Könyvelői Klub
KÖNYVELŐI KLUB - 2013. SZEPTEMBER 23. - DEBRECEN Konzultáns: Horváth Józsefné okl. könyvvizsgáló, okl. nemzetközi áfa- és adóigazgatósági adószakértő, jogi szakokleveles közgazdász; költségvetési minősítésű könyvvizsgáló
INGATLANOK ÉS BEFEKTETÉSE SZÁMVITELI ÉS ADÓZÁSI KÉRDÉSEI Az ingatlan témája azért is fontos, mivel mindenkit érint, tehát nemcsak a vállalkozásokat és a könyvelőket, hiszen egy magánszemélynél is előfordulhat egy ingatlan értékesítésének vagy bérbe adásának a lehetősége. Speciálisan meghatározott terület az ingatlanoké, mivel több törvény is külön határozza meg. Azért kell a társasági adóban meghatározott definíció, mivel a Ptk. nem rendelkezik olyan fogalommal, amellyel az adótörvények foglalkoznak. Azért fontos az adótörvények szerinti megfogalmazás, mert így lehet hozzákapcsolni az adózási kérdéseket. A társasági adóban elsődlegesen azt mondhatjuk, hogy a földdel összekapcsolva, vagy a föld alkotórészeként megjelenő dolgot kell az ingatlannal kapcsolatban definiálni, és természetesen ennek sokoldalúságát kell figyelembe venni úgy, mintha egy építményről, egy föld alatt lévő ásványkincsről vagy úthálózatról, közműhálózatról beszélnénk. Mindegyiknek van sajátossága. Az adótörvényben hol fog megjelenni, milyen adózási vonzatai vannak, hiszen a besorolástól függően kapcsolódnak hozzá az egyes adózási kérdések. A személyi jövedelemadónál azt láthatjuk, hogy minden magánszemélyre kiterjed, aki életében bármikor értékesít, vásárol, bérbe ad, örököl vagy ajándékba kap egy ingatlant. A személyi jövedelemadó törvény hatálya alá tartoznak az egyéni vállalkozók, akik nem kivételek abból a szempontból, hogy az ingatlanhoz hogyan kapcsolódnak, hiszen náluk is ugyanúgy megjelenik az ingatlan, mint minden más társaságnál vagy magánszemélynél. A legtöbbször előforduló és a legtöbb bonyolultságot okozó kérdés az ingatlanok áfája. Nem mindegy, hogyan értelmezzük, hiszen lehet egyenes vagy fordított áfa, magánszemély vagy egyéni vállalkozó az érintett, azt is meg kell nézni, hogy áfakörös-e az illető vagy áfamentes, vagy egyáltalán nem tartozik az áfa kötelékébe. A számviteli törvény is megfogalmaz egy definíciót az ingatlanokkal kapcsolatban, továbbá azt is, hol kell nyilvántartani, illetve milyen problémakört kell ahhoz ismerni, hogy megfelelően lehessen a hozzá kapcsolódó adókat érvényesíteni. 1
Könyvelői Klub
Áfa Ha az Áfatörvényről beszélünk, először is arra kell odafigyelni, hogy nem egy helyen találjuk meg az ingatlannal kapcsolatos szabályokat. Az ingatlanokkal kapcsolatban felmerülő ügyleteknél érdemes először leülni és az összes olyan jogszabályhelyet összegyűjteni, amely az adott ingatlanügyletre vonatkozik. Az ingatlanból kiindulva minden irányba meg kell nézni, hogy milyen vonzatai vannak. Az Áfatörvény ehhez hasonlóan működik, tehát nem egy törvényhelyen szerepelnek az ingatlanra vonatkozó szabályozások. Legtöbbször abból indulunk ki, ami az ingatlanértékesítéshez kapcsolódik, hiszen egyszer biztosan vásárolunk vagy eladunk egy ingatlant. A másik kérdés az ingatlan bérbe adása, amelyre szintén más szabályozás vonatkozik. Fontos az is, hogy milyen tevékenységhez kapcsolódik az ingatlan, így az áfa alanyiság vagy éppen a mentesség az, amit figyelembe kell venni. Találkozhatunk az ingatlannal kapcsolatban a sorozatos értékesítéssel, amelyet magánszemély és társaság egyaránt végezhet. Ilyenkor felmerül az üzletszerűség kérdése is, amelyhez szintén meghatározott adókötelezettség tartozik. Az Áfatörvényben fontos fő szabály a mentesség, illetve az áfakörösségre vonatkozó szabályozás, amelyeket szintén külön meg kell vizsgálni. Könyvelési szempontból, ha az ügyfélnek ingatlannal kapcsolatos kérdései, tervei, ügyletei vannak, érdemes írásban megkérni tőle a pontos adatokat, tényeket, mivel igen széles körben kiterjed a szabályozás, nemcsak az Áfatörvény vonatkozásában, így tudunk ténylegesen helytálló és pontos információkkal szolgálni az adott kérdésben. Azért is érdemes írásban megkérni az adott ügylethez tartozó adatokat, mivel szóban gyakran elfelejt az ügyfél bizonyos információkat, így lehet, hogy nem az a szabályozás vonatkozna az adott ügyletre. Amikor viszont írásban közli az ügyfél az igényét az ingatlant érintően, akkor végiggondolja, és azokat a tényezőket is megírja, amelyek a könyvelő számára fontosak a helyes eljárás kiválasztásának szempontjából. Ingatlanértékesítés Vannak adómentesen értékesíthető ingatlanok, és vannak olyanok, amelyek a tényleges áfakulcs alá esnek, tehát 27%-os adóval terheltek. Azt is meg kell vizsgálni, hogy milyen körbe tartozó adóalanyokról van szó, tehát áfakörbe tartozó vagy alanyi, tárgyi mentessel. Abban az esetben, ha áfakörös, akkor az értékesítéshez kapcsolódó gazdasági eseményt abból a szempontból is meg kell nézni, hogy egyenes vagy fordított adózás alá esik. Január elsejétől arra is oda kell figyelni, hogy pénzforgalmi vagy normál áfabevallást választott az érintett. Az Áfa törvény 86. §-a az, amely fő szabályként azt mondja, hogy adómentes körbe tartozik az ingatlanértékesítés, tehát lakóingatlan és egyéb ingatlan eseteit kell figyelembe venni, de van kivétel. Az olyan ingatlan, amelynek az első jogerős rendeltetésszerű használatba vétele 2
Könyvelői Klub
még nem történt meg, vagy már megtörtént, de az arra jogosító határozat jogerőre emelkedésétől még nem telt el két év, az máris kivételként alkalmazandó. Ha egy építési telekről van szó, akkor fő szabályként ez is kivételként jelenik meg. Az első rendeltetésszerű használatba vételhez azt kell megnézni, hogy mire vonatkozik, tehát az új ingatlan, illetve az építési telek értékesítése minden esetben áfakör alá tartozik. Azt kell megnézni, hogy új-e az ingatlan vagy az építési telek, vagy sem. „Új” ingatlan: az újonnan létrehozott ingatlan használatba vétele. A rendeltetésváltás azt jelenti, hogy például valaki vásárol egy lakást, viszont irodának használja, és át is minősítteti irodaépületnek a földhivatalnál, új nevén az ingatlanügyi hatóságnál. Ha viszont van egy lakás, amelyhez hozzáépít az illető egy szobát, és ezt használja irodának, akkor ebben az esetben nem számít újnak, mivel bővítés, így a rendeltetésváltás nem foganatosítható. Ha az albetétek száma megváltozik, az is az „új” fogalmához tartozik. Például ha van egy irodaház, és úgy dönt a tulajdonos, hogy minden egyes iroda új telekszámot kap, nem egységes lesz, hanem külön-külön mindegyik rendelkezik albetéttel. Az Áfatörvény 88. §-a azt határozza meg, hogy az adóalany, aki egyébként adómentes körbe tartozó ingatlannak az értékesítését végzi, bejelentkezik az adókörbe, tehát választotta az áfakörösséget. Választani minden év december 30-ig lehet a következő évre, de az ingatlan értékesítésére vonatkozóan, mint új tevékenység felvételekor, év közben is választható az áfakörösség. 2008-ban jött be az a szabály, hogy az ingatlan értékesítése lehet áfakörös. Ekkor nem lehetett megbontani azt, hogy lakóingatlan, egyéb ingatlan, csak egy az egyben az ingatlanról volt szó. Április 16-án lépett életbe egy új szabály, amely szerint vissza lehet jelenteni a lakóingatlant adómentességbe. Többször előfordult emiatt, hogy a visszajelentéskor az egész ingatlanértékesítés visszakerült adómentességbe. Az ötödik év végén az adóhivatali ellenőrzések során derült ki, hogy januárban bejelentette az ingatlanértékesítést az érintett áfakörösre, majd kijelentette a lakóingatlant, de az egész kijelentésre került, és onnantól kezdve továbbra is áfásan értékesítette az ingatlanokat, amely nem helyes, mivel az adóhivatalban áfamentesen tartják nyilván. Az ingatlan értékesítőjénél gond nem lenne, mivel több áfát fizetett be, mint amit kellett volna, de a másik oldalon, a levonásnál már igen. A levonást végzőnek az adóhivatal szerint el kellett kérni az áfakörbe való bejelentkezést, és amennyiben meg tudja mutatni, hogy ezt elkérte januárban, akkor jóhiszeműnek tekinti, mivel az áprilisiról nem biztos, hogy adott információt a másik fél, de ebben az esetben is megállapítják neki az áfát, viszont nem 75%-os, hanem csak 50%-os mértékben. Az ötödik év végén nem kötelező újra bejelenteni az áfakörösséget, csak azt kell bejelenteni, ha nem kíván tovább áfakörös maradni. 3
Könyvelői Klub
Az új ingatlan minden esetben áfakörös, 27%-os mértékkel. Építési telek a fő szabály szerint az általános adómértékkel áfakörös. Újnak nem minősülő ingatlannál a fő szabály szerint áfamentes, de választható rá az áfakörösség, amelyet, ha választ az érintett, akkor öt évig érvényes rá az áfakörösség. Építési teleknek nem minősülő földterületnél is ugyanez a szabály, tehát áfamentes, de választható az áfakörösség. Egyenes adózásnál az ingatlanszerzéshez kapcsolódó adás-vételi szerződés alapján állapítjuk meg azt, hogy új ingatlanról van-e szó, átminősítésről vagy építési telek értékesítéséről. Fordított adózásnál figyelembe kell venni, hogy mit tartalmaz a szerződés, illetve hogy építési engedély köteles-e, továbbá az engedély milyen hatósághoz kapcsolódik, mivel társhatóság is kiadhatja az engedélyt, és ebben az esetben is ide tartozik. A teljesítési idő a következő fontos kérdés, amelynél az 55. §-t kell figyelembe venni, amelyhez a 10. §-t is alkalmazni kell. Az adókötelezettség fő szabályként akkor keletkezik, amikor az ügylet tényállásszerű megvalósulása megtörtént. A tényállásszerű megvalósulás fogalma a 10. §-ban szerepel. Akkor valósul meg, amikor meg tudjuk határozni, hogy ténylegesen az ingatlanértékesítés mikor jön létre. Az ingatlanértékesítés gyakorlatilag úgy valósul meg, mint egy termékértékesítés, így azt kell megnézni, hogy az ügylet megvalósítása mikor és mihez kötődik. Általánosságban nem csak arról van szó, hogy van egy meglévő ingatlan, hanem van egy építmény, amelyet ténylegesen felépítünk, majd átadunk, tehát ezt is a fizikai teljesítéshez kell kapcsolni. A tényállásszerű megvalósulás egyszer az ingatlanértékesítésnél akkor történik meg, amikor az ingatlanügyi hatóságnál bejegyzésre kerül, az építés alatt álló ingatlannál pedig akkor, ha a ténylegesen meglévő ingatlan használatbavételre kerül, és ez bejegyzésre. Fordított adózású ingatlanértékesítésnél a 60. §-t kell használni. A vevő adóalany, így kötelezett a fizetendő adónak az ügylet teljesítését tanúsító számla kézhezvételekor, vagy, ha nem készül el a számla, akkor az ellenérték megfizetésekor, vagy a fizikai teljesítést követő hónap 15. napjáig megállapítani a fizetési kötelezettséget. Előlegnél akkor lehet ténylegesen megfelelő szabályt mondani, ha az egyenes adózással ingatlanértékesítést érint. Az előleget akkor tekintjük előlegnek, ha már megfizették az összeget készpénzben, vagy már átutalták. Egyenes adózásnál az előleg áfakörös, például, ha átutaltak egymillió forintot, akkor az már az áfát is tartalmazza, és ahhoz a bevallási időszakhoz tartozik, amilyen bevalló az adóalany. Fordított adózásnál hiába utal át előleget az érintett, a fordított adózás esetében nincs áfa ilyenkor. Az átutalt összeg nem tartalmaz áfát, tehát nincs áfafizetési kötelezettség, sem levonási lehetőség, ilyenkor a végszámlából kerül levonásra az előre megfizetett összeg, és az fogja majd a végszámla alapján az áfa fizetendő és levonandó részét generálni. Foglalóra az a jellemző, hogy ha megnyeri az illető az ingatlan vételét, akkor beszámít abba az összegbe, amit köteles megfizetni. Egyenes adózásnál ugyanúgy viselkedik a foglaló, mint az előlegnél, tehát tartalmazza az áfát, és be is kell fizetni. 4
Könyvelői Klub
Fordított adózásnál a foglaló így nem vehető figyelembe, mivel ugyanúgy működne, mint az előleg, de a végszámlánál nem ugyanaz vonatkozik rá, mivel a foglalót vissza kell adni, és a tényleges összeget kell kifizetni. Ingatlan-bérbeadás Az Áfatörvény 259. §-a vonatkozik a bérbeadásra, amikor is azt a jogviszonyt tekinti bérbeadásnak, amikor a jogosult ellenérték fejében adja át használatra az ingatlant. A 86. § szerint fő szabályként adómentes, de vannak kivételek, mert itt is lehet áfakörösséget választani. Ebben az esetben áfával együtt adjuk bérbe, és az általános szabályok szerint a 27% vonatkozik rá. A bérbeadásnál az áfakörösség választható, amelynél az Áfatörvény 88. §-a írja le a szabályozást, amely szerint az áfamentesek részére biztosít áfakörösségi lehetőséget, amely változatlanul öt évre vonatkozik. Speciális ingatlanoknál kötelezően áfamentes körbe tartoznak a kereskedelmi szálláshely szolgáltatás erre szolgáló ingatlanjai, a közlekedési eszközök elhelyezésére szolgáló parkolók, az ingatlannal tartósan egybekötött gépek, illetve széfek bérbeadása. Ha az adóalany adóköteles tevékenység érdekében használja az ingatlanokat, akkor vele szemben az adólevonási joga is megnyílik. Kivételek alóla azok a tevékenységek, amelyeknél tiltott, például egy evás vállalkozás, amely bérbeadással foglalkozik, és az áfát választotta, nem rendelkezik levonhatósággal. A bérbeadásnál azt is figyelembe kell venni, hogy lakó- vagy egyéb ingatlanról van szó. Ha lakóingatlanként használunk valamit, és nincs átminősítve, akkor függetlenül attól, hogy abban termelő vagy szolgáltató tevékenységet folytatunk, vele szemben az áfa levonása tiltott. Ha a saját lakásának a közüzemi számláit figyelembe veszi, akkor építményadó alá kell kötelezően bejelentkezni, amely önbevallás alá tartozik, hiába van szó lakóingatlanról. Az Áfatörvénynél azt mondjuk, hogy ha nincs lakóingatlanból átminősítve, akkor levonásba helyezendő áfa nem megengedett, viszont a helyi adónál kötelező bejelentkezni építményadó alá, amely így kötelezően fizetendővé válik. A számviteli törvény szerint térítésmentes szolgáltatásnak minősül, és ha ezt az adóhivatal megvizsgálja, piaci értéken fogja megállapítani a bérleti díjat, és azután fogja kivetni a késedelmi pótlékot és a bírságot. Saját lakásban könyvel valaki, tehát nem fizet bérleti díjat saját magának. Ilyenkor az egyéni vállalkozó vagy a társaság kössön a magánszeméllyel egy szerződést, amelyben legalább a magánszemélynek annyi fizetendő bérleti díjat meg kell állapítani, ami a közüzemi számlák alapján felmerül, mert ilyenkor lehet kompenzálni. A magánszemély azért nem fizet adót, mert vele szemben ott van a közüzemi számla. Az egyéni vállalkozó vagy társaság kifizeti a közüzemi számlát, mert elszámolja költségként, ami alapján viszont ott van az építményadó megállapítása, vagy azt mondja, hogy a szobának a fenntartását biztosítja meghatározott értékben, így a kettőt össze lehet kompenzálni. 5
Könyvelői Klub
Egyéb ingatlanoknál adólevonásra az Áfatörvény tételes tilalmat nem állapít meg, csak azt kell megvizsgálni, hogy az adólevonásra jogosító tevékenységhez használják vagy sem. Például, ha oktatásra használja valaki, mivel az speciális tevékenység, így vele szemben nem vonhatja le az áfát. Ha két fajta tevékenység kapcsolódik hozzá, akkor arányosítva lehet levonni az áfát, de ezt számításokkal alá kell támasztani. Egy tárgyi eszközként nyilvántartott ingatlanhoz a figyelési idő 240 hónap, és ennek megfelelően a levonható áfát 240 hónapra arányosítottan be lehet állítani. Ha a figyelési időn belül kerül értékesítésre az ingatlan, akkor vissza kell fizetni a levont adót. Egyéb ingatlan bérbeadással történő hasznosítása adómentes, de választható az áfakörösség. Ha korábban adómentes tevékenységhez lett használva, vagy adómentessége volt az érintettnek, majd váltott a későbbiekben és adókörös lett, vagy adókörös tevékenységet indított, akkor kiigazítást kell végrehajtani. Egyéb ingatlan továbbértékesítéssel történő hasznosításánál az ingatlanbeszerzésre az Áfatörvény tételes levonási tilalmat nem állapít meg, viszont továbbértékesítésre való beszerzéskor az előzetesen felszámított áfa levonható, ha az ingatlant adókötelesen adjuk tovább. Egyéb ingatlan beszerzésénél az áfa akkor vonható le, ha az első rendeltetésszerű használat még nem történt meg, vagy megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedésétől számított két év még nem telt el. Ha a továbbértékesítésre kerülő egyéb ingatlan első jogerős használatbavételétől már több mint két év telt el, akkor áfakörös.
rendeltetésszerű
Az építési telek mindig áfás, tehát levonható vele szemben az előzetesen felszámított áfa. Az egyéb ingatlan építési teleknek nem minősülő földterületnél akkor vonható le, ha áfakörösséget választott az érintett. Amikor a levonhatóság fennáll, mérlegelni kell azt, hogy áfamentes vagy áfakörös tevékenységhez is kapcsolódik-e, mert ilyenkor arányosításnak megfelelően vonható le az áfa. Lakóingatlanoknál, ha nem továbbértékesítésre és nem bérbeadásra, hanem egyéb tevékenységhez szerzik be, akkor a beszerzését terhelő előzetesen felszámított áfa attól függ, hogy levonható-e, hogy ténylegesen adólevonásra jogosító tevékenységhez kapcsolódik-e vagy sem. Az áfa akkor vonható le, ha az áfakörösség fennáll, tehát áfafizetési kötelezettség is terheli a levonást igénybe vevőt.
6
Könyvelői Klub
Ha a földhivatal nyilvántartásában lakóingatlanként van nyilvántartva az ingatlan, akkor az minden esetben lakóingatlannak minősül attól függetlenül, hogy milyen tevékenységet végeznek benne. Lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termékek, szolgáltatások előzetesen felszámított áfájáról a 124. § rendelkezik, és mondja ki a törvény fő szabályként, hogy nem vonható le a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termékek beszerzése és szolgáltatások előzetesen felszámított áfája, amely alól kivételek is vannak. A törvény felmentést ad ez alól, ha igazolni tudja az érintett, hogy kifejezetten továbbértékesítési céllal kerül a későbbiek folyamán megvalósításra, vagy közvetített szolgáltatásként fogja az épületet létrehozni. Lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termékek beszerzésénél az adó akkor is levonható, ha közvetlen anyagjellegű ráfordításként beépül az újonnan épülő lakóingatlan értékébe, ha továbbértékesítés vagy közvetített szolgáltatás esete áll fenn. Ha az ingatlanértékesítés vagy -bérbeadás olyan másik vállalkozás felé irányul, amelyik pénzügyi teljesítés szerint választotta az áfát, akkor – ha elfelejtik ráírni a számlára, hogy ezt a tevékenységet folytatja az érintett – fő szabályként a teljesítéshez kötődik, de ha ráírja a számlára, akkor a kifizetést kell figyelembe venni. Ha nem írják rá, akkor a másik fél levonhatósága is a teljesítéshez kötött. Például egy ingatlant értékesít a pénzforgalmi teljesítést választó vállalkozás februárban, és elfelejti ráírni a számlára, hogy pénzforgalmi teljesítést választott. Ha február elsején volt a teljesítés, akkor a februárhoz kapcsolódó bevallásban kell befizetni az áfát, és a másik félnek is akkor nyílik meg a levonhatósága. Lehet, hogy csak áprilisban fizeti meg a számla ellenértékét, és neki ekkor nyílna meg a lehetősége, ha ráírták volna, hogy pénzforgalmi elszámolást választott, akkor csak áprilisban kellene befizetni az áfát, a másik félnek pedig áprilisban lehetne levonni, de mivel elfelejtette ráírni, így februárban van a teljesítés, ekkor kell befizetni az áfát. A számlát azért nem lehet helyesbíteni, mert lemaradt róla a pénzforgalmi teljesítés jelölése, helyesbíteni csak – például – az összeg miatt lehet. Tao Ha a társasági adó hatálya alatt vásárol valaki egy ingatlant, akkor igaz, hogy a pénzt kiadta érte, de az eredménye nem csökkent. Ha megfelelő maradványérték van képezve az ingatlanra, és értékesíti, akkor a bevétel és a ráfordítás között nem szokott nagy különbség lenni, ezért a társasági adóra eredménymódosító tételt nem szokott gyakorolni. Az ingatlannak és az ingatlanhoz kapcsolódó vagyonértékű jogoknak is van minden évben értékcsökkenése. Ez a tervszerinti értékcsökkenés az, amikor megvásárolják az ingatlant, és ehhez kapcsolódóan a társaság tulajdonosai meghatározzák, hogy hány évig szeretnék az ingatlant használni. Az adótörvény szerint az ingatlanoknál 50 évet kell figyelembe venni, a társasági adót pedig 2%-kal szoktuk csökkenteni. De ha egy tulajdonos megveszi az ingatlant azért, hogy abban működtesse az irodáját, akkor nem valószínű, hogy ötven évre fog előre 7
Könyvelői Klub
tervezni. Annyi időre érdemes tervezni, amit az adott helyen a működésre szán a vállalkozás, amely maximum húsz év szokott lenni. A számviteli törvény szerint meghatározható, hogy hány év alatt kívánja az ingatlan értékét csökkenteni. Az adótörvény szerint csökken az adózás előtti eredmény, a számviteli törvény szerint növekszik. Ha húsz évre választja az értékcsökkentést, akkor húsz évig mindig magasabb lesz az adózás előtti eredmény növelő tétele, és kevesebb lesz az adótörvény szerinti csökkentő tétel. A húsz év letelte után, ha mégis tovább gondolja az értékcsökkenést, akkor adóalap csökkentő tételként fog megjelenni. Elemi csapások is érik az ingatlant, ilyenkor terven felüli értékcsökkenést kell elszámolni. Annak a visszaírására is kerülhet a sor, bővítés, ráépítés, felújítás esetén. A fejlesztési tartalék képzése az adózás előtti eredmény csökkentésére ad lehetőséget, amely az adózás előtti eredmény ötven százalékáig, de maximum 500 millió forintig terjedhet. Úgy lehet megtervezni az adózást, hogy kevesebb adót fizet a vállalkozás, majd négy év alatt elkölti. Ha a négy év alatt ingatlanra, ingatlanhoz kapcsolódó vagyonértékű jogra költi el, akkor maga az értékcsökkenés az, ami hátrányt okoz, mivel nem lehet az adózás előtti eredményt csökkenteni a társasági adó által meghatározott értékcsökkenéssel. Ha itt megmaradunk a kettő százaléknál, akkor a társasági adó visszafizetése elenyésző lesz a következő években, ezért érdemes ingatlanokat vagy ingatlanhoz kapcsolódó vagyonértékű jogokat a fejlesztési tartalék terhére megvásárolni. Kis- és középvállalkozásoknál az adóalap mozgatásához kapcsolódik a beruházási kedvezmények igénybevétele, hiszen itt is üzemépületeket, ingatlanokat lehet vásárolni azért, hogy a társasági adóalapot megfelelően lehessen módosítani, és a társasági adó fizetési kötelezettséget csökkenteni. Maximum 30 millió forintig lehet igénybe venni. A külföldi személy belföldi ingatlanértékesítésének a társasági adókötelezettségénél mindig az OECD mintaegyezményéhez kell visszakanyarodni, amely értelmében az ingatlan ott adózik, ahol éppen fekszik. A fejlesztési adókedvezmény jelentősége, hogy elsődlegesen nagyvállalkozások részére írják elő, a Nemzetgazdasági Minisztérium ítéli oda. Nemcsak az a fontossága, hogy a nagyvállalkozásnak adókedvezményt ad, hanem hogy ezáltal nagy beruházásokat valósítanak meg létszámhoz kötötten. Például, ha egy nagyüzemet felépítenek, akkor kötelező helyben a lakosságot foglalkoztatnia. Hárommilliárd forintos beruházásoknál a helyi lakosságból 150 főt kell foglalkoztatni. Az egymilliárd forint értékű beruházásoknál 75 főt köteles foglalkoztatni. A szabad vállalkozási zóna kapcsolódik a fejlesztési adókedvezményhez, mert a cél az, hogy azok a nagyvállalkozások, amelyek nagyobb beruházásokat hoznak létre, olyan helyre telepedjenek be, ahol még kedvezőbb feltételeket tudnak a számukra biztosítani, és még több foglalkoztatottat alkalmazzanak a településről. 8
Könyvelői Klub
A szabad vállalkozási zónává alakítást meg kell pályázni. Azok a települések jogosultak erre elsősorban, amelyek elnéptelenedtek, ahol kevés a munkalehetőség, és így elvándorolnak az emberek. A beruházással így nem csak az üzem jár jól. Vannak kisebb beruházási lehetőségek is. Kis- és középvállalkozások részére 100 millió forint értékű beruházást kell létrehozni, amelyhez a létszám szintén meg van határozva. Az állományi létszám – kisvállalkozásnál 20 főt, középvállalkozásnál 50 főt kell foglalkoztatni. A fejlesztési adókedvezményt nevezhetjük 80%-os adókedvezménynek, mert a fizetendő adónak a nyolcvan százalékáig kapják meg ezt a kedvezményt, amelyet 14 éven keresztül lehet érvényesíteni. A látvány-csapatsportok megvalósításához is kapcsolódik adókedvezmény. A Nemzeti Sportintézmény az, amely meghatározza, hogy mennyi igazolást tud kiadni egy-egy sportintézménynek ahhoz, hogy a szponzorokat össze tudja szedni, és az általuk befizetett összegekből megvalósítsa mindazokat a területeket, amelyeket a törvény megenged, például utánpótlás, fejlesztések, nevezési díjak, sportlétesítmények létrehozása is ide tartozik. A fizetendő társasági adó 70%-áig lehet használni. Elszámolhatjuk ráfordításként és adókedvezményként is, tehát duplán vehető figyelembe. Ha a támogatás nagyobb volt, mint a társasági adó hetven százaléka, akkor sincs gond, mert a következő 4 évben is le lehet írni. Az ingatlanokhoz kapcsolódóan az adókedvezményként, adóalapot módosító tételként figyelembe vehető tételeket külön kell nyilvántartani. Azzal, hogy megképeztük a fejlesztési tartalékot, amelyből ingatlant vásároltunk, még nem lehet elismertetni, hogy a fejlesztési tartalék megképződött. Ha nincs lekönyvelve úgy, hogy az eredménytartalékból lekötött tartalékba tesszük az összeget, majd az ingatlan tényleges megvásárlásakor visszakönyveljük a lekötött tartalékból az eredménytartalékba, akkor az megállapításra kerülhet akkor is, ha a mérlegben, eredménykimutatásban helyesen szerepel. Tehát nem ismeri el a fejlesztési tartalék képzését. Amikor olyan időpontban indít az adóhivatal ellenőrzést, amikor az ingatlant már megvásároltuk, de még nem volt eredetben lekönyvelve, akkor nem ismeri el, hogy annak a terhére lett megvásárolva. Ehhez egy megfelelő nyilvántartás szükséges, a legegyszerűbb egy excel táblát készíteni a fejlesztési tartalékra, amelyben felsoroljuk, hogy mennyit vásároltunk, mennyit oldottunk fel, és a feloldásból milyen eszközt vásároltunk, és annak a számviteli, illetve adótörvény szerint mennyi az értékcsökkenés szerinti leírása. Szja A magánszemélyeknél – ugyanúgy, mint a társaságoknál – előfordul az ingatlanértékesítés, bérbeadás, termőföldek értékesítése, továbbá felajánlhatják az önkormányzatnak az ingatlanjaikat, illetve az öröklés, ajándékozás, eltartási szerződés megkötésének az eseteiből is származhat jövedelmük. 9
Könyvelői Klub
Ingatlanértékesítés Először is azt kell meghatározni, hogy ténylegesen mennyi bevétel származik az értékesítésből. A bevétel nem teljes mértékben adóköteles, mivel a jelen törvények értelmében minden jövedelem adóköteles, de nem minden egyes forint után kell megfizetni az adót, mivel beszámíthat olyan költségeket, amelyek az ingatlan megszerzésével, fenntartásával függnek össze. Az ingatlan a megszerzésekor rendelkezik egy bekerülési értékkel. Ha öröklés útján jutott hozzá a magánszemély, akkor a hagyatéki tárgyalás alapján lehet ezt meghatározni. Ha ajándékozás útján került a tulajdonába, akkor az ajándékozási szerződés szerinti értéket kell figyelembe venni. Ha vásárolta az ingatlant, akkor a megvásárlási értéket kell bekerülési értéknek tekinteni. Abban az esetben, ha olyan régen történt az ingatlan megvásárlása, hogy már nem emlékszik az érintett, hogy mennyibe került, akkor a személyi jövedelemadó törvény szerint a most megkapott bevétel 25%-a lesz a bevétel, és azt kell leadózni. A megszerzéssel kapcsolatban is vannak felmerült kiadások, hiszen át kellett íratni az ingatlant, az illetéket be kellett fizetni, volt ügyvédi költség, tehát a lakáshoz jutásnál, mint költség felmerült, azt lehet figyelembe venni, de ezekről valamilyen dokumentummal kell rendelkeznie a magánszemélynek. Az ingatlannal kapcsolatban átépítés, felújítás, hozzáépítés, bővítés is felmerül, amely értéknövelő ráfordításként számolható el, de csak abban az esetben, ha számlával rendelkezik róla a magánszemély. Ahhoz, hogy az ingatlant értékesíteni is lehessen, hirdetésre, ingatlanirodára is szükség lehet, így ezek a költségek is felmerült kiadásnak számítanak. Ha megvásárolja a lakóingatlant a magánszemély, majd továbbértékesíti, lényeges, hogy időben mikor történik, mivel a szerzés időpontjától függően kell megállapítani azt, hogy mennyivel csökkentik a beszámítható értéket. Például, ha öt évvel korábban vásárolta 10 millió forintért az ingatlant, és 10 millió forintért tudja most eladni, akkor 100%-ban beszámítható, plusz a ráfordított kiadások, tehát ilyen formában jövedelem nem keletkezik. De ha ugyanezt az ingatlant 10 millió forintért két évvel korábban vásárolta, és most is értékesíti 10 millió forintért, akkor csak egymillió forinttal csökkentheti a bevételt, mert ebben az esetben a teljes vételárat nem lehet figyelembe venni, csak a csökkentett értéket. Nem lakás céljára szolgáló ingatlanok esetében ez az idő 15 évre tolódik ki. A visszaszámlálás 15 évnél kezdődik, és a hatodik évnél ér véget, tehát úgy lehet visszafelé számolni, hogy legalább öt évnek el kell telnie, és utána a hatodik évtől 10-10%-kal csökken a beszámítható érték, amelyet a jövedelemnél figyelembe kell venni. Az is lényeges, hogy mikor lesz a teljesítési idő, amelyet a megszerzés időpontjához kapcsolódóan kell megállapítani. Az ingatlan megszerzésének az időpontja az az időpont, amikor a földhivatalhoz bejelentésre kerül. Ha a magánszemély örökli az ingatlant, akkor az öröklés az illető elhalálozásának napjával függ össze, tehát nem számít, hogy mikor lesz a hagyatéki tárgyalásnak vége. 10
Könyvelői Klub
Ingatlan átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az érvényes szerződést megkötötték, és benyújtják a földhivatalhoz. Ingatlan-bérbeadás A szálláshely-szolgáltatás önálló tevékenységnek minősül, tehát speciális tevékenységként kell megvizsgálni. Ha a magánszemély nem egyéni vállalkozóként végzi, akkor sincs szüksége adószám kiváltására. Bérbe adni bárki bármelyik ingatlanját megteheti adószám nélkül, viszont számviteli bizonylatot köteles kiállítani. A számviteli bizonylat lehet egy átadásátvételi szerződés, nyugta, bevételi pénztárbizonylat, tehát bármilyen forma, a fontos, hogy bizonyítsa az ellenérték kifizetését. Ha egy vállalkozás vesz bérbe magánszemélytől ingatlant, akkor, ha a magánszemély nem jelentkezett be adószám kérésére, akkor is tud számviteli bizonylatot adni a vállalkozó felé, így el is tudja számolni költségként a vállalkozás a bérlést, csak áfatartalmat nem lehet ráírni, így azt nem lehet elszámolni. Ha a magánszemély átveszi a bérleti díjat a vállalkozástól, akkor kötelező az szja-t a vállalkozásnak levonni. Korábban nem volt kötelező levonni, mert a magánszemély saját maga is befizethette, 2013-tól viszont már kötelező ezt megtenni. Magánszemélynél nem kötelező levonni az szja-t, ha magánszemélytől bérel ingatlant. A bérbeadónak viszont kötelezően negyedévente be kell fizetnie a jövedelme utáni adót. Ha a magánszemély szedi be a bérleti díjat, akkor azt összevonandó jövedelemként kell kezelni, tehát az éves jövedelmébe fog beszámítani, amely bevétellel szemben választhat elszámolási lehetőséget, amely lehet a 10%-os diktált hányad vagy a tételes adózás. Tételes adózásnál a magánszemély, ha szeretné az értékcsökkenést elszámolni, akkor eszközleltárt kell készítenie, amely alapján az adótörvény szerinti kulcsok alkalmazásával lehet neki kiszámolni az értékcsökkenést. Ha olyan ingatlant ad bérbe, amelyben szerepel például a konyhai felszerelés, tehát egy kenyérpirító, kávéfőző, az kis értékű eszköznek számolható el az első évben. Az összevont jövedelemnél, ha van gyermek, akkor a családi adóalap kedvezményt is lehet érvényesíteni. Ha a bérbeadásból származó jövedelem eléri az egymillió forintot, akkor EHO-fizetési kötelezettség is kapcsolódik hozzá. Azt is figyelembe kell venni, hogy a szálláshely szolgáltatás nem tartozik bele az ingatlan bérbeadásba, a törvény külön nevesíti, és az ehhez kapcsolódó bevételekről tételes költségelszámolást kell vezetni és alkalmazni.
11
Könyvelői Klub
A korábbi szabályok szerint akkor lehetett értékcsökkenést elszámolni, ha az ingatlan három évnél régebben épült, vagy ettől régebben szerezték meg, ez a törvényből kikerült, tehát ha most épül az ingatlan, akár azonnal bérbe adható. 2013-as szabály, hogy akkor, ha közös tulajdonban van az ingatlan, és nem mindkét fél részesül jövedelemben, akkor is mindkét félnek adóznia kell a bevétel után. Például, ha elhalálozik a szülő, és három gyermeke örökli a lakást. Két gyermeknek van saját háza, a harmadiknak viszont nincs, így ő továbbra is a lakásban maradt, és a két másik testvér úgy döntött, hogy majd osztoznak akkor, ha mégis eladják a lakást. A harmadik gyermeknek azonban adódott egy külföldi munkalehetőség, így kiadta bérbe az ingatlant, és mivel nem lett hivatalos úton elrendezve, hogy kié a lakás, így a bérbe adásból származó bevétel utáni adózás mindhárom fél számára arányosítva kötelező. Ilyenkor, ha a másik két testvér nem szeretne adózni a bevétel után, akkor mielőtt külföldre utazik a harmadik testvér, közjegyző előtt írásba kell foglalni a jogviszonyokat, tehát azt, hogy ő egyedül adja bérbe a lakást, a másik két fél lemond a jogosultságaikról. Felújítási költségeknél is lehet választani az értékcsökkenési leírás szerinti elszámolást, ha ez a beruházási költség értéknövelőként vehető figyelembe. Az összbevétel öt százalékáig lehet az értéknövelő beruházást elszámolni. Házastársak esetében, ha válásra kerül a sor, és a közös ingatlanban marad az egyik fél, majd kifizeti a másik felet, akkor a megkapott jövedelem 2013-tól nem adóköteles. Ha az egyik fél a lakást választja, a másik az üdülőt, akkor csak azt kell megnézni, hogyan történik a vagyonmegosztás, mivel ez is ilyen formában adómentesnek számít az idei évtől. Házassági szerződés fennállása esetében akkor az a vagyonrész nem osztható, hanem ha például az egyik fél bevitt a közös vagyonba egy lakást, amelyről a dokumentum rendelkezik, de a másik fél marad a lakásban, akkor a bekerülési érték után meg kell fizetnie az adót és az illetéket. Ha elhalálozik az a fél, amelyik a vagyonrészt behozta a kapcsolatba, és a másik félre hagyja, akkor szintén adó- és illetékmentes körbe tartozik. Adómentesen lehet szerződéseket kötni lakásra, például tartási, életjáradéki, örökösödési szerződések tartoznak ide. Ilyenkor mindkét fél jól jár, mert az idős embert gondozza valaki, a másik fél ingatlanhoz jut. Sok olyan nyugdíjas van, aki ráhagyományozza a lakását az önkormányzatra, mert nincs hozzátartozója, és az önkormányzat segíti az életvitele fenntartásához. Ebben az esetben, amit a nyugdíjas jövedelemként megkap, adómentesnek számít. Önkormányzati bérlakások esetében, ha a lakó lemond a bérleti jogról, mert például vásárol egy saját lakást, akkor a jövedelem, amit a lemondásért kap az önkormányzattól, adómentes.
12
Könyvelői Klub
Deviza hiteleseknél 2013-as új szabály, hogy az önkormányzatuk megvásárolja a lakásukat, és az összeg, amelyet megkapna, a deviza hiteles törlesztésébe kerül befizetésre. Így a jövedelem adómentesnek számít. Lehetőséget kap arra, hogy a lakását visszavásárolja a későbbiekben azon az áron, amelyen az önkormányzat megvásárolta tőle. Ha valaki felesleges lakással rendelkezik, és az önkormányzatnak átadja azért, hogy szükséglakásnak, vagy önkormányzati bérlakásnak kiutalja a rászorulóknak, a felajánló ezért bérleti díjat kap, amely szintén adómentesnek számít. A lakás változatlanul a magánszemély tulajdonában marad, csak használatra adja át az önkormányzatnak. Amennyiben a magánszemély éves jövedelme nem haladja meg a 4.318.000 forintot, a termőföld értékesítéséből származó jövedelemnek a 200.000 forintot meg nem haladó része adómentes, ha olyan regisztrált mezőgazdasági termelőnek adja el, aki legalább öt évig egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként megműveli, vagy hasznosítja a területet. Olyan magánszemély részére is lehet értékesíteni, aki regisztrált mezőgazdasági cégnek, társas vállalkozásnak az alkalmazottja, és ő adja bérbe a társas vállalkozásnak legalább tíz évre. Ha a magánszemély úgy értékesíti a termőföldet, hogy az értékesítés szövetkezeti vagyonrészt takar, akkor jövedelemkorlát nélkül lehet figyelembe venni az adómentességet. Mezőgazdasági termelőnek való értékesítéskor szintén jövedelemkorlát nélkül lehet figyelembe venni az adómentességet, ha a magánszemély úgy adja bérbe, vagy adja el a földjét, hogy a termelő állattartással foglalkozik, és a földre azért van szüksége, hogy takarmányt termeljen az állatainak. Ezt a tényt bizonyítani kell. A takarmánytermesztést legalább öt éven keresztül fenn kell tartani. Adómentes a termőföld átruházása akkor is, ha az átruházás magánszemély részére birtokösszevonási céllal, vagy települési önkormányzat részére szociális földprogram keretében kerül át, illetve, ha a Nemzeti Földalap javára valaki átadja. A jövedelemszerzés időpontja a termőföldek értékesítésekor is lényeges, tehát a földhivatalhoz való bejegyzést kell figyelembe venni. A földhivatal lehet, hogy például fél év múlva fogja a tulajdoni lapra ezt a gazdasági eseményt felvezetni, de a fontos az, hogy a dokumentum be lett nyújtva, és ennek van egy adott időpontja. Van olyan ingatlan, amelynek nincs a földhivatalba irányuló bejelentési kötelezettsége, ilyenkor a szerzés időpontja a szerződéskötés dátuma. Adás-vételi szerződésekben opciós megoldások is gyakran szerepelnek. Ebben az esetben is meg kell határozni, hogy mikorra tehető a megszerzés időpontja, tehát amikor a vevő egyoldalú vételi jogot gyakorló nyilatkozata a földhivatalhoz bekerül. Kisajátítások, földrendezések esetében, ha csereingatlant kap valaki, vagy kártérítést, akkor a szerzés időpontja az eredeti ingatlanszerzéssel egyezik meg. 13
Könyvelői Klub
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyonértékű jog esetében a szerződés időpontja a szerződés megkötésének a napjával esik egybe. Ingatlan lízingek esetében a vételi jog alapján a tulajdonjog megszerzésének az átszállása lesz az, amikor teljes mértékben meg lett fizetve a lízing, és az ügyleti szerződés megkötésének az időpontja lesz a megszerzés napja. Példák ingatlanértékesítésre 1. Egy magánszemély 2013-ban 60 millió forintért értékesíti az ingatlanját. 2006-ban vásárolt egy építési telket 7 millió forintért, majd ráépítette 2009-ben az építményt 16 millió forintért, és 2011-ben bővítette 17 millió forintért. Ebben az esetben három szerzési időpont merül fel. Azt kell megnézni, hogy a tényleges, eredeti szerzési érték milyen arányban áll az eladás értékével. Tehát a 7, 16, 17 millió forinthoz viszonyítottan hogyan alakul a szerzési érték. A 60 millió forintos bevételt arányosítani kell a 7, 16 és 17 millió forinthoz. 2. Az is fontos kérdés, hogy az öt éves időtartam hogyan érvényesül az értékesítés kapcsán, tehát hány százalékot lehet figyelembe venni a bevétellel szemben? Értéknövelő beruházással szemben meghatározzuk a ráfordítást, és a piaci értéket növelő, illetve ráfordítás igazolt ráfordításait lehet figyelembe venni, az átruházást megelőző 24 hónapon belül kell meghatározni, csak ezeket az értéknövelő beruházásokat lehet figyelembe venni. A bevételnek az öt százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt kiadásokat lehet érvényesíteni. A házilag készített hozzáadott érték nem számít bele. Az ingatlan-nyilvántartás szerinti lakóház vagy más lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlanoknál meghatározzuk, hogy mennyi a figyelembe vehető idő, tehát egy fordított arányszámot veszünk. 2013-ban egy magánszemély 24 millió forintért értékesíti az ingatlanját. 2009-ben 16 millió forintért vásárolta meg, a szerződés alapján a vevő a vételár összegéből kifizetett neki 14 millió forintot, a fennmaradó 10 millió forintot 4 éven keresztül folyamatosan fogja rendezni, amire egymillió forint kamatot fizet. A magánszemély kicserélte a nyílászárókat, megoldotta a szigetelést, amelyekről 3,5 millió forintos értékben rendelkezik számlával. A lakást ki is festette, amely 500 ezer forintjába került. Állagmegóvásról beszélünk, de a bevétel öt százalékától ez kevesebb, tehát ezt nem lehet érvényesíteni. Átruházással kapcsolatos 500 ezer forintos költségszámlával is rendelkezik. Így az eladási ár 24 millió forint, a késedelmi kamat egymillió forint, tehát az összbevétel 25 millió forintot fog kitenni, ebből az ingatlanszerzés 16 millió forint, értéknövelő beruházás 3,5 millió forint, illetve az átruházás 500.000 forint. A számított összeg 5 millió forint, hiszen a kettő különbözete és az évek számánál beszámítandó összeg harminc százaléknál áll, tehát az adóköteles jövedelemnek a 14
Könyvelői Klub
harminc százaléknak megfelelő összeg fog megmaradni, ami az öt millió forintból 30 százaléknyi értéket képvisel. 3. Nem lakás céljára szolgáló ingatlannál 15 évet kell figyelembe venni. Egy magánszemély 20 millió forintért értékesíti az 1999-ben vásárolt üdülőjét. Az adóhivatal nem fogadta el, hogy az üdülő 20 millió forint, mert az adóhivatalnak lehetősége van a piaci értéket megállapítani, és ez alapján kell az illetéket megfizetni, tehát szerinte a piaci érték 12 millió forint. Értékesítés előtt fél évvel az üdülőt kifestették, járólapot, parkettát, csempét cseréltek, és a magánszemély a munkálatokról 2,4 millió forintos számlával rendelkezik, amely figyelembe vehető értéknövelő beruházásként, mert az összbevétel 5%-át meghaladja. Az átruházással összefüggésben 600.000 forintos költsége áll fenn, amelyről szintén számlával rendelkezik. Tehát a bevétel 20 millió forint. A megszerzésre fordított összegnél 12 millió forint, az értéknövelő beruházásnál 2,4 millió forint, az átruházás költsége 600.000 forint. Öt millió forint végösszeget kaptunk, de mivel 1999-es a beszerzés, ezért a számított összegből 90%-ot lehet beszámítani, tehát a maradék tíz százalék lesz adóköteles jövedelem, tehát az 500.000 forint. Abban az esetben, ha valaki a termőföldjét átminősíti értékesíthető ingatlanná, és ez az összeg meghaladja a szokásos hozamot, akkor egy magasabb adókötelezettséggel sújtja. Tehát megvásárolta az ingatlant, és meghatározott napig a birtokában tartotta, ezt megszorozzuk 0,3%-kal, és hozzávesszük a költségeit, így kapjuk meg a szokásos hozamot. Ami efelett van, az 3x16%-os adókötelezettséggel bír, tehát 48%-os ez a személyi jövedelemadó. Ebben az esetben is vannak kivételek, ha a birtokában lévő földterületet örökölte, vagy ha öt éve a saját tulajdonának számít. Illetékek Az illeték törvényben is jelentős változás van 2013-ban. A visszterhes átruházási illetéknek az ingatlanoknál meglévő része a korábbi években 2 és 4% volt, idéntől egységesen négy százalékra változtatták. A használt lakásra vonatkozik, mert, ha teremgarázs, tároló tartozik hozzá, akkor az már 10% értékkel számítandó. Új lakás illetékénél 15 millió forintig 0%, afelett 4%. Illetékkedvezmény illeti meg a 35 éven aluli első lakásszerzőket, nekik az illeték 50%-át lehet megnyerni. Ingatlancsere esetében tulajdon átruházásról beszélünk, ilyenkor az illetéknél, ha egy éven belül történik az értékesítés, akkor be lehet számítani. 15
Könyvelői Klub
Például eladom a lakásomat, vásárolok helyette egy másikat, majd azt is eladom, ebben az esetben beszámítható. A korábban vásárolt lakás vevő oldaláról megjelenő illetéket be lehet a most vásárolt lakás illetékébe számítani. Egyszerűsödött az örökösödési és ajándékozási illeték mértéke. Általánosságban 18%, de lakásszerzéshez kapcsolódóan kedvezményes 9%-kal kell számolni, illetve a földszerzéshez kapcsolódó illeték is 9%-ban lett meghatározva. Az egyenes ágbeli rokonságnál nincs illetékfizetési kötelezettség, mindegy, hogy mekkora az ingatlan értéke. Január elsejétől új szabály, hogy a közeli rokonság, amelybe a nevelt, mostoha gyermek is beletartozik, és ebben az esetben 20 millió forintig illetékmentes, afelett az általános illetékfizetési kötelezettség lép életbe. Nem lakás céljára szolgáló ingatlanoknál az ajándékozási illeték, ha 35 millió forint feletti ingatlanról van szó, akkor a 40%-ot is elérheti a fizetési kötelezettség. Mentes az ajándékozási illeték alól az egyenes ágbeli rokonság. A nem egyenes ágbeli rokonság ingatlan esetében három osztályozási kategória áll fenn, amelynél a 35 millió forint feletti ingatlanoknál már 30%-os ingatlanfizetési kötelezettséggel kell számolni. Ha nem jól kerül besorolásra, az adóhivatal felülbírálhat. Az ajándékozást az elmúlt években be kellett jelenteni az adóhivatalhoz, ez a kötelezettség az idei évtől megszűnt, viszont érdemes ezt az ajándékozást írásba foglalni, mert ha egy vagyonosodási vizsgálat alá esik, akkor nem lesz könnyű bebizonyítani, honnan származik az adott ajándék, amely lehet komoly értékű, akár több millió forint is. Ha a gyermekének bankszámlán utalta át a szülő például a tandíját, akkor nem volt az előző években erre vonatkozóan illetékkötelezettség, és nem számított ajándékozásnak, viszont január elsejétől ajándékozásnak számít, ezt is érdemes írásba foglalni. Számviteli kapcsolódások Kiemelten fontos két kategória a számviteli kapcsolatoknál. Az egyik a bekerülési érték, amelynél van egy vételár, amelyhez kapcsolódik az illeték, akkor azt belevesszük, de a vételáron kívül még nagyon sok dolog rakódik rá az ingatlanhoz kapcsolódóan. Ha az illetékről szóló határozatot egy év múlva kapjuk meg, az ingatlan aktiválásakor azt előre akkor is be kell kalkulálni, hiszen ismerjük az ingatlan értékét, az illeték mértékét így ki lehet előre számolni. Amikor a határozat megérkezik a pontos illetékről, akkor meg kell vizsgálni, hogy jelentősen eltér-e a kalkulálttól, vagy sem. Ha nem jelentősen tér el, akkor elszámoljuk költségként, ha jelentősen, akkor rá kell aktiválni, és még önellenőrzésre is szükség van. Az üzemépületek próbagyártási figyelembevétele fontos kérdés. Felépült az üzemépület, és a beszereléseket, megszerzéseket, például a fűtést, ami hozzátartozik az épülethez, tehát 16
Könyvelői Klub
elválaszthatatlan az épülettől, figyelembe kell venni, mert ez is beletartozik a bekerülési értékbe. Ha egy ingatlant beaktiválunk, akkor az üzembe helyezési okmány mellé minden olyan számlát másolatba be kell csatolni, amelyek összeadják a bekerülési értéket. Például ha hitelt veszünk fel az ingatlanépítéshez, amelynek folyamatosan fizetjük a kamatát, akkor az aktiválásig a hitelkamat is felmerül. Ha megérkezett a hitel, de még nem használjuk fel, csak akkor, ha már a saját erő fel lett használva, és addig a bankszámlán áll, és kamatozik, akkor ezt a kamatot a bekerülési érték csökkenéseként lehet beszámítani a fizetett kamat erejéig. Ha biztosítás alatt áll a terület, még nincs üzembe helyezve, akkor ennek a biztosítási díjnak az arra eső része, amíg az aktiválás meg nem történik, szintén beleszámít a bekerülési értékbe. Hatósági díjak, engedélyek illetékdíja is a bekerülési érték része. Ha üzembe lett helyezve egy csarnok, de hiába került üzembe helyezésre, nem indítjuk el, mert valamilyen gépre még szükség van, akkor amíg ténylegesen nem kerül használatba, addig nem indulhat az értékcsökkenés. Akkor lehet az értékcsökkenés elszámolását megkezdeni, amikor effektív módon üzembe lesz helyezve, nem akkor, amely időpontról az üzembe helyezési jegyzőkönyv szól. A másik téma az eszköztükör, amelyet a kiegészítő mellékletben kell elkészíteni. Az adóhivatal nemcsak a társasági adót vizsgálja, hanem kötelezettsége, hogy a benyújtott beszámolót tartalmilag leellenőrizze, amelynél a kiegészítő melléklet is számít. Az eszköztükörnek egyeznie kell a társasági adó 9. oldalán meglévő tárgyi eszközökkel. Tehát az értékcsökkenéses táblának és a bruttó összegű eszközöknek egyezniük kell a kiegészítő mellékletben szereplő eszköztükörrel. Az eszköztükörnek tartalmaznia kell a bruttó eszközöket. Az immateriális javakat és tárgyi eszközöket bruttó módon nyitóértékként felvezetjük, vásároltunk, ajándékba kaptunk, apportól volt szó, akkor növekedett, ha eladtunk, ajándékoztunk vagy selejteztünk, akkor csökkent. Tehát minden változást végig kell követni, majd a bruttóból lett egy záró bruttó érték. A következő része az értékcsökkenés. A halmozott értékcsökkenésből év közben van egy tényleges csökkenés és egy tényleges növekedés, amikor visszafelé számolunk, tehát mindennek is van egy értékcsökkenése. A végén a halmozott értékcsökkenés jelenik meg. A kettő egyenlege lesz a mérlegben megjelenő befektetett eszközöknél a tárgyi és immateriális javak egyenlege. Ellenőrzéskor ezt vetik össze a társasági adóban lévővel. Sok esetben nincs a kiegészítő mellékletben az eszköztükör. Lényeges elkészíteni, még ha nem is lesz csatolva, de a saját nyilvántartásokban mindenféleképpen szerepeljen. Ha minden évben elkészítjük, és évente hozzátesszük az újat, akkor nagyon sok számítást és időt lehet vele megtakarítani.
17
Könyvelői Klub
Kérdések 1. Ha sem a szerződésben, sem a számlában nincs egyértelműen elkülönítve, hogy mekkora az ingatlan és a földterület értéke külön, tehát egy összegben szerepel, akkor azt a számvitelben hogyan lehet helyesen elkülöníteni? - A tárgyi eszközök között az ingatlan és vagyonértékű jog hozzákapcsolva, ilyenkor nem kell különválasztani a telket és a rajta lévő épületet. Ha az adás-vételi szerződés úgy szól, hogy az ingatlan a földterületet is magában foglalja, akkor nem kell szétválasztani. Ha másé az ingatlan, és más felépítménye van rajta, akkor nem lehet közösen meghatározni a szerződésben az összeget, ki kell emelni külön a telek és az építmény értékét. 2. A vállalkozás vásárolt egy lakóingatlant, amelyhez megkérte az áfakörösséget, hogy amikor értékesíti, akkor a felújítás, a rezsi, minden esemény áfáját vissza tudja igényelni. Jelenleg lakásnak minősül a földhivatal szerint, amelyre építményadót is fizet a vállalkozás. - Mindenféleképpen át kell minősíteni, mert hiába kérték meg rá az áfakörösséget, attól még lakóingatlannak minősül, és ha felújítják, akkor az áfát már nem lehet visszaigényelni. 3. A cég öt évre választotta az áfakörösséget ingatlan-bérbeadás, illetve ingatlanértékesítés miatt, amelyet a következő évre már nem szeretne tovább fenntartani. Hogyan és mikor kell kijelentkezni az áfakörösségből? - December 31-ével lehet kijelentkezni, és így januártól már nem lesz áfakötelezettsége. 4. Ha a vállalkozás ingatlanértékesítés miatt áfakörösséget választott, amelyből a következő évben ki kíván lépni, de az érvényes öt év alatt vásárolt egy ingatlant, amelynek az áfáját levonta, és amelyet jövőre szeretne értékesíteni, amikor az áfakörösség már nem fog rá vonatkozni, akkor ennek a lakásnak az áfájával mit kell tenni? - Mivel az új szabályok már a lakóingatlanra öt évet, egyéb ingatlanra 240 hónap figyelési időt határoznak meg, ha ebbe beleesik, és le volt vonva az áfa, akkor az arányosított áfát kell visszafizetni. 5. Kedvezményezett átalakulás folytán egy újonnan alakuló kft.-hez kerültek át eszközök. A régi kft. belépett az áfakörbe, majd belépett az új kft. is a beolvadás következtében, így továbbvittük az áfát. Az áfafigyelést mikortól kell figyelembe venni? - A kedvezményezett átalakulás szerepe, hogy ugyanúgy viselkedik, mintha jogelőd vállalat lenne továbbra is, tehát mindent, amit a jogutód megkapott, kétféleképpen könyveljük tovább. Egyszer a jogelődnél elkezdett értékcsökkenést, hitelfizetést, amely a számviteli törvény szerint növeli az adózás előtti eredményt, majd a jogutódnál meglévő nettó értéken szerzett eszközök után elszámolt értékcsökkenés csökkentik az adózás előtti eredményt az adótörvény szerint. De onnan megy tovább, ha ez kedvezményezett átalakulás, akkor azt kell figyelembe venni, ahol a jogelőd ezt elkezdte.
18
Könyvelői Klub
6. Magyarországon nyilvántartásba vett adóalany az általános szabályok szerint áfa-alany, ingatlanértékesítés és -bérbeadás vonatkozásában nem kérte az adókötelessé tételét. Átalakulásra kerül a sor, kiválással ingatlanok is kerülnek a létrejövő új társasághoz, amelynek fő tevékenysége ingatlanok bérbeadása és üzemeltetése lett, és nem kéri annak adókötelessé tételét. - Mivel ingatlan is került át, azt be kell jelenteni az adóhivatalnak. Ha egyik jogelőd, jogutód sem jelentkezett be áfakörbe, akkor fizetési kötelezettség nem fog felmerülni. 7. Ingatlan került eladásra, az eladás, mivel nem kérte az ingatlan adókötelessé tételét, áfamentesen történik, és az, aki megvásárolja, áfa-alany. Terheli-e még valamilyen vonatkozásban áfa az eladót? - Nem, nincs hozzá semmiféle áfakötelezettség. 8. Szeptember 13-án lépett életbe a pénzmosás elleni törvény. Ezzel kapcsolatban van valamilyen nyilvántartási vagy bejelentési kötelezettség? - A törvényben kibővítették a tulajdonosokkal kapcsolatos területet, amelyet kötelezően nyilván kell a könyvelőnek tartania. Az ügyfélnyilvántartás kibővül, amely azt jelenti, hogy egyrészt aktualizálni kell, és az új felsorolt követelményekkel ki kell egészíteni. Nem kell beküldeni sehová, csak el kell készíteni, és erre 90 nap áll a rendelkezésre. A pénzmosási szabályzatot 2003-ban kellett beküldeni az ORFK-hoz. Akinek később alakult cége, annak értelemszerűen később kellett elküldenie. Ez később átkerült a Vám- és Pénzügyőrséghez, majd a Nemzeti Adó- és Vámhivatalhoz. Amikor ezt ellenőrzik, akkor azt kell tudni igazolni, hogy el lett küldve a hatóságnak a szabályzat, illetve azt, hogy ki a kapcsolattartó. Az adóhivataltól lehet kérni egy igazolást, hogy megvan-e a szabályzat, amelyet beküldtünk. A honlapjukon erre megtalálható egy nyomtatvány. Ha nem találják a szabályzatot és a kapcsolattartói bejelentést, akkor ez alapján történik meg a regisztráció, és el lehet kerülni vele a büntetést. Ha az adóhivatal egy ügyfélnél pénzmosást vesz észre, és ezt a könyvelő nem vette észre, akkor közreműködőnek számít, ezért nagyon komolyan kell figyelni erre a területre. 9. Egyéni vállalkozó üzlethelyiséget vásárolt a saját vállalkozásába. Időközben elhalálozott, és a felesége özvegyi jogon örökölte meg. A hagyatéki tárgyaláson viszont a gyermeké lett, aki majd a jövőben nem kívánja tovább folytatni a tevékenységet, de jelenleg továbbra is a feleség adja bérbe. Mi a teendő, ha nem ugyanaz a tulajdonos, mint aki a bérbe adó? - Az egyéni vállalkozás, tehát a társaság viszi tovább a tevékenységet, így külön teendő nincs a helyzetre vonatkozóan. Akkor merül fel probléma, amikor az egyéni vállalkozást megörökli a magánszemély, és nem akarja majd a tevékenységet folytatni, akkor az ingatlan kikerül a vállalkozásból, és akkor nem az örökösödést kell figyelembe venni, hanem a vállalkozásból kikerült vagyont.
19
