Znalecký posudek č. Typ nemovitosti Účel ocenění
1672 / 01-01 / 2012
Byt v družstevním vlastnictví bez možnosti garážování v současném stavu Stanovení obvyklé ceny členských práv a povinností vztažených k bytové jednotce č.345/1 pro účel nedobrovolné dražby
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 345/1, LV č. 424, s podílem na společných částech domu čp.345 na pozemku: pozemek parc.č. 653, LV č. 424 Adresa Kraj
Hlavní město Praha
Kat. území Střížkov Část obce dle LV 424
Statutární PRAHA město Ulice Varnsdorfská
Počet obyvatel 1233211 č.p.
Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 182 00 Praha 8
Vlastnictví Bytová jednotka pozemek parc.č. 653
Tel. E-mail IČ DIČ
25023217 CZ25023217
Bytové družstvo Varnsdorfská 345 - 190 00 Praha 9, Varnsdorfská 345 Bytové družstvo Varnsdorfská 345 - 190 00 Praha 9, Varnsdorfská 345
Zpracováno pro
dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
345
Dne Ke dni Prohlídka dne
Počet stran textu 7
Počet příloh
10.1.2012 4.1.2012 4.1.2012
3
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha Sklepy a komory
51.12 m2 2.51 m2
33 000 Kč/m2 20 000 Kč/m2
1 687 000 Kč 50 200 Kč
1 750 000 Kč Jeden milion sedmsetpadesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
1
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Podlahová plocha a vybavení byly převzaty z prohlášení vlastníka bytové jednotky č.1 protějšího obdobného bytového domu čp.330. Jedná se o standardní malý byt 3+1 (nebo 3+kk) s příslušenstvím v domě panelové technologie, na sídlišti Prosek, na jihozápadním okraji hl.města Prahy kladné faktory: - stabilizovaná lokalita - velmi dobrá dostupnost stanice metra - dle sdělení zástupců družstva anuita splacená záporné faktory: - poloha v domě v 1.NP - panelová technologie domu, lokalita sídliště - družstevní vlastnictví, není možnost převodu do osobního vlastnictví, není prohlášení vlastníka - větší dopad poklesu cen nemovitostí Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným NE stavem) dům není rozdělen na jednotky, není prohlášení vlastníka ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno NE doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva dům není rozdělen na jednotky, není prohlášení vlastníka NE
jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. dům není rozdělen na jednotky, není prohlášení vlastníka
NE
nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost nezjištěno jednotka je určena výhradně k bydlení jednotka je zkolaudována jednotka je dokončena jednotka je užívána v souladu s právním stavem nezjištěno nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s.
ANO ANO ANO NE ANO ANO ANO
REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu kupní smlouva V11 12392/1998 nebyla k dispozici
2
ANO
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 424, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 4.1.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Střížkov. Fotodokumentace. Datum předání kompletních podkladů 4.1.2012 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 424, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 4.1.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Střížkov. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Střížkov se nachází na severním okraji Hlavního města Praha v městské části Praha 8 a 9. Jedná se převážně o lokalitu bydlení v panelových bytových domech postavených v letech 1966-1977 v rámci tzv.Severního města, s veškerou základní občanskou a technickou vybaveností. Dobrá dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou stanicí metra C Střížkov. Není přímá dostupnost přírody, pouze Park přátelství v centru Proseka, Ďáblický háj se nachází na severním okraji Kobylis. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Objekt bydlení je situovaný v klidné stabilizované části souboru panelových bytových domů v severní části sídliště. Je postavený podél slepé ulice Varnsdorfská, přístupné z hlavní ulice Lovosická ulicí Českolipskou a Novoborskou. Dobrá je dostupnost stanice metra Střížkov (cca 500m 10 min chůze), polikliniky a obchodního střediska. Od ulice je blok domů oddělený zeleným pásem. Za domem se nachází zelená pěší zóna se vzrostlými stromy. Pozemky jsou rovinné. Parkování je omezeně možné pouze na kolmých a podélných parkovacích stáních v ulici před domem. Informace o nemovitosti Jedná se o vnitřní sekci čp.345 panelového bytového domu s jedenácti sekcemi (vchody). Je postavená na pozemku p.č.653. Je přístupná hlavním vchodem ze zpevněné obecní ulice Varnsdorfská a zadním vchodem z chodníku z meziblokové zeleně. Je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Bytový dům je panelové technologie s plochou střechou. Má osm nadzemních podlaží s bytovými jednotkami a komorami na podlaží. Schodiště je jednoramenné, přímo osvětlené. Původní výtah je uprostřed komunikačního prostoru. Předmětem ocenění je členský podíl vztažený k bytové jednotce 3+1 č.345/1, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.345 a pozemku p.č.653. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu členského podílu. Nachází se v 1. nadzemním podlaží naproti výtahu. Jedná se o pravý vnitřní byt, dvoustranně orientovaný, s okny do ulice a meziblokové zeleně. Dispozice dle podkladové dokumentace : 3 pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna, WC Koupelna a WC jsou samostatné, dle sdělení z družstva součástí původního prefabrikovaného jádra. Komora je naproti před bytem. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 500/78 Ćeská republika, Večeřová Věra, Vyvadil Petr, Vyvadil Zdeněk parc.č. 824/1 Hl.město Praha
Způsob využití pozemku ostatní plocha zeleň ostatní plocha ostatní komunikace
Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Velikost bytu 3+1
Počet NP domu celkem Výtah
8 Ano
Počet podlaží bytu Orientace oken
1 severozápad, jihovýchod
Počet koupelen 1 Vybavení koupelny pravděp.původní vana, umyvadlo
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně pravděp. původní kuchyňská linka
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
3
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
Ano
Technický stav Technický stav domu průměrný Bytový dům je v průměrném, udržovaném technickém stavu. Byl dán do užívání v roce 1970. Opotřebení domu odhad 40%. Technický stav jednotky Stav bytové jednotky nezjištěn. Minulé rekonstrukce Konstrukce Instalace Fasáda Vstup Střešní krytina
Rozsah výměna svislých rozvodů ve společných částech domu kontaktní zateplovací systém nový vstupní portál provedena oprava, vč.klempířských konstrukcí
Rok provedení
Popis provedení budovy Konstrukce
Provedení
%
základy
z armovaného betonu
100
svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z
železobetonový montovaný skelet plochá střecha železobetonového sendvič. panelu vápenná omítka stěrková
vnitřní úpr. stěn
Konstrukce
dokonč
Provedení
% dokonč
s izolací vodorovnou i svislou betonové montované
100
100
izolace proti zemní vlhkosti stropy
100 100
střešní krytina vnější úpr. povrchů
100 100
100
schodiště
těžké izolační pásy kontaktní zateplovací systém betonové se stupni s PVC
100
100
Popis provedení jednotky Konstrukce okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
Provedení
%
Konstrukce
dokonč
Provedení
plastová s dvojsklem, na schodišti dřevěné zdvojené nezjištěno
100
dveře
100
dálkové studené a teplé centrální ohřev
100 100 100
podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
% dokonč
hladké náplňové do ocel.zárubní nezjištěno
100
světelný rozvod je proveden
100 100
100
1.NP bytu - výčet místností – dle prohlášení vlastníka bytového domu čp.330, bytu čp.330/1 Podlahové plochy pokoj pokoj kuchyň WC
15.0 m2 8.0 9.4 1.0
Sklepy / komory komora Podlahové plochy
10.0 m2 4.2 2.6 1.0
pokoj předsíň koupelna spíž
2.5 m2 51.1 m
2
Ostatní plochy
m2 0.0 m
4
2
Sklepy a komory
2.5 m2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 5.12.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 53.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 900 000 Kč 10 % 1 710 000 Kč
m2 35 800 Kč/m2 32 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+kk, DV Lokalita : ul.Varnsdorfská, ve stejném bloku domů, obdobná bytová jednotka Technický stav : původní, nová plastová okna Pravděpodobně stejná bytová jednotka
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 25.11.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 58.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 175 000 Kč 10 % 1 958 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
5
m2 37 500 Kč/m2 33 800 Kč/m2
Byt panelový 3+kk/L, DV Lokalita : ul.Varnsdorfská, ve stejném bloku domů, obdobná bytová jednotka Technický stav : po celkové rekonstrukci Pravděpodobně stejná bytová jednotka, navíc lodžie
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 22.11.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 54.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 150 000 Kč 10 % 1 935 000 Kč
m2 39 800 Kč/m2 35 800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+kk/L, DV Lokalita : ul.Varnsdorfská, ve stejném bloku domů, obdobná bytová jednotka Technický stav : po celkové rekonstrukci Pravděpodobně stejná bytová jednotka, navíc lodžie
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
32 300 - 35 800 Kč/m2
6
1 710 000 - 1 958 000 Kč 33 000 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu dostatečně rozvinutý trh větších bytů v družstevním vlastnictví, včetně umístění v přízemí. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,9-2,2 mil.Kč tj.35 000-40 000 Kč/m2, podle velikosti, technického stavu a vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 32 000-36 000 Kč/m2. Obvyklá cena podílu na družstevní bytové jednotce je, vzhledem k specifice prodeje a k minimálnímu množství informací, směrována do spodní poloviny rozpětí. Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1671-01 znaleckého deníku.
7
Fotodokumentace
pohled od J z ulice Varnsdorfská
pohled od S z ulice Varnsdorfská
pohled od SV z meziblokové zeleně
pohled do ulice Varnsdorfská
hlavní vchod a okna bytu do ulice na Z
zadní vchod do zeleně
-8-
Fotodokumentace - mapy
-9-
