Marc Dillen Directeur-generaal Vlaamse Confederatie Bouw
Betaalbare woningen ook voor ouderen?
Vastgoed in België = vaste waarde Prijsstijgingen zijn perfect verklaarbaar door: • • • •
Evolutie van de consumptieprijzen Gestegen koopkracht van gezinnen (meer tweeverdieners) Systematische daling van hypothecaire rente sinds 1996 Langere looptijd van leningen (tot gemiddeld 25 jaar)
Geen vrees voor vastgoedbubbel Eigen woning beste vorm van pensioensparen
Vastgoed in België = vaste waarde Vastgoedprijzen blijven ondersteund door sterke vraag ten gevolge van forse bevolkingstoename Binnen deze bevolkingstoename van 2010 tot 2030: •Relatief constant aandeel van 0 tot 65-plussers •Stijgend tot fors stijgend aandeel van: o 65-plussers: van 1.060.000 > 1.550.000 (+ 46%) o 80-plussers: van 270.000 > 420.000 (+ 55%)
Belang van aangepaste of gemakkelijk aanpasbare woningen voor ouderen Maar in hoeverre zijn oplossingen betaalbaar voor deze doelgroep?
Senioren rijk of arm? Gemiddeld iets lager inkomen per capita Lager inkomen per gezin (vooral wegens kleiner gemiddeld gezin) Consumptie per capita hoger dan gemiddeld Consumptie hoger dan inkomen Groter armoederisico dan in andere leeftijdscategorieën
Senioren rijk of arm?
gezinsgrootte
inkomen
consumptie
per capita
per gezin
per capita
per gezin
alle gezinnen
2,45
15.688
33.752
14.387
30.206
zelfstandigen
2,98
23.455
56.741
16.300
40.219
loontrekkenden
2,95
15.485
39.362
13.771
34.702
werklozen
2,13
9.177
16.098
10.289
17.658
gepensioneerden
1,64
15.208
22.264
15.797
23.209
Senioren rijk of arm? Verhaal van ‘kapitaalkrachtige’ baby/pappyboomgeneratie vereist nuancering Wel toevloed van bemiddelde senioren van buitengebied naar steden zoals Gent Gunstige omgevingsfactoren spelen daarbij belangrijke rol, zoals: • nabijheid van diensten • aangename leefomgeving
Senioren rijk of arm? Nog slechts beperkte inkomsten uit economische activiteit Inkomsten uit economische activiteit grotendeels vervangen door sociale uitkeringen (pensioenen) Toenemende inkomsten uit vermogen vanaf leeftijd van 40 jaar Inkomsten uit huurwoningen vooral belangrijk als aanvulling voor beperkte pensioenen voor zelfstandigen
Senioren arm of rijk? Slechts minimaal aantal 65-plussers met nog af te betalen lening Eigenaar van woning = beste bescherming tegen armoederisico
Aantal huishoudens Eigenaar zonder afbetaling lening Eigenaar met afbetaling lening Huurder Huurder sociale woning Overige
België 4.268.506 37,4%
55-plussers 1.771.378 68,5%
65-74 jaar 712.582 73,6%
75-plussers 394.960 72,5%
34,4%
8,0%
2,4%
0,4%
21,0% 5,0% 2,1%
15,2% 6,2% 2,1%
15,7% 6,6% 2,0%
17,1% 7,1% 2,8%
Beschikbare premies voor renovaties Renovatiepremies •Voor een ruime waaier aan renovatieactiviteiten •Maar bij verhuurders: enkel als verhuurd wordt via sociaal verhuurkantoor voor negen jaar Aanpassingspremies • Specifiek voor 65-plussers • Maar maximaal 1.250 euro Meeste fiscale tegemoetkomingen voor nieuwbouw en renovatie afgeschaft
Belang van bijkomende ondersteuning voor senioren Vooral ouderen slecht gehuisvest Kwaliteit van huurwoningen doorgaans nog lager dan die van woningen die door hun eigenaar zijn bewoond Verhuurders gemiddeld ouder dan gemiddelde Vlaming: ongeveer een derde ouder dan 65 jaar Meeste verhuurders bezitten slechts een paar huurwoningen
Huurders hebben lager dan gemiddeld inkomen
Voorstel tot verlaging van successierechten
Ouderen beschikken over relatief belangrijk onroerend goed Beperktere roerende middelen leiden tot aarzeling om deze in te zetten voor renovatiewerken Renovatie leidt bovendien tot meerwaarde en daardoor tot hogere successierechten
Erfenis zonder aftrek van renovatiekosten 1 erfgenaam in rechte lijn Erfenis: twee appartementen met totale waarde van 470.000 euro
Onroerend
Roerend Zonder energiebesparende investering van 50.000 euro 470.000 euro 100.000 euro Successierechten: 78.000 Successierechten: 6.000 Na energiebesparende investering van 50.000 euro Onroerend Roerend 470.000 + meerwaarde van 37.500 (75%) = 50.000 euro 507.500 Successierechten: 89.025 Successierechten: 1.500 Verschil = + 11.025 Verschil = - 4.500 Totaal verschil = + 6.525
Erfenis met aftrek van renovatiekosten Wordt afgetrokken van belastbaar bedrag voor successierechten Leidt tot belangrijk fiscaal voordeel Onroerend
Roerend Zonder energiebesparende investering van 50.000 euro 470.000 euro 100.000 euro Successierechten Successierechten 3% op 50.000 = 1.500 3% op 50.000 = 1.500 9% op 200.000 = 18.000 9% op 50.000 = 4.500 27% op resterende 220.000 = 59.400 Totaal = 78.000 Totaal = 6.000 Na energiebesparende investering van 50.000 euro Onroerend Roerend 470.000 + meerwaarde van 37.500 (75%) – 50.000 euro aftrek van investering van 50.000 = 457.500 Successierechten Successierechten 3% op 50.000 = 1.500 3% op 50.000 = 1.500 9% op 200.000 = 18.000 27% op resterende 207.500 = 56.025 Totaal = 75.525 Totaal = 1.500 Verschil = - 2.475 Verschil = - 4.500 Totaal verschil = - 6.975
Verlaging van successierechten
Fiscaal voordeel loopt veel hoger op dan 1,5% uit vroegere VUB-studie: circa 14% in voormeld voorbeeld Vooral doordat roerend gedeelte door de investering is afgenomen en daardoor grotendeels in schijf met laagste successierechten terechtkomt
Verlaging van successierechten
Besparing nog duidelijkst bij vererving in onrechtstreekse lijn door de zeer hoge rechten dan op de hoogste schijven (55% en meer) Fiscaal voordeel groter als erfenis bestaat uit enkele huizen of appartementen naast de woning die de oudere zelf bewoont
belangrijke stimulans tot energiebesparende investeringen voor eigenaars die enkele huurwoningen bezitten.
Noodzaak om te renoveren Relatief hoge leeftijd van woningbestand: 75% van voor 1981 Dus grotendeels niet geïsoleerd en vaak zelfs zonder spouwmuur
Noodzaak om te renoveren Meeste verkopen en verhuringen betreffen woningen van 1970 en ouder Meer dan dubbel zoveel energieverbruik in oudste woningen dan in woningen vanaf 1996 Dalend maximaal E-peil in nieuwe woningen: E100 (2006) E80 (2010) E70 (2012) E60 (2014) Verhoogt druk om ook bestaand woningpatrimonium energiezuiniger te maken Toenemende impact van EPC op verkoop: lage score op EPC sneller verkocht en vaker tegen vooropgestelde prijs
Noodzaak om te renoveren Hoe ouder de woning, hoe hoger de EPC-score, hoe meer energieverbruik Aantal EPC’s 1970 en ouder 1971-1985 1986-1995 1996-2005
244.177 60.765 37.233 44.261
Gemiddelde energieprestatie volgens EPC’s 537 435 338 244
Terugverdieneffect van energiezuinige nieuwbouw
Toepassing van E-calculator Berekent combinatie afbetaling + verbruikskost Voorbeeld: vrijstaande woning met 175 m² vloeroppervlak • E68 goedkoper in afbetaling • Maar E58 gunstiger in combinatie afbetaling + verbruik Zie volgende tabel
Terugverdieneffect van energiezuinige nieuwbouw
E-peil
investering
afbetaling
verbruikskost
afbetaling + verbruik
68
199.063
1.039,48
141
1.180,48
58
201.286
1.051,09
122
1.173,09
21
218612
1.141,56
57
1.198,56
13
226.163
1.180,99
38
1.218,99
Terugverdieneffect van energiezuinige nieuwbouw
Toepassing van E-calculator Idem als vorige tabel maar ook rekening houdend met subsidies Weliswaar uitgaande van constante energieprijzen Optimale E-peil verlaagt naar E21 Zie volgende tabel
Terugverdieneffect van energiezuinige nieuwbouw
E-peil
investering
afbetaling + verbruik
subsidies
totale maandelijkse kost
68
199.063
1.180,48
0
1.180,48
58
201.286
1.173,09
9,35
1.163,74
21
218.612
1.198,56
53,86
1.144,7
13
226.163
1.218,99
61,87
1.157,12
Terugverdieneffect van energiezuinige nieuwbouw
Toepassing van E-calculator Dit maal met toename van energieprijzen met 4% per jaar E-13 wordt optimale keuze Zie volgende tabel
Terugverdieneffect van energiezuinige nieuwbouw
E-peil
afbetaling
verbruikskost
afbetaling + verbruik
subsidies
totale kost per maand
68
1039,48
375,88
1415,36
0
1415,36
58
1051,09
325,23
1376,32
9,35
1366,97
21
1141,56
151,95
1293,51
53,86
1239,65
13
1180,99
101,3
1282,29
61,87
1220,42
8
1231,04
71,98
1303,02
62,68
1240,34
Terugverdieneffect van energiezuinige nieuwbouw E-calculator gebruiken om banken tot soepelere leenvoorwaarden te bewegen voor energiezuinige woningen Nog uit te breiden voor renovatie op basis van Re-calculator Steeds meer duidelijkheid rond marktmeerwaarde van energiezuinige nieuwbouw en renovatie Markteffect van investeringen in aanpasbaar wonen op zich nog onduidelijk
Heel wat woningen moeten alleen al om energetische redenen gerenoveerd worden Overgrote deel van de woningen dat verkocht wordt, wordt binnen het jaar grondig gerenoveerd opdrachtgevers stimuleren om aanpasbaarheid mee te nemen
Marktvraag naar meegroeiwoningen
Opdrachtgevers worden wel jonger: voor hen is het moeilijk om nu geld te spenderen aan aanpasbaar wonen Velen worden in twee stappen eigenaar: • eerst van een kleinere woning of appartement • daarna van een grotere woning Willen evenmin tijd of geld investeren in aanpasbaar wonen
Het heeft geen zin elke woning in Vlaanderen aanpasbaar te willen maken
Marktvraag naar meegroeiwoningen Meegroeiwoningen beperken latere aanpassingskosten Maar eigenaars vragen meestal pas aanpassingen als ze echt geconfronteerd worden met beperkingen: tijdshorizon van terugverdieneffect voor vele opdrachtgevers te lang
Opdrachtgevers zullen maar overtuigd worden als: •ze het belang ervan inzien belang van sensibilisering + overheid die voor haar gebouwen het goede voorbeeld geeft •de meerkost minimaal is belang om de kostprijs onder controle te houden
Knelpunten bij meegroeiwoningen Gevaar van extra kosten vermijden bovenop andere kostenverhogende verplichtingen: •Eisen op vlak van energie-efficiëntie en hernieuwbare energie •Veiligheidscoördinatie •Akoestische normen •Glasnormen
die in bepaalde gevallen duidelijk op korte termijn voordeel genereren (bijvoorbeeld lagere energiefactuur) maar niet altijd Grens van betaalbaarheid niet overschrijden
Knelpunten bij meegroeiwoningen Aanpasbaarheid vergt grotere woningen Gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw vormen ongeveer 10% van totale volume Toegankelijkheidsverplichtingen kunnen ertoe leiden dat de gemeenschappelijke delen 14% bedragen appartementen worden paar percenten duurder Waarom lineaire maten (120 cm) voor de gangen in appartementen? belang van voldoende ruimte bij bocht of deur
Belang van creativiteit
Lineaire maatregelen kunnen kosten genereren die niet nodig zijn om het gewenste effect te bereiken Andere aanpassingen, bijvoorbeeld het weglaten van drempels, kosten niets extra Maar kunnen dan weer in conflict komen met eis om waterinsijpeling te voorkomen
Belang van ruimtelijke context
Aangepaste woningen op het juiste wijk- en buurtniveau oprichten Moeten gepaard gaan met integrale toegankelijkheid Toegankelijk aanbod in de buurt van winkels, aangepaste recreatie, culturele voorzieningen enz.
Leren uit projecten van voorlopers
Concreet voorbeeld Kangoeroekijkwoning van Matexi in De Pinte Ouder koppel op de benedenverdieping Jonger koppel op de eerste verdieping Slaapkamers, speelruimte en douchekamer op tweede verdieping voor de kinderen Maakt deel uit van nieuw woonproject Moerkensheide met 84 ‘comfortwoningen’ met bredere deuren, verlaagde dorpels en hoger geplaatste stopcontacten Rustig gelegen vlakbij centrum van De Pinte en tegelijk vlakbij natuurgebied
Concreet voorbeeld ‘Silver concept’ van Durabrik
Met onder meer: • Egale vloerniveaus • Brede deuren en schuifdeuren • Trap met mogelijkheid tot latere inbouw van traplift • Verlaagd bad met antislip • Mogelijkheid tot ombouw van garage tot slaapkamer • Ergonomische keuken
Voorbeelden wijzen op private belangstelling
Opportuniteit voor kangoeroewoningen Grote woningen in het buitengebied in bezit van gepensioneerden Moeten kunnen worden opgesplitst in aparte woningen waarin twee generaties naast elkaar kunnen leven met nodige privacy
Problemen waren onder meer: •vele verkavelingen bestemden loten enkel voor eengezinswoningen •bij zonevreemde woningen mocht aantal woongelegenheden niet verhogen
Opportuniteit voor kangoeroewoningen Begrip ‘kangoeroewoning’ intussen vervangen door ‘zorgwoning’
Decreet op ruimtelijke ordening werd aangepast onder hoofding ‘zorgwonen’: voor opsplitsing geen vergunningsplicht meer Maar wel onder (te) strikte voorwaarden zoals bijvoorbeeld rond de ondergeschikte wooneenheid: •hoogstens 1/3de van totaal volume •moet fysiek geheel met hoofdwooneenheid vormen
Vraag naar aanpasbare woningen Aantal 65-plussers dat een aangepaste woning nodig heeft, neemt toe Maar meeste 80-plussers hebben verzorging in rusthuis nodig Grenzen aan zelfstandig wonen: demente en andere zwaar zorgbehoevende bejaarden kunnen niet in een aanpasbare woning blijven wonen Naast aanpasbare woningen dus ook nood aan aangepaste woningen
Programmatie van serviceflats Norm elk jaar herzien maar toegelaten contingent grotendeels geblokkeerd via systeem van voorafgaande vergunningen Voorafgaande vergunning geldt voor vijf jaar maar kan daarna met drie jaar worden verlengd In bepaalde gevallen kan vergunning elf jaar blijven gelden
Oost-Vlaanderen Vlaanderen
Norm 7.489 34.472
Bestaand 3.909 (52%) 14.990 (43%)
Bestaand en gepland 7.752 (104%) 32.508 (94%)
Private interesse voor bouw van extra serviceflats
Concreet voorbeeld: Alfons Smet Residenties in Dessel Werd eveneens op bijzondere manier gefinancierd Wie wil kan intekenen op een obligatielening met woonrecht in een door de intekenaar gekozen flat Belangrijk dat instellingen die vergunning hebben, deze vergunning zo snel mogelijk realiseren
Enkele conclusies Dringende noodzaak tot aanpassing van bestaand woningpatrimonium kansen voor uitbouw van meegroeiwoningen Maar oppassen voor lineaire toepassingen: belang van creativiteit om meerkost onder controle te houden Grens van betaalbaarheid al bereikt door andere verplichtingen Belang van sensibilisering + leren uit projecten van voorlopers Aanpassing van voorwaarden om zorgwoningen toe te staan Belang ook van aangepaste financiële stimuli, zoals verlaging van successierechten
Naast meegroeiwoningen blijven serviceflats en rusthuizen nodig
