Kérdések és Válaszok A Budapest Ingatlan Alapok Alapja illikvid „IL” sorozat létrehozása kapcsán 2013. szeptember 23 Mi a különbség az ingatlan- és az értékpapír-befektetések között? Az ingatlanalapok egyik fő sajátossága az értékpapír-alapokkal szemben, hogy befektetéseik jelentős része olyan ingatlanokból áll, amelyek az értékpapíroknál lényegesen hosszabb idő alatt értékesíthetőek. Ez az ingatlanpiacok általános jellemzőjéből fakad. Az értékesíthetőség időtávja pedig az évek óta tartó válság miatt csak növekedett az elmúlt években. Mi történt az ingatlanalapokkal az elmúlt években? 2003-tól az ingatlanalapok gyors növekedésnek indultak, mivel sok befektető helyezte át megtakarításait a kiegyensúlyozott, versenyképes hozamokat kínáló ingatlanalapokba. 2006-ban az ingatlanalapok vagyonának nettó eszközértéke több mint 600 milliárd forint volt. A pénzügyi válság miatt azonban a befektetők a hirtelen megugró kötvényhozamok miatt átcsoportosították vagyonukat, ami drasztikus visszaváltási hullámot indított el az ingatlanalapoknál. Az alapok és befektetőik védelmében ezért a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) 2008. november 7-i határozatában felfüggesztette a Magyarországon bejegyzett nyíltvégű ingatlan alapok és az ingatlan alapok alapjai forgalmazását, azzal az indoklással, hogy a befektetők tőkekivonása a későbbiekben súlyos likviditási gondot okozott volna. Ennek oka az, hogy az ingatlanalapok egyik fő sajátossága az értékpapír-alapokkal szemben, hogy befektetéseik jelentős része olyan ingatlanokból áll, amelyek az értékpapíroknál lényegesen hosszabb idő alatt értékesíthetőek. Fontos megjegyezni, hogy a PSZÁF határozata nem csak azokat az alapokat érintette, amelyek esetében a likvid befektetések aránya nagymértékben csökkent, hanem valamennyi nyíltvégű ingatlan alapot és ingatlan alapok alapját.
Mi történt a Budapest Ingatlan Alapok Alapjával az elmúlt években? A Budapest Ingatlan Alapok Alapja vagyonát nem közvetlenül ingatlanokba fekteti, hanem elsősorban hazai ingatlanalapok befektetési jegyein keresztül biztosított befektetési lehetőséget az ingatlanpiacon ügyfelei számára. Ennek megfelelően az alap portfóliójának legnagyobb részét 2009-ig hazai ingatlan alapok befektetési jegyei tették ki. A Budapest Ingatlan Alapok Alapjának portfoliója 2008-ban: Eszköz
Ft
%
Likvid eszközök Folyószámla
5,602,108
0%
Bankbetétek, követelések, kötelezettségek
1,240,553,121
6%
Diszkont kincstárjegyek, pénzpiaci alapok
4,876,290,906
23%
13,003,699,066
60%
2,449,779,887
11%
21,575,925,088
100%
Ingatlan alapok Nyíltvégű: Erste, Európa, OTP, Raiffeisen Zártvégű: Biggeorges-NV4., Carion, Firstfund, MAG, NAP Összesen
A Budapest Alapkezelő az alap portfoliójának kialakítása és kezelése során arra törekedett, hogy a törvényi előírásokon túlmenően maximalizálja a likvid eszközök arányát. A befektetők visszaváltási megbízásainak megfelelően a Budapest Ingatlan Alapok Alapja eladta a vagyonát képező likvid ingatlan befektetési jegyeit (pl.: OTP, Raiffaisen, Európa). A vagyonát ezután már jelentős részben likvid bankbetétek és állampapírok alkották, és csak kisebb részt képviseltek a zártvégű, ezért nem visszaváltható ingatlan alapok. Az általános visszaváltási hullám miatt azonban folyamatosan csökkent a likvid vagyon. Így a 2008ban a portfolió 11%-át kitevő kevéssé likvid, azaz nehezen értékesíthető rész 20% fölé emelkedett. Milyen eszközök tekinthetők illikvidnek? Illikvidnek minősül az a befektetés (eszköz), amely az adott piaci körülmények között nem, vagy a piaci forgalom jelentős visszaesése miatt csak aránytalanul nagy veszteséggel lenne értékesíthető, a befektetési jegyek visszaváltási szabályait figyelembe véve. Ez önmagában nem jelenti azt, hogy az illikvid alapok portfóliójában lévő eszközök értéktelenek, csupán azt mutatja, hogy a jelenlegi piaci környezetben ezek a befektetések nehezen értékesíthetőek. Mivel az illikvid eszközök valójában értékkel rendelkező ingatlanok, ezért a következő években, a várhatóan javuló gazdasági és ingatlan piaci környezetnek köszönhetően, az értékük növekedhet.
Miként lehet elkülöníteni a likvid és illikvid eszközöket (vagyontárgyakat)? A jogszabályi változások lehetővé tették, hogy az alapokon belül elkülöníthetők legyenek a nehezen értékesíthető befektetések, úgynevezett illikvid eszközök. Ezeket az illikvid eszközöket egy külön befektetési jegy sorozatban lehet elkülöníteni a többi likvid eszköztől, amelyek maradnak az alap fő sorozatában. Hogyan érinti ez a Budapest Ingatlan Alapok Alapját? A Budapest Ingatlan Alapok Alapja vagyonát ezután két részre osztja: -
Budapest Ingatlan Alapok Alapja „A” sorozat Budapest Ingatlan Alapok Alapja „IL” sorozat
Miért van szükség az illikvid sorozat létrehozására? Az alap mérete a válság kirobbanása előtti 34 milliárd forintról mára kevesebb, mint 1 milliárd forintra csökkent, portfoliójának több mint 70%-a pedig könnyen pénzzé tehető, úgynevezett likvid eszközökben (pl. bankbetétekben, pénzpiaci alapokban stb.) van. A portfólió fennmaradó részét kitevő ingatlan alapok befektetési jegyeit azonban csak nagyon hosszú idő alatt, aránytalanul nagy vesztességgel lehetne értékesíteni. Ezért szükséges az alap vagyonának kettéosztása illikvid sorozat indításával, a jogszabályokkal összhangban, és az ügyfelek közötti egyenlő elbánás elvének betartása mellett. Mit jelent a „sorozat” a befektetési alapok esetében? A befektetési alap sorozat az azonos előállítású, azonos jogokat megtestesítő értékpapírok egy meghatározott időpontban forgalomba hozott teljes mennyisége, illetve az eltérő időpontban forgalomba hozott értékpapírok valamely későbbi időpontban azonos jogokat megtestesítő teljes mennyisége. Mi a különbség a két sorozat között? A Budapest Ingatlan Alapok Alapja „A” sorozata fogja tartalmazni az alap vagyonának likvid, bankbetétekből, állampapírokból, valamint pénzpiaci és rövid kötvény alapokból álló eszközeit, amelyek bármikor értékesíthetőek. Így ezen sorozat befektetési jegyei bármikor hozzáférhetők a befektetők számára. A Budapest Ingatlan Alapok Alapja „IL” sorozata fogja tartalmazni az alap vagyonának illikvid eszközeit, amelyek csak korlátozottan (egyáltalán nem, vagy csak jelentős árfolyamveszteség árán) értékesíthetőek. Így ezen sorozat befektetési jegyeit a befektetők határozatlan ideig nem értékesíthetik. Az „A” sorozatú befektetési jegyeimet bármikor értékesíthetem? A Budapest Ingatlan Alapok Alapja „A” sorozat befektetési jegyei a forgalmazás újraindulása után bármikor értékesítetők, a korábban megszokott módon. Például: egy hétfői visszaváltás a keddi árfolyamon fog teljesülni csütörtökre. (T+3-as forgalmazás).
Mely eszközök kerülnek az IL sorozatba? Az IL sorozatba kerülnek a Biggeorge's-NV 4. Ingatlanforgalmazó Befektetési Alap, a Firstfund Ingatlan Befektetési Alap és a NAP Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap befektetési jegyei. A Budapest Ingatlan Alapok Alapjának ingatlan kitettségét alapvetően az első két alap határozza meg. A Firsfund alap - 2013-as féléves jelentése alapján - több mint 4,57 Mrd Ft értékű ingatlannal rendelkezik, ezek között megtalálható lakó- és irodaingatlan közel 2,5 Mrd Ft értékben, továbbá kereskedelmi ingatlan 470 millió Ft és telek 962 millió Ft értékben, illetve 674 millió fejlesztés alatt álló ingatlan. A Biggeorge's-NV 4. Alap - 2012-es éves jelentése alapján – 5,2 Mrd Ft értékű ingatlan portfoliójában közel egyenlő arányban találhatók meg ipari-, vegyes hasznosítású ingatlanok, valamint telek és fejlesztés alatt álló ingatlanok. Mi történik az „IL” sorozatban található befektetésekkel? A Budapest Ingatlan Alapok Alapja „IL” sorozatában található befektetések, amint újra likviddé válnak, jóváíródnak a befektetői számára „A” sorozatú befektetési jegyek formájában. Miként képződik az „IL” sorozat? Minden befektetési jegy tulajdonos a tulajdonában lévő Budapest Ingatlan Alapok Alapja „A” befektetési jegyeknek megfelelő darabszámú „IL” befektetési jegyet is kap. Az Alap vagyona pedig szétosztásra kerül likvid és illikvid részre. Ennek hatására az „A” sorozat árfolyama annyival fog csökkenni, amennyivel az „IL” sorozaté nőni. Számítási példa Amennyiben a Budapest Ingatlan Alapok Alapja árfolyama 1.4 és az Alap portfoliójának 25%-át alkotják illikvid eszközök, a befektető pedig 1000 db befektetési jeggyel rendelkezik, akkora vagyon szétosztása után 1000 db „A” sorozatú befektetési jeggyel és 1000 db „IL” sorozatú befektetési jeggyel fog rendelkezni. Ezután a Budapest Ingatlan Alapok Alapja „A” sorozatának árfolyama 1.05-re (azaz az illikvid eszközöknek megfelelő 25%-kal) csökken, míg a Budapest Ingatlan Alapok Alapja „IL” sorozatának árfolyama 0.35-re nő. Összességében tehát megmarad az 1.4-es árfolyam, csak két részre osztva. A befektető vagyona tehát megmarad, és nem csökken, csak két részre oszlik: likvid és illikvid részre. A befektetéseim hány százaléka likvid és illikvid jelenleg? Jelenleg az illikvid eszközöknek minősülnek a NAP Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap, a Biggeorge'sNV 4. Ingatlanforgalmazó Befektetési Alap és a Firstfund Ingatlan Befektetési Alap befektetési jegyei, ezek 2013. szeptember 19-én a portfolió 24.62%-át teszik ki. Mi történik, ha egy illikvid befektetés újra likvid lesz? Amint egy befektetés vagy annak egy része likvid lesz, akkor az „IL” sorozatból a likvid rész – a forgalmazás egy rövid ideig tartó felfüggesztése során - visszakerül az „A” sorozatba.
Várhatóan mikor válnak újra likviddé az illikvid befektetési jegyek? A Budapest Alapkezelő arra törekszik, hogy a lehető leggyorsabban likviddé váljanak az illikvid eszközök, azonban ez az alapban lévő 3 másik befektetési alaptól függ. Honnan tudom meg, hogy az illikvid befektetési jegyeim likviddé váltak? A Budapest Ingatlan Alapok Alapja „IL” sorozatában található befektetések, amint újra likviddé válnak, jóváíródnak a befektetői számára „A” sorozatú befektetési jegyek formájában. Azaz az „A” sorozatú befektetési jegyeinek darabszáma fog megnőni a likviddé válás során. Erről az Alapkezelő Közleményben értesíti a befektetőket.
