Könyvelői Klub
KÖNYVELŐI KLUB - 2013. SZEPTEMBER 11 - BUDAPEST Konzultáns: Horváth Józsefné okl. könyvvizsgáló, okl. nemzetközi áfa- és adóigazgatósági adószakértő, jogi szakokleveles közgazdász; költségvetési minősítésű könyvvizsgáló
INGATLANOK ÉS BEFEKTETÉSE SZÁMVITELI ÉS ADÓZÁSI KÉRDÉSEI Áfa Az áfa megjelenik a végfogyasztónál, a magánszemélynél, a társaságoknál, tehát gyakorlatilag lefedi a teljes adózói felületet. A társaságok esetében így a társasági adó, a magánszemélyeknél az szja vonzatában jelenik meg, illetve érinti azokat a vállalkozókat is, akik nem társaságként, hanem magánvállalkozóként, tehát egyéni vállalkozóként kerülnek be ebbe a körbe. A magánszemély és a társaság, ha bármilyen formában ingatlannal érintkezik, akkor az illetékek is megjelennek valamilyen formában, amelyet vagy meg kell fizetni, vagy mentességet élvez. A különböző törvényi megfogalmazások adják az ingatlan megfelelőségét. Gyakorlatilag az egyes adójogszabályok a definícióik során meghatározzák, hogy mit értenek az ingatlan fogalmán. Amikor egy-egy ingatlanügyletet vizsgálunk, előtte sok tényezőt meg kell nézni, hogy ténylegesen az ingatlan mely területére vonatkozik. A változások, a megközelítések behatárolják, hogyan lehet az ingatlanokat érvényesíteni egy törvényen belül. A társasági adó puritán módon fogalmaz. A lényeg az, hogy valamilyen földdel kapcsolatban legyen az ingatlan, mindegy, hogy az egy felépítmény, vagy egy összeépített terület, ami a földdel össze van építve, a funkciójánál fogva az ingatlan kategóriájában lehet összefoglalni. Azért fontos, hogy az ingatlanok ilyen módon le legyenek fedve, mert adókedvezmények, adóretorziók kapcsolódnak egy-egy gazdasági esemény meghatározásához, ezért nagyon fontos, hogy milyen kategóriába lehet besorolni az adott ingatlant. A személyi jövedelemadó törvényben is fontos helyet foglal el az ingatlan, hiszen minden magánszemély kapcsolatban van valamilyen mértékben ingatlannal, hiszen valahol lakik az illető, amely lehet a sajátja vagy bérlemény. Általánosságban továbbá különböző üdülőhelyek, garázsok is ide tartoznak. Mivel életünk során nem az a jellemző, hogy egy helyen maradunk, így a magánszemély értékesíti az ingatlant, családot alapít, tehát valószínűleg vásárol egy másik ingatlant, tehát gyakorlatilag minden személy valahogyan valamilyen formában kapcsolatba kerül ingatlanokkal. Az Szja. törvény külön kategóriába sorolja az ingatlanokat, sokkal szélesebb körben határozza meg azokat, pontosan azért, hogy 1
Könyvelői Klub
elkülönüljön az, hogy milyen alapú ingatlan. A termőfölddel kapcsolatos meghatározások, illetve az építmények, telkek meghatározása is külön történik a törvényben. Az Áfatörvény okozza a legtöbb problémát a kérdéskörben, hiszen aki nap mint nap könyvel, találkozhat az ingatlannal kapcsolatos gazdasági eseményekkel. Természetesen nem az a jellemző, hogy mindennap ingatlanhoz fűződő eseményeket kell könyvelni, de általánosságban minden gazdasági társaságnál előfordul az ingatlannal kapcsolatos beszerzés, értékesítés, bérlemény. Az Áfatörvény sok oldalról közelíti meg azt, hogy a megfelelő helyen és megfelelően legyen az áfa elszámolva. A legtöbb probléma és adóigazgatási megállapítás az áfával van. Minden adótörvény alapja a számvitel, ez fogja össze a gazdálkodásunkat. A számviteli törvény alapján mindent le lehet kezelni, mindegy, hogy milyen változás van az adótörvényekben, és ezt valamilyen formában a könyvekben szerepeltetni kell. Ha pedig szerepeltetni kell, akkor jelentősége van. A számvitelben is vannak változások, hiszen új adóformák és megfogalmazások érkeznek, de az alapok nem változnak. A számvitel jelenleg stabil. Ha az IFRS-eket átvesszük, ezek meg fognak szűnni. De nem lesz gyors folyamat, hiszen nincs olyan cég jelenleg Magyarországon, amely most azonnal meg tudná tenni az IFRS-re való átállást. Az Európai Szabványban – az IFRS tekintetében – éves beszámolóról van szó, amelynek egy része a konszolidációs éves beszámoló. Nálunk, amikor lefordították, azt mondták: ez csak konszolidáció, ami nem igaz, mert az csak egy része a beszámolónak, tehát ha azt megfelelően akarják érvényesíteni, az éves beszámolóra kell gondolni, s azt kell előtérbe hozni. Éves beszámolót a cégek jelentős hányada készít. Itt lesz nagy elvárás, hiszen az éves beszámolót lehet egyszerűsíteni. Bejött az egyszerűsített éves beszámoló, és nyilván lehetőség van ennek a megfelelő javítására, illetve lesznek az IFRS-ek, amelyek az éves beszámoló felé fognak eltolódni. De mire eljutunk oda, és mire lesznek szakemberek ebben a kategóriában, nem lehet tudni, hogy lesznek-e külföldi tulajdonosok, akik ezt megkövetelik, ezért kellene a magyar számviteli törvényt megváltoztatni. A számviteli törvény folyamatosan alkalmazkodik a nemzetközi számviteli sztenderdekhez, de biztosan el fog még telni jó néhány év ahhoz, hogy teljes mértékben bevezetésre kerüljön.
Az Áfatörvény szabályai alapján hogyan alakulnak az ingatlanügyletek? Először is azt kell megnézni, hogy milyen fajtáit lehet figyelembe venni. Mi az, amit meg kell nézni, mi fordulhat elő egyáltalán az ingatlanokkal kapcsolatosan, milyen gazdasági eseményeket lehet érvényesíteni. Ingatlanértékesítéssel, -bérbeadással kapcsolatban merülnek fel áfa-kérdések. Ingatlan esetében az is fontos kérdés, hogy az értékesítést, bérbeadást ki teszi meg: adóalany vagy sem? Ha adóalany, akkor áfakörös vagy nem, milyen tevékenységhez kapcsolódik az 2
Könyvelői Klub
esemény? Hogyan történik a hasznosítás, mire használják az ingatlant? Ez is befolyásolja azt, hogy az áfával kapcsolatos megítélést hogyan, milyen módon lehet érvényesíteni. A sorozatértékesítés az áfakörben a magánszemélyeknél volt kérdés néhány éve, amikor megvették az ingatlan, felújították, és drágábban értékesítették tovább. Ez nem is lett volna gond, ha nem üzletszerű tevékenységként végzik. Így meg kellett határozni, hogy mikor lesz az esemény sorozatértékesítés, ahol már az áfa is máshogyan kerül be a köztudatba. Amikor ténylegesen az áfával kapcsolatban felmerülő ingatlanügyeket vizsgáljuk, akkor az is kérdés, hogy egyáltalán kell-e az áfával foglalkozni, vagy sem. Az egyik része egyenes adózással, a másik része mentességgel vezethető le. Az egyenes áfásokkal szemben az ingatlanoknál jött be a fordított adózás, amelynek sok buktatója van azáltal, hogy mikor és hogyan lehet megállapítani, hogy egyáltalán a fordított adózás alá tartozik-e az adott ügylet. Ha fordított adózásról van szó, akkor még az adóalanyt is meg kell vizsgálni, hogy jogosult-e a fordított adózásra vagy sem. Ingatlanértékesítés Az ingatlanértékesítés legalább egyszer mindenki életében előfordul, akár vásárlás, akár értékesítés formájában. Például, ha a szülőktől örököl valaki egy lakást, de saját ingatlannal is rendelkezik, akkor ugye értékesítésre kerül. A társaságoknál több oldalról lehet megközelíteni, hiszen vannak olyan társaságok, amelyek arra szakosodnak, hogy ingatlanokat építenek, értékesítenek, vagy ingatlanok bérbeadására is szakosodhatnak, de természetesen vegyesen is megtalálhatóak. Fontos, hogy az ingatlanértékesítésnél adóköteles körbe tartozzon az adózó, mivel ebben az esetben jól lehet követni, hogy egyenes vagy fordított adózással állunk szemben, és hogyan lehet ezt érvényesíteni. Az Áfatörvény 86. §-ában a bekezdések alapján adómentes körbe tartoznak az ingatlanértékesítés folyamán azok az ingatlanok, amelyek nem tartoznak a kivételek sorába. A kivételek sorába olyan ingatlanok tartoznak, amelyeknek első jogerős rendeltetésszerű használatba vétele még nem történt meg, vagy megtörtént, de a jogerős határozat jogerőre emelkedésétől még nem telt el két év. Ha könyvelő irodában könyvelünk, és egy ingatlanértékesítésnél merül fel bármilyen esemény, akkor ezeket a dokumentumokat be kell kérni ahhoz, hogy el tudjuk dönteni. Kivételként jelenik meg az építési telek fogalma is. Az ingatlan első rendeltetésszerű használatánál megint mérlegelni kell, hogyan és miképpen lehet ezt érvényesíteni.
3
Könyvelői Klub
Az új ingatlan és az építési telek értékesítése áfakörös, tehát nincs mérlegelési lehetőség. Az összes többi ebben az esetben főszabály szerint mentes. Azt kell letisztázni először is, hogy mi az „új”. Az új az újonnan létrehozott ingatlan első használatba vétele, vagyis megkaptuk a használatba vételi engedélyt, tehát újként lehet figyelembe venni. A rendeltetésváltozás azt jelenti, hogy ha például vásároltunk egy üdülőt, és átminősítésre kerül, lakóingatlanná, akkor rendeltetésváltozás van, és amikor megérkezik erre az engedély, akkor lehet ezt figyelembe venni. Addig az eredeti rendeltetése van, amíg a változásról a határozat meg nem érkezik, tehát annak keltétől van a rendelkezésváltozás. Albetétek számának megváltozásakor, ha például veszünk egy társasházat, amelyben öt lakás van, és ezeket külön-külön bejegyeztetjük, akkor az albetétek száma másként alakul. Ugyanez a helyzet akkor is, ha például van egy földterület és felparcellázuk, akkor mindenkinek a felparcellázott albetét száma is újnak tekintendő. Abban az esetben, ha hozzáépítünk a lakásunkhoz egy szobát, vagy kibővítésre kerül a kórház épülete egy bejárattal, attól még nem lesz új. A 88. § alapján az adóalany az egyébként adómentes körbe tartozó ingatlanjainak értékesítéséhez választhat adókötelezettséget is. Ebben az esetben adókötelezettséget választani minden év december 31-ig kell, de van kivétel. Ha egy új tevékenységet veszünk fel, például ha egy ingatlanértékesítésre év közben kerül sor, még ha csak egy alkalomról van szó. Akkor is be lehet jelenteni, hogy új tevékenységként kerül értékesítésre, tehát áfakörös szeretne lenni. Tehát év közben akkor lehet megtenni, ha új tevékenységként jön létre. 2007. január elsejétől lehetett érvényesíteni az áfakörbe való bejelentkezést. Amikor december 31-én ezt a bejelentkezést megtettük, akkor a törvény úgy szólt, hogy az ingatlanértékesítésre vagy ingatlan bérbeadására kell választani az áfakörösséget, majd kiderült, hogy a lakóingatlanra nem kötelező az áfakörösséget választani, és április 16-ig lehetett kivonni a lakóingatlanokat. Ebben az esetben az öt év nem tolódott ki ezzel a három és fél hónappal, hanem úgy kell tekinteni, mintha ez év december 31-én lett volna bejelentve. Ugyanis, ha valaki bejelentkezik az áfakörösségbe, ettől öt évig nem lehet eltekinteni. Akiknél a tevékenység csak egyszeri, adhoc tevékenység, elfelejtkeznek róla sok esetben, hiszen előfordul, hogy például másik könyvelővel dolgozik, aki mentesként számlázza le az új eseményt, mivel nem tudott arról, hogy az előzőekben már bejelentkezett. Akik az első körben bejelentették az áfakörösséget, azoknak a vizsgálata folyamatban van jelenleg az adóhivatal által. 4
Könyvelői Klub
Az öt év elteltével nem kell külön bejelenteni a meghosszabbítást, tehát ha továbbra is áfakörös szeretne lenni erre a bejelentett területre. H viszont ki szeretne belőle lépni, egy változásbejelentőt kell leadnia. Új ingatlannál az értékesítés minden esetben az általános adótörvény szerinti mértéket használja, tehát az általános adókulcs 27%, így ezt kell figyelembe venni. Építési telek értékesítésekor minden esetben áfakörös, és az általános kulcsot kell használni. Újnak nem minősülő ingatlannál fő szabály, hogy az értékesítés adómentes, de természetesen lehetőség van arra, hogy áfakörös legyen az érintett. Ezzel párhuzamosan az áfalevonási jog is megnyílik. Építési teleknek nem minősülő földterület fő szabályaként az értékesítés adómentes, de lehetőség van az áfakörösség választására. Ha valaki az áfakört választotta ingatlanértékesítésnél, akkor ez elsődlegesen egyenes adózás, így 27% az áfa. Egyenes adózásnál meg kell nézni, hogy mit lehet ide besorolni. Egy adás-vételnél, ahol egyéb tulajdonszerzést eredményező ügyletek bonyolódnak, akkor ebben az esetben a szerződés alapján történő ingatlanértékesítés esetén, ha új ingatlanról van szó, akkor merül fel a tényleges egyenes adózás, amivel kapcsolatban az építési telek értékesítése jön be elsődlegesen. Minden más esetben, ami az áfakörösséghez kapcsolódik, lehet fordított adózás esete is. A fordított adózásra vonatkozó szabályt a 142. §-ban találjuk meg. Az építési szerződés alapján történő ingatlanátadással kapcsolatban merül fel ez, de az Áfatörvény 10. §-át is figyelembe kell venni, mert akkor kerül sor arra, hogy ehhez kapcsolódóan mikor és hogyan lesz a teljesülés megállapítása. Az építési szerződésben, ha egyben olyan területek és kapcsolódó munkálatok is szerepelnek, amelyek, ha különállóként szerepelnének, akkor nem esnének fordított adózás alá, de mivel fő tevékenység maga az építési hatósági engedélyhez kötött ingatlan építése és értékesítése, ezért hozzákapcsolódik, így fordított adózás alá fog esni. Például útépítésnél, ami építési engedélyhez kötött és fordított adózás alá esik. De ha úgy szól a szerződés, hogy az útépítés és a mellette lévő területnek a rekultivációját is ez a cég fogja elkészíteni, akkor nemcsak az útépítés, hanem a mellette lévő parkosítás, virágosítás is fordított adózás alá esik, amely egyébként nem lenne fordított adózás alá eső tevékenység. Ha ezt két szerződésben oldják meg, tehát egyikben szerepel az útépítés és a másikban a parkosítás, akkor nem esik fordított adózás alá, csak akkor, ha mindkét esemény egy szerződésben szerepel.
5
Könyvelői Klub
Ha valaki áfakörös, nem elég azt tudni, hogy egy ügylet lebonyolódott, hanem arra is figyelni kell, hogy mikor lesz annak a teljesítési időpontja. A számvitelünk azt mondja, hogy teljesítményszemléletben könyvelünk, és az Áfatörvény is a teljesítési időpontokhoz kapcsolódik, így nagyon fontos, hogy papírokkal, dokumentációval a teljesítést igazolni tudjuk. Az Áfatörvény 55. §-a fő szabályt állít fel arra vonatkozóan, hogyan és mikor keletkezik a teljesítés időpontja, amelyhez megfogalmaz egy definíciót, amivel az ügylet tényállásszerű megvalósulását kell figyelembe venni. A 10. § ebben az esetben azt mondja ki, hogy meghatározza a tényállásszerűséget, tehát mikor történik az esemény, és a részletre vételes konstrukcióban megvalósuló termékértékesítést lehet megkülönböztetni, illetve a később megvalósuló ügyletekhez kapcsolódó teljesítést lehet meghatározni. Emiatt minden olyan ingatlanértékesítés ehhez a jogszabályhelyhez kapcsolódik, és ebben az esetben lehet majd megnézni azt, hogy a tényszerű teljesítés nem a kifizetéshez kapcsolódik, hanem a megvalósuláshoz. Január elsejétől létezik egy olyan áfa-lehetőség, amely szerint pénzforgalmi teljesítéssel dolgozhatunk, s ilyenkor, ha valaki ezt választotta, neki nem ez a teljesítési tényállásszerű megvalósulás, hanem a tényleges fizetési teljesítést kell figyelembe venni, tehát eltér a két szabály. Az Áfatörvény 10. §-a szerint a speciális termékértékesítési tényállás alá bevont megfogalmazás szerint azt kell megvizsgálni, hogy nem maga az ingatlan, hanem az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb anyagok vannak központban, tehát nem az ügylet lényege, hanem az értékesítés átadásra kerülő ingatlan meghatározási időpontja a fontos. Tehát ketté kell választani, és úgy kell meghatározni, hogy mikor lesz a tényállásszerű teljesítés, mivel ehhez kapcsolódik az áfa-bevallási kötelezettség és az áfa-fizetési vagy levonási lehetőség is. Minden olyan ingatlanértékesítés, amely az előző két pontban meghatározottakhoz nem tartozik, az az Áfatörvénynek egy másik paragrafusa alapján meghatározott termékértékesítési tényállás alá tartozik. Tehát meg kell nézni, hogy megvalósult-e az ingatlanértékesítésben az előbbi két szabály, vagy ezt a harmadik szabályt kell-e figyelembe venni, és ennek alapján kell megállapítani a tényállást. Fordított adózás alá eső ingatlanértékesítések teljesítési időpontjánál több kérdés merül fel, mint az egyenes adózásnál. Az Áfatörvény 60. §-a rendelkezik arról, hogy a termékértékesítés vagy szolgáltatásnyújtás esetében az adófizetésre a terméket beszerző, szolgáltató, igénybevevő adóalany kötelezett fizetendő adót mikor és mi alapján kell figyelembe venni, hogy a teljesítés mikor történik meg. Három oldalról lehet a kérdést megközelíteni. Ha mindhárom a rendelkezésre áll, akkor azt kell választani, amely a 6
Könyvelői Klub
háromból a legkorábban teljesül. Tehát vagy az ügylet teljesítését tanúsító számla kézhezvételekor lehet érvényesíteni, vagy az ellenérték megtérülésekor, vagy a teljesítést követő hónap 15. napján kell megállapítani. Amikor felépül egy építmény, van egy használatba vételi engedély. Ha elkészül egy objektum, lennie kell okiratnak, amivel ténylegesen a használat megindul, tehát gyakorlatilag elsődlegesen a használatbavételi engedély után lehet kiszámlázni, vagy utána lehet kifizetni, amikor elkészül, vagy a teljesítési dokumentum alapján kell megállapítani. A számviteli dokumentációk azok, amelyek az Áfatörvényt alátámasztják. A legtöbb beruházás – így az ingatlanberuházás is – általánosságban ütemezetten történik. Az ütemezettség azt feltételezi, hogy előleg kifizetésére is sor kerül, hiszen egy hosszabb beruházásnál nem lehet elvárni az építőtől, hogy csak a legvégén kapja meg a teljes összeget. Ebben az esetben a teljesítést megelőzően átvett pénzeszköz az, amikor előlegről beszélünk. Csak akkor lehet az összeget előlegként könyvelni, amikor megérkezett a bankszámlára, vagy a pénztárba. Ha fordított adózásról van szó, és a fordított adózás kapcsolatos ügyletnél is van előre fizetés, akkor ebben az esetben az előrefizetésnél nincs áfa, tehát fordított adózásnál nincs feltüntetve, ezért az előleg összegében sincs áfa, de amikor a végszámlát kitöltjük, akkor fel kell írni, hogy ebből előrefizetéssel megtörtént egy adott összeg és a végszámlához kapcsolódik az áfa-fizetési és -levonási jogosultság. Tehát akkor kell érvényesíteni az áfát, amikor ténylegesen a végszámla elszámolásra kerül. Az ingatlanértékesítésnél általánosságban jellemzően foglalót adnak, amelyet beszámítanak az ingatlan értékébe. A foglalót ebben az esetben úgy kell tekinteni, mintha előleg lenne, a foglaló is áfás, és az áfája ugyancsak a tényleges foglaló kifizetésekor keletkezik. A Polgári Törvénykönyv szerint ugyanazokat a kritériumokat kell megvalósítani, mint az előlegnél. Ha foglalóról van szó, és fordított adózás alá esik az ingatlanértékesítés, akkor fordított adózásnál ez nem jön szóba, hiszen a foglalót vagy visszaadják, ha nem ő nyerte el az ingatlant, vagy beszámítják, és majd, amikor beszámításra kerül, akkor történik az áfa megállapítása. Ingatlan bérbeadása Az Áfatörvény 259. §-át kell figyelembe venni, amely meghatározza, hogy mit kell tekinteni bérbeadásnak. Az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért térítik meg, vagyis időlegesen veszik birtokba, és időleges díjat fizetnek azért, amíg használják a térítés ellenében. A bérbeadásnál a 86. §-ra kell visszatérni, amely fő
7
Könyvelői Klub
szabályként azt mondja, hogy mentes, de vannak alóla kivételek. A kivételeknél fontos, hogy itt is meg lehet kérni az áfakörösséget, amikor a 27%-os adókulccsal kerül kiszámlázásra. Az Áfatörvény 88. §-a rendelkezik az adókötelessé tétel fogalmáról, amely lehetőséget biztosít az áfa-alanyoknak az áfakörösségre. Az ingatlan-bérbeadásnál, ha áfakörösséget választ az illetékes, az öt évre szól. A speciális ingatlanokkal kapcsolatban az Áfatörvény 86. §-a alapján kötelezően adóköteles körbe tartoznak. Ilyen például a kereskedelmi szolgáltatás nyújtásának a biztosítását szolgáló ingatlan bérbeadása, vagy az ingatlannal közvetlenül összekapcsolt gépberendezés bérbeadása. Itt jön be, amikor a különböző széfeket bérbe adják, ez és az ingatlan összekapcsolva értendő. A közlekedési eszközök elhelyezésének parkolási biztosítását szolgáló bérbeadás is ide tartozik, például, ha egy területet bérbe adnak arra, hogy az autók ott parkoljanak, akkor ehhez kapcsolódik ingatlan. Ezek a tételek az adóköteles tételek közé tartoznak. Az Áfatörvény 120. §-a mondja ki azt, hogy ha áfakörösen számlázunk, akkor a levonhatóság is, amennyiben a többi feltételnek is megfelelünk, fennáll, és természetesen levonható. A tevékenységhez kapcsolódóan kell a levonást először is meghatározni. Adólevonásra nem jogosító, illetve adóalanyiságot nem eredményező tevékenység nem minősül adókötelesnek. Adólevonásra nem jogosító tevékenységhez kapcsolódóan vannak tárgyi, azaz úgynevezett tárgyi adómentes tevékenységek, amikor nincs levonás, de vele szemben érvényesíthető a levonás. Ha a tételes levonási tilalmat kizárólag lakóingatlanokkal összefüggésben lehet figyelembe venni, az egyebeknél nincs ilyen, mert vannak lehetőségek az adólevonással kapcsolatban. Azt kell megnézni, hogy az adóalany adólevonásra jogosító, vagy nem jogosító tevékenységéhez fűződik. Egyéb ingatlanok esetében, például úthálózat, garázs, gazdasági épület stb. azt kell meghatározni, hogy ténylegesen mire használjuk, és mire van bejegyezve az ingatlan használata. Nagyon fontos, hogy meg kell különböztetni, főleg a lakóingatlanoktól ezeket az ingatlanokat. Ha például vásárolunk egy lakóingatlant, amely a földhivatalnál lakóingatlanként van bejegyezve, akkor hiába működtetünk benne egy könyvelőirodát, akkor is lakóingatlanként tartják számon, és eszerint kell eljárni. Ha nem jelentkezünk be áfakörbe, akkor csak mentesen lehet számlázni. Amennyiben lakóingatlanban működtetünk irodát, üzemet stb., akkor az önkormányzat építményadót kivethet, mert nem a lakóingatlannak megfelelő tevékenységet folytatunk benne, de ettől még az ingatlan szempontjából lakóingatlannak minősül. A számviteli 8
Könyvelői Klub
törvény viszont azt mondja ki, hogy a magánszemély egy térítésmentes szolgáltatást nyújt a vállalkozásának, például otthon dolgozó egyéni vállalkozók esetében. Ilyenkor arra kell figyelni, hogy a térítésmentes szolgáltatás adóköteles, tehát veszik a piaci értéket, a környéken meglévő bérlemények becslése alapján, így állapítják meg az adó alapját és fizettetik meg. Ebben az esetben egy oda-vissza bérleti és fenntartási szerződést érdemes kötni, mivel a kettő kiüti egymást, ezért nagyon oda kell figyelni, hogy mit lehet elszámolni. Ahhoz, hogy egy tevékenységet megfelelően tudjunk végezni, egy erre alkalmas ingatlant be kell szerezni, amely a cégnél tárgyi eszközként van nyilvántartva. Ez azért lényeges, mert ehhez figyelési időszak is tartozik. A figyelési időszaknál az ingatlan, ha áfakörös, akkor az ingatlan áfáját levonásba kell helyezni. Az adóalany tulajdonában lévő tárgyi eszköz ingatlan 240 hónapi figyelmet von maga után, ami azt jelenti, hogy 240 hónapig kell azt nézni, hogy ha menet közben értékesítésre kerül az ingatlan, akkor az időarányos áfát be kell fizetni. Egyéb ingatlan bérbeadásával összefüggő hasznosításnál az Áfatörvény 86. §-ának (1) bekezdése szerint mentes, a 88. § alapján áfa-választhatósági jog áll fenn. Ha a figyelési időt vesszük előtérbe, akkor fontos, hogy a kiigazítások ehhez kapcsolódóan kerüljenek megvalósításra. Ha például megvesszük az ingatlant mentesen, és közben áfakörös tevékenységhez használjuk, vagy fordítva, akkor a kiigazítást meg kell tenni. Egyéb ingatlan továbbértékesítésével történő hasznosításánál először is az egyéb ingatlan meghatározása a lényeges, tehát a lakóingatlanoktól eltérő ingatlanokról van szó, ezzel kapcsolatban az Áfatörvény azt mondja, hogy azt kell figyelembe venni, hogy ténylegesen az előzetesen felszámított adót levontuk-e vagy sem, áfakörösen adjuk-e bérbe vagy sem. Egyéb ingatlan beszerzését terhelő előzetesen felszámított adónak a levonhatóságánál általánosságban azt mondjuk, hogy ha továbbértékesítésről van szó, akkor, ha áfakörös, akkor levonható. Az első rendeltetésszerű használatba vétele még nem történt meg, akkor az előzetesen felszámított adó levonhatóságát lehet figyelembe venni, illetve, ha két év még nem telt el, akkor áfakörös, és ezért levonható, ha minden más feltétel is adott hozzá. Ha továbbértékesítésre kerül az egyéb ingatlan, első jogerős rendeltetésszerű használatba vétele előtt több mint két év telt el, és az áfakörösséget választottuk, akkor kerülhet levonásra az áfa, illetve egyéb esetekben, amikor áfakörösség, akkor kerülhet vele szemben a levonhatóság is teljesítésre.
9
Könyvelői Klub
Továbbértékesítésre kerülő egyéb ingatlan építési teleknél minden esetben áfás az ügylet, tehát levonásba helyezhető. Ha továbbértékesítésre kerül az egyéb ingatlan, építési teleknek nem minősülő földterület, akkor amennyiben az adókötelezettséget választottuk, fizetendő áfával kell számolni a kiszámlázásnál, de levonásba is lehet helyezni. A lakóingatlan esete szigorú szabályozás alá esik, taxatíve le van írva, hogy mi tartozik ide. Az Áfatörvény szerint az, ami ténylegesen a magánszemélynek a lakhatási kényelmét szolgálja. A lakóingatlan fő szabályként adómentes, de ennél is lehetőség van az adókötelezettség választására. Fennáll a szabály, hogy öt évig ezt fenn kell tartani. A lakóingatlant át lehet minősíttetni egyéb ingatlanná, ilyenkor az áfakörösség kedvezőbb feltételeket tud teremteni. Arra is van lehetőség, hogy egy irodaépületet lakóterületté minősítsenek át. Ebben az esetben a lényeges az, hogyan van bejegyezve a földhivatalban, mivel ha nincs átminősítve, az eredeti funkció szerint kell eljárni. Lakóépületek építéséhez, felújításához szükséges anyagoknál, szolgáltatások igénybevételénél azt kell megvizsgálni az Áfatörvény 124. §-a szerint, hogy ha áfakörbe vagyunk bejelentkezve, akkor az áfa levonható. Meghatározott körben felmentést ad akkor is, ha mentesként van nyilvántartva, mert lakóépület épül, és felmentést ad azzal kapcsolatban, hogy a vele szemben felmerülő anyagok áfája levonható. Abban az esetben, ha előre lehet tudni, hogy értékesítésre épül az ingatlan, akkor az áfa levonhatóságának tilalma feloldásra kerülhet. Az értékesítés mentesen történik, de a beépített anyagok áfája levonható, amennyiben továbbértékesítésről van szó. Amikor a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges anyagokat, szolgáltatásoknak az áfáját vizsgáljuk, azt kell igazolni, hogy ez közvetített szolgáltatás, tehát továbbszámlázásra kerül, akkor a beszerzett anyagnak és szolgáltatásnak az áfája levonhatóvá válik. Lakóépületek építéséhez, felújításához szükséges anyagoknál, szolgáltatások igénybevételénél akkor is levonhatóságról beszélünk, ha közvetlen anyagjellegű ráfordításként számoljuk el, mert beépül magába a lakóingatlanba, amelyet később bérbe fogunk adni. Tehát feltétel, hogy vagy közvetített szolgáltatást számlázunk, vagy bérbe adunk, vagy továbbértékesítünk. Ha nem marad a saját könyveinkben, az egyes számlaosztályban a lakóingatlan, akkor a beépített anyagok, szolgáltatások áfája visszaigényelhető. Tao A társasági adóra is hatással vannak az ingatlanok, pontosabban a vele kapcsolatos működés. Először is, ha egy ingatlant megvásárolunk, nem csökken a társasági adó, de a 10
Könyvelői Klub
pénzeszköz igen. Az ingatlanok folyamatosan avulnak a használat során, ezért a vállalkozó az ingatlan megvásárlásakor elhatározza, hogy milyen kulccsal fogja amortizálni. A számviteli törvényben az ügyfél határozhatja meg, hogy hány év alatt akarja elszámolni, amortizálni, a társasági adótörvényben viszont ötven év szerepel. Elemi károk esetében az okozott kár miatt csökken az érték, tehát terven felüli értékcsökkenést lehet elszámolni, amikor pedig felújításra kerül, ezt vissza lehet írni. Fejlesztési tartalékot az adózás előtti eredmény ötven százalékáig határozhatunk meg, amelyet beruházásra kell fordítani, ami nem csak ingatlanra vonatkozik. Ugyanakkor, ha a társasági adót hosszú távra szeretnénk elnyújtani, pontosabban arra irányulóan, amit az adott évben megspóroltunk, akkor érdemes ingatlanban gondolkodni. Befektetésnek érdemes az ingatlanokat bekapcsolni. Beruházási kedvezmény esetében, az ingatlanokkal kapcsolatban, január elsején kisvállalkozó státussal kell rendelkeznie az érintettnek. 30 millió forintig lehet figyelembe venni. Külföldi székhelyű belföldi székhelyű ingatlan értékesítésénél a társasági adó kötelezettségénél, az érvényes szabályoknál a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezményt is figyelembe kell venni, nem csak a társasági adó törvényt. Lényeges a kedvezmények érvényesítése, amikor is adóalapot módosító tételként lehet figyelembe venni. Fejlesztési adókedvezményt a Nemzetgazdasági Minisztérium ítél meg az érintett számára. Ez elsősorban a nagyvállalkozásokat érinti, hiszen ők rendelkeznek a szükséges erőforrásokkal a nagy beruházások finanszírozásához, ugyanakkor a kisvállalkozásokra is él egy kitétel, amely segítségével bevonhatóak az eseménybe. A beruházásoknak új létesítményeket kell eredményezni, amelyhez kapcsolódik munkahely beruházás. Ezeket a fejlesztési adókedvezményeket a szabad vállalkozási zónákban is igénybe lehet venni, így a helyi lakosság munkaerő-piaci lehetőségeit is elősegíti. Ilyen például, ha egymilliárd forint értékű beruházást hoznak, akkor legalább helyben 75 fő helyi lakost kell foglalkoztatni. 3 milliárdnál már 150 fő kapcsolódik hozzá. Minden egyes nagyobb beruházáshoz a dolgozói létszám bővítése kapcsolódik. A szabad vállalkozási zónákban is lényeges, hogy a helyi lakosoknak munkahelyet teremtsenek. Kitétel hozzá, hogy olyan helyeken, ahol elnéptelenedett a lakosság, és ahol már nem igazán találnak olyan munkaerőt, aki ott végezné a munkát, oda olyan üzemeket létesítsenek, amelyek ezt kompenzálják, és benépesítsék a környéket, így megfelelő helyzetet teremtsenek a 11
Könyvelői Klub
megélhetésre és a környék rekultivációjára is. Ezek a beruházások értelemszerűen nem a kisvállalkozásokat érinti, ugyanakkor létezik egy lehetőség, amikor is 500 millió forintos beruházásról van szó, és ebben az esetben ők is ide tartoznak. A feltételrendszerhez tartozik, hogy a beruházást követő négy évben az átlagos állományi létszámot legalább 20 fővel növelni kell, középvállalkozásoknál 50 fővel. A bérfejlesztést is meghatározzák, a kisvállalkozásoknál 50-szeresére, a középvállalkozásoknál a százszorosára a bázisévhez kapcsolódóan. Ez az adókedvezmény a nyolcvan százalékos adókedvezmény, mert a fizetendő társasági adó 80%-át lehet vele megspórolni. A kedvezmény időtartam 10 év. A látvány-csapatsportoknál 70%-os adókedvezmény-kulcsról beszélhetünk, tehát az ingatlanoknak a beszerzése, felújítása, illetve az ingatlan karbantartása tartozhat ide, amely a sportlétesítmények, sportiskolák tényleges beruházására irányul. A társasági adó 70%-áig, de ha nem tudják felhasználni, akkor még három éven keresztül ugyanúgy a mindenkori társasági adó 70%-áig érvényesíthető a kedvezmény. Szja A személyi jövedelemadó elsősorban a magánszemélyeket érinti, az egyéni vállalkozókat csak kismértékben, mivel nem jellemző rájuk, hogy ingatlanforgalommal rendelkezzenek. A személyi jövedelemadó hatálya alá tartozó magánszemély értékesít ingatlant, megműveli a termőföldet, bérbe adja, egyéb ingatlanokat is bérbe ad, az önkormányzatoknak átadják a lakásokat, bérbe adják, illetve, hogy a rászorultaknak tovább tudják adni. Ide tartozik még, amikor a lakás fejében tartják el a lakás tulajdonosát egy életjáradék, tartási szerződés kapcsán, és ennek megfelelően átszáll majd a tulajdoni hányad az illetékesre. Minden forint adóköteles, de nem minden forint után kell megfizetni az adót, mert vannak engedmények és kedvezmények. Ha valaki értékesíti a saját lakását, az jövedelem, tehát bevétel a számára, de elszámolhat kiadásokat is. A megkapott bevétellel szemben költségeket lehet elszámolni, és ami ténylegesen megmarad, az lesz a jövedelem, ami után az adót kell megfizetni. Először is meg kell nézni, hogy mekkora a bekerülési érték. Tehát amikor megszerezte a lakóingatlant, akkor egy adott összeget ráfordított. Ha vásárlásról van szó, akkor az akkori vételár. Előfordul, hogy az adás-vételi szerződés nem fellelhető, nem emlékszik az összegre az illetékes, és ha nem állapítható meg, hogy mekkora a bekerülési érték, akkor az értékesítő bevételének 25%-át vesszük figyelembe az adókötelezettség szempontjából. Általánosságban megvizsgáljuk a felmerült költségeket, amelyek az értékesítéshez 12
Könyvelői Klub
kapcsolódnak. Ilyen a megszerzésre fordított összeg, illeték, ügyvédi díj, egyéb engedélyek, tehát minden olyan kiadás, amit a megszerzéskor kifizetett és valamilyen számviteli bizonylattal rendelkezik róla. Természetesen ahhoz, hogy a lakás eladásra kerüljön, és megfelelő állapotban legyen, ehhez ráfordításokat is kellett tenni. Ezek az állagmegőrzéshez kapcsolódó kiadások levonásra kerülhetnek, de ezekről is rendelkezni kell számviteli bizonylattal. Az eladáshoz hirdetésre vagy ingatlanértékesítőre is szükség van, ezek a költségek is hozzátartoznak. Ha az adóbevallásban pozitív bevétel marad, ami a jövedelemadó alapját képezi, akkor bizonyítóerejűnek kell lennie. Ha nem származik bevétel az adás-vételből, például kisebb összegért értékesíti, amelyért vásárolta, akkor a kérdés fel sem merül. Lényeges, hogy a lakás céljára szolgáló ingatlanoknál is van figyelési idő, tehát a meghatározott összegeket figyelembe lehet venni. Ha például 2002-ben vásárolt meg valaki egy lakást, akkor a figyelési időn kívül kerül, tehát azt a bekerülési értéket, amelybe a lakás került, teljes összegben be lehet számítani. Ha két éve vásárolta a lakást, és máris értékesíti, akkor annak megfelelően fogja a százalékot figyelembe venni, tehát nem a teljes összeget, csak egy része számítható be. Nem lakás céljára szolgáló ingatlanoknál, az öt évnél régebben vásárolt ingatlanok átruházása után a kiadásokkal csökkentett bevételt a szerzési idő figyelembevételével kell csökkenteni, így lehet megállapítani, hogy mekkora lesz a tényleges adóköteles jövedelem. A nem lakás céljára szolgáló ingatlanoknál 15 év a figyelési idő, tehát az 1996 előtt vásárolt ingatlanoknál már nem kell a figyelési időt vizsgálni. Fontos, hogy mikor történik a jövedelem adókötelessé válása, tehát mikorra tehető a teljesítési idő. Az ingatlan megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amelyikről az a szerződés szól, amelyet a földhivatalhoz benyújtott. Ha a magánszemély öröklés útján szerezte meg az ingatlant, akkor az örökhagyó halálának a napja adja a teljesítés időpontját. Ingatlan átruházásból származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor a szerződést a földhivatalhoz benyújtják. Ingatlan bérbeadásához a magánszemélynek már nem kötelező adószámot kikérni, adóazonosító számával is bérbe adhatja az ingatlant. Ebben az esetben nem számlaképes, de számviteli bizonylat kiállítási kötelezettsége fennáll, amely lehet átadás-átvételi jegyzőkönyv, nyugta, tehát egy dokumentum, amely alapján a bevallásban el lehet helyezni.
13
Könyvelői Klub
A szálláshely-szolgáltatás nem tartozik bele az ingatlan bérbeadásának fogalmába. Ingatlan bérbeadás és egyéb szálláshely szolgáltatás tevékenységéből származó bevételnél a személyi jövedelemadó törvény 17. §-át kell figyelembe venni, amely lehetőséget ad különböző elszámolásokra, például értékcsökkenési leírás elszámolására is. A törvény csak az adótörvény szerinti értékcsökkenési leírási kulcsokat engedélyezi, mivel a számviteli törvény nem is vonatkozik a magánszemélyekre. A lakóingatlan minden egyes tárgyát fel kell ebben az esetben leltározni, és minden egyes tárgyra el kell számolni az értékcsökkenést. A kis értékű eszközöket nyilvántartásba kell venni, amelyre nem számol el, csak az első évben értékcsökkenést, de továbbra is nyilván kell tartania. 2013-as szabály, hogy ha úgy adja valaki bérbe a lakását, hogy közben egy másik városban bérbe vesz egy lakást, mert például ott kapott munkát, és nem fizetik ki neki a bérleti díjat, illetve nem vállalkozóként számolja el ennek a költségeit, akkor a bérbe adott ingatlan bevételéből levonható a bérbe vett ingatlan díja. Ehhez további feltétel, hogy legalább 90 napon túl kell tartania a bérletnek. Összevonandó jövedelemként kell kezelni a bérleti díjat a személyi jövedelemadóval 2013ban, de különböző elszámolásokat is lehet választani. A 10% diktált hányadot le lehet vonni, a többi az összevonandó jövedelemhez tartozik, továbbá lehet a tételes adózást is választani akkor, ha levonjuk belőle például a másik bérleti díjat, értékcsökkenést, tehát csökkentjük azzal, amire a törvény lehetőséget ad. Ha összevont jövedelemként kezeljük, akkor teljes mértékben a családi adóalap kedvezménnyel lehet csökkenteni, tehát beszámít az összjövedelembe. Abban az esetben, ha éves szinten az egymillió forintot meghaladja a bérleti díjból származó bevétel, akkor EHO-fizetési kötelezettség is terheli az illetőt, de mivel összevont jövedelemről van szó, a 450.000 forintos korlátot is figyelembe lehet venni. Adómentes átruházásnál 2013-as szabály, hogy a házassági vagyonközösség megszűnésekor az ingatlan és az ingatlanvagyonhoz kapcsolódó átruházások mentességet élveznek. Nemcsak ha kifizeti, hanem, ha megosztoznak a vagyonon a felek, például, ha az egyik megkapja a lakást, a másik fél pedig az autót, akkor vagyonmegosztás történik, amely adómentességet élvez. Ha valaki úgy dönt, hogy nem tudja eltartani egyedül magát, és erre egy másik személy, egy családtag felvállalja ezt a lakás öröklése szempontjából, akkor tartási, életjáradéki, örökösödési szerződést kötnek, és az ingatlan tulajdonjoga átszáll, amikor az illető elhalálozik. Amikor ez bekövetkezik, és az ingatlan átszáll a másik félre, akkor szintén mentességet kell figyelembe venni.
14
Könyvelői Klub
Adómentes az esemény, ha helyi önkormányzat vagy állami tulajdonban lévő lakás tulajdonjogáról mondanak le. Ebben az esetben a távozó bérlő ezért ellenszolgáltatást kap, és az adómentesnek minősül. Ha valaki szolgálati lakásban vagy önkormányzati tulajdonú lakásban él, és lemond a bérleti jogról, ezért valamennyi bérleti díjat az önkormányzat ilyenkor kifizet, amely szintén adómentes. A deviza hitelesekre vonatkozóan új szabály, hogy akik nem tudják tovább fizetni a hitelüket, olyan szerződést köthetnek az állammal, hogy az megvásárolja a lakást, de továbbra is élhetnek ott, meghatározott bérleti díj fejében. Ebben az esetben egy ingatlanértékesítésről van szó, amely igazából kényszerértékesítés, de legalább megoldást nyújt a helyzetre. Az illető természetesen nem kapja meg az értékesítés összegét, hanem a törlesztését fizetik ki belőle, de ilyenkor az adómentesség az összegre fennáll. Ha az éves jövedelem a magánszemélynek nem haladja meg a 4.385.000 forintot, akkor a termőföld értékesítésből származó jövedelem 200.000 forintot meg nem haladó része adómentes, ha a termőföldet olyan regisztrált mezőgazdasági termelőnek adja el, aki legalább öt évig ezt a földet mezőgazdasági termesztésre fogja hasznosítani. Ha olyan magánszemélynek értékesíti, aki regisztrált mezőgazdasági társaságnak az alkalmazottja vagy dolgozója, és a földet az ő alkalmazó társas vállalkozásnak legalább tíz évre bérbe adja, akkor is él az adómentesség lehetősége. Adómentes lesz az esemény akkor is, ha valaki a földjét, gazdálkodását át szeretné adni – például már megöregedett, és nem szeretné ezt a tevékenységet tovább folytatni –, és nem egyenes ágbeli rokonnak adja ezt tovább, az illető pedig legalább öt évig folytatja rajta a mezőgazdasági tevékenységet. Ha a magánszemély úgy adja el a termőföldet, hogy az adás-vétel szövetkezeti vagyonrészhez kapcsolódik, akkor is adómentességet élvez. Jövedelemkorláttól függetlenül adómentes a termőföld átruházása, ha a vevő magánszemély regisztrációs számmal rendelkező olyan mezőgazdasági termelő, aki állattenyésztést folytat. Erre azért van szükség, mert ő úgy kapja meg a földet, hogy olyan növényt termeszt rajta, amellyel az állatait etetni tudja. Ilyenkor feltétel, hogy a termőföldet a vevő öt évig az állattartó telep takarmányozási céljaihoz használja. Adómentes a termőföld átruházása akkor is, ha az átruházás magánszemélyre birtokösszevonással történik, például önkormányzati rendelet alapján. Ugyanez vonatkozik a kisajátításra, mert például valamilyen önkormányzati, állami létesítményt hoznak létre, tehát ilyenkor az ellenérték adómentes.
15
Könyvelői Klub
Ha a Nemzeti Földalap javára történik a föld átadása, akkor is adómentes, függetlenül attól, hogy mekkora a föld értéke. A jövedelem megszerzésének időpontja az a nap lesz, amikor az érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Ingatlan-nyilvántartásra nem kötelezett vagyonrész átruházásoknál a szerződés megkötésének időpontja lesz a jövedelem megszerzésének a napja. Ingatlanokhoz kapcsolódó opciós szerződések esetében is fontos, hogy mivel valamilyen kikötést feltételez, amikor már ténylegesen életbe lép az adott opció, amikor a vevő egyoldalú vételi jogot gyakorló vételi nyilatkozata bekerült a földhivatalba, akkor ez lesz a jövedelemszerzés napja. Öröklés esetében az elhalálozás napjával lép életbe a jövedelemszerzés, nem a hagyatéki tárgyalás a mérvadó. Ingatlanlízing esetében, amikor a szerződés alapján az utolsó részletet fizeti meg az illetékes, akkor kerül át a vételi jog használati joggá a lízingbe vevőre. Itt azt kell figyelembe venni, hogy mi a szerződés megkötésének időpontja, tehát ez adja a jövedelemszerzés időpontját. Ha a földingatlanon felépítünk egy épületet, épületrészt, akkor a megszerzés időpontja máshogyan alakul. Például, ha egy magánszemély 2013-ban 60 millió forintért értékesít egy ingatlant, amelyhez először megvette 7 millió forintért a telket, erre 2009-ben 16 millióért építtetett egy házat, majd 2011-ben még bővítette, és ebben az esetben is minden egyes építésről, bővítésről van számlája, tehát az összegeket igazolni tudja. Az ingatlannak három olyan időpontja van, ami szerzési időpontnak számít, a telekvásárlás, a ház felépítése és a 2011-es bővítés. Ilyenkor meg kell nézni, hogy mindegyik szerzési időponthoz azt a bevételt – amit ő 2013-ban az értékesítésből kapott – arányosítani kell, így lehet látni a jövedelmet. Tehát az összbekerülési érték negyven millió forint, amelyet a három összeghez kell arányosítani. Így lehet megállapítani, hogy az adóköteles jövedelme mennyi lesz. Értéknövelő beruházásnál, ha az ingatlanon hajtjuk végre, akkor meg kell nézni, hogy a szokásos piaci értéket hogyan tudjuk érvényesíteni. Azt kell meghatározni, hogy a szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az értéknövelő beruházás, amelyet számlával kell bizonyítani. Ha 24 hónapon belüli átruházást veszünk figyelembe és a szerződésben a bevétel 5%-át lehet ténylegesen igénybe venni értéknövelő beruházásként az ingatlan szempontjából. Tehát azt is meg kell nézni, hogy összértékben a 24 hónaphoz viszonyítottan mekkora az értéknövelő beruházás, és ennek az öt százalékát kell figyelembe venni, ha meghaladja az öt százalékot, akkor igényeljük, ha nem, akkor nem lehet igénybe venni levonásként. 16
Könyvelői Klub
A saját magunk végzett munkát nem tudjuk számlával bizonyítani, így nem lehet levonandó tételként figyelembe venni. Lakás céljára szolgáló ingatlanoknál az ingatlan-nyilvántartás szerinti lakás, lakóház megnevezéssel nyilvántartott építményről van szó, és ehhez kapcsolódóan azt kell nézni, hogy azok a vagyonértékű jogok is hozzákapcsolódnak, és azokra is vonatkozik ez a szabály, amelyek ténylegesen egy haszonélvezeti joghoz, a lakás használatához kapcsolódó jogokat biztosító jogról szólnak. 2013-as átruházás esetén a szerzés időpontjától függően számított összeg minősül jövedelemnek, tehát visszamegyünk, és teljes mértékben látjuk, hogy mi mindent lehet érvényesíteni, és hogyan lehet ezt beszámítani. Például, ha egy magánszemély 2013-ban 24 millió forintért értékesíti a 2009-ben 16 millió forintért vásárolt házát. Az adás-vételi szerződés alapján a vevő a vételár összegéből 14 millió forintot a szerződés megkötésekor az eladónak átadott és a maradék 10 millió forintot a következő négy év alatt részletekben fizeti ki. Egymillió forint kamatot számít fel a részletfizetés miatt az eladó. Az eladó kicseréltette a nyílászárókat és megcsináltatta a ház szigetelését, a munkálatokat számlával igazoltan 3,5 millió forintban tudja bizonyítani. 2012-ben a lakás ki lett festve, amelyről 500.000 forintos számlával rendelkezik. Ez állagmegőrzésnek minősül, így azt lehetne mondani, hogy ez egy értéknövelő beruházás, de ebben az esetben az 5%-ot nem haladja meg, ezért ezt nem tudjuk figyelembe venni. Az átruházással összefüggésben még talált igazolt költségként 500.000 forintot, például ügyvédi költséget, és ilyenkor azt is figyelembe lehet venni. Az ingatlan eladási ára volt 24 millió forint, a késedelmi kamat a 10 millió után 1 millió, tehát összesen 25 millió forint volt a bevétele. Az ingatlant 16 millió forintért szerezte, figyelembe kell venni a 3,5 millió forintot is, és az ügyvédi költséget, amely 20 millió forint. A számított egyenleg 5 millió forint, és az évek száma alapján 30%-os beszámítási lehetőség van, így az adóköteles jövedelem 1,5 millió forint, amely után meg kell fizetnie a 16%-os személyi jövedelemadót. Nem lakás céljára szolgáló ingatlanoknál 15 év a figyelési idő, és a 6. évtől csökken 10-10%kal a beszámítási lehetőség. Például 2013-ban egy magánszemély 20 millió forintért adta el a lakását, amelyet 1999-ben örökölt. Az illeték megállapításánál azt mondták ki, hogy 12 millió forintot állapított meg. Az értékesítés előtt fél évvel kifestették, járólapot, parkettát cseréltek. A munkálatokról 2,4 millió forintos számlával rendelkezik. Az átruházással összefüggően még felmerült 600.000 forint számlával igazolt költsége. A bevételből indulunk ki a jövedelem megállapításakor, tehát az ingatlan megszerzésére fordított összeget vesszük figyelembe, értéknövelő beruházás 2,4 millió volt, az átruházás 600.000, így az összköltsége 17
Könyvelői Klub
15 millió forint, és a különbség öt millió forint, amelynél 90%-ot lehet figyelembe venni, hiszen 1999-es beszerzése volt. Így az adóköteles jövedelme 500.000 forint. Termőföld átminősítése esetében, ha kevés ideig áll az illető tulajdonában, akkor magasabb adófizetési kötelezettség kapcsolódik hozzá. Tehát ki kell számolni először is a szokásos hozamot úgy, hogy az eltelt időszak hány napot tesz ki, és a meglévő bevétele és ráfordításai között különbséget beszorozzuk a napok számával, és 0,3%-kal. Ha például megvette ezer forintért, az ügyvédi költség 200 forint, akkor ebben az esetben 1.200 forint a ráfordítása és eladta 5.000 forintért, akkor 3.800 forint a haszna. Egy évig volt a tulajdonában az ingatlan, így az 1.200 forintot beszorozzuk 365 nappal és a 0,3%-kal, ez lesz a szokásos hozama, ami felette van, az extra haszon. Az extra hasznot kell 48%-kal megadóztatni. Öröklés esetében nem kell megfizetni a háromszor 16%-ot, vagy ha több mint öt éve van az illető tulajdonában a földterület. Illetékek A visszterhes vagyonátruházási illetékkel kapcsolatban 2013-tól a szabályváltozások értelmében a használt lakások tekintetében megszűnt a 2 és 4%, egységesen 4% lett az illeték. Az egyéb ingatlanoknál, garázs, tároló stb. esetében az illeték 10%. Új lakás illetékénél van egy sávos határ, 15 millió forintig 0%, az afeletti részre 4% az illetékfizetési kötelezettség. A 35 év alattiak esetében az első lakásszerzés esetében a 15 millió forint alatti ingatlanoknál az illeték 50%. Az illeték megállapítása minden esetben megtörténik, megkapjuk a határozatot, de mentesség esetében nem kell megfizetni. Lakástulajdonosok egymás közötti cseréje esetében, ha például valaki elcseréli vagy eladja a lakását, és máris vásárol másikat, akkor vevőként megfizette az illetéket, amikor az eredeti első lakást megvásárolta, de a másik lakás megvásárlásakor az előzőben megfizetett illetéket be lehet számítani, ha egy éven belül történik az esemény. 2013-ban egyszerűsödött az örökösödés és ajándékozás mértéke. Ha egyenes ágbeli rokonnak ajándékozunk valamit, akkor már nem kell külön bejelenteni, és illetékmentes, de lennie kell róla dokumentumnak. Csak egyenes ágbeli rokonnál maradt meg az adómentesség, de a közeli hozzátartozók 20 millió forintos korlátot kaptak, tehát ekkora összegig szintén adómentes. 18
Könyvelői Klub
Két kulcsos maradt az öröklés és ajándékozási illeték egyéb esetben, az általános illetékmérték 18%, lakásszerzéshez kapcsolódóan a kedvezményes illetékkulcs 9% lett meghatározva. Az öröklés útján szerzett föld esetében is 9% lett az illeték. Mentesek az örökösödési illeték alól az egyenes ági rokonok, illetve az örökbefogadott gyermek, szülő szintén. A mostohagyermek, nevelt gyermek 20 millió forintig illetékmentes. Mentes az ajándékozási illeték alól az ajándékozó egyenes ági rokona. Számviteli vonatkozások Ingatlanok esetében a bekerülési érték meghatározására nagyon oda kell figyelni. Amikor egy üzembe helyezés megtörténik ingatlannal kapcsolatban, nagyon sok tényezőt figyelembe kell venni. A tényleges teljesítési időnek az aktiválás dátumával meg kell egyeznie, tehát a szerzés és az aktiválás dátuma nem térhet el. A szerzés időpontja az az időpont, amikor az okirat a földhivatalba bekerül. A bekerülési érték részét képezi az ügyvédi költség, illetékek, hogy például a földhivatal be tudja jegyezni az üzembe helyezéshez, engedélyek. Az is fontos, hogy milyen tevékenységhez használjuk majd az eszközt, hiszen lehet mentes a tevékenység, és akkor az áfa a bekerülési érték része. Az illetékről, ha nem is érkezik meg a határozat, akkor is kalkulálni kell, hiszen a százalékok ismertek, így számolni kell vele az üzembe helyezésnél. Ezután kezdődik az amortizáció, amelyhez érdemes az ötven évet csökkenteni, hiszen nem az a bevett gyakorlat, hogy építményt, ingatlant, felépítményeket 50 évig használunk. Amikor az illetékről megérkezik egy év múlva a határozat a hivataltól, és van eltérés, de nem jelentős, akkor csak le kell könyvelni, de ha jelentős, akkor reaktiválásra, korrekcióra kerül a sor. KÉRDÉSEK 1. Egy vállalkozás folyamatosan fogadott be egy partnertől számlákat, akinek érvényes adószáma is volt, majd kiderült, hogy évek óta nem adott be mérleget, adóbevallást, és közben folyamatos teljesítés volt. - Az Art.-ban az szerepel, hogy mindenkinek hitelt érdemlően kell figyelembe venni, hogy a másik fél adóalany-e. Tehát az, hogy nem adott be adóbevallást, az ő gondja, a számlák kapcsán a másik fél adóalanyiságáról kell meggyőződni.
19
Könyvelői Klub
2. Ha két magánszemély rendelkezik egy-egy saját tulajdonú lakással, és úgy döntenek, hogy mindketten eladják, és közösen vásárolnak egy újat, akkor hogyan alakul az illeték? - Amikor megvásárolták a lakásukat, akkor megfizették az illetéket, majd miután eladják a lakásaikat és vesznek egy másikat közösen, akkor illetékfizetési kötelezettségük keletkezik újra, de amikor a régi lakásukat megvásárolták, már fizettek egyszer illetéket, és most a közös lakás megvásárlásakor, amelyben fele-fele arányban tulajdonosok, ezt beszámítják nekik ugyanúgy fele-fele arányban. Ha csak az egyik nevén szerepel, akkor csak az egyik személy számíthatja be. 3. Ha egy magánszemély vásárolt egy ingatlant, és az előzőt csak egy éven belül nem tudja értékesíteni, akkor a kiszabott illetéket ki kell fizetni? - Igen, be kell fizetni. Ha egy éven belül el tudja adni, akkor lehet kérelmezni az illetékre vonatkozó engedményt. 4. Ha várhatóan a vásárolt ingatlant a vállalkozó eladja, például 5 éven belül, akkor hogyan kell számolni az amortizációval? - Ilyenkor eleve felesleges az ingatlanok közé betenni, legyen inkább készleten, hiszen akkor úgyis el fogja adni.
20
