en de gemeentelijke plankosten.
15
Voorbeeldplanning tenderproces
Processtappen*
Indicatieve planning
Gemeentelijke besluitvorming over het Zuidgebouw
September 2014
Opstellen shortlist en benaderen van uit te nodigen marktpartijen
September 2014
Voorbereiding tenderproces door de gemeente
September en oktober 2014
Officiële start tenderprocedure
1 november 2014
Dialooggesprekken
December t/m februari 2015
Uitbrengen biedingen
15 maart 2015
Beoordelen biedingen en voorlopige gunning
1 april 2015
Besluitvorming, definitieve gunning en ondertekening overeenkomst
15 juni 2015
Nadere planuitwerking
Vanaf najaar 2015
Start bouw
Q1 2017
* Bij de voorbereiding van het tenderproces dient de planning in nauwe samenhang met de bestemmingsplanprocedure en het te doorlopen participatieproces beschouwd te worden.
©
16
Bijlage 1: resultaten stellingen L O C AT I E e n B O U W E N V E L O P
A
LOCATIE en BOUWENVELOP
1
De locatiekenmerken maken het Zuidgebouw een aantrekkelijke vastgoedontwikkelings- en investeringsopgave. Een vastgoedprogramma van circa 15.000 m2 bvo is vanuit marktperspectief optimaal. Een vastgoedprogramma van circa 10.000 m2 bvo is vanuit marktperspectief optimaal Een vastgoedprogramma van circa 8.000 m2 bvo is vanuit marktperspectief optimaal De bouwplot waarbinnen het vastgoedprogramma moet worden gerealiseerd is optimaal. De hoogte van het Zuidgebouw (25 meter, met hoogteaccenten tot 45 meter), is optimaal. Dat het Zuidgebouw bovenop een bus/tramstation komt is geen belemmering. Dat het Zuidgebouw gebouwd moet worden op een constructieve plaat, boven het in bedrijf zijnde bus- en/of tramstation, is geen belemmering. Dat autoparkeren op het plot niet mogelijk is, maar in de directe omgeving (Jaarbeursplein), is geen belemmering. Dat het Zuidgebouw in de eigen fietsparkeerbehoefte moet voorzien is geen belemmering. Dat fietsparkeren voor het Zuidgebouw op maaiveld op de eigen plot niet mogelijk is, is geen belemmering. Dat fietsparkeren voor het Zuidgebouw in de fietsenstalling onder het stationsplein niet mogelijk is, is geen belemmering. Dat het Zuidgebouw wordt ontsloten via het stationsplein en niet via maaiveld is geen belemmering.
2 3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
©
Dat het Zuidgebouw over één entree/uitgang beschikt is geen belemmering. Dat het Zuidgebouw over geen expeditie op maaiveld beschikt is geen belemmering De specifieke bouwopgave van het Zuidgebouw biedt goede mogelijkheden tot andere, goedkopere bouwtechnieken.
Helemaal eens
Eens
Neutraal
Oneens
Helemaal oneens
83%
17%
0%
0%
0%
83% 17% 17% 33% 0% 17%
0% 50% 0% 8% 92% 50%
17% 33% 50% 8% 8% 17%
0% 0% 17% 33% 0% 17%
0% 0% 17% 17% 0% 0%
17%
50%
0%
33%
0%
17%
50%
0%
33%
0%
25%
42%
0%
17%
17%
33%
33%
0%
17%
17%
33%
33%
0%
17%
17%
33%
17%
17%
33%
0%
8% 0%
8% 17%
17% 33%
33% 33%
33% 17%
17%
0%
67%
0%
17%
17
Bijlage 2: resultaten stellingen CONCEPT en PROGRAMMA
©
B
CONCEPT EN PROGRAMMA
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
Een sterk en onderscheidend concept is essentieel voor het Zuidgebouw. Wij hebben een onderscheidend concept voor het Zuidgebouw in gedachte. Wonen en werken boven een bus/ tramstation is een haalbare ontwikkelingsopgave. Het Zuidgebouw is uitermate geschikt voor één grote gebruiker. Het Zuidgebouw is uitermate geschikt voor meerdere gebruikers. Een functiemix maakt een concept voor het Zuidgebouw sterker. Een groot aandeel werken maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. Een groot aandeel woningen maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. Een groot aandeel leisure maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. Een groot aandeel zorg maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. Een groot aandeel cultuur maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. Een groot aandeel onderwijs maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. Dat de gemeente voor de kantoorfunctie een voorverhuureis van 75% hanteert is geen belemmering.
Helemaal eens
Eens
Neutraal
Oneens
Helemaal oneens
33% 83% 67% 0% 33% 33% 0% 50% 0% 0% 0% 0%
33% 17% 33% 33% 42% 33% 67% 17% 17% 0% 17% 67%
17% 0% 0% 25% 25% 33% 17% 17% 50% 33% 67% 17%
17% 0% 0% 42% 0% 0% 17% 17% 33% 33% 17% 17%
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 33% 0% 0%
0%
33%
50%
17%
0%
18
Bijlage 3: resultaten stellingen CONSORTIUM en PROCEDURE
©
Eens
Neutraal
Oneens
17% 50% 33% 33% 33%
17% 0% 0% 33% 33%
17% 0% 0% 17% 0%
Helemaal oneens 0% 17% 0% 17% 0%
50%
25%
25%
0%
0%
Concurrentie in het selectie- en verkoopproces is voor ons geen belemmering. Het is realistisch dat marktpartijen de voorinvestering doen in de aanleg van de constructieve plaat.
33%
17%
33%
17%
0%
17%
33%
17%
33%
0%
Het is mogelijk om voor 1 mei 2015 de eindgebruiker(s) te contracteren voor het Zuidgebouw.
33%
33%
17%
0%
17%
C
CONSORTIUM EN PROCEDURE
30 31 32 33 34 35
Alleen een consortium is in staat het Zuidgebouw te realiseren en exploiteren. Zo’n consortium kan niet zonder de gebruiker(s). Zo’n consortium kan niet zonder de belegger. Zo’n consortium kan niet zonder de ontwikkelaar. Zo’n consortium kan niet zonder de bouwer. Wanneer een vorm van bewonersparticipatie onderdeel uitmaakt van een mogelijk selectie- en verkoopproces is dat geen belemmering.
36 37 38
Helemaal eens 50% 33% 67% 0% 33%
19
