Koncepce bydlení městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz na období 2014 - 2018
Obsah Úvod 1. Bytová politika na úrovni městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz 2. Evidence domovního a bytového fondu 3. Údržba domovního a bytového fondu 3.1. Plán údržby a obnovy domovního a bytového fondu 4. Struktura domovního a bytového fondu 5. Hlavní cíle v bytové politice městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz pro období 2014 – 2018 5.1. Stabilizace majetku bytového fondu 5.2. Rozvoj bydlení a snaha obsazování volných bytů 5.2.1. Změna způsobu prezentace nabídky volných bytů 5.2.2. Zaměření se na problémové lokality 5.3. Vyrovnání výše nájmu v revitalizovaných domech 5.4. Snížení výše pohledávek vzniklých z nájmu bytů 5.5. Další opatření směřující k vylepšení hospodaření s domovním a bytovým fondem Závěr
Přílohy Příloha č. 1 – Přehled domovního a bytového fondu svěřeného MOb MOaP Příloha č. 2 – Přehled jednotek určených k prodeji
2
Úvod Bydlení je jedním ze základních podmiňujících faktorů existence a dalšího rozvoje města, resp. městského obvodu. Vytvoření příznivých podmínek pro bydlení je významným aspektem, který může napomoci ke změně současné nepříznivé demografické struktury městského obvodu z hlediska věku jeho obyvatel a může příznivě nastavit migrační trendy zejména mladých a vzdělaných lidí. V současnosti přechází zodpovědnost za bydlení ze státu na každého občana a ke vzniku příležitosti, aby si každý občan zvolil formu a způsob bydlení dle svých vlastních možností a požadavků. Transformace bytové politiky umožnila vedle státu působení v oblasti bydlení i dalším subjektům jako jsou např. kraje, neziskové organizace, podnikatelské subjekty. Kvalitu bydlení ovlivňuje řada podmínek a faktorů nejen technických a sociálních, ale i bezpečnostních a pocitových. Jedná se o otázky o kvalitě bytu a objektu bydlení až po kvalitu veřejných prostranství, úroveň občanské vybavenosti, apod. Vytvoření koncepčního dokumentu je tudíž nutným podkladem pro nastavení dlouhodobé strategie v oblasti bytové politiky.
3
1. Bytová politika na úrovni městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz Povinnost pečovat o uspokojování potřeby bydlení svých občanů vyplývá obcím z § 35, odst. 2 zákona o obcích č. 128/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o obcích) a dále z § 38 uvedeného zákona, dle kterého je obec povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. V souladu s tímto zákonem je vydána obecně závazná vyhláška č. 11/2000, Statut města Ostravy, ve znění pozdějších předpisů, kterou přešla péče o bytový fond na jednotlivé městské obvody. O domovní a bytový fond, stejně jako o každý jiný majetek, je nutné řádně a soustavně pečovat, povinnost pečovat o svůj majetek a hospodařit s ním podle vlastního rozpočtu plyne obcím ze zákona o obcích. S vlastnictvím domovního a bytového fondu souvisí celá řada povinností, které jeho majitel musí plnit. V případě vlastnictví většího objemu domovního a bytového fondu je pro obce složité zajistit plnění všech povinností uložených zákonem. V opačném případě není obec bez dostatečného domovního a bytového fondu schopna adekvátně ovlivnit sociodemografické procesy. V takovém případě může docházet k věkové nebo sociální homogenitě skladby obyvatelstva na určitém území, což může mít za následek ovlivnění koupěschopnosti obyvatelstva a snížení ekonomického potenciálu obce. Nastavení politiky bydlení Statutárního města Ostravy (dále jen „SMO“) je v kompetenci jednotlivých městských obvodů a každý obvod si toto upravuje sám. Město, resp. městské obvody mají povinnost pečovat jednak o domovní a bytový fond z pohledu technického stavu domů, zároveň by však mělo být pečováno o obyvatele v domech žijících. Statut města Ostravy upravuje majetkovou a věcnou část týkající se správy domů. Základním východiskem pro formování bytové politiky jednotlivých městských obvodů je současný stav a velikost domovního a bytového fondu, který zcela determinuje rozhodování o dalších opatřeních a řešeních problémů spojených s bydlením. Městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz je jedním z 23 městských obvodů SMO a tvoří historické jádro Ostravy. Rozkládá se na území o rozloze 13,53 km2 se 38 032 obyvateli (údaj k 30. 9. 2013) tzn., že na 1 obyvatele připadá 355,5 m2. Na svém území má dvě památkové zóny, které chrání části městského obvodu cenné z hlediska architektury a urbanismu, Městskou památkovou zónu Moravská Ostrava a Městskou památkovou zónu Ostrava – Přívoz. I tento fakt je významným faktorem především k možnostem a nákladům na opravu a obnovu domovního a bytového fondu. Městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz je čtvrtým obvodem s nejpočetnějším domovním a bytovým fondem v rámci SMO, čímž je významným nositelem bytové politiky města. Ovšem zde je nutno zdůraznit, že pouze ve vztahu k obecnímu bydlení. Na územní městského obvodu MOaP je celkem dle údajů z Magistrátu města Ostravy, majetkového odboru, evidováno 19 637 bytů, z toho pouze 1605 bytů je svěřeno MOb MOaP.
4
Graf č. 1 – bytový fond na území MOb MOaP
Z těchto údajů je zřejmé, že podíl obecních bytů na trhu s byty je minimální, a proto nejsme schopni nijak zásadně ovlivnit demografickou strukturu obyvatel města. Tabulka č. 1 – Vývoj domovního a bytového fondu MOb MOaP v letech 1997 -2013 Počet uvolněných bytů ve sledovaném období rok Počet domů
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Celkový počet bytů v majetku SMO MOb MOaP 10298
celkem
216
58
274
244
34
278
249
31
280
275
25
300
8413
227
44
271
3,22
7680
228
40
268
3,49
7312
208
22
230
3,14
6228
192
27
219
3,51
3797
185
11
196
5,16
2678
122
11
133
4,96
2369
125
4
129
5,44
2070
96
8
104
5,02
181
1848
78
14
92
4,97
159
1702
126
6
132
7,75
157
1653
165
18
183
11,84
155
1622
181
11
192
12,08
140
4
144
8,97
154 1605 Poznámka: Rok 2013 - stav evidovaný k 2. 12. 2013 Údaje neuvedené v tabulce č. 1 nebylo možno dohledat a vyjádřit
5
se se standardním sníženou vybavením kvalitou
Počet uvolněných bytů (vyjádřeno v %) 2,66
Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že bytový fond MOb MOaP prošel v minulých letech rozsáhlou privatizací, kdy obvod privatizoval zejména samostatné bytové jednotky, nikoli domy jako celky. 332 bytů z aktuálního počtu 1605 bytů je ve 167 domech SVJ (společenství vlastníků jednotek). Tento druh spoluvlastnictví není pro městský obvod nijak zajímavý a výhodný - administrativní, evidenční, časová a zejména finanční zátěž. Dále je z tabulky zřejmé, že k nárůstu uvolněných bytů došlo zejména po období ukončení zákonné deregulace nájemného, kdy atraktivita nájemního bydlení klesá a lidé preferují byty v osobním vlastnictví, kdy výše hypotéky mnohdy odpovídá výši nájemného.
2. Evidence domovního a bytového fondu Pod pojmem evidence je obecně rozuměno vedení záznamů o spravovaném majetku – domovního a bytového fondu. Konkrétnější chápání tohoto pojmu se již zaměřuje na informace o jednotlivých domech a bytech. V této rovině však je vhodnější používat pojem pasport. Je to pojem, který lze v souvislosti s domovním a bytovým fondem chápat jako architekturu stavby, doklad o vybavenosti, soubor informací o technických parametrech, informací o stavu konstrukčních prvků objektu, o jejich způsobu použití. Pasportizace domovního a bytového fondu svěřeného Městskému obvodu Moravská Ostrava a Přívoz je vedena v programu SSB 2000, ve kterém jsou soustředěny veškeré informace spravovaného majetku (rok výstavby, velikosti jednotek, výměry, provedené revize, náklady na opravy a revitalizace), které jsou aktuálně doplňovány v závislosti na prováděných změnách a rovněž jsou zde postupně dohrávány scházející informace z minulých období za účelem vytvoření ucelené a komplexní databáze. Městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz zajišťuje tuto správu v programu SSB 2000 od roku 2008. Po překonání počátečních obtíží se zavedením tohoto programu a neúspěšném převedení dat z programu DES (byl využíván realitními kancelářemi spravujícími majetek) byly v minulých letech postupně provedeny tyto kroky vedoucí ke zlepšení práce oddělení správy majetku: - pro zjednodušení obsluhy byla provedena kompletní úprava dat, tzn. optimalizace systému, která měla za následek jednak finanční úsporu ve vztahu k zakoupené licenci tohoto programu a jednak větší přehlednost a snazší vyhledávání informací z daného systému, kdy agenda byla rozdělena na tzv. živé nájemce a odstěhované (kde stále evidujeme pohledávky) - zavedení tisku nájemních smluv z programu - navedení podstatných náležitostí nájemního vztahu pro systematické provádění kontrol, a to automatická kontrola končících nájemních smluv na dobu určitou - průběžné navádění všech faktur do programu, včetně evidence požadavků na opravy - vysoký standard provedení každoročního vyúčtování služeb - navedení všech typů pohledávek (kolky, odběratelské faktury, náklady na vyklizení, náklady právníka, exekutora) u jednoho nájemce do programu SSB 2000 dle požadavků provedeného auditu - vytvoření, oprava a navedení účetního stavu penále do programu, kdy v minulých letech byl veden pouze v tabulkách excel a byl zcela mimo skutečný stav - průběžná analýza stavu a vývoje pohledávek, a to jak aktuálních tak z minulých období, aktuálně byl analyzován výrazný meziroční nárůst dluhu a pokles cash-flow 6
-
vytvoření evidence promlčených a v blízké době se promlčujících pohledávek důkladná analýza dat a následný odpis nevymahatelných pohledávek po všech zemřelých evidovaných v programu SSB 2000
V současné době pracujeme na zajištění chodu agendy SVJ (vyúčtování fondu oprav, zasílání měsíčních záloh) v programu SSB 2000, který je dosud realizován pouze v programu excel. Po postupném navádění dat do programu SSB 2000 zaznamenáváme problémy s jeho rychlostí při zpracovávání běžné agendy a nyní ověřujeme příčiny zpomalení programu. Po vyhodnocení potíží ve spolupráci s pracovníky IT přistoupíme k vypracování analýzy, kdy výsledkem může být doporučení na zrychlení aplikace, ev. nákup nového softwaru.
3. Údržba domovního a bytového fondu Základní povinností každého vlastníka stavby je údržba stavby. Udržovat dobrý technický stav, zabránit znehodnocení stavby a co nejvíce prodloužit její uživatelnost. Údržba je obecně charakterizována jako řada preventivních a jiných opatření prováděných tak, aby po dobu životnosti mohla stavba plnit všechny provozní funkce. Rozděluje se na údržbu běžnou a plánovanou. V minulých volebních obdobích městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz nevěnoval dostatečnou pozornost zvelebování a zhodnocování bytového majetku a podcenil financování této oblasti. Bytový fond je zastaralý a ke zjednání nápravy bude potřebné i v budoucnu zajistit nemalé finanční prostředky. 3.1. Plán údržby a obnovy domovního a bytového fondu Pro zpracování plánu údržby a obnovy domovního a bytového fondu je stěžejním prvkem podrobná a aktualizovaná pasportizace domovního a bytového fondu. Plán údržby a obnovy je zpracováván pracovníky odboru majetkového a schválen příslušným orgánem obce vždy na následující kalendářní rok, aby bylo zajištěno finanční krytí pro realizaci. V průběhu roku je aktualizován s ohledem na případné změny. Návrh tohoto plánu vychází z aktuálního stavu na úseku domovního a bytového fondu a ze zohlednění finanční náročnosti. V roce 2012 byla provedena za účelem tvorby koncepce MMO detailní analýza stavu bytového fondu, kdy předmětem analýzy byly také rekonstrukce provedené od roku 2000 a předpokládané rekonstrukce do roku 2022. Nejčastějším cílem rekonstrukcí byla výměna oken, zateplení domů, výměna výtahů a rekonstrukce střech. Náklady na rekonstrukce do bytových domů svěřených MOb MOaP dosáhly v letech 2000 – 2012 celkem 346 775 223 Kč, kdy se nepřihlíželo na to, zda opravené domy zůstanou ve 100 % vlastnictví MOaP nebo budou zahrnuty do probíhající privatizace. V následujících letech chceme investice směřovat pouze do domů, které zůstanou ve 100 % vlastnictví MOaP. Analýzou bylo dále zjištěno, že z celkového počtu 154 domů byla u 75 domů provedena rekonstrukce. U téměř poloviny obytných domů ještě nebyla provedena ani výměna oken. Odhad nákladů na rekonstrukce a opravy do roku 2022 je 166 mil. Kč. Z odhadovaných finančních prostředků plánovaných na opravy na příštích 10 let vyplývá, že minimální potřeba finančních prostředků na rekonstrukce bytového fondu je cca 17 mil. Kč ročně. 7
4. Struktura domovního a bytového fondu Ke dni 18. 11. 2013 zůstává městskému obvodu ve správě celkem 1605 bytů ve 321 domech, kdy 154 domů vlastní 100 % městský obvod s 1273 bytovými jednotkami a 137 nebytovými jednotkami, zbývajících 332 bytových jednotek a 174 nebytových jednotek je ve 167 domech, kde je založeno společenství vlastníků jednotek (SVJ). Aktuální stav domovního a bytového fondu svěřeného městskému obvodu Moravská Ostrava a Přívoz tvoří 10,64 % z celkového počtu domovního a bytového fondu statutárního města Ostrava. S ohledem na sociodemografické průzkumy je zřejmé, že domovní a bytový fond na území městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz je nedostatečný ve vztahu k možnostem ovlivnění skladby obyvatel města. Tabulka č. 2 - Struktura domovního a bytového fondu rozdělena dle lokalit DOMY
Lokalita
100% SVJ MOaP
vlastnictví Mob MOaP
CELKEM
BYTY
z toho volné
NP
SVJ
BYTY
CELKEM
z toho volné
NP
Celkový počet bytů
Z toho volných bytů, stav 18.11.2013
centrum
93
24
117
178
13
65
46
14 149
224
27
Senovážná, Sládkova
18
7
25
68
9
13
33
20
5
101
29
Fifejdy
17
5
22
84
1
10
36
9
2
120
10
Šalamouna
15
10
25
126
12
22
21
3
10
147
15
Maroldova a okolí
4
2
6
16
1
0
122
8
3
138
9
10
21
31
205
31
11
40
14
4
245
45
Orebitská a okolí
3
16
19
120
26
6
11
9
1
131
35
Žofie Podlipské a okolí
0
14
14
68
20
1
0
0
0
68
20
Palackého a okolí
0
31
31
235
79
8
0
0
0
235
79
Jílová a okolí
7
24
31
173
99
1
23
15
0
196
114
167
154
321
1273
291
137
332
92 174
1605
383
nám. Sv. Čecha a okolí
Celkem
8
Tabulka č. 3 – Struktura domovního a bytového fondu v %
Lokalita
Podíl počtu bytů v lokalitě k celkovému počtu bytů v %
Podíl počtu volncýhbytů k celkovému počtu volných bytů
Podíl volných bytů v lokalitě k celkovému počtu bytů
Podíl volných bytů v domech SMO k
Podíl volných bytů v domech SVJ
13,96
7,0
1,7
7,3
30,4
6,29
7,6
1,8
13,2
60,6
Fifejdy
7,48
2,6
0,6
1,2
25,0
Šalamouna Maroldova a okolí nám. Sv. Čecha a okolí
9,16
3,9
0,9
9,5
14,3
8,6
2,3
0,6
6,3
6,6
15,26
11,7
2,8
15,1
35,0
8,16
9,1
2,2
21,7
81,8
centrum Senovážná, Sládkova
Orebitská Žofie Podlipské a okolí Palackého a okolí
4,24
5,2
1,2
29,4
0,0
14,64
20,6
4,9
33,6
0,0
Jílová a okolí
12,21
29,8
7,1
57,2
65,2
Celkem
100,0
100,0
23,9
22,9
27,7
Graf č. 2 – rozdělení bytů dle lokalit v %
9
Graf č. 3 – Počty bytů rozdělených dle lokalit, z toho volných bytů
V níže uvedené tabulce jsou volné bytové jednotky rozděleny dle technického stavu. Z celkového počtu 383 volných bytů je pouze 114 bytů v dobrém stavu, určených k okamžitému pronájmu. Z těchto 114 bytů je 70 v problémových lokalitách, o které není zájem. U 50 bytů je nutné provést drobné opravy, 73 bytů je s náklady převyšujícími 100 tis. Kč, obvykle bez funkčního vytápění. Zcela zničených je 146 bytových jednotek, převážně v problémových lokalitách, kdy v důsledku skladby obyvatel, jsou devastovány nejen jednotlivé byty ale i fasády domů. Záměr využití zcela neobydlených domů, převážně ve vyloučených lokalitách (Válcovní 50, Cihelní 18, Jílová 15, Spodní 27), bude v budoucnu závislý na vyhlášení dotačních titulů, ev. budeme zvažovat jejich prodej, či demolici. Neobydlené domy v nevyloučených lokalitách (Newtonova 18 – 4 BJ, Tolstého 6 – 3 BJ, Trocnovská 38 – 4 BJ) jsou zařazeny do plánu investic na rok 2014, kdy celkovou rekonstrukcí domů očekáváme zájem o opravené bytové jednotky. Bílé pole jsou v níže uvedené tabulce bytové jednotky, u kterých předpokládáme pronájem VŘ, u růžově označených polí bude problém tyto jednotky obsadit a provedení opravy má význam pouze za předpokladu, že bytová jednotka bude obsazena. Tabulka č. 4 – Technických stav volných bytů LOKALITA
centrum Senovážná, Sládkova Fifejdy Šalamouna Maroldova a okolí nám. Sv. Čecha a okolí Orebitská a okolí Žofie Podlipské a okolí Palackého a okolí Jílová a okolí Celkem
10
Vyhovující, bez závad
Nutné drobné opravy
Vysoké náklady na opravy
Zcela zničené, neobydlené domy CELKEM
8 3 2 2 7 17 5 7 27 36
5 6 8 2 1 7 3 2 6 10
11 15
3 5
3 1 8 8 7 9 11
8 13 19 4 37 57
27 29 10 15 9 45 35 20 79 114
114
50
73
146
383
Pozn: 8 bytů v lokalitě Šalamouna jsou v domě Válcovní 50 (nutná celková rekonstrukce, byty bez soc. zařízení, koupelen)
Podrobný přehled domovního a bytového fondu svěřený MOb MOaP je uveden v příloze č. 1.
5. Hlavní cíle v bytové politice městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz pro období 2014 - 2018 S ohledem na uvědomění si současného stavu domovního a bytového fondu, slabých a silných stránek v oblasti správy majetku byly vytyčeny níže uvedené cíle pro období 2014 - 2018. V průběhu tohoto období bude neustále sledován aktuální vývoj v oblasti nájemního bydlení a v případě nutnosti bude reagováno. 5.1. Stabilizace majetku bytového fondu V návaznosti na údaje uvedené v tabulce č. 3 si městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz hodlá ve své správě ponechat ze současného domovního a bytového fondu pouze domy se 100% podílem, tzn. 154 domů s 1273 byty a 137 nebytovými prostory a domy ve vlastnictví SVJ, ve kterých hodlá snížit počet bytových jednotek na níže uvedený stav, a to na 95 domů, 189 bytů a 150 nebytových prostor. Tabulka č. 5 Plán prodeje majetku v letech 2014 – 2018 vlastnictví MOb MOaP období stav k 18. 11.2013
BYTY 1273
NP 137
plánované změny (prodej) v letech 2014-2018 výsledný plánovaný stav
SVJ BYTY
NP
počet bytů
332 174
1605
311
-24
-143
-24
189 150
1462
287
-143 1273
137
CELKEM NP
V letech 2014 – 2018 plánujeme postupně prodat, v souladu se zákonem, 143 bytových a 24 nebytových jednotek, které jsou aktuálně ve spoluvlastnictví s fyzickými nebo právnickými osobami. Jedná se pouze o doprodej jednotek v domech, kde převážná většina jednotek je již privatizována (Ve 31 domech hodláme prodat poslední bytovou jednotku, v 11 domech jsou poslední 2 jednotky) a nebo se jedná o bytové jednotky v domech SVJ v problémových lokalitách s vysokými náklady na opravy. V případě realizace plánovaného prodeje dojde ke snížení počtu domů ve spoluvlastnictví o 72 domů, tzn. ze současného počtu 167 domů na 95, čímž se výrazně sníží administrativa spojená se spoluvlastnictvím jednotek. Podrobný přehled jednotek určených k prodeji je uveden v příloze č. 2.
11
Plán prodejů bytů a nebytových prostor Městský obvod je členem společenství vlastníků jednotek ve 167 domech, kde je vlastníkem 332 bytů 174 nebytových prostor. V souvislosti s vlastnictvím jednotek v domech vymezených prohlášením vlastníka a zapsaných ve veřejném seznamu vyplývají městskému obvodu práva a povinnosti vlastníka jednotky, kterými jsou: -
přispívat na správu domu a pozemku platit zálohy na plnění spojená s užíváním bytu účastnit se schůzí společenství vlastníků jednotek řídit se pravidly pro správu a údržbu domu a zajistit jejich dodržování.
Analýzou jednotlivých domů a v závislosti na počtu bytů v nich jsme připravili pro období let 2014 – 2018 plán jejich prodeje. Tabulka č. 6 – Plán prodejů
PLÁN PRODEJŮ BYTŮ A NEBYTOVÝCH PROSTORŮ rok
BYTY/NEBYTOVÉ PROSTORY
OBSAZENOST
BYTY
volné
64
BYTY
obsazené
10
30
24
NEBYTOVÉ PROSTORY
obsazené
10
10
4
84
40
28
CELKEM
CELKEM
2014 2015 2016 2017 2018 64 10
5
79 24
10
5
167
Celkově plánujeme prodat 143 bytů, z toho 64 bytů volných, 79 bytů obsazených a 24 nebytových prostor. Cílem městského obvodu je prodat nejdříve volné bytové jednotky v domech, kde je městský obvod členem společenství vlastníků jednotek a následně jednotky obsazené včetně nebytových prostor, které již nejsou z hlediska výnosů z pronájmu ekonomicky výhodné a nedaří se je dlouhodobě obsadit s cílem vyššího zisku. Ze zpracovaných údajů vyplývá, že stěžejními léty budou roky 2015-2016. Prodej volných bytů budeme realizovat formou veřejné dobrovolné dražby tak, abychom otevřeli možnosti koupě bytů širší skupině obyvatelstva. Obsazené byty budou prodávány nájemcům v souladu s novým Občanským zákoníkem a nově schválenými Zásadami pro prodej domů, bytů, nebytových prostor a souvisejících pozemků. Tímto krokem plánujeme zvýšit kapitálové příjmy, které bychom použili na opravy domovního a bytového fondu a současně tak snížili náklady na neobsazené byty a úhradu za správu bytů v domech SVJ.
12
5.2. Rozvoj bydlení a snaha obsazování volných bytů 5.2.1. Změna způsobu prezentace nabídky volných bytů
nové zásady na pronájem bytů makléř zprovoznění přehledné webové aplikace
Ukončení zákonné deregulace nájemného ve statutárním městě Ostrava k 31. 12. 2010 a nastupující ekonomická krize přispěla ke vzniku tržního prostředí v oblasti trhu s byty také v našem městském obvodu. Zvýšení základní sazby nájemného, které nájemci dříve hradili na cílové nájemné 50,02 Kč za m/2/měsíc (z 35,- Kč/m2/měsíc) mělo za následek a přimělo spoustu nájemců, kteří si obecní nájemní bydlení drželi zřejmě jen ze spekulativních důvodů, k tomu, že začali hromadně nájemní vztahy ukončovat výpovědí, případně ve sjednané době nájmu. K ukončování svých nájemních vztahů také postupně přistoupili nájemci obecních bytů dlouhodobě bydlící v lokalitách s vysokou kriminalitou a lokalitách sociálně vyloučených, kterým otevření trhu s byty od 1. 1. 2011 umožnilo získat jiné dostupné bydlení, a to vlastní nebo u jiných pronajímatelů. K již uvolněným bytům ve špatném technickém stavu a v lokalitách, které mají špatnou pověst tak postupně přibývaly další volné byty, které se velmi špatně pronajímají. Na tuto zhoršenou situaci na úseku správy bytového fondu městský obvod zareagoval a snaží se ji aktivně řešit tím, že jsme zrušili přistoupení k dluhu a nabízíme byty zejména formou výběrového řízení. Dále byl posílen úsek pronájmů volných bytů vytvořením pracovní pozice makléř, jehož hlavním úkolem je intenzivní práce se zájemci o bydlení, které je nabízeno veřejnou formou (výběrovým řízením) a zprovoznění webové aplikace, ve které si zájemci o bydlení mohou nepřetržitě vyhledávat informace o nabízených volných bytech k pronájmu nebo k prodeji. Zahájili jsme postupně opravy volných bytů v nevyloučených lokalitách, které se daří pronajímat za nájemné od 60,- Kč/m2/měsíc. Ke dni 18. 11. 2013 bylo za rok 2013 uzavřeno 193 nájemních smluv na byty, z toho 83 výběrovým řízením. Pro srovnání v roce 2012 bylo uzavřeno 223 nájemních smluv na byty, z toho 72 bytů bylo pronajato výběrovým řízením. Tabulka č. 7 – Počty bytů pronajatých výběrovým řízením v letech 2012 – 2013 2012
2013
počet
Ø výše nájemného (Kč/m2/měsíc)
počet
Ø výše nájemného (Kč/m2/měsíc)
Centrum Senovážná, Sládkova Fifejdy Šalamouna Maroldova a okolí nám. Sv. Čecha a okolí Orebitská Žofie Podlipské a okolí Palackého a okolí Jílová a okolí
15 9 9 5 7 13 5 0 3 6
71,3 59,78 63,97 65,2 67,71 57,79 54,71 0 51,67 52,167
25 7 6 5 9 28 0 1 2 0
69,14 63,2 62,33 66,34 69,89 64,43 0 57 60 0
Celkem
72
60,48
83
64,04
Lokalita
13
Tabulka č. 8 - Přehled pronájmů bytů za rok 2013 Přehled pronájmů - rok 2013
Způsoby pronájmu dle Zásad náprava mimořádný nájemního pronájem vztahu
Lokalita
centrum Senovážná, Sládkova Fifejdy Šalamouna Maroldova a okolí nám. Sv. Čecha a okolí Orebitská Žofie Podlipské a okolí Palackého a okolí Jílová a okolí
Součet
nová znovupronajmutí pronájem v nájemní bytu DZU* smlouva počet uzavřených nájemních smluv
charitativním výběrová organ. řízení
5 1 0 0 2
4 3 1 2 8
1 1 0 0 1
0 0 0 10 0
0 0 0 1 1
0 0 0 0 0
25 7 6 5 9
1 2
8 2
0 1
0 0
4 0
1 0
28 0
1 2 2
2 8 5
0 1 1
0 4 0
0 9 0
1 4 0
1 2 0
16
43
6
14
15
6
83 183
Celkový součet *DZU - Dům zvláštního určení - Gajdošova 39, Dobrovského 53
Z tabulky č. 7 lze dovodit, že nejvyšší nabízené nájmy jsou v lokalitě centrum a Maroldova. V lukrativních ulicích v samém centru města (Pobialova, Poštovní, Chelčického, S.K.Neumanna, Českobratrská a Sadová) pak v průměru nabízené nájemné dosahuje hranice 78,- Kč/m2/měsíc, nové nájemní smlouvy např. na ulici Poštovní byly uzavřeny v rozsahu 80 až 98,- Kč/m2/měsíc. Zejména v této lokalitě je proto na místě zvážit navýšení cenové hladiny dlouhodobých nájmů uzavřených v dřívějších letech, kdy průměrné nájemné se zde pohybuje na hladině cca 51,- Kč/m2/měsíc a přizpůsobit ji aktuálnímu tržnímu nájemnému. 5.2.2. Zaměření se na problémové lokality plošné snížení nájemného studentské bydlení
Jak vyplývá z již uvedených údajů v tabulkách č. 2, 3 a 8 je nejkritičtější situace v lokalitě Jílová a Palackého, kde je 50 % volných bytů a mizivý zájem o jejich pronájem. Z těchto důvodů bylo navrženo a dne 3. 12. 2013 radou městského obvodu schváleno plošné snížení nájemného v lokalitě Jílová na 35,-Kč/m2/měsíc na období 2 let (od 1.1. 2014 do 31. 12. 2015). Od tohoto opatření očekáváme: stabilizaci současných nájemníků větší úspěšnost při obsazování volných bytů snížení nákladů na neobsazené byty
14
Toto opatření ve svých počátcích přinese snížení celkových příjmů z pronájmu o 80.000,Kč/měsíc, avšak očekáváme nárůst zájmu o volné byty, kdy snížením počtu volných bytů snížíme náklady spojené s jejich neobsazením (vytápěním, fondem oprav) a tím očekáváme zlepšení hospodaření v této lokalitě. V návaznosti na nový občanský zákoník, kde je možnost pronájmu bytu po jednotlivých pokojích zvažujeme v roce 2014 zavést pilotní projekt „studentského bydlení“, směřující k oživení lokality Jílová a okolí. Vytipovali jsme byty na ulici Jílová 31, 33, které jsou dlouhodobě volné, nedaří se je pružně obsazovat a jejich provoz stojí značné finanční částky za služby, v případě domů ve vlastnictví SVJ pak platbách za úhrady do fondu oprav, správu, pojištění domu apod. Po vyhodnocení skutečně vynaložených nákladů za rok 2012 a kvalifikovanému odhadu nákladů za rok 2013 na volné byty v lokalitě Jílová a okolí navrhujeme tyto nabídnout k pronájmu studentům ostravských vysokých škol k určité formě „kolejního“ bydlení. Rada městského obvodu na svém zasedání dne 3. 12. 2013 taktéž schválila návrh snížení minimálního nájemného pro výběrová řízení na obsazení volných bytů v lokalitě Palackého na 45 Kč/m2/měsíc. 5.3. Vyrovnání výše nájmu v revitalizovaných domech Dalším opatřením, které doporučujeme vzhledem k současnému vývoji v oblasti bydlení je zahájit jednání o zvýšení nájemného, vedle již zmíněné lokality centrum s ohledem na hladinu aktuálního tržního nájemného, i nájemcům bydlícím v domech, které prošly v minulých letech celkovou rekonstrukcí, byla zde vyměněna okna, došlo k zateplení apod. Tito nájemci provedenou investicí města dosáhli významných finančních úspor v řádu tisíců korun u spotřebovávaných energií- zejména pak teple, a je zde proto možné s ohledem na návratnost investice uvažovat o částečném, maximálně však desetiprocentním, navýšení nájemného za čtvereční metr. Tímto opatřením by bylo nejen vykompenzováno snížení nájemného v problémových lokalitách, ale dá se očekávat zvýšení příjmů z nájmu bytů.
5.4. Snížení pohledávek vzniklých z nájmu bytů Na úseku správy domovního a bytového fondu se také potýkáme s problémem výše pohledávek vzniklých z nájmu bytů. Za účelem snížení pohledávek z nájemného již byla navázána spolupráce s Úřadem práce, odborem dávek Státní sociální podpory, a to při zápočtu pohledávek našich nájemců z příspěvku na bydlení, které pobírají. Město se po podání žádosti může stát tzv. zvláštním příjemcem dávky a to až do úplného uhrazení pohledávky. Nově navrhujeme od ledna 2014 zahájit časově ohraničený pilotní projekt tzv. koordinátora prevence vzniku dluhů na bytovém úseku. Stěžejním úkolem tohoto „preventisty“ by byl denní kontakt s vytipovanými dlužníky včetně osobních návštěv v domácnostech za účelem získání detailnějších informací o dlužníkovi samotném, o příčinách vzniku dluhu a jeho schopnosti dluh splácet. Poté zpracovávání údajů z terénu a navržení možných řešení, např. návrh splátkového kalendáře, pomoc při podávání žádostí o různé sociální dávky, pomoc 15
při řešení celkového dluhového zatížení, orientace v pohledávkách od věřitelů, asistence při zpracovávání konsolidace úvěrů a předcházení insolvence. Tato činnost by měla vést ke stabilizaci sociální situace dlužníka a jeho nasměrování k zodpovědnému hospodaření s dostupnými finančními prostředky. Zde by bylo vhodné navázat těsnější spolupráci s odborem sociálních věcí a obecně prospěšnými společnostmi věnujícími se bezplatnému poradenství občanům ve finanční tísni. Graf č. 4 – Vývoj pohledávek v letech 2012 - 2013
5.5. Další opatření směřující k vylepšení hospodaření s bytovým fondem V roce 2011- poprvé byly přeplatky z vyúčtování služeb započteny za dosud nevyměřené penále – úspora cca 300 tis. Kč V roce 2013 – poprvé byly přeplatky použity na úhradu dluhu nejen městského obvodu, byla navázána spolupráce s MMO, nevyplaceno cca 500 tis. Kč (dluhy u odboru financí ve správním řízení, odvoz odpadů apod). V roce 2014 navrhujeme spolu se zřízením funkce terénního pracovníka - preventisty zřídit „mobilní pokladnu“ v lokalitě Jílová a Palackého, kde zejména v období krátce po výplatě sociálních dávek je osobním kontaktem možné docílit alespoň částečné úhrady nájemného. V roce 2014 plánujeme zahájit úkony k zajištění správy domů SVJ, kde máme spoluvlastnický podíl, vlastními zaměstnanci. Aktuálně hradíme správu ve 142 domech SVJ (z celkového počtu 176 domů SVJ), kdy částka za rok 2012 činila cca 550 000,- Kč. Dle našich informací ze schůzi SVJ je řada orgánů společenství s prací správcovských kanceláří nespokojena a
16
poskytované služby jim nepřijdou adekvátní hrazené částce za správu. V budoucnu by bylo vhodné vypracovat standardní mandátní smlouvu a v prvotní fázi oslovit SVJ, kde má město podíl, s komplexní nabídkou služeb v této oblasti. Následně je možné správcovskou činnost na webových stránkách města úplatně nabízet jakémukoliv subjektu vlastnícímu nemovitost
17
Závěr Informace a data vyplývající z této koncepce budou pravidelně vyhodnoceny vždy v 1. čtvrtletí následujícího roku a s ohledem na aktuální situaci budou navržena další možná opatření vedoucí ke zlepšení na úseku správy domovního a bytového fondu.
18
Příloha č. 1 - Přehled domovního MOaP
19
a bytového fondu svěřeného MOb
20
21
22
23
24
Příloha č. 2 – Přehled jednotek určených k prodeji
25
26
