JAARVERSLAG 2012 Vastgesteld door het bestuur en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen d.d. 3 juni 2013

JAARVERSLAG 2012

Vastgesteld door het bestuur en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen d.d. 3 juni 2013

1

INHOUDSOPGAVE 1

Algemene beschouwing ............................................................................. 3

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Huisvesten van klanten in huur- en koopwoningen ..................................... 5 Resultaten betaalbaar huisvesten .............................................................. 5 Huurprijsontwikkeling ................................................................................. 5 Verhuur in 2012.......................................................................................... 6 Verkoop en aankoop .................................................................................. 9

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Wonen in leefbare en vitale buurten en wijken ..........................................11 Resultaten prettig wonen ...........................................................................11 Gebiedsgericht werken..............................................................................11 Sociaal beheer ..........................................................................................13 Maatschappelijk vastgoed .........................................................................14

4 4.1 4.2 4.3 4.4

Vastgoedontwikkeling en –beheer .............................................................15 Resultaten portfoliobeleid ..........................................................................15 Nieuwbouw en herstructurering .................................................................15 Onderhoud en woningverbetering .............................................................17 Samenstelling en dynamiek portfolio .........................................................20

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Organisatie ................................................................................................21 Resultaten samenwerking en dienstverlening............................................21 Organisatieontwikkeling ............................................................................21 Kwaliteit van de dienstverlening ................................................................23 Overleg met klanten ..................................................................................24 Samenwerking en verbindingen ................................................................24

6 6.1 6.2 6.3

Financiën ..................................................................................................28 Resultaten maatschappelijk ondernemen ..................................................28 Ontwikkelingen ..........................................................................................28 Financieel beleid en resultaat ....................................................................28

7

Verslag van de Raad van Commissarissen ...............................................32

8

Jaarrekening 2012.....................................................................................37

9

Geconsolideerde jaarrekening 2012 ..........................................................79

10

Ondertekening Raad van Commissarissen / Bestuur ................................83

11

Controleverklaring .....................................................................................85

12

Kengetallen ...............................................................................................87

2

1.

ALGEMENE BESCHOUWING

Het jaar 2012 gaat niet alleen de boeken in als schrikkeljaar, maar ook als laatste jaar van Domein. Het voorbereiden van de fusie met Aert Swaens liep als een rode draad ´tussen de bedrijven door´. Een enorme uitdaging die veel van onze organisatie heeft gevraagd. De dagelijkse bedrijfsvoering liep immers gewoon door, en met resultaat! Dit jaarverslag rapporteert hierover in cijfers, mensen en activiteiten. De omstandigheden waarbinnen we dit hebben gedaan, kunnen gerust uitdagend genoemd worden. Een, zeker voor onze sector, onzeker politiek klimaat, gekoppeld aan de aanhoudende economische crisis en uitblijvende duidelijkheid op de woningmarkt zijn hiervan de voornaamste oorzaken. De situatie op de woningmarkt blijft onveranderd lastig. Beschikbare woningen voor onze doelgroepen zijn nog steeds schaars. De aanhoudende crisis en een aanhoudende onduidelijkheid over maatregelen op de woningmarkt dragen niet bij aan herstel van de woningmarkt. Daarnaast speelt de invloed van de voorgenomen regeringsmaatregelen op ons huishoudboekje. Als alle plannen doorgaan moeten wij 20% van onze huurinkomsten afdragen aan de staatskas. Dat is enorm en zal invloed hebben op onze keuzes voor de komende jaren. Deze keuzes hebben betrekking op de kwaliteit, de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van onze woningen en de kwaliteit van onze dienstverlening. Wij willen samen met onze partners, waaronder gemeenten en huurdersorganisaties, deze keuzes maken. Hiertoe zullen wij in 2013 de nodige initiatieven nemen. Gelukkig zijn we de afgelopen jaren dicht bij onze primaire doelstelling gebleven: het bouwen en verhuren van betaalbare woningen, waardoor we een financieel gezonde corporatie zijn met een laag risicoprofiel. Dit maakt dat onze plannen van nieuwbouw en herstructurering die reeds zijn overeengekomen met partners doorgang kunnen vinden, ook al worden de regeringsmaatregelen doorgezet. De te maken keuzes zullen met name betrekking hebben op nieuwe plannen. Ook in 2012 heeft Domein zich volledig ingezet voor het leveren van een bijdrage aan betaalbaar en prettig wonen door het realiseren van meerdere fraaie projecten.

In Son en Breugel hebben we met de oplevering van de laatste 114 woningen in Sonniuspark onze aanzienlijke bijdrage afgerond van ruim 250 woningen aan de totstandkoming van Sonniuspark en vergroting van de voorraad sociale huurwoningen. Met de realisatie vorig jaar van 73 appartementen Brugwachter en de Schuyt en 90 (zorg)appartementen op de plaats van het voormalige zorgcentrum de Vloed, kunnen we gerust stellen dat we nu met deze grote bouwproductie meer keuze te bieden hebben in de gemeente Son en Breugel, niet alleen voor starters maar ook voor de al dan niet zorgebehoevende oudere woningzoekenden. In Eindhoven hebben geen opleveringen plaatsgevonden in 2012, maar is hard gewerkt aan de voortgang van de wijkvernieuwing. Het spraakmakende herstructureringsproject Bloemenbuurt-Zuid met toepassing van het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is voor een groot deel opgeleverd en het laatste deel bevindt zich nu in de realisatie- en voorbereidingsfase. Het tweede herstructureringsproject Vredesplein e.o. waarbij ca. 400 worden gesloopt en e vervangen, is opgestart met de sloop van de 1 fase. Dit project gaan we in onze ‘eigen achtertuin’ realiseren. Onderdeel van de wijk zal immers ons nieuwe hoofdkantoor zijn dat we medio 2014 verwachten te kunnen betrekken. In Best geven een belangrijke impuls aan de sociale woningbouw door de komende jaren het complete sociale programma van de nieuwe buurt Dijkstraten voor onze rekening te nemen. Het gaat hierbij om zowel koop- als huurwoningen. De komende jaren wordt door een aantal partijen in 5 fasen circa 670 nieuwbouwwoningen gerealiseerd. De bijdrage van Domein zal de bouw van ca. 250 sociale woningen zijn. De bouw van de eerste fase start begin 2013 en bestaat uit woningen voor diverse doelgroepen. Naast de nieuwbouwwoningen komt er in Dijkstraten tevens een Multifunctionele Accommodatie (MFA) met daarin een basisschool, kinderopvang en een peuterspeelzaal. Tenslotte hebben we op de startersmarkt goede resultaten geboekt met Koopgarant. Door deze interessante formule voor met name middeninkomens hebben we het in 2012 voor 66 kopers mogelijk gemaakt een eigen woning te verwerven. 3

Bijzondere doelgroepen hebben altijd op onze aandacht mogen rekenen. In Best hebben we invulling geven aan het ouderinitiatief door het Molenhuis te realiseren: 14 appartementen voor mensen met een beperking. En binnen Bloemenbuurt-Zuid worden 6 appartementen gerealiseerd voor clienten van Neos. Deze laatste groep wordt door zelfstandig te kunnen wonen weer een stap dichter bij de maatschappij gebracht. De recente renovatie van Sancta Maria is ook een goed voorbeeld van onze maatschappelijke betrokkenheid. In het voormalig patronaatsgebouw hebben De Boei Kunst, De Boei Fotografie en De Boei Contact hun nieuwe plek gevonden. Ook op het vlak van duurzaamheid hebben we dit jaar een aantal stappen gezet met de ambitie over enkele jaren een groot deel van onze woningen verbeterd te hebben op dit terrein. Het is een belangrijk aandachtsgebied zowel binnen onze bestaande woningen (4.300) als nieuwbouwwoningen. Voor bestaande woningen is een tiental energiebesparende maatregelen vastgesteld. Afhankelijk van het type woning en na overleg met bewoners wordt definitief bepaald welke maatregelen uitgevoerd worden. In 2011 hebben we de energieprestatie van zo’n 200 woningen verbeterd, in 2012 waren dit er zo’n 500 woningen. In 2013 gaan we in een nog hogere versnelling met als doel ruim 900 woningen aan te pakken.

De rode draad werd in het begin al genoemd. 2012 stond voor een groot deel in het teken van de voorgenomen fusie met Aert Swaens. Beide organisaties willen in een sterk veranderende omgeving de rol van maatschappelijk betrokken en klantgedreven corporatie vasthouden en versterken in de gemeenten waar zij nu actief zijn. Voldoende schaalgrootte is hierbij onontbeerlijk. Begin 2012 bereikten we met het tekenen van de intentieverklaring de eerste belangrijke mijlpaal. Tijdens de maanden die volgden, is er door beide organisaties hard gewerkt om deze fusie verder tot stand te brengen. Er is een gezamenlijk ondernemingsplan opgesteld, de meerwaarde van de nieuwe organisatie is bepaald en het boekenonderzoek werd zonder verrassingen afgesloten. Beide Raden van Commissarissen gaven goedkeuring aan het voornemen tot fusie, evenals de Ondernemingsraden. De betrokken gemeenten werd om een zienswijze gevraagd en zonder uitzondering leidde dit tot positieve resultaten. Ook beide huurdersorganisaties hebben een positief advies afgegeven. In november werd het officiële verzoek tot fusie goedgekeurd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De geplande juridische fusiedatum is 1 januari 2013 hebben we hiermee ook gehaald. De integratie van beide organisaties vindt halverwege 2013 plaats. Vanaf dat moment zijn we echt ’thuis!

Op een aantal plaatsen volstaat een goed onderhouden woning niet als we het hebben over prettig wonen. Domein beseft dat als geen ander, en we zochten daar waar nodig steeds de dialoog. Dat kon zijn met bewoners, maar het ging meestal verder. Door meerdere partijen te betrekken en onze huurders als uitgangspunt te nemen, boekten we resultaten die we alleen nooit hadden kunnen realiseren zoals veilige en schone buurten en het verbeteren van onderlinge contacten (ook tussen culturen). Het gaat erom dat mensen verder willen komen. Als wij hen daarbij op weg kunnen helpen, ontstaat het netwerk van binnenuit. En dat is wat we uiteindelijk willen bereiken: dat mensen het zelf doen.

4

2.

HUISVESTEN VAN KLANTEN

2.1

Resultaten betaalbaar huisvesten

Tot onze klanten rekenen we de laagste inkomens (< € 34.000) en middeninkomens (tot € 45.000) en de mensen met een zorg en/of begeleidingsbehoefte (bijzondere doelgroepen). We vinden dat iedereen recht heeft op goede woon- en leefomstandigheden en richten ons op die kwetsbare groepen die minder kansen hebben op de woningmarkt. We bieden deze klantgroepen betaalbare huisvesting in de sociale huur en sociale koop. De prijsstelling gaat uit van een evenwichtige prijs-kwaliteit waarbij rekening wordt gehouden met energielasten en aanvaardbare woonlasten. Door huurwoningen te verkopen met korting (Koopgarant) bieden we een betaalbaar alternatief voor de middeninkomens. Best

Resultaten 2012

Eindhoven

Son & Breugel

Domein

85% 9 80 -

93% 66 94 0

Betaalbaar wonen Wij bieden onze klanten betaalbare woningen door te zorgen voor voldoende betaalbare woningen in het sociale huur en koopsegment - minimaal 90% van de huurwoningen heeft een streefhuur beneden de liberalisatiegrens (< € 664,66 in 2012) - conform de verkoopportefeuille worden huurwoningen onder label Koopgarant met korting verkocht

Omvang sociale huur Verkoop koopgarant Nieuwbouw sociale huur Nieuwbouw sociale koop

% woningen o.b.v. streefhuur Aantal woningen Aantal woningen Aantal woningen

98% 13 14 -

93% 44 0 -

Huisvesten van klanten Wij streven naar een optimale afstemming tussen vraag en aanbod door - vrijkomende sociale huurwoningen aan te bieden in verhouding tot de vraag van verschillende doelgroepen - de dienstverlening aan de woningzoekende klant te verbeteren

Regulier woningzoekenden Bijzondere doelgroepen Inkomensgroep > € 34.085 Inkomensgroep > € 45.000 Urgenten Uitstroom DOOR-instellingen

2.2

Minimaal 50% vrijkomend aanbod Maximaal 20% vrijkomend aanbod Maximaal 10% vrijkomend aanbod Minimaal 80% Koopgarant < 6 maanden passend aanbod < 3 maanden passend aanbod

57% 6% 6,3% 86% 73% 62%

Huurprijsontwikkeling

Betaalbare huurwoningvoorraad We willen betaalbaar wonen bieden in de zin van acceptabele woonlasten (huurprijs en energielasten) in verhouding tot het inkomen, maar ook in de zin van een evenwichtige prijskwaliteitverhouding. Dit betekent dat meer kwaliteit zich vertaalt in een hogere huurprijs. Daarom wordt voor comfortverbeteringen op verzoek van de klant maar ook voor energiebesparende maatregelen een huurverhoging gevraagd. Met het in 2011 vastgestelde nieuwe huurprijsbeleid wil Domein waarborgen dat minimaal 90% van de huurwoningvoorraad tot het sociale huursegment blijft behoren. Domein acht de sociale huur betaalbaar voor de lagere

inkomensgroepen omdat zij met behoud van huurtoeslag volgens de laatste regelgeving op dit segment aangewezen zijn. In 2012 is met de fusiepartner het huurprijsbeleid op elkaar afgestemd. Voor Domein geldt dat het huurprijsbeleid niet aangepast hoeft te worden en het in 2012 gevoerde beleid kan worden voortgezet. In de uitwerking van het gezamenlijke huurprijsbeleid is de woningwaardering als uitgangspunt gehandhaafd. Voor vaststelling van de streefhuur is per woningtype een percentage vastgesteld dat gekoppeld wordt aan het aantal kwaliteitspunten op woningniveau. Hiermee is de prijskwaliteitverhouding opnieuw gedefinieerd. 5

Tabel 2.1 Aantal woningen per prijsklasse ultimo 2012 Huurprijs betaalbaar ≤ € 561,98 > € 561,98 ≤ € 664,66 vrije sector > € 664,66 Totaal

Best

Eindhoven

1.466

88,2%

3.210

67,3%

720

84,8%

5.396

10,2%

169

10,3%

373

20,8%

222

12,0%

764

1,2%

21 1.656

1,5%

56 3.639

11,9%

127 1.069

3,2%

204 6.364

Huurverhoging Per 1 juli 2012 heeft Domein de huur van de sociale woningen inflatievolgend verhoogd met 2,3%. Evenals voorgaande jaren was differentiatie niet mogelijk omdat BZK de maximale huurverhoging op woningniveau begrensd heeft. De geliberaliseerde woningen kregen een huurverhoging van 2,3% tot 3%. De totale huursom voor de sociale woningen is slechts met 2,06% gestegen, met name als gevolg van huurbevriezing in het kader van wijkvernieuwing.

Verhoging huursom Aantal huurbevriezing

Domein

88,6%

Binnen de sociale huur wordt veelal het e prijssegment tot de 2 aftoppingsgrens van € 561,98 tot de betaalbare voorraad gerekend. Volgens deze definitie is 85% van de woningen van Domein ultimo 2012 betaalbaar. Bijna 97% behoort tot de sociale voorraad. Indien alle huurwoningen zonder sloop- of verkoopbestemming tegen streefhuur zouden worden verhuurd, blijft 93% tot de sociale voorraad behoren. Er treedt een grote verschuiving tussen prijsklassen op: veel e woningen krijgen een streefhuur boven de 2 aftoppingsgrens maar blijven binnen het sociale huursegment.

Inflatievolgende huurverhoging

Son & Breugel

2012

2011

2010

2,30%

1,30%

1,20%

2,06%

1,01%

1,09%

1.135

824

929

Huurtoeslag Eind 2012 ontvingen 1.069 huurders toeslag via Domein. Zij ontvingen een gemiddeld bedrag van € 184 per maand. Vorig jaar ging het om 1.167 huurders en bedroeg het gemiddelde bedrag € 188 per maand. Het gemiddelde van Domein geeft mogelijk een vertekend beeld omdat het aantal huurders afneemt dat huurtoeslag via Domein ontvangt. Steeds meer huurders kiezen voor storting van de huurtoeslag op de eigen rekening.

2.3

Verhuur in 2012

Afstemming vraag en aanbod Domein stelt zich ten doel dat iedereen keuze én een redelijke slaagkans heeft. Omdat niet alle woningzoekenden zelfstandig of tijdig aan een passende woning kunnen komen, krijgen doelgroepen die voorrang behoeven en de doelgroepen met een zorg- en/of begeleidingsbehoefte een direct woningaanbod van Domein. Het overige vrijkomend huuraanbod wordt vrij op de markt aangeboden. Sinds 2002 verhuurt Domein haar woningen volgens het advertentiemodel waarbij in principe vooraf geen criteria gelden om de klant zoveel mogelijk keuzevrijheid te bieden. Belangstellende woningzoekenden worden gerangschikt op volgorde van inschrijftijd. Domein maakt het woningaanbod via internet bekend, naast aankondigingen in Groot Eindhoven, Forum en Groeiend Best. Het woningaanbod is toegankelijk via het gezamenlijke internetportaal van de Eindhovense woningcorporaties. Woningzoekenden Eind 2012 staan 47.470 huishoudens bij Domein geregistreerd als woningzoekende voor een huurwoning en 1.534 voor een Koopgarantwoning. Van alle woningzoekenden waren 5.095 actief (10,4%), d.w.z. heeft minimaal 1 maal in 2012 gereageerd op een advertentie voor een huur- of koopwoning. Van de woningzoekenden behoort 75% tot de primaire doelgroep die voor huurtoeslag in aanmerking komt; 82% heeft een inkomen tot € 34.085 en 8,3% een inkomen daarboven tot € 43.000. Tenslotte heeft 8,9% een inkomen boven € 43.000. Minder dan 1% heeft geen inkomen opgegeven. Met de invoering van het nieuwe automatiseringssysteem Viewpoint is het voor woningzoekenden mogelijk om zich via internet te registreren, de eigen gegevens bij te houden en de reacties op advertenties te raadplegen.

6

Tabel 2.2 Verhuringen en mutatiegraad

Totaal Verhuringen Mutatie graad Nieuw bouw Totaal verhuringen

2012 Best Eindhoven

S&B

Totaal

2011 Best Eindhoven

S&B

2010 Totaal

456

137

262

57

436

117

288

31

464

7,2

8,3

7,2

5,3

6,7

7,1

7,4

3,0

7,3

138

14

0

124

349

0

169

180

68

594

151

181

785

117

457

211

532

262

Tabel 2.3 Mutatie overige verhuureenheden Verhuringen 2012

Best

Garages 7 Parkeerplaatsen 4 Bedrijfsruimten 2 Standplaatsen/woonwagens 3 Woningen beheer derden 3 Totaal 19 *inclusief 1 woonwagenwoning Bronlibel

Eindhoven

Son en Breugel

Domein

1 6 3* 10

47 33 3 6 4 93

39 23 1 1 64

Mutaties Het mutatiepercentage als gevolg van verhuringen in de bestaande woningvoorraad is 7,2% (aantal verhuringen voorraad / voorraad + nieuwbouw). In 2012 vonden 594 verhuringen plaats: 456 ten gevolge van mutaties in de bestaande voorraad en 138 ten gevolge van nieuwbouw. Het aantal verhuringen in de bestaande voorraad ligt in Best en Son & Breugel hoger dan in het voorgaande jaar. In Son en Breugel is het mutatiepercentage van 5,3% in de bestaande voorraad relatief laag. Relatief veel eerste verhuringen vonden plaats in de nieuwbouw. Daarnaast zijn er 93 overige verhuureenheden gemuteerd in 2012. Voor de gemeente Best beheert Domein enkele door de gemeente aangekochte panden in het kader van het centrumplan Best en Dijkstraten. Toewijzing primaire doelgroep Huishoudens behoren tot de primaire doelgroep indien zij gezien het inkomen voor huurtoeslag in aanmerking komen. Zij dienen bij voorkeur in het betaalbare segment gehuisvest te worden (BBSH). Van de 594 verhuurde woningen is 64% (382) aan de primaire doelgroep toegewezen.

Toewijzing inkomensgroep < € 33.614 Wanneer gekeken wordt naar de 538 sociale huurwoningen (huurprijs t/m € 664,66) die Domein in 2012 heeft toegewezen, is 93,7% toegewezen aan een huishouden met een inkomen tot en met € 34.085. Van de sociale huurwoningen is dus 6,3% toegewezen aan een huishouden met een hoger inkomen. Domein blijft met deze toewijzing binnen de 10% norm die de overheid sinds 2011 voorschrijft. Na overschrijding van de 10% norm vorig jaar is in 2012 strikt gestuurd op inkomen door huishoudens met een hoger inkomen niet voor een betaalbare woning in aanmerking te laten komen. Ook in 2012 vergde het op orde krijgen van de dossiers met betrekking tot de inkomenstoets veel inspanning en interne aandacht. Voor de organisatie betekent dit een extra administratieve last. Toewijzing specifieke doelgroepen Van alle vrijkomende woningen zijn 154 woningen toegewezen aan specifieke doelgroepen: 65 aan urgenten, 14 aan statushouders, 31 voor begeleid wonen, 3 aan jongeren, 25 in het kader van woonzorg of fysieke beperkingen en 16 aan kandidaten herstructurering. Daarnaast zijn o.a. 20 woningen rechtstreeks toegewezen in verband met tijdelijke verhuur.

7

Urgenten Woningzoekenden die met voorrang willen worden gehuisvest, kunnen urgentie aanvragen bij de stedelijke Urgentiecommissie. De woningzoekenden met urgentie worden aan een corporatie toegewezen die binnen 6 maanden een passende aanbieding doet. 2012 Urgenten

Best

Eindhoven

Son en Breugel

Totaal

11

15

6

32

14

20

6

40

0

1

0

1

21

32

12

65

2

1

0

3

2

1

0

3

Wachtend uit 2011 Urgentie toegewezen in 2012 Aanbieding geweigerd Verhuring aan urgenten Urgentie ingetrokken Wachtend uit 2012

Leegstand De huurderving als gevolg van leegstand van woningen is met 1,31% hoog. De huurderving als gevolg van de leegstand in de herstructureringsgebieden is hierin niet inbegrepen.

Begin 2012 waren 32 toegewezen urgenten in afwachting van een aanbieding van Domein. Gedurende het jaar zijn 40 nieuwe urgenten toegewezen. Van de 72 urgenten hebben 65 huisvesting gekregen. Eind 2012 zijn 3 urgenten in afwachting van een passend woningaanbod. Het aantal toegewezen urgenties is in 2012 gedaald. Het aantal verhuringen aan urgenten is daarentegen gestegen waardoor het aantal wachtende urgenten op een huisvesting drastisch is gedaald. Eind 2012 hebben slechts 3 urgenten nog geen aanbieding gehad. Permanente aandacht en inspanning is nodig om voldoende en tijdig passende huisvesting aan urgenten aan te bieden. In bijna een kwart van de gevallen is tijdige huisvesting in 2012 niet gelukt, al was dit doorgaans vanwege een goede reden. Statushouders Voor 2012 had Domein in de drie gemeenten een taakstelling voor de huisvesting van statushouders van in totaal 14 personen. Met inzet van 14 woningen zijn 14 personen gehuisvest. Statushouders Taakstelling Verhuringen Woningen

Eindhoven

Best 4 4 4

6 6 6

Begeleid wonen Domein heeft 31 woningen toegewezen ten behoeve van begeleid wonen, 3 in gemeente Best, 27 in gemeente Eindhoven en 1 in Son en Breugel.  24 woningen voor DOOR! (begeleide uitstroom uit opvanginstellingen) waarvan 3 in Best, 20 in Eindhoven en 1 in Son en Breugel  4 woningen met 3-partijen contract voor verschillende maatschappelijke problemen  3 woningen voor Housing First in Eindhoven (begeleiding zwerfouderen).

Son en Breugel

Totaal

4 4 4

14 14 14

In Son en Breugel wordt de huurderving voor een belangrijk deel veroorzaakt door leegstand van dure nieuwbouw. Het gaat daarbij om huurwoningen in Sonniuspark en om appartementen Acaciastaete en Molenstraat. Ook de leegstand van de onverkochte koopwoningen in Hoven Noord die na oplevering worden omgezet naar huur, wordt als huurderving geregistreerd. De verhuur van dure woningen vergt de nodige tijd en de oplevering van veel nieuwbouw in korte tijd heeft een zekere verzadiging van de vraag tot gevolg. De leegstand in Eindhoven blijft hoog ten gevolge van ingrijpende werkzaamheden bij mutatie in verschillende complexen waarvoor binnen enkele jaren een aanpak gepland staat. Daarnaast is sprake van toenemende leegstand bij mutatie van met name appartementen in het duurdere segment (met een huurprijs boven € 580). Dit beperkt zich niet tot een bepaald complex, maar doet zich in heel Eindhoven voor. Hieronder valt ook de huurderving van 5 appartementen Zanderij die uit de verkoop genomen zijn en naar huur zijn omgezet. In Best beperkt de leegstand zich tot frictie leegstand en doen zich geen opvallende zaken voor.

8

2.4

Verkoop en aankoop

Domein verkoopt sinds 2007 woningen marktconform of met korting onder label Koopgarant. Eind 2012 omvat de verkoopportefeuille van Domein 1.159 woningen, waarvan 1.015 met label Koopgarant (zie overzicht). De start van de verkoop van 10 appartementen Boschdijk (complex 43) in Eindhoven is in 2012 aangehouden in afwachting van nadere besluitvorming over wijziging van de voorwaarden waaronder het product Koopgarant wordt aangeboden. Het gaat hierbij om de gewijzigde fair value verhouding en variatie in kortingspercentages. In 2012 zijn 68 woningen uit het reguliere verkoopprogramma getransporteerd. Voor 9 transporten was het koopcontract reeds in 2011 getekend. Naast de 68 overdrachten zijn nog 7 koopcontracten in 2012 getekend waarvan het transport in 2013 zal plaatsvinden. Complex

2.2 Leostraat sloop 56.1 Zandkasteel 3.1 Akkerwijk 12.1 Muzenlaan 13.1 C. Schuytstraat 14.1 S. Dresdenstraat 15.1 Waleweinstraat 16.1 Mirachstraat 18.1 Vlaanderenlaan 18.3 Vlaanderenlaan 20.1 ‘t Ven 43.1 Boschdijk 51.1 Kattenrug Totaal in Eindhoven

Marktconform e verkoop / koopgarant MCV MCV Koopgarant Koopgarant Koopgarant Koopgarant Koopgarant Koopgarant Koopgarant Koopgarant Koopgarant Koopgarant Koopgarant

Koopgarant In 2012 zijn 66 woningen onder label Koopgarant verkocht. Van de leeggekomen woningen zijn er 6 verkocht aan huurders van Domein. Van alle kopers waarvan het inkomen bekend is, heeft 86% een inkomen < € 45.000,--. Sinds de start met verkoop Koopgarant zijn in totaal 345 woningen met dit label verkocht. In 2011 zijn 2 woningen in het kader van de terugkoopplicht bij koopgarant aangekocht. Deze zijn in 2012 weer verkocht en getransporteerd. Van de 3 teruggekochte woningen in 2012 is er 1 weer verkocht maar vindt het transport in 2013 plaats. Marktconforme verkoop In 2012 zijn 2 woningen zonder bijzondere voorwaarden verkocht. Dit zijn 2 eengezinswoningen in Batadorp te Best.

Voor verkoop bestemd per 1-1-2013

Aantal verkocht in 2012

7 8 117 101 110 34 102 99 64 151 42 10 10 855

0 0 8 4 5 1 0 1 2 14 1 0 8 44

305.1 Batadorp 104.1 J.P. Coenstraat 301.1 Kon. Julianaweg Totaal in Best

MCV Koopgarant Koopgarant

10 14 31 55

2 4 9 15

246.1 Spiegelkever 249.1 Libellenlaan 201.2 Emmastraat 202.1 Breeakker I 204.1 Beemdstraat 208.4 De Vloed eengezins 209.1 ’t Eigen 212.1 Peellaan 213.1 Betuwepad 216.1 Cerespad 218.1 Pallaspad Totaal in Son en Breugel

MCV MCV Koopgarant Koopgarant Koopgarant Koopgarant Koopgarant Koopgarant Koopgarant Koopgarant Koopgarant

13 53 0 10 2 26 18 0 45 40 42 196

0 0 0 1 0 1 2 0 1 2 2 9

1159

68

Totaal Domein

9

Samenstelling verkoopportefeuille In 2007 heeft Domein een verkoopportefeuille samengesteld om middelen te generen voor de nieuwbouw, maar ook om in de behoefte te voorzien van de middeninkomens aan een betaalbare koopwoning. Gekozen is om de huurwoning met 25% korting te verkopen onder label Koopgarant. Een klein deel wordt marktconform verkocht. Soms is het bezit zodanig versnipperd dat het aandeel in de buurt definitief wordt afgebouwd. Het gaat dan meestal om enkele woningen. De omvang van de verkoopportefeuille is destijds met name gebaseerd op de financieringsbehoefte. Bijstelling van de portefeuille vindt jaarlijks plaats in afstemming op de marktvraag. Zo is in 2010 besloten de verkoopportefeuille met name in Son en Breugel te verkleinen omdat de vraag naar betaalbare huurwoningen weer toeneemt. Daarnaast zijn 69 onverkochte nieuwbouwwoningen Sonniuspark aan het programma toegevoegd.

De gemiddelde WOZ-waarde van de marktconform te verkopen woningen bedraagt € 202.578 met een spreiding van € 168.150 tot € 295.450. Voor de 2 marktconforme verkopen in 2012 bedroeg de gemiddelde taxatiewaarde € 166.500. Voor de Koopgarant woningen ligt de gemiddelde WOZ-waarde op € 178.310 met een spreiding tussen € 105.450 en € 255.550. Voor de 66 verkochte Koopgarantwoningen bedroeg de gemiddelde taxatiewaarde € 185.765 en de gemiddelde verkoopprijs met korting € 139.324. Aankoop / omzetting In 2012 zijn geen panden aangekocht ten behoeve van huisvesting van een bijzondere doelgroep.

De verkoopportefeuille bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen uit de jaren zeventig; slechts 6,5% bestaat uit appartementen. Bij beoordeling om te verkopen hebben verschillende overwegingen een rol gespeeld, zoals: - Verwachting dat zittende huurders zouden kunnen kopen - Geen achterstand in onderhoud of op korte termijn te verwachten - Bijdrage aan differentiatie in eenzijdig samengestelde buurten - Verbetering van de leefbaarheid van de buurt De verkoopportefeuille is sinds 2007 gefaseerd op de markt gebracht. De zittende bewoners krijgen eerst de kans de woning te kopen. Blijft de woning verhuurd dan wordt de woning bij mutatie verkocht. Met een gewogen loting kregen huurders uit het complex, familieleden van huurders of huurders van Domein enige voorrang bij verkoop. In 2011 is dit beleid in overleg met de Klantenraad bijgesteld naar loting met voorrang voor huurders.

10

3.

WONEN EN LEVEN IN VITALE BUURTEN EN WIJKEN

3.1

Resultaten prettig wonen

We willen werken aan leefbare en vitale buurten en wijken om bewoners een plek te bieden waar zij zich veilig voelen, waar zij thuis kunnen komen. Prettig wonen is een kwalitatief goede woning in een leefbare buurt. Wat ons betreft stelt dit eisen zowel aan de fysieke als aan de sociaalmaatschappelijke omgeving. Want we huisvesten steeds meer mensen die kwetsbaar zijn en moeite hebben zich staande te houden in onze complexe samenleving. Dit doen we in samenwerking met andere maatschappelijke partners, gericht op het voorkomen van uitval van kwetsbare bewoners en versterken van draagkracht in de buurt. Domein

Resultaten Sociaal en gebiedsbeheer We werken aan leefbare en vitale buurten en wijken door te zorgen voor een fysieke omgeving die schoon, heel en veilig is ondersteuning en handhaving van goed huurderschap het voorkomen van uitval en overlast van kwetsbare bewoners het uitbouwen van gebiedsbeheer en sociaal beheer met oog voor draaglast en draagkracht van buurten

Per gebied is minimaal van 1 complex of buurt de fysieke omgeving verbeterd Uitval begeleid wonen blijft beperkt tot minimaal 5% Het aantal huisuitzettingen blijft tot 15 beperkt De vitaliteit van buurten blijft op peil

100% 0% 31 -

Maatschappelijk vastgoed We dragen naar vermogen bij aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen en maatschappelijk vastgoed Gemiddeld wordt 15% van het geprognosticeerde jaarresultaat besteed aan maatschappelijke projecten

3.2

-

Gebiedsgericht werken

Kern van gebiedsgericht werken is het versterken van de draagkracht van en verminderen van de draaglast in buurten en wijken. Binnen Domein is dit een samenwerking tussen complexbeheerders, sociaal beheerders en gebiedscoördinatoren. De kwaliteit en de uitstraling van de fysieke omgeving is daarbij uiteraard van belang. De doelstelling om in 2012 in alle gebieden minimaal een complex of buurt de fysieke omgeving te verbeteren is gerealiseerd. In Son en Breugel gebeurde dit in de Oderlaan. In Best zijn plannen gemaakt voor de Speldenmaker in het verlengde van de uitvoering van de energiemaatregelen in dit complex. In Eindhoven, in de buurt ’t Ven, hebben bewoners samen met de gebruikers van het Struyckse de buitenkant van dit multifunctioneel gebouw opgefleurd. In de buurt Woensel-West zijn de werkzaamheden voor de verbetering van het Fultonplein uitgevoerd en in de buurt

Meerhoven is de herinrichting van de parkeerplaats van het complex de Zanderij voltooid. De complexbeheerders leveren een belangrijke bijdrage aan het op orde houden van de fysieke omgeving door hun aanwezigheid in appartementencomplexen en hun contacten met de bewoners ervan. Samen met de sociaal beheerders zorgen zij ervoor dat zij de bewoners kennen en geven door hun optreden Domein een gezicht. De beheerders participeren in projecten waarin met sociale partners onderzocht wordt hoe we kwetsbare bewoners in hun kracht kunnen zetten en meer grip kunnen geven op hun woon- en leefsituatie. De gebieden waar dat in 2012 aan de orde was, zijn deels hetzelfde als in 2011: Oud Woensel, Woensel-West, Bennekel (Offenbachlaan) en ’t Ven in Eindhoven, de Vogelkers en de Vlamstraat in Best, Cerespad en de Vloed in Son en Breugel.

11

Leefbaarheid In totaal is ruim € 895.000 aan leefbaarheid besteed. Hiervan is € 446.000 ingezet door gebiedscoördinatoren. De overige € 449.000 wordt ingezet om kosten van de huurdersorganisatie, sociaal beheer en complexbeheer te dekken (€ 372.000) en voor bijdragen aan Present, Buurtbedrijf, krachtwijken en buurtbemiddeling in Eindhoven (€ 77.000). Sponsoring In 2012 heeft Domein Present gesteund met € 10.000. Stichting Present is een organisatie die vrijwilligers mobiliseert om de handen uit de mouwen te steken ten behoeve van de leefbaarheid op een specifiek adres, in een buurt of wijk, of ter ondersteuning van een huishouden. Present legt op deze wijze verbinding tussen kwetsbare huishoudens en vrijwilligers en levert daarmee ook een concrete bijdrage aan de leefbaarheid in onze wijken en buurten. Wederom heeft Domein € 2.500 geschonken aan het Vestzaktheater in Son en Breugel. Dit gebaar wordt door onze partners gewaardeerd als een uiting van onze betrokkenheid bij het woon- en leefklimaat van de gemeente. Daarnaast is de Voedselbank in Best met € 500 gesteund. Het goede werk dat zij doen komt geheel terecht bij onze doelgroep. Aan een initiatief van de Seniorenraad Best om de behoeften onder ouderen in Best te onderzoeken is een bijdrage van € 2.000 toegekend. Tenslotte is het project Go4it Jongerencoaching met € 2.000 gesteund voor het opzetten van een cursus om nieuwe coaches in Best op te leiden. Wijkvernieuwing In Bloemenbuurt-Zuid is verder uitvoering gegeven aan het sociale programma gericht op individuele sociale stijging, versterken van de sociale cohesie en samenwerking met de omliggende buurten. Ook de integratie met de nieuwkomers in de buurt heeft de nodige aandacht gekregen. Het beheer van de opgeleverde binnenterreinen is in overleg met bewoners vorm en inhoud gegeven. De vervangende nieuwbouw van Vredesplein e.o. is onderdeel van het realiseren van duurzame kwaliteit in de buurt Hemelrijken waar Domein ook gedifferentieerd bezit heeft uit de jaren negentig. In 2012 is een begin gemaakt met de sloop en gestart met de voorbereiding van de eerste fase: nieuwbouw van het kantoor, een gezondheidscentrum en appartementen. Speerpunten in het beheer waren een schone, hele en veilige omgeving, versterking van de

fysieke kwaliteit buiten het sloopgebied en het versterken van sociale kwaliteit in het gebied. In dit verband is het project Huisbuurt gecontinueerd rond de herhuisvesting van de bewoners van het herstructureringsgebied. Daarnaast is met Stichting de Boei een nieuwe bestemming gegeven aan het monumentale gebouw Sancta Maria aan de Kruisstraat, waarmee niet alleen de uitstraling is verbeterd, maar ook een ontmoetingsfunctie voor kwetsbare wijkbewoners is gecreëerd. Krachtwijken In het kader van de aanpak van de krachtwijken Woensel-West en de Bennekel heeft Domein voor € 40.000 bijdragen geleverd aan het bieden van extra maatschappelijke steun. Dit bedrag is aanzienlijk lager dan in de voorgaande jaren omdat de kosten voor het maatschappelijk steunsysteem in WoenselWest mede door de gemeente en de andere corporaties wordt gedragen. In de Bennekel ondersteunt Domein de dienstverlening van sociale raadlieden van Lumensgroep aan bewoners van de Offenbachlaan. Locatiebeheer woonwagens Domein beheert zes woonwagenlocaties voor gemeente Best en gemeente Son en Breugel: 70 woonwagenstandplaatsen, 26 woonwagens en 20 chalets op woonwagenlocaties. Het beleid en beheer is gericht op het bieden van perspectief aan woonwagenbewoners. Het gaat daarbij vooral om het inhalen en verminderen van achterstanden, uitsluiting en segregatie. In dit kader is in 2011 met de nieuwe colleges het traject van visieontwikkeling weer opgepakt voor locatie Vogelkers en Terraweg in Best en locatie Oranjetip in Son en Breugel. In 2012 is met gemeente Best overeenstemming bereikt over de visie en is de communicatie met bewoners gezamenlijk opgestart. In het kader van handhaving en beheer is in 2012 in Best op locatie Terraweg 1 nieuwe woonwagen geplaatst en is 1 woonwagen uit exploitatie genomen. In Son en Breugel zijn 2 nieuwe woonwagens geplaatst, is 1 bestaande wagen op een andere standplaats gezet en is 1 woonwagen uit exploitatie genomen. Deze bewoners zijn geherhuisvest in afwachting van de herontwikkeling van de Oranjetip. Domein steunt Stichting Naar Beter Wonen financieel. Deze stichting zet middelen in voor leefbaarheidsprojecten en stimulering van het eigen woningbezit van woonwagenbewoners.

12

3.3

Sociaal beheer

De kern van sociaal beheer is handhaven waar het moet, ondersteunen en kansen bieden waar nodig. Soms komt dit zelfs in één casus samen, doordat overlast de aanleiding is voor een interventie en de structurele oplossing gelegen blijkt te zijn in ondersteuning van een kwetsbare bewoner. De sociaal beheerders participeren in het gemeentelijk casusoverleg van gemeente Best en in dat van gemeente Son en Breugel en in het wijkgerichte casusoverleg in Eindhoven. Effectieve samenwerking De grote veranderingen in het sociale domein zoals decentralisatie Jeugdzorg, versobering AWBZ en overheveling van middelen naar WMO, hervormingen sociale werkvoorziening en arbeidsparticipatie, beïnvloeden de samenwerking met de gemeenten en andere partners. In Eindhoven krijgt dit vorm onder het motto WIJEindhoven. Domein participeert in het bestuursteam dat een klankbord is voor de wethouder en probeert vanuit die rol bij te dragen aan de versterking van de samenwerking van gemeente en maatschappelijke partners in het belang van burgers die ondersteuning nodig hebben. De gemeente Son en Breugel heeft als antwoord op deze ontwikkelingen het concept Centrum Maatschappelijke Deelname (CMD) ontwikkeld in samenwerking met gemeente Nuenen, Waalre en Geldrop-Mierlo. Het CMD krijgt een bovengemeentelijk participatieteam voor de specialistische dienstverlening aan en ondersteuning van burgers bij complexe problematiek. Domein denkt actief in deze ontwikkeling mee, waarbij mogelijk de functie van de Woonzorgcentrale wordt overgenomen door het CMD. De gemeente Best zoekt het antwoord in de verdere doorontwikkeling van het succesvolle concept Bestwijzer waarin Domein reeds participeert. Domein is bij de vernieuwing nauw betrokken. Preventie uitzetting Inherent aan de primaire taak van de corporatie is dat zij waar dat mogelijk is uitzetting voorkomt. Wanbetaling of overlast zijn veelal een symptoom van onvermogen en huisuitzetting is een sanctie, geen oplossing. Dat neemt niet weg dat soms van deze sanctie gebruik gemaakt moet worden, zeker waar het woongenot van andere huurders in het geding is of er afspraken keer op keer niet worden nagekomen.

Om huisuitzetting wegens huurschuld te voorkomen heeft Domein een contract met Leger des Heils voor begeleiding van huurders met betalingsproblemen in Eindhoven. Een soortgelijk contract is met Neos afgesloten voor huurders in Best en Son en Breugel. Aantal begeleid 2012 2011 Leger des Heils Neos Totaal

2 1 3

Positief resultaat 2012 2011

Geen resultaat 2012 2011

0 0 0

0 1 1

0 1 1

-

-

In 2012 heeft het Leger des Heils 2 huurders met huurachterstand begeleid en Neos 1 huurder. De totale kosten voor de begeleiding bedroegen € 6.720. De 3 begeleidingstrajecten zijn in 2012 nog niet afgerond. Het aantal doorverwijzingen ligt lager dan voor 2011. Vanwege de samenwerking met gemeente Eindhoven waarbij huurders met voorrang kunnen worden aangemeld bij de schulddienstverlening, en intensivering van de samenwerking met maatschappelijk werk in verschillende gemeenten, wordt minder gebruik gemaakt van beide contracten. In 2012 heeft Domein 13 personen versneld doorverwezen naar de schulddienstverlening, waarvan er 10 zijn geholpen. Ontruimingen In 2012 hebben 31 ontruimingen plaatsgevonden. Dit is een verdubbeling ten opzichte van 2011. Van de 31 hadden er 26 als reden huurachterstand. Best Huurachterstand Overlast / onderhuur Hennep Totaal

Eindhoven 19

5

2

1

1 22

6

Son en Breugel 2

Totaal 26 3

1 3

2 31

Van de 26 ontruimingen met huurachterstand hebben er 3 betrekking op een garage. De forse toename zit met name in huurders die met de noorderzon vertrokken zijn: 16 in 2012. Daarnaast was er bij 7 ontruimingen met huurachterstand sprake van overlast. Bij de ontruimingen waren geen gezinnen betrokken.

13

e

2 Kansbeleid Domein geeft in samenwerking met de andere Eindhovense corporaties uitvoering aan het zogenaamde Sancties- en Kansenbeleid. Dit houdt in dat één lijn wordt getrokken als het gaat om sancties voor overlastveroorzakers en wanbetalers en om het bieden van nieuwe kansen aan deze personen. De corporaties hebben speciaal hiervoor een gezamenlijke registratie opgezet, waarvoor goedkeuring is verkregen van het College Bescherming Persoonsgegevens. De sanctie is dat mensen maximaal 5 jaar niet in aanmerking komen voor een woning van een Eindhovense corporatie. Door betaling van de schuld en/of door het aanvragen en aanvaarden van begeleiding kan men van de e lijst verwijderd worden en krijgt men een 2 kans. De gezamenlijke registratie kent een strak protocol (inclusief bezwaar- en beroepsprocedure) om een eerlijke en heldere werkwijze te garanderen. Eind 2012 stonden 881 personen op de lijst (2011: 974). Dit aantal is een saldo van personen die op de lijst worden geplaatst of er juist van worden verwijderd. Van de 186 nieuwe registraties in 2012 heeft Domein er 34 geplaatst. Sinds 2011 worden ook personen van de lijst verwijderd vanwege het verstrijken van de 5 jaarstermijn. In totaal zijn er 279 personen in 2012 van de lijst verwijderd. Overlast en buurtbemiddeling In 2012 heeft de gemeente Eindhoven een meldpunt voor woonoverlast ingesteld. De corporaties hebben met de gemeente afspraken gemaakt over de samenwerking in deze. Het meldpunt mag geen klachtenlijn over corporaties worden. Indien meldingen gerelateerd zijn aan corporatiewoningen wordt de betreffende corporatie geïnformeerd. Voor klachten over de corporaties worden betrokkenen doorverwezen naar de klachtencommissies. Om prettig wonen te ondersteunen en escalatie van burenoverlast te voorkomen, maakt Domein actief gebruik van de mogelijkheden die Buurtbemiddeling biedt. Buurtbemiddeling is een onafhankelijke organisatie waarin vrijwilligers geschoold en gecoacht worden om bij conflicten tussen buren te bemiddelen. Bij ernstige vormen van overlast neemt Domein zelf initiatief om oplossingen aan te dragen, dan wel sancties op te leggen. Een goede en op resultaat gerichte samenwerking met politie, Veiligheidshuis en hulpverleners is daarbij onontbeerlijk. Domein participeert

hiervoor in het zogenaamde woonoverlast- en woonzorgoverleg met voornoemde instanties.

3.4

Maatschappelijk vastgoed

Voor de afweging van investeringen in maatschappelijk vastgoed stelt Domein zich de vraag of de realisatie van een project behoort tot onze core-business en wat het bijdraagt aan de realisatie van onze doelstellingen. Daarbij is uiteraard ook de invloed van projecten op de naam en imago van Domein van belang. Tenslotte hechten we aan een goede spreiding van investeringen in maatschappelijk vastgoed over ons werkgebied. Hoge prioriteit heeft het realiseren van zelfstandige wooneenheden voor jongeren die uitstromen uit de jeugdzorg en begeleiding nodig hebben. Op de tweede plaats komt het realiseren van zelfstandige wooneenheden voor dakloze zorgmijders, evenals het realiseren van vastgoed met een ontmoetingsof andere wijkfunctie. In totaal onderscheidt Domein 11 typen bijzondere woonvormen, variërend van een kleinschalige zorgvoorziening (hospice) tot grootschalig project van onzelfstandige eenheden met gemeenschappelijke voorzieningen voor Moelanders. Sommige woonvormen vragen om nieuwbouw, andere zijn ook in de bestaande voorraad te realiseren met een relatief geringe bouwkundige aanpassing of door het vastgoed te labelen en te onttrekken aan de reguliere verhuur. Deze prestaties zijn verantwoord bij toewijzing aan specifieke doelgroepen in hoofdstuk 2. De realisatie geschiedt in nauwe samenwerking met de maatschappelijke partner die de vraag heeft gesteld en zorg of begeleiding levert. In het kader van maatschappelijk vastgoed zijn in 2012 geen investeringen gedaan. Wel is veel aandacht besteed aan de voorbereiding of afronding van een aantal maatschappelijke projecten. In dit verband kunnen worden genoemd:  de verbouwing en inrichting van het pand Sancta Maria in Hemelrijken t.b.v. gebruik door Stichting De Boei  acquisitie panden t.b.v. geschikte huisvesting van Moelanders  het ter beschikking stellen van 2 appartementen t.b.v. realisatie van een Bijna Thuis huis te Best

14

4.

VASTGOEDONTWIKKELING EN -BEHEER

4.1

Resultaten portfoliobeleid

De strategische opdrachten voor portfoliobeleid richten zich op het verbeteren van de woningkwaliteit en daarmee op de aansluiting van het aanbod op de woningbehoefte. De activiteiten bestaan uit het realiseren van (vervangende) nieuwbouw, renovatie, energiebesparende maatregelen, planmatig en dagelijks onderhoud en individuele woningverbeteringen. Best

Resultaten

Eindhoven

Son & Breugel

Domein

Nieuwbouw en herstructurering Wij voeren een zodanig bouwbeleid gericht op verbetering van kwaliteit dat omvang en differentiatie van de sociale voorraad aansluit bij de toekomstige vraag door - nieuwbouw ter uitbreiding van de sociale voorraad - herstructurering met vervangende nieuwbouw en renovatie

Realisatie In uitvoering In voorbereiding

Aantal opleveringen Aantal woningen Aantal woningen

14 0 321

0 69 491

114 0 0

128 69 812

197 414

244 798

0 145

441 1357

63 2 16 -

52 91 18 28 -

56 3 11 -

52 210 23 55 59% 90%

Energieprojecten Wij willen duurzame woningkwaliteit realiseren en 20% CO2 reductie in 2020 door - het verbeteren van de energieprestatie van de bestaande voorraad - sloop en vervangende duurzame nieuwbouw - onderzoek naar duurzame energielevering

Realisatie energieprestatie In voorbereiding

Aantal woningen Aantal woningen

Onderhoud en verbetering Wij voeren een zodanig kwaliteitsbeleid dat een kwalitatief goed en gevarieerd woningaanbod in stand blijft voor een redelijke prijs door - het uitvoeren van planmatig en dagelijks onderhoud gericht op het in standhouden en verbeteren van de woningkwaliteit - voor comfortverbeteringen en energiebesparende maatregelen een huurverhoging te vragen

Renovatie Opplussen WMO aanpassingen Individuele verbeteringen Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud

4.2

Aantal woningen Aantal woningen Aantal woningen Aantal woningen Realisatie begroting Besteding budget

Nieuwbouw en herstructurering

Productie De ambitie van Domein om met nieuwbouw een substantiële bijdrage te leveren aan herstructurering en uitbreiding van de sociale voorraad is na het recordjaar 2011 beperkt gebleven tot de productie van 128 woningen. De opgave voor 2012 is hiermee volledig gerealiseerd. In Best zijn 14 appartementen opgeleverd ten behoeve van huisvesting van een bijzondere doelgroep. In Son en Breugel zijn ter afronding van het project Sonniuspark de laatste 114 woningen opgeleverd.

Het ene deelplan in Sonniuspark omvatte 22 appartementen - Sonse Donk - die toegewezen zijn aan jongeren, jonger dan 30 jaar. Het andere deelplan betrof 92 eengezinswoningen Hoven Noord. Van de 128 woningen zijn er 80 in de sociale huur gerealiseerd (62%), 28 in de vrije sector huur (22%) en 20 in de vrije sector koop (16%). Van het totaal aantal woningen is 28% appartement met lift (36) en 72% van het type eengezinswoning (92).

15

Tabel 4.1 Ontwikkeling nieuwbouw Project

omvang grondgebonden sh sk vh

Hoven Noord Rooijseweg – Sonse Donk Molenhuis Realisatie 2012

Bloemenbuurt-Zuid Iris en Anjelier Jasmijn In uitvoering 2013

Seringenstraat Bloemenbuurt-Zuid Blok A Blok K Blok E Vredesplein e.o. Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Fase 5 W. de Zwijgerweg Dijkstraten Fase 1 Fase 2 Fase 3 t/m 5 In voorbereiding 2013-2019 Sh = sociale huur Sk = sociale koop Vh = vrije sector huur Vk = vrije sector koop

92 22 14

44

28

44

28

segment appartement vk sh sk vh

totaal vk

20

92 22 14 128

22 14 36

20

69

69

57 12

20

6

20

31 12 43

11

123 53 13 20 29 8

63 40 4 19 177 18 44 63 22 30

12 86 52 15 19 393 142 59 103 51 38 48 273 85 65 123

149 67 21 61 272

6

69

12 12 12

11 67 47

26 24 2

393

20

48 24

100 18 20 62 100

12 86

48 273

24 240

150

26

24

812

arcering groen : project in Eindhoven arcering bruin : project in Son en Breugel arcering paars : project in Best

In 2012 zijn 69 woningen, allen in Bloemenbuurt-Zuid, in uitvoering genomen. In het overzicht zijn projecten ‘in voorbereiding’ opgenomen indien realisatie aannemelijk is. De eventuele bouw van 200 woningen in Aarle te Best, maar ook andere projecten in de initiatieffase zoals de bouw van 36 woonzorgwoningen in het centrum van Breugel en de vervangende nieuwbouw Kanidas van 68 woonzorgwoningen in het centrum van Best, zijn vanwege grote mate van onzekerheid nog niet in dit overzicht opgenomen. Tabel 4.2. Samenvatting differentiatie nieuwbouw Differentiatie nieuwbouw Realisatie Eengezinswoningen Appartementen Huur Koop

Best

Son & Breugel

14 14 14

114 92 22 94 20

Domein

128 92 36 108 20

16

Stagnatie koopmarkt De markt voor koopwoningen is in 2012 niet verbeterd. Gezien de slechte markt voor verkoopwoningen zijn zowel in 2011 als in 2012 koopwoningen omgezet naar huur. In Son en Breugel zijn van de 16 koopwoningen Hoven Zuid 12 woningen omgezet naar huur. Van de 86 koopwoningen Hoven Noord zijn 33 woningen verkocht. Aan dit laatste project heeft Domein voorwaarden verbonden en afspraken gemaakt met de provincie en de gemeente Son en Breugel. De onverkochte woningen worden door Domein tijdelijk in verhuur genomen waarbij de gemeente (25%) en provincie (50%) financieel bijdragen in het exploitatietekort. Van de 53 onverkochte woningen zijn er 22 omgezet van sociale koop naar sociale huur, 21 vrije sector koop en 10 koopgarant koop naar vrije sector huur. Ook voor de vorig jaar opgeleverde, nog onverkochte koopwoningen in BloemenbuurtZuid wordt omzetting naar huur overwogen. De besluitvorming over deze 8 appartementen zal in 2013 plaatsvinden. Nieuwbouw in gemeente Son en Breugel Met de oplevering van de laatste twee deelplannen Sonniuspark heeft Domein de ontwikkeling in het uitbreidingsgebied afgerond. De verdere ontwikkeling van het gebied zal in de vrije sector plaatsvinden en is daarmee afhankelijk van ontwikkelingen op de koopmarkt en particulier initiatief. De bouw van de in totaal 132 woningen in de Hoven Noord is medio 2011 gestart. Vanwege het hoge bouwtempo zijn de eerste 40 woningen al in 2011 opgeleverd; de resterende 92 woningen in 2012. In 2012 zijn eveneens in het Sonniuspark 22 appartementen opgeleverd en verhuurd in het sociale segment aan jongeren, jonger dan 30 jaar. Nieuwbouw in gemeente Eindhoven Het zwaartepunt van het programma in Eindhoven ligt in de wijkvernieuwing van de Bloemenbuurt-Zuid en Vredesplein e.o. in Oud Woensel. In 2012 hebben geen opleveringen plaatsgevonden in Eindhoven. Bloemenbuurt-Zuid vordert gestaag. Van de ca. 150 nog te bouwen woningen zijn er 69 (Jasmijn, Iris en Anjelier) in uitvoering. Het blok Jasmijn, bestaande uit 12 koopwoningen, is in april 2012 gestart en zal in het voorjaar 2013 worden opgeleverd. Er worden 11 woningen in CPO ontwikkeld, die voor dan

wel kort na de bouwstart waren verkocht. De laatste woning zal marktconform worden verkocht. De bouw van de blokken Iris en Anjelier, bestaande uit 57 woningen, is eind 2012 gestart. Van de 31 koopwoningen zijn er 7 ondanks de moeilijke markt verkocht. In dit plan zijn naast de bouw van een 20-tal huurwoningen ook een 6-tal appartementen opgenomen, bestemd voor cliënten van Neos. De laatste terugkeerders uit de oude buurt zullen in dit deelplan, ontwikkeld in CPO, hun nieuwe woning krijgen. De overige 86 woningen worden grotendeels in de vrije sector koop gerealiseerd. De ontwikkeling daarvan is in 2012 opgestart. De herstructurering Vredesplein e.o. wordt zichtbaar nu de eerste fase is gesloopt en de voorbereidingen in 2012 zover zijn gevorderd dat de eerste bouwactiviteiten in 2013 van start kunnen. De eerste fase voorziet in het nieuwe hoofdkantoor van ’thuis, een gezondheidscentrum en in een 47-tal appartementen in de sociale huur. In het najaar 2013 worden twee bouwblokken in uitvoering genomen van in totaal 95 woningen: 43 huurwoningen, 18 koopwoningen en 24 koopappartementen. Nieuwbouw in gemeente Best In 2012 is het Molenhuis opgeleverd dat met 14 appartementen huisvesting biedt aan mensen met een verstandelijke beperking. De zorg zal door Cello worden geleverd. Domein blijft in Best koersen op een substantiële uitbreiding van betaalbare grondgebonden eengezinswoningen. De eerste grote uitbreiding wordt gerealiseerd in het project Dijkstraten. De ontwikkeling van Dijkstraten omvat in totaal ca. 250 woningen. De voorbereiding van de eerste fase is in 2012 gestart en begin 2013 zal de bouw een aanvang nemen. In ontwikkeling zijn 12 sociale koopwoningen, waarvan er 10 zijn verkocht, en 50 sociale huurwoningen. Van deze 50 huurwoningen zijn er 23 van Heijmans gekocht en bestemd voor de sociale huur. Dit vanwege de grote vraag in Best naar grondgebonden huurwoningen. Of deze 23 woningen als extra uitbreiding van het sociale programma beschouwd moeten worden, zal in de toekomst blijken. In 2012 is besloten tot vervanging van 48 portiekflats aan de Willem de Zwijgerweg. De uitwerking tot een plan start direct in 2013.

17

4.3

Onderhoud en woningverbetering

Onderhoud is dat wat nodig is om het vastgoed gedurende de exploitatietermijn in stand te houden. Onderscheid wordt gemaakt tussen niet-planmatig en planmatig onderhoud. Woningverbetering betreft het verbeteren van de bouwtechnische en functionele woningkwaliteit en het verhogen van het wooncomfort. Hiertoe behoren onder meer de energiebesparende maatregelen en individuele verbeteringen. Niet-planmatig onderhoud Onder niet-planmatig onderhoud vallen alle niet planbare werkzaamheden die op verzoek van huurders (reparatieverzoeken) of bij mutatie (mutatieonderhoud en binnenpakketten) worden uitgevoerd. Niet planmatig onderhoud Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Binnenpakketten Totaal

Bedragen * €1.000,-Uitgaven Uitgaven 2012 2011

1.089 616 1.048 2.753

1.213 601 831 2.645

De totale uitgaven voor dagelijks onderhoud liggen hoger dan in 2011. De kosten gemaakt voor het aanbrengen van binnenpakketten zijn de laatste jaren gestegen. Binnenpakketten (toilet, keuken, douche, en/of groepenkast) worden incidenteel bij mutatie vervangen omdat de bewoner in het verleden niet aan het project heeft meegedaan. Ook wordt vooruitlopend op de planning van planmatig onderhoud of een ingrijpende aanpak het binnenpakket bij mutatie vervangen. Met name dit laatste is vaker aan de orde. Het op deze wijze verhuurbaar maken bij mutatie is mede debet aan de toenemende uitgaven aan binnenpakketten. De uitgaven voor mutatie en reparatieverzoeken zijn gelijk gebleven resp. gedaald. Bij mutatie en reparatieverzoeken is de norm schoon-heel-veilig evenals vorig jaar kritisch gehanteerd. Dit leidt tot meer reparaties in plaats van vervanging. Sinds 2010 kan het onderhoud dat voor rekening van de huurder is met een serviceabonnement aan Domein worden uitbesteed. In 2012 hebben 314 huurders een abonnement genomen. Hiermee komt het totaal op 754 betalende abonnees. Huurders met een contract van voor 2010 hebben als overgangsregeling een gratis abonnement.

Planmatig onderhoud Onder planmatig onderhoud vallen alle planbare collectieve werkzaamheden die periodiek worden uitgevoerd. Veelal wordt het periodieke onderhoud gecombineerd met verbeteringswerkzaamheden. Tot planmatig onderhoud worden ook de periodieke werkzaamheden gerekend die op contractbasis worden uitgevoerd zoals onderhoud liften, cv-ketels en brandveiligheid. Projectmatig onderhoud Planmatig onderhoud Contractonderhoud Woningverbetering - renovaties - energiemaatregelen Totaal

Bedragen * €1.000,-Uitgaven Uitgaven 2012 2011

6.217 758

4.487 704

2.859 1.678 11.512

3.226 411 8.828

Van alle planmatige werkzaamheden die voor 2012 waren begroot is slechts 73% opgedragen en 59% gerealiseerd. De uitvoering van werkzaamheden loopt hierdoor voor € 2.498.000,-- over naar 2013. Een belangrijke reden voor de vertraging in de uitvoering is dat de voorbereiding van planmatig onderhoud gecombineerd met het aanbrengen van energiebesparende maatregelen veel overleg met de bewoners heeft gevergd. Daarnaast heeft de technische uitwerking van de inbouwpakketten van de eengezinswoningen De Vloed in Son veel tijd gevraagd. Evenals in voorgaande jaren is in 2012 veel aandacht besteed aan de klantoriëntatie in het planvormingsproces. Dit heeft volgens de KWH-meting geresulteerd in een klanttevredenheid van 8,3. In 2012 is gestart met een plan van aanpak ‘open’ verbrandingstoestellen. Bij 350 van de 450 benaderde bewoners van woningen met een eigen cv-toestel en/of warmwaterinstallatie zijn metingen verricht. Bij 10 woningen bleek de uitstoot van koolmonoxide zo hoog dat de gastoevoer direct is afgesloten. De bewoners hebben de adviezen van Domein opgevolgd en de onveilige situatie zelf opgelost. Aan de hand van de KIWA-rapportage zal in 2013 beleid worden opgesteld om op termijn ‘open’ verbrandingstoestellen te vervangen.

18

In 2012 is in het renovatieproject Mirachstraat een pilot ketensamenwerking uitgevoerd. Ketenintegratie is gericht op het integraal verbeteren en opnieuw inrichten van het hele proces met als doel een hogere klanttevredenheid, optimale kennisbenutting van de samenwerkingspartijen in proces en uitvoering en een kostenreductie t.o.v. de traditionele manier van werken. De eerste resultaten zijn zeer positief: een verkorting van de doorlooptijd van technische werkzaamheden in de woning van 14 naar 10 dagen, een klanttevredenheid van 9,2 en een kostenreductie van 10-15%. In 2013 zal een uitgebreide evaluatie plaatsvinden in samenwerking met de TUDelft. Daarbij wordt de renovatie Mirachstraat vergeleken met een renovatieproject dat op traditionele wijze is aanbesteed. In 2013 zal e een 2 project in ketensamenwerking worden uitgevoerd. Renovatie De aanpak van de 100 huurwoningen Mirachstraat is in het vierde kwartaal afgerond. De werkzaamheden betroffen o.a. het binnenpakket en energiemaatregelen. Aan de renovatie heeft 52% meegedaan. Een vergelijkbaar project 100 woningen Waleweinstraat komt in 2013 in uitvoering. Energiebesparende maatregelen Domein wil ruim 4.300 woningen in een periode van 6 jaar van energiebesparende maatregelen voorzien. In 2010 is een plan van aanpak opgesteld voor deze algehele verbetering van de woningvoorraad. De energiebesparende maatregelen worden als een totaalpakket aangeboden in combinatie met andere onderhoudswerkzaamheden.

In 2011 zijn 7 projecten als pilot opgestart. Bij de evaluatie begin 2012 van deze pilots is gekeken naar de effecten van alle 10 quick wins op de energiebesparing, de exploitatie en het rendement. Op basis hiervan is besloten kritisch te kijken naar het vervangen van dubbelglas door HR++ glas en dit alleen uit te voeren als er een labelsprong wordt gemaakt. Alle 3 uit 2011 overlopende energieprojecten zijn in 2012 opgeleverd. Van de 11 projecten 2012 zijn er 9 opgeleverd. Dit betekent dat 2 projecten voor € 1.562.000 overlopen naar 2013. De gemiddelde deelname bij de 9 projecten is 79%. Bij deelname zijn de bewoners akkoord gegaan met een huurverhoging van 75% van de theoretisch berekende energiebesparing.

Aantal woningen Energielabel gemiddeld Energie-index gemiddeld

Q3 2008

Q4 2012

6.658 D 1,94

6.523 D 1,83

In 2012 is de energieprestatie van 441 woningen verbeterd. Het effect van de eerste projecten is een CO2 reductie van 2,56% van de te behalen 20% reductie in 2020. Energie Exploitatiemaatschappij (EEM) In 2011 is uitvoering gegeven aan een haalbaarheidsstudie van het idee om de aanleg van geavanceerde energiezuinige installaties in de nieuwbouw te combineren met de exploitatie van energie. Het in beeld brengen van de gevolgen en mogelijke risico’s van een eigen energiemaatschappij heeft veel tijd gevergd. In 2012 is het principe-besluit genomen een exploitatiemaatschappij op te richten. De feitelijk oprichting van de EEM in 2013 is afhankelijk van de business-cases.

Tabel 4.3 WMO aanpassing en opplussen

WMO aanpassing Best Eindhoven Son en Breugel Totaal gemiddeld Totale uitgaven Opplussen Best Eindhoven Son en Breugel Totaal gemiddeld Totale uitgaven

2012 aantal

bedrag

2011 aantal

bedrag

2010 aantal

bedrag

2009 aantal

bedrag

2 1.273 18 1.208 3 2.120 23 1.224 € 30.650

16 281 48 641 4 247 68 533 € 36.231

25 526 43 3.854 0 0 68 2.645 € 179.899

28 362 74 1.623 2 222 104 1.257 € 130.708

aantal bedrag 63 560 91 477 56 634 210 544 € 114.642

aantal bedrag 56 308 127 342 70 747 253 446 € 112.899

aantal bedrag 48 550 101 583 30 696 179 593 € 106.241

aantal bedrag 50 513 80 562 29 670 159 566 € 90.007 19

Opplussen en woningaanpassing Domein wil huurders faciliteren om, ondanks fysieke beperkingen, zo lang mogelijk zelfstandig en in hun eigen woning te blijven wonen. Aanpassingen aan de woning om medische redenen die het bedrag van € 1.656,52 niet te boven gaan, verlopen niet via de WMO, maar rechtstreeks via Domein, het zogenaamde opplussen van de woning. Per jaar wordt daarvoor € 20 per woning gereserveerd. De overige WMO aanpassingen worden door de gemeente betaald. Het beroep op de opplusregeling en medische aanpassingen en de daarmee gepaard gaande uitgaven laat in de tijd een grillig verloop zien. Voor 2012 is opvallend het lage aantal WMO toepassingen. Individuele verbetering

Best

Energiemaatregelen Comfortverbetering Veranderen / vergroten woning Overig Totaal

4.4

Individuele woningverbeteringen In 2011 is Domein gestart met het aanbieden van individuele woningverbeteringen tegen huurverhoging. In 2012 zijn er 94 aanvragen ingediend en 55 individuele woningverbeteringen uitgevoerd met een totale investering van € 119.114. Dit komt neer op een gemiddelde investering van € 1.984 per woning waar de verbetering is uitgevoerd. De meest aangevraagde energiemaatregel betrof het plaatsen van isolatieglas en de meest gevraagde comfortverbetering was het plaatsen van een dakvenster. Het aanbrengen van een dakkapel is de meest aangevraagde verandering in de woning. De overige aanvragen hadden veelal betrekking op het plaatsen van een erfafscheiding of poort.

Eindhoven 2 3 3 9 17

3 15 2 8 28

Son en Breugel 4 3 1 2 10

Totaal 9 21 6 19 55

Samenstelling en dynamiek portfolio

Domein stelt zich ten doel de keuzemogelijkheden van huishoudens te vergroten door uitbreiding van het aanbod door nieuwbouw en verandering van de bestaande voorraad. De verbreding van het woningaanbod ondersteunt tevens het streven de vastgoedportefeuille te verjongen en een meer evenwichtige opbouw te ontwikkelen. Activiteiten als sloop, verkoop, aankoop, splitsing / omzetting en nieuwbouw zijn van invloed op de samenstelling van de woningvoorraad. In Eindhoven is als gevolg van sloop en verkoop het aandeel eengezinswoningen met 2% afgenomen; verhoudingsgewijs is daardoor het aandeel appartementen met lift met ruim 2% toegenomen. In Son en Breugel is als gevolg van nieuwbouw het aandeel eengezinswoningen met 2% toegenomen en dientengevolge het aandeel appartement zonder lift met 1% gedaald. Op totaalniveau neemt het aandeel eengezinswoningen met 2% af en neemt het aandeel appartement met lift met 1% toe. In 2012 is de voorraad met 199 zelfstandige woningen afgenomen. Dit is het gevolg van de toevoeging van 108 nieuwbouwwoningen, verkoop van 68 woningen, sloop van 238 woningen en omzetting van 1 woning naar bedrijfsruimte. Voorraad ultimo 2012

Best aantal %

Eindhoven aantal %

Son & Breugel aantal %

Domein aantal %

Woningtype Eengezinswoning Semi-bungalow Bungalow Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift Totaal

631 37 0 533 455 1.656

38 2 0 32 27 99

2.320 83 24 716 486 3.629

64 2 1 20 13 100

618 70 0 229 152 1.069

58 7 0 21 14 100

3.569 190 24 1.478 1.093 6.354

56 3 0 23 17 99

Aandeel portfolio

1.656

26

3.639

57

1.096

17

6.354

100

Exclusief 10 kamers, 46 woonwagens, en 2 (Best) en 17 (Son) woningen beheer derden

20

5.

ORGANISATIE

5.1

Resultaten samenwerking en dienstverlening

De strategische opdracht voor de organisatie richt zich op klant- en resultaatgericht werken, effectieve samenwerking en goede dienstverlening. Resultaten

Domein

Organisatieontwikkeling Wij versterken ons ondernemerschap door te werken aan resultaatgerichtheid en zichtbaarheid te werken aan effectieve samenwerking

Het KWH-huurlabel is behouden. Minimaal 85% van de klachten is binnen 10 werkdagen afgehandeld Bij maximaal 5% van de klachten is vertraging van de afhandeling te wijten aan handelen van Domein Van de geregistreerde klantvragen wordt 70% afgehandeld door Woonservice Het budget organisatiekosten wordt niet overschreden Het ziekteverzuim is maximaal 5%

7,7 84% 12% 72% 105% 3,45%

Organisatie Domein

Het organogram van Domein is in 2012 niet gewijzigd. Management De leiding van de werkorganisatie is in handen van de directie, bestaande uit de directeur-bestuurder, mevrouw drs. H.A.M. Van der Herten en directeur mevrouw ir. A.A.P.M. van de Veerdonk, tevens sectormanager Klanten. Het managementteam bestaat naast de directie uit de managers van de sectoren Strategie & Beleid, Financiën & Control, Vastgoedbeheer en Vastgoedontwikkeling. Bestuur en Raad van Commissarissen Domein kent een eenhoofdig bestuur, de directeur-bestuurder. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij Domein en de met haar verbonden ondernemingen. Voor het verslag van de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar hoofdstuk 7. 21

5.2

Organisatieontwikkeling

Personeelsmanagement Domein wil markt- en resultaatgericht werken, respectvol, open en betrokken met klanten omgaan, samenwerken met maatschappelijke partners en huurders, kansen benutten als die zich voordoen. Dit vraagt ondernemerschap van individuele medewerkers en ruimte om binnen kaders te kunnen handelen. Onze kernwaarden daarbij zijn:

Samenstelling en mutaties personeel

respectvol, open, betrokken en ondernemend Medewerkers van Domein worden daarom gecoacht, gestuurd en beoordeeld op zowel output als competenties, het geheel van kennis, vaardigheden en gedrag. Met alle medewerkers zijn gerichte afspraken gemaakt over verwachtingen met betrekking tot output en competenties. Gedurende het jaar zijn deze in voortgangsoverleg, functionerings- en beoordelingsgesprekken bewaakt en geëvalueerd. De focus van de cyclus was ook in 2012 gericht op het maken van uitdagende resultaaten ontwikkelafspraken in aansluiting op organisatiedoelstellingen, maar ook op de persoonlijke ontwikkeling van medewerkers. De cyclus geeft duidelijkheid over verwachtingen van leidinggevenden en medewerkers, wat vraagt om openheid en vertrouwen. Maatschappelijke activiteit In 2012 is afgezien van het houden van een maatschappelijke activiteit. Deze wordt doorgaans in juni gehouden maar vanwege de vele werkzaamheden ter voorbereiding van de fusie is dit uitgesteld en benoemd als gemeenschappelijke activiteit voor de nieuwe organisatie in 2013. Opleidingen In 2012 zijn verschillende opleidingen op het gebied van kennis, vaardigheden en gedrag, gevolgd, zoals omgaan met agressie, klantgericht telefoneren en huurrecht. Ook heeft een aantal medewerkers een coachingstraject gevolgd. Alle nieuwe medewerkers doorlopen het introductieprogramma gericht op kennismaking met Domein en de volkhuisvesting in het algemeen (generiek, tactisch, strategisch). De CAO Woondiensten heeft in 2010 de regeling voor het persoonlijk loopbaanbudget toegevoegd aan de opleidingsmogelijkheden. Van dit budget voor persoonlijke ontwikkeling heeft een groot aantal medewerkers in 2012 gebruik gemaakt.

Samenstelling Aantal medewerkers Medewerkers in fte % mannen % vrouwen % fulltime % parttime

2012 94 73,52 38 62 40 60

2011 99 79,29 40 60 39 61

2010 100 78,0 40 60 47 53

Leeftijdsopbouw < 25 jaar in % 25 – 34 jaar in % 35 – 44 jaar in % 45 – 54 jaar in % 55 – 64 jaar in %

2012

2011

2010

In- en uitstroom 1 In dienst 2 Uit dienst

2012

5 16 31 29 19

14 19

4 21 29 31 15 2011 14 15

4 22 31 30 13 2010 11 9

Met betrekking tot de samenstelling van het personeel hebben zich de volgende veranderingen voorgedaan:  Per saldo is de formatie met 5 personen gedaald.  Er zijn 14 nieuwe medewerkers in dienst gekomen van Domein. Hierin zijn ook de tijdelijke medewerkers inbegrepen voor vervanging van zwangerschapsverlof, ziekte en tijdelijke uitbreiding (ook vakantiekrachten) en stagiaires.  Er zijn 19 medewerkers vertrokken, waaronder ook tijdelijke medewerkers zoals vakantiekrachten en stagiaires. Ziekteverzuim In 2012 is het ziekteverzuimpercentage gelijk gebleven ten opzichte van het jaar ervoor. Het aantal langdurige ziekte gevallen is minder geworden. Ook de duur van de ziekte is lager. 2012 Ziekteverzuim percentage Verzuim frequentie Gemiddelde verzuimduur in dagen

2011

2010

2009

3,45

3,44

4,78

6,35

1,10

1,27

1,12

1,25

6,30

7,24

12,02

11,26

De gegevens over het personeel zijn exclusief stagiaires en leden Raad van Commissarissen, maar inclusief vakantiekrachten.

1 2

Dit is inclusief vakantiehulpen en stagiaires Dit is inclusief vakantiehulpen en stagiaires

22

Organisatiekosten Het budget voor organisatiekosten is in 2012 met 5% overschreden. Dit heeft te maken met de voorbereidingskosten voor de fusie. De totale fusiekosten in 2012 bedragen € 510,3 duizend. Overleg met de OR Er is gedurende het hele jaar constructief overleg geweest met de Ondernemingsraad van Domein, maar in verband met de voorbereiding van de fusie ook met de Ondernemingsraad van Aert Swaens. De ondernemingsraden hebben al snel de samenwerking gezocht en gezamenlijk het overleg over de fusie met het bestuur gevoerd. Hierbij lag de focus op:  de inrichting van de nieuwe organisatie  het convenant tussen Domein, Aert Swaens, de ondernemingsraden en de vakbonden  het sociaal plan  het arbeidsvoorwaardenpakket voor de nieuwe organisatie  de compensatieregeling voor medewerkers Daarnaast zijn in 2012 onder andere de volgende onderwerpen in de ORvergaderingen aan bod gekomen:  evaluatie Robo  evaluatie sector Klanten  beheersing organisatiekosten  evaluatie bezoekersregeling  aanpassen inwerkprogramma op basis van Viewpoint Samenwerking Aert Swaens Na ondertekening van de intentieverklaring tot fusie per 1 januari 2013 is een intensieve samenwerking met Aert Swaens gestart. De eerste helft van 2012 heeft in het teken gestaan van het opstellen van een nieuw ondernemingsplan, de meerwaardenotitie, de financiële doorrekening en het due diligence onderzoek, wat resulteerde in positieve besluitvorming over de voorgenomen fusie en indiening bij het ministerie BZK. In dezelfde fase is in overleg met de Ondernemingsraden een werkgelegenheidsgarantie afgegeven voor medewerkers met een vast contract. In de tweede helft van 2012 zijn door kwartiermakers en werkgroepen het ondernemingsplan en de organisatieschets verder uitgewerkt in afdelingsplannen, processen, procedures en functies. Parallel aan deze uitwerking loopt het kritische integratieproces van de primaire systemen, waarbij gekozen is voor Viewpoint van Itris dat Domein in 2011 implementeerde.

Tot slot is met vakbonden en ondernemingsraden overeenstemming bereikt over het sociaal plan dat als basis dient voor de functieaanbieding aan medewerkers en de integratie van de organisaties per 1 juli 2013. Domein en Aert Swaens zijn per 1 januari 2013 juridisch gefuseerd.

5.3. Kwaliteit van de dienstverlening Klachtenafhandeling In 2012 lag het aantal klachten met 89 wederom hoger dan voorgaande jaren. Deze stijging hangt mogelijk samen met een grotere bekendheid met de klachtenregeling. Goede en klantgerichte communicatie behoeft, zo blijkt, continu aandacht. De bijgestelde norm dat 85% van de klachten tijdig is afgehandeld, is in 2012 net niet gehaald: 84% is binnen 10 werkdagen afgehandeld. Van de te laat afgehandelde klachten kwam het bij 12% door toedoen van Domein. Het gestelde doel was 5%. Aantal klachten % te laat afgehandeld

2012 89 16

2011 69 14,5

2010 42 10

De klachtenprocedure is in 2012 intern niet soepel verlopen. Door onwennigheid met het nieuwe primaire systeem Viewpoint zijn fouten in het doorlopen van het proces gemaakt die vertragend hebben gewerkt in de snelheid van de beantwoording. Ondanks extra aandacht voor het proces is het gedurende het jaar niet meer gelukt de overschrijding van de te laat afgehandelde klachten terug te dringen. Klachtencommissie conform art. 16 BBSH In 2012 hebben 12 huurders een klacht bij de Klachtencommissie ingediend. In 3 gevallen is de klacht voor interne behandeling naar Domein doorverwezen, 1 klacht is niet ontvankelijk verklaard en 1 klacht wordt afgehandeld in 2013. In 7 zaken is de klager in het gelijk gesteld waarvan in 6 gevallen de directie het advies heeft opgevolgd. In 1 zaak heeft de directie het advies gedeeltelijk overgenomen door het te vergoeden bedrag te verlagen. KWH Om de kwaliteit van de dienstverlening te bewaken laat Domein de dienstverlening toetsen door KWH, Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. In 2012 heeft Domein ervoor gekozen om de nieuwe meetmethodiek KWH 2.0 toe te passen. In 2011 heeft Domein al meegedacht over de ontwikkeling van het KWH-huurlabel 2.0. 23

Een groot verschil met het bestaande label is dat de focus wordt gericht op de beleving van de klant en veel minder op de processen. Bij de meting gaat het er niet zozeer om of alle processtappen op de juiste manier zijn doorlopen, maar meer hoe de klant de dienstverlening waardeert. Een ander verschil is dat de labelonderdelen continu worden gemeten en dat de meetresultaten via een internetportaal op ieder moment inzichtelijk zijn. Op deze wijze kan Domein continu haar dienstverlening aan haar klanten monitoren en daar waar nodig verbeteren. Label onderdeel

Klantcontact - contact - bereikbaarheid - communicatie/informatie Verhuizen - woning zoeken - nieuwe woning - huur opzeggen Onderhoud - reparaties - onderhoud Klachten behandelen Totaalscore

Score 2012

Vereist minimaal gemiddelde

7.3 7.5 7.5

7 7 7

7.8 7.8 8.3

7 7 7

8.1 8.3 6.5

7 7 6.5

7.7

7

Het KWH label is behouden met een gemiddelde score van een 7,7 op de gemeten onderdelen. Dit is gelijk aan het gemiddelde in voorgaande jaren.

5.4. Overleg met klanten Klantenraad In 2012 heeft de Klantenraad verkiezingen gehouden voor het Algemeen Bestuur van de Klantenraad. Ruim 16% van de huurders heeft daarvoor een stem uitgebracht, hetgeen een positief resultaat is. De verkiezingen hebben met enkele nieuwe gezichten geleid tot versterking van het Algemeen Bestuur, maar hebben niet geleid tot wijziging van het Dagelijks Bestuur. Het overleg met de Klantenraad vindt plaats op basis van de samenwerkingsovereenkomst. In 2012 bracht de Klantenraad zowel gevraagd als ongevraagd advies uit. Deze adviezen werden geheel of gedeeltelijk overgenomen. Gevraagd advies is uitgebracht over:  Huuraanpassing 2012  Huurverhoging energiemaatregelen bij planmatig onderhoud

   

Beleid open verbrandingstoestellen Prioritering maatschappelijk vastgoed Wijziging telefonie & openingstijden woonwinkel Eindhoven Kader sociaal plan

Ongevraagd advies is uitgebracht over:  Prestatieafspraken gemeente Eindhoven De fusie met Aert Swaens was één van de belangrijkste onderwerpen van overleg. Daarin is de Klantenraad zoveel mogelijk samen opgetrokken met de Centrale Bewonersraad (CBR) van Aert Swaens. Onderwerpen van overleg en advies waren:  Het ondernemingsplan van de nieuwe organisatie  De voorgenomen fusie  Het nieuwe huurprijsbeleid van de nieuwe organisatie  Serviceabonnement voor huurdersonderhoud bij de nieuwe organisatie Daarnaast is eind 2012 overeenstemming bereikt over de samenwerkingsovereenkomst van de toekomstige huurdersorganisatie met de gefuseerde organisatie. Het jaarlijks overleg tussen de Klantenraad, de door de Klantenraad voorgedragen commissarissen en de directie van Domein heeft in 2012 niet plaatsgevonden. Dit in verband met de aan de fusie gerelateerde tijdsdruk en het feit dat de samenstelling van de Raad van Commissarissen per 1 januari 2013 zou veranderen. Ten behoeve van deze wijziging hebben de huurdersorganisaties samen twee kandidaten voorgedragen. Bewonerscommissies Domein kent 14 bewonerscommissies: 8 in Eindhoven, 1 in Best en 5 in Son en Breugel. Het overleg met deze commissies vindt zo vaak plaats als er behoefte aan is. In ieder geval wordt de betreffende commissie bij de voorbereiding van onderhoudswerkzaamheden betrokken. Indien er in een complex geen bewonerscommissie is wordt er altijd op de een of andere wijze afstemming met de bewoners gezocht. Bedanken De jaarlijkse bedankavond voor alle vrijwilligers die zich inzetten in onze wijken en buurten vond in november plaats in het Vestzaktheater in Son en Breugel. De avond werd door een recordaantal van 150 genodigde vrijwilligers bezocht. Lekker eten en drinken werd afgewisseld met liedjes uit de oude doos en cabaret. 24

5.5. Samenwerking en verbindingen Futura Als partner van Futura neemt Domein deel aan door Futura georganiseerde activiteiten. De deelname aan platformbijeenkomsten is organisatiebreed; kennisoverdracht en netwerken met andere Brabantse corporaties staan daarbij centraal. Platform Eindhovense Corporaties (PEC) In het platform vindt de beleidsmatige afstemming plaats tussen de Eindhovense corporaties en wordt het bestuurlijk overleg Wonen met de gemeente Eindhoven voorbereid. Belangrijke onderwerpen in 2012 waren o.a.:  De urgentieregeling en EU-inkomenseis  Prestatieafspraken gemeente Eindhoven  Verantwoording woonruimteverhuur 2011  Strategische agenda: thema’s voor samenwerking  Investeringsprogramma Eindhovense corporaties  Kenniscentrum woningmarkt  Huisvesting topsporters  Neos dag- en nachtopvang Bestuurlijk overleg gemeenten Domein wil met alle gemeenten waarin zij werkzaam is prestatieovereenkomsten afsluiten. Daartoe wordt o.a. bestuurlijk overleg gevoerd. Het zoeken naar de juiste vorm en de afstemming met andere partners kost nog steeds veel tijd. In iedere gemeente verloopt het proces anders, afhankelijk van de beleidscontext en de opvattingen van bestuurders. Prestatieafspraken Best Na een jaar van voorbereiding zijn de prestatieafspraken begin 2012 getekend. De gemeente had de corporaties gevraagd aan te geven welke bijdrage zij zouden leveren aan de gemeentelijke doelstellingen. Het ‘aanbod’ van Domein en de collega-corporaties heeft uiteindelijk geresulteerd in een meerjarenafspraak voor de periode t/m 2014. Aan de hand van de activiteitenoverzichten van de corporaties worden de meerjarenafspraken gevolgd. Prestatieafspraken Eindhoven Vorig jaar is op de gezamenlijke heidagen van het gemeentebestuur en de corporatiebesturen gekozen voor een nieuwe werkwijze voor het afstemmen en vastleggen van de prestaties. De basis voor de jaarlijks te herijken afspraken

vormen de activiteitenoverzichten van de corporaties.

In aanvulling daarop zijn thema’s benoemd die alleen door samenwerking goed kunnen worden opgepakt. In 2012 is een begin gemaakt met uitwerking van drie thema’s: woningmarkt: beschikbaarheid en betaalbaarheid duurzame stad in Brainport: groene woningen en zelfvoorzienende wijken Supervillage: onderscheidende woon- en werkmilieus De prestaties ten aanzien van de thema’s worden gevolgd en indien nodig besproken in het Bestuurlijk Overleg Wonen (BOW). Het voorzitterschap daarvan rouleert en ligt in 2011 en 2012 bij Woonbedrijf. Prestatieafspraken Son en Breugel Domein dringt al jaren aan op het maken van jaarlijkse prestatieafspraken bij de gemeente Son en Breugel. De gemeente heeft aangegeven hiermee te willen wachten tot het gereedkomen van de gemeentelijke woonvisie. Inmiddels is de woonvisie gereed en zullen in 2013 concrete prestatieafspraken kunnen worden opgesteld. Vereniging van Eigenaren In 2012 zijn door verkoop in bestaande appartementencomplexen 2 nieuwe Verenigingen van Eigenaren opgericht, te weten VVE Koningin Julianaweg en VVE Willem de Zwijgerweg, beide in Best. Hierdoor komt het totaal aantal Verenigingen van Eigenaren waarin Domein deelneemt op 12. In 2012 is Stichting Achterterrein Zandvis opgeheven. Deze Stichting beheerde het gemeenschappelijke mandelig binnenterrein. Ook werd vanuit de Stichting het schilderwerk van de woninggevels gezamenlijk georganiseerd. De Stichting is in overleg met de andere woningeigenaren opgeheven vanwege het feit dat de administratieve werkzaamheden niet in verhouding zijn met de geringe onderhoudswerkzaamheden. Het mandelig binnenterrein zal nog wel door Domein worden beheerd op basis van werkelijk gemaakte kosten. Voor het schilderwerk van de woning zijn de eigenaren weer zelf verantwoordelijkheid. Zij zullen op de hoogte worden gehouden van de planning van Domein.

25

Vereniging van Eigenaren VVE Vijverlaan VVE Kattenrug Hoofdsplitsing

Complex 234.1 51.1 51.2 51.3

VVE Kattenrug Marconilaan VVE Kuiltjeshei VVE van Gentlaan VVE Zanderij

VVE de Bouwmeesters

VVE de Vloed terrein + loopbrug VVE de Vloed, Berkenstaete VVE Bloom

Gemeenschappelijk beheer Stichting Zandvis 17 Septemberplein

Raadhuisstraat

Acaciastaete

Duizendschoon Lotus

Aandeel Domein 4 appartementen 48 appartementen 36 appartementen 98 parkeerplaatsen

51.1 126.1 220.1 56.1 56.2 56.3 66.1 66.2 66.3 66.5

48 appartementen 24 appartementen 25 appartementen 37 appartementen 1 bedrijfsruimte 6 parkeerplaatsen 18 appartementen 64 appartementen 32 parkeerplaatsen 45 overdekte plaatsen

250.3 67.3

55 appartementen 33 appartementen 19 parkeerplaatsen

Aandeel overige eigenaren 12 appartementen 21 appartementen

27 appartementen 21 appartementen 4 penthouses 5 winkelruimten 51 appartementen

9 appartementen + 1 zorgafdeling 4 appartementen 27 parkeerplaatsen

PG afdeling en atrium 12 appartementen 12 parkeerplaatsen

38 woningen Domein 32 woningen particulier Parkeerkelder met daarin parkeerplaatsen voor de bewoners van het gelijknamige complex en voor de winkelruimte op de begane grond. Parkeerkelder met daarin parkeerplaatsen voor de bewoners van de Domein-appartementen, de eigenaren van de naastgelegen appartementen en de gebruikers van de naastgelegen kantoorruimte. Gebouw met 35 appartementen waarin Domein en Archipel ieder voor 50% het eigendom hebben. Er zijn geen afzonderlijke eigendomsgedeelten aangewezen waardoor er geen sprake is van een VVE maar van gedeeld eigendom. Mandelig achterterrein bestaande uit: rijbaan, poort, groen, verlichting, straatkolken. Mandelig achterterrein bestaande uit: rijbaan, poort, groen, verlichting, straatkolken.

In de Bloemenbuurt-Zuid hebben de bouwblokken Duizendschoon en Lotus een mandelig binnenterrein. Ook hier is sprake van gemeenschappelijk beheer. Net als bij de Zandvis zal Domein het onderhoud voor de binnenterreinen uitvoeren en jaarlijks op basis van de werkelijk gemaakte kosten met de overige eigenaren afrekenen. Indien in een bepaald jaar sprake is van incidentele hogere kosten zal Domein van tevoren de overige eigenaren moeten informeren zodat deze rekening kunnen houden en eventueel kunnen reserveren voor de jaarrekening. Door uitstel van de verkoop van appartementen in verkoopcomplex 43 Boschdijk is in 2012 geen VVE opgericht. De Vereniging van Eigenaren zal daadwerkelijk worden opgericht op het moment dat het eerste appartement in het betreffende complex verkocht zal worden.

Lichtrijk Beheer BV Domein heeft samen met de Eindhovense woningcorporaties een initiatief genomen om de woningen in Eindhoven te voorzien van glasvezelbekabeling. Voor de aanleg en exploitatie van de glasvezel-infrastructuur is de exploitatiemaatschappij NEMe BV opgericht waaraan de Eindhovense corporaties via Lichtrijk Beheer BV deelnemen. Tot 2011 nam Domein hieraan deel via Domein Holding BV. Tot 2011 had Lichtrijk Beheer BV 18.000 aandelen uitstaan, waarvan 1.800 (10%) in bezit zijn van Domein en de overige 90% verdeeld over de drie overige corporaties. Lichtrijk Beheer BV, en daarmee de vier Eindhovense corporaties, participeerden voor 50% in NEMe, de exploitatiemaatschappij voor de glasvezel in Eindhoven.

26

De overige 50% is in handen van Reggefiber BV, een particuliere organisatie die participeert in glasvezelprojecten. In 2011 hebben Lichtrijk Beheer BV en Reggefiber Ftth BV een onderhandelaarsovereenkomst ‘Overdracht aandelen Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven BV’ ondertekend. De aandelen van Lichtrijk Beheer BV in NEMe zijn overgenomen door Reggefiber Ftth BV en de uitstaande leningen inclusief reeds vervallen rente zijn omgezet in leningen tussen NEMe en de individuele corporatie. De omzetting van de leningen is reeds in de jaarrekening 2011 verwerkt. Zowel de verkoop van aandelen als de definitieve ondertekening van alle leningsovereenkomsten hebben in 2012 plaatsgevonden. In de jaarrekening 2012 is de volledige transactie verwerkt.

de samenwerking tussen de Provincie NoordBrabant, de gemeente Son en Breugel en Domein voor de realisatie van koopwoningen in het plan de Hoven Noord. Domein Holding BV en Domein Lichtrijk BV zijn in de jaarrekening van Woonmaatschappij Domein geconsolideerd opgenomen en gewaardeerd op de netto vermogenswaarde van de deelneming. Daarnaast is voor elke BV een eigen jaarrekening opgesteld. Het bestuur van deze BV’s wordt met uitzondering van de deelneming in Lichtrijk Beheer BV volledig gevoerd door Stichting Woonmaatschappij Domein. Domein Holding BV heeft een geplaatst kapitaal van € 18.000. Domein Vastgoed BV heeft een geplaatst kapitaal van € 18.000.

Domein Holding BV en Domein Vastgoed BV Domein Lichtrijk BV is in 2011 omgezet tot Domein Vastgoed BV. Dit is geschied vanwege

BV structuur Woonmaatschappij Domein situatie per ultimo december 2012

Woonmaatschappij Domein Zeggenschap:

100%

Aandelenkapitaal: € 18.000 Vordering € 93.584,-

3-tal Eindhovense corporaties

Domein Holding BV Zeggenschap: Financiering: Project de Hoven Noord in rekening-courant

100%

Aandelenkapitaal: € 18.000

Lichtrijk Beheer BV

Domein Vastgoed BV

Financiering: € 968.990,20 Rekening-Courant € 57.275,29

NEM Eindhoven BV

27

6

FINANCIEN

6.1

Resultaten maatschappelijk ondernemen

Het vastgoed gebruiken we voor het huisvesten van klanten, maar tevens voor het generen van financiële middelen die we inzetten om de ambities van Domein waar te maken. De vermogensdoelstellingen vormen de kaders voor het investeringsvolume in de komende jaren. Domein

Resultaten Maatschappelijk ondernemen Wij dragen zorg voor financiële continuïteit door te sturen op een vermogenspositie die voldoet aan de A-status van het CFV het aflossingspotentieel in de operationele kasstromen te bewaken

De solvabiliteit is minimaal 20% De interest dekkingsratio is minimaal 1,45 Het aflossingspotentieel vreemd vermogen is minimaal 2%

6.2

Ontwikkelingen

De resultaten van de sector staan onder druk. Enerzijds door de eerder ingevoerde integrale vennootschapsbelasting en anderzijds door de risico’s in realisatie van de huur- en verkoopopbrengsten. De druk neemt toe onder invloed van politieke besluitvorming over de uitvoering van de Europese beschikking inzake staatssteun en de bijdragen van de sector aan verhuurder- en saneringsheffingen vanaf 2013. Het doorvoeren van extra huurverhoging in 2012 aan huishoudinkomens > € 43.000 is op het laatste moment niet doorgegaan. De Raad voor de Jaarverslaglegging heeft middels de RJ-uiting 2011-2 de aangepaste Richtlijn 645 Toegelaten instellingen gepubliceerd. De Richtlijn regelt de waardering van het vastgoed en is in deze jaarrekening toegepast. De stelselwijziging vraagt aanpassing van de beginbalans. Daardoor is de bedrijfswaarde van zowel 2010 als 2011 herrekend. De bedrijfswaarde ultimo 2011 bedroeg in de jaarrekening 2011 € 343,5 miljoen. De herrekende bedrijfswaarde op basis van de nieuwe RJ 645 bedraagt € 416,2 miljoen. Voor een nadere toelichting verwijzen we naar waarderingsgrondslagen in het onderdeel jaarrekening. Naar het zich laat aanzien zal het bezit van de toegelaten instelling per 1 januari 2015 (was 2014) administratief gesplitst moeten worden in Diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en niet DAEB. Dit brengt een extra administratieve last met zich mee en de financiering van niet geborgde leningen zal duurder worden.

36,8% 2,20 4,8%

6.3

Financieel beleid en resultaat

De economische crisis is voor Domein reden om scherp te blijven sturen op kasstromen. Domein heeft de afgelopen jaren al een aantal stappen gemaakt in de financiële sturing van haar ambities, wat het gemakkelijker maakt om in de huidige context adequaat te reageren. Voor Domein zijn er drie belangrijke pijlers in de financiële sturing: Voldoen aan minimale rendementseisen in zowel de exploitatie bestaand bezit als in de vastgoedontwikkeling. Het hebben van positieve operationele kasstromen. De solvabiliteit mag niet dalen onder een minimaal gewenst niveau. Voor de bepaling van dit laatste wordt aansluiting gezocht bij het risicoprofiel zoals dit jaarlijks door het Centraal Fonds van Domein wordt gemaakt op basis van de vijfjaarlijkse prognose. Domein heeft voor deze 3 pijlers een set van financiële sturingsratio’s ontwikkeld en deze worden gehanteerd voor het onderbouwen van investeringsbeslissingen, doorrekenen van de ambities en het maken van scenariobegrotingen. Een aantal van de sturingsratio’s zijn ook in dit hoofdstuk opgenomen. Beoordeling toezichthouders Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft Domein in de jaarlijkse beoordeling onveranderd kredietwaardig beoordeeld. Er is een faciliteringsvolume vrijgegeven voor 2 jaar ter grootte van € 26 miljoen. We hebben in 2012 dit volume nog niet benut. 28

Het WSW vraagt intensief informatie over aangetrokken rente-instrumenten. Wij hebben hierin geen “open” posities en daarnaast geen bijstortplicht dan wel mandatory break en of mutual break clauses. Het WSW heeft het Eigen Middelen beleid (EM beleid) uit het reglement van deelneming verduidelijkt. Het EM beleid regelt dat corporaties de netto operationele kasstromen en netto verkoopopbrengsten mogen inzetten voor het opbouwen van de verplichte liquiditeitsbuffer voor derivaten. Dit EM beleid zal bij de Prospectieve informatie opvraag in 2013 met terugwerkende kracht tot 1 januari 2011 worden toegepast. In de jaarlijkse oordeelsbrief is het Ministerie van BZK, mede op basis van advies van het CFV, van mening dat de regelgeving voor de bepaling van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik bij vervreemdingen van nieuwbouwwoningen niet is nageleefd door de woningen niet te laten taxeren. Voor de te verkopen woningen werd in het project op basis van ingewonnen advies bij een makelaar een - vrij op naamprijs- bepaald. Inmiddels wordt bij nieuwe projecten de regelgeving toegepast. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft de financiële positie beoordeeld en daarover advies uitgebracht aan de minister van BZK. Het oordeel heeft geleid tot: voldoende solvabiliteit. Op basis van de ingediende prognoses 2012-2016 ontvingen we van het CFV een continuïteitsoordeel A1.

Dat houdt in dat de voorgenomen activiteiten passen binnen de vermogenspositie van de corporatie. Vanaf 2012 wordt door het CFV een halfjaarlijkse (voor het eerst met peildatum 30 juni 2012) stresstest liquiditeitsrisico derivatenportefeuille uitgevoerd. Daarnaast heeft een “gegevensopvraag toezichtbeperkende bepalingen” plaatsgevonden. Deze gegevensopvraag heeft voor Domein geen negatieve berichtgeving opgeleverd. Vennootschapsbelasting (VpB) De fiscale jaarrekening 2010 is bij de belastingdienst ingediend. Domein heeft het intermediairsconvenant met PWC ondertekend. De belastingdienst heeft de e aangifte 2008 (1 vanwege de integrale VpB plicht) zonder verdere opmerkingen vastgesteld. Tot en met het boekjaar 2011 mogen coporaties alsnog gebruik maken van herbestedingsreserve. We hebben de aangiften aangepast. Het (voorlopige) fiscale resultaat 2012 is afgestemd met de adviseur en is verwerkt in deze jaarrekening. Resultaat 2012 Het jaarresultaat na belasting over 2012 bedraagt € 6,049 miljoen negatief. Voor 2012 was € 4,797 miljoen positief begroot. Er is derhalve een € 10,847 miljoen lager resultaat gerealiseerd dan was begroot. Onderstaand overzicht geeft enkele belangrijke oorzaken voor dit verschil (bedragen x € 1 miljoen)

Enkele belangrijke oorzaken voor dit verschil. (bedragen x € 1 miljoen) Onderdeel JaarBegroting Verschil Toelichting rekening Aanpassingen -/- 14,5 -/-1,7 -/- 12,8 Vanwege de nieuwe RJ 645 worden vanwege waardeverandering en te treffen voorzieningen stelselwijziging anders gerubriceerd en berekend dan voorheen. (RJ645), en In deze vergelijking van cijfers zijn enkele posten andere manier samengevoegd. Te weten: niet gerealiseerde van waardeveranderingen, verkopen, verantwoorden maatschappelijke bestedingen en mutatie actuele waarde. Rente resultaat -/- 8,4 -/- 9,8 + 1,4 De aangetrokken roll-over leningen zijn voor een groot deel terugbelegd en de liquide middelen waren hoger dan begroot. Voorheen maakten wij een overzicht wat we noemden “het jaarresultaat volgens de transparantiemethode”. Omdat in 2012 vanwege de nieuwe Richtlijn Jaarverslaglegging (RJ 645) er zoveel veranderingen hebben plaatsgevonden in de verantwoording en benaderingswijze van het vastgoed is dit jaar geen verantwoording als zodanig gemaakt. Minimale solvabiliteit en risicobeheersing Om de financiële continuïteit op langere termijn te waarborgen en tegenvallende financiële resultaten te kunnen opvangen hanteert Domein een minimale solvabiliteitseis. Voor de bepaling van de

29

minimale solvabiliteitspositie gaat Domein uit van het risicoprofiel zoals dit jaarlijks door het Centraal Fonds middels het continuïteitsoordeel wordt vastgesteld. Voor 2012 heeft het Centraal Fonds het risicoprofiel wederom bepaald op basis van de jaarrekening 2011 en de ingediende plannen voor de jaren 2012 t/m 2016. Domein dient bij het Centraal Fonds zowel de definitieve plannen van nieuwbouw en herstructurering in als plannen in acquisitie. Op basis van de ingediende plannen 2012 t/m 2016 heeft het Centraal Fonds de minimum gewenste solvabiliteit op 10,4% gewaardeerd (was 2011: 12,0%). Dit is gebeurd op basis van risicofactoren die in onderstaande tabel vergeleken worden met het landelijk gemiddelde en het regio gemiddelde (SRE).

- Marktrisico - Macro-economisch risico - Operationeel risico Totaal exclusief beklemming en marktwaarde toets - Marktwaardetoets Totaal exclusief beklemming - Vpb-beklemming - Totaal risico *

Landelijk gemiddelde CFV 384 corporaties 2.307.538 woongelegenheden. (exclusief Vestia en WSG) 4,3 6,6

Regio gemiddelde (SRE) 10 corporaties 66.143 woongelegenheden.

Domein

4,5 8,6

3,0 6,7

4,1 9,0

4,6 11,3

2,9 7.9

0,2 9,2

0,3 11,6

0,0 7,9

2,6 11,8

2,8 14,4

2,5 10,4

6.677 woongelegenheden

* Het totaal risico is niet de optelsom. Er wordt rekening gehouden met de onderlinge onafhankelijkheid. Het risicoprofiel van Domein is laag in vergelijking met het landelijk- en regiogemiddelde. Domein hanteert in afwijking van het Centraal Fonds een minimale solvabiliteit van 20% omdat de wijze van berekening van de bedrijfswaarde door het Centraal Fonds in negatieve zin afwijkt van onze berekeningswijze. Met name de grond wordt door het Centraal Fonds zeer laag gewaardeerd. De solvabiliteit van Domein komt niet onder de minimale grens van 20%. De rentegevoeligheid (uitgedrukt als loan to value) blijft onder de maximale grens van 75%. Naast de sturing op voldoende solvabiliteit voor het kunnen opvangen van de risico’s heeft Domein in 2012 een vervolgstap gemaakt met het in de organisatie opzetten van risicomanagement. De bedoeling hiervan is dat risico’s in de bedrijfsprocessen door de leidinggevenden worden onderkend en zij hier vervolgens ook actief op sturen. Via de kwartaalrapportages zijn de risico’s gecommuniceerd met de Raad van Commissarissen. Vastgoed

Financiën Wonen

Operationeel

Verkoop bestaand bezit: beoogde opbrengst wordt niet gerealiseerd Terugkoopplicht koopgarant: verlies bij waardedaling Aantal te verkopen nieuwbouw woningen wordt niet gehaald Verkoop nieuwbouw: aantal te verkopen woningen wordt niet gehaald Verkoop nieuwbouw: waardebepaling is niet actueel Technische veiligheid: aansprakelijkheid of ingebrekestelling vanwege het niet op orde zijn voldoen aan wettelijke voorschriften van woningen en installaties met het daarbij behorende onderhoud Portfolio: in het portfoliobeleid worden investeringen (nog) niet gerelateerd aan opbrengsten Financiering (niet DAEB) kan niet tijdig worden aangetrokken. Toewijzing: het niet verkrijgen van borging voor nieuwe projecten Ontwikkelingen op de woningmarkt: toenemende onzekerheid bij de consument kan betekenen dat het huren van een woning ook voor de inkomensgroepen die normaal profiteren van de hypotheekrenteaftrek aantrekkelijk wordt Het primaire systeem is niet efficiënt ingericht/beschikbaar.

30

In bovenstaand overzicht zijn de belangrijkste risico’s aangemerkt. Voor al deze risico’s zijn maatregelen benoemd en op de realisatie van deze maatregelen wordt actief gestuurd. Naast het actief sturen op de risicomaatregelen heeft Domein in verband met de huidige economische crisis verschillende slecht weer scenario’s doorgerekend. Bij deze scenario’s wordt rekening gehouden met tegenvallende verkoopresultaten. Wanneer wordt uitgegaan van de definitieve en dus onomkeerbare nieuwbouwprojecten en, gezien de marktomstandigheden, een deel van de geplande verkopen niet (omzetting naar huur) of later wordt gerealiseerd, komt Domein vooralsnog niet in financiële problemen. Op basis van het ondernemingsplan is ook voor 2012 een resultatenkaart gemaakt voor de 9 benoemde strategische opdrachten. De kaart wordt jaarlijks geactualiseerd. Op basis van deze kaart wordt via de kwartaalrapportages verantwoording afgelegd aan de Raad van Commissarissen. Financieringen en beleggingen Het treasurystatuut van Domein is in 2010 geactualiseerd. Domein heeft een treasurycommissie die echter in 2012 niet bijeen is gekomen, mede vanwege de op handen zijnde fusie. Wel is maandelijks de liquiditeitsprognose geactualiseerd en gepubliceerd in de kwartaalrapportages. In 2012 zijn 4 nieuwe leningen gestort met een totaal van € 39 miljoen, waarvan € 10 miljoen conform de mogelijkheid in het contract kosteloos is terugbelegd. Deze leningen waren reeds afgesloten in 2010. 3 leningen van elk € 10 miljoen en 1 lening van € 9 miljoen zijn voor een jaar afgesloten tegen 1 maands euribor, waarna de lening wordt omgezet in een langlopende lening. De rentepercentages en looptijden variëren tussen 3,685% en 3,94% respectievelijk 45 tot 48 jaar. Daarnaast is voor een bedrag van € 10,7 miljoen afgelost. In 2012 is de rente op beleggingen nog verder gedaald. Domein heeft getracht binnen de kaders van het treasurystatuut voor tijdelijk overtollige middelen een zo gunstig mogelijk rendement te realiseren. Ultimo 2012 heeft Domein tijdelijk overtollige middelen uitstaan bij de Rabobank ten bedrage van € 33,10 miljoen. Het genoemde bedrag staat op een spaarrekening tegen variabele rente omdat de vergoeding op deposito zeer laag was. Binnen Futura neemt Domein deel aan een rentecompensatiestelsel dat wordt gevormd

door rekening-courant kredietlimieten. Concreet betekent dit dat Domein een kredietlimiet van maximaal € 5 miljoen bij de BNG heeft. Hiervoor is een bereidstellingsprovisie verschuldigd. De omvang van deze kredietfaciliteit blijft binnen de norm van het WSW van 7,5% van de materiële vaste activa. Overzicht huidige portefeuille Eind 2012 bestaat de leningenportefeuille uit een 35-tal leningen met een gezamenlijk schuldrestant ultimo 2012 van € 210,3 miljoen. De gemiddelde (gewogen) rentevoet bedraagt 3,8% (2011: 4,06%). Het renterisico volgens de normen van het WSW is gedefinieerd als het totaal van de jaarlijkse eindaflossingen en de renteherzieningen langlopende leningen, verminderd met de reeds nieuw aangetrokken langlopende leningen. Volgens de normen van het WSW en het Domein treasurystatuut mag het renterisico in enig jaar niet hoger zijn dan 15% van het totaal restant hoofdsom van de lange leningenportefeuille. Domein is per 1 januari 2013 gefuseerd met Aert-Swaens. De nieuwe corporatie woonstichting ‘thuis heeft in haar treasury jaarplan 2013 het renterisico opgenomen. Dat blijft continue onder de 15%. Financiële continuïteit Het voorgenomen kabinetsbeleid voorziet in een verhuurderheffing tot en met 2017 die oploopt tot landelijk € 1,7 miljard. Voor 2013 is de heffing al vastgesteld maar ook voor de jaren 2104 -2017 is inzichtelijk wat de heffing gaat betekenen. Daarnaast zal gedurende langere periode een heffing saneringssteun worden geïnd. Ter compensatie van deze extra heffingen mag de huur met 1,5% extra boven de inflatie verhoogd worden. In de meerjarenbegroting voor ‘thuis is de verhuurderheffing tot en met 2017 ingerekend, de heffing saneringssteun gedurende 10 jaar en een extra huurverhoging van 1,5% boven de inflatie waarbij de huurstijging wordt afgetopt conform het huurprijsbeleid van ‘thuis. Voor ‘thuis is in de komende vijf jaar het saldo (extra) huurverhoging in relatie tot de heffing- en steunbijdragen circa € 14 miljoen negatief. In de prognose zijn vooralsnog geen bezuinigingsmaatregelen opgenomen. Het strategisch beleid wordt continue in overeenstemming gebracht met alle (opgelegde) financiële effecten. Sturing op kasstromen is en blijft van vitaal belang.

31

7.

VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN

Zoals eerder vernoemd, heeft 2012 vooral in het teken gestaan van de juridische fusie tussen Domein en Aert Swaens per 1 januari 2013. De fusie is derhalve een belangrijk agendapunt geweest voor de vergaderingen van de Raad van Commissarissen met bestuur in 2012. De Raad van Commissarissen geeft in dit verslag meer inzicht in de wijze waarop deze onderwerpen aan de orde zijn geweest en hoe de Raad haar toezicht uitoefent. Toezicht De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn omschreven in de statuten van Domein. Een en ander is nader uitgewerkt in het Reglement Raad van Commissarissen. Aan Domein gelieerde ondernemingen zijn Domein Holding B.V. en Domein Vastgoed B.V. De bestuurlijke structuur van deze ondernemingen is zodanig vormgegeven dat sprake is van eenheid van bestuur en toezicht. Dit impliceert dat het bestuur en het toezicht van de dochters dezelfde zijn als het bestuur en de Raad van Commissarissen van het moederbedrijf Stichting Woonmaatschappij Domein. Als toezichtkader hanteert de Raad van Commissarissen onder meer:  de maatschappelijke doelstelling zoals vastgelegd in de statuten van de corporatie  het meerjaren ondernemingsplan  het jaarplan en de begroting  de planning- en controlcyclus De kwaliteit van de dienstverlening wordt gevolgd door kennis te nemen van de metingen van KWH terwijl ook het jaarverslag van de Klachtencommissie een indicatie is van de wijze waarop Domein de belangen van de huurders behartigt. In 2012 is de Raad van Commissarissen tien maal bijeengekomen. Daarnaast zijn in het kader van de fusie de commissarissen van Domein en Aert Swaens tweemaal bijeen gekomen. Aan alle reguliere vergaderingen werd deelgenomen door de directeurbestuurder en de directeur. Afhankelijk van de onderwerpen werden ook medewerkers en managers uitgenodigd om deel te nemen aan de vergadering.

In het voorjaar van 2012 heeft het managementteam deelgenomen aan de jaarlijkse strategische discussiedag van Raad van Commissarissen met directie. Een afvaardigingen van de Raad heeft overleg gevoerd met de Ondernemingsraad. De Raad heeft zich periodiek mondeling en schriftelijk door de directeur-bestuurder laten informeren over de maatschappelijke en financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de doorkijk naar de toekomst. De informatie van het bestuur vindt plaats door middel van kwartaalverslagen en maandelijkse nieuwsbrieven. Daarnaast heeft de voorzitter tussen de vergaderingen van de Raad periodiek overleg met de directeur-bestuurder. Andere belangrijke informatiemomenten zijn o.a. het overleg met de externe accountant, het jaarlijks overleg met de Ondernemingsraad, deelname aan bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), waarbij de leden van de Raad zijn aangesloten, deelname aan bijeenkomsten van de Woonbond en PWC en de schriftelijke informatieverstrekking van Aedes. Voorts ontvangen alle commissarissen de uitgaven van de knipseldienst, waarin perspublicaties zowel landelijk als regionaal zijn opgenomen. Met nieuwe commissarissen wordt een inwerkprogramma afgesproken. Commissies Uit de Raad van Commissarissen zijn twee commissies geformeerd:  de Auditcommissie  de Remuneratie- en selectiecommissie De taken van de Auditcommissie zijn vastgelegd in een reglement. Samen met de directeur-bestuurder en de sectormanager Financiën en Control bereidt deze commissie de specifieke onderwerpen op haar terrein voor. In 2012 kwam deze commissie vier maal in vergadering bijeen. Van iedere bijeenkomst werd een verslag gemaakt dat vervolgens ter informatie werd geagendeerd voor de vergadering van de voltallige Raad. De Raad van Commissarissen blijft verantwoordelijk voor de besluitvorming op dit deelterrein van haar toezichthoudende taak.

32

Tot de taken van de Remuneratie- en selectiecommissie behoren het voeren van een jaarlijks functioneringsgesprek met de bestuurder, het concipiëren van prestatieafspraken en het doen van een voorstel aan de Raad van Commissarissen betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid van de bestuurder. In verband met de fusie is begin 2012 een klankbordgroep ingesteld die namens de Raad van Commissarissen het fusieproces van nabij heeft begeleid. De klankbordgroep bestond uit de beide voorzitters en een lid van de beide auditcommissies. De klankbordgroep heeft adviezen uitgebracht voor de samenstelling van de Raad van Commissarissen na fusie en de diverse commissies. Ingevolge het advies van de klankbordgroep is door de Raden van Commissarissen van Domein en Aert Swaens besloten 3 leden uit beide raden deel te laten nemen aan de nieuwe Raad en een nieuwe voorzitter te werven. De Remuneratiecommissie in oprichting heeft een voorstel gemaakt voor de werving van een nieuwe voorzitter en de beloning van de commissarissen na fusie. Bespreekpunten en besluiten Er is veelvuldig stilgestaan bij de voor- en nadelen inzake het fusietraject en het proces juridische aanvraag en toestemming bij het Ministerie van Binnenlandse zaken. De Raad van Commissarissen heeft in verband met de fusie de volgende besluiten goedgekeurd:  de intentieverklaring fusie  mandatering van de heer Silvis inzake het due diligence onderzoek  het ondernemingsplan en meerwaardenotitie fusieorganisatie  formele aanvraag tot goedkeuring fusie bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken  statuten fusieorganisatie  besturingsmodel inclusief portefeuilleverdeling  fusievoorstel  benoeming Raad van Commissarissen fusieorganisatie  keuze accountant en fiscaal adviseur fusieorganisatie  begroting 2013 fusieorganisatie In het kader van de jaarlijkse bijstelling van het vigerende ondernemingsplan 2011-2014 zijn diverse discussies gevoerd over de opgaven die Domein de komende jaren wil oppakken.

Tijdens de vergadering in mei keurde de Raad de jaarrekeningen over 2011 van Domein en de gelieerde ondernemingen goed en werd decharge voor het gevoerde beleid aan de bestuurder verleend. In dezelfde vergadering werd het volkshuisvestingsverslag goedgekeurd. Naast de fusiebesluiten zijn nog de volgende besluiten goedgekeurd:  toepassing van de CAO-stijging van 1,5% voor de indexatie voor de beloning van de bestuurder  prestatieafspraken 2012 directeurbestuurder  jaarverslag 2011  aangaan overeenkomst met de Rabobank voor de realisatie en verkoop van 55 parkeerplaatsen  oprichting van een Energie Exploitatie Maatschappij onder voorwaarden  eindnotities en evaluaties van het project De Vloed te Breugel, Passiebloem, Duizendschoon en Lotus BloemenbuurtZuid te Eindhoven en De Hoven Zuid te Son  verkoop van de school Jonathan Swiftlaan in Eindhoven aan de gemeente Eindhoven voor een bedrag van € 1,8 miljoen  aankoop van 23 woningen Heijmans bestemd voor de sociale verhuur en deze extra toe te voegen aan de 250 te realiseren woningen in het project Dijkstraten te Best  start bouw 12 sociale koopwoningen e 1 fase Dijkstraten ongeacht voorverkooppercentage  intentieovereenkomst centrumgebied Son en Breugel met de opmerking dat het investeringsvoorstel separaat zal worden voorgelegd aan de Raad van Commissarissen  sloop/nieuwbouw complex 302, 48 appartementen W. de Zwijgerweg  aankoop pand Kronehoefstraat 45 te Eindhoven  investeringsbesluit en investeringsvoorstel herstructurering Vredesplein e.o. te Eindhoven Ten aanzien van de besluitvorming is in het reglement Raad van Commissarissen, bestuur en directie vastgelegd welke besluiten de bestuurder mag nemen met en zonder goedkeuring van de Raad van Commissarissen.

33

Beloningen Bestuurder Naam H.A.M. Van der Herten Totaal

Periodiek betaalde beloningen 2012 2011 96.247 96.247

Beloningen betaalbaar op termijn 2012 2011

94.037 94.037

Beloning bestuur Per 1 januari 2010 is mevrouw drs. H.A.M. Van der Herten benoemd tot bestuurder van Domein. Inzake haar beloning heeft de Raad opdracht gegeven aan KPMG Advisory NV om de functie van directeur-bestuurder te waarderen conform de ‘Regeling Izeboud’. Het geadviseerde functieniveau E is overgenomen door de Raad. Daarbij is gekozen voor de variant vaste beloning hetgeen inhoudt dat er geen sprake is van een variabele beloning respectievelijk bonussen. Verder zijn in de arbeidsovereenkomst met de bestuurder de aanbevelingen uit de sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties overgenomen. Dit houdt o.a. in dat de benoeming in de functie van bestuurder voor een periode van 4 jaar is. Voor de beoordeling van de bestuurder worden jaarlijks prestatieafspraken gemaakt. Governance Met de honorering van de leden van de Raad van Commissarissen, de bezoldiging van het bestuur en de maximale zittingsperiode van leden van de Raad van Commissarissen voldoet Domein aan de vereisten van de Governance Code. Dit houdt in dat de honorering van de commissarissen past binnen de honoreringscode van de VTW en de bezoldiging van het bestuur past binnen de beloningscode bestuurders woningcorporaties. Evaluatie De Raad van Commissarissen heeft in 2012 evenals de voorgaande jaren een zelfevaluatie uitgevoerd. In 2012 heeft deze evaluatie in december plaatsgevonden. Tijdens de zelfevaluatie van de Raad en de evaluatie van het bestuur is geconstateerd dat er in 2012 geen sprake is geweest van belangenverstrengeling.

47.258 47.258

Winstdeling en bonus 2012 2011

46.566 46.566

-

-

-

Twee leden zijn benoemd op voordracht van de Klantenraad, te weten de heer Aquina en mevrouw Buskes. Samenstelling Raad van Commissarissen tot en met 31 december 2012 naam

relevante nevenfuncties

geboortejaar

de heer G.L. Aquina voorzitter lid remuneratie- en selectiecommissie

Voorzitter Stichting Beheer Gemeentelijke Begraafplaats Oude Landen Lid valideringscommissie onderzoek Vestia

1939

03-12-03

27-11-07

31-12-12*

de heer W. van Elk vicevoorzitter lid

Voorzitter Stiching Thomas van Villanova Commissaris Stalux B.V. Commissaris van de Provinciale Tuinbouw Ontw ikkelmaatschappij (TOM) Voorzitter adviesraad Atlantgroep Lid Raad van Toezicht ROC ter AA te Helmond

1938

22-02-05

11-05-09

01-04-13

1954

14-02-08

01-12-12

01-12-16

1954

28-08-09

01-10-13

1960

01-01-11

31-12-14

mevrouw A.M.H. Buskes lid remuneratie- en selectiecommissie lid de heer P. Silvis voorzitter auditcommissie lid

Lid bestuur stichting Cultuur en bedrijven Parktheater Eindhoven Financieel manager Vincentre in Nuenen Bestuurslid Stichting Administratiekantoor Collmag Nederland De heer H.E.H.M. Salemink Bestuurslid Nederlands lid auditcommissie Platform voor lid Projectmanagement Bureaus (NLPB) Lid NL adviseurs * tot aan de juridische fusie met Aert Sw aens

datum datum eerste herbenoeming benoeming

De honorering van de Raad van Commissarissen correspondeert met het advies van de brancheorganisatie Aedes en de VTW. De honorering in 2012 bedraagt: voor het lidmaatschap € 8.427 per jaar, voor het voorzitterschap € 12.641 per jaar en voor het lidmaatschap van de Auditcommissie € 1.154 per jaar. Interne Toezichthouders

Als lid van de Raad van Commissarissen

Als lid van commissies

2012

2011

2012

2011

Overige kosten vergoedingen 2012

2011

Naam G.L. Aquina

Samenstelling en honorering De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf personen. In het overzicht van de samenstelling van de Raad van Commissarissen zijn de nevenfuncties vermeld voor zover deze relevant zijn voor het functioneren als commissaris van Domein.

-

Uitkering bij beëindiging van het dienstverband 2012 2011

12.641

12.334

1.154

P. Silvis

8.427

8.223

2.308

1.111

W.J.B.M. van Elk

8.427

8.223

A.M.H. Buskes

8.427

8.223

H.E.H.M. Salemink

8.427

8.223

1.154

1.111

46.349

45.226

4.616

2.222

Totaal

Totaal bestuurders Totaal Toezichthouders

154

154

-

2012

2011

143.505

140.603

51.119

47.448

194.624

188.051

34

einde huidige benoemingstermijn

Samenstelling Raad van Commissarissen woonstichting ’thuis per 1 januari 2013 naam

beroep en relevante nevenfuncties

de heer W.R Ligtvoet voorzitter

Eigenaar Ligtvoet Advies en bestuur Lid alg bestuur St Het Brabants Landschap Voorzitter RvT Zet Voorzitter adviesgroep Natura 2000 Leenderbos Voorzitter St Palet Inkomend voorzitter EGS Eindhoven Voorzitter coorporatie Ons Net Nuenen Marktgroepdirecteur Arcadis Nederland BV en lid divisieraad divisie gebouw en Arcadis Nederland Bestuurslid Nederlands Platform voor Projectmanagement Bureaus (NLPB) Lid NL adviseurs

de heer H.E.H.M. Salemink vice voorzitter lid

geboortejaar

datum eerste benoeming

datum herbenoeming

achtergrond

01-01-13

01-01-17

bestuurlijk juridisch

1960

01-01-11

31-12-14

vastgoed

Mevrouw M.G.P.G. Elings voorzitter remuneratie- en selectiecommissie

Praktijk voor medische keuringen (Oisterw ijk/Veldhoven) Oncologisch arts Amphia Ziekenhuis Breda Lid DB pensioenfonds verloskundigen Adviseur Stichting Platform gehandicapten Veldhoven Bestuurder Amarantiusstichting, beheerder legaat Lid Raad van Toezicht Severinus

1962

17-12-09

01-01-13

zorg

mevrouw A.M.H. Buskes lid remuneratie- en selectiecommissie lid

Directeur bestuurder Trajekt Maastricht Lid Raad van Toezicht ROC ter AA te Helmond

1954

14-02-08

01-12-12

sociaal maat-schappelijk

de heer P. Silvis voorzitter auditcommissie lid lid De heer C.J. Kemps

Lid bestuur stichting Cultuur en bedrijven Parktheater Eindhoven Financieel manager Vincentre in Nuenen Bestuurslid en penningmeester Stichting Administratiekantoor Collmag Nederland

1954

28-08-09

01-10-13

financieel (accountancy)

Ondernemer Lid commissie onderscheidingen van Aedes Penningmeester VTV Groen Gennep

1948

18-12-07

01-01-13

vastgoed

Directeur NedTrain Fleet Services Arbiter Raad van Arbitrage Metaalnijverheid Voorzitter Stichting Railsport Lid Raad van Toezicht spoorw egmuseum Deeltijd hoogleraar Maintenance Engineering Universiteit Tw ente

1954

05-06-08

01-01-13

technisch

lid auditcommissie lid De heer L.A.M. van Dongen lid

Tot slot De Raad van Commissarissen kijkt met grote tevredenheid terug op de prestaties die Domein in het afgelopen jaar heeft geleverd. Wij vinden dat er op een goede wijze invulling is gegeven aan de missie zoals die is omschreven in het ondernemingsplan. Bovendien is het de organisatie gelukt om binnen 1 jaar een juridische fusie te realiseren. De Raad bedankt hiervoor de directie, het managementteam en alle medewerkers. De Raad verleent per 31 december 2012 decharge aan de zittende leden van de Raad van Commissarissen van Stichting Woonmaatschappij Domein, de leden van de Raad van Commissarissen fusieorganisatie ’thuis en het bestuur.

35

36

8. JAARREKENING 8.1

Balans per 31 december 2012

Na resultaatbestemming Bedragen x € 1.000 ACTIVA

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

1.605

1.663

358.328 379 410 814

304.383 1.573 618 263

359.930

306.837

42.670 46.299 88.969

39.106 35.807 74.913

280 529 57 969 263 1.000 3.099

457 96 57 1.095 215 1.000 2.921

453.603

386.334

1.533 510 2.043

551 276 827

4.648

0

299 206 25 6 1.445 1.982

313 426 5.271 414 1.608 8.031

66.496

18.697

75.169

27.555

528.771

413.890

VASTE ACTIVA 1 Immateriële vaste activa

2 3 4 5

Materiële vaste activa Sociaal Vastgoed in exploitatie Vastgoed in Ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie in ontwikkeling

Vastgoedbeleggingen 6 Commercieel vastgoed in explotatie 7 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

8 9 10 11 12 13

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in Breedband Eindhoven B.V. Overige vorderingen Latente belastingvordering Overige kapitaalbelangen

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 14 Voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 15 Voorraad terugkoop Koopgarant woningen

16 Onderhanden projecten/Onderhanden werk

17 18 19 20 21

Vorderingen Huurdebiteuren Overheid Groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen en overlopende activa

22 Liquide middelen

TOTAAL

37

Bedragen x € 1.000 PASSIVA

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

194.665 194.665

150.272 150.272

37.557 226 37.783

21.934 267 22.201

10.165 202.277 47.838 6 204 260.490

10.978 170.349 37.202 12 233 218.774

26.885 1.666 486 1.041 5.754 35.832

10.719 3.557 0 1.319 7.049 22.644

528.771

413.890

EIGEN VERMOGEN 23 Overige reserves

VOORZIENINGEN 24 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en renovaties 25 Overige voorzieningen

LANGLOPENDE SCHULDEN 26 27 28 29 30

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen Overige langlopende schulden

KORTLOPENDE SCHULDEN 31 32 33 34 35

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden en overlopende passiva

TOTAAL

38

8.2

Winst- en verliesrekening over 2012

Bedragen x € 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN 36 37 38 39 40 41

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

37.211 1.473 27 392 1.595 1.391 42.089

35.759 1.340 216 321 1.810 1.324 40.770

17.971 14.837 4.147 575 769 9.728 800 8.970 57.798

16.303 14.705 4.104 552 783 7.835 1.020 7.816 53.119

1.764

-1.384

15.797

14.784

977 190 -9.581 -8.416

1.873 260 -8.904 -6.771

-6.563

-5.721

-18 533 515

70 884 954

-6.049

-4.767

BEDRIJFSLASTEN 42 43 44 45 46 47 48 49

Afschrijvingen op materiële en immateriële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Lasten leefbaarheid Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

50 NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE 51 UIT DE OVERIGE RESERVES GEREALISEERDE HERWAARDERING FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 52 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 53 Opbrengsten financiële vaste activa 54 Rentelasten en soortgelijke lasten

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN 55 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 56 Resultaat deelnemingen

RESULTAAT NA BELASTINGEN

39

8.3

Kasstroomoverzicht (directe methode) (bedragen x € 1.000)

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten overige

Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

2012 37.224 108 3.011 40.343

-6.618 -9.597 -6.350 -22.565

-5.440 -8.456 -7.218 -21.114

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest

16.288 316 -8.021 -7.706

Resultaat interest Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa

19.229 559 -8.796 -8.237

-7.706

-8.237

8.583

10.992

-19.267 11.188 0 0 -8.079

-38.813 13.076 0 122 -25.615 -8.079

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden

2011

38.565 155 133 38.853

58.000 -10.705 47.295

-25.615

10.000 -8.117 1.883

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

47.295

1.883

Mutatie liquide middelen

47.799

-12.740

Beginstand liquide middelen

18.697

31.437

Mutatie liquide middelen

47.799

-12.740

Eindstand liquide middelen

66.496

18.697

40

8.4

Algemene toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening

8.4.1.1 Algemeen Stichting Woonmaatschappij Domein is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten binnen het “Samenwerkingsgebied Regio Eindhoven (SRE) en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Eindhoven, de feitelijke vestigingsplaats is Boschdijk 7-13 te Eindhoven. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 8.4.1.2 Groepsverhoudingen Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Domein wordt hiermee bedoeld Woonmaatschappij Domein en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen. 8.4.1.3 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Domein en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Domein. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op geconsolideerde winst- en verliesrekening is van wijziging van de grondslagen afgezien. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd Domein Holding BV (100%) Domein Vastgoed BV (100%) Niet geconsolideerd Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde Breedband Eindhoven BV Eindhoven (1,37%) Overige kapitaalbelangen (minder dan 20%) Wooninvesteringsfonds Zeist (0,58%) Voorts heeft Domein naast bovengenoemde belangen de volgende verbinding: NEMe BV Deze verbinding komt niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een verstrekte lening. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. 8.4.1.4 Stelselwijzigingen Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: · Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; · Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; · De methode van afschrijvingen; · De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); 41

· · · · · · ·

Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; De verwerking van de vennootschapsbelasting; Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten; Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. Inrekenen van verkopen voor de eerstvolgende vijf jaar. Minimale resterende levensduur van vastgoed is vijftien jaar.

In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Domein de volgende stelselwijzigingen voorgedaan:  Ter bepaling van de actuele waarde (zijnde de bedrijfswaarde) van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de bedrijfswaarde gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De rentabiliteitswaarde correctie wordt niet langer toegerekend, verkopen zijn voor de eerstvolgende vijf jaar ingerekend, de restwaarde van de grond is nader bepaald, de integrale kostenbenadering is gewijzigd in een benadering met alleen nog vastgoedgerelateerde kosten en de minimum levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. De bedrijfswaarde ultimo 2011 is vanwege de stelselwijziging herrekend. De totale waardering van het vastgoed in exploitatie was € 343,489 miljoen en is geworden € 415,207 miljoen.  Waardering commercieel vastgoed (van bedrijfswaarde naar actuele waarde als vastgoedbelegger). Hierdoor is de waarde van het commercieel vastgoed begin 2012 € 427 duizend hoger dan eind 2011.  Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De in de nieuwe RJ voorgeschreven methode werd reeds in 2011 door Domein toegepast. Daarnaast heeft zich ook nog de volgende stelselwijziging voorgedaan:  De complexindeling is gedurende het verslagjaar gewijzigd. Het vastgoed is per bestaande productsoort in een afzonderlijk complex opgenomen. Hiermee wordt de waardering meer in lijn gebracht met de interne bedrijfsvoering. Op basis van deze stelselwijzigingen is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 72,7 miljoen. De overige reserves zijn van € 150,3 naar € 223 miljoen gestegen. Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 6,049 miljoen negatief. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 12,287 miljoen positief hebben bedragen. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 20,667 miljoen positief. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 4,952 negatief hebben bedragen. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. 8.4.1.5 Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Domein kiest voor het categoriale model. 8.4.1.6 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Domein zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 5 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. 8.4.1.7 Effecten voorgenomen regeringsbeleid Domein wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Domein op van € 159.000 in 2013 naar € 5.378.000 in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 1.596.000. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Domein rekening met een totale saneringsteun heffing van € 3.432.000. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft Domein in haar projecties rekening gehouden met een 42

verruiming van het huurbeleid. De ingerekende stijging van de huurinkomsten bedraagt gemiddeld 1,5% boven inflatie en ligt daarmee duidelijk boven het huurbeleid zoals dit tot nu toe werd gehanteerd.

8.4.2

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

8.4.2.1 Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijging- of vervaardigingprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-enverliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 8.4.2.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselwijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 1.4. 8.4.2.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase heeft plaatsgevonden. 8.4.2.4 Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. 8.4.2.5 Materiële vaste activa 8.4.2.5.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijging- of vervaardigingprijs De verkrijging- of vervaardigingprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijging- of vervaardigingprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. Voor de geactiveerde rente werd in het eerste halfjaar het algemeen gehanteerd disconteringspercentage van 5,25% gehanteerd en in het tweede halfjaar de verwachte tienjaars rente voor 2012. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Domein verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Van activering is sprake wanneer de ingreep een verbetering is, er sprake is van hogere huur en de huidige bedrijfswaarde die activering kan dragen. In alle andere gevallen worden de kosten direct ten laste van het resultaat verantwoord. 43

8.4.2.5.2 Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Domein is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Daarmee kwalificeert Domein zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Domein waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijging- of vervaardigingprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Domein kent de componenten grond en opstal. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende producten, welke zich als volgt laten omschrijven: Producten a. Eengezinswoningen b. Appartementen c. Bedrijfsonroerend Goed d. Maatschappelijk Vastgoed e. Parkeerplaatsen / garages De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere 44

jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:  jaarlijkse huurderving van 0,9 % (voorgaand jaar: 0,9%);  huurharmonisatie tot 74% voor eengezinswoningen en 80% voor appartementen van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: idem);  een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: nominale bijtelling van opleveringen tot 2005 kostprijs van de grond, daarna 50% van het intern vastgestelde normbedrag);  een rekenrente van 5,25 % (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde   woningen;  een rekenrente van 5,25 % (voorgaand jaar: 5,25) voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken;  de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: 10 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.  De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De gehanteerde indices zijn in de navolgende tabel opgenomen.

45

Bedrijfswaarde bestaand bezit

Disconteringsvoet Huurverhoging jaar 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 jaar 6 jaar 7 Lastenstijging AB/ prijsinflatie jaar 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 jaar 6 e.v.

Parameters Bedrijfswaarde Jaarrek 2012

Parameters Bedrijfswaarde Parameters Jaarrekening Bedrijfswaarde Parameters 2009 Begroting 2011 WSW 6% 5,25% 5,25% 1,20%

Parameters Bedrijfswaarde Jaarrekening 2010 5,25%

Parameters Bedrijfswaard e Begroting 2012 5,25%

Parameters Bedrijfswaarde Parameters Jaarrekening Bedrijfswaarde 2011 Jaarrekening 2012 5,25% 5,25%

1,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Corporatiebeleid Corporatiebeleid Corporatiebeleid Corporatiebeleid Corporatiebeleid 2,00% 2,00%

1,30% 1,50% 1,65% 1,76% 1,83% 2,00% 2,00%

2,25% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

2,30% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

2,50% 2,75% 2,53% 2,37% 2,26% 2,18% 2,00%

2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Corporatiebeleid Corporatiebeleid Corporatiebeleid Corporatiebeleid Corporatiebeleid 3,00%

1,50% 1,65% 1,76% 1,83% 1,88% 2,00%

2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

2,75% 2,53% 2,37% 2,26% 2,18% 2,00%

1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 3,00% 3,00%

Corporatiebeleid Corporatiebeleid Corporatiebeleid Corporatiebeleid Corporatiebeleid 3,00%

1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 2,64% 3,00%

2,00% 2,30% 2,51% 2,66% 3,00% 3,00%

1,75% 2,13% 2,39% 2,57% 2,70% 3,00%

2,00% 2,30% 2,51% 2,66% 2,76% 3,00%

nvt nvt nvt nvt nvt

3,00%

1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 3,00% 3,00%

1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 2,64% 3,00%

2,00% 2,30% 2,51% 2,66% 3,00% 3,00%

1,75% 2,13% 2,39% 2,57% 2,70% 3,00%

2,00% 2,30% 2,51% 2,66% 2,76% 3,00%

3,00%

3,00%

nvt

3,00%

3,00%

3,25%

3,25%

5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 3,21%

4,80% 4,80% 4,80% 4,80% 4,80% 4,80%

3,50% 3,89% 4,16% 4,35% 4,49% 4,80%

3,75% 4,07% 4,29% 4,44% 4,80% 4,80%

3,20% 3,67% 3,99% 4,22% 4,38% 4,75%

2,20% 2,82% 3,25% 3,55% 3,76% 4,25%

3,15%

3,15%

3,15%

3,00%

-1,00% 0,20% 1,04% 1,63% 3,00% 3,00%

2,50% 1,76% 1,03% 1,20% 1,82% 2,50%

nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt

1,27% 0,79% 0,17% 0,47% 1,14% 2,50%

-2,50% -0,85% 0,31% 1,11% 3,00% 3,00%

-5,00% -2,90% -1,43% -0,40% 0,32% 2,00%

-7,00% -5,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

2,00% 2,50% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,00% 3,00%

Lastenstijging / Bouwindex

jaar 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 jaar 6 e.v.

1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,00% 3,00%

Looninflatie

jaar 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 jaar 6 e.v. Korte rente Lange rente jaar 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 jaar 6 e.v. Grondwaarde index Marktindex jaar 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 jaar 6 e.v.

1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,00%

3,00%

46

Verder zijn de volgende normbedragen ingerekend: dit jaar vorig jaar Omschrijving norm Opplussen 20,79 20,00 Leefbaarheid 142,44 137,00 verkoopkosten 4.865,73 4.680,00 Planmatig onderhoud norm na 10e jaar woningen 1.082,70 1.017,77 woningen binnen VvE 515,93 345,95 garages 261,63 251,54 parkeerplaatsen 0,96 0,93 woonwagen/standplaats 822,57 1.002,15 bedrijfsruimte 1.311,16 1.261,11 Contractonderhoud 148,95 143,27 PO/CO algemeen 2012 152,38 2013 80,96 2014 t//m/2022 46,22 na 2022 (alleen CO algemeen) 16,18 Reparatieverzoeken Woningen goedkoop 103,97 100,00 Woningen gemiddeld 207,94 200,00 Woningen duur 441,87 425,00 Woningen na 10 jaar 168,71 165,92 garages 22,87 22,00 parkeerplaatsen 7,28 7,00 woonwagen/standplaats 770,41 741,00 bedrijfsruimte 605,10 582,00 Mutatieonderhoud (per mutatie) Woningen goedkoop 519,84 500,00 Woningen gemiddeld 1.559,53 1.500,00 Woningen duur 2.599,21 2.500,00 Woningen na 10 jaar 919,43 1.223,49 Woningen na 10 jaar per woning 61,52 82,87 garages 20,79 20,00 parkeerplaatsen 3,12 3,00 woonwagen/standplaats 905,57 871,00 bedrijfsruimte 905,57 871,00 Binnenpakketten (na 10 jaar) 101,83 97,95 Organisatiekosten woningen/bedr/standpl 920,65 944,68 garages 156,51 157,45 parkeerplaatsen 9,21 94,47 Afschrijvingen van org kosten 92,34 Belastingen (per woning) Best 173,99 319,00 Eindhoven 308,28 319,00 Son en Breugel 154,66 319,00 Verzekeringen woningen, bedrijven en woonw. 20,40 20,00 garages 3,28 3,22 Overige exploitatielasten woningen, bedrijven en woonw. 23,36 22,90 garages 5,10 5,00 De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden intern door deskundigen schattingen gemaakt en worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie 47

gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd.

Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: 



Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingverlies; Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingverlies.

Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’.

Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. 8.4.2.5.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de rentevoet zoals verwoord in de algemene uitgangspunten. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Domein beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele 48

top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 8.4.2.5.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijging- of vervaardigingprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. 8.4.2.6 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 8.4.2.6.1 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 2.5.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. 8.4.2.6.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Domein waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 2.5.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: · Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Domein, zoals lopende huurcontracten.

49

Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Als taxatiebenadering is de inkomstenbenadering gehanteerd. Binnen deze benadering wordt de NAR-methode toegepast. Bij de NAR (Netto-AanvangsRendement)-methode wordt de waarde van een onroerende zaak in verhuurde staat berekend op basis van een netto opbrengst. Er vindt kapitalisatie plaats van de genormaliseerde netto-opbrengst op het moment van de taxatie tegen het in de markt geldende rendement, het netto aanvangsrendement. De genormaliseerde nettoopbrengst wordt berekend door de huur te verminderen met de exploitatiekosten (bruto-netto traject). Deze exploitatiekosten worden onderverdeeld in de categorieën onderhoud, beheer, verzekering, belasting (WOZ) en overige lokale lasten. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 8.4.2.6.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Domein verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Domein onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als financieringstransactie kwalificeren: · Verkopen waarbij Domein een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:   De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:   Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies;   Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;   De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).   De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 8.4.2.6.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de rentevoet zoals verwoord in de algemene uitgangspunten. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. 50

Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘nietgerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 8.4.2.7 Financiële vaste activa 8.4.2.7.1 Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Domein in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. 8.4.2.7.2 Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening. 8.4.2.7.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. 8.4.2.7.4 Zie 2.13.2

Latente belastingvorderingen

8.4.2.7.5 Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. 8.4.2.7.6 Te vorderen BWS-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 8.4.2.7.7 Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

51

8.4.2.7.8 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Domein op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Domein de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. 8.4.2.8 Voorraden 8.4.2.8.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de in overeenstemming met paragraaf 3.3.10 toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 8.4.2.8.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 8.4.2.9 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 3.1.1). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 8.4.2.10 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 8.4.2.11 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

52

8.4.2.12 Groepsvermogen en aandeel derden Voorzover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derdenaandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden. 8.4.2.13 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 8.4.2.13.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 8.4.2.13.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van nominale waarde. Voorziening pensioenen Domein heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Domein heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Domein betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijk geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo februari 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 107%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Domein heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Domein. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een 53

terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. 8.4.2.14 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Domein een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in hoofdstuk 4. 8..4.2.15 Leasing 8.4.2.15.1 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Domein ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract. 8.4.2.16 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Domein maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Domein een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Domein past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Domein gedocumenteerd. Domein stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijs hedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Domein derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedge relatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

8.4.3

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

8.4.3.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. 8.4.3.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

54

8.4.3.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 8.4.3.2 Bedrijfsopbrengsten 8.4.3.2.1 Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. 8.4.3.2.2

Opbrengsten servicecontracten

8.4.3.2.3 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: – vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; – overige overheidsbijdragen. 8.4.3.2.4 Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoCmethode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 8.4.3.2.5 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen  Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;  Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden;  Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop;  Netto verkoopopbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

55

8.4.3.2.6 Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfsopbrengsten) Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord. 8.4.3.2.7 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen. 8.4.3.3 Bedrijfslasten 8.4.3.3.1 Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op immateriële activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 8.4.3.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. 8.4.3.3.3 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 8.4.3.3.4 Pensioenlasten Domein heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. 8.4.3.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 8.4.3.3.6 Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Domein, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. 8.4.3.3.7 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 8.4.3.3.8 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.

56

8.4.3.3.9 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 8.4.3.3.10 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. 8.4.3.3.11 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Domein integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

8.4.4

Financiële instrumenten en risicobeheersing

Binnen het treasurybeleid van Domein dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Domein zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Renterisico Domein loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen onder financiële vaste activa Leningen u/g als gevolg van wijzingen in de marktrente. Domein maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Domein risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Domein renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Domein een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een renteinstrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen. Bij een stijging van de marktrente met 1% neemt de te betalen rente onder gelijk blijvende omstandigheden in een jaar met € 2,4 miljoen toe. Kredietrisico Domein heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten. 57

Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Domein loopt per balansdatum zijn als volgt: Bankschuld 0 Kredietlimiet 5 miljoen Lopende investeringsverplichtingen 25,3 miljoen Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g 0 Nog niet benutte borgingsruimte WSW (2012-2013) 26 miljoen Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Domein zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitored. Domein loopt geen liquiditeitrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

8.4.5 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 8.4.5.1 Waardering vaste activa 8.4.5.1.1 Materiële vaste activa, actuele waarde Domein waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector wordt naar verwachting geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Domein heeft voor 2013 hiervoor de volgende schatting gehanteerd: € 158 duizend. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 300 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan 2013-2017. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou het resultaat over 2012 € 11,9 lager uitvallen. 8.4.5.1.2 Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur.

58

8.4.5.1.3 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

8.4.5.2 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Domein een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:  De waardebepaling van de ontwikkelrechten; Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;  Het treffen van een onderhoudsvoorziening;  Het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.

8.4.6

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

59

8.5

Toelichting op de balans

VASTE ACTIVA IMMATERIËLE VASTE ACTIVA

1 Immateriële vaste activa

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

1.605

1663

De post immateriële vaste activa betreft automatiseringkosten, specifiek software en inrichting. Het verloop van Immateriële vaste activa is als volgt:

1. Immateriële vaste activa x 1.000 €

Stand per 1 januari 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Totaal mutaties Stand per 31 januari 2012 Verkrijgingsprijzen Cummulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden

1.760 961.663

221 0 2790 0 0 58-

1.980 3751.605

MATERIËLE VASTE ACTIVA

2 Sociaal Vastgoed in exploitie Woningen en woongebouwen in exploitatie Te verkopen op korte termijn Onroerende goederen niet zijnde woningen

3 Vastgoed in Ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorgebouw Automatisering Inventaris Vervoermiddelen

5 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie in ontwikkeling TOTAAL MATERIËLE VASTE ACTIVA

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

338.113 0 20.215 358.328

357.020 0 19.969 376.989

379

1.573

200 95 113 3 410

325 117 172 4 618

814

263

359.930

379.443 60

Alle materiële vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. Het verloop van post materiële vaste activa is als volgt: 2. 3. 4. 5. Sociaal Vastgoed in Onroerende Onroerende Vastgoed Ontwikkeling en roerende en roerende in bestemd zaken ten zaken ten exploitatie voor eigen dienste van dienste van exploitatie de exploitatie de exploitatie in ontwikkeling x 1.000 € x 1.000 € x 1.000 € x 1.000 € Stand per 31 december 2011 Verkrijgingprijzen Herwaarderingen Overboeking verkrijgingprijs naar IMVA Cumm. waardeverminderingen en afschrijvingen Overboeking afschrijving naar IMVA Boekwaarden per 31 december 2011 Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2012 Mutaties 2012 Investeringen Subsidies Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Waardeverminderingen Waardeverminderingen t.l.v. voorziening Terugneming van waardeverminderingen Correctie investeringen vorige jaren Correctie investering Son & Breugel Correctie afschrijvingen Son & Breugel Overboekingen Totaal mutaties Stand per 31 december 2012 Verkrijgingprijzen Herwaarderingen Cumm. waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden

342.131 162.121 -

17.561

-199.869 304.383

-15.988 1.573

6.233

263

Totaal

x 1.000 €

1.760-

366.188 162.121 -1.760

3.95196 618

-219.809 96 306.837

263

72.606

72.606

376.989

1.573

618

263

379.443

109

19.942

60

329

20.440 -2.237 -21.275 -17.715 -10.121

-2.177 -21.275 -17.447 -10.113 25.541 -685

-60 268-8 1.189

7.386 -18.661

-22.317 -1.194

-208

282 551

26.730 -685 23 -23 -14.648 -19.512

346.764 140.846

15.187 -8

4.556 -

814 0

367.321 140.837

-129.282 358.328

-14.799 379

-4.146 410

0 814

-148.227 359.931

23 23-

2 Sociaal Vastgoed in exploitatie In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 6.274 woningen en 564 garages en parkeerplaatsen opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 1.031 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met -/- € 18,7 miljoen gemuteerd. De totale bedrijfswaarde van het sociaal en commercieel vastgoed samen bedraagt € 399,6 miljoen. 3 Vastgoed in Ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie In de overboeking is een bedrag opgenomen van -/- € 4.510 overboeking naar voorraad onderhanden werk. 4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 61

Afschrijvingstermijnen De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur (jaren): lineair 10/5 jaar 3/5 jaar 8 jaar

Inventarissen Automatiseringsapparatuur Verbouwing kantoorgebouw

De afschrijvingslasten van Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie € 268, vermeld in het verloop van de materiële vaste activa. Deze post is als volgt gespecificeerd: 31-12-2012 x 1.000 € Afschrijvingslasten t.l.v. exploitatie 246 Afschrijvingslasten verrekend in doorbelasting Woon Zorg Centrale gemeente Son 22 268

5 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie in ontwikkeling De post Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie in ontwikkeling betreft kosten voor een nieuwe kantoorpand.

Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden.

Vastgoed Beleggingen

6 Commercieel Vastgoed in exploitatie 7 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

42.670 46.299 88.969

39.218 35.807 75.025

Het verloop van de post vastgoedbeleggingen is als volgt: 6. Commercieel Vastgoed in Exploitatie

Stand per 31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Verleende kortingen Herwaarderingen Cummulatieve waardeverminderingen Boekwaarden Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2012

x 1.000 €

7. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden x 1.000 €

35.742

35.807

11.092 -7.727 39.106 112 39.218

35.807 35.807

Totaal

x 1.000 €

71.549 0 11.092 -7.727 74.913 112 75.025

62

Mutaties 2012 Investeringen Subsidies Desinvesteringen Herwaardering Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen Totaal mutaties Stand per 31 december 2012 Verkrijgingprijzen Verleende kortingen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden

-

3.298

-141 -1.001 -2.038 2.045 4.587 3.452

3.003 -1.395 34 5.551 10.491

40.188

44.656

10.091 -7.608 42.670

3.003 -1.361 46.298

3.298 -141 2.002 -3.433 2.079 10.138 13.943

84.844 13.094 -8.969 88.968

6 Commercieel Vastgoed in exploitatie In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 204 woningen en 118 garages en parkeerplaatsen opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 1,3 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de marktwaarde met € 3,5 miljoen gemuteerd. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 1109 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 73 woningen binnen een jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 8.727 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar € 2.441 miljoen. 7 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden jaarlijks gewaardeerd. De methode die Domein hanteert is gebaseerd op de jaarlijkse cijfers van de Nederlandse Vereniging Makelaars in deze regio. De waardedaling in de prijsklasse waarin Domein woningen verkocht heeft is in 2012 -/- 5,3%. De terugkoopverplichting is verantwoord onder nr. 27.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA 8 Te vorderen BWS-subsidies

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

457

689

29

39

-206 0 280

-271 0 457

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

529 57 586

96 57 153

Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Te vorderen subsidie - Rente - Correctie rente voorgaande jaren - Afkoopregeling - Ontvangen bijdragen - Mutatie binnen 1 jaar te ontvangen Stand per 31 december

Deelnemingen De post deelnemingen bestaat per 31 december 2011 uit de volgende posten: 9 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 10 Deelnemingen in Breedband Eindhoven B.V.

In 2005 is Domein Holding B.V. opgericht, die voor 100% dochter van Stichting Woonmaatschappij Domein is. Domein Holding B.V. is een houdstermaatschappij die voor 100% aandeelhoudster is van Domein Vastgoed B.V., voorheen Domein Lichtrijk B.V.. Domein Vastgoed B.V. realiseert het project de Hoven Noord. 63

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

31-12-2012 x 1.000 €

Verkrijgingprijs aandelenkapitaal (100% aandeel) Resultaat deelneming Stand per 31 december

18 511 529

Deelneming in Breedband Eindhoven B.V.

57

11 Overige vorderingen

Stand per 1-1-2012 x 1.000 € Leningen Domein Holding B.V. Lening Domein aan NEMe B.V.

0 1.096 1.096

Verstrekte lening x 1.000 €

Omzetting boekjaar x 1.000 €

Aflossing lening x 1.000 €

Stand per 31-12-2012 x 1.000 €

0

48 48

79 79

0 969 969

De rekeningcourant verhouding van Domein en NEMe van € 54 is omgezet naar overige vorderingen. De lening van Domein aan NEMe wordt er vanaf 1 april 2012 op kwartaal-basis afgelost conform leningsovereenkomst.

12 Latente belastingvordering

Latente belastingvordering

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

263

215

De latente belastingvordering is gevormd omdat de fiscale waardering van de leningenportefeuille hoger is dan de commerciële waardering. Opgen. Opgen. niet onder onder VLA verwerkt FVA Opgenomen latentie per 1 januari Afschrijving/disagio 2012 Saldo per 31 december

0 0 0

0 0 0

13 Overige kapitaalbelangen

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

Dit betreft 2 certificaten Wif

1.000 1.000

1.000 1.000

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

1.533 510 2.043

551 276 827

Voorraden

14 Voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 15 Voorraad terugkoop Koopgarant woningen

215 48 263

14 In het project Bloemenbuurt Zuid zijn 8 koopwoningen uit de eerste fase (Bloom) opgeleverd en niet verkocht. 15 Ultimo 2011 stonden 2 teruggekochte koopgarant woning op voorraad, deze woningen zijn in 2012 weer verkocht. In 2012 zijn 3 woningen, die oorspronkelijk onder koopgarant constructie zijn verkocht, teruggekocht en nog niet weder verkocht. 64

16 Onderhanden projecten/Onderhanden werk

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

4.648 4.648

0 0

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

316 189 506 -207 299

321 158 479 -166 313

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

166 -121 161 207

185 -78 59 166

Deze post is als volgt gespecificeerd: investering

BBZ Vredesplein Dijkstraten EEM Seringenstraat

2.507 2.685 287 39 1.165 6.681

onttrekking aan voorziening 868

1.165 2.033

totaal

1.639 2.685 287 39 0 4.648

VORDERINGEN Vorderingen worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. 17 Huurdebiteuren

Huidige huurders Vertrokken huurders Af: Voorziening dubieuze debiteuren

Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt:

Stand per 1 januari Afboeking dubieuze debiteuren Dotatie boekjaar Stand per 31 december

Doordat er goed inzicht is in de soorten achterstand en de daarbij behorende incasso-risico's is voor 2012 de voorziening voor dubieuze debiteuren als volgt bepaald: Van de huidige huurders de categorie in de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (€ 21) Van vertrokken huurders het volledig openstaand saldo (€ 186). Hierdoor komt de totale voorziening ultimo 2011 uit op € 207. De huurachterstand van "huidige" huurders uitgedrukt in de netto jaarhuur bedraagt 0,83% (2011: 0,88%) 18 Overheid Deze post is als volgt gespecificeerd:

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

206 0 206

271 155 426

19 Vorderingen op groepsmaatschappijen

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

Rekening-courant Domein Holding B.V. Rekening-courant Domein Vastgoed B.V.

25 0 25

25 5.246 5.271 65

Binnen 1 jaar na balansdatum te ontvangen BWS-bijdragen Nog te ontvangen subsidie Krachtwijken

Aan de rekening-courantverhouding ligt geen overeenkomst ten grondslag. 20 Belastingen en premies sociale verzekeringen Deze post is als volgt gespecificeerd:

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

0 5 1 6

413 1 0 414

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

547 21 139 8 0 22 0 0 17 118 94 411 57 11 1.445

365 59 140 0 762 0 -3 7 -5 0 26 257 0 0 1.608

Vpb Pensioenpremie VUT premie De post Vpb betreft de te ontvangen verliesverrekening over de jaren 2006,2007 en 2008.

21 Overige vorderingen en overlopende activa Deze post is als volgt gespecificeerd: Debiteuren Niet vervallen vorderingen Te ontvangen huur van deurwaarder Te ontvangen van verzekering Vooruitbetaalde rente en aflossing Overige vorderingen Wooninvesteringsfonds Af te rekenen S&B steunpunt Nog te verrekenen Door! Vooruitbetaalde automatiseringskosten Ziektekosten collectieve verzekering Overige vorderingen Lichtrijk Beheer BV Nog te ontvangen rente Rekening-courant NEM Eindhoven B.V. Vooruitbetaalde overige bedragen

Onder debiteuren worden vorderingen op niet-huurders opgenomen. Behoudens het bedrag verantwoord onder “vooruitbetaalde overige bedragen” zijn de vorderingen korter dan 1 jaar. 22 LIQUIDE MIDDELEN Direct opvraagbaar Kasgeld Bank en Giro Terugbeleggingen

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

1 37.495 29.000 66.496

1 18.696 0 18.697

Van het totaalbedrag staat € 33.093 tijdelijk op spaar- en depositorekeningen bij de Rabobank. In de rekeningcourant is het saldo ± € 4315. Alle middelen zijn vrij beschikbaar. Ultimo 2012 is er € 29.000 terugbelegd bij de NWB binnen de mogelijkheden van de leningcontracten. Ultimo 2011 bedroeg deze terugbelegging € 19 miljoen. In de jaarrekening 2011 is dit bedrag echter gesaldeerd met de opgenomen leningen.

EIGEN VERMOGEN 23 Overige reserve Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 1 januari Gevolgen stelselwijziging Nieuw saldo per 1 januari Waardemutatie sociaal vastgoed Waardemutatie commercieel vastgoed Mutatie vanwege jaarresultaat Saldo per 31 december

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

150.272 72.718 222.990 -21.275 -1.001 -6.049 194.665

129.605

20.667 150.272 66

Overeenkomstig de statuten dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. Ultimo 2012 is in totaal € 150,9 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2011: € 173,2). In 2012 is € 33,9 miljoen aan de ongerealiseerde herwaardering onttrokken wegens terugname van eerdere toevoegingen en € 11,6 miljoen toegevoegd wegens herwaarderingen ten gunste van het eigen vermogen. VOORZIENINGEN 24 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en renovaties

Het verloop van de voorziening is als volgt: Bedragen x € 1.000 Project

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

37.557

21.934

stand voorziening per 31/12/2012 0 1.363 14.579 12.221 0 1.156 0 162 6.618 652 0 0 0 807 37.557

stand voorziening per 1/1/2012

Dotatie 2012

Vrijval 2012

(correctie) onttrekking 2012

339 0 9.497 12.099 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 21.934

0 1.462 2.107 219 45 1.184 81 162 6.618 652 2.332 1.208 717 1.972 18.759

3.159 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.159

-2.820 99 -2.975 96 45 28 81 0 0 0 2.332 1.208 717 1.165 -24

Hoven Noord Bloemenbuurt Zuid Vredesplein Dijkstraten Molenstraat Best Oranjetip Vervanging woonwagens 2012 Vervanging woonwagens 2013 Willem de Zwijgerweg Renovatie complex 15 Renovatie complex 16 Energiemaatregelen 2012 Sancta Maria Seringenstraat Totaal

De bedrijfswaarde van nieuwbouwprojecten is herrekend op basis van de nieuwe richtlijnen en de geactualiseerde parameters en uitgangspunten. Hieruit is gebleken dat per saldo een toevoeging aan bestaande voorzieningen met per saldo € 674 duizend nodig is. De overige dotatie betreft projecten waarvoor eerder nog geen voorziening is gevormd. De beginstand van de voorziening is niet herrekend als gevolg van de stelselwijziging. Het effect hiervan is meegenomen in de dotatie c.q. vrijval. 25 Overige voorzieningen

Voorziening huurderving Zanderij Voorziening Persoonlijk Loopbaan Ontwikkeling Budget Glasfonds

De overige voorzieningen hebben het volgende verloop: Bedragen x € 1.000 Omschrijving voorziening

Voorziening huurderving Zanderij Voorziening Persoonlijk Loopbaan Ontwikkeling Budget Glasfonds Totaal

stand Dotatie / voorziening Vrijval per 31-122012 2011 17 221 29 267

-2 83 81

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

0 184 42 226

17 221 29 267

onttrekking 2012

stand voorziening per 31-122012

17 35 70 122

0 184 42 227 67

De voorziening huurderving Zanderij is gevormd uit de vergoeding die Tradinova heeft betaald bij het beëindigen van de samenwerkingsovereenkomst. De huurderving wegens leegstand van de woningen in het complex Zanderij die nog verkocht gaan worden, wordt jaarlijks ten laste van deze voorziening gebracht. De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de nominale waarde van de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. LANGLOPENDE SCHULDEN De langlopende schulden bestaan uit leningen overheid en kredietinstellingen. De langlopende schulden zijn als volgt samengesteld: Stand per 1 Mutaties Aflossing Extra januari 2012 boekjaar boekjaar aflossing boekjaar x 1.000 € x 1.000 € 26 Leningen overheid 27 Len. kredietinstellingen

10.978 170.349 181.327

58.000 58.000

x 1.000 € 764 9.955 10.719

Mutatie aflossingsverplichting

x 1.000 €

x 1.000 €

Stand per 31 december 2012 x 1.000 €

0

50 16.117 16.166

10.165 202.277 212.442

Leningen overheid Van de schuld heeft € 0 een looptijd van 1 < 5 jaar. De schuld van € 10.165 heeft een looptijd > 5 jaar. De gewogen gemiddelde rentevoet 2012 van de leningen overheid bedraagt 6,50% (2011: circa 6,50%). Leningen kredietinstellingen Van de schuld heeft € 22.291 een looptijd van 1 < 5 jaar. Van de schuld heeft € 179.985 een looptijd > 5 jaar. De gewogen gemiddelde rentevoet 2012 van de leningen kredietinstellingen bedraagt circa 3,61% (2011: circa 3,81%). Zekerheden Domein heeft zich verplicht de woningcomplexen, waarvan de financiering door het WSW is geborgd, niet te bezwaren of te vervreemden. Een lening van € 5.000 is bij dezelfde bankinstelling belegd als zekerheidstelling voor de verstrekte kredietfaciliteit. De lening en belegging (tegen dezelfde rentevergoeding) is gesaldeerd opgenomen. Nieuwe contracten In 2010 is voor € 68.000 aan nieuwe leningen aangetrokken. Hiervan is € 10.000 gestort in 2011 en is € 58.000 in 2012 gestort. 28 Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden

1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen Mutaties Terugkoopverplichting bij overdracht Terugkoop woningen verkocht onder voorwaarden Opwaarderingen Afwaarderingen 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

38.887 -1.685 37.202

26.422 25 26.447

12.362 -494 0 -1.232 10.636

12.465

50.755 -2.917 47.838

38.887 -1.685 37.202

0 -1.710 10.755

68

Voor de in de Koopgarant-regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt een terugkoopverplichting opgenomen omdat niet alle rechten en verplichtingen aan de koper zijn overgedragen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks aangepast met 50% van de waardeverandering in dat jaar van het onroerend goed. 29 Waarborgsommen

Stand per 1 januari Ontvangen waarborgsommen Terugbetaalde waarborgsommen inclusief correctie boekjaar Stand per 31 december

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

12 0 -6 6

31 0 -19 12

De waarborgsommen betreffen het complex Close to Home en worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. 30 Overige langlopende schulden

Huurgewenning Bloemenbuurt Huurgewenning Vredesplein

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

107 96 204

117 115 232

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

26.885

10.719

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

1.666

3.557

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

486

0

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

191 850 1.041

179 1.140 1.319

31-12-2012

31-12-2011

x 1.000 €

x 1.000 €

3.495 439 208 0 164 364 43 943 97 5.754

2.830 428 207 27 180 229 44 3.017 87 7.049

KORTLOPENDE SCHULDEN 31 Schulden aan kredietinstellingen

Aflossingsverplichting 32 Schulden aan leveranciers

Leveranciers en handelscrediteuren 33 Schulden aan groepsmaatschappijen

Rekening-courant Domein Vastgoed B.V. 34 Belastingen en premies sociale verzekering De post belastingen en premies sociale verzekering is als volgt gespecificeerd: Loonheffing Omzetbelasting 35 Overige schulden en overlopende passiva De post overige schulden en overlopende passiva is als volgt gespecificeerd: (looptijd < 1 jaar) Nog te betalen rente leningen Vooruit ontvangen huur Vooruit ontvangen huurtoeslag Overige verplichting Lichtrijk Beheer BV Reservering vakantieuren Nog te verrekenen servicekosten Stichting Achterterrein Zandvis Te ontvangen facturen Overige posten

69

NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN (bedragen x € 1.000) Bankgarantie N.V. Bank Nederlandse Gemeenten heeft zich voor een bedrag van € 63,1 onherroepelijk en onvoorwaardelijk garant gesteld tegenover de gemeente Best voor de volledige nakoming door Domein van de verplichting uit de overeenkomst planschade m.b.t. bebouwing van het perceel kadastraal bekend gemeente Best, sectie H, nummer 5993, gelegen aan de Heilig Hartstraat 18, 20 en 22. De bankgarantie heeft een looptijd vanaf juni 2007 tot ultimo juni 2017. Daarnaast heeft de bank zich onherroepelijk garant gesteld voor de volledige nakoming van de huurcontracten voor het kantoor en parkeerplaatsen van Domein. Het betreft een bedrag van € 97,2 met een looptijd tot uiterlijk september 2014. Voor het project koopwoningen de Hoven Noord heeft Domein een bankgarantie verstrekt voor bijna € 3.000. De verstrekte bankgaranties verminderen de ruimte binnen de kredietfaciliteit. Kredietarrangement N.V. Bank Nederlandse Gemeenten heeft een kredietfaciliteit ter beschikking gesteld van maximaal groot € 5.000. De kredietfaciliteit bestaat uit een krediet in rekening-courant onder het bankgironummer van Domein. Als zekerheid heeft de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten eerste pandrecht op de vorderingen uit hoofde van tussen de Bank en Domein gesloten overeenkomst van geldlening o/g in hoofdsom groot € 5.000. De Financieringsovereenkomst Domein/BNG, waarvan het genoemde kredietarrangement met de verstrekte zekerheid een onderdeel is, eindigt op 30 juli 2014. Fiscale Eenheid Middels beschikking gedateerd 2 juni 2008 is de Belastingdienst tegemoet gekomen aan het verzoek om met ingang van 1 januari 2008 vennootschapsbelasting te heffen bij de moedermaatschappij alsof er sprake is van één belastingplichtige (fiscale eenheid). De gevoegde maatschappijen zijn: Moedermaatschappij: Dochtermaatschappij: Reeds met de dochter gevoegde maatschappij:

Stichting Woonmaatschappij Domein Domein Holding BV DomeinVastgoed BV

Opdrachten Voor Materiële Vaste Activa in Ontwikkeling is op balansdatum voor een bedrag van circa € 25.343 aan opdrachten verstrekt welke nog niet zijn uitgevoerd. Treasury/financiële instrumenten Het rentebeleid van Domein is erop gericht renterisico's te beperken. Dit wordt gerealiseerd door langlopende leningen tegen vaste rente of renteswaps waarmee langlopende leningen tegen variabele rente effectief worden omgezet in leningen met vaste rente. Ter dekking van financiële risico's voor herfinancieringen en aan te trekken geldleningen met een totaal bedrag van € 19.000 in 2003 en 2004 zijn in de jaren daarvoor Swaps afgesloten. De hoofdsom waarover middels deze Swaps rente betaald wordt bedraagt € 13.228. Bij de feitelijke afsluiting van de leningcontracten met vaste rente zijn tegenswaps afgesloten met een hoofdsom waarover rente ontvangen wordt van € 5.600. Tegelijkertijd is er een lening afgesloten met een variabele rente waardoor er geen open posities meer zijn. De Swaps hebben een looptijd gelijk aan de betreffende geldleningen en lopen nog tot 2013 en 2014. Per 31 december 2012 is de marktwaarde van alle contracten negatief € 893. Domein heeft op de lopende contracten geen bijstortplicht. Pensioenregeling De pensioenregeling van het Pensioenfonds Woningcorporaties is een defined benefit-regeling. Volgens RJ 271 moet in principe de omvang van de verplichting die hieruit voortvloeit worden aangegeven. Door het ontbreken van gegevens van SPW kan deze verplichting echter niet op het niveau van Domein afzonderlijk worden bepaald. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSWdeelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Deze verplichting hoeft daarom niet te worden opgenomen in de balans. Op basis van het schuldrestant leningen per ultimo 2012 ad € 239.327, en een obligopercentage van 3,85% bedraagt de obligoverplichting € 9.220. 70

Terugkoopverplichting verkochte materiële vaste activa Door Domein zijn ultimo het verslagjaar 344 contracten afgesloten die kwalificeren als verkoop waarvoor een terugkoopplicht geldt. De totale waarde van het onderliggende vastgoed waarop de verplichting rust bedroeg bij overdracht € 52,5 miljoen. Zie verder ook toelichting bij nr 15 balans. Kantoorruimte Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerende zaken ten dienste van de exploitatie is € 326. Het contract is tot september 2014 aangegaan. De servicekosten vallen onder de nutskosten en worden jaarlijks door de verhuurder afgerekend. Voor Bestwijzer is een afzonderlijk contract ten bedrage van € 22 per jaar. Lease De resterende verplichtingen uit hoofde van met derden aangegane leaseovereenkomsten van auto's bedragen in totaal € 73. Hiervan vervalt binnen een jaar € 52. De leasecontracten zijn voor 3 tot 5 jaar aangegaan. Groepsmaatschappij In de groepsmaatschappijen bestaan op balansdatum geen Vpb- en BTW schulden. Woningborg Woningborg verschaft bouw- en garantiezekerheid voor kopers van aangemelde plannen. Het obligo-overzicht ultimo 2010 geeft onder sectie 2 een risicobedrag kwaliteitswaarborg aan van € 2.469. De kwaliteitswaarborg geeft het maximale bedrag aan voor claims op gebreken. Einddatum voor deze afbouwende aansprakelijkheid is 2015. Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft Domein naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn behoudens onderstaand steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

71

8.6

Toelichting op de winst-en verliesrekening

BEDRIJFSOPBRENGSTEN 36

Huren

Te ontvangen netto huur Af: Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

37.993 -621 -161 37.211

36.418 -600 -59 35.759

De huurderving uit hoofde van leegstand bedraagt 1,63% (2011: 1,65%) van de netto-huur, De huurderving uit hoofde van oninbaarheid bedraagt 0,42% (2011: 0,16%). De gemiddelde huurverhoging per 1 juli bedraagt 2,06%. De nettohuur-opbrengst ten opzichte van het vorig boekjaar is gestegen als gevolg van: a. Vanwege de jaarlijkse huurverhoging b. Vanwege huurharmonisatie c. Vanwege sloop d. Vanwege verbeteringen e. Vanwege verkoop bestaand bezit f. Vanwege nieuwbouw in exploitatie

37

Vergoedingen

Leveringen en diensten Af: Vergoedingsderving:

597 245 -722 37 -502 1.921 1.575 31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

1.511 -38 1.473

1.390 -50 1.340

De vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en worden jaarlijks, indien noodzakelijk aangepast. 38

OVERHEIDSBIJDRAGEN Bijdragen van de gemeente in de exploitatiekosten: WMO vergoeding Bijzondere projectsteun Totaal bijdragen

39

Verkoop onroerende zaken

Verkoop opbrengst -/- bedrijfswaarde bestaand bezit marktconform Resultaat verkoop woningen bestaand bezit Koopgarant Verkoop opbrengst nieuwbouw

40

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

27 0 27

61 155 216

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

41 0 351 392

321 0 0 321

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

De toe te rekenen indirecte kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling. Overige bedrijfsopbrengsten doorbelaste uren

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

1.595

1.810

72

41

Overige bedrijfsopbrengsten

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

Doorbelasting uren verkoop Huuropbrengsten zendmasten Overige bedrijfsopbrengsten

366 36 989 1.391

349 35 940 1.324

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

256 17.447 268 17.971

185 16.050 254 16.303

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

0 717 1.208 162 13.460 10.113 -10.829 6 14.837

84 0 92 72 10.954 22.150 -18.666 20 14.705

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

4.147 4.147

4.104 4.104

31-12-2012 aantal FTE

31-12-2011 aantal FTE

1 70 71

0,9 77,4 78,3

BEDRIJFSLASTEN 42

Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa

Immateriële vaste activa ten dienste van de exploitatie Activa in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

43

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken in exploitatie: - Onrendabele investering bijzondere doelgroep - Onrendabele investering maatschappelijk vastgoed - Onrendabele investering energiebesparende maatregelen - Onrendabele investering vervanging woonwagens - Toevoeging aan voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en renovaties - Waardevermindering materiële vaste activa in exploitatie sociaal - Terugname waardevermindering materiële vaste activa in exploitatie sociaal - Kosten niet doorgaan aquisitieprojecten

44

Lonen en salarissen

Salarissen

Werknemers Het aantal medewerkers per 31-12-2012 bedraagt 70,8 (2011 78,3) Het aantal FTE's in dienst is op full-time basis. De indeling is als volgt: - Bestuur: - Aantal werknemers:

Domein heeft geen werknemers die werkzaam zijn in het buitenland. Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Gemeld dienen te worden de functionarissen die meer verdienen dan het gemiddelde salaris van de minister (in 2010: € 193). Bij Domein voldoet geen functionaris aan de WOPT grens.

73

Commissarissen Onder de salarissen is de bezoldiging van de Raad van Commissarissen verantwoord. Deze kan als volgt worden gespecificeerd: Interne Toezichthouders

Als lid van de Raad van Commissarissen

Als lid van commissies

2012

2011

2012

2011

12.641

12.334

1.154

P. Silvis

8.427

8.223

2.308

1.111

W.J.B.M. van Elk

8.427

8.223

A.M.H. Buskes

8.427

8.223

H.E.H.M. Salemink

8.427

8.223

1.154

1.111

46.349

45.226

4.616

2.222

Overige kosten vergoedingen 2.012

2011

Naam G.L. Aquina

Totaal

154

154

0

Betalingen aan bestuurders

Bestuurders

Periodiek betaalde beloningen

Beloningen betaalbaar op termijn

Winstdeling en bonus 2.012

2012

2011

2012

2011

2011

H.A.M. Van der Herten

96.247

94.037

47.258

46.566

0

0

Totaal

96.247

94.037

47.258

46.566

0

0

Naam

45

Sociale lasten

Sociale lasten uitvoeringsinstelling

46

Pensioenlasten

Pensioenlasten

47

Lasten onderhoud

Planmatig onderhoud Kosten niet-planmatig onderhoud

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

575

552

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

769

783

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

6.975 2.753 9.728

5.190 2.645 7.835

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

800 0 800

865 155 1.020

De onderhoudskosten zijn in het volkshuisvestelijk verslag nader toegelicht. 48

Lasten leefbaarheid

Kosten leefbaarheid Kosten leefbaarheid t.b.v. krachtwijken

74

49

Overige bedrijfslasten Beheerkosten Huur kantoorgebouw Onderhoud Belastingen en verzekeringen Gas, water en elektra Schoonmaakkosten Overige huisvestingskosten Huisvestingskosten Ingeleend personeel Reis- en verblijfkosten Opleidingskosten Werving en selectie Kosten Arbo Kosten salarisadministratie Persoonlijk Loopbaan Ontwikkelings Budget Overige personeelskosten Overige personeelskosten

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

377 5 5 97 45 15 544

377 5 3 111 49 14 559

658 112 182 3 21 24 -2 50 1.048

338 120 184 2 11 26 27 107 815

De toename van ingeleend personeel is voor een groot deel het gevolg van extra acties in verband met het verkoopprogramma en vacatures zijn niet ingevuld in verband met het fusietraject.

Algemene kosten Belastingen Servicekosten Verzekeringen Verkoopkosten Bijdrage CFV saneringssteun Woonruimteverdeling Vervolgings- en incassokosten Kosten WMO Kosten opplussen Beëindiging exploitatie Vve-bijdrage Close to home Diversen Directe exploitatiekosten

1.670 1.766 134 744 0 29 75 17 99 320 338 13 298 5.504

1.543 1.470 127 816 152 25 44 36 111 0 354 34 207 4.919

Advies- en procedurekosten Kosten Aedes Overige algemene kosten Indirecte exploitatiekosten

270 60 1.545 1.875

263 62 1.198 1.523

Totaal overige bedrijfslasten

8.970

7.816

In de overige bedrijfslasten zijn in 2012 in totaal € 59,6 duizend kosten honoraria accountant en € 270,3 duizend advieskosten verantwoord. Deze honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. Daarnaast zijn er advieskosten rechtstreeks aan projecten toegerekend. In het kader van de fusie zijn in 2012 in totaal € 510,2 duizend fusiekosten verantwoord.

75

50

NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE

- Waardevermindering materiële vaste activa in exploitatie commercieel - Ongerealiseerde waardetoename herclassificatie commercieel vastgoed in exploitatie - Ongerealiseerde waardetoename materiële vaste activa in exploitatie commercieel - Verkoop woningen bestaand bezit Koopgarant - Waardeverandering verkoop Koopgarant woningen - Waardeverandering terugkoopverplichting Koopgarant woningen - Mutatie actuele waarde

51

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Gerealiseerde herwaardering wegens afschrijving Gerealiseerde herwaardering wegens verkoop van vastgoed sociaal Gerealiseerde herwaardering wegens verkoop van vastgoed commercieel

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

-2.038

-2.512

161 798 3.006 -1.395 1.232 0 1.764

0 0 2.530 -3.112 1710 0 -1.384

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

10.605 4.107 1.085 15.797

9.629 3.278 1.877 14.784

In 2012 zijn er in totaal 3 woningen en een school verkocht uit bestaand bezit met een verkoopprijs van totaal € 2.389. Door nieuwe regelgeving mag de verkoopwinst op koopwoningen niet meer gesaldeerd worden met de onrendabele top, daarom valt het verkoopresultaat uit 2011 nu vrij. Er zal voor hetzelfde bedrag extra toegevoegd worden aan de voorziening onrendabele investeringen. De verkoopkosten zijn onder de overige bedrijfslasten opgenomen. FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rente baten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. 52

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rente liquide middelen Rente deposito's Rente tijdens bouw Rente overig

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

419 0 443 114 977

19 340 1.354 160 1.873

Rente tijdens bouw: In 2012 is voor het eerste halfjaar 5% rente toegerekend aan de projecten in aanbouw, het tweede halfjaar is er rente toegerekend met een rente van 2,6%. 53

Opbrengsten financiële vaste activa

Rente te vorderen BWS-subsidies Rente leningen u/g

54

Rentelasten en soortgelijke lasten

Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente SWAP Overige betaalde rente

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

29 160 190

40 220 260

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

763 8.325 456 37 9.581

810 7.628 439 28 8.904

76

55

Belastingen

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

0 66 -48 18

0 0 -70 -70

Het betreft hier de Vpb over 2008 t/m 2011 die voortvloeit uit de VSO2. De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen boekjaar Correcties acute belastingen voorgaande jaren Mutatie latente belastingen Belastingdruk

2012 x 1.000 € Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Fiscaal niet geaccepteerde waardeveranderingen MVA Fiscaal afschrijving MVA tdv Exploitatie Fiscaal afschrijving MVA Fiscaal lagere boekwinst verkopen Fiscaal hogere onderhoudslasten Renovatie&EnergieMaatregelen Fiscaal niet geaccepteerde rente tijdens bouw op voorraad Fiscaal afschrijving (dis)agio leningen Fiscaal onbelaste vrijval voorziening huurderving Zanderij Diversen doorbelasting uren naar project Projectresultaat Totaal permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag

-6.563 -2.677 -144 17.449 703 -4.027 -6 191 -17 -165 -3.516 7.788 1.225

Verliesverrekening

-1.225

Verschuldigde winstbelasting 2012

0

Verschuldigde winstbelasting In 2010 is er een fiscaal verlies ontstaan waarmee de winst uit het jaar 2012 is verrekend. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk van 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen, de verwerking van interest, toerekenen van onderhoudslasten en fiscaal niet geaccepteerde waardeverandering MVA. 56

Resultaat deelnemingen

Resultaat deelneming Domein Holding B.V. Waardeverandering Lichtrijk Beheer B.V. Resultaat onderhandeling NEMe B.V.

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

540 -7 0 533

-4 1.121 -233 884

77

78

9. GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 9.1

Geconsolideerde balans per 31 december 2012

Na resultaatbestemming Bedragen x € 1.000 ACTIVA

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

1.605

1.663

358.328 379 410 814

304.383 1.573 618 263

359.930

306.837

42.670 46.299 88.969

39.106 35.807 74.913

280 57 969 263 1.000 2.569

457 153 1.095 215 1.000 2.921

453.073

386.334

1.533 510 2.043

551 276 827

4.648

4.512

299 206 0 6 1.447 1.958

313 426 7 414 1.610 2.770

66.798

19.443

75.447

27.552

528.521

413.885

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Sociaal Vastgoed in exploitatie Vastgoed in Ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie in ontwikkeling Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in explotatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Overige deelnemingen Overige vorderingen Latente belastingvordering Overige kapitaalbelangen

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Voorraad terugkoop Koopgarant woningen

Onderhanden projecten/Onderhanden werk Vorderingen Huurdebiteuren Overheid Groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen en overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL

79

Bedragen x € 1.000 PASSIVA

31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

194.665 194.665

150.272 150.272

37.557 226 37.783

21.934 267 22.201

10.165 202.277 47.838 6 204 260.490

10.978 170.349 37.202 12 233 218.774

26.885 1.668 1.276 5.754 35.832

10.719 3.557 1.319 7.045 22.640

528.771

413.885

EIGEN VERMOGEN 23 Overige reserves

VOORZIENINGEN 24 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en renovaties 25 Overige voorzieningen

LANGLOPENDE SCHULDEN 26 27 28 29 30

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen Overige langlopende schulden

KORTLOPENDE SCHULDEN 31 32 34 35

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden en overlopende passiva

TOTAAL

80

9.2

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012

Bedragen x € 1.000 31-12-2012 x 1.000 €

31-12-2011 x 1.000 €

37.211 1.473 27 540 392 1.595 1.391 42.629

35.759 1.340 216 0 321 1.810 1.324 40.770

Afschrijvingen op materiële en immateriële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Lasten leefbaarheid Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

17.971 14.837 4.147 575 769 9.728 800 8.980 57.808

16.303 14.705 4.104 552 783 7.835 1.020 7.816 53.119

NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE

1.764

-1.384

15.797

14.784

977 190 -9.580 -8.413

1.873 260 -8.904 -6.771

-6.031

-5.721

-18 -18

70 954

-6.049

-4.767

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Netto opbrengst bouwprojecten Verkoop onroerende zaken Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN

UIT DE OVERIGE RESERVES GEREALISEERDE HERWAARDERING FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke lasten

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

RESULTAAT NA BELASTINGEN

81

9.3

Kasstroomoverzicht (directe methode) (bedragen x € 1.000)

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten overige

Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

2012 37.224 108 3.011 40.343

-6.618 -9.597 -6.350 -22.565

-5.440 -8.456 -7.218 -21.114

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest

16.288 316 -8.021 -7.706

Resultaat interest Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa

9.4

19.229 559 -8.796 -8.237

-7.706

-8.237

8.583

10.992

-19.710 11.188 0 0 -8.522

-38.078 13.076 0 122 -24.880 -8.522

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden

2011

38.565 155 133 38.853

58.000 -10.705 47.295

-24.880

10.000 -8.117 1.883

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

47.295

1.883

Mutatie liquide middelen

47.356

-12.005

Beginstand liquide middelen

19.443

31.448

Mutatie liquide middelen

47.356

-12.005

Eindstand liquide middelen

66.799

19.443

Toelichting op de geconsolideerde balans en de winst- en verliesrekening

Alleen die zaken zijn toegelicht die afwijken van de enkelvoudige jaarrekening. De waarderingsgrondslagen zijn conform de in de enkelvoudige jaarrekening opgenomen waarderingsgrondslagen. De consolidatie betreft Domein Holding B.V. (100% aandeel in het kapitaal) en Domein Vastgoed B.V. (eveneens 100% aandeel in het kapitaal), beide statutair gevestigd te Eindhoven.

82

10.

ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING

De jaarrekening is vastgesteld te Eindhoven op 3 juni 2013. Het bestuur,

Raad van Commissarissen

H. A.M. Van der Herten

W.R. Ligtvoet voorzitter

E.J.M. de Groot

H.E.H.M. Salemink vice-voorzitter

M.G.P.G. Elings lid

A.M.H. Buskes lid

P. Silvis lid

C.J. Kemps lid

L.A.M. van Dongen lid

83

10.1

Overige gegevens

Controleverklaring Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen controleverklaring. Statutaire regeling betreffende de bestemming van de winst Ingevolge artikel 2 van de statuten heeft Stichting Woonmaatschappij Domein ten doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. In verband hiermede is voorgesteld om het jaarresultaat geheel toe te voegen aan de overige reserves. Voorstel tot bestemming van de winst over het boekjaar Het bestuur stelt voor het negatief resultaat ad € 6.049,018,- over het boekjaar 2012 geheel ten laste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is, vooruitlopend op de vaststelling door de Raad van Commissarissen, in de jaarrekening verwerkt.

Gebeurtenissen na balansdatum Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Dit regeringsbeleid is nog onderdeel van wetsvorming. De verhuurderheffing voor Domein zou voor de jaren 2013-2017 circa € 18.455.000 kunnen bedragen op grond van de huidige kennis van de wetsontwikkeling. De betekenis van de verruiming van het inkomensafhankelijke verhuurbeleid kan nog niet berekend worden omdat de inkomensinformatie op dit moment nog niet beschikbaar is. In hoofdstuk 6 van de jaarrekening is de betekenis hiervan uitgezet. In het jaarverslag is een uitgebreide toelichting op de kasstroom projecties opgenomen waarin de effecten van het voorgenomen regeringsbeleid in combinatie met o.a. de saneringssteun zijn verwerkt.

84

11. CONTROLEVERKLARING

85

86

12

KENGETALLEN 2012

2011

2010

2009

7.199,5 472 5.880,5 10 442 240 69 20 26 40

7.652,5 701 5.851,5 10 453 481 70 20 24 42

7.228 701 5.575 10 453 332 73 20 24 40

7.424 768 5.671 10 480 336 74 20 23 42

Woningen in beheer voor derden

22,5

22,5

9

7

In haalbaarheidsfase In ontwerpfase In Aanbouw

529 235 69

536 299 168

695 304 401

999 150 408

448.899 3.099

454.468 2.921

341.094 2.035

318.401 2.294

194.665 260.490

150.272 218.774

129.605 210.429

114.919 171.243

37.557 226

21.934 267

29.907 301

46.213 988

37.211 1.473 27 392

35.759 1.340 216 321

34.215 945 377 1.141

34.400 1.129 288 1.684

-6.049

-4.767

14.687

17.229

0,80%

0,85%

0,77%

0,90%

1,7% 7,2% 476 2,06% 29.709 3,8% 79,5%

1,7% 6,7% 459 1,13% 23.944 4,4% 64,5%

1,0% 7,7% 443 1,09% 20.651 4,2% 67,0%

1,5% 7,5% 438 2,5% 17.847 4,5% 55,2%

-3,1% 4,5% 0,7%

-3,2% 4,9% 1,0%

11,3% 4,9% 6,1%

15,0% 5,3% 7,0%

8.583 21,7% 2,1

9.933 26,3% 1,2

-2.753 -7,7% 2,6

15.654 43,3% 1,4

36,8% 59,0%

36,3% 47,8%

33,5% 53,9%

31,8% 49,2%

Woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie Vooroorlogse woningen Naoorlogse woningen kamers Garages Parkeerplaatsen Woonwagenstandplaatsen Chalets op woonwagenlokaties Woonwagens Bedrijfspanden

Balans, Winst- en Verliesrekening (bedragen x € 1.000) Vaste activa Materiële vaste activa Financiële vaste activa Vermogen Eigen vermogen Lang vreemd vermogen Voorziening Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Jaarresultaat Algemeen Huurachterstand (in %) van huren en vergoedingen zittende huurders Huurderving (in %) van huren en vergoedingen Mutatiegraad in % Gemiddelde huurprijs (in €) woningen einde boekperiode Jaarlijkse huurstijging per 1 juli (in %) Eigen vermogen einde boekperiode per woning Gemiddelde rentepercentage leningportefeuille Leningen looptijd >5 jaar/totaal leningen Financiële kengetallen Rentabiliteit Rendement Eigen Vermogen (Jaarresultaat/Eigen vermogen) Rendement vreemd vermogen (rentekosten/niveau leningen) Rendement totaal vermogen Liquiditeit Operationele cash-Flow (x € 1.000) Operationele cash-Flow in % van huur en vergoedingen Current ratio Solvabiliteit Solvabiliteit Eigen vermogen t.o.v. Totaal Vermogen Vreemd vermogen t.o.v. bedrijfswaarde materiële vaste activa

87

88