Aanbevelingen voor de Jaarverslaggeving
IVBN Missie van IVBN
en professionele (vastgoed-)vermogensbeheerders,
De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vast-
die een omvangrijke directe en/of indirecte vastgoed-
goed, Nederland (IVBN) is in 1995 opgericht om de
portefeuille hebben, gericht op duurzame exploitatie.
gemeenschappelijke belangen van de leden te be-
De minimale omvang van de beleggingen in Neder-
hartigen, om een platform te bieden aan institutio-
lands onroerend goed moet tenminste 50 miljoen
nele vastgoedbeleggers en om de bedrijfstak verder te
euro bedragen. IVBN kent ook geassocieerd leden;
professionaliseren. IVBN richt zich hierbij op zowel het
het gaat dan om partijen met een institutioneel karak-
direct als indirect beleggen in vastgoed, met als focus
ter met een indirect belegde vastgoedportefeuille van minimaal € 250 miljoen, waarvan tenminste € 50 mil-
de stenen zelf.
joen in Nederlands Profiel van IVBN
vastgoed. Statuten en Huishoudelijk Reglement zijn te
De leden
vinden op de IVBN website.
Tot de leden van IVBN behoren grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, banken en (al dan
De vereniging hanteert een toelatingsprocedure, waar-
niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen en -onderne-
in het voldoen aan het institutionele karakter centraal
mingen. IVBN telt per 1 januari 2008 29 leden. Geza-
staat. Nieuwe leden dienen de IVBN Code-of-Ethics
menlijk vertegenwoordigen de leden ruim 50 miljard
te ondertekenen. Deze gedragscode ziet toe op zorg-
euro aan Nederlands onroerend goed en nog eens 50
vuldig en ethisch handelen in de vastgoedbeleggings-
miljard in het buitenland. De bij IVBN aangesloten
sector. Onderdeel van deze algemene gedragscode is
organisaties beleggen - zowel direct als indirect - voor-
dat leden van IVBN voor directie en medewerkers een
namelijk in woningen (circa 43%), kantoren (circa
interne gedragscode hanteren wat als wenselijk ge-
24%) en winkels (circa 28%). Daarnaast wordt be-
drag in de vastgoedsector moet worden beschouwd.
legd in bedrijfsruimten en overig vastgoed, waaronder
IVBN heeft daarvoor ook een model opgesteld.
parkeergarages.
De teksten van de IVBN Code-of-Ethics en de IVBN
In totaal verhuren de leden van IVBN circa 140.000
website.
Model Interne Gedragscode zijn te vinden op de IVBNwoningen. Zij zijn daarmee, na corporaties en particuliere verhuurders, de derde aanbiedende partij op de woningmarkt. Het commercieel onroerend goed is voornamelijk opgebouwd uit kantoorruimte (circa 6 miljoen m²), winkelruimte (circa 4,5 miljoen m²) en bedrijfsruimte. Hiermee zijn de institutionele beleggers de belangrijkste verhuurders van commercieel onroerend goed.
IVBN Westeinde 28 Postbus 620 2270 AP Voorburg
Lidmaatschap Het lidmaatschap van IVBN staat open voor instituti-
tel. 070 - 3000 371
onele vastgoedbeleggers. Daaronder worden verstaan
fax 070 - 3694 379
pensioenfondsen,
(Herziene) 2 e druk April 2008
verzekeringsmaatschappijen
en
e-mail:
[email protected]
banken, (al of niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen
www.ivbn.nl
I V BN Tra nspar antie s c h e m a no.
ultimo/ gedurende periode
activiteit item (zie lijst met definities)
niveau
deelportefeuille
indiv. objecten
indien relevant
indien relevant per land/sector dispositieport.
indien relevant
uitwerking
totaal
e/o segmentatie
object / rest
totaal
e/o segmentatie
object
sector
sector
sector
sector
ultimo
a.2
segmentatie
ultimo
a.3
naam
ultimo
a.4
adres
ultimo
a.7
portefeuille
altijd
sector
jaar bouw / renovatie
individuele objecten
indien relevant per land/sector dispositieport.
a.1
a.6
deelportefeuille
altijd
Objectgegevens
geografische spreiding
portefeuille
Pipeline-portefeuille
toepassing
a.
a.5
Exploitatieportefeuille
ultimo
sector
sector
segmentatie
segmentatie naam
naam
adres geografische spreiding
geografische spreiding
adres geografische spreiding
geografische spreiding
ultimo
jaar bouw / renov.
datum oplevering
eigendomssituatie grond (eigendom / erfpacht)
ultimo
eigendom grond
eigendom grond
a.8
eigendomssituatie object (eigendom / VvE)
ultimo
eigendom object
eigendom object
a.9
gedeeld eigendom centrum / complex
ultimo
eigendom centrum / complex
eigendom centrum/complex
a.10
verhuurbare oppevlakte woningen / eenheden / pp
ultimo
verh m2 woningen/#/pp
verh m2 woningen/#/pp
a.11
taxatie exploitatieportefeuille
ultimo
% extern getaxeerd
% extern getaxeerd
b.
Verhuursituatie
b.1
aantal huurders - COG
ultimo
aantal huurders
aantal huurders
b.2
mutatiegraad - woningen
b.3
expiratie contracten COG (bruto huur%/jr)
ultimo
expiratie contracten
b.4
gemiddelde maandhuur woningen
ultimo
gem.maandhuur
b.5
huurontwikkeling
b.6
markthuur
ultimo
b.7
theoretische bruto huuropbrengsten
ultimo
theor. bruto huur
theor. bruto huur
b.8
financiële bezettingsgraad
ultimo
fin. bezetting
fin. bezetting
b.9
classificatie - COG
ultimo
b.10 grootste huurders - COG (naam / % theor. huur)
ultimo
gedurende
verhuur m2 verh m2 verh m2 verh m2 woningen/#/pp /woningen/#/pp /woningen/#/pp /woningen/#/pp
aantal huurders
mutatiegraad
huurontwikkeling
gedurende (ultimo-primo)
markthuur theor. bruto huur
theor. bruto huur
theor. bruto huur
% voorverhuurd
classificatie grote huurders
grote huurders
c.
Vastgoedexploitatie
c.1
bruto (huur)opbrengsten
gedurende
bruto opbrengst
bruto opbrengst
c.2
netto (huur)opbrengsten
gedurende
netto opbrengst
netto opbrengst
boekwaarde primo
boekwaarde primo
boekwaarde primo
boekwaarde primo investeringen
d.
Vastgoedbeleggingen
d.1
boekwaarde begin periode (01.01.yyyy)
d.2
investeringen
gedurende
investeringen
investeringen
investeringen
d.3
desinvesteringen
gedurende
desinvesteringen
desinvesteringen
desinvesteringen desinvesteringen
d.4
waarde ontwikkeling
gedurende
waarde ontwikk.
waarde ontwikk.
waarde ontwikk.
waarde ontwikk.
d.5
boekwaarde einde periode (31.12.yyyy)
boekwaarde ultimo
boekwaarde ultimo
boekwaarde ultimo
boekwaarde ultimo
primo
ultimo gedurende
verkoop resultaat verkoop resultaat
d.6
verkoop resultaat
d.7
geschatte waarde pipelineportefeuille
ultimo
d.8
leegwaarde - woningen
ultimo
leegwaarde
leegwaarde
e.
Vastgoedrendementen direct, indirect, totaal rendement (1/3/5jr; netto)
gedurende
totaal rend.
totaal rend.
e.2
direct+indirect = totaal
gedurende
totaal rend. standing
totaal rend. standing
rendement standing (1/3/5jr;netto)
verkoop resultaat verkoop resultaat gesch. sticht. kost. + herw.
e.1
theor. bruto huur
gesch. sticht. kost. + herw.
IVBN IVBN-werkgroep Transparantie januari 2008
Voorzitter: Cyril van den Hoogen
Altera Vastgoed
Miranda van Graas
Nieuwe Steen Investments
Harry de Kroon
Unibail - Rodamco
Jacques van Munster van Heuven
ING Real Estate Investment Management
Derk Ottink
Achmea Vastgoed
Frank Peters
AMVEST
Frits van der Togt
Vesteda
Tom de Witte
VastNed
Bart Binnerts
IVBN
Voorwoord Voor u ligt de tweede druk van de IVBN-aanbevelingen
bij haar aanbevelingen zoveel mogelijk aansluiting
ter verbetering van de transparantie in de jaarverslag-
te zoeken bij bestaande (inter)nationale definities en
geving. Het is het resultaat van ruim een jaar lang in-
standaarden en rekening te houden met internationaal
tensief overleg in onder andere de IVBN-werkgroep
opererende vastgoedbeleggingsorganisaties.
Transparantie en de evaluatie over de jaarverslagen van 2005 en 2006. Op 7 december 2004 zijn de aanbeve-
Door de werkgroep Transparantie is gekeken naar de
lingen in de ledenvergadering van IVBN geaccordeerd.
bedrijfsactiviteiten van vastgoedfondsen. Onderscheid
Vanuit de werkgroep Transparantie zijn in deze tweede
is daarbij gemaakt tussen de exploitatie- en de pipe-
druk een aantal wijzigingen doorgevoerd op deze
line-portefeuille. De aanbevelingen worden zowel
aanbevelingen. De gewijzigde aanbevelingen gelden
gegeven voor de totale portefeuille, als ook voor
vanaf het jaarverslag over 2007 en hebben betrek-
deelportefeuilles en individuele objecten en hebben
king op de IVBN-leden die verantwoordelijk zijn voor
betrekking op:
minimaal één specifiek/zelfstandig vastgoedfonds met meer dan één aandeelhouder en/of als vastgoedfonds
a.
objectgegevens;
een jaarverslag naar buiten brengen. De oorspronke-
b.
verhuursituatie;
lijke aanbevelingen golden voor de verslagjaren 2005
c.
vastgoedexploitatie;
en 2006. Als gekozen wordt de IVBN-aanbevelingen te
d.
vastgoedbeleggingen;
volgen en hiervan melding wordt gemaakt, dan dient
e.
vastgoedrendementen.
in het jaarverslag toegelicht te worden indien hiervan – op onderdelen – wordt afgeweken.
In het “IVBN-transparantieschema” is voor de exploitatieen voor de pipeline-portefeuille weergegeven welke
IVBN beschouwt transparantie als een heel belang-
gegevens volgens de aanbevelingen vermeld dienen te
rijk onderwerp voor een goed functionerende en pro
worden in het jaarverslag. Het is niet de bedoeling dat
fessionele vastgoedsector. Eenduidige, heldere defini-
het naleven van de aanbevelingen leidt tot ongewenste
ties en afspraken leiden ertoe dat de transparantie zal
effecten op de dagelijkse bedrijfsvoering.
verbeteren. IVBN wil haar leden hierin stimuleren en ondersteunen en binnen IVBN is daarom de werkgroep
Zonder de geleverde input vanuit de leden van IVBN,
Transparantie opgericht. IVBN focust daarbij op de
waren deze aanbevelingen nooit tot stand gekomen.
transparantie in de exploitatie en de (des)investeringen
Bijzondere dank gaat dan ook uit naar iedereen die
van de vastgoedportefeuille.
op enigerlei wijze heeft bijgedragen aan de totstand-
IVBN tracht met haar aanbevelingen aanvullend te
statisch document en zal in samenspraak met de
opereren op de initiatieven van diverse partijen (EPRA,
leden van IVBN en vooral ook andere betrokkenen
INREV, ROZ/IPD) met betrekking tot verbetering van
regelmatig aangepast worden aan veranderde situa-
koming van dit document. Het document is geen
de transparantie op aanpalende terreinen. In dat ka-
ties in de markt. In dat kader houdt IVBN zich dan
der houden IVBN, EPRA, INREV en ROZ/IPD elkaar
ook bijzonder aanbevolen voor commentaar vanuit
op de hoogte van de ontwikkelingen. IVBN tracht
de markt.
Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1 Doelstelling aanbevelingen 1.2 Positionering aanbevelingen 1.3 Aanbevelingen in schema 2. Portefeuille informatie 2.1 Samenstelling exploitatieportefeuille 2.1.1 Totale exploitatieportefeuille 2.1.2 Deelportefeuille 2.1.3. Segmentering 2.1.4 Individuele objecten 2.2 Samenstelling pipeline-portefeuille 2.2.1 Totale pipeline-portefeuille 2.2.2 Deelportefeuille 2.2.3 Individuele objecten 3. Definities a. Objectgegevens a1. Sector a2. Segmentatie a3. Naam a4. Adres a5. Geografische spreiding a6. Jaar bouw/renovatie a7. Eigendomssituatie grond a8. Eigendomssituatie object a9. Gedeeld eigendom centrum / complex a10. Verhuurbare oppervlakte/woningen/eenheden/pp a11. Taxatie exploitatieportefeuille b. Verhuursituatie b1. Aantal huurders - COG b2. Mutatiegraad - woningen b3. Expiratie contracten - COG b4. Gemiddelde maandhuur - woningen b5. Huurontwikkeling b6. Markthuur b7. Theoretische bruto huuropbrengsten b8. Financiële bezettingsgraad b9. Classificatie - COG b10. Grootste huurders - COG c. Vastgoedexploitatie c1. Bruto (huur)opbrengsten c2. Netto (huur)opbrengsten d. Vastgoedbeleggingen d1. Boekwaarde 01/01 d2. Investeringen d3. Desinvesteringen d4. Waardeontwikkeling d5. Boekwaarde 31/12 d6. Verkoopresultaat d7. Geschatte waarde - pipeline-portefeuille d8. Leegwaarde - woningen e. Vastgoedrendementen e1. Direct, indirect, totaal rendement e2. Direct, indirect, totaal rendement standing 4. Tot slot
Pagina 4 4 4 4 5 5 5 5 5 6 6 7 7 7 7 7 7 7 7 7 8 9 9 9 9 9 9 10 10 10 10 10 10 10 11 11 11 11 11 11 12 12 12 12 12 12 12 12 13 13 13 13 13 14
1. Inleiding 1.1 Doelstelling aanbevelingen
1.2 Positionering aanbevelingen
Het primaire doel van de aanbevelingen is dat jaarver-
Zoals gesteld wil IVBN zich in het kader van transpa-
slagen zodanige informatie bevatten dat goed inzicht
rantie nadrukkelijk bezig houden met eenduidige defi-
verkregen wordt in de fysieke en financiële opbouw van
niëring van de beleggingsactiviteiten. Diverse andere
de onderliggende vastgoedportefeuille(s), de inkom-
partijen zoals EPRA (accounting & valuation principles +
sten en rendementen/risico’s uit deze portefeuille(s),
presentation of accounts) en ROZ/IPD (definities + per-
de prestaties van deze portefeuille(s) t.o.v. de relevante
formance standards) hebben reeds initiatieven ontplooid.
benchmark, alsmede op de mutaties op deze onderde-
Daarnaast is ook INREV bezig met het ontwikkelen van
len. Door van jaar tot jaar gelijke informatie te geven en
aanbevelingen. In dat kader houden IVBN, EPRA, IN-REV
dit volgens eenduidige definities te doen wordt tevens
en ROZ/IPD elkaar op de hoogte van de ontwikkelin-
het tweede doel bereikt, te weten het beter onderling
gen. IVBN tracht met haar aanbevelingen aanvullend te
vergelijkbaar maken van fondsen/portefeuilles.
opereren op de initiatieven van deze partijen met betrekking tot verbetering van de transparantie op aanpalende
De aanbevelingen hebben uitsluitend betrekking op
terreinen. IVBN beveelt haar leden nadrukkelijk aan te
de exploitatie- en pipeline-portefeuille, ook indien
publiceren volgens IAS/IFRS. Het betreffende IVBN-lid
een vastgoedfonds meerdere activiteiten ontplooit,
blijft uiteraard zelf verantwoordelijk voor IAS/IFRS com-
zoals projectontwikkeling. De informatie moet wel
pliance. Voorts beveelt IVBN haar leden aan in te spelen
relevant zijn voor externe stakeholders en dus bijdra-
op corporate governance richtlijnen alsmede op richtlij-
gen aan een beter oordeel, maar mag niet leiden tot
nen met betrekking tot performance standards (GIPS),
ongewenste effecten op de dagelijkse bedrijfsvoering.
indien dit wettelijk is toegestaan. IVBN tracht bij haar
Als gekozen wordt de IVBN-aanbevelingen te volgen
aanbevelingen zoveel mogelijk aansluiting te zoeken bij
en hiervan melding wordt gemaakt, dan dient in het
bestaande (inter)nationale definities en standaarden en
jaarverslag toegelicht te worden indien hiervan - op
rekening te houden met internationaal opererende vast-
onderdelen - wordt afgeweken. Met andere woorden:
goedbeleggingsorganisaties.
“comply or explain”. 1.3 Aanbevelingen in schema (bijlage) Aanbeveling
IVBN-leden die verantwoordelijk zijn voor (een)
In het “IVBN-transparantieschema” is zowel voor de
specifiek(e)/zelfstandig(e) vastgoedfonds(en) met meer
exploitatie- als ook voor de pipeline-portefeuille weer-
dan 1 aandeelhouder en/of als vastgoedfonds een
gegeven welke gegevens vermeld dienen te worden
jaarverslag naar buiten brengen worden aanbevolen
in het jaarverslag. In de vorm van een “blokkendoos”
in het jaarverslag te melden dat IVBN-aanbevelingen
worden samenvattende elementen weergegeven voor
worden gevolgd. Indien geen jaarverslag wordt gepu-
de totale portefeuille. Vervolgens wordt de totale
bliceerd, wordt aanbevolen de IVBN-aanbevelingen
portefeuille uitgesplitst naar deelportefeuille (land,
wel te gebruiken voor periodieke interne rapportages.
sector, segment) en individuele objecten.
2. Portefeuille informatie 2. Portefeuille informatie
Toelichting Het samenvattende overzicht is bedoeld om de
Onderscheid dient gemaakt te worden tussen objec-
lezer van het jaarverslag snel een duidelijk beeld
ten in exploitatie (exploitatieportefeuille) en objecten
te geven van de totale portefeuille. De informatie
waarvoor een afname verplichting is aangegaan maar
dient derhalve overzichtelijk en zo compact moge-
welke nog niet in exploitatie zijn genomen (pipeline-
lijk te worden weergegeven.
portefeuille). Dit kan objecten betreffen waar wel of (nog) niet in geïnvesteerd is.
2.1.2 Deelportefeuille
Pipelineobjecten muteren naar de exploitatieportefeuille via desinvestering uit de pipeline-portefeuille
Aanbeveling
en investering naar de exploitatieportefeuille.
Indien de totale exploitatieportefeuille uit geo-
2.1 Samenstelling exploitatieportefeuille
andere zinvolle delingen bestaat, wordt aanbevolen
grafisch en/of sectoraal gespreide delen, dan wel deze delen indien mogelijk verder uit te splitsen De beschrijving van de exploitatieportefeuille is het
naar deel-portefeuilles. Daarbij wordt aanbevolen
belangrijkste gedeelte van het jaarverslag van een
de totale portefeuille uit te splitsen naar relevante
vastgoedbeleggingsorganisaties. De aanbevelingen
(homogene) segmenten.
voor de exploitatieportefeuille richten zich op drie verschillende abstractieniveaus te weten: de totale porte-
Toelichting
feuille, de verschillende deelportefeuilles en ten slotte
Volgens IAS/IFRS dient de totale portefeuille zodanig
de individuele objecten. In het “IVBN-transparantie-
onderverdeeld te worden naar deelportefeuilles dat
schema” staat vermeld welke items dienen te worden
ten minste 75% (naar omzet gemeten) van de por-
beschreven, waarbij de uitwerking ‘ultimo’ betrekking
tefeuille is afgedekt. De categorie overige objecten
heeft op de situatie aan het einde van het verslagjaar
(maximaal 25% van de omzet) mag daarnaast geen
en de uitwerking ‘gedurende’ de gehele periode of het
deelportefeuilles omvatten groter dan 10%.
verschil primo/ultimo verslagjaar betreft. 2.1.3
Segmentering
2.1.1 Totale exploitatieportefeuille Aanbeveling Aanbeveling
Als een sector binnen een land meer dan 10 %
Aanbevolen wordt de totale exploitatieportefeuille
van het totaal uitmaakt, naar gefactureerde huur
als som van alle deelportefeuilles weer te geven. De
gemeten, dan dient voor die betreffende sector
totale exploitatieportefeuille dient alle objecten te
een nadere segmentatie toegepast te worden. Op
betreffen die op enig moment in het verslagjaar in
basis van de volgende onderverdeling wordt de
exploitatie waren. Aldus ontstaat op totaal porte-
segmentatie in deelportefeuilles aanbevolen. Er
feuilleniveau een overzichtelijke samenvatting van
dient minimaal voor één segmentatie gekozen
de deelportefeuilles.
te worden die voor de gebruikers van de jaarver-
slagen het meest zinvol wordt geacht, waarbij
2.1.4
Individuele objecten
de voorkeur gegeven wordt aan de volgende Aanbeveling
segmentatiecriteria:
Aanbevolen wordt van alle individuele objecten Woningen:
een overzicht te geven met de in het schema
- type (eengezins- / meergezinswoningen)
genoemde relevante informatie. Het doel hiervan
- huurprijsklasse
is om een minimaal 90% (in waarde) compleet
- exploitatie / dispositie
overzicht te krijgen van de totale vastgoedportefeuille. De laatste 10% zou dan als overig mee
- leeftijd
genomen kunnen worden, zodat het totaal weer Kantoren:
op 100% uitkomt.
-g eografisch (waarbij een regio precies benoemd dient te worden)
2.2 Samenstelling pipeline-portefeuille
- locatietype - leeftijd
Naast de totale exploitatieportefeuille wordt aanbevolen
Winkels:
Beleggingen in pipeline-projecten omvatten projecten
- locatietype (hiërarchie; A, B, C aanduiding)
die in de toekomst aan de exploitatieportefeuille zul-
- retailsplit (shopping center, high street shop, etc)
len worden toegevoegd en waarvoor ook daadwerke-
informatie te geven over de pipeline-beleggingen.
lijk verplichtingen zijn aangegaan die al dan niet in de Bedrijfsruimten:
balans tot uitdrukking zijn gekomen. Voor de aanbevelingen zijn objectgegevens (a.) en verhuursituatie (b.)
- typen (bedrijfsruimte vs logistiek)
voor de hele pipeline relevant (dus inclusief het deel dat Overige sectoren: zinvolle segmentatie kiezen
niet uit de balans blijkt). Voor vastgoedbeleggingen (d.)
Binnen
Uitzondering hierop is de geschatte waarde pipeline
is alleen de pi-peline die uit de balans blijkt relevant. deze
onderverdeling
in
segmenten
wordt (ten minste) gevraagd naar “boekwaarde”, “bruto rendement” (dwz theoretische huur ul-
(d.7); daar is het totaal van de pipeline dat wel en het deel dat niet uit de balans blijkt, relevant.
timo / boekwaarde ultimo en dus niet het ren-
Als binnen de pipeline een niet gespecificeerde rest-
dement volgens de ROZ-VGI) en de “bezettings-
categorie benoemd wordt (een deelportefeuille
graad ultimo”. Om te voorkomen dat een fonds
“overige”), dan dient de waarde hiervan uitgedrukt
wel erg veel informatie dient te verstrekken, kan
te worden in de geschatte stichtingskosten van de
(indien een fonds op basis van de 10%-regel voor
betreffende objecten.
sectoren binnen een land op meer dan zes seg-
Met betrekking tot de pipeline-beleggingen dienen
menten uitkomt) worden volstaan met informatie
uitspraken gedaan te worden over zowel de totale
over zes segmenten.
portefeuille, de eventuele deelportefeuilles, als de individuele objecten. In het “IVBN-transparantie-
schema” staat vermeld welke items dienen te worden
2.2.3 Individuele objecten
beschreven, waarbij de uitwerking ‘ultimo’ betrekking heeft op de situatie aan het einde van het verslagjaar
Aanbeveling
en de uitwerking ‘gedurende’ de gehele periode of het
Aanbevolen wordt een overzicht te geven van alle
verschil primo/ultimo verslagjaar betreft.
relevante pipeline-beleggingen. Het ligt daarbij aan de grootte van de vastgoedbeleggingsorganisatie
2.2.1 Totale pipeline-portefeuille
in relatie tot het specifieke object en het specifieke karakter ervan, welke pipeline-beleggingen opge-
Aanbeveling
nomen worden in deze lijst.
Aanbevolen wordt de totale pipeline-portefeuille als som van alle deelportefeuilles weer te geven. De totale portefeuille dient alle objecten te betreffen die op enig moment in exploitatie komen. Aldus ontstaat op totaal portefeuilleniveau een overzichtelijke samenvatting van de deelportefeuilles. 2.2.2 Deelportefeuille Aanbeveling Aanbevolen wordt de geografische, sectorale of andere segmentatie van de exploitatieportefeuille te volgen. Toelichting Door de segmentatie van de exploitatieportefeuille te volgen ontstaat een goed beeld over de huidige en toekomstige portefeuillesamenstelling en parameters.
3. Definities Het “IVBN-transparantieschema” bestaat uit de
Toelichting
volgende onderdelen:
Aanbevolen wordt een segmentatieoverzicht per
a. Objectgegevens
relevante sector weer te geven. Indien het be-
b. Verhuursituatie
treffende
c. Vastgoedexploitatie
segmenten omvat, dan is dat segment bepalend,
vastgoedobject
(complex)
meerdere
d. Vastgoedbeleggingen
waar procentueel gezien het grootste aandeel in
e. Vastgoedrendementen
de bruto huuropbrengst door wordt geleverd.
a. Objectgegevens
a3. Naam (ultimo periode)
Definitie
a1. Sector (ultimo periode)
Definitie
Naam van het vastgoedobject voor zover van toepassing.
De indeling naar hoofdfuncties, uitgedrukt in boekwaarde, in aansluiting met ROZ/IPD of een
a4. Adres (ultimo periode)
vergelijkbaar relevant gezaghebbend instituut. De
Definitie
belangrijkste hoofdfuncties zijn:
Straatnaam met eventueel huisnummer(s) en plaats.
- Winkels (showrooms); - Kantoren;
Toelichting
- Bedrijfsruimten;
Bij een complex met meerdere straatnamen, wordt
- Woningen;
aanbevolen één straatnaam te kiezen, die van jaar
- Parkeerplaatsen/garages.
tot jaar hetzelfde blijft.
Toelichting
Naast bovenstaande hoofdfuncties kunnen indien
Definitie
a5. Geografische spreiding (ultimo periode)
zinvol en/of wenselijk hoofdfuncties worden toe-
Een
gevoegd. Te denken valt daarbij bijvoorbeeld aan
provincie/departement), eventueel aangevuld met
verdeling
per
geografische
regio
(land/
gemengd gebruik en hotels. Volgens de richtlijnen
grote stedelijke agglomeraties.
van de ROZ/IPD valt een object in een bepaalde sector indien het aandeel hiervan in de bruto markt-
Toelichting
huurwaarde van het object groter is dan 50%.
Ieder land beschikt over officieel gedefinieerde geografische regio’s. Dit verdient voorlopig de
a2. Segmentatie (ultimo periode)
Definitie
voorkeur. Daarbij kan voor de meeste Europese landen aangesloten worden bij de verdeling volgens
De nadere productindeling van een beleggingssec-
Nomenclature of territorial units for statistics (NUTS)
tor volgens ROZ/IPD of een vergelijkbaar relevant
Andere regio indelingen - gebaseerd op verdelingen
gezaghebbend instituut of afgestemd op de karak-
gehanteerd door overheden of gezaghebbende or-
teristiek van de portefeuille en uitgedrukt in een
ganisaties - kunnen ook gebruikt worden, maar die-
percentage van de totale boekwaarde per sector.
nen dan wel duidelijk omschreven te worden.
a6. Jaar bouw/renovatie (ultimo periode)
Toelichting
Definitie
In het geval binnen een centrum / complex sprake is
Het bouwjaar is het jaar van oplevering van het
van gedeeld eigendom, wordt aanbevolen om naast
object. Een eventueel renovatiejaar is het jaar van
het aantal m2 in eigendom, het totale aantal m2
oplevering na een renovatie.
van een complex / centrum te vermelden. Ook is het
Toelichting
dat het bezit onderdeel is van een groter geheel.
mogelijk aan te geven d.m.v. bijvoorbeeld een “*” Er kan pas gesproken worden van een renovatie indien op objectbasis voor minimaal 20% van de
a10. Verhuurbare oppervlakte/woningen/eenheden/pp (ultimo periode)
boekwaarde is geïnvesteerd. Aanbevolen wordt het bouwjaar plus indien relevant het laatste renovatiejaar weer te geven.
Definitie • De totaal verhuurbare oppervlakte bij voorkeur volgens NEN 2580 (of vergelijkbare lokale norm
a7. Eigendomssituatie - grond (ultimo periode)
buiten Nederland) bij winkels, kantoren, bedrijfs-
Definitie De grond kan in eigendom zijn of uitgegeven zijn
ruimten en overig. •H et totaal aantal verhuurbare woningen waaruit
in erfpacht.
een complex bestaat. • Het totaal aantal verhuurbare eenheden en de
Toelichting
totale gebruiksoppervlakte bij voorkeur zoals ge-
Aanbevolen wordt indien het object op grond staat
definieerd in NEN 2580 (of vergelijkbare lokale
die is uitgegeven in erfpacht te vermelden tot wanneer (einddatum) de canonbetalingen eventueel
norm buiten Nederland) bij woonruimte. •H et totaal aantal parkeerplaatsen behorende bij
afgekocht zijn.
a8. Eigendomssituatie - object (ultimo periode)
het object. Toelichting
Definitie
Indien sprake is van een mengverhouding tussen
Het object kan geheel of in gedeeld eigendom zijn.
de verschillende sectoren wordt aanbevolen een onderscheid te maken in verhuurbare oppervlakte
Toelichting
per sector.
Indien een object minder dan 100% eigendom is,
Indien de m² gebaseerd zijn op NEN 2580 (of vergelijk-
moet worden vermeld welk deelbelang (in %) de
bare lokale norm buiten Nederland) wordt geadviseerd
vastgoedbeleggingsorganisatie heeft.
dit expliciet te vermelden.
a9. Gedeeld eigendom - centrum / complex
a11. Taxatie exploitatieportefeuille
(ultimo periode)
(ultimo periode)
Definitie
Definitie
Een centrum / complex kan geheel of gedeeld in
Het percentage van de (deel)portefeuille dat extern
eigendom zijn.
en het percentage dat intern getaxeerd is.
b. Verhuursituatie
Toelichting Als aan het einde van het jaar blijkt dat de
b1. Aantal huurders - COG (ultimo periode)
opzeggingstermijn al is overschreden, kan de vol-
Definitie
gende huurperiode wel meegenomen worden. In
Het aantal huurders per object voor de hoofdfuncties
dat geval kan een huurder namelijk niet meer op-
met uitzondering van de sector woningen en
zeggen en loopt het contract dus nog door. Voor
parkeerplaatsen.
contracten voor onbepaalde tijd is de opzegtermijn bepalend voor de einddatum.
Toelichting Het gaat hierbij om het objectrisico. In het geval
b4. Gemiddelde maandhuur - woningen (ultimo periode)
van verschillende formules onder één contractspartij dient deze ene partij mee te tellen als zijnde ver-
Definitie
schillende individuele huurders. Omgekeerd dient
De theoretische maandhuur van de betreffende
een zelfde huurder met meerdere huurcontracten
woningportefeuille ultimo periode, inclusief de
(met daarbij wellicht verschillende expiratiedata)
huur van bijbehorende garages etc., gedeeld door
binnen hetzelfde object meegenomen te worden
het aantal woningen.
als één huurder. b5. Huurontwikkeling (gedurende periode of
b2. Mutatiegraad - woningen (gedurende periode)
Definitie
verschil primo/ultimo) Definitie
Het aantal woningen waarvan de huur beëindigd is
Op heldere wijze kwalitatief en/of kwantitatief in-
door huuropzegging in de periode 1 januari t/m 31
zicht geven in huurontwikkeling, te onderscheiden
december, gedeeld door het aantal woningen op 1
in indexering, huurherziening, portefeuille muta-
januari of een latere aankoopdatum. Aanbevolen
ties, etc.
wordt onderscheid te maken in complexen die volledig voor de verhuur bestemd zijn en com-
Toelichting
plexen waarbij leegkomende woningen individu-
De uitsplitsing van huurstijgingen blijkt in de
eel verkocht worden. Voorts wordt aanbevolen
praktijk niet zonder problemen. Daarom bieden
de mutatiegraad te vermelden over het afgelopen
de aanbevelingen bewust enige mogelijkheden
jaar, 3 en 5 jaar.
voor interpretatie.
b3. Expiratie contracten - COG (bruto huur %/jr.)
(ultimo periode)
10
b6. Markthuur (ultimo periode)
Definitie
Definitie
De markthuur is de jaarhuur van het object die in
Het percentage van de theoretische bruto huurop-
de markt maximaal behaald kan worden, uitgaan-
brengsten uit huurcontracten die de komende vijf
de van een optimale marketing en verhuur aan de
verslagjaren expireren ten opzichte van de totale
meest biedende gegadigde en rekening houdend
bruto huuropbrengsten ultimo periode.
met eventueel geldende wettelijke huurregimes.
Toelichting
internationale standaarden zijn gevormd, is het aan
Het gaat hierbij om de bruto markthuur exclusief B.T.W.
de vastgoed-beleggingsorganisaties welke classifi-
en servicekosten. In de markthuur zijn de huurprijzen
catieverdeling zij hanteren.
van eventuele parkeerplaatsen niet opgenomen. Indien deze aanwezig zijn, wordt aanbevolen hiervoor
b10. Grootste huurders - COG (naam/% theor.
de afzonderlijke markthuur op te geven.
huur) (ultimo periode) Aanbeveling
b7. Theoretische bruto huuropbrengsten
Aanbevolen wordt voor het commerciële vastgoed
een overzicht te geven van de 10 grootste huurders
(ultimo periode)
Definitie
met vermelding van de huur in procenten van de
De theoretische bruto huuropbrengst is het totaal
totale theoretische huuropbrengsten.
van de bruto jaarhuuropbrengsten, verhoogd met: • de markthuur van niet verhuurde ruimten welke voor verhuur beschikbaar zijn;
Toelichting Een voorbehoud dient hierbij gemaakt te worden
• de huurvrije perioden/huurkortingen gewaardeerd tegen contracthuur.
voor huurders die niet instemmen met naamsvermelding in het jaarverslag. Hierbij zou dan alleen de classificatie genoemd kunnen worden, zodat toch
b8. Financiële bezettingsgraad (ultimo periode)
enig inzicht in de mogelijke huurderrisico’s ontstaat.
Definitie
Indien sprake is van een huurgarantieovereen-
De financiële bezettingsgraad wordt uitgedrukt als
komst door derden wordt de betreffende garantie-
percentage, d.w.z. 100% minus de financiële leeg-
verstrekker in dit kader gezien als huurder en aan-
stand als zijnde de leegstand gewaardeerd tegen
bevolen wordt dit dan als zodanig weer te geven.
markthuur gedeeld door de theoretische bruto huuropbrengsten. Alle parameters ultimo periode.
c. Vastgoedexploitatie
b9. Classificatie – COG (ultimo periode)
c1. Bruto (huur)opbrengsten (gedurende periode)
Definitie
Definitie
Een classificatie (naar branchering, economische
De gefactureerde bruto huren betrekking heb-
sectoren etc.) voor de sectoren winkels, kantoren
bende op het verslagjaar. De huur onder aftrek van
en bedrijfsruimten uitgedrukt in een percentage
(voorschot)servicekosten, BTW, huurkorting e.d.
van
de
totale
jaarlijkse
theoretische
bruto Toelichting
huuropbrengsten.
Het verschil tussen de theoretische huuropbrengsToelichting Classificatie
ten en de bruto huuropbrengsten is de huurderving is
een
belangrijk
informatiepunt.
als gevolg van huurvrij/huurkorting/leegstand.
Internationale standaarden zijn echter nog niet beschikbaar. Tot het moment dat er algemene
11
c2. Netto (huur)opbrengsten (gedurende periode)
Definitie Het
resultaat
exploitatie (exploitatieportefeuille) als pipelineprojecten (pipeline-portefeuille).
van
de
gefactureerde
bruto
(huur)opbrengst verminderd met de exploitatie-
kosten die betrekking hebben op de betreffende
Definitie
d3. Desinvesteringen (gedurende periode)
portefeuille.
Verkoop van onroerend goed, te verantwoorden tegen de laatst verantwoorde boekwaarde.
Toelichting Aanbevolen wordt duidelijk te omschrijven uit wel-
Toelichting
ke kostencategorieën de exploitatiekosten bestaan.
Zie onder d2.
d. Vastgoedbeleggingen
d4. Waardeontwikkeling (gedurende periode)
Definitie
d1. Boekwaarde 01/01 (primo periode)
Dit betreft de ongerealiseerde herwaarderingen
Definitie
gedurende het boekjaar, voortvloeiend uit externe
De boekwaarde dient overeen te komen met de
en/of interne taxaties.
marktwaarde en wordt gedefinieerd als het bedrag dat het vastgoedobject bij onderhandse verkoop
Toelichting
naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het
De waardeontwikkeling betreft het verschil tussen
object na de beste voorbereiding op de gebruikelij-
de laatst vastgestelde boekwaarde en de waarde
ke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij
primo verslagperiode.
de koper het object aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle
daaraan verbonden rechten en plichten.
Definitie
d5. Boekwaarde 31/12 (ultimo periode)
Toelichting
pe overeen te komen met de marktwaarde (zie d1)
Dit is de optelsom van d1 t/m d4 en dient in princiIndien de boekwaarde niet overeenkomt met de marktwaarde, wordt aanbevolen om dan ook de
marktwaarde te vermelden, cq uit te leggen waar-
Definitie
d6. Verkoopresultaat (gedurende periode)
om de marktwaarde niet wordt gebruikt.
Dit betreft de boekresultaat op verkoop van objecten, ten opzichte van de laatst verantwoorde
d2. Investeringen (gedurende periode)
boekwaarde.
Definitie Initiële dan wel additionele investeringen in nieuw
Toelichting
of bestaand onroerend goed.
Hoewel een jaarverslag een periode van een jaar betreft, zal bij herwaardering gedurende het jaar
12
Toelichting
de ver-koopwinst worden gerelateerd aan de laatst
Dit kan zowel betrekking hebben op objecten in
vastgestelde boekwaarde.
d7. Geschatte waarde - pipeline-portefeuille
gezaghebbend instituut). Indien ten tijde van de
(ultimo periode)
verschijning van het jaarverslag nog geen actu-
Definitie
ele cijfers beschikbaar zijn, wordt aanbevolen te
De verwachte totale stichtingskosten voor de
verwijzen naar de eigen website met daarbij de
pipeline-portefeuille, aangevuld met eventuele
vermelding van het moment dat deze cij-fers wel
herwaarderin-gen.
beschikbaar zullen zijn. Het direct, indirect en totaal vastgoedrendement
d8. Leegwaarde - woningen (ultimo periode)
wordt berekend over objecten die op enig moment
Definitie
van het jaar in portefeuille zaten. Aanbevolen wordt
Alleen voor de sector woningen wordt aanbevolen
om minimaal het vastgoedrendement weer te geven
naast de boekwaarde ook de leegwaarde weer te ge-
over het verslagjaar, de afgelopen 3 en 5 jaar.
ven. De leegwaarde is de prijs van de meestbiedende gegadigde, welke bij onderhandse verkoop van een verhuurbare eenheid verkregen kan worden in ge-
e2. Direct, indirect, totaal rendement standing (1/3/5jr) (gedurende periode)
val van aanbieding op basis van vrij van verhuurver-
Definitie
plichtingen en gebruik, na de beste voorbereiding
De berekening van direct en/of indirect rendement
en op de meest geschikte wijze van marketing.
van de standing portefeuille volgens ROZ/IPD of een vergelijkbaar relevant gezaghebbend instituut.
Toelichting In geval van verkoop-/uitpondrestricties dient
Toelichting
naast de leegwaarde ook de boekwaarde vermeld
Zie toelichting onder e1. Met betrekking tot het ren-
te worden.
dement op de standing portefeuille over de afgelopen drie en vijf jaar dient opgemerkt te worden dat
e. Vastgoedrendementen
hier mogelijk verschillende portefeuilles met elkaar
e1. Direct, indirect, totaal rendement (1/3/5jr) (ge-
dement over de portefeuille die de afgelopen drie
ver-geleken worden. Het betreft dus niet het rendurende periode)
cq. vijf jaar tot de standing portefeuille behoorde,
Definitie
maar het gemiddelde van de afgelopen jaren.
Voor de berekening van het direct, indirect en
Indien deze rendementen nog niet door de ROZ/
totaal rendement (all investments) wordt aanbevo-
IPD bekend gemaakt zijn, dan mag dit rendement
len een breed geaccepteerde methode te hanteren.
(door de deelnemers aan de ROZ/IPD en de buitenlandse indices) volgens dezelfde systematiek*, door
Toelichting
het fonds zelf bepaald worden. In dat geval dient
Aanbevolen wordt bij voorkeur de rendements-
wel vermeld te worden dat het rendement door het
cijfers (all investments) over te nemen zoals
fonds zelf bepaald is.
berekend (en gepubliceerd) door een onafhankelijk gezaghebbend instituut als de ROZ/IPD (excl. asset-/fondsmanagement-
en
financieringskos-
*http://www.rozindex.nl/Documentatie.htm Definities mei 2007 blz 5
ten). Voorts wordt aanbevolen dan ook expliciet te vermelden dat deze cijfers berekend zijn door de ROZ/IPD (of een vergelijkbaar onafhankelijk
13
Tot Slot Door middel van onderhavige aanbevelingen kunnen verschillende vastgoedportefeuilles inzichtelijk worden weergegeven en door het gebruik van eenduidige definities wordt tevens bereikt dat deze portefeuilles met elkaar te vergelijken zijn. Echter doordat iedere vastgoedportefeuille uniek is, kunnen er ook zaken zijn die niet passen in één van de aanbevelingen, maar wel relevant zijn voor de betreffende vastgoedportefeuille. Hierbij moet bij-voorbeeld gedacht worden aan verkoopbelemmerende bepalingen bij woningen in de vorm van een aanbiedings-plicht of uitpondrestrictie, maar ook afwijkende zaken - die misschien in eerste instantie anders uitgelegd zouden kunnen worden dienen wellicht nader verklaard te worden. Als laatste aanbeveling wordt dan ook een ‘kap-stokartikel’ opgenomen die moet voorzien in dit soort gevallen. Aanbeveling Aanbevolen wordt, indien relevant, alle zaken te vermelden die nog relevant zijn voor externe stakeholders, maar die niet te vatten zijn in onderhavige aanbevelingen. Toelichting Naast verschillende belemmerende kunnen er natuurlijk ook gunstige bepalingen zijn die niet in eerste instantie passen in het “IVBN-transparantieschema”. Ook het uitlichten van enkele grote belangrijke objecten – zodat in één oog opslag inzicht wordt verkregen in de belangrijkste beleggingen - behoort tot de mogelijkheden.
14
