Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamovereenkomst DUO. utrecht vernieuwt

Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamovereenkomst DUO

utrecht vernieuwt


utrecht vernieuwt Tekst met toelichting

Utrecht, november 2005

Tekst Communicatiegroep DUO Ontwerp en opmaak CARTA – grafisch ontwerpers bv, Utrecht Druk Stolwijk,Amsterdam © november 2005

Inhoudsopgave Woord vooraf

Deel 1

Inleidende notitie

Samenwerken aan een betere woningmarkt 1 Keuzes voor de stad 2 Problemen, ambities en partijen 3 Mantelcontract 2 4 Tot slot

Deel 2

Tekst met bijlagen

Mantelcontract tot uitwerking van de DUO-overeenkomst 1 Algemene bepalingen en definities 2 Vijfjarige Opgave, Programmering en Locaties 3 Procedure bij herstructurering (sloop/nieuwbouw en herontwikkeling) 4 Procedure bij renovatie 5 Procedure bij nieuwbouw op een vrije locatie in de bestaande stad 6 Verkoop sociale huurwoningen 7 Algemene aanvullende bepalingen Bijlage 1 Bijlage 3

DUO programma, deel 1 en 2 DUO projecten: procesbeschrijving

7 9 11 11 12 13 16

17 19 20 25 26 31 31 32 32 37 47

Officiële ondertekening van de DUO-overeenkomst op 10 juli 2001 op het stadhuis Utrecht. Van rechts naar links: J. Sprong (voorzitter De Bundeling), M.L. van Kleef (wethouder R.O. en Wonen, gemeente Utrecht), J. J.G.M. Klinkenberg (directeur Bo-Ex’91, voorzitter STUW), W. Duijster (directeur Mitros), L.Verheul (directeur Woonstichting Vleuten/De Meern), M.E. van der Werf (hoofd strategie&ondersteuning SSH Utrecht), Th.Van Dam (directeur Amnis/De Genuagroep)

Woord vooraf

Op 30 maart 2001 ondertekenden de Utrechtse corporaties en de Gemeente Utrecht de Raamovereenkomst van De Utrechtse Opgave (DUO), de aanpak van de Utrechtse woningvoorraad die de komende 15 jaar tot uitvoering gebracht zal worden door middel van nieuwbouw, vervanging en verbetering. In de Raamovereenkomst staan de gezamenlijke ambities verwoord tot 2015. In de Raamovereenkomst is aangegeven dat met name ten aanzien van de financiële spelregels een aantal onderdelen nadere uitwerking behoeft. Dit betreft bijvoorbeeld de definitie van plangrenzen, hoofdinfrastructuur, gebouwde parkeervoorzieningen, bodemgeschiktheid en oplevering bouwterreinen. Tevens wordt in de Raamovereenkomst bepaald dat partijen deelovereenkomsten zullen afsluiten. Daarin zullen per afzonderlijke corporatie, en voor een beperktere periode, nadere afspraken worden gemaakt over de verkoop van huurwoningen, de nieuwbouw en de renovatie- en herontwikkelingsopgave. Ter nadere invulling van de Raamovereenkomst hebben de corporaties en de Gemeente dan ook in 2002 het Mantelcontract tot uitwerking van de Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave ondertekend. De looptijd van deze eerste contractperiode was 1 januari 2001 - 31 december 2004. Op 15 juni 2005 hebben corporaties en Gemeente het Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave ondertekend. Dit contract heeft een looptijd van vijf jaar en eindigt op 31 december 2009. En DUO kreeg als motto utrecht vernieuwt mee om daarmee duidelijk te maken waar de aanpak toe dient. Voor deze tweede contractperiode is een lijst van de te ontwikkelen herstructurerings- en renovatielocaties opgesteld, die integraal onderdeel uitmaakt van het Mantelcontract. Het betreft hier projecten die nog doorlopen uit de DUO-I periode én nieuwe projecten zoals bepaald voor de DUO-II periode. Deze locaties zullen, mede afhankelijk van het draagvlak onder de bewoners, in de tweede contractperiode door de corporaties tot uitvoering worden gebracht. De lijst is als bijlage in dit boek opgenomen. In dit boek is ook de notitie ‘DUO-projecten: procesbeschrijving’, die integraal onderdeel uitmaakt van het Mantelcontract, als bijlage opgenomen. Dit betreft de afspraken over hoe het werkproces moet worden doorlopen bij utrecht vernieuwt-projecten. De overige bijlagen bij het Mantelcontract zijn niet in dit boek opgenomen. Deze bijlagen betreffen met name reeds bestaande (gemeentelijke) regelingen die relevant zijn voor de contractpartners. Deze bijlagen zijn desgewenst in te zien bij de gemeente Utrecht, DSO afdeling Wonen, Rachmaninoffplantsoen 61, tel.: 030 - 286 4438.

utrecht vernieuwt - Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamoverenkomst DUO

7

utrecht vernieuwt - Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamoverenkomst DUO

8

Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamovereenkomst

Deel 1

Inleidende notitie

Mantelcontract tot uitwerking van de Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave - Deel 1

9

utrecht vernieuwt - Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamoverenkomst DUO - Deel 1

10

Samenwerken aan een betere woningmarkt ‘Wonen naar wens’ blijft een kernachtige omschrijving van het woonbeleid dat de gemeente voor ogen staat. Een beleid dat zijn grondslag vindt in de vraag van de Utrechtse woonconsumenten. Door de groei van de werkgelegenheid in de stad en door een toename van de koopkracht van vele individuele huishoudens is die vraag de laatste jaren aanzienlijk veranderd. De Utrechtse woningmarkt kan aan die veranderde vraag steeds minder voldoen. Niet alleen in de koopsector, ook in de huursector blijven veel woonwensen onvervuld. Verbetering van de woningmarkt staat daarom in het gemeentelijke beleid voorop. Bij het verwezenlijken van die doelstelling trekt de gemeente samen op met de Utrechtse corporaties, verenigd in de STUW. Met deze gemeenschappelijke doelstelling voor ogen heeft de gemeente voor de periode 2005 tot en met 2009 met elke afzonderlijke corporatie een contract gesloten. Daarin wordt voor deze periode invulling wordt gegeven aan de in 2001 gesloten Raamovereenkomst over De Utrechtse Opgave, die een looptijd heeft van 15 jaar.

1 Keuzes voor de stad 1.1 Dialoog De gemeente heeft een eigen beleidsverantwoordelijkheid op het gebied van wonen. Het is haar taak een visie te ontwikkelen op de woningmarkt en het woonklimaat in de stad. Die visie verschaft het kader voor het maken van strategische beleidskeuzen. Voor corporaties is de gemeentelijke visie een wezenlijk uitgangspunt bij het invullen van hun maatschappelijke taak om kwetsbare groepen daadwerkelijk te huisvesten. Dit betekent nadrukkelijk niet dat de corporaties beschouwd kunnen worden als uitvoerders van gemeentelijk beleid. Zo’n benadering doet geen recht aan de eigen verantwoordelijkheid van corporaties. In het in 1995 gewijzigde Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) staat dat corporaties zelfstandige instellingen zijn met een eigen, risicodragende verantwoordelijkheid voor hun bedrijfsvoering. Na de afschaffing van rijkssubsidies voor de sociale woningbouw moeten zij zichzelf financiële middelen verschaffen voor investeringen. Dat gebeurt onder meer via verhuur, bouw en verkoop van koopwoningen en verkoop van eigen bezit. Het toezicht op de wijze waarop corporaties hun bedrijfsvoering uitoefenen is een rijkstaak. De gemeente heeft hierover sinds 1995 geen zeggenschap meer. In de regelgeving van het rijk wordt uitgegaan van dialoog en samenwerking tussen gemeente en woningcorporaties. In Utrecht stellen beide partijen zich op het standpunt dat door als partners op te treden meer kan worden gedaan voor klant en burger. 1.2 Raamovereenkomst DUO (2001) Veranderend rijksbeleid rond de eeuwwisseling bracht in Utrecht de overgang van de Meerjaren Planning Stadsvernieuwing (MPS) naar het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). Een


11

verandering van geldstromen met grote gevolgen voor het woonbeleid in de stad. Het ISV heeft een bredere doelstelling dan het MPS. Stedelijke vernieuwing beoogt niet alleen verbetering van de woningvoorraad, maar ook sociale en economische structuurversterking. In tegenstelling tot stadsvernieuwing gaat het bij stedelijke vernieuwing om een integrale gebiedsgerichte aanpak. In nauwe samenhang met het Grote Steden Beleid is de focus verschoven van de vooroorlogse naar de vroeg-naoorlogse wijken in de steden. Aan de toekenning van de Utrechtse ISV-bijdrage voor de periode 2000-2004 werden door het rijk harde voorwaarden verbonden. Zo kon de gemeente pas over het toegezegde budget beschikken als er met de Utrechtse corporaties overeenstemming was bereikt over een kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad. Die eis bracht de besprekingen over een gezamenlijke investeringsstrategie tussen gemeente en STUW in een stroomversnelling. De onderhandelingen werden in 2001 met de Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave afgesloten, waarmee de ISVbijdrage werd veiliggesteld. Deze raamovereenkomst behelst een gezamenlijke, gecoördineerde investeringsstrategie in de woningvoorraad van de stad. Het DUO-akkoord is een raamovereenkomst met een looptijd van 15 jaar en heeft het karakter van een inspanningsverplichting. Om de overeenkomst concreter en meer verplichtend te maken sluit de gemeente met elke Utrechtse corporatie een afzonderlijk contract (mantelcontract) voor een deelperiode. Hierin worden per corporatie afspraken vastgelegd over aantallen en locaties van te slopen, nieuw te bouwen, te herontwikkelen en te renoveren woningen. Ook behelst het contract de procedure die bij de herstructureringsprojecten gevolgd wordt, de grondregeling en de verkoop van sociale huurwoningen.

2 Problemen, ambities en partijen 2.1 Een haperende woningmarkt Het huidige woningaanbod in Utrecht sluit onvoldoende aan bij de ambities van de gemeente en de corporaties. Er is een permanente druk op de woningmarkt, zowel vanuit de stad zelf, als uit de regio en heel Nederland. De toenemende bedrijvigheid in en rond Utrecht zal die druk alleen maar doen toenemen. De gevolgen zijn oplopende wachttijden voor de sociale huursector en forse prijsstijging in de koopsector. Er is echter niet alleen een kwantitatieve druk. Ook de kwaliteit van veel van wat aangeboden wordt, sluit niet aan op de huidige vraag. Deze twee factoren zorgen voor een uitstroom naar de regio van Utrechtse kooplustigen, vaak middeninkomens en andere huishoudens, die de stad eigenlijk zou willen vasthouden. Maar ook in de huursector blijven de wensen vaak onvervuld. Er komen weinig eengezinswoningen en appartementen vrij op aantrekkelijke locaties. Het zijn vooral flats in de eenzijdig gebouwde naoorlogse wijken die in de aanbieding gaan. Door een combinatie van factoren zijn deze wijken weinig populair. Maar ook specifieke doelgroepen, zoals ouderen en jongeren of studenten, komen op de Utrechtse woningmarkt onvoldoende aan bod.Wonen naar wens is voor velen nog ver weg. 2.2 Herstructurering van de woningvoorraad Een aanpassing van de Utrechtse woningvoorraad is het antwoord op de gebrekkige aansluiting utrecht vernieuwt - Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamoverenkomst DUO - Deel 1

12

van het aanbod op de vraag. Het realiseren van deze transformatie levert echter nog problemen op, die te maken hebben met mogelijkheden om te kunnen transformeren. Door de grote druk op de woningmarkt is beheersing van het herstructureringsproces noodzakelijk om te voorkomen dat de woningmarkt verstopt raakt door grote herhuisvestingstromen. Het mag duidelijk zijn dat versnelling van de nieuwbouw in Leidsche Rijn de ruimte om te transformeren in de bestaande stad zal vergroten. 2.3 Kwaliteit van de woningvoorraad De kwaliteit van een groot aantal woningen in Utrecht is niet meer conform de actuele vraag. Om wel aan die vraag te kunnen voldoen worden de herstructurering van de huidige voorraad en het aanscherpen van de eisen rondom nieuwbouw ingezet. Corporaties hebben al een aantal herstructureringsprogramma’s in beweging gezet. In Zuilen en Hoograven worden wijkontwikkelingsprogramma’s uitgevoerd die de betreffende wijken een forse kwalitatieve impuls geven. In Ondiep is een grootscheepse aanpak in uitvoering genomen, in Kanaleneiland en Overvecht zitten corporaties, gemeente en marktpartijen in het stadium van de planvorming en staat de stad aan de vooravond van een echte aanpak. Tot aan 2015 zal circa 12% van de Utrechtse woningvoorraad (circa 25% van het bezit van de gezamenlijke corporaties) gerenoveerd of herontwikkeld worden. In combinatie met de substantiële uitbreiding in Leidsche Rijn is dat een stevige impuls. Voor nieuwbouw en herstructurering is een hoge en duurzame kwaliteit gewenst. De corporaties volgen bij nieuwbouw het Bouwbesluit. Daarnaast hebben gemeente en corporaties twee convenanten ondertekend, het convenant Duurzaam Bouwen en het convenant Toegankelijkheid van woningen. Bij de herstructurering en in Leidsche Rijn wordt gestreefd naar een veel grotere variatie in de prijs/kwaliteit van het woningaanbod, ervan uitgaande dat de woonconsument dat wil. 2.4 Afspraken In de Raamovereenkomst zijn de volgende afspraken vastgelegd: • Tot 2015 zullen 9.500 sociale huurwoningen in de bestaande stad worden vervangen door 3.000 socialehuurwoningen en 6.000 koopwoningen; deze transformatie vindt met name plaats in de naoorlogse wijken die zo een veel grotere differentiatie in kwaliteiten en eigendomsverhoudingen krijgen. Bovendien wordt de doorstroming op gang gebracht. • Voor de periode tot 2005 is indicatief opgenomen dat tot 2005 een aantal van 2.525 sociale huurwoningen wordt vervangen door 800 nieuwe sociale huurwoningen en 1600 vrije sector koopwoningen. In het eerste Mantelcontract is overeengekomen dat tot 2005 een gedeelte van de 2.525 woningen is gesloopt en voor het resterende gedeelte plannen zijn gemaakt. • Tot 2015 zullen 3.000 sociale huurwoningen in de bestaande stad gerenoveerd worden.Tot 2005, zo is in het eerste Mantelcontract opgenomen, zijn dat er ruim 1.800.

3 Mantelcontract 2 3.1 Programma Op basis van de DUO-raamovereenkomst worden tussen de gemeente en de afzonderlijke corporaties iedere vier c.q. vijf jaar individuele overeenkomsten gesloten, de zogenaamde mantelcontracten. In deze contracten worden de concrete locaties genoemd waarop de woningcorporaties hun projecten zullen ontwikkelen. utrecht vernieuwt - Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamoverenkomst DUO - Deel 1

13

In het Mantelcontract II is bepaald welke woningcomplexen de corporaties in het kader van DUO II willen aanpakken in de periode tot 2010. Het gaat daarbij zoweel om renovatie als om herstructurering (sloop en nieuwbouw). Een ruim gedeelte van de opgave uit DUO-I is nog niet afgerond en wordt dus meegenomen in de periode 2005-2009. Pro memorie is hieronder de DUO-I-opgave nog eens vermeld: DUO-I (2001-2004): programma Aantal woningen Maatregel 3067 Herstructurering (sloop/nieuwbouw) 854 Renovatie 904 Keuze nog te bepalen 4825 Totaal Van deze opgave zijn zo’n 1100 woningen gerenoveerd, vervangen of loopt de uitvoering.Voor de andere ruim 3700 loopt de voorbereiding, maar is de uitvoering nog niet gestart. De verwachting is dat in 2006 de uitvoering begint van grote projecten in Kanaleneiland, Hoograven en Ondiep. Net als in andere steden ligt in Utrecht het vernieuwingstempo lager dan verwacht.Algemene factoren, zoals een snel verslechterd economisch klimaat, spelen een rol. In Utrecht gold echter ook een zeker plannersoptimisme. Het proces van renovatie en nieuwbouw in buurten blijkt inhoudelijk en bestuurlijk echter ingewikkeld en de communicatie met bewoners vraagt veel meer tijd en aandacht dan in 2001 was voorzien. Voor de DUO-II periode is een nieuw programma samengesteld, dat vanaf 2005 in voorbereiding is. Er is goed gekeken naar het realisme en de haalbaarheid van het programma. De selectie van de projecten heeft plaatsgevonden op basis van een gedegen analyse van potentiële investeringen. Daarbij is ook gekeken naar de betekenis van deze investeringen voor de betrokken wijken.Voor DUO-II geldt ten aanzien van een aantal projecten dat de keus voor renovatie of herstructurering pas in een later stadium gemaakt wordt. Dit alles resulteert in het DUO-II programma (2005-2009). DUO-II (2005-2009): programma Maatregel Aantal woningen 1749 Herstructurering (sloop/nieuwbouw) 1964 Renovatie Keuze nog te bepalen 1161 Totaal 4874 Daarbij hoort ook een verkoopprogramma. DUO-II (2005-2009): verkoopprogramma Aantal woningen Corporatie 120 Bo-Ex 50 GroenrandWonen 650 Mitros 400 Portaal 300 SSH 1520 Totaal utrecht vernieuwt - Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamoverenkomst DUO - Deel 1

14

Omdat een groot aantal projecten uit DUO-I nog niet is opgeleverd en de Utrechtse corporaties aan hebben gegeven in te staan voor de financiële en organisatorische haalbaarheid van álle DUO-projecten, is er voor gekozen aan het Mantelcontract-II een projectenlijst te hangen waarop alle projecten uit DUO-I én DUO-II zijn opgenomen. Daarbij is ook afgesproken dat corporaties onderling samenwerkingsverbanden kunnen aangaan om projecten van de projectenlijst gezamenlijk te ontwikkelen. 3.2 Organisatie en communicatie Ten aanzien van DUO-I is een aantal verbeteringen aangebracht die de uitvoerbaarheid van de projecten nadrukkelijk zal verhogen. Zo is de organisatie aangepast.Vanuit de gemeentelijke diensten zijn drie gebiedsmanagers benoemd die geheel verantwoordelijk zijn voor (het realiseren van) de productie in hun gebied. Samen met drie managers van de corporaties sturen zij zo de projecten aan. Ook is het procesverloop aangepast. In het nieuwe Draaiboek herhuisvesting en beheer bij herstructurering (ondergebracht in een nieuwe publicatie, samen met het Stedelijk Protocol DUO) is voor bewoners inzichtelijk gemaakt hoe de aanloop naar feitelijke projecten kan worden aangepakt. Er is ook een bijzondere rol voor casemanagers die individuele bewoners in herstructureringsprojecten kunnen ondersteunen. Er is meer ruimte voor experimenten in de sfeer van toewijzing (woonruimteverdeling) om het sociaal klimaat in een complex, buurt of wijk te verbeteren. En de DUO-urgentie is geïntroduceerd, waarbij bewoners uit herstructureringsprojecten specifiekere voorrang krijgen bij herhuisvesting. Tot slot is de communicatie verbeterd. Er is een betere algemene informatievoorziening gerealiseerd, zodat bewoners een beter beeld kunnen krijgen van de plannen van gemeenten en corporaties. Een basisinformatiepakket maakt bewoners duidelijk met name welke rechten en mogelijkheden zij hebben. Maar ook de continuïteit van de communicatie in met name inhoudelijk en bestuurlijk complexe projecten wordt bewaakt. Dat zal mede door een DUO-communicatieadviseur worden gedaan, die bovendien als taak heeft alle bij DUO betrokkenen goed te informeren. Het motto Utrecht Vernieuwt voor het vervolg van DUO is gekozen om daarmee duidelijker te maken waar de aanpak van de stad toe dient. 3.3 DUO-procesgang In de DUO-procesgang worden de volgende fases doorlopen: • Projectinitiatief • Toetsing volgens juridisch/planologisch kader Startnotitie over visie • • Nota van Uitgangspunten • Art.19- of postzegelplanprocedure • Stedenbouwkundig plan • Bouwaanvraag. De procesgang is beschreven in bijlage 3 van het Mantelcontract. Die bijlage is in deze uitgave opgenomen. Voor betrokkenen is de Nota van Uitgangspunten extra belangrijk. Deze maakt duidelijk of een plan haalbaar is. In ieder geval bevat de Nota een beschrijving van het projectgebied, de geldende planologische situatie, de visie op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van het gebied en de


15

ruimtelijke effecten van het project op de omgeving. Maar ook een rapportage over de gehouden inspraak, een verantwoording van de economische uitvoerbaarheid, een toets aan het rijks-, , provinciaal en regionaal beleid, de milieuwetgeving en een afweging van de betrokken cultuurhistorische belangen. Ook voor de corporaties is het essentieel dat het plan daadwerkelijk financieel haalbaar is en dat er voldoende draagvlak is onder bewoners.

4 Tot slot Utrecht is een stad waar mensen graag wonen en waar veel mensen werken. Om deze aantrekkelijkheid te behouden en zo mogelijk te versterken zijn ingrepen nodig in de woningvoorraad, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. De gemeente, vanuit haar verantwoordelijkheid en dus vanuit haar kaderstellende rol, en de corporaties, vanuit hun ondernemerschap met een maatschappelijke doelstelling, werken daaraan. Samen met en voor de bewoners, die niet alleen klant zijn maar nadrukkelijk ook zelf een rol in het proces hebben. In de DUO-overeenkomst, gevolgd door de Mantelcontracten zijn veel waarborgen neergelegd voor toekomstige resultaten. Resultaten die voortbouwen op wat al in gang is gezet. De gemeenschappelijke inzet daarbij is: samen werken we aan een betere woningmarkt.


16


Deel 2

Tekst met bijlagen

Mantelcontract tot uitwerking van de Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave - Deel 1

17


18

Mantelcontract 2 tot uitwerking van de raamovereenkomst DUO definitief, vastgelegd in de Stuurgroep DUO d.d. 20 mei 2005

Partijen Gemeente Utrecht, vertegenwoordigd door directeur van het Ontwikkelingsbedrijf de heer A.A.Verduijn en de directeur van de Dienst Stadsontwikkeling mevrouw M.Teer hierna verder te noemen "de gemeente" en a De STUW, vertegenwoordigd door haar voorzitter, de heer J.J.G.M. Klinkenberg b Stichting Portaal, vertegenwoordigd door haar directeur, de heer V.C.Verhoeven c Stichting Bo-ex ´91, vertegenwoordigd door haar directeur, de heer J.J.G.M. Klinkenberg d Stichting Mitros, vertegenwoordigd door haar directeur, de heer W. Duijster e SSH Utrecht, vertegenwoordigd door haar directeur, de heer A.F.R. Jochems f Stichting Groenrandwonen, vertegenwoordigd door haar directeur, mevrouw L.Verheul, hierna verder te noemen "de corporaties" Overwegende: Dat de gemeente Utrecht en de Utrechtse woningbouw corporaties, die vertegenwoordigd zijn in de STUW, op 30 maart 2001, een Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave (nader te noemen DUO-overeenkomst) hebben getekend, welke overeenkomst is aangegaan voor een periode van 15 jaar; Dat partijen, ter uitvoering van de DUO-overeenkomst voor de eerste periode van vier jaar, op 11 juni 2002 het Mantelcontract tot uitwerking van de Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave (hierna: het mantelcontract) zijn aangegaan, welke overeenkomst in werking is getreden op 30 maart 2001 en is geëindigd op 31 december 2004 doch stilzwijgend doorloopt tot het moment dat de onderhavige overeenkomst tussen partijen van kracht wordt; Dat partijen met de onderhavige overeenkomst de afspraken uit het mantelcontract en de samenwerking voor de volgende periode van vijf jaar opnieuw wensen vast te leggen; Dat partijen eveneens een addendum bij DUO-overeenkomst zullen opstellen en dat dit addendum gelijktijdig met deze overeenkomst in werking treedt; Dat de DUO-overeenkomst, het daarbij behorende addendum en dit Mantelcontract II dan ook onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Verklaren Partijen verklaren onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring van de gemeente en van de Raad van Bestuur en /of de Raad van Commissarissen van de corporaties, ter nadere uitwerking van de DUO-overeenkomst en ter uitvoering van het bepaalde in artikel 10.3 van de DUOovereenkomst, in dit mantelcontract c.a., het volgende te zijn overeengekomen.


19

1 Algemene bepalingen en definities 1.1 De opgave:

De verplichte vijfjaarlijkse opgave, zoals deze voor de tweede periode van vijf jaar, is uitgewerkt in de, bij deze overeenkomst behorende, overzichten locaties DUO-projecten (verder te noemen "overzichten locaties DUO-projecten"), die een integraal onderdeel uitmaakt van deze overeenkomst (bijlage I). Deze verplichte opgave is nader gespecificeerd in per project opgestelde projectbladen, die eveneens een integraal onderdeel uitmaken van deze overeenkomst. Deze projectbladen zullen jaarlijks worden geëvalueerd en herzien (bijlage IA). Van deze verplichte vijfjarige opgave, zoals deze in de "overzichten locaties DUO-projecten" is vastgelegd, kan slechts worden afgeweken in het geval dat de corporaties aantonen dat er onder de bewoners onvoldoende medewerking /draagvlak is voor de voorgenomen herstructurering dan wel indien wettelijke (publiekrechtelijke) procedures de ontwikkeling onmogelijk maken. De corporaties schatten in dat de ontwikkeling van de in voornoemd overzicht aangegeven projecten in de huidige omstandigheden financieel haalbaar is. Deze financiële haarbaarheid laat echter de procedures zoals tussen partijen nader zijn overeengekomen in de artikelen 1.3 (plangrenzen), 3.1.3 (parkeervoorzieningen), 3.1.5 (geschiktheidsverklaring grond) en 3.1.6 jo 1.5 (hoofdinfrastructuur) van deze overeenkomst onverlet. De als pre-DUO aangemerkte projecten blijven die status behouden en de projecten uit DUO I waarvoor al een startnotitie is opgesteld, worden voortgezet onder het regime van de DUO- overeenkomst en het Mantelcontract DUO I. Projecten uit DUO I waarvoor nog geen startnotitie is opgesteld, worden onder het regime van het onderhavige contract gebracht. 1.2

Locatie:

1.2.1 Locatie ten behoeve van herstructurering:

Een te herstructureren gebied in samenhang met de vervanging van één of meerdere woningbouwcomplexen van een corporatie dan wel een nieuwbouwlocatie. 1.1.2 Locatie ten behoeve van renovatie:

Een locatie waarop de activiteiten zoals deze zijn gedefinieerd in artikel 1.7 plaatsvinden. 1.3 Plangrenzen: De plangrenzen van een te herstructureren locatie zullen in onderling overleg op logische wijze worden vastgesteld, waarbij het uitgangspunt is, dat de buitengrenzen van de locatie worden gesteld op een afstand van maximaal 10 meter rondom de (buiten)grenzen van de bestaande bebouwing dan wel gelijk zijn aan de kadastrale percelen (kavelgrens, uitgegeven grond), waarbij de ruimste van deze grenzen bepalend is.


20

Het openbaar gebied dat is gelegen binnen deze plangrenzen maakt onderdeel uit van de locatie. De plangrenzen zijn gelijk aan de exploitatiegrenzen (rekengrenzen). De grondexploitatie voor de planontwikkeling binnen de plangrenzen is voor rekening van de corporaties, met uitzondering van de hoofdinfrastructuur. Indien de herstructurering van invloed is op omliggend openbaar gebied, niet zijnde hoofdinfrastructuur, buiten voornoemde plangrenzen, waardoor aanpassingen en of herinrichting noodzakelijk zijn in dit omliggende openbaar gebied, en voorzover vastgelegd in de door partijen vast te stellen planidentificatie / nota van uitgangspunten (of, indien deze niet wordt vastgesteld, in de startnotitie), zijn de kosten die met deze aanpassingen / of herinrichtingen zijn gemoeid, voor rekening van de corporaties. Als de herstructurering van invloed is op de hoofdinfrastructuur, dient de gemeente vooraf in de gelegenheid te worden gesteld de financiële dekking te regelen voor de uitgaven, die met de aanpassing van de hoofdinfrastructuur gemoeid zijn alsmede dient de gemeente met die uitgaven, die alsdan voor haar rekening komen, in te stemmen. Indien de gemeente niet instemt met de voornoemde uitgaven, zullen partijen nader met elkaar in overleg treden om te bezien of door middel van project-optimalisatie het project alsnog haalbaar zal zijn. De plangrenzen van een nieuwbouwlocatie zullen in onderling overleg worden vastgesteld. De plangrenzen voor zowel de herstructureringslocatie als de nieuwbouwlocatie zullen zijn vastgesteld op het moment van het vaststellen van de planidentificatie / nota van uitgangspunten (dan wel indien deze niet wordt opgesteld op het moment van het vaststellen van de startnotitie). Eén en ander zoals voorts aanvullend nader is beschreven onder artikel 3.1.1 van deze overeenkomst. 1.4 Hoogbouw: Met hoogbouw wordt in dit contract bedoeld: een woningbouwcomplex bestaande uit meer dan vier bouwlagen of meer dan drie woningen boven elkaar. 1.5 Hoofdinfrastructuur: Als hoofdinfrastructuur worden aangemerkt die voorzieningen die qua belang, schaal en reikwijdte de voor een pure woonstraat benodigde openbare voorzieningen ver te boven gaan.Als maatstaf voor het vaststellen van hoofdinfrastructuur geldt dat het betreft openbare voorzieningen die voor tweederde of meer ook dienen voor andere woningen dan woningen in de woonstraat van de herstructurering. Deze maatstaf voor het bepalen van hoofdinfrastructuur kan, op hoofdlijnen, als volgt nader worden uitgewerkt: Ondergrondse (en eventueel ook bovengrondse) kabels en leidingen behoren tot de hoofdinfrastructuur, wanneer het totale aantal aangesloten woningen drie of meer malen groter is dan het aantal aangesloten woningen in de woonstraat waardoor het project wordt ontsloten.


21

Bovengrondse infrastructuur van groen en water behoort tot de hoofdinfrastructuur wanneer het aantal woningen waarvoor die infrastructuur normatief als voorziening dient, drie of meer malen groter is dan het aantal woningen in de woonstraat waardoor het project wordt ontsloten. Alle voorzieningen speciaal voor openbaar vervoer, die in afwijking zijn van de straatinrichting zonder openbaar vervoer, behoren tot de hoofdinfrastructuur. Uitgangspunt is hier in feite dat openbaar vervoer per definitie behoort tot de hoofdinfrastructuur.Voor voorzieningen speciaal ten behoeve van openbare nutsdiensten geldt, mutatis mutandis, hetzelfde. Voor de verkeers-hoofdinfrastructuur kan, in dit verband, als maatstaf dienen: Verkeersinfrastructuur waarvan het verkeer meer dan 50 dBA geluidbelasting veroorzaakt op een gevel van de nieuwbouw is hoofdinfrastructuur.Verkeersinfrastructuur met een intensiteit in mvt/etmaal die 15 malen of meer malen groter is dan het aantal woningen in de woonstraat waardoor het project wordt ontsloten, wordt gerekend tot de hoofdinfrastructuur. (De aanname daarbij is: aan iedere woning kunnen 5 autoritten/dag worden gerelateerd; meer dan drie maal zoveel is derhalve hoofdinfrastructuur) (zie bijlage II, notitie ECORYS-Kolpron d.d. 11 maart 2002, onder 2.2). Hetgeen als hoofdinfrastructuur kan worden aangemerkt, zal worden vastgesteld in de planidentificatie / nota van uitgangspunten (dan wel indien deze niet wordt opgesteld op het moment van het vaststellen van de startnotitie). 1.6 Herstructurering: sloop-nieuwbouw en herontwikkeling: Onder herstructurering wordt het volgende begrepen: sloop / nieuwbouw: De vervanging van één of meerdere complexen van een corporatie door middel van sloop / nieuwbouw, welke integraal plaatsvindt voor rekening en risico van de corporaties, waarbij de plangrenzen van de herstructureringslocatie gelijk zijn aan de exploitatiegrenzen; herontwikkeling: De fysieke wijziging en/of functiewijziging van (een gedeelte van) één of meer woningbouw complexen van een corporatie. 1.7 Renovatie: Renovatie betreft een aanpassing aan een casco dan wel aan het interieur van een woning of een woongebouw, op een zodanige wijze dat de exploitatieduur hiervan wordt verlengd en activering van kosten verbandhoudend met die aanpassing derhalve gerechtvaardigd is. 1.8 Kernvoorraad: Het aantal woningen zoals opgenomen in artikel 1.5 van DUO-overeenkomst "Dit is het woningbestand van de corporaties in Utrecht bestemd voor de doelgroep bestaande uit: zelfstandige huurwoningen met een huurprijs tot maximaal EUR 424,00 per maand (prijspeil 1-7-2004) en zelfstandige huurwoningen met een huurprijs tussen minimaal EUR 424,00 per maand en maximaal EUR 498,00 per maand (prijspeil 1-7-2004) en door corporaties te realiseren niet vrij verhandelbare koopwoningen. utrecht vernieuwt - Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamoverenkomst DUO - Deel 2

22

De gemelde huurprijzen zullen jaarlijks worden geïndexeerd aan de hand van de gemiddelde huurprijsstijging, zoals dat percentage door CBS wordt gepubliceerd." 1.9 Startnotitie: Het initiatief van een corporatie om tot een herstructurering / ontwikkeling over te gaan wordt vastgesteld in een startnotitie, conform het bepaalde in de "DUO projecten: Procesbeschrijvingsprocedure", bijlage III. 1.10 Planidentificatie / nota van uitgangspunten: De planidentificatie/ nota van uitgangspunten omvat de algemene uitgangspunten, de ruimtelijke onderbouwing voor een project alsmede de beleidskaders waarbinnen een project wordt ontwikkeld. De vereisten voor een planidentificatie / nota van uitgangspunten alsmede de te volgen procedure zijn vastgelegd in de "DUO projecten: Procesbeschrijvingsprocedure", bijlage III. 1.11 Exploitatieovereenkomst: Een in het kader van een herstructurering tussen de gemeente en de corporatie af te sluiten overeenkomst, zoals bedoeld in artikel 3.3.1 van de DUO-overeenkomst. Deze overeenkomst zal worden afgesloten voorafgaande aan de start van iedere herstructurering, doch uiterlijk voor de aanvraag van de bouwvergunning. Partijen hebben overeenstemming bereikt over de inhoud van de concept-exploitatieovereenkomst, zoals deze als bijlage IV bij deze overeenkomst is gevoegd. 1.12 Lijst van door corporaties te realiseren voorzieningen: Binnen de plangrenzen zullen de corporaties alle benodigde voorzieningen, behoudens de hoofdinfrastructuur, aanleggen, zoals deze zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, dat als bijlage V bij deze overeenkomst gevoegd. 1.13 Gebouwde parkeervoorziening: Een parkeervoorziening waarvoor een bouwvergunning is vereist c.q. is verleend dan wel een parkeervoorziening, die onlosmakelijk is verbonden met een bebouwing waarvoor een bouwvergunning is vereist c.q. is verleend. 1.14 Grondquote (grondprijs): De te realiseren grondwaarde bij herstructurering zoals is vastgesteld conform artikel 3.3.3 van de DUO-overeenkomst. 1.15 Indexering grondquote: Indien de VON-prijs van een koopwoning meer bedraagt dan EUR 285.000,-- (prijspeil 01-01-2005), is de betreffende corporatie 15% over het meerdere boven gemeld bedrag van EUR 285.000,-- verschuldigd aan de gemeente als grondwaarde. De VON-prijs in de eerste volzin zal jaarlijks worden verhoogd met de NVM-index die de ontwikkeling van transactieprijzen voor bestaande woningen in de gemeente Utrecht aangeeft.


23

1.16 Bouwkavel op een vrije locatie: Elke voor de bebouwing met een vastgoedproject ex artikel 5.1.4 van deze overeenkomst (sociale woningbouw) in aanmerking komend afzonderlijk dan wel aaneengesloten gedeelte van een benoemde locatie (voornoemd onder 1.1 en voorts onder artikel 5 nader omschreven), die niet bestemd is tot openbaar gebied. Een bouwblok bestaat uit een aan eengesloten perceel van bouwkavels. 1.17 Openbaar gebied: Alle delen van een locatie (zoals voornoemd nader omschreven) c.q. onderdelen daarvan, met de functie openbaar gebied, die door de gemeente aan de corporaties ten behoeve van de planontwikkeling worden geleverd, dan wel die gedeelten van een locatie die niet door een corporatie worden bebouwd, met de bestemming openbare weg, openbaar groen, openbaar water, blijkend uit het inrichtingsplan, die zullen worden teruggeleverd aan de gemeente. 1.18 DUO-projectprocedure en definities 7 planfases: De DUO-projectprocedure bevattende de 7 planfasen zoals deze is opgenomen in de bij deze overeenkomst gevoegde bijlage III "DUO projecten: Procesbeschrijving", vastgesteld tussen partijen en een integraal onderdeel uitmakend van deze overeenkomst ("verder te noemen DUO-projectprocedure"). 1.19 Technische randvoorwaarden voor het opleveren van in erfpacht uit te geven terrein: De in de bijlage VIa, exemplaar d.d. 28-11- 2001, aangegeven voorwaarden, die van toepassing zullen zijn bij ontwikkeling op vrije locaties in bestaand stedelijk gebied. Voor vrije locaties in het plangebied Leidsche Rijn is de definitie "bouwrijpmaken en bouwwegen", bijlage VIb, van toepassing. De technische randvoorwaarden zijn in dezen alleen van toepassing als de gemeente leverancier is van bouwrijp terrein. 1.20 Handboek Inrichting Openbare Ruimte: De, in het door DHV Milieu en Infrastructuur in 1999 opgestelde Handboek Inrichting Openbare Ruimte, Dienst Stadsbeheer versie 1999 met bijlagen, aangegeven voorwaarden en richtlijnen, die van toepassing zullen zijn bij de herstructureringslocaties, inhoudende de richtlijnen waaraan de corporaties bij herstructurering een ontwikkeling ingevolge artikel 3.3.1 van de DUO-overeenkomst, dienen te voldoen alsmede inhoudende de voorwaarden waaraan de corporaties dienen te voldoen bij overdracht van openbaar gebied aan de gemeente, bijlage V. Zonder overeenstemming tussen partijen, kan van deze bijlage niet worden afgeweken. 1.21 Kwaliteit Woningvoorraad: Ten aanzien van de woningkwaliteit wordt aangesloten bij hetgeen tussen partijen in het kader van de Prestatieafspraken tussen de gemeente en STUW nader is overeengekomen. utrecht vernieuwt - Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamoverenkomst DUO - Deel 2

24

2 Vijfjarige Opgave, Programmering en Locaties 2.1

Voor de tweede vijfjaarlijkse opgave wordt verwezen naar de in bijlage I bij deze overeenkomst behorende "overzichten locaties DUO-projecten", waarin voor de tweede periode van vijf jaar, per corporatie, is aangegeven welke activiteiten er dienen plaats te vinden (renovatie, herstructurering (herontwikkeling en sloop/nieuwbouw) nieuwbouw, verkoop) en wanneer de DUO-projectprocedure in gang wordt gezet. Deze per corporatie opgestelde "overzichten locaties DUO-projecten" dienen als uitgangspunt voor het doorlopen van de DUO-projectprocedures, maken een integraal onderdeel uit van deze overeenkomst en zijn daarmee onlosmakelijk verbonden. Deze verplichte opgave is nader gespecificeerd in per project opgestelde projectbladen, die eveneens een integraal onderdeel uitmaken van deze overeenkomst. Deze projectbladen worden jaarlijks geëvalueerd en herzien (bijlage IA). De als pre-DUO aangemerkte projecten blijven die status behouden en de projecten uit DUO I waarvoor al een startnotitie is opgesteld, worden voortgezet onder het regime van de DUO-overeenkomst en het Mantelcontract DUO I. Projecten uit DUO I waarvoor nog geen startnotitie is opgesteld, worden onder het regime van het onderhavige contract gebracht.

2.2

Ontsnappingsclausule: Binnen de bijgevoegde bijlage I "overzichten locaties DUO-projecten", kunnen, in onderling overleg, tussen de gemeente en de betreffende corporatie, wijzigingen ten aanzien van het starten van de daarin aangegeven procedures, worden aangebracht, waarbij wordt benadrukt dat het uitgangspunt is dat de totale in de voornoemde bijlage opgenomen opgave voor de betreffende corporatie, binnen de looptijd van deze overeenkomst wordt gerealiseerd.

2.3

De corporaties hebben de verplichting de voorzieningen, zoals onder de definitie 1.12 nader is omschreven, binnen de door corporatie gevoerde grondexploitatie, uit te voeren.

2.4

Voor de te volgen procedure (nader te noemen DUO-projectprocedure) en de te stellen voorwaarden en vereisten aan onder meer het Programma van Eisen, de projectinfrastructuur en de kwaliteit van de woonomgeving, wordt verwezen naar de procedureomschrijving, zoals opgenomen in de bijlage III "DUO projecten: Procesbeschrijving", nader beschreven in artikel 3.2 van deze overeenkomst.

2.5

Partijen hebben verplichtingen over en weer om de fases voor de DUO-projectprocedure, zoals nader omschreven onder artikel 3.2 van deze overeenkomst, voor de vijfjarige opgave, te doorlopen. Deze verplichtingen worden aangemerkt als inspanningsverplichtingen, waarbij de bij deze overeenkomst betrokken partijen de grootste zorgvuldigheid zullen betrachten. Partijen zullen ten aanzien van de in de DUO-projectprocedure gehanteerde termijnen zich


25

inspannen om deze zo veel mogelijk te bekorten en om deze, daar waar mogelijk op elkaar af te stemmen. Het succesvol afsluiten van een fase in de DUO-projectprocedure leidt tot de verplichting mee te werken aan de volgende fase in de DUO-projectprocedure. Van deze verplichting kan slechts worden afgeweken in het geval dat de corporaties aantonen dat er onder de bewoners onvoldoende medewerking/draagvlak is voor de voorgenomen herstructurering dan wel indien wettelijke (publiekrechtelijke) procedures de ontwikkeling onmogelijk maken. De corporaties schatten in dat de ontwikkeling van de in bijlage I aangegeven projecten in de huidige omstandigheden financieel haalbaar is. Deze financiële haarbaarheid laat echter de procedures zoals tussen partijen nader zijn overeengekomen in de artikelen 1.3 (plangrenzen), 3.1.3 (parkeervoorzieningen), 3.1.5 (geschiktheidsverklaring grond) en 3.1.6 jo 1.5 (hoofdinfrastructuur) van deze overeenkomst onverlet. Partijen realiseren zich dat naast de wettelijke procedures ook de meest recente versie van het bij de DUO-overeenkomst behorende Protocol Overleg en van het Algemeen Sociaal Plan bij de Utrechtse herstructurering van toepassing zijn.

3 Procedure bij herstructurering (sloop/nieuwbouw en herontwikkeling) (ex artikel 2.2 jo 3.3.1 DUO-overeenkomst) 3.1 De locaties Per locatie dienen te worden aangegeven: 3.1.1 Plangrenzen

Hierbij wordt, ter aanvulling op artikel 1.3. (definitie plangrenzen) het volgende bepaald. Grondprijs: a Indien ten gevolge van herstructurering van hoogbouw (zoals gedefinieerd in art. 1.4 van deze overeenkomst) openbaar gebied, dat buiten de bestaande bebouwingsgrenzen is gelegen, nodig is om te komen tot een adequate stedenbouwkundige oplossing, dan zal dit door de gemeente in beginsel "om niet" ter beschikking worden gesteld. In andere gevallen zal per project, op het moment dat de plangrenzen bij de planidentificatie / nota van uitgangspunten zijn vastgesteld (of, indien deze niet wordt vastgesteld, in de startnotitie), worden bezien in hoeverre openbaar gebied bij de herstructurering is betrokken en zullen hierover nadere prijsafspraken worden gemaakt. b Indien de corporaties openbaar gebied willen aanwenden met een ander oogmerk dan wonen en aan wonen gelieerde voorzieningen, zoals niet-commerciële zorgen welzijnsvoorzieningen, dat wil zeggen er wordt meer dan wel anders gerealiseerd dan ten behoeve van de herstructurering noodzakelijk is, dan zal dit in beginsel tegen marktwaarde ter beschikking worden gesteld. c In voorkomende gevallen dient in een afzonderlijke overeenkomst een grondregeling te worden getroffen. De kosten voor de overdracht zijn voor rekening van de corporaties.


26

3.1.2 De specificaties van het project

Het gewenste bouwprogramma, het woningaantal en de financieringscategorieën, blijkt uit het als bijlage I en IA bij deze overeenkomst gevoegde en per corporatie opgestelde "overzicht locaties DUO-projecten" en de daarbij behorende projectbladen en zal nader worden geconcretiseerd in de planidentificatie / nota van uitgangspunten (dan wel indien deze niet wordt opgesteld op het moment van het vaststellen van de startnotitie). 3.1.3 Parkeervoorzieningen

Ingevolge artikel 3.7 van de DUO-overeenkomst zijn de corporaties in beginsel bereid op herstructuringslocaties en op de vrije locaties gebouwde parkeervoorzieningen te realiseren mits deze door de markt kunnen worden gedragen. Een gebouwde parkeervoorziening wordt in ieder geval geacht door de markt te worden gedragen als de stichtingskosten lager zijn dan of gelijk zijn aan de verkoopprijs van de gebouwde parkeervoorziening dan wel de door de corporatie voor de herstructurering /vrije locatie opgestelde grondexploitatie/bouwexploitatie sluitend is, in die zin dat binnen de grondexploitatie/bouwexploitatie mogelijke minder opbrengsten gecompenseerd kunnen worden, de extra kosten van het project worden gecompenseerd door extra opbrengsten, er dus sprake is van dezelfde verdiencapaciteit binnen het project en derhalve het totale project geacht kan worden door de markt te worden gedragen; a Indien de markt de kosten niet kan dragen, maar de gemeente wel een gebouwde parkeervoorziening wenst (de normale verdiencapaciteit binnen het project neemt af ten gevolge van de wens van de gemeente gebouwde parkeervoorzieningen te realiseren), zullen zowel bij sociale huur als bij koop in de sociale sector en in de vrije sector partijen in nader overleg treden. Het feit dat de markt de kosten voor gebouwde parkeervoorzieningen niet kan dragen, zal door de corporaties bij het realiseren van koopwoningen in de vrije sector aannemelijk moeten worden gemaakt ten tijde van het vaststellen van de planidentificatie / nota van uitgangspunten (of, indien deze niet wordt vastgesteld, in de startnotitie). Voor zowel huur als koop in de sociale sector is op voorhand aannemelijk dat de kosten voor gebouwde parkeervoorzieningen niet door de markt kunnen worden gedragen. Teneinde voornoemde inzichtelijk te maken, zullen de corporaties een voorstel mét en zonder gebouwde parkeervoorziening opstellen voor de betreffende locatie. b Indien de situatie onder b zich voordoet, zullen partijen, bij ontwikkelingen betreffende huur en koop in de sociale sector, met elkaar in overleg treden over de dan ontstane situatie, waarbij de navolgende twee mogelijkheden als oplossingsrichting kunnen dienen en per project beargumenteerd zullen worden afgewogen: - het eigendom en beheer van de gebouwde parkeerplaatsen komen bij de corporatie op basis van een financiering 75% gemeente versus 25% corporatie op basis van de onren dabele stichtingskosten. Bij verkoop van voornoemde parkeervoorzieningen zullen de opbrengsten door gemeente en betreffende corporatie naar rato worden gedeeld. - de investering, het eigendom, het beheer en de exploitatie van het gebouwd parkeren bij huur en koop in de sociale sector liggen voor 100% bij de gemeente. 3.1.4 Tijdsplanning bouwplanontwikkeling

De tijdsplanning voor de bouwplanontwikkeling is vastgelegd in de aan deze overeenkomst gehechte bijlage III "DUO projecten: Procesbeschrijving".


27

3.1.5 Geschiktheidsverklaring grond

Ten aanzien van het door de gemeente te leveren openbaar gebied t.b.v. herontwikkeling / herstructurering wordt bepaald dat de bodem geschikt dient zijn voor de huidige bestemming. De corporaties zullen een onderzoek instellen naar de gesteldheid van de bodem. Indien hieruit blijkt dat de bodem niet geschikt is voor de toekomstige bestemming, zal de gemeente onderzoeken of de grond gesaneerd kan worden uit de haar ter beschikking staande middelen bodemsanering. Indien zulks onmogelijk is dan zal het plan in onderling overleg worden gewijzigd. Eén en ander dient te geschieden uiterlijk voor het vaststellen van de planidentificatie / nota van uitgangspunten. Bodemverontreiniging die het huidige gebruik niet in de weg staat, maar die bijvoorbeeld bij eventuele afvoer dan wel voor het geschikt maken tot hergebruik tot (extra)kosten kan leiden, vormen kosten die behoren bij de grondexploitatie en zijn derhalve voor rekening en risico van de corporatie. Hierbij wordt uitdrukkelijk gesteld dat het verwijderen en afvoeren van de verharding (toplaag) voor rekening en risico van de corporaties plaatsvindt. Verwijdering en afvoer van vervuild materiaal onder de verharding (toplaag), vindt slechts voor rekening en risico van de gemeente plaats, indien partijen hierover tevoren overleg hebben gevoerd en de gemeente heeft aangegeven dat de kosten passen binnen haar financiële kaders. Partijen streven ernaar om daar waar mogelijk tot hergebruik van vrijkomend materiaal over te gaan. Ten aanzien van de definiëring van hetgeen als vervuild dient te worden aangemerkt, wordt aangesloten bij de daarvoor geldende wet- en regelgeving. Het door de corporaties in het kader van een herstructurering terug te leveren openbaar gebied dient eveneens geschikt te zijn voor de overeengekomen bestemming. 3.1.6 Blijkens de DUO-overeenkomst zijn de kosten van de aanleg van hoofdinfrastructuur voor

rekening van de gemeente. In de definitie hoofdinfrastructuur onder artikel 1.5 is opgenomen wat onder hoofdinfrastructuur wordt verstaan. Deze definitie dient als richtlijn voor hetgeen in de planidentificatie / nota van uitgangspunten tussen partijen als hoofdinfrastructuur wordt vastgesteld. 3.2 De DUO-projectprocedure De te volgen procedure is weergegeven in de bij deze overeenkomst gevoegde bijlage III "DUO projecten: Procesbeschrijving”, vastgesteld tussen partijen, die een integraal onderdeel uitmaakt van deze overeenkomst.


28

3.2.1 Deze procedure omvat de navolgende 7 fasen:

1 Startnotitie 2 Gebiedsvisie en onderzoek 3 Planidentificatie / nota van uitgangspunten 4 Stedenbouwkundige Planfase 5 Ontwerpfase 6 Voorbereidingsfase 7 Realisatiefase Optioneel Planbegeleiding Optioneel Stopnotitie 3.2.2 Partijen hebben verplichtingen over en weer om de fases voor de DUO-projectprocedure

voor de vijfjarige opgave zoals hierboven omschreven te doorlopen. Deze fasering is nader gespecificeerd in de bij deze overeenkomst behorende, en per project opgestelde, projectbladen. Deze verplichtingen worden aangemerkt als inspanningsverplichtingen, waarbij de bij deze overeenkomst betrokken partijen de grootste zorgvuldigheid zullen betrachten. Partijen zullen ten aanzien van de in de DUO-projectprocedure gehanteerde termijnen zich inspannen om deze zo veel mogelijk te bekorten, door, daar waar mogelijk, de procedurefases in het planproces zoveel mogelijk parallel te laten verlopen en om deze, daar waar mogelijk, op elkaar af te stemmen. Het succesvol afsluiten van een fase in de DUO-projectprocedure leidt tot de verplichting mee te werken aan de volgende fase in de DUO-projectprocedure.Van deze verplichting kan slechts worden afgeweken in het geval dat de corporaties aantonen dat er onder de bewoners onvoldoende medewerking/draagvlak is voor de voorgenomen herstructurering dan wel indien wettelijke (publiekrechtelijke) procedures de ontwikkeling onmogelijk maken. De corporaties schatten in dat de ontwikkeling van de in bijlage I aangegeven projecten in de huidige omstandigheden financieel haalbaar zijn. Deze financiële haarbaarheid laat echter de procedures zoals tussen partijen nader zijn overeengekomen in de artikelen 1.3 (plangrenzen), 3.1.3 (parkeervoorzieningen), 3.1.5 (geschiktheidsverklaring grond) en 3.1.6 jo 1.5 (hoofdinfrastructuur) van deze overeenkomst onverlet. Partijen realiseren zich dat naast de wettelijke procedures ook de meest recente versie van het bij de DUO-overeenkomst behorende Protocol Overleg en van het Algemeen Sociaal Plan bij de Utrechtse herstructurering van toepassing zijn. 3.2.3 Europees aanbesteden

De corporaties zullen bij het ontwikkelen van de openbare ruimte bij de herstructurering de wetgeving en regelgeving (Europese richtlijnen) ten aanzien van Europees Aanbesteden in acht nemen. Indien de Europese wet- en regelgeving (Europese richtlijnen) terzake van aanbesteden door de corporaties niet wordt nageleefd, zijn de consequenties daarvan voor rekening en risico van de corporaties.


29

3.3 Grondregeling 3.3.1 Partijen realiseren zich dat ten behoeve van de planuitvoering mogelijke een grondregeling ter wijziging/aanvulling van (de bestemming van)bestaande erfpachtsrechten (terugleveren van bestaand erfpachtsrecht en uitgifte in erfpacht / bestemmingswijziging en conversie bestaand erfpachtsrecht, uitgifte in erfpacht bestaand openbaar gebied) zal dienen te worden getroffen. Zodra de plangrenzen definitief zijn vastgesteld zullen partijen hierover nader met elkaar in overleg treden en hiervoor een afzonderlijke overeenkomst opstellen, waarbij onder meer uit het oogpunt van de fiscale aspecten, rekening zal worden gehouden met een voor beide partijen acceptabele regeling. Partijen zijn bekend met het door prof. dr. B.G. van Zadelhoff opgestelde rapport "BTW en overdrachtsbelasting bij grondtransacties in het kader van herontwikkelingen binnen de Gemeente Utrecht d.d. augustus 2001", dat als bijlage VII bij deze overeenkomst is gevoegd en zullen de daarin aangegeven richtlijnen als uitgangspunt hanteren. De grondregeling dient te zijn getroffen voorafgaand aan de planuitvoering doch uiterlijk op het moment van het indienen van de bouwaanvraag. 3.3.2 Grondprijs

Artikel 3.3.3 en 3.5 van de DUO-overeenkomst en het daarbij behorende addendum bevatten de specifieke financiële afspraken, die terzake van voornoemde grondregeling van toepassing zijn. 3.3.3 Anti-speculatiebeding

Partijen zijn overeengekomen dat het anti-speculatiebeding, dat ter uitvoering van het Raadsbesluit d.d. 7 december 2000 is opgesteld en dat is opgenomen in de bijlage VIII, geldt, maar in het kader van deze overeenkomst alleen van toepassing is, indien woningen worden verkocht beneden een marktconforme prijs. 3.4 Nakomen contractuele verplichtingen Gemeente en corporaties zullen, op initiatief van de gemeente, in een gezamenlijk overleg één keer per jaar de stand van zaken en voortgang ten aanzien van a) de (te volgen) fasen in de DUO-projectprocedure, zoals die ook zijn opgenomen in de bij deze overeenkomst behorende, per project opgestelde, projectbladen; b) de te realiseren aantallen, de financieringscategorieën alsmede c) ten aanzien van de Prestatieafspraken tussen gemeente en de STUW bespreken. Deze projectbladen worden jaarlijks geëvalueerd en herzien. De afspraken voor het volgende jaar zullen vervolgens worden vastgelegd in een geactualiseerde versie van de bij deze overeenkomst gevoegde projectbladen. Voorts kan iedere vijf jaar een herijking terzake plaatsvinden.


30

4 Procedure bij renovatie 4.1

(ex artikel 2.3. DUO-overeenkomst) Op de corporaties rust een inspanningsverplichting tot renovatie van de in de bijgevoegde "overzichten locaties DUO-projecten" aangeduide locaties en de daarbij behorende projectbladen.

4.2

Partijen zijn bekend met verplichtingen ten aanzien van de procedures voor inspraak van de bewoners/huurders, zoals vastgelegd in het bij de DUO-overeenkomst behorende Protocol en Algemeen Sociaal Plan bij DUO-overeenkomst en zullen dienovereenkomstig handelen.

4.3

In overleg tussen de corporaties en de gemeente zal een afsprakenkader ten aanzien van de openbare ruimte (o.a. schouwen van aangrenzende, dan wel binnen locatie gelegen openbare ruimte, inrichten van bouwplaatsen/ketenpark, aan-en afvoerroutes, afwikkeling van mogelijke schade aan de openbare ruimte, afwikkeling bouwafval) worden opgesteld, welke afspraken alsdan onderdeel zullen gaan uitmaken van deze overeenkomst (bijlage IX).

5 Procedure bij nieuwbouw op een vrije locatie in de bestaande stad 5.1 Sociale woningbouw (sociale huur en koop in de sociale sector): 5.1.1 Ingevolge artikel 9 van de DUO-overeenkomst streven partijen in alle redelijkheid naar een toereikende omvang van de toekomstige kernvoorraad in Utrecht, voorzover dit gezien de omvang van de doelgroep noodzakelijk wordt geacht. 5.1.2 Ingevolge artikel 2.1.1 van de DUO-overeenkomst zullen binnen bestaand stedelijk gebied

vrije locaties beschikbaar worden gesteld voor de nieuwbouw van totaal circa 1000 sociale huurwoningen (behorende tot de kernvoorraad), tenzij dit op een andere wijze kan worden bereikt en voorzover dit noodzakelijk is om de kernvoorraad op peil te houden. In dit laatste geval zullen hierover in de onderhavige deelovereenkomsten afspraken worden gemaakt. 5.1.3 De verplichting voor de tweede periode van vijf jaar is vastgelegd in de bij deze overeen

komst behorende "overzichten locaties DUO-projecten" en de daarbij behorende projectbladen. 5.1.4 De gemeente heeft een inspanningsverplichting om zo spoedig mogelijk een overzicht van

locaties van bouwkavels ten behoeve van het realiseren van sociale woningbouw, met de bijbehorende termijnen van beschikbaarheid, op te stellen. 5.1.5 De grondprijzen voor de sociale huurwoningen zullen worden vastgesteld met inacht-

neming van artikel 1.3 jo 6.3 DUO-overeenkomst. 5.2

Overige nieuwbouw (koopwoningen vrije sector en overige ontwikkelingen) 5.2.1 Artikel 9.3 van de DUO-overeenkomst bepaalt dat ten aanzien van de gronduitgiftes, de gemeente de corporaties als een marktpartij beschouwt. Dat wil zeggen dat de gemeente ten aanzien van de corporaties dezelfde/vergelijkbare regelingen zal hanteren als jegens andere marktpartijen. utrecht vernieuwt - Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamoverenkomst DUO - Deel 2

31

5.2.2 Voor de in erfpacht uit te geven percelen grond, zal een afzonderlijke overeenkomst tot

uitgifte in erfpacht worden opgesteld. 5.2.3 De grondprijs voor de betreffende uitgiften van bouwkavels voor koopwoningen in de vrije

sector is marktconform. De grondprijs voor de overige ontwikkelingen zal met inachtneming van artikel 3.3.4 en 3.3.5 van de DUO-overeenkomst worden vastgesteld

6 Verkoop sociale huurwoningen 6.1

De corporatie is gerechtigd tot verkoop mits de omvang van de, minimaal afgesproken, kernvoorraad niet wordt aangetast (zie artikel 3.4.1. DUO-overeenkomst). Het aantal te verkopen woningen per corporatie gedurende de tweede periode van vijf jaar, is weergegeven in de bij deze overeenkomst gevoegde "overzichten locaties DUO-projecten" Voor de te verkopen woningen zullen geen afzonderlijke projectbladen worden opgesteld.

6.2

De corporatie heeft de verplichting evenredige verdeling van huur- en koopwoningen binnen de gemeentegrenzen te bewerkstelligen, één en ander zoals nader is overeengekomen in het kader van de Prestatieafspraken tussen gemeente en STUW dan wel de daarvoor in de plaats tredende afspraken.

6.3

De grondwaarde voor de bestemmingswijziging wordt conform artikel 3.5.2 van de DUOovereenkomst berekend.

6.4

Aan het einde van de looptijd van deze overeenkomst, zal er een rapportage over het aantal verkochte sociale huurwoningen aan de gemeente Utrecht worden overlegd.

7 Algemene aanvullende bepalingen 7.1

Inwerkingtreding Deze overeenkomst treedt met terugwerkende kracht in werking op 1 januari 2005 en eindigt vijf jaar na het inwerking treden van deze overeenkomst, derhalve op 31 december 2009 of zoveel later als partijen gezamenlijk nader overeenkomen.

8.2

Overgangsbepaling Terzake van deze overeenkomst is de overgangsbepaling ex artikel 10.4. van de DUO-overeenkomst van overeenkomstige toepassing

7.3 Verlenging overeenkomst Deze overeenkomst kan ex artikel 10.6. van de DUO-overeenkomst worden verlengd. 7.4 Flexibiliteit De diversiteit in bebouwing binnen de omvang van deze overeenkomst en de daarbij utrecht vernieuwt - Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamoverenkomst DUO - Deel 2

32

behorende per corporatie, opgestelde "overzichten locaties DUO-projecten", voor de tweede periode van vijf jaar, alsmede de duur van de realisering, vereisen een flexibele opstelling van alle partijen. Tijdens de uitwerking in fasen en het ontwerpen van de bebouwing dient rekening te worden gehouden met zich voortdurend wijzigende omstandigheden van onder meer maatschappelijke, economische en stedenbouwkundige aard.Aanleiding tot wijziging kan onder meer zijn wijziging in de behoeften aan een specifieke categorie woningen, marktomstandigheden en contingentering. Partijen stellen vast dat het vorenstaande met zich meebrengt dat in gezamenlijk overleg alle plannen, ontwerpen en eventuele overeenkomsten terzake van een grondregeling en het tijdschema vastgesteld en aangepast moeten kunnen worden aan zodanige wijzigingen van inzichten en van marktvraag. Een dergelijke wijziging wordt eerst dan geacht op basis van deze overeenkomst tot stand te zijn gekomen, indien daaraan goedkeuring is gegeven door alle bij deze overeenkomst betrokken partijen. De hieruit voortvloeiende financiële consequenties en risico's dienen voor betrokken partijen aanvaardbaar te zijn. Benadrukt wordt echter dat het uitgangspunt is dat de processen van de totale vijfjaarlijkse opgave binnen de looptijd van deze overeenkomst en de daarbij behorende, per corporatie, opgestelde "overzichten locaties DUO-projecten" in gang zullen zijn gezet. 7.5

Status bijlagen, strijdigheid contract- bijlagen, eerdere afspraken De aan deze overeenkomst gehechte bijlagen maken onverbrekelijk deel uit van hetgeen tussen partijen is overeengekomen. In geval van strijdigheden tussen het bepaalde in deze overeenkomst en de bijlagen, prevaleert hetgeen in deze onderliggende overeenkomst is bepaald. De DUO-overeenkomst de dato 30 maart 2001, met de daarbij behorende bijlagen en het daarbij opgestelde addendum, blijft tussen partijen van kracht, tenzij daarvan in deze over eenkomst expliciet is afgeweken.

7.6

Wijziging en aanvulling van de overeenkomst De artikel 6 lid 1 en 6 lid 4 van de DUO-overeenkomst zijn van overeenkomstige toepassing.

7.7

Ontbinding van deze overeenkomst Een vordering tot ontbinding of vernietiging van deze overeenkomst kan niet worden ingesteld. Dit leidt uitzondering indien de DUO-overeenkomst gedurende de looptijd van deze vijfjarige deelovereenkomst wordt ontbonden, aangezien de rechtsgrond voor deze overeenkomst alsdan komt te vervallen.

7.8

Onverbindendheid van bepalingen Indien één of meer bepalingen van deze overeenkomst onverbindend mochten blijken te zijn, dan verbinden partijen zich reeds alsdan om die bepalingen te vervangen door bepalingen die wel verbindend zijn en, die gelet op het doel en de strekking van de overeenkomst, de strekking van de onverbindende bepaling zo dicht mogelijk benaderen. De overige bepalingen blijven tussen partijen van volle kracht en waarde. utrecht vernieuwt - Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamoverenkomst DUO - Deel 2

33

Aanpassingen van de overeenkomst op grond van het gestelde in dit artikel en op grond van Europeesrechtelijke regelgeving, zullen over en weer niet tot schadeplichtigheid voor partijen kunnen leiden. 7.9 Overdracht van rechten aan derden Artikel 4 van de DUO-overeenkomst is van overeenkomstige toepassing. De corporaties kunnen delen van de rechten die uit de Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave en de onderhavige overeenkomst voortvloeien overdragen aan derden.Aan deze overdracht van rechten zijn echter de navolgende voorwaarden verbonden: 7.9.1 Indien het een gedeeltelijke overdracht van rechten op een locatie betreft ten gevolge van

een samenwerking met derden, zal dit vooraf aan de gemeente worden gemeld en afgestemd. 7.9.2 Indien het een volledige overdracht van rechten aan derden op een locatie betreft, is

instemming van de gemeente vooraf vereist. 7.9.3 Het gestelde in artikel 7.9.1 en 7.9.2 is niet van toepassing, indien er sprake is van een over-

dracht van rechten en verplichtingen uit de DUO-overeenkomst en de onderhavige overeenkomst aan een andere vennootschap binnen het concern van de betreffende corporatie. Het gestelde in artikel 7.9.1 en 7.9.2 is eveneens niet van toepassing in de situatie dat de bij deze overeenkomst betrokken Utrechtse corporaties gezamenlijk ten behoeve van de realisering van één van de in de bijlage I opgenomen projecten een rechtspersoon oprichten die de uitvoering van het betreffende project op zich neemt.Voorafgaand aan een dergelijke overdracht, is de corporatie verplicht daarvan een melding aan de gemeente te doen. 7.9.4 Bij een overdracht van rechten zoals bedoeld in artikel 7.9.1 en 7.9.2 en 7.9.3 blijven de

verplichtingen, die de corporaties op grond van de Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave en de onderhavige overeenkomst op zich hebben genomen, onverkort in stand, tenzij partijen daarover voorafgaande aan de overdracht aan derden nadere afspraken maken. 7.10 Exitregeling ex artikel 7.2 van de DUO-overeenkomst Deze overeenkomst kan door middel van een schriftelijke opzeggingsverklaring worden ontbonden in geval van: a (aanvraag van ) surséance van betaling of een faillissement van de wederpartij; b ontbinding of liquidatie van de rechtspersoon van de wederpartij, indien van toepassing; c beslaglegging op aandelen of op een aanmerkelijk deel van het vermogen van de wederpartij. In geval van ontbinding als hiervoor bedoeld jegens een corporatie zullen de overige aan de DUO-overeenkomst deelnemende corporaties door de gemeente in de gelegenheid worden gesteld om de door ontbinding vrijvallende positie in te nemen.


34

7.11Geschillenregeling Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing. De geschillenregeling, zoals deze is opgenomen in artikel 8 van de DUO-overeenkomst is ook op deze overeenkomst van toepassing 7.12 Bepaling terzake van meten van prestaties en afdwingbaarheid verplichtingen Partijen hebben verplichtingen over en weer om de fases voor de DUO-projectprocedure voor de vijfjarige opgave zoals nader omschreven onder artikel 3 van deze overeenkomst te doorlopen. Deze verplichtingen worden aangemerkt als inspanningsverplichtingen, waarbij de bij deze overeenkomst betrokken partijen de grootste zorgvuldigheid zullen betrachten. De DUO-projectprocedure en de daarin te volgen fases zijn nader gespecificeerd in de bij deze overeenkomst behorende projectbladen. Deze projectbladen zullen jaarlijks worden geëvalueerd en herzien.Ten aanzien van hetgeen in de projectbladen is gesteld hebben partijen eveneens dezelfde inspanningsverplichting. 7.13Monitoring Gemeente en corporaties zullen één keer per jaar, in een gezamenlijk overleg, dit contract en de daaruit voor partijen voortvloeiende verplichtingen, monitoren. 7.14 Partijen garanderen dat iedere ondertekenaar, die namens hen deze overeenkomst, appendices en/of bijlagen ondertekent, alleen of samen met een andere ondertekenaar volledig bevoegd is de rechtspersoon namens welke hij tekent te vertegenwoordigen en aldus de rechtspersoon te verbinden tot de in deze overeenkomst omschreven rechtshandelingen.

Aldus overeengekomen tussen partijen op 15 juni 2005 Namens de gemeente Utrecht, drs A.A.Verduijn, Directeur Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht

Namens de corporaties:

ir. M.Teer Directeur Dienst Stadsontwikkeling

Stichting Bo-ex ´91, ir. J.J.G.M. Klinkenberg, directeur

Stichting Portaal drs V.C.Verhoeven, directeur

Stichting Mitros, ir.W. Duijster, directeur Namens De STUW ir. J.J.G.M. Klinkenberg

SSH Utrecht, drs A.F.R. Jochems, directeur Stichting GroenrandWonen mevrouw L.Verheul, directeur


35

Overzicht van Bijlagen behorende bij het Mantelcontract tot uitwerking van de DUO-overeenkomst: Bijlage I Bijlage Ia Bijlage II Bijlage III Bijlage IV Bijlage V Bijlage VIa Bijlage VIb Bijlage VII

Bijlage VIII Bijlage IX

De Opgave, Overzichten locaties DUO-projecten Projectbladen per corporatie Notitie ECORYS-Kolpron d.d. 11 maart 2002, onder 2.2. Notitie DUO projecten: Procesbeschrijving, procedure Concept-exploitatie-overeenkomst c.a. Handboek Inrichting Openbare Ruimte, Dienst Stadsbeheer versie 1999 Technische randvoorwaarden voor het opleveren van in erfpacht uit te geven terrein d.d. 28 november 2001 voor de bestaande stad Definitie "bouwrijpmaken en bouwwegen" voor het plangebied Leidsche Rijn Rapport "BTW en overdrachtsbelasting bij grondtransacties in het kader van herontwikkelingen binnen de Gemeente Utrecht d.d. augustus 2001" opgesteld door prof. dr. B.G. van Zadelhoff Tekst antispeculaculatiebeding Afsprakenkader renovatie/openbare ruimte, nog op te stellen


36

DUO programma, bijlage 1

deel 1 en 2


37

1 Herstructurering en nieuwbouw op vrije locaties Verreweg het grootste deel van de Utrechtse Opgave behelst het slopen van 9.500 sociale huurwoningen in de bestaande stad en het daarvoor in de plaats realiseren van 9.000 nieuwe woningen, waarvan 3.000 sociale huurwoningen en 6.000 koopwoningen. De herstructurering zal al in de eerste periode tot flinke resultaten moeten leiden. De gezamenlijke opgave van de corporaties in de eerste DUO-uitvoeringsperiode is het starten en deels tot uitvoering brengen van projecten sloopnieuwbouw en projecten nieuwbouw op vrije locaties. In de tabellen per corporatie is aangegeven wanneer een project wordt gestart (startnotitie). Daarnaast zijn het opstellen van de planidentificatie en het slaan van de eerste paal als cruciaal moment in het projectproces weergegeven. Een aantal projecten opgenomen in de lijsten is al volop in uitvoering.Voor die projecten zijn de planidentificaties reeds opgesteld. Juist deze projecten zullen de komende 4 jaar tot concrete realisatie van woningen leiden.Voor de projecten waarvoor de planidentificatie al is vastgesteld is vrij nauwkeurig aan te geven hoeveel woningen zullen worden teruggebouwd en in welke categorie (hard sociaal / hard markt). Voor de projecten waarvoor nog geen planidentificatie voorhanden is, is aangegeven wanneer startnotitie en planidentificatie moeten worden opgesteld. Conform het overeengekomen DUOprojectprocedure is de gemeente verantwoordelijk voor de totstandkoming van deze documenten. Met het vaststellen van de DUO projectlijsten zoals opgenomen in deze bijlage committeert de gemeente zich aan het leveren van de noodzakelijke inspanningen om startnotitie en planidentificatie in het geplande jaar voor te bereiden.Wanneer de planidentificatie door zowel de gemeente als de betreffende corporatie is vastgesteld, committeert de corporatie zich aan het ingangzetten van de ontwerpprocedure die moet leiden tot de concrete realisatie van het project. Voor de projecten waarvoor op dit moment nog geen planidentificatie beschikbaar is, is op basis van de uitgangspunten van de Raamovereenkomst DUO een schatting gemaakt van de mogelijk te realiseren woningen op de slooplocaties, 95% van het aantal woningen zal worden teruggebouwd in een verhouding van 1/3 sociaal en 2/3 koop (mogelijk sociaal / mogelijk koop). Volgend op het mantelcontract geldt dat draagvlak van de bewoners en de financiële haalbaarheid van een project (voor zowel de corporatie als grondexploitant, als de gemeente als financier van ingrepen in de hoofdinfrastructuur), randvoorwaardelijk zijn voor de uiteindelijke totstandkoming van de projecten die zijn opgenomen in de projectenlijsten.Wanneer projecten op basis van bovenstaande redenen uitvallen, zal naar alternatieven worden gezocht.

2 Renovatie In de Raamovereenkomst DUO is vastgelegd dat gedurende de gehele DUO uitvoeringsperiode (2001-2015) 3.000 bestaande woningen door de corporaties worden gerealiseerd. In de opgave voor de eerste uitvoeringsperiode (2001-2004) is voorzien in de start dan wel het volledig uitvoeren van de renovatie van 1800 woningen. Gezien de totale opgave wordt vooruitstrevend ingezet om de opgave te realiseren. utrecht vernieuwt - Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamoverenkomst DUO - Deel 2

38

3 Verkopen In bijlage 6 van de Raamovereenkomst DUO zijn de verkoopwensen van de individuele corporaties opgenomen. Deze verkoopwensen worden in de projectenlijst opnieuw bevestigd.Volgens de Raamovereenkomst DUO zijn de corporaties gerechtigd woningen uit de sociale huurwoningenvoorraad te verkopen, zo lang dat de afspraken over de minimale omvang van de kernvoorraad niet in gevaar brengt. De verkoopcijfers worden nadrukkelijk gepresenteerd als wens en niet als prestatie. De daadwerkelijke verkoopcijfers van de corporaties zijn afhankelijk van de koopbereidheid van de zittende bewoners en de mutatiegraad in de te koop aangeboden complexen.

4 Leidsche Rijn De Utrechtse corporaties zijn de eerst aangewezen partij voor de realisatie van de sociale voorraad in Leidsche Rijn. Daarnaast bouwen zij er een aantal koopwoningen. In de bijlage zijn de indicatieve aantallen opgenomen.Tussen gemeente en corporaties vinden nog onderhandelingen plaats over de definitieve aantallen.

5 Financiële spelregels Projecten waarvan de voorbereiding gestart wordt na 30 maart 2001, de datum waarop de Raamovereenkomst DUO door beide partijen is afgesloten, vallen qua financiële spelregels volledig onder het regime van het DUO. Er is echter een aantal projecten dat, gezien het feit dat de voorbereiding voor 30 maart 2001 is begonnen, qua financiële spelregels afwijkend wordt uitgevoerd. Qua aantallen tellen deze projecten wel mee voor De Utrechtse Opgave. In een speciale kolom is voor de herstructureringsprojecten aangegeven op welke financiële grondslagen het project is gestoeld: 1 Geen DUO / pré DUO Deze projecten vallen niet onder de financiële spelregels uit het DUO omdat ze onder een eerder financieel regime gestart zijn dan wel niet passen binnen de financiële randvoorwaarden van DUO. 2 Overgangsprojecten Deze projecten zijn al in voorbereiding maar er moeten knopen worden doorgehakt over de financiële spelregels. Bij deze projecten zijn soms derden contractueel betrokken. Pas als het contractueel met alle partijen is overeengekomen, kan een individueel project binnen de spelregels van het DUO worden uitgevoerd.Tot dan gelden de reeds bestaande afspraken. 3 DUO-projecten Deze projecten starten na aanvangsdatum van de DUO-deal en voldoen aan de randvoorwaarden om binnen de financiële spelregels van het DUO te worden uitgevoerd.


39

bijlage 1

6

Overzichten projecten In deze bijlage van het Mantelcontract 2 wordt een overzicht gegeven van het programma van DUO 1 en 2. Per project wordt aangegeven of een project een DUO-1 of DUO -2 project is, en welke corporatie verantwoordelijk is. Daarnaast wordt in de zevende kolom aangegeven welke ingreep wordt gedaan, herstructurering (H) of renovatie (R). Er zijn ook projecten waarvoor de soort aanpak nog moet worden bepaald (HR). In de achtste kolom wordt het huidig woningaantal weergegeven. De opgeleverde projecten worden in de eerste tabel, apart, weergegeven. DUO financieel betreft de financiële spelregels waaronder de projecten worden ontwikkeld en is bedoeld voor de specifieke professionals die werken aan de projecten. 0 Pré DUO valt buiten het financiële regime zoals afgesproken in het contract DUO-1 en DUO-2. 1 DUO 1 alle projecten die in het contract DUO-1 zijn opgenomen en waarvan een startnotitie is opgemaakt. 2 DUO 2 alle projecten die in het contract DUO-2 zijn opgenomen en alle projecten die in DUO-1 contract zijn opgenomen en waarvan nog geen startnotitie is opgemaakt. Projecten opgeleverd Wijk

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Groeneweg Noord Hart van Lombok Schaakwijk zorgwoningen Zambesidreef Nolenshof Krommerijn/Eendstraat Rijnenburg-laan Sporthal Hoograven Livingstonelaan Spaarne/Dommelstraat Rijnlaan/Waalstraat Lanslaan Vleuten Spoorverdubbeling

DUO DUO contract financieel 1 of 2 West 0 1 West 0 1 Noordwest 0 1 Overvecht 1 1 Noordoost 0 1 Oost 0 1 Zuid 1 1 Zuid 1 1 Zuidwest 1 1 Zuidwest 1 1 Zuidwest 1 1 0 1 Zuidwest Vleuten-De Meern 1 1


40

Corporatie Mitros Mitros Mitros Bo-Ex Mitros Bo-Ex Mitros Mitros Portaal Portaal Bo-Ex Bo-Ex GroenrandWonen

bijlage 1

Soort aanpak H H H R H H R H R R H H H

Oorspronkelijk woningaantal 0 0 0 289 0 0 48 0 48 195 80 0 10

Huidig woningaantal 67 38 60 289 35 48 48 28 48 195 92 134 -

Fase DUOprojectprocedure Opgeleverd Opgeleverd Opgeleverd Opgeleverd Opgeleverd Opgeleverd Opgeleverd Opgeleverd Opgeleverd Opgeleverd Opgeleverd Opgeleverd Verkocht


41

Projecten in uitvoering en voorbereiding De projecten zijn gesorteerd: • eerst op DUO 1 of 2 • vervolgens op wijk • en vervolgens op corporatie Wijk 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48

Nieuwekamp Stieltjesstraat Lauwerecht 2 Lauwerecht 4 Lauwerecht 7 Talmalaan Ahornstraat De Lessepsbuurt Geuzenwijk 1/ Marnixlaan Heringastraat fase 1 Heringastraat fase 2 Kleine Wijk Talma/ Pedagogenbuurt Witte Wijk centraal Minister Talmastraat Van Maasdijkstraat (Reinaerde) Fransestraat Lodewijk Napoleonplantsoen Uithof Camera Obscuradreef Maria van Hongarijedreef St Eustatiusdreef St Maartendreef Tigris/Haifadreef Vulcanusdreef Loevenhout (vh Titus Brandsma) Complex 507 De Punt Spinozaplantsoen Thomas a Kempisplantsoen Vleutenseweg Bakhuizen van de Brinkstraat Thomas a Kempisplantsoen Robijnhof Briljantlaan

Binnenstad Noordoost Noordoost Noordoost Noordoost Noordoost Noordwest Noordwest Noordwest Noordwest Noordwest Noordwest Noordwest Noordwest Noordwest Noordwest

DUO DUO contract financieel 1 of 2 0 1 0 1 1 1 1 1 1 1 0 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 0 1 1 1 1 1

Corporatie Mitros Bo-Ex Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Portaal Portaal

Oost Oost Oost Overvecht Overvecht Overvecht Overvecht Overvecht Overvecht Overvecht

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Mitros Mitros SSH Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Portaal

West West West West West West West Zuid Zuid

1 0 1 1 0 0 1 1 0

1 1 1 1 1 1 1 1 1

Bo-Ex Mitros Mitros Mitros Mitros Portaal Portaal Bo-Ex Mitros


42

bijlage 1

Soort aanpak H H H H H H H R H H H H H R H H

Huidig woningaantal 0 2 128 24 54 150 0 368 214 35 41 226 416 121 6 0

HR HR H H H HR HR HR R H

80 38 0 312 304 120 80 232 188 80

HR H H H H H H R H

354 1 135 112 0 42 66 194 0


43

Wijk 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86

Hart van Hoograven Hooft Graaflandstraat As Kanaleneiland Jutfaseweg As Kanaleneiland As Kanaleneiland Lauwerecht 6 Lauwerecht 8/ Dodt van Flensburg Buchelius Burman Nolenslaan Aardbeistraat Abrikoosstraat Geuzenwijk 2 Laan van Chartroise Margrietstraat Marnixlaan appartementen Ondiep gestapeld Queeckhovenplein UBS 2 Vechtplantsoen Niftarlakeplantsoen Gambiadreef Ivoordreef Kwangodreef 3,5 hoog (Petersdreef) ACA 10 hoog Ankaradreef Dorbeendreef St Maartendreef Groeneweg Queridostraat Surinamestraat Weltevredenstraat Livingstonelaan Noordzeestraat e.o. Reitdiepstraat Kanaleneiland Noord Kanaleneiland Zuid

Zuid Zuid Zuidwest Zuidwest Zuidwest Zuidwest Noordoost Noordoost Noordoost Noordoost Noordwest Noordwest Noordwest Noordwest Noordwest Noordwest Noordwest Noordwest Noordwest Noordwest Noordwest Overvecht Overvecht Overvecht Overvecht Overvecht Overvecht Overvecht Overvecht West West West West Zuidwest Zuidwest Zuidwest Zuidwest Zuidwest

DUO DUO contract financieel 1 of 2 0 1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2


44

Corporatie Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros/Portaal Portaal Mitros Mitros Portaal Portaal Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Mitros Portaal Bo-Ex Bo-Ex Bo-Ex Mitros Mitros Portaal Portaal Portaal Bo-Ex Bo-Ex Bo-Ex Bo-Ex Bo-Ex Bo-Ex Bo-Ex Mitros Portaal

Soort aanpak H H H H H H H H R H H R H H R H H H R R HR R H R R R HR R HR R R H R R H H H HR

Huidig woningaantal 285 36 225 0 0 223 23 38

Verkoopprogramma De corporaties verwachten in de volgende contractperiode (2005-2009) de volgende aantallen woningen te verkopen: • • • • •

SSH: Portaal: Bo-Ex: Mitros: GroenrandWonen: Totaal:

300 400 120 650 50 1.520

180 32 264 109 114 143 32 0 122 241 63 135 189 174 174 174 459 364 174 174 116 54 36 59 25 48 76 81 554 240


45

bijlage 1


46

Duo projecten: procesbeschrijving In het kader van het mantelcontract tot uitwerking van de Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave d.d. 30 maart 2001 (verder te noemen DUO-overeenkomst) voor de eerste periode van vier jaar, worden tussen gemeente en individuele corporaties afspraken gemaakt over het proces van herontwikkeling van corporatielocaties en de dekking van de daarin te maken kosten. In het schema op de volgende pagina en de daarop volgende toelichting is het project-proces op hoofdlijnen uiteengezet. Aanvullingen op het schema zullen gaandeweg de implementatie van de DUO-overeenkomst worden gedaan. Achter sommige elementen uit het schema zit een scala aan activiteiten waar gemeente en corporaties met elkaar doorheen zullen moeten. In dat opzicht staan gemeente en corporaties aan de vooravond van een groot leerproces.Tegelijkertijd stappen beide partijen in een rijdende trein. De project-procesbeschrijving zal halverwege de eerste contractperiode kort worden geëvalueerd. Overeengekomen aanpassingen in het project-proces zullen daarna in voorliggende notitie worden verwerkt. De DUO project-procesbeschrijving wordt als bijlage gevoegd bij het mantelcontract voor de eerste contractperiode en maakt hiervan een integraal onderdeel uit. Aanpassingen aan de juridische overeenkomst zullen eerst bij het voorbereiden van het contract / de contracten voor de tweede contractsperiode worden gedaan.


47

bijlage 3

DUO projecten: processchema

Overzicht fasen

Initiatief actie: corporatie financier: corporatie

1 Past binnen bestemmingsplan/VBK

Fase 1 Voorfase 3 Past niet binnen bestemmingsplan/VKB

2 Marginaal niet passend

Startnotitie actie: gemeente financier: gemeente

Er is een visie

Er is geen visie

Er is een visie nodig

Fase 2 Gebiedsvisie en onderzoek

Er is geen visie nodig

Visie maken: gebiedsvisie actie: gezamelijk financier: gezamelijk

Planidentificatie maken als ruimtelijke onderbouwing actie: gemeente financier: gemeente

Fase 3 Planidentificatie P

Stedenbouwkundig Plan actie: corporatie financier: corporatie

L A N

voorlopig ontwerp

B exploitatieovereenkomst

E

definitief ontwerp 2. Procedure artikel 7 actie: gemeente financier: gemeente (leges)

1. Procedure artikel 19 actie: gemeente financier: gemeente (leges)

3. postzegelplanprocedure bestemmingsplanwijziging actie: gemeente financier: gemeente (leges)

Fase 4 Stedebouwkundige planfase Fase 5 Ontwerpfase

G E L

Fase 6 Voorbereidingsfase

E Bouwaanvraag en inrichtingsplan Openbare Ruimte actie: corporatie financier: corporatie

I D I

Bouwvergunning actie: gemeente financier: gemeente (leges)

N

Akkoord Inrichtingsplan actie: gemeente financier: gemeente

G

Fase 7 Realisatiefase

Uitvoering


48

bijlage 3

DUO fase 1: Voorfase Initiatief De corporaties melden in het kader van de raamovereenkomst DUO initiatieven / mogelijke projecten aan bij de gemeente. Die initiatieven worden in principe vastgelegd in de DUO projectoverzichten behorende bij het Mantelcontract ter uitvoering van de Raamovereenkomst DUO. De projecten voor de periode 2000-2005 zijn bovendien opgenomen in een gezamenlijke jaarplanning, op basis waarvan de contractpartijen de ontwikkelingen zullen organiseren en monitoren. De corporatie neemt actie in de prilste fase van het project. De kosten die eventueel verband houden met het aanmelden van het initiatief dan wel het vooronderzoek door de corporatie, komen voor rekening van de corporatie. 1a

Vaststellen projectprocedure Wanneer een corporatie een initiatief heeft aangemeld bij de gemeente wordt door de gemeente bekeken of het initiatief past binnen het vigerende juridisch planologische kader, bijv. het Bestemmingsplan of de Voorschriften Bebouwde Kom (VBK). Corporatie en gemeente overleggen gezamenlijk over de hierna te volgen projectprocedure. De te volgen projectprocedure wordt altijd vastgelegd in een startnotitie. Er is een drietal mogelijkheden: 1 Het initiatief past binnen het vigerende Bestemmingsplan of de Voorschriften Bebouwde Kom (VBK). In dat geval kan de corporatie na het vaststellen van de startnotitie direct overgaan tot het opstellen van een voorlopig ontwerp (VO) en vervolgens op basis van een definitief ontwerp (DO) de bouwaanvraag. 2 Het initiatief wijkt marginaal af van het vigerende Bestemmingsplan of de Voorschriften Bebouwde Kom (VBK). In dat geval kan de corporatie na het vaststellen van de startnotitie direct overgaan tot het opstellen van een VO, waarna de procedure artikel 19 WRO gestart kan worden. Op basis van een DO kan vervolgens de bouwaanvraag worden gedaan. De Bouwvergunning kan worden verleend als aan alle voorwaarden van de bouwregelgeving wordt voldaan en als op basis van de procedure artikel 19 door de Provincie een verklaring van geen bezwaar is afgegeven. Het initiatief past niet binnen het vigerende bestemmingsplan of Voorschrift Bebouwde 3 Kom. De gemeente legt dan in de korte startnotitie haar eerste voorwaarden voor het (her)ontwikkelen van een locatie neer. 1b

Startnotitie In alle gevallen is de startnotitie het uiteindelijke resultaat van de voorfase en de overweging of een initiatief leidt tot een project. Met het maken van een startnotitie zet de gemeente het initiatief van de corporatie in de gemeentelijke context en wordt aangegeven hoe als vervolg op de startnotitie het projectproces moet worden georganiseerd. Het College stelt de startnotitie vast. Daarmee geeft zij aan dat zij het initiatief van de corporatie ondersteund en gezamenlijk met de corporatie wil uitwerken. 1c


49

De gemeente is verantwoordelijk voor het totstandkomen van de startnotitie. De kosten voor het opstellen en bespreken van de startnotitie en het bestuurlijk traject worden geraamd op d 2.500,- en komen voor rekening van de gemeente. De startnotitie wordt voorbereid door de meest betrokken vakdienst. De startnotitie kan pas worden gemaakt op het moment dat de ingreep op een locatie door de corporatie is vastgesteld (bijv. renovatie, sloop-nieuwbouw). Conform het projectmatig werken is met name de volgende projectfase (visie en onderzoek) goed gedefinieerd in de startnotitie. De gemeente en de in het gebied werkzame corporaties bepalen gezamenlijk of en in welke vorm een visie noodzakelijk is. In de startnotitie worden vragen beantwoord zoals: 1 Is er een visie? 2 Is er een visie noodzakelijk? Wanneer er geen visie noodzakelijk is kan de gemeente direct overgaan tot het opstellen van een planidentificatie. 3 Is de voorhanden visie voldoende als ruimtelijke onderbouwing? In dat geval kan door de corporatie na de startnotitie direct worden overgegaan tot het maken van een VO op basis waarvan de procedure artikel 19 kan worden gestart. Op basis van een DO kan daarna de bouwaanvraag worden gedaan. 4 Is een gebiedsvisie vereist voor de locatie (de locatie is onderdeel van een groep van locaties geconcentreerd in een buurt / wijk)? De omvang van het gebied waarvoor een visie nodig is en de vorm van de gebiedsvisie worden door de gemeente aangegeven.

Inhoudsopgave startnotitie 1 2

3 4 5

6

Inleiding, achtergronden, belangen, partijen, actualiteiten Doel van het project: • het waarom, de bedoeling en het beoogde effect • de doelgroepen Relatie met het huidige beleid Kansen, risico´s en maatschappelijk draagvlak Projectvoorstel: een kwalitatieve omschrijving, indien mogelijk ook kwantitatief a b een aanduiding van mogelijke vervolgtrajecten c aanduiding van alternatieven (ruimte voor) bestuurlijke keuzes d aanduiding van de geografische plaats e kostenindicatie • uitvoeringskosten corporatie en gemeente • mogelijke financiële risico´s en kostenverhogende aspecten • effecten op het beheer en exploitatie, jaarlijks terugkerende lasten f indicatie van (mogelijke) financieringsbronnen gemeentelijke kosten Plangrenzen (alleen vast te leggen indien geen planidentificatie wordt opgesteld) utrecht vernieuwt - Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamoverenkomst DUO - Deel 2

50

7 8

9

10 11 12 13 14

Urgentieverklaring / afspraken vervroegd voorranggenieten bij toewijzen (alleen vast te leggen indien geen planidentificatie wordt opgesteld) Hoofdelementen organisatie van het project en procesgang (inclusief betrokkenheid bewoners en moment van sloopbesluit): a de projectverantwoordelijke (opdrachtgever, beoogd projectleider) b betrokken partijen c aangeven welke projectfasen tot aan de uitvoering doorlopen moeten worden d globale tijdsplanning tot en met de uitvoeringsfase e eventueel een onderbouwing van de noodzaak een investering in een bepaald jaar te doen f communicatie Inhoud en financiering van de volgende fase: a aangeven wat de volgende fase is (nader onderzoek, visie, definitieve keuze etc) b aangeven wat het eindproduct van de volgende fase is en een kostenraming van de volgende fase c aangeven wie de opdrachtgever of budgethouder voor de (vervolg) werkzaamheden is (zowel voor corporatie- als gemeentewerkzaamheden) d aangeven wie deze werkzaamheden uitvoert (de projectleider) e aangeven welke capaciteit per corporatie / dienst / toeleveraar noodzakelijk wordt geacht f aangeven hoe de dekking van de kosten van de (vervolg)werkzaamheden is geregeld Het draaiboek "noodzakelijke en omstreden voorzieningen" al dan n.v.t. verklaren Beoogde bandbreedtebeheerder / corporatie Wijkproject of stedelijk project Resultaat bespreking met de bandbreedtebeheerder / corporatie, bewoners en WMO / DSO / DMO Communicatie

DUO fase 2: Gebiedsvisie en onderzoek Visie In de startnotitie is aangegeven of het noodzakelijk is een gebiedsvisie op te stellen voor een subbuurt of een buurt. Dit is een document waarin de partijen hun gezamenlijke ideeën ten aanzien van de ruimtelijk functionele ontwikkeling van de buurt formuleren. Het opstellen van een visie op het niveau van subbuurt of buurt wordt altijd gevolgd door het maken van meerdere planidentificaties. 2a

Gemeente en corporaties stellen gezamenlijk een gebiedsvisie op, gebaseerd op het gemeentelijke voortouw en met behoud van de publieke verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente neemt het voortouw bij het realiseren van een visie. De kosten die gemoeid zijn met het opstellen van de visie worden door gemeente en corporatie gezamenlijk gedragen. Beide partijen betalen 50% van de kosten.Wanneer meerdere partijen bij


51

bijlage 3

de visieontwikkeling betrokken zijn (bijvoorbeeld meerdere corporaties of samenwerking met marktpartijen), dan worden de kosten verdeeld volgens de formule 1 / aantal betrokken partijen. Een gebiedsvisie is in het kader van het DUO een document dat 1 een verantwoord ruimtelijk functioneel toekomstbeeld bevat ten aanzien van de ontwikkeling van het gedefinieerde gebied 2 randvoorwaarden definieert zodat delen van een gebied goed kunnen worden ontwikkeld 3 kan worden gebruikt als eerste juridisch planologisch toetsingskader voor plannen 4 de verschillende onderdelen van een gebied in samenhang behandelt. Een ruimtelijk functionele visie biedt een kader om planontwikkelingen te kunnen sturen en toetsen. De visie kan op verschillende schaalniveaus gemaakt worden. Op wijkniveau dient een visie om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de wijk of de buurt op een middellange termijn aan te geven. De visie is een integraal product, waarbij een ruimtelijk-functionele verkenning de basis van de visie vormt. Op lager schaalniveau wordt de visie gemaakt om een bepaalde ontwikkeling, zoals bijvoorbeeld een bouwplan, in een breder stedenbouwkundig kader te plaatsen, en de gewenste ontwikkelingsrichtingen aan te kunnen geven. De visie dient vaak als planologische onderbouwing voor een te voeren art. 19 procedure. Over de visie zal inspraak worden gevoerd, en de visie zal besproken worden met de commissie Welstand en Monumenten.Vervolgens zal het gemeentebestuur hierover een besluit nemen.

DUO fase 3: Planidentificatie Planidentificatie Gemeente en corporaties zijn overeengekomen dat voor alle projecten die niet / marginaal niet binnen het bestemmingsplan passen, door de gemeente een planidentificatie wordt opgesteld. De gemeente is vanuit haar publiekrechtelijke taken verantwoordelijk voor het opstellen van de planidentificatie. De kosten die ermee gemoeid zijn worden door de gemeente gedekt. De meest betrokken vakdienst neemt het voortouw in het voorbereiden van de planidentificatie. De corporatie draagt inhoudelijk bij aan de planidentificatie. Pas wanneer de besturen van beide partijen inhoudelijk overeenstemming hebben over de planidentificatie, wordt overgegaan tot de volgende planfase, nl. de stedenbouwkundige planfase of, indien die kan worden overgeslagen, de ontwerpfase / opstellen van het bouwplan. 3a

In voorgaande fasen is door de corporaties reeds gestart met onderzoek ten aanzien van de locatie. Bouwtechnisch, woontechnisch en bewonersonderzoek worden vaak al uitgevoerd nog voordat de startnotitie tot stand komt.Ander onderzoek wordt na het vaststellen van de startnotitie gedaan. Uit de planidentificatie moet blijken of voor het bepalen van de haalbaarheid van een plan op een bepaalde locatie nog nader onderzoek moet worden gedaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt wordt tussen: 1 wettelijk verplicht onderzoek, 2 maatschappelijk / juridisch wenselijk onderzoek utrecht vernieuwt - Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamoverenkomst DUO - Deel 2

52

3 wenselijk onderzoek i.r.t. kwaliteit. Voor alle onderzoeken geldt dat, indien zij uitgevoerd worden, de corporatie verantwoordelijk is en het onderzoek financiert. Minimaal zal de gemeente de wettelijk verplichte onderzoeken moeten toetsen. Om de planidentificatie op basis van art. 4.81 Awb volwaardig te kunnen laten fungeren als ruimtelijke onderbouwing dient de planidentificatie een goed inspraaktraject te hebben gevolgd, inclusief de bijbehorende rapportage ("twee-kolommenstuk"; reactie op bezwaren etc.'). Eisen aan een planidentificatie / ruimtelijke onderbouwing Op basis van de eisen die gesteld worden aan een planologisch toetsingskader, dat voldoende inzicht geeft in de toekomstige ontwikkeling en de effecten daarvan, oftewel een "goede ruimtelijke onderbouwing" in het kader van de zelfstandige projectprocedure (art. 19), is een checklist opgesteld (zie tabel volgende pagina). 3b

Een goede ruimtelijke onderbouwing in ieder geval moet bestaan uit: • een beschrijving van het projectgebied • de geldende planologische situatie • de visie op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van het gebied • de ruimtelijke effecten van het project op de omgeving. De provincie stelt op grond van art. 4.81 Awb nog nadere (beleids)regels met betrekking tot de ruimtelijke onderbouwing: • een rapportage over de gehouden inspraak • verantwoording van de economische uitvoerbaarheid • toets aan het rijks-, regionaal- en provinciaal beleid • toets aan de milieuwetgeving • afweging van betrokken cultuurhistorische belangen. Op basis van het DUO contract wordt nog een aantal extra eisen aan de planidentificatie gesteld. In de planidentificatie moet naast aan de onderwerpen uit de checklist voor planidentificaties / ruimtelijke onderbouwingen aandacht worden besteed aan: • plangrenzen (alleen bij eenvoudige plannen in de startnotitie); hierbij moet ook worden aangegeven of alle door de gemeente in te brengen gronden "om niet" conform DUO afspraken kunnen worden ingebracht, of dat er nog extra gronden zijn waarover tussen gemeente en corporatie onderhandeld moet worden • het sloopbesluit van de corporatie • de urgentiebepaling / de afspraken vervroegd voorranggenieten bij toewijzen • de wijze waarop de bewoners in de volgende projectfasen bij het project worden betrokken • de ondergrondse infrastructuur • de in het gebied aanwezig hoofdinfrastructuur en de wijze waarop de corporatie daarmee om moet gaan • de milieurisico's (inclusief het afvoeren van vervuilde materialen in bestaand openbaar gebied)


53

bijlage 3

•

het beheer van de openbare ruimte. De planidentificatie dient o.b.v. het Handboek Openbare Ruimte een beheerparagraaf te bevatten waarin een indicatie wordt gegeven t.a.v. wat de kosten van het beheren van de openbare ruimte in de toekomst zullen zijn.

In situaties van een beperkt schaalniveau (bouwen binnen grenzen bestaande bouwblokken / geen ingrijpen in de stedenbouwkundige opzet van een gebied) kan de planidentificatie dienen als stedenbouwkundig plan op basis waarvan de corporatie een schetsplan en / of voorlopig ontwerp van de gebouwen kan maken. De fase van stedenbouwkundige planvorming wordt dan overgeslagen.

Checklist planidentificatie/ruimtelijke onderbouw 1

Algemene uitgangspunten De ruimtelijke onderbouwing zal aan de hand van een motivering van de locatiekeuze, een inrichtingsschets, een verkeersplan en een plan voor de landschappelijke inpassing (omringend groen): 1 inzicht in de functionele en ruimtelijke impact moeten geven 2 inzicht in relatie met omgeving / ruimtelijke opbouw in breder verband moeten geven 3 aansluiting op bestaande ruimtelijke structuur moeten aangeven 4 inzicht in bestaande rechten moeten geven en wat daaraan verandert 5 inzicht in de planologische mutatie (d.w.z. de relatie met het geldende bestemmingsplan) moeten geven.

actor: initiatiefnemer

2

Omschrijving van het project In de inleiding van de omschrijving van het project zal een korte beschrijving van de huidige situatie moeten worden gegeven (ligging, omvang en inrichting).Vervolgens moeten de achtergronden van de vernieuwingsen / of uitbreidingsplannen worden toegelicht.Tot slot volgt een ruimtelijk functionele beschrijving van de vernieuwingsen uitbreidingsplannen. Daarbij zullen de volgende onderwerpen (zowel naar huidige als toekomstige situatie) beschreven moeten worden: 1 functionele structuur • wonen • voorzieningenstructuur • kantoren • bedrijven • recreatie / ontspanning • functiemenging 2 ruimtelijke structuur • stedenbouwkundige structuur • groen- en landschapstructuur • cultuurhistorische structuur

actor: initiatiefnemer


54

3 verkeersstructuur • verkeersinfrastructuur en -voorzieningen • parkeren 4 milieuaspecten • bodemfysica • geluidhinder • luchtverontreiniging • hinderlijke bedrijven • externe veiligheid • landschappelijke en ecologische waarden • civieltechniek 5 maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid • uitwerken inspraakeisen 3

Beleidskaders a Vigerend beleid er zal aandacht moeten worden besteed aan het vigerend beleid van het Rijk, de provincie, de regio en de gemeente. De relatie met het geldende bestemmingsplan of de Voorschriften Bebouwde Kom en verleende vrijstellingen moet worden beschreven. b Visie op de toekomstige ontwikkeling van het gebied Hier moet aangetoond worden waarom het project past binnen de toe komstige bestemming van het gebied. Eventueel kan worden verwezen naar de ruimtelijke relevante aspecten van een gemeentelijke beleidsnota. c Toekomstig beleid Het project mag niet strijdig zijn met het nationaal, provinciaal, regionaal ruimtelijk beleid. Dit kan worden getoetst aan PKB´s of diverse ministeriële richtlijnen.

bijlage 3

let op: i.s.m. gemeente actor: gemeente en initiatiefnemer

Bestemmingsplan of Voorschrift Bebouwde kom en het keuzemoment: postzegelplan of procedure artikel 19 Afhankelijk van het vigerende juridisch planologische kader, een bestemmingsplan of een Voorschrift Bebouwde Kom, wordt na het afronden van de ruimtelijke onderbouwing (visie of planidentificatie), het wettelijk voorgeschreven pad van ontwerp en toetsing bewandeld. Echter, wanneer een bestemmingsplan het juridische kader vormt, kan de gemeente overwegen niet te opteren voor een procedure artikel 19, maar voor een postzegelplanprocedure. Een postzegelplanprocedure verloopt sneller en zorgt er voor dat de functie wijzigt, maar vereist ook een extra inspanning van de corporatie, namelijk het opstellen van een stedenbouwkundig plan. Dit stedenbouwkundig plan wordt door de corporatie betaald. De kosten voor de te volgen juridische procedure en het toetsen van de resultaten van de verschillende fasen in de planvoorbereiding, worden door de gemeente uit de bouwleges gefinancierd. De keuze voor de te volgen procedure wordt opgenomen in de planidentificatie. 3c


55

DUO fase 4: stedenbouwkundige planfase 4a Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan is een ruimtelijk voorstel voor een nieuwe ontwikkeling, die hiermee in een groter kader wordt geplaatst. In het stedenbouwkundig plan worden in ieder geval functies, rooilijnen, en bouwhoogten, ontsluiting en parkeren aangegeven.Afhankelijk van de gedetailleerdheid van het plan worden ook entrees, kapvormen, aantal bouwlagen, (woning) typologieën, straatprofielen, beplanting etc. aangegeven. Een gedetailleerd stedenbouwkundig plan geeft de architect beperkte ontwerpruimte. In het stedenbouwkundig plan worden sectorale uitgangspunten die zijn vastgelegd in de visie uitgewerkt. Dit betekent dat er meestal een projectgroep fungeert van Verkeer, EZ, Milieu en OGU die toetsen of hun inbreng op de juiste manier wordt vertaald. Het stedenbouwkundig plan wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het gemeentebestuur. Het plan gaat altijd vergezeld van een advies van de Commissie Welstand en Monumenten en een inspraakrapportage. De fase van stedenbouwkundige planvorming levert, afhankelijk van de mate van complexiteit op een locatie, de volgende resultaten op: 1 een stedenbouwkundig programma van eisen, opgesteld door de gemeente, passend binnen de kaders van de planidentificatie en rekening houdend met de voorschriften uit het Handboek Openbare Ruimte en / of 2 een stedenbouwkundig plan, opgesteld door de corporatie, passend binnen de kaders van de planidentificatie, het stedenbouwkundig programma van eisen en rekening houdend met de voorschriften uit het Handboek Openbare Ruimte. Het stedenbouwkundig programma van eisen dan wel het stedenbouwkundig plan levert de randvoorwaarden voor het opstellen van het inrichtingsplan openbare ruimte. Aan de hand van het stedenbouwkundig plan wordt bovendien bepaald of tussen gemeente en corporaties een exploitatieovereenkomst voor het plangebied moet worden afgesloten.

Inhoudsopgave stedenbouwkundig plan (postzegelprocedure) 1

2

3

Inleiding • aanleiding en doelstelling van het plan • resultaatbeschrijving • samenvatting inventarisatie en analyse van beleid • inventarisatie en analyse van het huidige beleid • historische ontwikkeling • beschrijving (functioneel-ruimtelijk) karakteristiek • knelpunten en kwaliteiten van het gebied • Thema's: bevolkingssamenstelling, aantal en type woningen, eigendomssituatie, woonkwaliteit, verkeer en parkeren, bedrijven, winkels, onderwijs, groen-, en speel-, en jongerenvoorzieningen, integrale veiligheidsaspecten, Milieu: hinderlijke bedrijven, bodem, geluid en lucht. opstellen enkele ruimtelijk/functionele modellen • hoofdrichtingen voor de toekomst / kansen en bedreigingen utrecht vernieuwt - Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamoverenkomst DUO - Deel 2

56

4

5

• opstellen van en verbeelding van programma van eisen • financiële analyse (OGU) afweging van een voorkeursmodel • fasering • vervolgstappen • advies omtrent te volgen r.o. procedure conclusie en aanbevelingen

DUO fase 5: Ontwerpfase Ontwerp Bouwplan De ontwerpfase is onder te verdelen in een drietal fasen: 1 schetsontwerp (optioneel) 2 voorlopig ontwerp 3 definitief ontwerp Het definitief ontwerp moet passen binnen de kaders van de planidentificatie en het al dan niet opgestelde SPVE / stedenbouwkundig plan. 5a

Ontwerp inrichtingsplan openbare ruimte Gekoppeld aan de afspraken tussen gemeente en corporaties over het integraal herontwikkelen van DUO locaties door de corporaties, moeten de corporaties naast een bouwplan een inrichtingsplan openbare ruimte opstellen. De gemeente toetst het inrichtingsplan in diverse stadia en geeft aan of zij bij oplevering van het project de openbare ruimte opnieuw in beheer zal nemen. Het inrichtingsplan moet passen binnen de kaders van de planidentificatie en het stedenbouwkundig programma van eisen, dan wel het stedenbouwkundig plan en wordt door de corporatie opgesteld conform de uitgangspunten (eisen en materialen) zoals geformuleerd in het Handboek Openbare Ruimte. Het Handboek Open Ruimte wordt als bijlage bij de prestatie-contracten gevoegd. De ontwerpfase inrichtingsplan openbare ruimte is onder te verdelen in twee fasen: 1 voorlopig ontwerp 2 definitief ontwerp Het inrichtingsplan dient aan het eind van beide fasen te worden voorgelegd aan de gemeente ter toetsing op beheersbaarheid. 5b

Europees aanbesteden Gekoppeld aan de afspraken tussen gemeente en corporaties over het door de corporaties ontwikkelen van de openbare ruimte op de herontwikkelingslocaties, moeten de uitgangspunten van Europese aanbesteding in acht worden genomen.Volgens de langzaam toenemende jurisprudentie zijn corporaties aanbestedende diensten. Ze zijn daarmee verplicht om de Europese richtlijnen ten aanzien van aanbesteding te volgen. De gemeente kan na herontwikkeling van de locatie de openbare ruimte alleen overnemen, indien die is aangelegd met inachtneming van de Europese regelgeving. 5c


57

bijlage 3

De Europese regelgeving verplicht aanbestedende diensten investeringen hoger van 5,9 mln. (NLG 13 mln.) in de openbare ruimte Europees aan te besteden. De exploitatieovereenkomst Voor die gebieden waarvoor grondtransacties nodig zijn (openbaar gebied wordt wonen en omgekeerd) moet een exploitatieovereenkomst tussen gemeente en betreffende corporatie worden gesloten. De exploitatieovereenkomst kan wordt afgesloten voordat de corporatie haar bouwaanvraag indient. 5d

DUO fase 6: Voorbereidingsfase Bouwaanvraag en definitief inrichtingsplan Bouwaanvraag en definitief inrichtingsplan worden tegelijkertijd aan de gemeente worden voorgelegd ter toetsing. Op basis van een VO kan een juridische procedure worden gestart. Op basis van een definitief ontwerp is een bouwvergunning aan te vragen. De gemeente toetst de bouwaanvraag en geeft uiteindelijk de bouwvergunning af. 6a

Technische voorbereiding en feitelijke uitvoering inrichting openbare ruimte Ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte, is een aantal activiteiten te onderscheiden met betrekking tot voorbereiding en implementatie: 1 de corporatie maakt een bestek 2 de gemeente neemt mogelijk verkeersbesluiten 3 er dienen mogelijk inritvergunningen te worden afgegeven 4 feitelijke realisatie 5 officiële overdracht van het beheerterrein. Beheerders zijn aanwezig om het beheer over te nemen.Aan hen worden door de corporatie de noodzakelijke beheerdocumenten overlegd. 6b

DUO fase 7: Realisatiefase Gebaseerd op de resultaten van voorgaande fasen wordt het project uiteindelijk gerealiseerd.

Optioneel: Planbegeleiding In de aanloopfase naar de aanvraag van een bouwvergunning biedt de gemeente de betreffende corporatie de mogelijkheid tot het inhuren planbegeleiding aan. Een gekwalificeerde medewerker van de gemeente begeleidt de procedure met als doel een positief besluit van het College en de Raad te genereren ten aanzien van het Definitief Ontwerp. De kosten voor de planbegeleiding komen voor rekening van de corporatie.


58

Optioneel: Stopnotitie Niet alleen juridische grondslagen maar ook de maatschappelijke opinie kan reden zijn het project tussentijds te beëindigen. Indien tijdens de voorbereiding van een project blijkt dat er onvoldoende draagvlak is voor de plannen, kan het project worden beëindigt met een stopnotitie.


59

bijlage 3

Mantelcontract 2 tot uitwerking van de Raamovereenkomst DUO. utrecht vernieuwt

Recommend Documents