Leergang Mensen – Stenen - Geld Integrale prestatiesturing bij woningcorporaties Financiële sturing
Verdienmodel Data
Vastgoedsturing
12 oktober 2015
Maatschappelijke sturing
Dienmodel
2 november 2015
Portfolio management
16 november 2015
Asset management
30 november 2015
Property management
14 december 2015
Locatie Amsterdam
Begrippen ASSET MANAGEMENT FINANCIEEL RENDEMENT MAATSCHAPPELIJKE RENDEMENT EFFICIËNTIE EN EFFECTIVITEIT TRANSPARANTIE METEN EN STUREN PROGNOSTICEREN ALLOCEREN REKENMODELLEN
Inhoud van de leergang Nieuwe wet- en regelgeving, financiële krapte en de noodzaak tot meer transparantie in beleidsvorming en verantwoording maken dat woningcorporaties zichzelf opnieuw moeten uitvinden, dilemma’s op moeten oplossen en nieuwe sturingsconcepten moeten bedenken en implementeren. In MSG bespreken we besturingsconcepten voor het professioneel, effectief en efficiënt beheren en ontwikkelen van de vastgoedportefeuille. In de leergang worden instrumenten aangereikt die kunnen ondersteunen bij het beantwoorden van de strategische vraagstukken op de thema's: markt en maatschappij, vastgoed en geld, of te wel 'mensen, stenen, geld’. Uitgebreid komen recente sturingsconcepten als het DrieKamerModel en de inbedding van vastgoedsturing in de organisatie middels het asset management aan de orde. Uiteraard is de leergang Woningwet 2015-proof, is er aandacht voor de samenwerking tussen corporatie en haar belanghouders en komen de laatste inzichten op het gebied van demografie en woningmarkt aan de orde. In deze folder vindt u meer informatie over de opzet en de organisatie van de leergang. Aanmelden kan met het bijgevoegde formulier.
Beleggingsobject
Maatschappelijk middel
Financieel en maatschappelijk renderen: ‘dienen en verdienen’ In de leergang MSG staat zowel de bedrijfsmatige als de maatschappelijke rol van de woningcorporatie centraal. De bedrijfsmatige rol is daarbij gericht op een efficiënte, goed renderende exploitatie van het vastgoed. De maatschappelijke rol is gericht op het realiseren van maatschappelijke prestaties door middel van datzelfde vastgoed. Corporaties werken volgens het principe van een “revolving fund” en zetten het financiële rendement in ten dienste van het maatschappelijk rendement. Maar wat is maatschappelijk rendement precies? Hoe meet je het? Hoe kun je erop sturen en welke financiële randvoorwaarden dragen bij aan zowel de financiële continuïteit als aan maximaal maatschappelijk presteren. Rondom deze vraagstukken is in de sector de afgelopen jaren een aantal nieuwe instrumenten geïntroduceerd. In de leergang komen deze vragen en instrumenten uitgebreid aan de orde.
Vastgoedsturing: portefeuillemanagement en Ondernemingsdoelstellingen
Evalueren van het portefeuillebeleid
asset management
Portefeuilleplan en facetbeleid
Wijkstrategieën
Het labelen van complexen
Complexplannen en uit voeringsplannen
Evalueren van het complexbeleid
Het vastgoed is dus het belangrijkste middel van de corporatie om maatschappelijk te presteren, tegelijkertijd is het vermogen grotendeels geïnvesteerd in dit vastgoed. Adequate beleidsvorming en goed management met betrekking tot vastgoed, oftewel vastgoedsturing, is dus cruciaal. Dit is een complexe opgave. Temeer, omdat de beleidscyclus van het portefeuillebeleid gelaagd is. Bij woningcorporaties vindt op meerdere niveaus besluitvorming over het vastgoed plaats: op portefeuilleniveau, op gebiedsniveau en op complexniveau.
Bij vastgoedsturing komen uiteenlopende vragen aan de orde. Hoe de maatschappelijke opgave te vertalen in doelstellingen waarop te sturen valt? Het uitvoeren van Hoe afwegingen te maken tussen de doelstellingen het complexbeleid op portefeuille-, gebieds- en complexniveau? Hoe gebruik te maken van de mogelijkheden en kansen die de portefeuille biedt? Hoe methodisch en bedrijfsmatig een brug te slaan tussen het uitvoeringsniveau (exploiteren) en het strategisch niveau (ontwikkelen van de portefeuille)? Speelt het asset management hierin een sleutelrol? Hoe krijgt de specifieke dynamiek in wijken of dorpskernen gestalte in de vastgoedsturing? Met de kennis en inzichten uit leergang MSG zijn deze vragen te beantwoorden.
Marktanalyse en strategiebepaling Financiële sturing en vastgoedsturing zijn pas mogelijk als de corporatie haar missie, rol- en taakopvatting en bedrijfsdoelstellingen bepaald heeft. Missie en doelstellingen zijn, als het goed is, gefundeerd op een gedegen analyse van de woningmarkt en de maatschappelijke en politieke omgeving. In de leergang wordt aandacht besteed aan een aantal handige hulpmiddelen voor marktverkenningen en het vertalen van de marktinformatie zodat strategische keuzen gemaakt kunnen worden. Ook instrumenten om de strategische positionering van de onderneming te bepalen, komen aan de orde.
Opbouw van de leergang De leergang bestaat uit vijf dagen. De indeling van de dagen is als volgt: Dag
Onderwerp
Data
1
Algemene inleiding over integrale sturing, marktverkenningen
12 oktober 2015
2
Waarderingsgrondslagen, sturingsmodellen, facetbeleid en complexmonitor
2 november 2015
3
Vermogensontwikkeling, portefeuillebeleid, rekenen met de balans
16 november 2015
4
Rendementen, kasstroomsturing, gebiedsgericht werken, maatschappelijk rendement
30 november 2015
5
Complexstrategieën en –plannen, organisatorische inbedding en een strategiespel
14 december 2015
Voor wie De leergang is bedoeld voor medewerkers en MT-leden die verantwoordelijk zijn voor - of belangrijke bijdragen leveren aan - de sturing van de eigen organisatie en zich grondig willen verdiepen in het gebruik van instrumenten voor vastgoedsturing. De leergang is zowel bedoeld voor generalisten als specialisten, zowel vanuit de financiële als de volkshuisvestelijke hoek. Let op: vanwege het interactieve karakter van de leergang hebben we plaats voor maximaal 12 deelnemers! De leergang bestaat uit vijf maandagen in oktober t/m. december van 9.30 uur tot 16.30 uur. De bijeenkomsten vinden plaats bij RIGO in Amsterdam (naast A’dam CS). Presentatie, zelfwerkzaamheid in groepen, spelvormen (bestedingsspel, Transparantietool), terugkoppeling en uitwisseling zorgen voor een gevarieerde invulling. Deelnemers krijgen een beperkte hoeveelheid huiswerk mee en krijgen tevens suggesties voor 'verder lezen'. Deelnemers krijgen het boek ‘Mensen, stenen, geld 2.0’ uitgereikt.
Kenmerken van de RIGO-aanpak •
Samenhangend: maatschappelijke prestaties en financiële mogelijkheden zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Voor RIGO het uitgangspunt in de leergang. .
•
Praktisch: De leergang krijgt pas meerwaarde wanneer het geleerde in praktijk gebracht kan worden. Dit vereist praktisch hanteerbaar gereedschap. In de leergang gaan we in op deze hulpmiddelen en wisselen we elkaars ervaringen uit.
•
Gedegen: RIGO is kritisch ten aanzien van de validiteit van concepten en modellen.
Eindresultaat De cursist heeft na deelname aan de leergang onder andere het volgende bereikt: •
Hij/zij kent de belangrijkste financiële, volkshuisvestelijke en maatschappelijke sturingsprincipes.
•
Hij/zij heeft inzicht in de afzonderlijke stappen in het proces van vastgoedsturing en in hun onderlinge samenhang.
•
Hij/zij kent de verschillende waarde- en rendementsbegrippen in hun onderlinge samenhang en kan deze toepassen bij het bepalen en inzichtelijk maken van de financiële beleidsruimte.
•
Hij/zij kent de principes van het prognosticeren van de maatschappelijke prestaties en de financiële mogelijkheden van het portefeuillebeleid en van het bepalen van de daarmee samenhangende risico's.
•
Hij/zij is in staat om op basis van portefeuilledoelstellingen en -prestaties enerzijds en exploitatieresultaten anderzijds op systematische wijze de investerings- en exploitatiekaders voor complexen te bepalen.
•
Hij/zij heeft kennisgemaakt met enkele praktische hulpmiddelen voor het portefeuillebeleid en het asset management en heeft met andere deelnemers praktijkervaringen uitgewisseld.
Aanmelding Aanmelding kan met bijgevoegd formulier.
Kosten De deelnamekosten bedragen €2.000,- per persoon (excl. BTW).
Docenten
Peter van Os
André Buys
Thierry Wever
Telefoon: 020 – 522 11 12
Telefoon: 020 – 522 11 73
Telefoon: 020 – 522 11 88
Email:
[email protected]
Email:
[email protected]
Email:
[email protected]
Peter van Os, partner bij RIGO, werkt sinds 1 oktober 2003 bij RIGO. Hij richt zijn onderzoeks- en advieswerkzaamheden bij RIGO vooral op financiële en volkshuisvestelijke sturingsvraagstukken en het strategisch voorraadbeleid bij woningcorporaties. Daarnaast is hij thuis in stedelijke herstructurering (organisatie, proces en financiën) en meer specifieke thema’s rond het wonen en de corporatiesector zoals kwaliteitsbeleid, huurbeleid, samenwerking en maatschappelijk ondernemen.
André Buys, partner bij RIGO, is specialist op het gebied van demografie, bevolkingsdynamiek en woonwensen. Hij houdt zich onder meer bezig met de invloed van bevolkingsontwikkelingen op de groei en bloei (of krimp) van woongebieden in het algemeen en op het functioneren van de woningmarkt in het bijzonder. Hij verricht verkennende studies en rapporteert daarover op een toegankelijke manier. Als onderzoeker en adviseur ondersteunt hij overheden, woningcorporaties en andere marktpartijen bij de inhoudelijke onderbouwing van hun strategisch (woon)beleid.
Thierry Wever werkt als onderzoekeradviseur bij RIGO. Thierry kent de ins en outs van het woonbeleid en de betekenis hiervan voor gemeenten en corporaties. Hij wil graag de onderste steen boven halen’ en zorgt ervoor dat hij goed op de hoogte blijft van de laatste ontwikkelingen.
Voordat hij bij RIGO kwam heeft Peter van Os bijna tien jaar bij Mitros gewerkt, een grote woningcorporatie in Utrecht. Hij bekleedde daar beleids- en managementfuncties. Van oorsprong is Peter civiel-planoloog. Tevens heeft hij een masteropleiding in strategisch management gevolgd. Onlangs heeft Peter, naast zijn RIGO-werkzaamheden, een promotieonderzoek afgerond naar de allocatiefunctie bij woningcorporaties. Door deze brede achtergrond is Peter een analytisch ingestelde generalist met een blijvende liefde voor stedelijke vraagstukken en volkshuisvesting.
André Buys was lid van de voormalige Amsterdamse Raad voor de Stadsontwikkeling, is lid van de redactie van het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting en van de redactieraad van het vaktijdschrift Nul20.
Hij houdt zich vooral bezig met het lokale woonbeleid en in het bijzonder het maken en evalueren van prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties en het opstellen van woon- en kernvisies. Daarnaast werkt hij geregeld aan het strategisch voorraadbeleid van corporaties, opdrachten rond de woonruimteverdeling en rekenkamer onderzoeken. In zijn werk is hij enthousiast, nieuwsgierig, deskundig en denkt hij mee met de opdrachtgever. Naast het schrijven van visies, notities en beleidsstukken, heeft Thierry veel plezier inde procesmatige uitdagingen die zijn werk met zich meebrengt en het gesprek met de diverse belanghebbenden. Thierry is in 2009 afgestudeerd als planoloog aan de Universiteit Utrecht op het onderwerp prestatieafspraken. Eerder rondde Thierry de master Bestuur en Beleid aan de Utrechtse School voor Bestuurs– en Organisatiewetenschappen van de Universiteit Utrecht af. Tijdens de laatste jaren van zijn studie werkte Thierry als junior onderzoeker-adviseur bij SGBO/BMC.
Opzet van de leergang Dag 1: Algemene inleiding Algemene inleiding financiële en maatschappelijke sturing Aan de hand van enkele inzichtelijke schema’s lichten we de specifieke kenmerken van de corporatie toe alsmede de uitgangspunten voor de strategische sturing die daaruit voortvloeien. Algemene inleiding vastgoedsturing (beleids8baan): het interne proces RIGO heeft een procesmodel voor vastgoedsturing ontwikkeld, de beleids8baan, die stapsgewijs wordt toegelicht. Samen met de deelnemers gaan we na waar de belangrijkste leemten in het proces zitten. Het externe proces; overleg met stakeholders De nieuwe Woningwet biedt meer gelegenheid aan gemeenten en huurdersorganisaties om invloed uit te oefenen op het beleid van corporaties. Welke consequenties heeft dat, zowel procesmatig als inhoudelijk? Marktverkenningen Diverse bronnen en technieken zijn beschikbaar om de ontwikkelingen in de woningmarkt de analyseren. De belangrijkste, toegesneden op de corporatiesector, laten we de revue passeren. Dag 2: Sturingsmodellen, waarderingsgrondslagen, facetbeleid Sturingsmodellen We belichten de integratie tussen financiële sturing, vastgoedsturing en maatschappelijke sturing. We gaan onder meer nader in op de beleidsachtbaan en het DrieKamerModel. Organisatorische inbedding De beleidsachtbaan is een procesmodel voor vastgoedsturing, vastgoedsturing is een proces. We gaan in op de inbedding van dit proces in de organisatie. Aan de orde komen o.a. het procesontwerp, de rol van het assetmanagement en externe communicatie. Waardebepalingen (bedrijfswaarde, beleidswaarde, marktwaarde) Financiële sturing is betrekkelijk zinloos zonder helderheid over de verschillende waarderingsgrondslagen en hun functies. Die helderheid bieden we. We laten u ook rekenen om een goed inzicht te verkrijgen in m.n. de bedrijfswaarde. Facetbeleid (huur en woonlasten, kwaliteit/onderhoud, verhuur, verkoop) Met het facetbeleid bepaalt u belangrijke kenmerken van de portefeuille en van de daaraan gerelateerde dienstverlening. We behandelen de diverse onderdelen van het facetbeleid en bespreken de aan het beleid te stellen sturingseisen. Dag 3: Vermogensontwikkeling, portefeuillebeleid, rekenen met de balans Vermogensontwikkeling en –normering Aan de hand van de balans en het eigen vermogen gaan we wat dieper in op het sturen op vermogen(sontwikkeling). Tevens besteden we aandacht aan de beoordelingsmethode van het CFV en aan de transparantiemethodiek. Ontwikkelen van portefeuillebeleid incl. kernvoorraadbeleid Een cruciaal, maar lastig onderdeel van de vastgoedsturing betreft de vertaling van marktontwikkelingen in een zogenaamde wensportefeuille en, daaraan verbonden, een transformatieopgave in de portefeuille. We nemen u hierin mee. Gebiedsgerichte aanpak, wijkvisies en –plannen Veel corporaties staan een gebiedsgerichte aanpak voor. Wat houdt zo’n aanpak in en hoe kunt u de te onderscheiden gebieden (wijken, dorpskernen) voldoende aandacht schenken? Een korte introductie van onze kant.
Rekenen met de balans (invloed van exploiteren en (des)investeren) De waardering van het vastgoed is een opmaat naar de balans en het eigen vermogen van de corporatie. Hoe wordt het eigen vermogen beïnvloed door (des)investeringen? Stap voor stap geven we u hier inzicht in. Dag 4: Rendementen, kasstroomsturing, maatschappelijk rendement Rendementen; soorten en gebruiksmogelijkheden Rendementen zijn er in vele soorten en maten en vormen voor velen een mystieke wereld. Welke zijn voor de corporatie relevant en in welke situatie, d.w.z. bij welk type besluiten? We lichten de sluier van het ‘rendement’ goeddeels op. Kasstroomsturing Vooral het kasstroomsaldo is bepalend voor de financieringsruimte van corporaties. We laten onder meer zien welke berekenwijze en criteria het WSW hierbij hanteert in het kader van de borgstelling. Maatschappelijk rendement; methoden en technieken Inzichten en technieken om maatschappelijke effecten te meten en te waarderen en om middelen uit maatschappelijke oogpunt optimaal te verdelen over de verschillende bestedingsmogelijkheden. U verneemt de ‘state of the art’. Dag 5: Complexstrategieën en –plannen, strategiespel en Transparantietool Complexstrategieën en –labels bepalen Op grond van de wensportefeuille, de gebiedsvisies en de complexperformance zult u d.m.v. complexstrategieën en –labels de toekomst van de complexen willen bepalen. We reiken u zienswijzen en technieken aan. Complexplannen De uitkomsten van vastgoedsturing (in de vorm van beleid, plannen, visies) vormen papieren tijgers als de verankering in de organisatie geen aandacht krijgt. Het complexplan is hierbij een centraal, maar niet het enige instrument. Complexmonitor (opzet en toepassing) Keuzen ten aanzien van de toekomst van de complexen hangen niet alleen af van de wensportefeuille en van de gebiedsvisies, maar ook van de performance van de complexen zelf. We introduceren een werkwijze en een instrument. Bestedingsspel Corporaties staan voor belangrijke dilemma’s: besteden ze de schaarse middelen aan het betaalbaar houden van de huren of aan kwaliteitsverbetering of aan het verkorten van de wachtlijsten? We laten de cursisten een bestedingsspel spelen waarin die dilemma’s centraal staan. Strategiespel (realisatie beleidsplan NedWonen) Een strategiespel met behulp van de Transparantietool van RIGO/Aedes, waarbij een optimum bereikt moeten worden in het behalen van de beleidsdoelstellingen van de virtuele woningcorporatie NedWonen.
Aanmeldingsformulier: Leergang MSG najaar 2015 U kunt zich aanmelden door middel van het toesturen/ mailen / faxen van dit formulier (zie onderstaande gegevens). De kosten bedragen per deelnemer, exclusief BTW, € 2.000,--. U kunt tot vier weken voor aanvang kosteloos annuleren. Uw plaats kunt u altijd door een vervanger laten innemen.
Hieronder kunt u aangeven waar uw belangstelling naar uitgaat: 0
Ik schrijf mij met ….. personen in.
Graag van alle deelnemers de gegevens noteren.
0
Ik wil graag deelnemen, maar ik ben verhinderd op een of meer van de genoemde cursusdata, neem contact met mij op voor mogelijke alternatieven
GEGEVENS DEELNEMER(s) Naam:
…………………………………………………………………………………..
Functie:
…………………………………………………………………………………..
Corporatie:
…………………………………………………………………………………..
Adres:
…………………………………………………………………………………..
E-mail:
…………………………………………………………………………………..
Telefoon:
…………………………………………………………………………………..
Voor informatie over de Leergang kunt u contact opnemen met: Peter van Os
telefoon
020 – 522 11 12
U kunt dit formulier toesturen of mailen aan: RIGO Research en Advies BV T.a.v. Secretariaat Antwoordnummer 11214 1000 PE Amsterdam
[email protected]
e-mail:
[email protected]
