1
Locatiestudie Hotelontwikkeling A10
[17 december 2013]
INHOUDSOPGAVE A
INLEIDING ................................................................................. 1
A.1 Doel A.2 Gebiedsbegrenzing en reikwijdte A.3 Aanleiding
1 1 1
B
WAAROM EEN HOTEL AAN DE A10? . ........................................... 3
C
HOTELMARKT IN DE REGIO AMSTERDAM ....................................... 5
C.1 C.2
Stand van zaken 2013 Positie Landsmeer
D
RUIMTELIJKE ANALYSE A10-ZONE .............................................. 7
D.1 D.2 D.3 D.4 D.5 D.6 D.7 D.8
Bereikbaarheid Landschap en ruimte Rode Contour Landschap en recreatie Grondeigendom Externe veiligheid Mogelijke locaties Randvoorwaarden
E
BEELDKWALITEIT .................................................................... 23
F
TOETSINGSCRITERIA ................................................................ 25
G
OVERIGE REGELGEVING EN BELEID ............................................. 26
G.1 G.2 G.3 G.4 G.5
Exploitatieplan of planschadeovereenkomst Rijksbeleid Structuurvisie Noord-Holland Recreatieplan Waterland Hotelbeleid Metropoolregio Amsterdam
BIJLAGE AFGEVALLEN LOCATIES . ....................................... 35
5 5
7 9 13 15 17 17 19 21
26 27 29 31 33
A INLEIDING A.1 Doel Voor U ligt de Locatiestudie Hotelontwikkeling A10 van de Gemeente Landsmeer. Doel van deze studie is het verwoorden en verbeelden van de gemeentelijke uitgangspunten bij het uitschrijven van een prijsvraag onder marktpartijen, met als doel de realisatie van één hotel in de zone langs de A10. De toetsing van de inzendingen zal onder andere aan de hand van deze studie gebeuren door een nog samen te stellen onafhankelijke jury. In Landsmeer is momenteel geen hotel gevestigd. Het huidige bestemmingsplan staat ook geen hotel aan de A10 toe. Mede daardoor is er geen hotelbeleid, visie, ruimtelijke studie of toetsingskader aan de hand waarvan initiatieven vanuit de markt beoordeeld kunnen worden. Ook ontbreekt zo een solide basis om met ontwikkelaars zaken te doen. Deze Locatiestudie voorziet deels in deze lacunes. Uiteindelijk worden uitgewerkte criteria opgesteld die ook gebruikt kunnen worden om de realisatie van het winnende plan te begeleiden. Aan de vestiging van een tweede hotel zal de Gemeente niet meewerken, ook niet indien het initiatief verder voldoet aan deze Locatiestudie.
A.2 Begrenzing Het plangebied waarop dit kader en de uit te schrijven prijsvraag betrekking hebben ligt langs de A10, tussen het Twiske in het westen en de Gouwe in het oosten. De noordgrens volgt twee bestaande hoofdsloten. De plangrens is zo getrokken dat het Zuideinde er grotendeels buiten valt en enkele optionele investeringen in het landschap er binnen.
A.3 Aanleiding Er zijn twee concrete redenen om juist nu deze studie op te stellen. Ten eerste heeft de Gemeenteraad van Landsmeer recent, op 29 oktober 2013, haar Toekomstvisie vastgesteld. Recreatie en toerisme vormen een belangrijke ontwikkelingsrichting in deze visie. Een nieuw hotel aan de A10 is daarvoor een expliciet genoemde drager. Ten tweede wordt de Gemeente Landsmeer zo nu en dan door initiatiefnemers daadwerkelijk benaderd met de vraag hoe zij staat tegenover de vestiging van een hotel langs de A10. Om het voor Landsmeer best mogelijke hotel te realiseren is een visie noodzakelijk, die duidelijke uitspraken doet over met name het gewenste programma, de exacte locatie[s], het gebouw en de landschappelijke inpassing.
1
A10
Nieuwe Gouw
Zuideinde
Kadoelenweg
100 0
Plangrens
ske
Twi
200
A10
300
400
500m
N
Scheepsbouwerweg
B WAAROM EEN HOTEL AAN DE A10? Landsmeer is een groene, waterrijke en landelijke gemeente. Het Ilperveld als beschermd natuurgebied in het oosten en het Twiske als recreatiegebied in het westen springen het meest in het oog. Ons landelijk karakter komt voort uit de groenblauwe regio Zaanstreek-Waterland en de kleinschaligheid van de kernen Den Ilp, Purmerland en Landsmeer. Zo dicht bij de stedelijke kernen Purmerend, Amsterdam en Zaanstad is ons karakter terecht een zeer gekoesterd bezit, waar inwoners van Landsmeer, het maatschappelijk middenveld en de regio veel waarde aan hechten. Daarnaast kunnen we er ook heel veel mee doen, onder andere in recreatie, werkgelegenheid en economische vitaliteit. Dit maakt de waarde ervan voor Landsmeer nog groter: het is niet alleen iets waar we zélf van kunnen genieten, we kunnen er ook voor een deel ons brood mee verdienen en onze kernen leefbaar houden. Dit is één van de troefkaarten van Landsmeer. Recreatie en toerisme vormen een speerpunt binnen de economische ontwikkeling van Landsmeer. Zonder bruisende economie is er minder werkgelegenheid en zijn er minder voorzieningen als winkels, de kapper en restaurants. Recreatie en toerisme kunnen een substantiële bijdrage leveren aan behoud en uitbouw van economische activiteit. Een hotel aan de A10 kan daarvoor veel extra draagvlak bieden. Zo’n hotel in Landsmeer mag niet ‘meer van hetzelfde’ zijn, maar moet zich onderscheiden, zodat optimale en duurzame waardetoevoeging ontstaat. Vanuit Landsmeer zijn die te benutten kernkwaliteiten glashelder: • Het dorpse ruimtelijk karakter dicht onder de rook van de grote stad; • De te ontwikkelen relatie met het water en het landschap; • Het dorpse gemeenschapsgevoel. Een nieuw hotel moet op deze drie kernwaarden een passende oplossing bieden. Maar ook vanuit Waterland als groter geheel is de zone langs de A10 een zeer kansrijke locatie. Rond heel Waterland wordt een dragende recreatieve hoofdstructuur aangelegd, die alle gebieden met intensieve recreatie verbindt met elkaar en met de stad. De ruggengraat van die hoofdstructuur is een continu doorlopend fiets/skatepad. Dit pad volgt binnen Landsmeer het Pieter Weerspad en de Scheepsbouwerweg en komt direct langs de afslag van de A10. De ligging nabij het Dorpshart en het Twiske, aan de toekomstige recreatieve hoofdstructuur van Waterland, nabij een afslag van de A10: Zowel vanuit Landsmeer als vanuit Waterland pleit alles ervoor juist op deze locatie het gewenste toeristisch knooppunt te ontwikkelen, met een hotel als drager.
3
4
Het Twiske
Dorpshart Landsmeer
!!! Afslag A10
Recreatieve Hoofdstructuur Waterland
C HOTELMARKT REGIO AMSTERDAM C.1
Regionale stand van zaken 2013
De Hotelmarkt in en om Amsterdam ontwikkelt zich snel, zowel qua vraag als qua aanbod. De binnen de Metropoolregio bestuurlijk afgesproken doelstelling was het t/m 2015 opleveren van 9000 hotelkamers in Amsterdam zelf en 6000 in de regio. Inmiddels is duidelijk dat in 2015 4600 kamers in Amsterdam opgeleverd zullen zijn, en 1500 in de regio. Opvallend is dat het aantal hotelkamers ten zuiden van Amsterdam sterk groeit, maar ten noorden van de A10 juist gedaald is. Nieuwe binnenstedelijke hotels hebben vooral 4 of 5 sterren, in de regio ligt de nadruk op 3 of 4 sterren. Hotels met 1 of 2 sterren worden deels weggedrukt door de sterk opkomende private kamer- en appartementenverhuur via internet; dergelijke hotels worden mede daarom rond Amsterdam vrijwel niet meer gebouwd. Voor de resterende opgave bieden bestaande bestemmingsplannen in theorie voldoende ruimte, en er zijn ook voldoende initiatieven. Met name in de categorie 3-sterrenhotels bestaat echter nog marktruimte, mits initiatieven voortvarend opgepakt worden.
C.2
Positie Landsmeer
De locatie langs de A10 is voor zowel toeristen als zakelijke gebruikers interessant. Toeristen zijn tot op zekere hoogte bereid verder van de Amsterdamse binnenstad te zoeken om een goedkopere kamer te vinden; jonge gezinnen zullen de nabijheid van Het Twiske waarderen. De zakelijke gebruiker is geïnteresseerd in verblijfs-, vergader- of zakenlunchfaciliteiten overdag op een optimaal per auto bereikbare plek. Daarnaast kan een hotel ruimte bieden aan dagrecreatie en grotere bijeenkomsten in de privésfeer: bruiloften, verjaardagen etc. Een hotel op deze goede, maar niet zeer centrale locatie heeft de juiste omvang nodig. Deze ligt tussen de 80 tot 160 kamers. Een kleiner hotel kan de gemeentelijke ambities wat betreft knooppuntwerking en spin-off waarschijnlijk niet waarmaken, maakt een duurzame exploitatie moeilijk, en biedt geen mogelijkheden voor noodzakelijke vervolginvesteringen in de steeds veranderende markt. Voor een groter hotel is de locatie niet aantrekkelijk genoeg, en landschappelijk deels te gevoelig. Bovendien: Het bestaande hotelaanbod in Waterland is vooral klein tot zeer klein. En in de Metropoolregio Amsterdam als geheel is een duidelijk positief verband zichtbaar tussen de omvang van hotels en de geboden kwaliteit. Ter vergelijking: De gemiddelde omvang van een 3-sterrenhotel in de regio Amsterdam ligt momenteel op 70 kamers, en van een 4-sterrenhotel op 150 kamers. Nieuwe hotels zijn gemiddeld nog groter.
5
6
TABEL 1 Hotelmarkt Amsterdam Segment
Hotels
Hotelkamers
*
47
729
4%
**
68
1.768
8%
***
95
6.453
31%
****
57
8.755
42%
*****
13
3.156
15%
280
20.861
Totaal
Percentage
Bron: NHC 2012
TABEL 2 Overzicht bezetting, ARR en RevPAR van de hotelmarkt Amsterdam 2006
2007
2008
2009
2010
2011
81.2
81.4
76.0
70.0
76.0
77.8
ARR [€]
134
140
131
118
116
118
RevPAR [€]
109
114
100
83
88
92
Bezetting [%]
Bron: HOSTA 2007-2011 [betreft 3, 4 en 5 sterren hotels] Met de afkortingen ARR en RevPAR wordt respectievelijk de gemiddelde kamerprijs en de omzet per beschikbare kamer aangeduid.
TABEL 3 Groei hotelmarkt Amsterdam per deelregio 2006
2012
toename
groei in %
Aalsmeer
113
124
11
9,7
Amstelveen
155
155
0
0
Edam-Volendam
178
178
0
0
4.022
4.807
785
19,5
Landsmeer
0
0
0
0
Ouder-Amstel
0
0
0
0
108
108
0
0
Uithoorn
49
49
0
0
Waterland
287
302
15
5,2
Haarlemmermeer
Purmerend
Zeevang
79
12
-67
-85
TOTAAL
4.991
5.735
744
14,9
Bron: HINC-Bedrijfsschap Horeca en Catering juli 2012
D RUIMTELIJKE ANALYSE A10-ZONE D.1
Bereikbaarheid
Auto De autobereikbaarheid is vanwege afslag S117 vanaf de A10 uiteraard uitstekend. Het deel van het plangebied ten oosten van het Zuideinde is directer en beter zichtbaar verbonden met de A10 dan het deel ten westen van het Zuideinde, dat meer terzijde ligt. Openbaar vervoer Zowel op het Zuideinde als op de Scheepsbouwersweg liggen haltes van de lijnen 124 en 125 naar Amsterdam, zodat de bereikbaarheid op zich prima is. ‘s Nachts rijdt bus 363 éénmaal per uur van en naar het Centraal Station. Voor toeristen is de begrijpelijkheid van die busverbindingen niet optimaal: Bus 124 en 125 hebben niet overal dezelfde haltes in Landsmeer-Zuid. Na opening van de Noord-Zuidlijn in 2017 rijden deze bussen bovendien niet allemaal meer door naar het Centraal Station, maar deels ook naar het Buikslotermeerplein, waar dan moet worden overgestapt. De totale reistijd naar bv. het Museumplein wordt daarmee wel aanzienlijk bekort. Fiets, scooter, elektrische fiets, skates Het Pieter Weerspad wordt in de toekomst onderdeel van hèt fietspad rond Waterland, en is zo voor dagrecreanten uitstekend bereikbaar vanuit het landschap. Vanuit het zuiden [Amsterdam] is de locatie in 10 minuten fietsen bereikbaar vanaf de ponten over het IJ, via de Kadoelenweg of de fietspaden langs het Twiske en de Nieuwe Gouw. Conclusie Een hotel op deze plek scoort hoog qua bereikbaarheid van buitenaf.
7
8
Hotel Landsmeer
NDSM-pont Buikslotermeerplein
A10
A10 Centraal Station
Museumplein
D ANALYSE A10-ZONE D.2
Landschap en ruimte
Een open landschap scheidt nog net de stedelijke bebouwing van Amsterdam en de dorpsbebouwing van Landsmeer. Die buffer bestaat uit twee aparte ‘landschapskamers’, aan weerszijden van het Zuideinde. De westelijke kamer is groter dan de oostelijke, maar die oostelijke is veel sterker bepalend voor de ervaring van het binnenrijden van Landsmeer. De beide brede ‘zichtlijnen’ vanaf twee cruciale plekken op de IJdoornlaan bewaren het gevoel dat Landsmeer niet volledig aan Amsterdam vastgegroeid zit. Landsmeer heeft mede hierdoor nog steeds een zelfstandige ‘ruimtelijke identiteit’ weten te bewaren ten opzichte van de grote buurman Amsterdam. Het is onwenselijk om deze open zones zomaar aan te tasten voor een hotel met bijbehorende parkeeropgave. Het inperken van de ruimte voor hotelontwikkeling is daarom één van de centrale doelen van deze Locatiestudie. Geen uitbreiding van bebouwing ten noorden van het fietspad Voor het hotelgebouw wordt als noordelijke begrenzing respectievelijk de IJdoornlaan, [een deel van] de Scheepsbouwerweg en verder richting Twiske loopt. Het hotel moet ten zuiden van deze lijn liggen. Het belast de ruimte zo het minst, en is direct gekoppeld aan zowel de snelweg als het fietspad. Alleen een hotel dat de bestaande bedrijfshal IJdoornlaan vervangt is denkbaar te noorden van het fietspad. Geen groot parkeerterrein ten noorden van de IJdoornlaan Het noodzakelijke parkeerterrein vormt een aparte opgave, omdat dat terrein niet direct naast het hotel hoeft te liggen. Ondergronds parkeren heeft uiteraard de voorkeur, maar wordt als financieel onhaalbaar ingeschat. Uitgangspunt is daarom dat de parkeeropgave voor het overgrote deel in de smallere zone direct tussen die A10 en [het verlengde van] de IJdoornlaan wordt opgelost. Het terrein ligt op deze manier strak langs de A10, niet direct langs het fietspad, maar wel op loopafstand van het hotelgebouw. Bij het gebouw zelf mag hooguit een klein P-terrein liggen voor klanten die slechts zeer kortdurend in het hotel aanwezig zijn. Maximale grootte hiervan is 30 parkeerplaatsen. Ten oosten van het Zuideinde strengere regels ten aanzien van bouwvolume De beoogde omvang van circa 100-200 kamers correspondeert met een bruto vloeroppervlak van circa 4.000-9.000 m2. Gezien de landschappelijke uitgangssituatie wordt voor de oostzijde een maximale omvang van 6.000 m2 bvo aangehouden, en aan de minder gevoelige westzijde een maximale omvang van 9.000 m2 bvo.
9
Twi
ske
100
200
300
400
500m
N
Scheepsbouwerweg
0
Zuideinde
‘Landschapskamers’
Belangrijkste zichtlijnen
Landschap en ruimte
A10
A10
Nieuwe Gouw
Kadoelenweg
11
De twee belangrijkste zichtlijnen over de open landschapsbuffer tussen Landsmeer en Amsterdam, in volgorde van belang: Vanaf de afslag S117 [boven] en komend vanaf de IJdoornlaan [links]. Onderstaand het zicht vanaf het Pieter Weerspad, het toekomstige fiets/skatepad rond heel Waterland. Vanuit dit standpunt staat het creëren van een aantrekkelijke entree tot het dorp voorop.
D ANALYSE A10-ZONE D.3
‘Rode Contour’
In de Provinciale Structuurvisie is de zogeheten Contour Bestaand Bebouwd Gebied opgenomen, in de volksmond de ‘Rode Contour’. Deze is een weerslag van de Rijksbufferzone Amsterdam-Purmerend en heeft als doel zoveel mogelijk nieuwe [woon]bouwing binnen de bestaande kernen op te lossen, in plaats van in het landschap. De contour loopt dwars door het plangebied en beschermt de twee grote open bufferruimtes grotendeels. Dit is formeel vastgelegd in een aan de Contour gekoppelde Provinciale Verordening. Verdichtingsbouw ten zuiden van de IJdoornlaan, direct aan het Zuideinde en overal langs de Scheepsbouwerweg is vanuit de Provincie bezien toegestaan. Ook de bestaande volkstuinencomplexen mogen vanuit dat oogpunt geheel bebouwd worden. Een gebouw buiten de Rode Contour is volgens de verordening niet pertinent onmogelijk, maar moet wel een groot openbaar belang dienen en aantoonbaar niet binnen de Contour passen. Met de term ‘groot openbaar belang’ wordt bv. een ziekenhuis bedoeld, niet functies zoals een hotel. Behalve de Rode Contour is er ook nog het Nationaal Landschap Laagholland. Het gehele grondgebied van Landsmeer valt hieronder, ook de bebouwde kom. Zowel de Rode Contour als het Nationaal Landschap zijn inmiddels verantwoordelijkheden van de Provincie, en niet langer van het Rijksoverheid. Conclusie Alleen ontwikkellocaties binnen de Rode Contour komen in aanmerking. Afstemming met de Provincie over hotelontwikkeling is hoe dan ook noodzakelijk. Deze afstemming is een taak van de Gemeente; de ontwikkelaar is geen gesprekspartner van de Provincie.
13
A10
Nieuwe Gouw
Zuideinde
Kadoelenweg
100 0
Rode Contour
ske
Twi
200
A10
300
400
500m
N
Scheepsbouwerweg
D ANALYSE A10-ZONE D.4
Landschap en recreatie
Een hotel dat moet dienen als recreatief steunpunt heeft een zo direct mogelijke relatie tot dat landschap nodig: Zowel visueel als functioneel. De relatie tussen hotel en landschap moet daarom niet alleen vanuit de randvoorwaarden en mogelijke nadelen worden bekeken, maar ook vanuit de kansen en mogelijke voordelen. Visuele relatie Een zo groot mogelijk deel van de publieksfuncties en kamers moet zicht bieden op het landschap. Het hotel staat aan de A10 vanwege een optimale bereikbaarheid, maar bezoekers moeten zich wanen in een ‘landschapshotel, níet in een ‘snelweghotel’. Dit stelt eisen aan de exacte locatiekeuze, aan de oriëntatie, aan de landschappelijke inrichting en aan de architectuur. Fiets, scooter, elektrische fiets, skates Het gebied wordt in de toekomst doorsneden door hèt fiets/skatepad rond Waterland, en is zo uitstekend verbonden met het landschap en de recreatieve mogelijkheden daarin. Aan de westzijde zou het Pieter Weerpad eventueel met een nieuw fietspad rechtdoor naar het Twiske kunnen worden verbonden. Stad in is de kortste en meest karakteristieke route die via het oude dorpslint Zuideinde en Kadoelenweg - richting de NDSM- of de Buiksloterwegpont. Routes langs de Nieuwe Gouw en het Luijendijkje bieden extra mogelijkheden. Boot, kano, waterfiets Het Twiske en de Nieuwe Gouw bieden goede vaarverbindingen naar het recreatiegebied Het Twiske, het Ilperveld en nog verder het landschap in. Ook Amsterdam is via de Nieuwe Gouw en het Noord-Hollands Kanaal bereikbaar. Aan de westzijde moet nog een doorvaart naar Luijendijk-Zuid gemaakt worden om daadwerkelijk naar het Twiske te kunnen varen. Lopen Het Dorpshart en het Twiske liggen beide op korte loopafstand. Grootste probleem is dat Zuideinde en Dorpsstraat een fraai en karakteristiek dorpslint vormen, maar de hoeveelheid autoverkeer fijn wandelen in de praktijk onmogelijk maakt. De Scheepsbouwerweg is evenmin een prettige looproute. Conclusie Het plangebied biedt een veelheid aan recreatieve kansen. Die kansen kunnen benutten vraagt een locatiekeuze waarbij het hotel niet ‘opgesloten’ wordt tussen de A10 en de IJdoornlaan, en enkele aanvullende investeringen in recreatieve routes.
15
Twi
ske
100
200
300
400
500m
N
Scheepsbouwerweg
0
Mogelijke vaarroutes
Zuideinde
Voetpaden
Overige fietsroutes
A10
16
Recreatieve hoofdas [fietsen/skaten]
Landschap en recreatie
A10
Nieuwe Gouw
Kadoelenweg
D ANALYSE A10-ZONE D.5
Grondeigendom
Het eigendom van gronden binnen het plangebied is verdeeld over diverse partijen. De Gemeente Landsmeer bezit, behalve de wegen en enkele sloten, ook terreinen in de A10-zone: In het oosten alleen de kleine driehoek naast het tankstation, in het westen de kavel verhuurd aan handboogvereniging Pijlsnel, plus het complete weidegebied daarachter, inclusief de volkstuinencomplexen. Dit bezit ligt grotendeels buiten de Rode Contour, maar deels ook er binnen. De Nieuwe Gouw en het Twiske zijn inclusief hun oeverzones bezit van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Datzelfde geldt ook voor enkele hoofdsloten en het Pieter Weerspad. Alle overige terreinen zijn privaat bezit. Hotelontwikkeling geheel of gedeeltelijk op gemeentegrond levert de Gemeente extra inkomsten op. Dat is een pluspunt, maar niet in die mate dat dit als harde randvoorwaarde aan de ontwikkeling wordt meegegeven. Conclusie Gezien de versnipperde eigendomssituatie is het niet ondenkbaar dat een concrete ontwikkelingslocatie grondbezit van meerdere eigenaren omvat. Ontwikkelen op eigen grond is voor de Gemeente interessant, maar geen zwaarwegend aspect bij de keuze voor de concrete ontwikkelingslocatie.
D.6
Externe veiligheid en hinder
Externe veiligheid Tussen tankstations en ‘gevoelige bestemmingen’ wordt doorgaans een minimumafstand van 30 meter aangehouden. Dat maakt ontwikkeling op de kavel van het tankstation zelf onmogelijk. Het station biedt ook LPG aan. Daarvoor geldt een ruimere minimumafstand voor ontwikkeling van 110 meter vanaf het vulpunt. Het hotelgebouw dient buiten deze cirkelvormige zone te staan; het bijbehorende parkeerterrein kan er wèl binnen liggen. Geur- en/of geluidhinder De standaard rond de Gemeentewerf, het crematorium en enkele bedrijven aan te houden zone waarbinnen geen gevoelige functie [zoals een hotel] gevestigd mag worden ligt voor een heel klein deel over de westzijde van de Scheepsbouwerweg. Ontheffing van deze richtlijn is mogelijk. Conclusie Een hotel binnen de LPG-cirkel kan niet vergund worden. Het ontwikkelen van een hotel binnen de geluidcontour is mogelijk. De Gemeente moet dan wel ontheffing verlenen.
17
Twi
ske
200
300
400
500m
N
Scheepsbouwerweg
100
Zuideinde
0
Geluidhinder van bedrijven
LPG-’plofcirkel’
Bezit Gemeente Landsmeer
Bezit Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier
Grondeigendom, veiligheid en hinder
A10
A10
Nieuwe Gouw
Kadoelenweg
D ANALYSE A10-ZONE D.7
Mogelijke locaties
Op basis van de voorgaande analyses zijn vijf potentiële ontwikkellocaties beoordeeld. Twee daarvan zijn afgewezen, omdat zij buiten de Rode Contour liggen, grote landschappelijke consequenties hebben en de noodzakelijke provinciale medewerking ontbreekt. In de bijlage is ter informatie nog wel een kaartje opgenomen met deze twee afgevallen locaties. Er resteren drie zones waar wèl een hotelgebouw denkbaar is, zie de kaart hiernaast. Deze drie potentiële ontwikkellocaties verschillen in ligging, omvang en voor- en nadelen. H1 [IJdoornlaan, 3.000 m2 grondoppervlak] Dit is veruit de kleinste locatie, en kan dus ook maar een relatief klein hotel plek bieden, van circa 50 tot 75 kamers, plus wat bijeenkomst- en werkruimtes. De waarde als toeristisch steunpunt zal wat beperkter zijn. Dit alles gaat er van uit dat de bestaande hal gesloopt wordt en het nieuwe hotel niet al te veel groter is dan de bestaande hal. Het bij het hotel horende parkeerterrein dient zo dicht mogelijk tegen de A10 geschoven te worden. Dat betekent dat dit terrein aan de overkant van de IJdoornlaan ligt. De twee geschetste ‘parkeerkavels’ meten beide ±3.000 m2, waardoor op elk hooguit 90 auto’s passen. De beschikbare ruimte mag dan beperkt zijn, toch is de locatie wel degelijk aantrekkelijk: De zichtbaarheid vanaf de afslag en de ligging aan het Pieter Weerpad, een bevaarbare sloot en tegen het dorpslint zijn grote pluspunten. De bouwkavel is privaat bezit; de beide parkeerkavels zijn gemeente-eigendom. H2 [Scheepsbouwerweg, ±8.500 m2 grondoppervlak] Het perceel is eigendom van de Gemeente en verhuurd aan handboogvereniging Pijlsnel. Ontwikkeling pas mogelijk na uitplaatsing van de huidige gebruiker. De beschikbare ruimte is dan bijna 3x zo groot als op H1. Hotel en parkeren passen beide op dezelfde kavel en er resteert nog voldoende ruimte voor een groene inrichting. De zichtbaarheid en ‘landschappelijkheid’ zijn veel minder, maar ook dit perceel ligt aan de beoogde fiets/skateroute en een sloot die bevaarbaar te maken is. H3 [Scheepsbouwerweg, ±30.000 m2 grondoppervlak] Ook hier kan pas ontwikkeling volgen na uitplaatsing van een deel van de huidige gebruikers: de volkstuinders. De beschikbare ruimte is aanzienlijk groter dan voor het hotel+parkeerterrein noodzakelijk. De meeste tuinders kunnen daardoor blijven zitten. Het perceel is eigendom van de Gemeente. De zichtbaarheid is nog minder, maar de ligging aan de beoogde fiets/skateroute en een bevaarbaar te maken sloot prima.
19
Twi
ske
0
100
200
300
400
500m
N
Zuideinde
Footprint hotel [bij 3 bouwlagen, indicatief]
Rode Contour
Mogelijke locaties
H2-H2
Scheepsbouwerweg
Ontwikkelruimte
A10
H3-P3
H1
P1a
A10
P1b
Nieuwe Gouw
Kadoelenweg
D ANALYSE A10-ZONE D.8
Randvoorwaarden
Aan mogelijke gegadigden worden randvoorwaarden voor ontwikkeling meegegeven. Deze betreffen het gebouw, de maaiveldinrichting, het ontwikkelingsproces, financiën etcetera. Hieronder worden met name de ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden aangestipt. Waar nodig worden deze verder uitgewerkt. Financiële en procesmatige randvoorwaarden zullen in aparte documenten worden behandeld. Huidige gebruikers Op elke locatie is opzegging van het huurcontract met de bestaande gebruiker noodzakelijk: Het volkstuinencomplex en Pijlsnel aan de Scheepsbouwerweg, en de bedrijfshal aan de IJdoornlaan. In het geval van het volkstuinencomplex en Pijlsnel is opzegging een verantwoordelijkheid van de Gemeente. Ontwikkeling is op deze beide locaties onmogelijk zonder dat daarbij eerst een alternatieve oplossing gevonden is voor die gebruikers. Bestaande landschapselementen Bestaande wegen, paden en sloten, waaronder het Pieter Weerspad, blijven gehandhaafd. Andere paden mogen wel verlegd, maar niet opgeheven worden. Ondergeschikte slootjes mogen gedempt worden, mits ze in oppervlak gecompenseerd worden binnen het plan. Wat voor hotel willen we? In deze Locatiestudie wordt de term ‘hotel’ gebruikt. Deze term is een beschermde aanduiding. Dit is geregeld in artikel 13 van de wettelijke verordening Nederlandse Hotel Classificatie. Het is niet toegestaan te communiceren dat een hotel meer sterren heeft dan toegekend door de Nederlandse Hotel Classificatie. Deze Locatiestudie richt zich op een hotel geclassificeerd met tenminste 3 sterren of hoger. Bouwvolume en bouwhoogte Het maximale bouwvolume is 7.500 m2. Dit is ruim voldoende voor bijvoorbeeld een hotel met 160 kamers, een zalencentrum en aanvullende toeristische faciliteiten. De maximale bouwhoogte is 11 meter. Dit maakt een gebouw in 3 lagen mogelijk met aantrekkelijke, hoge publieksruimtes op de begane grond. Parkeren Er wordt voor het hotel een nog nader te bepalen minimum en maximum parkeernorm aangehouden.
21
22
Reclamemast Naast de beoogde hotelontwikkeling wil de Gemeente ook meewerken aan de plaatsing van een reclamemast langs de A10. De mast kan tevens dienen als blikvanger voor het hotel, dat op deze wijze boven de geluidsschermen uit zichtbaar wordt. De mast moet enerzijds goed zichtbaar zijn vanaf beide rijrichtingen van de A10, anderzijds minimale visuele hinder veroorzaken in het landschap en het dorp. Daarom is alleen plaatsing op de weinig zichtbare kavel van Pijlsnel toegestaan en is de maximale hoogte 18 meter.
E BEELDKWALITEIT Zowel het bouwen van een hotel als het bouwen direct aan de A10 zijn voor Landsmeer nieuwe opgaven. Een publieksfunctie aan de A10 is echt een andere opgave dan woningbouw in het dorp zelf. De bestaande Welstandsnota is daarop niet ingericht. Het is daarom nodig het welstandsbeleid een verdiepingsslag te geven en de nota aan te vullen met een paragraaf specifiek gericht op een hotel in de A10-zone. De publieke functie van een hotel en de kenmerkende locatie bij de entree tot Landsmeer vragen architectuur van een hogere kwaliteit dan de gezichtsloze bedrijfsbebouwing die momenteel rond de entree tot Landsmeer staat. Wat in ieder geval nìet de bedoeling is, is een gebouw dat alleen varieert op de standaard huisstijl van de exploitant. Gewenst is een eigentijds gebouw, verwijzend naar de Waterlandse traditie van bouwen in hout, met zorgvuldige aandacht voor de landschappelijke inpassing. Ter inspiratie alvast enkele voorbeelden van recent gebouwde hotels elders. Allemaal in hout, allemaal modern, maar toch teruggrijpend op traditionele waarden. En allemaal zeer aantrekkelijk voor de moderne toerist die, behalve in een fijn verblijf, ook geïnteresseerd is in een stukje duurzaamheid. Belangrijker nog dan vormgeving is de schaal van bouwen. De getoonde voorbeelden tonen aan dat het mogelijk is een hotel zodanig te geleden of zelfs op te delen dat een fijnzinniger, bijna-dorpse schaal bereikt wordt. Dat kan ook in Landsmeer, mits ontwikkelaar en architect daartoe gestimuleerd worden en de gemeentelijke begeleiding daarop afgestemd is.
23
24 Vier fraaie hotels in houtarchitectuur, verspreid over de wereld: Hiernaast het Huski Hotel in Australië, in het midden Hotel Sotelia in Slovenië, linksonder Integer Eco Inn in China en rechtsonder Virage de Mulsanne in Frankrijk.
F TOETSINGSCRITERIA Dit hoofdstuk gaat uiteindelijk de gedetailleerde weigeringsgronden en toetsingscriteria bevatten. Deze worden in overleg met betrokkenen opgesteld en onderverdeeld aan de hand van zes overkoepelende thema’s. Deze thema’s zijn, in volgorde van aflopend belang: • Handhaven/versterken ruimtelijke kwaliteit • Uitvoerbaarheid • Bevorderen toerisme en recreatie • Bevorderen van locale economie en werkgelegenheid • Veiligheid en duurzaamheid • Kosten en baten voor Gemeente De toetsing van plannen gebeurt in twee rondes. Eerst wordt gekeken of plannen voldoen aan de indieningsvereisten en de plannen inhoudelijk geen weigeringsgronden bevatten. Niet voldoen betekent dat een plan meteen wordt afgewezen. De plannen die wèl voldoen worden vervolgens door een jury op kwaliteit beoordeeld aan de hand van de gedetailleerde criteria. Deze jury wordt breed samengesteld uit oa. een externe landschapsarchitect en een externe stedebouwkundige, enkele bewoners, ondernemers en leden van de BVL. Ook de Welstandscommissie speelt hierin een rol. Het plan dat op die criteria de meeste punten scoort èn tenminste een vooraf vastgesteld minimum puntenaantal overstijgt wint. De gemeente kan dan met de indiener van dat plan in onderhandeling treden.
25
26
H OVERIGE REGELGEVING EN BELEID H.1
Exploitatieplan of planschadeverhaal
Voor hotelinitiatieven in afwijking van een vigerend bestemmingsplan geldt de verplichting een exploitatieplan op te stellen. Een exploitatieplan kan uitsluitend door de Gemeenteraad worden vastgesteld. Met het exploitatieplan wordt zeker gesteld dat de kosten die de Gemeente moet maken ten behoeve van het bouwplan, verhaald kunnen worden op de partij[en] die in het exploitatiegebied zijn gelegen. Het vaststellen van een exploitatieplan door de Gemeenteraad kost veel tijd: circa vier tot zes maanden. Van het vaststellen van een exploitatieplan kan op grond van de wet worden afgezien indien het kostenverhaal op andere wijze is veiliggesteld. Dat kan via een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de Gemeente en de initiatiefnemer: de zogeheten anterieure overeenkomst. De inhoud van de anterieure overeenkomst is afhankelijk van het te ontwikkelen plan. Een vast onderdeel binnen de anterieure overeenkomst is altijd het verhaal van eventuele planschadeclaims. Om een inschatting van het planschaderisico te kunnen maken dient de initiatiefnemer een planschaderisicoanalyse te laten opstellen. Geldt voor het hotelinitiatief geen exploitatieplanplicht als bedoeld in de Wro, dan geldt wel dat de Gemeente met de initiatiefnemer een planschadeverhaalsovereenkomst sluit, ten behoeve waarvan de initiatiefnemer vooraf een planschaderisicoanalyse dient te laten opstellen door een deskundig adviesbureau.
27 H.2
Rijksbeleid
Rijksbufferzones en Nationale Landschappen Landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten geven identiteit aan een gebied. Bovendien zijn culturele voorzieningen en cultureel erfgoed van groeiend belang voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat en daarmee voor de concurrentiekracht van Nederland. Het Rijk is verantwoordelijk voor het cultureel en natuurlijk UNESCO-werelderfgoed, kenmerkende stads- en dorpsgezichten, rijksmonumenten en cultuurhistorische waarden in of op de zeebodem. Het Rijk laat de sturing tussen verstedelijking en landschap sinds 2012 over aan de provincies om meer ruimte te laten voor regionaal maatwerk. Daarom is met de komst van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte [SVIR 2012] de verantwoordelijkheid van de rijksoverheid voor de Nationale Landschappen en Rijksbufferzones vervallen. Het rijksbeleid beschermt nog wel kleinere deelgebieden en het rijk houdt een belang voor natuur & cultuurhistorie. In de Nationale Landschappen Stelling van Amsterdam, Laag Holland, Nieuw Hollandse Waterlinie en de Veluwe is de overlap met het rijksbeleid meer dan 60%. Hoewel het daarbij deels gaat om bescherming van andere waarden dan landschapswaarden, helpt deze bescherming ook ontwikkelingen die landschapskwaliteit aantasten tegen te gaan en blijft het rijk een belang in deze gebieden houden. Rijksbufferzone en Nationaal Landschap worden nu dus bewaakt door de Provincie, niet het Rijk. Het plangebied voor hotelontwikkeling ligt geheel in het Notionaal Landschap Laagholland en deels in de Rijksbufferzone. De provincie is daarom een belangrijke gesprekspartner voor de Gemeente wat betreft hotelontwikkeling. Natura 2000-gebieden Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden op het grondgebied van de lidstaten van de Europese Unie. Dit netwerk vormt de hoeksteen van het beleid van de EU voor behoud en herstel van biodiversiteit. Natura 2000 is niet enkel ter bescherming van gebieden [‘habitats’], maar draagt ook bij aan soortenbescherming. In Noord-Holland zijn inmiddels 13 Natura 2000-gebieden aangewezen, waaronder het Wormer-, Jisper- en Ilperveld. Deze liggen ver van het plangebied, en hotelontwikkeling heeft geen invloed op deze gebieden.
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
Zwanenburg
!
!
!
!
!
Assendelft
!
!
!
Westzaan
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
Zaandam
Koog aan de Zaan
!
!
!
!
!
!
!
!
!
Zaandijk
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
Wormerveer
!
!
!
!
! !
!
Oostzaan
!
! !
! !
!
!
!
!
! !
!
!
!
!
!
Landsmeer
!
!
Amsterdam
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
Purmerend
Zuidoostbeemster
!
!
!
Wormer
!
!
!
!
!
! !
Krommenie
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
Broek in Waterland
!
!
!
!
!
!
!
!
!
! !
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
Monnickendam !
!
!
Edam
!
!
!
!
!
!
Volendam
!
!
!
!
!
!
!
! !
!
!
!
!
!
!
!
Marken
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
! !
!
!
!
!
!
!
!
! !
! !
! !
! ! !
! !
!
!
!
!
!
! !
!
!
!
!
!
! !
!
!
! !
! !
!
! !
!
!
! !
! !
! !
!
! !
!
! !
!
!
!
! !
!
!
!
! !
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
! !
! !
!
!
!
! !
!
!
!
!
!
! !
! !
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
! !
!
!
!
!
!
! !
!
!
!
!
! !
! !
!
!
! ! !
!
!
!
!
!
! !
!
!
!
! !
!
!
!
! !
!
! !
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
! !
! !
!
!
!
!
! !
!
!
!
!
!
!
!
! !
!
!
!
!
! ! !
!
! !
!
!
!
!
!
!
! !!
!
!
! !
!
!
!
! !
! !
Spoorweg
Lokale weg
Regionale weg
Hoofdweg
Autosnelweg
Zand
Glastuinbouw
Water
Bos
Bebouwd Gebied
Gemeentegrenzen 2007
Rijksbufferzone
Almere
Bron: Ministerie van I&M
Legenda !
! !
!
!
!
!
!
!
!
! ! !
!
!
!
!
!
!
!
!
! !
!
! !
! !
Rijksbufferzone Amsterdam-Purmerend
!
! !
! !
!
!
!
! !
!
! !
!
!
!
!
! !
! !
! !
!
!
!
! !
! !
! !
!
!
!
!
!
!
!
!
!
H OVERZICHT RELEVANT BELEID H.3
Structuurvisie Noord-Holland 2040
Heel Noord-Holland heeft nu één structuurvisie. In de hele provincie is de identiteit van de landschappen versterkt met behoud door ontwikkeling en transformatie. Deze landschappen zijn een veelgenoemde reden voor mensen om in Noord-Holland te willen wonen, werken en recreëren. De afwisseling tussen stad en open landschap is hier een belangrijk onderdeel van. De landschappen rond de steden zijn toegankelijk voor recreatie. De landbouwgebieden rond steden zijn gericht op kleinschalige productie, streekproducten, educatie, ‘zorglandbouw’ en natuur en landschapsbeheer. Door de hele provincie zijn nieuwe recreatieve routes aangelegd voor wandelen, fietsen en varen. Uitgangspunt voor het recreatiebeleid in relatie tot verstedelijking is intensieve recreatiegebieden dicht bij de steden, en extensieve recreatie op verdere afstand. Vooral in het zuidelijke deel van Noord-Holland, binnen het werkingsgebied van de Metropoolregio Amsterdam, kan het landelijk gebied gezien worden als recreatiegebied voor de stedeling. De Provincie NoordHolland streeft naar meer samenhang in de totale recreatieve structuur: verbindingen tussen bestaande recreatiegebieden en het recreatief medegebruik van natuur en landbouwgebieden. Opgave is om het landschap beter ‘beleefbaar’ te maken. Invulling vindt plaats binnen het metropolitane landschap en daarbinnen onder andere door herijking van het bufferzonebeleid. In de Provincie Noord-Holland liggen vier Rijksbufferzones: AmstellandVechtstreek, Amsterdam-Purmerend, Amsterdam-Haarlem en HilversumUtrecht. Doel van de Rijksbufferzones is dat zij gevrijwaard blijven van verdere verstedelijking en dat ze zich verder kunnen ontwikkelen tot relatief grootschalige groene gebieden. De Rijksbufferzones zijn een belangrijk onderdeel van de hierboven beschreven metropolitane landschappen. De Provincie Noord-Holland behoudt de landschappelijke kwaliteit en identiteit van deze Rijksbufferzones en vergroot de mogelijkheden voor ontspanning en dagrecreatie in deze gebieden. Hiervoor worden integrale ontwikkelstrategieën opgesteld. Voor Landsmeer betekent dit alles dat: 1. Ontwikkeling als Recreatieknooppunt gewenst is. Dit knooppunt moet zich primair richten op intensieve recreatiegebieden, zoals onder andere het Twiske en ruime omgeving. 2. Die ontwikkeling niet ten koste mag gaan van de landschappelijke kwaliteit en identiteit.
29
30
Themakaart Behoud en ontwikkeling van groen om de stad en voldoende en gedifferentieerde ruimte voor recreatieve en toeristische voorzieningen NB: De kaarten zijn op A3-formaat bijgevoegd (Totaalkaart en themakaarten bij Structuurvisie Noord-Holland 2040)
70
H OVERZICHT RELEVANT BELEID H.4
Recreatieplan Waterland
Recreatieschap Landschap Waterland is een samenwerkingsorgaan van elf Waterlandse gemeenten en de Provincie Noord-Holland. Het heeft als doelstelling de waarden van het landschap te bewaken en zorg te dragen voor een evenwichtige ontwikkeling van de openluchtrecreatie. Daarom is in 2001 de Landschapsvisie Waterland opgesteld, waarvan de recreatieve laag in 2002 is uitgewerkt tot het Recreatieplan Waterland. In 2012 is het Recreatieplan Waterland geactualiseerd. Hierin zijn de uitgangspunten vrijwel ongewijzigd gebleven. De actualisatie betreft vooral het verder toepassen van deze hoofdprincipes, wat leidt tot enigszins bijgestelde kaarten als basis voor het nieuwe uitvoeringsprogramma. Landschap Waterland is voornemens samen te gaan met het recreatieschap het Twiske. Met de vaststelling van dit recreatieplan wordt een belangrijk statement gemaakt dat de aandacht voor het beleid in het werkingsgebied van Landschap Waterland door het samengaan niet verdwijnt. Over Landsmeer worden twee belangrijke uitspraken gedaan. 1. Er komt een doorgaand fiets- en skatepad rond heel Waterland-Oost, dat op grondgebied van Landsmeer vanaf het Twiske loopt via de Scheepsbouwerweg, het Pieter Weerspad en het Dorpspad naar een te verbeteren oversteek over het Noord-Hollands kanaal. 2. Aan dat pad liggen, op de grens van Amsterdam, de A10 en het landschap, recreatieve hoofdknooppunten of ‘recreatiepoorten’. De Poort van Waterland ter hoogte van Ransdorp ontsluit vooral het weidse Waterland-Oost; het knooppunt in Landsmeer ontsluit vooral de zone met intensieve dagrecreatie die begint in het Twiske, en van daaruit doorloopt naar de oostflank van Purmerend.
31
Verbetering van bestaande groen gebieden en daarnaast de ontwik keling enkele nieuwe. Daarnaast verder ontwikkelen en versterken van de lijnvormige basis van de Recreatieve Hoofdstructuur, In feite het bestaande fiets/skatepad als kern van een bundel paden en routes.
Streefbeeld structuur intensieve dagrecreatie
32
H OVERZICHT RELEVANT BELEID H.5
Actualisatie Regionaal Hotelbeleid Metropoolregio Amsterdam
In 2007 heeft de gemeente Amsterdam de ambitie vastgelegd om tot 2015 9.000 nieuwe kamers te realiseren. Daarnaast zijn ook kwalitatieve doelstellingen vastgesteld. Voor de gehele Metropoolregio Amsterdam [MRA] is een doelstelling tot 2015 afgesproken van 15.000 kamers. Nieuwe trends in de hotel- en verblijfsmarkt vragen nu om bijstelling van de doelstellingen: · De ondanks de crisis verder stijgende vraag naar overnachtingen; · De sterke groei van hotelinitiatieven in leegstaande kantoren; · De sterke concentratie in Amsterdam en de wens dit meer te spreiden; · De opkomst van nieuwe concepten, zoals verhuur van woningen, short stay en long stay. De actualisatie van het regionale hotelbeleid resulteert in 10 adviezen: 1. Herijk het Hotelbeleid zowel kwantitatief [langzamere groei], als kwalitatief [meer variatie] en ruimtelijk [betere afstemming op andere ontwikkelingen]. 2. Gezien de aantrekkelijkheid van de regio Amsterdam en de groeipotenties is een angst voor overaanbod vooralsnog ongegrond. 3. De regio heeft een goede mix gevonden tussen mogelijk maken, stimuleren en reguleren. Behoefte bestaat aan het inkaderen van deze opties, waarbij uitgangspunten worden gedeeld en vastgelegd. 4. Geadviseerd wordt om te koersen op circa 9.400 nieuwe kamers in 2020, waarbij nadrukkelijk wordt gekeken naar nieuwe vormen. 5. Aanbevolen wordt dat de regio balans- en groeiregio’s aanwijst en hier door gezamenlijke inspanning de regionale spreiding mee bevordert. 6. Voorgesteld wordt een MRA Hotel Progress meter te ontwikkelen die de voortgang van de doelstellingen actief volgt. 7. Voorgesteld wordt bij het beoordelen van nieuwe initiatieven rekening te houden met de regionale uitgangspunten en de vlekkenkaart. 8. Voorgesteld wordt het regionale plan vroegtijdig juridisch-planologisch te toetsen. Dit geeft tijdig inzicht in de handelingsopties van lokale overheden. 9. Stel een regionaal adviesteam samen met als doel meer afstemming te bereiken tussen de deelregio’s en de voortgang actief te monitoren. 10. Geadviseerd wordt het sturingsmodel op hoofdlijnen regionaal vast te leggen in beleid en dit te vertalen naar bestemmingsplannen. Bovenstaande betekent dat enerzijds een initiatiefnemer duidelijk moet kunnen uitleggen wat zijn hotel bijdraagt aan de variatie van de totale hotelmarkt, en anderzijds de Gemeente aantoonbaar zorg moet dragen voor een goede inbedding in de totale ruimtelijk ontwikkeling rond een locatie.
33
34 Figuur 1
Regionale uitgangspunten voor HTL Beleid
Buck Consultants International/Horwath HTL
Toetsingskader nieuwe ontwikkelingen
Bron: Buck Consultants International / HTL 2013
BIJLAGE: AFGEVALLEN LOCATIES Tijdens het opstellen van deze locatiestudie zijn meer locaties ter sprake gekomen dan de 3 die nu daadwerkelijk als locatie worden aangeboden. Met name de twee locaties op de kaart hiernaast zijn serieus overwogen. Eén in het uiterste westen, tegen het Twiske aan, en één in het uiterste oosten, langs de Gouwe in het uiterste oosten. Beide locaties bieden veel voordelen voor het ontwikkelen van een hotel als recreatief steunpunt. Met name de oostelijke werd als zeer kansrijk beoordeeld vanwege de goede bereikbaarheid en zichtbaarheid vanaf de snelweg, de mogelijkheid om het parkeren grotendeels naast het tankstation in te passen, de ligging direct aan het water en het doorgaande fietspad en het vrije uitzicht over het landschap. Echter, het betreft twee locaties die zich net buiten de Rode Contour bevinden en dus landschappelijk gevoelig zijn. Dat maakt toetsing door de Provincie noodzakelijk. Uit ambtelijk overleg met de provincie bleek al heel snel dat een initiatief voor het bouwen van een hotel buiten de Rode Contour geen instemming van de Provincie zal krijgen. De Rode Contour is juist door het Rijk bedacht om bebouwing zonder ‘groot openbaar belang’ tegen te gaan.
35
0
100
200
300
Afgevallen ontwikkellocaties Rode Contour 400
500m
N
36
Gemeente Landsmeer Postbus 1 1120 AA Landsmeer tel 020 4877111 gemeentelandsmeer.nl
EDWARDS S TA D S O N T W E R P Edwards Stadsontwerp WG-plein 75 1054 RB Amsterdam tel 020 6123 630
[email protected]
