Komparace jednotlivých částí Prahy z hlediska cenové mapy

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Komparace jednotlivých částí Prahy z hlediska cenové mapy

Bakalářská práce

Autor:

Lenka Vodičková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

Duben, 2014

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen/a se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 30.4.2014.

Lenka Vodičková

2

Poděkování: Poděkování patří zejména vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za individuální spolupráci a odborné konzultace při tvorbě bakalářské práce.

3

Anotace Mojí bakalářskou práci jsem rozdělila do tří částí. V první části, teoretické, se zabývám vysvětlením základních pojmů a principů pouţívaných při oceňování dále popisuje tvorbu a uţitečnost cenových map na trţním oceněním. V druhé praktické části se zabývám trţním oceněním rodinného a bytového domu. V poslední analytické části bakalářské práce se věnuji analýze realitního trhu pro Prahu 5, kde je naznačen vývoj cen nemovitostí a jejich aktuální trţní ceny.

Klíčová slova: cenové mapy, trţní ocenění, realitní trh, trţní ceny

Annotation My Bachelor´s Thesis is divided into three parts. The first part is theoretical and deals with explanation of basic terms and principles used for appraisal and also describes creation and usefulness of pricing maps on the market evaluation. The second part is practical and deals with market evaluation of family houses and block of flats. The last, analytical part of my Bachelor´s Thesis is dedicated to analysis of the real estate market of Prague 5, where is indicated a development of prices of real estates and their actual market price. Key words: pricing map, market evaluation, real estate, market price

4

Obsah Úvod............................................................................................................................................. 9

TEORETICKÁ ČÁST ......................................................................................................... 10 1. Teorie oceňování nemovitostí na tržních principech .................................................................10 1.1. Nemovitosti z tržního pohledu. ................................................................................................. 10 1.2. Cena versus hodnota................................................................................................................. 11 1.2. a) Hodnota ............................................................................................................................ 11 1.2. b) Cena ................................................................................................................................. 13 1.3. Tržní oceňování nemovitostí ..................................................................................................... 14 1.4. Přístupy k tržnímu ocenění ....................................................................................................... 15 1.4. a) Porovnávací metoda......................................................................................................... 15 1.4. b) Nákladová metoda ........................................................................................................... 17 1.4. c) Výnosová metoda ............................................................................................................. 18 2. Teoretický pohled na cenové mapy ..........................................................................................19 2.1. Úvod do cenových map ............................................................................................................ 19 2.2. Obsah cenové mapy .................................................................................................................. 20 2.3. Využití cenových map ............................................................................................................... 20 2.4. Metodika tvorby cenové mapy ................................................................................................ 22 2.5. Typy cenových map ................................................................................................................... 23 3. Praktická tvorba a využití cenových map ..................................................................................24 3.1 Tvorba cenových map ................................................................................................................ 24 3.1. a) Přímé porovnání ............................................................................................................... 24 3.1. b) Nepřímé porovnání .......................................................................................................... 25 3.2. Tvorba databázové karty........................................................................................................... 26 3.3. Cenové mapy s administrativní cenou ...................................................................................... 28

4. Cenová mapa Prahy .................................................................................................................30 4.1. Stručná charakteristika města................................................................................................... 30 4.2. Členění Prahy ............................................................................................................................ 30 4.3. Realitní trh Prahy ...................................................................................................................... 31 4.4 Cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy. ....................................... 33 4.5 Cenová mapu realizovaných transakčních cen na území hlavního města Prahy. ...................... 35

5

4.6. Další cenové mapy na území hlavního města Prahy ................................................................. 36 5. Shrnutí cenových map ..............................................................................................................37

PRAKTICKÁ ČÁST ........................................................................................................... 38 6. Oceněni rodinného domu .........................................................................................................38 6.1 Úvod ........................................................................................................................................... 39 6.2. Hlavní popisné informace ......................................................................................................... 39 6.2.a) Lokalita .............................................................................................................................. 39 6.2. b) Historie ............................................................................................................................. 40 6.2. c) Pozemek ........................................................................................................................... 40 6.2. d) Vedlejší stavby a venkovní úpravy ................................................................................... 41 6.2. e) Dispoziční řešení............................................................................................................... 41 6.2.f) Konstrukční řešení ............................................................................................................. 42 6.2.g) Technická vybavenost ....................................................................................................... 44 6.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ...................................................................................... 45 6.4. Ocenění ..................................................................................................................................... 45 6.4. a) Porovnávací metoda......................................................................................................... 46 6.4 b) Příjmová metoda ............................................................................................................... 53 6.4.c) Nákladová metoda ............................................................................................................ 54 6.5 Závěr........................................................................................................................................... 56 6.6 Přílohy k tržnímu ocenění rodinného domu .............................................................................. 59 7. Ocenění bytového domu ..........................................................................................................70 7.1 Úvod ........................................................................................................................................... 71 7.2. Hlavní popisné informace ......................................................................................................... 71 7.2 a) Lokalita .............................................................................................................................. 71 7.2. b) .Historie ............................................................................................................................ 72 7.2. c) Pozemek ........................................................................................................................... 72 7.2. d) Vedlejší stavby a venkovní úpravy ................................................................................... 72 7.2. e) Konstrukční a dispoziční řešení bytového domu .............................................................. 73 7.2. f) Aktuální využití majetku .................................................................................................... 73 7.3. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití. .................................................................................... 74 7.3. Ocenění ..................................................................................................................................... 74 7.4. a) Porovnávací metoda......................................................................................................... 75 7.4. b) Příjmová metoda .............................................................................................................. 78 7.4. c) Nákladová metoda............................................................................................................ 79

6

7.5. Závěr.......................................................................................................................................... 81 7.6. Přílohy k tržnímu ocenění bytového domu ............................................................................... 84

ANALYTICKÁ ČÁST ......................................................................................................... 86 8. Analýza trhu s nemovitostmi na Praze 5 ...................................................................................86 8.1. Pražský kraj ............................................................................................................................... 86 8.2. Městská část Praha 5 ................................................................................................................ 91 8.3. Trh s nemovitostmi ................................................................................................................... 92 8.4. Regionální segmentace ............................................................................................................. 92 9. Analýza realitního trhu v městské části Prahy 5 ........................................................................93 9.1. Pozemky .................................................................................................................................... 93 9.1. a) Proluky.............................................................................................................................. 93 9.1. b) Stavební pozemky ............................................................................................................ 93 9.2. Budovy - Prodej ......................................................................................................................... 94 9.2. a) Byty................................................................................................................................... 94 9.2 b) Rodinné domy ................................................................................................................... 97 9.2. c) Objekty pro individuální rekreaci ..................................................................................... 97 9.2. d) Bytové domy .................................................................................................................... 98 9.2. e) Administrativní budovy .................................................................................................... 98 9.2. f) Průmyslové objekty........................................................................................................... 98 9.3.Budovy - Nájemné ...................................................................................................................... 99 9.3. a) Byty................................................................................................................................... 99 9.3. b) Prodejní prostory ............................................................................................................. 99 9.3. c) Kancelářské prostory ...................................................................................................... 100 9.4. Celkový marketingový výhled ................................................................................................. 100

ZÁVĚR .............................................................................................................................. 102

Seznam použité literatury .......................................................................................................... 104 Elektronická monografie, webovská sídla, databáze, počítačový program................................... 104 Seznam příloh ............................................................................................................................ 105

7

Seznam obrázků ......................................................................................................................... 105 Seznam tabulek ......................................................................................................................... 106 Seznam grafů ............................................................................................................................. 106

8

Úvod Oceňování nemovitostí je z velké míry součástí trţní ekonomiky. Oceňování je odborná činnost prováděná odhadci či znalci. Téma mé bakalářské práce „ Komparace jednotlivých částí Prahy z hlediska cenové mapy“ jsem si vybrala na základě osobních znalostí a také proto, ţe mě tato problematika osobně velice zajímá. Cílem této práce je v první části, teoretické, seznámení čtenáře se základními pojmy pouţívané při trţním ocenění, tvorbou a vyuţitím cenových map Prahy. V druhé části, praktické, se věnuji stanovení trţní hodnoty rodinného a bytového domu. U stanovení trţní hodnoty obou objektů jsem vyuţila metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. V poslední části mé práce, analytické, jsem se zabývala podrobnou analýzou nemovitostí v Praze 5.

9

TEORETICKÁ ČÁST Na začátku mé bakalářské práce bych ráda čtenáře seznámila s běţně pouţívanými termíny v praxi. Dovoluji si zde tyto termíny vysvětlit.

1. Teorie oceňování nemovitostí na tržních principech 1.1. Nemovitosti z tržního pohledu. V ČR se lze setkat se dvěma typy ocenění nemovitostí. S oceněním na základě cenového předpisu, jehoţ výsledkem je cena zjištěná. Ta se také muţe nazývat administrativní či úřední. S oceněním na základě trhu. Výsledkem je trţní hodnota. Trţní hodnota vzniká na trhu, coţ je místo ekonomické směny, kde se střetává nabídka s poptávkou. Trţní hodnota je podle Mezinárodních i Evropských oceňovacích standardů definována jako odhadnutá částka, za kterou by bylo moţné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náleţitého marketingu, přičemţ kaţdá ze stran jedná informativně, obezřetně a bez donucení. Trţní hodnota nemovitostí se vytváří na speciálním trhu - trhu s nemovitostmi. Podle současně platné legislativy ( Občanský zákoník, zákon č. 40/1964 Sb.) jsou za nemovitosti povaţovány: Pozemky Stavby pevně spojené s pozemkem V souvislosti s výše uvedeným vymezením nemovitosti je třeba zdůraznit, ţe ne kaţdá stavba je nemovitost a ne kaţdá nemovitost je stavba. Pozemek je nemovitost, ale není stavba, protoţe se jedná o přírodní zdroj a nikoliv o stavební dílo. Pozemek je podle občanského zákoníku definován jako část zemského povrchu, která je od ostatních částí povrchu oddělená hranicí správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní či rozlišenou způsobem vyuţití.

10

Pozemek je nereprodukovatelný přírodní zdroj, jedinečný spojí polohou. Pojem „stavba“ se běţně vyskytuje v legislativě, přesto se podobně jako u pozemku, velmi obtíţně hledá vhodná definice stavby. Podle zákona č. 183/20006 Sb., stavebního zákona, je stavbou kaţdé stavební dílo bez ohledu na účel uţívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Na nemovitosti v souvislosti s trţním oceňováním je moţno nahlíţet sice jako na kaţdé jiné obchodované zboţí, avšak na rozdíl od movitého majetku spotřební povahy jsou zcela samostatným druhem, který se vyznačuje především tím, ţe nemovitosti: Jsou si do své polohy a kompozice jedinečné, unikátní Mají nemovitý charakter a tudíţ jsou nepřenosné a nepřemístitelné Ţivotnost pozemků je v podstatě neomezená a ţivotnost staveb ve srovnání s jiným zboţím značně vysoká Oproti jinému zboţí je jejich hodnota obvykle nesrovnatelně vyšší Celková plocha pozemků je daná rozlohou zemského povrchu, resp. Státního útvaru, je tudíţ limitována a nelze ji zvětšit Přinášejí lidem uţitek a z toho plyne všeobecně akceptovaný názor, ţe je tudíţ uţitečné nemovitosti vlastnit či uţívat Svou existencí a povahou nutně ovlivňují okolí mimo rámec vymezený hranicemi jejich vlastních práv, takţe je ve veřejném zájmu tyto vlivy regulovat.1

1.2. Cena versus hodnota Cena a hodnota bývá v mnoha případech zaměňována, proto bych se tyto pojmy pokusila vysvětlit.

1.2. a) Hodnota

1

Zbyněk Zazvonil. Odhad hodnoty nemovitostí. Vydání I. – 2012, EKOPRESS, s.r.o. s ISBN 978-80-

86929-88-0

11

Teorie hodnoty je široce rozpracována a její principy byly a nadále jsou nedílnou součástí ekonomické vědy. Teorie hodnoty tak jako ekonomie prošla sloţitým vývojem. Její počátek lze najít jiţ v pracích Aristotelových (384 – 322 př. n. l.), který v souvislosti se směnou zboţí a jeho cenou pouţil pojem spravedlivá cena, která měla zajistit spravedlivost při směně a kterou chápal v podstatě jako průměr z cen dosahovaných na trhu, přičemţ vycházel především z morálních měřítek.2 Novodobý výklad teorie hodnoty v podobě racionálního chování spotřebitele vycházející z uţitku, nedostatku (vzácnosti), touhy (přání) a efektivní kupní síly a ústící do vztahů mezi nabídkou a poptávkou v příslušné oblasti trhu.3 Pojetí tvorby hodnoty je v současnosti obvykle chápáno jako syntéza zahrnující většinu postupně se krystalizujících a zkušenostmi potvrzených myšlenek, přičemţ se vychází především z neoklasických principů. Podle kterých výše hodnoty statků závisí především na jejich uţitečnosti, vzácnosti i nákladech. Význam uţitečnosti statku spočívá ve schopnosti uspokojení potřeb či v úsilí o splnění cílů hodnotícího subjektu. Nemá-li statek schopnost uspokojit ani jednu jeho potřebu, nebude pro něj mít hodnotu ţádnou. Jak bude uţitečnost stoupat, lze předpokládat, ţe se hodnota bude zvyšovat. Uţitečnost je závislá jednak na motivech a preferencích účastníků, tak i na zvnějšku ji ovlivňujících faktorech. Hodnota tedy ve své podstatě představuje výsledek interakce faktorů, odehrávající se sice většinou v subjektivní atmosféře, avšak odráţející širší hodnotící názory na význam statku v obecných měřítcích, které jsou výsledkem působení zákona nabídky a poptávky. Nabídka a poptávka se vytváří a udrţuje v závislosti na hodnocení uţitečnosti statku včetně vztahu k jeho pořizovacím nákladům, jakoţ i jeho vzácnost (nedostatku), a to z komplexního pohledu, jak jí vnímá pravděpodobný okruh potenciálních účastníků trhu za předpokladu existujícího zájmu a kupní síly. Jako veličina vyjádřená v penězích pak představuje pravděpodobný, avšak ne příliš důrazně ohraničený názor, či představu o moţném cenovém pásmu, v němţ se můţe pohybovat. To je příčinou, proč o hodnotě lze hovořit pouze v souvislosti s určitými 2


86929-88-0 3

Zbyněk Zazvonil. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vydání I. -1996, CEDUK,

akreditovaná vzdělávací a poradenská společnost. ISBN 80-902109-0-2

12

předpoklady, navíc ovlivněnými účelem a podmínkami, za nichţ se oceňování provádí. Hledání hodnoty nemovitostí pak lze v těchto souvislostech charakterizovat jako proces vyhodnocování indicií na základě nákladově uţitkové analýzy doplněné reflexí cen dosahovaných v daném segmentu trhu.4 Vyjádření hodnoty versus ceny

Obrázek č.1

(Zdroj: Zbyněk Zazvonil. Oceňování nemovitostí na tržních principech.)

1.2. b) Cena Cena je všeobecně uvaţována jako konkrétní vyjádření určité pevně dané částky, tedy jako přesné číslo. Dle zákona č. 526/90 Sb. je cenou peněţní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboţí nebo vytvořená pro oceňování zboţí, dalšího majetku a majetkových práv.5 Rozlišujeme různé druhy cen: Cena obvyklá (obecná, tržní) – v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je v § 2 definována takto: „(1) Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují 4


86929-88-0 5

Zbyněk Zazvonil. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vydání I. -1996, CEDUK,

akreditovaná vzdělávací a poradenská společnost. ISBN 80-902109-0-2

13

všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Cena zjištěná (administrativní, úřední) - je cena zjištěná podle cenového předpisu, v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb., a prováděcími vyhláškami MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. Zákon pak specifikuje případy, kdy je potřeba provést úřední ocenění zjištěnou cenou.

1.3. Tržní oceňování nemovitostí Cílem trţního oceňování nemovitostí je většinou odborný odhad zadaného druhu hodnoty konkrétních nemovitostí k určitému datu. Trţní hodnotu nemovitostí ovlivňuje řada faktorů, jsou to především tyto: Politicko – správní vlivy (uzemní plánování, stavební řád, daňová politika, ţivotní prostředí, bezpečnost a ochrana a veřejné zájmy) Ekonomické vlivy ( zaměstnanost, kupní síla, ţivotní úroveň, moţnosti financování, hospodářský rozvoj, situace ve stavebnictví, technologie, inflace a úroková míra) Sociálně – demografické vlivy ( vývoj populace, velikost rodin, vzdělání, standard bydlení, ţivotní styl a sociální politika) Fyzikální vlivy ( poloha, rozsah, velikost, způsob zástavby, topografie, sousedi, doprava, zainvestovanost, architektura, ţivotní prostředí, vybavení, vyuţitelnost, stáří staveb, stav údrţby, technická, ekonomická a morální ţivotnost)6 6

Ing. Petr Ort, Ph.D. a kolektiv autorů. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Varlag Dashöfer,

nakladatelství, spol. s.r.o. ISSN 1803-5159

14

1.4. Přístupy k tržnímu ocenění V běţné praxi se při zjišťování trţní hodnoty nemovitosti pouţívá kombinace tří základních přístupů oceňování. Tyto přístupy si dále podrobně rozebereme.

1.4. a) Porovnávací metoda Přístup na bázi porovnávání je zaloţen na trţním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány, tzn. Prodány či koupeny, na trhu. Jeho výsledkem je tzv. porovnávací hodnota. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosaţené na volném trhu se zohledněním odlišnosti a časového posunu. Základní myšlenkou porovnávacího přístupu je, ţe hledaná trţní hodnota je v přímé relaci k cenám porovnatelných konkurenčních nemovitostí. Lze předpokládat, ţe spolehlivost výsledku porovnávací metody klesá s počtem a velikostí vzájemných odlišností mezi oceňovanou nemovitostí a vzorky, tzn. nemovitostmi pouţitými pro porovnávání. Jak jiţ bylo zmíněno, porovnávací přístup odráţí situaci na trhu, proto je při hledání porovnávací hodnoty důleţitý princip nabídky a poptávky. Trţní poptávku tvoří kupující a nabídku vytvářejí nabízené nemovitosti. Pokud roste poptávka v určitém segmentu trhu, ceny rostou. Pokud je poptávka nízká, ceny klesají. Změny v nabídce nemovitostí se obvykle opoţďují za změnami v poptávce. Je to dáno faktorem, ţe nabídku nemovitostí tvoří převáţně buď obsazené nemovitosti, které se uvolňují relativně pomalu, nebo nová výstavba, jejíţ realizace je rovněţ spojena s časovým odstupem. Odhad trţní hodnoty nemovitosti musí být zaloţen na kvalitní a podrobné analýze trhu a daném segmentu.7

7



15

Oceňování staveb porovnávacím způsobem Cena stavby poznávacím způsobem se určuje u staveb, které vyhovují podmínkám uvedených v § 35 aţ 37, podle vzorce. CSp = OP x ZCU x IT x Ip CSp – cena stavby určená porovnávacím způsobem, OP – obestavěný prostor m3, ZCU – základní cena upravená stavby v Kč za m3, IT – index trhu, který se určí podle § 4 odst.1, Ip – index polohy pozemku, na kterém se nachází stavba podle § 4 odst. 1.8 Prvním předpokladem vyuţitelnosti této metody je existence databáze porovnaných nemovitostí. To je také důvod proč tato metoda nejde vyuţít na nově vzniklých trzích. Při vytváření funkční databáze můţeme narazit na dva zásadní problémy. A to jsou: Úplnost informací o porovnávané nemovitosti a pravdivost informací. Málo kdy se nám podaří získat zcela dokonalé informace o porovnávaných nemovitostech. A právě proto jsou zde zavedeny korekční činitelé. Úlohou korekčních činitelů je zohlednit odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti. Prvním krokem při aplikaci porovnávací metody je výběr nejvhodnější porovnávatelé nemovitosti z dostupné databáze. Pro správné stanovení korekce je třeba vybrat vhodné porovnávané nemovitosti. Například: Cena za 1 m2 podlahové plochy se u porovnávané nemovitosti příliš nelišila od oceňované nemovitosti. Ţádná z pouţitých korekcí nebude vyšší neţ 50 %. Není vhodné zvolit porovnané nemovitosti tak, ţe všechny jsou horší nebo všechny jsou lepší neţ oceňovaná nemovitost. Při aplikaci korekčních činitelů musí být cenotvorné prvky podloţeny relevantními dokumenty a zdůvodněny cenotvornou argumentací.

8

Zákon č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku a o změně některých zákonů. Vyhláška 441/2013 Sb.

16

1.4. b) Nákladová metoda Trţní hodnota zjištěná nákladovou metodou představuje náklady na pořízení stavby sníţené o znehodnocení (opotřebení) a zohlednění konkrétních vlivů (tzv. funkční nedostatky) a zohlednění obecných trţních vlivů (tzv. ekonomické nedostatky). Aplikace nákladového přístupu vychází z údajů minulosti.9 Oceňování staveb nákladovým způsobem (1)Cena stavby se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 k této vyhlášce, základní cenou upravenou podle příslušného ustanovení této vyhlášky v závislosti na účel uţití stavby. (2)Cena stavby nákladovým způsobem se zjistí podle vzorce CSN = ZCU x Pmj x (1 – CSN – cena stavby v Kč určená nákladovým způsobem, ZCU – základní cena upravená v Kč za měrnou jednotku, kterou určuje druh a účel uţití stavby, Pmj – počet měrných jednotek stavby, o - opotřebení stavby v % 1 a 100 - konstanty.10 Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnosti se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody nejprve odpovídá na otázku, jak majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To se provádí aţ přímo pomocí aukčních a ekonomických nedostatků.11

9


nakladatelství, spol. s.r.o. ISSN 1803-5159 10

Vyhláška 441/2013 Sb.

11

Ing. Patr Ort, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech.

17

1.4. c) Výnosová metoda Ve výnosovém přístupu hraje nejdůleţitější roli prognóza budoucího uţitku nemovitostí, vyjadřuje se velikostí předpokládaného budoucího výnosu, jeho spolehlivostí a stabilitou. Výnosová hodnota nepřihlíţí k vynaloţeným nákladům, reprezentuje čistě ekonomicky pojaty názor na tvorbu ceny. Oceňování výnosovým způsobem Pokud je moţné budoucí prospěch vyjádřit jako řadu očekávaných budoucích výnosů, můţeme výnosovou hodnotu nemovitosti definovat jako součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti kapitalizovaných na současnou hodnotu. Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je zaloţen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investic. Do očekávaných výnosů z nemovitosti musíme zahrnout nejen moţné změny výnosů i kapitalizačních měr, ale i změny hodnoty

nemovitosti,

které

souvisí

s technickými

změnami

(

opotřebení,

znehodnocení ), se změnami funkčními, uţitkovými, právními, finančními atd.12 Srovnání metod tržního ocenění

Obrázek č.2

( Zdroj: František Drozen, Jaromír Ryska, Alexandr Vacek a kolektiv. Oceňování majetku)

12



18

2. Teoretický pohled na cenové mapy 2.1. Úvod do cenových map Základním posláním cenových map je zařazení ceny nějakého produktu do nějakého prostoru. Pod cenovými mapami nelze vidět jen např. cenové mapy stavebních pozemků. V ekonomicky chápaném prostoru můţeme vyjádřit ceny prakticky libovolného produktu. Tvorba cenových map je ekonomickou disciplínou, která studuje časoprostorové interakce různých ekonomických subjektů, jejich ekonomickou a geografickou podmíněnost i míru determinace geografických a jiných faktorů chování. Dále se tvorba cenových map můţe zabývat působením ekonomických subjektů na utváření nebo přetváření vlastního geografického prostředí. Cenová mapa tedy je vyjádření prostorových aspektů ekonomické reality. Teorie cenových map Kaţdá činnost, včetně tvorby cenových map, by měla být podloţena a následně zdůvodněna potřebným teoretickým základem. Teorie tvorby a existence cenových map má, nebo můţe mít, v zásadě tři funkce: Měla by nabízet obecné návody, řešení a postupy následně aplikovatelné na konkrétní případ tvorby cenové mapy. Umoţnit vytváření nových, např. přesnějších nebo objektivnějších metod tvorby cenových map. V některých aspektech můţe teorie i vytvářet novou skutečnost. Obsah první a druhé funkce je evidentní, ţe se neliší od jiné ekonomicky popsatelné lidské činnosti (obchodu s cennými papíry). Třetí funkce – vytváření nové reality teorií můţe mít praktický dopad na obsah cenové mapy při vytvoření nového legislativního prostředí (např. stavební zákon č. 183/2006 Sb., zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., a jeho příslušné vyhlášky),které vycházelo z různých teoretických principů a ve svých důsledcích ovlivnilo moţnost stavby na různých pozemcích a tím i změnu jejich ceny. Také cenové mapy vytvořené pro účely

19

stanovení základu některých majetkových daní mohou být někdy pouţity prodávajícími jako výchozí cenová báze pro jednání o prodeji a tím zpětně a někdy i cyklicky mohou ovlivňovat vlastní trh.

2.2. Obsah cenové mapy Objektem cenových map jsou převáţně ekonomické statky hmotného charakteru, zejména nemovitosti, které jsou svým geografickým umístněním jednoznačně determinovány. Předmětem těchto cenových map je popis prostorové odlišnosti analyzovaného statky a zkoumání ekonomických aspektů této rozlišnosti. Předmětem zkoumání mohou být i takové jevy a faktory, které s ekonomickým statkem přímo nesouvisejí, ale jeho cenu, fungování a chování na trhu na trhu ovlivňují přímo nebo nepřímo. Typickým příkladem jsou politické aspekty, jako je politická nestabilita státu, která můţe prudce negativně ovlivnit ceny nemovitostí.

2.3. Využití cenových map Hlavním vyuţitím cenových map je základ, z něhoţ vycházejí při své činnosti odhadci majetku, realitní makléři, zájemci o koupi nemovitosti, finanční úřady, orgány státní správy a samosprávy. Jednodušeji řečeno, všechny subjekty, které se objevují na realitním trhu.13 Daňová spravedlnost - Podle platné české legislativy, např. podle Listiny základních práv a svobod je povinností státu zajistit tzv. daňovou spravedlnost, tedy to, aby ţádný plátce daně nebyl zvýhodněn nebo naopak znevýhodněn. Vzhledem k sazbě a objemu některých majetkových daní, například daně z převodu nemovitosti – v současné době se jedná o 4 % z kupní ceny, je nebezpečí daňové nespravedlnosti poměrně podstatné tím, ţe nesprávně vyměřená daň můţe pro plátce daně znamenat výraznou škodu. Pouţitím správně metodicky pojatých cenových map je moţné toto nebezpečí eliminovat nebo alespoň výrazně omezit. 13



20

Hypoteční úvěry - Kaţdý hypoteční úvěr musí být ze zákona zajištěn nemovitostí. Kvalitní cenová mapa můţe významným způsobem pomoci k objektivnímu ocenění nemovitosti, která je nabízena jako potenciální zástava hypotečního úvěru. Dalším pozitivem můţe být i vyšší efektivita a menší pracnost indikace trţní hodnoty nemovitosti. Investiční záměry - Pro kaţdého investora je cenová mapa jedním ze základních indikátorů pro posouzení investičního záměru. Územní plánování - V rozvinutých zemích se cenové mapy staly i velmi účinným nástrojem pro tvorbu územního plánu. Právě informace o ceně a jejich vývoji jsou jedním z hlavních indikátorů pro další rozvoj sídel i pro optimalizaci vyuţití stávající zástavby. Hodnotové mapy Oceňování majetku, jako vědní obor, se neustále vyvíjí. Toto konstatování lze dokázat jak nově vzniklými modely indikace míry kapitalizace, aplikací nových instrumentů typu funkčních nedostatků a ekonomických koeficientů nebo náhradou reprodukčních nákladů modernějšími náhradovými náklady. V oblasti cenových map je to postupný přechod od klasických cenových map k mapám hodnotovým. Klasické cenové mapy - Klasické cenové mapy, např. nejčastěji pouţívané mapy stavebních pozemků, jsou kartografické dokumenty, kde je určité parcele nějakým způsobem přiřazena nějaká cena, obvykle realizovaná kupní cena v uplynulém kalendářním období. Nutným metodickým omezením takto tvořené mapy je jednak její značná neúplnost (během jednoho kalendářního roku se obchoduje jen s velmi malou částí pozemků), dále statičnost a zejména rychlé zastarávání. Hodnotové mapy - Hodnotové mapy jsou tvořeny na principu práce se statistickými daty na multikriteriální bázi, která pomocí matematického a statistického modelování dokáţe jednak doplnit prázdná místa cenové mapy, jednak data statisticky vyhodnotit a zejména modalitně analyzovat budoucí vývoj trhu.14

14

Porovnání cenových a hodnotových map vybraných zemí evropské unie, Stavební klub,

http://www.stavebniklub.cz/

21

Činnost odhadce nemovitého majetku je naprosto závislá na cenových mapách, které si sám vytváří nebo které nějakým způsobem získává na trhu, např. koupí u specializovaných prodejců nebo prostřednictvím profesních komor a sdruţení. Kvalita odhadce je potom přímo úměrná kvalitě cenových map, které má k dispozici, a to za předpokladu, ţe je dokáţe správně metodicky pouţívat. Bez cenových map bychom nemohli provádět ocenění a bez ocenění bychom neznali hodnotu majetku a bez znalosti hodnoty majetku by neexistovala směna a následně celá ekonomika.

2.4. Metodika tvorby cenové mapy Při tvorbě cenové mapy musí mít její tvůrce neustále na paměti jedno základní krédo – připisované Sokratovi, které je podstatou tvorby cenových map ( a nejen jich): ,, Vycházíš ze svých představ a uniká ti podstata věci“ Kde podstatou věci není nic jiného neţ porozumět funkci (uţitečnosti, činnosti) popisovaného majetku. Tvorba cenové mapy je o to sloţitější, ţe funkce majetku není veličina stavová ale toková. Mění se nejen v čase, ale i v ekonomicky chápaném prostoru a není stejná ani pro celou společnost. Základním metodologické postupy při torbě cenových map jsou: Reflexe (pozorování) – Počáteční a relativně nejjednodušší metodou při tvorbě cenové mapy je prostá reflexe ( pozorování a zachycení daného stavu). Pozorování chápeme jako zvláštní formu smyslového vnímání určenou nejen na pozorování, ale i na vysvětlení jevu po kvalitativní, tak i po kvantitativní stránce. Při tvorbě obvyklé cenové mapy stavebních pozemků to bude pravděpodobně metr čtvereční celkové zastavěné plochy. Vedle fyzikálních jednotek

je

nutno

správně

definovat

i

jednotky

ekonomické.

Nutným znakem prosté reflexe je statičnost a omezená vypovídající schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý předem definovaný účel. Indukce a dedukce – Jsou způsobeny přecházením od jedněch výroků k druhým. Zjednodušeně řečeno je indukce postup od jednotlivého

22

k obecnému, dedukce je postup opačný od obecného k jednotlivému. Při tvorbě cenové mapy se oba tyto přístupy cyklicky opakují. V praxi to znamená, ţe ze souboru skutečně realizovaných cen (například stavebního pozemku) vytvoříme průměrnou cenu stavebního pozemku ve zkoumané lokalitě. V dalším cyklu opět shromaţďujeme údaje o konkrétních cenách a následně je porovnáváme s původně zjištěnou průměrnou cenou, kterou následně upravujeme a upřesňujeme. Analogie (modelování) – Způsob poznání určitého jevu (proces, toku) pomocí modelu,který se v některých prvcích modelovaného procesu podobá a v jiných se liší. Dokáţeme-li například jednodušeji popsat, jak se bude chovat jeden ekonomický vzorek, můţeme na základě analýzy popsat celou mnoţinu prvků shodných vlastností. Praktickou aplikaci této teorie můţe být opět indikace průměrných cen analyzované komodity ve zkoumané lokaci. Analýza a syntéza – Je obvykle závěrečnou metodou při stanovení trţní hodnoty majetku. Analýza je postup od jevů k principům, syntéza je potom opačný postup od principů k jevů. Pro tvorbu cenových map jako vědní disciplínu i jako ekonomické činnosti je potom typická neustálá opakovanost poznávání jak v jednotlivém (zpracování údajů konkrétního obchodního případu), tak v obecném (vytváření databází a informačních systémů). Prvním krokem k vytvoření informačního systému je vytvoření a naplnění databáze. Nejcennějším zboţím v dnešní době jsou informace. Informace jsou také jediný druh majetku, který určuje kvalitu cenové mapy. Hlavní povinností kaţdého, kdo se hodlá zabývat tvorbou cenových mapy, tedy neustále vyhledávání informací a jejich analýza a zatřídění do informačního systému.

2.5. Typy cenových map Pro potřeby realitního trhu jsou nejdůleţitějšími následující cenové mapy: Cenová mapa stavebních pozemků Cenová mapa funkčních celků pozemků a staveb Cenová mapa nájmů

23

Doporučené jsou i dva následující typy cenových map. Cenová mapa nákladů na provoz a údrţbu nemovitosti Cenová mapa realizovaných nákladů na pořízení stavby15

3. Praktická tvorba a využití cenových map 3.1 Tvorba cenových map Základním předpokladem pro tvorbu cenové mapy je moţnost získaní veškerých úplných, dostupných a pravdivých informací. A tyto informace následně vhodně uplatnit v odpovídající databázi. Málokdy se nám podaří získat zcela dokonalé informace o nemovitostech, které vkládáme do cenové mapy. Na dokonale průhledném a úplném trhu s nemovitostmi bychom mohli sestavovat cenové mapy jen ze skutečně realizovaných, naprosto pravdivých a naprosto úplných údajů. Takový trh na světě neexistuje, jen se můţe přibliţovat k ideálu. Tím jsme nuceni vyuţívat cenotvorné prvky. Cenotvorné prvky se určí pomocí porovnávacího přístupu.

3.1. a) Přímé porovnání Pokud máme například pravdivé a úplné informace o ceně jistého stavebního pozemku, můţeme poměrně spolehlivě odhadnout cenu sousedního pozemku, který je územním plánem určen ke stejnému vyuţití, ale je třeba více svaţitý, je blíţe k frekventované komunikaci a má z hlediska zástavby méně vhodný tvar. S dostatečnou pravděpodobností jsme schopni předpokládat, ţe tento sousední pozemek se prodá za relativně niţší částku. To v jakém intervalu se tato částka bude pohybovat, jsme schopni určit pomocí porovnání soustavy cenotvorných činitelů.

15



24

Přímé porovnání

Obrázek č.3

Nemovitosti srovnávací prodané, inzerované; známácenaavlastnosti 1 2 3 4 … n

Úprava naodlišnosti

Nemovitost oceňovaná













 (Zdroj: Bradáč, a kol. Teorie oceňování nemovitostí 2009)

3.1. b) Nepřímé porovnání Pokud v dané lokaci jiţ třeba existuje kvalitní, ale přesto neúplná cenová mapa můţeme hledanou cenu pozemku určit i nepřímým porovnáním, která porovnává cenu konkrétního pozemků vůči nějaké zjištěné průměrné ceně referenčního vzorku. Nepřímé porovnání

Nemovitosti srovnávací

1 2 3 4 … n

Obrázek č.4

Nemovitost Úprava standardní Úprava Nemovitosti na - etalon na oceňované odlišnosti (odvozená odlišnosti cena)



 







 

 

(Zdroj: Bradáč, a kol. Teorie oceňování nemovitostí (2009))

V praxi tvorby cenové mapy se nejčastěji pouţívá kombinace přímého a nepřímého

25

porovnávání. Praxe ověřila, ţe porovnávat jeden pozemek s jediným porovnávaným prvkem je velmi nepřesné. Proto se pro tvorbu cenových map obvykle pouţívá komparace se třemi nebo čtyřmi porovnatelnými pozemky, jejíţ cena je známá.16

3.2. Tvorba databázové karty V praxi jsou při tvorbě cenových map řazeny jednotlivé korekce cenotvorných prvků nebo také nazývané korekční činitelé do přehledných tabulek, z nichţ se dají následně snadno přenést do databázových tabulek a následně do cenové mapy. Databáze na porovnání pozemků se skládají z prvků: A) Identifikační údaje Pořadové číslo porovnávacího pozemku Název pozemku Parcelní číslo nebo čísla Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres B) Základní údaje pro porovnávání Cena pozemku Rozloha pozemku Cena za 1m2 Datum transakce C) Právní údaje Druh transakce Vlastnická práva Existence věcných břemen Vyuţití podle územního plánu Územní rozhodnutí 16



26

Jiná právní omezení a závazky D) Technické parametry Lokalita Tvar a orientace pozemku Svaţitost Dostupnost a kapacita inţenýrských sítí Kontaminace půdy Dopravní obsluţnost Dopravní dostupnost včetně parkování Nutnost demolice stávajících objektů Jiná technická korekce E) Ostatní parametry Velikost pozemku Zastavitelnost Pokud správně aplikujeme všechny korekční činitelé, zbývá pouze provést finální analýzu hodnoty. Podle vhodnosti a kvality porovnávaných pozemků provedeme váţený průměr jednotlivých přepočítaných hodnot. Databáze na porovnání majetku jako celku se skládají z prvků: Pozemek i majetek jako celek mají řadu korekčních činitelů nebo identifikačních údajů shodných. Dále jsem uţ jen vypsala parametry, které nejsou uvedeny u pozemku. D) Technické parametry Technický stav objektu Technická vybavenost objektu Funkční vyuţitelnost Další rozvoj nemovitosti Atraktivita objektu Jiná technická korekce17 17

Ing. Petr Ort, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech (2007)

27

3.3. Cenové mapy s administrativní cenou Vedle cenových map s trţními cenami nebo s trţními hodnotami existuje ještě jedna skupina cenových map, a to mapy s administrativními cenami. Odhadci a znalci tuto metodu aplikují například při zajištění úvěru nemovitou zástavbou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, investice do nemovitého majetku nebo o cenovou argumentaci při realitním obchodě. Z platných legislativních norem se cenovými mapami zabývá zákon č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku, který v § 10, doslova uvádí:18 2

(1) Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m uvedené v

cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny určené jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška. (2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na

území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách. (3) Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle

odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je pouţít, protoţe jiţ neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, určí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel; skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu uţití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu stanoví vyhláška. (4) Jestliţe nelze cenu stavebního pozemku určit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové

mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1

18



28

druhé věty. (5) Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před

jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku. (6) Koncem kaţdého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují

cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel uţití nebo stavební vybavenost pozemku, určí se nová cena pozemku způsobem podle odstavce 2 nebo 3. Přitom platí postup podle odstavce 5. (7) Obec umoţní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí

kaţdému, kdo o to poţádá. (8) K ceně pozemku určené podle odstavce 1 se přičte cena stavby, popřípadě staveb,

které jsou jeho součástí. Stojí-li stavba, která je součástí pozemku, na několika pozemcích, nezapočte se k ceně pozemku, na němţ je přestavkem. Způsob určení výměry nemovité věci stanoví vyhláška. (9) K ceně pozemku určené podle odstavce 1 se přičte cena trvalých porostů.

19

Pro aplikaci těchto cenových map administrativních cen je také podstatné,ţe pro svůj vymezený účel, jako například zmiňované stanovení základu některých majetkových daní, jsou závazné bez moţností jakýchkoliv dalších korekcí.

19

Zákon 151 o oceňování majetku a o změně některých zákonů

http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1997-151#p10

29

, zákony pro lidi,

4. Cenová mapa Prahy Základním cílem této cenové mapy je komparace jednotlivých částí Prahy.

4.1. Stručná charakteristika města Praha je hlavním a také největším městem České republiky, která leţí v samém srdci Evropy. Praha se nachází téměř ve středu Čech na řece Vltavě ve Středočeském kraji, jehoţ je správním centrem. Praha je politickým, hospodářským, kulturním, vysokoškolským i vědním centrem. Hlavní město Praha se rozkládá na území o velikosti 496 kilometrů čtverečních a má 1 246 780 obyvatel. Znak Hlavního města Prahy

Obrázek č.5

(Zdroj: htp://www.praha.cz//město-praha//)

4.2. Členění Prahy Současná podoba města je výsledkem přirozeného historického vývoje a územního růstu. Počátek můţeme sledovat jiţ v 9. století, kdy byl zaloţen Praţský hrad. Jeho okolí se rozšiřovalo a postupně se vyvinula samostatná města praţská Staré Město, Malá Strana, Nové Město a Hradčany. Další růst byl za doby vlády Josefa II. v 18.století. Od té doby se k Praze postupně připojovala další území aţ do nynější doby, kdy rozdělení Prahy čítá 57 městských částí.

30

Praha je od 1. 1. 2000 vyšším územním samosprávným celkem, který tvoří 112 katastrálních území a 57 městských částí. A od 1. 7. 2001 platí rozdělení metropole na 57 městských částí, které spravuje 22 správních obvodů s rozšířenými kompetencemi. Městské části tvoří celky samostatné, ty jsou spravovány zastupitelstvy v čele se starostou a radou, které sídlí na úřadech městských částí.20 Správní obvody Prahy

Obrázek č. 6

(Zdroj: http://www.praha.cz/mesto-praha/cleneni-prahy )

4.3. Realitní trh Prahy Praha představuje v realitní oblasti zcela výjimečný prostor, který se z hlediska mnoţství transakcí, nové výstavby i cen výrazně liší od zbytku České republiky. Ekonomická síla Prahy patřila v relaci k ekonomickému výkonu zbytku republiky opět k největším ze všech sledovaných území. Rozdíly v ekonomické výkonnosti Prahy a mimopraţských krajů, a jejich posilování v čase, se do poptávky po 20

Vše o Praze, 1998 - 2014 © PRAHA.cz, http://www.praha.cz/mesto-praha/hlavni-mesto-praha

31

vlastnickém bydlení promítají několika způsoby. Především způsobují změny ve struktuře praţské ekonomiky a s tím související změny ve struktuře zaměstnanců. Na praţském trhu práce tvoří podstatně větší podíl, neţ v jiných částech země, lidé pracující ve vedoucích a řídících pozicích, vědečtí a odborní duševní pracovníci a techničtí pracovníci. Ještě významněji ovlivňuje ekonomická dominance Prahy mzdy pracovníků. Průměrné praţské mzdy jsou oprati zbytku země sice vyšší ve všech ekonomických odvětvích a ve všech typech zaměstnání, největší jsou ovšem rozdíly právě u lidí patřících k nejvyšším úrovním zaměstnání. Ke zvýšení poptávky po nemovitostech přispívá i věková a vzdělanostně selektivní migrace do Prahy. Město dlouhodobě získává mladé a vzdělané obyvatelstvo na úkor ostatních krajů. Tento typ lidí patří mezi typické potenciální zájemce o pořízení nemovitosti do vlastnictví.21 Tabulka č. 1

Průměrnápořizovací hodnota1m2užitkovéplochydokončenýchbytůvroce2012 podledruhuobjektůapodlekrajů rodinné domy

Kraj Českárepublika Hl. m.Praha Středočeský Jihočeský Plzeňský Karlovarský Ústecký Liberecký Královéhradecký Pardubický Vysočina Jihomoravský Olomoucký Zlínský Moravskoslezský

24389 32091 25858 23303 23301 27180 23565 25437 23581 23009 22053 23137 22929 22423 24477

index 100,9 100,8 101,4 102,6 100,7 94,1 99,6 106,0 100,1 100,3 103,9 100,6 101,6 102,4 100,1

bytové domy 30874 36577 28369 21523 28151 30448 24266 28219 27925 15763 24540 26668 26659 32397 30753

index 102,7 99,0 113,2 90,8 98,9 76,6 101,1 102,8 81,8 70,9 118,8 103,1 95,3 114,9 133,4

nástavby, přístavby nástavby, přístavby avestavby index avestavby index krodinnýmdomům kbytovýmdomům 13369 101,0 17082 88,7 15576 112,7 10787 89,1 12334 99,7 13692 106,7 14222 111,2 11563 83,3 13697 88,1 11595 96,4 13076 82,2 15396 104,0 12457 99,7 12269 125,5 10751 97,6

(Zdroj: http://www.czso.cz/csu/produkty.nsf/analyzy?openform&:2014)

21

Trend Report:Asociace por rozvoj trhu nemovitostí, občanské sdruţení Wagner Press, s.r.o

32

22655 99,5 28053 97,2 18850 83,5 14046 89,3 19356 94,0 17021 137,9 14319 94,5 19848 113,1 24386 114,0 20819 74,4 21309 128,8 21165 101,7 17022 70,7 24713 129,6 14813 103,9

4.4 Cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy. Zpracování cenových map stavebních pozemků se řídí zákonem č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku ,kde v § 10, odstavec (2) najdeme také definici cenové mapy: „Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, případně v měřítku podrobnějším, s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách.“ Cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy je zpracována podle jiných právních předpisů. Obrázek č.7

( Zdroj: http://mpp.praha.eu/app/map/cenova-mapa/)

Cenové mapy pozemků slouţí především pro: stanovení cenových pásem, trţní vztahy, racionální vyuţívání pozemků, prodejní cenu pozemků z ní odvozené pozemkovou daň, nájemní cenu pozemků - případnou privatizaci bytového fondu ve vlastnictví města

33

prodej pozemků při majetkoprávním vypořádání pro nepodnikatelské účely (např. prodej pozemků pod garáţemi, dokoupení části zahrady apod.) orientace v cenách pozemků ve funkčně vymezených skupinách pozemků na území města pronájem pozemků pro podnikatelské i nepodnikatelské účely v případech, kdy se cena z cenové mapy shoduje s cenou obvyklou, pouţitou pro stanovení nájemného daňové účely přehled o transakcích s pozemky na území obce zamezení daňových úniků Hlavními důvody zavedení cenové mapy obce je především vytvořit cenovou základnu pro rozhodování městských orgánů ve vztahu majetkoprávním transakcím města, zjištění skutečné trţní ceny pozemků a stanovení ceny obvyklé pro realizaci odprodejů pozemků ve vlastnictví města a pro stanovení výše nájmů. Dále poskytnout odborné i laické veřejnosti v prostředí postupně se rozvíjejícího trhu s nemovitostmi jednak efektivní a jednoduchý nástroj k stanovení ceny zjištěné pozemků pro daňové účely a kromě toho i zdroj informací o cenových relacích funkčně vymezených skupin pozemků na území města.22

22

Analýza podmínek zavedení jednotné cenové mapy stavebních pozemků v ČR, Jaroslav Gall, Ing.

Jaroslav Pašťák.

34

4.5 Cenová mapu realizovaných transakčních cen na území hlavního města Prahy. Nově dostupná cenová mapa realizovaných transakčních cen umoţňuje porovnávat a prezentovat skutečné ceny rezidenčních nemovitostí, a to na základě databáze transakčních cen, za které byly nemovitosti skutečně prodány.´ Cenová mapa transakčních cen: představuje rozsáhlou databázi obsahující souhrnné, veřejně dostupné informace o lokalitách, projektech, bytech, cenách, standardech a vývojových trendech, zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů, sleduje všechny transakce dlouhodobě a po jednotlivých projektech, poskytuje informace jak o „prvoprodejích od developerů ke klientům“ tak o následných „předprodejích mezi vlastníky bytů“, má dynamický charakter, porovnává data měnící se v čase, obsahuje nově definované standardy developerských projektů, ve vybraných městech a regionech poskytuje data o všech reálných prodejích a prodejních cenách.23

23

Cenová mapa transakčních cen, Deloitte Advisory, s.r.o. http://www.deloitte.com/

35

4.6. Další cenové mapy na území hlavního města Prahy Cenových map je nepřeberně mnoho. Cenovou mapu si můţeme vytvořit i svépomocí. Pokud budeme chtít znát závislost polohy ku ceně. Na praţském realitním trhu se dále můţeme setkat s cenovými mapami, které nám zobrazují výši nájemného v dané lokalitě, či trţní hodnotu 1m2 v nově postaveném bytovém domě. Obrázek č. 8

(Pramen: http://www.hypoindex.cz/)

36

5. Shrnutí cenových map Cenová mapa můţe být především vyuţita pro interpretaci a bliţší porozumění vývoji cen totoţné komodity v různých částech mapovaného prostoru. Ve své bakalářské práci jsem si za mapovaný prostor vybrala hlavní město Prahu. Můţeme zde názorně pozorovat cenovou odlišnost jednotné komodity v závislosti na její lokálním umístnění v Praze. Pokud bychom Prahu vzali jako odstupňovanou soustavu kruţnic, kde střed kruţnic tvoří historické centrum města. Je zde zcela zřejmé, ţe čím blíţe se ke středu blíţíme, tím cena dané komodity stoupá. Dalšími faktory ovlivňující cenu nemovitostí jsou např.: dostupnost MHD, zejména metra, dále ucelená občanská vybavenost či místa pro moţnost uplatnění pracovních schopností. Mnou zpracovaná bakalářská práce by tedy mohla slouţit jako pomocný nástroj potencionálním investorům, nejen však jim, v orientaci v cenách nemovitostí na území hlavního města Prahy.

37

Praktická Část 6. Oceněni rodinného domu

Rodinný dům, ul. Okrasná č.p. 106, 103 00 Praha 22 Na pozemcích p.č.. 252/75 – zastavěná plocha, p.č.. 252/47 a 196/15 – zahrada K.Ú.: Benice, Obec: Praha hlavní město Oceňovaná nemovitost RD

Obrázek č. 9

(Zdroj: https://maps.google.cz/)

Vlastníci nemovitosti: SJM Štěpánek Jaroslav a Štěpánková Květa, Karafiátová 2313/42, Záběhlice, 10600 Praha

Objednatel ocenění: Bankovní Institut Vysoká škola, a. s., Nároţní 2600/9, 158 00 Praha 5 Datum ocenění:

Duben 2014

Ocenění vypracovala:

Lenka Vodičková, Suchý Vršek 2098/51, Praha 5

38

6.1 Úvod Úkolem je stanovit trţní hodnotu rodinného domu v ul. Okrasná č.p. 106, 103 00 Praha 22 na pozemcích č.p. 252/75 – zastavěná plocha o výměře 145m2, č.p. 252/47 o výměře 357 m2 a 196/15 o výměře 233 m2 – zahrada. Katastrální území Benice, Okres: Praha hlavní město, LV č. 417. Výpisy z katastrů jsou přílohou této zprávy. Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být prodán v den ocenění, mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v transakci po řádně provedeném marketingu, kde tyto strany jednaly vědomě, rozváţně a bez nátlaku. Trţní odhad znázorňuje můj odborný názor na hodnotu výše uvedené nemovitosti, jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k dubnu 2014. Trţní ocenění nemovitosti má slouţit jako podklad pro praktickou část mé bakalářské práce. Není mi známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je uţíván výhradně k bydlení. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Oceňovaný majetek jsem osobně navštívila a podrobila důkladnému průzkumu.

6.2. Hlavní popisné informace

6.2.a) Lokalita Oceňovaná nemovitost, rodinný dvojdům č.p. 106 se nachází na okraji satelitního města Benice, které se nachází na jihovýchodním okraji města Prahy. V městské části Praha- Benice ţije 654 obyvatel. Toto číslo se kaţdým rokem zvyšuje díky developerským projektům. V Benicích základní občanská vybavenost chybí. Je jí však v plném rozsahu nalézt v nedaleké části Praha – Uhřiněves.

39

V blízkosti oceňovaného rodinného domu je autobusová zastávka MHD. Centrum Prahy je vzdáleno cca 20 km. Zde je nejběţnější doprava vlastním automobilem. Parkování je moţné přímo na pozemku nebo před domem na místní veřejné komunikaci. Polohu zmiňované oceňované nemovitosti bych hodnotila jako dobrou. Tato poloha ovlivňuje nemovitost jen kladně, jelikoţ je nemovitost umístěna v klidné části města, a proto je vhodná pro rodinné bydlení.

6.2. b) Historie Projektová dokumentace k oceňované nemovitosti byla vytvořena v roce 1997. Na konci roku 1999 byla zahájená výstavba. V roce 2001 byla stavba zkolaudována a připravena na vyuţití. Od této doby neproběhla na stavbě ţádná zásadní rekonstrukce. Majitelé se o svojí nemovitost velice dobře starají a tím pádem není zapotřebí do budoucna realizovat zásadní rekonstrukci či revitalizaci. Celkový stav nemovitosti je velmi dobrý.

6.2. c) Pozemek Součástí nemovitosti jsou tři pozemky, které spolu souvisí a tvoří jeden funkční celek. Jedná se o parcelu č.252/75 o celkové zastavěné ploše 145m2, parcela č. 252/47 o výměře 357m2 a parcela č. 196/15 o výměře 233m2 poslední dvě zmiňované parcely slouţí jako zahrada. Pozemky jsou situovány jako krajní část v řadové zástavbě. Celek pozemku je vnímán jako obdélníkový tvar. Všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, ocenění bude společné jako jeden pozemek o celkové rozloze 735 m2.

40

6.2. d) Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médií – vodou, elektřinou, plynem a kanalizační přípojkou. Dále oplocením pozemku a zpevněnou plochou. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikovaná samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. Zahrada slouţí pro účely okrasné, bez jakýchkoliv ovocných stromů a zeleninové výsadby.

6.2. e) Dispoziční řešení Jedná se o řadový dvoj - dům. Stavba má tři nadzemní podlaţí a je nepodsklepená. Střecha je sedlová. Nadzemní podlaţí mají tvar obdélníku. V prvním nadzemním podlaţí je předsíň, WC se sprchovým koutem, chodba, obývací pokoj, kuchyň, prádelna a garáţ. V druhém nadzemním podlaţí je šatna, chodba, WC s koupelnou, 3x pokoj, terasa. Ve třetím nadzemním podlaţí se nachází půda. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení.

41

Dispoziční řešení s podlahovou plochou.

Tabulka č. 2

(Zdroj: Vlastní)

6.2.f) Konstrukční řešení Veškeré konstrukční řešení můţeme najít v technické zprávě. Tato technická zprava je přílohou číslo 1. Základy - Rodinný dům je zaloţen na plošných základových pasech z prostého betonu B 15. Podkladní betony jsou přetaţeny přes základové pasy, které jsou vyztuţeny ocelovou sítí KARI. V základových pasech jsou vloţeny zemnící pásky pro hromosvod. Svislé nosné konstrukce - Obvodové nosné konstrukce a dělící stěna mezi objekty jsou navrţeny z bloků YTONG. Vnitřní stěna je navrţena z cihelných bloků. Ztuţující věnce jsou ţelezobetonové monolitické.

42

Vodorovné nosné konstrukce - Stropy jsou navrţeny z filigránových desek s přivyztuţením a nabetonováním systému PREDALL. Schodiště - Schodiště je schodnicové s ocelovými schodnicemi a dřevěnými stupni. Příčky – Příčky jsou navrţeny z YTONGU o tloušťce 100 a 150 mm. Komín - Komínové těleso je se dvěma průduchy, jeden slouţí jako větrací. Komíny jsou třínoţkové o průměru 160 mm. Typu Schiedel. Krov - Krov je vaznicový se třemi úrovněmi výšky hřebene. Prvky krovu jsou ze dřeva smrkového, hřebenová vaznice nad garáţí je z ocelových válcových nosníků. Kleštiny tvoří v cca polovině budovy nosnou konstrukci podhledu. Pozednice jsou kotveny do věnce. Dřevo je impregnováno proti dřevokaznému hmyzu a houbám. Přesahy krovu jsou podbity smrkovými palubkami. Střecha - Střecha domu je sedlová. Střešní krytina se skládá z moravských tašek BRAMAC. Skladba střešní konstrukce je navrţena: tašky, latě, kontralatě, difuzní folie, větraná vzduchová mezera, tepelná izolace ORSIL 140 mm mezi krokvemi, parozábrana, podhled KNAUF. Izolace – Izolace proti zemní vlhkosti je současně izolací proti pronikání radonu. V koupelnách a WC je v podlahách hydroizolace, která je o tl.300 mm a je vytaţená nad úroveň podlahy. Střešní konstrukce a strop nad 2.NP je tepelně izolován deskami ORSIL o tl. 140 mm. Výškový rozdíl ve střeše je tepelně izolován zesílením stěn YTONG. Izolace proti kročejovému hluku je řešena plovoucími podlahami. Dilatace – Dilatace mezi domem a garáţí je proveden z heraklitu tl. 20 mm. Líc dilatace a spoj vodotěsné izolace je vyplněn silikonovým tmelem. Ve střešním plášti je provedeno dilatační oplechování. Výplně otvorů – Okna, vstupní dveře a balkonové dveře jsou plastové od výrobce VEKRA. Střešní okna jsou od výrobce VELUX. Vnitřní dveře v objektu jsou usazeny do ocelových lisovaných zárubní. Dveře do garáţe jsou protipoţární. Garáţová vrata jsou zhotovena jako ocelová zdviţná.

43

Úpravy vnitřních povrchů - Vnitřní stěny tvoří dvouvrstvé vápenné omítky.V kuchyni, v koupelnách, na WC, v prádelně, a v garáţi jsou keramické obklady. Úpravy venkovních povrchů - Venkovní stěny jsou opatřeny vápennou dvouvrstvou omítkou s pískovcovými obklady Podlahy - Podlahy v 1.NP navrţeny v tl. 150 mm s tepelnou izolací a převáţně s podlahovým vytápěním. Jsou pouţity v obytných místnostech plovoucí lamely / se zvýšenou odolností /, v zádveří a sociálních zařízeních. Podlahové vytápění je zajištěno centrálním kotlem domu. Klempířské práce - Veškeré klempířské práce jsou provedeny z ocelového pozinkovaného plechu. Větrání – Větrání většiny místností je přirozené okny. Vnitřní prostory WC jsou větrány nuceně pomocí podtlakových ventilátorů. Šatna je větraná průvětrníky do chodby. V garáţi jsou větrací otvory při podlaze a pod stropem.

6.2.g) Technická vybavenost Ústřední vytápění je zajištěno elektrickým kotlem. Rozvod vody je zajištěn v trubkách ocelových, pozinkovaných. Rodinný dům disponuje vytápěnými podlahami.Dům je vybaven bleskosvodem. Kanalizační potrubí je zhotoveno z PVC. Kuchyň je vybavena moderní kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. V rodinném domě se nachází centrální vysavač. Ostatní vybavení obsahuje: veřejný telefon, televizní anténu a elektronický zabezpečovací systém.

44

6.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení včetně čísla popisného a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je z právního i technického hlediska okamţitě vyuţitelný. Ať pro potřebu vlastního bydlení nebo pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitelů a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

6.4. Ocenění Úvod Při stanovení trţní hodnoty nemovitosti jsou vyuţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metody porovnávací, příjmovou a nákladovou. Při stanovení obvyklé ceny se pouţije kombinace všech tří metod ocenění. Při ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací. Následně pro ocenění majetku jako celku jsem vyuţila všech třech metod ocenění.

45

6.4. a) Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem smýšlela, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři pozemky nabízené ke koupi v posledním období v blízkosti a podobnosti k oceňovanému pozemku. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při výběru pozemků k porovnání jsem brala v potaz i takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence věcných břemen či existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, a další. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

3 064 000 Kč A je kalkulována následovně: 735 * 4 168,7 = 3 064 000 Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Tabulkač.3

Stanovení tržní hodnoty pozemku Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek



1.

2.

3.

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Benice

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

Parcelní číslo

252/75, 252/47

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Okrasná

Katastrální území Obec

Benice Benice

Benice Benice

Benice Benice

Kolovraty Praha 10

46

Hlavní město Hlavní město Praha Praha B. Základní údaje pro porovnání - cena za 1 m2 v Kč Okres

Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje

Hlavní město Praha

x

4 990 000

5 191 400

3 990 000

735

998

1 028

1 270

x

5 000 N/A 1 5 000

5 050 N/A 1 5 050

3 142 N/A 1 3 142

Prodej 1 5 000 Absolutní vlastnictví 1 5 000 Bez věcných břemen 1 5 000 Stavební pozemek 1 5 000 Ano 1 5 000



Není

Není

Není

1 5 000

1 5 050

1 3 142

Výborná 1 5 000 Pravidelný 1 5 000 Mírně svažitý 1.05 5 250

Výborná 1 5 050 Pravidelný 1 5 050 Mírně svažitý 1.05 5 302.5

Horší 1.2 3 770 Pravidelný 1 3 770 Mírně svažitý 1.05 3 958.5

Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota

Hlavní město Praha

Absolutní vlastnictví

Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

Bez věcných břemen

Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota

Stavební pozemek

Ano

Jiná právní Není omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Výborná Lokalita Korekce Upravená hodnota Pravidelný Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Rovinný Svažitost Korekce Upravená hodnota

47

Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Nezjištěna

1 5 250 Nezjištěna 1 5 250

1 5 302.5 Nezjištěna 1 5 302.5

1 3 958.5 Nezjištěna 1 3 958.5

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus, vlak

1 5 250

1 5 302.5

0.95 3 760

Výborná

Výborná

Výborná

1 5 250

1 5 302.5

1 3 760

Ne

Ne

Ne

1 5 250

1 5 302.5

1 3 760

Výborná

Ne

Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

4 168.57

1 5 250

1 5 302.5

1 3 760

Větší 0.9 4 725

Větší 0.9 4 772.7

Větší 0.8 3 008

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 4 725

1 4 772.7

1 3 008

4 725

4 772.7

3 008

0

0

0

735 3 063 896.5

48

Tabulka č.4 Výpis oceňovaných parcel

poř. Číslo 1 2 3 Celkem

Číslo parcely

Výměry v m2

252/42 252/75 196/15

145 357 233 735

Jednotková hodnota v Kč/m2 4168.57 4168.57 4168.57

Tržní hodnota

Zaokrouhleno

604442.65 1488179.49 971276.81 3063898.95

3 064 000

(Pramen: Ing. Petr Ort, Ph.D., autor, 2010)

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy tři rodinné domy, které byly v okrese Praha – Jihovýchod v nedávné době nabízeny. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Pro analýzu se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku čistou podlahovou plochu (NFA). Při stanovení trţní hodnoty porovnávacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

13 305 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 nemovitosti Název nemovitosti

RD Benice

RD Benice (novostavba)

49

RD Benice (novostavba)

Tabulka č. 5 Porovnávaný pozemek

3 RD Pitkovice

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Okrasná 106

Katastrální území Obec Okres

Benice Benice Benice Benice Hlavní město Hlavní město Praha Praha B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky Plocha pozemku 735 789

Benice Benice Hlavní město Praha

Pitkovice Pitkovice Hlavní město Praha

1012

937

4 168.57

4 168.57

2

Hodnota za 1 m pozemku

4 168.57

4 168.57

Hodnota 3 063 898.95 3 289 001.73 4 218 592.84 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 čistá podlahová plocha

3 905 950.09

Počet srovnávacích jednotek

267

219

221

234

Prodejní cena celkem

x

11 990 000

12 190 000

15 950 000

8 700 998.27

7 971 407.16

12 044 049.91

39 731

36 070

51 470

N/A 1

N/A 1

N/A 1

39 731

36 070

51 470

Prodej 1

Prodej 1

Prodej 1

39 731

36 070

51 470

Absolutní 1

Absolutní 1

Absolutní 1

39 731

36 070

51 470

Ne

Ne

Ne

1

1

1

39 731

36 070

51 470

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

x

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

Absolutní

Ne

50

Využití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

E. Technické parametry Lokalita Výborná Korekce Upravená hodnota Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům

1

1

1

39 731

36 070

51 470

Ano

Ano

Ano

1

1

1

39 731

36 070

51 470

Ne

Ne

Ne

1

1

1

39 731

36 070

51 470

Výborná 1

Výborná 1

Výborná 1

39 731

36 070

51 470

Výborný

Výborný

Výborný

0.9

0.9

0.9

35 758

32 463

46 323

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

35 758

32 463

46 323

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

35 758

32 463

46 323

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

35 758

32 463

46 323

Ne

Korekce Upravená hodnota

Technický stav objektu

Rodinný dům

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Rodinný dům

Dobrý

51

Dopravní obslužnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

Autobus

1

1

1

35 758

32 463

46 323

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

35 758

32 463

46 323

Výborná

Výborná

Výborná

0.95

0.95

0.9

33 970

30 840

41 690

N/A

N/A

N/A

1

1

1

33 970

30 840

41 690

Menší

Menší

Obdobné

1.1

1.1

1.05

37 367

33 924

43 774.5

N/A 1

N/A 1

N/A 1

37 367

33 924

43 774.5

37 367

33 924

43 774.5

N/A

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 38 355,17 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

Autobus

N/A


Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Autobus

10 240 830.39 3 063 899 13 304 729.39 (Pramen: Ing. Petr Ort, Ph.D., autor, 2010)

52

6.4 b) Příjmová metoda Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost reprodukovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být vygenerován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. V mém ocenění jsem zvolila metodu přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnávatelných objektech a porovnávané lokaci. Na základě výše uvedených skutečností jsem došla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikována příjmovou metodou je:

7 100 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Tabulka č. 6

Příjmová metoda - Přímá kapitalizace Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10%

480 000 48 000

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Ostatní provozní náklady

432 000 35 000 10 000 500 1 500

Provozní příjem

385 000

53

Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

30 000 355 000

Míra kapitalizace

5%

Indikovaná hodnota

7 100 000 (Pramen: Ing. Petr Ort, Ph.D., autor, 2010)

6.4.c) Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku, jako nového, odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku.

54

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:


Tabulka č. 7

Nákladová metoda Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost

Rodinný dům, Okrasná 106, Praha 22 252/75, 252/47, 192/15 Zděná 13 let 13 let 80 let 145,22 m2 2 nadzemní, půdní vestavba

Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti

334,32 m2 0.85

Celková podlahová plocha

256,21m2 962m3

Celkový obestavěný prostor

8 680 Kč/m3 8 350 160 6% 1% 0%

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Venkovní úpravy

510 000

Pozemek

3 064 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

11 339 649 11 340 000 (Pramen: Ing. Petr Ort, Ph.D., autor, 2010)

55

6.5 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 11. dubna 2014. Vyuţitím výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Výsledná cena nemovitosti

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Tabulka č. 8

Indikace (Kč) 13 305 000 7 100 000 11 340 000

Váha (%) 80 10 10

Vážený průměr (Kč) 10 644 000 710 000 1 134 000 12 488 000 12 488 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80 %. Tento typ majetku – rodinný dům je v dané lokaci často pronajímán. Navzdory tomu se nejedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 10% Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný majetek byl postaven před 13 lety, má proto své opodstatnění i indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody, které jsem přisoudila váhu 10 %.

56

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 11.4.2014 reprezentována částkou: 12 488 000 Kč Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku

57

nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.24

24

Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D – Cvičení z oceňování nemovitostí – díl .I Oceňování na tržních

principech.

58

6.6 Přílohy k tržnímu ocenění rodinného domu Příloha č. 1 : Neoficiální výpis z katastru nemovitostí, LV č. 417 pro k.ú Benice, Praha , Zdroj internet – server ČÚZK ze dne 20.4.2014 Informace o objektu: Obec:

Praha

Část obce

Benice

Městská část/obvod:

Praha – Benice

Parcela a katastrální území:

252/75 Benice

Číslo popisné

106

Typ

Budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

rodinný dům

Vlastníci, jiní oprávnění

SJM Štěpánek a Štěpánková Květa, Karafiátová 2313/42, Záběhlice, 106 00 Praha

Způsoby ochrany nemovitosti

Nejsou ţádné způsoby ochrany

Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována ţádná omezení

Jiné zápisy

Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy

Informace o pozemku Parcelní číslo:

252/75

Obec:

Praha

Katastrální území:

Benice

Číslo LV:

417

Výměra (m2)

145

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Druh pozemku

zastavěná plocha a nádvoří

59


252/47

Obec:

Praha


Benice

Číslo LV:

417

Výměra (m2)

357

Typ parcely:


Mapový list:

DKM

Způsob vyuţití:

jiná plocha

Druh pozemku

ostatní plocha


196/15

Obec:

Praha


Benice

Číslo LV:

417

Výměra (m2)

233

Typ parcely:


Mapový list:

DKM

Způsob vyuţití:

neplodná půda

Druh pozemku

ostatní plocha

(Zobrazené údaje mají informativní charakter)

60

Příloha č.2 Snímek katastrální mapy RD

Snímek katastrální mapy RD

Obrázek č.10

(Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/)

61

Příloha č. 3 Technická zpráva

62

.

63

64

65

66

67

68

(Pramen: autor 2014)

69

7. Ocenění bytového domu

Bytový dům, ul. Radlická č.p. 953, 150 00 Praha 5 Na pozemku p.č. 1273 – zastavěná plocha a nádvoří KÚ: Smíchov, Obec: Praha hlavní město Oceňovaná nemovitost bytový dům Radlická

Obrázek č. 11

(Zdroj: https://maps.google.cz/) Vlastníci nemovitosti: Čapek Martin, Mochovská 531/30, Hloubětín, 198 00 Praha 9 Hafincová Kateřina, Radlická 953/41, Smíchov, 150 00 Praha 5 Objednatel ocenění: Bankovní Institut Vysoká škola, a. s., Nároţní 2600/9, 158 00 Praha 5 Datum ocenění:

Duben 2014

Ocenění vypracovala: Lenka Vodičková, Suchý Vršek 2098/51, Praha 5

70

7.1 Úvod Úkolem je stanovit trţní hodnotu bytového domu na rohu ulic Radlická a Braunová, č.p. 953, 150 00 Praha 5 na pozemku č.p. 1273 – zastavěná plocha s nádvořím. Katastrálním územím Smíchov, okres Praha hlavní město, LV č. 2264. Výpisy z katastrů jsou přílohou této zprávy. Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být prodán v den ocenění, mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v transakci po řádně provedeném marketingu, kde tyto strany jednaly vědomě, rozváţně a bez nátlaku. Trţní odhad znázorňuje můj odborný názor na hodnotu výše uvedené nemovitostí, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k Dubnu 2014. Trţní ocenění nemovitosti má slouţit jako podklad pro praktickou část mé bakalářské práce. Není mi známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. První nadzemní podlaţí oceňovaného majetku je vyuţíváno pro obchodní účely (gastronomické zařízení). Zbývající podlaţí tohoto objektu jsou vyuţívány výhradně k bydlení. Ţádná část domu není pronajata za regulované nájemné. Podle dostupné dokumentace zde nejsou ţádné věcné břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Oceňovaný majetek jsem osobně navštívila a důkladně prošetřila.

7.2. Hlavní popisné informace

7.2 a) Lokalita Oceňovaná nemovitost, bytový dům č.p. 953 se nachází na frekventované ulici Radlická. Ulice Radlická spadá pod katastrální úřad Smíchov. Okres Smíchov je povaţován za lukrativní část Prahy. Najdeme zde veškerou občanskou vybavenost.

71

V těsné blízkosti oceňovaného bytového domu je tramvajová zastávka. Parkování je zde vcelku obtíţné, jelikoţ se jedná o část, kde se nachází stará zástavba činţovních domů. Polohu zmiňované oceňované nemovitosti bych hodnotila jako výbornou. Tato poloha ovlivňuje hodnotu nemovitost jen kladně.

7.2. b) .Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1935 a na svojí dobu byl velmi moderně zařízen, jak po konstrukční tak i po technické stránce. Původně byl dům určen výhradně pro účely obývání, ale v průběhu let se účel zejména prvního nadzemního podlaţí variabilně měnil. V průběhu let byla prováděna jen běţná údrţba. Za jediné větší stavební úpravy můţeme povaţovat repasování původních dřevěných oken a revitalizace fasádní omítky do úrovně druhého nadzemního podlaţí.

7.2. c) Pozemek Pozemek s parcelním číslem 1273 je o rozloze 341 m2 a je převáţně zastavěn objektem bytového domu. Jen malá část pozemku je nezastavěná, avšak tvoří část vnitrobloku činţovních bytů. Tato plocha v letních měsících slouţí jako venkovní terasa pro návštěvníky gastronomického zařízení.

7.2. d) Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médiivoda, elektřina, plyn, kanalizační přípojka a zapevněná plocha. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není určena samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

72

7.2. e) Konstrukční a dispoziční řešení bytového domu Konstrukční systém tohoto bytového domu se nějak neliší od systému uţitého při konstrukci obdobných domů z tohoto období. Jedná se tedy o kombinaci svislých nosných konstrukcí, realizovaných z cihly plné pálené, a vodorovných konstrukcích, jeţ jsou zhotoveny ze ţelezobetonu. Díky dobré hutnosti a soudrţnosti zeminy postačily jako základy monolitické základové pasy. Pro překonávání výškových rozdílů mezi jednotlivými podlaţími slouţí v tomto domě kameninové schodiště s leštěnými stupni, které je vetknuté do nosných zdí. Střešní konstrukce domu je tvořena z tesařsky provedeného vaznicového krovu, na kterém jsou poloţené hladké pálené tašky. Výstupy skrz střešní konstrukci jsou oplechovány dle současných norem. Fasáda je na domě původní s výjimkou prvního nadzemního podlaţí. Okna jsou dřevěná špaletová, repasovaná. Ohřev teplé uţitkové vody je v kaţdé bytové jednotce zajišťován pomocí elektrických zásobníkových ohřívačů. Elektrické rozvody jsou zavedeny do všech podlaţí. Velkou nevýhodou objektu je, ţe nedisponuje výtahovou jednotkou. Oceňovaný bytový dům je z velké části v původním provedením, coţ zde vytváří nezaměnitelnou atmosféru minulých let.

7.2. f) Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytových dům: 13 bytů s dispozicí 1 + 1 1 nebytový prostor v prvním nadzemním podlaţí. Celý tento nebytový prostor je moţné vyuţít ke gastronomickým účelům.

73

7.3. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití. Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jejím výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům včetně čísla popisného a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je z právního i technického hlediska okamţitě vyuţitelný. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Hlavním úlohou tohoto bytového domu je generování zisku z trţního nájemného pro jejich majitele. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

7.3. Ocenění Úvod Při stanovení trţní hodnoty nemovitosti jsou vyuţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metody porovnávací, příjmovou a nákladovou. Při stanovení obvyklé ceny se pouţije kombinace všech tří metod ocenění.

74

7.4. a) Porovnávací metoda Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala v potaz tři bytové domy, které byly v okrese Smíchov v nedávné době nabízeny. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v blízkosti oceňovaného bytového domu. Pro analýzu se synonymním majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku čistou podlahovou plochu (NFA). Při stanovení trţní hodnoty porovnávacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

31 711 000 Kč A je spočtena následovně: 950 * 33 380 = 31 711 000 Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Tabulka č.9

Stanovení hodnoty majetku jako celku Oceňovaný pozemek

Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek


A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres B. Údaje o pozemku Plocha pozemku

BD Radlická 1273

1

2

3

BD Svornosti

BD Holečkova

BD Plzeňská

Smíchov Smíchov

Smíchov Smíchov

Smíchov Smíchov

Radlická 953/41 Smíchov Smíchov

Hlavní město Hlavní město Hlavní město Praha Praha Praha Hlavní město Praha 341

420

75

200

273

Korekce Upravená hodnota 0 0 0 2 C. Základní údaj pro porovnání – m celkové zastavěné plochy podlaží

0

Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Cena za 1 porovnávací jednotku

950 x

1025 37 000 000

900 29 000 000

660 20 600 000

x

36 098 5.2.2014 1 36 098

32 223 20.11.2013 1 32 223

31 213 7.4.2014 1 31 213

Prodej 1 36 098 Absolutní 1 36 098



Ne

Ne 1 36 098

Ne 1 32 223

Ne 1 31 213

Bytový dům

Bytový dům 1 36 098 Ano 1 36 098

Bytový dům 1 32 223 Ano 1 32 223

Bytový dům 1 31 213 Ano 1 31 213

Ne 1 36 098

Ne 1 32 223

Ne 1 31 213

Výborná 1 36 098 Dobrý 1 36 098

Výborná 1 32 223 Dobrý 1 32 223

Výborná 1 31 213 Výborný 1 28 092

Dobrá 1 36 098

Dobrá 1 32 223

Dobrá 1 28 092

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ano

Ne Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Výborná

Dobrý

Dobrá


76

Funkční využitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Dobrá 1 36 098

Dobrá 1 32 223

Dobrá 1 28 092

Omezený 1 36 098 Výborná 1 36 098

Omezený 1 32 223 Výborná 1 32 223

Průměrný 1 26 687 Výborná 1 26 687

Omezená 1 36 098 Výborná 1 36 098 N/A 1 36 098

Omezená 1 32 223 Výborná 1 32 223 N/A 1 32 223

Omezená 1 26 687 Dobrá 1 28 021 N/A 1 28 021

Větší 1 34 293 N/A 1 34 293

Obdobné 1 32 223 N/A 1 32 223

Menší 1 33 625 N/A 1 33 625

34 293

32 223

33 625

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Omezená

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Výborná

N/A

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

N/A

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

33 380

Celková porovnávací hodnota 31 711 000 (Pramen: Ing. Petr Ort, Ph.D., autor, 2010)

77

7.4. b) Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním úkolem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě uzavřených nájemních smluv na pronájem bytů. Mé kalkulace jsou v souladu s běţnou praxí. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:


Tabulka č.10

Příjmová metoda - Přímá kapitalizace Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10%

2 280 000 228 000

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti

2 052 000 50 000 25 000 10 000

78

Ostatní provozní náklady

5 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

1 960 000 250 000 1 710 000

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota

28 500 000


7.4. c) Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Hodnotu pozemku jsem stanovila pomocí cenové mapy. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

79

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikována nákladovou metodou je:


Tabulka č11.

Nákladová metoda Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost

Bytový dům, Radlická, Praha 5 1273 Klasická zděná 73 let 75 let 60 let 299,86m2 4 nadzemní podlaží

Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti

1200 m2 0,85

Celková podlahová plocha

950m2 4 590m3

Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Venkovní úpravy

6659 Kč/m3 30 564 810 25% 5% 0% 200 000

Pozemek

2 459 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

25 582 608 25 583 000


80

7.5. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 11. Dubna 2014. Uţití výše popsaných oceňovatelských metod byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Výsledná cena nemovitosti

Tabulka č.12

Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda

31 711 000

40

12 684 800

Příjmová metoda

28 500 000

40

11 400 000

Nákladová metoda

25 582 000

20

5 116 400

Výsledná cena

29 201 200

Zaokrouhleno

29 200 000 (Pramen: Ing. Petr Ort, Ph.D., autor, 2010)

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí obstojně stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů jsem se rozhodla udělit porovnávací metodě váhu 40%. Bytový dům je v tomto segmentu trhu nejvíce vyuţíván k pronajímání bytových jednotek. Z hlediska investora je schopnost produkovat příjmy z pronájmu jako rozhodující. V tomto bytovém domě jsou bytové jednotky pronajímány za trţní hodnotu a nebytový prostor v prvním nadzemním podlaţí je účelně vyuţit jako restaurace s potenciálním růstem zisku. Z těchto důvodů jsem se rozhodla udělit příjmové metodě váhu 40 %. U starších , i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Z těchto důvodů jsem se rozhodla udělit nákladové metodě váhu 20 %.

81

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 11.4.2014 reprezentována částkou:

29 200 000 Kč Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku

82

nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.25

25

Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D – Cvičení z oceňování nemovitostí – díl .I Oceňování na tržních

principech.

83

7.6. Přílohy k tržnímu ocenění bytového domu Příloha č. 4 : Neoficiální výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2264 pro k.ú Smíchov, Praha , Zdroj internet – server ČÚZK ze dne 20.4.2014 Informace o objektu: Obec:

Praha

Část obce

Smíchov

Městská část/obvod:

Praha 5

Parcela a katastrální území:

1273 Smíchov

Číslo popisné

953

Typ

Budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

bytový dům

Vlastníci, jiní oprávnění

Čapek Martin, Mochovská 531/30, Hloubětín, 198 00 Praha 9 Hafincová Kateřina, Radlická 953/41, Smíchov, 150 00 Praha 5

Způsoby ochrany nemovitosti

památkově chráněné území

Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována ţádná omezení

Jiné zápisy

Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy


1273

Obec:

Praha


Smíchov

Číslo LV:

2264

Výměra (m2)

341

Typ parcely:


Mapový list:

DKM

Druh pozemku

zastavěná plocha a nádvoří

84

(Zobrazené údaje mají informativní charakter) Příloha č.5 Snímek katastrální mapy BD Snímek katastrální mapy BD

Obrázek č.12

(Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/)

85

Analytická část 8. Analýza trhu s nemovitostmi na Praze 5

8.1. Pražský kraj Praha je hlavním a také největším městem České republiky, která leţí v samém srdci Evropy, obklopena Německem, Polskem, Rakouskem a Slovenskem. Praha se nachází téměř ve středu Čech na řece Vltavě ve Středočeském kraji, jehoţ je správním centrem, ale jako samostatný kraj není jeho součástí. Podle zákona ČNR o hlavním městě je Praha statutárním městem. Je spravována orgány hlavního města – Zastupitelstvem hl. m. Prahy, Radou a Magistrátem hl. m. Prahy. Pro výkon státní správy je Praha od roku 2001 členěna na 22 správních obvodů, z hlediska samosprávného ji tvoří 57 autonomních městských částí s vlastními orgány. Tyto městské části nejsou ovšem zcela homogenní. Jsou zde městské části s vyhraněným charakterem městského centra, nebo naopak městské části přímestského charakteru. Liší se stupněm urbanizace, hustotou zalidnění, kvalitou technické infrakstruktury i sociálně ekonomickými podmínkami ţivota obyvatele. Praha se rozkládá na území o velikosti 496 km2 a má1 246 780 obyvatel, coţ je přibliţně 12% obyvatel České republiky.26

26

Webový portál hlavního města Prahy, http://www.praha.eu/jnp/cz/home/index.html

86

Počet obyvatel v ČR

Tabulka č.13

Počet obyvatel 1 400 000,00 1 200 000,00 1 000 000,00 800 000,00 600 000,00 400 000,00 200 000,00 0,00

( Zdroj: www.czso.cz) Velikost Prahy se v historii výrazně měnila a to jak plocha, tak i počet obyvatel. V poslední době se mění více rozloha a to díky připojování nových obcí do území Hlavního města Prahy. Růst hlavního města Prahy

Obrázek č.13

(Zdroj: http://www.ahmp.cz/index.html)

87

Praha je politickým, hospodářským, kulturním, vysokoškolským i vědním centrem. Praha je místem, kde odjakţiva sídlí prezident republiky, vláda, vrchní soud a mnoho dalších významných úřadů a zastoupení. Ekonomika je hlavním centrem státu, soustřeďuje přes desetinu produkce českého průmyslu (ve strojírenství téměř 20%) a všechna důleţitá finanční střediska (domácí I zahraniční). Praha má největší HDP/na obyvatele. v zemi. Tabulka č. 14

Grafické znázornění podílu na tvorbě HDP v ČR

(Zdroj: ČSÚ – Ročenky)

88

Graf č. 1

Praha je centrem českého peněţnictví, sídlí tu hlavní bankovní domy země: Česká národní banka, Komerční banka, Česká spořitelna, Československá obchodní banka nebo Unicredit bank. Je tu centrum kapitálového trhu (burza). S výkonností ekonomiky bezprostředně souvisí i situace na trhu práce. Praha je největším regionálním trhem práce v České republice. Charakteristickými rysy dosavadního vývoje jsou na jedné straně vysoká lokalizační atraktivita praţského trhu práce, na druhé straně schopnost Prahy pokrýt zvýšenou poptávku. Charakteristickým

rysem

praţského

trhu

práce

je

i

podprůměrná

míra

nezaměstnanosti. Praţský trh práce díky nabízené šíři profesí stačil absorbovat téměř všechnu pracovní sílu uvolňovanou v procesu transformace i nově přicházející. V posledních letech se míra nezaměstnanosti v Praze vyvíjí obdobně jako celorepublikový průměr, celkově se však pohybuje na jeho poloviční hodnotě.27 Tabulka č.15

( Zdroj: http://www.mpsv.cz/cs/)

27

Prameny:webový portál hlavního města Prahy, http://www.praha.eu/jnp/cz/home/index.html

89

Také průměrné mzdy v Praze dosahují výrazně vyšších hodnot neţ v ostatních regionech. V následné tabulce zpracované od ministerstva práce se můţeme přesvědčit o úspěšnosti krajů.

Průměrná mzda v krajích ČR

Tabulka č16.

(Zdroj: http://www.mpsv.cz/cs/)

Dále Praha disponuje největšími dopravními uzly v České republice. Je zde soustředěno pět hlavních (vícekolejných tras) ţeleznic,11 hlavních silnic. Praha je výchozím místem téměř všech dálnic České republiky: D1 na Brno, D5 na Plzeň, a D8 na Ústí nad Labem a D11 na Hradec Králové. Ve směru na Liberec vede silnice R10. Říční přístavy jsou v Holešovicích a Radotíně. Letiště jsou v Ruzyni a Kbelech (vojenské), menší pak u Cholupic (Točná). Délka silniční sítě je přes 3 tis. km (všech komunikací v ČR téměř 6 tis. km), 137 km tramvajových linek a 50 km metra.

90

Znak pro Prahu 5

Obrázek č14

8.2. Městská část Praha 5 Městská část Praha 5 patří svou rozlohou 27,49 km2 a počtem obyvatel 81 443 k největším v Praze. Leţí na levém břehu Vltavy v těsném sousedství historického jádra Prahy. Pro pátou městskou část je charakteristické hlavně mnoţství různorodých prvků. Divoká příroda v Prokopském historickým

údolí viaduktem,

a

Hlubočepích, po

kterém

lemovaná

jezdí

vlaky.

Průmyslový Smíchov a Radlice, které se ale posledních

(Zdroj: http://cs.wikipedia.org/w iki/Praha_5)

patnáct let mění především v lokalitě Anděl do ryze moderní, převáţně kancelářské a obchodní podoby. Pátou městskou část tvoří několik původně samostatných obcí Smíchov, Košíře, Motol, Hlubočepy, Radlice,Slivenec, Jinonice-Butovice a jiţní výběţek Malé Strany - Újezd. Rozloha městské části Prahy 5

Obrázek č15.

(Zdroj: http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/d/df/Location_map_municipal_district_Pra gue_-_Praha_5.PNG)

91

8.3. Trh s nemovitostmi Hlavní vliv má ekonomická kondice ČR a stupeň politické stability. Na to je trh velmi citlivý, a to i přes veškeré minulé neduhy politických stran se situace začíná stabilizovat. Na českém realitním trhu panuje mezi odborníky mírný optimismus. Za nejvýraznější trend, který se bude projevovat na trhu nemovitostí v ČR v letech 2014 a 2015 bez ohledu na jednotlivé segmenty, označila největší část respondentů růst, respektive stabilizaci ekonomiky a trhu. Pro realitní trh je klíčová ochota bank půjčovat občanům a výše úrokových sazeb u hypotéčních úvěrů. Úrokové sazby v roce 2013 klesaly a dostaly se na historická minima. V současné době se postupně mění centrální část Prahy 5, Smíchov. Na místě starší zástavby a bývalých továrních hal vzniklo

a nadále vzniká několik obchodně administrativních center, která

změnila charakter této části Prahy a stala se tak důleţitým pokračováním středu města na levém břehu Vltavy. Novým srdcem Smíchova se stane dnešní vlakové nádraţí Praha-Smíchov, které se promění v další městské centrum. Stane se tak na základě dohody mezi hl. m. Prahou, MČ Praha 5, Ministerstvem dopravy ČR a Českými dráhami, a.s., coţ umoţní přestavbu území o rozloze 52 hektarů na jih od Anděla aţ po Zlíchov. První změny se uskuteční okolo autobusového nádraţí na Kníţecí, které je nejprve nutné přesunout. Změny se dotknou i jiţní části smíchovského nábřeţí, odkud je přístup na Císařskou louku. Vzniknou zde byty a přes lagunu Vltavy budou postaveny lávky. Z jiţní části Smíchova vznikne rezidenční a rekreační městská čtvrť.28

8.4. Regionální segmentace Městská část Praha 5 můţe být z hlediska trhu rozdělena do sedmi části. Tyto části kopírují rozlohu katastrálního území městské části Praha 5. Za nejlukrativnější a nejrušnější části, povaţuji obce Újezd, Smíchov, Košíře a Radlice. Zbylé obce bych popsala jako klidnější části Prahy s moţností rekreace.

28

Pramen: Městská část Praha 5 http://www.infopraha5.cz/

92

9. Analýza realitního trhu v městské části Prahy 5

Velkou část analýzy trhu jsem prováděla v obcích Smíchov a Košíře. Tyto obce jsem zvolila kvůli své návaznosti na sebe, podobnosti cen a osobních zkušeností. Pokud zvolím jinak, upozorním v textu.

9.1. Pozemky

9.1. a) Proluky Proluky se v těchto obcích prakticky nevyskytují. Jediná moţnost výstavby je buď rekonstrukce stávajících objektů nebo demolicí nevyuţitých objektů. Veškerá výstavba nebo jen rekonstrukce musí být v souladu s památkovou péčí. V obci Smíchov v blízkosti tunelu Mrázovka je nabízená proluka 270m2 za 17 000 000 Kč s moţností výstavby pětipodlaţní budovy.

9.1. b) Stavební pozemky Tato komodita je velmi vzácná v městské části Praha 5. Poptávka po této komoditě je vysoká, ale nabídka prakticky neexistuje. Většina stavebních pozemků určených k prodeji leţí na okraji města. Na Okraji města se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí 4 000 – 6 000 kč/m2 . I přes malou nabídku je moţné tento druh pozemku nalézt. V přiloţené tabulce můţeme vidět výčet dílčích částí městské části Prahy 5 s cenou za m2. Stavební pozemky městské části Prahy 5

Tabulka č.17

Název lokality

Kč/m²

Smíchov

13 000

Košíře

12 500

Radlice

11 000

93

Jinonice

11 000

Motol

10 000

Hlubočepy

9 000

Slivenec

5 500 (Zdroj: vlastní)

9.2. Budovy - Prodej 9.2. a) Byty Trh s byty v této lokaci je nejvýznamnější. Většina bytových domů byla vystavěna začátkem 20. st. Tyto byty jsou zde nejčastěji ke koupi, ale téţ jsou i výrazně levnější neţ nová zástavba. Nové bytové domy na území obce Smíchov jsou povaţovány za nejdraţší v celé Praze. Také je zde zvýšená poptávka po „luxusních“ bytech. Tyto nadstandardně vybavené byty jsem do analýzy nezahrnovala, jelikoţ svojí cenou předčí i dvojnásobek ceny obdobného bytu. V lokalitě zvané Anděl či téţ jako Zlatý Anděl jsou ke koupi nejluxusnější byty vůbec. Tyto byty jsou většinou obývaný bohatými rezidenty jiných národností a to z důvodu toho, ţe byty mají ve své blízkosti většinu bussines center. Na dalších animacích můţeme vidět, jak se ceny novostaveb v Praze pohybují. Velmi zřetelně je zde vidět na k. ú Smíchov, nejvyšší ceny v Praze.

94

Grafické znázornění cen novostaveb v Praze

Tabulkové seřazení lokalit

Obrázek č.16

Tabulka č.18

(Zdroj:www.hypoindex.cz)

95

Aby moje analýza realitního trhu nebyla irelevantní, rozhodla jsem se rozdělit prodej bytů v lokalitě Smíchov a Košíře na dvě části. V první části analyzuji prodej starších bytů a v následné druhé části jsem brala v úvahu jen nové bytové jednotky. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech.

Tabulka č.19

Dispozice (rozmezí užitné plochy v m2)

Cenové rozmezí

Byt 1 + 1 (30 - 50 m2)

1 990 000 – 2 750 000 Kč

Byt 2 + 1 (50 – 80m2)

2 000 000 – 4 495 000 Kč

Byt 3 + 1 (80 – 120m2)

2 500 000 – 5 500 000 Kč

Byt 4 + 1 (120 – 180m2)

5 299 000 – 12 292 500 Kč

Nové byty se obchodují v těchto cenových intervalech.

Tabulka č.20


Cenové rozmezí

Byt 1 + 1 (30 - 50 m2)

2 000 000 - 3 892 000 Kč

Byt 2 + 1 (50 – 80m2)

2 500 000 – 5 000 000 Kč

Byt 3 + 1 (80 – 120m2)

3 000 000 – 8 600 000 Kč

Byt 4 + 1 (120 – 180m2)

11 000 000 – 20 000 000 Kč

V budoucnu lze v této lokalitě prognózovat další nárůst cen bytů.

Jak

rekonstruovaných tak i v nové výstavbě. Obec Smíchov procházel a nadále stále prochází transformací na nové supermoderní centrum.

96

9.2 b) Rodinné domy Nabídka starších rodinných domů výrazně převyšuje nabídku nových rodinných domů. U poptávky je to však naopak. Mnohé starší rodinné domy vznikly ve 30. letech a mnoho z nich je v dezolátním stavu, ale i tak si drţí vysokou hodnotu, především z hlediska lukrativity místa. Tyto staré vily jsou nejčastěji situovány s výhledem na celou Prahu. Nové rodinné domy se zde dají nalézt také, ale je jich velice poskromnu, kvůli nedostatku volných stavebních pozemků. Počet nových rodinných domů stoupá s úměrou vzdálenosti od centra a dostupnosti pozemků. Do budoucna lze predikovat stálý zvýšený zájem o nové i staré rodinné domy v lokaci Smíchov. A i jejich cena téţ bude dále stoupat. Tyto komodity v sobě uchovávají vysokou lukrativitu z nedostatku. I zde jsem se rozhodla analýzu rozdělit na dvě části. Starší rodinné domy se obchodují v těchto cenových intervalech.

Tabulka č.21

Užitná plocha

Cenové rozmezí

200 - 330 m2

40 000 – 75 000 Kč/m2

Nové rodinné domy se obchodují v těchto cenových intervalech.

Tabulka č.22

Užitná plocha

Cenové rozmezí

250 – 300 m2

80 000 – 90 500 Kč/m2

9.2. c) Objekty pro individuální rekreaci Objekty pro individuální rekreaci v lokalitě Smíchov a Košíře neexistují. Lze je však naleznout v obci Slivenec. Nabídka je velmi slabá. Dynamický růst Prahy tyto objekty zcela vytlačil za hranice Prahy. Zahrádkářské chatky se pohybují v rozmezí 400 000 – 800 000 Kč. Chaty charakteru spíše rekreačního domu se pohybují v rozmezí 900 000 – 2 000 000 Kč.

97

9.2. d) Bytové domy Prodej bytových domů je v lokalitě Smíchov a Košíře velice vzácný. Zcela vţdy se jedná o historické budovy, které spadají pod kontrolu památkové péče. Bytové domy se jen málo kdy prodají jako celek. U trhu s bytovými domy nelze předpokládat nárůst nabídky. Tento faktor můţe vyvolat zvýšení ceny nabídky. Bytové domy rozdělené dle užitné plochy.

Tabulka č.23

Užitná plocha

Cenové rozmezí

600 – 1000 m²

25 000 000 – 45 000 000 Kč

2 277 - 2 778 m²

129 000 000 – 250 000 000 Kč

9.2. e) Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce vyskytují v omezené míře. Trh s administrativními objekty je spíše trhem pronájmu menších prostor (pronájem kanceláří). Veškeré administrativní budovy v srdci Smíchova postavily a nadále vlastní developerské společnosti, které jen pronajímají prostory v těchto uvedených budovách.

9.2. f) Průmyslové objekty V 19. století byla obec Smíchov povaţována za průmyslovou zónu, avšak dnes je jediná zachovaná zmínka o této době v podobě pivovaru. Průmyslové objekty musely ustoupit nové době. Dnes jsou nahrazeny administrativními budovami a bytovými domy. V těchto dnech můţeme najít jen pár skladovacích hal v obci Motol. Zde je moţnost jen pronájmu skladovacích hal nikoliv koupě. Tento segment trhu byl přemístěn na okraj Prahy.

98

9.3.Budovy - Nájemné

9.3. a) Byty Trh s nájmy bytů je nejrozšířenější v dané lokalitě. Nabídka pronájmů bytů je zde velice silná. Velký zájem mají mladí lidé, kteří hledají nové uplatnění na trhu práce. Nejvíce nabídek můţeme nalézt ve starší zástavbě. Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech.

Tabulka č.24


Cenové rozmezí

Byt 1 + 1 (30 - 50 m2)

6 000 – 12 000 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1 (50 – 80m2)

7 000 – 14 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1 (80 – 120m2)

12 000 – 20 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4 + 1 (120 – 180m2)

15 000 – 25 000 Kč / byt / p.m.

9.3. b) Prodejní prostory U prodejních prostor převyšuji poptávka nabídku. Zejména po prodejních prostorách na hlavních třídách. Tyto ceny zde pak dosahují dvojnásobky ceny obvyklého pronájmu. Cenové rozmezí prodejních prostor

Cenové rozmezí 309 – 691 Kč / m² / p.m.

99

Tabulka č.25

9.3. c) Kancelářské prostory V posledních letech nabídka převyšuje poptávka v důsledku stále výstavby nových administrativních budov. Navzdory tomu lze v následujících letech předpokládat vyrovnání poptávky s nabídkou. Velké, zámoţné firmy se stěhují do centra kvůli lukrativní adrese a tím by se mohla i cena nadále zvyšovat. Cenové rozmezí kancelářských prostor

Tabulka č.26

Cenové rozmezí 211 – 451 Kč / m² / p.m.

9.4. Celkový marketingový výhled Celkově lze jak v krátkodobém, tak i ve střednědobém časovém horizontu očekávat nárůst cen prakticky ve všech typech nemovitostí. Z ekonomického pohledu se v letošním roce očekává mnohem více kladných makroekonomických impulsů neţ v minulosti. To by mohlo u některých typů nemovitostí způsobit zastavení poklesu cen a i jejich mírný růst. Tyto impulsy nejsou zatím ani silné a ani stabilní. Rizik a obav z dalšího vývoje je stále mnoho, coţ značnou mírou ovlivňuje nálady obyvatel. Proto ceny porostou teprve tehdy, aţ se teoretické impulsy potvrdí a budou povaţovány širší veřejností za věrohodné. Realitní trh nejvíce ovlivňuje ochota bank půjčovat, kupní síla a nálada obyvatel. Investiční chuť a odvaha lidí závisí na vymahatelnosti práva a na daňové, měnové a politické stabilitě. U nás jsou lidé řadící sami sebe do střední třídy znechuceni politickou nestabilitou, jeţ následně ovlivňuje negativně ekonomiku a ceny a přispívá k znehodnocování úspor i majetků všech lidí bez rozdílů. Je tedy moţné, ţe z makroekonomického hlediska by ceny realit měly sice všechny

100

předpoklady pro mírný růst, ale široká frustrace obyvatel, kde neočekávám v roce 2014 bohuţel ţádné výraznější změny k lepšímu, bude tím prvkem, který růst cen bude nadále brzdit. Marketingový výhled analyzované lokality Lokalita Smíchov má největší tendenci růstu a generaci zisku. Tím se zde naskýtá moţnost pro rozsáhlé investiční a developerské projekty. Toto tvrzení můţeme podloţit například na jiţ probíhající výstavbě multifunkčního parku Waltrovka. Zde je zpozorovatelný synergický efekt. Počátek synergického efektu můţeme datovat k zahájení výstavby zlatý Anděl. Touto výstavbou bylo ovlivněno i přilehlé okolí z hlediska zvýšení lukrativity daných oblastí pro potencionální investory. Díky tomu můţeme tvrdit, ţe městská část Praha 5 má nejstabilnější pozici na realitním trhu s velkým potenciálem k dalšímu růstu.

101

Závěr Pokud bych měla vyjádřit přínosy této mé vypracované práce, tak za největší přínos povaţuji umoţnění porozumět problematice a uplatnění cenových map jako nástrojů vyuţívaných při trţním ocenění nemovitostí. V této práci jsem se snaţila nastínit rizika i výhody cenových map. A následně veškeré faktory ovlivňující cenové mapy. Svojí bakalářskou práci jsem rozdělila do tří částí. V první části, teoretické, jsou vysvětleny základní pojmy vyuţívané při ocenění. Například teorie oceňování nemovitostí na trţních principech, zde vysvětluji pojmy jako jsou hodnota, cena, nemovitost, pozemek, stavba atd. Dále jsem popsala přístupy k trţnímu ocenění. Jedná se konkrétně o metodu porovnávací, nákladovou a výnosovou. Dalším vysvětlovaným faktem v mé práci je teoretický pohled na cenové mapy. Zde jsem čtenáře seznámila s cenovou mapou, co je jejím obsahem, jak cenovou mapu můţeme vyuţívat a i metodicky zpracovat. Následně jsem uvedla druhy cenových map.V této teoretické části jsem zpracovala jak můţeme cenovou mapu prakticky vyuţít. Závěrem teoretické části jsem se pokusila komparovat jednotlivé části Prahy z hlediska cenové mapy. Zohlednila jsem veškeré faktory ovlivňující trh nemovitostí na území Prahy a tyto faktory jsem vysvětlila. V druhé části, praktické, jsou vyhotoveny trţní ocenění dvou nemovitostí, a to sice rodinného a bytového domu. Rodinný dům se nachází v Praze 22 a pouţila jsem oceňovací metody: porovnávací, výnosovou a nákladovou. Rodinný dům jsem porovnávala se třemi rodinnými domy, které byly prodány v nedávné době. Tyto rodinné domy se nacházejí v těsné blízkosti oceňované nemovitosti. U Bytového domu, který se nachází na Praze 5 jsem vyuţila totoţné metody jako u rodinného domu. V třetí části, analytické, byla vypracována analýza realitního trhu pro Prahu 5. Zde se nejvíce zabývám obcemi Smíchov a Košíře, protoţe tyto dvě území na sebe navazují a mají synonymní hladinu cen nemovitostí.

102

Mnou zpracovaná bakalářská práce by tedy mohla slouţit jako pomocný nástroj potencionálním investorům, nejen však jim, v orientaci v cenách nemovitostí na území hlavního města Prahy.

103

Seznam použité literatury (1) Zbyněk Zazvonil. Odhad hodnoty nemovitostí. Vydání I. – 2012, EKOPRESS, s.r.o. s ISBN 978-80-86929-88-0 (2) Zbyněk Zazvonil. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vydání I. 1996, CEDUK, akreditovaná vzdělávací a poradenská společnost. ISBN 80902109-0-2 (3) Ing. Petr Ort, Ph.D. a kolektiv autorů. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Varlag Dashöfer, nakladatelství, spol. s.r.o. ISSN 1803-5159 (4) Vyhláška 441/2013 Sb. (5) Ing. Patr Ort, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. (6) Bradáč, a kol. Teorie oceňování nemovitostí (2009 (7) Trend Report:Asociace por rozvoj trhu nemovitostí, občanské sdruţení Wagner Press, s.r.o. (8) Analýza podmínek zavedení jednotné cenové mapy stavebních pozemků v ČR, Jaroslav Gall, Ing. Jaroslav Pašťák (9) Ing. Petr Ort, Ph.D – Cvičení z oceňování nemovitostí – díl .I Oceňování na tržních principech. (10)

Zákon č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku a o změně některých

zákonů. Vyhláška 441/2013 Sb.

Elektronická monografie, webovská sídla, databáze, počítačový program 1) Porovnání cenových a hodnotových map vybraných zemí evropské unie, Stavební klub, http://www.stavebniklub.cz/ 2) Zákon 151 o oceňování majetku a o změně některých zákonů , zákony pro lidi, http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1997-151#p10 3) Vše o Praze, 1998 - 2014 © PRAHA.cz, http://www.praha.cz/mestopraha/hlavni-mesto-praha 4) Český úřad zeměměřický a katastrální. Copyright 2004-2011 [online]. Dostupný z WWW: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 5) Český statistický úřad, http://www.czso.cz/

104

6) Cenová

mapa

transakčních

cen,

Deloitte

http://www.deloitte.com/ 7) Webový portál hlavního města Prahy, http://www.praha.eu/jnp/cz/home/index.html 8) Městská část Praha 5 http://www.infopraha5.cz/

Seznam příloh Příloha č.1.- Neoficiální výpis z katastru nemovitostí Příloha č.2.- Snímek katastrální mapy RD Příloha č.3.- Technická zpráva Příloha č.4.- Neoficiální výpis z katastru nemovitostí Příloha č.5.- Snímek katastrální map BD

Seznam obrázků 1. Vyjádření hodnoty versus ceny 2. Srovnání metod trţního ocenění 3. Přímé porovnání 4. Nepřímé porovnání 5. Znak hlavního města Prahy 6. Správní obvody Prahy 7. Cenová mapa stavebních pozemků 8. Průměrné ceny nových bytů v Praze 9. Oceňovaná nemovitost RD 10. Snímek katastrální mapy RD 11. Oceňovaná nemovitost bytový dům 12. Snímek katastrální mapy BD 13. Růst hlavního města Prahy 14. Znak pro Prahu 5 15. Rozloha městské části Prahy 5 16. Grafické znázornění cen novostaveb v Praze

105

Advisory,

s.r.o.

Seznam tabulek 1. Průměrná pořizovací hodnota 1m2 uţitkové plochy dokončených bytů v roce 2012 podle druhu objektu a podle krajů 2. Dispoziční řešení s podlahovou plochou 3.Stanovení trţní hodnoty pozemku 4. Výpis oceňovaných parcel 5. Stanovení trţní hodnoty majetku jako celku 6. Příjmová metoda RD 7. Nákladová metoda RD 8. Výsledná cena nemovitosti RD 9. Stanovení hodnoty majetku jako celku BD 10. Příjmová metoda BD 11. Nákladová metoda BD 12. Výsledná cena nemovitosti BD 13. Počet obyvatel v ČR 14. Podíl regionu na tvorbě HDP v ČR 15. Průměrný podíl nezaměstnanosti osob v ČR a krajích 16. Průměrná mzda v krajích ČR 17. Stavební pozemky městské části Prahy 5 18. Tabulkové seřazení lokalit 19. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech 20. Nové byty se obchodují v těchto cenových intervalech 21. Starší rodinné domy se obchodují v těchto cenových intervalech 22. Nové rodinné domy se obchodují v těchto cenových intervalech 23. Bytové domy rozdělené dle uţitné plochy 24. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech 25. Cenové rozmezí prodejních prostor 26. Cenové rozmezí kancelářských prostor

Seznam grafů 1. Grafické znázornění podílu na tvorbě HDP v ČR

106

107

Komparace jednotlivých částí Prahy z hlediska cenové mapy

Recommend Documents