kantoorgebouw Arnhem deel “de Toren” Proefproject opname volgens NEN 8021:2013
3-2-2014
Humac BV,
[email protected], 0636124040
1
Doel van de 8021-opname •
Het is een snelle en betrouwbare toets om te bepalen of: – –
Een gebruiker in een gebouw past; Een gebouw geschikt is voor een bepaald gebruik.
•
De basis is een prestatiemeting (van gebruikskwaliteiten) waarbij verschillende Key Performance Indicators (KPI’s) beschouwd worden volgens een uniforme meetmethode;
•
Deze KPI’s zijn verdeeld in Prestatie Indicatoren (PI’s) die op hun beurt weer verdeeld zijn in onderwerpen.
•
De onderwerpen hebben een score-mogelijkheid om de gebruikerseisen vast te stellen;
•
Per onderwerp kan de gebruiker het belang aangeven van dat onderwerp (= kwaliteitsaspect) voor hem/haar;
•
Het gebouwprofiel wordt via dezelfde maatlat bepaald zodat eventuele discrepanties zichtbaar gemaakt worden;
•
Dit resulteert in een overzicht van “afwijkingen” tussen de vraag van de gebruiker en de aanwezige kwaliteit van het vastgoed;
•
Met dit resultaat kunnen betrokken partijen aan de gang: – – –
•
Aanpassen van de vraag (gebruikersprofiel) door eisen en wensen bij te stellen; Aanpassen van het aanbod (vastgoedprofiel) door ingrepen uit te voeren; Uitwerken van een huisvestingsbeleid voor de lange termijn
In deze presentatie wordt aan de hand van een voorbeeld deze methode toegelicht;
3-2-2014
Humac BV,
[email protected], 0636124040
2
Voorbeeld van een NEN 8021 blad
3-2-2014
Humac BV,
[email protected], 0636124040
3
Het voorbeeld •
Als voorbeeld een leegstaand kantoorgebouw in Arnhem;
•
Eerst een doorsnede van de kantoortoren en een plattegrondje om een indruk te krijgen van het gebouw;
•
Daarna het gebruiksprofiel (flexibel administratief kantoor) en het gebouwprofiel in één tabel;
•
In deze tabel is ook de “match” gemaakt van de gewenste prestaties gebruikers met de aanwezige prestaties in het gebouw;
•
Via de “hark” is aangegeven op welke kwaliteitsaspecten het gebouw wel/niet voorziet in de gevraagde functionaliteit van de gebruiker (de eisen en wensen);
•
Op de daarop volgende pagina’s is aangegeven wat je met deze gegevens kan doen en tot wat voor soort beslissingen dit kan leiden;
•
Het is dus ook mogelijk (en zelfs wenselijk) om meerdere gebruiksprofielen “los te laten” op dit gebouwprofiel; de (on)mogelijkheden worden dan steeds beter zichtbaar;
•
Grote voordeel: een relatief snelle en goedkope analyse om in een vroege fase huisvestingsbeleid te ontwikkelen.
3-2-2014
Humac BV,
[email protected], 0636124040
4
Doorsnede van de “toren”
3-2-2014
Humac BV,
[email protected], 0636124040
5
3-2-2014
Humac BV,
[email protected], 0636124040
6
Analyse van het gebruik en gebouw 1e deel NEN 8021 KPI PI Code Onderwerp gebruiksprofiel
gebouwprofiel
1.1.1 Toegankelijkheid van de hoofdentree voor mensen
>3
4
1.1.2 Middelen (logistiek)
3
4
1.1.3 Route-aanduiding
3
5
1.1.4 Verticale bereikbaarheid
4
5
1.1.5 Minder valide
5
5
1.2.1 Eigen vervoer; auto
3
4
1.2.2 Eigen vervoer; voet, fiets, brommer
3
5
1.2.3 Openbaar vervoer
>3
4
1.3.1 Kwaliteit
4
3
1.3.2 Kwantiteit
4
5
2.1.1 Beleving
4
4
2.1.2 Aanwezigheid
4
5
2.2.1 Kwaliteit binnen
5
3
2.2.2 Kwaliteit buiten
3
4
2.3.1 Koeling
4
2
2.3.2 Verwarming
3
3
2.4.1 Buitengeluid
4
1
2.4.2 Binnengeluid
5
3
Bediening
2.5.1 Individuele regelbaarheid
5
4
Ui tzicht
2.6.1 Zicht op buiten vanaf de werkplek
2
5
3.1.1 Energielabel
3
2
3.1.2 Herwinbare energiebronnen
2
2
tekort
G. overschot
Bereikbaarheid Toegankelijkheid
Ontsluiting
Stalling
>3 3 3 4 5 3 3 >3 1 4 4
-1 -2 -1 -1 -2 -1 -1 -1 -2 -1 -2 -1
Comfort Licht Lucht Temperatuur Geluid
2 1 2 1 3 2 1 2 1 1
4 4 -1 5 3 -1 4 3 4 5 5 2 -1 -2 -3
Duurzaamheid Energie
3-2-2014
Humac BV,
[email protected], 0636124040
1 3 2
7
Analyse van het gebruik en gebouw 2e deel NEN 8021 + Flexibiliteit Indeling
4.1.1 De flexibiliteit van het gebouw bij wijzigingen van de indeling4
2
Omvang
4.2.1 Krimp- en groeiflexibiliteit
5
3
5.1.1 Indeling van het verhuurbaar oppervlak
5
1
5.1.2 Gebouwdiepte (hart-op-hart)
4
1
5.2.1 Variatie in werkplekken en activiteiten
4
2
2 1 4 2 1 5
Ruimtegebruik Ruimtebenutting Werkplekconcept
4 3 2 1 5 3 2 1 4 2 1 4
Representativiteit Architectuur
6.1.1 Samenhang tussen de architectonische vorm, functie en constructie 3
5
Monument
6.2.1 Formele monumentale status
1
Verschijning
6.3.1 Herkenbaarheid van het gebouw en de bijdrage aan de (bebouwde) 3 omgeving
3
Sociaal
7.1.1 Sociale veiligheid
3
1
Beveiliging
7.2.1 Veiligheidsvoorzieningen
4
2
Voorzieningen in het gebouw 8.1.1 Consumptie (pantry’s , koffiecorners, bars enz.).
4
2
4
2
1
3 -1 -2 1 3
Veiligheid
2 1 3 2 1 4
Voorzieningen 8.1.2 Consumptie (restaurantvoorzieningen) Sport
8.2.1 Fitnessruimtes/sportfaciliteiten [douche] in en buiten het gebouw 1
1
ICT
8.3.1 Capaciteit en servers
5
2
Overige voorzieningen 8.4.1 Extra voorzieningen in gebouw en/of omgeving.
3
1
Sanitair
8.5.1 Sanitaire voorzieningen
4
2
8.6.1 Opslag/archief
4
3
8.7.1 Schoonmaak
4
3
3-2-2014
Humac BV,
[email protected], 0636124040
2 1 4 2 1 4 1 3 2 1 5 2 1 3 2 1 4 1 4 1 4
8
Investering en exploitatie van de profielenmatch Expl Expl onderhoud energie
Inv.
uitbreiden stalling
€
15.000 €
350 €
150 €
2 1 5
uitbreiden LBK / filters
€
85.000 €
3.500 €
3.500 €
2 1 4
uitbreiden LBK / koelig
€ 550.000 €
8.500 €
78.000 €
gevelisolatie
€ 2.850.000
€
-14.000 €
binnenisolatie
€
35.000 €
700
€
700
1 5
regelingen aanpassen
€
48.100 €
1.924
€
1.924
1 3
zie 2.4.1 € 227.500 €
9.100
€
9.100
€ 812.500 €
16.250
1.500 €
650 €
18.400
5.750
tekort G. Stalling
1.3.1 Kwaliteit
Lucht
2.2.1 Kwaliteit binnen
Temperatuur
2.3.1 Koeling
Geluid
2.4.1 Buitengeluid
3 2 1 4
2.4.2 Binnengeluid
2 1 5
1 4
Bediening
2.5.1 Individuele regelbaarheid
Energie
3.1.1 Energielabel
Indeling
4.1.1 De flexibiliteit van het gebouw bij wijzigingen van de indeling
Omvang
4.2.1 Krimp- en groeiflexibiliteit
Ruimtebenutting
5.1.1 Indeling van het verhuurbaar oppervlak
2 1 4
binnenwanden
2 1 5
idem
4 3 2 1 5
5.1.2 Gebouwdiepte (hart-op-hart)
Expl Expl schoonmaak facilitair
ingreep
indeelbaarheid opvoeren
3 2 1 4
idem
€
300
totaal Expl €
800
250 €
150 €
7.400
500 €
150 €
87.150
€
27.000
41.000
Werkplekconcept
5.2.1 Variatie in werkplekken en activiteiten
2 1 4
idem
Sociaal
7.1.1 Sociale veiligheid
2 1 3
inbraakalarmering
€
81.250 €
3.250 €
1.000
€
1.500 €
Beveiliging
7.2.1 Veiligheidsvoorzieningen
2 1 4
overige beveiligingen
€
94.250 €
3.770 €
1.000
€
1.500 €
6.270
Voorzieningen in het gebouw 8.1.1 Consumptie (pantry’s , koffiecorners, bars enz.).
2 1 4
aanleggen
€
81.000 €
3.240 €
1.170 €
7.704 €
500 €
12.614
2 1 4
aanleggen
€ 125.000 €
3.500 €
2.400 €
20.000 €
2.000 €
27.900
11.050 €
1.500 €
1.500 €
200 €
14.250
1.000 €
1.000 €
500 €
100 €
2.600
8.1.2 Consumptie (restaurantvoorzieningen) ICT
aanleggen ICT
€ 276.250 €
Overige voorzieningen 8.4.1 Extra voorzieningen in gebouw en/of omgeving.
8.3.1 Capaciteit en servers
2 1 3
stelpost
€
50.000 €
Sanitair
2 1 4
aanpassen sanitair
€
48.600
8.5.1 Sanitaire voorzieningen
3 2 1 5
€
8.6.1 Opslag/archief
1 4
opslag bijmaken
€
25.000 €
1.000
8.7.1 Schoonmaak
1 4
schoonmaakvoorzieningen
€
25.000 €
1.000
€ 5.429.450
€
900 -15.000
€
900
€
1.000
€
-14.000
€ 209.758 € 552.000 € 761.758
3-2-2014
Humac BV,
[email protected], 0636124040
9
Algemene conclusie voor dit gebruik in dit specifieke gebouw analyse vergelijkende nieuwbouw Investering vervangende nieuwbouw Exploitatie - nieuwbouw per jaar
€ 9.900.000 € 423.000
Investering aanpassing extra exploitatie - aanpassing per jaar
€ 5.430.000 € 339.000
TTVT-formule: verschil in investeringen / extra exploitatie
13
Conclusie: nieuwbouw is na 13 jaar goedkoper dus:
3-2-2014
NEN 8021 kosteneffectief om aan te passen
Humac BV,
[email protected], 0636124040
10
Conclusie bij deze analyse • De resultaten van deze opname: • Geeft snel inzicht in de kostenconsequentie van bepaalde eisen en wensen van de gebruikers; • Daarmee een instrument om – De haalbaarheid van het gebruik te toetsen (principieel):
past dit gebruik effectief in dit gebouw – Het basis PvE kritisch te beschouwen.
• Ten aanzien van de methode: • • • •
De opnames zijn in 2 mandagen gedaan De doorrekening van de prestaties: 2 mandagen Het doorrekenen van de kostenconsequenties en scenario’s: 2 mandagen Daarmee is de methode: – Snel toe te passen mits voldoende deskundigheid aanwezig is – De analyse is goed bruikbaar (+/- 15%) om een go–nogo beslissing op te baseren. – Is relatief goedkoop uit te voeren: in dit geval € 6.000,- advieskosten
3-2-2014
Humac BV,
[email protected], 0636124040
11
Analyse vergelijkende nieuwbouw NEN 8021 VOORBEELD Investering- nieuwbouw
€ 9.900.000
Exploitatie - nieuwbouw per jaar Investering - aanpassing
€ 423.000 € 5.429.450
Exploitatie - aanpassing per jaar verschil in investeringen / verschil in exploitatie
€ 761.758
(aanpassing + basisbedrag gebouw)
13 conclusie: nieuwbouw is na 13 jaar al goedkoper
Andere overweging voor de investering opbrengsten
€ 895.000
af: extra exploitatiekosten
€ 761.758
verschil
€ 133.242
gekapitaliseerd
2%
rendement
€ 1.332.420
Of: een alternatieve keuze weglaten van:
investering
expl./jaar
2.3.1 Koeling
€ 550.000
€ 87.150
5.1.1 deel indeelbaarheid
€ 406.250
€ 9.200
Sober en doelmatige uitvoering
€ 50.000
€ 2.000
investering wordt dan
€ 4.423.200
opbrengsten uit verhuur (85% bezet)
€ 895.000
af: extra exploitatiekosten
€ 663.408
verschil
€ 231.592
gekapitaliseerde opbrengsten 3-2-2014
5%
rendement
€ 2.315.920
Humac BV,
[email protected], 0636124040
12