Kata Pengantar. Jakarta, Desember 2013 PT. Perentjana Djaja. Tim Leader

Kata Pengantar

Sebagai realisasi kerjasama antara Pejabat Pembuat Komitmen Kepala Satuan Kerja Badan Pengembangan Wilayah Suramadu, Badan Pelaksana Badan Pengembangan Wilayah Suramadu (Bapel-BPWS). dengan PT Perentjana Djaja untuk Pekerjaan (Kajian) dengan PT Perentjana Djaja untuk Pekerjaan (Kajian) Untuk Studi Kelayakan Kawasan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura salah satu tahapannya adalah menyusun Laporan Executive Summary tahapannya adalah menyusun Laporan Executive Summary.. Pada Laporan Executive Summary kali ini membahas mengenai Analisa pengembangan Kawasan dan konsep pengembangan Kawasan, Serta Analisa Kelayakan untuk Kawasan Kaki Jembatan Suramadu khususnya Sisi Madura. Tujuan dari penyusunan Laporan Executive SUmmary ini adalah sebagai bentuk hasil dari pelaksanaan pekerjaan yang di ringkas dari Laporan Akhir Studi Kelayakan KKJSM. Demikian Laporan Executive Summary ini disusun dengan harapan dapat digunakan untuk mempersiapkan pelaksanaan pekerjaan secara keseluruhan, sehingga pekerjaan dapat dilaksanakan dengan baik dan tepat waktu. Dalam penyusunan laporan antara ini kami menyadari kemungkinan masih adanya kekurangan atau kesalahan, untuk itu kami mengharapkan masukan-masukan dari berbagai pihak terkait untuk menghasilkan output yang benar-benar sesuai dengan tujuan dan assaran kegiatan. Pada akhirnya kami mengucapkan terima kasih kepada piha-pihak yang telah membantu dalam penyusunan laporan ini.

Jakarta, Desember 2013 PT. Perentjana Djaja

Tim Leader

Studi Kelayakan Kawasan kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura

LAPORAN AKHIR

KATA PENGANTAR

Daftar Isi

DAFTAR ISI....................................................................................................................................... i DAFTAR GAMBAR .......................................................................................................................................... ii DAFTAR TABEL .............................................................................................................................................. ii BAB. 1 ............................................................................................................................................. 1-1 ANALISA PENGEMBANGAN KAWASAN ............................................................................... 1-1 1.1 Analisa Struktur Kawasan ............................................................................................................ 1-1 1.1.1 Analisa Kebijakan ........................................................................................................................ 1-1 1.1.2 Analisa Kependudukan ............................................................................................................. 1-2 1.2 Analisis Peruntukan Blok .............................................................................................................. 1-3 1.2.1 Klasifikasi Pembagian Blok dan Peruntukan Lahan ..................................................... 1-3 1.3 Analisa Mitigasi Bencana ............................................................................................................... 1-8 1.4 Analisa Amplop Ruang .................................................................................................................... 1-8 1.4.1 Rencana Intensitas Bangunan ................................................................................................ 1-8 1.5 Analisa Identitas Kawasan ......................................................................................................... 1-14 1.6 Analisa Kelembagaan ................................................................................................................... 1-14 1.6.1 Badan Pengembangan Wilayah Suramadu (BPWS) .................................................. 1-14 1.7 Analisa Potensi dan Masalah ..................................................................................................... 1-14 1.7.1 Analisa Potensi Pengembangan Kawasan .................................................................... 1-14 1.7.2 Analisa Permasalahan Pengembangan Kawasan ...................................................... 1-17 BAB. 2 ............................................................................................................................................. 2-1 KONSEP RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN SISI MADURA ................................. 2-1 2.1 RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN ................................................................................ 2-1 2.1.1 Rencana Distribusi Penduduk ................................................................................................ 2-1 2.1.2 Rencana Struktur Ruang Kawasan ...................................................................................... 2-2 2.1.2.1 Rencana Struktur Ruang Makro ................................................................... 2-3 2.1.2.2 Rencana Struktur Ruang Mikro .................................................................... 2-4 2.1.2.3 Sistem Pengembangan Pelayanan Kegiatan ................................................ 2-5 2.1.2.4 Sistem Jaringan Pergerakan ......................................................................... 2-6 2.1.2.5 Sistem Jaringan Air Bersih ............................................................................ 2-7 2.1.2.6 Sistem Jaringan Drainase ............................................................................. 2-8 2.1.2.7 Sistem Pelayanan Persampahan .................................................................. 2-8 2.1.2.8 Sistem Jaringan Energi dan Telekomunikasi ................................................ 2-8 2.1.3 Rencana Pemanfaatan Ruang KKJS Sisi Madura ............................................................ 2-9 2.1.3.1 Kawasan Lindung ......................................................................................... 2-9 2.1.3.2 Rencana Pengembangan Kawasan Lindung ................................................. 2-9 2.1.3.3 Kawasan Budidaya ....................................................................................... 2-9 BAB. 3 ............................................................................................................................................. 3-1 RENCANA ZONASI KAWASAN ................................................................................................. 3-1 3.1 ZONASI KAWASAN PADA LOKASI STUDI ............................................................................... 3-1 3.2 KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG TIAP ZONA ............................................................ 3-2 3.3 ZONING TEXT ...................................................................................................................................... 3-7 3.3.1 Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan ................................................................... 3-7 BAB. 4 ............................................................................................................................................. 4-1 PT. PERENTJANA DJAJA

i


LAPORAN AKHIR

Analisis Kelembagaan .............................................................................................................. 4-1 4.1 HUBUNGAN KERJASAMA DALAM KELEMBAGAAN ........................................................... 4-1 4.1.1 Badan Pengembangan Wilayah Suramadu (BPWS) ..................................................... 4-1 4.1.2 Asas Pelaksanaan Hubungan Kerja Antar Instansi ....................................................... 4-1 4.1.3 Koordinasi Antar Instansi Dan Antar Tingkat Pemerintahan .................................. 4-1 4.1.4 Bentuk Kerjasama Antara Pemerintah, Swasta, Dan Masyarakat .......................... 4-1 BAB. 5 ............................................................................................................................................. 5-3 ANALISIS KELAYAKAN ............................................................................................................. 5-3 5.1 UMUM ..................................................................................................................................................... 5-3 5.2 TAHAPAN ANALISIS KELAYANAN ............................................................................................ 5-3 5.2.1 Penentuan Lokasi dan Luas Areal Pembangunan Proyek. ........................................ 5-3 5.2.2 Tahapan Pembangunan ............................................................................................................ 5-3 5.2.3 Perhitungan Biaya Investasi ................................................................................................... 5-4 5.3 SUMBER PEMBIAYAAN .................................................................................................................. 5-5 5.4 PROYEKSI PROGRAM PEMASARAN .......................................................................................... 5-5 5.5 PROYEKSI PENDAPATAN DAN BIAYA ..................................................................................... 5-5 5.6 PROSES ANALISIS KELAYAKAN ................................................................................................. 5-5 5.7 Perhitungan Analisis Kelayakan. ................................................................................................ 5-6 DAFTAR GAMBAR Gambar.2. 1 Struktur Ruang Makro KKJSM ........................................................................................ 2-4 Gambar.2. 2 Konsep Klasifikasi Jenis Kegiatan Yang Diterapkan dalam Kawasan ........... 2-5 Gambar.3. 1 Rencana Zonasi Kawasan ................................................................................................. 3-1 DAFTAR TABEL Tabel.1. 1 Standar Teknis Pelayanan Umum ..................................................................................... 1-4 Tabel.1. 2 Arahan Intensitas bangunan (Amplop Ruang) Kawasan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura ................................................................................................................................. 1-8 Tabel.3. 1 Deskripsi Indikator Pemanfaatan Ruang ....................................................................... 3-2 Tabel.3. 2 Ketentuan Teknis Pemanfaatan Ruang KKJSM Sisi Madura .................................. 3-3

PT. PERENTJANA DJAJA

ii


LAPORAN AKHIR

BAB. 1

ANALISA PENGEMBANGAN KAWASAN 1.1

Analisa Struktur Kawasan

1.1.1 Analisa Kebijakan Kesimpulan dari kebijakan-kebijakan yang ada terhadap penetapan fungsi kegiatan di KKJS Sisi Madura adalah sebagai berikut : 1. Kebijakan tata ruang wilayah nasional menetapkan Kawasan Perkotaan Gerbangkertosusila, termasuk didalamnya Kabupaten Bangkalan, sebagai Kawasan andalan, dengan sektor unggulan: a. Industri, pengembangan industri pengolahan yang diprioritaskan pada tahun 20082014; b. Pariwisata, diprioritaskan pada tahun 2015-2019. 2. Kebijakan tata ruang wilayah Provinsi Jawa Timur cluster-cluster di Kabupaten Bangkalan, termasuk KKJS Sisi Madura sebagai cluster C : §

Strategi penataan pemanfaatan ruang di sub cluster ini terfokus pada penciptaan kawasan industri, perumahan dan wisata yang tertata, dan mengembangkan perkotaan Bangkalan sebagai pusat dengan menyediakan infrastruktur yang mewadahi sebagai pusat pelayanan Cluster ini.

§

Kawasan Industri terpadu dengan pergudangan dan perdagangan skala regional di arahkan di kaki Jembatan di Kecamatan Labang Desa Sendanglaok. Kawasan industri dikembangkan dalam industrial estate. Kawasan ini akan terpisah dengan kawsan permukiman dengan menciptakan buffer zone antara kawasan permukiman dan industri.

§

Kawasan wisata yang dikembangkan adalah kawasan wisata Marina yang diarahkan di Labang hingga mendekati Kwanyar terintegrasi dengan kawasan permukiman menengah ke atas.

3. Kebijakan tata ruang wilayah Kabupaten Bangkalan menetapkan KKJS Sisi Madura untuk kegiatan diantaranya industri, permukiman, perdagangan.


1-1


LAPORAN AKHIR

4. Fungsi KKJS Sisi Madura yang ditetapkan dalam Arahan pengembangan dan pembangunan tata ruang Surabaya Metropolitan Area adalah untuk kegiatan permukiman dan industri. 5. Di dalam perpres no.27/2008 KKJS Sisi Surabaya dan Sisi Madura pengembangannya diarahkan sebagai pendukung pusat pengembangan perekonomian Provinsi Jawa Timur yang menitikberatkan pada sektor industri dan pariwisata (yang memberikan kontribusi tinggi terhadap struktur perekonomian provinsi jawa timur); 6. Selanjutnya di dalam perda Provinsi Jawa Timur no.61/2006 KKJS Sisi Surabaya dan Sisi Madura adalah sebagai berikut Kawasan kaki jembatan Suramadu di Kota Surabaya dan Kabupaten Bangkalan yang meliputi kawasan tertentu/fair ground, interchange jalan akses dan/atau rencana reklamasi pantai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf b merupakan kawasan yang memiliki kesatuan fungsional dengan pembangunan Jembatan Suramadu yang pengembangannya diarahkan untuk kawasan permukiman, perdagangan dan jasa, serta pengembangan kawasan industri; 7. Fungsi KKJS Sisi Madura ditetapkan juga didalam jakstra Kabupaten Bangkalan yaitu diarahkan untuk pengembangan kawasan sentra perekonomian terutama perdagangan dan jasa, diarahkan untuk pengembangan pusat pengembangan wisata bahari (dukungan industri lokal), diarahkan sebagai kawasan alternatif pengembangan permukiman perkotaan. 1.1.2 Analisa Kependudukan Kualitas tenaga kerja (SDM) secara umum relatif masih rendah sehingga masih diperlukan peningkatan kualitas SDM melalui pendidikan dan latihan (formal maupun non formal). Hal ini terlihat dari prosentase penduduk yang berpendidikan SLTA ke atas relatif cukup kecil. Kondisi sosial dan budaya masyarakat yang keras dan memiliki keterikatan historis dengan tanah rumahnya menyebabkan timbulnya kesulitan pada saat pembebasan lahan untuk kepentingan pembangunan, sehingga diperlukan suatu metode pendekatan bottomup yang memberikan pemahaman secara kekeluargaan terhadap masyarakat yang akan terkena dampak pembangunan. Tingkat pendidikan masyarakat yang masih rendah menyebabkan sulitnya penerimaan masyarakat akan pembangunan aktivitas baru di kawasan ini, sehingga sinkronisasi serta


1-2


LAPORAN AKHIR

peningkatan sosial masyarakat perlu dilakukan dalam proses pembangunan Jembatan Suramadu. 1.2

Analisis Peruntukan Blok

1.2.1 Klasifikasi Pembagian Blok dan Peruntukan Lahan Berdasarkan rencana alokasi pemanfaatan lahan tersebut, konsep pembagian blok di KKJSM adalah sebagai berikut: 1. Blok Industri dan Pergudangan a.

Industri Blok industri ini merupakan blok kegiatan utama dalam kawasan industri sebagai kegiatan industri pendukung dan industri berorientasi ekspor. Rencana pengembangan kegiatan industri yang akan dikembangkan di Kawasan KKJS Madura terdiri dari 2 jenis kegiatan yaitu: v Kegiatan Industri Polutif ringan, merupakan kegiatan industri yang menimbulkan polusi ringan baik polusi darat, laut, maupun udara atau menghasilkan limbah padat, cair, udara atau debu dan limbah B3 yang ringan. v Kegiatan Industri Non Polutif, merupakan kegiatan industri yang tidak menghasilkan limbah padat, cair, udara atau debu yang dominan atau berbahaya. Sarana penunjang kegiatan industri yang diijinkan mencakup sarana dan prasarana pendukung kegiatan industri, perumahan untuk karyawan, dan pengolahan limbah.

b.

Pergudangan Kegiatan pergudangan yang dimaksud adalah: (1)

Tempat penimbunan barang hasil industri yang berfungsi sebagai gudang distribusi, tunggal maupun deret, dengan kantor sebagai penunjang; atau

(2)

Gudang penunjang sebagai pelengkap kegiatan industri dalam melayani persediaan bahan baku mapun hasil produksi bagi industri kecil.

Penetapan peruntukan lahan industri dan pergudangan ditujukan untuk: a. menyediakan ruangan bagi kegiatan-kegiatan produksi barang yang mempunyai nilai lebih untuk penggunaannya termasuk kegiatan rancang bangun dan perekayasaan yang berkaitan dengan lapangan kerja perekonomian lainnya.


1-3


LAPORAN AKHIR

b. memberikan kemudahan pertumbuhan industri baru dengan mengendalikan pemanfaatan ruang lainnya sehingga mobilitas antarruang tetap terjamin. c. mempertahankan pemanfaatan lahan industri yang telah ada sebagai penyedia lapangan pekerjaan bagi penduduk. d. untuk menjaga keserasian lingkungan serta terkendalinya kualitas lingkungan. Perencanaan kawasan industri di KKJS Madura tidak terlepas dari perencanaan fasilitas pengolahan limbah cair industri. Sesuai dengan Peraturan Menteri Perindustrian No. 35/M-Ind/PER/3/2010 tentang Pedoman Teknis Kawasan Industri, dibangunnya kawasan indutri di kawasan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura diharapkan dapat memberikan dampak sebagai berikut: a.

Memberi kemudahan bagi dunia usaha untuk memperoleh kaveling industri siap bangun yang sudah dilengkapi berbagai infrastrktur yang memadai;

b.

Memberi kepastian hukum lokasi tempat usaha sehingga terhindar dari segala bentuk gangguan, dan diperolehnya rasa aman bagi dunia usaha;

c.

Mengatasi permasalahan tata ruang dan sekaligus mengendalikan masalah dampak lingkungan yang diakibatkan oleh kegiatan industri.

Kegiatan industri di KKJSM harus memenuhi standar teknis tertentu yang juga akan mempengaruhi pengalokasian ruang kegiatannya. Tabel.1. 1 Standar Teknis Pelayanan Umum

No. 1

Teknis Kapasitas Pelayanan Pelayanan Luas lahan per 0,3 – 5 Ha unit usaha

2

Jaringan jalan

Jalan utama

Jalan lingkungan

3

Saluran buangan Sesuai debit air hujan (drainase)


Keterangan Rerata industri manufaktur perlu lahan 1,34 Ha • Perbandingan lebar : panjang 2:3 atau 1:2 dengan lebar minimum 18 m di luar GSB • Ketentuan KDB, KLB, GSJ dan GSB disesuaikan dengan Perda yang bersangkutan 2 jalur satu arah dengan lebar perkerasan 2x7 m, atau 1 jalur 2 arah dengan lebar perkerasan minimum 8 m 2 arah dengan lebar perkerasan minimum 7 m Ditempatkan di kiri kanan jalan utama dan jalan lingkungan •

1-4


LAPORAN AKHIR

No. 4 5

6 7 8

9 10 11

12 13

Teknis Kapasitas Pelayanan Pelayanan Saluran buangan Sesuai debit air kotor (sewerage) Air bersih 0,55 – 0,75 l/detik/ha

Keterangan Saluran tertutup yang terpisah dari saluran drainase

Air bersih dapat bersumber dari PDAM maupun air tanah yang dikelola sendiri oleh pengelola kawasan industri sesuai dengan peraturan yang berlaku Listrik 0,15 – 0,2 MVA/ha Bersumber dari listrik PLN maupun swasta Telekomunikasi 20 – 40 SST /ha Termasuk faximile/telex Telepon umum 1 SST/Ha Kapasitas kelola Standar influent: Kualitas parameter limbah cair IPAL BOD: 400 – 600 mg/l yang berada di atas standar COD: 600 – 800 mg/l influent yang ditetapkan wajib TSS: 400 – 600 mg/l dikelola terlebih dahulu oleh pH: 4 – 10 pabrik ybs. Tenaga kerja 90 – 110 TK/ha Kebutuhan 1,5 TK/unit hunian Unit hunian dapat berupa rumah hunian hunian, mess/dormitory karyawan Bangkitan Ekspor = 3,5 Belum termasuk angkutan buruh transportasi TEU/ha/bulan dan karyawan Impor = 3,0 TEU/ha/bulan Prasarana dan 1 bak sampah/kapling Perkiraan limbah padat yang sarana sampah 1 armada sampah/20 ha dihasilkan adalah 4 m3/ha/hari (padat) 1 unit TPS/20 ha Kebutuhan Sesuai dengan Dalam fasilitas komersial ini fasilitas kebutuhan maksimum diperlukan adanya suatu trade komersial 20% total luas lahan center sebagai tempat untuk promosi dan pemasaran kawasan serta produk-produk yang dihasilkan di dalam kawasan Kantor perijinan satu atap.

Sumber: Pedoman Kriteria Teknis Kawasan Budidaya, Kementerian PU, 2007

2. Blok Perkantoran Industri dan Perdagangan dan Jasa Blok perkantoran industri dan perdagangan jasa yang direncanakan akan dikembangkan merupakan kegiatan perdagangan dan jasa dengan skala kawasan untuk melayani dan mendukung kegiatan industri. Rencana pengembangan blok kegiatan perdagangan jasa adalah: PT. PERENTJANA DJAJA

1-5


LAPORAN AKHIR

i. Menyediakan lahan untuk menampung tenaga kerja sebagai penduduk kawasan dalam wadah berupa pertokoan, jasa dan pelayanan lainnya untuk memenuhi kebutuhan ii. Menyediakan ruang yang cukup dalam menempatkan kelengkapan dasar fisik berupa sarana penunjang kawasan industri yang berfungsi untuk menyelenggarakan perekonomian dalam kawasan

iii. Menyediakan ruang bagi sarana umum dalam rangka untuk melayani kegiatankegiatan produksi dan distribusi, sehingga diharapkan dapat meningkatkan pertumbuhan ekonomi kawasan industri Perdagangan dan jasa dibagi menjadi dua jenis yaitu perdagangan dan jasa internasional dan lokal. Perdagangan dan jasa internasional direncanakan untuk melayani kawasan dalam kegiatan perdagangan yang melibatkan pihak dari luar negeri. Perdagangan dan jasa internasional sekaligus juga berperan untuk melayani permintaan di tingkat regional. Sedangkan perdagangan dan jasa lokal direncanakan untuk melayani kawasan dalam memenuhi kebutuhan pekerja yang ada di dalam kawasan industri. 3. Blok Perumahan Komposisi peruntukkan lahan di blok perumahan didominasi oleh kegiatan hunian yang dilengkapi oleh sarana dan prasarana untuk menunjang kegiatan penduduk dalam blok tersebut. Rencana pengembangan blok peruntukkan perumahan dalam KKJS Madura meliputi : i.

Blok perumahan atau hunian dikembangkan dengan konsep keterjangkauan dengan blok peruntukkan industri

ii.

Rencana kebutuhan rumah atau hunian dikembangkan berdasarkan kebutuhan dalam blok peruntukkan industri dan disesuaikan dengan daya dukung dan daya tampungnya

iii.

Dalam setiap blok perumahan akan dilengkapi dengan sarana prasarana penunjang untuk perumahan sesuai kebutuhan

iv.

Tipe rumah yang akan direncanakan adalah berupa rumah susun dalam bentuk mess atau dormitori untuk menampung tenaga kerja yang bekerja di kawasan industri. Prinsip pembangunan vertikal ini dilakukan mengingat keterbatasan lahan.

v.

Kriteria pengembangan perumahan direncanakan dalan pengaturan tata bangunan dan lingkungan untuk menciptakan keserasian, kenyamanan, keamanan, kesehatan dan sebagai pembentuk karakter kawasan.


1-6


LAPORAN AKHIR

Pengembangan perumahan mencakup pengembangan perumahan eksisting dan pembangunan perumahan baru. Konsep pengembangan perumahan adalah sebagai berikut: i.

Perumahan eksisting: 1. Rehabilitasi lingkungan perumahan masyarakat. 2. Pengaturan pola tata letak bangunan. 3. Penyesuaian ketentuan dan persyaratan teknis bangunan.

ii. Perumahan baru: 1. Pengembangan perumahan baru diupayakan melalui intensifikasi (pembangunan vertikal) dengan ketinggian bangunan maksimum 4 lantai. 2. Pengembangan perumahan dengan ekstensifikasi (pembangunan horizontal), terutama untuk perumahan dengan kepadatan bangunan rendah tidak diperkenankan mengingat keterbatasan lahan. 3. Penempatan pusat-pusat lingkungan yang dapat dicapai dari semua lokasi perumahan, untuk meningkatkan pelayanan kebutuhan harian penduduk. Untuk bangunan rumah susun, pembangunan sarana lingkungan harus dilakukan secara terintegrasi. Setiap unit rumah susun harus menyediakan sarana umum yang sesuai sesuai dengan standar yang berlaku. 4. Blok Pariwisata (Rest Area dan Fair Ground) Kegiatan wisata yang dikembangkan di KKJSM dilakukan dengan memanfaatkan tepian air yang berada di bagian selatan kawasan. Pengembangan wisata memanfaatkan view yang luas dan menarik ke arah Surabaya dan Jembatan Suramadu. Jenis wisata yang akan dikembangkan adalah: A. Kawasan Rest Area B. Wisata Olahraga Air dan Permainan Air C. Wisata Bahari Kaki Jembatan Suramadu D. Wisata Bahari dengan perahu wisata. 5. Blok Kegiatan Lainnya A. Kawasan Pemerintahan Pengembangan kawasan pemerintahan diarahkan di CBD. B. Kawasan Militer PT. PERENTJANA DJAJA

1-7


LAPORAN AKHIR

Kawasan militer di KKJS Madura berada di bagian selatan kawasan sebagai pusat Pangkalan Angkatan Laut.

1.3

Analisa Mitigasi Bencana

1. vakuasi Bencana Kebakaran 2. Evakuasi Bencana Banjir 1.4 Analisa Amplop Ruang Rencana amplop ruang ini ditujukan untuk pengendalian intensitas penggunaan lahan dimaksudkan untuk memberikan arahan terhadap kepadatan bangunan, tata masa bangunan serta dimensi bangunan yang dipengaruhi tingkat aksesibilitas lokasi (tingkat akses lingkungan dengan bagian kota yang lain), daya dukung lahan dan daya tampung, potensi kawasan, sumber daya setempat serta perkembangan teknologi sehingga nantinya diharapkan mampu memberi perwujudan spasial fisik bangunan yang dapat dikembangkan.

1.4.1 Rencana Intensitas Bangunan Secara umum, penilaian intensitas akan mencakup berbagai macam aspek, antara lain koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, tinggi lantai bangunan, garis sempadan bangunan serta jarak bangunan. Berdasarkan ketentuan-ketentuan di atas, maka arahan intensitas bangunan di kawasan perencanaan Kawasan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura adalah sebagai berikut : Tabel.1. 2 Arahan Intensitas bangunan (Amplop Ruang) Kawasan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura

Jenis Pemanfaatan Ruang

KDB Maksimum

Ruang Terbuka Bangunan Hijau: pendukung maksimum 10%


Jumlah Lantai Bangunan Maksimum Bangunan pendukung: 1 lantai

KDH Minimum

GSB

GSS dan GSP

70%

Untuk bangunan pendukung: − GSB depan bangunan tiap unit = ½ ROW jalan umum di depan bangunan − GSB samping bangunan tiap

− GSS = dapat dibangun jalan inspeksi atau jalur hijau minimal 10 meter. − GSP = 100 meter dari 1-8


LAPORAN AKHIR


KDB Maksimum

Jumlah Lantai Bangunan Maksimum

KDH Minimum

GSB

GSS dan GSP

unit minimal 5 meter − GSB belakang bangunan tiap unit minimal 5 meter Kawasan perdagangan dan jasa

Kawasan rest area dan wisata

Perdagangan dan Jasa sistem kapling : 60% Perdagangan dan Jasa sistem blok : 60%

50%


12 lantai

6 lantai

− kawasan − GSB depan perdagangan bangunan tiap dan jasa unit = Internasional mengikuti dan Regional: pengaturan 30 %; GSB sesuai dengan hirarki − kawasan jaringan jalan perdagangan yang ada di dan jasa lokal : depannya 30 %; − GSB samping − Ketentuan bangunan tiap khusus: unit bangunan bangunan minimal 1/10 berlantai tinggi sedang dan bangunan tinggi direkomendasik − GSB belakang an untuk bangunan tiap menyediakan unit minimal ruang terbuka 1/10 tinggi hijau pada bangunan daerah podium atau daerah atap bangunan

30 %

− GSB depan bangunan tiap unit = mengikuti pengaturan GSB sesuai dengan hirarki jaringan jalan

−

−

−

−

titik pasang tertinggi dan dapat dimanfaatka n untuk ruang publik dan wisata pantai. GSS = dapat dibangun jalan inspeksi atau jalur hijau minimal 10 meter. GSP = 30 – 100 meter dari titik pasang tertinggi atau GSP = 0 dengan penanganan rekayasa teknis yang profesional GSP dapat dimanfaatka n untuk ruang publik (sabuk hijau dan coastal road) serta wisata pantai.

1-9


LAPORAN AKHIR


KDB Maksimum


KDH Minimum

GSB

−

−

Kawasan industri dan pergudangan

60%

2 lantai

25%

−

−

−


yang ada di depannya GSB samping bangunan tiap unit bangunan minimal 1/10 tinggi bangunan GSB belakang bangunan tiap unit minimal 1/10 tinggi bangunan GSB depan bangunan tiap unit = mengikuti pengaturan GSB sesuai dengan hirarki jaringan jalan yang ada di depannya dan dimanfaatkan untuk sabuk hijau untuk mereduksi polusi GSB samping bangunan tiap unit bangunan minimal 1 kali tinggi bangunan GSB belakang bangunan tiap unit minimal 1 kali tinggi bangunan

GSS dan GSP

− GSS = dapat dibangun jalan inspeksi atau jalur hijau minimal 10 meter. − GSP = 30 – 100 meter dari titik pasang tertinggi atau GSP = 0 dengan penanganan rekayasa teknis yang profesional − GSP dapat dimanfaatka n untuk buffer zone antara daerah industri dengan lingkungan sekitar atau sabuk hijau serta coastal 1-10


LAPORAN AKHIR

Jenis Pemanfaatan Ruang Kawasan

KDB Maksimum

60%

Jumlah Lantai Bangunan Maksimum 2 lantai

KDH Minimum

25%

GSB

− GSB depan

GSS dan GSP

road. − GSS = dapat

industri dan

bangunan tiap

dibangun

pergudangan

unit =

jalan

mengikuti

inspeksi

pengaturan

atau jalur

GSB sesuai

hijau

dengan hirarki

minimal 10

jaringan jalan

meter.

yang ada di

− GSP = 30 –

depannya dan

100 meter

dimanfaatkan

dari titik

untuk sabuk

pasang

hijau untuk

tertinggi

mereduksi

atau GSP = 0

polusi

dengan

− GSB samping

penanganan

bangunan tiap

rekayasa

unit bangunan

teknis yang

minimal 1 kali

profesional

tinggi bangunan − GSB belakang

− GSP dapat dimanfaatka n untuk

bangunan tiap

buffer zone

unit minimal 1

antara

kali tinggi

daerah

bangunan

industri dengan lingkungan sekitar atau


1-11


LAPORAN AKHIR


KDB Maksimum


KDH Minimum

GSB

GSS dan GSP

sabuk hijau serta coastal road. Permukiman

Permukiman

2 lantai

45%

− GSB depan

− GSS = dapat

Baru : 50%

bangunan tiap

dibangun

Permukiman

unit =

jalan

lama : 40 %

mengikuti

inspeksi

pengaturan

atau jalur

GSB sesuai

hijau

dengan hirarki

minimal 10

jaringan jalan

meter.

yang ada di depannya − GSB samping

− GSP = 30 – 100 meter dari titik

bangunan tiap

pasang

unit bangunan

tertinggi

deret minimal

dan dapat

2 meter

dimanfaatka

sedangkan

n untuk

untuk

ruang publik

apartemen/to

(sabuk hijau

wn

dan coastal

house/rumah

road) serta

susun minimal

wisata

1/10 tinggi

pantai.

bangunan − GSB belakang bangunan tiap unit bangunan


1-12


LAPORAN AKHIR


KDB Maksimum


KDH Minimum

GSB

GSS dan GSP

deret minimal 2 meter sedangkan untuk apartemen/to wn house/rumah susun minimal 1/10 tinggi bangunan Kawasan

50%

4 lantai

30%

− GSB depan

− GSS = dapat

pemerintahan

bangunan tiap

dibangun

dan sarana

unit =

jalan

umum

mengikuti

inspeksi

pengaturan

atau jalur

GSB sesuai

hijau

dengan hirarki

minimal 10

jaringan jalan

meter.

yang ada di depannya − GSB samping

100 meter dari titik

bangunan tiap

pasang

unit bangunan

tertinggi

minimal 1/10

atau GSP = 0

tinggi

dengan

bangunan

penanganan

− GSB belakang


− GSP = 30 –

rekayasa

bangunan tiap

teknis yang

unit minimal

profesional

1-13


LAPORAN AKHIR


KDB Maksimum


KDH Minimum

GSB

1/10 tinggi bangunan

GSS dan GSP

− GSP dapat dimanfaatka n untuk ruang publik (sabuk hijau dan coastal road).

Sumber : Hasil Analisis, 2011 *Penambahan jumlah lantai melebihi jumlah lantai maksimum yang diijinkan diperbolehkan dengan syarat sesuai ketentuan persyaratan bangunan

1.5

Analisa Identitas Kawasan

Saat ini di kawasan kaki jembatan suramadu sebagian besar lahannya adalah lahan yang belum terbangun, maka identitas lingkungan yang tampak menonjol adalah distrik, node, path dan edge. 1.6

Analisa Kelembagaan

1.6.1 Badan Pengembangan Wilayah Suramadu (BPWS) Badan Pengembangan Wilayah Suramadu (BPWS) yang dibentuk berdasarkan Peraturan Presiden Republik Indonesia No.27 Tahun 2008 , merupakan suatu badan khusus yang diberikan kewenangan langsung oleh pemeintah pusat dalam mengelola pengembangan kawasan suramadu diantaranya yaitu kawasan kaki jembatan suramadu di sisi madura seluas 576,760 Ha yang terdelineasi dalam Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Kaki Jembatan Suramadu. 1.7

Analisa Potensi dan Masalah

1.7.1 Analisa Potensi Pengembangan Kawasan a. Aspek Geografis dan Administratif •

Adanya Jalan Tol Suramadu dan fasilitas lainya seperti pelabuhan peti kemas dan terminal, menjadikan letak Kawasan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura yang sangat strategis baik dari sisi geografis maupun dari sisi ekonomis dan merupakan areal yang sangat menarik dalam penanaman investasi.


1-14


LAPORAN AKHIR

•

Sebagai kawasan strategis nasional (secara makro) yang termasuk dalam Kawasan Gerbang Kertosusilo, kawasan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura termasuk dalam tahapan rehabilitasi/revitalisasi dan pengembangan kawasan strategis Nasional dengan sudut kepentingan ekonomi.

b. Kondisi Fisik dan Dasar •

Di kawasan perencanaan mempunyai lahan yang kondisi topografinya relatif datar dengan kemiringan lahan antara 0-10%. Selebihnya adalah kemiringan di atas 10% yang terdapat di pesisir kawasan perencanaan. Pada topografi datar antara 030% dapat dikembangkan kegiatan industri dan pergudangan, pariwisata, perdagangan dan jasa, permukiman. Penempatan suatu bangunan pada tapak yang relatif datar akan mempermudah proses pembangunan dalam menentukan sistem atau pola drainase yang digunakan pada lokasi tapak. Penataan bangunan yang sesuai dengan topografinya akan mengurangi pekerjaan pelandaian (grading), serta memperkecil biaya konstruksi awal dan mengurangi masalah drainase.

•

Atas dasar parameter daya dukung lingkungan dari aspek fisik dasar (kesesuaian lahan, kemampuan lahan dan bahaya geologi), telah memenuhi persyaratan untuk dapat dilakukan kegiatan pembangunan di atas lahan Kawasan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura seluas 576,76 Ha, baik ketahanan terhadap gempa dan bencana alam lainnya, maupun terhadap kemampuan lahan dan kesesuaian lahan. Kendala dalam pengembangan Kawasan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura adalah keterbatasan ketersediaan sumberdaya air di internal Kawasan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura minim, namun kebutuhan air untuk berbagai kegiatan masih dapat didatangkan (supply) dari luar / sekitar kawasan perencanaan (sumber air regional).

•

Di wilayah Kecamatan Labang bagian selatan terdapat beberapa sungai kecil di Desa Kesek, Pangpong dan perbatasan antara Desa Sukolilo Barat dan Desa Sukolilo Timur. Pada umumnya sungai kecil ini sebagai saluran pembuang air hujan yang bermuara ke Selat Madura.

c. Penggunaan Lahan •

Penggunaan lahan wilayah perencanaan didominasi oleh pertanian lahan basah (sawah tadah hujan) dan pertanian lahan kering (tegalan dan perkebunan/ladang


1-15


LAPORAN AKHIR

dengan jenis tanaman jagung, ubi jalar dan kacang tanah) sebesar 35,16 %, dengan luas 205,249 Ha, sehingga dengan potensi tersebut maka dapat dikembangkan sebagai kawasan terbangun. •

Kondisi lahan di sebagian besar kawasan kaki jembatan suramadu yang merupakan lahan tegalan yang belum terbangun dan memiliki kesesuaian lahan dan kemampuan lahan yang sesuai dan sangat memungkinkan untuk dapat mengikuti arahan rencana tata ruang yang memadai untuk pengembangan sebagai kawasan terbangun.

d. Kependudukan •

Adanya Jembatan Suramadu Kualitas tenaga kerja (SDM) secara umum akan mengalami peningkatan kualitas SDM melalui pendidikan dan latihan (formal maupun non formal) seiring dengan perkembangannya

•

Kegiatan penduduk akan ada pergeseran dari kegiatan primer (pertanian) ke kegiatan tersier dilihat dari nilai kontribusi PDRB Kabupaten Bangkalan. Dengan adanya rencana pengembangan jembatan Suramadu, diharapkan perekonomian Kecamatan Labang akan semakin mantap pada posisi sektor sekunder dan tersier.

e. Perekonomian •

Memiliki potensi pertanian khususnya subsektor pertanian tanaman palawija (kacang tanah) dan subsektor peternakan (peternakan hewan domba dan kambing serta peternakan unggas ayam ras potong dan itik/itik manila).

•

PKL (perdagangan dan jasa) di sepanjang Jalan Akses Utama dapat berpotensi sebagai sector ekonomi wilayah perencanaan

•

Terdapatnya industry kecil dan home industry yang merupakan hasil pengolahan peternakan dan pertanian

f. Infrastruktur •

Pelayanan jaringan listrik di wilayah Kawasan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura hampir 90% menjangkau desa - desa yang ada di Kecamatan Labang. Meskipun sebagian besar wilayah Kawasan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura masih berupa tanah kosong, namun permukiman maupun fasilitas yang ada di kawasan ini mayoritas sudah dapat menikmati atau menggunakan jaringan listrik


1-16


LAPORAN AKHIR

yang dikelola oleh PLN. wilayah perencanaan juga dilalui oleh Saluran Udara Tegangan Tinggi (SUTT) dan Saluran Udara Tegangan Menengah (SUTM). •

Sungai Tangkel digunakan sebagai sumber air baku. Saat ini sungai Tangkel memiliki debit minimal sebesar 1500 L/detik dan baru dimanfaatkan sebesar 70 L/detik sehingga kapasitas yang dapat dimanfaatkan masih cukup besar.

g. Transportasi •

Adanya jalan akses utama suramadu berupa jalan tol, maka arahan pengembangan di jalan utama akan lebih mudah dan dapat berskala kota, nasional bahkan internasional. Sehingga dapat menarik minat investor swasta untuk melakukan investasi.

•

Pemerintah Provinsi akan memberikan perhatian yang lebih bagi pembangunan Kawasan Kaki Jembatan Suramadu, terutama dalam sektor prasarana, sarana dan jaringan utilitas. Kelengkapan tersebut akan memberi kemudahan pelayanan, dan diharapkan dapat menarik minat investor swasta untuk melakukan investasi.

1.7.2 Analisa Permasalahan Pengembangan Kawasan a. Kondisi Fisik dan Dasar b. Penggunaan Lahan c. Kependudukan d. Infrastruktur e. Transportasi


1-17


LAPORAN AKHIR

BAB. 2 2.1

KONSEP RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN SISI MADURA RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN

2.1.1 Rencana Distribusi Penduduk Terkait dengan ruang yang tersedia dan spesialisasi kegiatan yang diambil, penduduk di kawasan perencanaan perlu diarahkan dengan beberapa prinsip sebagai berikut : §

Penduduk memerlukan ruang untuk beraktivitas sehingga dalam perencanaan distribusi penduduk perlu mempertimbangkan keterbatasan ruang secara fisik.

§

Distribusi penduduk yang tepat diperlukan untuk memberikan kenyamanan ruang dan kesehatan kepada penghuni

§

Distribusi penduduk disesuaikan dengan alokasi peruntukan ruang yang ada.

§

Konsentrasi penduduk dalam suatu zona akan lebih memudahkan dalam penyediaan infrastruktur pendukung perkotaan seperti jaringan jalan, listrik, air bersih, limbah, persampahan, dan sebagainya

§

Pola distribusi penduduk disesuaikan dengan kemudahan dalam pelayanan sarana dan prasarana wilayah

§

Pengaturan kepadatan sesuai dengan daya dukung dan karakter kawasan

§

Distribusi penduduk mempertimbangkan nilai lahan yang dapat digunakan dalam intensifikasi daya tampung penduduk.

Berdasarkan pada prinsip tersebut, maka konsep distribusi penduduk di KKJSM diarahkan pada pembagian beban penduduk sebagai berikut : §

Penduduk perlu untuk dikonsentasikan pada kawasan yang dari sudut pandang fisik memenuhi persyaratan.

§

Distribusi penduduk perlu dikendalikan dan diarahkan secara terkonsentrasi di beberapa spot kawasan dengan menyediakan infrastruktur permukiman yang baik dan memadai.


1-1


§

LAPORAN AKHIR

Penduduk yang tinggal di dalam kawasan adalah penduduk yang sudah tinggal lama dan/atau yang melakukan aktivitas kegiatan industri, perdagangan dan jasa, serta pariwisata di dalam kawasan ini.

§

Perlunya pengendalian komposisi penduduk dengan dominasi penduduk pada usia produktif dan terampil.

2.1.2 Rencana Struktur Ruang Kawasan Struktur ruang dalam konteks pengembangan kawasan menggambarkan keterkaitan simpul dan sentra kegiatan fungsional dari fungsi blok peruntukkan dan dirinci menurut blok-blok peruntukan. Struktur ruang ini nantinya akan menjadi dasar dalam penentuan arah pengembangan kawasan secara spasial. Adapun dalam kaitannya dengan pengembangan KKJSM, konsep pengembangan struktur ruangnya didasarkan pada beberapa prinsip dan pertimbangan sebagai berikut : §

Alokasi ruang dari kegiatan yang dikembangkan mempertimbangkan : (1) keterkaitan aktivitas utama dengan aktivitas pendukungnya, (2) keragaman tata guna lahan yang seimbang, saling menunjang dan terintegrasi dengan tidak menimbulkan dampak terhadap fungsi utama lingkungan, (3) pengaturan zonasi dalam rangka mempermudah pengaturan distribusi persentase peruntukan lahan, dan (4) pengaturan intensitas ruang yang sesuai dengan daya dukung dan karakter kawasan

§

Struktur ruang yang terbentuk mempertimbangkan skala ruang yang berorientasi pada keseimbangan lingkungan alami dan binaan, serta kepentingan orang banyak

§

Struktur ruang dibangun dalam penciptaan keseimbangan kawasan perencanaan dengan kawasan sekitar, yaitu dengan melakukan harmonisasi dengan kegiatan yang sudah ada di sekitarnya

§

Struktur ruang yang dibangun diarahkan untuk penciptaan keseimbangan antara daya dukung lingkungan dengan peruntukkan lahan.

Berdasarkan beberapa prinsip pengembangan struktur ruang tersebut, pada dasarnya dapat diturunkan ke dalam beberapa konsep yaitu konsep struktur ruang makro dan konsep struktur ruang mikro yang didalamnya meliputi struktur blok peruntukan, pusat pelayanan kegiatan, dan sistem jaringan baik yang berupa jaringan pergerakan, telekomunikasi, listrik, dan energi, dan prasarana perkotaan. PT. PERENTJANA DJAJA

1-2


LAPORAN AKHIR

2.1.2.1 Rencana Struktur Ruang Makro Pengembangan konsep struktur ruang makro dimaksudkan untuk mendudukan posisi wilayah perencanaan dalam konstelasi regional sehingga akan terlihat peran dan fungsi wilayah perencanaan dalam kaitannya dengan pengembangan wilayah yang lebih luas. Berdasarkan posisi geografis wilayah perencanaan, maka wilayah sekitarnya dapat mempengaruhi perkembangan wilayah perencanaan. Beberapa hal yang perlu dicermati mengingat pengaruhnya terhadap perkembangan wilayah perencanaan adalah : a. Dalam konteks regional, secara keruangan skala pelayanan wilayah perencanaan adalah seluruh Kecamatan Labang, Kabupaten Bangkalan, dan Kawasan Perkotaan Gerbangkertosusila. b. Wilayah perencanaan dilalui oleh jalan utama (arteri primer) yang menghubungkan wilayah Surabaya (Pulau Jawa) dengan Madura, sehingga pada daerah sepanjang koridor tersebut memiliki tingkat aksesibilitas yang relatif tinggi. Aksessibilitas yang tinggi menjadikan kawasan tersebut memiliki daya tarik yang tinggi bagi pengembangan kegiatan perkotaan. c. Pengembangan kawasan industri akan lebih efisien jika dilakukan secara bersama, karena terdapat beberapa sarana dan prasarana untuk industri yang mahal apabila dilakukan dalam skala kawasan yang kecil; d. Hubungan keterkaitan dengan kawasan lain terjalin atas hubungan saling melengkapi peran yang dimiliki bukan hubungan persaingan. Hubungan keterkaitan fungsi dan peran dengan kawasan lain diperlukan untuk efisiensi penyediaan dan pemanfaatan sarana dan prasarana yang ada, sehingga sarana dan prasarana yang sudah ada di luar kawasan dan dalam jarak jangkauan dan skala pelayanan yang masih memungkinkan untuk dipakai secara bersama Dalam konsep struktur ruang makro, KKJSM dikembangkan dengan memperhatikan keterkaitan dengan pusat-pusat kegiatan di luar kawasan, antara lain dengan KSKE PK Tanah Merah, Kawasan Industri Galangan Kapal Sukolilo Timur, Pelabuhan Samudera Internasional Tanjung Bumi, Kawasan Industri Klampis, dan Pelabuhan laut Sepulu. Dengan demikian, konsep pengembangan struktur ruang makro yang dikembangkan adalah sebagai berikut:


1-3


LAPORAN AKHIR

1. Wilayah perencanaan membentuk keterkaitan dengan pusat-pusat kegiatan industri lainnya baik di Surabaya maupun Madura, terutama untuk pemakaian bersama sarana dan prasarana industri seperti energi dan air bersih 2. Wilayah perencanaan membentuk keterkaitan dengan Kota Surabaya dan Kabupaten Bangkalan; serta dengan Pelabuhan Tanjung Perak, Pelabuhan Internasional Tanjung Bumi, dan Pelabuhan Sepulu untuk pelayanan distribusi barang dan jasa dari kawasan industri KKJSM. Konsep ruang makro di wilayah perencanaan dapat dilihat pada Gambar 5.1. Gambar.2. 1 Struktur Ruang Makro KKJSM Industri Lamongan

Kaw.Industri Arosbaya

Kaw.Industri Klampis Pelabuhan laut sepulu

KSKE PK Geger

Obyek wisata sarang kemuning

Industri Gresik Pelabuhan Samudera internasional dan dry port Tanjung Bumi

Pelabuhan laut kamal (loc-reg) BANGKALAN

KSKE PK Galis LAMONGAN

GERSIK

KSKE PK Tanah Merah KSKE PK Bangkalan KSKE PK Bangkalan

SURABAYA

Industri Surabaya

Kaw.Industri Labang Kaw.Industri Trageh (EJIZ) KKJS Sisi Madura Industri Galangan kapal

MOJOKERTO

KKJS Sisi Surabaya Kws. Industri Terpadu Dakiring Socah

SIDOARJO

Industri Mojokerto

Industri Sidoarjo Pelabuhan laut tj.perak (loc-reg-nas)

Industri Jombang

Sumber : Penyusunan RTR Pengembangan Kawasan Kaki Jembatan Sisi Madura, 2010

2.1.2.2 Rencana Struktur Ruang Mikro Struktur ruang wilayah perencanaan pada dasarnya merupakan suatu kerangka struktural yang menampilkan bentuk kawasan dan dapat dilihat dari unsur-unsur kegiatan fungsional yang dihubungkan oleh sistem transportasi serta dibatasi oleh faktor fisik keberadaan kawasan yang perlu dikonservasi. Konsep struktur ruang mikro wilayah PT. PERENTJANA DJAJA

1-4


LAPORAN AKHIR

perencanaan tidak terlepas dari pengembangan kawasan terbangun yang telah ada saat ini serta kecenderungan perkembangan yang akan terjadi. Berdasarkan hal tersebut maka dikembangkan konsep struktur ruang kawasan yaitu dengan konsep pola kluster, dimana pengembangan kegiatan permukiman yang ada saat ini dipadukan dengan pengembangan kawasan industri, perdagangan dan jasa, dan pariwisata. Gambar.2. 2 Konsep Klasifikasi Jenis Kegiatan Yang Diterapkan dalam Kawasan FUNGSI UTAMA INDUSTRI

RTR

INDUSTRI PADAT SDA

INDUSTRI PADAT MODAL

INDUSTRI PADAT TENAGA KERJA

§

NON POLUTIF

POLUTIF

§

§ §

§

Industri Karet, barang dari karet/ plastik Industri Barang Galian Bukan Logam Industri Logam Dasar

Industri Kayu, Barang-barang dari Kayu

§ § § § § §

§ § § § §

Industri Penerbitan, percetakan, dan reproduksi media rekaman Industri Kimia dan barang-barang dari kimia Industri Radio, televisi & peraalatan komunikasi (akt produksi) Industri Kendaraan Bermotor Industri Alat Angkutan selain kendaraan bermotor roda 4 atau lebih Industri Furnitur dan pengolahan lainnya

Industri barang dari logam, kecuali mesin dan peralatannya Industri mesin dan perlengkapannya Industri mesin dan peralatan kantor, akuntansi dan pengolahan data Industri Mesin Listrik lainnya & perlengkapannya Industri peralatan kedokteran, alat-alat rekaman suara dan gambar dsj.

FUNGSI UTAMA WISATA

§ §

§ §

§

§

§

Industri Makanan dan minuman Industri Tekstil Industri Kulit, barang dari kulit dan alas kaki Industri Kertas, barang dari kertas dsj

Industri Pengolahan Tembakau Industri Pakaian Jadi

ZONA LAINNYA § §

Wisata Bahari Fasilitas Penunjang à Parkir, Lapangan Terbuka, Pusat Belanja, Sarana Peribadatan/Kesehatan, Persewaan Kendaraan, Ticketing, Money Changer, Sarana Utilitas, WC Umum

§ § §

Hunian (skilled & unskilled Labour) Perdagangan dan Jasa (pertokoan, pusat perbelanjaan lingk) Kesehatan (Balai Pengobatan, BKIA, Puskesmas, Apotek, T. Praktek Dokter) Pendidikan (TK, SD, SMP, SMU) RTH (Taman Kota, Tempat Bermain, Lapangan OR)

Sumber : : Laporan RDTR-BPWS, 2012

2.1.2.3 Sistem Pengembangan Pelayanan Kegiatan Skala pelayanan kegiatan dalam konteks pengembangan KKJSM adalah penggambaran semua kegiatan primer, kegiatan sekunder, sampai pada kegiatan lokal dan lingkungan. Pengembangan skala pelayanan kegiatan kawasan ini didasarkan pada beberapa pertimbangan sebagai berikut : PT. PERENTJANA DJAJA

1-5


LAPORAN AKHIR

§

Pola distribusi jenis kegiatan yang sudah berkembang dan akan dikembangkan.

§

Daya dukung dan karakter kawasan yang sudah berkembang dan akan dikembangkan.

§

Arahan perkembangan dalam kebijakan yang ditentukan.

Berdasarkan pada beberapa pertimbangan tersebut, skala pelayanan kegiatan di KKJSM disusun dengan konsep sebagai berikut : §

Skala pelayanan kegiatan disusun dengan tujuan untuk pemerataan distribusi jenis dan pelayanan kegiatan.

§

Skala pelayanan kegiatan diarahkan pada pencapaian keseimbangan alami dan binaan dengan kepentingan orang banyak.

§

Skala pelayanan kegiatan yang terbentuk berorientasi pada kepentingan manusia, yaitu pejalan kaki, kepentingan publik dengan menjaga proporsi ruang terbuka hijau, non hijau dengan bangunan.

§

Pelestarian lingkungan dalam struktur pelayanan kegiatan di Kawasan Puncak diwujudkan melalui penetapan ambang intensitas pemanfaatan lahan secara merata dan pembatasan beberapa elemen terkait dengan peruntukan ruang terbuka hijau yang proporsional.

2.1.2.4 Sistem Jaringan Pergerakan konsep pengembangan akses dan jaringan sirkulasi pergerakan bagi KKJSM adalah sebagai berikut. 1. Jaringan pergerakan di KKJSM dikembangkan dengan tujuan : (1) membangun interkoneksi di dalam dan di luar kawasan, (2) mendukung dan meningkatkan kenyamanan pergerakan di dalam kawasan, (3) mendukung perkemabangan kawasan, dan (4) meningkatkan akses pergerakan di dalam kawasan 2. Pengembangan tranportasi darat dilakukan dengan pengembangan jaringan jalan yang dapat menghubungkan pusat-pusat kegiatan ekonomi (industri, perdagangan, pariwisata, pelabuhan) dan pelayanan (jasa, permukiman, dan sarana perkotaan) dalam kawasan industri dengan kapasitas jalan sesuai dengan standar kawasan industri. 3. Jaringan jalan dikembangkan dengan meningkatkan kinerja jaringan jalan eksisting 4. Peningkatan kinerja jalan dilakukan dengan pembagian beban jalan, peningkatan fungsi, dan pelebaran jalan 5. Konsep fungsi jalan adalah sebagai berikut : PT. PERENTJANA DJAJA

1-6


LAPORAN AKHIR

a. Sistem jaringan jalan arteri primer dikembangkan untuk menghubungkan pusat kegiatan utama kawasan dengan pusat kegiatan di luar kawasan b. Sistem jaringan jalan kolektor dikembangkan pada ruas-ruas jalan di dalam kawasan yang menghubungkan pusat-pusat kegiatan di dalam kawasan c. Sistem jaringan jalan lokal dikembangkan dalam lingkup blok kawasan untuk mengakomodasi pergerakan lokal di dalam blok.

6. Pengembangan jaringan jalan dikembangkan dengan sistem loop 7. Jalan utama di tengah kawasan merupakan sumbu utama kawasan terintegrasi dengan pusat kegiatan lain di luar kawasan 8. Pengembangan tranportasi darat bagi KKJSM adalah sebagai berikut : a. Jalan Arteri Primer berupa jalan tol. b. Frontage road, merupakan jalan koridor yang berfungsi membatasi pergerakan masuk dan keluar jalan arteri primer. c. Jalan kolektor primer, merupakan jalan koridor dalam sebagai penghubung sekaligus pembatas antarblok peruntukkan. d. Pengembangan overpass dan underpass untuk menghubungkan bagian kiri dan kanan kawasan yang terbelah oleh jalan arteri primer. e. Jalan lokal, merupakan jaringan jalan dalam tiap blok peruntukkan. f. Membebaskan arus lalu lintas pada jalur tol. Pada kawasan, direncanakan tiga titik untuk akses keluar dan masuk ke jalan tol, yaitu di gerbang tol (menuju ke rest area), di tengah kawasan (jarak ± 2 km dari gerbang tol) dan di tol interchange. Frontage road juga sebagai akses yang menghubungkan antar kawasan disepanjang jalan tol. Untuk menunjang perencanaan jaringan jalan tersebut, maka direncanakan pula beberapa elemen penunjang jalan, seperti kawasan parkir, jalur sepeda dan pejalan kaki, persimpangan dan lampu lalu lintas, dan halte. 2.1.2.5 Sistem Jaringan Air Bersih Konsep sistem penyediaan air bersih di KKJSM memanfaatkan potensi dan kondisi eksisting, serta mengembangkan jaringan baru untuk melayani kebutuhan air di dalam kawasan. Penyediaan air bersih mencakup: a.

Sistem Prasarana Penyediaan Air Bersih untuk permukiman, Perdagangan dan Jasa


1-7


LAPORAN AKHIR

b. Rencana Pengembangan Penyediaan Air Baku Bagi Industri 2.1.2.6 Sistem Jaringan Drainase Aktivitas sosial ekonomi dan kondisi topografi yang beragam, seperti kegiatan perdesaan, perkotaan, pertanian, industri, permukiman membutuhkan sistem drainase yang beragam. 1. Konsep Pengelolaan Air Limbah Domestik Pengelolaan limbah domestik, baik berupa grey water maupun black water perlu dilakukan terutama untuk mencegah terjadinya pencemaran lingkungan khususnya air bersih. 2. Limbah Industri Secara umum pengelompokkan kegiatan industri di KKJSM dibagi berdasarkan jenis kegiatan, yaitu industri Berat Polutif, Industri ringan polutif dan industri ringan non polutif. 3. Konsep Pengelolaan Limbah B3 Mengingat sifat dari limbah B3 (toxicity, flammability, reactivity, dan corrosivity) dan konsentrasi atau jumlahnya yang baik secara langsung maupun tidak langsung dapat merusak, mencemarkan lingkungan, atau membahayakan kesehatan manusia, maka setiap kegiatan industri yang berpotensi menghasilkan limbah B3 diharuskan memiliki tempat penampungan khusus untuk B3. 2.1.2.7 Sistem Pelayanan Persampahan Pelayanan persampahan di KKJSM dibedakan berdasarkan kawasan yang dilayani, yaitu kawasan perumahan, perdagangan dan jasa, serta pelayanan persampahan untuk kegiatan industri. 2.1.2.8 Sistem Jaringan Energi dan Telekomunikasi Pertimbangan dasar dalam pengembangan ketenagalistrikan dan telekomunikasi KKJSM adalah sebagai berikut : 1.

Pengembangan ketenagalistrikan dan telekomunikasi mengacu pada kebutuhan atas : a. Kebutuhan domestik dan pengembangan industri, yaitu dilandaskan atas proyeksi pertumbuhan penduduk secara alami maupun migrasi dengan pertambahan kebutuhan tenaga kerja selama 20 tahun;


1-8


LAPORAN AKHIR

b. Kebutuhan pengembangan perdagangan dan jasa, termasuk pariwisata yang akan dikembangkan di dalam kawasan.

2.

Pada beberapa blok peruntukan yang strategis, Pihak Swasta dapat dilibatkan oleh PT. PLN (Persero) untuk menyediakan listrik melalui pengembangan power plant.

3.

Penggunaan teknologi telekomunikasi dan ketenagalistrikan harus yang memiliki tingkat efisiensi dan efektivitas tinggi serta menjamin pelayanan yang kontinyu untuk menjamin keamanan dan kepastian investasi, produksi, dan berusaha, serta menghindari terjadinya kerugian atas terhentinya proses produksi dalam kawasan industri.

2.1.3 Rencana Pemanfaatan Ruang KKJS Sisi Madura Pemanfaatan ruang ini pada dasarnya meliputi dua hal, yaitu kawasan kegiatan lindung dan kegiatan budidaya. 2.1.3.1 Kawasan Lindung Kawasan lindung merupakan suatu kawasan yang diterapkan fungsi utamanya untuk melindungi kelestarian lingkungan hidup yang mencakup sumber daya alam dan sumber daya buatan. 2.1.3.2 Rencana Pengembangan Kawasan Lindung Kawasan lindung merupakan kawasan yang ditetapkan dengan fungsi utama melindungi kelestarian lingkungan hidup, yang mencakup sumberdaya alam serta sumber daya buatan guna pembangunan yang berkelanjutan. Kawasan lindung meliputi flora dan fauna atau biota yang ada pada kawasan tersebut. Penetapan kawasan lindung didasarkan pada klasifikasi kriteria serta urutan prioritas penerapannya berdasarkan Keppres Nomor 32 Tahun 1990 tentang Kawasan Lindung. 2.1.3.3 Kawasan Budidaya KKJS Madura terbagi ke dalam 2 (dua) kawasan pengembangan kegiatan, yaitu kawasan lindung dan kawasan budidaya. Rencana pengembangan kawasan kegiatan budidaya merupakan peruntukkan yang ditetapkan dengan fungsi utama untuk dibudidayakan berdasarkan kondisi dan potensi sumber daya alam, sumberdaya manusia dan sumber daya buatan. PT. PERENTJANA DJAJA

1-9


LAPORAN AKHIR

BAB. 3

RENCANA ZONASI KAWASAN 3.1

ZONASI KAWASAN PADA LOKASI STUDI

Terdapat Zonasi Kawasan yang di atur oleh BPWS terkait penggunaan lahan, Secara lebih khusus aturan perubahan penggunaan lahan di setiap zona sebagai berikut: Gambar.3. 1 Rencana Zonasi Kawasan

Sumber : Lap. Akhir RDTR-BPWS,2012

Berdasarkan gambar di atas, dapat dijelaskan bahwa Rencana Zonasi Kawasan pada lokasi studi di Kawasan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura terbagi atas beberapa zonasi, yaitu: PT. PERENTJANA DJAJA

2-1


LAPORAN AKHIR

: Zona Kawasan Industri

: Zona Kawasan Pariwisata : Zona Kawasan Perdagangan dan Jasa

: Zona Kawasan Pemukiman

: Zona Rest Area

3.2

KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG TIAP ZONA

Boleh tidaknya perubahan pemanfaatan ruang untuk sebuah hirarki peruntukan tanah ditunjukkan dengan 4 indikator, seperti yang ditunjukkan pada Tabel dibawah ini. Tabel.3. 1 Deskripsi Indikator Pemanfaatan Ruang

Simbol I

T

B -

Deskripsi Pemanfaatan diizinkan, karena sesuai dengan peruntukan tanahnya, yang berarti tidak akan ada peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain dari pemerintah kabupaten. Pemanfaatan diizinkan secara terbatas atau dibatasi. Pembatasan dapat dengan standar pembangunan minimum, pembatasan pengoperasian, atau peraturan tambahan lainnya baik yang tercakup dalam ketentuan ini maupun ditentukan kemudian oleh pemerintah kabupaten. Pemanfaatan memerlukan izin penggunaan bersyarat. Izin ini diperlukan untuk penggunaan-penggunaan yang memiliki potensi dampak penting pembangunan di sekitarnya pada area yang luas. Izin penggunaan bersyarat ini berupa AMDAL, RKL, dan RPL. Pemanfaatan yang tidak diizinkan

Sumber : Lap.Akhir RDTR-BPWS,2012


2-2


LAPORAN AKHIR

Tabel.3. 2 Ketentuan Teknis Pemanfaatan Ruang KKJSM Sisi Madura PEMBAGIAN KAWASAN

Industri Kecil

Pariwisata Buatan

Rest Area

1

Unit-unit hunian tunggal

I

-

-

-

-

-

-

-

2

Akomodasi hunian bersama

I

-

-

-

-

-

-

-

3

Unit-unit hunian deret

I

-

-

-

-

-

-

-

Penggunaan hunian diatur secara terpisah

Rumah dinas karyawan

I

-

-

-

T

T

-

-

Wisma tamu, sebagai penggunaan pelengkap

T

T

T

T

T

T

-

-

3

Rumah usaha, sebagai penggunaan pelengkap

T

-

-

-

-

T

-

-

4

Hotel

-

B

B

B

-

-

-

-

5

Kost

T

-

-

-

-

-

-

-

6

Apartemen, kondominium, Rusunawa

I

I

T

T

-

-

-

-

B

PERDAGANGAN RITEL DAN ECERAN

1

Warung

T

T

T

I

T

T

T

T

2

Pasar tradisional

-

-

I

I

-

-

-

-

3

Pasar lingkungan

-

-

-

I

-

-

-

-

4

Mall dan Supermarket

-

I

I

I

-

-

-

-

5

Minimarket

T

I

I

I

T

T

T

T

6

Alat-alat rumah tangga, furnitur, perkakas rumah tangga

-

I

I

I

-

-

-

-

7

Pasokan bahan bangunan dan alat-alat pertukangan

-

I

I

I

-

-

-

-

8

Toko makanan dan minuman

T

I

I

I

T

T

-

-

9

-

T

T

T

-

-

-

-

10

Hewan peliharaan dan kebutuhannya Barang-barang kelontong, farmasi dan kebutuhan seharihari

T

I

I

I

T

T

-

-

11

Pakaian dan perlengkapannya

-

I

I

I

-

-

T

T

12

Optik

-

I

I

I

-

-

-

-

13

Peralatan dan pasokan pertanian

-

I

I

I

-

-

-

-

14

Tanaman, bunga, dan sayur-sayuran

T

I

I

I

-

-

T

T

15

Ikan dan produk pengolahan perikanan

-

I

I

I

-

-

-

-

16

Produk peternakan

-

I

I

I

-

-

-

-

17

Perawatan barang-barang dan peralatan rumah tangga

T

I

I

I

-

-

-

-

C

JASA KOMERSIAL

1

Jasa bangunan

-

I

I

I

-

-

-

-

2

Jasa pelayanan bisnis

-

I

I

I

-

-

-

-

3

Jasa usaha makanan dan minuman

-

I

I

I

-

-

-

-

1 2


HUNIAN

KODE A

JENIS KEGIATAN

Perdagangan dan Jasa Kota/Kawasan Perdagangan dan Jasa Lokal Industri Manufaktur (Menengah dan Besar)

KS 1

Perdagangan dan Jasa Regional

IG 2 P2

IG 1

Perumahan

K 1 K 2 K 3

R 1

3-3


LAPORAN AKHIR

PEMBAGIAN KAWASAN

Rest Area

-

I

I

I

-

-

-

-

5

Jasa perawatan dan perbaikan reparasi

-

I

I

I

-

-

-

-

6

Salon, jasa pemotongan rambut

T

I

I

I

-

-

-

-

7

Jasa pelayanan pernikahan

-

I

I

I

-

-

-

-

8

Jasa penyediaan ruang, pertemuan dan pertunjukan

-

I

I

I

-

-

-

-

9

Studio Radio

-

I

I

I

-

-

-

-

10

Studio Foto

-

I

I

I

-

-

-

-

11

Travel dan pengiriman barang

T

I

I

I

-

-

-

-

KODE

Pariwisata Buatan

KS 1

Industri Kecil

IG 2 P2

Jasa lembaga keuangan

4

JENIS KEGIATAN


IG 1


K 1 K 2 K 3

Perumahan

R 1

Penggunaan Jasa Komersial-Diatur Secara Terpisah

1

Taman Hiburan

-

-

-

-

-

-

I

I

2

Fasilitas Penitipan Anak

T

T

T

T

T

T

T

T

3

Fasilitas Penitipan Hewan

T

T

T

T

-

-

-

-

4

Pameran di Ruang Terbuka

-

T

T

T

-

-

T

T

5

Lapang Golf, Driving Range, Latihan Pitch & Putt

-

-

-

-

-

-

T

T

6

Fasilitas Pendaratan Helikopter

-

T

-

-

T

T

T

T

7

Studio keterampilan (non fasilitas Pendidikan)

T

T

T

T

-

-

-

-

8

Panti pijat, spesialis/ahli

T

T

T

T

-

-

-

-

9

Spa dan perawatan kecantikan lainnya

T

T

T

T

-

-

-

-

10

Pencucian pakaian (laundry)

B

B

B

B

-

-

-

-

11

Restoran

-

I

I

I

-

-

T

T

12

Klub Malam & Bar

-

T

T

T

-

-

T

T

13

Klinik Kesehatan Rawat Luar

-

T

T

T

-

-

-

-

14

Gedung parkir sebagai penggunaan utama

-

T

T

T

T

T

T

T

15

Pelataran parkir sebagai penggunaan utama

-

T

T

T

T

T

T

T

16

SPBU

B

B

B

B

-

-

-

I

17

Fasilitas Rekreasi Swasta

-

T

T

T

-

-

I

I

18

Lapang Olahraga

T

B

B

B

T

T

-

-

19

Teater Terbuka

-

T

T

T

-

-

I

I

20

Stadion PERDAGANGAN GROSIR, PENDISTRIBUSIAN & PENYIMPANAN

-

B

B

B

-

-

T

T

-

-

-

-

T

T

-

-

2

Gudang Terbuka Fasilitas Pindahan dan Penitipan Barang (Moving & Storage)

T

I

I

I

T

T

-

-

3

Pergudangan

-

T

T

T

T

T

-

-

4

Penyaluran/ Distribusi Grosiran

-

I

I

I

-

-

-

-

D 1


3-4


LAPORAN AKHIR

IG 2 P2

KS 1

Rest Area

Industri Kecil

IG 1


JENIS KEGIATAN

K 1 K 2 K 3 Perdagangan dan Jasa Regional

Perumahan

KODE

R 1

Pariwisata Buatan

PEMBAGIAN KAWASAN

Penggunaan Yang Diatur Secara Terpisah

1

Tempat Penampungan Barang-barang di Ruang Terbuka

-

-

-

-

T

T

-

-

2

-

-

-

-

T

T

-

-

E

Penampungan Barang Rongsokan PERDAGANGAN & JASA PELAYANAN KENDARAAN BERMOTOR

1

Bengkel Kendaraan Niaga

-

T

T

T

T

T

-

-

2

Penjualan dan Penyewaan Kendaraan Niaga

-

I

I

I

-

-

-

-

3

Bengkel Kendaraan Pribadi

T

T

T

T

T

T

-

-

4

Penjualan dan Penyewaan Kendaraan Pribadi Penjualan dan Penyewaan Peralatan & Perlengkapan Kendaraan

-

I

I

I

-

-

-

-

-

I

I

I

-

-

-

-

Penggunaan-Yang Diatur Secara Terpisah

5 1

Ruang Pamer Kendaraan Bermotor di Ruang Terbuka

-

T

T

T

-

-

-

-

2

Pencucian kendaraan bermotor

B

B

B

B

-

-

-

-

F

PERKANTORAN

1

Pemerintahan

T

T

T

T

T

T

T

T

2

Bisnis dan Profesional

T

I

I

I

T

T

-

-

3

Praktisi Medis, Dokter Gigi, dan Praktek Ahli Kesehatan

T

I

I

I

-

-

-

-

4

Jasa Perkantoran/ Kantor Pusat Perusahaan/ Perwakilan

T

I

I

I

T

T

-

-

G

INSTITUSI

1

Pemakaman, Mausoleum, Krematorium

B

B

B

B

-

-

-

-

2

Bangunan tempat ibadah

T

T

T

T

T

T

T

T

3

Antene komunikasi

B

B

B

B

B

B

B

B

4

Fasilitas pendidikan: Sekolah TK sampai SMU

T

T

T

T

-

-

-

-

5

Fasilitas pendidikan : Sekolah Kejuruan

T

T

T

T

-

-

-

-

6

Fasilitas pendidikan: Sekolah Tinggi

T

T

T

T

-

-

-

-

7

Fasilitas pembangkit dan distribusi listrik

T

T

T

T

T

T

T

T

8

Balai pertemuan dan pameran

-

T

T

T

-

-

I

I

9

RS, Fasilitas Perawatan Antara & Fasilitas Perawatan

-

B

B

B

-

-

-

-

10

Museum

-

T

T

T

-

-

I

I

11

B

B

B

B

B

B

B

B

12

Transmisi Induk, Relay & Distribusi Komunikasi Penyelenggaraan Pemerintahan dan Kesekretariatan Negara

-

T

T

T

-

-

-

-

13

Kepolisian

T

T

T

T

T

T

T

T

14

Pemadam Kebakaran

T

T

T

T

T

T

T

T

15

Militer

T

T

T

T

T

T

T

T


3-5


LAPORAN AKHIR

PEMBAGIAN KAWASAN

Rest Area

T

T

T

T

-

-

-

-

T

T

T

T

T

T

T

T

Penggunaan Yang Diatur Secara Terpisah

1

Penimbunan Rongsokan

-

-

-

-

T

T

-

-

2

Tempat Pembuangan Sampah Sementara

B

B

B

B

B

B

B

B

3

Tempat Pembuangan Sampah Akhir

-

-

-

-

B

-

-

-

4

IPAL

B

B

B

B

B

B

B

B

H

INDUSTRI

1

Industri makanan / minuman

-

-

-

-

I

I

-

-

2

Industri Tekstil

-

-

-

-

-

-

-

-

3

Industri pengolahan hasil pertanian

-

-

-

-

I

I

-

-

4

Industri pakaian jadi (garment)

-

-

-

-

I

I

-

-

5

Industri kerajinan rumah tangga

T

-

-

T

-

I

-

-

6

Industri pengolahan hasil peternakan dan perikanan

-

-

-

-

I

I

-

-

7

Furniture dan peralatan rumah tangga

-

-

-

-

I

I

-

-

8

Industri bahan kimia dan produknya

-

-

-

-

I

-

-

-

9

Alat-alat kendaraan bermotor

-

-

-

-

I

-

-

-

10

Mesin dan peralatan

-

-

-

-

I

-

-

-

11

Publikasi dan percetakan

-

T

T

T

I

I

-

-

12

Riset & Pengembangan

-

B

B

B

I

I

-

-

13

Terminal/ Pool Truk

-

-

-

-

I

I

-

-

14

Fasilitas Penelitian dan Pengolahan Limbah

-

-

-

-

I

I

-

-

15

Elektronik

-

-

-

-

I

-

-

-

16

Industri Sangat Berat

-

-

-

-

B

-

-

-

I

RUANG TERBUKA DAN REKREASI

1

Rekreasi aktif (Taman bermain)

I

I

I

I

-

-

I

I

2

Rekreasi pasif

I

I

I

I

I

I

I

I

3

Preservasi sumber alam

I

I

I

I

I

I

I

I

4

Fasilitas pemeliharaan taman

I

I

I

I

I

I

I

I

Penggunaan Yang Diatur Secara Terpisah Kolam renang untuk penggunaan pribadi di pekarangan rumah

1

B

B

B

B

-

-

-

-

-

B

B

B

-

-

B

-

-

B

B

B

-

-

-

-

KODE

Pariwisata Buatan

KS 1

Industri Kecil

IG 2 P2

Lembaga sosial/organisasi kemasyarakatan Bangunan pengawas, pengendalian operasional dan perawatan

16 17

2

JENIS KEGIATAN

Kolam renang umum, water park, water boom Kolam renang sebagai perlengkapan hotel, penginapan, villa, dan fasilitas rekreasi lainnya yang memerlukan

3



IG 1


K 1 K 2 K 3

Perumahan

R 1

3-6


LAPORAN AKHIR

PEMBAGIAN KAWASAN

Rest Area

TATA INFORMASI (Signs)

1

Tata Informasi yang diizinkan (spanduk, baligo, dll)

T

T

T

T

T

T

T

T

Penggunaan Tata Informasi-Diatur Secara Terpisah

Revolving Project Signs

-

T

T

T

-

-

T

T

2

Signs with Automatic Changing Copy

-

T

T

T

-

-

T

T

3

Theater Marquees

-

T

T

T

-

-

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

KODE

Pariwisata Buatan

KS 1

Industri Kecil

IG 2 P2

J

JENIS KEGIATAN


IG 1


K 1 K 2 K 3

Perumahan

R 1

akses tertentu

1

4

Community Identification Signs Sumber : Lap.Akhir RDTR-BPWS,2012

3.3

ZONING TEXT

3.3.1 Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan Dalam rangka penetapan pemberlakuan peraturan pemanfaatan ruang terhadap peruntukkan tanah, pemanfaatan ruang dikelompokkan sesuai dengan hal-hal sebagai berikut a.

Kelompok Pemanfaatan Ruang untuk Hunian

b.

Kelompok Pemanfaatan Ruang untuk Komersial

c.

Kelompok Pemanfaatan Ruang untuk Industri dan Pergudangan

d.

Kelompok Pemanfaatan Ruang untuk Ruang Terbuka

e.

Kelompok Pemanfaatan Ruang untuk Tata Informasi.


3-7


LAPORAN AKHIR

BAB. 4

Analisis Kelembagaan

4.1

HUBUNGAN KERJASAMA DALAM KELEMBAGAAN

4.1.1 Badan Pengembangan Wilayah Suramadu (BPWS) Badan Pengembangan Wilayah Suramadu (BPWS) yang dibentuk berdasarkan Peraturan Presiden Republik Indonesia No.27 Tahun 2008 Tentang Badan Pengembangan Wilayah Suramadu merupakan suatu badan khusus yang diberikan kewenangan langsung oleh pemeintah pusat dalam mengelola pengembangan kawasan suramadu diantaranya yaitu kawasan kaki jembatan suramadu di sisi madura seluas 576,760 Ha yang terdelineasi dalam Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Kaki Jembatan Suramadu. 4.1.2 Asas Pelaksanaan Hubungan Kerja Antar Instansi Pemecahan masalah pembangunan yang menyangkut suatu wilayah memerlukan kerjasama antara daerah di wilayah tersebut. Kerjasama dibutuhkan antara lain untuk membangun identitas wilayah yang bersangkutan dalam rangka menghadapi persaingan dengan wilayah lainnya. 4.1.3 Koordinasi Antar Instansi Dan Antar Tingkat Pemerintahan Dalam administrasi pemerintahan, koordinasi dimaksudkan untuk menyerasikan dan menyatukan kegiatan-kegiatan yang dilakukan oleh pejabat-pejabat pimpinan dan kelompok pejabat pelaksana. Berdasarkan atas hubungan antara pejabat yang mengkoordinasikan dengan pejabat yang dikoordinasikan, koordinasi dapat dibedakan menjadi dua jenis, yaitu koordinasi intern dan koordinasi ekstern. 4.1.4 Bentuk Kerjasama Antara Pemerintah, Swasta, Dan Masyarakat Kerjasama untuk mencapai tujuan-tujuan pembangunan wilayah atau dalam pelayanan publik dapat mengambil berbagai bentuk, baik formal maupun informal. Berdasarkan pihak yang terlibat dalam kerjasama, bentuk kerjasama dapat dibedakan menjadi kerjasama antar sektor publik (public sector cooperation), kemitraan pemerintah dengan PT. PERENTJANA DJAJA

3-1


LAPORAN AKHIR

swasta (public-private partnership/PPP), dan partisipasi swasta (private sector participation).


3-2


LAPORAN AKHIR

BAB. 5

ANALISIS KELAYAKAN 5.1

UMUM

Secara umum tujuan dari suatu analisis kelayakan adalah untuk mengetahui sejauh mana tingkat keuntungan atau manfaat yang dapat dicapau dari suatu investasi yang dilakukan oleh pihak tertentu dalam suatu kegiatan, dengan memperhitungkan seluruh biaya yang telah dikeluarkan secara langsung maupun tidak langsung. Berdasarkan pada aspek pihak yang berkepetingan secara langsung, kajian kelayakan suatu proyek umumnya dapat dibedakan menjadi 2 hal pokok yaitu Kajian Finansial (Finacial Assesment), dalam hal ini yang berkepentingan adalah pihak swasta, dan kajian Ekonomi (Economic Assesment) yang berkepentingan secara langsung adalah pemerintah dan masyarakat. Dalam studi yang berkaitan dengan Kelayakan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura (KKJSM) yang berkepentingan secara langsung adalah pemerintah dan masyarakat. Perbandingan Biaya (cost) dan manfaat/ pengembalian (benefit/revenue) merupakan basis dalam menentukan kelayakan ekonomi dan financial dari pembangunan dan pengoperasian sarana pendukung kawasan, termasuk Kawasan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura ini. 5.2 TAHAPAN ANALISIS KELAYANAN Dalam analisis kelayakan ada beberapa tahapan yang perlu dilakukan, yaitu terdiri dari : 5.2.1 Penentuan Lokasi dan Luas Areal Pembangunan Proyek. Sesuai dengan uraian diatas, lokasi proyek ini berada di Kawasan Kaki Jembatan Suramadu Sisi Madura. Tepatnya di Kabupaten Bangkalan, yang meliputi 8 desa di kecamatan Labang. Luas areal Pembangunan Kawasan KKJSM Sisi Madura ini ± 600 Ha. 5.2.2 Tahapan Pembangunan Tahapan Pelaksanaan Pembangunan yang meliputi kawasan Pemukiman, Industri, CBD, dan Pariwisata & Rest Area ini diperkiraan membutuhkan waktu ±20 tahun dan proses pelaksanaannya terbagi atas 4 tahapan seperti uraian dibawah ini : PT. PERENTJANA DJAJA

4-3


LAPORAN AKHIR

• • • •

Tahap Pertama (2013 - 2017) Tahap Kedua (2018 - 2022) Tahap Ketiga (2023 - 2027) Tahap Keempat (2028 - 2032)

5.2.3 Perhitungan Biaya Investasi Dalam perhitungan biaya investasi proyek pembangunan KKJSM Sisi Madura ini, meliputi biaya-biaya sebagai berikut : a. Biaya Studi dan Perencanaan. Biaya Studi dan Perencanaan terdiri dari : -

Studi Kelayakan

-

Studi Amdal

-

Studi Master Plan

-

Studi Perencanaan Detail (RDTR)

-

Desain dan Supervisi

- dll b. Biaya Pengadaan Tanah. Secara umum dalam perhitungan biaya pembebasan lahan untuk masing-masing trase dilakukan berdasarkan jenis tata guna lahan yang dikelompokkan antara lain : 1. Perumahan 2. Sawah / Ladang 3. Hutan Biaya Pengadaan Tanah untuk pembangunan proyek pengembangan KKJSM Sisi Madura terdiri dari : -

Pembebasan Tanah

-

Legalitas Surat Tanah

c. Biaya Konstruksi Dalam melakukan estimasi biaya konstruksi dilakukan berdasarkan harga satuan dasar yang berlaku untuk Kawasan Kaki Jembatan sisi Madura tepatnya di kecamatan labang kabupaten bangkalan serta mengacu pada tipikal cross section. Dalam perhitungannya keseluruhan uraian pekerjaan konstruksi dikelompokkan menjadi : 1.

Biaya Umum

2.

Biaya Pekerjaan Tanah

3.

Biaya Struktur & Bangunan


4-4


4.

Biaya Mekanikal & Elektrical

5.

Divisi Drainse

6.

Biaya Pekerjaan dan Pemeliharaa Rutin

LAPORAN AKHIR

d. Biaya lain-lain Biaya lain-lain yang perlu diperhitungkan dengan adanya pembangunan tersebut yang kemungkinan akan timbul diantaranya : 1.

Contigency.

2.

Biaya Pra-Operasional ( Financial Cost, Overhead)

5.3 SUMBER PEMBIAYAAN Secara umum sumber pembiayaan suatu kegiatan proyek, sumber pendanaannya bisa diperoleh melalui : -

Sumber Dana Sendiri.

-

Pinjaman.

5.4 PROYEKSI PROGRAM PEMASARAN Di dalam program pelaksanaan kegiatan pemasaran proyek, disini diperhitungkan rencana penjualan atau penyewaan dari masing-masing kawasan dengan rincian sebagai berikut :

-

Jumlah unit yang terjual atau yang disewakan

-

Harga Jual atau sewa

5.5 PROYEKSI PENDAPATAN DAN BIAYA Berdasarkan program penjualan dan sewa dari masing-masing kawasan seperti yang diurai di atas, dapat diperhitungkan besarnya pendapatan dari proyek tersebut. Selain itu perlu diperhitungkan besaran biaya yang dikeluarkan untuk kegiatan operasional dan pemeliharaan. 5.6 PROSES ANALISIS KELAYAKAN Berdasarkan hasil perhitungan pendapatan dan biaya di atas, dapat disusun perhitungan keuangan berupa : -

Proyeksi Cashflow

-

Proyeksi Laba-rugi

-

Proyeksi Neraca


4-5


LAPORAN AKHIR

Atas dasar perhitungan keuangan tersebut, kemudian digunakan untuk mengeluarkan sejumlah indicator kelayakan seperti IRR,NPV, dan BCR. 5.7

Perhitungan Analisis Kelayakan.

Adapun analisa kelayakan untuk masing-masing kelayakan sebagai berikut : I. Asusmsi-asumsi Analisa Financial Secara Umum asumsi-asumsi dalam analisa financial adalah sebagai berikut : •

Discount factor : 10%, discount rate: 12%

•

Pajak Badan : 25%

•

Skedul pembebasan lahan 3 tahun (2014-2016)

•

Skedul konstruksi 2 - 3 tahun (2015-2017)

•

Skedul penjualan 5-8 tahun (2015-2023)

•

Pembebasan lahan bukan merupakan bagian dari biaya investasi tetapi dibiayai oleh BPWS yang selanjutnya akan disewakan.

•

Revenue akan berasal dari: - sewa bangunan dan lahan.

- pendapatan pengelolaan. Di bawah ini adalah Resume Kelayakan Financial yang terdapat pada Kawasan Industri dan CBD : 1. Kawasan Industri −

Alternatif 1: Pengembang menyiapkan sarana dan prasarana dasar saja.

−

Alternatif 2: Selain menyiapkan sarana dan prasarana dasar, pengembang juga menyiapkan bangunan industri untuk kavling < 2500 m2 sebanyak 15% dari luas total.


4-6


LAPORAN AKHIR

Resume Kelayakan Financial (Optimis) Description

Percentage

Luas (ha)

Total Investment 186.8

Land Acquisition Cost Construction Cost Dukungan Pemerintah (harga th 2013) Tanah Konstruksi (harga tahun 2013)

0 --

Blok A

Blok B

Blok C

Blok D

Blok E

Blok F

977,955 2,354,967

89.20 48% 386,243 887,553

61.00 33% 299,983 724,915

9.60 5% 98,019 252,199

13.00 7% 106,255 300,561

10.00 5% 55,982 121,369

4.00 2% 31,473 68,369

977,955 977,955 -

386,243 386,243 -

299,983 299,983 -

98,019 98,019 -

106,255 106,255 -

55,982 55,982 -

31,473 31,473 -

23,550 2,354,967 35,325 425,725 117,748 281,233 35,325 23,550 307,352 3,604,775 3,604,775

11,245 887,553 13,313 160,450 44,378 111,694 13,313 8,876 116,881 1,367,703 1,367,703

7,690 724,915 10,874 131,048 36,246 76,579 10,874 7,249 93,556 1,099,032 1,099,032

1,210 252,199 3,783 45,592 12,610 31,539 3,783 2,522 32,854 386,093 386,093

1,639 300,561 4,508 54,335 15,028 37,607 4,508 3,006 39,189 460,381 460,381

1,261 121,369 1,821 21,941 6,068 15,246 1,821 1,214 15,933 186,673 186,673

504 68,369 1,026 12,360 3,418 8,568 1,026 684 8,938 104,893 104,893

1,441,910 2,162,865 3,604,775

547,081 820,622 1,367,703

439,613 659,419 1,099,032

154,437 231,656 386,093

184,153 276,229 460,381

74,669 112,004 186,673

41,957 62,936 104,893

Investment Cost (Million Rp.) Land Acquisition Cost Detailed Engineering Design (FED) Cost Construction Cost Supervision Cost Escalation Cost Contingency Cost VAT 10% Overhead Cost Financial Cost IDC Total Investment Cost

1.0% 1.5% 5.0% 5.0% 10.0% 1.5% 1.0%

3,297,423 Finance Composition - Self fund - Bank Loan

Interest Tariff sewa lahan on 2015 (Rp/m2) Tariff sewa bangunan on 2015 (Rp/m2) Masa Konsesi (tahun)

40% 60%

12.00% 256,000 1,024,000 30

16.01% 1.255 918,741 11 years 1 months

IRR BCR NPV Payback Period


4-7


LAPORAN AKHIR

Resume Kelayakan Financial (Moderat) Description

Percentage

Luas (ha)

186.8


Total Investment

0 --

Blok A

Blok B

Blok C

Blok D

Blok E

Blok F

977,955 2,354,967

89.20 48% 386,243 887,553

61.00 33% 299,983 724,915

9.60 5% 98,019 252,199

13.00 7% 106,255 300,561

10.00 5% 55,982 121,369

4.00 2% 31,473 68,369

977,955 977,955 -

386,243 386,243 -

299,983 299,983 -

98,019 98,019 -

106,255 106,255 -

55,982 55,982 -

31,473 31,473 -

23,550 2,354,967 35,325 425,725 117,748 281,233 35,325 23,550 307,352 3,604,775 3,604,775

11,245 887,553 13,313 160,450 44,378 111,694 13,313 8,876 116,881 1,367,703 1,367,703

7,690 724,915 10,874 131,048 36,246 76,579 10,874 7,249 93,556 1,099,032 1,099,032

1,210 252,199 3,783 45,592 12,610 31,539 3,783 2,522 32,854 386,093 386,093

1,639 300,561 4,508 54,335 15,028 37,607 4,508 3,006 39,189 460,381 460,381

1,261 121,369 1,821 21,941 6,068 15,246 1,821 1,214 15,933 186,673 186,673

504 68,369 1,026 12,360 3,418 8,568 1,026 684 8,938 104,893 104,893

1,441,910 2,162,865 3,604,775

547,081 820,622 1,367,703

439,613 659,419 1,099,032

154,437 231,656 386,093

184,153 276,229 460,381

74,669 112,004 186,673

41,957 62,936 104,893


1.0% 1.5% 5.0% 5.0% 10.0% 1.5% 1.0%



40% 60%

12.00% 285,000 1,140,000 30

16.03% 1.257 926,155 11 years 1 months



4-8


LAPORAN AKHIR

Resume Kelayakan Financial (Pesimis) Description

Percentage

Luas (ha)

186.8


Total Investment

0 --

Blok A

Blok B

Blok C

Blok D

Blok E

Blok F

977,955 2,354,967

89.20 48% 386,243 887,553

61.00 33% 299,983 724,915

9.60 5% 98,019 252,199

13.00 7% 106,255 300,561

10.00 5% 55,982 121,369

4.00 2% 31,473 68,369

977,955 977,955 -

386,243 386,243 -

299,983 299,983 -

98,019 98,019 -

106,255 106,255 -

55,982 55,982 -

31,473 31,473 -

23,550 2,354,967 35,325 425,725 117,748 281,233 35,325 23,550 307,352 3,604,775 3,604,775

11,245 887,553 13,313 160,450 44,378 111,694 13,313 8,876 116,881 1,367,703 1,367,703

7,690 724,915 10,874 131,048 36,246 76,579 10,874 7,249 93,556 1,099,032 1,099,032

1,210 252,199 3,783 45,592 12,610 31,539 3,783 2,522 32,854 386,093 386,093

1,639 300,561 4,508 54,335 15,028 37,607 4,508 3,006 39,189 460,381 460,381

1,261 121,369 1,821 21,941 6,068 15,246 1,821 1,214 15,933 186,673 186,673

504 68,369 1,026 12,360 3,418 8,568 1,026 684 8,938 104,893 104,893

1,441,910 2,162,865 3,604,775

547,081 820,622 1,367,703

439,613 659,419 1,099,032

154,437 231,656 386,093

184,153 276,229 460,381

74,669 112,004 186,673

41,957 62,936 104,893


1.0% 1.5% 5.0% 5.0% 10.0% 1.5% 1.0%



40% 60%

12.00% 320,000 1,280,000 30

16.01% 1.255 918,741 11 years 1 months



4-9


LAPORAN AKHIR

2. Kawasan CBD Resume Kelayakan Financial (Optimis) Biaya Investasi Total Uraian

Total

Hotel

Mall

Apartemen

Office

Rp.000

Rp.000

Rp.000

Rp.000

Rp.000

1. Bangunan Land Acquisition Consultant Fees & Expenses Engineering & Construction Cost Utility Connections Permit General & Administration VAT IDC Total

37.679.950 7.941.850 10.742.200 9.244.550 9.751.350 35.328.051 6.150.081 10.795.909 6.777.551 11.604.510 2.175.271.563 410.005.433 539.795.450 451.836.704 773.633.977 48.254.436 10.250.136 13.494.886 9.036.734 15.472.680 65.258.147 12.300.163 16.193.863 13.555.101 23.209.019 34.804.345 6.560.087 8.636.727 7.229.387 12.378.144 217.527.156 41.000.543 53.979.545 45.183.670 77.363.398 249.449.578 64.353.393 85.330.513 70.475.242 29.290.430 2.863.573.226 558.561.686 738.969.093 613.338.939 952.703.507

Sumber Pendanaan - Pinjaman

713.135.768 167.568.506 221.127.609 187.525.444 136.914.209 1.654.114.647 390.993.180 517.841.484 425.813.495 319.466.488

Total

2.367.250.415 558.561.686 738.969.093 613.338.939 456.380.696

- Dana Sendiri

Kelayakan IRR NPV Payback Period

20,90% 17,40% 19,02% 26,63% 17,98% 1.245.880.919 263.790.040 161.066.904 182.145.479 315.457.673 7 Tahun 2 Bulan 8 Tahun 1 Bulan 6 Tahun 1 Bulan 4 Tahun 5 Bulan 7 Tahun 9 Bulan


4-10


LAPORAN AKHIR

Hotel Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

1

2

3

4

5

6

7

8

Total Room Accupied

365 1.211 442.015 65,00% 287.310

365 1.211 442.015 70,00% 309.411

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

Average Room Rate

533 567 604 643 685 730 777 827

Hari Operasi Setahun Total Room Total Room Available % of Occupancy

REVENUE Room Food & Beverage Telephone Minor Operating Dept: Business Center Garage Outside Laundry Health Club Shop TOTAL REVENUE TOTAL COST OF SALES TOTAL PAYROLL EXPENSES TOTAL OTHER EXPENSES FIXED CHARGES :

GOP

152.992.442

175.470.562

200.224.445

213.239.034

227.099.571

241.861.043

257.582.011

274.324.842

76.496.221 3.260.598 758.166 2.522.494 3.662.669 1.848.215 479.452 242.020.257

87.735.281 3.739.655 869.558 2.893.106 4.200.800 2.119.761 549.894 277.578.617

100.112.223 4.267.213 992.228 3.301.241 4.793.413 2.418.798 627.469 316.737.030

106.619.517 4.544.582 1.056.723 3.515.821 5.104.985 2.576.020 668.254 337.324.936

113.549.786 4.839.980 1.125.410 3.744.350 5.436.809 2.743.461 711.691 359.251.057

120.930.522 5.154.579 1.198.562 3.987.733 5.790.201 2.921.786 757.950 382.602.376

128.791.006 5.489.626 1.276.468 4.246.935 6.166.565 3.111.702 807.217 407.471.531

137.162.421 5.846.452 1.359.439 4.522.986 6.567.391 3.313.963 859.686 433.957.180

27.221.759 41.221.792 77.393.834 14.706.965

31.221.264 47.278.224 88.764.774 16.867.757

35.625.692 53.947.831 101.286.947 19.247.316

37.941.362 57.454.440 107.870.599 20.498.392

40.407.551 61.188.979 114.882.188 21.830.787

43.034.041 65.166.262 122.349.530 23.249.788

45.831.254 69.402.069 130.302.250 24.761.024

48.810.286 73.913.204 138.771.896 26.370.491

81.475.907

93.446.598

106.629.243

113.560.144

120.941.553

128.802.754

137.174.933

146.091.304


5-11


LAPORAN AKHIR

Mall

Luas Tersedia Ocupancy Luas Tersewa Tarif sewa Rp.000/m2/bulan Pendapatan sewa mall/tahun

Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

1

2

3

4

5

6

7

8

65.928,55 65,0% 42.853,56 281 144.450.772

65.928,55 70,0% 46.149,99 298 164.896.112

65.928,55 75,0% 49.446,41 316 187.274.870

65.928,55 80,0% 52.742,84 335 211.745.453

65.928,55 85,0% 56.039,27 355 238.478.316

65.928,55 90,0% 59.335,70 376 267.656.839

65.928,55 90,0% 59.335,70 398 283.716.250

65.928,55 90,0% 59.335,70 422 300.739.225

Tarif Service Charge (Rp.000/m2/Bulan) 80

Pendapaan Serice Charge

83 86 89 93 97 101 106 41.139.415 45.854.625 50.849.504 56.137.852 62.330.559 68.966.930 72.070.442 75.313.612

Apartemen

Saleable area m2 Harga Jual (Rp.juta/m2) Pendapatan (Rp.000)

Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

1

2

3

4

5

6

7

8

7.924,90 11.321,28 11.321,28 12.453,41 13.585,54 27.959 29.776 31.711 33.773 35.968 38.306 40.796 43.447 10.682.809 101.654.837 215.185.446 293.518.624 276.578.899 262.761.779 236.141.188 184.961.557



90 90 100 100 112 112 126 32.349.312 72.462.459 72.462.459 81.157.954 81.157.954 90.896.908 90.896.908 101.804.537


5-12


LAPORAN AKHIR

Office


Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

1

2

3

4

5

6

7

8

97.734,00 60,0% 58.640,40 192 134.896.376

97.734,00 70,0% 68.413,80 204 167.608.747

97.734,00 80,0% 78.187,20 217 204.003.790

97.734,00 80,0% 78.187,20 229 215.223.998

97.734,00 80,0% 78.187,20 242 227.061.318

97.734,00 80,0% 78.187,20 255 239.549.690

97.734,00 80,0% 78.187,20 269 252.724.923

97.734,00 80,0% 78.187,20 284 266.624.794



84 89 94 99 105 110 116 56.294.784 69.289.497 83.543.336 88.138.219 92.985.821 98.100.042 103.495.544 109.187.799


5-13


LAPORAN AKHIR

Resume Kelayakan Financial (Moderat) Biaya Investasi Total Uraian

Total

Hotel

Mall

Apartemen

Office

Rp.000

Rp.000

Rp.000

Rp.000

Rp.000

1. Bangunan Land Acquisition Consultant Fees & Expenses Engineering & Construction Cost Utility Connections Permit General & Administration VAT IDC Total

37.679.950 7.941.850 10.742.200 9.244.550 9.751.350 41.562.413 7.235.390 12.701.069 7.973.589 13.652.364 2.559.143.016 482.359.333 635.053.470 531.572.593 910.157.620 56.769.924 12.058.983 15.876.337 10.631.452 18.203.152 76.774.290 14.470.780 19.051.604 15.947.178 27.304.729 40.946.288 7.717.749 10.160.856 8.505.161 14.562.522 255.914.302 48.235.933 63.505.347 53.157.259 91.015.762 292.036.912 75.363.387 99.903.597 82.511.577 34.258.350 3.360.827.095 655.383.406 866.994.480 719.543.359 1.118.905.850


836.637.832 196.615.022 259.535.225 219.988.587 160.498.998 1.940.280.074 458.768.384 607.459.255 499.554.772 374.497.662

Total

2.776.917.905 655.383.406 866.994.480 719.543.359 534.996.660

- Dana Sendiri


17,93% 15,11% 15,41% 20,05% 15,62% 929.845.024 198.384.831 83.235.863 111.818.486 207.892.516 7 Tahun 2 Bulan 8 Tahun 11 Bulan 6 Tahun 1 Bulan 4 Tahun 11 Bulan 8 Tahun 7 Bulan


5-14


LAPORAN AKHIR

Hotel Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

1

2

3

4

5

6

7

8

Total Room Accupied

365 1.211 442.015 65,00% 287.310

365 1.211 442.015 70,00% 309.411

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

Average Room Rate

533 567 604 643 685 730 777 827



GOP

152.992.442

175.470.562

200.224.445

213.239.034

227.099.571

241.861.043

257.582.011

274.324.842

76.496.221 3.260.598 758.166 2.522.494 3.662.669 1.848.215 479.452 242.020.257

87.735.281 3.739.655 869.558 2.893.106 4.200.800 2.119.761 549.894 277.578.617

100.112.223 4.267.213 992.228 3.301.241 4.793.413 2.418.798 627.469 316.737.030

106.619.517 4.544.582 1.056.723 3.515.821 5.104.985 2.576.020 668.254 337.324.936

113.549.786 4.839.980 1.125.410 3.744.350 5.436.809 2.743.461 711.691 359.251.057

120.930.522 5.154.579 1.198.562 3.987.733 5.790.201 2.921.786 757.950 382.602.376

128.791.006 5.489.626 1.276.468 4.246.935 6.166.565 3.111.702 807.217 407.471.531

137.162.421 5.846.452 1.359.439 4.522.986 6.567.391 3.313.963 859.686 433.957.180

27.221.759 41.221.792 77.393.834 14.706.965

31.221.264 47.278.224 88.764.774 16.867.757

35.625.692 53.947.831 101.286.947 19.247.316

37.941.362 57.454.440 107.870.599 20.498.392

40.407.551 61.188.979 114.882.188 21.830.787

43.034.041 65.166.262 122.349.530 23.249.788

45.831.254 69.402.069 130.302.250 24.761.024

48.810.286 73.913.204 138.771.896 26.370.491

81.475.907

93.446.598

106.629.243

113.560.144

120.941.553

128.802.754

137.174.933

146.091.304


5-15


LAPORAN AKHIR

Mall


Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

1

2

3

4

5

6

7

8

65.928,55 65,0% 42.853,56 281 144.450.772

65.928,55 70,0% 46.149,99 298 164.896.112

65.928,55 75,0% 49.446,41 316 187.274.870

65.928,55 80,0% 52.742,84 335 211.745.453

65.928,55 85,0% 56.039,27 355 238.478.316

65.928,55 90,0% 59.335,70 376 267.656.839

65.928,55 90,0% 59.335,70 398 283.716.250

65.928,55 90,0% 59.335,70 422 300.739.225

Tarif Service Charge (Rp.000/m2/Bulan) 80 83 86 89 93 97 101 106


41.139.415 45.854.625 50.849.504 56.137.852 62.330.559 68.966.930 72.070.442 75.313.612

Apartemen


Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

1

2

3

4

5

6

7

8

7.924,90 11.321,28 11.321,28 12.453,41 13.585,54 - - 27.959 29.776 31.711 33.773 35.968 38.306 40.796 43.447 10.682.809 101.654.837 215.185.446 293.518.624 276.578.899 262.761.779 236.141.188 184.961.557


Pendapaan Serice Charge PT. PERENTJANA DJAJA

32.349.312 72.462.459 72.462.459 81.157.954 81.157.954 90.896.908 90.896.908 101.804.537

5-16


LAPORAN AKHIR

Office


Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

1

2

3

4

5

6

7

8

97.734,00 60,0% 58.640,40 192 134.896.376

97.734,00 70,0% 68.413,80 204 167.608.747

97.734,00 80,0% 78.187,20 217 204.003.790

97.734,00 80,0% 78.187,20 229 215.223.998

97.734,00 80,0% 78.187,20 242 227.061.318

97.734,00 80,0% 78.187,20 255 239.549.690

97.734,00 80,0% 78.187,20 269 252.724.923

97.734,00 80,0% 78.187,20 284 266.624.794




56.294.784 69.289.497 83.543.336 88.138.219 92.985.821 98.100.042 103.495.544 109.187.799

5-17


LAPORAN AKHIR

Resume Kelayakan Financial (Pesimis) Biaya Investasi Total Uraian

Total

Hotel

Mall

Apartemen

Office

Rp.000

Rp.000

Rp.000

Rp.000

Rp.000

1. Bangunan Land Acquisition Consultant Fees & Ex penses Engineering & Construction Cost Utility Connections Permit General & Administration VAT IDC Total

37.679.950 7.941.850 10.742.200 9.244.550 9.751.350 47.796.774 8.320.698 14.606.230 9.169.627 15.700.219 2.943.014.468 554.713.232 730.311.491 611.308.482 1.046.681.264 65.285.413 13.867.831 18.257.787 12.226.170 20.933.625 88.290.434 16.641.397 21.909.345 18.339.254 31.400.438 47.088.231 8.875.412 11.684.984 9.780.936 16.746.900 294.301.447 55.471.323 73.031.149 61.130.848 104.668.126 334.624.246 86.373.381 114.476.682 94.547.912 39.226.270 3.858.080.964 752.205.125 995.019.868 825.747.779 1.285.108.192


960.139.895 225.661.537 297.942.841 252.451.729 184.083.787 2.226.445.501 526.543.587 697.077.026 573.296.050 429.528.837

Total

3.186.585.396 752.205.125 995.019.868 825.747.779 613.612.624

- Dana Sendiri



15,63% 13,29% 12,48% 14,88% 13,74% 613.809.128 132.979.623 5.406.229 41.491.492 100.327.359 7 Tahun 2 Bulan 9 Tahun 8 Bulan 7 Tahun 1 Bulan 5 Tahun 4 Bulan 9 Tahun 4 Bulan

5-18


LAPORAN AKHIR

Hotel Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

1

2

3

4

5

6

7

8

Total Room Accupied

365 1.211 442.015 65,00% 287.310

365 1.211 442.015 70,00% 309.411

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

365 1.211 442.015 75,00% 331.511

Average Room Rate

533 567 604 643 685 730 777 827



GOP

152.992.442

175.470.562

200.224.445

213.239.034

227.099.571

241.861.043

257.582.011

274.324.842

76.496.221 3.260.598 758.166 2.522.494 3.662.669 1.848.215 479.452 242.020.257

87.735.281 3.739.655 869.558 2.893.106 4.200.800 2.119.761 549.894 277.578.617

100.112.223 4.267.213 992.228 3.301.241 4.793.413 2.418.798 627.469 316.737.030

106.619.517 4.544.582 1.056.723 3.515.821 5.104.985 2.576.020 668.254 337.324.936

113.549.786 4.839.980 1.125.410 3.744.350 5.436.809 2.743.461 711.691 359.251.057

120.930.522 5.154.579 1.198.562 3.987.733 5.790.201 2.921.786 757.950 382.602.376

128.791.006 5.489.626 1.276.468 4.246.935 6.166.565 3.111.702 807.217 407.471.531

137.162.421 5.846.452 1.359.439 4.522.986 6.567.391 3.313.963 859.686 433.957.180

27.221.759 41.221.792 77.393.834 14.706.965

31.221.264 47.278.224 88.764.774 16.867.757

35.625.692 53.947.831 101.286.947 19.247.316

37.941.362 57.454.440 107.870.599 20.498.392

40.407.551 61.188.979 114.882.188 21.830.787

43.034.041 65.166.262 122.349.530 23.249.788

45.831.254 69.402.069 130.302.250 24.761.024

48.810.286 73.913.204 138.771.896 26.370.491

81.475.907

93.446.598

106.629.243

113.560.144

120.941.553

128.802.754

137.174.933

146.091.304


5-19


LAPORAN AKHIR

Mall


Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

1

2

3

4

5

6

7

8

65.928,55 65,0% 42.853,56 281 144.450.772

65.928,55 70,0% 46.149,99 298 164.896.112

65.928,55 75,0% 49.446,41 316 187.274.870

65.928,55 80,0% 52.742,84 335 211.745.453

65.928,55 85,0% 56.039,27 355 238.478.316

65.928,55 90,0% 59.335,70 376 267.656.839

65.928,55 90,0% 59.335,70 398 283.716.250

65.928,55 90,0% 59.335,70 422 300.739.225



41.139.415 45.854.625 50.849.504 56.137.852 62.330.559 68.966.930 72.070.442 75.313.612

Apartemen


Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

1

2

3

4

5

6

7

8

7.924,90 11.321,28 11.321,28 12.453,41 13.585,54 - - 27.959 29.776 31.711 33.773 35.968 38.306 40.796 43.447 10.682.809 101.654.837 215.185.446 293.518.624 276.578.899 262.761.779 236.141.188 184.961.557



32.349.312 72.462.459 72.462.459 81.157.954 81.157.954 90.896.908 90.896.908 101.804.537


5-20


LAPORAN AKHIR

Office


Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

Year

1

2

3

4

5

6

7

8

97.734,00 60,0% 58.640,40 192 134.896.376

97.734,00 70,0% 68.413,80 204 167.608.747

97.734,00 80,0% 78.187,20 217 204.003.790

97.734,00 80,0% 78.187,20 229 215.223.998

97.734,00 80,0% 78.187,20 242 227.061.318

97.734,00 80,0% 78.187,20 255 239.549.690

97.734,00 80,0% 78.187,20 269 252.724.923

97.734,00 80,0% 78.187,20 284 266.624.794



56.294.784 69.289.497 83.543.336 88.138.219 92.985.821 98.100.042 103.495.544 109.187.799


5-21

Kata Pengantar. Jakarta, Desember 2013 PT. Perentjana Djaja. Tim Leader

Recommend Documents