Kihasználatlan irodák, optimista piaci hangulat Számok, adatok, tendenciák a budapesti irodapiacról
2001 októberében és novemberében a Studio Metropolitana Kht. megbízásából átfogó kutatás-sorozat indult a fõvárosban és az agglomerációban. A kutatás-sorozat második elemeként a budapesti irodapiac jelenét és jövõjét vizsgáltuk.
I. Kihasználatlanság és csökkenõ árak Mennyire kihasználatlanok az irodák? Budapest irodáinak mintegy 22 százaléka üresen áll Budapesten lépten nyomon kiadó irodát hirdetõ feliratokkal találkozunk. Ez ugyan jelzi a piac telítettségét, de kutatásunkkal szerettünk volna bizonyosságot szerezni a kihasználtságról. Jelenleg az irodák 22 százaléka üresen áll. Ez a kihasználatlansági mutató közép-kelet európai összehasonlításban nálunk a legmagasabb. Ugyanakkor az irodapiac strukturális problé máját jelzi, hogy a fõvárosi irodapiacon a jelentõs túlkínálat ellenére is bizonyos területen hiány fedezhetõ fel. A nagy területû, jó infrastukturájú irodák most is jó eséllyel kiadhatók. Üresedési ráta – kihasználatlansági mutatók – 1995 –2001 % 2001
22
2000
16
1999
19.2
1998
15
1995
17 0
5
10
15
A túlkínálat mit eredményezett? Az árak relatív csökkenését, illetve, hogy kevesebb új iroda épül.
20
25
Az ingatlanpiacon az árak, míg a ’90-es évek elején magasnak, most már európai összehasonlításban alacsonynak számítanak. Közben a belvárosi és a külsõ területek bérleti díjai kiegyenlítõdtek, az eladási árak pedig közelítettek egymáshoz.
Irodaterületek díjai kerületenként – 1995 –2001 DEM/m2/hó 80 70 60 50 40 30 20 10 0
I.
II.
III.
V.
VI.
VII. 1995
VIII.
IX.
XI.
XII.
XIII.
2000
Közelítõ értékek alapján
Kevesebb új iroda épül a fõvárosban. Jelenleg az új irodaigény évi 60.000 – 100.000 m2 -re becsülhetõ. Az irodapiaci „boom” 2001-es kimerülése prognosztizálható volt, és ez a folyamat tovább erõsödött, azaz 2002-re tovább csökkent a fejlesztések üteme. A megtorpanás leginkább a bérbeadások csökkenésén figyelhetõ meg. Míg 2000-ben közel 350 ezer m2 -t, addig 2001 végén alig több mint 250 ezer m2 -t adtak bérbe. 4. ábra. Bérbeadások és új épületek – 1998 - 2002
2
400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
1998
m2
1999
2000 Bérbeadások
2001
2002
Új épületek
Forrás: Jones Lang LaSalle Research 2001
Hol jelentkeznek a legújabb beruházások, melyek a preferált területek? A külsõ területek felértékelõdnek, és többközpontúság figyelhetõ meg Budapesten. Budapesten a korábbi évekhez képest az irodák a külsõ területekre épülnek, a belváros fokozatosan veszít jelentõségébõl. Míg az évtized elején a beruházók a presztízsérték miatt, addig ma közlekedési infrastruktúra szerint építkeznek. Ezt az is erõsíti, hogy a kihasználatlansági mutató a belvárosban, a központi üzletrészben a legnagyobb. Az V. kerületben több mint 20 százaléka üresen maradt az irodáknak, míg pl. a Váci úton a kiadatlan irodák az 5 %-ot sem érik el. Továbbá a 2001-ben átadott irodaépületek 31 százaléka a Váci úton és annak vonzáskörzetében épült. Ezzel párhuzamosan „te matikus városrészek” alakulnak ki. (Pl. Dél-Budán az információs és kommunikációs központ létrehozásával). Más városokkal ellentétben Budapesten nem alakult ki klasszikus értelem vett üzleti negyed – nem me nt végbe a „citysedés” -, inkább kerületenként a fõ közlekedési útvonalak mentén találhatunk „gócpontokat”. Ilyen pl. a III. kerületben a Kolosi tér-Bécsi út, vagy a Budafoki út – Lágymányos. Hogyan alakult az utóbbi idõben a lakásirodák helyzete? Népszerûségük hanyatlott. A lakásirodák (másodlagos irodapiac) ideje lealkonyodott, a jobb minõséget biztosító modern bérirodák fejlõdésével egyre kevesebben bérelnek irodát lakóingatlanban. Az irodapiaci túlkínálat miatt a nagyobb méretû belvárosi lakásokat is nehezen lehet már irodaként hasznosítani. Akik megmaradtak benne, azok elsõsorban kis és középvállalkozók a szolgáltató szektorból (ügyvédek, közjegyzõk, könyvelõk – ahol az intimitás hangulatát sugározza a lakás). Rajtuk kívül a másodlagos irodapiacon a kezdõ, illetve sorvadó vállalkozások vannak leginkább jelen. A legnagyobb számban a VI., VII., XI., III. kerületben mûködnek lakásirodák.
3
II. A változások háttere: okok és következmények A be ruházók elszámították magukat. A kihasználatlanság és az árak csökkenésének egyértelmû okozója a túlkínálat. A befektetõk a beruházások volumenével az utóbbi idõben elszámították magukat, mert jóval több ’B’, mint ’A’ kategóriájú irodát építettek, viszont a kereslet ezzel ellentétesen nõtt. Közben területi változások is végbementek, amelyek a belsõ kerületek irodaépítéseit szintén nagymértékben befolyásolták. ’A’ kategória: az alaprajz variálható, folyamatos a porta és a biztonsági szolgálat, az infrastruktúra elsõ osztályú, van digitális telefon és számítógépes hálózat és mozgásérzékelõ ’B’ kategória: nincs légkondicionálás, az épület kevésbé elegáns, ezek általában modernizált „szocreál” irodaházak, portaszolgálat mûködik ’C’ kategória: az üzemeltetõk nem nyújtanak semmilyen kiegészítõ szolgáltatást
“A” kategóriájú új irodaterületek – Központi illetve nem központi területeken – 1994-2001(ezer m2 –ben)
(bordó színnel a központi, míg szürkével a nem központi területeket ábrázoltuk)
Forrás: Colliers International Research, 2001
Az elsõdleges szempont az infrastruktúra. A kutatásból kiderül, hogy a belvárosban a parkolás és a közlekedés nehézségei miatt egyre kevesebben szeretnének irodát létesíteni. Egyre felkapottabbak lettek helyette a fontosabb és
4
nagyobb áteresztõképességû utak mentén épült irodák (Váci út., Hungária krt., Budafoki út., Üllõi út., sõt agglomeráció /Budaörs – az elõvárosi irodapiac egyetlen szereplõjeként/). Az irodák koncentrációja elsõsorban az adott terület közlekedési infrastruktúrájától függ. Ez a legfontosabb kritérium. A Váci út, vagy a Hungária gyûrû kialakítása tudatos városfejlesztés eredménye, tehát a következõ idõszak üzleti- gazdasági- iroda központjainak kialakulása is nagymértékben függ a városvezetés fejlesztési terveitõl. Az üzleti szféra az ilyen jellegû beavatkozásokat gyorsan lereagálja. Érdekes lehet például a Rákosrendezõ, vagy a Kelenföldi pályaudvar átépítése, amely odafigyeléssel nagy lehetõségeket rejt magában.
III. Új tendenciák A kereslet-kínálat kiegyenlítõdik. A jelenlegi rossz kihasználtsági- mutatók ellenére a kereslet-kínálat közeljövõbeni – egy-két éven belüli - kiegyenlítõdése prognosztizálható. Legkorábban 2002 közepére. Az üzleti környezet fontos összetevõje az irodapiac, de hasonló mértékben fontos az adott ország munkaerõ-piaci helyzete, a foglalkoztatás dinamikája, a gazdaság szerkezete, a politikai szereplõk (állami és önkormányzati) aktivitása. Ezek többsége viszont pozitív változásokon ment át az utóbbi években, és ez várható a jövõben is, ezért remélik a szakértõk az irodapiac mihamarabbi kiegyenlítõdését is. Valamint az alacsony árak is vonzhatják a további befektetõket. Irodapiaci árak alakulása a régió fõvárosaiban 1995-2001 - dollár/m2/hó 24,2
Budapest
22,7
24,2
Prága
38,9
25,9
Bécs
25,9 40,1
Varsó
48,6 51,1
Moszkva 0
10
20
30
40 1995
50
71,3
60
70
80
2001
5
Budapest vezetõ szerephez juthat Közép-Kelet-Európában. Kutatásunk megerõsíti azokat az elõrejelzéseket, amelyek azt állítják: Budapest a középkelet európai régió központja lesz. Természetesen ez nagymértékben függ az elkövetkezõ fejlesztések (elsõsorban infrastrukturális) mértékétõl. Az irodapiac nagyon jó mutatója annak, hogy egy város mennyire kapcsolódott be a nemzetközi üzleti életbe, annál is inkább, mivel ez szerves része a gazdasági folyamatoknak. Összehasonlítva Budapestet a környezõ országok fõvárosainak helyzetével, az alábbi megállapításokat tehetjük: -
A professzionális irodapiac Magyarországon alakult ki legelõször, utána követte Prága és Varsó. Jelenleg ez a három város vívja párharcát az irodapiac terén is. Az itt megtelepedett multinacionális cégek vezetõi úgy tekintenek a magyar fõvárosra, mint a térség centrumára Egy 2001-ben az európai nagyvárosokról készített felmérés* terén Budapest az összesített üzleti környezet kategóriában megelõzte Rómát és Bécset is. Irodapiac terén a 11. helyet foglalta el, míg az összesített rangsorban a 22. (Prága 21., Varsó 27. helyen áll) Budapesten és Prágában is az irodapiacon túlkínálat van, ezért az árak a cseh fõvárosban is mérséklõdtek (egyébként Moszkvában a legmagasabbak az árak).
* Healey&Baker, Európai Városok Felmérése, 2001. A Healey&Baker 500 vezetõ európai vállalatot kérdez meg, arról, hogyan -
értékeli üzleti tevékenysége, illetve jövõbeni befektetések szempontjából az európai nagyvárosokat.
A túlkínálat eredményeként a kihasználatlansági mutató Prágában és Varsóban is magas, a kereslet-kínálat a legkiegyensúlyozottabb Bécsben
Kihasználatlansági mutatók a régió fõvárosaiban – 2000-2001 években (százalékban) 20
15
10
5
0
Berlin
Budapest
Bécs
2000
2001
Prága
Varsó
Moszkva
Forrás: Colliers International Research, 2001
Kormányzati/adminis ztrációs negyed kialakulása.
6
Pontosan az infrastrukturális problémák miatt a belváros veszít jelentõségébõl és egyre kevésbé számít az üzleti élet központjának, viszont megfigyelhetõ a körzet központi irányító funkciója. Az EU csatlakozás és az ahhoz kapcsolódó hivatalok átszabhatják a Belváros és Lipótváros arculatát. Várhatóan a kormányzás operatív része a belvárosban marad, a felsõbb államvezetés pedig esetleg a Várba kerül. Ezen kívül a Belvárosban még a bankszféra súlya jelentõs. Tehát várhatóan egy banki-kormányzati központ terjeszkedjen tovább.
Külföldi szakértõk elõrejelzése szerint Magyarországon és Lengyelországban a közeljövõben dinamikus gazdasági fe jlõdés várható. A már nálunk megtelepedett kelet-európai cégközpontok mellett újabbakat is idevonzhatunk, feltéve, ha megvalósulnak a további szükséges fejlesztések.
Ongjerth Richárd
7
