2015 Koopstromenonderzoek Agroproductie en Leisurepark “D’n Hoaf”
Ernest Drijkoningen & Lars Schopen Zuidstad Advies BV 27-10-2015 1
KOOPSTROMENONDERZOEK AGROPRODUCTIE EN LEISUREPARK “D’N HOAF”
Inhoudsopgave
SAMENVATTING 1. Inleiding 1.1 Onderzoeksopdracht 1.2 Aanpak onderzoek
1 1 2
2. Projectlocatie 2.1 De Locatie 2.2 De Bezoekersstromen 2.3 Conclusie
3 3 4 5
3 Draagvlakanalyse 3.1 Te verwachten koopstromen 3.2 Toerisme 3.3 Streekproducten 3.4 Binnenlandse en buitenlandse markt 3.5 Recreatief winkelen en dagelijkse boodschappen 3.6 Versmarkt en supermarkt
6 6 6 8 8 10 10
4 Distributie planologisch onderzoek 4.1 Inleiding 4.2 De versmarkt 4.3 De supermarkt 4.3.1 Huidige aanbodstructuur 4.3.2 Marktruimte voor een nieuwe supermarkt 4.3.3 Typering supermarkt
12 12 12 15 15 17 20
5 Het Hotel 5.1 Aantal overnachtingen in Zuid-Limburg 5.1.1 Toeristische overnachtingen 5.1.2 Zakelijke overnachtingen 5.2 Verblijfsaanbod 5.3 Conclusies voor het thema hotel op de ALP-locatie
24 25 25 28 28 30
6 Conclusie
31
151027
KOOPSTROMENONDERZOEK AGROPRODUCTIE EN LEISUREPARK “D’N HOAF”
SAMENVATTING
Synergie en complementariteit In dit onderzoek is gekeken naar de mogelijkheden van realisatie van een versmarkt, een supermarkt en een (thema-)hotel op de voorgenomen locatie voor het Agroproductie en Leisurepark (ALP) in Nijswiller. Belangrijk was om na te gaan, of er een voldoende klantenkring valt te verwachten voor elk onderdeel afzonderlijk, maar ook of de onderling versterkende structuur tot stand kon worden gebracht, zoals voorzien in het ALP-concept.
Versmarkt Wat betreft de versmarkt is dit een concept dat nog niet bestaat in de regio. Vanwege het onderscheidend karakter, zal deze vanuit een groot gebied klanten aantrekken. De potentiële bezoekersstroom zal bestaan uit minimaal 80.000 mensen, met een aanvullend potentieel uit het themahotel van (optioneel) 30.000 mensen. Door het onderscheidend karakter wijkt de versmarkt sterk af van de bestaande detailhandelsstructuur in de regio. Er hoeft dan ook niet verwacht te worden, dat de versmarkt negatieve gevolgen zal hebben op de bestaande supermarkten in de kernen van de gemeentes Gulpen-Wittem, Vaals en Simpelveld.
Supermarkt De nieuw te realiseren supermarkt kan in potentie een versterkende functie vervullen voor de versmarkt. Daarnaast is er ook ruimte voor een nieuwe supermarkt in het bestaande supermarktlandschap. Er moet echter wel een goede afweging gemaakt worden welk “soort” supermarkt er gevestigd gaat worden. Een discountsupermarkt heeft andere effecten op het ALP en het omliggende gebied, dan een full-service supermarkt. Gekeken naar de doelen van de Stichting en minst verstorende inpassing voor de kernen ontstaat er een lichte voorkeur voor een discount-supermarkt. Indien een full-service supermarkt wordt gerealiseerd die qua concept aansluit op de versmarkt en op het ALPconcept, zal deze evenmin weinig verstorend werkend op de omliggende detailhandelsstructuur.
151027
Hotel Voor een themahotel dat aansluit op de beleving van het ALP-concept lijkt er ook genoeg marktruimte te zijn. Doordat het hotel zich richt op zowel de toeristische als op de zakelijke markt, gelegen is direct bij een groot aantal toeristische trekpleisters en een belangrijke kwalitatieve aanvulling biedt op de verblijfsrecreatie in het algemeen en op de hotelmarkt in het Heuvelland in het bijzonder, heeft dit hotel een zeer onderscheidende positie. Daarnaast bieden de potentiële Duitse en Belgische markt een goede kans door de centrale en goed bereikbare locatie en door de onderscheidende uitstraling van het ALP-concept op het hotel. Conclusie Geconcludeerd mag worden, dat deze drie onderdelen van het ALP (versmarkt, supermarkt en themahotel) een versterkende rol kunnen spelen voor de regio rondom Nijswiller. Daarnaast zal het een nieuwe groep toeristen en consumenten naar de regio brengen, die hier voorheen nog niet kwamen c.q. in deze regio hieraan (vrijwel) geen middelen besteedden . De afvloeiing van het ALP-concept in de omliggende kernen zal dan ook beperkt zijn. Er zal eerder sprake zijn van toevloeiing, doordat bezoekers van het ALP aansluitend de naastgelegen kernen bezoeken.
151027
1. Inleiding 1.1 Onderzoeksopdracht In de gemeente Gulpen-Wittem is de stichting Agroproductie en Leisurepark Zuid-Limburg voornemens om een Agroproductie en Leisurepark Zuid Limburg (ALP) te realiseren. Dit met het doel, om verschillende bedrijvigheden in combinatie met de karakteristieken van het Limburgs landschap met elkaar te verbinden in het initiatief genaamd “D’n Hoaf”. Eén van de mogelijkheden om deze convergentie te bereiken is door de bijzondere en lekkere producten uit het mooie landschap herkenbaar te maken en via horeca en toerisme af te zetten. Naar voorbeelden van elders in Europa, wil de stichting ALP deze kansen ook oppakken voor alle producten voortkomende uit de Zuid-Limburgse bodem. Elders in Europa worden - op verschillende wijze en op verschillende plaatsen en locaties - producten uit eigen regio of uit eigen atelier succesvol en professioneel bij de consument gebracht. Hierbij wordt een meerwaarde gerealiseerd door herkenbare, lekkere en authentieke producten aan te bieden, waarvan de consument weet waar ze vandaan komen. In dit nieuw te ontwikkelen agropark Zuid-Limburg, wordt de beleving van het Heuvelland in economische waarde omgezet door productie, verwerking en verkoop van regionale agrarische producten. Daarmee kunnen dan zowel de agrosector als het toerisme - financieel en qua uitstraling, duurzaam versterkt worden en kunnen de belangen van deze sectoren naar elkaar toegroeien. De regio Zuid-Limburg - met ca. 600.000 inwoners, gelegen in een euregio met ruim 3,5 miljoen inwoners - biedt voldoende kansen voor dit initiatief. Aanvullend hierop levert het toerisme - met ruim 5 miljoen - overnachtingen veel potentie voor het agropark. Binnen ALP staat centraal, dat verschillende sectoren elkaar versterken en gezamenlijk zullen zorgen voor een versterkte economische structuur voor Zuid-Limburg. Verwacht kan worden, dat ALP ook zal leiden tot kansen voor andere bedrijvigheid. Zo is het zeer te verwachten, dat dit initiatief zal leiden tot een nieuwe stroom toeristen uit zowel binnen-, als buitenland. Om de reikwijdte van “D’n Hoaf” te vergroten, is het zeer aan te bevelen om de detailhandel op deze plek verder uit te breiden, met als doel de consument een zo breed mogelijk scala aan diensten te bieden. In het huidige initiatief zullen er hiervoor een versmarkt, een supermarkt en een hotel worden gerealiseerd. De supermarkt zal hierin zowel kunnen voorzien in de dagelijkse boodschappen, als kunnen dienen als afzetkanaal voor streekproducten. Dit is een kans, omdat op deze manier de dagjesmensen - na het bezoek aan de versmarkt - in de supermarkt terecht kunnen voor aanvullende streekproducten, dan wel - aansluitend aan het dagje uit - er meteen de dagelijkse boodschappen kunnen doen. Voor de lokale bevolking kan deze supermarkt dienen voor de dagelijkse boodschappen en kan dit gecombineerd worden met een bezoek aan de versmarkt, om producten te verkrijgen die niet beschikbaar zijn in reguliere supermarkten. Hiermee wordt geëffectueerd, dat de versmarkt en de supermarkt een elkaar aanvullende en versterkende functie hebben.
1
Van belang is hierbij om te onderzoeken:
in hoeverre dit aanvullend effect valt te verwachten; welke “soort” supermarkt het beste past binnen het concept en de doelen van ALP; in hoeverre er nog marktruimte is binnen het bestaande supermarktlandschap in de regio.
Omdat het bovenliggend doel de versterking van de regionale economische structuur is, moet worden nagegaan, welke economische effecten de realisatie van ALP heeft op de omliggende regio. Dit onderzoek is dan ook gericht op de haalbaarheid van (1) een versmarkt en (2) een supermarkt op de projectlocatie en de economische verwachtingen die hier bij horen. De versmarkt zal een wvo van circa 1.200 m² beslaan. De supermarkt is begroot op een wvo van 1550 m². Omdat ALP met name gericht zal zijn op toeristische activiteiten, zal er daarnaast ook een hotel met ca. 70 kamers en zakelijke en wellness-faciliteiten worden gerealiseerd op het park. (3) Als derde onderdeel van dit onderzoek zal nagegaan worden, in hoeverre voldoende draagvlak voor het themahotel binnen het ALP-concept. De stichting Agroproductie en Leisurepark Zuid Limburg wenst een goede kwalitatieve onderbouwing door beantwoording van de vraag, in hoeverre ALP-concept past in zowel het huidige toeristische landschap als in het huidige supermarkt landschap. Dit koopstromenonderzoek voorziet daarin. 1.2 Aanpak onderzoek In dit onderzoek zal voor de te ontwikkelen retail in ALP worden nagegaan, of er nog marktruimte is voor de nieuw te realiseren versmarkt en supermarkt, waaronder de afvloeiing in andere markten. Bij het retail-onderdeel van ALP gaat het om concepten waarin regionale integratie en streekproducten de rode draad vormen. Daarom wordt tevens onderzocht, welke soorten versmarkt en supermarkt het beste passen binnen het ALP-concept en waarmee de grootste bezoekersstromen te verwachten vallen, waaronder de toevloeiing naar deze nieuwe markten. Vanwege het verweven karakter en de verwachten complementariteit van de versmarkt en de supermarkt zullen deze samen besproken worden. Het hotel is weliswaar conceptmatig sterk verbonden met ALP, maar zal als los onderdeel onderzocht worden. Dit koopstromenonderzoek is daarmee gericht op de volgende vragen.
Wat is de samenstelling van te verwachten bezoekersstroom voor het Agroproductie en Leisurepark, naar aanleiding van de verschillende karakteristieken van het project en de economische en toeristische ontwikkelingen in de regio? Welke versmarkt en supermarkt past het beste binnen het concept? Hoeveel versmarkten en supermarkten zijn er al in de directe omgeving? Welke effecten hebben de verschillende versmarkten en supermarkten op de regio? Is er draagvlak voor een (thema-)hotel?
2
2. Projectlocatie 2.1 De locatie Het Agroproductie en leisurepark is gepland aan de Hofstraat in Nijswiller, gelegen binnen de gemeente Gulpen-Wittem. In de directe nabijheid van de projectlocatie liggen verschillende kleine kernen zoals Nijswiller, Wahlwiller, Mamelis, Partij en Vijlen. Binnen relatief korte afstand liggen de grotere kernen Simpelveld, Vaals en Gulpen. Het project is gelegen aan het kruispunt van
de N281 - die een directe verbinding vormt tussen de sterk verstedelijkte regio Parkstad Limburg (ca. 260.000 inwoners) en het Heuvelland; - die door een directe aansluiting met de A76/E314 een directe verbinding vormt met de Städteregion Aachen (ca. 450.000 inwoners); de regio Sittard-Geleen (ca. 180.000 inwoners); het Belgisch-Limburgse achterland (grenszone Maasmechelen en Genk-Hasselt, e.o.; ca. 200.000 inwoners).
de N278, die - een as-functie vervult in het Heuvelland; - een directe verbinding vormt met de verstedelijkte regio Maastricht, e.o. (ca. 160.000 inwoners) ; - via Vaals een directe verbinding vormt met de stad Aachen (ca. 250.000 inwoners , als onderdeel van de Städteregion Aachen met 450.000 inwoners).
Figuur 1: Ligging projectlocatie
3
2.2. De bezoekersstromen De bezoekersstromen voor ALP kunnen grofweg in drieën worden gesplitst. 1. Duitse en in mindere mate Belgische bezoekers Het Duitse bezoekerspotentieel voor ALP is groot. Duitse consumenten zijn in het algemeen meer gericht op voedselkwaliteit en voedselveiligheid dan de Nederlandse. Kleinschalige agrarische initiatieven en dagmarkten met lokale en regionale producten kennen in Duitsland een duurzaam hoog bezoekersaantal. Verwacht mag dan ook worden, dat ALP door haar ligging een grote hoeveelheid Duitse consumenten zal trekken, welke in hoofdzaak voor de versmarkt zullen komen. Inzet is, dat deze consumenten hun bezoek aan de versmarkt combineren met het doen van de overige dagelijkse inkopen in de nieuw te realiseren supermarkt. Ook Belgische consumenten zijn sterk kwaliteit gedreven. Het ALP-concept sluit dan ook sterk aan bij hun belevingswereld van hoogwaardige kwaliteitsvoeding. De relatief korte afstand tot BelgischLimburg zal ook Belgische bezoekers genereren, zij het in mindere mate dan die uit het dichterbij gelegen Duitsland. Naast bezoekers uit Belgisch Limburg, zullen ook bezoekers uit Wallonië (Herve, Eupen, Luik) ALP gaan bezoeken. 2. Toeristen Daarnaast is er al een grote bestaande toeristische stroom in Zuid-Limburg. Door de centralisatie van verschillende streekproducten die ALP wil realiseren, ontstaat er op één locatie een nieuwe toeristische attractie die toeristen in belangrijke aantallen naar de projectlocatie zal leiden. Het kopen van streekproducten kan tot op heden gezien worden als een activiteit die werd ondernomen omdat men per toeval, bijvoorbeeld tijdens het wandelen of fietsen, langs een lokale producent kwam. Er kon hierbij dan ook niet gesproken worden van een autonome koopstroom, maar van een gelegenheidsaankoop. Door de kleinschalige melk- en ciderproductie en door centralisering van de verkoop en productie van streekproducten binnen ALP, zal er een nieuwe koopstroom ontstaan. Namelijk van toeristen, die bewust kiezen om een dagje streekproducten te gaan bekijken, proeven en kopen. Hierdoor ontstaat op de ALP-locatie een hele nieuwe afzetmarkt. Net als bij de Duitse consument kan ook worden verwacht, dat deze nieuwe koopstroom die ALP genereert, aanvullend gebruik zal maken van de supermarkt. Een supermarkt op locatie kan voorzien in complementaire goederen die gekocht zijn op de versmarkt, maar zal tevens bezoekers voorzien in de dagelijkse boodschappen. Daarnaast kan de supermarkt dienen als distributiepunt voor de streekproducten. 3. Inwoners uit Zuid-Limburg Een derde bezoekersstroom vormt de inwoners van Zuid-Limburg, zowel de bezoekers uit de directe omgeving (gemeenten Gulpen-Wittem en Vaals) als de bezoekers uit de rest van Zuid-Limburg (Parkstad en regio Maastricht en in mindere mate regio Sittard-Geleen).
4
Hier is ook complementariteit aan de orde. Het bezoek aan ALP - en in het bijzonder aan de versmarkt - zal gecombineerd worden met een bezoek aan de supermarkt. Andersom zal de supermarkt ook aantrekkelijk werken voor de versmarkt. Consumenten die in eerste aanleg niet voor de versmarkt komen, maar juist aangetrokken worden door de supermarkt moeten worden verleid om meteen gebruik maken van de versmarkt en van de overige faciliteiten van ALP. Andersom biedt de attractiviteit van het ALP -concept voldoende autonome attractiewaarde voor de versmarkt, die wederom tot afvloeiing naar de supermarkt kan leiden. 2.3 Conclusie Uitgangspunt voor de afzetmarkt van ALP is
de voedselkwaliteit, de uitstekende bereikbaarheid en de sterke toeristische positie, gecombineerd met het aantal inwoners in de omliggende regio.
5
3. Draagvlakanalyse 3.1 Te verwachten koopstromen In dit hoofdstuk zal aan de hand van een in opdracht van ALP reeds uitgevoerd onderzoek naar het Agroproductie en Leisurepark, aangevuld met eigen onderzoek onderzocht worden, in hoeverre er voldoende draagvlak (toestroom) valt te verwachten voor de realisatie van het Agroproductie en Leisurepark. Daarnaast wordt er gekeken wat de samenstelling van deze toestroom is. 3.2 Toerisme Nederlandse toeristen Uit een in opdracht van ALP door “Est. Marketing en Communicatie” uitgevoerde onderzoek komt naar voren, dat in 2011 Nederlanders 1,34 miljard uitstapjes ondernamen, waarvan het grootste deel (33%) werd besteed aan buitenrecreatie, gevolgd door uitgaan (23%), funshoppen (14%) en het bezoeken van attracties (10%). Limburg heeft hierin in 2011 een marktaandeel van 8%, zijnde 109 miljoen uitstapjes, goed voor een totale besteding van bijna € 2 miljard. Van alle binnenlandse uitstapjes in Limburg zijn er 86% ondernomen door Limburgers zelf; de overige recreanten zijn met name afkomstig uit Noord-Brabant, Zuid-Holland, Noord-Holland en Gelderland. Het aandeel uitstapjes door Nederlanders in Zuid-Limburg bedroeg in 2011 54,2 mln. Het overgrote deel (71%) van de vrijetijdsactiviteiten wordt ondernomen in gezelschap van anderen. Uit de toeristische trendrapportage 2013/2014 blijkt, dat het aantal uitstapjes door Nederlanders in Limburg in 2012/2013 113 miljoen bedroeg. Limburg bezette in 2012/2013 de 5e positie op de binnenlandse dagrecreatieve markt. Het aandeel bedraagt 7,5% van alle binnenlandse uitstapjes. Het percentage uitstapjes door Limburgers in Limburg zelf, is sinds 2008 licht dalende. Maar het aantal Nederlanders van buiten Limburg die uitstapjes in Limburg ondernemen groeit.
Het aantal uitstapjes van Nederlanders (exclusief Limburgers) in Limburg is vanaf 2010/2011 met 20% gestegen en het aantal uitstapjes van Limburgers met 5%. Tijdens deze uitstapjes of langere verblijfsperiode gaven de Nederlandse en buitenlandse gasten ca. € 2,3 miljard uit in 2013. Dit is iets minder dan in 2012 (-4%). Wanneer ook de bestedingen van Duitse en Vlaamse dag gasten worden opgeteld, komt het totale bedrag op € 3,7 miljard.
Het afgelopen jaar hebben Nederlanders minder besteed aan vakanties in Limburg dan in 2012 (€ 390 miljoen in 2013 en € 416 miljoen in 2012). Dit komt enerzijds, doordat Nederlanders minder vaak in Limburg op vakantie gingen, daarnaast werd er per dag ook minder besteed. Het marktaandeel van de bestedingen in Limburg ten opzichte van het totaal in Nederland is hierdoor licht gedaald naar 4% in 2013.
6
Vakantiegangers spenderen in 2013 dagelijks € 34 aan een vakantie in Limburg, dit ligt € 4 boven het gemiddelde voor een vakantie in eigen land. In Zuid-Limburg wordt het meest besteed, namelijk 53% van de totale bestedingen. Buitenlandse toeristen Limburg heeft het belangrijkste deel van haar inkomsten van buitenlandse gasten te danken aan Vlaamse en Duitse daggasten. In totaal gaat het om ca. € 1,4 miljard in 2013. Vooral Duitsers uit Niederrhein brengen vaak een dagbezoek aan Limburg. Zo ondernamen Duitse daggasten in 2013 15,9 miljoen daguitstapjes. Ter vergelijking, Vlaamse daggasten ondernamen 4,6 miljoen dag-uitstapjes naar Limburg . Buitenlandse verblijfsgasten die in Limburg overnachten, geven in 2013 circa € 272,5 miljoen euro uit aan hun zakelijk en toeristisch verblijf in Limburg. De bestedingen zijn met 3,3% gestegen ten opzichte van 2012. Buitenrecreatie is zowel bij Duitse daggasten uit Niederrhein, als bij de Vlaamse daggasten in trek. Wandelen en fietsen, een bezoek aan een dierenpark of natuurgebied en recreëren aan het water zijn de uitstapjes bij uitstek. Duitse daggasten leggen – naast buitenrecreatie en winkelen – daarnaast ook de nadruk op culturele uitstapjes.
Figuur 2: Bestedingen in Limburg opgedeeld naar regio (Bron: Toeristische trendrapportage 2013-2014) Conclusie Wat duidelijk wordt, is dat er een aanzienlijk bestedingspatroon verbonden is met het toerisme in Zuid-Limburg. Zowel Nederlandse als buitenlandse toeristen weten Zuid-Limburg te vinden. Niet alle consumenten zijn echter bereid vaak en ver te reizen voor hun vrijetijdsbesteding. De bereidheid hiertoe hangt sterk samen met de verwachting omtrent ‘beleving’.
7
3.3 Streekproducten Zuid-Limburg beschikt over een rijke hoeveelheid aan streekproducten. De markt van streekproducten vormt dan ook een kansrijke groeimarkt. Momenteel wordt deze niet optimaal benut, doordat vraag en aanbod van streekproducten elkaar nog onvoldoende vinden. Naast problemen van logistiek en distributie, spelen ook problemen als gebrek aan samenwerking en gezamenlijke marketing, onvoldoende vermogen tot innovatie en het ontbreken van de juiste opleiding voor vakbekwaam personeel. Om grootschalige verkoop van streekproducten en streekgebonden gastronomie succesvol van de grond te krijgen, is continuïteit (productie, voorraad, distributie, etc.) van wezenlijk belang. Dit speelt ook in op de trend, dat veel mensen op zoek zijn naar een beleving en bundeling van verschillende activiteiten. Dat hier vraag naar is blijkt bijvoorbeeld ook uit het feit dat er in Zuid-Limburg diverse culinaire evenementen plaatsvinden. Het Preuvenemint, het culinaire festijn in Maastricht dat jaarlijks in 4 dagen in augustus ca. 150.000 bezoekers trekt, is een mooi voorbeeld van een evenement dat de Bourgondische aard van de bewoners toont. Dit evenement is een goed voorbeeld van een activiteit die gelijkgestemde bezoekers trekt en - niet in de laatste plaats - een bovenregionale promotionele functie vervult. Ook veel weekmarkten en festivals tonen een steeds bredere interesse in (de herkomst van) voedsel. Conclusie Door de realisatie van ALP kunnen - mits de continuïteit van productie, voorraad en distributie wordt georganiseerd - streekproducten op een grotere schaal worden gevonden en “beleefd” door toeristen en dagjesmensen. Dit kan leiden tot een hele nieuwe autonome koopstroom. 3.4 Binnenlandse en buitenlandse markt Om te achterhalen, in hoeverre er vraag zal zijn naar de producten die aangeboden gaan worden op de versmarkt en supermarkt en uit welke gebieden men deze potentiële klanten moet verwachten, is gebruik gemaakt van het onderzoek “Grenzeloos Winkelen 2009” van BRO. Een aantal gemeenten in Limburg heeft - samen met Provincie Limburg en de Kamer van Koophandel - in 2009 BRO opdracht gegeven om het grensoverschrijdend kooptoerisme in kaart te brengen. Uit dit onderzoek blijkt onder meer, dat 88% van de respondenten wel eens buiten de eigen regio winkelt. Het wordt vaak gezien als een toeristische trip of een dagje uit. De consument is op zoek naar verrassingen, uniciteit en beleving. Buitenlandse gasten zijn dan ook bereid hiervoor te reizen. Wat op valt uit het onderzoek “Grenzeloos Winkelen 2009” is, dat met name gebieden waarin aan meerdere “wensen” voldaan kunnen worden, zeer in trek zijn. Men kan hier denken aan het “Factory Outlet Center” in Roermond en de “Woonboulevard Heerlen”. Ook thematische winkelconcentraties scoren goed; als voorbeeld hiervan is Maastricht in het onderzochte gebied nog steeds de meest populaire bestemming. Onderliggende verklaring is, dat men in deze gebieden op zoek kan naar bepaalde specifieke producten in vergelijkbare winkels; de grootte van het aanbod en diversiteit van de producten wordt 8
dan ook als belangrijk gezien. Men reist verder, wanneer men verzekerd is dat aan wensen voldaan kan worden. Gemiddeld bezoeken consumenten uit het onderzoeksgebied per jaar ca. 3 winkelgebieden buiten de eigen regio: onder Nederlanders is ‘recreatief winkelen’ veruit het belangrijkste bezoekmotief (50%), gevolgd door het doen van ‘gerichte aankopen’ (33%). Deze verhouding is enigszins vergelijkbaar voor de Belgen (resp. 45% en 37%). Bij de Duitsers staat het doen van gerichte aankopen op nummer één met 40%. De gemiddelde uitgaven per bezoek bedragen gemiddeld € 103 (2009). Dit is een daling ten opzichte van 2007. Hier staat echter tegenover, dat het aantal bezoekers is toegenomen. Belangrijke redenen voor het grensoverschrijdende kooptoerisme zijn onder andere: het aantal winkels; de variatie van het aangeboden assortiment (onderscheidend); de kwaliteit van de winkels; de bereikbaarheid met de auto en met openbaar vervoer. Wanneer men kijkt naar de totale grensoverschrijdende uitgaven, dan was dit voor Limburg als totaal zeer positief: in 2009 werd er € 936 miljoen besteed door Duitse kooptoeristen in Limburg; door Belgische kooptoeristen werd € 264 miljoen besteed in Nederland. Hier staat tegenover een besteding van € 244 miljoen van Limburgse toeristen/dagjesmensen in Duitsland en € 145 miljoen in België. Er komt dus duidelijk meer geld binnen via kooptoerisme dan dat er verdwijnt richting Duitsland en/of België. Omdat de regio rondom Nijswiller momenteel nog geen “koopregio” is, is het lastig te ramen, in hoeverre en uit welke gebieden er toestroom van bestedingen valt te verwachten. Als referentie kunnen wij hier wel gebruik maken van de gegevens, beschikbaar over de regio Heerlen (Parkstad), dat in de korte nabijheid van Nijswiller ligt. Wat betreft de toevloeiing uit Nederland komen deze in Heerlen (Parkstad) - behalve uit eigen regio - vooral van inwoners van de regio Maastricht en de regio Sittard-Geleen. Ook de consumenten uit Roermond weten de regio Heerlen (Parkstad) te vinden. Wat betreft bestedingen vanuit België komen deze vooral terecht in de regio Maastricht. Op afstand gevolgd door de regio Heerlen (Parkstad). Duitse bestedingen vallen vooral te verwachten vanuit de regio Aken. In verhouding wordt de regio Heerlen (Parkstad) vaak bezocht voor het doen van doelgerichte aankopen. Conclusie Er komt in Zuid-Limburg duidelijk meer geld binnen via kooptoerisme dan dat er verdwijnt richting Duitsland en/of België. Er kan verwacht worden, dat voor het Agroproductie en Leisurepark de bezoekers uit Zuid Limburg, de regio Aachen en deels België zullen komen.
9
3.5 Recreatief winkelen en dagelijkse boodschappen Bij kooptoerisme wordt voornamelijk gedacht aan recreatief winkelen. Dagelijkse boodschappen worden in deze vergelijkingen vaak niet meegenomen. Nederlanders doen echter massaal boodschappen in supermarkten in België en Duitsland en andersom bezoeken Duitsers en Belgen Nederlandse supermarkten. In het onderzoek “grenzeloos Winkelen 2009” geeft twee-derde van de respondenten aan, behalve recreatief te winkelen ook met enige regelmaat de dagelijkse boodschappen in het buitenland te doen. Belangrijke redenen voor dagelijkse boodschappen in het buitenland zijn: producten zijn in eigen land niet te koop; leuk om in het buitenland boodschappen te doen; producten zijn er goedkoper. De belangrijkste boodschappen die vaak elders worden gedaan zijn voor Belgen kruidenierswaren en versproducten (vlees en zuivel); voor Duitsers zijn dit koffie/thee, kruidenierswaren en versproducten (vlees en zuivel). Conclusie Het prijsniveau is nog altijd het belangrijkste bezoekersmotief voor dagelijkse boodschappen. Maar wat verder steeds belangrijker wordt, is de kwaliteit van de producten. Vooral Duitse consumenten zijn bereid verder te reizen, wanneer het gaat om winkelformules die in eigen land niet aanwezig zijn of elders qua assortiment beter zijn. 3.6 Versmarkt en supermarkt Gekeken naar de bovenstaande onderbouwing, valt er een trend te ontwaren in een groeiende vraag naar zuivelproducten, streekproducten en overige versproducten. Voor goede, onderscheidende producten zijn mensen bereid te reizen. Deze beweging wordt versterkt wanneer er gecentraliseerd, meerdere aanbieders van een soort product te vinden zijn. Thematische koopcentra spreken erg aan, omdat mensen hier optimaal de kans hebben om verschillende producten te proberen, te bekijken en te kopen. Een gecentraliseerd aanbod heeft dan een sterk positief effect op de reikwijdte van een product. Gekeken naar vergelijkbare thematische koopcentra, kan er op een reikwijdte van 50km gerekend worden wat betreft dagtoerisme. Daarnaast zal er ook nog een aanzienlijk deel van de meerdaagse toeristen en de hotelbezoekers gebruikmaken van het Agroproductie en Leisurepark. Een winkelformule voor dagelijkse boodschappen gespecialiseerd in lekkere, dagverse producten, zoveel mogelijk afkomstig van boeren en ambachtelijke producenten uit Zuid Limburg kan dan ook rekenen op een brede bovenregionale interesse. Deze stroom bezoekers wordt door ZKA geschat op 40.000 tot 50.000 consumenten per jaar. De realisatie van de versmarkt brengt een nieuwe stroom consumenten naar een nog niet eerder bestaand totaalconcept van beleving, productie, leisure en retail. De versmarkt zal zich voornamelijk richten op streek/versproducten. Het totaal hiervan zal bestaan uit een percentage van 80% van het
10
totaal, het percentage droge kruidenierswaren (DKW) zal 20% bedragen. Hiermee realiseert de winkel een unieke positie, aangezien dit bij een marktconforme supermarkt tegenovergesteld is. Dit heeft tot gevolg dat een gangbare supermarkt een zeer goede aanvulling kan vormen voor de versmarkt. De producten van de versmarkt kunnen aangevuld worden met producten van de supermarkt. Andersom kan de consument die vooral geïnteresseerd is in DKW producten, deze producten aanvullen met versproducten van de versmarkt. Dit heeft als positieve uitkomst dat de doelgroep van de supermarkt tweeledig zal zijn: de toeristische bezoeker van ALP, die als onderdeel van zijn dagje-uit ook de winkel bezoekt; de bewoner uit de regio die hun bijzondere en dagdagelijkse boodschappen komen doen. Het ALP-concept combineert
het gemak assortiment van supermarkten met de beleving van een overdekte markt en de kwaliteit en service van speciaalzaken.
Hiermee wordt invulling gegeven aan
een bijzonder segment dat in Nederland slechts zeer beperkt wordt ingevuld en wordt de ruimte gecreëerd om onderscheidend te zijn van alle ander foodretailers.
Hiermee verzekeren beide winkels elkaar van een voldoende klantenstroom. Hier zal in hoofdstuk 4 verder op ingegaan worden. De geografische doelgroep richt zich niet alleen op Nederlandse bezoekers, maar ook expliciet op consumenten uit de Belgische en Duitse grensstreek. Uit het voorafgaande is al gebleken, dat Duitse en Belgische consumenten bereid zijn hiervoor te reizen. Om dit te bereiken zal er veel nadruk moeten komen te liggen op de samenstelling van het assortiment. Geconcludeerd kan dan ook worden, dat er wel degelijk een markt bestaat voor een dergelijke combinatie van winkels in het ALP-concept. Om optimaal gebruik te kunnen maken van deze wisselwerking en om dit inpasbaar te maken in het huidige detailhandelslandschap, moet er nagegaan worden welk soort supermarkt het beste past in het concept en welke supermarkt het beste inpasbaar is in het huidige detailhandelslandschap. Dit om na te gaan, welk soort supermarkt
de grootste toestroom zal realiseren en hiermee de grootste stimulerende werking zal hebben voor de versmarkt; het meest complementair is aan de versmarkt; het best inpasbaar is in het huidige detailhandelslandschap.
Voordat hierover uitspraken gedaan kunnen worden, zal in hoofdstuk 4 eerst de bestaande detailhandelsstructuur verder onderzocht worden.
11
4. Distributie planologisch onderzoek 4.1 Inleiding In deze paragraaf wordt ingegaan op de structuur van de detailhandel in dagelijkse goederen in de regio rondom de projectlocatie in Nijswiller. In dit distributie planologisch onderzoek zullen de gemeentes Gulpen-Wittem, Simpelveld en Vaals meegenomen worden om een beeld te geven van de marktruimte. Bij de berekening van de vrije marktruimte moet uitgegaan worden van twee scenario’s: het eerste, is de combinatie versmarkt en een discount-supermarkt; het tweede scenario is een versmarkt en een full-service supermarkt. 4.2 De versmarkt Wat betreft de versmarkt hoeft geen berekening gemaakt te worden wat betreft de lokale marktruimte. De versmarkt is met haar producten dermate sterk afwijkend van een marktconforme supermarkt, dat deze niet als concurrerend hoeft worden gezien. Hoewel zeker te verwachten valt dat lokale inwoners gebruik zullen maken van deze versmarkt, zal de versmarkt een complementaire functie ten opzichte van de huidige detailmarkt vervullen. Daarnaast zal een groot deel van de afzetmarkt bestaan uit een gebied groter dan de gemeenten Gulpen-Wittem, Vaals en Simpelveld. Vergelijking met Landmarkt Amsterdam Om een schatting te kunnen maken van de te verwachten bezoekersstroom en de inpassing in het huidige detailhandelslandschap, is voor de versmarkt de vergelijking gemaakt met de Landmarkt in Amsterdam. De Landmarkt Amsterdam bestaat uit een Versmarkt (810m2) en een Stadsmarkt (370m2) en is hiermee qua omvang vergelijkbaar met ALP-concept. ALP kent in de versmarkt/foodboulevard een bvo (bruto winkel-verkoopoppervlak) van 2.300 m2 m² en een wvo (netto winkelvloeroppervlak) van ca. 1.200 m². Daarbij heeft ook ALP versafdelingen, speciaalzaken en afwisselende horecaonderdelen, waar beleving centraal staat. De visie van de Landmarkt is - analoog aan die van ALP - om aansluiting te vinden bij de trend van gezond eten en in te spelen op de behoefte van consumenten om meer betrokken te worden bij de herkomst van producten. In de Landmarkt kan de consument boodschappen doen, maar tegelijkertijd ook kennis opdoen over de producten. De Landmarkt is qua concept zeer gelijkwaardig aan ALP. Landmarkt is qua omvang in hetzelfde segment actief als marktconforme supermarkten. Echter, doordat het assortiment in niet‐agrarische producten in de planregels beperkt is tot maximaal 30%, wordt deze niet als concurrerend gezien. Het primaire verzorgingsgebied van de Landmarkt is het oostelijk deel van Amsterdam Noord en het stadsdeel Zeeburg. Dit is een gebied dat binnen 3.5 km ligt. In dit gebied wonen momenteel 108.200 inwoners. In het secundaire verzorgingsgebied (tot 7.5km) wonen 665.800 mensen. Dit brengt het totale potentiële verzorgingsgebied op 774.000 consumenten.
12
Momenteel heeft de Landmarkt ongeveer 14.178 bezoekers per maand (170.136 per jaar). Ingeschat kan worden, dat 22% van het verzorgingsgebied wel eens gebruik maakt van de Landmarkt. Toepassing op ALP Het gebied rondom Nijswiller kan uiteraard niet vergeleken worden met de zeer verstedelijkte regio rondom Amsterdam. Het verzorgingsgebied binnen 3.5 km is veel kleiner. Het aantal inwoners rondom de kernen Gulpen-Wittem, Simpelveld en Vaals binnen een straal van 2 km bedraagt gezamenlijk 20.569 inwoners en binnen 5km 74.858 inwoners. Het inwoneraantal van Zuid-Limburg ligt echter ook rond de 600.000 en komt hiermee in de buurt van het verzorgingsgebied van de Landmarkt. Dit is uiteraard een groter gebied dan de 7.5km waarmee gerekend is bij de Landmarkt. Zo heeft Maastricht al rond de 120.000 inwoners en de regio Parkstad Limburg ook 250.000. Wanneer men deze eraf zou halen zou het verzorgingsgebied aanzienlijk kleiner zijn. Hier staat tegenover dat hier geen rekening is gehouden met de potentiële grensoverschrijdende klanten. Deze zullen het verzorgingsgebied juist weer aanzienlijk vergroten. Daarnaast is het door het bijzondere en onderscheidende karakter van ALP ook te verwachten, dat consumenten uit Parkstad Limburg en Maastricht tot het verzorgingsgebied zullen behoren. Er is dan ook uitgegaan van een geschat primair en secundair verzorgingsgebied van 400.000. Wanneer van de versmarkt het zelfde percentage gebruik zal maken als van de Landmarkt zou het dus gaan om een te verwachten bezoekersaantal van 80.000 bezoekers per jaar. Dit zou overeenkomen met een gemiddelde van 219 gasten per dag. Daarnaast genereert het themahotel (zie hierna) bij een bezetting van 65% en een omvang van 60 – 70 kamers een potentiële extra basisinstroom op de versmarkt van 30.000 bezoekers per jaar. Groeiende vraag naar duurzame levensmiddelen Wat verder belangrijk is om te vermelden is, dat de vraag naar duurzame levensmiddelen sterk groeiende is. Consumenten hebben in 2012 ook weer meer uitgegeven aan duurzaam geproduceerd voedsel. De omzet steeg met 25,2 procent tot ruim € 2,2 miljard. In minder dan drie jaar zijn de consumentenuitgaven aan duurzaam voedsel verdubbeld. Duurzaam voedsel is daarmee een belangrijke groeimarkt in voeding. Van alle verkochte voeding was in 2012 5,5 procent “duurzaam”. In 2011 was dat nog 4,4 procent. De groei vond plaats via verschillende kanalen zoals supermarkt, speciaalzaak en de “out of home”sector. Bij deze laatste sector kan men denken aan restaurants, catering, benzinestations en zorginstellingen (Rijksoverheid 2013). Voor de verkoop van duurzaam voedsel is de supermarkt het belangrijkste kanaal. De supermarkten hebben hun positie verder versterkt dankzij een omzetgroei van 34,2 procent. Inmiddels wordt ruim 66% van het duurzame voedsel via supermarkten verkocht. Vorig jaar was het omzetaandeel nog 61,8%. De buitenhuishoudelijke markt - hier valt de versmarkt onder - groeide met 15,1 procent. De speciaalzaken met 4,2 procent.
13
In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van sterks groeiende duurzame en biologische producten.
Tabel 1: Overzicht ontwikkeling duurzame producten Bron: Rijksoverheid, Voedselmonitor 2012 Wat uit bovenstaande valt te concluderen is, dat er - net als bij de Landmarkt - op ALP een grote toestroom van klanten verwacht kan worden. Omdat het minder goed mogelijk is om te berekenen, hoe groot de grensoverschrijdende toestroom zal zijn is het verzorgingsgebied ruimer geschat. Verder kan er nog een aanzienlijke toestroom vakantiegangers in de regio verwacht worden, welke in deze analyse nog niet zijn meegenomen. Belangrijk is, om hier nog een kanttekening bij te maken. Hoewel het aandeel duurzame producten groeiende is, wordt er door consumenten in grote mate gekozen om deze producten bij de supermarkt te kopen. Aangezien het voornemen bestaat om een supermarkt in de nabijheid van de versmarkt te realiseren, moet er een goede afweging gemaakt worden welk soort supermarkt hier het beste past. De aanwezigheid van een supermarkt die te gelijkwaardig is aan de versmarkt, zou er toe kunnen leiden dat er een sterk verminderde toestroom van consumenten voor de versmarkt zal zijn. Hier zal in de volgende paragraaf verder op worden ingegaan.
14
4.3 De supermarkt In combinatie met de versmarkt, zal er ook een supermarkt gerealiseerd worden op het Agroproductie en Leisurepark in Nijswiller. Het doel is, dat de versmarkt en de supermarkt elkaar zullen versterken. In deze paragraaf zal nagegaan worden in hoeverre er nog marktruimte is voor (nog) een supermarkt, welke invloed deze supermarkt heeft op de omliggende kernen en met welke soort supermarkt het gewenste versterkende effect ten opzichte van de versmarkt valt te verwachten. In dit onderzoek worden daarvoor twee scenario’s onderzocht: een voor een discount-supermarkt; een voor een full-service supermarkt. Vanwege de verschillende karakters van deze supermarkten zullen ook de effecten welke deze supermarkten hebben op de lokale detailhandelsmarkt verschillen. 4.3.1 Huidige aanbodstructuur Inwoneraantallen De gemeenten Gulpen-Wittem, Simpelveld en Vaals bestaan allen uit een kern, waaromheen nog verschillende kleinere dorpjes gelegen zijn. Voor de drie grotere gemeenten - waarbinnen ook de eerder genoemde kleine kernen vallen - zijn de inwonersaantallen in tabel 2 weergegeven. In totaal is het inwonersaantal 35.035 inwoners.
Tabel 2. Inwonersaantallen nabijgelegen gemeenten ALP: Versterking van het supermarktaanbod Voor dagelijkse goederen zijn consumenten van de kernen van deze gemeenten, alsmede de bewoners van de omliggende dorpen aangewezen op de voorzieningen in de kernen. Dit maakt, dat er tussen de drie kernen een groot gebied bestaat waarin geen grote supermarkt voor de dagelijkse boodschappen aanwezig is; wel zijn er enkele kleinere buurtwinkels. Na de beoogde realisatie van de versmarkt en de bijbehorende supermarkt, zal er een nieuwe centrale voorziening ontstaan die in staat is zowel het prijsvriendelijke als het midden- en hogere prijssegment te bedienen (Figuur 3). De beoogde uitbreiding betekent dan ook een versterking van het supermarktaanbod.
15
Figuur 3: Ligging beoogde versmarkt en supermarkt ten opzichte van huidige supermarkten Type supermarkten Tegenwoordig wordt een winkelvloeroppervlak (wvo) van 1.200 tot 1.500m² wvo door supermarktketens als maatvoering voor een volwaardige full-service supermarkt aangemerkt. Ook in het discountsegment is er toenemende vraag naar locaties met een omvang van 800 tot 1.000m² wvo waarneembaar. De full-service-supermarkt dan wel de discounter zullen een wvo krijgen van 1500 tot 1600m². Beide passen hiermee dus binnen de huidige ontwikkelingen in de detailhandelsmarkt. Bestaande supermarkten Bij het bepalen van de bestaande supermarkten en het wvo is uitgegaan van de supermarkten in de gemeentes Gulpen-Wittem, Simpelveld en Vaals. Alle supermarkten zijn gelegen in de kernen van de gemeenten. Supermarkt WVO Gulpen-Wittem Aldi 839 m² Plus 1500 m² Simpelveld Aldi 850 m² Plus 1148 m² Plus (Bocholtz) 845 m² Vaals Albert Heijn 1165 m² Lidl 947 m² Aldi 935 m² Totaal 8229 m² Tabel 3: Huidige winkelvloeroppervlak bestaande supermarkten Bron: Locatus, 2015 16
4.3.2 Marktruimte voor een nieuwe supermarkt Afvloeiing van bestaande supermarkten
Momenteel is er 8229 m² aan wvo (winkelvloeroppervlak) in het projectgebied. Uit cijfers van HBD blijkt dat er gemiddeld € 8.300 per m² wvo werd omgezet eind 2014. Een supermarkt heeft eind 2014 een gemiddelde omzet van € 5.520.000.
Voor de regio Nijswiller is er geen direct opvraagbare gemiddelde besteding aan dagelijkse goederen voorhanden. Volgens het HBD was de landelijke gemiddelde besteding aan levensmiddelen per hoofd € 2.350 eind 2013.
Voor Gulpen-Wittem ligt de gemiddelde besteding gelijk aan het landelijk gemiddelde (100%), voor Vaals is deze 95% en voor Simpelveld 98%. Gezamenlijk is dit dus een gemiddelde besteding van 97.7% van het landelijk gemiddelde. Dit komt overeen met een gemiddelde besteding van € 2.296.
Gebaseerd op het aantal inwoners van de drie kernen samen (35.035), is een omzetpotentieel van € 80.440.360 mogelijk. De huidige supermarkten hebben gezamenlijk een bindingspercentage uit de eigen kernen van 27%. Dit zou de koopkrachtbinding in eigen kern brengen op € 21.718.897.
Gebaseerd op het huidige m² wvo in de kernen, een gemiddelde omzet van € 8.300 per m² wvo (HBD, 2014), gecorrigeerd met het bindingspercentage van 27%, is de huidige haalbare omzet € 18.441.189 vanuit de eigen kernen.
In theorie is er echter een koopkrachtbinding van € 21.718.897 mogelijk. Hier is dus nog een overschot van € 20.810.790 – € 18.441.189 = € 3.277.708. Met een omzet van € 8.300 per m² wvo komt dit overeen met 395m² vrije marktruimte.
Berekening marktruimte ALP Nijswiller Aantal inwoners Gemiddelde besteding Marktpotentieel % koopkrachtbinding Marktpotentieel op basis van koopkracht binding Huidige m² wvo Gemiddelde omzet per m² Haalbaar marktpotentieel op basis van huidige m² Marktoverschot euro’s Marktruimte in m² Tabel 4: Berekening marktruimte Bron: HBD, 2014; Locatus, 2015
Gulpen-Wittem + Vaals + Simpelveld 35.035 97.7% x € 2.350 € 2.296 35.035 x € 2.296 € 80.440.360 27 % € 80.440.360 x 27% € 1.718.897
8229 m² x € 8.300 € 68.300.700 x 0.27 € 21.718.897 – € 18.441.189 € 2.369.601 : 8300 m²
8.229 m² € 8.300 € 68.300.700 € 18.441.189 € 3.277.708 395 m²
17
Conclusie: geen afvloeiing van bestaande supermarkten Geconcludeerd mag worden, dat er - gekeken naar het m² WVO – nog marktruimte is. Wel zal het totaal m² wvo licht toenemen bij de vestiging van nog een supermarkt. Ook in euro’s is er nog ruimte op de markt. Er vanuit gaande, dat de gemiddelde omzet van een supermarkt € 5.520.000 is, kan in theorie ruim de helft van deze omzet al gehaald worden uit de vrije marktruimte, zonder dat er afvloeiing van de overige supermarkten plaatsvindt. De overige omzet kan zeer goed gehaald worden uit de nieuwe koopstroom die zal ontstaan door de realisatie van ALP. Marktruimte voor de directe woonomgeving Aanvullend hierop kan worden vastgesteld, dat de realisatie van een supermarkt ook voor de direct in de nabijheidgelegen dorpen uitkomst zal bieden. In de kleinere kernen gelegen tussen deze drie gemeenten liggen geen grote supermarkten. Uit onderzoek is gebleken, dat de dichtstbijzijnde supermarkt in Nederland zich gemiddeld bevindt op 0,9 kilometer afstand. Acht op de tien Nederlanders hebben binnen een afstand van 1 kilometer minimaal één supermarkt (CBS, 2010). Echter, omdat het hier om een landelijk gebied gaat kan hier niet met zulke strikte maten gemeten worden. Om tot een betere en acceptabelere reisafstand te komen is gebruik gemaakt van een onderzoek van “Sociaal-planbureau Groningen”. Wij achten deze gegevens bruikbaar, omdat de onderzoeksomgeving in grote mate vergelijkbaar is met die van het landelijk deel van Zuid-Limburg waarover we heir spreken en omdat het hier eveneens een landelijk krimpgebied in het perifere gebied van Nederland betreft. Uit dit onderzoek is gebleken, dat mensen die landelijk wonen een reisafstand van 1 tot 5 km tot een supermarkt acceptabel vinden. Uit een onderzoek van “Seinpost” is verder gebleken, dat men in een landelijk gebied maximaal 10 minuten wil reizen voor de dagelijkse boodschappen. Wanneer men aldus een straal van 5km om de drie eerder genoemde kernen legt, dan valt het op dat er een gebied ontstaat rondom de projectlocatie met een straal van 2.5 km die momenteel minimaal 2.5 km moeten reizen tot de bestaande supermarkten (Figuur 4). Voor de bewoners van dit gebied zou de nieuw te realiseren supermarkt uitkomst bieden, omdat deze op gelijke en in de meeste gevallen kortere afstand van de woonplaats ligt, dan de huidige supermarkten. Het gaat hierbij om de volgende dorpen
in de gemeente Gulpen-Wittem: Overeys, Wahlwiller, Nijswiller en Hilleshagen; in de gemeente Simpelveld: Baneheide; in de gemeente Vaals: Mamelis, Vijlen, Melleschet en Rott (laatste, beide behorend bij Vijlen).
Er vanuit gaande, dat het landelijke gemiddelde bestaat uit minimaal 1 supermarkt binnen 1 km valt hier dus nog winst te boeken wat betreft het voorzieningenniveau van deze dorpen (tabel 5). Ook binnen een afstand van 3 km kunnen deze dorpen vaak niet voorzien in hun dagelijkse boodschappen. Met de nieuw te realiseren supermarkt zou dit wel het geval zijn. 18
De stichting Agroproductie en Leisurepark heeft een infoavond gehouden onder de inwoners van de directe omgeving van Nijswiller. Uit deze infoavond kwam eveneens naar voren, dat er sterke behoefte is aan een supermarkt welke dichterbij gelegen is.
Figuur 3: Verzorgingsgebieden, ervan uitgaande dat men bereid is maximaal 5 km te reizen
Tabel 5: Reisafstand tot grote supermarkten
19
4.3.3 Typering supermarkt In het volgende gedeelte van het onderzoek zal verder worden ingegaan op de soort supermarkt die het beste is in te passen in het huidige detailhandelslandschap in het algemeen en in ALP in het bijzonder. De discount supermarkt Bij de discount supermarkt is de Aldi het meest concreet. Voor dit onderzoek gaan wij dan ook uit van een vestiging van de Aldi op het Agroproductie en Leisurepark. Momenteel zijn er in de regio Gulpen-Wittem, Vaals en Simpelveld drie Aldi’s gevestigd, in elke kern één. Gekeken naar de locaties van de vestigingen zijn dit geen duurzame locaties. Verplaatsing Voor elk van de drie vestigingen valt op, dat er ongunstige vestigingsfactoren meespelen die een vertrek van de Aldi, op termijn, zeer aannemelijk maakt.
Aldi Vaals De Aldi te Vaals ligt momenteel in een verouderd en vrijwel leegstaand winkelcentrum. De toestroom van klanten is hierdoor niet optimaal. Momenteel moet deze Aldi het vooral hebben van (Duitse) weekendgasten.
Aldi Gulpen Deze locatie - hoewel gelegen in het centrum- is evenmin optimaal, omdat voor parkeerfaciliteiten gebruik moet worden gemaakt van de (betaalde) parkeerplaats gelegen onder de Aldi. Hierdoor moet gebruik gemaakt worden van een lift die de in- en uitstroom van de winkel sterk vertraagt en de (commerciële) bereikbaarheid beperkt.
Aldi Simpelveld Hoewel deze Aldi hier nog niet lang gevestigd is, lijkt Aldi ook deze locatie als niet duurzaam te beschouwen. De locatie heeft als nadeel dat de bevoorrading hier niet optimaal kan verlopen en ook de parkeersituatie is niet aangepast aan de ideale Aldi-situering
Van alle drie de Aldi’s valt dus te verwachten, dat deze op termijn zullen vertrekken (op kortere termijn Vaals en op langere termijn Gulpen en mogelijk ook Simpelveld). De locatie op het Agroproductie en Leisurepark biedt hiervoor uitkomst. Dit is een zeer centraal gelegen locatie langs de provinciale weg, die dagelijks gebruikt wordt door woon-werkverkeer, toeristisch verkeer en daarnaast een directe verbinding vormt tussen het Heuvelland en de sterk verstedelijkte regio’s Parkstad Limburg (ca. 260.000 inwoners) en de Städteregion Aachen (ca. 450.000 inwoners). In het geval van sluiting in Vaals en Gulpen-Wittem zou dit gaan om het verdwijnen van 1774m² wvo. Daar staat tegenover een nieuwe supermarkt met een wvo van 1500m² in Nijswiller. Het totaal aantal m² blijft uiteindelijk dus nagenoeg gelijk. Het mogelijke vertrek betekent niet, dat de bestaande locaties in Vaals, Gulpen en Simpelveld daarna wederom worden gevuld door een supermarkt. De beschreven beperkingen op deze locaties genereren minder omzet per m² WVO en zullen daardoor steeds aantrekkelijker worden voor andere
20
(non-food) retail. Mogelijk leidt het vertrek dan ook tot aanvulling met non-food formules die nu nog niet aanwezig zijn in de drie kernen. Daarnaast blijkt uit een passantenonderzoek van de gemeente Vaals (2012), dat de omgeving van de huidige Aldi-locatie in Vaals vooral gebruikt wordt door Duitse kooptoeristen en dan ook nog met name op de marktdag (dinsdag) en in het weekend (zaterdag en zondag). Deze locatie leidt daarmee – ook met een ander foodinvulling – nauwelijks tot koopkrachtafvloeiing of substitutie aan de Nederlandse kant van de grens. Wij concluderen dan ook dat de verplaatsing van discounters naar de ALP-locatie goed is in te passen in het bestaande supermarktlandschap, niet leidt tot substitutie op bestaande locaties en mogelijk zelfs leidt tot aanvulling met non-food formules die nu nog niet aanwezig zijn in de drie kernen. Effect op overige supermarkten Daarnaast zal deze ontwikkeling ook nauwelijks invloed hebben op de overige supermarkten in de kernen. Dit zijn namelijk overwegend full-service supermarkten. Momenteel bestaan en functioneren beide soorten supermarkten ook al naast elkaar. De full-service supermarkt wordt voornamelijk gebruikt voor de primaire boodschappen. De Aldi wordt daarentegen juist bezocht voor de discount boodschappen. De hervestiging van de Aldi in Nijswiller zal dus voor het doen van de primaire boodschappen geen gevolgen hebben voor de supermarkt in de kern. Alleen de discount boodschappen zullen elders gedaan worden. Men zou zelfs kunnen veronderstellen, dat deze ontwikkeling de positie van de bestaande full-service supermarkten versterkt, omdat de concurrentie in de directe omgeving vermindert. Kleine boodschappen waarvoor men voorheen snel de Aldi in liep, worden nu hoogstwaarschijnlijk bij de full-service supermarkt gedaan. De afvloeiing en toevloeiing zullen hier voor een belangrijk deel in evenwicht blijven. Gekeken naar de gewenste onderliggende versterkende functie versmarkt/supermarkt op de locatie ALP, zal deze bij een discount supermarkt groot zijn. Toeristen die bij de versmarkt lokale producten gekocht hebben, kunnen deze bij de discounter aanvullen met nog ontbrekende DKW. Er valt te verwachten, dat de versmarkt een grote groep consumenten aantrekt die na een bezoek aan de versmarkt ook nog gebruik zullen maken van de discounter. Andersom zal de discounter een grote groep mensen aantrekken voor de dagelijkse discount-boodschappen die in combinatie meteen een bezoekje brengen aan de versmarkt. Door de grote onderlinge verschillen van beide onderdelen zullen zij los van elkaar beide een grote stroom bezoekers trekken. Echter, doordat zij met totaal verschillende producten actief zijn op dezelfde markt kunnen zij wel van elkaars consumenten profiteren. De bovenregionale bezoekersstroom is door de versmarkt gewaarborgd. De lokale bezoekersstroom kan door de discounter worden gewaarborgd. Conclusie discounter Concluderend, valt met een discounter te verwachten, dat het gewenste versterkende effect bereikt zal worden en dat er zowel toeristen als consumenten voor de dagelijkse boodschappen naar het Agroproductie en Leisurepark zullen komen. Daarnaast zal de regionale m²’s wvo maar beperkt veranderen en ook zal de positie van de bestaande, primaire supermarkten in de kernen niet verslechteren. Er valt zelfs te verwachten, dat deze enigszins verbetert en dat zich daarnaast nieuwe (nood-food) formules zullen vestigen. 21
De full-service supermarkt De combinatie full-service supermarkt/versmarkt heeft een afwijkend effect op het lokale supermarktlandschap ten opzichte van de combinatie discount-supermarkt/versmarkt. Terwijl bij een discounter sprake zal zijn van de verplaatsing van m² wvo, zal er bij de vestiging van een nieuwe full-service supermarkt sprake zijn van een duidelijke toename van m² wvo. De Aldi zal in dat geval namelijk op die locaties blijven, waar ze nu gevestigd zijn en er zal een extra full-service supermarkt worden toegevoegd. Omdat mogelijk dit een supermarkt is van een keten welke nog niet gevestigd is in dit gebied (bijvoorbeeld Jan Linders), zal er dus geen sprake zijn van een verplaatsing, maar een toevoeging van m² wvo. ALP onderzoekt, of vestiging van deze full-service supermarkt een aanvulling kan realiseren op de versmarkt, door een deel van de versproducten van de versmarkt via de supermarktketen verder te distribueren naar andere filialen van de keten, waaronder naar de supermarkt op de ALP-locatie. Hierdoor wordt de naamsbekendheid van deze ALP-versproducten vergroot, wat wederom zal leiden tot meer bezoekers van het Agroproductie en Leisurepark. De lokale inpasbaarheid in het bestaande supermarktlandschap lijkt minder ideaal dan bij een discounter. De vestiging van een full-service supermarkt kan zowel of nadelig zijn voor de bezoekersstroom van andere onderdelen van ALP, als voor de primaire supermarkten in de nabijgelegen kernen. Wanneer er een full-service supermarkt gevestigd wordt op het Agroproductie en Leisurepark, kan dit tot gevolg hebben, dat lokale consumenten de dagelijkse boodschappen doen op weg naar en van huis en werk. Omdat in de full-service supermarkt in de primaire goederen kan worden voorzien, kan de noodzaak om in eigen kern boodschappen te doen bij de daar gevestigde primaire supermarkt dalen. De afvloeiing zal bij een full-service supermarkt dan ook groter zijn dan bij een discounter. Waar daarnaast rekening mee gehouden dient te worden is dat deze full-service supermarkt ook voorziet in producten van het hogere segment (vers). Hierdoor bestaat de kans dat de versmarkt en de full-service supermarkt minder complementair zijn aan elkaar, maar juist meer concurrerend. Een ander scenario waar rekening mee dient te worden gehouden, is dat de full-service supermarkt juist een minder grote toestroom van lokale consumenten creëert voor het Agroproductie en Leisurepark. Het ligt niet in de lijn der verwachting, dat bewoners van de kernen de supermarkten in het directe centrum voorbij zullen rijden om de boodschappen te gaan doen in de nieuw te realiseren full-service supermarkt. Uit de “Atlas voor gemeenten” blijkt, dat voor dagelijkse boodschappen de meeste inwoners van regio’s gebruikmaken van het aanbod in hun eigen gemeente of de directe buurgemeenten. Het is dan ook zeer te verwachten dat inwoners van de kernen gebruik zullen blijven maken van de huidige primaire supermarkt als deze in dezelfde producten voorziet als de primaire- full-service supermarkt op het Agroproductie en Leisurepark. Alleen voor de producten waarin de primaire supermarkt niet voorziet en waarin de nieuw te realiseren supermarkt onderscheidend is, is niet uit te sluiten, dat de inwoners gebruik zullen maken 22
van de nieuwe full-service supermarkt. In tegenstelling tot een discounter, valt dit effect minder te verwachten bij een full-service supermarkt. Dit omdat - in tegenstelling tot de vestiging van een discounter op de ALP-locatie - bij een primaire full-service supermarkt, de bestaande primaire supermarkt in de kern niet verdwijnt. Conclusie full-service supermarkt Concluderend, zal bij de realisatie van een primaire full-service supermarkt op de ALP-locatie de bezoekersstroom dus minder tweeledig zijn dan bij een discounter. Is deze wel tweeledig, dan bestaat er de kans dat er een grote afvloeiing is vanuit de kernen. Mocht de bezoekersstroom al tweeledig zijn, dan is dit geen garantie dat beide markten elkaar versterken aangezien ze beide gedeeltelijk voorzien in dezelfde soort producten.
Conclusie Inpassing supermarkt Wij concluderen dan ook, dat een discount-supermarkt op de ALP-locatie beter is in te passen in het huidige supermarktlandschap, dan (nog) een primaire full-service supermarkt. De discounter draagt zeer waarschijnlijk positief bij aan de versterkende werking van het Agroproductie en Leisurepark. Tegelijkertijd zal deze geen noemenswaardige gevolgen hebben voor de primaire supermarkten in de kernen, omdat de discounter zich richt op een ander segment. Bij de vestiging van een primaire full-service supermarkt op de ALP-locatie vallen meer verstoringen van het bestaande supermarktlandschap te verwachten. Deze zal, of veel consumenten wegtrekken uit de kernen, of - doordat deze niet onderscheidend genoeg is van de bestaande primaire fullservice supermarkt in de kernen - juist niet de gewenste tweeledige bezoekersstroom tot stand brengen. Hoe meer de formule van de full-service supermarkt overeenkomt met de formule van de versmarkt (mede door ook als verdergaand distributiepunt voor de versmarkt te fungeren), des te minder bedreigend zal de full-service supermarkt zijn voor de full-service supermarkten in de omliggende kernen.
23
5. Het Themahotel Het derde onderdeel van dit onderzoek is gericht op de realisatie van een hotel dat qua thema, concept en invulling direct aansluit op het agroproductie en Leisurepark. De stichting Agroproductie- en leisurepark Zuid-Limburg wil hiervoor in de oostvleugel van de beoogde ALP-locatie een vier sterren hotel realiseren met daarbij faciliteiten voor de zakelijke markt (vergaderingen, symposia, congressen) en voor de zakelijke en private markt (toeristen; feesten en partijen), aangevuld met wellness-faciliteiten. De sfeer en invulling van het hotel dienen nauw aan te sluiten bij het ALP-concept en dit te versterken. De gasten van het themahotel zullen waar mogelijk ook gebruik gaan maken van de andere onderdelen van het ALP-concept. De beschikbare oppervlakte bebouwing is 1.775 m² BVO, waarvan de aula circa 400 m² beslaat. De aula zal worden ingericht als zaal voor bijeenkomsten zoals feesten en congressen. Daarnaast is er een buitenruimte voor een terras van 125 m². Het hotel zal uit 70 kamers bestaan met een totaaloppervlak van 3.000 m². Het krijgt een viersterrenniveau en zal zich met name richten op de toeristische markt, maar is ook geschikt voor zakelijke gasten. Voor de bezetting wordt uitgegaan van 65% toeristische gasten en 35% zakelijke gasten. Het hotel wordt gevestigd op een locatie die nog relatief onbekend is bij toeristen, maar wel centraal is gelegen tussen het Heuvelland met de hieraan gerelateerde toeristische activiteiten; Parkstad Limburg met dagrecreatieve-, funshop/retail en culturele activiteiten; Maastricht en Aachen met hoogwaardige retail, historie en cultuur. Daarbovenop is de direct aansluitende, grensoverschrijdende stadsregio Aken qua bedrijvigheid sterk groeiende , onder meer door de ontwikkeling van de RWTH-Melaten Campus met een investeringsvolume van € 2 mld. in 10 jaar en een groei naar 30.000 hoogwaardige arbeidsplaatsen rond 2022. Ook ligt het hotel op een zichtlocatie en is er vanuit het hotel een zeer mooi en zelfs uniek uitzicht op het Limburgs landschap, zowel in de directe omgeving als in panorama. In het eerder uitgevoerd onderzoek van ZKA wordt uitgegaan van een gemiddelde hotelbezetting in Zuid-Limburg in een niet-zakelijke omgeving. Deze kamerbezetting is momenteel circa 55%. De omzet per kamer wordt door ZKA geschat op € 70 per bezette kamer per nacht (excl. ontbijt, excl. BTW) en een jaarlijkse toename van de opbrengst van 1,5%. Voor het ontbijt wordt uitgegaan van € 10 per persoon en 80% deelname aan het ontbijt.
Tabel 6: Begrote omzet voor hotel ( bron: ZKA)
24
5.1 Aantal overnachtingen in Zuid-Limburg In deze paragraaf zal nagegaan worden, hoeveel overnachtingen er gemiddeld per jaar in Limburg plaatsvinden. In tegenstelling tot het onderzoek van ZKA, wordt er in dit onderzoek vanuit gegaan dat er voor het themahotel op de ALP-locatie zowel kansen bestaan binnen de toeristische alsmede in de zakelijke sector. In paragraaf 5.1.1 en 5.1.2 zullen beide soorten overnachtingen in Limburg verder bekeken worden. In paragraaf 5.1.3 wordt er gekeken naar het huidige aanbod van overnachtingsmogelijkheden in Limburg. 5.1.1 Toeristische overnachtingen Uitgaande van de al eerder genoemde “Toeristische trendrapportage 2013/2014”, is het aantal overnachtingen van Nederlanders in Limburg in 2013 met 1,5% gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. Deze stijging ligt net onder het gemiddelde voor Nederland (+4,6%). Hoewel het aantal vakanties van Nederlanders in Limburg is gedaald ten opzichte van 2012, is er een stijging van het aantal nachten dat er verbleven wordt in Limburg. Dit betekent, dat een toerist gemiddeld langer in Limburg blijft. De gemiddelde verblijfsduur is toegenomen van 4,3 naar 4,7 nachten. Limburg staat - met circa 9,5 miljoen overnachtingen van Nederlanders - op de tweede plek van de Nederlandse provincies – na Gelderland, waar ruim 12,2 miljoen nachten worden doorgebracht. In 2013 is in Limburg zowel het aantal korte, als het aantal middellange vakanties licht gedaald ten opzichte het jaar ervoor. In Nederland daalde het aantal korte vakanties ook, maar het aantal middellange vakanties nam toe. De helft van alle vakanties die Nederlanders in Limburg doorbrengen, is een korte vakantie van twee tot vier dagen; dit is vergelijkbaar met het landelijke beeld. Er worden relatief veel middellange vakanties in Limburg doorgebracht. Tijdens één op de zes binnenlandse vakanties van 5-8 dagen, bezoeken Nederlanders Limburg. In Limburg wordt relatief weinig gekampeerd. Ongeveer een achtste (12%) van de binnenlandse vakanties wordt op een kampeerplek in Limburg doorgebracht. Dit is opvallend , omdat de meeste slaapplaatsen in Limburg zich op kampeerterreinen bevinden. Nederlanders slapen tijdens de helft (49%) van de vakanties in Limburg in een bungalow. Dit is beduidend meer dan gemiddeld in Nederland (36%). Ook kijkend naar het aantal slaapplaatsen op bungalowparken in Limburg (33% van totaal) is dit hoog. Limburg is bungalowvakantie-provincie nummer één. In 2013 verbleef 27% van de toeristen in een hotel (Figuur 4). In 2013 hebben Nederlanders in totaal 2.006.122 vakanties doorgebracht in Limburg. 541.653 vakanties hiervan werden in een hotel doorgebracht. Uitgaande van 9.5 miljoen overnachtingen in totaal, waren er in 2013, 2.565.000 hotelovernachtingen van Nederlanders in Limburg.
25
Figuur 4: Vakanties per logiesvorm (Bron: Toeristische trendrapportage 2013-2014) Limburg ontving in 2013 - naast de gasten uit Nederland - ook nog 837.000 buitenlandse gasten. Dit was een stijging van 1,7% ten opzichte van het jaar ervoor. In de periode 2009-2012 is het totale aantal buitenlandse gasten in Limburg gestegen met 23,7%; dit komt neer op een gemiddelde jaarlijkse stijging van 7,9%. De positieve ontwikkeling van het aantal buitenlandse gasten zet door, hoewel de stijging wel minder sterk is dan in de periode 2009-2012. De buitenlandse gasten zijn samen in 2013 goed voor 2.315.000 nachten in Limburg. Dit is 140.000 meer dan het jaar ervoor. Het aantal overnachtingen van buitenlandse gasten neemt sterker toe (+6,1%) dan het aantal gasten (+1,7%). Dit betekent, dat de buitenlandse verblijfsgasten gemiddeld langer in Limburg zijn gebleven. De top 5 van belangrijkste herkomstlanden van buitenlandse verblijfsgasten in Limburg zijn Duitsland 38%, België 34%, Groot Brittannië 8% en Frankrijk en de Verenigde staten beide 3%. Het aantal Belgische verblijfsgasten is in Limburg in 2013 ten opzichte van 2012 met 9,3% toegenomen en het aantal overnachtingen gestegen met 13,6%. Landelijk is eveneens sprake van een behoorlijke groei van het aantal Belgische gasten. Het verblijfsbezoek uit Duitsland is eveneens gestegen in Limburg (Tabel 7). Ongeveer de helft van de buitenlandse gasten in Limburg verblijft in een hotel (Figuur 5). Dit komt overeen met 435.240 buitenlandse gasten in Limburgse hotels.
Tabel 7: Aantal Duitse en Belgische gasten en overnachtingen in Zuid-Limburg
26
Figuur 5: Vakanties per logiesvorm buitenlanders (Bron: Toeristische trendrapportage 2013-2014) Uit de “Hotel Visie 2015/2016” van de Rabobank blijkt, dat de meest populaire regio’s voor een binnenlandse hotelvakantie zijn 1. Noordzeebadplaatsen, 2. Zuid-Limburg en 3. de Veluwe. Wat van belang is om competitief te zijn in deze sector is om nadrukkelijk in te spelen op de hedendaagse trends in de hotelbranche, die door de Rabobank “Pricing en beleving” worden genoemd. Dit houdt in, dat de consument-van-nu een zo goed mogelijk kwalitatief product, tegen een zo scherp mogelijke prijs wil. Enkel voor een uniek product dat een bijzondere herinnering of beleving creëert, is de consument nog bereid om een meerprijs te betalen. Dit is een trend die ook al eerder benoemd werd in dit onderzoek. Gevolgen van deze trend voor de toeristische hotelbranche zijn onder andere:
opkomst van lowbudgethotels, zonder horeca of bijzondere voorzieningen; als tegenreactie hierop: hotels met meer beleving, thematisering en luxe; branchevervlechting en -vervaging: in toenemende mate vervagen grenzen tussen branches, met name tussen dag- en verblijfsrecreatie (pretparken bieden hotelkamers aan, dierentuinen bungalowovernachtingen, terwijl hotelondernemingen juist weer diverse vormen van recreatie aanbieden om de gast die unieke beleving te bieden); aan de onderkant van de markt groeit het kleinschalig particuliere aanbod (bed & breakfast, kamerverhuur, huisruil); schaalvergroting & flexibilisering; steeds grotere hotels en ketenvorming (hotels worden steeds groter, met meer kamers, zalen en voorzieningen; hotels worden zo totaalconcepten: resorts voor een weekendje weg met het hele gezin of de plek waar alles aanwezig is voor een geslaagd business event.
27
5.1.2 Zakelijke overnachtingen Van alle overnachtingen in hotels in Limburg, heeft in 2013 35% een zakelijk motief. Landelijk ligt het aandeel zakelijk op 42%. Het aandeel zakelijke gasten ligt in Limburg onder het gemiddelde voor Nederland. In 2013 hebben zakenreizigers in totaal 980.000 nachten in hotels in Limburg doorgebracht. Het marktaandeel van Limburg op de zakelijke hotelmarkt van Nederland laat tot 2013 een lichte daling zien. Van 2013 op 2014 is het aantal zakelijke overnachtingen echter gestegen met 8,2% en is daarmee hoger dan het aantal overnachting in 2012 (Tabel 8). Wat verder belangrijk is om te benadrukken is dat wanneer men een zakelijke overnachting boekt, 87,3% van deze overnachtingen in 2014 plaatsvindt in een hotel met 3 sterren of meer (tabel 9).
Tabel 8: Aantal zakelijke overnachtingen in Limburg
Tabel 9: Aantal overnachtingen naar sterklassen. 5.2. Verblijfsaanbod Limburg telt 927 verblijfsaccommodaties en 143.862 slaapplaatsen in 2013. Het totaal aantal verblijfsaccommodaties in Limburg is in 2013 voor het eerst – sinds de voorgaande 5 jaren – gegroeid (met 4%). Dit komt voornamelijk door meer huisjesterreinen. Landelijk is een vergelijkbaar beeld te zien. Het totaal aantal slaapplaatsen in Limburg groeit al jaren, terwijl dit landelijk schommelt. Tussen 2012 en 2013 groeit, zowel in Limburg als in geheel Nederland, het aantal met 5%, voornamelijk door meer slaapplaatsen op groepsaccommodaties en huisjesterreinen (o.a. bungalows en appartementen). Limburg is al meerdere jaren de 4e provincie van Nederland qua aantal verblijfsaccommodaties en de 5e provincie qua aantal slaapplaatsen. Noord- Holland, Gelderland, Noord-Brabant (en ook Zeeland voor slaapplaatsen) hebben een groter aandeel dan Limburg. Na Noord-Holland en Zeeland heeft Limburg de hoogste slaapplaatsdichtheid per km² in Nederland, namelijk 67 slaapplaatsen per km.
28
Figuur 6: Aandeel hotels (Bron: Toeristische trendrapportage 2013-2014) In 2014 had Limburg 937 accommodaties met gezamenlijk 140.469 slaapplaatsen. In januari 2015 had Limburg 912 accommodaties en 135.700 slaapplaatsen. Van deze slaapplaatsen zijn er 55.052 gevestigd in Zuid-Limburg (Tabel 10).
Tabel 10: Aantal accommodaties en slaapplekken in Limburg Conclusie over het hotelaanbod
Het aandeel hotels in Limburg is groot, maar het aandeel slaapplaatsen is klein (Figuur 6). Limburg heeft vergeleken met Nederland voornamelijk kleinere hotels. Het aantal hotels en slaapplaatsen daalt in Limburg al een aantal jaren licht, terwijl landelijk het aantal slaapplaatsen stijgt. De hotelsector lijkt de afgelopen jaren in Limburg een kwaliteitsslag te maken. Er zijn minder 1- en 2-sterren-hotels en meer 3- en 4-sterrenhotels dan in 2009. Limburg heeft geen vijfsterrenhotel meer volgens de officiële Nederlandse Hotel Classificatie.
29
5.3 Conclusies voor het thema hotel op de ALP-locatie Gekeken naar de boven geschetste ontwikkelingen in de hotelbranche en de hierbij gegeven specifieke onderbouwing, concluderen wij samenvattend dat om volgende redenen is te verwachten dat het hotel op het Agroproductie en Leisurepark kan rekenen op een voldoende toestroom van klanten.
Er is een groeiende vraag naar hotels gelegen bij een toeristische trekpleister. Ook zijn er in Limburg relatief weinig grotere hotels. Het feit dat het hotel ook voor zakelijke overnachtingen is bedoeld en dat er ruimte is ingepast voor een congreszaal versterken de positie van het hotel alleen maar. Hierbij is het wel van belang dat het hotel inderdaad de voorgenomen 3 of 4 sterren zal krijgen. De grote meerderheid van de zakelijke overnachtingen vind plek in dergelijke hotels. Wat verder spreekt voor de realisatie van het hotel is de goede bereikbaarheid van het hotel ten opzichte van Duitsland en België. Zoals hierboven aangegeven komt een grote meerderheid van de buitenlandse gasten uit deze landen. Deze vormen dan ook een grote potentiële klantenkring. Daarnaast zullen de (gerichte) bezoekers van het Agroproductie en Leisurepark uiteraard ook nog een grote groep potentiële klanten vormen, zowel voor hotelverblijf als voor de food & beverage. Het hotel speelt in op de gewenste ontwikkeling van kwaliteitsinvesteringen in de verblijfsrecreatie in het Heuvelland.
30
6. Conclusie De stichting Agroproductie en Leisurepark Nijswiller wil een Agroproductie en Leisurepark realiseren in het Sophianumcollege aan de Hofstraat in Nijswiller. De elementen van dit ALP-concept zijn naast een melkfabriek en een ciderfabriek - een versmarkt, een supermarkt en een hotel. Het doel van de stichting is, om verschillende bedrijvigheden in combinatie met de karakteristieken van het Limburgs landschap met elkaar te verbinden. Uiteindelijk zal dit leiden tot economische structuurversterking in het Zuid-Limburgse Heuvelland. Daarnaast moeten de afzonderlijke onderdelen van het Agroproductie en Leisurepark elkaar wederzijds versterken. Uitgangspunt van ALP is, dat de regio Zuid-Limburg - met ca. 600.000 inwoners, gelegen in een euregio met ruim 3,5 miljoen inwoners - voldoende kansen biedt voor dit initiatief. Aanvullend hierop levert het toerisme - met ruim 15 miljoen - overnachtingen veel potentie voor het Agroparkproductie en Leisurepark. In dit onderzoek is gekeken naar de mogelijkheden van realisatie van een versmarkt, een supermarkt en een hotel op de voorgenomen locatie. Er is nagegaan, of er een voldoende klantenkring valt te verwachten voor elk onderdeel afzonderlijk, maar ook of de onderling versterkende structuur tot stand kan wordt gebracht zoals voorzien in het ALP-concept. Ook is onderzocht, welk effect de realisatie zal hebben op de bestaande detailhandelsstructuur in de regio rondom Nijswiller. Versmarkt De versmarkt is een concept dat nog niet bestaat in de regio. Op de versmarkt zullen lokale vers- en streekproducten aangeboden worden, aangevuld met food-speciaalzaken en horecavoorzieningen. Naar dergelijke producten is - zekere in deze combinatie die de verblijfsduur verlengt - een groeiende vraag uit zowel binnen- als buitenland. Een formule die hier het dichtstbij komt, is de Landmarkt in Amsterdam. Voor de versmarkt worden daggasten verwacht uit een straal van 50km (zowel uit Nederland, als uit het aangrenzende Duitsland en deels ook uit België), aangevuld met de in Zuid-Limburg al aanwezige, grote toeristenstroom. Vooral onder Duitse consumenten bestaat er een aanzienlijke vraag naar dergelijke producten. Vanwege het onderscheidend karakter, zal de versmarkt dan ook vanuit een groot gebied klanten aantrekken en een nieuwe koopstroom realiseren in de regio, waarvan direct omliggende kernen eveneens zullen profiteren. Daarnaast zullen ook de gasten uit het ook in ALP te realiseren themahotel de versmarkt veelvuldig bezoeken. Door het onderscheidend karakter wijkt de versmarkt sterk af van de bestaande detailhandelsstructuur in de regio. Er hoeft dan ook niet verwacht te worden, dat de versmarkt negatieve gevolgen zal hebben op de bestaande supermarkten in de kernen van de gemeentes Gulpen-Wittem, Vaals en Simpelveld.
31
Supermarkt De nieuw te realiseren supermarkt kan in potentie een versterkende functie vervullen voor de versmarkt. Daarnaast is er ook ruimte voor een nieuwe supermarkt in het bestaande supermarktlandschap. Er moet echter wel een goede afweging gemaakt worden welk “soort” supermarkt er gevestigd gaat worden. Een discountsupermarkt heeft andere effecten op het Agroproductie en Leisurepark en het omliggende gebied, dan een full-service supermarkt. Gekeken naar de doelen van de Stichting en naar de minst verstorende inpassing voor de kernen, ontstaat er een lichte voorkeur voor een discount-supermarkt. Indien een full-service supermarkt wordt gerealiseerd die qua concept aansluit op de versmarkt en op het ALP-concept, zal deze evenmin weinig verstorend werkend op de omliggende detailhandelsstructuur. Er is namelijk nog enige vrije marktruimte in het gebied. (Thema-)hotel In het verlengde van de versmarkt zal er een hotel gerealiseerd worden dat thematisch aansluit bij de overige onderdelen van ALP. Gekeken naar de huidige trends in de hotelbranche en de hotelontwikkelingen in Limburg, is er genoeg marktruimte en genoeg marktpotentieel. Het hotel richt zich zowel op de toeristische, als op de zakelijke markt. Het is direct gelegen bij een groot aantal toeristische trekpleisters. Daarnaast vormt het als themahotel (aansluitend op het ALPthema van gezond voedsel en regionale markt) een belangrijke kwalitatieve aanvulling op de toeristische hotelmarkt in het Heuvelland en heeft het daarmee een zeer onderscheidende positie. Daarbovenop bieden de potentiële Duitse en Belgische markt een goede kans door de centrale en goed bereikbare locatie en door de onderscheidende uitstraling van het ALP-concept op het hotel. Eindconclusie Wij concluderen, dat de drie onderdelen van het Agroproductie en Leisurepark - versmarkt, supermarkt en themahotel - ten opzichte van elkaar en daarnaast op de regio rondom Nijswiller een versterkende rol kunnen spelen. De realisatie van het Agroproductie en Leisurepark zal er toe leiden, dat er zich een geheel nieuwe koopstroom zal ontwikkelen die voorheen niet bestond dan wel versnipperd was. De afvloeiing door het ALP-concept in de omliggende kernen zal beperkt zijn. Er zal eerder sprake zijn van toevloeiing, doordat bezoekers van het ALP aansluitend de naastgelegen kernen bezoeken.
32
