Krimp als kans. In opdracht van: Parkstad Limburg. Provincie Limburg. Samenwerkende woningcorporaties Parkstad ROW

Krimp als Kans

Krimp als kans

In opdracht van: Parkstad Limburg Provincie Limburg Samenwerkende woningcorporaties Parkstad ROW Ministerie VROM Door: Leo Gerrichhauzen, Jan Dogterom Gerrichhauzen en Partners Advies, management en training bij veranderingsprocessen in stedelijke gebieden Postbus 546 3300 AM Dordrecht t (078) 6 144 166 f (078) 6 144 420

M.m.v.: Siddharth Khandekar, Pieter van Haeften, Bert te Kiefte 25 mei 2007 Projectnummer 2006-16 -Concept-

Inhoudsopgave Artikel

Titel

Pagina

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Inleiding Bevolkingsdaling in Parkstad Limburg: een demografische voorsprong? Gevolgen van Bevolkingsdaling: hoe gaat het buitenland hiermee om? Actoren en een veranderend paradigma Krimp en de ruimtelijke ontwikkeling De gevolgen op enkele beleidsterreinen De opgave op de woningmarkt: verdunnen Instrumenten Kernadvies

4 7 12 16 22 29 33 38 45

Gerrichhauzen en Partners

1. 1.1.

Krimp als kans

4

Inleiding

stad vooral een groot aanbod in de zogenaamde suburbane gebieden: de naoorlogse uitbreidingswijken. Hier is het groen en rustig wonen. Keerzijde van dit grote aanbod aan suburbaan wonen, is het ontbreken van opmerkelijke en uitzonderlijke woonmilieus, een gebrek aan differentiatie dat zelfs monotoon overkomt. Daarnaast vormt het centrum van Parkstad, ondanks de vele voorzieningen met een verzorgingsgebied van een kwart miljoen mensen, geen echt hoogstedelijk woonmilieu, wat als een serieus gemis wordt gevoeld. In de regionale woonmilieu visie wordt dan ook expliciet als doel geformuleerd om Parkstad een grotere diversiteit aan woonmilieus te geven, de identiteit van het gebied te versterken, kortom: Parkstad nog meer smoel geven.

Parkstad Limburg Parkstad Limburg behoort tot de demografische voorhoede van Nederland. Sinds 1997 doet zich een daling van het aantal inwoners voor en dat maakt de regio een uitstekende ‘testcase’ om te onderzoeken hoe men met krimp om kan gaan. Maar Parkstad is natuurlijk meer dan krimp. De naam ‘Parkstad’ vat de twee zijden van de persoonlijkheid van de regio goed samen: groen en heuvels en toch één van Nederlands meest verstedelijkte gebieden. Met de ontginning van de mijnen groeide de bevolking van een losse verzameling dorpskernen, linten en stadjes in 1920 (30.000 inwoners) tot het huidige groenstedelijke gebied met 240.000 Parkstedelingen. Het stedelijk gebied wordt gevormd door de centrumgemeente Heerlen en de gemeenten Brunssum, Landgraaf en Kerkrade. Deze worden omgeven door het landelijke Simpelveld, Onderbanken en Voerendaal. Omdat Parkstad Limburg als één regio functioneert, hebben de gemeenten eind 2005 ook de bestuurlijk samenwerking naar een hoger plan getild. Sinds dat jaar heeft de regio een WGR+ status. Hiermee kreeg de regio Parkstad (met een eigen bestuur, raad en apparaat) bevoegdheden op een aantal gebieden overgedragen van de individuele gemeenten. Volkshuisvesting is één van deze gebieden. Parkstad heeft als groenstedelijk gebied in de Limburgs heuvels veel mooie woongebieden. In de landelijke gebieden, maar ook ingebed in de meer stedelijke gebieden, vindt men oude kernen en lintenbebouwing. Karakteristiek voor de regio zijn verder de mijnkoloniën; kleinschalige wijkjes die ooit zijn gebouwd voor de mijnwerkers en die een kenmerkende architectuur hebben uit de eerste helft van de vorige eeuw. Zo’n 20% van de woningvoorraad bestaat uit deze mijnkoloniën. Naast deze speciale woonmilieus heeft Park-

Parkstad Limburg heeft grote ambities op het gebied van volkshuisvesting. De regio zet in op meer onderscheidende woonmilieus, een hoogstedelijk centrum in Heerlen en een versterking van de identiteit en het imago. Het verwezenlijken van deze doelen (en daarmee het keren van het negatieve migratiesaldo) is een forse maar vooral nieuwe opgave.

1.2.

Krimp als Kans Structurele bevolkingsdaling is een betrekkelijk nieuwe fenomeen in Nederland. Het heeft grote invloed op het volkshuisvestingsbeleid maar ook op andere beleidsvelden. En het vergt een volledig nieuwe manier van denken. Om de gevolgen van krimp voor ‘wonen’ in beeld te krijgen én te onderzoeken op welke manier hier het meest effectief mee kan worden omgegaan, is het project ‘Krimp als Kans’ gestart. Regionale afstemming is in een krimpende markt nog belangrijker dan in een context van groei en steden en regio’s in Nederland zullen op termijn met dezelfde problematiek te maken hebben. Echter, de intensiteit van het vraagstuk is bijna nergens zo groot als in Parkstad, zoals onlangs ook door het Ruimtelijk Planbu-


Krimp als kans

reau is vastgesteld. Deze problematiek klemt, temeer omdat Parkstad de gevolgen van de deïndustrialisatie nog niet te boven is. De demografisch krimp valt samen met economische stagnatie (zie ook RPB). Gezien de unieke problematiek is een brede coalitie van partijen bij het project aangesloten. Naast de regio Parkstad en de lokale corporaties (verenigd in het ROW), zijn de provincie Limburg en het ministerie van VROM initiatiefnemers van het project. Voor de regio Parkstad leidde dit tot twee centrale vragen: 1 2

Hoe kunnen we de bevolkingsdaling benutten als kansen voor de regio? Hoe moeten we omgaan met bevolkingsdaling; wat zijn de gevolgen en welke instrumenten zijn toepasbaar om de gevolgen te beperken?

Een belangrijke doelstelling van project ‘Krimp als Kans’ is om beide aspecten stevig op het netvlies van alle betrokkenen te krijgen. Een eenduidige focus op het tegengaan van krimp zou een ontkenning zijn van de realiteit (waar moeten nieuwe inwoners vandaan worden ‘gelokt’ als omliggende regio’s op termijn ook krimpen?) maar de concurrentiepositie van de regio moet natuurlijk ook sterk blijven. Het project is een zoektocht naar oplossingsstrategieën en daarbij passende instrumenten. De focus van het project ligt op de gevolgen voor de woningmarkt. 1.3.

Proces Ook voordat project Krimp als Kans van start ging, stond ‘wonen’ hoog op de agenda voor de regio Parkstad. In de zomer van 2004 presenteerde de regio de woonmilieuvisie ‘Lekker Thuis in Parkstad’. ‘Lekker thuis’ bevatte de visie van de regio op de woonmilieus van de toekomst, zowel qua verbetering van bestaande buurten, als qua ontwikkeling van nieuwe woongebieden en -milieus

5

door nieuwbouw en herstructurering. De visie vormt het kwalitatieve kompas waarop de regio vaart. De vraag was nu hoe deze kwalitatieve ambitie vorm kon krijgen in een context van krimp. Om deze vraag te beantwoorden ging in de lente van 2006 ‘Krimp als Kans’ van start met een tweetal ‘verbeeldingsgesprekken’. Een brede groep van betrokken (ontwikkelaars, corporaties, gemeenten, huurders, makelaars etc.) verkende het onderwerp en de urgentie van het onderwerp werd nogmaals onderstreept. Conclusies van deze verbeeldingsgesprekken waren: de bevolkingdaling is een feit en de betrokken partijen kunnen deze niet negeren; regionale programmering is hierbij essentieel; er zit een forse financiële opgave aan vast, waarvoor een oplossing moet worden gevonden.

. . .

In de hierop volgende maanden werd het vraagstuk van de regionale afstemming verder uitgediept in samenwerking met corporaties en gemeenten. In de zomer werd een excursie naar Gelsenkirchen georganiseerd. Deze Duitse stad heeft al veel langer te maken met een daling van het aantal inwoners en volgt een aantal interessante ruimtelijke strategieën. Ondertussen werd het onderwerp ook bestuurlijk stevig op de agenda geplaatst. De procesinrichting om tot een regionale programmering te komen, werd in de tweede helft van 2006 uitgewerkt en opgenomen in de regionale woonvisie die eind 2006 is vastgesteld door de regioraad. Parallel hieraan werd het vraagstuk van de financiële verevening tegen het licht gehouden; verschillende varianten hiervan zijn verkend. De gevoelens van onvrede of de kwaliteit van de vigerende bouwprogramma’s wel bijdragen aan een inspirerend beeld van de regio na een periode van bevolkingsdaling, waren mede richtinggevend


Krimp als kans

bij het opstellen van de woonvisie Parkstad. Projecten met een vinex-achtige uitstraling passen in een groeiomgeving en dragen niet bij aan een versterking van de identiteiten die het gebied wel degelijk heeft (‘Modern’ versus ‘regionalisme’). Kortom: vernieuwing van Parkstad moet doorgaan, maar wel op een manier die rekening houdt met het karakter van de regio. Parkstad ontbeert op dit moment op regioniveau een doelbeeld “Parkstad na de bevolkingsdaling”. Zo’n doelbeeld is een belangrijk referentiekader voor alle partijen. 1.4.

De opbouw van dit advies Eerst gaan we in op de bevolkingsdaling; de zogeheten demografische voorsprong. We zetten de meest actuele cijfers op een rij en gaan in op het vraagstuk van de beleidsruimte. Daarna gaan we in op de betekenis van het veranderende gedrag van de actoren. We maken daarbij gebruik van de beleidslevenscyclus van Winsemius. Vervolgens zetten we de ervaringen in het buitenland met processen van bevolkingsdaling op een rij en trekken daar een aantal conclusies uit. Vervolgens zoomen we in op het vraagstuk van krimp en de ruimtelijke ontwikkeling. Ook hier is het zoeken naar een nieuwe paradigma. ‘Planning for decline’ is in onze ogen een vorm van beeldhouwen. In het volgende deel zetten we de gevolgen van de bevolkingsdaling voor enkele beleidsterreinen kort neer en zoomen wat dieper in op de gevolgen voor de woningmarkt. Daarna behandelen we enkele kerninstrumenten. Tot slot zetten we de hoofdconclusies op een rij.

6


2.

Krimp als kans

Bevolkingsdaling in Parkstad Limburg: een demografische voorsprong? Een van de basisveronderstelling van het project Krimp als kans is dat Parkstad een proces doormaakt dat op termijn ook in andere steden en gebieden plaats zal vinden. Vanwege het feit dat de bevolkingsdaling al in de loop van de jaren negentig is ingezet, wordt gesproken over een demografische voorsprong. Het motto is goed gekozen, omdat er mee tot uitdrukking wordt gebracht dat ontkennen niet meer helpt. De opgave is om beleid te maken voor een bevolking die in omvang afneemt. Daarnaast drukt het woord voorsprong ook een zekere toekomstgerichtheid uit. Dit geldt evenzeer voor de slogan krimp als kans.

2.1.

Nederland De daling van de Nederlandse bevolking, zoals die in de statistieken zichtbaar wordt, zet zich de komende tijd langzaam in. Het gaat daarbij in de meeste gebieden om een graduele verandering. Binnen Nederland zijn de verschillen echter aanzienlijk. Sommige steden en dorpen groeien, zij het zeer bescheiden. (groeivoet 1%) De sterkste groei doet zich voor in Noord-Holland en Utrecht. In Zuid-Holland was per saldo sprake van krimp, het sterkst in Rotterdam en Vlaardingen. Het grootst is de bevolkingsafname in Limburg. Het RPB heeft een prognose gemaakt van de gemeenten waar de bevolking in absolute zin het hardst afneemt. Vier gemeenten uit Parkstad bevinden zich in deze toptien. Parkstad neemt binnen Nederland een unieke positie in en staat voor een opgave die lastig op eigen kracht kan worden volbracht. Steun van andere overheden is hard nodig. Tegelijkertijd is het van belang om een scenario te kiezen dat zo realistisch mogelijk is. De beïnvloedingsruimte is beperkt. Een goed adagium in de accountancy is om “je verlies te nemen als dat zich voordoet.” Bij een turnaround situatie in bedrijven wordt gebruik gemaakt van de bereidheid van het personeel om mee te werken aan noodzakelijke herstructurering, op het moment dat problemen zich openbaren. Bij

7

uitstel verloopt het momentum en loopt de koerswijziging vast. Voor Parkstad betekent dit: maak gebruik van het groeiende bewustzijn dat de bevolkingsdaling vraagt om handelend optreden en neem maatregelen die zo goed moegelijk op de situatie zijn toegesneden. Kortom: creëer en gebruik urgentiegevoel. Ook vanuit het oogpunt van marketing is dat van belang, omdat anders steeds weer nieuwe tegenvallers worden gecommuniceerd. Een visie heeft oog voor de realiteit van de bevolkingsdaling en de gewenste situatie. “Wat is de realiteit met betrekking tot de bevolkingsdaling?” en

Prognose van het aantal huishoudens per gemeente, 2005 – 2025; RPB/CBS; PEARL, voorlopige cijfers

Bevolkingsontwikkeling per provincie, 2005-2006 (CBS)


Krimp als kans

8

“wat is de beleidsruimte?” zijn dan ook de vragen die wij ons gesteld hebben. In het hiernavolgende proberen wij hier een antwoord op te geven. 2.2.

kingsafname’ een onderwerp is, dat alle aandacht behoeft. In de gehele provincie speelt dit vraagstuk. Bevolkingsdaling is overigens geen exclusief ‘Parkstad-fenomeen’. In Limburg als geheel, maar ook direct over de grenzen in de naburige regio’s in België en Noord Rijn Westfalen, speelt dit evenzeer. Dit is mede van belang, omdat vaak ten onrechte wordt verondersteld, dat de gevolgen van de afname van de bevolking eenvoudigweg te compenseren zijn door ontwikkelingen te entameren die bewoners van aangrenzende gebieden kunnen verleiden om zich in Parkstad te vestigen. Ook dient benadrukt te worden, dat het verschijnsel niet tijdelijk is. Een veel gehoord geluid is dat er wel eerder periodes zijn geweest waarin de economische ontwikkeling stagnatie op de woningmarkt veroorzaakte en dat die ontwikkeling van voorbijgaande aard bleek te zijn. De ingezette daling van de bevolking is structureel van aard en vraagt bijzondere aandacht.

Parkstad: bevolkingsdaling sinds 1995 Sinds halverwege de jaren negentig neemt in Parkstad de bevolking af. De prognose van Derks uit 2005* toont een drietal scenario’s, met aantallen inwoners in 2020 tussen 215.000 en 230.000. Inmiddels zijn er nieuwe prognoses gepubliceerd door het CBS en hieruit blijkt, dat de feitelijke ontwikkeling zich afspeelt conform de somberste prognose van Derks. Ten aanzien van de prognose van het aantal huishoudens geldt een vergelijkbare ontwikkeling. Echter, hier tekent zich een scherpere verandering af. In de prognoses van Derks waren eveneens drie scenario’s aangegeven, variërend van groei tot 2020 tot een aanzienlijke afname. De laatste CBS-prognose toont nu een ontwikkeling die zich nog bevindt onder de laagste van Derks, die al voorzag in een duidelijke afname. Hiermee is tevens duidelijk, dat ‘Bevol-

2.3.

Cijfers: Derks, CBS; bewerking: G&P


Krimp als kans

Dubbele problematiek Ooit was het de ontwikkeling van de mijnindustrie die velen naar Limburg deed verhuizen. Nu voltrekt zich dit proces in omgekeerde richting. De voor Nederland ongewoon sterke teruggang van de bevolking is mede gerelateerd aan deze deïndustrialisatie. Teruggang in werkgelegenheid is voor veel regio’s de oorzaak achter bevolkingsdaling. De historische economische ontwikkeling van Parkstad heeft gezorgd voor een bevolkingssamenstelling die sterker dan in de rest van Nederland vergrijst, ontgroent en weinig draagkrachtig is. De gevolgen van de teruggang van de bevolking concentreren zich in de minst aantrekkelijke wijken. Het risico, dat met name hier zich een cascade van negatieve ontwikkelingen zal voordoen, is groot. De ernst van deze situatie wordt ook goed geïllustreerd door het overzicht, opgesteld door de Stichting Atlas voor Gemeenten, die van de vijftig grootste gemeenten van Nederland in kaart bracht welk aandeel van de bevolking binnen een gemeente in een probleemwijk woont. Heerlen scoort hier een tweede plaats, vlak achter Rotterdam. Een dergelijke status geeft een negatief beeld. Een lastig dilemma is hoe hier-

9

hiermee naar buiten te treden: Om aandacht te vragen voor de problematiek moet je de problemen benadrukken. Om te werken aan oplossingen moet je je blik richten naar de toekomst en heb je last van een achterstandsimago. Lastig is ook, dat door onvoldoende erkennen van de dubbele problematiek onbedoeld gekozen kan worden voor een aanpak van de achterstandswijken, op een voor Nederlandse maatstaven uitstekende manier, die echter in de context van een dalende bevolking niet werkt. Bijvoorbeeld: huurwoningen verkopen om middelen te genereren voor herstructurering lukt niet, ontwikkelen van koopwoningen genereert geen opbrengst want deze woningen moeten onder de kostprijs worden verkocht. Ook in het 40 wijkenprogramma is geen bijzondere positie voor de bevolkingsdaling in Parkstad ingeruimd. Natuurlijk is het goed dat een wijk in Parkstad, in het kader van deze regeling, middelen krijgen toebedeeld en uiteraard is het ook een erkenning van de specifieke grootstedelijke problematiek, die maar weinig afwijkt van die van de grote steden. Toch is het bod van het Rijk te mager en doet

krimp halveringspercentage tijd (jaar) 0,1% 692,8 0,5% 138,3 1,0% 69,0 1,5% 45,9 2,0% 34,3 2,5% 27,4 3,0% 22,8 3,5% 19,5 4,0% 17,0 5,0% 13,5 7,0% 9,6 10,0% 6,6

Halveringstijd: De tijd die bij een jaarlijks vast percentage van bevolkingsteruggang verstrijkt totdat de bevolking gehalveerd is.


Krimp als kans

geen recht aan de bijzondere situatie van Parkstad. 2.4.

10

Duidelijk is dat een regio, waar de bevolking afneemt, het risico loopt in toenemende mate onaantrekkelijk te worden voor jonge

Demografische voorsprong Omdat de bevolkingsdaling zich in Limburg eerder inzet in Limburg dan in de rest van Nederland, is sprake van een “Demografische voorsprong”**. Een voorsprong overigens, die wel gerelativeerd moet worden, aangezien de prognoses voor Nederland als geheel pas op aanzienlijk langere termijn bevolkingsdaling te zien geven. Met name de provincie `Limburg heeft deze uitdaging opgepakt. Zij heeft daartoe onder andere het project Demografische voorsprong gestart. Zij probeert daarmee aansprekende projecten te stimuleren; het debat aan te gaan met het Rijk en het vraagstuk ook in Euregionaal verband aan te pakken.

2.5.

Beleidsruimte Hiervoor werd al aangegeven, dat tegengaan van bevolkingsafname niet realistisch is. Vanzelfsprekend is dan ook vervolgens de vraag, in hoeverre er beleidsruimte is ten aanzien van een mogelijke aanpak van ‘Krimp’. Die beïnvloedingsruimte is er niet met betrekking tot de natuurlijke aanwas. Dit is de uitkomst van een autonoom proces. Meer beïnvloedbaar is het proces van de migratie. Tot voor kort werd aangenomen, dat feitelijke bevolkingsdaling weliswaar op handen was, maar dat daaraan voorafgaand nog even sprake zou zijn van groei. (Scenario’s Derks, geel in figuur ..) De meest recente CBS-prognose schetst een somberder beeld. De ontwikkeling van het aantal huishoudens pakte nog lager uit dan de somberste voorspelling van Derks. Veranderingen in het geboorteoverschot zijn onwaarschijnlijk en gezien de vergrijsde bevolking zal dit saldo nog verder afnemen. Het vasthouden van vooral jongeren is dus een belangrijke uitdaging. In de figuur hebben we aangegeven wat de beleidsruimte is. Succesvol beleid betekent het volgen van de lage CBS-curve. Bij geringer effect volgt een toename van migratie en dus een snellere bevolkingsdaling.

bewoners en voor nieuwe vestigers. Hier ligt de grootste opgave om een vernieuwingsklimaat te scheppen, waardoor mensen weer vertrouwen hebben in het afslankende Parkstad. Aan de regio de opgave om zich te bezinnen op mogelijkheden om het gebied aantrekkelijk en leefbaar te houden en een goede uitgangspositie te kiezen voor een toekomst met een kleinere bevolkingsomvang, maar met de potentie om een aantrekkelijke stadsregio te zijn. Indien Parkstad één gemeente zou zijn, dan is het ook na een forse krimp nog altijd groter dan een bloeiende stad als Breda. Indien deze vernieuwingsaanpak niet succesvol mocht blijken, dan zullen wederom prognoses somberder uitkomen. Het komt dus aan op uitvoeringskracht. Het is in wezen een grote herontwikkelingsopdracht, waarin de woningcorporaties een enorme motor kunnen zijn, als zij bereid en in staat zijn de leiding te nemen bij een omvangrijk desinvesteringsprogramma. Ook hier geldt verlies nemen om goede maatschappelijke effecten te bereiken. De richting die gekozen wordt voor nieuw beleid zal breed gedragen moe-


Krimp als kans

ten worden, temeer daar bevolkingsdaling lastige dilemma’s zal veroorzaken, lastiger dan de vragen die worden gesteld door ‘groei’. Bij krimp dienen voorzieningen en middelen te worden herverdeeld en dit dwingt tot onderlinge afstemming, waar niet altijd oplossingen denkbaar zijn, die voor alle lokale partijen ruimte laten terwijl dit bij groei veel minder voor de hand ligt.

2.6.

Conclusies hoofdstuk 2

. .

.

Neem verlies als het zich voordoet: ga bij de programmering van de beleidsvelden uit van het meest realistische scenario, in dit geval de cijfers van het CBS, zodat hopelijk maar één keer een duidelijke beleidswijziging hoeft worden doorgevoerd. De intensiteit van het vraagstuk van de bevolkingsdaling is nergens in Nederland zo groot als in de regio Parkstad. Die intensiteit is groot omdat er ook relatief veel probleemwijken zijn en er tevens sprake is van economische stagnatie. Steun van de provincie en het Rijk is noodzakelijk. In met name het Rijksbeleid kan die steun explicieter gemaakt worden. De beleidsruimte om de bevolkingsdaling te beïnvloeden is begrensd. De bevolkingsdaling is in belangrijke mate een autonoom proces. De sleutelvariabele is de migratie. Het is een kritische succesfactor om er voor zorg te dragen dat huishoudens en bedrijven behouden blijven voor Parkstad. Dit heeft alleen kans van slagen, indien wervende woonmilieus worden gecreëerd.

11

* p. 8: “Woningvoorraad Parkstad Limburg 2005 – 2035”, CBS/Derks, oktober 2005 ** p.10: “Demografische voorsprong Limburg”, Taskforce Demografische voorsprong, 24 mei 2006


3.

Krimp als kans

12

Gevolgen van Bevolkingsdaling: hoe gaat het buitenland hiermee om? Vergelijking van buitenlandse voorbeelden met Parkstad geeft toch steeds weer de indruk, dat de voorbeelden in het buitenland toch zich veel ernstiger ontwikkelen. We moeten de toestand niet dramatiseren. De meest treffende vergelijking is die met het Ruhrgebied in het buitenland en met Rotterdam binnen Nederland en meer algemeen de 50-er en 60-erjarenwijken.

3.1.

De opgave in internationaal perspectief Krimp is een fenomeen dat zich niet alleen tot Parkstad beperkt. Er zijn andere gebieden buiten Nederland, waar men eerder ervaring heeft opgedaan met structureel dalende bevolkingsaantallen. Deze gebieden concentreren zich vooral aan de oostkust van de Verenigde Staten en in de grotere Europese landen (Groot-Brittannië, Duitsland, Italië en Rusland).

3.1.1.

Straatbeelden van Liverpool in de jaren ‘80

Transformatieprocessen In de literatuur worden vier transformatieprocessen onderkend die een daling van de bevolking in een regio teweeg brengen (uitgezonderd oorlogen, hongersnoden etc.), namelijk: deïndustrialisatie postsocialistische transformatie suburbanisatie demografische verandering

. . . .

Een voorbeeld van een regio die krimpt door deïndustrialisatie is Manchester/Liverpool. Regio’s die krimpen, doordat de oude industriële werkgelegenheid langzamerhand is verdwenen, kenmerken zich door een sterke polarisatie tussen zones die zich herstellen en zones die zich blijven bewegen in een neergaande spiraal. Leipzig/Halle is een voorbeeld van een regio die na de postsocialistische transformatie is begonnen met krimpen. Deze ontwikkeling

kenmerkt zich door een meer snelle vermindering van de werkgelegenheid en een grote migratie naar streken met meer banen en welvaart. Detroit is een duidelijk voorbeeld van een stad die krimpt, als gevolg van suburbanisatie. De stad Detroit verloor gedurende de laatste 50 jaar 1 miljoen inwoners, terwijl de regio als geheel stevig is gegroeid. Detroit is één van de meest sprekende onderdelen van de Amerikaanse rustbelt. In Japan zijn tenslotte de meest extreme voorbeelden te zien als gevolg van lage vruchtbaarheid en hoge levensverwachting. De


Krimp als kans

krimp van de bevolking als gevolg hiervan is vooral een welvaartsverschijnsel.

3.1.2.

Aanpak in Duitsland Het maken van ontwikkelingsstrategieën en volkshuisvestingsbeleid voor regio’s blijft maatwerk. Vergelijkingen met andere gebieden kunnen wel waardevolle lessen opleveren, maar dan moeten daarvoor wel de juiste casus worden gekozen. In Parkstad spelen drie van de vier transformatieprocessen een rol; deïndustrialisatie, subHiernaast een beeld van de sloop in Oost-Duitsland. Hieronder een straatbeeld van Detroit Central District

13

In Duitsland is in 2002 het project Stadtumbau-West van start gegaan. In het kader hiervan zijn 11 pilot-projecten aangewezen die vanuit de Rijksoverheid (beperkt) extra fondsen krijgen. Ook is een rapport verschenen met lessen die geleerd konden worden uit eerdere herstructureringsprojecten, waarin krimp een rol speelde. Enige bevindingen:

.

Regionale sturing noodzakelijk:

De sterke samenhang tussen economische, stedenbouwkundige en economische factoren, maakt een integrale benadering noodzakelijk. Ook is het niet mogelijk op een effectieve en efficiënte manier op buurt- of stadsniveau om te gaan met krimp. Sturing op regioniveau is noodzakelijk.

.

Te lage urgentie: veel tijd gaat verloren!

Verschillende Duitse experts wijzen er in het rapport op dat er zo veel kostbare tijd is verloren in Duitsland. Terwijl het probleem in de jaren ’80 al onderkend werd door wetenschappers en ambtenaren, kreeg het met name in de politiek onvoldoende aandacht.

.

urbanisatie en demografische verandering. Van de internationale voorbeelden die zijn onderzocht, heeft de situatie in het Ruhrgebied in Duitsland de meeste raakvlakken met de ontwikkelingen in Parkstad. De oorzaken van de krimp zijn vergelijkbaar, maar de ontwikkelingen lopen enkele jaren voor op die in Parkstad.

Totale stop van ontwikkelingen is contraproductief:

In de stad Essen is in de jaren ’80, naar aanleiding van de teruggang van het aantal inwoners, besloten om in het geheel geen nieuwe bouwlocaties aan te wijzen. Het feit dat het woningaanbod niet goed aansloot bij de vraag (meer vraag naar eengezinswoningen dan aanbod) zorgde ervoor dat inwoners, die in principe binnen de grenzen van de stad wilden blijven, buiten de regio hun woning moesten zoeken. Dit zorgde voor een verdere daling van het aantal inwoners.

.

Goed zicht op regionale woningmarkontwikkeling:

Er wordt op gewezen dat een woningmarktmonitor een belangrijk instrument is om het beleid goed te laten aansluiten op ontwikke-


Krimp als kans

14

lingen in de markt. Nederland wordt overigens genoemd als een voorbeeld op dit gebied.

.

Het ontwikkelingsperspectief moet op de voorgrond worden gezet, niet in de krimp zelf:

De Internationalen BauAustellung (IBA) in Emscher Park (19891999) is een goed voorbeeld van een project waarin juist de ontwikkelingsmogelijkheden die in een krimpende regio aanwezig zijn, voor het voetlicht worden geplaatst. Er wordt ook op gewezen dat de bevolking, juist in het licht van onzekere (economische) ontwikkelingen, vaak een afwijzende houding/cultuur ontwikkelen tegen nieuwe initiatieven. Door de ontwikkelingsmogelijkheden positief naar voren te brengen, wordt het draagvlak onder de bevolking vergroot en het imago richting externe investeerders verbeterd.

.

Rommel en slooplocaties: altijd opruimen en inrichten!

Als er niet meteen een nieuwe bestemming voor een herstructureringslocatie beschikbaar is, is het een teken van onmacht als de locatie vervolgens verloedert. Herinrichting kan ook ‘teruggeven aan de natuur betekenen’ maar moet in ieder geval een ‘aufgeraumtes’ beeld scheppen.

.

Leeggekomen locaties bieden leefkwaliteit in wijken:

Juist de extra ruimte die ontstaat voor groen of speelruimte, is een uitgelezen mogelijkheid om de leefmilieus in een wijk te verrijken. In de tussenrapportage van het project Stadtumbau-West wordt benadrukt dat burgerparticipatie en transparantie bij ontwikkelingsprocessen in krimpende regio’s van nog groter belang zijn dan gewoonlijk. Er worden enkele voorbeelden genoemd: Selb: een burger-ideeën-wedstrijd voor het (tijdelijk) gebruik van herontwikkelings-locaties. Met behulp van grote reclameborden in de binnenstad en flyers, werden de bewoners op de

.

.

3.1.3.

wedstrijd gewezen. Uiteindelijk zijn 22 inzendingen gemaakt en vervolgens in een tentoonstelling gepresenteerd aan het publiek. Een dergelijke wedstrijd is een goede ‘première’ voor het inluiden van een herontwikkeling en zorgt ervoor dat burgers ook op korte termijn voordeel, met én invloed, hebben op de operatie in hun wijk of stad. Wilhelmshaven: in Wilhelmshaven werd de dialoog met de burgers actief opgezocht, door een jaarlijks burgerforum te organiseren. Daarnaast vond meer traditionele communicatie plaats, middels een nieuwsbrief en een internetsite.

Verenigde Staten: aandacht voor verblijfskwaliteit openbare ruimte Net zoals Parkstad, vond de grootste groei in veel steden plaats vanaf de tweede wereldoorlog en de tijd daarna in de tijd van de ‘American dream’. Grote suburbane ontwikkelingen, die vaak doorgeschoten zijn tot anonieme woongebieden, doorsneden met snelwegen, parkeerterreinen, verouderde shoppingmalls en restruimten, raken in een neerwaartse spiraal. Een beweging die men tracht te keren door meer aandacht te besteden aan de kwaliteit van stedelijke verblijfsruimten en herbezinning op de locatiekeuze van onder meer winkelvoorzieningen. Populair worden woongebieden, waar de afstand tot deze voorzieningen klein en overzichtelijk is en in zekere zin doen denken aan de stadjes van rond 1900 met een bijna knusse vorm van stedelijkheid. Tegelijk stijgt de populariteit van ontwikkelingen in een lage dichtheid in een groene omgeving. Dicht en dun zijn de gewenste milieu’s, homogene ‘suburban sprawl’ is uit de gratie.


3.2.

Krimp als kans


. . . . . . .

Het is noodzaak tot een regionale sturing te komen. Door een te lage urgentie en onderschatting van de omvang van de bevolkingsdaling wordt sturingsruimte verspeeld. De totale stop van ontwikkelingen werkt contraproductief: zie ook rapport RPB.: “als je niet bouwt weet je zeker dat er geen groei zal zijn”. Volg en monitor de ontwikkelingen op de woningmarkt Niet de krimp maar het ontwikkelperspectief is waar het om gaat. Rommel- en slooplocaties altijd opruimen en herinrichten, ook als dat betekent dat een gebied moet worden teruggegeven aan de natuur (“inzaaien”). Leeggekomen locaties bieden leefkwaliteit in wijken.

15


4.

Krimp als kans

16

Actoren en een veranderend paradigma De bevolkingsdaling zet voor veel spelers de wereld op zijn kop. De routines en automatismen uit het verleden werken niet meer. Bijna alle organisaties zijn van nature op groei ingesteld. Krimp of tegenslag wordt meestal gezien als een tijdelijk verschijnsel. Na verloop van tijd herstellen groeipatronen zich weer. Parkstad Limburg staat als een van de eerste regio’s in ons land voor een paradigmaverandering. Bevolkingsgroei is niet meer het wenkend perspectief, maar bevolkingsdaling. Stap voor stap hebben steeds meer actoren deze omslag erkend. Toch zit de paradigmaverandering nog steeds in de eerste fase van de door Winsemius ontwikkelde beleidslevenscyclus.

Beleidsontwikkeling bevolkingsdaling Parkstad Limburg

Beleidslevenscyclus volgens Winsemius

Volgens hem doorlopen veel beleidsvraagstukken een levenscyclus, die in vier fasen is onder te verdelen: Erkenning, beleidsformulering, oplossing en tot slotte beheer. Parkstad zit in de overgang van

erkenning naar beleidsformulering. Een ingewikkeld zoekproces, waarvoor een rijpingsperiode onontbeerlijk is. En het kan niet vaak genoeg gezegd worden: Dit vraagt niet alleen bij bestuurders en de overheid een omslag in denken, het vraagt van alle relevante partijen goed doordrongen te zijn van de fase waarin het beleidsproces zich bevindt. In de studie van het RPB worden treffende voorbeelden gegeven dat het proces van erkenning nog lang niet voltooid is, of dat lokale overheden (zonder afstemming) toch nog weer proberen om oplossingen alleen vanuit het eigen lokale perspectief te bezien. Een concurrentiestrijd om voorzieningen en om inwoners tussen gemeenten zou een slechte zaak zijn. Parkstad heeft er terecht voor gekozen om de regie op regionaal niveau te versterken. Om in Parkstad regie te kunnen voeren is er enige jaren geleden voor gekozen om een aantal taken op regionaal niveau te behartigen. Op dit niveau dienen kaders gesteld te worden en regie gevoerd te worden vanuit het publieke perspectief. Stap voor stap worden op dit gebied resultaten geboekt. Het vaststellen van de regionale woonvisie is er een sprekend voorbeeld van. Het is tevens van belang om goed zicht te hebben op de drijfveren van de diverse spelers in het veld. Om goed regie te voeren, is het van groot belang zicht te hebben op het speelveld. Kaders worden niet automatisch gevolgd. Gezag moet verworven worden. Bovendien zijn de antwoorden op de nieuwe vraagstukken die uit de bevolkingsdaling voortvloeien, niet zo eenvoudig te geven als die welke uit de vraagstukken van groei voortvloeien. Er is nog veel te ontdekken. Met groei hebben we al decennialang ervaring, met krimp pas sinds kort. Effecten van de krimp zijn op een aantal terreinen wel zichtbaar en voelbaar, maar nog niet in die mate dat bij iedere organisaParadigma = een samenhangend stelsel van modellen en theorieën die een denkkader vormen waarmee de ‘werkelijkheid’ geanalyseerd wordt. Langer bestaande paradigma’s worden vaak niet eens meer als zodanig ervaren en zijn ‘vanzelfsprekend’.


Krimp als kans

17

tie en elke speler het belang wordt ervaren van het anders met vraagstukken om moeten gaan. Gerichte actie moet zich nog verder ontwikkelen. Bovendien zijn bedrijfsroutines taai. Het vergroten van de schaduw van de toekomst is daarom van groot belang. De effecten bevolkingsdaling worden pas op termijn meer zichtbaar. Het is dus van belang om het urgentiegevoel te vergroten. Om die reden is intensieve communicatie tussen actoren en uiteraard de bevolking van essentieel belang. (* Zie ook Nicis rapport blz. 17)

het Drechtstedenbestuur geïnstalleerd en lopen tal van gezamenlijke regelingen. Een jaarlijkse conferentie met alle gemeenteraadsleden over de ontwikkelingen zoals in de Drechtsteden wordt gehouden, is aan te bevelen, ook voor Parkstad Limburg. Raadsleden leren op deze manier om de vraagstukken ook vanuit een regionaal perspectief te zien. Omgekeerd wordt op deze wijze ook de lokale inbreng in beleidsprocessen verankerd.

4.1.

Voorts lopen de belangen niet altijd paralel. Dit geldt ook voor de gemeenten binnen Parkstad. Parkstad is een bestuurlijke regio, die uit zeven gemeenten bestaan, die elk weer hun eigen dynamiek kennen en die op hun eigen wijze hun publieke doelen proberen te realiseren. Het is een logisch gegeven. Het krimpvraagstuk wordt vaak vooral vanuit het eigen lokale perspectief bekeken. De effecten van de bevolkingsdaling lopen per gemeente uiteen. Tegelijkertijd hebben de gemeenten elkaar nodig om het publieke goed Parkstad in goede staat te krijgen en een gezamenlijke visie op de toekomst uit te dragen. Het is in dit kader van belang om rond Parkstad een maatschappelijk platform ontstaat. waarlangs de discussies over de toekomst van Parkstad als regio gevoerd kunnen worden en van waaruit het regiobelang gewenste oplossingen kunnen worden aangevoerd. Om draagvlak voor regionale oplossingen te krijgen, is het betrekken van gemeenteraden van groot belang. In de Drechtsteden zijn op deze wijze veel successen geboekt. De zogenaamde Drechtsteden (Dordrecht, Zwijndrecht, Barendrecht, Papendrecht, Sliedrecht, Alblasserdam en Alblasserdam) hebben zich verbonden in een regionaal samenwerkingsverband (WGRregeling). Al lang wordt gewerkt aan steeds meer gezamenlijke projecten. Focus heeft aanvankelijk vooral gelegen op de herinrichting van de Drechtoevers. Nu, na een proces van al ca. 15 jaar, begint de regio steeds meer als zodanig te functioneren. In maart 2006 is

Regiobewustzijn op lokaal niveau opbouwen De kunst wordt om daarbij ook te komen tot een regionale toets. Is de keuze ook vanuit regionaal oogpunt de goede? Een soort “Parkstadeffectrapportage”. De kans is dat op deze wijze een bestuursvorm ontstaat, waarin voortdurend geschakeld wordt tussen diverse schaalnivaeu’s. Buurt, dorp stad en regio. Ook kan er op deze wijze een democratisch platform bestaan Daarnaast is het van belang goed stil te staan bij rol- en taakverdelingen en de wijze waarop het beleid nog beter op elkaar kan worden afgestemd. Opvallend is dat die rol- en taakverdeling tussen partijen nog onvoldoende geëxpliciteerd is. Ons valt een patroon op dat de beleidsvorming in toenemende geregionaliseerd wordt, maar dat de uitvoering lokaal ligt. Daarnaast hebben woningcorporaties een sterke rol in de buurten wijkvernieuwing. Grondbedrijven zijn gemeentelijk. Het verder doordenken en professionalisering van de “organisatie” van Parkstad lijkt ons van belang.

4.2.

Speelveld Het is daarnaast van groot belang zicht te hebben wie zich op het speelveld bewegen. Wat is hun rol en bijdrage om het nieuwe perspectief gerealiseerd te krijgen? Wat zijn hun belangen en hoe kunnen belangentegenstellingen en belangenconflicten worden overbrugd, c.q. worden opgelost? Beloon organisaties die al in de goede


Krimp als kans

richting bewegen. Zet ze in het zonnetje, geef ze aandacht. Ontwikkel op dat punt nieuwe rituelen. Goede praktijkvoorbeelden dienen aandacht te krijgen. 4.3.

Beleid en burger Zonder de pretentie te hebben van volledigheid, zijn een aantal vraagstukken cruciaal. In de eerste plaats de burgers van Parkstad. Burgers kunnen hun ongenoegen over het presteren van bedrijven en staatsorganisaties op verschillende manieren uiten. Zij stemmen met de voeten. Bovendien zal de competitie tussen stedelijke regio’s toenemen. Het hemd is nu eenmaal nader dan de rok. Zij vertrekken uit een gemeente, of kopen bij een andere winkel. De mate waarin zij dat doen, hangt sterk samen met hun loyaliteit of gebondenheid aan een regio. Ook hun vertrouwen in de toekomst van het gebied speelt daarbij een grote rol. Daarnaast zijn zij in staat hun stem te verheffen. Hun wensen en klachten duidelijk te maken. Voor Parkstad komt het erop aan met name die burgers die overwegen te vertrekken vast te houden. Zoek ze op, wat drijft hen, hoe kunnen ze worden vastgehouden? Jongeren zijn daar een heel belangrijke doelgroep bij. Onorthodoxe middelen zijn daarbij van groot belang. Eerder hebben wij daarom al voorgesteld om burgerinitiatieven te stimuleren en desgevraagd, faciliteer ze ook.. Het binden en perspectief bieden is noodzaak, omdat anders de krimp een zich verder versterkend negatief proces kan worden. Voor marktbedrijven geldt eenzelfde redenering.

4.4.

Maatschappelijk middenveld betrekken In de tweede plaats kunnen veel van de gewenste strategieën niet tot uitvoering komen, als daar de maatschappelijke organisatie, die ook vaak probleemeigenaren zijn, niet bij betrokken zijn. Plannen maken en het organiseren van reële uitvoeringsprogramma’s, is minstens zo belangrijk. Daarbij is het van belang om sectorale kaders te overstijgen.

18

Op het gebied van het wonen, zijn de woningcorporaties al actief betrokken bij de vorming en uitvoering van het beleid. Woningcorporaties vervullen een sleutelrol bij het transformatieproces. Zij hebben grote belangen in het gebied en beschikken over middelen om de doelstellingen waar te maken. Van hen mag worden verwacht dat zij een forse inspanning leveren. In Liverpool wordt daartoe een zogeheten Life concept gehanteerd. Life staat in dit verband voor Lead, influence, follow or exit. Wie dus niet bereid is te (des)investeren, kan zijn bezit overdragen en vertrekken! In sommige grote steden is ooit al het probleem onderkend van het versnipperde corporatiebezit in de wijken. Door te ruilverkavelen en er zodoende voor te zorgen dat steeds één corporatie per wijk aanspreekbaar wordt voor de wijkaanpak kan de effectiviteit van uitvoering soms aanzienlijk worden verbeterd. Schaalniveau’s; stad en platteland Gevolgen van bevolkingsteruggang manifesteren zich op verschillende schaalniveau’s in een verschillende gedaante. Statistisch doet zich bevolkingsdaling voor in geheel Parkstad en ook op nog groter schaalniveau, dat van de provincie of die van het rijk. Er is ook een duidelijk onderscheid in impact in verstedelijkte gebieden en het platteland. Het sluiten van een lokale supermarkt of van het postagentschap is veel meer voelbaar in een plattelandsgemeente, waar alternatieven vaak niet voorhanden zijn. In stedelijke gebieden doet zich dikwijls een grootstedelijke problematiek voor, die juist op het platteland veel minder voelbaar is.


Krimp als kans

Instandhouden van voorzieningenniveau op het platteland eist andere aanpak en oplossingen dan in een stedelijke context. Naast deze beleidsniveau’s zijn er uiteraard de verschillende sectoren waarbinnen overheden en organisaties beleid ontwikkelen zoals bijvoorbeeld economie, onderwijs, zorg en huisvesting. Bij teruglopend draagvlak zullen op al deze velden afwegingen gemaakt worden die een relatie hebben met het thema bevolkingsdaling.

Samenhang beleidsvelden De samenhang tussen al deze beleidsvelden is voor de burger vaak maar al te duidelijk, terwijl de overheden en maatschappelijke organisaties niet bij machte zijn op de wijk toegespitst en effectief te handelen. Top-down benadering resulteert snel in onbegrijpelijke interventies en vervreemding tussen partijen. Het ligt voor de hand om te zoeken naar een aanpak die recht doet aan de specifieke problematiek van elke wijk of elk gebied apart maar eveneens gebruik maakt van inzichten en beleidsdoelstellingen vanuit de diverse

19

beleidsvelden. De verbinding maken tussen deze beleidsvelden en schaalniveau’s is zeker in het geval van Parkstad van groot belang. Parkstad als WGR-plus regio is in het leven geroepen om meer samenhang te vinden in beleidsontwikkeling en aanpak van onder andere de aan bevolkingafname gerelateerde problemen. Wijkvisies spil van beleidsontwikkeling Onderkend wordt dat afstemming tussen beleidsvelden op wijkniveau noodzakelijk is om goed maatwerk te kunnen leveren. Afstemming tussen onderwijs en ruimtelijk beleid bijvoorbeeld zodat op wijkniveau kan worden afgewogen of deze nog voldoende interessant kan blijven voor jonge gezinnen. Hier ligt belangrijke taak voor de lokale gemeenten om op wijkniveau te werken aan wijkvisies die de meest wezenlijke voorzieningen dient te omvatten zoals onderwijs, zorg, economie (i.c. detailhandel en overige functies), sport, welzijn en wonen. In deze context kunnen ook afwegingen gemaakt worden voor de toekomst: samenvoegen van voorzieningen als hiertoe de noodzaak ontstaat, combinaties van functies als dat nieuwe kansen biedt. Herstructureren als de woningvoorraad niet langer aansluit bij de geprognosticeerde behoefte aan woningen van een bepaalde kwaliteit, enzovoorts. Daarnaast is het een middel om met stakeholders en uitvoerende partijen te kunnen komen tot afspraken om de kwaliteit van de wijk op orde te houden: prestatie-afspraken met bijvoorbeeld corporaties, ontwikkelaars of bijvoorbeeld zorginstellingen. Toewijzing van middelen, afstemming van aanpakken voor verschillende wijken of aanpassingen algemene werkwijzen kunnen gemaakt worden op regioniveau, waarbij de verschillende gemeenten zorgdragen voor presenteren en representeren van hun wijkvisies. Op regionaal niveau kan per wijkvisie een “Parkstadeffectrapportage” worden opgesteld die indicaties kan bevatten om eventueel regionaal beleid te herzien of aanleiding kan vormen om op wijkni-


Krimp als kans

20

veau aan te sturen op aanpassing van de wijkvisie als op een hoger schaalniveau afstemmingsproblemen dreigen te ontstaan. Samenwerken op wijkniveau Het afstemmen tussen verschillende stakeholders en beleidsvelden op wijkniveau eist ook besef van betrokkenen dat zij dikwijls opereren in ketenverbanden. Al vaker werd gesignaleerd dat de samenwerking tussen zorg, onderwijs, wonen en economie niet vanzelfsprekend is. Ketens functioneren niet als er geen gezamenlijk besef is van een gezamenlijk probleem. Evenmin functioneren ze, als onder samenwerken wordt verstaan dat de ene partij dicteert wat de ander moet doen. Geen spelletjes met elkaar uithalen: als er geen transparantie is en geen besef van onderlinge afhankelijkheid wordt het niks. Natuurlijk is het onzin dat samenwerking wordt gezocht met partijen die niets met een specifiek probleem te maken hebben. Regie hierin is een belangrijke taak voor de gemeente. Nadenkend over de problematiek van het samenwerken tussen van elkaar verschillende maar op wijkniveau samenwerkende organisaties ontstond in Rotterdam de “Munchhauzen beweging”, waarin rond ketens van wonen, leren, werken en onderwijs praktische afspraken zijn gemaakt. (zie kader) In plaats van top down planningen worden op deze wijze van onderop problemen opgelost. Bijzonder is de “code of conduct” die zij samen opstelden. (zie kader).

Münchhausenbeweging: om samenwerking tussen verschillende soorten partijen te bevorderen, hanteert de beweging een “Code of conduct”: 1. Onze wijze van werken staat steeds in het belang van een mens, van een vraag; 2. We hebben inzicht in het klaverblad (wonen, werken, leren en zorg) en snappen de wereld waar de andere ketenpartner in zit. We zien waar we van toegevoegde waarde kunnen zijn bij vraagstukken van een ander; 3. We werken oplossingsgericht desnoods buiten de gebaande paden en laten ons niet door beperkingen afremmen; 4. Onze benadering is gericht op het aanjagen, evalueren en leren van het proces van ketenontwikkeling; 5. We respecteren de andere specialismen binnen het klaverblad en spreken elkaar eventueel in een veilige context op ieders specialisme aan; EN: We


4.5.

Krimp als kans

Groei = specialisatie; krimp = recombinatie Het stimuleren van onorthodoxe partnerships is essentieel, omdat op deze wijze ook de inzet van middelen slim gecombineerd kan worden. Het is echter ook van belang om nog meer dwarsverbanden te leggen. Met name op het gebied van voorzieningen en op het gebied van wonen welzijn zorg. Samenwerkingsmanagement is daarvoor essentieel. Een bijzondere vorm van samenwerking is recombinatie. Daaronder verstaan wij: een combinatie tussen twee of meer gespecialiseerde partijen, handelingen en producten die elkaar versterken. In feite gaat het bij recombinatie om het maken van slimme combinaties tussen sectoren, die elkaar ondersteunen om succesvol te zijn . Recombinatie wordt gezien als een alternatief voor steeds verdergaande specialisatie binnen sectoren, zowel organisatorisch als inhoudelijk. Een sectorale onderwijsplanning is onvoldoende creatief om het vraagstuk van het teruglopende aantal leerlingen voor basisscholen op te lossen. Onorthodoxe oplossingen zijn nodig. Dit betekent dat de competenties versterkt dienen te worden op het gebied van samenwerkingsmanagement. Investeren in kennis en vaardigheidsontwikkeling is van belang. Het opzetten van masterclasses kan een instrument zijn.

4.6.

21


.

.

Parkstad onderkent de noodzaak om gezamenlijk met (maatschappelijke) partners een anticiperend beleid te voeren ten aanzien van de demografische ontwikkeling. Parkstad bevindt zich op het snijvlak van erkenning en beleidsformulering van de beleidslevenscyclus, zoals die door Winsemius is geformuleerd. Op tal van terreinen is regionaal beleid geformuleerd, maar moet de feitelijke effectuering nog verder gestalte krijgen. Het versterken van de regionale samenwerking is een must. Het is van groot belang om te werken aan draagvlak voor dat toekomstperspectief en voor de onvermijdelijke keuzen om dat perspectief te realiseren. Er dient een regionaal forum te ont-

.

. . .

staan, waar voordurend discussie ontstaat over de toekomst van Parkstad. Burgers, maatschappelijke organisaties, gemeenteraden en tal van andere spelers dienen hierbij betrokken te worden. De routines en automatismen waarmee de vraagstukken bij een groeiende bevolking door organisaties worden aangepakt, werken niet per definitie in een situatie waarin de bevolking daalt. Het is van groot belang om de leerprocessen expliciet te maken. Masterclasses voor ambtenaren en bestuurders zijn belangrijk. De situatie zal doorbroken dienen te worden dat vraagstukken bezien worden met een groeibril, of eenzijdig vanuit het perspectief van een gemeente of partij. Een regionale “Parkstadtoets” zou onderdeel moeten uitmaken van elk lokaal opgestelde plan. Breng de rol en taakverdeling tussen het Regiobestuur en de lokale overheden helder in beeld. Zorg ervoor dat beleidsontwikkeling en uitvoering goed gekoppeld zijn. Het belonen en in het zonnetje zetten van goede initiatieven is van belang. Wees trots op wat bereikt wordt in het kader van het langjarige herontwikkelingsproces. Recombinatie van voorzieningen is noodzakelijk; bevorder coalities op dat terrein. De van Münchausenbeweging in Rotterdam is een inspirerend voorbeeld. Woningcorporaties kunnen hierin de leiding nemen.

* p. 17 : “De krimpende stad, ontgroening, vergrijzing, krimp en de gevolgen voor de lokale economie.” Nicis 2006


5.

Krimp als kans

22

Krimp en de ruimtelijke ontwikkeling

Bij krimp moet je kiezen wat je weghaalt, goed gedoseerd nieuw toevoegen en goed een (voorlopig) eindbeeld in het oog houden. Het eindbeeld verandert of wordt onbereikbaar als alleen naar de plaats van actie wordt gekeken en het totaal uit het oog verloren raakt. Krimp is niet terug naar af, maar is het uitvoeren van een plan met andere gereedschappen. Weghalen van materiaal, opruimen van rommel, schoonmaken van stoffige juwelen, andere accenten leggen. Accenten die vroeger niet mogelijk waren door de snelle ontwikkeling, die teveel tijd nodig hadden om zich te kunnen ontwikkelen.

De gevolgen van bevolkingsdaling manifesteren zich over een brede linie. Voor veel voorzieningen neemt het draagvlak af, op het gebied van de woningmarkt, op het gebied van sociale en commerciële voorzieningen, op het vlak van de zorg, arbeidsmarkt, economische ontwikkeling en de richtinggevende principes van de ruimtelijke ontwikkeling. 5.1.

“Krimp is geen omgekeerde groei” De Nederlandse planningstraditie heeft sinds het begin van de vorige eeuw zich vooral gericht op uitbreiding. Het merendeel van de gebouwen stamt van na de totstandkoming van de woningwet. De traditie op het gebied van het maken van stads- dorps- en gebiedsplannen is bijna zonder uitzondering gericht geweest op groei. De afgelopen eeuw is er, afgezien van de vijf jaar oorlog, steeds sprake geweest van gemeenten die plannen lieten opstellen voor nieuwe woonwijken, parken, voorzieningen, bedrijventerreinen, infrastructuur, enzovoorts. Plannen op eigen terrein, soms grensoverschrijdend. Uiteraard traden plannen in conflict met de belangen van bewoners, van bedrijven en soms van buurgemeenten. In een land dat steeds voller wordt is dat normaal: bij steeds meer bewoners en functies binnen een even groot blijvend ruimtelijk speelveld, moet je inschikken om plaats te maken voor alles dat nieuw is. Belangenafwegingen die gemaakt worden liggen in de regel in de sfeer van prijsgeven van ruimte, instemmen met hinder (soms in ruil voor iets anders), maar niet vaak in termen van concurrentie. Groei maakt veel betaalbaar, groei voedt allen. Groei slokt ook ruimte op, zorgt voor verandering. Groei zorgt voor uitputting, voor verkwisting en verontreiniging. “Vroeger was alles beter” .. Krimp is niet het terugdraaien van recente ontwikkelingen, is geen terug naar af.

5.2.

Van Boetseren naar Beeldhouwen Het verschil tussen beide aanpakken lijkt op het verschil in werkwijze die gevolgd wordt bij het maken van beelden: die van Boetseren en die van Beeldhouwen. Bij boetseren wordt steeds nieuw materiaal toegevoegd om het beeld op te bouwen, het beeld groeit als het ware. Bij Beeldhouwen wordt materiaal weggehaald om er een beeld uit te laten ontstaan. Het boetseerproces is gevoelsmatiger en meer proefondervindelijk dan het beeldhouwproces: er zijn daarbij minder correctiemogelijkheden. Wij hebben ons afgevraagd wat voor principes leidend zouden kunnen zijn bij het werken aan een aanpak of plan voor “Parkstad na de krimp”. Een dergelijk plan moet nadrukkelijk meer zijn dan een getalsmatige analyse van de huidige bevolking en vervolgens uitsluitend een doelstelling om een vastgesteld aantal woningen af te breken.

5.3.

Ruimtelijke ontwikkelingen: autonome processen In een omgeving waar daling van de bevolking zich al langer voordoet, worden de mensen de kritieke factor en niet de ruimte. Op het niveau van de burger werkt het marktmechanisme. Zwakke wijken of gebieden, vooral daar waar veel goedkope huurwoningen


Krimp als kans

zich bevinden, krijgen met leegstand te maken en dit proces versnelt zich nog naarmate er meer leegstand zich voordoet en elders meer mogelijkheden ontstaan. Een gevolg van een dergelijke ontwikkeling is dat er verzwakte gebieden ontstaan, gaten in een structuur die overigens nog wel functioneert. Een dergelijke stad wordt wel een “Geperforeerde stad” genoemd. Een andere vorm is die, waarbij het echte centrum met winkels en andere voorzieningen zich niet meer in stand kan houden ten opzichte van zijn omgeving. Andere centra in de omgeving blijken sterker. Subcentra ontwikkelen zich gemakkelijker, of houden gemakkelijker stand dan het belangrijkste De geperforeerde stad is een ruimtelijke centrum, dat dan ook ontwikkeling, waarbij deelgebieden in verin verval raakt en zijn val raken en de ontwikkeling van de stad functie verliest. Dit als geheel tot stilstand komt. Het zijn wordt wel een “zwakvooral de zwakkere gebieden, die uit de centrummarkt vallen en zich niet meer herstellen. agglomeratie” of, De kwaliteit van het gehele gebied neemt meer plastisch “Doaf. Indien deze ontwikkeling zich doorzet nut-stad”. Grimmiger ontstaat de “uitgedoofde stad”, waarbij de nog is de stad, waar gaten zich aaneen sluiten. centrumfuncties Het is vooral het verlies aan karakter en overal wegzakken, voorzieningen die dit proces van verval centraal en perifeer en waar ook overal leegstand zich ontwikkelt. Dit spookbeeld wordt ook wel de “uitgedoofde stad” genoemd. Bijzonder is, dat deze processen zich dikwijls autonoom, d.i. zonde sturing, voordoen. Vaak werkt sturing onbedoeld ook averechts: remmen op populaire plaatsen stimuleert niet de groei op onpopulaire plaatsen

23

en zorgen per saldo voor de regio voor achteruitgang doordat potenties onbenut blijven. 5.4.

Heerlen Centrum: moet identiteit brengen voor de hele regio. De betekenis van een goed functionerend stedelijk centrum voor een regionale economie kan niet onderschat worden. Heerlen heeft door haar omvang de rol van stedelijk centrum te spelen. De voorzieningen in het stadscentrum verkeren daarbij in een voortdurende concurrentiestrijd met sub-centra en de periferie, een speelveld tussen aantrekkingskracht en bereikbaarheid. J.M. Thompson1 ontwikkelde op dit thema een theorie, waarbij hij stelt, dat als een centrum superieur bereikbaar is voor alle soorten transport het goede kans maakt zich als ‘sterk centrum’ te ontwikkelen. Juist de inspanningen van Heerlen, Parkstad en de provincie om die ontslui-

1

J.Michael Thomson, “Great cities and their Traffic”


Krimp als kans

tingsproblematiek te verbeteren door realisatie van de binnenring Parkstad, geven hoop dat dit de positie van Heerlen-Centrum zal verbeteren. Daarnaast zal het zich moeten profileren als aantrekkelijk verblijfs– en woongebied om haar positie verder te verbeteren. Aandacht die de laatste jaren is besteed om de veiligheid te verbeteren is niet onbelangrijk, omdat de negatieve uitstraling het moeilijk maakt om woon– en winkelontwikkelingen succesvol te laten zijn. Het centrum kent momenteel veel gaten en onbestemde plekken. Aandacht hiervoor en voor de kwaliteit van de openbare ruimte, ook buiten het kernwinkelgebied, is van groot belang. Uitbreiding van het winkelvloeroppervlak is eigenlijk niet echt gewenst, maar, net zoals bij de woningbouwopgave, moet de vernieuwing doorgaan. Overigens is wisselwerking tussen centrum en subcentra zeer gewenst: zowel competitie werkt darbij stimulerend. Het gaat niet zozeer om de exacte hoeveelheden vierkante meters, maar veleer om diversiteit. Uit onderzoek blijkt dat de economische meerwaardeproductie in stedelijke centra vooral gerelateerd is aan diversiteit en specialisaties. Unieke ontwikkelingen komen daarbij de regio als geheel ten goede, ook indien deze in subcentra zijn gelocaliseerd. Een echt stedelijk centrum is meer dan winkels en kantoren; in een centrum ontwikkelen zich activiteiten in een veel grotere verscheidenheid dan in randgebieden. Het gaat daarbij ook om activiteiten die alleen kunnen functioneren bij de gratie van die hogere dichtheid. Het diverse en ongewone dat in een stadshart kan voorkomen, valt te stimuleren door ook aandacht te besteden aan ongewone vragen. 5.5.

Wijkontwikkelmaatschappijen In Arnhem, Amsterdam en Rotterdam is succes geboekt met “wijkontwikkel-maatschappij-en”, waarbij juist ingezet wordt op het verwerven van winkelpanden om gericht nieuwe kleinschalige economische initiatieven te stimuleren. In Arnhem is door de corporatie

24

Volkshuisvesting Arnhem een opkoopactie gestart, met als doel om de belangrijkste routes van de wijk Klarendal te verbeteren en

Donut-stad Dit beeld slaat natuurlijk op het verstedelijkte gebied, dat door achteruitgang van zijn bevolking en daarmee aantasting van het draagvlak voor de voorzieningen in het centrale deel van de stad juist daar leegloop ondergaat. Het proces wordt vaak nog versterkt door aanvankelijke verslechterde bereikbaarheid van het centrum, wat als gevolg heeft dat juist perifere ontwikkeling zich versterken en functies in zich opnemen die eerst centraal gelokaliseerd waren. De economische vlakt ontwikkeling in dit type ontwikkeling uit, vooral door verlies aan specialisatie van functies in het centraal stedelijke gebied. De stad in kwestie verliest economische potentie en identiteit. Het omliggende gebied suburbaniseert en verliest zo ook karakter. Subcentra kunnen op een bescheiden niveau zich nog ontwikkelen.


Krimp als kans

ruimte te maken voor textielgerelateerde kleine bedrijvigheid. Naast de grote ontwikkelingen rond en in het Heerlense centrum, vragen wij aandacht voor deze effectieve aanpak. In de Amsterdams Pijp is de “Pijpse ontwikkelmaatschappij” actief, met onder meer een uitzendbureau en servicecentrum voor kunstenaars, een initiatief voor restaurants en expositieruimten. De Rotterdamse wijkontwikkelmaatschappij WOM is zeer succesvol geweest bij de rehabilitatie van de Witte de Withstraat, waar na een jarenlange actie om winkelpanden op te kopen en actief te sturen op vestiging van geschikte horeca en galeries een nieuw creatief/cultureel uitgaansgebied ontstaan is. 5.6.

Parkstad: ben ik wel aantrekkelijk genoeg? Parkstad wil zich aantrekkelijk maken voor jongeren om te blijven, aantrekkelijk zijn voor vestigers, wil investeerders naar zich toe trekken. Welke kwaliteiten wil zij etaleren, wat moet verbeteren? Een sterke identiteit en gunstige vestigingsvoorwaarden zijn hiervoor een vereiste. Parkstad wil inzetten op een verbreding van de woonmilieutypen, wat zeker noodzakelijk is, gezien het nogal homogene woningaanbod. In haar woningmilieuvisie “lekker thuis in Parkstad” wordt de suggestie gedaan markante woongebouwen te realiseren als poorten van Parkstad aan de randen van de agglomeraties te realiseren. Inzetten op wonen en wijkontwikkeling is van groot belang. Nieuwe woonmilieus en veranderingen op wijkniveau laten zich (uiteindelijk) redelijk definiëren. Lastiger is het fenomeen “Identiteit” of “karakter” te definiëren dat evenwel een belangrijk aspect is bij de keuze om te blijven of zich ergens te vestigen. Natuurlijk gaat het daarbij om bijzonderheden als aanwezige opleidingen, historie, kunst en cultuur, maar ook om het ongewone, het specifieke dat kenmerkend is voor het gebied of de plaats. Parkstad is een agglomeratie van een aangegroeide verzameling kernen. Snel aangelegde woongebieden afgewisseld met veelal ver-

25

ouderde bedrijventerreinen, waarin men zich maar lastig kan oriënteren. Het is een omvangrijke pastische van woonwijken, industrieterreinen, bescheiden winkelcentra, soms gescheiden door een strook groen of een stuk agrarisch gebied. Bijzonder (voor Nederland) de accidentatie van het terrein en ook de nabijheid van aantrekkelijke groengebieden. 5.7.

Recente identiteit: Is er zo iets als een “Parkstad-dream”-periode? Bijzonder feit waar we op stuitten was dat Parkstad tijdens de jaren vijftig, als gevolg van de ontwikkeling van de mijnen, juist een van de hoogste welvaart was van Nederland. Nieuwsgierig werden we vervolgens naar de populaire cultuur van deze ‘Parkstad-dream’ periode: Was er Rock & Roll in Parkstad, nozems, dancings en, niet te vergeten, voetbal? De eerste auto’s: waar konden ze tanken, wat waren de bestemmingen voor de eerste recreatieve ritjes? Dat populaire cultuur zijn belang heeft voor Parkstad, maakt men op uit het immer populaire Pinkpop festival dat inmiddels de adolescentie is ontgroeid. In de Verenigde staten maken steden vaak ‘scenic drives’: routes die de meest aantrekkelijke delen van het stedelijke (en omliggende) landschap verbinden. Routes die worden gebruikt om de omgeving te laten zien als je gasten hebt. Een pleidooi kortom, naar analogie van een populair TV-programma: “Pimp my car” eens aandacht te besteden over de wegen die we gebruiken en het dagelijks decor vormen van ons bewegen en ze te onderzoeken op mogelijkheden om deze zo mooi en karaktervol te maken als maar mogelijk is: “Pimp my road”. Voor Parkstad zijn deze routes ook elementen die nadrukkelijk gemeenteoverstijgend zijn en daarmee bij uitstek verbindend voor bevestiging van een nieuwe Parkstad-identiteit.


5.8.

Krimp als kans

Oriëntatie Ons viel op, dat zelfs ter plaatse goed bekenden moeite hadden met oriëntatie. Wij pleiten ervoor bij planvorming vooral te sturen op het vergroten van de verschillen tussen woonmilieu’s en nadrukkelijk ook oog te hebben voor de restgebieden tussen wijken, rommelzones aan de randen en de kwaliteit van ontsluitingsroutes. In de woonvisie werd al een lans gebroken om “Poorten” te creëren, daar waar wegen het gebouwde gebied inprikken. Een voor de hand liggend idee vanuit de positionering geredeneerd. Lastig echter vanuit vastgoedoptiek: vooral bij hoogbouw is het wezenlijk zeker te zijn van een aantrekkelijk aanbod van faciliteiten en voorzieningen direct ter plaatse. Het inzicht groeit, dat vooral in de nabijheid van de centra deze voorwaarden ingevuld zijn. Wij stellen voor om hier verder te gaan en juist te onderzoeken in hoeverre juist de wegenstructuur als drager voor identiteit kan worden ingezet. Dit des te meer omdat het ook bij uitstek de doorgaande straten en wegen zijn die nu al een regionale betekenis hebben.

5.9.

Wegen en overgangszones als identiteitsdrager Belangrijke wegen van nu bevinden zich dikwijls op het tracé van oude routes. Gebouwen die er aan gelegen zijn, herinneren hier en daar aan de ontwikkelingsgeschiedenis van Parkstad. Van heel lang terug zijn oude Romeinse routes (initiatief ‘via Belgica’ vroeg hiervoor aandacht), herinneringen aan de stormachtige ontwikkelingen van de mijnbouw, maar ook van hen die van de wegen gebruik maakten. Niet alleen voor woon-werkverkeer, maar ook voor vertier. Wegen vormen het landschap en zijn tegelijk de route van het publiek, dat zijn eigen leefgebied beschouwt. De aanpak van de rommel- en restruimtes waardoor de wegen van Parkstad lopen, zijn een interessante drager voor identiteit. Uiteraard gaat dit verder dan alleen beter inrichten; creativiteit is een vereiste.

26

5.10.

Groene vingers: elementen van structuur Kerkrade studeert op de mogelijkheden om de ruimte, die mogelijk ontstaat door sanering van delen van woongebieden, te benutten als ‘groene vingers’ vanuit de wijk naar buiten. Wij suggereren dit als een opstap te gebruiken verbinding te leggen met de verbindende structuren van de restruimten. Schematisch is dit hier weergegeven. (Plaatje 22)

5.11.

Eindbeeld formuleren is lastig Zonder groeiprogramma is het lastig om eindbeelden te presenteren van ruimtelijke ontwikkelingen. Op het eerste gezicht zal er niet zo veel vernaderen. Een eindbeeld doet ook geen recht aan ontwikkelingen die nog op gang moeten komen of die een onverwachte richting zullen kiezen. Toch is het goed om de verschillende niveau’s te onderkennen waarop planinitiatieven zich bewegen en waarvoor principes zouden kunnen worden geformuleerd. Principes die althans voorlopig duidelijkheid kunnen bieden aan burgers en een richtsnoer kunnen zijn bij het inrichten van de dialoog met het publiek over gewenste ontwikkelingen.


Krimp als kans

27

Interessant is in dit verband de Amerikaanse beweging van de “New Urabanists”, die zich uitspreken tegen de anonieme suburbs die uit dezelfde tijd stammen als zoveel wijken in Parkstad. Om hun pleidooi voor vernieuwing en kwaliteit te structureren presenteren zij een aantal eenvoudige principes voor drie schaalniveau’s die zij graag uitgangspunt laten zijn voor nieuwe ontwikkelingen.

Regio, stad en dorp - Wijk, district en corridor - Blok, straat en gebouw


1.

De belangrijkste functie van alle stedelijke architectuur is de definitie van straten en openbare ruimte als plekken

1.

meerdere functies.


2. 1.

4.

5.

Individuele architectonische projecten sluiten aan bij hun omgeving. Deze eis betreft meer dan de architectonische

Veel activiteiten vinden plaats op loopafstand, zodat de onafhankelijkheid van mensen zonder rijbewijs wordt ver-

plaatsen met geografische grenzen, die worden bepaald

groot (met namen ouderen en kinderen). Straten zijn

door topografie, kusten, rivieren of landschappelijke ele-

zodanig ontworpen, dat zij lopen stimuleren en het aantal

veiligheid. Het ontwerp van straten en gebouwen ver-

menten. De regio bestaat uit meerdere centra (steden of

en duur van autoreizen beperkt.

hoogt de veiligheid, maar niet ten koste van toeganke-

3.

stijl. 3.

Herwaardering van de publieke ruimte, staat of valt met

lijkheid en openheid.

Binnen wijken brengt een verscheidenheid aan woningty4.

In de hedendaagse regio moet ruimtelijke ontwikkeling

De regio is de fundamentele economische eenheid in de

pes en prijzen, mensen met verschillende leeftijden, etni-

hedendaagse wereld. Bestuurlijke samenwerking, beleid,

sche achtergronden en inkomens, dagelijks met elkaar in

ook ruimte bieden aan gemotoriseerd vervoer. Dit ge-

planning en economische strategieën weerspiegelen deze

contact. Dit versterkt de persoonlijke en maatschappelij-

beurt echter wel op een wijze die voetgangers en de pu-

ke binding die zo belangrijk zijn voor een gemeenschap.

realiteit. 3.

2.

Regio’s (Metropolitan area’s) zijn ruimtelijk gedefineerde

dorpen) die ieder hun eigen identiteit hebben 2.

die de gemeenschap gezamenlijk gebruikt.

Wijken zijn compact, voetgangervriendelijk en herbergen

Ruimtelijke ontwikkelingen respecteren de grenzen van

4.

Bestuurlijke, institutionele en commerciële activiteiten

blieke ruimte respecteert. 5.

Alle gebouwen geven gebruikers een duidelijk gevoel van

de regio. Herstructurering van bestaand stedelijk gebied

vinden plaats binnenin wijken en districten, niet geïso-

plaats, weer en tijd. Natuurlijke methoden van verwar-

verdient de voorkeur.

leerd in mono-functionele complexen. Scholen hebben

ming of koeling kunnen efficiënter omgaan met energie

(Her)ontwikkeling van steden of dorpen gebeurt met res-

een dusdanige schaal en locatie dat kinderen erheen

dan kunstmatige.

pect voor de historische ruimtelijke patronen en grenzen.

kunnen fietsen.

De ruimtelijke ontwikkeling van een regio wordt ondersteund door verschillende transportalternatieven. Openbaar vervoer, voetgangerspaden en fietsroutes, verhogen de bereikbaarheid en toegankelijkheid binnen de regio en beperken de afhankelijkheid van de auto.


5.12.

Krimp als kans


. . . . . .

Plannen voor krimp vergt een andere manier van plannen. Plannen maken voor groei biedt meer flexibiliteit: fouten kunnen bij doorgroeien vaak nog hersteld worden. Krimp is de kunst van het weghalen en zoeken van nieuwe structuren. Binnen een krimpgebied vinden elkaar en zichzelf versterkende processen plaats, zoals verval van wijken en groei op locaties die succesvol blijken, vaak zonder sturing. Zoek identiteitsdragers en versterk ze; het gaat daarbij zowel om oud en pittoresk als om getuigen van de recente geschiedenis, zowel op economisch vlak als die van de populaire cultuur. Heerlen-Centrum is bij uitstek identiteitsdrager voor de regio. Onderzoek de mogelijkheden om gebruik te maken van doorgaande wegen en routes als “trans-gemeentelijke” identiteitsdrager. Stel voor Parkstad naar analogie van het New Urbanism een charter op. Een dergelijk proces leent zich goed voor een interactieve aanpak.

28


6. 6.1.

Krimp als kans

29

De gevolgen op enkele beleidsterreinen Buurten en wijken De gevolgen van de bevolkingsdaling zijn op de korte termijn nog maar beperkt zichtbaar. Het gaat om een sluipend proces. De krimpvoet bepaalt de snelheid van dit proces. De bevolkingsdaling kenmerkt zich met name door ontgroening en daarnaast is er een proces van vergrijzing. Verder is de migratie nog van belang. In Duitsland kunnen we zien dat in bepaalde krimpende steden, zoals bijvoorbeeld in Gelsenkirchen, er ook sprake is van segregatie en van suburbanisatie. De concentraties van huishoudens met bescheiden inkomens neemt in bepaalde wijken toe. Burgers die meer kansen hebben, maken gebruik van hun vertrekmogelijkheiden. Ook binnen Parkstad zullen magneten ontstaan. Dit zijn buurten of dorpen die burgers aantrekken, omdat ze gunstige mogelijkheden bieden voor een goed woon- en leefklimaat. Daarnaast kunnen ook andere regio’s als magneet werken. Er zullen buurten zijn die burgers als het ware afstoten. Zonder interventies versterken deze processen zichzelf. Het is zaak om via vroege waarschuwingssystemen (zie rapport early warning systems) deze patronen vroegtijdig in beeld te brengen. Parkstad heeft, volgens “thuis in Parkstad”, ongeveer 25 stadsdelen en dorpskernen. Het is aan te bevelen om via een op te zetten monitoringsysteem in beeld te krijgen, welke buurten en wijken als het ware als een magneet werken en welke per saldo bewoners verliezen. De aanpak in Gelsenkirchen, waarin met behulp van GIS-kaarten de buurten en wijken geordend worden, is wellicht een voorbeeld. Waar liggen de buurten en wijken waar een meer kansgedreven beleid kan worden gerealiseerd en waar liggen de buurten en wijken waar intensief sociaal beheer noodzakelijk is? Daarbij is het ook van belang bewoners toekomstperspectief te bieden. In een grote herstructureringswijk als Den Haag Zuid West, zijn daarvoor hele bruikbare communicatie-instrumenten ontwikkeld. (aanpak met

duidelijke labeling van woningcomplexen die niet binnen aanzienlijke tijd gesloopt zullen worden: “garantiecomplexen”, complexen waar herontwikkeling bestudeerd wordt en complexen die spoedig aan de beurt zullen zijn en waarvan de bewoning nog slechts tijdelijk is.) In de woonvisie zijn ook transformatieopgaven gedefinieerd voor de stadsdelen. Het is van belang om in deze gebieden ook te starten met het verder verdiepen van deze transformatieopgave. Ook is het zinvol trekkers aan te wijzen: personen of organisaties die zich verbinden aan uitvoeringsdoelen. Het gaat dus om het maken van een goed uitvoeringsprogramma met heldere prioriteiten. 6.2.

Goed integratiekader Buurten en wijken vormen een uitstekend integratiekader om zaken op elkaar af te stemmen; investeringsstromen en activiteiten voor allerlei voorzieningen. Dit is ook waar de recombinatie van voorzieningen plaats kan vinden. In de praktijk worden daar al initiatieven


Krimp als kans

30

het basisonderwijs en het vervolgonderwijs. De regio waar leerlingenaantallen het sterkst dalen, is Parkstad Limburg (bron Nicis blz. 40) Volgens dit rapport doen zich een drietal probleem voor. In de eerste plaats financieel, omdat de bekostiging van het onderwijs sterk bepaald wordt door het aantal leerlingen. Dit stelt de onderwijsinstellingen voor grote problemen. Ten tweede ontkomen schoolbesturen niet aan het saneren van het aantal scholen, waardoor de toegankelijkheid van het onderwijs in bepaalde buurten en wijken gevaar loopt. Hierdoor kan ook de kwaliteit van buurten en wijken afnemen. Een ander probleem is dat bij het wegvallen van schoollocaties de afstanden van woningen naar scholen toenemen. Recent werd bekend, dat een groot aantal basisscholen binnen afzienbare termijn zal worden gesloten. Het is duidelijk, dat deze keuzen verstrekkende gevolgen zullen hebben voor de vestigingsoverwegingen van jonge gezinnen. Ook voor het middelbare onderwijs is deze bedreiging serieus.

voor genomen. Zie bijvoorbeeld de aanpak in Heerlerheide, waar in het centrum van de wijk zowel een winkelcentrum, als zorgvoorzieningen en huisvesting voor ouderen gerealiseerd wordt, tegelijk

6.4.

met de vernieuwing van de lagere school, die tevens wordt omgevormd volgens het brede schoolconcept en daarmee een grotere betekenis krijgt voor de wijk als geheel. Op wijkniveau worden de gevolgen van bevolkingsdaling het duidelijkst zichtbaar en is de noodzaak tot afstemming tussen beleidsvelden en stakeholders het grootst. In wijkvisies kan de basis gelegd worden voor beleid en afstemming. Deze dient dan wel verder te gaan dan uitsluitend het woningbestand. Afstemming tussen tenminste beleidsvelden Onderwijs, zorg, wonen en economie. 6.3.

Onderwijs Regio’s die te maken krijgen met sterke ontgroening zullen dat onmiddellijk merken in het aantal leerlingen dat zich aandient voor

Zorg In tegenstelling tot andere beleidsvelden is de wereld van de zorg een groeimarkt. De bevolking vergrijst. Het aantal ouderen neemt de komende jaren sterk toe. De provincie en de regio hebben een keuze gemaakt om in te zetten op de “ silver economy”. Van de nood een deugd maken dus. In de studie van het Nicis over de krimpende stad, worden vraagtekens bij deze strategie gezet. (38) In Nederland zijn nog geen voorbeelden bekend van goede praktijkvoorbeelden. Kerkrade heeft op dit gebied, samen met andere partners, een initiatief genomen. Daarnaast spelen in Parkstad dezelfde vragen rond de vergrijzing als in de rest van Nederland, zij het dat de urgentie door het tempo en de omvang van de vergrijzing nog hoger ligt. In Parkstad zijn die vraagstukken erkend en worden actief opgepakt. Er loopt een koplopersproject en er liggen tal van ideeën (Parkstad Limburg: een proeftuin voor innovatieve


Krimp als kans

producten en diensten 2005). Programmering en prioritering en het aanjagen van projecten zijn hier belangrijke instrumenten. 6.5.

De bevolkingsdaling en de regionale economie “In het algemeen wordt een sterke bevolkingsdaling aangetroffen in regio’s waar het economisch minder goed gaat, terwijl in meer welvarende regio’s een sterke groei van de bevolking wordt gevonden” (RPB blz.26). In deze RPB studie wordt een boeiend overzicht gegeven van de ontwikkeling van het regionaal economisch beleid in ons land. Parkstad heeft zich in de loop van de tijd ontwikkeld van een sterke economie tot een stagnerende economie. Het beleid was heel lang gericht op het bevorderen van solidariteit met de zwakkere economische regio’s. Een van de instrumenten was bijvoorbeeld het spreiden van rijksdiensten. De vestiging van CBS en het APB in de regio Parkstad is daar een voorbeeld van. Vanaf de jaren tachtig wordt echter gefocust op de kansrijke regio’s onder het motto “regio’s op eigen kracht”. In de RPB studie wordt ook ingegaan op de relatie tussen demografische krimp en economische krimp. Dit blijkt een lastige relatie te zijn. Ontwikkelingen, zoals in Detroit, waarin door de ondergang van de dominante auto-industrie de bewoners bijna onmiddellijk de stad verlaten, komt in ons land mede door verzorgingsstaatarrangementen niet zo snel voor. Wel bestaat het risico dat met name kansrijke jongeren uit dergelijke economisch stagnerende gebieden vertrekken. Om dit te voorkomen is economische structuurversterking hard nodig. Parkstad zet daar ook op in. De regio is de trekker bij de ontwikkeling en herontwikkeling van bedrijfsterreinen. Durven saneren is hierbij ook een noodzakelijk motto. Er is een economisch structuurfonds opgericht, waarmee projecten ondersteund kunnen worden. Daarnaast zijn er speerpunten benoemd.

31

6.6.

Voorzieningen Mede door de ontwikkeling van de Internet economie is er een ontwikkeling gaande, ook zonder bevolkingsafname, waarbij gestreefd wordt naar concentratie en schaalvergroting. Door de bevolkingsdaling en door de veranderende opbouw van de bevolking, worden deze tendensen versterkt. Het voorzieningenniveau komt dan ook onder druk te staan. Dit geldt in feite voor alle type voorzieningen. Door de ontgroening neemt het aantal leerlingen voor het basis– en vervolgonderwijs sterk af. Sluiting en hergroepering van scholen is onvermijdelijk. Leegstand van winkelpanden neemt toe. Opmerkelijk genoeg kent Limburg de grootste netto planvoorraad voor winkelprojecten èn het hoogste aantal m2 winkelvloeroppervlak per inwoner van Nederland. Tegelijkertijd bestaan er nog de oude spreidingspatronen van de winkelvoorzieningen. Dit spreidingspatroon is in deze tijd niet meer in stand te houden. Op dit gebied zou het verstandig zijn om een regionaal beleid te ontwikkelen. Hoe kan de voorzieningenstructuur van Parkstad vernieuwd worden? Het saneren van niet meer levensvatbare winkelcentra is daarbij van groot belang. Een goede stap is gezet door een regionale Retailstructuurvisie voor Parkstad vast te stellen. Toch geldt ook hier, dat het niet de bedoeling kan zijn om hiermee de vernieuwing te remmen, integendeel. Maar gezien de grote voorraad aan winkelvloeroppervlak valt aan gerichte sanering niet te ontkomen. Uiteraard dienen tegelijkertijd plannen voor vestiging van perifere detailhandel kritisch beoordeeld te worden. Essentieel daarbij is om de ambities met betrekking tot Heerlen centrum te realiseren. Een centrum dat ook belangrijk is om betekenis en identiteit te verschaffen aan Parkstad als geheel.


6.7.

Krimp als kans


. . . . . . .

Zet een monitoringsysteem op om vroegtijdig toenemende vertrek– en vestigingsbewegingen te signaleren, zodat tijdig interventies ondernomen kunnen worden of kansen kunnen worden ontdekt en eventueel benut of versterkt. Ontwerp een communicatie-aanpak naar wijken waar wordt ingegrepen; met name het voorbeeld van de aanpak in Den Haag Zuid-West is interessant als voorbeeld. Verdiep de aanpak van de transformatieopgave verder, stel uitvoeringsprogramma’s op, wijs trekkers aan en stel duidelijke prioriteiten. De ontgroening zet stevig in. Dat zet het draagvlak voor onderwijsvoorzieningen zwaar onder druk; afstemming tussen herlocatie van scholen en overige ruimtelijke ontwikkelingen is noodzakelijk. De vergrijzing dwingt tot veel aandacht voor zorg en huisvesting van ouderen; “silver economy” is een kans. Economie: doorzetten van op regioniveau geregisseerde sanering van bedrijfsterreinen vraagt durf en doorzettingsvermogen. De detailhandelsstructuur behoeft veel aandacht; ontwikkel nieuwe mogelijkheden, echter niet zonder een krachtig saneringsbeleid.

32


7.

Krimp als kans

De opgave op de woningmarkt: verdunnen!

33

7.1.

In de woonvisie wordt de planvoorraad becijferd op circa 10.000 woningen tot 2015, terwijl in dezelfde periode volgens het middenscenario slechts ruimte is voor circa 1400 woningen. Inmiddels zijn nieuwe prognoses beschikbaar gekomen van het CBS. Zij geven een somberder beeld weer, dan in de eerdere prognoses was aangenomen. Opgemerkt moet worden, dat deze getallen zijn gebaseerd op de situatie zoals hij nu is en verwachtingen op basis van demografische extrapolaties. Er wordt geen rekening gehouden met verhuisbewegingen. De kans dat de verhuisstroom het gebied uit zal groeien, is reëel. Reden om er vooralsnog van uit te gaan, dat de bevolkingsontwikkeling naar verwachting eerder lager zal uitkomen dan hoger.

De terugloop van de bevolking en met name van het aantal huishoudens zorgt voor overschotten op de woningmarkt. Het meest voelbaar en zichtbaar is deze ontwikkeling in de oudere volkswijken. Parkstad realiseert zich deze situatie. Zij heeft zich bezonnen op deze situatie en om in de eerste plaats de woningmarkt voor versnelde achteruitgang te behoeden, heeft zij een woonvisie opgesteld waarbij een aanzet wordt gegeven om te zorgen dat er geen overproductie plaatsvindt en dat de vernieuwing van de voorraad in voldoende mate plaatsvindt. Er is een relatie gelegd tussen de planvoorraad en de bevolkingsprognoses. Een planvoorraad van circa 10.000 woningen in diverse stadia van hardheid werd geconstateerd, te realiseren voor 2015. Tevens werd geconstateerd, dat de behoefte aan woningen op grond van de bevolkingsprognoses niet groter zal zijn dan circa 1400 in dezelfde periode. Hierbij kan nog genuanceerd worden, dat in dezelfde plannen uitgegaan wordt van de sloop van 3362 woningen (corporatiebod op de regionale woonvisie) door de corporaties tot 2010. Voor de periode van na 2010 is nog niet bekend wat de corporaties als saneringsprogramma bereid zijn op te pakken. De periode tot 2010 is natuurlijk zeer kort als het gaat om de doorlooptijd van herontwikkelplannen. Plannen die een aanzienlijke voorbereidingstijd kennen en goede samenwerking vereisen tussen corporaties, gemeenten en anderen. Wij hebben ons de vraag gesteld, of de mate waarin de saneringsopgave wordt opgepakt voldoende is om de woningmarkt te behoeden voor stagnatie.

Opgave

Dit betekent, dat een voortvarend oppakken van de verdunningsopgave van groot belang is. De beleidruimte is beperkt, maar zal na verloop van tijd verder afnemen, zo leren ook de ervaringen uit het buitenland, waarbij steeds benadrukt is toch vooral tijdig bij te sturen en vooral voor de huidige bewoners duidelijkheid te scheppen over de ontwikkeling van hun wijk. Uitdaging is, om ervoor te zorgen dat de vernieuwing niet stagneert, zodat er zicht blijft op een aantrekkelijke regio met woningen van een goede prijskwaliteitsverhouding en een aantrekkelijke leefomgeving. De woonmilieutransformaties, zoals ook in de woonvisie en de woonmilieuvisie beschreven zijn, zijn daarbij een goed vertrekpunt. 7.2.

Planvoorraad Wij willen hier stilstaan bij het gegeven van de planvoorraad. 10.000 plannen voor woningen in diverse stadia van ontwikkeling is enorm, zeker gelet op de prognoses. Natuurlijk zullen plannen vertraging ondervinden. Natuurlijk zullen er plannen niet gerealiseerd worden, omdat de markt tegenvalt. Maar het beeld blijft: er zijn meer plannen dan er getalsmatig be-


Krimp als kans

hoefte is. Hier valt uiteraard wel bij aan te tekenen, dat de aanwezige vraag naar woningen veel meer gericht is op kwalitatief betere woningen en dat de woningvoorraad eenzijdig is van samenstelling. Vernieuwing van deze voorraad is dus onverkort gewenst en van groot belang om te voorkomen dat de regio niet ‘wegzakt’. Sanering, vernieuwing, herstructurering, is de kern van de opgave, waarbij enerzijds de eenzijdigheid van de oude woningvoorraad wordt aangepakt en niet meer in de markt passende woningen worden vervangen. 7.3.

Saneringsopgave: van één op één naar niet meer dan één op twee Hoe je het ook noemt, de woningen die niet meer in de markt passen, zullen moeten worden gesloopt. Sloop is echter een lastige opgave. Tot op heden is door de corporaties een verhouding sloop / nieuwbouw gehanteerd, die varieert en in het recente bod op de woonvisie uitkomt op circa één op één. Cijfermatige verkenningen maken echter duidelijk, dat de demografische ontwikkelingen schreeuwen om een hoger sloopsaldo in de nieuw op te stellen pannen. (één woning bouwen tegen twee woningen slopen). Dat dit nog niet het geval is, wil natuurlijk niet zeggen dat partijen voor deze ontwikkeling geen oog zouden hebben. Ontwikkelen van plannen voor herstructurering hebben een grote doorlooptijd en het beeld dat de woonvisie neerzet, is een momentopname. Echter, de opgave in Parkstad is extremer dan gemiddeld voor Nederland en het inzicht dat deze situatie in Parkstad zo bijzonder is, is nog jong. Het ombuigen van de trend zal een grote inspanning vragen. Voorbeelden van vergelijkbare situaties in het buitenland leren, dat men met spijt terugkijkt naar de periode dat de sturingsruimte nog aanzienlijk was, waarin het steeds te moeilijk bleek om voldoende sterk te saneren in de bestaande woningvoorraad. Met als ongewenst effect een grotere teruggang in de woningmarkt dan nodig was. Als Parkstad Limburg van deze ervaringen haar profijt wil trekken, dan is het noodzakelijk te onderzoeken hoe de sanering van de be-

34

staande woningvoorraad is te stimuleren. De belangrijkste eigenaren van woningen in saneringsgebieden zijn de corporaties. Hiermee ligt er voor hen een onevenredig zware rol bij te dragen in deze opgave. Belangrijkste vragen die hierbij spelen, zijn de afschrijvingsproblematiek en de vraag hoe te bepalen welke woningen uit de markt genomen moeten worden en wat voor producten en hoeveel daarvoor in de plaats terug kunnen worden gebouwd. De beleidsruimte is daarbij beperkt: veel bestaande planinitiatieven zijn al in een vergevorderd stadium. Daar waar mogelijk is in de woonvisie een aanvang gemaakt nieuwe plannen vooral te toetsen op hun bijdrage aan de diversificatie van het aanbod. Vooral het inzetten op herstructurering en daarbij sturen op bescheiden terugbouwpercentages moet uitkomst bieden. Voor nieuwe initiatieven uit de markt moet gezocht worden naar methodes om ook hier garanties te bieden op verdunning. Overigens kan gerelativeerd worden hoeveel “lege ruimte” door een dergelijke verdunningsaanpak ontstaat: de woningen die worden vervangen zijn relatief klein; de nieuwe woningen zijn doorgaans groter. Ook toepassing van nieuwe normen aangaande ruimtegebruik zoals openbaar groen, parkeervoorzieningen en dergelijke maken dat de nieuwe wijken doorgaans een lagere dichtheid kennen.


7.4.

Krimp als kans

35

Verdeling van de opgave over de Parkstadgemeenten:

voor de hand liggende gedachte zou zijn om dan juist in deze aantrekkelijke gemeenten geen ruimte te geven voor veel nieuw te ontwikkelen woningbouw vanwege de concurrentie die hierdoor wordt veroorzaakt voor Heerlen en Kerkrade. Dit is echter geen juiste conclusie. De opgave voor Heerlen en Kerkrade is juist woonmilieu’s te realiseren die kunnen concurreren met die van de overige gemeenten door prijs/kwaliteitsniveau en door onderscheidende kwaliteiten zoals (type) woonmilieu, doelgroep, stedelijkheid, voorzieningen, enzovoorts.

De meest omvangrijke opgave geldt de plaatsen Heerlen en Kerkrade met nog aanzienlijke opgaven in Brunssum en Landgraaf. Hiermee is er een sterk onderscheid in de respectievelijke opgaven

7.5.

Een grote opgave voor de woningcorporaties Veel rust op de schouders van de woningcorporaties; als grootste vastgoedeigenaren is dat ook niet verassend. Ook andere actoren hebben een groot belang bij een evenwichtige ontwikkeling van de vastgoedmarkt, zoals projectontwikkelaars, beleggers en banken.

Bron: Derks (bewerkt)

voor de verschillende gemeenten binnen Parkstad. Dit is ook vanzelfsprekend, gezien de overwegende aanwezigheid van verouderde woonwijken in vooral Heerlen en Kerkrade. De andere gemeenten beschikken overwegend over woonmilieu’s die vooralsnog gemiddeld beter in de markt liggen en voldoende aantrekkelijk zijn. Een

gemeente Heerlen Landgraaf Kerkrade Brunssum Onderbanken Voerendaal Simpelveld Nuth

sloop 1458 793 941 565 21 54 12 11

nieuwterugbouw bouw % 1394 96% 738 93% 519 55% 340 60% 28 133% 188 348% 98 817% 57 518%

Bron: Uitvoeringsplan Corporaties Parkstad (ROW)

Belang van de verschillende actoren op de vastgoedmarkt:

7.5.1.

Opgave voor de woningcorporaties: Corporaties hebben, als verreweg de grootste eigenaar van vooral woningen een belangrijke taak in de herontwikkeling- en verdunningsopgave in Parkstad. De te saneren woningvoorraad bestaat naar verwachting vrijwel uitsluitend uit huurwoningen.

Voor de eenvoud hiervan uitgaande (er zullen ook koopwoningen uit Bron: woonvisie/Derks (bewerkt) de markt moeten worden genomen) een verkenning van de kosten: Wat is de waarde van te slopen woningen? Voor een deel zal het gaan om woningen, die vijftig jaar of ouder zijn en ooit tegen een lage waarde zijn gerealiseerd. Deze woningen zouden heel goed


Krimp als kans

qua boekwaarde bijna volledig zijn afgeschreven. Veiligheidshalve schrijven we hier een boekwaarde aan toe van 10.000; hierbij komen kosten voor ontruiming, communicatie, sloop en herinrichting van het terrein. Een ander deel van de woningen is veel nieuwer en vertegenwoordigt nog een aanzienlijke boekwaarde; voor deze woningen gaan wij uit van een boekwaarde van 60.000. Bij een verhouding tussen beide categorieën van 50/50 resulteert dit in een gemiddelde boekwaarde van 35.000. Het spreekt voor zich, dat geoptimaliseerd kan worden door meer woningen van hoge leeftijd te slopen. Ook ligt het voor de hand dat andere posten gunstiger kunnen uitpakken of geoptimaliseerd kunnen worden.

36

Nadrukkelijk moet ook worden gesteld, dat bekende recepten om herontwikkeling van wijken betaalbaar te maken in een krimpende markt niet langer werken. Zo is ook vaak de verkoop van woningen door corporaties dikwijls niet winstgenererend, bestaande woningen verkopen levert maar een zeer beperkte opbrengst en zadelt de verse eigenaren op met een aanzienlijk risico; nieuwe koopwoningen worden vaak beneden de kostprijs op de markt gebracht. 7.5.2.

Beleggers met eigendommen in Parkstad zullen kritisch aankijken tegen nieuwe beleggingen. Voor nieuw commercieel vastgoed zullen zij geïnteresseerd zijn als huurders bereid zijn tot het aangaan van (langdurige) huurcontracten. Voor bestaand commercieel vastgoed dat kampt met leegstand wordt gehoopt op ofwel nieuwe huurders dan wel een mogelijke koper die bereid is een acceptabele prijs neer te tellen. Nieuwe beleggingen in woningen zijn uitsluitend mogelijk op locaties die uitzicht bieden op een zeer gunstige prijs/kwaliteitsverhouding en daarmee niet erg waarschijnlijk. Voor bestaande beleggershuurwoningen is het mogelijk dat uitponding wordt overwogen. In deze gevallen geldt, evenals verkoop van huurwoningen door corporaties, dat bij voorkeur terughoudendheid zou moeten worden betracht. Indien toch afstoten wordt overwogen zou bij voorkeur onderzocht moeten worden in hoeverre corporaties bereid zijn deze woningen over te nemen, gezien de grote risico’s die op termijn kunnen ontstaan als het gebied waarin de te verkopen woningen staan zich niet positief in de markt staande weet te houden.

Bron: G&P

In totaal, prijzen anno heden gaat het dus om een totaal van kosten tot 1,1 miljard voor de periode 2010 – 2024 ofwel ruim 70 mln op jaarbasis.

7.5.3. Bron: G&P / woonvisie

Beleggers: uitponden kan risico’s opleveren

Banken: Het komt voor, dat banken in bepaalde wijken niet langer bereid zijn om hypotheken te verstrekken. (“Red Taping”) Daarmee wordt de financierbaarheid van de koop van bestaande woningen zeer lastig en wordt de neergang van wijken bespoedigd. Ook kunnen


Krimp als kans

ongewenste effecten ontstaan als informele financiers hun rol gaan spelen. Dergelijke “red taping” is zeer ongewenst en zou bij voorkeur voorkomen moeten worden. Structureel overleg met banken met betrekking tot met name de aandachtswijken is dan ook gewenst. 7.5.4.

Ontwikkelaars: Al op dit moment ligt het zwaartepunt van de ontwikkelactiviteiten op het bordje van de corporaties. De minder gunstige woningmarkt maakt het lastig om projecten succesvol op te pakken. Voorbeelden zijn bekend van ontwikkelaars die gewonnen prijsvragen hebben teruggegeven vanwege teleurstellende (voor-) verkoopresultaten. Dit plaats tevens een kanttekening bij de ontwikkelinitiatieven zonder concrete hardheid. Als de kosten/batenverhouding ongunstig is, kunnen projecten eenvoudigweg niet gerealiseerd worden. Dit zal zijn weerslag hebben op de prijzen die men bereid is te betalen voor herontwikkellocaties maar ook op het aantal partijen dat in staat en bereid is risico’s te aanvaarden. Een tendens die al enige tijd, ook landelijk zichtbaar is: dat ontwikkelaars vaak minder bereid zijn risico’s te nemen met grondposities en juist naar allianties zoeken met grondeigenaren.

7.6.


. . . .

Vervolg de met de woonvisie ingezette lijn, maar ga bij de programmering uit van het CBS-scenario. De sloopopgave is serieus en lastig; geef hier voldoende prioriteit aan en stel keuzes niet uit. Verdunningsopgave: streef bij wijkvernieuwing naar een terugbouwpercentage van ten hoogste 50% (van één op één naar niet meer dan één op twee) Corporaties hebben als belangrijkste eigenaar hierin een onevenredig zware rol.

37

. .

Wees kritisch op verkoop van huurwoningen in zwakkere woningmarktgebieden Voer overleg met de banksector met betrekking tot hun financieringsbeleid in zwakkere woningmarktgebieden


7.7.

Krimp als kans

Instrumenten Concentreer je op de opgave, de instrumenten moeten altijd een afgeleide zijn van het doel dat wordt nagestreefd. Het doel is Parkstad klaar te maken voor de bevolkingsdaling, niet alleen door te zorgen voor een vernieuwde woningvoorraad, maar ook door kwalitatief goede voorzieningen op het vlak van welzijn en zorg, goed onderwijs en voldoende werkgelegenheid. Ontwikkelingen op het vlak van wonen in wijken zijn daarbij een belangrijke kapstok. Op regioniveau wordt gezocht naar beleid en instrumenten die de bevolkingsdaling in goede banen kunnen leiden. Met de “Lekker thuis in Parkstad” en de Regionale woonvisie is een eerste stap gezet. Versnellen en verdiepen is nu aan de orde. “Integraal” en “Gebiedsgericht” zijn de buzzwords, maar hoe maak je dat concreet? En, minstens zo belangrijk hoe moet een en ander gefinancierd worden?

7.8.

38

Woonvisie Parkstad In de woonvisie wordt een aanloop genomen naar een volumebeleid, waarbij een aanzet wordt gegeven tenminste de bestaande planvoorraad kritisch te bestuderen op realisme. Het beeld van een afnemende bevolkingsomvang, dat zich nu aftekent, maakt duidelijk, dat er een omvangrijker ombuiging dan nu is ingezet noodzakelijk zal zijn om problemen op de woningmarkt te helpen verhinderen. Reden voor ons om te onderzoeken welke instrumenten daarvoor geschikt zouden kunnen zijn. Het instrument dat op dit moment wordt ingezet, is die van de woonvisie, waarbij ambtelijke medewerking aan planvorming afhankelijk wordt gemaakt van een toelatingsbeleid en qua looptijd begrensd tot 2010 . Hiermee wordt een toelatingsinstrument geïntroduceerd dat op regioniveau wordt vastgesteld. Prikkel naar de markt is, dat bijzonder innovatieve of kwalitatief bijzondere en gewenste projecten wel kunnen worden toegelaten.

Meer grip op de ontwikkeling wordt wenselijk geacht. Instrumenten die een relatie leggen met sloop van bestaande woningen, niet noodzakelijkerwijs op dezelfde locatie(overdraagbare ontwikkelrechten); gebiedsgewijze ontwikkeling met een (grond)exploitatie op gebiedsniveau. 7.9.

Ontwikkelgericht sturen Nadeel van “volumebeleid” is, dat zij niet specifiek en actief richting geeft aan projecten die bijzonder gewenst of noodzakelijk zijn, anders dan door het principe van selectie. En dit terwijl er een groeiende noodzaak is planvorming op te pakken die beoogt om (lastige) hoogstedelijke ontwikkelingen mogelijk te maken en planvorming voor verdunning meer aan de randen van woongebieden. De hoogstedelijke ontwikkelingen zijn gecompliceerd door het versnipperd eigendom, door de vele activiteiten en partijen waar rekening mee moet worden gehouden, de hoge functiedichtheid en de hoge kosten in een zwakke marktomgeving. De verdunningsplannen kennen financieel een grote afschrijvingsproblematiek en daarnaast vragen ze veel aandacht voor communicatie naar en overleg met de betrokken bewoners. Van beide ‘fronten’ ligt het niet voor de hand dat zij voldoende interessant zijn voor de markt om opgepakt te worden. Ook in marktgebieden met een positief perspectief zijn dit lastige trajecten. In Parkstad is de markt zwak, zodat bijvoorbeeld bij het berekenen van een residuele grondwaarde van dergelijke projecten deze meestal lager is dan de kosten die gemaakt moeten worden en daarmee feitelijk negatief. Uiteraard mogen deze problemen geen reden vormen de aanpak te staken. Het belang van zowel regio, betrokken gemeenten, corporaties en andere betrokkenen, is groot. In vergelijkbare herstructureringsgebieden is gekozen voor aanpak vanuit een gezamenlijke gebiedsexploitatie, vaak formeel ook vormgegeven als een wijkontwikkelmaatschappij. Het is vooral de calculatiemethodiek die hierbij de mogelijkheden tot samenwerking


Krimp als kans

vergroot. Doorgaans wordt er een helder onderscheid gemaakt tussen grondexploitatie en opstalexploitatie, waarbij de tekorten ondergebracht worden in de grondexploitatie. Subsidies of andere bijdragen aan de grondexploitatie maken het mogelijk residuele waarden te berekenen voor de grond, zodat ondanks de nietmarktconforme condities (herstructurering) toch marktconform ontwikkeld kan worden. Hierdoor wordt het mogelijk ook andere partijen uit te nodigen tegen marktconforme condities een rol in de ontwikkeling te spelen. Voor Parkstad betekent dit, dat gebieden worden geselecteerd die in aanmerking komen voor een aanpak. Het gebied wordt afgebakend en aan de hand van een nog globaal programma in een voorlopig masterplan, worden de kosten en baten in kaart gebracht. Gemeente en corporatie verkennen de financiële condities voor opstal- en grondexploitatie. De nieuwe wet WRO biedt hiervoor duidelijke handvatten. Vervolgens wordt gezocht naar dekkingsmiddelen: matching, overdraagbare ontwikkelrechten, gemeentelijke bijdragen, (rijks)subsidies. Als voldoende middelen beschikbaar komen om een acceptabel programma te realiseren, kan eventueel op gebiedsniveau of projectniveau aanbesteed worden met marktpartijen om te komen tot een werkbare gebiedsontwikkeling. (prijsvraag). Voor Parkstad ligt het voor de hand om een inventarisatie te maken van herstructureringsaanpak van wijken voor de komende tien tot vijftien jaar. Daarbij zouden bij voorkeur op gebiedsniveau integrale exploitaties moeten worden opgesteld met daarin expliciet vermeld de tekorten per beleidsveld. Voor het fysieke deel een grondexploitatie. Aan de hand van een dergelijk programma is vast te stellen, wat de tekorten op de grondexploitaties zullen zijn voor deze opgaven. Gemeenten, Parkstad, Corporaties en eventueel ook de provincie onderzoeken hun mogelijkheden om de tekorten af te dekken. Natuurlijk ligt hier ook een taak voor het rijk. Duidelijkheid over uitvoering van de aanpak van de vernieuwing van de wijken is van groot belang, zeker gezien in het licht van de

39

bevolkingsdaling. Onduidelijkheid en vertraging neemt het vertrouwen van de bewoners weg en lijdt onverbiddelijk tot verdere uitstroom. Het zeker stellen van de voortgang van de vernieuwing door slim inzetten van overheidsmiddelen is kortom een voorwaarde. 7.9.1.

Wie is trekker? Vele actoren zijn betrokken bij wijkvernieuwingsprocessen. Meestal is alleen al het aantal actoren en de onduidelijkheid wie echt de trekker van het proces is al reden voor vertraging. Vaak gaat het voor de woningbouw al om meerdere corporaties die bezit hebben. Om duidelijke verhoudingen creëren is het zinvol om te onderzoeken of het mogelijk is om door ruilverkaveling tussen corporaties het aantal partijen te beperken. Bij voorkeur is er één corporatie die aanspreekpunt is voor gemeente en andere partijen. Ook pakken steesds vaker corporaties de ontwikkeling, realisatie en het beheer op van “maatschappelijk vastgoed”.

7.9.2.

Wie betaalt wat? Een heldere afbakening van verantwoordelijkheden en bijbehorende kostenverdeling blijkt steeds weer een belangrijke vertragingsfactor bij herstructureringsopgaven. Wie is verantwoordelijk voor de kosten van de inrichting van de openbare ruimte? Wie doet de lastige verwerving van bestaand onroerend goed? Wie doet de investeringen voor nieuwe schoolgebouwen en wie realiseert de nieuwe zorgvoorzieningen? Onduidelijkheid hierover leiden al te vaak tot vastlopende samenwerking tussen corporaties en gemeenten. Onduidelijkheid hierover wegnemen zou heel goed kunnen worden geregeld op regioniveau: een akkoord tussen corporaties en gemeenten waar de grens te trekken. Een goed handvat hiervoor is de publicatie van het ministerie van VROM “de kosten in beeld, de kosten verdeeld”.


7.10.

Krimp als kans

40

Bestaande woningvoorraad De gevolgen van de bevolkingsdaling voor de koopmarkt zijn nog maar beperkt in beeld. De koopprijzen lopen sterk uiteen. In een landelijke gemeente als Voerendaal liggen ze boven het Nederlandse gemeente. In Kerkrade en Heerlen ligt het prijsniveau lager. Het is van belang om de ontwikkelingen verder in beeld te brengen. Dreiging bestaat er vooral voor hen die hun woning kochten in gebieden die steeds onaantrekkelijker dreigen te worden. Als de neergang doorgaat kan het zijn, dat de eigen woning uiteindelijk onverkoopbaar blijkt te zijn. Als zich dit op aanzienlijke schaal blijkt voor te gaan doen kan dit een bron van problemen gaan vormen. In andere regio’s met bevolkingsdaling werd aangegeven dat woningen dan vaak niet meer als woning worden gebruikt maar bijvoorbeeld als opslagplaats, of onderdak gaan bieden aan ongewenste activiteiten. Om deze ongewenste vormen van leegstand en de sociale problematiek tegen te gaan zijn in het verleden wel “Noodkopersfondsen” actief geweest (Gemeente den Haag, actief in de 80’er jaren. Het idee was om kopers te helpen die door de toenmalige hoge rentetarieven in de problemen kwamen te helpen door de financieringen over te sluiten tegen betere voorwaarden). Ook worden door corporaties initiatieven genomen om onverkoopbare woningen uit de markt te nemen (Zeeland). Nadere aandacht voor deze problematiek is gewenst. Ervaringen elders bijvoorbeeld Lelystad leren dat ook voorzichtig moet worden omgegaan met verkoopplannen van woningcorporaties. Individuele verkopen kunnen ertoe leiden dat in een later stadium wanneer herstructurering noodzakelijk is er sprake is van een versnipperd eigendom. Daarnaast lopen potentiële kopers wellicht onnodige vermogensrisico’s wanneer de markt nog verder stagneert. In Rotterdam en den Haag zijn goede ervaringen opgedaan met regelingen voor particuliere woningverbetering gecombineerd met aanschrijvingen en een aanbod tot financiering van de verbeteringen door een slimme combi-

natie van subsidie voor particuliere woningverbetering en financiering door het Nationaal Restauratiefonds, waardoor een maximale hefboom wordt gecreeërd tussen subsidiebedrag en feitelijk investeringsbedrag. Een en ander gecoördineerd door gespecialiseerde bouwmanagement-architectenbureau’s. 98 tot 100 % van de bewoners blijkt aan deze aanpak mee te willen werken. Deze aanpak blijkt veel effectiever dan de vaak lastige verwerving van panden en vervolgens de herontwikkeling daarvan, dit nog afgezien van de in dat laatste geval veel hogere kosten. Tot slot nog een instrument dat door ontwikkelaars werd ingezet in de 80’er jaren toen bleek, dat kopers afzagen van aankoop van een nieuwe woning omdat zij hun eigen woning niet verwachtten te kunnen verkopen. Ontwikkelaars boden toen aan de bestaande woning over te nemen en zetten deze woning vervolgens af in de huur. Later werd de woning alsnog verkocht. Corporaties zouden dit instrument, eventueel in samenspraak met ontwikkelaars, kunnen inzetten om de doorstroming te waarborgen.

7.11.

Middelen Zonder aanvullende middelen kan de beoogde en gewenste gebiedsvernieuwing niet van de grond komen. Corporaties zijn bereid tot niet-rendabele investeringen op het vlak van nieuw te realiseren woningen, willen kritisch kijken naar de grondwaarde waarvoor zij te slopen woningen in de ontwikkelingen willen betreken. Gemeenten willen zich met de hun beschikbare middelen inzetten om het openbare gebied aan te pakken. Maar voor dit type opgaven is dat doorgaans niet genoeg. Reden om ons kritisch te bezinnen op een drietal instrumenten: ‘overdraagbare ontwikkelrechten’, mogelijkheden tot wat is gaan heten “matching” en “versnellingspremies”.


7.11.1.

Krimp als kans

Overdraagbare ontwikkelrechten De inspanning om te komen tot sanering van de woningvoorraad zijn kostbaar. De kosten komen voor rekening van de belangrijkste (huur)woningeigenaren. De baten komen bij een veel bredere groep. Voor ons reden om te onderzoeken in hoeverre overdraagbare slooprechten een bijdrage kunnen vormen om de kosten te dekken. De gedachte is eenvoudig: waarborg dat voor elke woning die in aanbouw wordt genomen andere woningen aan de voorraad worden onttrokken, niet alleen door formele medewerking in termen van RO-procedures, maar ook door een formele koppeling te leggen met de te onttrekken woningen. Vervolgens is het aan de betrokken ontwikkelaar om ervoor te zorgen dat er woningen binnen een bepaald gebied gesloopt worden. Het op slot zetten van de regio is geen goede manier om met krimp om te gaan. Kwalitatief sterke projecten houden een regio vitaal en zorgen ervoor dat inwoners die toe zijn een nieuwe stap in hun wooncarrière niet noodgedwongen buiten de regio op zoek moeten. Om het kwantitatieve evenwicht te bewaren, en de marktruimte te creëren voor nieuwbouw, moeten de kwalitatief slechte woningen gesloopt worden. Een systeem van verhandelbare ontwikkelrechten koppelt deze doelstellingen. Verhandelbare ontwikkelingsrechten zijn gebaseerd op het uitgangspunt: herstructurering voor nieuwbouw. Als een investeerder een nieuwbouwproject wil realiseren zal deze ook moeten zorgen voor het uit de markt halen van een bepaalde hoeveelheid woningen, bijvoorbeeld in een verhouding 1:2. Dit kunnen investeerders binnen hun eigen portefeuille oplossen (corporaties) maar de ontwikkelrechten zijn ook verhandelbaar. Commerciële ontwikkelaars kunnen bijvoorbeeld allianties sluiten met corporaties of beleggers: ontwikkelaar X betaalt een bedrag aan corporatie Y waarop deze bijvoorbeeld 50 woningen sloopt. Ontwikkelaar X krijgt nu de rech-

41

ten om vervolgens 50 (ruilvoet zal op basis van marktwerking moeten worden vastgesteld) woningen op de markt te brengen. Hiermee slaat men drie vliegen in één klap. Het evenwicht in de woningvoorraad blijft , de kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad wordt versterkt. Ook het free-riders probleem wordt verholpen: beleggers en corporaties die kwalitatief slechte woningen slopen profiteren hier in de eerste plaats zelf van. Een systeem met verhandelbare ontwikkelrechten biedt de nodige flexibiliteit op een aantal aspecten: Geografisch. In beginsel kunnen ontwikkelrechten worden ingezet binnen verschillende geografische/bestuurlijke gebieden. Een markt op gemeenteniveau is echter te beperkt. De aansluiting op regionaal (Parkstad) niveau is veel beter. De aansluiting op de regionale programmering verdient wel veel aandacht. Verhouding sloop:nieuwbouw. Afhankelijk van de meest actuele prognoses, de ontwikkelingen in de markt en de politieke wensen kan de verhouding sloop:nieuwbouw worden aangepast. Stimuleren uitmuntende projecten. Ontwikkelrechten vormen een extra financiële belasting op nieuwbouwprojecten. Het rond krijgen van de exploitatie zal dan ook moeilijker worden. Er zullen echter projecten zijn waar het niet tot uitvoering komen door deze extra kosten, zeer ongewenst is. Dit zijn projecten die een sterke impuls geven aan de wijk, een uitstraling hebben op de regio als geheel en uitstekend voldoen aan de kwaliteitseisen (in Parkstad: innovatief, bijdragend aan diversiteit, versterking van identiteit). Voor deze uitmuntende projecten kan een vrijstellingsquotum worden vastgesteld. Een aantal woningen dat kan worden ontwikkeld zonder compenserende sloop. Uiteraard is de omvang van dit quotum gerelateerd aan verhouding sloop:nieuwbouw die aan de ontwikkelrechten is verbonden. De vrijstellingquota kunnen zowel door gemeente-

. . .


.

Krimp als kans

42

lijke als de regionale overheid worden verdeeld. Regionale verdeling geeft meer mogelijkheid om op een hoger schaalnivau op kwaliteit te sturen, gemeentelijke verdeling biedt meer ruimte om rekening te houden met politieke gevoeligheden. In beide gevallen geldt echter het principe van de omgekeerde bewijslast. De investeerder zal moeten aantonen dat het project een dusdanig kwaliteitswinst betekent dat vrijstelling gewenst is. Externe bijdragen. Wanneer men uitgaat van een kostenpost van 50.000 per woning is het een illusie dat de gehele sloopopgave uit projectontwikkeling gehaald kan worden. Juist in een gebied met een zwakke markt zou dit projecten dusdanig belasten dat ze niet door zullen gaan. Een deel van de financiering zal dus van andere bronnen moeten komen zoals de corporaties zelf (zie volgende instrument) en de verschillende overheden.

Belangrijke voorwaarde is uiteraard, dat de prijs van de nieuwe woningen een dergelijke heffing toelaat. De marktwaarde van nieuwe ontwikkellocaties wordt hierdoor uiteraard negatief beïnvloed. Uitvoeringsproblemen die moeten worden opgelost zijn er legio. Zoals bijvoorbeeld welke ruilvoet er tussen sloopeenheden en ontwikkeleenheden kan worden gelegd. Zal gelden 2m2 GBO inbrengen geeft 1 m2 GBO terugbouwen? Overdraagbaarheid wil zoveel zeggen als op locatie “A” wordt gebouwd, daar aanwezige woningen kunnen worden teruggebouwd (getalsmatig), maar indien daar woningen worden toegevoegd slooprechten zullen moeten worden ingebracht van andere locaties “B”. Qua principe levert de aanpak veel voordelen, qua uitwerking vraagt de regeling veel zorg.

Onder verschillende marktcondities moet de invloed op de markt worden nagegaan. Bij de huidige en naar verwachting neergaande markt levert het een prikkel tot sloop en begrenst het de waarde van herontwikkelobjecten, maar risico is wel de uitvoering en uitwerking. Anderzijds is de markt voor herontwikkeling in Parkstad toch al gereguleerd (o.m. woonvisie). De marktwaarde voor herontwikkelrechten is beperkt en mag niet overschat worden. Daarnaast kan natuurlijk worden aangetekend, dat het gaat om de sloop van meestal afgeschreven huurwoningen met een relatief lage boekwaarde die onder de heersende marktomstandigheden niet verhuurbaar zijn. De marktwaarde van dergelijke woningen is dus niet vergelijkbaar met die van woningen in verhuurde en exploiteerbare staat. De nieuwe Grondexploitatiewet biedt op zich ruimte voor het opleggen van heffingen ten behoeve van ‘bovenwijkse voorzieningen’ en ‘plankosten’. Nader onderzoek is gewenst om het instrument verder uit te kunnen werken. 7.11.2.

Matching Hier gaat het om het inzetten van beschikbaar vermogen van (collega-) woningcorporaties voor anders lastig realiseerbare projecten. Op dit moment bestaat er een bloeiende praktijk waarbij corporaties onderling elkaar financieringsmogelijkheden aanbieden om moeilijk realiseerbare projecten van de grond te krijgen. Meer geïnstitutionaliseerde initiatieven hiertoe zoals het WIF zijn minder succesvol omdat daarbij de band tussen de kapitaalverstrekkende corporatie en de projectinitiërende corporatie veel anoniemer is. In de regio Parkstad zijn het vooral de herstructureringsoperaties waarvoor veel onrendabele middelen noodzakelijk zijn. Het CFV heeft in 2006 een regiorapportage gemaakt over de financiële kracht van de corporaties. De gegevens op basis waarvan conclusies worden getrokken stammen uit 2004. Het CFV gaat uit van een


Krimp als kans

model waarin het noodzakelijk vermogen wordt berekend. Vanuit dat model wordt vastgesteld dat de corporaties een vermogensovermaat hebben die de komende jaren daalt. De tijdshorizon van het CFV is kort. Het is van belang om meer transparantie te krijgen in de vermogensontwikkeling van corporaties en zicht te krijgen op de vraag of zij de komen de decennium in staan zijn de investeringsopgave aan te kunnen. In de Drechtsteden is daarvoor een model ontwikkeld dat goed toepasbaar is. Het is er op gericht vast te stellen of corporaties de opgave aankunnen òf op matching zijn aangewezen òf juist middelen beschikbaar hebben ten behoeve van onrendabele projecten van collega-corporaties. Dit model zou ook voor Parkstad kunnen worden toegepast. Het is in dit kader ook van belang om vast te stellen of de Parkstadcorporaties vrijgesteld zouden dienen te worden van landelijke heffingen omdat hun eigen problematiek fors is. 7.11.3.

43

sen corporaties zeker een weg om verder te verkennen. Hoe kunnen corporaties het meest efficiënt hun vermogen inzetten bij het omgaan met krimp? Het instrument dat hiervoor is ontwikkeld binnen Krimp als Kans is het matchingsfonds. Ook het matchingsfonds is gebaseerd op het principe van herstructurering voor nieuwbouw. In Parkstad ligt de grootste druk op de schouders van corporaties met bezit in de stedelijke regio’s, met name Heerlen en Kerkrade. Desalniettemin zijn ook de ‘landelijke’ corporaties gebaat bij een sterk centrum. Daarbij geldt, wederom, dat niemand gebaat is bij een markt met een overschot aan (huur)woningen en dat dit overschot de ontwikkelingsmogelijkheden voor alle corporaties beperkt. Corporaties moeten elkaar dus prikkelen om (des)investeringen te doen waar de corporaties gezamenlijk en de regio als geheel baat bij hebben: een matchingsfonds.

Matchingsfonds Wij stellen ons voor dat het zinvol is om te onderzoeken of een regionaal Matchingsfonds kans van slagen heeft. Leidend principe hierbij zij moeten zijn om een fonds in te stellen, op een redelijke basis gevoed door alle regionale corporaties. Het verdisconteren van kosten en baten van sloop middels ontwikkelrechten is een mogelijke oplossing op het niveau van de markt als geheel. De regeling maakt in principe geen onderscheid tussen corporaties en andere vastgoedspelers. Maar corporaties hebben een extra belang én een extra verantwoordelijkheid bij het omgaan met krimp. Allereerst vallen in een ruimer wordende markt de ‘zwakste’ woningen het eerste uit de markt. Een groot gedeelte van deze woningen zullen corporatiewoningen zijn. Daarnaast hebben corporaties een maatschappelijke rol op het gebied van de volkshuisvesting. Met de discussie over matching en het investeren door corporaties in het achterhoofd is verdergaande samenwerking tus-

Dit matchingsfonds werkt als volgt. Corporaties die een activiteit ontplooien waar een desinvestering mee gemoeid is, trekken en ontwikkelen dit project in eerste instantie voor eigen kosten en risico. Deze projecten krijgen echter een bijdrage van een zeker percentage van de desinvestering bijgedragen uit een fonds. Dit fonds wordt door de deelnemende corporaties gezamenlijk gevuld. Corporaties die veel projecten doen, doen dit dus deels op ‘rekening’ van minder actieve collega-corporaties. En des te hoger het gekozen percentage, des te hoger deze prikkel om slechte woningen uit de markt te halen. In zekere zin is een matchingsfonds een half gedeelde huishouding. Een percentage van 100% betekent de facto een volledige fusie (op vastgoedgebied). Om te bepalen over welk bedrag deze 20% wordt gerekend zijn verschillende mogelijkheden;


. .

Krimp als kans

berekening over werkelijk gemaakte kosten (dit levert geen prikkel om het project efficiënt uit te voeren). vast bedrag op basis van type project (sloop woning betekent, ongeacht locatie, desinvestering etc. Een bijdrage van bijv. 10.000 uit het fonds. Eenvoudige methode maar doet minder recht aan de verschillen in kosten) bedrag wordt geraamd op basis van een uniforme calculatiemethode. Deze methode kan eenvoudig zijn tot zeer gedetailleerd.

Ook voor de bijdragen van de deelnemers aan het fonds zijn verschillende mogelijkheden: Verdeling op basis van het aantal woningen. Verdeling op basis van de beschikbare reserves.

. .

De precieze uitwerking van het fonds is afhankelijk van de lokale verhoudingen, situatie en natuurlijk ook onderwerp van onderhandeling. Belangrijk is echter de kern: elkaar prikkelen om die activiteiten te ontplooien die nodig zijn. In een krimpende markt betekent dit (o.a.) het uit de markt nemen van woningen. 7.11.4.

Maximaal inzetten op versnelling (BLS-subsidies) Het lijkt paradoxaal: in een krimpende markt subsidiegeld inzetten om de woningbouwproductie te versnellen, maar schijn bedriegt. Het gaat hier om herstructurering. En, als gewaarborgd is dat voor elke nieuw te realiseren andere woningen uit de markt zijn genomen, dan draagt een premie op versnelling juist bij aan het functioneren van de woningmarkt.

7.12.


. . . .

de woonvisie is een goed begin om nauwkeuriger en op regionaal niveau te sturen als toelatingsinstrument stuur vooral ontwikkelgericht maak gebiedsexploitaties transparant benoem trekkers

44

. . . . . . .

Corporaties moeten overwegen te ruilverkavelen Maak regionale afspraken over verdeling kosten bij herstructurering wijken tussen gemeenten en woninggcorporaties heb aandacht voor de positie van eigenaar-bewoners in wijken met een sterke teruggang aanvullende middelen zijn noodzakelijk om de saneringsopgave naar behoren te kunnen uitvoeren en ook naar de toekomst te borgen overdraagbare ontwikkelrechten als methodiek om beter te sturen op ontwikkeling en sanering verdienen verdere uitwerking zet een regionaal matchingsfonds op, gevoed door alle in de regio actieve corporaties zet in op versnelling en benut de bijbehorende subsidiemogelijkheden


8.

Krimp als kans

Kernadvies Per hoofdstuk zijn adviezen en aanbevelingen opgenomen, die op zich duidelijk zijn en hier niet worden herhaald. Kernpunten welke extra nadruk behoeven worden hier weergegeven.

8.1.

8.4.

Redeneer vanuit de opgave en niet vanuit de instrumenten -

8.5.

8.7.

stel een programma op voor de aanpak van wijken en buurten in de HELE regio stel deficit vast zoek maximaal en overtuigend naar dekkingsmiddelen bij corporaties, gemeenten en provincie onderhandel met ministerie(s) over aanvullende dekking hou rekening met een looptijd van 15 jaar of meer

Ambitie vasthouden, niets uitstellen

Doe samen wat zin heeft Integraal wil niet zeggen: “doe alles samen”, maar doe samen wat samen wat oplevert en waar samen een probleem wordt ervaren en doe verder sectoraal wat sectoraal kan.

8.8.

Opereer lokaal met een regionaal bewustzijn De manier van organiseren moet steeds ruimte bieden voor lokale aanpak en initiatieven zonder de regionale doelstellingen uit het oog te verliezen

Paradox van krimp: intensiveer vernieuwingsopgave Hoe paradoxaal het ook klinkt: gezien de bevolkingsteruggang van de bevolking is intensivering van de vernieuwingsopgave van het grootste belang! Vernieuwing gaat verder dan de aanpak van de woningvoorraad: zij heeft evenzeer betrekking op welzijn, zorg, onderwijs en economie: creëer nieuwe milieus voor de veranderende bevolking

Integreer op wijkniveau De opgave is integraal en integreert op wijkniveau, maak slimme combinaties (recombinatie) waar zinvol tussen verschillende sectoren als wonen, zorg, onderwijs, economie.

Urgentie: benut sturingsruimte effectief! Met name onze Duitse gesprekspartners benadrukten toch vooral geen tijd te verliezen met doorvoeren van gericht beleid: hoe vroeger wordt ingegrepen hoe groter de effectiviteit. De sturingsruimte is beperkt en neemt met de tijd af.

8.3.

8.6.

Bevolkingsdaling: probleem is serieus; maar niet dramatiseren! De buitenlandse voorbeelden die door ons aangetroffen werden kennen een veel ernstiger ontwikkeling dan Parkstad.

8.2.

45

8.9.

Parkstad pakt aan De in Parkstad verenigde partijen zijn zich de noodzaak bewust het bijzondere fenomeen van bevolkingsdaling alert op te pakken. Het gevoel van urgentie, zo belangrijk om tot zinvolle maatregelen te komen, is goed ontwikkeld. Ook de provincie acteert nadrukkelijk pro-actief. Om tot effectief beleid te kunnen komen eist van alle betrokkenen inzet en bereidheid tot samenwerken. Bevolkingsdaling is een voor Nederland nieuw fenomeen en er zijn geen pasklare antwoorden op. Beleid zal zich nog verder moeten ontwikkelen. Een verdere zoektocht naar aanpak en methoden is noodzakelijk. Parkstad kan dit niet alleen: betrokkenheid op alle relevante beleidsvelden van rijk en provincie is meer dan welkom.

Krimp als kans. In opdracht van: Parkstad Limburg. Provincie Limburg. Samenwerkende woningcorporaties Parkstad ROW

Recommend Documents