Lakáspolitika és lakásgazdálkodás Kalocsán. TDK Urbanisztika Tanszék Bazsik Anita Halász Kitti. Konzulensek: Varga Imre Szendrei Zsolt

Lakáspolitika és lakásgazdálkodás Kalocsán TDK Urbanisztika Tanszék 2012. Bazsik Anita Halász Kitti Konzulensek: Varga Imre

Szendrei Zsolt

Tartalomjegyzék Bevezetés ...........................................................................................................................3 1.Helyzetelemzés tágabb környezetben ...........................................................................4 1.1. A város gazdasági környezete .................................................................................4 Kalocsa a mezőváros (visszatekintés)........................................................................4 Kalocsa gazdasága ma – Kalocsa-Foktő ipari park ....................................................5 Az infrastruktúra fejlődése a térségben.....................................................................6 1.2 Demográfiai folyamatok ..........................................................................................6 1.3 Vonzáskörzetek a térségben ....................................................................................8 2. Lakásállomány ...............................................................................................................9 2.1 A város történeti szerkezetének kialakulása .........................................................11 2.2 Utcaszerkezet, beépítési módok kialakulása .........................................................15 2.3 Közmű.....................................................................................................................21 2.4 Szociális bérlakások ................................................................................................22 2.5 Magántulajdon .......................................................................................................24 2.6 Társasházak ............................................................................................................24 3. Kereslet-kínálat ............................................................................................................25 3.1 Ingatlanárak ...........................................................................................................25 3.2 Bérleti díjak ............................................................................................................27 3.3 Támogatási rendszerek ..........................................................................................28 4. Problémák ....................................................................................................................32 4.1 Lakásárak, telekárak ...............................................................................................33 4.2 Önkormányzati bérlakások problémái ...................................................................33 4.3 Társasházak problémái ..........................................................................................34 4.4 Magántulajdonok problémái .................................................................................34 5. Lakáskoncepció fő irányai ............................................................................................34 6. Megvalósítás opciói .....................................................................................................35 6.1 Építési telkek ..........................................................................................................35 6.2 Épület felújítás .......................................................................................................36 6.3 Magánbérlet átalakítása, támogatása ...................................................................36 6.4 Önkormányzati bérlakásszektor átalakítása ..........................................................36 6.5 Új önkormányzati lakások létesítése .....................................................................37 7. Összefoglalás ...............................................................................................................37 Források ...........................................................................................................................38 Irodalomjegyzék ...........................................................................................................38 Internetes források ......................................................................................................38 Ábrajegyzék ..................................................................................................................39

2

Bevezetés Az Urbanisztika Tanszék idei egyik TDK helyszíne Kalocsa volt. A helyszín adottságaiból adódó témák változatosak és sokszínűek voltak. Választásunkat és munkánkat nagyban segítette a nyár végén, Kalocsán megrendezett kutatótábor, ahol az önkormányzat támogatásával egy hetet tölthettünk el, s tanáraink, Szendrei Zsolt és Varga Imre illetve a Habitat for Humanity munkatársai, Kőszeghy Lea, Szekér András, Daniel van der Lek és Molnár Levente segítségével megkezdhettünk vizsgálódásainkat az általunk kiválasztott témakörben. Eredetileg egy átfogó lakásportfólió készítését tűztük ki célul, melyet a város felhasználhat lakáspolitikai koncepciójának kidolgozásához, azonban hamar kiderült, hogy a számunkra szükséges adatok nagyon hiányosak, illetve a város méretéből adódóan ezek pótlása hatalmas időt és energiát venne igénybe. Végül úgy döntöttünk, kicsit távolabbról indítjuk a vizsgálódást és elemezzük azokat a témákat, amik egy kisváros lakáspolitikáját befolyásolhatják. A gazdasági és demográfiai háttér mellett a meglévő lakásállományt is vizsgáltuk, beleértve ennek problémáit és lehetőségeit is. Emellett építészeti felméréseket is végeztünk, mely elsősorban a városszerkezet fejlődésének történetére és a meglévő városi szövet elemzésére irányultak. A tábor során sok időt töltöttünk el az önkormányzatnál, ahol a város lakásállományára vonatkozó adatok megszerzése mellett személyes interjúk által is értékes információkhoz jutottunk. Interjút készítettünk Kákonyi Judit, Szalontai Mária, Hajdú István, Farkas Ádám, Kiss Csaba, Móka János, Tóth-Kovács Ádám önkormányzati dolgozókkal, valamint Kovács László ingatlanközvetítővel és Pötörke Gábor építésszel. A tábort követően további adatgyűjtést a KSH Könyvtárban, és a VÁTI tervtárban végeztünk, módszertani segítséget pedig a Városkutatás Kft. munkatársai, Gerőházy Éva, Teller Nóra nyújtottak. Az adatok feldolgozása után megpróbáltunk kialakítani egy olyan eszközrendszert, ami alkalmas a jól működő lakáspolitika megszervezéséhez. Reméljük, hogy a dolgozatunk hasznos lesz a városvezetés számára. Ezúton is szeretnénk megköszönni a fent említett összes személynek és szervezetnek, hogy segítették munkánkat és hozzájárultak e dolgozat létrejöttéhez.

3

1.Helyzetelemzés tágabb környezetben

1. ábra Kalocsa város térképe a városrészek jelölésével

1.1 A város gazdasági környezete Kalocsa a mezőváros Kalocsa gazdaságának bemutatásához elsősorban mezőgazdaságát kell megemlítenünk, eredendően ugyanis egy alföldi mezővárosról beszélünk. Az 1900-as évekig iparról gyakorlatilag nem is beszélhetünk Kalocsa tekintetében. A szállások kialakulásával egy fontos mezőgazdasági központ jött létre az Alföldön. A városban és közvetlen környezetében nem folyt ténylegesen mezőgazdasági termesztés, mindez a szállások területein, környezetében volt. Az évszakoktól és a termelési periódusoktól függően töltötték az emberek mindennapjaikat a szállásokon; amikor épp nem volt teendő a földeken, visszaköltöztek a városba. Az eredetileg mocsaras, lápos terület a nagy Duna szabályozás után (1850-1900 között) lett szárazföld. Ezután a szállások némileg átrendeződtek, koncentrálódtak, de lényegében az eredeti központok megmaradtak. Ezekből a szállásokból mára kisebb települések, falvak, községek lettek önállósodásuk után. Kalocsához jelenleg egyetlen szállás tartozik, Negyvenszállás, de a klasszikus értelemben vett mezőgazdasági kapcsolat ma már nem létezik Kalocsa és Negyvenszállás között. A mezőgazdaság szempontjából az érsekség rendelkezett meghatározó szereppel, minden föld az ő tulajdonában volt. Ezzel a tulajdonviszonnyal azonban sok gond akadt. Az érsekségnek nem volt érdeke a mezőgazdaság felvirágoztatása, ő csak az őt megillető részre tartott igényt a

4

terményből. A vasútépítés is nehézkesen haladt, nem engedték, hogy a vasút vonala áthaladjon a városon, így Kalocsa egy fontos kereskedelmi útvonaltól is elesett. A ma már védjeggyé vált kalocsai paprikatermelés csak az 1900-as évektől indul meg a környező kis települések hatására (pl. Bátya). Kezdetben mindez csak a konyhakertekben megtermelt paprikát jelenti, később a gyár megalapulása után (1930tól) kistermelők szállítanak be a gyárnak alapanyagot. Az ipar ágazatának megjelenése Kalocsán tehát a XX. században történik meg, ekkor azonban szerepe egyre inkább megerősödik. Ettől kezdődően a telekstruktúrában sem történik jelentősebb változás (az első a paprikagyár telepítésével történt, a második a laktanyák városszövetbe való beékelésével, az utolsó pedig a mai nagykereskedelmi egységek megjelenésével.) Mára a mezőgazdaság háttérbe szorult, az ipari park megjelenésével és az infrastruktúra erőteljes fejlődésével Kalocsa vonzó célponttá vált kisebb cégek, gyárak betelepüléséhez, s a jelenlegi vezetés is az ipart látja opcionális lehetőségnek a kalocsai gazdaság fellendítéséhez, munkahelyek teremtéséhez. Kalocsa gazdasága ma – Kalocsa-Foktő ipari park „A Kalocsa és Foktő Önkormányzatának tulajdonában álló Ipari Parkban közművesített területek állnak a vállalkozások zöldmezős beruházásainak megvalósításához rendelkezésre. Kalocsa és Foktő a teljes terület tulajdonjogát megszerezte, így az az Önkormányzatok tulajdonában van, sem újabb költség, sem jogi bonyodalom nem merülhet fel. Ez önmagában indulási előnyt jelent a megvalósítás során és növeli a létesítés realitását. A Foktői Önkormányzat 10,9 ha, a Kalocsai Önkormányzat 18,2 ha tulajdonosa. A város elérhető közvetlenül: az 51. számú főúton, vasúton, vízi és légi úton. A tervezett ipari park teljes (mind az I., min a II. ütem) területének tulajdoni viszonyai rendezettek. A tervezett ipari park területe nettó 35,1 ha, ebből 28,5 ha még eladható. Ez a terület a vártnál nagyobb igények felmerülése esetén jelentős mértékben tovább bővíthető, a repülőtéri érdekek sérelme nélkül. A tervezett ipari park határai: keletről a Paksi köz nevű utca, észak-nyugati irányban kiépített kerítéssel, délről és nyugatról kiépített, működő vasútvonal északon a repülőtéri terület, az esetleges bővítési lehetőség irányában. Sőt egy esetleges későbbi bővítésnek sincs akadálya. Az e célra figyelembe vehető terület is önkormányzati tulajdonban van. Az érintett területből 5,6 ha-t három helyi vállalkozó megvásárolt. Két vállalkozó az ipari parkon belül területét vállalkozási célra hasznosítani kívánja, míg a harmadik vállalkozó a városban levő jelenlegi üzemének bővítését csak a későbbi években tervezi. Az ipari park a szükséges infrastruktúra és közművek szempontjából kedvező induló helyzetben van. Az Önkormányzat kezdeményezésével egy komplex program részeként készültek azok a közművek, melyek az új lakótelep mellett a tervezett ipari park céljait is képesek szolgálni. A Kalocsai Ipari Parkba települő cégek jogosultak az Ipari Park Címmel járó jogosultságok, kedvezmények igénybevételére. A betelepülő cégek részére az Ipari Park szolgáltatásai rendelkezésre állnak és számukra szükségtelen teljes szervezeti és működési vertikumokat kiépíteni, mivel a tervezett szolgáltatások széleskörű kínálata jól kihasználható. Mindezeken túlmenően az ipari parkba betelepülők a megfelelő

5

feltételek fennállása esetén részesülhetnek mind a központi, mind a helyi támogatásokból, kedvezményekből.” 1 Jelenleg hat cég telephelye található az ipari parkban, egy fuvarozó cég, egy fatelep, egy mérnöki tervező, egy betonos cég, egy fűrészcsarnok található még itt, illetve most épült egy vágóhíd is. „Kalocsa és Foktő Önkormányzata az iparfejlesztést erőteljesen támogató politikát folytat. Az ipari park nemcsak a fejlett piacokra termelő vállalkozások számára, hanem a balkáni térség gazdasági újjáépítésével kapcsolatban mind a termelő beruházások esetében, mind a logisztikai feladatok ellátása esetében alkalmas telephely lehet.” 2 Kalocsa önkormányzata jelenleg is tárgyalásokat folytat egy ázsiai, LED alkatrészeket gyártó céggel egy esetleges kalocsai kihelyezett telephely létesítéséről. Az infrastruktúra fejlődése a térségben Az infrastruktúra szempontjából Kalocsa az utóbbi 10 évben kedvező helyzetbe került. 2003. júliusának elején adták át a szekszárdi Szent László hidat, mely a Dunántúlt köti össze az Alfölddel, majd 2007-ben a Dunaújvárost Dunavecsével összekötő Pentele hidat (Dunaújvárosi ívhíd). E két híd jelentős előrelépésnek bizonyult. Kalocsa megközelíthetőségét tekintve a legnagyobb jelentőséggel az 51-es főút bírt, ami méretét és állapotát tekintve kevésnek bizonyult ahhoz, hogy vonzó infrastrukturális környezetet biztosítson Kalocsának. A Dunaújvárosi ívhíd megépítésével az 51-es illetve 6-os főút az M6-os autópályába csatlapozó M8-as autópályához (kétszer két sávos) lett kötve, a szekszárdi híd pedig az M9-es (kétszer egy sávos) autóút folytatása, mely a 6-os főutat köti össze az 51-es főúttal. Az elmúlt 5 évben emellett az 51-es főút Solt-Kalocsa közti szakasza fel lett újítva, illetve bizonyos részen teljen új szakaszt építettek ki. Az aszfalt megerősítésével 11,5 tonna tengelyterhelést kapott az út, így nagytömegű árut szállító tehergépkocsik, kamionok is közlekedhetnek már a főúton. Elkészült az 51-es főutat az ipari parkkal összekötő út is. Így gyakorlatilag az autópályán a fővárosból két óra alatt elérhető Kalocsa. Ez a fejlesztés logisztikai szempontból is várhatóan kedvezően hat a város fejlődésére, ami fontos szempont a városba települő gyárak/ cégek tekintetében. 1.2. Demográfiai folyamatok Kalocsa népessége a városalapítás idején alig 100 főt számlált, majd szép lassan növekedésnek indult. Az 1500-as évek elején már tízezer lakosa volt a városnak. Egyetlen drasztikus visszaesés 1683-ban volt, az török uralom végeztével, ekkor 10.000-ről 150 főre esett vissza a lakosság száma. Az 1700-as évektől ismét lassú növekedés figyelhető meg, melynek következtében 1900-ra a település népessége 21.341 fő. Ez a város történetében a legmagasabb népességszám. Ezután ismét egy kis visszaesés figyelhető meg, de Kalocsa demográfiai folyamatai az elmúlt időszak tekintetében jelzik, hogy a város közigazgatási határain belül élő népesség száma ugyan lassan, de folyamatosan csökken, 16-18.000 fő között ingadozik.

1 2

„Kalocsa - Foktő ipari park” (2005). http://www.kalocsa.hu/index.php?topic_id=662 „Kalocsa - Foktő ipari park” (2005). http://www.kalocsa.hu/index.php?topic_id=662

6

2.ábra Kalocsa korfája

A századfordulón indul meg egy lassú csökkenési tendencia, mely a mai napig tart. Évente kb. 500-700 ember vándorol el, illetve 200-250 halálozás történik. Ez éves szinten 850-1000 fő csökkenést jelent a város népességszámában. A bevándorlások illetve élve születések száma évente összesen 750 körül van, mindez tehát éves szinten körülbelül 100-200 fős népességcsökkenést eredményez. Az utolsó pontos adat Kalocsa népességéről 2010-ből való, ekkor a település lakossága 17.505 főt számlál. Ebből 2010-ben 9277 fő nő, 8228 férfi. Az életkori eloszlásokat tekintve elöregedő város képét mutatják az adatok. Nők esetében a legszélesebb korosztály az 50-60 év közöttiek, illetve a 65 év felettiek, összesen 3426 fő, ez a női lakosság 37 %-a, míg a 1819 év közötti fiatal pályakezdők száma alig éri el a 2,5 %-ot (223 fő). A férfiak esetében is az 50-60, illetve 65 év feletti korosztály magas nagyon, a domináns viszont a 30-39 év közöttiek száma, 1419 fő. A 18-19 év közötti fiatal férfiak száma is igen alacsony, alig 3 %.3 Ennek a korosztály szerinti népességeloszlásnak a legfőbb oka, hogy a munkaképes rétegnek nem biztosít kellő számú helyet a munkaerőpiac, a fiatalok (akik tehetik) a nagyvárosokba egyetemre mennek, majd diplomaszerzés után lehetőségeikhez mérten ott is maradnak dolgozni. Így a képzett munkaerő nem áramlik vissza a városba, mely abból a szempontból kedvező, hogy a 30-40 év közötti munkaképes lakóknak sem bír a város elég munkahelyet teremteni, viszont ezáltal nem lesz, vagy alig, akik az elöregedő munkaerőt pótolják. A nyilvántartott álláskeresők száma 2010-ben 1002 volt, ez a munkaképes lakosság 13 %-a.4 A másik ok a betelepülők kor szerinti megoszlásában keresendő. Általánosságban elmondható, hogy a környező településekről beköltözők lakhely váltásának oka az, hogy a gyerekek elköltöztek otthonról, így naggyá vált ház helyett Kalocsán keresnek lakást, mely infrastrukturális és szolgáltatói szempontból is sokkal kedvezőbb helyzetben van a környező településeken lévő ingatlanokhoz képest. 3 4

KSH 2001-es népszámlálási adatai alapján KSH 2001-es népszámlálási adatai alapján

7

3. ábra Munkanélküliség aránya

A lakosság demográfiai helyzetének vizsgálata alapján levonhatjuk azt a következtetést, hogy a csökkenő lakosságszám következtében új lakások építésére, növekvő városra nem lenne szükség, a foglalkoztatottság-munkanélküliség problémájából azonban adódik a kérdés, hogy a meglévő lakásállomány struktúrájának hatékonyabb megszervezésével, önkormányzati és magán bérlakások számának növelésével, ezáltal kedvezőbb lakáshoz jutási feltételekkel mennyire lehetne visszafogni a fiatal korosztály elszivárgását, a csökkenő lakosságszám visszafogását. 1.3. Vonzáskörzetek a térségben A néhány évvel ezelőtt Foktőn létesített növényolajipari feldolgozó üzem jelentős számú munkahelyet teremtett a környező települések számára. Kalocsa számára nem csak az újonnan létesült munkahelyek tekintetében fontos a gyár megléte, hanem a város ingatlanpiacára is kihatott. A gyárban foglalkoztatott, távolabbi városokból jövő dolgozók nagy része 1-2 szobás albérletet keres Kalocsán, főként a lakótelepen, mivel onnan könnyen és gyorsan megközelíthető a gyár, és természetesen kedvezőbb szolgáltatói adottságokkal bír Kalocsa, mint Foktő. E tendencia alapján érdemes lenne átgondolnia a városnak a magánbérletek számának növelését, hisz ha a tervezeteknek megfelelően a közeljövőben nem csak

8

Foktő bír majd jelentős munkahely potenciállal, hanem az ipari parkba újonnan betelepülő gyárak, cégek is, az új munkaerő tömeg jelentős keresletet biztosíthatna. Kalocsa gazdasági helyzete az ipari park megjelenésével tehát fejlődésnek indult. Bár a folyamat még az elején tart, pozitív kilátásokkal bír, mely megoldást adhat a munkahelyteremtés, a fiatalok elvándorlásának problémájára, s ezáltal a demográfiai tendenciák megfordítására. E folyamat ingatlanpolitikára kivetülő szegmensei tekintetében felértékelődnének (e tendencia már ma is érzékelhető) a kisebb, 1-2 szobás társasházi lakások, melyek ideálisak otthonteremtés céljából egy kezdő, fiatal család számára. Kérdésként merül fel azonban, hogy ezen lakásokat érdemes lenne-e önkormányzati, vagy magánbérlakásként bérbe bocsájtani, s ezzel némileg kedvezőbb feltételeket nyújtja, tovább segíteni a fiatalok pályakezdését, illetve a rosszabb anyagi helyzetben lévő családok életét. 2. Lakásállomány E fejezet Kalocsa jelenlegi lakásállományának felmérésével foglalkozik, mind a magántulajdonban, mind pedig az önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanok vizsgálatával. A jelenlegi állapoton túlmenően, a városszövet, struktúra fejlődésének feltérképezése is megjelenik távolabbi évtizedekig visszamenően, hogy az aktuális városszerkezeti problémákat megismerhessük, s azokra a fentebb vizsgált körülmények tekintetében megoldást találhassunk. Kalocsa ingatlanállományának műszaki, felszereltségi szintje a városon belül régiónként változó. Ez a fejezet azt hivatott bemutatni, hogy a település fejlődése során kialakult különböző városrészekben található ingatlanok milyen jellemző tulajdonságokkal, például beépítési típusokkal, műszaki felszereltséggel, tulajdonjoggal rendelkeznek. Kalocsa 17165 lakosára 77485 lakás jut (a háztartások átlagos nagysága 2,5 fő). A lakások számának növekedését tekintve, az utóbbi években szinte stagnál a folyamat. A 2007 óta tartó gazdasági válság itt is, mint mindenhol, rányomta bélyegét az építőiparra. Míg 2006-ban 126 építési engedélyt adott ki az önkormányzat Építéshatósági Osztálya, addig 2011-ben mindössze 5-ot. 2003 és 2007 hét között 7505 lakásból 176 ingatlan volt új építésű (2,3 %), míg 2008 és 2012 között mindez csupán 0,6 % volt, 46 ingatlan a 7713 ingatlanból.6 Ha az ingatlan száz éves elévülését vesszük alapul, évente körülbelül 170 új lakásra és felújításra lenne szükség.

5 6

KSH adatai alapján KSH adatai alapján

9

4. ábra épített lakások száma, szobaszám szerinti felbontás

5. ábra épített lakások száma, átlag alapterület

10

Kalocsán jelenleg is megkülönböztetett városrészek következtetni engednek a település fejlődési szakaszaira. Az egyes területek felparcellázása és a beépítés megkezdése külön-külön adott időszakokra esnek, tehát hasonló felszereltséggel, beépítéssel és állapottal bírnak.

6. ábra komfortos és összkomfortos lakások aránya

2.1. A város történeti szerkezetének kialakulása Kalocsa városszerkezetének kialakulására a meglévő adatok, leírások és a régi térképek alapján tudunk következtetni.7 A sárköz központi települése, valamint a Duna-Tisza közének legrégebbi városa. A város a XI. században királyi birtok, jelentős település. 1015-ben már állt az első románkori székesegyház. A tatárjárás előtt a mocsarakkal körülvett dombháton állt a Püspökség. Ebben az időben feltehetően a püspök-vár, székesegyház és palánkkal körülvett területen belüli káptalan, a nyilván faházakból álló váraljai település jelentette a várost. A tatárdúlás szinte teljesen elpusztította. Károly Róbert idején erődített hellyé vált, ekkor épült a vár. Az első polgárváros a Püspökség bővületeként jött létre. Legmagasabb ponton állt a vár és a székesegyház, a gerincen és ezzel párhuzamosan a főbb utcák (mai Szent István és Hunyadi utca vonala), összekötő mellékutcákkal. Az egész várost palánkkal vették körül, ami a mocsaras, vizes terület közepén nagyon jó védelmet nyújtott.

7

Kalocsa település általános rendezési terve – aktualizálás, program, terv (2001): 41-46.

11

7. ábra Kalocsa 1772-ben

A török uralom alatt faluként működött a török vár szomszédságában, kis területű határral. A XVII. század végén már majdnem akkora területtel rendelkezett, mint ma, és amely a XVIII-XIX. században a belső határnak számított. A XVIII. század a nagy fejlődés kora volt. Ekkor épült fel a mai Szentháromság téri barokk együttes is. Hasznosítási szempontból három széles övezetre tagozódott a vizekkel szabdalt táj földrajzi és. A város közvetlen környékén elterülő nagyrészt mély fekvésű belső határra, amit még a XIX. század első felében is kevés szántó, inkább veteményesek, kertek és szőlősök foglaltak el. A legjelentősebb szőlőtermőhely az Öreghegy volt, vagy a XIX-XX. század táján beépülő Szőlők nevű városrész helyén lévő Öreg szőlők. Jelentős területet foglaltak el ezeken kívül a rétek, kaszálók és szénáskertek. Ilyen szénáskert helyén épült pl. a XX. századi Szénáskert nevű városrész. A város növekedése a határban található értékes közlegelők rovására történt. Ilyen az 1829-es tűzvész után beépült Eperjes nevű városrész is., valamint a XX. századi Kalocsa legnagyobb kiterjedésű része, a Kossuth utca és az Öreg szőlők közötti városrész, a Kígyós. A XVII-XIX. századi Kalocsa településszerkezeti szempontból osztott városnak számított, de szigorúan véve sem tanyás (a lakótelepüléstől távol, a külső határban), sem szálláskertes (gazdasági udvaros a lakótelepülés közelében a belső határban, övszerűen vagy foltokban) városnak nem mondható. A földrajzi, úrbéri, határhasználati és gazdasági okok miatt rendhagyó formája alakult ki a település megosztottságnak. A lakóterületek szomszédságában, a Csilás Palé kivételével nem hozott létre szálláskerteket. A XVIII. században Kalocsát minden oldalról víz vette körül. Nyugatról a Vajas és a bele torkolló Csilás Palé, keletről az érseki palotát és a kertet is körülölelő Kígyós, délen a Kígyós és Vajas közel kanyarodott egymáshoz, valószínűleg egy mesterséges árokkal összekötve. A Csilás Palé és a Vajas a XX. század közepéig volt a város határa. A Kígyós viszont hamar elvesztette szerepét. Már az 1772-es térképeken találunk olyan házsort a Kígyóson túli legelők szélére került, mivel nem volt elég a vízfolyásokkal határolt földhát, sem az ez időben már megtalálható Újváros területe. A Kígyóson túli település az idők folyamán egyre erősödött, mivel a város elsősorban kelet felé

12

terjeszkedett. Ennek eredményeként elvesztette vízfolyás jellegét, és a déli szakaszát kivéve belvárosi utcává vált. A város szerkezetében a XVIII. és XIX. század közötti fejlődés fésűs beépítésű, széles fasoros, földszintes, falusias jellegű beépítést eredményezett, mely erősen különbözik a barokk városmag zártsorú, emeletes szerkezetétől. A XX. század elejétől szervezettebb telekosztás jellemzi a település továbbfejlődését. A mai városszerkezet megközelítőleg negyedkör alaprajzú, legyező formájú, sugaras, gyűrűs szerkezet. A negyedkör központja a főtér és az Érsekség együttese, gerince a Szent István út középkori nyomvonalával (a Fő utcával) párhuzamos. Mivel a gazdaság szempontjából mindig is a mezőgazdaság dominált a területen (ipar csak a XX. századtól van jelen), ezért többlakásos, lakótelepi házak nem nagyon épületek. A két nagy lakótelep, a Zrínyi és az Széchenyi lakótelep épületei nagyrészt a 70-es évek után épültek, két tömböt kivéve, mely az 1954-es év után, szocreál stílusban. A laktanya betelepítése után épület tiszti lakások ( Paksi köz) is ezen többlakásos, lakótelepi házak közé tartoznak. A nagyobb városszöveti változások is lényegében ezen eseményekhez köthetőek (ipar megjelenése, laktanya betelepülése). Egybefüggő nagyobb telekosztás legutoljára a 1990-es évek elején volt, ekkor kezdtek beépülni a Kertvárosban találhat gyümölcs és zöldség utcák házakkal.

8. ábra 1945 előtt épült lakások aránya

13

9. ábra 1945-59 között épült lakások aránya

10. ábra 1960-69 között épült lakások aránya

14

11. ábra 1980-89 között épült lakások aránya

2.2. Utcaszerkezet, beépítési módok kialakulása A város szerkezetével egy időben jött létre az utcaszerkezet, kialakulásának kezdete Károly Róbert és Zsigmond idejére tehető. A térség kimagasodó pontjára épült a vár és a Székesegyház, majd a földhát gerincét a középkori eredetű Fő utca és Nagy utca folytatta. A többi utca velük párhuzamosan alakult ki, követve a rétegvonalakat. Az egykori piac a Fő utca orsószerű folytatásában kapott helyet, ezt a mai beépítés is jelzi. A vízhez való lejutást az utcákra merőleges közök segítették, melyek egyben védelmi funkciót is elláttak. Az 1700-as évek végére létrejött telekrendszer napjainkig nem sokat változott. A mai utcák és terek a térképekről beazonosíthatóak. Nagyobb beavatkozás a Széchenyi utca vonalvezetésében történt, fejlődés pedig az 1828 és 1850-es tűzvészek során és az 1862-es árvíz után. Ekkor épültek a széles, fasoros, fésűs beépítésű utcák, az ún. partos házakkal (pl. a Népművészeti ház a Tompa utcában). Ez a szövet napjainkra valamelyest módosult. Megjelennek a szabadabban formált, kertvárosi jellegű, szabadon álló családi házak, melyek elütnek a meglévő beépítési struktúrától. Érdekes paradoxont teremt ez, mert még állnak olyan házak is ezekben az utcákban, melyek az árvizek idején, dobra építve, fésűs elrendezésben jelennek meg. Ez a beépítés erősen elüt a középkori városmag zártsorú beépítésétől. A falusias, fésűs szerkezetű utcák házai a XVIII-XIX. században vert falú, szarufás, nádfedeles szerkezetűek voltak, az utcai végfalon egy aszimmetrikus ablakkal. A homlokzat tetőzetet lezáró tapasztott vesszőfonását emberarcot utánzó lukakkal díszített deszkahomlokzat váltotta fel. Sok házat kívül-belül motívumos festéssel láttak el. 15

A XX. század közepéig a régi belső elrendezés (előszoba, szabadkéményes konyha, hátsó szoba, kamra) alig változott, a külső viszont lényegesen. A nádfedést cseréptető váltotta fel, a tűzfal pedig magas téglából készült, gazdag gipszmintadíszítéssel. A tetőszél fölé nyúló hullámos ívekkel lezárt parasztbarokk házak számtalan példája lelhető fel ma is a város területén. Elmondhatjuk, hogy a város belső területe ma is megőrizte eredeti jelegét, a központ zártsorú, emeletes házait követő utcák fésűs, falusias, általában oldalhatáron álló, utcavonalra merőleges, előkertes illetve utcavonalon álló szerkezetét. A Kertváros a 60-as évek táján kezd beépülni. A szabadon álló családi házak nagy része kockaház, vagy az utca tengelyével párhuzamos tengelyű tömeg. A belvárosi magtól eltérően se zártsorú, se fésűs beépítés nem jelenik meg. A gyümölcs és zöldség utcák képezik a Kertváros legfiatalabb részét, ezek csak a 80-as, 90-es évektől kezdenek beépülni, itt is szabadon álló családi házak jelennek meg. Eleinte a kétszintes, nyeregtetős formák dominálnak, majd a 90-es évek vége felé megindult divathullám következtében megjelennek az egyszintes, összetettebb tömegű, sátortetős házak. Ezek az épületek főleg az Ecetgyár utca Móra Ferenc út felőli részén épületnek, illetve felbukkannak a már említett régi belvárosi mag fésűs szövetében. A Kertváros másik domináns beépítési formája az alacsony intenzív kategóriába sorolható sorházak. Ezek a rendszerváltás előtt épültek, nagyrészt kétszintes, lapostetős épületek. Műszaki állapotukat tekintve nem a legjobbak, főként energetikailag szorulnak felújításra. Ezek között két fő típust különböztethetünk meg utca és az épület kapcsolatának tekintetében. Az első esetben két párhuzamos utca közé két sorház kerül, melyek között a lakásokhoz tartozó kertek találhatóak. Ez esetben a garázs szintén az utcáról közelíthető meg, része a lakás tömegének. A másik esetben két utca között az utcával párhuzamosan és merőlegesen is megjelennek sorház tömegek, a közöttük lévő tereken pedig földutakról megközelíthető garázssorok kapnak helyet a lakóépület tömegétől teljesen függetlenül, a lakással kertkapcsolattal összekötve. Bár karakterében más a Kertváros beépítése, az város szövetét globálisan tekintve mégis egységet érzünk. Az egyetlen idegen rész a lakótelep területe. Ezen tömbök egy része 1954 környékén épület, szocreál stílusban, a többi, nagyobb rész csak a 80-as évek környékén. Mivel Kalocsa sosem volt fontos logisztikai központ, háborús károkat sem szenvedett nagy mértékben, így a rendszerváltás előtt megindult nagy lakásépítési folyamat sem éreztethette igazán hatását a városban. Bár fellelhetőek (sorházak, lakótelep), ezek nem olyan mennyiségűek, hogy meghatározó, önálló részt képeznének a városszövetben. A beékelődést nem csak a kiterjedés teszi furcsává, hanem a hirtelen váltás a lakótelep és a rokkanttelep között, ahol ismét a szabadon álló, egyszintes kockaházak jelennek meg, mindenféle átmenet nélkül. A városban a Széchenyi és a Zrínyi lakótelepen kívül még egy lakótelep kap helyet a Paksi közben. Ezek eredetileg szolgálati lakások voltak a laktanya tulajdonában. A laktanya fokozatos felszámolásával ezek a lakások magántulajdonokba kerültek. Az Eperföld lényegében a régi városmag vége, bővülete, itt is zömmel fésűs beépítés figyelhető meg. Az Újvárosban és a Szőlőkközében ez a beépítési forma a kockaházakkal, és nagyobb újépítésű családi házak szabadon álló beépítéseivel keveredik. Ekler Dezső Terézváros vizsgálatánál a „szövetpogácsák” módszerét alkalmazta, mely szerint egy adott sugarú terület beépítését vizsgálta különböző korokban, s e

16

vizsgálat alapján pontos képet kapott a terület jelenlegi beépítésének kialakulásáról. A mi dolgozatunkban a fejlődés pontos leképezésének nincs nagy jelentősége, így a csupán annyit vettünk át, hogy a jelenlegi állapot különböző részeiről vettünk mintákat a „szövetpogácsák” segítségével. Vizsgálataink során hét részt különböztettünk meg a városszöveten belül. Mivel ezen részek teljesen konzekvensen nem határolhatóak le a város szövetén belül, jellemző területeket kerestünk, ahol ezek a tulajdonságok nagyban dominálnak. A kiemelt szövetpogácsák kizárólag a beépítés karakterére koncentrálnak, a pontosabb kép érdekében pedig néhány –az adott területen előforduló- épületfotó illusztrálja a terület arculatát. Felparcellázott, üresen álló telkek összefüggően, nagy mennyiségben jelenleg nincsenek Kalocsa területén. Elszórva akad néhány (Duna utca, Foktői út, Érsekkert melletti terület, stb.), ezek beépülési azonban az utóbbi években vontatottan történik. A 2009-ben jóváhagyott Településrendezési terv 4. sz. módosításában a Paksi köz nyugati oldalánál lakóterületet szabályoztak ki. Kevés nagyobb beruházás történik, a nagy családi házak építése leállt a gazdasági válság megjelenésével (2010-es évben 5-6 darab 100 m2 feletti alapterületű ingatlan kapott használatbavételi engedélyt). A kisebb lakásokat tartalmazó társasházak építése is inkább a válságot megelőző éveket jellemzi (2006), de ezek nagy része ma is üresen áll. Újabb területek felparcellázására, építési telkek létesítésére tehát jelenleg nincs szüksége a városnak, nem is lenne indokolt.

1. Kertváros a kijelölt területen 47 épület lakások száma: 240 db alapterület: 90-100 m2 körüli beépítés: alacsony intenzív terület beépülése: 1990 előtt

17

2. Kertváros a kijelölt területen 115 épület lakások száma: 119 db alapterület: 100 m2 feletti átlagban beépítés: telekhatáron álló terület beépülése: 1980-tól

3. Lakótelep a kijelölt területen 39 épület lakások száma: 707 db alapterület: átlagosan 50-60 m2 beépítés: magas, intenzív; úszótelkes terület beépülése: 1950-90 között

18

4. Belváros a kijelölt területen 169 épület lakások száma: nincs adat alapterület: változó beépítés: zártsorú terület beépülése: XIII. sz.-tól

5. Belváros a kijelölt területen 147 épület van lakások száma: 147 db alapterület: átlagosan 70-80 m2 beépítés: fésűs terület beépülése: XVIII.-XIX. sz. között

19

6. Rokkanttelep a kijelölt területen 133 épület van lakások száma: 133 db alapterület: átlagosan 70 m2 beépítés: oldalhatáron álló, kockaházak terület beépülése:

7. Szőlőkköze a kijelölt területen 195 épület van lakások száma: 195 db alapterület: 60-70 m2 körüli átlagban beépítés: oldalhatáron álló, fésűs beépítés és kockházak keveredése terület beépülése: XIX-XX: sz.-tól 12. ábra szövetelemzések

20

13. ábra beépítési típusok

2.3. Közmű A város közműhálózata az utóbbi években folyamatosan bővült, ma már szinte 100%-os a lefedettség. A hálózatba való bekapcsolódást nem csak a kiterjedt csatornák és vezetékek tette lehetővé, hanem állami, önkormányzati rendeletek és díjszabások is hozzájárultak. A Kalocsán található 7748 lakásból 2010-ben a közüzemi ivóvízvezetékhálózatra 7343, a közüzemi szennyvízgyűjtő-hálózatra 6242 háztartás volt rákötve.8 A 2011-es törvénymódosításkor és a környezetterhelési díjról szóló törvényben tízszeresére emelték a talajterhelési díjat, így Kalocsán 180-ról 1800 Ft-ra nőtt a köbméterenkénti ár. Ez azokra vonatkozik, akiknek lehetőségük lenne csatlakozni a közcsatornára, de mégsem teszik. A díj megemelésével viszont finanszírozási problémák miatt hirtelen sokan, Kalocsán fél év alatt 300-an csatlakoztak a csatornahálózatra. Önkormányzati támogatásként a közműfejlesztési díjat (50.000 Ft) rászorulóknak elengedték. Vannak azonban háztartások, ahol kivezető csonk kiépítése 8

Móka Jánossal (Kalocsa Város Önkormányzata, Műszaki Osztály) készített interjú alapján

21

is szükséges, ez jelentősen növeli a költséget, kb. 250.000 forinttal, emiatt a hátrányos anyagi helyzeten élők kénytelene a megemelt talajterhelési díjat kifizetni, mert egyszeri nagy összegű kiadásra nincs lehetőségük. Nem kell természetesen talajterelési díjat fizetni azokban a háztartásokban, melyek olya területen helyezkednek el, ahol a központi csatorna nincs kiépítve. Kalocsán ez Negyvenszállásra, a Meszesi-Duna partra, a Bátyai út halászcsárdán túli részére, a Ciglédi kertekre, és a Dudás kertre igaz. * A háztartási gázfogyasztók száma 7018, a háztartási villamosenergia fogyasztók száma pedig 8285 volt 2010-ben. 9 2.4. Szociális bérlakások A tulajdonviszonyoktól függően fontos különbség mutatkozik a lakáshasználatot illetően. „Lakásbérlet esetében nem a tulajdonos a lakáshasználó, ezért a bérleti díj ellenében a lakás minél intenzívebb használatában, a lakásfogyasztás maximalizálásában érdekelt. Ez gyors lelakáshoz, amortizációhoz vezethet. A tanácsi kezelésű állami bérlakásoknál ez különösen igaz, mivel a tulajdonosi érdek gyenge vagy megosztott.”10 Kalocsa városának 7760 ingatlanából 126 van jelenleg önkormányzati tulajdonban. Ez körülbelül a fele annak a lakásállománynak, mint amire ténylegesen szükség lenne. 200-250 igény érkezett be az elmúlt 10 évben, ami évente 30- 40 új igényt jelent. Ez a mennyiség 10 évvel ezelőtt rendelkezésre állt, 500 db önkormányzati tulajdonú ingatlan volt a városban, de az 1993-as lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény, Harmadik rész, 45-61. §) következtében 1994-től kezdetét vette ezen ingatlanok privatizálása. A privatizálás két módon történt Kalocsán: az addigi lakó kivásárolta bérletét, így az saját tulajdonába került, aki viszont mindehhez nem rendelkezett kellő anyagi háttérrel, vagy az ingatlan bérlő nélkül maradt, azt az önkormányzat piaci alapon értékesítette (a vevők licitálhattak az adott házra, lakásra). Mára a privatizáció befejeződött, az önkormányzati lakásállomány csökkenése kizárólag állapotromlás miatt történik.11 A jelenlegi 126 bérlakásból 10-12 lakhatatlan bontásra váró. A lakások nagy része 1; 1,5 illetve 2 szobás. A lakások 46,8%-a 1 szobás, a legrosszabb helyzetben lévő bérlakások a Vigadó soron mind ebbe a kategóriába tartoznak bele. Ezen tömbökből kettő most esett át felújításon (teljes homlokzati hőszigetelést, illetve vakolt homlokzatot kaptak). 31,7 % 2 szobás, 10,3 % másfél. a 2,5- 4,5 szobával rendelkező önkormányzati ingatlanok elvétve fordulnak elő, csupán 1-2 darab. 15 lakás komfort nélküli, 32 félkomfortos, 63 komfortos és mindössze 4 db összkomfortos. Alapterületüket tekintve 30 és 60 m2 körül vannak, de 100 m2 feletti alapterületű ingatlan is található. Területileg szétszórtan helyezkednek el, nem mondható szegregátum jelenléte a városon belül.12

9

KSH 2001-es népszámlálási adatai alapján Csomós József, Lakáspolitika, lakásgazdálkodás. (Budapest: Gondolat Kiadó, 2006): 18. 11 Szalontai Máriával (Kalocsa Város Önkormányzata, Vagyonkezelési Kft.) készített interjú alapján 12 Vagyonkezelési Kft. adatai alapján, saját feldolgozás 10

22

14.ábra önkormányzati bérletek típusai

15. ábra szociális bérletek komfortfokozata, szobaszáma

23

2.5. Magántulajdon A lakásállomány zömmel családi házakból áll, mindössze egynegyedét alkotják társasházi lakások. A Széchenyi lakótelepen 1203, a Zrínyi lakótelepen 360, az egykori tiszti lakótelepen, a Paksi közben pedig 429 db lakás van.13 Ezek jellemző mérete 45-60 m2, 1,5-2 szobával. Új építésű társasházak a belvárosban (48-asok tere, Petőfi Sándor utca, Miskei út, Ecetgyár utca, Búzapiac tér, Tomori Pál utca) és a Széchenyi út nyugati oldalának mentén találhatóak. A kertvárosban a többlakásos társasházak helyett a sorházak jellemzők, valamint az újépítésű családi házak többsége is itt található. A jelenlegi gazdasági helyzetben nagyobb beruházásokat a megtérülés hiányában nem terveznek Kalocsán. Jelenleg egy 34 lakásosra tervezett lakópark projekt áron alul eladó, melynek az első üteme kilenc darab lakással félkész állapotban van (Meszesi út).14 2.6. Társasházak A Kalocsán található magas- intenzív beépítések, többlakásos házak mind társasházként működnek. Az elmúlt időszakban az újépítésű házak zöme többlakásos, társasházként működő lakóház. Kiugró adatokat mutat a 2006-os év, amikor az épített lakások száma közel 80, az átlag alapterülete azonban rendkívül visszaugrik, az előző évek 100 m2 átlag alapterülethez képest mindössze 70 m2 környéke. 2006-ban választások voltak a városban, így feltehetőleg ez a nagyarányú lakásépítés politikai kampány eredményének tudható be. Ezen többlakásos épületek elszórva találhatóak a városban, de nagy részük még ma is üresen, tulajdonos nélkül áll. Sokkal több épült belőlük, mint amennyire kereslet lett volna, annak ellenére, hogy az utóbbi években nagyrészt ilyen típusú, alapterületű ingatlanokra volt kereslet. A társasházak képviselői épületenként változnak. Általánosságban Kalocsa esetében is találkozunk azokkal a problémákkal, melyek szinte minden ilyen társasház kapcsán elmondhatóak. A társasház működése nehézkes, a megtartott lakógyűléseken megjelent lakók létszáma nagyon kicsi, így a közös döntések meghozatala nehezen, és vontatottan történik. A Paksi közben egy ott lakóval készített interjú alapján megtudtuk, hogy jelenleg a tömb hőszigetelésének kivitelezése okoz gondot, mert mindig akad egy lakó, aki megvétózza a döntést, s ezáltal meghiúsítja a felújítási munkálatok megkezdését. A helyzetet természetesen tovább rontja, hogy egy társasház esetében a közös költség kicsi (néhány ezer forint, társasházanként eltérő), mely csupán a kisebb javításokat, karbantartásokat fedezi, nagyobb beavatkozáshoz nem nyújt elég anyagi keretet.

13 14

saját felmérés alapján Eladó lakópark projekt. http://www.adoos.hu/post/9049780/eladasup3_lakasup3park_projekt

24

16.ábra lakóövezet típusok

3. Kereslet-kínálat Az ingatlanforgalomról tájékoztató adatokhoz Kovács László ingatlanvagyonértékelő és közvetítővel folytatott interjú alatt jutottunk. Az általa szolgáltatott információkat összevetettük a lakáshirdetésekkel. Körülbelül 800 lakást és házat hirdetnek eladásra a településen, a vevők nagy része, 85-90%-a helyi fiatal, a maradék a környező falvakból betelepülő egyedül maradt szülők. A kínálat a Széchenyi és a Zrínyi lakótelepen a legnagyobb, innen akarnak a legtöbben elköltözni, jellemezően a Kertvárosba, ahol viszont kevés az eladó ingatlan. A város keleti, dél-keleti része (Szőlőkköze, Rokkanttelep) nem tartozik a frekventált környékek közé, alacsony társadalmi presztízse miatt, ráadásul utóbbi alacsony fekvésű terület, a talajvíztől rendszerint beáznak a pincék. Összességében elmondható, hogy az 51-es út nyugati oldala keresett a lakásvásárlók körében, a keleti oldal az említett problémák miatt kevésbé, valamint a kínálat is itt jelentkezik nagy arányban. 3.1. Ingatlanárak Az ingatlanárakban is megjelenik a városrészek differenciálódása. A belváros az infrastruktúra szempontjából kedvező helyzete ellenére alacsony ingatlan árakkal rendelkezik, legalábbis ami a régi épületeket illet. Az 1970-es években nem épültek új házak a belvárosban, ezért annak ingatlanállománya lakóival együtt elöregedett, felújításukra nincs se keret, se szándék. A négyzetméterárak 40.000 Ft 25

körül mozognak, míg az ugyanitt elhelyezkedő kevés újépítésű lakást már jóval drágábban, 120-150.000 Ft/m2-ért hirdetik. A kertváros, Bürgerkert családi házas övezet, kellemes atmoszférával. Itt 100.000 Ft/m2 áron találunk ingatlanokat, de a jobb állapotban lévő, korszerű hőszigeteléssel és nyílászárókkal ellátott házak már 120-130.000 Ft-ba kerülnek négyzetméterenként. A Paksi közben található ingatlanok elhelyezkedésükből adódóan 5-10%-kal alacsonyabb árakkal bírnak, 80-100.000 Ft/m2, mint a városban található lakótelepeken. Az 1-1,5-2 szobás lakások 28-60 m2 alapterülettel bírnak. Az eredetileg tiszti lakótelepként működő területen az 1996-os privatizáláskor teljesen felújították a közműhálózatot. Az 51-es út keleti oldalán a Széchenyi és a Zrínyi lakótelep lakásainak 90-110.000 Ft/m2-es árai a lakás és a ház állapotától, valamint az emelettől függenek. Kalocsán 2-3 újépítésű társasházon kívül nincsen lift, így a XX: század közepén, végén épült lakótelepek 1+4 szintes társasházaiban csak lépcső található. A lakások 2 szobások, zömében 49-57 m2-esek. Ugyanitt a családi házas övezetben (Szőlőkköze, Eperföld, Rokkanttelep) 50-90.000 Ft/m2 között mozognak az ingatlanárak. Az új építésű társasházak lakásai a legdrágábbak, 200-220.000 Ft-ba kerül négyzetméterük.15

17. ábra lakásárak

15

Kovács László ingatlanvagyon-értékelő és közvetítővel készített interjú alapján

26

3.2. Bérleti díjak A bérlet módjának és díjának meghatározását rendelet szabályozza, melyet minden év áprilisában ad ki Kalocsa város önkormányzata. A bérbeadás módjai a következők lehetnek (I. fejezet, 5. §, (1) bekezdés)16: a.) szociális helyzet alapján, ezen belül az erre a célra létesített, vagy szerzett, a képviselő-testület által kijelölt lakások esetén: b.) fiatal házasok első lakáshoz jutása céljából c.) üzleti alapon: i. költségelven, ii. piaci feltételekkel, d.) közérdekű feladat megoldására, e.) szolgálati jelleggel, f.) azzal a feltétellel, hogy a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá és látja el a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel g.) műterem céljára, az erre a célra létesített vagy szerzett lakások esetén a Bérbeadó előzetes döntése alapján. A bérbe adott lakást csak lakás céljára szabad hasznosítani, ill. használni. h.) elhelyezési kötelezettség teljesítése okán A lakbér mértékét az ingatlan komfortfokozata és alapterülete határozza meg, lsd. VI. fejezet, 29. §, (1) bekezdés. „A magánbérleti szektornak erősen átmeneti jellege van egyrészt az emberi életciklus értelmében: ideiglenes állomás a lakástulajdon vagy a szociális bérlet felé vezető úton, másrészt abban az értelemben, hogy az átlagosnál mobilabb társadalmi rétegek szálláshelyéül szolgál.”17 Kalocsán a magánbérleti szektor főszereplői egyértelműen a Foktőn újonnan létesített növényolajgyár dolgozói. A svájci Glencore Internation AG vállalatcsoporthoz tartozó üzem 100 főt foglalkoztat, a térségből érkező munkaerő számára a 2 szobás 25-30.000 Ft/hó + rezsi a legkeresettebb konfiguráció. Leginkább a lakótelepeken találunk kiadó lakásokat, ezek közül is az elhelyezkedés szempontjából a Paksi köz a legoptimálisabb a gyár dolgozói számára. Sorházakban viszonylag kevés a kiadó ingatlan (30-445.000/hó + rezsi), és még kevesebb a kiadó családi ház (40-60.000/hó + rezsi). A Kalocsán működő Tomori Pál Főiskola diákjai nem érdekeltek az ingatlanbérlésben, mivel az iskola ingyenes kollégiumi férőhelyet biztosít a hallgatók számára.18 3.3. Támogatási rendszerek „A lakáshoz, lakhatáshoz való jog alapvető emberi jog. Az ENSZ szakosított szervei (HABITAT, EGB Emberi Települések Bizottság) több deklarációban hangsúlyozzák a lakáskérdés fontosságát. 16

Kalocsa Város Önkormányzata Képviselő-testületének 11/2006. (VI.22.) számú rendelete

a lakások és helyiségek bérletéről 17 Csomós József, Lakáspolitika, lakásgazdálkodás. Budapest: Gondolat Kiadó, 2006): 52. 18 Kovács László ingatlanvagyon-értékelő és közvetítővel készített interjú alapján

27

Az Emberi jogok általános nyilatkozatának 25. szakasza kimondja, hogy minden embernek és családjának joga van olyan életkörülményekhez, amelyek biztosítják maga és családja egészségét és jólétét, ideértve a táplálkozást, ruházkodást, lakást, egészségügyi és szociális ellátást.”19 Az alapvető emberi jogok gyakorlása nagymértékben hozzájárul az életszínvonal minőségéhez. A lakhatás kérdését, bár kézzel fogható, mégsem egyszerű megoldani. A célt, hogy mindenkinek legyen valahol laknia, szinte lehetetlen elérni, de törekedni kell rá. Ennek érdekében az államnak is jelentős szerepet kell vállalnia, ennek eszköze a jól működő lakáspolitika. „A lakáspolitika figyelmének középpontjában a lakáshoz jutás és az ezzel, valamint a lakás fenntartásával kapcsolatos költségek megfizethetősége, a lakásállomány fizikai állapotának minősége, továbbá a lakásszektor társadalmi, gazdasági és környezeti integrációja áll.”20 Támogatási rendszer 2012-ben21 Első lakás vásárlásához nyújt vissza nem térítendő segítséget a 2012-ben újra bevezetett szociálpolitikai támogatás. Fontos különbség a régi rendszerhez képest, hogy nem csak a gyermekvállalás, hanem a munkavállalás is feltétele a támogatás elnyerésének, valamint az energiatakarékosság is fontossá vált. Szociálpolitikai támogatást olyan új lakás vásárlására vagy építésére lehet igényelni, amely a 12/2001. (I. 31.) Korm. rendeletben megállapított méltányossági lakásigényen belül van. A támogatás összege a gyermekek számától és a lakás nagyságától függ. „A” energia osztályú lakás építése esetén 1,1-es szorzót, „A+” energetikai kategóriájú lakás építése esetén 1,2-es szorzót, passzívház építése esetén 1,3-as szorzót lehet alkalmazni. A szociálpolitikai támogatás további feltételeit a 256/2011. (XII. 6.) kormányrendelet tartalmazza. lakás hasznos 2 eltartott lakás hasznos 3 eltartott lakás hasznos 4 vagy több eltartott alapterülete gyermek esetén alapterülete gyermek esetén alapterülete gyermek esetén 60-75 m2

800 000 Ft

70-85 m2

1 200 000 Ft

80-95 m2

1 600 000 Ft

75-90 m2

1 000 000 Ft

85-100 m2

1 500 000 Ft

95-110 m2

2 000 000 Ft

1 300 000 Ft

2

2 000 000 Ft

2

2 500 000 Ft

90- m

2

100- m

110- m

18. ábra szociálpolitikai támogatás összege

Lakás takarékpénztári előtakarékossággal is igényelhető vissza nem térítendő állami támogatás. A takarékpénztárban megtakarított pénz után az állam évi 30%-os támogatást biztosít, legfeljebb 10 évig, legfeljebb havi 20000 Ft-os megtakarításig (évente maximum 72000 Ft támogatás). Ezt a támogatást bárki, alanyi jogon igényelheti, akár egy háztartásban élők közül többen is, így fokozható a megtakarítás összege. A lakás takarékpénztárban elhelyezett megtakarítás, nem csak lakásvásárlásra, hanem más lakáscélú kiadásokra is, mint például meglévő lakás

19

Csomós József, Lakáspolitika, lakásgazdálkodás. (Budapest: Gondolat Kiadó, 2006): 22. Csomós József, Lakáspolitika, lakásgazdálkodás. (Budapest: Gondolat Kiadó, 2006): 16. 21 Nemzetgazdasági Minisztérium, A lakásépítéshez igényelhető állami támogatásokról. (2012) 20

28

felújítása, korszerűsítése, bővítése, biztonsági eszközök felszerelése, kert rendezés, növény telepítés, kerítés, járda készítés, közművesítés, lakáscélú hitel kiváltása. Napjainkban az energiahordozók megnövekedett ára spórolásra és környezettudatosságra figyelmeztet. A lakások energetikai korszerűsítésével akár felére csökkenhet a közműszámlák összege. Ehhez a lakásnak megfelelő energetikai tulajdonságokkal kell rendelkeznie. Új építésű lakásoknál már jogszabály rögzíti az elfogadható értékeket, de lehetőség van régebbi épületek, lakások korszerűsítésre is, mely hasonló eredményekkel bírhat. Az állam vissza nem térítendő támogatást nyújthat energetikai korszerűsítésre, valamint az Új Széchényi Terv keretében Európai Uniós forrásokat is felhasználhat erre a célra. A legtöbb támogatás hőszigetelésre és nyílászárók cseréjére irányul, de a fűtéskorszerűsítés is fontos eleme a programnak. Az állami támogatás a beruházási költség 40-50%-át fedezi, a maximális összeg esetenként változó. Visszatérítendő támogatások körébe a kamattámogatások tartoznak. Szintén állami támogatás az otthonteremtési kamattámogatás, melynek lényege, hogy az állam a kereskedelmi bankok által nyújtott hitel kamatterhének egy részét átvállalja. Kamattámogatott forinthitel igényelhető új lakás építésére és vásárlására, használt lakás vásárlására és felújítására, valamint a devizahitelesek is felvehetik kisebb lakásba való költözés esetén. Kiegészítő kamattámogatás igényelhető új lakás építése vagy vásárlása esetén. futamidő

új lakás építése/vásárlása esetén használt lakás vásárlása / korszerűsítése esetén

1. év

2. év

3. év

4. év

5. év

0-2 gyermek

60%

55%

50%

45%

40%

3 vagy több gyermek

70%

65%

60%

55%

50%

gyermekszámtól függetlenül

50%

45%

40%

35%

30%

19. ábra kamattámogatás mértéke

Az önkormányzati támogatások fajtáit jogszabály nem rögzíti, egyaránt lehet vissza nem térítendő támogatás és kamatmentes hitel. A felhasználás is szabad, az egyes önkormányzatok eldönthetik, hogy milyen célra és milyen összegű támogatást nyújtanak. Az eddig részletezett támogatások anyagi helyzettől függetlenül igényelhetőek voltak. A szociálisan hátrányos helyzetben élők viszont lakásszerzésen kívül a lakás fenntartásához is jogosultak támogatásra. Magyarországon körülbelül 1 millió főt érint a lakhatási szegénység. Ide tartoznak a hajléktalanok, a mély szegénységben élők (nincs folyamatos munkajövedelmük, hajlamosak feketemunka vállalására, jellemző a többgenerációs munkanélküliség és a funkcionális analfabetizmus, rendszerint szegregátumokban élnek), és az alacsony jövedelműek (havi lakhatási költség meghaladja a 30%-ot). A 2011. augusztus 31-én átalakult lakásfenntartási támogatás az önkormányzatoknál igényelhető vissza nem térítendő támogatás, alapfeltétele a törvény által meghatározott jövedelemhatár (71250 Ft, az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének 250%-a). Lakásfenntartási támogatást fűtéstámogatáson túl többek között lakbérre, albérleti díjra, közös költségre, csatornahasználati díjra, a 29

szemétszállítás költségeire, villanyáram-, víz- és gázfogyasztás költségeire lehet kérni. Újdonság a korábbi előíráshoz képest, hogy nem csak a gázzal és távhővel fűtők, hanem az egyéb módon, fával, olajjal, szénnel, stb. fűtők is igénybe vehetik. Lakáscélú támogatáson túl a szociálisan hátrányos helyzetűek megélhetését szociális segélyekkel (rendszeres szociális segély, átmeneti segélyezés, munkanélküli segély) támogathatja az önkormányzat. A kalocsai önkormányzatnál igényelhető támogatások:  az első lakáshoz jutáshoz és a szakemberek letelepedéséhez nyújtott helyi támogatás (Kalocsa Város Önkormányzata3/1999. (IV.16.) ör. számú rendelet): lakásvásárláshoz nyújtott visszatérítendő maximum 200000 forint kamatmentes kölcsön rászorultság és a kérelmező jövedelmi, vagyoni helyzetének figyelembevételével, valamint vissza nem térítendő maximum 1 millió forint jövedelmi, vagyoni helyzettől függetlenül, szakemberek letelepedésére. „A támogatásban részesíthetők köre 3. § (1) Lakáscélú pénzügyi támogatás a jövedelmi és anyagi viszonyai alapján azon nagykorú magyar állampolgároknak adható, a.) akik a támogatás iránti kérelem benyújtásakor a város közigazgatási területén bejelentett lakóhellyel rendelkeznek, és b.) akiknek a családjában - a vele együtt költöző családtagokat számítva - az egy főre jutó havi nettó átlagjövedelem nem haladja meg a mindenkori sajátjogú öregségi nyugdíjminimum 140 %-át, vagy egyedülálló, gyermekét egyedül nevelő szülő esetén az egy főre jutó havi nettó átlagjövedelem nem haladja meg a mindenkori sajátjogú öregségi nyugdíjminimum 150 %-át. (2) Letelepedési támogatás azon személyek részére adható vagyoni és jövedelmi helyzetüktől függetlenül, akik vállalják, hogy önkormányzati fenntartású intézményben vállalnak munkát az önkormányzatnál meglévő orvosi hiányszakmákban, és igazolják, hogy Kalocsa Város Önkormányzatának valamelyik intézményénél fognak dolgozni.”  lakásfenntartási támogatás (16/2009. (VI.5.) ör. rend. (Kalocsa Város Önkormányzata rendelete) 16. §): „A lakásfenntartási támogatás a szociálisan rászorult személyeknek, családoknak az általuk lakott lakás, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség fenntartásával kapcsolatos rendszeres kiadásaik viseléséhez nyújtott hozzájárulás [Szoc. tv. 38. § (1) bek.] a) Normatív lakásfenntartási támogatásra jogosult az a személy, akinek a háztartásában az egy főre jutó havi jövedelem nem haladja meg az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének 150%-át, feltéve, hogy a lakásfenntartás elismert havi költsége a háztartás havi összjövedelmének 20%-át meghaladja [Szoc. tv. 38. § (3) bek.]. b) Átruházott hatáskörben a Szociális Bizottság helyi lakásfenntartási támogatást állapít meg annak a személynek, akinek a háztartásában az egy fõre jutó havi jövedelem nem haladja meg az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének 200%-át, feltéve, hogy a lakásfenntartás helyben elismert havi költsége a háztartás havi összjövedelmének 25%-át meghaladja [Szoc. tv. 38. § (9) bek., ör. 16. § (1) bek.].”

30

Lakásfenntartási támogatásban részesültek száma (fő)

Lakásfenntartási támogatásra felhasznált összeg/fő (Ft)

Lakáscélú helyi támogatásban részesültek száma (fő)

Lakáscélú helyi támogatás összege/fő (Ft)

2001

176

19847

n.a.

n.a.

2002

147

39088

n.a.

n.a.

2003

213

10277

5

200000

2004

137

41066

2

200000

2005

250

30476

2

175000

2006

390

50833

4

192500

2007

393

58366

2

160000

2008

348

61152

n.a.

n.a.

2009

435

51230

n.a.

n.a.

2010

423

69603

n.a.

n.a.

20. ábra lakáscélú támogatások összege Kalocsán   

rendszeres szociális segély; átmeneti segélyezés; foglalkoztatást helyettesítő támogatás;

Rendszeres szociális segélyben részesítettek átlagos száma (fő)

Rendszeres szociális segélyre felhasznált összeg/fő (Ft)

Foglalkoztatást helyettesítő támogatásban részesítettek átlagos havi száma (fő)

Foglalkoztatást helyettesítő támogatásra felhasznált összeg/fő (Ft)

Ámeneti segélyezés esetei (pénzbeni és természetbeni) (eset)

Átmeneti segélyre felhasznált összeg/fő (pénzbeni és természetbeni) (Ft)

2000

24

129375

292

159390

226

2925

2001

50

167680

114

236535

281

6199

2002

153

174301

25

249000

302

5745

2003

266

165876

n.a.

n.a.

1266

2111

2004

250,33

192933

n.a.

n.a.

1217

1990

2005

301,41

204071

n.a.

n.a.

1231

1185

2006

336

253563

n.a.

n.a.

1187

1808

2007

382

308715

n.a.

n.a.

149

14933

2008

399

331569

n.a.

n.a.

108

16657

2009

81

442765

235

307762

267

10948

2010

42

321262

142

331148

237

12401

21. ábra szociális és munkanélküli segélyezések összege Kalocsán

31



Talajterhelési díj megfizetése alóli mentesség , illetve díjkedvezmény (15/ 2004. (VI.23.) rendelet, Kalocsa város önkormányzata): „1.) Mentes a talajterhelési díj megfizetése alól az a kibocsátó , akinek a háztartásában az egy főre jutó havi nettó átlagjövedelem az adóévet megelőző évben nem éri el a legkisebb öregségi nyugdíj összegének másfélszeresét. 2.) 50%-os díjkedvezményben részesül az a kibocsátó a talajterhelési díjból, akinek a háztartásában az egy főre jutó havi nettó átlagjövedelem eléri a legkisebb öregségi nyugdíj összegének másfélszeresét, de nem haladja meg a kétszeresét. 3.) A talajterhelési díj alapját csökkenteni kell azzal a számlákkal igazolt mennyiséggel, amelyet a kibocsátó szennyvíztárolójából, olyan arra feljogosított szervezettel szállíttat el, amely a folyékony hulladék jogszabályi előírások szerinti elhelyezését igazolja.”

4. Problémák A város demográfiai, gazdasági és lakáshelyzetének áttekintését követően az alábbiakban bemutatjuk azokat a problémákat, amelyekre a jelenlegi és tervezett lakáspolitikának koncentrálnia kell, és amely a városnak városfejlesztési és lakáspolitikai célok megvalósítási tervezetében orvosolnia kell. A vizsgálatok alapján egy összetett problémakör képe rajzolódott ki előttünk, mely magába foglalja mind a jelenlegi lakásállomány műszaki állapotának, komfortos használatának kérdéskörét, mind pedig bérletek, lakáshasználati módok, lakástámogatási rendszerek témakörét, illetve a demográfiai folyamatok tendenciáját. A város korstruktúrája átalakul, és az öregedés irányába mutat. Megfogalmazódik az elvándorlás kérdése, ami jelen esetben azt jelenti, hogy felsőfokú tanulmányai elvégzése után a fiatal korosztály nem tér vissza a városba, így egyrészt nem biztosított a korosztályok mindegyikének teljes jelenléte, másrészt viszont az értelmiségi réteg távolmaradása is aggasztó szempont. Természetesen e tendencia visszafogását egyensúlyi keretek között kellene biztosítani, hogy ne alakuljon ki túlkínálat, tehát a migrációs és mobilitási törekvés egy bizonyos mértékben indokolt a jelenlegi munkahelyek számát tekintve. Jelen van az a probléma is, hogy azok a fiatalabb pályakezdők is kiszorulnak a város közigazgatási határain kívülre, akik a városban dolgoznak, mert a lakásosztályok száma korlátos és értékeik megoszlása sem mutat finom differenciáltságot. A legalacsonyabb értékű lakások rendelkeznek a legrosszabb műszaki és komfort-állapottal, innen az eggyel magasabb kategória már a szabadon álló családi házakat jelenti, melyek értéke nagyon kevés helyen haladja meg a 10 millió forintot (csak a környező kis falvakban), a legdrágább kategória, mely felszereltségét, infrastruktúráját, állapotát tekintve vonzó, megfelelő lenne egy fiatal pályakezdő család számára, pedig már néha csillagászati összegekre rúg. Ekkora önerővel természetesen nem rendelkeznek ezek a családok. Mint az jól látszik, a város demográfiai folyamataihoz kapcsolódó kérdések megválaszolása igen összetett, s ezen felül a lakáshelyzet témaköréhez további problémák kapcsolódnak. Ezek tekintjük át a következőkben.

32

4.1. Lakásárak, telekárak Bár a jelenlegi gazdasági helyzet következtében az ingatlan- és telekárak jelentősen visszaestek, a környező települések árkategóriáihoz képest Kalocsán mégis magasabb összegekről beszélhetünk. A kertvárosi rész 80-as, 90-es években megkezdődő beépülésével kezdetét vette egy jelentős differenciáltság kialakulása. Az új rész lakásainak ára egy magasabb lakásosztályt hozott létre, melyet csak a tehetősebb réteg tudott megfizetni. S bár ez a terület a legvonzóbb, a magas lakásárak és lakásfenntartási költségek megnehezítik az ingatlanszerzést. Mivel a már írtak alapján, ez az árlépcső túl nagy, a bizonytalanabb anyagi háttérrel rendelkező családok ki is szorulhatnak a lakáspiacról. Jelenleg a várospolitika nem tesz túl sokat e probléma rendezésének érdekében. A lakásfenntartási támogatásokhoz csak szociális helyzet alapján lehet hozzájutni, ilyen típusú lakások a Kertvárosban pedig csak nagyon-nagyon kis számban fordulnak elő, a lakáshoz jutók támogatása önkormányzati szinten nem jelenik meg, jelenleg állami szinten igényelhető első lakás esetén. 4.2. Önkormányzati bérlakások problémái Az önkormányzati tulajdonban lévő, nagyrészt szociális alapon kiutalt bérlakás állomány elsődleges és legnagyobb problémája, hogy nem elegendő potenciált a hátrányosabb helyzetű családok számára. A jelenlegi 126 ingatlanból álló állomány nagyon kevés, ennek körülbelül a duplájára lenne szükség (mely az 1993-as lakástörvény előtt rendelkezésre is állt, de 1994-től kezdődően a privatizálások hatására számuk rohamosan csökkent.). Az önkormányzati tulajdonú bérlakások számának növelése látszólag megoldás lehetne a jelenlegi nehéz gazdasági helyzetben olyan lakóhelyek megteremtésére, melyek alapot adnak a pályakezdő fiataloknak a családalapításhoz, vagy a hátrányosabb helyzetben lévő családok életkörülményeinek javítására, azonban a szociálpolitikával is óvatosan kell bánni, hisz ezáltal az állam teljesértékű adófizető potenciálja csökken, mindemellett más problémák is felmerülnek a szociális bérlakások esetében. „A szociális bérlakás és a lakbértámogatás melletti érvként gyakran elhangzik, hogy a szűkös forrásokat célzottan kell felhasználni, ezért állami támogatást csak szociálisan rászorultak kapjanak. Ha azonban a lakbér megfizetéséhez csak a szociálisan rászorult bérlők kaphatnak támogatást, illetve csak szociálisan rászorultak lakhatnak alacsony lakbérű lakásban, akkor a támogatásra jogosultságot a rendszerbe kerülésekor, majd ezt követően is, rendszeresen ellenőrizni kell. Sőt, a bérelt lakás megfelelősége is folyamatosan ellenőrzésre szorul. Mindez jelentős adminisztratív költséggel jár, ami jelentősen megdrágítja ezt az ellátási formát. Ráadásul jelentkezik az egyéb szociális támogatásoknál ismeretes úgynevezett „szegénységcsapda”-jelenség is. Ha a bérlő jövedelemszintje a támogatásra jogosultság küszöbértéke fölé emelkedik, akkor elveszíti támogatását vagy olcsó lakását. Ez munkakerülő életmódra, de legalábbis jövedelme eltitkolására ösztönzi. A támogatások célzott eljuttatása a rászorultakhoz társadalmi értelemben tehát kontraproduktív lehet: szegregációhoz vezethet,

33

működése bürokratikus és drága, igénybevevőit stigmatizálja, teljesítményvisszatartásra és jövedelemeltitkolásra ösztönöz.”22 Kalocsát tekintve a szegregátumok kialakulása nem érezhető problémának, hisz a jelenlegi önkormányzati bérlakások területi eloszlását tekintve meglehetősen differenciáltan, szétszórtan helyezkednek el a város szövetében. Felmerül azonban a kérdés, hogy új önkormányzati bérlakások létesítése esetében, veszélyt jelenthet-e szegregáció kialakulása. Évente 30-40 új igény érkezik be a Kalocsai Önkormányzathoz bérlakások tekintetében, tehát Kalocsa új lakáspolitikai koncepcióját tekintve mindenképp fontos szempont lenne az új bérlakások létesítéséről szóló porblémakör tárgyalása. Mivel jelenleg is csökkenő népességszámról beszélünk, új építésű lakások feleslegesek lennének, így megmaradó lehetőségként a jelenlegi lakásállomány egy részének bérlakássá alakítása merülhet fel, Kalocsán azonban jelenleg nincs olyan területileg koncentrálódott lakásállomány, amely minderre lehetőséget nyújthatna. Egyedül a Vigadó soron található ingatlanok lehetnének e tekintetben gondokozók, de itt sem található annyi ingatlan, ami a város társadalmát tekintve zavaró szegregáció létrejöttét tenné lehetővé. Ezek a lakások (Vigadó Sor 2.) jelenleg is önkormányzati tulajdonban vannak, rossz állapotuk miatt azonban nem alkalmasok megfelelő lakókörnyezet megteremtésére. Mindennek ellenére jelenleg is laknak ezekben a lakásokban alacsonyabb társadalmi presztízsű emberek (természetesen hivatalos önkormányzati engedély nélkül). Újabb bérletek létesítésére, ezen lakások felújítása előrelépés lehet. 4.3. Társasházak problémái A társasházak esetében a legfőbb probléma működésükben jelentkezik, mely túlmutat a lakáspolitika kérdéskörén. A másik probléma a túlzó kínálat, illetve megfelelő önerő hiányában üresen álló, vagy félkész állapotban lévő lakótömbök jelenléte a városban. 4.4. Magántulajdonok problémái A magántulajdonban lévő ingatlanok egyik csoportját a magánbérletbe kiadott magas, intenzív beépítések jelentik. Ezek esetében a már előző fejezetben is említett többletkínálat jelent gondot. A másik csoport a családi házak csoportja. Itt a legfőbb probléma, főként a nagyobb alapterületű ingatlanok esetében, a fenntartás költségeinek előteremtése, illetve a jelenlegi gazdasági helyzetben égető jelentőségű hitelproblémák témaköre. 5. Lakáskoncepció fő irányai A városfejlődés fő irányát jelen esetben az ipari park jelenléte, bővülése nagyban meghatározza. A gazdasági körülmények megfelelnek, ezek kiaknázása a város 22

Csomós József, Lakáspolitika, lakásgazdálkodás. (Budapest: Gondolat Kiadó, 2006): 37.

34

politikáján múlik, de magában hordozza egy jól működő gazdaság kiépítésének lehetőségét, mely megoldaná a kivándorló, frissen végzett értelmiség elvándorlásának kérdéskörét. A városban gyakorlatilag két fő funkció jelenik meg, melyeket a város működésének ki kell elégítenie: a lakhatás és a termelés. A városnak ezek kapcsolatait, hosszú távú lehetőségeit, előnyeit, hátrányait, veszélyeit kell vizsgálnia. Az ezekből adódó várospolitika következményeket a következőkben tárgyaljuk. A város jó minőségű értelmiségi potenciállal rendelkezik, a városban működő gimnázium országos szinten a legerősebb középiskolái közé tartozik, ahonnan nagyon sok diák kerül át nívós felsőoktatási intézménybe, többségük mérnöki képzésbe. Így rendelkezik azzal a munkaerő potenciállal is, akik kellően fedeznék a kibontakozó ipari ágazat felvirágoztatásához szükséges értelmiségi réteget. Bár még sok beavatkozást igényel e gazdaság kiépítése, de az infrastruktúra utóbbi időben történő fejlesztésével vonzó környezetté vált Kalocsa oly cégek bevonzásához, melyek karakteresebbé tehetik profilját, s perspektívát jelentenek a fiatalok számára is. Ez a lakáspolitikában főként a bérleti szektor továbbgondolását jelenti majd, illetve a kisebb lakások építését, vagy a meglévő állomány vonzóbbá tételét. 6. Megvalósulás opciói A vizsgálatok és feltárt problémák alapján próbáltunk opciókat keresni a jelenlegi gondok megoldására. Ezen koncepció tőlünk származik, érintett szakemberek véleményét csak tanács jelleggel, módszertani kérdéskörben kértük ki (Városkutatási Kft.). Előfordulhat, hogy a koncepció nem teljes körű, tudományosan nem teljesen megalapozott. (Nagyrészt építészeti, városépítészeti eszköztárral rendelkezünk, azonban a lakáspolitika témaköre ennél sokkal összetettebb, a szakterületek nagy részére csupán hozzávetőleges betekintéssel rendelkezünk). 6.1. Építési telkek Kalocsa jelenlegi településrendezési koncepcióját a 2009 novemberében jóváhagyott településrendezési terv tartalmazza. A lakáskoncepció iránya főként a fiatalok lakásellátására irányul, mivel ennek a rétegnek a legmagasabb az elvándorlási aránya. Ezáltal az elöregedés és az értelmiség hiányának veszélye is fenn áll. A rendezési tervben leírt opciók részben elrendelt, részben távlati lehetőségek. Megvalósult telekosztás egyedül a Paksi köz nyugati oldalán történt. Terjeszkedési lehetőség a Meszesi út két oldalán történő lakóterületek létrehozásában van. A jelenlegi belterületen lakásként kialakíthatóak a Foktői laktanya egyes épületei. A Vajas melletti terület egy sétányt követően minőségi lakóterületté alakítható. Ezeken a területeken kívül nincs szükség újabb parcellázási területekre.

35

6.2. Épület felújítás A lakásgazdálkodás eszközei nem csak a lakásállomány növelésére, hanem a meglévő állomány fenntartására és korszerűsítésére is használhatóak. A belváros rossz állapotban lévő ingatlanjai tartószerkezeti felújításokat is igényelne, de ez akkora költségráfordítás lenne, hogy nem érdemes vele foglalkozni. Annál fontosabb viszont a folyamatosan szigorodó energetikai követelményeknek való megfelelés. Kalocsán ennek legelterjedtebb formája az utólagos hőszigetelés és nyílászárók korszerűsítése, mellyel jelentősen csökkenhetnek a közmű számlák. Fontos viszont odafigyelni a kivitelezés minőségére, mivel sok helyen hiányosnak tapasztaltuk a hőszigetelés folytonosságát, az ablakokra nem fordult rá a hőszigetelő anyag, így hőhidak alakultak ki. Ilyenkor nem érhető el a tervezett költségcsökkenés, valamint a penészesedés veszélye is fennáll. Az önkormányzati szerepvállalás fontos a korszerűsítési munkálatok finanszírozásánál, mivel ezek jelentős anyagi ráfordítást igényelnek. A megpályázható állami támogatások általában 30%-át fedezik a költségeknek, az önkormányzat további 30% kiegészítést tehetne, így egy korszerű lakásállomány jöhetne létre. Kalocsán három újépítésű társasház kivételével, az emeletes házakban nem található lift. A lakótelepek földszint plusz 4 emeletes épületeiben magasabb lakhatási színvonalat tenne lehetővé a korszerű felvonók beszerelése. Ezáltal a lakótelepi térségek alacsony kereslete is megnőne és kiegyenlítettebbé válna a városon belüli lakáspiac, beindulna a különböző városrészek közötti lakásmobilitás. 6.3. Magánbérlet átalakítása, támogatása A városon belüli lakásbérlés csak azok számára jelent opciót, akik nem rendelkeznek kellő önerővel lakáshitel igényléséhez, pedig a törlesztőrészlet kifizetése nem minden esetben jelentene problémát nekik. Jelenleg a közeli településekre távolabbról bejáró dolgozóknak nyújthat megoldási opciót lakásszerzés gyanánt (pl. Foktői gyár). A Kalocsán alkalmazott lakásfenntartási támogatás csak az igazoltan szociális rászorulóknak nyújt segítséget. Egy célzott lakásbérleti támogatás a lakosság lakhatási helyzetének változását segítené elő, valamint a hosszútávú letelepedést és ezzel a fizetőképes kereslet növekedését is előirányozná. 6.4. Önkormányzati bérlakás szektor átalakítása A jelenlegi állomány nagysága nem fedi az igényeket, a duplájára lenne szükség. A fenntartási költségeket tekintve azonban a mostani állomány működtetése is nehézkes. Bár pontos összegeket, adatokat nem tudtunk meg az önkormányzati bérlakások működtetését illetően, azt megtudtuk, hogy fenntartásukra minimális költségvetés marad, mely nagyjából csak az apróbb házkörnyéki karbantartásokat fedezi. A nemzetközi gyakorlat példáját követve az állomány bővítése és az elosztási rendszer újragondolása jelentősen enyhítené az erősen beszűkült bérlakásállomány szociális feszültségeit. A jelenlegi szolgálati és szociális alapon igényelhető lakások mellett érdemes lenne fiatalokat is megcélozni. Pályakezdő fiatalok számára ideális otthonteremtési

36

lehetőség, mert alacsony bérleti díj fizetése mellett takarékoskodni lehet saját ingatlan vásárlásához. 6.5. Új önkormányzati lakások létesítése Önkormányzati lakások létesítésére lehetőség van a meglévő lakásállományt felhasználva is. A magánbérleti szektor kínálatát felhasználva nagyobb beruházás nélkül bővíthető az önkormányzat által kínált bérlakások száma. Ilyenkor az önkormányzat piaci alapon bérli az ingatlant és szociális, vagy egyéb általa meghatározott alapon adja ki, csökkentett bérleti díj ellenében. Az önkormányzat költsége a piaci és az önkormányzati ár különbözete. A lakásállományt bővítésének egyik alternatívája a használt lakások vásárlása. Ezzel megújulna az önkormányzati lakásállomány, valamint a leromlottabb állapotú épületek javulását eredményezni az önkormányzati üzemeltetés miatt. A jelenlegi gazdasági helyzetben nem javasoljuk az önkormányzati lakásberuházást. Egyrészt a magas építési költségeket csak részben lehet kigazdálkodni az alacsony üzemeltetési költségekből, másrészt olyan lakossági rétegeket céloz meg, melyeknek alanyai nem igényelnek újépítésű ingatlanokat. 7. Összefoglalás A dolgozatban elemeztük Kalocsa demográfiai, gazdasági és lakáspiaci folyamatait. A jelenlegi lakásproblémák megismerését követően megpróbáltunk összeállítani egy lehetséges lakáspolitikai koncepciót, melynek egyes elemei már fellelhetők, mások viszont még hiányoznak. Az egyes beavatkozások tágan értelmezendőek, különböző technikai megoldások lehetségesek. Az önkormányzati politika feladata, hogy mérlegelje a rendelkező forrásokat és a lehetőségekhez mérten alakítsa ki és vigye véghez az egyes beavatkozásokat.

37

Források

Irodalomjegyzék -

Csomós József, Lakáspolitika, lakásgazdálkodás. Budapest: Gondolat Kiadó, 2006. Hegedűs József, Teller Nóra, Javaslat Tiszaújváros lakáspolitikai koncepciójára. Budapest: Városkutatás Kft., 2005. Szerk. Közigazgatási és Igazságügyi Minisztérium, „256/2011. (XII. 6.) Korm. rendelet A lakásépítési támogatásról” in. Magyar Közlöny 145., 2011. Szerk. Közigazgatási és Igazságügyi Minisztérium, „Az otthonteremtési kamattámogatásról” in. Magyar Közlöny 163., 2011. Kalocsa település általános rendezési terve – aktualizálás, program, terv, 2001. Kalocsa város településszerkezeti tervének módosítása, 2009.

Internetes források -

-

http://www.kalocsa.hu http://www.kalocsa.hu/index.php?topic_id=662 http://www.wikipedia.org/wiki/kalocsa http://www.kalocsa.hu/kaldoc/index.php?id=116www.ksh.hu http://www.palyazatfigyelo.info/2012/03/01/palyazat-hoszigetelesre.php

http://www.kovacsingatlan.hu http://ingatlan.com/kalocsa/elado+lakas?gclid=CPOQ5fS4prMCFYJP3god0TwA hA http://www.ingatlan.org/ingatlankozvetitok/371/ http://www.adoos.hu/post/9049780/eladasup3_lakasup3park_projekt http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=A0100012.KOR http://hvg.hu/ingatlan/20110825_lakasfenn http://www.kormany.hu/hu/hirek/uj-otthonteremtesi-programot-keszit-a-kormany http://www.hitelrevanszuksegem.hu/szocpol-lakashitel/szocpol-feltetelei-igenylesszabalyai http://www.kulcsrakeszhaz.hu/.server/db/files/Lakastamogatasi_rendszer_2012.pdf http://amiotthonunk.hu/epitesi-tanacsok/fiatalok-lehet-segei-a-lakastamogatasirendszerben.html

38

Ábrajegyzék 1. ábra: Kalocsa várostérképe a városrészek jelölésével - saját ........................................4 2. ábra: Kalocsa korfája - KSH adatok alapján saját feldolgozás .......................................7 3. ábra: Munkanélküliség aránya - KSH adatok alapján saját feldolgozás ........................8 4. ábra: Épített lakások száma, szobaszám szerinti felbontásban - KSH adatok alapján saját feldolgozás ..................................................................................................10 5. ábra: Épített lakások száma, átlag alapterület – KSH adatok alapján saját feldolgozás ..................................................................................................10 6. ábra: Komfortos és összkomfortos lakások aránya – VÁTI Tervtár .............................11 7. ábra: Kalocsa 1772-ben – VÁTI Tervtár .......................................................................12 8. ábra: 1945 előtt épült lakások aránya – VÁTI Tervtár .................................................13 9. ábra: 1945-59 között épült lakások aránya – VÁTI Tervtár .........................................14 10. ábra: 1960-69 között épült lakások aránya – VÁTI Tervtár .......................................14 11. ábra: 1980-89 között épült lakások aránya – VÁTI Tervtár .......................................15 12. ábra: Szövetelemzések – saját fotók, ábrák ........................................................ 17-20 13. ábra: Beépítési típusok – VÁTI Tervtár ......................................................................21 14. ábra: Önkormányzati bérletek típusai – önkormányzati dokumentum alapján saját feldolgozás ..................................................................................................23 15. ábra: Szociális bérletek komfortfokozata, szobaszáma – önkormányzati dokumentum alapján saját feldolgozás ...............................................................23 16. ábra: Lakóövezet típusok – saját felmérés alapján ...................................................25 17. ábra: Lakásárak – interjú alapján (Kovács László ingatlanértékelő) saját feldolgozás ..................................................................................................26 18. ábra: Szociálpolitikai támogatás összege – 256/2011. (XII. 6.) Korm. rendelet alapján ...................................................................................................28 19. ábra: Kamattámogatás mértéke - 341/2011. (XII. 29.) Korm. rendelet alapján .......39 20. ábra: Lakáscélú támogatások összege Kalocsán – KSH adatok alapján saját feldolgozás ...........................................................................................................31 21. ábra: Szociális és munkanélküli segélyezések összege Kalocsán – KSH adatok alapján..................................................................................................................31

39