kantoorgebouw Arnhem deel de Toren

kantoorgebouw Arnhem deel “de Toren” Proefproject opname volgens NEN 8021:2013

3-2-2014

Humac BV, [email protected], 0636124040

1

Doel van de 8021-opname •

Het is een snelle en betrouwbare toets om te bepalen of: – –

Een gebruiker in een gebouw past; Een gebouw geschikt is voor een bepaald gebruik.

•

De basis is een prestatiemeting (van gebruikskwaliteiten) waarbij verschillende Key Performance Indicators (KPI’s) beschouwd worden volgens een uniforme meetmethode;

•

Deze KPI’s zijn verdeeld in Prestatie Indicatoren (PI’s) die op hun beurt weer verdeeld zijn in onderwerpen.

•

De onderwerpen hebben een score-mogelijkheid om de gebruikerseisen vast te stellen;

•

Per onderwerp kan de gebruiker het belang aangeven van dat onderwerp (= kwaliteitsaspect) voor hem/haar;

•

Het gebouwprofiel wordt via dezelfde maatlat bepaald zodat eventuele discrepanties zichtbaar gemaakt worden;

•

Dit resulteert in een overzicht van “afwijkingen” tussen de vraag van de gebruiker en de aanwezige kwaliteit van het vastgoed;

•

Met dit resultaat kunnen betrokken partijen aan de gang: – – –

•

Aanpassen van de vraag (gebruikersprofiel) door eisen en wensen bij te stellen; Aanpassen van het aanbod (vastgoedprofiel) door ingrepen uit te voeren; Uitwerken van een huisvestingsbeleid voor de lange termijn

In deze presentatie wordt aan de hand van een voorbeeld deze methode toegelicht;

3-2-2014


2

Voorbeeld van een NEN 8021 blad

3-2-2014


3

Het voorbeeld •

Als voorbeeld een leegstaand kantoorgebouw in Arnhem;

•

Eerst een doorsnede van de kantoortoren en een plattegrondje om een indruk te krijgen van het gebouw;

•

Daarna het gebruiksprofiel (flexibel administratief kantoor) en het gebouwprofiel in één tabel;

•

In deze tabel is ook de “match” gemaakt van de gewenste prestaties gebruikers met de aanwezige prestaties in het gebouw;

•

Via de “hark” is aangegeven op welke kwaliteitsaspecten het gebouw wel/niet voorziet in de gevraagde functionaliteit van de gebruiker (de eisen en wensen);

•

Op de daarop volgende pagina’s is aangegeven wat je met deze gegevens kan doen en tot wat voor soort beslissingen dit kan leiden;

•

Het is dus ook mogelijk (en zelfs wenselijk) om meerdere gebruiksprofielen “los te laten” op dit gebouwprofiel; de (on)mogelijkheden worden dan steeds beter zichtbaar;

•

Grote voordeel: een relatief snelle en goedkope analyse om in een vroege fase huisvestingsbeleid te ontwikkelen.

3-2-2014


4

Doorsnede van de “toren”

3-2-2014


5

3-2-2014


6

Analyse van het gebruik en gebouw 1e deel NEN 8021 KPI PI Code Onderwerp gebruiksprofiel

gebouwprofiel

1.1.1 Toegankelijkheid van de hoofdentree voor mensen

>3

4

1.1.2 Middelen (logistiek)

3

4

1.1.3 Route-aanduiding

3

5

1.1.4 Verticale bereikbaarheid

4

5

1.1.5 Minder valide

5

5

1.2.1 Eigen vervoer; auto

3

4

1.2.2 Eigen vervoer; voet, fiets, brommer

3

5

1.2.3 Openbaar vervoer

>3

4

1.3.1 Kwaliteit

4

3

1.3.2 Kwantiteit

4

5

2.1.1 Beleving

4

4

2.1.2 Aanwezigheid

4

5

2.2.1 Kwaliteit binnen

5

3

2.2.2 Kwaliteit buiten

3

4

2.3.1 Koeling

4

2

2.3.2 Verwarming

3

3

2.4.1 Buitengeluid

4

1

2.4.2 Binnengeluid

5

3

Bediening

2.5.1 Individuele regelbaarheid

5

4

Ui tzicht

2.6.1 Zicht op buiten vanaf de werkplek

2

5

3.1.1 Energielabel

3

2

3.1.2 Herwinbare energiebronnen

2

2

tekort

G. overschot

Bereikbaarheid Toegankelijkheid

Ontsluiting

Stalling

>3 3 3 4 5 3 3 >3 1 4 4

-1 -2 -1 -1 -2 -1 -1 -1 -2 -1 -2 -1

Comfort Licht Lucht Temperatuur Geluid

2 1 2 1 3 2 1 2 1 1

4 4 -1 5 3 -1 4 3 4 5 5 2 -1 -2 -3

Duurzaamheid Energie

3-2-2014


1 3 2

7

Analyse van het gebruik en gebouw 2e deel NEN 8021 + Flexibiliteit Indeling

4.1.1 De flexibiliteit van het gebouw bij wijzigingen van de indeling4

2

Omvang

4.2.1 Krimp- en groeiflexibiliteit

5

3

5.1.1 Indeling van het verhuurbaar oppervlak

5

1

5.1.2 Gebouwdiepte (hart-op-hart)

4

1

5.2.1 Variatie in werkplekken en activiteiten

4

2

2 1 4 2 1 5

Ruimtegebruik Ruimtebenutting Werkplekconcept

4 3 2 1 5 3 2 1 4 2 1 4

Representativiteit Architectuur

6.1.1 Samenhang tussen de architectonische vorm, functie en constructie 3

5

Monument

6.2.1 Formele monumentale status

1

Verschijning

6.3.1 Herkenbaarheid van het gebouw en de bijdrage aan de (bebouwde) 3 omgeving

3

Sociaal

7.1.1 Sociale veiligheid

3

1

Beveiliging

7.2.1 Veiligheidsvoorzieningen

4

2

Voorzieningen in het gebouw 8.1.1 Consumptie (pantry’s , koffiecorners, bars enz.).

4

2

4

2

1

3 -1 -2 1 3

Veiligheid

2 1 3 2 1 4

Voorzieningen 8.1.2 Consumptie (restaurantvoorzieningen) Sport

8.2.1 Fitnessruimtes/sportfaciliteiten [douche] in en buiten het gebouw 1

1

ICT

8.3.1 Capaciteit en servers

5

2

Overige voorzieningen 8.4.1 Extra voorzieningen in gebouw en/of omgeving.

3

1

Sanitair

8.5.1 Sanitaire voorzieningen

4

2

8.6.1 Opslag/archief

4

3

8.7.1 Schoonmaak

4

3

3-2-2014


2 1 4 2 1 4 1 3 2 1 5 2 1 3 2 1 4 1 4 1 4

8

Investering en exploitatie van de profielenmatch Expl Expl onderhoud energie

Inv.

uitbreiden stalling

€

15.000 €

350 €

150 €

2 1 5

uitbreiden LBK / filters

€

85.000 €

3.500 €

3.500 €

2 1 4

uitbreiden LBK / koelig

€ 550.000 €

8.500 €

78.000 €

gevelisolatie

€ 2.850.000

€

-14.000 €

binnenisolatie

€

35.000 €

700

€

700

1 5

regelingen aanpassen

€

48.100 €

1.924

€

1.924

1 3

zie 2.4.1 € 227.500 €

9.100

€

9.100

€ 812.500 €

16.250

1.500 €

650 €

18.400

5.750

tekort G. Stalling

1.3.1 Kwaliteit

Lucht

2.2.1 Kwaliteit binnen

Temperatuur

2.3.1 Koeling

Geluid

2.4.1 Buitengeluid

3 2 1 4

2.4.2 Binnengeluid

2 1 5

1 4

Bediening

2.5.1 Individuele regelbaarheid

Energie

3.1.1 Energielabel

Indeling

4.1.1 De flexibiliteit van het gebouw bij wijzigingen van de indeling

Omvang

4.2.1 Krimp- en groeiflexibiliteit

Ruimtebenutting

5.1.1 Indeling van het verhuurbaar oppervlak

2 1 4

binnenwanden

2 1 5

idem

4 3 2 1 5

5.1.2 Gebouwdiepte (hart-op-hart)

Expl Expl schoonmaak facilitair

ingreep

indeelbaarheid opvoeren

3 2 1 4

idem

€

300

totaal Expl €

800

250 €

150 €

7.400

500 €

150 €

87.150

€

27.000

41.000

Werkplekconcept

5.2.1 Variatie in werkplekken en activiteiten

2 1 4

idem

Sociaal

7.1.1 Sociale veiligheid

2 1 3

inbraakalarmering

€

81.250 €

3.250 €

1.000

€

1.500 €

Beveiliging

7.2.1 Veiligheidsvoorzieningen

2 1 4

overige beveiligingen

€

94.250 €

3.770 €

1.000

€

1.500 €

6.270

Voorzieningen in het gebouw 8.1.1 Consumptie (pantry’s , koffiecorners, bars enz.).

2 1 4

aanleggen

€

81.000 €

3.240 €

1.170 €

7.704 €

500 €

12.614

2 1 4

aanleggen

€ 125.000 €

3.500 €

2.400 €

20.000 €

2.000 €

27.900

11.050 €

1.500 €

1.500 €

200 €

14.250

1.000 €

1.000 €

500 €

100 €

2.600

8.1.2 Consumptie (restaurantvoorzieningen) ICT

aanleggen ICT

€ 276.250 €

Overige voorzieningen 8.4.1 Extra voorzieningen in gebouw en/of omgeving.

8.3.1 Capaciteit en servers

2 1 3

stelpost

€

50.000 €

Sanitair

2 1 4

aanpassen sanitair

€

48.600

8.5.1 Sanitaire voorzieningen

3 2 1 5

€

8.6.1 Opslag/archief

1 4

opslag bijmaken

€

25.000 €

1.000

8.7.1 Schoonmaak

1 4

schoonmaakvoorzieningen

€

25.000 €

1.000

€ 5.429.450

€

900 -15.000

€

900

€

1.000

€

-14.000

€ 209.758 € 552.000 € 761.758

3-2-2014


9

Algemene conclusie voor dit gebruik in dit specifieke gebouw analyse vergelijkende nieuwbouw Investering vervangende nieuwbouw Exploitatie - nieuwbouw per jaar

€ 9.900.000 € 423.000

Investering aanpassing extra exploitatie - aanpassing per jaar

€ 5.430.000 € 339.000

TTVT-formule: verschil in investeringen / extra exploitatie

13

Conclusie: nieuwbouw is na 13 jaar goedkoper dus:

3-2-2014

NEN 8021  kosteneffectief om aan te passen


10

Conclusie bij deze analyse • De resultaten van deze opname: • Geeft snel inzicht in de kostenconsequentie van bepaalde eisen en wensen van de gebruikers; • Daarmee een instrument om – De haalbaarheid van het gebruik te toetsen (principieel):

past dit gebruik effectief in dit gebouw – Het basis PvE kritisch te beschouwen.

• Ten aanzien van de methode: • • • •

De opnames zijn in 2 mandagen gedaan De doorrekening van de prestaties: 2 mandagen Het doorrekenen van de kostenconsequenties en scenario’s: 2 mandagen Daarmee is de methode: – Snel toe te passen mits voldoende deskundigheid aanwezig is – De analyse is goed bruikbaar (+/- 15%) om een go–nogo beslissing op te baseren. – Is relatief goedkoop uit te voeren: in dit geval € 6.000,- advieskosten

3-2-2014


11

Analyse vergelijkende nieuwbouw NEN 8021 VOORBEELD Investering- nieuwbouw

€ 9.900.000

Exploitatie - nieuwbouw per jaar Investering - aanpassing

€ 423.000 € 5.429.450

Exploitatie - aanpassing per jaar verschil in investeringen / verschil in exploitatie

€ 761.758

(aanpassing + basisbedrag gebouw)

13 conclusie: nieuwbouw is na 13 jaar al goedkoper

Andere overweging voor de investering opbrengsten

€ 895.000

af: extra exploitatiekosten

€ 761.758

verschil

€ 133.242

gekapitaliseerd

2%

rendement

€ 1.332.420

Of: een alternatieve keuze weglaten van:

investering

expl./jaar

2.3.1 Koeling

€ 550.000

€ 87.150

5.1.1 deel indeelbaarheid

€ 406.250

€ 9.200

Sober en doelmatige uitvoering

€ 50.000

€ 2.000

investering wordt dan

€ 4.423.200

opbrengsten uit verhuur (85% bezet)

€ 895.000

af: extra exploitatiekosten

€ 663.408

verschil

€ 231.592

gekapitaliseerde opbrengsten 3-2-2014

5%

rendement

€ 2.315.920


12

kantoorgebouw Arnhem deel de Toren

Recommend Documents