ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4996-33/15 NEMOVITÁ VĚC: garážové stání č.2058/165 v osobním vlastnictví Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Libeň Adresa nemovité Přádová, Praha věci: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Praha 3, Mgr. Jan Vedral-soudní exekutor Senovážné náměstí 977/24, 110 00 Praha 1
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Pavel Schaller U Lesa 179, 251 01 Říčany, Pacov IČ: 10219111 telefon: 602 354574
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Exekuční řízení sp.zn.140 EX 00290/12-136 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: 18.5.2015 Za přítomnosti: Ing. Karla Dacha Počet stran: 14 stran
V Říčanech, dne 19.5.2015
216 000 Kč Stav ke dni :
18.5.2015 Počet vyhotovení: 2
Pavel Schaller
NÁLEZ Znalecký úkol a) cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu b) cenu obecnou, za níž jsou nemovitosti v dražbě prodejné c) cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou d) jiné okolnosti související s nemovitostí Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy - cenová mapa Prahy - informace od vlastníka - prohlídka a zaměření na místě Číslo jednotky 2058/165 Typ jednotky: jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů Způsob využití: garáž Budova: č.p. 2051, 2052, 2053, 2054, 2055, 2056, 2057, 2058, 2059, 2060, 2061, 2062, 2063, 2064 Katastrální území: Libeň [730891] Číslo LV: 10694 Podíl na společných částech: 1750/746147 Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Podíl SJM Dach Karel Ing. CSc. a Dachová Jana Mgr., Na dlážděnce 2096/17b, Libeň, 18200 Praha 8 Parcelní číslo: 647/7 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Libeň [730891] Číslo LV: 12395 Výměra [m2]: 300 Parcelní číslo: 647/8 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Libeň [730891] Číslo LV: 12395 Výměra [m2]: 221 Parcelní číslo: 647/9 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Libeň [730891] Číslo LV: 12395 Výměra [m2]: 221 Parcelní číslo: 647/10 Obec: Praha [554782] -2-
Katastrální území: Libeň [730891] Číslo LV: 12395 Výměra [m2]: 306 Parcelní číslo: 647/11 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Libeň [730891] Číslo LV: 12395 Výměra [m2]: 225 Parcelní číslo: 647/12 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Libeň [730891] Číslo LV: 12395 Výměra [m2]: 299 Parcelní číslo: 647/13 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Libeň [730891] Číslo LV: 12395 Výměra [m2]: 228 Parcelní číslo: 647/14 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Libeň [730891] Číslo LV: 12395 Výměra [m2]: 297 Parcelní číslo: 647/15 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Libeň [730891] Číslo LV: 12395 Výměra [m2]: 238 Parcelní číslo: 647/16 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Libeň [730891] Číslo LV: 12395 Výměra [m2]: 301 Parcelní číslo: 647/17 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Libeň [730891] Číslo LV: 12395 Výměra [m2]: 221 Parcelní číslo: 647/18 Obec: Praha [554782] -3-
Katastrální území: Libeň [730891] Číslo LV: 12395 Výměra [m2]: 222 Parcelní číslo: 647/19 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Libeň [730891] Číslo LV: 12395 Výměra [m2]: 304 Parcelní číslo: 647/20 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Libeň [730891] Číslo LV: 12395 Výměra [m2]: 226
Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Stavba na pozemku: č.p. 2051, 2052, 2053, 2054, 2055, 2056, 2057, 2058, 2059, 2060, 2061, 2062, 2063, 2064 SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ¨ telefon veř / vl.
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
¨ autobus ¨ silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o garážové stání v podzemním podlaží bytových domů. Stání je uzavíratelné ocelovými dvoukřídlovými vraty a s vlastním osvětlením. Za toto stání se platí měsíční poplatek 600,- Kč. Nezjistil jsem žádná nájemní práva k této nemovitosti.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací
-4-
ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Garážové stání č.2058/165
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garážové stání
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
I T = P6 * (1 +
S Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba -5-
č. I
Pi 1,00
I
0,04
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II I
0,02 0,00
I
0,00
VI
0,00
III
0,00
I
-0,01
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
I P = P1 * (1 +
S Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = I T * I P = 1,050 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Libeň:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Garážové stání č.2058/165 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Katastr: Libeň Parcela: 647/7 Adresa: Přádova 2051/16 Cena 2015: Mapový list 23 Cena 4790 Kč/m2 Skupina 787 Ocenění Ostatní stavební pozemky -6-
Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 647/7
Výměra [ m2] 300,00
Jedn. cena [Kč/m2] 4 790,00
Cena [Kč] 1 437 000,-
647/8
221,00
4 790,00
1 058 590,-
647/9
221,00
4 790,00
1 058 590,-
647/10
306,00
4 790,00
1 465 740,-
647/11
225,00
4 790,00
1 077 750,-
647/12
299,00
4 790,00
1 432 210,-
647/13
228,00
4 790,00
1 092 120,-
647/14
297,00
4 790,00
1 422 630,-
647/15
238,00
4 790,00
1 140 020,-
647/16
301,00
4 790,00
1 441 790,-
647/17
221,00
4 790,00
1 058 590,-
647/18
222,00
4 790,00
1 063 380,-
647/19
304,00
4 790,00
1 456 160,-
647/20
226,00
4 790,00
1 082 540,-
3 609,00 m 2
Pozemky - zjištěná cena
17 287 110,=
17 287 110,- Kč
=
17 287 110,-Kč 17 287 110,- Kč
=
17 287 110,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění
Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) - garážová stání -7-
Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
zděná 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 17,50 * 1,00 = 17,50 m 2 17,50 m 2
Podlahové plochy nebytového prostoru garážové stání: Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: Popis a hodnocení standardu
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S C C P X C S C S S C C C C C C C C C
5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,46 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 0,00 0,00 1,52 0,00 0,00 3,00 0,00 5,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 58,52 0,5852
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
= * * -8-
4 210,0,9390 0,5852
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena:
17,50 m 2 * 5 829,79 Kč/m2
* * =
1,2000 2,1000 5 829,79
=
102 021,33 Kč
* = * =
0,730 74 475,57 Kč 1,050 78 199,35 Kč
=
78 199,35 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 27 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 73 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 100 = 27,0 % Koeficient opotřebení: (1- 27,0 % / 100) Nákladová cena CBN Koeficient pp Cena CB Garážové stání č.2058/165 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 17 287 110,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 750 / 746 147 Hodnota spoluvlastnického podílu: 17 287 110,- Kč * 1 750 / 746 147 + Garážové stání č.2058/165 - zjištěná cena
=
40 544,88 118 744,23Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garážové stání Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 17,50 m 2
Srovnatelné nemovité věci Název: Garážové stání Prodej garážového stání 18 m2 Braunerova, Praha 8 - Libeň 169 000 Kč Prodej garážového stání, P8 Libeň, Braunerova Garážové stání v suterénu novostavby poblíž -9-
Bulovky a stanice metra Palmovka. Vjezd na dálkové ovládání. Přístup výtahem. Celková cena: 169 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: + provize RK ID zakázky: N00988 Aktualizace: 04.05.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Podlaží: 12 Plocha zastavěná: 18 m 2 Užitná plocha: 18 m 2
Lokalita Libeň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90
Užitná plocha
Výměra pozemku.
18,00 m 2
0 m2
Celková cena 169 000 Kč
Upravená j. cena Kč/m2 8 450 Jednotková cena 9 389 Kč/m2
Název: Garážové stání Prodej garážového stání 12 m2 U Slovanky, Praha 8 - Libeň 159 000 Kč Prodej garážových stání v novostavbě bytového domu č.p. 2440 na ulici U Slovanky v Praze 8 Libeň. Vjezdová vrata na dálkové ovládání. Měsíční zálohová platba 270,-Kč (úklid, osvětlení, fond oprav). Stanice metra C Ládví je vzdálená 5 minut chůze. Vhodné jako investice, v prodeji poslední 3 garážová stání. Celková cena: 159 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 900051 Aktualizace: 08.04.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Novostavba Umístění objektu: Klidná část obce - 10 -
Užitná plocha: 12 m 2
Lokalita Libeň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90
Užitná plocha
Výměra pozemku.
12,00 m 2
0 m2
Upravená j. cena Kč/m2 11 925
Celková cena
Jednotková cena
159 000 Kč
13 250 Kč/m2
Název: Garážové stání Prodej garážového stání 13 m2 Kurta Konráda, Praha - Libeň 239 580 Kč Naše developerská skupina nabízí ke koupi parkovací stání v garáži. Parkovací stání se nacházejí přímo v bytovém projektu Vivus Aréna, v 3. podzemním podlaží, vlastnit byt v projektu není podmínkou. Vjezd do garáže je z ulice Drahobejlova a výjezd do ulice Ocelářská. Orientační velikost nabízených parkovacích stání cca 13 m2. Celková cena: 239 580 Kč za nemovitost, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Poznámka k ceně: orientační velikost nabízených parkovacích stání ID zakázky: Parkovací stání Aktualizace: Včera Stavba: Smíšená Stav objektu: Novostavba Užitná plocha: 13 m 2 Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky
- 11 -
Lokalita Libeň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90
Užitná plocha
Výměra pozemku.
13,00 m 2
0 m2
Celková cena
Jednotková cena
239 580 Kč
18 429 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 12 -
Upravená j. cena Kč/m2 16 586
8 450 Kč/m2 12 320 Kč/m2 16 586 Kč/m2 12 320 Kč/m2 17,50 m 2 215 600 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Garážové stání č.2058/165
118 744,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garážové stání
215 600,00 Kč
Obvyklá cena 216 000 Kč slovy: Dvěstěšestnácttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení všech faktorů ovlivňujících cenu obvyklou, s přihlédnutím ke všem shora uvedeným skutečnostem, po jejich vyhodnocení za současného trhu s nemovitostmi, podle stavu ke dni 18.5.2015 stanovuji tuto cenu, za níž je nemovitost v dražbě prodejná:
V Říčanech 19.5.2015 Pavel Schaller U Lesa 179 251 01 Říčany, Pacov telefon: 602 354574 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 18.12.1978 číslo jednací Spr 579/78 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4996-33/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 22/15.
- 13 -
- 14 -
