közös tulajdon ANTENNA A TETŐN
A társasház közös tulajdonára elhelyezendő antenna a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 56. § 3. pontja alapján a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz sorolható, mivel az épületrészen új épületberendezés létesül. A társasházi törvény 38. § (3) bekezdése szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges, de itt nem kiadásról hanem – feltehetően – bevétellel járó dologról kell dönteni.
Mindenképpen javasolt az ügyben közgyűlésen dönteni – a tető alatt élők legalább 2/3-os egyetértésével – és megállapítani azokat a feltételeket, amelyek valamilyen károsodás bekövetkezése esetén alkalmazhatók lesznek. Ilyen lehet pl. az áramellátás biztosítása (ha egyáltalán a társasházi áramot használnák fel), a tetőszerkezet meghibásodása (tetőcserép vagy betonrész megrepedése, beázása), vihar esetén az antenna feldőlése, lezuhanása által okozott károk helyreállítása, vagy biztosítás kiegészítése stb.
Válasz
Közös képviselőként megkeresett egy mobiltelefonos cég, hogy antennát szeretne felrakni a társasház tetejére. Egy esetleges szerződéskötés esetén a tulajdonosok hány százalékának a hozzájárulása szükséges a szerződés megkötéséhez? Van-e buktatója a dolognak, mire kell különösen odafigyelni?
10
Autó kontra bicikli
A közös terület használatára mindenki egyformán jogosult, tehát az autó tulajdonosok és a biciklizők is. A kizárólagos használatról – amennyiben az autósok ezt szeretnék elérni – csak a közgyűlés dönthet, de ebben az esetben számolni kell azzal, hogy azért többlet használati díjat kell fizetni a társasház részére.
Ha nem sikerül ebben egyezségre jutni, akkor felül kell vizsgálni a társasház közös tulajdonra vonatkozó biztosítási szerződését, és az egymásnak okozott felelősségbiztosítási részt be kell építeni, illetve a kárösszegre vonatkozóan meg kell emelni. Így ha bekövetkezik az autók megkarcolása, akkor a biztosító a felelősségbiztosítás alapján az autó tulajdonosának a kárt megtéríti.
Válasz
Társasházunk zárt udvarának parkoló részén a gyerekek rendszeresen kerékpároznak, így több tulajdonostárs is aggódik autójának épségéért, mert ha baj történne, akkor ugye sosincs meg a „tettes”. Sajnos már egy kisebb karc is jelentős kiadást, értékvesztést okozhat a gépkocsikban. A házirendben fent említett probléma ellen nincs konkrét kitétel, említés. Mivel és hogyan lehetne tiltani a kerékpározást, illetve ha az nem vezet eredményre, lehet-e – és ha igen, akkor hogyan – szankcionálni?
Bevétel felosztása
A társasház tetőtere közös tulajdonban van, így annak értékesítése esetén minden tulajdonos jogosult a tulajdoni hányada szerinti összegre. Az értékesítésből befolyó összeg felhasználásáról a közgyűlés jogosult dönteni, amelynek felhasználása lehet: 1.: a teljes összeget a társasház felújítására, illetve tartalék képzésére használják fel. Ebben az esetben a befolyt
összeg 25%-a után kell a 16%-os forrásadót a NAV felé befizetni 2.: a teljes összeget szétosztják a tulajdonosok között tulajdoni hányaduk szerint. Ebben az esetben minden tulajdonosnak egyénileg be kell vallania a személyi jövedelem bevallásánál, és az adott tulajdonosra vonatkozó adózási szabályok szerint kell az adót a NAV felé befizetnie.
K é r d é s e k , v á l a s z o k , b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n
Válasz
Társasházunk 12 lakásos. Lehetőség lenne a tetőtér értékesítésére. A társasházban jelenleg 6 lakásban az eredeti tulajdonosok, ill. örököseik élnek, 6 lakásban cserélődtek a tulajdonosok. Az eredeti tulajdonosok, ill. örököseik szerint a tetőtér értékesítésből származó bevétel őket illeti meg. Véleményem szerint nincs igazuk, mert ha megveszek egy társasházi lakást, akkor nem csak a kötelezettségeket viszem tovább, hanem a jogokat is. Elfogadható megoldásnak tartanám, ha a hasznosítási bevételből a ház teljes tatarozásának költségét levonva, a megmaradt összeget osztanák szét maguk között egy közgyűlési határozat alapján az eredeti tulajdonosok és örököseik.
J1
közös tulajdon Bicikli a folyosón
Válasz
Az utóbbi hónapokban gyakorlattá vált az az eljárás a városi Katasztrófavédelmi Kirendeltség részéről, hogy a társasházakban az egyes tulajdonosok által megvalósított tűzvédelmi szabálytalanságok (pl. kerékpár tárolása a közös tulajdonú folyosón) miatt a társasházat büntetik meg, és nem az adott tulajdonost. Ezirányú fellebbezéseinket sorra elutasítják azzal, hogy a társasház a felelős, kutassa fel az elkövetőt, és a bírságot polgári perben perelje vissza a társasház. Legutóbbi ellenőrzésük során egy 176 lakásos épület 44 folyosóján találtak 7 db kerékpárt, melyek tulajdonosai azonnal beazonosíthatóak voltak, többen jelen is voltak, akik kitették a lakásból a folyosóra a kerékpárt, és miközben személyes holmijukat összeszedve, a lakást bezárva el akarták hagyni az épületet, az ellenőrök lefotózták a „gazdátlan” kerékpárt. Ennek alapján a társasházat 70.000 Ft bírsággal sújtották. Tehát a 342 ártatlan tulajdonost éppúgy, mint a 7 elkövetőt. Egyben végrehajtással fenyegették meg a társasházat a fizetés elmulasztására tekintettel. Jogszerű-e az eljárás, vagy egyszerűen pénzbehajtás folyik, annak is a könnyebbnek vélt módja?
10
A Társasházi Háztartás 2012. június 7-én tartott konferenciájának, egyik fő témájaként meghívást kapott a Katasztrófavédelem Országos Igazgatóságának előadója, aki részletes tájékoztatást adott a bírságolásokkal kapcsolatosan. Álláspontjuk szerint a társasház, lakásszövetkezet közös területein lévő tárgyak miatt csak a közös tulajdonost, vagyis a társasházat lehet megbírságolni. Természetesen annak nincs akadálya, hogy a kapott bírság összegét tovább hárítsák az adott tulajdonosra. Önöknél is ezt a módszert javaslom, így azoknak a tulajdonosoknak nem kell viselniük az anyagi terhet, akik vétlenek voltak a bírság kiszabásánál. A jogszabályi háttér – melyekre hivatkozhatnak a büntetési összeg áthárításánál – a következő:
1.: 22/2009. (VII. 23.) ÖM rendelet a tűzvédelmi megfelelőségi tanúsítvány beszerzésére vonatkozó szabályokról. 2.: 26/2004. (VI. 11.) BM rendelet az egyes műszaki termékek tűzvédelmi megfelelőségét vizsgáló, ellenőrző és tanúsító szervezetek kijelöléséről. 3.: 30/1996. (XII. 6.) BM rendelet a tűzvédelmi szabályzat készítéséről. 4.: 28/2011. (IX. 6.) BM rendelet az Országos Tűzvédelmi Szabályzatról. 5.: 259/2011. (XII. 7.) Korm. rendelet a tűzvédelmi hatósági feladatokat ellátó szervezetekről, a tűzvédelmi bírságról és a tűzvédelemmel foglalkozók kötelező élet- és balesetbiztosításáról.
Biztonsági világítás létesítése
V
Társasházunk 1970-ben épült. A lépcsőházak zártak, de tető-világító ablak (nappal) kellően bevilágítja a lépcsőházat. A lépcsőházban a létesítés óta csak normál (üzemi) világítás van, biztonsági világítás nincs. A jelenleg hatályos 28/2011 BM rendelet (Országos Tűzvédelmi Szabályzat) szerint biztonsági világításnak és menekülési jeleknek is kellene lenni. A rendelet semmit sem mond arról, hogy a régi épületek, amelyek nyilván megfeleltek a létesítéskori követelményeknek,erre tekintettel mentesülhetnek-e, és melyik mostani követelmény alól. Valóban feltétlenül kötelesek vagyunk-e biztonsági világítás létesítésére? Ha az OTSZ előírja, és nem határoz meg kivételeket, akkor a rendelkezéseket minden épületnél be kell tartani, füg-
getlenül annak életkorától.
Csak a garázstulajdonosok használják az udvart
Válasz
Társasházunk alapító okirata szerint az 540 m2 területű udvar osztatlan közös tulajdon. Az okiratban szereplő adatok egyértelműen meghatározzák, hogy a lakásunk mérete alapján az osztatlan közös tulajdonból 1060/10000 rész minket illet meg. Ezt elvitatják azon garázsok tulajdonosai, akiknek a garázsuk az említett udvarból nyílik. Az ő értelmezésük szerint csak azok a tulajdonosok használhatják az udvart, akiknek udvarból nyíló garázsuk van. A minket megillető területet egy normál méretű gépkocsi tárolására szeretnénk használni, természetesen oly módon, hogy nem akadályozzuk az udvarból nyíló garázsok tulajdonosainak tulajdon használati jogát.
J2
A társasházi törvény szerint a közös tulajdont mindenki használhatja a tulajdoni hányadának megfelelő mértékben. Ha az 540 m2 az alapító okirat szerint a közös tulajdonnál van felsorolva, akkor önök is ugyanúgy használhatják az önökre eső részt, mint mások. Ha viszont az alapító okirat gépkocsi beállókhoz rögzítette az említett területet, akkor
valóban csak a gépkocsival rendelkező tulajdonosok használhatják. Az alapító okirat rendelkezéseit nézzék át, és annak alapján állapodjanak meg a közös használat módjáról, amelyről minden esetben a közgyűlésnek van joga dönteni.
2000 óta a társasházak szolgálatában
közös tulajdon Csak autósok használhatják a bejárót
A hozott közgyűlési határozatot a helyi városi bíróságon keresetlevél benyújtásával támadhatja meg, amelynek az eljárási illetékét is meg kell fizetnie. Pernyertesség esetén ezt az összeget ön visszakapja. A leírtak szerint a közös tulajdonban lévő terület használatáról döntött a közgyűlés, amelyben egyes tulajdonosoknak
kizárólagos jogot állapítottak meg. Ez csak akkor lehet elfogadható, ha az érintett tulajdonosok a kapott kizárólagos használatért többlet használati díjat fizetnek be a társasház számlájára, amelynek a felhasználásáról viszont már a teljes tulajdonosi közösség jogosult dönteni.
Válasz
Éves közgyűlésen megszavazása került, hogy idézem: „A gépkocsi kihajtót csak a beállási joggal rendelkező lakók használhatják, ezért a kiadott proxy-kat átállítják. A közös képviselő joga egyedi elbírálással másoknak is engedélyezni ezt.” Itt jelzem meg, hogy eddig ezt a területet használhattuk (a közös tulajdon része), így álláspontom szerint ez a határozat jogsértő. Már csak azért is, mert mit jelent az, hogy csak az autósok használhatják, de egyébként meg a közös képviselő „egyedileg” kiadhatja másnak? Kvázi akivel rosszban van, azt esetleg kizárja a használat lehetőségéből. Hol és mennyiért tudom ezt megtámadni 60 napon belül? Ön szerint jogsértő-e ez? (Legközelebb a lifttel is csak az adott emeletig közlekedhetek majd?)
10
Dohányzás tiltása KÖZÖS TERÜLETEN
A társasházról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 26. § (4) bekezdése így rendelkezik: (4) A házirend – a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többségével megállapított – eltérő rendelkezése hiányában tilos dohányozni a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken, illetve helyiségekben. A dohányzás tehát a törvény erejénél fogva a társasház közös, zárt területein tilos. Aki nem tartja be, azzal szemben
szabálysértési eljárás lehet kezdeményezni, viszont a bizonyítási teher a feljelentőn van: neki kell bizonyítania a tiltott dohányzást.
Válasz
Közgyűlési határozattal meg lehet tiltani a társasház közös területein a dohányzást? Nem elég a házirend betartása? (Szerintem a szankcionálás nem megoldható.) Kire tartozhatna a határozat betartatásának feladata, a megszegők ellen ki léphetne fel jogosan, valamint mi lehet a „bírság”? Az eljárással szemben hova lehetne benyújtani fellebbezést? (Közterületi felügyelőnek, rendőrnek szerintem magánterületen ebben az esetben nincs hatásköre.) Van erre törvényes lehetőség? Melyik jogszabályból lehet kiindulni?
Külső hatóságok a társasházon belül nem tudnak intézkedni, és a dohányzás szigorításával kapcsolatos jogszabály nem tartalmazza azt, hogy a társasház előtti járdán és közterületen ne lehetne dohányozni.
Egyéni használat
Fel kell szólítani ajánlott-tértivevényes levélben, hogy a kulcs másolatát adja át a jelenlegi közös képviselőnek, és tájékoztatni kell arról, hogy amennyiben ennek nem tesz eleget, úgy lakatossal új zárat szereltetnek fel. A közös tulajdonban lévő helyiségek, épületrészek használatáról, hasznosításáról való döntés – a társasházi törvény
28. § (1) bekezdés b) pontja értelmében – a közgyűlés kizárólagos jogköre. Ennek alapján közgyűlési napirendre kell venni a problémát „Közös tulajdon használata” címmel, és közgyűlési határozatot kell hozni arról, hogy ki és milyen módon, milyen feltételekkel használhatja a közös tulajdonban lévő helyiségeket.
K é r d é s e k , v á l a s z o k , b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n
Válasz
Tízemeletes társasházban az alapításkori közös képviselő kizárólagosan használja a közös tulajdont képező, szárítónak megtervezett helyiséget (kb. 30 éve). Az új közös képviselő zárt borítékban kulcsmásolatot kért tőle, mivel a közös képviselőnek minden zárt közös helyiségről egy kulcsmásolattal rendelkeznie kell (tűzeset, csőtörés stb.). A kérés többször elhangzott, a számvizsgáló bizottság tájékoztatása után levélben is megtörtént a felszólítás, azonban agresszív magatartással minden esetben elutasította a kérést. Birtokolhat-e közös tulajdont így egy lakó?
J3
közös tulajdon Elzárt kertrész
Válasz
Osztatlan közös udvarban – a felszólítás ellenére – kerítéssel választott el egy részt az egyik szomszéd. Ez egy hatlakásos társasház, és át se enged senkit, holott a fákról a termés áthullik. Hová forduljak jogorvoslatért? Osztatlan közös udvarra is vonatkozik az a Ptk. szabály, hogy a közös tulajdon használatáról a tulajdonostársak megegyezhetnek. Ha mégis felmerül, hogy valaki a megállapodás ellenére többet, vagy kizárólagosan használ, akkor birtokháborítás
miatt az eljárást a sérelmező tulajdonosnak, vagy tulajdonosoknak kell megindítani. Az eljárásban a bejelentő félnek kell bizonyítania, hogy a jogaiban milyen módon korlátozták, és annak ismeretében fog dönteni a hatóság a teendő intézkedésekről (pl. elrendeli a kerítés lebontását).
Erkély utólagos építése
Válasz
Elsősorban az építési hatóság eljárásában való részvétel a fontos, vagyis a használatba vételi engedélyt kell megtámadni azzal, hogy az építkezés az önök lakhatását zavarja. Ezen kívül, ha a közös tulajdonban lévő főfalhoz hozzányúltak, és nem kérték ki a közösség hozzájárulását, akkor birtokháborítás miatt kérhetik az eredeti állapot helyreállítását. A birtokvédelmet a helyi jegyzőtől lehet kérni. A közös tulajdonban lévő fal megbontása és hozzáépítése csak akkor lehetséges, ha ahhoz a közvetlenül érintett tulajdonosok 2/3-a hozzájárult, és a közgyűlés napirendjére kitűzték a témát. A közvetlen szomszédok hozzájárulásán kívül az érvényes közgyűlésen jelen lévők többségének egyetértése szükséges a külső falhoz történő hozzáépítéshez, viszont ha az adott lakás alapterülete is megváltozik, akkor alapító okiratot is módosítani kell, amelyhez viszont már 100%-os tulajdonosi hozzájárulás szükséges.
Ha utólag építették az erkélyt, akkor az alapító okiratot is módosítani szükséges, mivel az adott lakás alapterülete – ha csak kis mértékben is – megváltozott, így a közös költség viselésénél az ő tulajdoni hányada emelkedni fog, míg a többieké csökkenni. Viszont szükséges az összes tulajdonos hozzájárulása az alapító okirat módosításához, amelyhez csatolni kell az építési tervet és a használatba vételi engedélyt is. Tehát: az erkély alapterülete bele számít a lakás alapterületébe, de hogy milyen mértékben, azt a műszaki kolléga számítási rendszere fogja meghatározni, ugyanis számít, hogy zárt terület, vagy három oldala zárt, illetve nem zárt az adott terület része.
Garázs elbontatása Társasházunkban kb. 40 éve, az átadásával majdnem egy időben – akkor tanácsi engedéllyel – épült egy lemezgarázs. Tulajdoni lapon nem szerepel. Időközben a tulajdonosa elköltözött. Kényszeríthető-e arra, hogy az osztatlan közös területen lévő garázst lebontsa? (Az alapító okirat erre nem terjed ki, a garázsok később épültek.) A tulajdonos nem bontja le, de megfelelő összegért átadná annak, aki meg kívánja venni. Válasz
10
Tudtunk és megkérdezésük, illetve közgyűlés határozat nélkül épített a szomszédunk egy erkélyt. Az utólag épített erkély beleszámít-e a lakás alapterületébe (alapító okiratot módosít?), vagy „csak úgy” élvezi a tulajdonos, kisajátítva magának egy közös falfelületet?
J4
Ha a lemezgarázs sem az alapító okiratban, sem a tulajdoni lapokon nem szerepel, akkor úgy kell tekinteni, hogy a közös tulajdonban lévő területen használati jogot biztosítottak az adott tulajdonos részére. Ha már nincs rá szükség, akkor a közgyűlés dönthet a garázs elbontásáról, de akár további hasznosításáról is.
A tulajdonjog tárgya azonban nem lehet más, mint a felépítmény, és annak használatáért a közösség – közgyűlési határozattal –, mint a földterület tulajdonosa bérleti díjat állapíthat meg.
2000 óta a társasházak szolgálatában
közös tulajdon Házfelügyelői lakás elbirtoklása
Amennyiben a társasház a tulajdonosa az említett házfelügyelői lakásnak, úgy azt megvásárolni nem lehet, mert osztatlan közös tulajdonra vonatkozóan adásvételi szerződés nem köthető.
Célszerű lenne azonban a házfelügyelői feladatokra vonatkozóan olyan szerződést kötni, amely szerint köteles a lakást üresen átadni, ha már a feladatokat nem látja el, és nem tarthat igényt semmilyen elhelyezésre.
Válasz
A ház tulajdonol egy ún. házfelügyelői lakást, ebben lakik az, aki ellát bizonyos házfelügyelői teendőket, de úgy, hogy dolgozik egy cégnél, és az ad a ház részére számlát. A cég viszont adózási trükkök miatt mindig változik. A tulajdonosközösség félelme az, hogy a lakás tulajdonjogát valahogy át fogják játszani. Lehetséges ez?
Jogtalan parkolás szankcionálása A társasház zárt közös parkolójának használatára az SZMSZ szerint meghatározott lakás m2 arányában jár jogosultság. A parkolóba sajnálatos módon olyan autók is beállnak, amelyek arra nem jogosultak. A jogosulatlanul a parkolót használókkal szemben a társasház milyen szankciókat érvényesíthet (kerékbilincs stb.), ami még törvényes? Tudomásunk szerint ebben a kérdésben sem az önkormányzat, sem a rendőrség nem foglal állást. kell fizetniük, amelynek mértékéről ugyancsak a közgyűlésnek kell döntenie. Ha ilyen döntések után illetéktelen személy áll be valakinek a helyére, úgy az kezdeményezheti a birtokháborítási eljárást, és a bírságot a jegyző fogja vele szemben kiszabni. Természetesen az eljárás megindításához szükséges a jogtalanul parkoló autó rendszámának megadása, a tény fotóval történő bizonyítása.
Válasz
A kérdésről a közgyűlésnek kell döntenie, majd a döntést az SZMSZ-be be kell építeni. A döntés pedig a parkolóhelyek felosztása legyen, ahol rajzon rögzítik, hogy melyik lakáshoz melyik beszámozott beállóhely tartozik. A közös tulajdon használatáról a döntéshez elegendő az érvényes közgyűlésen a többség szavazata. Ha nem jut minden lakáshoz gépkocsi beállóhely, akkor azoknak a tulajdonosoknak, akiknek lehetőségük van igénybe venni a közös tulajdonú területet, azoknak használati díjat
10
Jogtalanul parkolók teremgarázsban
Elsősorban a bejutást kellene megakadályozni, hogy illetéktelen személyek semmilyen körülmények között ne tudjanak a garázsba behajtani. Számtalan ilyen megoldás létezik, de önöknek kell kiválasztani a leghatékonyabb és a leggazdaságosabb megoldást. Általában a sorompók fel-
szerelése és kártyával való beléptetés lehetősége megoldaná az önök problémáját. Természetesen az ezzel kapcsolatos költséget azonban a garázsban jogszerűen parkoló tulajdonosoknak kellene finanszírozni, mert ezzel az autóval nem rendelkező tulajdonosokat nem lehet jogszerűen megterhelni.
K é r d é s e k , v á l a s z o k , b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n
Válasz
Évek óta probléma, hogy a társasház teremgarázsába illetéktelenek parkolnak be, nem csak az üres helyekre, de a közlekedő utakra is, megakadályozva ezzel a jogszerűen parkoló gépkocsik mozgását. A rendszám alapján nincs lehetőségünk azonosítani a gépkocsi tulajdonosát, de ha tudjuk is, hogy kié, semmilyen lehetőségünk nincs a szankcionálásra. Felmerült a kerékbilincs felszerelésének lehetősége, amivel az őrszolgálatot meg tudnánk bízni, de úgy tudom, hogy ennek a jogszerűségét még nem állapították meg egyértelműen, ill. egyetlen hatóság sem foglalt állást a használata miatt. Így azonban hiába állapít meg a Házirend pénzbüntetést a jogtalan parkolóval szemben, annak behajtása lehetetlen.
J5
közös tulajdon Kert kisajátítása
Válasz
6 tulajdonossal, 2000 m2 területű (osztatlan közös tulajdon) kerttel rendelkező társasházban a második legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezem. Pár éve kisebbségben maradtam, és 2 tulajdonos megszavaztatta magának a kerthasználatot, amit teljesen kisajátítottak maguknak. Ők gondozzák ugyan, de teljesen saját elhatározással ültetnek, régi fákat kivágtak, medencét állítanak nyáron saját használatra, sőt még közlekedő utat is kijelöltek számomra, nehogy a füvükre lépjek stb. Eddig nem igen érdekelt a dolog, hagytam az egészet, de amennyiben eladnám a lakásomat, mit tehet az új tulajdonos, hogy a ráeső kertrészt ő is teljes joggal használhassa? Társasházi közös terület használatáról minden esetben a közgyűlés jogosult dönteni. Amennyiben a jelenlegi használati mód már nem felel meg minden tulajdonosnak, akkor kérheti, hogy vegyék a témát közgyűlési napirendre a „közös tulajdoni terület használata” címmel.
Az újra szabályozásnál pedig a tulajdonosi többség dönt, vagyis annak megfelelően kell módosítani – és lehetőség szerint rajz-melléklettel ellátni – a tényleges használatot. A használat mértéke (nagysága) minden esetben a tulajdoni hányadhoz igazodik.
KI ÁLLHAT BE AZ UDVARBA? 10
Válasz
Közös képviselő vagyok egy 28 tulajdonossal rendelkező társasházban. A társasház 2006-ban épült, ugyanebben az évben készült az alapító okirat, majd 2007-ben a ház társasházzá alakult. 2012-ben várható, hogy az utcánkban fizető parkoló lesz az út két oldala, így a házunk többi autótulajdonosa, ha meg akar állni a ház előtt, fizetni kényszerül. A ház udvari részén az építtető 8 db parkolót létesített, és értékesített 6 tulajdonos részére, mindegyikük „kizárólagos használati joggal rendelkezik”! Erről állítólag van szerződésük az eladó Kft.-vel, de eddig egyet sem láttam. Az alapító okiratban az albetétek tételesen tulajdoni hányaddal vannak felsorolva. Pl.: „A ... lakástulajdon 36/10 000 tulajdoni hányaddal rendelkezik, valamint a P4. számmal jelölt gépjármű kizárólagos használati joga.” További idézet az alapító okiratból: „Osztatlan közös tulajdonban maradnak a földterületen túlmenően, a mellékelt terven és műszaki leíráson körülírt következő építményrészek, berendezések és felszerelések: I. Épület alatti és hozzá tartozó telekrész, kivéve a külön tulajdonhoz tartozó kizárólagos használatba kerülő gépjármű parkolókat.”... A földhivatalban megtekintettem az ingatlannal kapcsolatos iratokat, és ott azt állapítottuk meg, hogy a rajz szerint az udvarrészen nincs egyetlen parkoló sem bejegyezve, így a terület egyértelműen közös tulajdon! 1.: Az építtető jogosan, legálisan adhatta-e el kizárólagos használatba a területet? 2.: A többi tulajdonost ezzel ki lehetett zárni az egyébként – úgy értelmezzük – közös tulajdon használatából? 3.: Esetleg a közeljövőben megtartandó lakógyűlésen napirendre vegyem-e annak tisztázását, hogy kötelezhessük a parkolók használóit valamilyen összeg fizetésére? 4.: Milyen jogi lehetőségünk van, mit javasol részünkre? (Vagy az alapító okiratban bejegyzett kizárólagos használati jogot tudomásul kell vennünk és a földhivatalnál nem kellett volna bejegyeztetni ezt? 5.: Az SZMSZ utal a házirendre, mely szerint: „közös helyiségek használata, a használatban érintettek megegyezésén alapul...” 6.: A lakók körében általános az igény, hogy ők is szeretnének beállni az udvarba. Van-e erre jogi lehetőségük?
J6
1.: A kizárólagos használattal történő értékesítés megszokott gyakorlat, azonban ehhez meg kellene vizsgálni az öszszes adásvételi szerződést a földhivatalban, hogy van-e eltérés pl. az értékesítési összegnél. 2.: Az alapító okirat szövegéből az állapítható meg, hogy a kizárólagos használatot kivették a közös tulajdon használatából, amely csak akkor lehet szabályos, ha a használati joggal rendelkező tulajdonosok valóban többet fizettek az ingatlan megvásárlásakor. 3.: Mindenképpen javasolt, hogy napirendre kerüljön a parkolók használata, és az utána fizetendő díj is. 4.: Használati jogot az ingatlan-nyilvántartás nem tud bejegyezni akkor, ha nincs pontosan rögzítve, hogy kit és milyen mértékű területre illeti meg a használat, valamint azt is pontosan meg kell határozni, hogy az adott területen hol helyezkedik el az a terület, amelyet jogosult kizárólagosan használ-
ni. Erről az alapító okiratnak kellett volna rendelkeznie. Ha ez elmaradt, akkor csak az alapító okirat módosításával lehet orvosolni. 5.: A közös terület használatáról valóban a közgyűlésnek kell döntenie, tehát ha van még terület, amelyre autóbeállók alakíthatók ki, úgy annak kiépítéséről a közösség dönthet. Lehetséges SZMSZ mellékleteként is rögzíteni a közös terület használatának módját, figyelembe véve a kizárólagos használatot is. 6.: Mindenképpen tisztázni kell az értékesítő céggel, hogy milyen módon történtek a gépkocsi beállók értékesítése, volte különbség az ingatlan árak között. (Tudomásom szerint nem lehet úgy építkezni, hogy ne legyen annyi parkolási lehetőség kialakítva, amennyi az épületben lévő albetétek száma, így érdemes lenne az építési engedéllyel kapcsolatos iratokat is áttekinteni.)
2000 óta a társasházak szolgálatában
közös tulajdon Ki fizeti a bírságot?
A bírságot nagy valószínűség szerint a társasházzal szemben fogják kiszabni, mivel társasházi közös tulajdonban lévő területen történik a szabálytalan tárolás. Mivel ismert, hogy a növények kihez tartoznak, így célszerű – még a bírság kiszabása előtt – egy írásbeli megállapodást kötni, hogy amennyi-
ben bírságolásra kerülne sor, úgy az illető tudomásul veszi, hogy a bírság összegét tovább fogják rá hárítani. Ha ezt a megállapodást tanúk előtt aláírja a tulajdonos/ bérlő/használó, akkor meg lesz a jogalap a bírság összegének továbbhárítására.
Válasz
Az általam kezelt társasházban az egyik tulajdonos – a közgyűlési jegyzőkönyvben foglaltak, valamint a katasztrófavédelem írásos tájékoztatója ellenére – nem hajlandó a lépcsőházból a rengeteg, oda kihelyezett cserepes növényét eltávolítani. Amennyiben ezért a társasházat megbüntetik, tovább hárítható-e arra a tulajdonosra a bírság összege, akinek felróhatóan a bírság kiszabásra került? Ha igen, közgyűlési határozat szükségeltetik-e hozzá? (Mert a többi lakó nyilván meg fogja szavazni ezt, hiszen nem helyénvaló az, hogy tulajdonképpen a közös kasszát sarcolja meg így egy tulajdonos, az öntörvényű magatartásával.)
Kinek a tulajdona a hőszigetelés?
10
Álláspontom szerint a közös tulajdonon elhelyezett szigetelés is közös tulajdonnak minősül, mivel annak külön kezelése, felújítása és karbantartása nem képzelhető el egyéni formában.
A megítélésnél ne csak a tetőrészre koncentráljanak, hanem az oldalsó falakra is, amely egyértelműbben bizonyítja, hogy azt csak közös tulajdonként lehet kezelni.
Válasz
A tetőszerkezet közös tulajdonba tartozik, viszont a tulajdonostársak között azon megy a vita, hogy a tetőszerkezetben lévő hőszigetelés nem közös tulajdon – csak a cserép alatt elhelyezkedő másodlagos csapadékvíz szigetelés –, a hőszigetelés a tetőtéri lakások tulajdonába tartozik. Sajnos más társasházaknál a város több ügyvéde is úgy nyilatkozott, hogy a hőszigetelés nem közös tulajdon, pedig ez a tetőtéri lakások térelhatároló szerkezetének szerves része.
Közös költséggel terhelten
A közös tulajdonban lévő gondnoki lakás után nem kötelezhető a gondnok közös költség és főleg nem felújítási költség megfizetésére. Neki kizárólag az üzemeltetéssel összefüggő költségeket: víz, villany, fűtés, szemétdíj stb. kell megfizetnie. Az adózásnál viszont a közös költség nem vehető figyelembe, a társasháznak a befolyó közös költség után semmilyen adót nem kell fizetnie.
Adóköteles viszont a közös tulajdon bérbeadásából származó bevétel, vagyis ha a gondnok bérleti díjat fizet a lakás használatáért, akkor az után a társasháznak adóznia kell.
Válasz
Az alapító okirat szerint a gondnoki lakás osztatlan közös tulajdon. A gondnok viszont kötelezve van a közös költség, illetve a felújítási költség megfizetésére. A közös tulajdonból befolyt összeg viszont adóköteles, ami után adót kellene fizetnie a társasháznak. A közös képviselő a könyvelésben külön, önálló tulajdonként tünteti fel a gondnoki lakást, ezért nem tűnt még fel a probléma sem a könyvvizsgálónak, sem az adó ellenőrzéskor. Törvényes ez így, vagy esetleg a közös képviselő „adócsalást” követ el ezzel?
A leírtak szerint javasolt ismét áttekinteni, hogy milyen költségeket fizet a gondnok, és annak ismeretében lehet állást foglalni, hogy megfelelően adminisztrálják-e a bevételeket.
K é r d é s e k , v á l a s z o k , b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n
J7
közös tulajdon Közös tulajdon értékének számítása
Válasz
A társasháztulajdon két tulajdonrészből, a külön tulajdon és a közös tulajdon részből tevődik össze. Ha egy társasház biztosított értéke 1.700.000.000 Ft, akkor a közös tulajdon értéke 1.700.000.000/10.000=170.000 Ft egy tulajdoni hányadra vonatkoztatva? Ebben az esetben egy 94 tulajdoni hányadot képviselő tulajdonos közös tulajdon értéke 15.990.000 Ft. Jól gondolom? Nem jól gondolja, mivel a külön tulajdon kizárólag a közös tulajdonnal együtt értékesíthető, vagyis az albetétre kialkudott vételár magába foglalja a közös tulajdonba ráeső tulajdoni hányadot is. Az összes közös tulajdon értékelésének kizárólag a társasházi biztosítások körében van jelentősége: vagyis ha a teljes
társasház elpusztul – mert pl. ráesik egy repülőgép – akkor az egész társasháznak a felépítési költségeként a biztosító megfizeti az 1.700.000.000 Ft-ot. Az egyes albetétekre jutó közös tulajdoni hányad szerinti érték ilyen számítási mód szerint valóban 15.990.000 Ft, de ez nem jelenti az adott lakás piaci árát.
Lakásszövetkezet az eladó A szövetkezetünk jogászához fordultunk az egykori házfelügyelői lakások értékesítésével kapcsolatban. Neki az volt a határozott állásfoglalása, hogy csak 100%-os tulajdonosi beleegyezéssel lehetséges az eladás, ugyanis a 80%-os többséget csak a társasházaknak és nem a szövetkezeteknek teszi lehetővé a törvény. Felmerült az a kérdés is, hogy ha valóban a 100%-os többség szükséges, de a tv. lehetőséget adna rá, akkor akár alapszabály módosítással is le lehetne vinni a döntéshez szükséges hányadot. Ha nem nagy kérés, akkor szívesen vennénk az ide vonatkozó jogszabályi pontokat is, már csak amiatt is, hogy végre mi is „eredetiben” olvashassuk azokat . Válasz
10
J8
2004. évi CXV. törvény a lakásszövetkezetekről TULAJDONI ÉS HASZNÁLATI VISZONYOK A LAKÁSSZÖVETKEZETBEN 10. § A lakásszövetkezetben a lakások a tagok, a nem tag tulajdonosok vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. 11. § Ha a lakások a tagok tulajdonában állnak, az épülethez tartozó földrészlet, az épületszerkezetek, az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei, a központi berendezések, a házfelügyelői (gondnoki) lakás, továbbá a lakásszövetkezet célját szolgáló más építmények (iroda, műhely, raktár stb.) és vagyontárgyak a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. A lakásszövetkezet célját nem szolgáló építmény – különösen a gépkocsitároló – a tag vagy a nem tag tulajdonos tulajdonában is állhat. 12. § (1) A lakások – ha az alapszabály így rendelkezik – a lakásszövetkezet tulajdonában is állhatnak. A tagot ilyen esetben meghatározott lakás állandó használatának a joga illeti meg. (2) A tag a lakást maga használhatja, hasznosíthatja, illetve a használat jogát átruházhatja. A hasznosítás, illetőleg a használati jog átruházásának feltételeit az alapszabályban kell meghatározni. (3) Az állandó használat jogának visszterhes átruházása esetén a lakásszövetkezetet az elővásárlásra vonatkozó szabályok szerinti jog illeti meg. A lakásszövetkezet e jogát maga gyakorolja, vagy erre valamely tagját jelölheti ki. (4) Ha a lakásszövetkezet nem él a (3) bekezdésben említett jogával, a tag használati jogát olyan személyre ruházhatja át, aki a tagsági feltételeknek megfelel. Az ilyen személy tagfelvételi kérelme nem utasítható el. (5) A tag halála, illetőleg a nem természetes személy tag megszűnése esetén a használati jog tekintetében jogutódlásnak van helye.
13. § (1) Az alapszabály a) meghatározza a tag vagy a nem tag tulajdonában vagy használatában lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakásszövetkezet rendeltetésének megfelelően; b) ha lakóépület esetén a lakásszövetkezet vagy a tag, továbbá a nem tag tulajdonos tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségben a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, vagy szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni, a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait. (2) Az alapszabályban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok – amelyek nem lehetnek e törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak – a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori használó részére is kötelezőek. 14. § (1) A lakóépülethez tartozó, a lakásszövetkezet tulajdonában álló földrészlet és épületrészek használatára – a közgyűlés határozatának keretei között – a tagok mindegyike jogosult, e jogát azonban egyik tag sem gyakorolhatja a többiek jogának vagy jogos érdekeinek sérelmére. (2) A lakásszövetkezet alapszabályában – vagy az alapszabály felhatalmazása esetén, az abban megállapított alapvető szabályok keretei között a lakásszövetkezet más belső szabályzatában – meg kell határozni a lakáson belüli építésiszerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend). Ezek a szabályok nem lehetnek ellentétesek
2000 óta a társasházak szolgálatában
közös tulajdon az építésre, továbbá a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. A hivatkozott jogszabály szerint a volt házfelügyelői lakás a lakásszövetkezet tulajdonában volt és mindaddig ott is marad, amíg a hasznosításáról nem döntenek. A hasznosítás lehet értékesítés (eladás), lehet bérbeadás és akár közös használatú helyiség is. Az értékesítés részletszabályait az alapszabályban kell keresni: Az alapszabály 4. § (1) Az alapszabály a lakásszövetkezet alapításának, továbbá a szervezetének, működésének és gazdálkodásának alapokmánya. Tartalmát a lakásszövetkezet tagsága a lakásszövetkezet céljait és adottságait figyelembe véve állapítja meg. (2) Az alapszabályban kell meghatározni: a) a lakásszövetkezet nevét, székhelyét, tevékenységének célját és tevékenységi körét; b) a lakásszövetkezet szervezetére és szerveinek működésére vonatkozó szabályokat; c) a lakásszövetkezet testületi szerveinek hatáskörét, feladatait, tagjainak számát; d) a lakásszövetkezet tisztségviselőit, a feladatuk ellátásához szükséges szakmai követelményeket, a megbízatásuk időtartamát, ideértve az időközi megválasztásra vonatkozó eljárási szabályokat és a megbízatás időtartamát is; e) a tisztségviselővel szemben felmerülő kizáró okot, vagy a tisztség betöltésével összeférhetetlen körülmény megszüntetésére, és megszűnésére vonatkozó igazolás módját; f) a közgyűlés vagy – ha az alapszabály előírja – a részközgyűlés, a küldöttgyűlés összehívásának módját, hatáskörét és eljárásának szabályait; g) a tagok jogait és kötelezettségeit; h) az építési, és a fenntartási költségek viselésének és felosztásának módját; i) a költséghátralék megfizetése érdekében az igazgatóságnak az adós tag határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá – ha a felszólítás eredménytelen – a fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, továbbá az alapszabályban kapott felhatalmazás esetén az igazgatóságnak a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait;
j) a tagfelvételi és a tagsági viszony megszűnésére vonatkozó ügyekben, ha azokról nem a közgyűlés dönt, az eljárásra illetékes testületet és az eljárás szabályait; k) a lakásszövetkezet képviseletének részletes szabályait; l) a használati jog gyakorlásának és átruházásának feltételeit; m) az állandó vagy az időleges használati jog megszerzéséhez szükséges vagyoni hozzájárulás mértékét és megfizetésének módját; n) a tagsági viszony megszűnése esetén a volt taggal, örökösével való elszámolás módját és határidejét; o) a lakásszövetkezet házirendjét, vagy – a p) pont szerinti keretek közötti részletes szabályozásra történő felhatalmazás mellett – annak alapvető szabályait; p) az alapszabályon kívül a házirend, és más – a lakásszövetkezet saját, valamint a vállalkozási tevékenységének ellátását segítő – belső szabályzat megalkotásának lehetőségét, megnevezését, tárgyát, alapvető szabályait, továbbá a megalkotására jogosult testület megjelölését; q) az írásbeli szavazásra – e törvény keretein belül – előterjeszthető napirendeket, az eljárás részletes szabályait, a szavazás eredményéről történő tájékoztatás módját és a határozat közlésének határidejét; r) a törvény által előírt vagy a közgyűlés által szükségesnek tartott egyéb kérdéseket. (3) Ha az alapszabály másként nem rendelkezik, a (2) bekezdés h) pontjában említett költségek felosztása során a lakások teljes alapterületének nagysága az irányadó. (4) Ha az alapszabály a lakásszövetkezet működésének időtartamáról nem rendelkezik, a lakásszövetkezet határozatlan időre alakul meg. (5) A közgyűlés az alapszabályt – a jelenlévők szavazatának kétharmados többségével – bármikor módosíthatja. Az alapszabályt és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni
10
Mindenképpen ajánlott, hogy a saját lakásszövetkezetük alapszabályából keressék ki azokat a rendelkezéseket, amelyek segítenek eligazodni abban, hogy melyik megoldás lenne a legcélravezetőbb. (Álláspontom szerint nem biztos, hogy az értékesítés lenne a legjövedelmezőbb a lakásszövetkezet részére, lehet, hogy a bérbeadás kedvezőbb lenne.
K é r d é s e k , v á l a s z o k , b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n
J9
közös tulajdon Lapos tető egyéni beépítése
Válasz
Társasházunkban az egyik lakó a lapos tetejű házrészének beépítésével plusz tulajdont szerzett, amelyet a társasház többséggel megszavazott. Én nem szeretném, hogy a tulajdoni hányadom ezáltal csökkenjen, ezért a használatba vétel után készülő új alapító okiratot nem szándékozom aláírni. Megtehetem-e ezt? Milyen akadályt gördítek ezáltal a tulajdonostárs elé (és magam elé is)? Amennyiben a beépítést megszavazták, és adásvételi szerződést is kötöttek, akkor az alapító okirat módosítása ennek már csak a következménye. Mindenesetre az adásvételi szerződésben – ahol minden tulajdonos, mint eladó szerepel, míg a beépítő a vevő – kikötött vételárral a beépítő tulajdonos megvásárolta a tulajdoni részét, így neki emelkedni fog a tulajdoni hányada, míg a többi tulajdonostársnál
automatikusan csökkeni fog. Ez ellen nem lehet már semmilyen intézkedést tenni, az alapító okirat aláírásának megtagadása pedig pereskedést vonhat maga után. Mindenképpen gondoljon arra is, hogy a beépítő tulajdonos közös költség fizetési kötelezettsége emelkedni fog, míg az ön és a többi tulajdonosé pedig csökkenni.
Lift – egyiknek kell, másiknak nem 10 Válasz
Egy 1952-ben– akkor honvédségi szolgálati lakásoknak – épült társasházban számvizsgáló bizottsági tag vagyok. Egészen a mai napig nem jutott a lakóközösség egységes döntésre, hogy a már alig működő, még mindig kulcsos liftet felújítsa. A harmadik emelettől lejjebb lakók nem szavazzák meg, őket nem érdekli. Amennyiben az alapító okiratukban a közös tulajdon részeként van feltüntetve a lift, akkor annak karbantartása és üzemeltetése is a közös költség terhére történhet. A javítás és hibaelhárítás nem tartozik abba a kategóriába, hogy a tulajdonostársaknak meg kellene szavazni annak teljesítését, így feltételezem, hogy önök teljes lift-felújítást szeretnének.
Erre viszont kötelezni a tulajdonostársakat csak akkor lehet, ha legalább a tulajdonosok többsége azt elfogadja. Amennyiben a költségeket a liftet használó tulajdonosok megelőlegeznék, akkor a közgyűlés dönthet például arról, hogy a közös költségüket – átmeneti időszakra – milyen öszszeggel csökkentik.
Más használja a tárolót
Válasz
1962-64-ben épült szövetkezeti lakások eredeti alapító okiratában minden lakáshoz tartozik 1db pincerekesz. Ezek nem rendelkeznek külön helyrajzi számmal. Az igazgatóság szerint ezek a szövetkezet osztatlan közös tulajdonát képezik, tehát a lakástulajdonos nem adhatja el. A lakástulajdonos el- vagy átadhatja-e másik lakónak saját pincéjét pénz ellenében? Másik tulajdonos jogosan használhat-e 2-3 db pincerekeszt, így mint ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdont?
J 10
Ha minden lakáshoz tartozott pincerekesz, akkor az nem változhatott az elmúl évek során. Természetesen ezek nem tulajdonban vannak, hanem csak a használati jog biztosított a lakástulajdonosoknak. Ennek alapján az adásvételi szerződésben is csak mint jogosultságot lehet megjelölni, és semmiképpen nem adható át a szomszéd lakónak. Ezzel ugyanis a jövőbeli tulajdonost károsítanák meg azzal, hogy elveszik tőle a pincerekesz használatát.
Ha mégis megállapodnak a szomszéddal abban, hogy ideiglenesen használhatja a másik lakáshoz tartozó pincerekeszt is, akkor ott rögzíteni kell, hogy amennyiben az adott lakás tulajdonosa is igényt tart a pincerekesz használatra, úgy azt minden kártalanítás nélkül kötelesek visszaadni az eredeti lakástulajdonos, vagy jogutódja használatába.
2000 óta a társasházak szolgálatában
közös tulajdon Megszegi a határozatot
A helyi önkormányzat jegyzőjéhez kell fordulni, és birtokháborítás címén feljelentést kell tenni a renitens tulajdonossal szemben. A feljelentéshez csatolni kell a közgyűlési ha-
tározatot, az ügyvédi felszólításokat, és kérni kell, hogy kötelezze a birtoksértés megszüntetésére, vagyis a parabola antenna eltávolítására.
Válasz
A társasház a parabola antennák elhelyezésére vonatkozóan hozott egy határozatot, miszerint az osztatlan közös tulajdonban lévő falakra a parabola antenna felszerelése tilos, és a meglévőket le kell szerelni. Ezen határozatot egy tulajdonos nem tartotta be. Többszöri felszólítás, illetve ügyvédi megkeresés ellenére sem történt meg a tetőről való leszerelése az antennának. Milyen lehetőség van a határozat betartatására? Hogyan lehet ezt kikényszeríteni?
Nem tulajdonos használja a pincét Néhányan a házban lakó tulajdonosok közül, valamint más személyek (akik nem is laknak a társasházban, nincs is itt tulajdonuk), lekerített és lezárt területtel „rendelkeznek” a pincében. Mivel semmiféle, erre irányuló nyilvántartással nem rendelkezik a társasház, az átláthatóság érdekében kifüggesztenénk egy felhívást, hogy mindenki jelentkezzen a gondnoknál, aki a társasház pincéjét használja, ott bárminemű ingóságot tárol, illetve erre vonatkozóan tudomással bír. Amennyiben kiderül, hogy nem társasházi tulajdonos birtokol pincerészt, őt (őket) írásban felszólítanánk: nevesítse, milyen jogcímen használja a társasház közös tulajdonát képező pincerészt. Megteheti-e a társasház (közös képviselet), hogy – amennyiben jogtalan a birtoklás ténye – a használó költségére kiürítteti az adott pincerészt? után lehet elszállíttatni, a jogtalanul tároló költségére. A későbbi viták megelőzése érdekében – vagy esetleges bírósági megtámadás esetére – célszerű fényképeket készíteni arról, hogy mit és honnan szállíttattak el. Csak olyan holmihoz nyúljanak hozzá, melynek a birtokosa nem tulajdonos a társasházban, vagy igazolható, hogy a tárgy eltávolítására vonatkozó felszólító tértivevényes levélre nem reagált! (Ügyeljenek a magántulajdon védelmére!)
Válasz
Ha a pincerészt használó nem tulajdonos az adott társasházban, akkor neki nincs semmilyen jogcíme, hogy ott bármit tároljon, így ki lehet hagyni azt a folyamatot, hogy „igazolja jogcímét”. Elég, ha felszólítják – határidő megadásával! –, hogy ürítse ki a jogtalanul használt helyiséget. Ha társasházi tulajdonos tárol a pincében, és ismert, hogy kinek a bútora (egyéb tárgya), akkor a tulajdonosnak ajánlotttértivevényes levelet kell küldeni – határidő megadásával –, hogy szüntesse meg a szabálytalan tárolást. A határidő letelte
10
Parkolás
A közös tulajdonú udvar használatának kérdésében a közgyűlés jogosult dönteni. Önnek javasolnia kell a közös képviselet felé, hogy vegyék napirendre az udvar használatát és
a parkolási rendet. A többségi döntés alapján lehet csak használni a közös területet, így ha nincs ilyen döntés, akkor önkényesen egyik tulajdonos sem állhat be az udvarra.
K é r d é s e k , v á l a s z o k , b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n
Válasz
A társasház földszintjén lakó egyik tulajdonos a közös területű udvari részre beáll minden nap az autójával. Teszi ezt úgy, hogy a gépjárművel nem a saját ingatlana előtt, hanem a szomszédos lakás ablaka, ajtaja előtt parkol. A beállással zavarja az ott lakókat. Megtiltható-e az, hogy az udvaron más ablaka, ajtaja előtt parkoljon? A tiltásról határozatot kell hozni, vagy rögzítsük az SZMSZ-ben?
J 11
közös tulajdon Parkolóhelyek kialakításához szükséges szavazat
Válasz
Balatonfüredi társasüdülőnkben összesen 96 apartman van, az udvaron kb. 30-35 autónak van részben kiépített beálló hely. (Az építészeti terven sokkal több parkolóhely van feltüntetve, nem tudom miért nem épült meg az összes.) Mostanáig valahogy – apróbb veszekedésekkel – elboldogultunk ennyi parkolóhellyel, de a későbbiekben mindenképpen több parkolóhelyre van szükségünk A közös képviselőnk úgy gondolja, hogy ez – a 96 parkolóhely létesítése, a megközelítést szolgáló utakkal – a rendes gazdálkodás körét meghaladó beruházás, ezért 100%-os szavazati hozzájárulás szükséges. Én úgy gondolom, hogy – akár a további beállóhelyek, akár újonnan épített 96 gépkocsi beálló hely megépítése már 50%+ 1 fő szavazattöbblettel lehetséges abban az esetben, ha nem akarunk a beruházáshoz kölcsönt felvenni.
10
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 56. § 3. pontja az alábbiak szerint határozza meg a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokat: 3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével,
átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. Ennek alapján viszont – álláspontom szerint – 100%-os egyetértés szükséges, mivel a parkoló bővítése közös tulajdonban lévő területen épülne, és belefér az „épületrész” fogalmába, hiszen ezzel a területtel csökken a szabadon használatba vehető közös terület nagysága.
Pince használat – nincs felosztva
Válasz
Amíg a pince osztatlan közös tulajdon, lehet-e a használóktól bérleti díjat kérni – ha a használó egyben tulajdonos is? Többlethasználati díjat csak akkor lehet kérni, ha a közös tulajdonon belül kizárólagos területet használ valaki: elkerít, lezár stb. Az osztatlan közös tulajdont ugyanis mindenki használhatja, a tényleges közös használatért bérleti díj sem szedhető. Ha a pince területe lehetővé teszi, hogy minden tulajdonos a tulajdoni hányadának megfelelő nagyságú területet önállóan használhasson, akkor sikerülhet a „felosztás”. Ha kicsi a hely, és csak néhány tulajdonos tud a pincében tárgyakat el-
helyezni, akkor azoktól a családoktól lehet többlethasználati díjat kérni, ha az SZMSZ-ben van erre vonatkozó rendelkezés. Azonban ilyenkor sem „zárhatják” ki a többi tulajdonost. Ha viszont „be kell engedni”, akkor már nem kizárólagosan használják és nincs lehetőség a többlethasználati díj szedésére. Egyébként erre sem jogszabály, sem egyéb útmutató nem áll rendelkezésre. A tulajdonosoknak kell valamilyen egyezségre jutni.
Szakember felkérése
Válasz
16 lakásos lapos tetejű társasház legfelső szintjén vagyok lakástulajdonos. Megtilthatja-e a közös képviselő a szakemberi vizsgálatot – mivel beázási veszély fenyeget az évek óta senki által nem ellenőrzött, repedésekkel teli tető felől – arra hivatkozva, hogy csak az ő engedélyével és emberével lehet vizsgálódni?
J 12
A szakértők felkérése általában a közös képviselő feladata, de előzetesen erről közgyűlésen szoktak dönteni. Miután a szakértő díjazását a közös képviselő tudja rendezni, így valóban célszerű, ha olyan szakértő felkérésére
kerül sor, akinek a személyével a tulajdonosi közösség (közgyűlés) egyetért, és a döntést a közös képviselő részére feladatként meghatározzák. Egyéb esetekben nem biztos, hogy a kért szakértői díjat ki fogja fizetni a közös képviselő.
2000 óta a társasházak szolgálatában
közös tulajdon Szolgáltató használja
A polgári jog szerint a felek közötti szerződés megszüntetésére vagy közös megegyezéssel, vagy a szerződésben meghatározott módon kerülhet sor. Elő kell venni az eredeti szerződést, amelyben a távhőt szolgáltató cég vállalta a bérleti díj megfizetését. Ha nem teljesítette a szerződésben meghatározottakat, akkor továbbra is követelni lehet a bérleti díjat, és akár fizetési meghagyás kibocsátására is sor kerülhet. Elsősorban a felmondási szabályokat kell megvizsgálni, és eljárási hiba esetén a bíróságtól kérni kell a szerződés fenntartására vonatkozó döntést. Ha nincs ilyen szerződés, akkor pedig a bíróságtól kell kérni, hogy hozza létre a felek között a szerződést, mivel a
közös tulajdonban lévő helyiség használata – hacsak nem így kötöttek megállapodást – akkor nem lehet ingyenes.
Válasz
Városunkban több társasház értékesítése úgy történt, hogy az épületben hőközpont üzemel, amelyekről több épület fűtését és meleg víz ellátását biztosítják. A hőközpont az alapító okiratban is feltüntetésre került, mint közös tulajdonban maradó helyiség, az ezekben elhelyezkedő rendszer az üzemeltető tulajdonában maradt. A hőszolgáltató Kft. jelképes összeget adott azoknak a társasházaknak, amelyek a saját épületükön felül több épületet láttak el (pl. 72 m2 helyiségért évi bruttó kb. 90.000 Ft-ot adott.) Igazságtalannak éreztük, hogy ilyen alacsony összeget kapunk, miközben más épületek fűtését is a mi helyiségünkből látják el, akik viszont az üres helyiségeiket kiadják, növelve házaik bevételét. Évente kértük a szolgáltatót, hogy emelje meg a bérleti díj összegét, válaszul a szolgáltató felmondta a használati díj fizetésre vonatkozó megállapodást. Tehát nem, hogy emelni nem kívánják a helységek bérleti díjait, hanem még a korábban fizetett összegeket sem akarják tovább fizetni. Jogában áll-e a hőszolgáltatónak egyoldalúan felrúgni egy megállapodást „bosszúból”, amiért mertünk egy kicsivel több bérleti díjat kérni helyiségeinkért úgy, hogy még jogszabályra sem hivatkoznak? Kötelezhetnek-e bennünket a többi épület ellátására? Lehet-e kérni, hogy a többi épület szolgáltatói berendezéseit vigyék el a társasházunkból?
A tények nyilvánvalóak: a közös tulajdonban lévő helyiséget a cég használja. A cég üzemi működéséhez elengedhetetlen a helyiség használata, így – álláspontom szerint – nem mondhat le a használatáról, és így a fizetési kötelezettségéről sem. Természetesen azt már a bíróság fogja mérlegelni, hogy a fizetett bérleti díj megfelelő-e, és a keresetben megfogalmazott ár-szolgáltatás arányban áll-e egymással.
Telek-megosztás
A társasház közös tulajdonában lévő telekrész használatáról a közgyűlés jogosult dönteni. Amennyiben a megosztást a tulajdonostársak elvégezték, és csak két tulajdonos között van ellentét, akkor nekik kell az ügyet egymással rendezniük. A leírtak alapján annak a tulajdonosnak kell birtokvédelmet
kérnie a helyi önkormányzattól, akinek a gyümölcsfáját és szőlőtőkéjét kivágták. A közgyűlés jelenleg annyit tehet, hogy rajzon pontosítják a két tulajdonos területrészét és annak megosztásával kapcsolatosan megvárják a birtokháborítás eredményét.
K é r d é s e k , v á l a s z o k , b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n
Válasz
5 lakásos társasház közös képviselője vagyok. A házhoz tartozó telek megosztásával adódtak problémák. Két tulajdonos a nekik járó területen nem tud megegyezni, ügyvédi javaslatra már mindketten lerajzolták, hogy az ő területük – szerintük – mettől-meddig terjed. Természetesen a két rajz nem egyezett meg. Az egyik tulajdonos – megunva a hónapok óta tartó huzavonát – önkényesen elfoglalta a telek szerinte rá eső részét, kivágva a másik tulajdonos egyik gyümölcsfáját, kidöntve pár szőlőtőkét. A „károsult tulajdonos” most rendkívüli közgyűlést hívat össze, amiben társasházi határozatot vár a telekmegosztásról. – Szükséges-e ehhez minden tulajdonos bevonása (összesen 7 tulajdonosa van az 5 lakásnak), „van e közük” ehhez az ügyhöz – még akkor is, ha gyakorlatban őket egyáltalán nem érinti ez a „telekmegosztás”? – Nekem, mint közös képviselőnek van e bármilyen kötelezettségem ebben az ügyben?
J 13
10
közös tulajdon Tetőtér eladása
Válasz
Társasházunkban a lapos tetőre egy cég szeretne ráépíteni 4 db lakást. Cserébe megcsinálnák a homlokzati hőszigetelést, villamos-felújítást a lépcsőházba stb. Alapító okiratunk szerint: „A közös tulajdonú ingatlanrészek elidegenítése, teljes felújítása vagy azok tekintetében jelentősebb bontási és beruházási munkák végzése csak valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával valósítható meg”. A szervezeti és működési szabályzat viszont azt mondja, hogy: „2/3-os szavazattöbbségre van szükség a közös tulajdon elidegenítéséhez, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható.” Melyik vonatkozik erre az esetre? Az alapító okirat vagy az SZMSZ? Egyáltalán érdemes ebbe belefogni? Sok a hátulütője a dolognak?
10
Az alap rendelkezés a társasházi törvényben található, amely szerint a közös tulajdon értékesítéséhez a tulajdoni hányad szerinti 4/5-ös hozzájárulás szükséges, és alapító okiratot kell módosítani. A tetőtér eladása csak akkor történhet meg, ha a tetőtér új albetét számot kap, és mindenkinek átszámolják a változások miatt a tulajdoni hányadát.
A szavazati arányok mellett még nagyon fontos, hogy az építtetővel olyan garanciákban állapodjanak meg, amelyek mellett biztosított lesz, hogy a vállalt munkálatokat elvégzi. Célszerű lehet esetleg ügyvédi letétbe helyeztetni a megállapodás szerinti munkavégzés ellenértékét, hogy probléma esetén valóban megvalósuljanak azok a beruházások, amiért a tetőtéri közös tulajdont értékesítették.
Veszélyes cserepek
Válasz
Az egyik társasházamnál viharos szélben – a lekötözések ellenére is – több cserép lepotyog. A ház előtt gyalogos forgalom van, és mindig parkolnak autók is. Mit tudok tenni, hogy a társasház elkerülje az ilyen esetekből adódó pereket? (Egy cserép még két éve ráesett egy autóra, a per azóta is tart.)
J 14
Egyik lehetőségük, hogy a társasház biztosítójánál emelt díjas felelősségbiztosítást kérnek, hogy ilyen esetben a biztosító fizesse meg a kárt. A másik megoldás a javíttatás. Láttam már olyan kiírást, hogy mindenki a saját felelősségére parkol a ház előtt, de nem biztos, hogy ez elegendő ahhoz, hogy a társasház megússza a kártérítést, mivel a Ptk. az alábbi szabályt tartalmazza: Ptk. 352. § (1) Épület egyes részeinek lehullásából vagy az épület hiányosságaiból másra háramló kárért az épület tulajdonosa felelős, kivéve, ha bizonyítja, hogy az építkezésre és karbantartásra vonatkozó szabályokat nem sértették meg, és az építkezés vagy karbantartás során a károk megelőzése érdekében úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. (2) Az épületre kifüggesztett tárgyak leesésével okozott kárért a károsulttal szemben az felelős, akinek érdekében a tárgyat kifüggesztették.
(3) Ezek a szabályok nem érintik a felelős személynek azt a jogát, hogy a károkozótól a kár megtérítését követelhesse. Ptk. 353. § (1) Valamely tárgynak a lakásból vagy más helyiségből való kidobásával, kiejtésével vagy kiöntésével okozott kárért a károsulttal szemben a lakás bérlője, illetőleg a helyiség használója felelős. Kérjenek árajánlatot a javításra, illetve az emelt díjas biztosításra is. Számolják ki, hogy melyik az olcsóbb: a magasabb biztosítási összeg – ami nem ad végleges megoldást –, vagy a javíttatás, amire tudnak olyan szerződést kötni, hogy az garanciális legyen, és a garanciális idő alatt bekövetkező esetleges problémákért a kivitelezőnek kell felelősséget vállalni. (A lekötözést ne fogadják el megoldásként!) Ha a javíttatás mellett döntenek, akkor azzal bizonyítani tudják, hogy „a károk megelőzése érdekében úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható”.
2000 óta a társasházak szolgálatában
