ID (Surveyor´s Report): 137/7607/2016
LV no.: 1884
Name of subject / Předmět ocenění: Celek pozemku čís. parcely 1433 s objektem restaurace s bytem č.p. 829 („Restaurace Pod hradem“) a pozemků čís. parcel 1433, 1434 a 1435 v k.ú. Střekov, v ulici Ke Hradu, v Ústí nad Labem - Střekově, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: ul. Ke Hradu č.p. 829/14, Střekov, 400 03 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura
3 824 000 Kč
Market value Tržní hodnota
2 300 000 Kč
728 178 Kč
Common price Obvyklá cena
2 300 000 Kč
2 325 000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
LAND / POZEMEK
1
Čísla parcel Objekt restaurace s bytem č.p. 829, Parcel of land nr. součást parc.č. 1433 Size: altán restaurace, inženýrské sítě, Velikost zpevněné plochy, oplocení Type: okraj krajského města, turistická Druh poloha pod hradem Střekov Unit price: úplná (Krajské město) Jednotková cena
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha:
Nestanoven Kč
zděný
1433, 1434, 1435 842 m2 Zastavěná plocha a nádvoří, zahrada
LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celková plocha :
175 m2 + altán 65 m2
1 200 Kč/m2
Pub area: Plocha nebytová = restaurace :
391,15 m2 157,4 m2 + altán 63,5 m2
Floor area: Podlahová plocha (bez altánu):
391,15 m2
Flat area: Plocha bytová
(plocha terasy bytu a půdních pokojů započtena ½)
89,1
m2
+ terasa 41 m2 + místnosti přístupné z půdy 22,5 m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
1558 m3
Other area: Plochy společné:
Unit price: Jednotková cena (ploch interiéru):
5 880 Kč/m2
Income: Příjem:
121 363 Kč
Cost: Náklady:
48 545 Kč
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
2. pol.19. st. odhad 60 %
Capitalization rate: Kapitalizační míra: -1-
112,9 m2
10 %
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví jsou nemovité věci ve vlastnictví pana David Andrese, Ke Hradu 829/14, Střekov, 400 03 Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské ani zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nezohledňuje zahájení exekucí evidovaná na listu vlastnictví. Real burden / věcná břemena: Nebyla zjištěna Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským a zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu. Legal and structural state / stavebně právní stav: Objekt restaurace s bytem č.p. 829 k.ú. Střekov je součástí pozemku parc.č. 1433. Jde o řadový krajní objekt typu stavení, je částečně podsklepený se dvěma NP a s půdním prostorem v sedlové střeše. Objekt č.p. 829 k.ú. Střekov je v KN evidovaný se způsobem využití rod. dům. Využití objektu je ve skutečnosti kombinované – restauarce a bydlení, přičemž některé prostory jsou společné (užívané pro oba účely). Západním směrem na objekt navazuje mladší přístavba s využitím pro restauraci (1.NP) i bydlení (terasa v úrovni 2.NP). Na celek navazuje altán pro posezení hostů restaurace (někdejší kuželna). K využití objektu nebylo předloženo žádné kolaudační rozhodnutí. Dle zaměření převažuje nebytové využití objektu, což není v souladu s evidencí KN : - prostory nebytové 157,4 m2 + altán 63,5 m2, - prostory bytové 89,1 m2 + terasa v úrovni 2.NP 41 m2, k tomu 2 půdní pokoje (podstandard) 22,5 m2 (plocha terasy a neplnohodnotných pokojů je ve výpočtech zohledněna ½) - prostory užívané společně pro oba účely 112,9 m2. Weak points / slabé stránky: - nízký stupeň údržby objektu, nebytového prostoru i bytu - součástí restaurace není kuchyně, pouze výčep (v prostorách objektu ji lze vybudovat, ale nutno uvažovat s investicí do stavebních úprav) - omezená pronajímatelnost bytu (pro polohu nad restaurací), byt je vhodný pro provozovatele restaurace - vytápění objektu jedním kotlem (na pevná paliva) Strong points / silné stránky: - pro provozování restaurace : turisticky zajímavá poloha v blízkosti Hradu Střekov, historicky zavedená restaurace, CHKO České středohoří, originální altán (někdejší kuželna) - pro bydlení: dobrá dostupnost centra města pomocí MHD, úplná občanská vybavenost krajského města, terasa bytu - možné výnosy z pronájmu celku - rozloha pozemku Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1884, pro k.ú. Střekov obec Ústí nad Labem, prokazující stav k datu 10.5.2016 b/ zjištění při prohlídce na místě c/ informace o restauraci z internetu a od majitele celku Tour / prohlídka: Prohlídka celku byla na základě oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne 25.4.2016 svolána na 11.5.2016 na 13.h. Ve sjednaném čase byl na místě majitel pan David Andres, ale svolil s prohlídkou pouze na cca 10 – 15 minut. Na základě ústní domluvy s objednatelem bylo realizováno místní šetření znovu, proběhlo standardním způsobem dne 18.5.2016 ve 13h.
-2-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
775258 Střekov 554804 Ústí nad Labem 93 523 01.02.2015 CZ0427 Ústí nad Labem Ústecký okraj krajského města
Infrastruktura: Město Ústí nad Labem (93 523 obyvatel) je sídlem Ústeckého kraje. Infrastruktura krajského města je úplná mj. Magistrát, Krajský úřad, Katastrální úřad, Ředitelství finančního úřadu, Krajský soud, Krajská nemocnice, Univerzita J.E.Purkyně, střední školy, zimní stadión, sportoviště, hypermarkety, divadlo, hotely, lodní doprava po řece Labi, autobusové a železniční nádraží. Ústí nad Labem je průmyslovým městem mj. chemická a potravinářská výroba. Město je dobře dostupné silniční dopravou do Drážďan po dálnici D8 (ve směru na Prahu se dálnice buduje) a shodně železniční dopravou (Praha- Drážďany). Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný celek s restaurací a bytem je situován v městském obvodu Střekov v Krajském městě Ústí nad Labem, na pravém břehu řeky Labe (centrum města na druhém břehu). Jedná se o klidnou lokalitu s původní zástavbou rodinných domů a s domy bytovými včetně panelových v blízkosti přírody (CHKO České Středohoří), pod Hradem Střekov. Čtvrť disponuje dobrou občanskou vybaveností a současně je velmi dobře dostupná z centra města trolejbusovou dopravou (cca 15 min). Hodnocená lokalita je pro bydlení pěkná, pro provozování restaurace pro blízkost Hradu Střekov a přírody Českého Středohoří také dobrá. Nejedná se o území se zvýšeným rizikem povodně/záplavy, byť jde o polohu poblíž řeky Labe. Short description property / stručný popis majetku: Objekt restaurace s bytem č.p. 829 k.ú. Střekov : Objekt restaurace s bytem č.p. 829 k.ú. Střekov je součástí pozemku parc.č. 1433. Jde o řadový krajní objekt, podsklepený, se dvěma NP a sedlovou střechou. K využití objektu nebylo předloženo žádné kolaudační rozhodnutí. Stávající užívání odpovídá převážně nebytovému využití, kdy je v přízemí prostor restaurace se zázemím a v patře je byt s terasou. Prostory podzemní jsou užívané vesměs k oběma účelům. Na objekt navazuje altán protáhlého půdorysu (pro posezení hostů restaurace). Nebyla poskytnuta informace o stáří stavby, z dostupných zdrojů vyplývá, že historie restaurace spadá do 2. pol. 19. stol. a altán pro venkovní posezení je někdejší kuželnou. Přístavba restaurace, na níž je terasa bytu, pochází pravděpodobně cca ze 70. let min. století. Dispoziční řešení: PP : chodba, WC - ženy, 2x sklep, uhelný sklep, pivní sklep 1.NP : chodba se schodištěm, další schodiště (do pivního sklepa), výčep, sál (salónek s malbou hradu), sklad, wc - muži, někdejší sociální zázemí bez vybavení, navazuje altán pro hosty restaurace 2.NP: chodba se schodištěm, byt 1+3 (kuchyně, 3x pokoj, šatna, 2x koupelna se záchodem, terasa výše půdní prostor a přes něj přístupné 2 pokoje Konstrukční řešení a vybavení: Objekt je zděný včetně vnitřních příček, základy a obvodové konstrukce jsou nejspíš ze smíšeného zdiva. Stropy jsou klenbové, ve 2.NP s rovným podhledem, v půdních pokojích původní rákosové. Střecha je sedlová s taškovou krytinou, na střeše přístavby je terasa s dlažbou (lemovaná zděnou podezdívkou s plaňkovým plůtkem). Klempířské prvky z pozinkovaného plechu s nátěrem. Okna jsou převážně původní dřevěná dvojitá, minimálně obnovená. Fasáda je starší, opotřebená. Schodiště jsou betonová event. kamenná, na podlahách jsou převážně linolea (na prknech a deskách) a keramické dlažby, na chodbách původní teracové podlahy. Vnitřní dveře pocházejí cca ze 70. let min. století, jsou plné. Restaurace je vybavena standardním výčepním pultem. Ve výčepu jsou krbová kamna. V prostoru sálu (salónku) je linoleum a na stěně malba Hradu Střekov. Sociální zázemí pro muže je v úrovni restaurace (v 1.NP). Sociální zázemí pro ženy je v PP. Byt je vybaven běžnou kuchyňskou linkou a el. sporákem. Koupelna je zastaralá s vanou, záchodem a el. bojlerem. Druhá koupelna bytu je novodobá neudržovaná mj. vybavená s plastovým sprchovým koutem. -3-
V objektu je rozvedena voda, el. proud a kanalizace. Objekt je vytápěn ústředním teplovodním topením s kotlem na uhlí. Voda je ohřívána lokálně elektřinou (bojler a malé průtokové ohřívače). Rozvod plynu nezjištěn. Stáří a stavební stav: Nebyly zjištěny žádné vážné nebo statické stavební závady, nicméně je zřejmé opotřebení objektu i venkovních úprav. Údržba celku je zanedbaná, byť je vše užívané a funkční, celek vyžaduje minimálně postupnou modernizaci a celkové zvelebení. Nejsou zřejmé žádné zásadní investice z poslední doby vyjma střešní krytiny (cca v r. 2000). Drobné obnovy byly realizovány v bytě, majitel uvedl obnovu elektroinstalace, SDK podhledy se zateplením. Další stavby : Součástí celku nejsou jiné stavby. V jižní části pozemku 1433 k.ú. Střekov je v kat. mapě zakreslena již neexistující drobná stavba. Součástí celku je dobový dřevěný altán protáhlého půdorysu, někdejší kuželna. Jde o ojedinělou stavbu, která je originálním prvkem celku. Pozn. pás vyznačený na parc.č. 1434 k.ú. Střekov je zastavěná plocha altánu s podsklepením Pozemky: Součástí celku jsou pozemky čís. parcel 1433, 1434 a 1435 k.ú. Střekov v Ústí nad Labem. Pozemky čís. parcel 1433, 1434 a 1435 k.ú. Střekov jsou v KN evidovány se způsobem ochrany památkově chráněné území a rozsáhlé chráněné území. Pozemky čís. parcel 1434 a 1435 k.ú. Střekov jsou v KN evidovány jako zahrada se způsobem ocharny zemědělský půdní fond. Pozemky jsou mírně svažité směrem k západu, k řece Labi. Celek je napojený na inženýrské sítě (elektro, voda, kanalizace) a je přístupný z ulice Ke Hradu, ze silnice a chodníku na parcele čís. 1389/1 k.ú. Střekov (v KN jako ost. plocha/ost. komunikace ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem). Přístup i příjezd k celku je právně i fyzicky zajištěn. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar pozemků z kopie katastrální mapy v příloze.
-4-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 1433, jejíž součástí je objekt restaurace s bytem č.p. 829 a pozemků čís. parcel 1434 a 1435 k.ú. Střekov v ulici Ke Hradu, v Ústí nad Labem - Střekově, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaných na listu vlastnictví č. 1884 pro k.ú. Střekov a obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. května 2016 (po zaokrouhlení)
2.300.000,- Kč Slovy: Dvamiliónytřistatisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské ani zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nezohledňuje zahájení exekucí evidovaná na listu vlastnictví. Nebyly zjištěny žádné nájemní vztahy týkající se oceňovaného nemovitého majetku. Evidence v KN není zcela v souladu se skutečným stavem objekt č.p. 829 k.ú. Střekov není rodinným domem, značně převažují plochy nebytového prostoru drobná stavba v jižní části parc.č. 1433 k.ú. Střekov nestojí V souvislosti s oceňovanými nemovitostmi nebyla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 137/7607/2016. Vypracovala : Ing. Jana Königová
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 22. května 2016 -5-
