Jegyzıkönyv Készült az Ezüsthegy Lakásfenntartó Szövetkezet /1038 Bp. Zsirai M. u. 1-2./ 20014. 03.26. 18.00 órakor megtartott közgyőlésén. Közgyőlés helye: 1038 Bp. Csobánka tér Veress Péter Gimnázium aulája. Jelen vannak: csatolt jelenléti ív szerintiek.
Karácsony Istvánné elnök: Tisztelt Közgyőlés! Szeretettel köszöntöm a tulajdonostársakat, a szövetkezet vezetését, jogi képviselınket dr. Maschefszky Etele ügyvédet, a felügyelı bizottság tagjait, továbbá a meghívott vendégeinket – Kovács Kálmán program elemzı, energetikai elemzıt, Daku Tivadar épület energetikai szakértıt, Mágocsi Rudolf program igazgatót. Felhívom a jelenlevı tulajdonosok figyelmét, hogy a közgyőlésrıl kép- és hangfelvétel készül. Megállapítom, hogy a megjelentek létszáma 178 fı + 8 meghatalmazott. A közgyőlés nem határozatképes. A jelenlegi jogszabályok szerint a közgyőlést 15 perc múlva megismételjük, és ekkor már függetlenül a létszámtól, a közgyőlés határozatképesnek tekintendı.
18.15 perc megismételt közgyőlés
Karácsony Istvánné: Tisztelt Közgyőlés! közgyőlésünkön a létszám 210 + 8 fı.
Megállapítom,
hogy
a
megismételt
A közgyőlés határozatképes. - Javaslatot teszek a levezetı elnök személyére. Levezetı elnöknek javaslom Rozdolszky Károly ügyvezetı igazgatót. Kérem a közgyőlést, szavazzon. A közgyőlés tartózkodás és ellenszavazat nélkül Rozdolszky Károlyt 218 igen szavazattal a közgyőlés levezetı elnökének elfogadja. Megkérem Rozdolszky Károlyt, hogy a levezetı elnöki teendıket lássa el.
Rozdolszky Károly: Köszönöm a közgyőlés bizalmát. Megkérem a közgyőlést, hogy a már korábban kiküldött meghívóban rögzített napirendi pontok elfogadását szavazza meg. Mielıtt szavaznánk, tájékoztatom a közgyőlés résztvevıit, hogy a helységet 21.00 óráig el kell hagynunk. Éppen ezért 20.30 perckor be kell fejeznünk, hogy a helyiséget rendben vissza kell hogy állítsuk. Még egy kérésem lenne, hogy a hozzászólások alkalmával minden hozzászóló lényegre törıen tegye fel a kérdéseit, s ezzel segítse elı azt, hogy minél többen hozzá tudjanak szólni a témához.
-2 - Szavazásra teszem fel a napirendi pontokat. A közgyőlés a meghívóban megjelölt napirendi pontokat tartózkodás és ellenszavazat nélkül 218 igen szavazattal elfogadja. - Jegyzıkönyv vezetı megválasztása. Javaslom Farkas Jánosnét jegyzıkönyv vezetınek. A közgyőlés tartózkodás és ellenszavazat nélkül Farkas Jánosnét jegyzıkönyv vezetınek elfogadja. Rozdolszky Károly: Két fıt kérnék jegyzıkönyv hitelesítınek. Jelentkezik Hetey Barna és Fürjes Lajos. A közgyőlés tartózkodás és ellenszavazat nélkül 218 igen szavazattal Hetey Barnát jegyzıkönyv hitelesítınek elfogadja. A közgyőlés tartózkodás és ellenszavazat nélkül 218 igen szavazattal Fürjes Lajost jegyzıkönyv hitelesítınek elfogadja. Megkérem a szövetkezet elnökét, hogy egy rövid ismertetıben tájékoztassa a közgyőlést. Karácsony Istvánné: Tisztelt közgyőlés! Szeretettel köszöntöm a tulajdonostársakat. Nagyon örülök, hogy ilyen sokan eljöttek erre a győlésre. Talán ennyien még nem is voltunk soha. Kétféle lehetıségrıl kell döntenünk, de mindenképpen dönteni kell, hogy házaink, amiben élünk energia felhasználása ne pazarló legyen, és ezáltal saját pénztárcánkat is kímélni tudjuk. A Nemzeti Fejlesztési Minisztérium tájékoztatása szerint 2014.március hónaptól várható, hogy meghirdetésre kerül a Panel III. program, mely várhatóan az épületek komplex felújítását 2020-ig támogatja majd. Ez a program a komplex felújítást – falak hıszigetelése, ablakcsere, gépészeti felújítását támogatja, és cél a 40 %-os főtésenergia megtakarítás. A finanszírozást a következıképpen tervezik: A bekerülési költség egyharmad része a vissza nem térítendı támogatás a maradék kétharmad önkormányzati támogatásból és önerıbıl állna össze. Az együttmőködési szerzıdés aláírásával esetünkben az önerıt a befektetı biztosítaná. A megvalósítás elsı és talán a legfontosabb lépése a megfelelı elıkészület. A hírek szerint csak nagyon rövid ideig lesz nyitva ez a pályázat, tehát ha indulni szeretnénk, akkor errıl az indulási szándékunkról döntésnek kell születnie, mert mire a kiírás megtörténik, már elı kell készíteni az épületek felmérését, számításokat kell végezni, a pályázati anyagot elı kell készíteni.
-
3–
A másik lehetıség, ha a Fejlesztési Minisztérium – ígérete ellenére – mégsem ír ki pályázatot, akkor szövetkezetünknek lehetısége van önerı biztosítása nélkül és hitelfelvétel nélkül a Zöld Út Program nevezető civil szakmai kezdeményezés keretén belül elvégeztetni az energetikai beruházást, és a késıbbiekben az épületek szigetelését kell majd csak megoldani, melyrıl bıvebben az utánam következı elıadó Kovács Kálmán úr fog beszélni. Összegezve: Minden lehetıséget meg kell ragadnunk, hogy házainkat korszerősíteni tudjuk, és hogy megfeleljünk annak az elıírásnak, miszerint 2016-ig minden lakóháznak meg kell lennie az energetikai auditjának. A pályázat kiírásának hírére igen sok vállalkozás, pályázat író, lebonyolítók, kivitelezık megkeresték vezetıségünket, és mindegyik ígérte, ha ıt választjuk, biztos a pályázat megnyerése és a felújítások elvégzése. Minden jelentkezınek voltak jó és rossz referencia munkái, de mindegyikben egy volt a közös, hogy az önerı miatt még a legideálisabb lakáskassza-lakástakarék kombináció esetében is havi kb. 9-10.000 Ft hitel felvétel törlesztés részletével emelkedett volna a havi befizetési kötelezettség összege. Ezért döntöttünk a Good.Impress Kft. ill. a Zöld út program mellett, mert így pályázat nélkül is van lehetıség az energetikai korszerősítés megvalósítására házainknál. Azzal is mindenki tisztában van, hogy tulajdonosaink többsége nincs abban a helyzetben, hogy önerı biztosításához hitelt vegyen fel, / mely több esetben bebizonyosodott/ tehát ez a megoldás, részt venni ebben a programban, melyben a beruházó finanszírozza a korszerősítéseket és a tulajdonosnak csak egy 3 év fogyasztási átlagainál nem magasabb főtési átalányt kell fizetni. Nagyon sokan megkerestek azok után, hogy kiment a közgyőlési meghívó, és nagyon örültek, hogy van remény arra, hogy szövetkezetünk házai is megszépülhetnek, de annak még jobban, hogy a korszerősítésre nem kell hitelt felvenni. Megértették, hogy hogyan mőködik ez a fajta befektetési beruházás, miszerint a korszerősítést követıen az elért energia megtakarítás fedezi a befektetı költségét és hasznait is. Ez a beruházás mindkét félnek – szövetkezetünknek és a befektetınek is – jó üzlet. Tehát döntenünk kell arról, hogy szövetkezetünk részt vegyen a megtakarítási és energetikai programban, kiírás esetén a komplex Panel III. felújítási pályázaton, de a döntést követıen már számok ismeretében, tömbönként írásbeli szavazással fog eldılni melyik tömb tulajdonosai támogatják a beruházást, és ahol 80 %-os támogatást eredményez az írásbeli szavazás, még ebben az évben megkezdıdhetnek a munkálatok. E rövid bevezetı után szánjunk több idıt a következı napirendi pontra, melyben részletes tájékoztatást kaphatnak a megtakarítási és Zöld út programról. Köszönöm megtisztelı figyelmüket.
-
4–
Rozdolszky Károly: Köszönöm a rövid tájékoztatást, és megkérem Kovács Kálmán program elemzı urat, hogy ismertesse ezt a Zöld út programot. Kovács Kálmán: Jó estét kívánok! Kovács Kálmán Istvánnak hívnak és szeretettel köszöntöm Önöket. Az eredménytıl függetlenül köszönöm, hogy ennyien elfáradtak ma este. Napi munkájukból gondolom, mindenki sietne haza. Igyekszem tömör lenni. Elıjáróban szeretném elmondani, hogy az általunk kiküldött tájékoztató anyag kapcsán nagyon sok lakó jelezte, hogy szeretné megismerni a cégünk referenciás hátterét, illetve a pénzügyi forrás ellátottsággal kapcsolatban – amennyiben a társasház, illetve a közösség úgy dönt, hogy a fejlesztésben részt vesz – milyen forrásból, milyen módon lesz finanszírozva a fejlesztésük. Miután ennek a megbeszélésnek a tárgya maga a program, kérem azokat a tulajdonostársakat, akik mind referencia-munka látogatásra el kívánnak jönni, illetve a cégünk pénzügyi és egyéb hátterét - iroda, egyéb – szeretnék megismerni, azok a tájékoztatás illetve a győlés után legyenek szívesek kifáradni, felírjuk az adataikat, és egy gyárlátogatásra, illetve egy fejlesztési bemutatással a közeljövıben személyesen megismerkedhetnek velünk. Ez egy teljesen normális állapot. Fordított helyzetben én is igényelném. De az idı rövidsége miatt nem fér bele, hogy nekiálljunk olyan részletekrıl beszélni, ami egyébként teljesen természetes, hogy felmerül Önökben. Ezért nagyon fontos, hogy erre külön idıt szánunk én magam és a kollegáim is. Tehát akinek ilyen típusú kérése van, kérem az ülés után személyesen jelezze. Minden adatát felvesszük, és várjuk Önöket szeretettel. Nagyon egyszerően két mondatban a Zöld út Programról. Mindannyian tudják, hogy 2009-ben elkezdıdött az ÉBL II. nagyberuházási program, alprogram. Mi magunk is 170-180 pályázatot készítettünk ebben az idıszakban. Közel 4 évet kellett várni ezeknek a pályázatoknak az eredményhirdetésére. Ez alatt az idıszak alatt nagyok sok közösség jelezte, hogy más megoldást is szeretnének látni, hiszen nem tudnak éveket várni, hogy a házaik megújuljanak. Különbözı lehetıségeket vizsgáltunk meg, egyeztettünk bankokkal, tıkekezelı alapokkal, külföldi forrásokkal. Arra a következtetésre jutottunk, hogy vannak olyan fejlesztések, olyan közösségek, amelyeknél nem lehet ugyan komplex-programot megvalósítani, mert ekkora forrással mi sem rendelkezünk. De egy belátható futamidın belül el lehet végezni olyan fejlesztéseket – gépészeti, nyílászáró és egyéb kiegészítı fejlesztések területén – amelynek van belátható megtakarítása, valódi megtakarítása – és ez gyakorlatilag jelent egy olyan közös programot a befektetı és a közösség között, hogy nem külön havi törlesztı részlet formájában, hanem a saját megtakarításukból tudják kigazdálkodni a fejlesztéseiket. Nagyon sok kérdés felmerül mind a két oldalon. Ezért el szeretném mondani, hogy ez a beszélgetés, amit folytatunk, ez egy párbeszéd. Önök nyilván szeretnék látni a felméréseket követıen – amennyiben megszavazzák, hogy egyáltalán érdekli-e Önöket ez a program, hogy milyen megtakarításokat lehet elérni a saját házaiknál. Mik azok a célszerő, értelmezhetı fejlesztések, mőszaki megújítások, amik valódi megtakarítást eredményeznek. Higgyék el, hogy én saját oldalamon, illetve befektetı társaim oldalán mi magunk is arra leszünk kíváncsiak, hogy valóban érdemes-e befektetnünk az Önök társasházaiba, az Önök lakásainak fejlesztésébe.
-5Hogy valóban el tudunk-e érni a fejlesztések kapcsán olyan megtakarítást, ami nem azt eredményezi, hogy a közös együttmőködésünk kapcsán azt a hírt kell közölnöm Önökkel, hogy egyébként a megtakarítás mellett Önöknek havi egyéb részleteket kell befizetniük. Hanem valóban el tudunk egy futamidı alatt egymással számolni. A tıkebefektetésünk és a saját fejlesztésünk alapja, hogy amikor a közösség úgy dönt, hogy egyáltalán a program elve, illetve nem saját forrásból, hanem külsı forrásból fejlesztıt von be, akkor elkészítünk minden háznak egy energetikai auditot. Ezt az auditot mőszaki tartalommal együtt a közösség rendelkezésére bocsájtjuk. Nem főzünk hozzá véleményt, mert elég felnıtt emberek Önök ahhoz, hogy mindenki el tudja dönteni, hogy az elolvasott anyagból kíván-e velünk együttmőködni vagy nem. Mi elmondjuk a saját elképzelésünket, a saját véleményünket, és természetesen tudomásul vesszük azt, hogy valaki a szavazáson úgy dönt, hogy nem kíván velünk az együttmőködéssel élni. Hiszen minden üzletnek az az alapja, hogy valaki igennel vagy nemmel dönt. Egy üzletben a gyors nem is ugyanolyan korrekt döntés, mint az igen. Azt látjuk, hogy sok lakótárs elmondja, hogy ha magántıkével dolgozunk együtt, akkor felmerül annak veszélye, hogy ha késıbbiekben a magyar állam kiír pályázatokat, akkor azon majd nem tudnak részt venni. Mert már olyan fejlesztéseket hajtottak végre, amit egyébként lehet, hogy vissza nem térítendı támogatással is meg tudtak volna oldani. És bizony, akkor ez egy rossz döntésnek minısül. Alapvetıen, ha nem gondolkodunk elıre, valóban így van. Mi egyeztettünk az ÉMI-vel. Nagyon fontos, hogy a pályázati rendszerben a közeljövıben várható, hogy azokat a munkálatokat, amelyeket az adott házak elıre felmérnek és egyeztetnek az ÉMI-vel, a késıbbi pályázatokban elszámolható tételként szerepeltethetıek. De ez csak egy lehetıség, hiszen azért tegyük hozzá, hogy ma senki nem tudja konkrétan, hogy milyen pályázatok lesznek a jövıben. Azt gondoltuk a 2009-es pályázatról is, hogy majd valódi csodát teremt, és mégis azt láttuk, hogy csupa elégedetlen lakótárssal állunk szemben. Akinek minden nap azt kellett mondanunk, hogy „kérem szépen, majd holnap, majd holnap”. És higgyék el, ahogy nekik elegegük lett ebbıl, úgy nyilván egy idı után nekünk is, mint pályázatíróknak vagy kezelıknek ugyanúgy elegünk van. Azt gondolom, hogy bármilyen fejlesztésrıl is beszélünk, amikor megvizsgáljuk az Önök házaikat, lakásaikat, közösségüket, - hiszen itt egy társasház felújításról beszélünk – függetlenül attól, hogy ez most egy lakásszövetkezeti forma amiben vagyunk – csak olyan fejlesztéseket kívánunk megvalósítani, aminek valódi értelme van. Vagyis kevesebbet tudnak fizetni főtési és használati melegvíz használati rendszerükben, különben semmi értelme. Az én részemrıl pedig ez teljesen felesleges pénzkidobás. Tehát erre sem Önöknek, sem nekem nincs szükségünk. Azt gondolom, hogy a fejlesztést két részre kell bontani. Amennyiben az energetikai audit szakmai tartalma azt mutatja, hogy van olyan futamidı – tehát beláthatóan 5-8-10-12-13 év maximális futamidıben komplex programról beszélni –amikor az Önök épületei megújulnak teljes mértékben egy komplex programban – akkor mi mindenképpen kettéválasztjuk a programot, egy azonnal megvalósítható, tehát valóban saját maguk által és a befektetı által is megvalósítható, és egy olyan program részre, amit nyilván állami támogatással kell megvalósítani. Mi a saját programunkban azt mondtuk, hogy megvalósítható a hıközponti költségosztás és a gépészethez tartozó, tehát a felszálló vezetékeknek, a szigeteléseknek a cseréje, a használati melegvíz-rendszernél az elöregedett vezetékeknek cseréje.
-
6–
Sorolhatnám azokat a gépészeti elemeket amik egy háznak a motorját, a lelkét jelentik. Ehhez kapcsolódik, a mi állásfoglalásunk az, hogy a nyílászárók cseréje nagyon fontos, elengedhetetlen. De azt gondoljuk, hogy a harmadik láb, a szigetelés – a tetı, az elsı, az utolsó főtési szint, a végfalak esetében olyan jelentıs többletkiadásokat eredményeznek, amiket igenis állami támogatásokkal együtt lehet megvalósítani. Ezek az elemek egyébként önmagukban 10 év feletti 15 éves megtérülést eredményeznek. Nagyon sok idısebb lakótárs jelzi, hogy ı már bizony egy 6-8 éves futamidıt sem szeretne elfogadni, mert ki tudja, hogy mit hoz a jövı, nemhogy egy 10-15 éves futamidıt. Nyilvánvaló, hogy egy befektetı számára sem az a jó üzlet, ami 10-15 évig tart. Több lakó jelzi, hogy bizonyára az az üzletpolitikánk, hogy mi azért akarunk befektetni az Önök házaiba, mert ha Önök esetleg nem tudnak fizetni, akkor mi az Önök lakásait elvisszük, elárverezzük. Az a célunk, hogy nekünk minél több lakásunk legyen. Elhihetik, hogy ez egy nagyon komoly vád, erre nem lehet azzal reagálni, hogy nem így van. Nyilvánvaló, hogy egy közösség életében vannak olyan lakók, akik tudják fizetni a számláikat. Vannak olyan lakótársak, akik anyagi helyzetébıl adódóan, mert megváltozott az életkörülményük, nem biztos, hogy tudják fizetni a számláikat. Ebben a témakörben nekünk segítséget kell nyújtani. Nagyon konzekvensen. Régen voltak erre Magyar Államkincstár támogatások, adósságrendezı tételek, önkormányzatoknál különbözı szociális alapok, ezek sajnos szőkülnek. Nyilvánvalóan lesznek új alternatívák, ebben segítenünk kell. Van egy olyan rétege minden egyes közösségnek - én nagyon sok közgyőlésen voltam már – akik sportot őznek abból, hogy a közösség terhére ne fizessék ki a számláikat, mert bizony vannak olyanok, akik ki tudnák fizetni és nem fizetik ki. Ebben az esetben a magánbefektetınek az a feladata, hogy konzekvensen eljárjon. Nyilvánvalóan a saját üzleti érdekében. Tehát mielıtt megkérdeznék, hogy befektetési szempontból mi az én motivációm – nagyon egyszerő. Egy olyan fejlesztést létrehozni az Önök ingatlanján, ami az Önök esetében nem jár többletkiadással, viszont a megtakarításból profitot tudok realizálni. Hiszen természetesen én azért fektetek be, hogy profitot realizáljak magam és az ügyfélköröm számára. Ez senki számára nem lehet kérdéses, hiszen én a magam részérıl ezért ülök itt. Az, hogy ennek az elszámolási rendszerét, átláthatóvá, ellenırizhetıvé, konzekvenssé kell tenni mindenki számára – akár saját lakására lebontva – ez nem lehet kérdéses. Ez teljesen természetes, hogy ha eljut odáig egy közösség, egy adott ház, hogy szerzıdni kíván velünk, akkor természetesen az Önök igazgatósága, az Önök jogi képviselıje meg fogja vizsgálni, hogy milyen szerzıdést tud az Önök közössége aláírni. Milyen feltételeket, milyen forrást biztosítunk, és nyilvánvalóan az elszámolási rendet is meg kell határoznunk. Engedjék meg, hogy minimálisan a konstrukcióról, az átalányfizetésrıl, az üzemeltetésrıl beszéljek. Mi nem bonyolítottuk túl az üzemeltetési elképzelésünket. Ezt azért is mondom így, mert ha ezt 10 mondatban nem tudja elmondani az ember, akkor soha az életben nem tudja elmondani Önöknek. Legalábbis én ezt tapasztaltam. Mi azt mondtuk, hogy megvizsgáljuk az adott háznak az elmúlt 3 évben a főtési átlagát.
-7Megnézzük azt, hogy pazarló módban, a jelenlegi állapotában mennyit fogyasztott az épület összességében, és ebbıl levetítve meghatározzuk azt, hogy 1 m2 lakás, tehát egy adott m2 lakás mennyit fogyaszt. Nem lehet túlbonyolítani, ezek az adatok nyilvánosak, ezeket le lehet kérni a Fıtáv-tól. Minden egyes hıközpontnak, minden egyes házhoz kapcsolódó hıközpontnak megvannak az elszámolási adatai. Teljesen nyilvánosak. Ebbıl le lehet képezni azokat a számokat, hogy akár Önök is otthon meg tudják határozni, hogy Önöknek mennyit kell fizetni. Nem tudok értelmesebb megoldást találni, mert azt gondolom, hogy minden más számítás teljesen spekulatív jellegő, és soha nem fogunk közös nevezıre jutni. Ebben a rendszerben nyilván figyelembe kell venni, hogy a kormány által meghatározott rezsicsökkentést érvényesíteni kell. Ez nem kérdéses, ez mindenki számára világos. Ebbıl jön az az egyszerő képlet, hogy amikor elkészül a társasház energetikai auditja, az energetikus kollegák meghatározzák, hogy mit érdemes a házon fejleszteni, a pénzügyes kollegák megvizsgálják, hogy az átalányfizetésbıl amit egy lakásra le lehet vetíteni, egyáltalán megtérül-e egy adott futamidı alatt a befektetés, és ha nem, akkor természetesen azt kell, hogy mondjuk, hogy tisztelt lakótársak, nem tudunk olyan üzleti konstrukciót biztosítani az Önök számára, ami belátható idın belül mind a két fél számára megnyugtatóan lezárul. Tudni kell igenis nemet mondani. Természetesen figyelembe kell venni, hogy a rezsidíj kapcsán a távhı díja csökken. Értelemszerően ezeket a díjtételeket az átalányfizetésbe be kell építeni. Nagyon sok lakótárs elmondja, hogy értem, fizetek egy lakás után 11-12.000 Ft-ot egy adott idıszakig, de mi van azokkal a lakótársakkal, akik ezt a díjat nem fogják fizetni. Akkor majd ismét közös költséghez kell nyúlni, és az alapján kell majd kifizetni. Erre mondtuk azt, hogy az átalányfizetési rendszerben a behajtás, a beszedés és ennek a finanszírozása a befektetı feladata. De ennek nem csak az az oka, hogy egyébként a jótékonysági szempontból nekem az az érdekem, hogy mindenki helyett kifizessem a számlát, hanem az, hogy a késıbbi pályázatok kapcsán a házaknak a fizetési mutatóit, a házak fizetési morálját valószínősíthetıen ugyanúgy meg fogják nézni, tehát meg fogják nézni, hogy az adott közösségnek mekkora az eladósodottsága, és minél rosszabbak a pénzügyi mutatói, annál kevesebb az esély arra, hogy megfelelı támogatási forrásokhoz jutna. Ezt nekem pénzügyileg kezelni kell. Most egy kicsit közhely mondatot fogok mondani: Meg kell akadályozni azt, hogy az adott társasháznak az elgettósodása megtörténjen. Vagyis az, hogy azok a nótorikusan nem fizetık arra motiválják a jól fizetı lakótársakat, hogy azok elköltözzenek az adott közösségbıl, és innentıl kezdve megállíthatatlanná válik a ház pénzügyi leépülése. Van egy nagyon fontos kérdéskör még, hogy minek kell felújítanom, nekem ez gyakorlatilag jó ahogy van. Egyértelmően lehet így élni ezekben a lakásokban még évekig, ahogy most élnek. Nyilvánvaló egy általános értékcsökkenése ezeknek a lakásoknak. Viszont figyelembe kell venni, hogy van egy olyan pont – egy visszafordíthatatlan pont – amikor már nem fogja megérni ezeket a házakat felújítani. Sem a magyar államnak, sem akár magánbefektetıknek. Mert egyszerően közgazdaságilag nem lehet majd értelmezni, hogy miért is érdemes ezeket a házakat felújítani. Azt fogják Önöknek javasolni rajtam kívülálló személyek is 15 év múlva, 10 év múlva, hogy hozzanak egy buldózert, bontsák le, és építsenek az adott telken egy vadonatúj házat. Természetesen ez az Önök élete, az Önök lakása, az Önök tulajdona. Hangsúlyozom, én csak a saját véleményemet mondhatom el. Ezzel kapcsolatban nyilván nekem is végig kell gondolni, hogy milyen módon és milyen értékben tudok Önökhöz befektetni.
-
8–
Ezen a beszélgetésen, amit most lefolytatunk – és még egyszer hangsúlyozom, legyenek fenntartásaik – a magyar vállalkozói szférában bármi megtörténhet. Holnap engem is elgázolhat az autó, ezer kérdés felmerülhet, de ezen a közgyőlésen mégis azt kell Önöknek eldönteni, hogy azon az úton amit én javasolok, tehát magánbefektetı és ezzel együtt állami pályázatra felkészülés kapcsán adnak-e lehetıséget arra, hogy kimutassuk, bemutassuk Önöknek, hogy mit érdemes, mit lehet, mit célszerő a lakásaikon, házaikon felújítani. Ezt követıen Önök nyilván írásban fognak szavazni, ez az Önök magánügye, én azt a döntésüket tudomásul fogom venni, nem fogom semmilyen jelzıvel illetni, tudomásul fogom venni, hogy érdekli Önöket a konstrukciónk vagy nem. Jelen pillanatban a magánpályázatunkat azért hoztuk létre, több pályázatkezelı és magánbefektetı partnerünkkel közösen, mert azt gondoljuk, hogy a magyar államnak nem feladata a késıbbiekben, hogy ezeknek a társasházaknak az életét megoldja. Egyszerően azért nem, mert nincs rá konkrét pénzügyi lehetıség. Nem gondolom, hogy 15-20 évig a magyar állam finanszírozza ezeket a panel-programokat. Ugyanakkor többszázezer lakásról beszélünk jelen pillanatban is. Most még csak az iparosítottakról beszélünk. Az elmúlt 20 évben a hagyományos építéső, tehát a nem iparosított rendszerhez sorolható rendszerek háttérbe szorultak, némileg diszkriminatív módon. Ezeknek a felújítására is sor fog kerülni. Ebbıl adódóan meg fog osztódni a pályázati forrás. Amit én látok, hogy ebben a helyzetben szerepe van, jelentısége van a magántıke és a közösségek párbeszédének, de még egyszer hangsúlyozom, hogy csak abban az esetben, ha Önök azt fogják mondani, hogy „igen, érdemes a Kovács Kálmánnal beszélgetni”. Még egyszer szeretném hangsúlyozni, hogy a lakótársak által írt levelek többsége azt kérdezi és azt firtatja a szakmaiság mellett, hogy valóban van-e forrás, tud-e a cégünk fejleszteni, és még egyszer szeretném hangsúlyozni, teljesen jogos kérés, és nem is azért dobom Önöknek vissza a labdát, hogy ne ezzel foglalkozzunk, de az Önök közösségének, hiszen óriási lakásszámról beszélünk, nincs meg az az alapvetı döntése, hogy egyáltalán ebben a programban elinduljunk, akkor tulajdonképpen egymás zsebében turkálni semmi értelme, mert csak egymás idejét és energiáját vesszük el, és mindenki számára egy kudarcélménnyé fog avanzsálódni. Még egyszer hangsúlyozom, hogy akinek ilyen típusú kérése van jelezze, és a menedzsmentünkkel leülhet. De egy dolog biztos, hogy ha meg is van a forrásunk, és ezt Önök hitelt érdemlıen tudni fogják, akkor is eljöhet az a pont, hogy ha elkészülnek a felmérések, amelyeket teljesen egyértelmően saját magunk finanszírozunk, ez sem kerül Önöknek díjukba, hiszen hogy néz az ki, hogy én akarok Önökhöz befektetni, és kifizettetem a számlát. Ez önmagában nevetséges lenne. Én teszem az ajánlatot Önöknek, amit Önök mérlegelnek. Ez az én befektetési döntésem és nem kényszerítem Önökre. Ebben a rendszerben még mindig eljöhet az a pont, hogy végignéztünk mindent közösen, végigszámoltunk mindent közösen, és az a döntés, hogy – kérem szépen, mégsem tudunk együtt dolgozni. Ezért azt gondolom, hogy ha abban tudnak Önök döntést hozni, hogy az írásos szavazáson végiggondolják, hogy igen egyáltalán adunk-e lehetıséget, alkalmat a befektetıknek, hogy megvizsgálják ezt a témakört, majd ezt követıen a megkapott anyag alapján Önök el tudják újabb mérlegeléssel dönteni, hogy részt kívánnak-e venni ebben a programban.
-
9–
Tehát nem arról kell most dönteniük, hogy holnapután mi történik, az Önök lakásába bárki bemegy, hanem arról, hogy egyáltalán ezt a gondolati síkot hogy elkezdıdjön ez a fejlesztés, el tudják-e fogadni. Ezért is hívom fel a figyelmüket, hogy minden olyan kérdés, ami arra irányul, hogy milyen típusú lesz a költségosztó, vagy egyáltalán milyen alumínium vagy vasradiátor lesz, hogy milyen lakat lesz a hıközponton, hogy ki mehet be oda – ezek értelmetlen kérdések, mert még messze nem vagyunk ebben a fázisban. De mégis hangsúlyozom, hogy ha valakinek ilyen típusú kérdése van, azt a kollegáim külön a fogadóóráinkon értelemszerően meg fogják válaszolni. Tudomásul fogjuk venni, hogy nagyon sok lakótárs nemmel fog válaszolni ebben a rendszerben, mert fél az eladósodottságtól. El szoktam mondani, hogy az átalányfizetési tematika azt jelenti, hogy abból a főtési és melegvíz használati díjból amit fizetnek, annál többet nem fizetnek. Szeretném tisztázni, hogy a megtakarítás és az egész átalány fizetési rendszer azt jelenti, hogy abból a díjtételbıl kell kigazdálkodnunk az Önök fejlesztését, és nincs olyan, hogy a főtés és melegvíz díjam mellett plusz díjakat fogok fizetni. Egyébként tegyük hozzá, hogy nem mi találtuk fel a melegvizet. Európában ez a rendszer évtizedek óta mőködik. Semmi újdonság nincs ebben a rendszerben, semmifajta különlegesség. Akit ez érdekel, természetesen meg tud gyızıdni az interneten keresztül, nagyon sok nemzetközi cég foglalkozik ezzel a témával. Mi magunk az éves másfélkétmilliárdos befektetéseinkkel igencsak kis cégnek vagyunk mondhatók ezen a piacon. Semmiképpen nincs arról szó, hogy világot megváltó tıkével tudunk létrehozni, de azt gondoljuk, hogy kellı tıkeerıvel bírunk ahhoz, hogy az Önök közösségében befektetni tudjunk. Meg tudom erısíteni azokat a híreket – nagyon sok lakótárs elmondta, hogy az állam által vagy a választások elıtt vagy azt követıen lesznek újabb pályázatok, és ezekben a pályázatokban a magyar állam – amit egyébként a Híradóban is jó párszor láttunk – valószínő a Széchenyi-programirodákon keresztül fogja díjmentesen a pályázatírást elvégezni. Ez teljesen érthetı a magyar állam szempontjából, mert tulajdonképpen a pályázatokban képzıdı esetleges visszaéléseket kívánja megakadályozni. Ezt mi tudomásul vesszük. Tehát mi nem azt mondjuk Önöknek, hogy mi azért írunk pályázatot, mert az nekünk bármifajta anyagi elınyöket jelent. Mi azt mondjuk, hogy amennyiben lesz rá lehetıség, hogy a mi menedzsmentünk írja a pályázatot, azt mi Önöknek díjmentesen megírjuk. Egyszerően abból az okból kifolyólag, hogy a magyar állam által megítélhetı támogatásokból leképzıdıen az adott házakkal kötendı üzemeltetésben a futamidıket lehet csökkenteni. Tehát lehet, hogy az állami támogatással együtt nem 10 vagy 13 év lesz a futamidı, hanem lehet hogy 6 vagy 7 vagy 5 év. Egyszerően üzleti megfontolásból kívánunk részt venni. Az természetes, hogy a szövetkezeteknek vagy társasházaknak nem szabad kihagyniuk a pályázati lehetıségeket. Errıl a mi esetünkben szó sincs. Az pedig, hogy a magyar állam kijelölt pályázatírókkal készíttethet pályázatokat, és az ottani bonyolításokat is hozzárendelheti szakavatott cégeknek, számunkra – mint egyszerő pénzügyi befektetı számára – ebben a helyzetben teljesen elfogadható. Hiszen mi magunk is jelen pillanatban folyamatosan az ÉMI-vel egyeztetünk.
-
10 –
Tegyünk hozzá egy egyszerő közjátékot: abban az esetben, ha nem lesz állami pályázat, mi magunk is a kivitelezıinket az ÉMI-vel fogjuk kiválasztatni. Az ÉMI fogja ellenırizni a saját fejlesztéseinket is. Egyszerő oknál fogva. Nem csak azért, mert Önök esetleg bennünk nem bíznak, hanem mert én olyan kivitelezıvel szeretném majd elvégeztetni a munkát, akit az ÉMI ellenıriz. Nekem sem mindegy, hogy a befektetéseinkben milyen minıségő fejlesztéseket valósítanak meg. Tehát semmifajta érdekellentétünk nincs ilyen szempontból, hogy én a saját barátainkat, kivitelezıinket hozzuk ide Önökhöz. Hiszen jelen pillanatban a minél gyorsabb megtérülés, a minél magasabb minıség és minél átláthatóbb fejlesztést kívánunk létrehozni. Jelen esetben is, amennyiben az Önök közösségével tudunk szerzıdni, abban az esetben is az ÉMI fogja ellátni a minıség biztosításnak az ellenırzését. Ha úgy dönt a közösség a szavazáskor, hogy részt vesz a programban és eljutunk odáig, hogy az adott épületek szerzıdjenek, azoknak a szerzıdéses részleteit ugyan úgy meg fogják kapni, és ugyanúgy meg fogják tudni Önök vitatni, hogy mit szabad aláírniuk és mit nem szabad aláírniuk. Még egyszer hangsúlyozom, hogy nem arról szól most a beszélgetésünk, hogy látatlanban szerzıdések tartalma, egyebek nélkül bármilyen olyan tételben kéne dönteniük, ami holnapután az életüket negatív irányba viszi, vagy elkötelezi Önöket. Viszont meg kell, hogy értsék, hogy ha nem tudnak abban a közösségben egyöntetően döntést hozni, hogy egyáltalán megkezdıdjön a felmérés, akkor nincs értelme arról beszélni, hogy elinduljunk ezen az úton. Hiszen az lesz a végterméke, hogy 2- 3-4 hónapos közös munka után is kudarcba fog fulladni ez a fejlesztés. Mi azt mondjuk, hogy ezt a döntést Önöknek igen is meg kell hozni. Ennyit szerettem volna elmondani, köszönöm szépen. Rozdolszky Károly: Köszönöm szépen a tájékoztatást, megkérem a közgyőlés résztvevıit, hogy akinek kérdése van, most tegye fel. Kérem, ide középre a mikrofonhoz fáradjon ki. Tulajdonos Lukács Gy. u.4.: Alapvetı problémám van. Ha jól értettem, Önök felé egy általányt fizetünk. És Önök fizetik a FİTÁV felé a főtési díjat. Az hogy lesz rendezve? Ön azt mondta, hogy az általányban benne lesz az összes felújítással kapcsolatos költség. A FİTÁV felé ki rendezi, Önök? Kovács Kálmán: A FİTÁV-nak van egy egyedi rendszere. Általában lm3 alapú elszámolást alkalmaznak, ami lakásokra vetített. Ebben a rendszerben egy teljesítmény alapú elszámolás történik. Vagyis a hıközpontban mért valós fogyasztás alapján kell fizetni. Ez azt jelenti, hogy a távhı szolgáltató az adott közösségekkel, az adott egységgel köt egy szerzıdést. Ebben a díjnak a szétosztása az üzemeltetı feladata. Alap jogviszony a szövetkezet és a Távhı között marad meg. A díjtételek szétosztása a mi feladatunk. De ez nem azt jelenti, hogy Önök holnapután az üzemeltetı cég számlájára befizetnek és azt – elnézést – holnap az üzemeltetı felveszi és elmegy vele a Maldív szigetekre. Az egy központi zárolt számlán – egy elszámolási rendszerbe beérkezik az általány, ami tartalmazza a főtési és melegvíz tételt. Ebbıl kerül a FİTÁV díjtétele, a havonta egységesen egy számlában kimutatott díjtétele kifizetve. Ami az elınye ennek az elszámolásnak, hogy már csak azt fizeti a közösség, amit az adott épület elfogyaszt. Nincsenek hulladékhasznosítási és különbözı tételek.
- 11 Pontosan annyit fog a közösség fizetni, amit a mérımőszerek mutatnak. Ezt hívják teljesítmény alapú elszámolásnak. Ezt a FİTÁV honlapján Önök meg tudják tekinteni. Mi azért támogatjuk ezt az elszámolási formát, mert a számlák áttekinthetıek, ellenırizhetıek és visszavezethetıek. Emellett az átalánydíjas fizetési rendszert online internetes portálon mindenki a saját kódszámával tudja ellenırizni. Tehát a felkönyvelt tételeket – hogy ki mit fizet be- folyamatosan tudja ellenırizni. A FİTÁV honlapján folyamatosan ellenırizhetıek a fogyasztási és kiszámlázott díjtételek. Pontosan ellenırizhetı, hogy az adott közösség mennyit fogyasztott. De visszatérve a kérdésre: jogviszony tekintetében mindig a közösség marad. Pontosan azért, hogy ne történhessen meg az, hogy az Önök befizetéseivel – elnézést – valaki elszalad. Tehát nem az üzemeltetı kft számlájára, hanem egy technikai, a lakásszövetkezet számlájára történik a befizetés, nem egy pénznyelıbe, amit Önök nem tudnak utána ellenırizni. A különbség az, hogy az adott közösségnek egy számlát bocsát ki a TÁVHİ az adott hıközpontban mért fogyasztásról, azt kell konkrétan fizetni. Ebben természetesen benne van a használati melegvíz és a főtési díj fizetése. Viszont teljesen transzparens – ha egy tulajdonos azt mondja, hogy szerintem a Kovácsék meglopnak bennünket, akkor bemegy az ügyfélszolgálatra és ott meg fogja kapni azt a kimutatást, amin meg tudja nézni hogy mennyi volt az adott kiszámlázott díjtétel, mennyit fizetett be a közösség. És pontosan látja, hogy kifizette-e a számlákat a szövetkezet. Beszéljünk 100 egységrıl – ha az adott ház befizet 100 egységnyi melegvíz és főtési díjat – ebbıl feltehetıleg 85 % amit a FİTÁV-nak ki kell fizetni- marad 15%. A fennmaradó díjtétel az a díjtétel, ami az üzemeltetıt megilleti. Ezt a díjtételt fogja negyedévente a lakásszövetkezet elutalni a befektetınek. Úgy, hogy a hátralékkezelés kapcsán – hiszen arról beszéltünk,hogy a hátralékkezelés egy pufferbe megya lakásszövetkezet levonja a hátralékkezelési bázist, és csak azt kapja meg a befektetı, ami ebbıl fennmarad. Tehát nincs az, hogy elutaljuk a befektetınek ami jár, és ottmarad a társasház, a közösség, hogy senki nem kezeli a hátralékot. A lakásszövetkezet kifizette az aktuális számlákat, minden befolyt bevételbıl kifizettük, és a nem fizetı lakókat mégis a közösség pénzébıl fizettük. Ezért fontos díjtétel az, hogy ha 15 %ból 10 vagy 12 % bent kell hogy maradjon,mert ez egy állandó forgóeszköz amivel a közösség kezeli a hátralékot, akkor nekem tudomásul kell venni, hogy mindaddig, míg be nem szedtem azokat a díjtételeket, addig azt én nem kapom meg. Tehát fontos, hogy nem hozzánk érkezik a forrás, hanem a lakásszövetkezethez, ebbıl Önök negyedévente megkapják a kimutatást – még egyszer mondom online rendszerben történı könyvelésrıl van szó, amit folyamatosan tudnak ellenırizni – és negyedévente beszámoló győlésen a kimutatásokat megkapják. Nagyon sok közösség megkérdezi, hogy lehet-e nyilvánossá hozni a nem fizetık tételét. Nagyon sok közösség elmondja, hogy márpedig mi tudni akarjuk, hogy kik azok a társaink, akik sportot őznek abból – ezt gondolom külön meg kell szavaztatni – hogy mekkora a közösség nem fizetı aránya vagy összege. Ez nyilván egy transzparens anyag. Én azt gondolom lakásszámot adatot lehet tenni. Én magam azt szoktam mondani, hogy nem írok mellé nevet, mert ebbıl nagyon sok probléma volt. Viszont azt lehet jelölni, hogy mekkora a közösség eladósodottsága. Megkérdezik tılünk, hogy ez szép és jó - teljesen természetes, hogy benne van egy üzleti kockázat, hogy azokban a lakásokban, ahol egyáltalán nem mőködik a behajtás, azoknak az esetleges végrehajtása, árverezése külön problémakört jelent.
-
12 –
A tavaly elindított közjegyzıi kamara – az MOKK-s, rendszer, az interneten keresztüli behajtás lehetısége adott, felgyorsítja ezt a lehetıséget. Bizony nagyon sok olyan közösség lakás úgy el van adósodva – svájci frank alapú hitel stb. – amik azt mutatják, hogy végül a befektetıi körünk nem kap forrást. Egy 10-13 éves hosszú futamidı tekintetében benne van az, hogy a profitunknak egy részét így el fogjuk veszíteni. Ezt az üzleti kockázatot is mérlegeljük akkor, amikor majd szerzıdést fogunk Önökkel aláírni. Ezért is mondtam azt, hogy mi nyilván megvizsgáljuk azt egy adott közösségnél, hogy mekkora az eladósodottság mértéke. Egyszerő pénzügyesként nyilván azt fogom Önöknek mondani, hogy tisztelt partnereink, megvizsgáltuk, jónak tartjuk a lehetıséget, de oly mértékő a közösség eladósodottsága, hogy tisztelettel mondjuk, de nem tudunk Önökkel szerzıdést kötni. Tehát ahogy Önök is mondhatják, hogy – nézze Kálmán, mi nem szeretnénk Önökkel szerzıdni – bizony lehet, hogy a mi pénzügyeseink is azt mondják, hogy – ne haragudjanak, de nem tudjuk vállalni azt a kockázatot, ami adott. Tehát még egyszer mondom, ez mindig egy közös párbeszéd, mindaddig, míg mind a két fél azt nem mondja, hogy igen, ezt az üzletet szabad megköttetni. Tudomásul kell vennünk, hogy az eladósodottság az elmúlt években többszörösére nıtt. Nagyon sok erıfeszítés van, hogy ezek csökkenjenek. Nyilván a kormány programjai – rezsicsökkentés, egyebek – megjelennek. Értelemszerő, hogy reméljük, hogy ez javítja a mutatókat. De nem tudjuk Önöknek azt mondani, hogy biztos hogy szerzıdni fogunk, mint ahogy Önök sem mondják azt nekem, hogy azáltal, hogy megszavazzák ennek a programnak az elindítását, biztos, hogy a mi cégünkkel fognak szerzıdni. Errıl szó sincsen. Még egyszer hangsúlyozom, nem is várjuk el Önöktıl ezt a döntést. Viszont azt, hogy közösen gondoljuk végig, hogy van-e lehetıség és milyen lehetıség, azt gondolom, hogy ez minden esetben aktuális lehet. Lipsicz Gyula Zsirai M.u. 6. 9/29.: Évekkel ezelıtt elindult itt egy program, amiben a nyílászárókat felújították. Többszázezer forintban azt hiszem nagyon sok lakó érintve van. Ezeknek mi lesz a sorsa. Kovács Kálmán: Köszönöm a kérdést. Vegyük úgy, hogy ha nézünk egy komplex programot, akkor annak része a nyílászáró csere. Ha megállapítjuk azt, hogy Önök 11-12.000 Ft-ot fizetnek átalányként, és abban benne van egy lakásnak a nyílászáró cseréje, nem azt mondom, hogy értelemszerő, hiszen ez közhely lenne, de teljesen tény pénzügyileg, hogy nem 11-12.000 Ft-ot fognak fizetni, hiszen Önök a saját lakásaikban már végrehajtottak egy olyan fejlesztést, amibe nekem nem kell pénzt tenni. Ebbıl adódóan az Önök átalánydíj fizetésébe be lesz építve az a befektetés, amit Önök eszközöltek, hiszen azt nem nekem kell befektetni. Vagyis értelemszerően az a díjtétel csökken, hiszen Önök már elvégezték a fejlesztésnek egy részét, azt nekem be kell számítani az Önök fejlesztését az Önök lakásaiba. Tehát egyértelmő, hogy azok a fejlesztési tételek beszámításra kerülnek. Vagyis az Önök átalányfizetése annyival fog csökkenni. De itt jegyeznék meg egy másik mondatot – nagyon sok lakó elmondja, hogy az adott program nem tér ki a radiátor cseréjére. De azt mondja a tisztelt lakó, hogy én szeretném, hogy az én lakásomban cseréljék ki a radiátort, ha már itt vannak, mert minden bajom van vele. Lehet, hogy csak esztétikai probléma, mert az öntöttvas radiátorok kiválóan dolgoztak és dolgoznak, ha azok nincsenek kilyukadva. Nincs azokkal semmi baj.
-
13 –
De mégis szeretnék kicserélni. Erre szoktuk azt mondani, hogy van erre lehetıség. És nyilvánvalóan beépítve egy adott futamidıbe, akkor az adott lakó nem 11.000 hanem 11.500 Ft-ot fizet. Tehát ez minden esetben és ez egy nagyon fontos kérdés amit feltett, hogy a közösségben az egyén nem tőnik el. Azért, mert most én itt ülök egyedül, Önök pedig a túloldalon ülnek 200-an, én nem élek vissza azzal a lehetıséggel, hogy minden egyes lakóval – még ha ez nagyon sok munkát is jelent – a saját üzleti igényüket nem kell és nem szükséges megvitatni. Ha az adott lakásban olyan fejlesztésekrıl beszélünk, ami az adott lakót érdekli, azt egyedileg meg kell beszélni. Akár úgy, hogy a már Önök által megvalósított fejlesztéseket be kell számolni a fejlesztésbe. Akár úgyis, hogy olyan plusz szolgáltatásokat igényelnek, amirıl szintén külön meg kell állapodni. Ezért azt javasoljuk ezekben az esetekben, hogy a felmérések kapcsán – hiszen minden egyes lakásnak meg lesz a saját felmérési naplója – ez ismételten egy macerás munka, de nem lehet kihagyni. Hiszen pontosan így tudunk Önökkel egyedileg is beszélni. Bele lehet vezetni, hogy mik azok az egyedi személyes igények, ami alapján Önökkel el tudunk számolni. Gargya Erika Jendrassik Gy.u. 8. 8/25. Mennyiben tudják garantálni, hogy a mostani főtésköltségek nem lesznek magasabbak, mint az elmúlt idıszakban? Mostanában vásároltuk a lakást, és nézegettük a mért főtéses és a nem mért főtéses lakásokat. A mért főtéses lakások sokat találtunk, ahol kirívóan magas volt a főtés költség. Annak ellenére, hogy meg lett csináltatva a ház szigetelése. Ki lettek cserélve a főtésmérık és be lettek szerelve az egyéni főtésmegosztók. A 10-12.000 Ft-os főtésátalány felugrott akár 30-35.000 Ft-ra. Éppen ezért nem akartunk megvenni olyan lakást, amit felújítottak, mert nem akartunk ebbe a csapdába beleesni. Azt beszéltük meg, hogy mi kifejezetten nem mért főtéses lakást szeretnénk. Szükséges a házak felújítása. Hıszigeteléssel nem lehet megoldani, hogy a szélsı lakók ne járjanak rosszabbul? Más házaknál hallottam, hogy valamilyen módon kompenzálják ezeket a dolgokat. A szélsı lakások kifejezetten hidegek. Ha mért főtés van, akkor mindenki úgy gondolkodik, hogy – én körbe vagyok főtve, akkor nekem nem kell főteni. Mindenki a szomszéd melegére pályázik. Az ÖKO-házban mindenki fagyoskodik, mert azt mondja, hogy az ı lakása körbefőtött, neki semmit nem kell fizetni egész télen, és milyen jól járunk, ha megvesszük azt a lakást. Én a békásmegyeri kis lakásunkat imádom, mert télen 24 fok van. Egy szál pólóban, rövid nadrágban tudok jönnimenni. Másik kérdésem: nálam úgy jött le ez a dolog,mintha azt mondták volna, hogy a pályázat teljesen külsı erıforrásokból fog megvalósulni. Tehát konkrétan nekem, mint lakástulajdonosnak semmit nem kell ezért fizetnem? Erre kérnék konkrét választ, hogy igen vagy nem. Kovács Kálmán: Én konkrétan négy kérdést írtam fel. Az üzemeltetés nagyon tág fogalom. Az ÖKO-programban a különbözı gázszolgáltatók és egyéb rendszerek alkalmaznak üzemeltetést. Az üzemeltetés lehet az, hogy valaki karbantart egy gázkazánt és üzemeltet. Nagyon sok meghatározása van. Az üzemeltetés azt jelenti a mi esetünkben, hogy a 3 év főtési átlagát véve alapul befagyasztjuk az adott áttételt. Ez a szerzıdés alapja, ezért hívjuk megtakarítási programnak. Minden más fizetési rendszer alkalmatlan.
- 14 Ebben az esetben, amikor felújítottam az Önök házát, akkor egy év múlva mondhatnám, hogy ez nem is ll ezer Ft, hanem 12.000 Ft vagy 15.000 Ft. Nem. Ez az üzemeltetési rendszer arra épít, hogy a főtési átalánydíj alap, ezt az adott futamidı alatt tartanunk kell. De nem csak az átalánydíj mértékében, hanem a futamidıben is fixálnunk kell. Mert Önök ugyan azt mondhatják, hogy tisztelt Kovács úr, meghatároztunk 10 vagy 13 évet, de Ön azt mondja a 10.évben, hogy elnézést, nem térült meg a befektetésem, mert elszámoltam magamat. És még itt akarok lenni 10 évig Önöknél. Tehát csak olyan befektetést és szerzıdést fognak velünk aláírni, ahol meg tudjuk határozni az átalánydíj elfogadható mértékét, és attól mi sem térhetünk el. Ez az igazi üzleti kockázat az én esetemben, hogy aláírom-e majd azt a szerzıdést, vagy nekem innen 10 év múlva fel kell állni. Hiszen az ár befagyasztásával ezt az átalánydíj fizetést tartanom kell szerzıdésben az Önök számára. Különben felmondhatják velem a szerzıdést. Második kérdéskör: Ugye voltak az ÖKO-programok és a különbözı költségmegosztás, egyéb tételek. A költségosztás nem egy pontos mérési módszer, ezért hívjuk osztásnak. Arányszámokat határoz meg. Tudomásul kell vennünk, hogy ezeknél az épületeknél amiben Önök is laknak, az a fajta közösségi élet, hogy valaki középen lakik, valaki szélen lakik, milyen irányból fúj a szél, hol fázok meg, ezek mind adott tételek. Csakhogy a legújabb energetikai auditokban egyébként, ami az ÉBR-nél is adott volt és az új energetikai auditoknál is igényeljük – függetlenül a pályázatoktól – hogy a széljárás, a benapozottság, az épület elhelyezkedése alapján korrekciós számsort fogunk kialakítani. Az egyértelmő, hogy aki alatt nincs főtött szint, vagy végén végfalnál van, és széljárásban fújj a szél folyamatosan, azokban a rendszerekben igen is korrekciót kell alkalmazni. Hogy ezt a közösség tagjai bizonyos tagjai igazságtalannak érzik, a mérleg másik oldalán a másik oldala igazságosnak fogja érezni. Tudomásul kell venni, hogy Önök egy közösség részei, ahogy a lakásaik elhelyezkednek, ugyanúgy az Önök egyéni üzleti érdeke eltér egymástól. Mégis ebben a társasházi rendszerben, közösségben élnek, és tudomásul kell venni, hogy az épületeknek a mőszaki specifikációját és az adott épületek mőszaki lehetıségeit, korlátai között kell élniük. Ebben csodát nem tudunk tenni. Egyetlen dolgot tudunk tenni, hogy olyan elszámolási rendszert alakítunk ki, mielıtt Önök a szerzıdést aláírják egyébként ezt megkapják – része lesz a szerzıdésnek. Amiben az átalányfizetési rendszer nem csak azt korrekcionálja, hogy volt-e nyílászáró cserém, vagy kértem-e radiátorcserét, hanem hol helyezkedek el, végfalnál, főtött szint alatt. Ez egyértelmően megjelenik az átalánydíj fizetési rendszerünkben. De had tegyek fel egy fel nem tett kérdést. Nagyon sok lakó pontosan ebben a rendszerben azt mondja, hogy kérem szépen, nem csak az épület mőszaki állapotát kell figyelembe venni, hanem meg kell vizsgálni az egyes lakótársak személyes anyagi helyzetét. Azt mondja a közösség egy része, hogy én megengedhetem azt magamnak, hogy a saját lakásomra jutó felújítási alapot ki tudom fizetni. Meg tudom esetleg azt engedni, hogy amit Ön befektetett a házunkon, én azt ne 10 év alatt egy átalányban fizessem meg. Én igen is ki tudom egy összegben fizetni. Akkor mi történik? Ebben az átalány fizetési rendszerben ennek is meg van a konkrét oldala, hogy nyilván amikor egy m2-re levetített fejlesztésrıl beszélek, lakásokra levetítve meg lesz az a fejlesztési összeg, amibe kerül. Joguk van tudni. Én magam is szeretném tudni, teljesen mindegy mirıl beszélünk. Aki kifizeti, az értelemszerően a költségosztás elv alapján már kizárólag csak a saját költségeit fogja megfizetni.
- 15 Tehát nincs arról szó, hogy azért, mert Önök egy közösségnek a részei, ismételten visszaélnénk azzal a helyzetünkkel, hogy belekényszerítjük Önöket abba, hogy miután Önök egy közösség, ezért el kell hogy fogadjon mindenki mindent. Ezért pénzügyi szempontból Önöknek joga van azt mondani, hogy – kérem szépen, én cseréltem nyílászárót, én nem kérek Önöktıl radiátort és egyébként én a lakásomra jutó 1.1 mFt-ot ki tudom fizetni. Én csak azt akarom fizetni, amit én fogyasztok, mert én a gyerekeimre, unokáimra nem akarok tartozást hagyni, vagy nem akarok átalányt fizetni. Erre szoktam azt mondani, hogy van rá lehetıség. Az esetek többségében – tegyük hozzá – pár %-os eredményesség van. Tehát megjelenik egy közösségben 10-15 %-os igény. A végeredmény az, hogy 2-3 % mondja, hogy egyedi szerzıdést szeretne kötni. Elmondom Önöknek, hogy ebben a rendszerben erre ugyanúgy lehetıség van. Aki úgy gondolja, hogy a megismert pénzügyi paraméterek mellett egyösszegben szeretné kifizetni a rendszerét, és ezután csak azt fizeti amit fogyaszt, ez lehetséges. Ezért szeretnék visszacsatolni egy dologra. Ezért sokkal jobb a teljesítmény alapú elszámolás mint a lm3 alapú elszámolás, mert miután a hıközpontban mért valós fogyasztást fizeti a közösség, ezért sokkal nagyobb pontossággal meghatározható, hogy az egyes lakásoknak mit kell fizetni. Nagyon fontos, hogy nem egy öncélú fejlesztésrıl beszélünk amikor átállunk egy másik elszámolási rendszerre, hanem pénzügyi szempontból, ami legalább annyira fontos Önöknek, mint nekem, hogy pontosan tudjunk elszámolni. Amikor két fél tárgyal egymással, akkor gyakran elıfordulnak elszámolási viták. Higgyék el, hogy az Önök lakásszövetkezetében 3-4.000 ember vesz részt. Elhihetik, hogy nem kívánok 3-4.000 lakótárssal naponta elszámolási vitába keveredni. Ennek egyetlen egy megoldása lehet, ha olyan világos, tiszta pontokat fektetünk le elszámolásba, és láthatóan mint FİTÁV mint számadatok oldalán, amit számon lehet kérni rajtam. Ugyanis ha számon tudják kérni rajtam és a közösségen, és meg tudnak gyızıdni arról, hogy valós számadatokat kapnak, akkor nem él majd Önökben az a feltevés, az a fajta gondolat, az a fajta kétely, hogy Önöket megkárosítják. Nagyon jó eset az Othelló esete – elég ha csak valaki belesúgja a másik fülébe, hogy „megcsal a feleséged” –attól kezdve megállíthatatlan folyamat indul el. Mindannyian ismerjük azokat a lépcsıházi privát közgyőléseket, ahol arról beszél 2-3-4-5 ember, hogy éppen most ıket hogy lopják meg, ık hogy vannak megkárosítva. És egyébként mindenki összejátszik mindenkivel. Elıbb-utóbb megmérgezi a közösség egészséges hangulatát. Ennek semmi értelme. Csak az mőködik, ha valóban tisztán Önök azt tudják mondani, hogy ennyi átalányt fizetek fixen, valóban azt tudom ellenırizni, valóban meg tudjuk nézni azt, hogy ki nem fizet, és azt nem nekünk kell kifizetni. Azt valóban be tudja hajtani a befektetı, és ide tartozik amit rögtön az elején mondtam, hogy Önök meg tudnak gyızıdni arról, hogy a befektetınek valóban van pénze. Teljesen értelemszerő, hogy ha egy lakást el akarok adni, akkor meggyızıdök, hogy a vevınek meg van-e a pénze. Itt egy szolgáltatásról van szó. Az nem kérdéses, hogy nekünk be kell mutatni Önöknek, hogy rendelkezünk forrással. Volt egy tisztelt lakó, aki azt mondta – egyébként teljes tisztelettel mondom - hogy 20 mFt-os adózott eredménybıl nem lehet 500 milliós befektetést végrehajtani. Nem 20 milliós adózott eredménybıl fejlesztek, azt a családomra költöm. 600 mFt a cég törzstıkéje, és egyéb olyan külsı befektetései is vannak, amibıl fejlesztünk. Nem törzstıkét él fel a cég. Aki pénzüggyel foglalkozik, az tudja, hogy ennek meg vannak a szigorú szabályai.
-
16 –
Még egyszer hangsúlyozom: nekünk ugyanolyan szigorúan el kell Önökkel számolnunk, mint ahogy bárhol máshol a világban. Ezért van nyilván a közösségnek igazgatósága, ezért van jogi képviselıje. Ezektıl függetlenül még mindig mondhatják Önök azt, hogy „ Kálmán Ön nem szimpatikus, és nem kívánok Önnel üzletet kötni”. Ez is lehet egy szubjektum, mert egyszerően nem hisz abban, hogy ez mőködıképes. Mindenkinek szíve-joga ezt a döntést meghozni. De a mi esetünkben, hiszen Önök közösség a számunkra, tehát én nem tudok az egyes lakókkal külön leülni, én itt hátrányban vagyok Önökkel szemben, én nem tudom megnézni, hogy melyik lakás van eladósodva, nem tudok oly mértékő információt szerezni Önökrıl, mint ahogy Önök tılem. Ezért nekem összességében kell meggyızıdnöm arról, hogy az adott közösség pénzügyileg képes és alkalmas arra, hogy üzletet kössünk. Ennek egy fı eleme, hogy az energetikus kollegák be tudják mutatni, hogy az adott épületnek vannak olyan felújítási lehetıségei, amiben a megtakarítás normálisan ki tudja gazdálkodni a befektetett tıkét. Ez így van egyensúlyban. Így tud a közösség és a befektetı normális párbeszédet folytatni. Pénzügyi alapon kell hogy ezt a beszélgetést lefolytassuk és nem szimpátia alapon. Nem kell és nem is szabad, hogy szimpátia legyen ebben a rendszerben. Mert egyébként ilyen nagyságrendben ahol több ezer ember életérıl van szó, abból mindenképpen csak viták lesznek. És abból még egyszer hangsúlyozom – elég ha 5 ember azt mondja, hogy nem, és onnantól kezdve elindul egy beláthatatlan lavina. Ezt mi sem szeretnénk, mert akkor felesleges idıt és energiát pazaroltunk egymásra. Hermann János Lukács Gy. u.17. 5/14.: Nem hallottam még, hogy az épületek kívülrıl szigetelve lesznek-e. Ha igen, akkor hány cm vastag Hungarocellel? Nemrég olvastam, hogy valamelyik régi lakótelepen 6-8 cm-es Hungarocellel szigeteltek, és ez nem volt megfelelı. Most már 14-16 cm vastag Hungarocellt alkalmaznak. Tehát lesz-e Hungarocell vagy nem,mert szerintem anélkül nem érdemes. Kovács Kálmán: Ahogy elmondtam, a rendszer két lépésre épül. Legelsı, hogy megvizsgáljuk, hogy a komplex épület felújítás milyen elınyöket rejt. Nagyon fontos, hogy az energetikai audit és annak az összes kiegészítı melléklete – tehát itt nem két oldalról beszélünk – hanem egy teljes szisztematikus épület felmérésrıl, mőszaki, gépészeti, energetikai, benapozottság tehát minden szempontból. Amit egyébként Önök megkapnak. Mindenkinek a saját szekrényében ott lesz. Ebben a rendszerben nyilván a komplex beruházás jelenti a legfontosabb irányelvet, és annak függvényében, hogy oda milyen futamidı tartozik és ha 18 év fog kijönni, Önök azt mondják „nézze Kovács úr, ha nincs állami támogatás, mi akkor sem tudunk Önnel 18 évre szerzıdni”, lehet, hogy ki fog jönni, hogy nem tud az a beruházás 18 év alatt megtérülni. Erre mondjuk azt mi, hogy kettéválasztjuk a fejlesztést, egy olyan programra ami biztos, hogy megtérül, és egy olyanra, amit általában állami támogatással érdemes végigcsinálni. Egyébként ebbe a kategóriába tartozik a szigetelés kérdésköre. Ha kihozza komplex felmérés, hogy belátható futamidın belül megtérül, akkor igen része. 2009-ben indult el a rendszer, de már a 2011-es fejlesztéseknél is akiknél meg volt a döntés – a Nikcell-nél 10 cm-es volt az alap, amit javasoltunk. Mi a magunk részérıl, illetve nagyon sok ház részérıl a kızetgyapot szigetelésre tippeltek. Azért azt látni kell, hogy a kızetgyapot kérdéskörében olyan árnövekedésrıl beszélünk, amit nagyon végig kell gondolni. Ebben a rendszerben gyakran rendkívül hatástalan üzletileg, mert a megtérülési mutatókat még rosszabbul rontja. Természetesen valóban mostanában Németországban is található direktívák, a legújabb tendenciák már 12 cm-t határoznak meg.
-
17 –
Azt gondoljuk, hogy a magyar energetikusok által elfogadott 10 cm körüli tételt tudjuk elfogadni, hiszen azok hozzák azokat a mutatókat, amik ezeknél a fejlesztéseknél elégségesek. Végcél, hogy eljussunk oda, hogy a ház teljesen be van szigetelve. Mindenképpen átadnám a szót az energetikus kollegámnak a szigeteléssel kapcsolatban. Ez a szakterülete Daku úrnak. Daku Tivadar:Tisztelettel köszöntök mindenkit. Röviden válaszolva most csak a szigetelésre térnék ki. A szigetelés egy nagyon összetett folyamat. Tőzrendészeti és egyéb szabályok is vonatkoznak rá. Függ attól, hogy milyen távol van két ablak egymástól. Oda nem lehet Nikecellt tenni. Ez azóta van, amióta Miskolcon az a bizonyos tőzeset történt. Ezért szigorítottak mindenféle rendszert. Ehhez hozzátartozik természetesen még a lépcsıházi nyílászárók tőzvédelmi rendszere és egyéb hasonló rendszerek is. A megváltoztatott rendszer 2015-tıl lesz érvényes. Amennyiben azt fogják kiírni a pályázatnál – pl.a Panel III-nál – az azt jelenti, mondok egy számot - hogy 0.24-et jelent, ami korábban 0.45 volt. A 0.45-höz minimum 8 cm tartozott Nikecellbıl. Innentıl lehet tudni, hogy nem lesz elég a 12 cm. Ennek van egy másik jogszabályi problémája. A külsı hıszigetelést 15 cm-nél a közterület felé nem lehet bıvíteni. Tehát egyéb jogszabály változásokat kell hogy eredményezzen ez a témakör. Ezen résznél csak a külsı homlokzati szigetelésrıl beszéltünk. Külsı szigetelésnek minısül a tetıszigetelés vagy az alsó elsı főtött lakószintnek az alsó oldali szigetelése is. Ezt kompletten kell kezelni. És ha ketté is lesz választva ez az egész számítási rendszer – ha figyelembe vesszük, hogy Panel III-nál 40 %-ot mindenképpen el kell érni, akkor annyi szigetelést és egyéb dolgot kell meghagyni a panel programban, ha a közösség úgy dönt, hogy csak a maradékot lehessen megcsinálni a másikból, különben nem tud indulni a panelprogram. Ez egy nagyon összetett kérdés. Függ még attól is, hogy hogyan jön ki az a bizonyos pályázat. Én minimum 12 cm-t javasolnék. Csak egyet kell tudni, hogy ahogy növeljük a költségeket, mármint a beruházást, a szigetelés vastagságát, annál nehezebb olyan technológiát tartani, hogy a magas, kb. 30 m magasságban megfelelı rögzítést kapjon a szigetelıanyag, fıleg ha a felsı szinten már szálas jellegő szigetelést kell alkalmazni, kötelezı jelleggel. Onnantól kezdve már nem kívánság, hogy mit akar az ember, hanem kötelezı jelleggel azt kell alkalmaznia. Ahogy növekszik a költség, az nem azt jelenti, hogy a megtakarítás azzal arányban növekszik. Ott már csak tizedeket, esetleg 1-2%-ot lehet megtakarítani. Erre természetesen, ha eljutunk odáig, akkor bele fog kerülni az egész auditba akár egész épület szinten, hogy mi lenne, ha növeljük ennyivel, akkor mennyivel kerülne többe. Csak az a kérdés, hogy utána azt ki fogja finanszírozni. Interneten jobbára el lehet érni, hogy Solanova-jellegő, Magyarországon elsıként felújított dunaújvárosi lakóépületet, ahol azt kell tudni, hogy egy lakásnak a felújítása 4 mFt fölött van. De ez csak úgy jött össze, hogy az egyéb támogatásokat nem vették figyelembe. Jelen pillanatban a mai napig is kísérletezünk hasonló jellegő felújítási programokkal, Solanova jellegőekkel. Abban is részt veszek. Ott a maximálisan 70 %-os energia megtakarítás kompletten a reális. Ez természetesen úgy értendı, hogy külsı meglevı energia forrás nincs figyelembe véve. Ilyen lehet még esetleg megújuló energiaforrás. Ezen még gondolkodunk ebben az egész rendszerben. A melegvíz használatnál a napkollektoros rendszerben. Amennyiben a tetı vagy egyéb szerkezet erre lehetıséget biztosít.
-
18 –
Domokos Gábor Zsirai M.u.4.: Önök pénzügyi vagy szakmai befektetık. Ugyanis a kettı nagyon erısen keveredik az elıadásában. Önök a pénzügyi befektetık, akkor a kivitelezıket, szállítókat nem jelölhetik ki, mint minıségi,mőszaki ellenır. Ha viszont szakmai befektetık, akkor igen. Akkor viszont mi a tulajdonjog, stb vonzata? Ez egy elméleti dolog, de nekem fontos. Kovács Kálmán: Köszönöm szépen. Jó a kérdés, mi a kettıt azért nem választjuk ketté, mert én magam 120 pályázatot írtam az elmúlt idıszakban. A kollegákkal évet óta dolgozunk együtt. Pénzügyi befektetésbe szakmai alapok nélkül nem célszerő belevágni. Inkább az a válaszom, hogy úgy váltunk pénzügyi befektetıkké, hogy szakmai alapokon indultunk el. És el tudjuk dönteni, hogy miért fektetünk be egy adott közösségbe és miért nem. Azt gondolom, hogy az egy nagy kamikáze lenne, ha úgy akarnék pénzügyi befektetıként megjelenni, hogy egyébként ezt a szakmát némiképpen legalább a saját érdekemben nem ismerném. Ebben az alapban a szakmaiság nélkülözhetetlen. Azt viszont egyértelmően látni kell, hogy az auditok elkészülésekor a szakmának és a pénzügynek meg kell vívni azt a csatát, hogy hol van az az egészséges határ, amiben meg kell tudnunk állapodni. Hiszen ha a kettı nincs összhangban, akkor nem lehet megfelelı megtakarítási programot végrehajtani. Itt a kettı nem tud elválni egymástól. A pénzügyi befektetınek a biztonság az elsıdleges kifejezés. Nyilvánvaló, hogy a profit egy alaphelyzet. De a legfontosabb a biztonság. Ebben a rendszerben a mőszaki felmérés által meghatározott megtakaríthatósági mutatók jelentik az egyedüli biztonságot. Tehát nem az, hogy Önök beengednek a lakásukba vagy nem. Nem a személyes jellegő kérdéskörök, hogy szeretjük egymást vagy nem. Hanem az, hogy meg tud-e valósulni az a beruházás mőszaki értelemben. Hogy pénzügyileg meg tud állni a lábán. Kérdésére válasz: szakmai alapon indított, de végtermékben pénzügyi befektetésrıl beszélünk, hiszen finanszírozni kell. Takács Lászlóné Lukács Gy.u. 4.: Egyik kérdésem, hogy a lift szerkezete szerepel-e ebben a projektben? A másik, hogy ha bizonyos károsodás lép fel a lakóknál vagy a házban, annak az elbírálása, finanszírozása, kárpótlása. Számszakilag jó lett volna valami példát látni, mert nincs mibıl kiindulni, tapasztalatlanok vagyunk. Valami példát szeretnénk, hogy ez és ez a ház elkészült,ennyibe került. Itt elég sok nem fizetı van, elég sok a kinnlevıség, meg kell gondolnunk, hogy mibe fogunk bele. Ha 12 cm-es szigetelés felkerül az ablak mellé, akkor a szúnyoghálókat és redınyöket le kell szedni, mert nagyok. Ilyen apróságokba is muszáj lenne belegondolni. Ezekkel mi lesz, mert így más nem fognak beleférni a keretbe. Kovács Kálmán: A referencia témában még egyszer elmondom. Nem ma kezdtük, engedjék meg, hogy mi büszkék vagyunk a saját munkánkra. Ha valakit érdekel az életünk azt szeretnénk normálisan bemutatni. Erre nem alkalmas ez az idıszak. Akit érdekel, kérem adja meg a címét. Van egy erre rendszeresített Mercedes buszunk, és látogató utakat szervezünk. Higgyék el, ez nekünk is fontos, nem csak Önöknek. Nem szégyelljük a munkánkat. Azok a tételek, amik nem energetikai tételek – pl. a lift esetében – a közösségnek vannak bizonyos magánéleti kérdései – ez nem része az energetikai felújításnak. Ahol nem tudok megtakarítást realizálni, azt nem tudom fejleszteni, hiszen nem tudok Önökkel üzletet kötni. Vannak egyébként arra utaló jelek, hogy a pályázati rendszerben kimondottan lift felújításra lesznek újabb tételek, mert ez állandó probléma.
-
19 –
A kémények és a szellızık mellett a liftek kérdése is. Amennyiben a lakásszövetkezet kéri, meg lehet vizsgálni, hogy a liftekhez, szellızı motorokhoz, a lépcsıház világításhoz kapcsolódó villamos áram igény optimalizálása és abban történı megtakarítása, tegyünk-e vagy tudunk-e javaslatot tenni. Ott valóban el lehet végezni olyan számításokat, hogy az épületek egészére vetítve a villamos áram megtakarítást hogyan lehet eszközölni. Lépcsıház világítás, szellızımotorok, elszívók és természetesen a liftek. Amennyiben a közösség kéri, ezt fel tudjuk mérni. De nem profilja a fejlesztésünknek. Nekünk a főtési rendszerek fejlesztése a profilunk. A késıbbi pályázatokba ezeket az elemeket természetesen be lehet építeni. Amennyiben a villamos energia felmérés igények azt mutatják, hogy érdemes ebben az irányban fejlesztenünk, van megtérülési mutató belátható idın belül, természetesen teszünk erre javaslatot. Amennyiben ezt Önök igénylik. A lakások felmérése kapcsán, abban az esetben ha kivitelezésre sor kerül, ha eljutunk odáig, minden lakásnak van felmérési naplója. Például: reggel jön a kollega, akit Önök beengednek a lakásba, ı elmegy az Önök üvegasztala mellett, és összetöri a porcelán edényeket és sorolhatnám. Ezek a részek mind a mi kártérítési felelısségünk. Van egy un. állandó felelısség, amit nyilván tartanunk kell. Erre megfelelı biztosítással rendelkezünk. Ami a kivitelezés során keletkezı elmozdítás és visszaállítás, ez a mi feladatunk. Pl. ha egy konyhabútort el kell mozdítanunk, annak visszaállítása a mi költségünk. Ez része a szerzıdésnek. Tehát az eredetire való visszaállítás a mi költségünk. Erre külön pénzügyi alap van. Van egy harmadik kategória, egyéb kérdéskörben – a lopás . Erre is gyakorlatilag külön biztosítást kell kötni. Sajnos elıfordultak olyan közösségek, ahol a felállványozás kapcsán lába kélt dolgoknak. Errıl beszélni kell tisztán és világosan. Ezek olyan részletek, amik már a konkrét kivitelezésnél feladatok. De azt gondolom, hogy jussunk el odáig, hogy arról kelljen beszélni, hogy a kollegák, akik itt fognak dolgozni, minden reggel úgy jönnek be dolgozni, hogy zárt munkaterületen, szondáztatással, személyi dokumentumok leadásával. Aki az Önök lakásában dolgozik, annak névsora van és felelıs az adott lakásért. Tehát meg van a személyi felelıse, hogy kit engednek be. Mi alkalmazzuk azt az egyszerő állapotot, hogy a felmérési naplóba Önök beírhatnak. Nekünk kötelezı válaszolni ezekre. Megint nem az a helyzet történik, hogy Önök részei egy közösségnek és a saját lakásaikkal senki nem foglalkozik. Oda bárki bármikor bemehet, és azt csinálhat amit akar. Nem csak azért nem, mert azt Önök nem engedik meg, nem azért, mert az esetleges károkért nem vállalja senki a felelısséget. Nem így van. Ebben a helyzetben, még ha több munkával, adminisztrációval jár, meg kell teremtenünk az ellenırzés lehetıségét. Ez egyébként az üzemeltetıi befektetıi szerzıdésnek kötelezı része. Az ilyen problémákat megelızni kell, utólag már nehéz kezelni. Ezért nagyon fontos a prevenció. Hiszen a késıbbiekben csak vitát generálnánk, ha nem térünk ki ezeknek a részleteknek a megvitatására. De ez része a szerzıdésnek. Még egyszer hangsúlyozom, aki referenciás kérdésekre kíváncsi, szeretném ha kijönne, és az adatokat felírva, akár már a jövı héten ezeket a látogatásokat meg tudjuk közösen tenni. Nagy Istvánné Lukács Gy. u. 13. 4/13. Ha jól értettem, lesz egy személyes szavazás. 80 % elfogadja ezt a projektet, de mi lesz, ha a fennmaradó 20 % nem akar fizetni. Nem engedi be a lakásba a felújítást. Kovács Kálmán: Ez egy örökös probléma. Aki erre Önöknek épesző választ ad, az nem én vagyok. Egy dolog biztos. Én már megéltem azt, amikor kényszer intézkedést hajtottak végre.
-
20 –
Amikor kicserélték a nyílászáróit vagy egyéb tételeit annak a lakónak, aki ezt nem szerette volna. Utána azok a kollegák, akik ezt végrehajtották, nyilván feljelentés alá kerültek. Van olyan jegyzı és rendırség, aki hajlandó tudomásul venni, hogy végre kell hajtani. Az esetek többségében sem a jegyzı, sem a rendırség nem hajlandó ezzel foglalkozni, hogy kényszerintézkedésben az elviselést alkalmazzuk. A 80 % közösségi többségét tudomásul vesszük. A 20 % esetében az átalány fizetési rendszert ugyanúgy alkalmazzuk. És konkrétan, amennyiben nem fizet, végrehajtjuk rajta. Csak abban az esetben tesszük, ha a közösség többsége úgy dönt, hogy részt vesz a programban. Amennyiben nem, nyilván ez a mondat ami mondtam, tárgytalan. Gellén Erika Jendrassik Gy. u. 7.: Ha úgy döntünk, hogy belemegyünk ebbe a programba, akkor a nyílászáró csere gondolom a közös helyiségekre /lépcsıház/ is vonatkozik. Azt milyen módon fizetjük meg? Közös költség emelkedik vagy a lakásokba lesz beszámítva? Belsı felújítás valamikorra várható? Szép a 30 éves linóleum, de ha kívülrıl megszépülünk, akkor belülrıl is várható valami változás? Karácsony Istvánné: Ahogy Kovács Kálmán elmondta, a felújításba beletartoznak a közösségi nyílászárók. Ez az átalányfizetési összegben benne van. Úgy néz ki, hogy a panel szigetelése elıtt – tehát az energetikai résznél már bele van számolva. Ehhez nem kell megvárni a pályázat kiírását és hogy bepucoljuk a házat. Ezzel nagyon sok energiát fogunk megspórolni. Ez lassan az egyebek pontja lenne, de csak röviden válaszolok. Természetesen mindent tervezünk, de ez függvénye a befizetéseknek. Illetıleg mindenki tudja, hogy a befolyt összegbıl mindenképpen a fenntartást és a hibaelhárítást kell finanszírozni. Az, hogy milyen a linóleum, az azt hiszem hogy a mőködésben nem olyan nagy probléma. Ahol balesetveszélyes, ott természetesen el kell hárítani. Most másról szól a dolog. Szınyi Ildikó Zsirai M.u. 3.: Elhangzott a radiátor csere, de a rendszer korszerősítése megvalósul-e? Nekem is le van cserélve a radiátorom szeleppel, de szabályozni nem tudom. Így a spórolás nem hatékony. A lámpatestek kicserélése, és az éjszakai fény csökkentése, vagy olyan ami csak a belépéskor világít – teljesen fölösleges, hogy 6-8 órán keresztül ég mindenhol a villany. Kovács Kálmán: Radiátorok kérdésköre: Amikor épültek, minden épületnek volt egy gépészeti terve. A rendszer mőködött. Az elmúlt 20-30-40 év alatt mindenki cserélte vagy szeretné a radiátorokat cserélni. Tehát az eredeti gépészeti tervek darabjaikra hullottak. Különbözı keresztmetszető és átengedéső radiátorok kerültek fel. Mi azt mondjuk, amikor elkészítjük az energetikai auditot un. eredeti gépészeti beszabályozási tervet készítünk mellé. Ezeknek a kezelése ugyanolyan fontos, hiszen ez a késıbbiekben is ugyanolyan problémát jelent. Nyilvánvaló, hogy a szelepekkel, költségmegosztókkal való ellátása nyilván a programnak az alaprésze. Mi az épület egészét fogjuk megvizsgálni, tehát az eredeti terv helyreállítását fogjuk javasolni a radiátoroknál, ahogy az az eredeti épület megépítésénél származott. Pontosan azért, mert az tudja biztosítani a legjobb hatásfokot arra, hogy az épület normális mőszaki paraméterekkel mőködjön. Idáig vissza kell mennünk. Ez a normális hozzáállás. Itt vissza kell menni a tőzhelyig. Az energetikai auditban számunkra – miután az épület egészét vizsgáljuk – meg kell, hogy értsék, mi nem a lakások felújításáról beszélünk.
-
21 –
Az egész épület tömegének a felújításáról van szó, ahol a lépcsıházak, pincék nyílászárói, a bejárati ajtók amik eresztenek, egységesen vannak kezelve. Mert különben hőteni fogják a lépcsıházat és akkor egy teljesen értelmetlen programot valósítunk meg. Nyilván ennek a felmérésnek a része valamennyi energetikával kapcsolatos nyílászárónak a megvizsgálása. Éjszakai világítás: amennyiben erre igény van, meg tudjuk vizsgáltatni. A hatásfok számítás megmutatja, hogy az energetikai tételben a villamos áram kapcsán mit lehet megtakarítani. Amennyiben ott egy értelmes számsor jön ki, és Önök is azt mondják és mi is, hogy annak van eleje, közepe és vége, tehát van értelme azzal foglalkozni, akkor teszünk arra javaslatot, hogy az energetikai korszerősítésbe beemeljük az energia-gazdálkodásba a villamos áramot. De mondom még egyszer, ez nem fı profilunk. Erre mi is szakirányú céget fogunk felkérni. Ebbıl adódóan közösen meg kell vizsgálni, hogy érdemes-e, szabad-e abba az irányba lépni. A nyílászárók vonatkozásában nem csak a homlokzati, hanem az épülethez tartozó valamennyi záró elemet meg kell vizsgálni. Majorosi Antal Lukács Gy.u. 5.: Az úr tájékoztatója egy rém korrekt valami. Részletesen már az elsı tájékoztatónál már túlmenve mindent elmondott. Csak szeretnék kérdezni. Van az az elmélet, hogy a törlesztés úgy történik, hogy – bármilyen furcsa, ez az egész pénzügyi terv kérdése és másodlagosan csak mőszaki. Ön azt mondta, hogy 3 év matematikai átlagát kell fizetni. És a tényleges fizetés és a 3 év matematikai átlaga, különbsége adja az Önök törlesztését. Kérdésem: infláció, energia ár változás. Hol van figyelembe véve? A futamidı nyílt végő? Letelik amikor letelik? Hol van a kamat? Mennyi a kamat, és talán még azt is meg merem kockáztatni, hogy ezzel a kormány által biztosított rezsicsökkenésrıl azok a lakótársak akik ebben részt vesznek – vegyük a szélsı értéket, teljes felújítást kell csinálni –akkor ık igazándiból errıl a kormány által biztosított rezsicsökkentésnek szalutálhatnak – az elment. Energia, infláció – aki ezt ma 10-15 évre meg tudja mondani, annak nem köztünk a helyen, hanem a Golgotán. Igaz, hogy ott keresztet kellett cipelni. Elıkészítés: itt vezetıségünk illetve elnök asszonyunk azt kéri, hogy adjunk egy aláírást, kvázi most szavazzuk meg, megtakarítás, energia programban részvételrıl”. Én az aláírásomat arra adom, ha tudom, hogy mire adom. Akkor kellet volna kicsivel több, már a történelmi múltba visszamenı tájékoztatót, nem spontán. 2-3 hete kaptuk ezt a tájékoztatót. És kaptunk egy prospektust. Ebben említve van az árbevétel, de nincs említve, hogy ebbıl mennyi a profit. Mi van akkor, és elnézést kérek az úrtól, mi van akkor, ha egy gazdasági krach áll be az Önök cégénél? Feltételezem, hogy az utolsó elıtti lesz, mert az utolsó az Országház lesz. De egypár banki tárgyalást fiatalabb és aktív koromban végigültem. Ahol bizony a finanszírozáshoz felveendı banki hitelt – azt mondta a bank, hogy oké, de kérek ötszörös jegyzést. És ott bizony szerepel az Önök beruházása, kvázi az én lakásom. Ezekre kérnék választ. Köszönöm. Kovács Kálmán: Csıd kérdése. Teljesen egyértelmő, benne van a pakliban, hogy ha a hétköznapi ember nyelvén beszélünk. Nagyon fontos ezekben a szerzıdésekben, amit megkötünk, hogy minden fejlesztés – egyébként ezt a TÁVHİ törvény is szabályozza, vagy szabályozta, most nem tudom, hogy aktuális – minden fejlesztési produktum, ami a házba bekerül, ez a közösség tulajdonába kerül. Fejlesztéseink kapcsán üzemeltetési jogot vásárolunk Önöknél. Ami azt jelenti, hogy Önnek az lenne leginkább az igénye, hogy én holnap csıdbe menjek.
-
22 –
Minden egyes fejlesztést tulajdonképpen a társasház lényegesen saját tulajdonába megkap. Ebben a rendszerben én leszek a kárvallott. Ugyanis bármilyen más megoldást javasolok Önöknek, mindenképpen károsultak leszünk. Ha én nem tudok olyan helyzetet teremteni, hogy a saját vállalkozásom végig vigye az adott programot, 15 évig, akkor Önök nem kerülhetnek hátrányos helyzetbe, tehát nem jöhet egy felszámoló, aki azt mondja, hogy egyébként felszámolták a cégemet, és elviszi a radiátorokat, kiszedi a nyílászárókat, elviszi a hıközpontot vagy fizessenek. Ezért ebben az esetben tulajdon átruházásról beszélünk. Nem csak egy használati együttmőködésrıl, hanem azonnali tulajdon átruházásról. Ezzel szemben áll az a kereskedelmi jog, ami csak addig vonatkozik, amíg a mi cégünk mőködik. Ahogy ez megszőnik – megszőnt. Ebbıl adódóan az Önök üzleti érdeke az, hogy én holnapután csıdbe menjek. Erre nagyon egyszerő a válaszom. Az infláció kikerülhetetlen. A számviteli törvény alapján a mindenkori, tehát nem az általam kitalált inflálódásról beszélünk, hanem a legalacsonyabb tételt alkalmazzuk, mert attól nem tudok eltekinteni, egyszerően nem lehet eltekinteni. Hiszen minden adóellenırzésen megkérdezik tılem, hogy ezzel mit kezdek. Erre ennyi a válasz. Ehhez kapcsolódik egyébként egy nagyon fontos mondat. Amikor távhıt szerzünk be, az egy beszerzés. Amikor fızni akarok, akkor kimegyek a piacra és veszek krumplit. Nyilvánvaló, hogy ha a krumplit olcsóbban tudom venni, akkor a krumplipaprikás is olcsóbb kell, hogy legyen. Ugyanígy rögzítve van a szerzıdésben, hogy minél olcsóbban vásárolunk, tehát csökken a rezsi díj kapcsán a beszerzési díjtétel, tehát csökken a távhı díjtétele, azt automatikusan az átalányban meg kell adni. Ez azt jelenti, hogy 11.220 Ft, és lesz egy újabb rezsicsökkentés. Ez automatikus csökkenést jelent. Tehát a következı átalányuk az nyilván azokkal a százalékokkal csökkenı tételt jelenti. Mert egyébként holnap után fel lehet velem bontani a szerzıdést. Mert egyébként törvényt szegtem, aminek rendkívül súlyosak a következményei. Tehát beszerzési oldalon történı csökkenés automatikusan jár a közösségnek. Hiszen ez nem profit-orientáltság kérdése, tehát én azon nem spekulálhatok, hogy mennyivel kevesebb a melegvíz ára, és azt én elveszem Önöktıl. Hiszen az én profitom nem abból van, hogy a FİTÁV olcsóbban adja, és én azt elvonom Önöktıl. Hanem, hogy mennyit tudtam Önöknél megtakarítani. Innentıl kezdve ez az alap arról szól, hogy minél olcsóbb a FİTÁV főtési díja, azt beszerzési oldalon érvényesítenem kell. Tehát Önök annál olcsóbban fogják kapni, vagyis csökken az átalánydíj tétele. Kamat kérdésköre: Nincs kamat. Ehhez kapcsolódik, ugyanis profitért dolgozunk. Ebben a rendszerben az inflálódás mellett egyetlen egy dolgot tudok tenni, hogy a megtakarításból profitot képezek le. Ez az én döntésem. Ebben a rendszerben pontosan azért fontos, hogy az audit által a meghatározott futamidı az fix futamidı, amit el is mondtam. A Zöld út programban, amit meghirdettünk nagyon sok közösség kérte, hogy retteg attól, hogy fix futamidı lesz. Mert azt mondja, hogy ı nem tud úgy egy pályázati rendszerbe lépni, hogy mi van, ha az energetikai auditok kapcsán az évenkénti kontrollálás nem hozza ki azt a számot, amit kérnének. Nagyon sok közösség azt mondja pedig, hogy kérem szépen, én fix futamidıt akarok. Mert t. Kovács úr, 10 év múlva akkor is álljon fel innen, ha nem tud velünk megfelelı módon együttmőködni, elszámolta magát. És Önnek nem lesz akkora megtakarítása, mint amit tervezett.
-
23 –
A kettı közül mi a fixet választjuk. Lehetetlen azon vitatkozni, hogy 10 év múlva még itt szeretnék 5 évig lenni. Ennek a konzekvenciáit nem vállaljuk fel. Azt mondjuk,hogy az általunk meghatározott futamidı –amennyiben azt Önök elfogadják a szerzıdéses alapfeltételben – lejár. Tehát megszőnik a szerzıdésünk automatikusan. Megszőnik. Nincs az a kérdéskör, hogy ez a futamidı, az üzleti együttmőködés meddig tart a továbbiakban. Meg kell szünnie, ez része az alapszerzıdésnek. Minden más témakör, ami Önöket érinti, nem tér ki erre, ha pénzügyi termékrıl beszélünk. Az az eladósodottság mértékének a kezelése. Ha fix a futamidı, lehet hogy le fog telni a futamidı 10 vagy 13 év után, nekem a nyakamban marad 50 vagy 100 mFt behajtás. És lehet hogy lesz így 22-30 vagy 500 vagy 100 lakásom. Ez az én üzleti kockázatom. Nem azt mondom, hogy ez egy jó hír, de nem is mondják Önök azt, hogy t. Kálmán, maga hozta a saját döntést, hogy szeretne befektetni a mi közösségünkbe. Ez az Ön üzleti kockázata. Nekem szabad lehetıségem volt azt eldönteni, hogy befektetek-e. Megkaptam a szükséges felhatalmazást az Önök részérıl, megkértem a megfelelı kollegákat, hogy készítsék el a számításokat. Ez alapján hoztam egy olyan döntést, aminek a következményei engem érintenek személyesen. Nagyon sok lakó el szokta mondani, hogy t. Kovács úr, maga mekkorát bukhat ezen, ha rosszul dönt. Ez így van. Nagyon örülök annak, ha vannak lakótársak, akik ezért sajnálnak, vagy ezért újabb gondolataik vannak, hogy biztos van e mögött valami. De hát könyörgöm, hoztam egy üzleti döntést. Önök eldönthetik, hogy nem írnak alá szerzıdést, vagy aláírnak. És nekem tudomásul kell vennem, vagy el kell döntenem, hogy a kollegáink által adott szakmai vélemény alapján, azt mérlegelve befektetünk, vagy nem fektetünk be. A kivitelezı kiválasztásnál itt említeném meg, hogy semmilyen érdekem nem főzıdik ahhoz, hogy a baráti körömbıl érdekeltségeket idehozzak. Abból adódóan, hogy ez majd egy jó üzlet lesz nekem. Engedtessék meg nekem, hogy elmondjam, hogy a saját pénzembıl fizetem ki a vállalkozókat. Ugye senki sem gondolhatja komolyan, hogy majd ık a saját zsebembe a saját pénzemet visszarakhatják Az az érdekem, hogy határidı elıtt, a lehetı legjobb minıségben, lehetıleg a legolcsóbban, a lehetı legmagasabb teljesítményő fejlesztést kapjam. Ez az én üzleti érdekem, és higgyék el, hogy sokkal nagyobb érdekem, mint Önöknek, vagy legalább akkora. Mert abban a pillanatban, ahogy megkötjük a szerzıdést Önökkel – futok a pénzem után. Tehát ha pénzügyi termékrıl beszélünk, kıkeményen azt kell, hogy mondjam, hogy legalább akkora érdekemmé vált együtt élni Önökkel, mert abból lesz a pénzem, minél jelentısen ennek a közösségnek a megtakarítása. Itt van még a pénzügyi termékre még egy javaslatunk, amit le is fektetünk: Sok lakótárs elmondja, hogy Kovács úr maga egy évben keres 200 társasházi lakáson 20 mFt-ot. Mert 57 és 62 mFt között van a teljes díja. Nem nehéz kiszámolni. Ki fogják tudni számolni Önök, hogy mennyi pénzt keresek. Miután teljesen transzparens lesz. Azt fogják mondani, hogy elnézést Kovács úr, befektetett 100-200 mFt-ot, ne tessék már keresni 300 mFt-ot 13 év alatt. Mert mi látjuk, hogy Önöknek milyen jelentıs megtakarítása van. Erre mondjuk azt, hogy a futamidı feléig a közösségnek joga van kivásárolni bennünket. Hiszen minden alaptevékenységben meg kell adni az ekzitet. A futamidı feléig a közösség eldönteni, hogy egyébként sokkal elınyösebb kamattámogatott hitellel a befektetıt kivásárolja. Ugyanis csak akkor tudunk együttdolgozni egymással, ha az egy egészséges együttmőködés. De beleerıltetni Önöket nem tehetem.
-
24 –
Ezért meg van az a lehetıségük, hogy ha úgy látják, a társasház a közösség a lakásszövetkezet megfelelıen erıs ahhoz, hogy egy kamattámogatott hitellel a befektetıt kivásárolja, ez a lehetıség a futamidı feléig Önöknek mindvégig meglesz. Pontosan azért, hogy nehogy az a gondolat fogalmazódjék meg, hogy márpedig a befektetıvel nekünk 13 évig együtt kell dolgozni. És ha törik, ha szakad, mi a Kovács Kálmántól és cégcsoportjától nem tudunk megválni. Ez nem egészséges gondolkodásmód. Meg kell tudni adni a kilépés lehetıségét. Én azt gondolom, hogy ez egy tisztességes hozzáállás. Mert akkor lehet, hogy 5 vagy 10 év múlva fel fognak hívni engem, és azt fogják mondani: nézze Kálmán, tisztességes volt, kössünk másik üzletet. Vagy azt fogják mondani a szomszédoknak, hogy itt volt ez az ember, szélhámos volt – ne kössenek vele üzletet. Nincs lehetıségem arra, hogy ezt a lehetıséget ne adjam meg Önöknek, ha normális üzleti magatartást kívánok gyakorolni. De tegyük hozzá még egyszer, amire mi sokkal nagyobb hangsúlyt fektetünk, ez a pontos elszámolásnak a lehetısége. Tehát mind a távhı, mind a lakó befizetés, mind a hátralék. Mert óhatatlan hogy 3-4000 lakó esetében meg lesz az a 10-15 ember, aki minden alkalommal azt fogja mondani, hogy T. Befektetı, maga ellopta a pénzünket. És azokat a lakókat nem lehet meggyızni tényekkel sem. Ezért igyekszem azt mondani, hogy minden más lakó tudjon meggyızıdni arról személyesen, hogy az ı befizetései nincsenek ellopva, a közösség nincs megkárosítva. Ott lesz az a 20 %, aki azt fogja mondani, hogy Kovács úr maga hittérítı, maga HIT Gyülekezetes – ezzel nyilvánvalóan semmi problémám nincs, csak ezt nem pozitív értelemben mondják nekem, hanem azért, mert én nem fogom magát a lakásomba beengedni. Ezt mondtam a Havanna-lakótelepen egy hölgynek, aki egy könyvelı, jól képzett, akkurátus ember volt, hogy most tessék megfordulni, és ezeket a mondatokat ne nekem, hanem a közösségnek tessék elmondani. Mert abban az esetben, ha nem igényli az én tıkémet, akkor én ezt a tıkét elviszem máshova. Ön viszont majd elszámol a saját lakótársaival. Hogy esetleg Ön miatt nem valósult meg a beruházás. Nem engem károsít meg, Maximum nem köt velem üzletet. Ez az egyik. A másik, amit szintén a Havanna-lakótelepen mondott egy bácsi: Kovács úr, az a csoda, amit maga mond. Elnézést, ez nem jó gondolkodásmód Dezsı bácsi. Az elmúlt 20 évben a 40.000 Ft-os nyugdíjából 30.000 Ft-ot tetszett fizetni télen, és nem tetszett éhen halni. Az a csoda. Ez közgazdaságtan. Nagyon fontos, hogy végig józanok maradjunk ebben a döntésben. És természetesen még mindig lehet, hogy nem kötünk üzletet. De ettıl még jó szájízzel megnéztük, megvizsgáltuk, hogy hogyan lehetne ezt az üzletet megkötni. Sárköziné Zsirai M.u.5.:Kérdésem, hogy ablak vagy radiátorcserénél mennyi a garancia? Illetve egy radiátorcserénél a belsı munkálatok mennyi idıt vesznek igénybe? Az emberek általában munkába járnak, hogy kell elképzelni a cserét a mindennapokban. Kovács Kálmán: Amikor átlépünk abba a fázisba, hogy kivitelezésrıl beszélünk, nyilvánvaló hogy minden egyes szakág kapcsán a nyílászárókra adott garanciák – itt a minıségbiztosításról beszélek – itt mindenképpen az ÉMI felügyeletét kérjük. Az ÉMI-nek február 1-tıl az MTTI új minısítési rendszere nagyon szigorúan kezeli a vállalkozókkal való elszámolást. De mi mindenképpen az ÉMI minısítését kérjük be. És a jó teljesítéső garanciákat visszatartjuk addig a kivitelezıtıl, amíg azok az adott nyílászárók esetében szükségesek.
-
25 –
A radiátorcserék egy 57 m2-es lakás esetében általában maximum l napos tevékenységet jelentenek. Tehát egy szinten ahol kb.12-13 lakás van, egy 5 fıs brigád általában l nap alatt végzi el a munkát. Takarítással, a helyreállítással együtt. Tehát semmiképpen nem beszélhetünk több napos munkavégzésrıl. Olyan károkozások elkerülésérıl beszélünk, amikor hathatósan tudnak dolgozni a kollegák. Fontos, hogy olyan organizációs terve készüljön, ami biztosítja a kollegák bejutását, hogy ne kelljen megismételni a többszöri bejutást. Hermann János:Lukács Gy.u. 17. : Egyenként vagy csak tömbönként lehet kivásárolni? Kovács Kálmán: Akiknek az anyagi helyzete ezt megengedi, azok az adott lakástípusra levetítve egy összegben is megfizethetik – nem megválthatják – meg tudunk állapodni, hogy ha valaki meg tudja oldani, mert van olyan anyagi helyzetben. Arra kérjük csak a tisztelt közösséget, – ezt is nyilván rögzítjük írásban – hogy a beruházást megelızı 60 nap, vagy valamilyen határidı /mivel megrendeléseket kell eszközölni/ amit be kell tartani. A szavazás, amirıl most szól: 1800 lakásról beszélünk. Ez a felmérés, amit el fogunk végezni, nagyjából 15 mFt-ba fog kerülni a cégemnek, és rengeteg idıbe, energiába 6-8 embernek. Engedtessék meg hogy elmondjam, hogy mi már akkor kezdünk csak felmérésbe, ha látjuk azt a közösségben, hogy szeretné a beruházást. Nem arról beszélünk, hogy kötünk-e üzletet. De hogy ne raboljuk egymás idejét és energiáját. Nekünk is fontos az, hogy olyan közösségeket keressünk meg, vagy dolgozzunk együtt, akiknél van lehetıségünk arra, hogy együtt dolgozzunk. Hiszen én ebbıl élek, a kollegáim ebbıl élnek. Nekünk fontos, hogy mielıtt egy ilyen jelentıségő munkába belefogunk, legyen meg az alapvetı szándék. És természetesen ez alapján számon kérhetıek vagyunk. Mind a mőszaki felmérést, mind az energetikai auditot Önök megkapják. A végleges döntéseiket nyilván ez alapján kell meghozni. Nem arról beszélünk, hogy Ön most elkötelezi magát. Hanem rögzítünk egy elvet, egy döntést. De ehhez is azt mondtuk, hogy a közösség döntése legyen meg. Ne pedig szórólapokon és szóróanyagokon beszéljünk egymással. Nem lehet egy üzletet személytelenül végrehajtani. Még akkor is, ha én most egyedül ülök itt, és velem szemben 5000 ember ül. Nagyné Lukács Gy.u. 13.: Ugye arról van szó, hogy elsı körben a belsı felújítás folyik, és a külsı a tatarozás állami támogatás, pályázat útján. Ha most megszavazzuk, hogy kérjük Önöktıl a felmérést, akkor ez az árajánlat komplexen lesz megadva, lakásokra lebontva, hogy összeget is tudjunk amikor döntünk? Ha valaki úgy dönt, hogy kifizeti egyben, viszont közben kapunk egy támogatást, akkor annak van valami visszatérítés? Kovács Kálmán: Szerintem a hölgy könyvelı lehet. Természetesen ezek logikus kérdések. A felmérés a teljes beruházásra vonatkozik. Nyilvánvalóan az elsı lépés az, hogy az energetikai audit és a felmérés az épület teljes felújítására vonatkozik. Mi szakaszoljuk, tehát nem a kettéválasztásról szól. Arról szól, hogy melyik milyen megtakarítást jelent és milyen futamidıvel rendelkezik. Lehet egyébként hogy Önök azt fogják mondani, hogy t. Kovács úr, ne várjunk a magyar államra, legyenek szívesek végigcsinálni a komplexet, de lehet, hogy az 15 év futamidı és lehet, hogy Önök megszavazzák. Erre most ebben a helyzetben válaszolni nyilván nem lehet. Természetes, hogy aki ki tudja fizetni – egyrészt nagyon fontos, hogy a befizetések esetében nem az üzemeltetı, a fejlesztı kapja meg ezeket a forrásokat.
-
26 –
A lakásszövetkezetnél egy elkülönített számlára kerül. A munkák elvégzését, elszámolását követıen kerül kifizetésre. Ha ebben a szituációban arányosan nyer a közösség, akkor az a díjtétel természetesen visszajár az adott lakónak. Hangsúlyozom, a támogatás sem a befektetıhöz érkezik, ebbıl adódóan az itteni elszámolás sem arról szól, hogy megkapta a befektetı – és fogalmazzunk úgy, hogy nem fizeti ki a lakó részére – hanem a befolyó támogatásokkal arányosan vissza kell, hogy kapja az adott lakó. Ebben a rendszerben – miután ilyen keresztezıdések még nem voltak –nincs érdemi gyakorlat. Soha nem jutottunk el odáig, hogy kettıt csináljunk. Mert a közösségek egy része azt mondta, hogy csinálják meg azt, amit most lehet, aztán majd meglátjuk. Vagy voltak olyan közösségek, akik azt mondták, hogy t. Kovács úr mi a komplex beruházást választjuk. Lehet, hogy arra 4 évig kell várni, csinálják meg a teljes anyagot és majd 4 év múlva tárgyalunk. Tehát általában kevés az a döntés, hogy amit lehet, most csináljuk meg, mert addig is megtakarítunk. Viszont tegyünk hozzá valamit: amikor 2007-2008-ban az elsı közösségeinkkel elkezdtük a tárgyalásokat, akkor senki nem gondolta, hogy a 2009 szeptemberében megnyitott és 2009. december 31-ig nyitva tartott Zéber II. Otthon Panel-program esetében 4 évet kell várni a döntésre. A törvény kimondja, hogy fıleg a kétlépcsıs beruházások esetében az önkormányzati döntést követıen legkésıbb 3 hónap – 180 nap – alatt a magyar államnak döntenie kell. Ezt törvény szabályozza. Az, hogy ez elhúzódott 4 évig, nyilván egy kormányváltásnak, egy választási ciklusnak köszönhetıen óriási terhelést jelentett a rendszerben. Innentıl kezdve mindig benne van a pakliban, hogy a közösség azt mondja, hogy inkább várjunk. Viszont ebben az esetben – visszatérve a pénzügyi kérdésekre – aki természetesen a sajátját letette, megfinanszírozta, az természetesen visszajár ebben a rendszerben. Olyan nincs, hogy azt utána a közösség megtarthatja és ı azt nem kaphatja vissza. Husztek Piroska: Lukács Gy.u. 5.: A pályázatokról tömbönként, vagy együttesen kell döntenünk? Karácsony Istvánné: Most elvi döntés születik, de a tényleges megvalósítás tömbönkénti, 80 %-os támogatottság után jön létre. Vindisch Gábor Lukács Gy.u. 14. 6/20.: A korábbi években volt egy fellángolás, hogy felújítjuk a házakat. Volt egy szavazás. Alig jöttek el, ha jól tudom. Azt a felkérést kaptam, hogy én, mint magánszemély – a diszpécser kolleganıtıl - menjek végig a lakásokon, és gyızzem meg az embereket arról, hogy szükséges ez a felújítás. Ön közösségrıl beszélt. Hol van itt a kapcsolat? A szövetkezet fogja ezt menedzselni? Önök a lakóházzal fognak, össze fogják hívni a 32 lakót és velük megbeszélik. Ki fogja ezt az egészet össze? Karácsony Istvánné: Ezt természetesen a szövetkezet menedzseli. Amit a kolleganı mondott, az arról szólhatott, hogy nagyon sok tulajdonos nincs teljesen tisztában, és nem az ı hibájából, hogy egyáltalán mirıl szól ez a történet. Ha a közösség úgy gondolja, aki tudja, hogy mirıl van szó, hogy ezt jó lenne megcsinálni, egymást meg lehet gyızni. Természetesen senkit nem kötelez, és a vezetıség nem is fog ezzel úgy járni. Nekünk az a dolgunk, hogy a tényeket elmondjuk, hogy közgyőlést szervezzünk, hogy mindenféle anyagot megkapjanak. De azt nem tehetjük, hogy kimegyünk és minden egyes tulajdonost meggyızzünk. A tömbben, a házban lakók ismerik egymást. És eldönthetik. Ez a szabad döntés joga.
-
27 –
Dönthetnek, hogy az ı tömbjük részt vesz-e a felújításban vagy nem. Ez mindenkinek a saját érdeke. Belátása szerint, hogy mi legyen a tömbben. Nem lehet 1800 fı helyett – nem kevés ez a 226 fı aki most itt van – dönteni. Elvileg dönthet, mert a „megismételt közgyőlés” 50+1 fıvel bármiben dönthet. Én nem tartom etikusnak. Ezért van, és el kell fogadnunk, hogy tömbönként döntenek. Sokkal kisebb rész, sokkal jobban meg lehet beszélni. Amelyik tömb úgy dönt, ott kezdıdik a munka. Szerintem, ha valamelyik tömb felvállalja, vagy úgy döntenek, a többiek oda fognak figyelni, és talán jobban elhiszi az egészet. Sokan megkerestek bennünket, hogy a mi házaink miért nincsenek már felállványozva, miért nem lépünk, miért nem csináljuk a felújítást. Tessék, bármi van, elıadjuk, lehet dönteni. Szeretnénk mi is, de ezt csak Önök, én csak egy tulajdonos vagyok. Én a saját részemben dönthetek. Az már az Önök dolga, hogy egymást meggyızzék, hogy igen vagy nem. Mindenre van mód. Majorosi Antal:Tisztelt tagtársaim. Az úr nagyon korrekt / Kovács Kálmán/– nem gyızöm eléggé dícsérni. Nekik 15 mFt-ba kerül, ami egy lutri. Vagy bejön, vagy nem. Ne költsenek rá 15 mFt-ot, költsenek rá 1.5 mFt-ot, és dolgozzanak ki 10 mintalakást. Mindenféle lakástípusból emeljenek ki egyet. Az fénymásolják, és adják oda a tagtársaknak. Ki lehet választani kinek milyen a lakása. Én 8. és 10. pontot ezekkel a feltételekkel tudom támogatni. Hozzáteszem, akarom, szeretném a felújítást. De az információhiány az akkor is információhiány. Ne Önök fizessék meg, igenis dolgozza ki a szövetkezet. Osszák ki és jöjjünk össze szavazni. Akkor korrekt, ha a Mariska néni és a Tóni bácsi tudja, hogy az ı lakásuk 1.3 mFt-ba kerül. Ami 10 év alatt ennyit megy le a megtakarításból. Ez így korrekt. Rozdolszky Károly: Köszönöm szépen az észrevételt. Tájékoztatom a közgyőlést, hogy három dolgot szükséges megszavazni a meghívóban rögzített sorrendben.
8. napirendi pont Felhatalmazás az igazgatóságnak arra, hogy részt vegyen a felújítási pályázatokon. Felolvasom a határozat szövegét: Az Ezüsthegy Lakásfenntartó Szövetkezet közgyőlése felhatalmazza az igazgatóságot, hogy a Fejlesztési Minisztérium által kiírt felújítási pályázaton részt vegyen. Lajstrom szám: 1/2014/III.26/ Kérem, szavazzunk. A létszám 207 fı. Megállapítom, hogy az 1/2014/III.26/ határozatban foglaltakat a közgyőlés 8 nem 3 tartózkodás 196 igen szavazattal elfogadta.
- 28 -
9. napirendi pont
Az Ezüsthegy Lakásfenntartó Szövetkezet közgyőlése felhatalmazza a szövetkezet igazgatóságát, hogy részt vegyen a megtakarítási és energetikai programokban és az ahhoz kapcsolódó együttmőködési szerzıdés megkötésében. Lajstromszám: 2/2014/III.26/ Kérem, szavazzunk. Megállapítom, hogy a 2/2014/III.26./ határozatban foglaltakat a közgyőlés 5 nem 3 tartózkodás 199 igen szavazattal elfogadta.
10. napirendi pont
Az Ezüsthegy Lakásfenntartó Szövetkezet közgyőlése úgy dönt, hogy a vonatkozó pályázati feltételek alapján a tulajdonosok mőszaki egységenként /tömbönként / jogosultak a felújítási, megtakarítási és energetikai programok mellett dönteni,ehhez szükséges együttes feltételek egyrészt, hogy az adott mőszaki egységnek legalább 80 %-a az erre vonatkozó írásbeli szándékát jelezze a felújítási, energetikai programokkal kapcsolatos tulajdonosi kötelezettségvállalások mellett /pályázati feltételek elfogadása, a szükséges munkálatok elvégzésének tőrése./.Az írásos szavazás pénzügyi és mőszaki dokumentáció alapján történik. Lajstromszám: 3/2014/III.26. Kérem, szavazzunk.
Megállapítom, hogy a 3/2014/III.26/ határozatban foglaltakat a közgyőlés 1 nem 5 tartózkodik 194 igen szavazattal elfogadta.
-
29 –
Egyebek: Aki meg kívánja tekinteni Kovács Kálmán úr által felajánlottakat, kérem fáradjon ki. Nevét, címét szíveskedjék megadni.
Rozdolszky Károly: Amennyiben nincs több kérdés, megköszönöm a megjelenésüket, és a közgyőlést bezárom.
K. m. f.
Hetey Barna Jkv.hitelesítı
Farkas Jánosné Jkv.vezetı
Fürjes Lajos Jkv. hitelesítı
Rozdolszky Károly levezetı elnök
