Kereskedelmi ingatlan vagyonértékelése Készítette: Kozári Karina Mária Témavezető: Mizseiné Dr. Nyíri Judit
A feladat leírása • • •
•
Készítse el a Forrás Hotel Komárom ingatlan értékelési szakvéleményét. Ismertesse az ingatlanok értékelésénél alkalmazott módszereket. Jellemezze a szálloda ingatlanokat, ismertesse a szállodák kategóriáit és azok jellemzőit. Készítsen 3 éves előrejelzést vendéglátó-ipari ingatlanok keresletének várható alakulásáról.
Ingatlan értékelési szakvélemény
A Komárom 795/44/A/3 hrsz. és 795/44/A/12 hrsz. perigény- és tehermentes ingatlanról, amely Komárom Táncsics u. 34 alatti Forrás Hotel. Az ingatlan forgalmi értéke: 130.000.000 Ft azaz egyszázharmincmillió Ft.
Az ingatlan és környezete • Közép-Dunántúlon, Komárom-Esztergom megye északi, Szlovákiát határoló részén, a Duna mentén
Komárom történelme • Kelták, barbárokkal harcoló büszke rómaiak, honfoglaló magyarok, császárok, királyok, békés kereskedők, kézművesek, utazók, hajósok, marcona katonák találtak otthonra e tájon.
Komárom városa • Duna-part, a határváros szerep • 1. és 13. számú főutak, valamit az M1-es autópálya közelsége • Budapest- Hegyeshalom vasútvonal • Közelsége Budapesthez és Győrhöz • Szlovákia, Ausztria közelsége
Idegenforgalom és gyógyturizmus • • • • •
Táncsics Mihály u. 34-36. sz. Komáromi Gyógyfürdő télen-nyáron nyitva tartó gyógyvizes medence fedett uszoda nyaranta két medencés, hideg- ill. melegvizes strand gyógykezelések (balneoterápia, elektromos kezelések, gyógy pakolások, orvosi masszázs, gyógytorna stb) • szauna • A fürdő körül camping, szállodák, éttermek • minigolf-pálya
Turisztikai adatok I.
Turisztikai adatok II.
Statisztikai adatok • Komárom teljes területére vonatkoznak • Nyári hónapok különbsége • Szobakapacitás növekedése – Rendezvények idején – Nyári időszakban (kiemelkedő)
Az ingatlan bemutatása • • • • • •
Elhelyezkedés Közvetlen környezet Műszaki leírás Közművek Épületszerkezet Lakóterületek, helyiségek
Az ingatlan értékelése Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés • megtörtént és ismert, adás-vételek során kialakult (piaci) áraknak a vizsgált ingatlanra való kiterjesztésével és összehasonlításával végezzük Hozamszámításon alapuló módszer • az ingatlant, mint jövedelemtermelő eszközt veszi figyelembe. A módszer elvi alapja, hogy minden eszköz értéke annyi, mint a belőle nyerhető jövedelmek jelenértéke • A két módszer összevetése után alakítjuk ki az ingatlan végső értékét
Összehasonlító adatok, ingatlanok • • • •
Műszaki állapot Panzióként való hasznosítás Előnyök - hátrányok Az értékek korrigálása – – – –
az eladások idejére az ingatlanok műszaki állapotára nagyságára panzióként való hasznosításra (városközponttól, turisztikailag jelentős helyektől való távolsága, közlekedés, parkolás, környezet állapota, kert, felszereltség...)
• A vizsgált ingatlan felújított, kiválóan hasznosítható.
Hozamszámításon alapuló értékelés Diszkontált cash flow módszer: • Az egyes évek várható jövedelmeit megbecsüljük mindaddig, amíg a NOI nem stabilizálódik. • Az ezt követő első stabil hozamú év jövedelmét direkt tőkésítéssel meghatározzuk. Ez az un. exitérték (Vi). • Majd ezt az értéket és a korábbi évek jövedelmét az értékbecslés évére diszkontáljuk. • A számításokhoz szükséges a térségben kialakult turisztikai adatok vizsgálata, valamint a környékben lévő hasonló szálláshelyek elérhető adatainak elemzése.
Az ingatlan értékének meghatározása • Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékeléssel: 121 891 635 Ft. • Hozamszámításon alapuló módszerrel: 134 835 587 Ft. • Súlyozás: 0,4 és 0,6 • Az ingatlan értéke:
130.000.000Ft
Az ingatlan értékelés módszerei • Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés • Hozamszámításon alapuló módszer • Költségalapú módszer
Szállodai ingatlanok jellemzői és kategóriái • 45/1998. (VI. 24.) IKIM rendelet • • • • • • • • • •
Szálloda (szálloda étteremmel) Gyógyszálloda Wellness szálloda Garniszálloda (szálloda étterem nélkül) Apartman szálloda Panzió Kemping Üdülőház Turistaszálló Ifjúsági szálló
A szobaár kialakításának szempontjai • • • •
Önköltség Fizetőképes kereslet Versenytársak árai Hozam szemlélet
A vendéglátó-ipari ingatlanok keresletének várható alakulása • 2008-as válság • Fokozódó árverseny • Költségcsökkentés
Kezelési terv • • • • •
Emberi erőforrások Marketing Üzemeltetés Kormányzati támogatás Javaslat
Köszönöm megtisztelő figyelmüket!
Tartalomjegyzék • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
1.Bevezetés: 2. Ingatlan értékelési szakvélemény 2.1. Értékelési bizonyítvány 2.2. Ingatlan-nyilvántartási adatok 2.3. Az értékelés célja 2.4. Az ingatlan és környezete 2.5. Az ingatlan értékelése: 3. Az ingatlan értékelés módszerei 3.1.Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés 3.2. Hozamszámításon alapuló módszer 3.3. Költségalapú módszer 4. Szálloda ingatlanok jellemzői, a szállodák kategóriái 4.1. Kereskedelmi szálláshely 4.2. A szállodák osztályba sorolása 4.3. A kereskedelmi szálláshelyek sajátosságai: 4.4. A szobaár kialakításának szempontjai: 5. Előrejelzés a vendéglátó-ipari ingatlanok keresletének várható alakulásáról 5.1. Kezelési terv 5.2. Javaslat, összegzés Melléklet: Irodalomjegyzék: NYILATKOZAT
