Irodaházak Újbudán. Építsünk újat vagy alakítsunk át egy régi épületet?

Irodaházak Újbudán Építsünk újat vagy alakítsunk át egy régi épületet?

Czomba Fruzsina Kaiser Panka Kovács Kornélia Plébán Lívia Szabó Réka Szatmári Andrea Török Enikő Varga Szilvia

Tartalomjegyzék MULTI PLÁZA IRODAHÁZ ............................................................................................................ 4 Általános ismertetés............................................................................................................... 4 Az irodaház története............................................................................................................. 4 Az intézmény, dolgozói, bérlői ............................................................................................... 5 Az irodaház részletes felépítése, rendszere ........................................................................... 6 Épületgépészet ....................................................................................................................... 9 Fűtés - Hűtés ......................................................................................................................... 9 Vízellátás ............................................................................................................................. 11 Elosztó helyiség .................................................................................................................. 12 Elektromos energia ellátás ................................................................................................... 12 Tűzvédelem .......................................................................................................................... 12 Speciális kialakítású helyiségek ............................................................................................ 13 Az épület fogyasztása, költségei........................................................................................... 13 Az épület problémái ............................................................................................................. 14 Gépészeti problém .............................................................................................................. 14 Tűzvédelmi .......................................................................................................................... 14 Árnyékolás, hővédelem ...................................................................................................... 14 BUDAWEST IRODAHÁZ ............................................................................................................. 15 Általános ismertetés............................................................................................................. 15 Egy pár adat az épületről, felsorolásképpen: ................................................................... 15 Az épület szolgáltatásairól.................................................................................................... 16 A parkolók emeleteinek kialakítása...................................................................................... 17 A földszint kialakítása ........................................................................................................... 17 Az emeletek kialakítása ........................................................................................................ 19 Az épületen belüli utólagos téralakítás ................................................................................ 19 Az épület gépészeti és belsőépítészeti kialakítása: .............................................................. 20 Az irodaház és az környezetvédelem ................................................................................... 25 Az irodaházakkal kapcsolatos marketingtevékenységek összefoglalása ................................. 26 Az „A” kategóriás irodaházak meghatározása ..................................................................... 26 Az „A” kategóriás irodaházak fejlesztésének sajátossága.................................................... 27 2

A marketing szerepe „A” kategóriás irodaház fejlesztés során ........................................... 28 Az „A” kategóriás irodaházak értelmezése marketing szempontból ................................... 29 Az „A” kategóriás irodaházak, mint szolgáltatás .................................................................. 29 Az „A” kategóriás irodaházak, mint termék ......................................................................... 29 A marketing hatása az irodaházakra .................................................................................... 31 A marketingkommunikáció szerepe ..................................................................................... 31 Az irodaház fejlesztés szakaszai ........................................................................................... 33 Összefoglaló ............................................................................................................................. 36 Elhelyezkedés ....................................................................................................................... 36 Felújítás ................................................................................................................................ 37 Akadálymentesítés ............................................................................................................... 38 Energetika............................................................................................................................. 38 Konklúzió .............................................................................................................................. 39 Jó tanácsok tervezéshez, funkcionális követelmények ............................................................ 40 A fogadás funkciója .............................................................................................................. 40 Közlekedőfunkciók ............................................................................................................... 41 Kiszolgáló funkciók ............................................................................................................... 41 Speciális kiszolgáló funkciók ................................................................................................. 42 Irodafunkciók........................................................................................................................ 42 Mellékletek ............................................................................................................................... 43 Munkamódszer leírása ......................................................................................................... 43 Csoporttagok bemutatása .................................................................................................... 45 Vezetői összefoglaló ............................................................................................................. 47 Források ................................................................................................................................ 48 Képek .................................................................................................................................... 49

3

MULTI PLÁZA IRODAHÁZ Általános ismertetés Az irodaház a XI. kerület, Fehérvári út 89-95. szám alatt fekszik. Megközelítése történhet egyaránt autóval és tömegközeledéssel is, hiszen a 18-as, 41-es, 47-es villamos, valamint a 14-es, 114-es, 103-as autóbusz közvetlenül az épület közelségében áll meg. A gépkocsival érkezőket a telken belül, az épület mellett egy 140 férőhelyes kiépített parkoló, illetve a Fehérvári út mentén díjmentes parkoló övezet is várja. Az főépület ötszintes, modern és elegáns irodaház, mely elegáns

árkádsorral

és

nagy

üvegszerkezettel

rendelkezik. Az előcsarnokát és folyosóit márványkerámia lapok, az irodákat padlószőnyeg, illetve laminált parketta borítja. A földszinten különböző üzletek bérelhetők, bankfiókok működnek, s továbbá itt található az étterem és a recepció is. A felső négy szinten helyezkednek el az irodák, melyek önálló blokkokat kínálnak a bérlőknek, és ezeket beköltözéskor bútorozatlanul, szalagfüggönnyel ellátva teljesen új állapotban vehetnek át. Az irodaház teljes egészében légkondicionált, és benne három felvonó működik, melyből 1 teherlift és 2 személylift. A minimum bérbe adható iroda mérete 20 m2, mely minimum 1 évre szól, ára 10-12 Euró/m2/hó + ÁFA, melyhez 4,5 Euró/m2/hó + ÁFA üzemeltetési költség is társul.

Az irodaház története Az irodaház épületei hajdan a szocializmus derekán, a 70-80-as évek határán ipari gyárépületnek épültek, melyeket a Gamma ipari cég építtetett. A gyártási tevékenységekből kifolyólag, és a veszélyes anyagokat tekintve 1,40 m-es betontömb falak alkották az épületek egy részét. A rendszerváltás idején a gyár tönkrement, a komplexum nagy részét eladták és átalakították, a Gamma részt pedig megtartották. Az eladott épületeket vázszerkezetig bontották, majd 2000-re irodává építették át őket, mellyel létrejött a Multi Pláza irodaház. A tulajdonos és lánya, egész cégkomplexumot 4

kiépítve, létrehozta a Kerox vállalatot, melynek keretében további irodaházakat alapítottak: Buda Pláza, Sascenter, Kerox, Selyemakác lakópark. Ennek oka első sorban az irodaházakban rejlő üzlet, pénzbevétel volt, hiszen a cégeknek nem éri meg saját irodát építtetni, melynek minden része saját költség, hanem sokkal kedvezőbb anyagilag egy olyan irodaházban bérleményt keresni, ahol számukra megfelelő szolgáltatás, és megfelelő árak vannak, továbbá minden költségük leírható, és a karbantartás és üzemeltetés sem tartozik feladatkörükbe.

Az intézmény, dolgozói, bérlői Az

intézmény

és

a

bérlemények A komplexum 3 épületből áll, melyek a Fő épület, „L” épület és „I” épület. Főbb bérlői az ERSTE Bank,

GULYÁS

NAGYKERESKEDELEM,

Schrack

Seconet Biztonságtechnikai Kft, Medeco

Magyarország

Kft,

Omega Consulting Kft., Nemzeti Agrárgazdasági

Kamara,

Sara

Beauty System Kereskedelmi És Szolgáltató Kft., Premier Média Kft., MKB Bank stb. A komplexumoknak kiépített biztonsági rendszere van, mely a rendőrségre van bekötve, továbbá 24 órás porta és biztonsági szolgálattal rendelkezve védi az intézményt. A főépület teljes nettó alapterülete 8549 m2, bruttó alapterülete pedig 11000 m2, amiből jól látszanak a nagy folyosóhosszak. Itt kb 300 ember tartózkodik a bérleményekben, mely 86%os bérbe adottsági szintet jelent (60%-tól már nyereséget termel az irodaház). Alaprajzi elrendezését tekintve egy téglalap, egyik végén egy rá merőleges irányú szűk átjáró-résszel. Az épület földszintjén található a recepció, ahol a kártyás beléptető rendszerhez a vendégek megigényelhetik belépőjüket. Tovább különböző kívülről bárki számára látogatható üzletek és bankfiókok is itt kaptak helyet. Az étterem a dolgozók és a látogatók számára egyaránt

5

rendelkezésre áll, és külön bérlői az irodaháznak. A bérlőknek lehetőségük van az irodaház konferencia és tárgyalótermeit kibérelni, így nem kell külön rendelkezniük vele. A 2 szintes „L” épület szintenként nettó 830 m2 alapterületű, melynek földszintje raktár funkciót lát el, felső szintjén pedig irodák helyezkednek el. Bér beadottsága mindösszesen csak 40%-os, mert az emeleten csak két bérlemény van kiadva. Az „I” épület 3 szintes, és szintenként nettó 640 m2 alapterületű. Az egész épületet egy bérlő, a Schrack Seconet Biztonságtechnikai Kft bérli, amely cég tűzvédelmi, elektronikai rendszereket épít és tart karban. A 3 épület kihasználtsága összesen 82 %-os, amely a kedvező bérleti árak ellenére az épületek puritán jellegéből adódóan alacsony üzemeltetési költségeknek köszönhetően nyereséges. Az irodaház fő alkalmazottai A Multi Pláza, mint épületegyüttes, nagyjából 10 fő alkalmazottal üzemelteti az épület megfelelő működéséhez: ügyvezető igazgató, üzemeltetési igazgató, műszaki igazgató, adminisztrátor, karbantartó, festő, takarító személyzet, recepciós, biztonsági őr. Az irodaház ügyvezető igazgatója egyben a Kerox vállalatok ügyvezető igazgatója, aki folyamatosan jár a vállalat részegységei között, és rendszeres számadást kér azokról. Az üzemeltetési igazgató foglalkozik a bérlők igényeivel és a bérbeadási feladatokkal, mint például a szerződések kötése, számlázás stb. Az Multi Pláza rendelkezik egy műszaki igazgatóval is, akinek feladata az épületek működtetése, műszakilag rendbe tétele, és a műszaki költségek optimalizálása. Két karbantartó felügyeli, és tartja rendben az épületeket műszaki szempontból– egy általános, és egy elektromos karbantartó, továbbá két festő jár folyamatosan mindegyik irodaházba, akik a feladatuk a folyamatos festés és javítás.

Az irodaház részletes felépítése, rendszere Földszint A fehérvári úton van a főbejárati rész a gyalogosok részére, az autókkal érkezők az egyik oldalsó utcából nyíló bejáraton tudnak bejönni. A főbejáraton belépve egy tágas recepció fogad minket, amely íves felületeivel, látványos álmennyezetével és igényes lapburkolataival meggyőző látványt nyújt az először belépő részére. 6

Belépve baloldalon a recepció pult fogad minket, jobb oldalon egy emelvényről belépve egy kisebb tárgyaló terem található. A recepció mögött az étterem, majd a konyharész található. A konyha funkció besorolás szerint főzőkonyha, ami maximum 200 fő kiszolgálására szolgál. A konyhába belépve az étterem felől a kiszolgáló pult a melegítőpultokkal, mögötte a főzőpult található. Jobbra a falak mögött található a fekete és fehér mosogató is, ami hivatalosan elengedhetetlen része egy főzőkonyhának. A fekete mosogatóban a konyhai eszközöket mossák el, a fehér mosogatóban pedig kifejezetten az étteremben fogyasztók által használt eszközöket mossák. Ezeket a szabályokat be kell tartani az ott dolgozók és a vendégeskedők higiénia és egészség megőrzése érdekében. Az itt dolgozóknak öltöző és mosdó is található a konyha hátsó felében. A dolgozók a konyhába nem az éttermen keresztül, hanem egy külön ajtón érkeznek meg. Az elszívó-rendszernek a konyhában nagyon fontos szerepe van. A konyha több részén, kifejezetten a főzőfelületek fölött szagelszívó van elhelyezve zsírfogó betétekkel. A felszálló gőzt és zsírt a betét felveszi, az onnan lecsapódó zsiradékot egy teknőbe gyűjti, ami enyhe lejtésben van elhelyezve, így egy pontra összegyűlik a zsiradék. Bizonyos időközönként ezt a zsiradékot egy csapon keresztül leengedik, és veszélyes hulladékként elszállítják. A leengedett anyag forró, balesetveszélyes, a konyhai csövökön keresztül való leengedésnél a csöveket tönkreteszi, így az elszállítást minden esetben biztosítani kell. A felszolgálók részére elegendő hely van kialakítva a felszolgálandó ételek felvételére és a visszahozott eszközök elhelyezésére. Ez különösen fontos ahhoz, hogy a kiszolgálás zavartalan maradhasson. Az éttermi részen körülbelül 15 asztal 4-4 székkel biztosítja a befogadást. Az asztalok az étterembe belépve két oldalon helyezkednek el, középen egy széles sáv biztosítja a zavartalan közlekedést. Jobb oldalon szinte végig az étterem vonalán padlószintig érő ablakok biztosítják a megfelelő bevilágítást, és kellemes kilátás nyílik az épület hátulján lévő udvarra. Az asztalok végében egy kisebb büfé is ki van alakítva egy pulttal, ahol például kávé kiszolgálásra van lehetőség. Fontos megemlíteni az étterem és konyha kapcsolatát egymással. A pincérek miatt könnyen belökhető lengőajtók vannak elhelyezve. A két rész között légtechnikailag depressziós zóna van kialakítva, ami azt jelenti, hogy mesterségesen nyomáskülönbséget hoznak létre, hogy a

7

konyhában kialakuló szagok ne kerüljenek be az éttermi részbe. Ez erősen javítja egy étkezőterület komfortérzetét. A főbejárat tengelyében van kijárat az udvar felé. Az épülethez az udvar felőli oldalon csatlakozik az „L” épület. A két épület átjárható, egyes helyeken csak a dolgozók számára nyitható ajtókkal, az illetéktelen behatolások miatt. A kettő között lévő udvarrész körülbelül 200 m2 és mindkét épületrészből megközelíthető. Jelenleg parkolóként funkcionál, a burkolat helyenként betonozott a parkoló autók miatt, amiket füvesített részek választanak el egymástól.

Bár nem kifejezetten udvarként

funkciónál ez a külterület, a sok, különböző, és magasra nőt fa miatt a komfortérzetet növeli, és az irodaházból való kilátás is kellemesebb. A földszinten ezen kívül kiszolgáló helyiségek is találhatóak, például mosdók, takarítószertár. Első – Második – Harmadik emelet A következő három emelet felépítése funkcióban és alaprajzi elrendezésben is nagyon hasonló egymással. A szintek túlnyomó részét különböző cégek bérlik ki és használják. A szintek alaprajzi elhelyezése a következő: az épület nagy részét egy hosszú, körülbelül 1,60 m széles, közel 100 m hosszú folyosó köti össze, két oldalán találhatóak az irodák, amik a belátást megakadályozó ajtókkal lettek kialakítva. A folyosó két végén női és férfi vizesblokkok és a teakonyhák találhatóak. Az emeletek közötti közlekedést két lépcsőház, két személylift és egy teherlift biztosítja. Negyedik emelet A negyedik emeleti részre való bejutást ajtó választja el az ott dolgozók és idegenek elől. Az ajtó mindig kulcsra van zárva, mivel ez a szint balesetveszélyes a nem szakosodott emberek számára. Az alaprajzi elrendezés itt merően más, mint az alatti lévő szinteken. Szűk kanyargós folyosón jutunk el a hosszanti folyosóra, ahonnan a gépészeti helyiségek nyílnak. Az első teremben a kazánok találhatóak, kettő darab, amiből állandóan csak az egyik működik. A szoba körülbelül 20 m2-es, ablak biztosítja a bevilágítást. A kazánokról később szó lesz a gépészeti leírásban.

8

A második teremben a légtechnikai berendezés található, keresztirányú hőcserélővel, később erről is szó lesz. A szoba mérete hasonló az előzőhöz. A harmadik teremben az elosztótér található, a helység csöpögés veszélyes és körülbelül háromszor akkora az előtte lévőknél, hogy biztosítsák a sok cső közötti lévő közlekedést és szerelést is. Ezen az emeleten van lehetőség kijutni a tetőre is. A tetőn található a folyadékhűtő, amely hatalmas területet képes lehűteni. A szerkezet fém lapokkal el van választva a tető többi részéről, így biztosítva a takarást. Innen egy kis ajtón keresztül lehet kijutni a bitumennel fedett tetőszerkezetre. A tetőfelület szélén nincsen kialakítva korlátszerkezet, így a tetőn való tartózkodás baleset- és életveszélyes, ezért csak fokozott figyelemmel szabad ezen a területen tartózkodni. A tető lefedése modifikált bitumenes vastaglemez szigetelés, szélükön leterhelő tömbökkel, így a közlekedés során ügyelni kell a lemez sértetlenségére.

Épületgépészet Minden épülethez külön kazán, hidrosztatikai megosztó elemek, osztógyűjtő, szivattyú, folyadékhűtő és további gépészeti elemek lettek kiépítve. A továbbiakban a főépület rendszerei lesznek részletesebben ismertetve. Fűtés - Hűtés Az épület nagyobb részét fan-coil fűtő-hűtő rendszer látja el, egyéb területeteken radiátoros fűtés biztosítja a megfelelő hőmérsékletet. A fan-coil egy hűtő-fűtő készülék, amiben egy csőrendszerben

fűtött

vagy

hűtött

folyadékot

keringetünk, és a több fokozatú ventilátor fújja át a levegőt a csőrendszeren keresztül, így a rendszerben keringő folyadék vagy fűti, vagy hűti a levegőt. Az épületben elhelyezett készülékek álmennyezeti fan-coilok. A helyiség hőmérsékletét önálló termosztát szabályozza, amely a helyiségben lévő több fan-coilt is vezérelni tudja. Működése során a készülék közepén szívja be a levegőt egy szűrőn keresztül és a készülék a szélein körben mozgatható lamellákon keresztül fújja vissza a térbe. A lamellák jelenleg nem motoros 9

mozgatásúak. Ez a rendszer csak a helyiségben lévő levegőt keringeti, így friss levegő utánpótlást külön kell biztosítani. Az itt lévő fan-coil készülékek 2 csöves rendszeren működnek, így egy csőrendszerben keringenek a hűtő illetve a fűtő folyadékok. A fűtőfolyadékot a kazán biztosítja, a hűtéshez a tetőn elhelyezett folyadékhűtő biztosítja a hideg folyadékot. Az épület elsőszámú hibája ebből a rendszerből ered, amely az átépítési költségek spórolása végett következett be. Mivel fűtéskor a rendszerben 70-90°C közeli hőmérsékletet állítanak elő, amely nem mehet be a regiszterbe azonnal, a hűtés megkezdése előtt meg kell várni, amíg a víz kb 20°C-os lesz. Ekkor lehet ráengedni a vizet hűtőgépre. Ez a folyamat 1-2 napot vesz igénybe. 4 csöves rendszer esetén egyszerre megy a hűtőgép és a kazán, és a termosztát dönti el a kívánt hőmérséklet alapján, hogy melyiket indítja el. A negyedik szinten kialakított kazánházban két gázkazán került beépítésre, az egyik állandó fűtésű, a másik tartalék illetve kiegészítő fűtést biztosít, de a kettő általában felváltva üzemel, hogy amortizációjuk egyenletesen történjen. A kazánok zárt égésterű gázkazánok, ahol az égéshez szükséges levegőt külön ventillátor fújja a gázégőhöz, az égésterméket a tetőt át vezetett kéményhez vezeti el. A tetőrészen elhelyezett folyadékhűtőben a kompresszor összepréseli a gázt, majd a kondenzátorban a kitáguló gáz hőt von el a környezetétől, így lehűti a kondenzátorban lévő hűtőfolyadékot, melyet a szivattyúk keringetnek a rendszerben. A hűtés miatt a fan-coiloknál létrejött kondenzvizet egy szivattyú nyomja a lefolyórendszerbe. Ez az elvezetés minden esetben kialakításra került, így elkerülték a kondenzvíz csöpögést az irodaterekben. A hűtőrendszer csővezetékein bárhol kialakulhatnak páralecsapódások, így fokozottan ügyeltek a csövek megfelelő hőszigetelésére. A lépcsőházakban nincs hűtési igény, ezért ott meleg vizes radiátorok biztosítják a megfelelő hőmérsékletet. Légtechnika A WC-k szellőzése minden egységnél ki lett alakítva, tetőre szerelt állandó üzemű központi elszívó ventillátorral működnek. Ez folyamatos elszívást biztosít a WC-kben, a levegő

10

utánpótlást pedig az ajtóba épített szellőzőrácsok biztosítják. Dekompressziós szellőztetés biztosítja, hogy ne kerüljön a WC-ben keringő levegő az irodatérbe. Az irodahelyiségekben használt levegő elszívását a központi légtechnikai rendszer biztosítja. A friss levegő utánpótlása sajnálatos módon csak az ablakok kinyitásával oldható csak meg, amely ezen a környéken a por és zaj jelenlétével jár együtt. A konyhai területek külön elszívó rendszerrel rendelkeznek, itt fokozottan ügyelni kell a zsírelvezetésre. A Nemzeti Agrár Kamara kérésére bérleményükbe utólagosan beépítésre került egy hő visszanyerős légkeverő egység, mely energiatakarékossági szempontból keresztirányú hőcserélős kialakítású, ami az elszívott felmelegedett levegővel előmelegíti a beszívott friss levegőt. A légtechnikai rendszer beszívó ágán először előfűtik a levegőt, hogy fagypont közeli levegő ne kerüljön be a csövekbe, utána a hőcserélőn továbbmelegedett levegőt az utánfűtő betét a kívánt hőmérsékletre melegíti. A helyiségekben az álmennyezetben vannak elhelyezve az elszívást és befúvást biztosító anemosztátok. Ezek 60cm × 60cm-es mérete beleillik az álmennyezeti rendszerbe. A helyiségekben a befújó és elszívó elemek szabályozott lamellás kialakításúak. A légtechnikai rendszer elemeit külön szabályozó elemekkel, szelepekkel kell ellátni, szűrőket kell beépíteni, így lehet biztosítani a por és pollenmentességet, illetve tűzvédő csappantyúkat helyeznek el, mely meggátolja adott esetben a tűz továbbterjedését. Az egész rendszer kivitelezés szempontjából megfelel a tűzvédelmi előírásoknak. Árnyékolás, hővédelem Az épület árnyékolástechnikáját tekintve alacsony felszereltségű. Nagy üvegfelületekkel rendelkezik, melyek csupán egy belső szalagfüggönnyel vannak ellátva, így az üveg és a függöny közötti felmelegedett levegő akadálytalanul le tudja adni a hőt a helységekben. Ez ellen a hőmennyiség ellen nem elegendő klímával védekezni, szükség lenne az üvegek lefóliázására, vagy külső árnyékolók létesítésére. Vízellátás A meleg vizet külön gázkazán biztosítja a tároló bojlerekkel. A rendszerben a keringető szivattyú folyamatosan keringeti a vizet. Az épületben keletkezett szürkevizet nem

11

hasznosítják, illetve mivel csak egy bérlő számára került hővisszanyerős légkeverő kiépítésre, a használati meleg víz felmelegítésére nincs elegendő hasznosítható leadott hőmennyiség. Elosztó helyiség A negyedik emeleten található egy gépészeti elosztó helyiség, ahol a hűtő-fűtő illetve légtechnikai vezetékek külön ágaznak biztosítva a teljes épület egyenletes energia és levegőellátását. Ebben a helyiségben találhatóak különböző szakaszelzáró szerelvények is. Itt kap helyet a fűtőhűtő rendszer szabályozó elektronikája is.

Elektromos energia ellátás Az iroda épület elektromos energia ellátását három fázisú betáplálás biztosítja. A villanyóra a bejárat közelében található, az épület elosztószekrénye a gépészeti szinten a folyosón lett elhelyezve. Külön áramkörök biztosítják a világítást, a konnektorok elektromos ellátását, a biztonságtechnika és gépészeti rendszerek betáplálását. A vezetékezés három erű. Külön rendszer biztosítja az érintésvédelmet és van állandó üzemű hálózat számítógépek, hűtők stb részére. Ezek a hálózatok az áramtalanítás esetén is áram alatt maradnak.

Tűzvédelem Az épületben önálló tűzérzékelő hálózat került telepítésre, az álmennyezet fölött és alatt füstérzékelők kerültek elhelyezésre. Az épület tűzszakaszai tűzgátló ajtókkal vannak ellátva, melyek tűz esetén automatikusan záródnak. A becsukódott ajtón keresztül a füst nem megy át, viszont szükség esetén az ajtók mechanikusan kinyithatóak. Ezek az ajtók minősített szerkezetek a tűzvédelmi terven meghatározott tűzállósági értékkel. Az épület tűzjelző rendszedre a tűzoltóságra van bekötve, tehát a tűzjelző rendszer beindulása esetén azonnal jelez a legközelebbi tűzoltóságnak. Tűz esetén a tűzvédelmi kapcsoló biztosítja az áramtalanítást az egész épületben, viszont gondoskodtak arról is, hogy áramtalanítás után is legyen egy minimális világítás, amely segíti az épületből való kijutást. A menekülési útvonalat kijárat mutató foszforeszkáló táblák mutatják, illetve a folyosón az álmennyezetbe behelyezett lámpák némelyike akkumulátoros töltésű, ami azt jelenti h alap állapotban nem ég, hanem áramtalanítás után kapcsol be és képes 1-2 órán keresztül bevilágítani a folyosót. Ezeket a lámpákat felismerni a rajtuk elhelyezett zöld és piros LED lámpákkal lehet. A tűzjelzők fölé elhelyezett négyzet alapon kör

12

alakú foszforeszkáló matricák biztosítják azt, hogy a tűz miatt lekapcsolt áram mellett is megtalálják a tűzjelző vészjelzőket. A lépcsőházak nem füstmentesek, az akkori kor követelményei szerint még nem volt kötelező a füstmentesítő ventillátorok létesítése. Ennek ellenére az épület műszaki egyszerűsége miatt tűzvédelmi rendszere megfelelő. Ezen rendszer elemei összefoglalva a kézi oltókészülékek, a fecskendők, és a füst- és hőmérsékletérzékelők, illetve hőlégsebesség érzékelők.

Speciális kialakítású helyiségek A földszinten létesített banknak külön kazánt létesítettek, mivel ők egy teljesen független, zárt rendszert kell alkossanak az épület többi részétől. Ha légkeverő egység is kiépítésre került volna az egész épületben, akkor abból szintén külön rendszert kellett volna kiépíteni a számukra.

Az épület fogyasztása, költségei A 2 csöves fan-coil rendszer egyszerűségéből adódóan viszonylag probléma mentes, költségei kisebbek, könnyen karban tartható. Azonban a nem megfelelő árnyékolásból adódóan jelentős a hűtésre fordított költség. Az épületben nemrégiben minden izzót LED-es izzóra cseréltek, melyet szintén a költséghatékonyságra való törekvés vezérelt. Megfelelő cégektől megvéve akár 50-70%-kal is olcsóbban beszerezhetőek, és a környezetvédelmi díj is megspórolható, mert ezek a cégek díjmentesen elszállítják a veszélyes hulladéknak minősülő izzókat. Tavaly bevezetésre került a papírgyűjtés, hiszen egy irodaházban rengeteg papír halmozódik fel, amelynek elszállítása a kommunális szeméttel együtt nagyobb költséget jelent. Ennek köszönhetően kevesebb kukát kell használni, és mivel 150 kg feletti papírhulladékot ingyen elszállít az önkormányzat, a környezettudatosság mellett jelentősen csökkent a hulladékszállításból adódó költség is. Lehetőség lenne még az épület költségeinek és fogyasztásának optimalizálására, ha a keletkezett szürkevizet hasznosítanák, és ha az épület egészében hővisszanyerős légkeverő kialakítására sor kerülne, amivel a használati meleg víz felmelegítésére és mindenhol friss levegő utánpótlására adódna lehetőség. 13

Számokban kifejezve az épület elektromos energiaigénye a következőképpen alakult. Az éves fogyasztás 2013-ban 820.000 kW/h-ról 2014-re 720.000 kW/h-ra csökkent. A gázfogyasztását tekintve is törekszenek az optimalizálásra, így az éves fogyasztás 2013-ról 2014-re 113.000 m3-ről 98.200 m3-re csökkent.

Az épület problémái A létesítményben több probléma is fellelhető, melyek most összegzésre kerülnek. Gépészeti problémák A 2 csöves fan-coil működését, karbantartását tekintve habár majdnem probléma mentes, nem teszi lehetővé az egyidejű fűtést és hűtést, és az átállások között szükség van 1-2 napra, amíg egyikről a másikra válthat a rendszer. Nincs biztosítva a frisslevegő utánpótlása, ez csak ablakok kinyitásával érhető el, amely a por és zaj megnövekedését vonzza magával, nem is beszélve a forgalomtól szennyezett levegőről. Tűzvédelmi problémák A hosszú folyosók megnehezítik tűz esetén a menekülést, hiszen tumultus alakul ki, innen pedig a tömeg a füstmentesítetlen lépcsőházba kényszerül. Árnyékolás, hővédelem Sugárzó hő elleni védelemre lenne szükség pl az üvegek fóliázásával, vagy külső árnyékolás kiépítésével, mert nem lehet klímával és szalagfüggönnyel ekkora hő ellen védekezni. Vízelvezetés A tető összefolyóinak egyikén sem található lombkosár, mely állandó eldugulást jelent. Nagyobb probléma azonban, hogy az egyik összefolyó alsóbb csöve nem lett kicserélve felújításkor, ezért ez az öntöttvas cső már porózus szerkezetű lehet, így a csatornából feljövő szag, a 4. emeleten kiszellőzik az oldallyukakon, majd átdiffundál az őt elkerítő gipszkarton falakon is. Kialakítás A 100 m hosszú folyosó nem csak tűzvédelmileg okoz problémát, funkcionálisan is. Sokat kell a mellékhelyiségekhez gyalogolni, illetve az egyik végén található a két személylift, ezért aki a másik végén tartózkodik, az kénytelen a lépcsőházat használni.

14

BUDAWEST IRODAHÁZ Általános ismertetés A Budawest Irodaház a Rétköz utca és a Szurdok utca között helyezkedik el. Az épület nagyon frekventált helyen található, hiszen a Budaörsi úthoz az M1-M7-es autópályához

közel

épült,

így

mind

gyalogosan, tömegközlekedéssel és autós közlekedéssel is megközelíthető. Emiatt a kedvező

elhelyezkedés

miatt

nagyon

népszerű a potenciális bérlők körében. Az épületet különböző cégek bérlik iroda – konferenciaterem

gyanánt,

emellett

található az épület területén egy étterem, és helyet kapnak természetesen az egyéb, az épületet kiszolgáló funkciók is.

Egy pár adat az épületről, felsorolásképpen:

A telek nagysága

6000 m²

A telek beépítettsége 50%

3000 m²

A zöldfelületek aránya 35 %

2100 m²

A bruttó épületterület nagysága

27.500 m²

Az épületen belül bérelhető terület nagysága

15.000 m²

Az irodaterület nagysága

13.500 m²

A földszinten található üzletek és az étterem együttes alapterülete

900 m²

Az épületen belül található raktárak területe

500 m²

Az Budawest 5 évvel ezelőtt épült irodaháznak tervezve, amilyen funkcióban most is működik a nyitás, 2010 óta. Az épület, ami a terepszinttől számítva 21 méter magas, 15

rendelkezik egy 3 szintes mélygarázzsal, egy földszinttel és 5 emelettel. Az átlagos szintterület 2800 m². Az irodaházban megközelítőleg 1000 ember dolgozik az 5 irodai szinten, és a napi látogatók száma körülbelül 200-300 ember naponta, akik mind az irodákat, mind a földszinten található a publikum számára is nyitott üzleteket, szolgáltatásokat látogatják. Összességében így elmondható, hogy az épületben naponta körülbelül 1300 ember fordul meg, és az Ő ellátásuk az épület és fenntartóinak a legfontosabb feladata.

Az épület szolgáltatásairól Maga az épület 365 napos, tehát az év minden napján nyitva van, és minden napon biztosított az irodai hozzáférés

a

dolgozók

számára.

Ennek a kielégítésére nyilvánvalóan a porta-; és biztonsági szolgálat 24 órás az év minden napján. Az ott dolgozók és a látogatók elkülönítésére külön ellenőrzött

kártyás

beléptető

rendszert alakítottak ki, tehát az irodákba, az emeletekre csak az ott dolgozók

jutnak

be

a

beléptető

kapukon

át.

A földszint vegyes rendeltetésű, kisebb plázához hasonlítható, mivel az ide látogatók az itt található szolgáltatásokat tudják igénybe venni. Ezek a szolgáltatások legfőképpen pénzügyiek, tehát bankok kisebb intézményei találhatóak itt. Ezek mellett a földszinten található egy étterem, amit mind az épületen belül dolgozók, mind a látogató vendégek is egyaránt használhatnak. Az étteremhez tartozik egy kerthelyiség is, ami szinten mindenki számára

nyitott.

A látogatók parkolási igényeinek megoldására a mínusz első szinti parkolóban van lehetőség. Az irodaház egyéb szolgáltatásai között szerepel még többek között a saját postaszolgáltatás és az ingyenes space plan készítés. Ingyenes wifi hozzáférés is található az épület területén, ami a vendégeknek is hozzáférhető. Az irodaházban található cégek 16

számára még az a lehetőség is felkínálkozik, hogy reklámplakátjaikat az épületen belül és kívül is kihelyezhetik, természetesen térítés fejében.

A parkolók emeleteinek kialakítása Maga

a

parkoló

funkció

3

emeleten van megoldva a felszín alatt.

A

mínusz

belmagassága

2,7

első

szint

méter,

a

mínusz második és harmadik emeleten pedig 2,2 méter. Ez azt jelenti, hogy nagyobb autók, például egy 2,10 méteres kisebb teherautó is lejuthat minden nehézség nélkül a parkolóba. A parkoló bejárata a Rétköz utca felől nyílik egy kétirányú garázsrámpán át. A bejutás sorompón át történik, a látogatóknak kártyás rendszerrel, aminek az árát a távozás előtt a recepción tudják kifizetni. A parkoló szintekről a feljutás vendégliftekkel történik a vendégek számára, a dolgozók számára pedig az

általános

liftekkel.

A parkolóban összesen 280 parkolóhely található, ebből 6 darab akadálymentesített parkolóhelyként lett kialakítva. A parkoló szinteken biciklitárolók és motoros parkolók is találhatóak. Emellett 48 m² bérterületenként 1 darab parkoló bérlésére nyílik lehetőség a cégeknek,

havi

80

Euró

fejében.

A mínusz első szinten található a hulladékraktár és egy autómosó is. Emellett öltözők és zuhanyzók is helyet kapnak kisebb blokkokban a biciklivel érkezőknek.

A földszint kialakítása Ahogy már fentebb taglalva lett, a földszinten az ott dolgozók és az irodaházat látogató emberek számára fenntartott étterem található, kerthelyiséggel. Ezen a szinten található még egy kávézó internet hozzáféréssel és több kisebb bankfiók. A recepció és a 24 órás portaszolgálat is itt kap helyet, a személyzeti öltözőkkel együtt. A porta mellett, a főbejárattal szemben állnak a beléptető kapuk, amiken át az ott dolgozók be tudnak jutni a 17

liftekhez,

amik

az

irodai

szintekre

juttatják

fel

őket.

A földszint hátsó részén, ahova még be tudnak jutni a látogatók, az étterem mellett található a kerthelyiség. Az épületet próbálták zöld épületként megépíteni, amihez az is hozzá tartozott az építési koncepció alapján, hogy az épületet nem telekhatárra építették, hanem a telek közepére, így nagyobb zöld felületet hagyva. A mindenki számára bejárható épületrészben, ami szintén a földszint hátsó részén található, az udvarra való kijutás lehetőségével, található több kisebb tárgyaló és konferencia terem, amiket azért létesítettek, hogy az irodaházban lakó irodák, ha összegyűlni vagy tárgyalásokat lefolytatni szeretnének, ezeket a helyiségeket tudják igénybe venni, ne kelljen máshol bérelniük. Ezek a helyiségek azonban nem térítésmentesek, ugyanúgy bérbe adják őket. A cégeknek időpontot kell foglalniuk egy netes foglalórendszer alapján, hogy mikor

szeretnék

ezeket

a

termeket

kibérelni.

A földszinten és természetesen minden többi emeleten, található egy női, férfi és egy mozgáskorlátozott mosdó. Ezek a helyiségek minden szinten ugyanott helyezkednek el egymás felett. A vizes helyiségek mellett, pedig minden szinten, szintén ugyanúgy egymás felett elektromos helyiségek találhatóak, amik az adott szint elektromos energiáját osztják szét és kezelik. A vizes helyiségek úgy lettek kialakítva, hogy a helyiséget használók egy kellemesebb atmoszférájú közegben találják magukat. Ezt próbálják a zenével, illatosítókkal és növényzettel megteremteni. Ehhez nagyban hozzájárul az is, hogy a takarító személyzetnek minden fél órában körbe kell járniuk a mosdókat az ott lévő szemetet el kell vinniük és egy több pontból álló lista elemeit, mind le kell ellenőrizniük, megbizonyosodva arról, hogy minden

valóban

teljesen

tiszta.

A földszinten elhelyeztek több automata berendezést is, példaként megemlítve a kávéautomatát és a csoki automatát. Ezek miatt bár az épület szolgáltatója plusz bevételhez nem jut, az irodai alkalmazottak szavazata alapján, a kellemes munkakörnyezet megteremtése

miatt,

kénytelenek

voltak

ezeket

létesíteni.

A portaszolgálatnál kap helyet, a legfontosabb része az épület egész védelmi rendszerének helyisége, ahol a 0-24 órás épületfelügyelet zajlik. Itt ellenőrzik azt, hogy melyik ajtók vannak nyitva és melyikek zárva, erre a beléptető kártyás rendszer miatt van lehetőség. Ebben a

18

helyiségben mérik a szerverszobák hőmérsékletét és azt is jelzi egy program, hogy mikor észlelt akármilyen hibát valamelyik helyiségben.

Az emeletek kialakítása Az emeletekre a 6 személyzeti liften át lehet feljutni. Természetesen két füstmentes lépcsőház is létesítve van, de ezeket nem gyakran használják az irodaházban dolgozók. A liftek a mínusz harmadik emelettől járnak az ötödik emeletig. Egyedül a vendégliftek azok, amik csak a mínusz elsőről a földszintig közlekednek. Az épület egy tervezési hibája az, hogy nem lett teherlift tervezve. Ezért az egyik liftet alakították át úgy, hogy azt a dolgozók ne tudják

hívni

és

csak

teherrakodásra

lehessen

használni.

Az emeleteken találhatóak a bérlemények. Az irodaház legkisebb bérleménye 60 m², míg a legnagyobb 2000 m². Az első emeleten 2637 m², a második emeleten 2870 m², a harmadik emeleten 2865 m², a negyedik emeleten 2106 m², az ötödik emeleten 1892 m² bérelhető irodaterület található. Ez összesen az épületen belül 14384 m² bérelhető alapterület. Az irodák

üzemeltetési

díja

a

bérelt

alapterülettől függ. Ez

a

díj

1050

Ft/m².

A második emeleten kap helyet egy olyan IT cég, ami az irodaház legnagyobb bérlője. Majdnem az egész szintet ez a cég bérli. Amiatt, hogy ezen a szinten nagyon sokan dolgoznak, az előírások szerint plusz férfi és női mosdót kellett létesíteniük az építtetőknek. A vizes helyiségek mellett, itt is, ahogy minden szinten, találhatóak az elektromos helyiségek,

ahova

csak

a

karbantartók

és

az

ara

jogosultak

lépetnek

be.

Minden emeleten találhatóak erkélyek, amik néhol közösségi helyként szolgálnak, néhol pedig minden irodának külön kis teraszrésze van, bár ott is egy nagy erkély van felosztva több kisebbre.

Az épületen belüli utólagos téralakítás Az irodaépület bérlőinek megadatik az a lehetőség, hogy az irodahelyiségeiket a személyes igényeiknek megfelelően terveztethessék és építethessék meg. Ezeket az épület üzemeltetői nagyon rugalmasan kezelik, így mindent hajlandóak az ésszerűség határán belül megvalósítani a megrendelőnek. A belső terek szerkesztési alapmodulja 1, 35 méter. A homlokzattal párhuzamos irodakiosztás mérete pedig 5,40 méter, amit az épület alaprajza, szerkezete kíván meg.

19

A bérlő cégeknek lehetősége van arra, hogy vagy egyterű vagy cellás irodakiosztást hozzanak létre. Azonban, ha a cellás megoldás mellett döntenek, ennek korlátai vannak. A cellás irodaméretek 2,70m x 5,40 m(14,6 m²) illetve 4,05m x 5,40m (21,9 m²) lehetnek. Néhány cég területén belül, kisebb cellákat, úgy nevezett phonebox-okat hoztak létre, amik mostanában egyre elterjedtebbek több irodaépületben vagy cégeknél. Ezeknek a kis üvegkalitkáknak a létesítésére azért lehet szükség, hogy a hangos telefonálás ne zavarja az irodában dolgozókat. Az épület folyamatos átalakíthatósága mellett, fontos a folyamatos karbantartásra is hangsúlyt fektetni. Az épület üzemeltetői azonban, csak azokkal a cégekkel vannak folyamatos karbantartási szerződéssel, akikkel hatósági előírás miatt erre kötelezve vannak. Emellett csak akkor hívnak karbantartást, hogyha valamiért azonnali hiba vagy igény miatt erre szükség van. A tűzkapukat és az épületen belüli esetleges tüzeket is tudják monitoron át ellenőrizni. Egy érdekesség az épülettel kapcsolatban, hogy az irodaház nincs bekötve a tűzoltósághoz, azért, mert nagyon sok téves riasztás szokott keletkezni. Emiatt két biztonsági ember áll szolgálatban mindig, 24 órában, akik ki vannak képezve arra, hogy az esetleges tűzriasztásokat lekezeljék.

Az épület gépészeti és belsőépítészeti kialakítása: Az

egész

épület

minden

szintjéről, kivéve a parkoló szintekről, elmondható, hogy álpadlóval rendelkeznek, 150 mm magasságban. Ezen az álpadló vezetik

rendszeren a

belül

gépészeti

vezetékeket és a gyenge és erős

áramot

is.

Bizonyos

helyeken a gyenge és erős áram

padlódobozokban

találhatóak, ami azért szerencsés, mert ha egy irodán belül egy asztalt és vele együtt a monitorát arrébb szeretnék költöztetni, a géphez szükséges energiaforrást, tehát a 20

padlódobozt

elég

csak

arrébb

helyezni.

Az álpadló szerkezetében találhatóak néhol bizonyos hőkábelek is, amik a meleg hatására meglágyulnak, és nyomás hatására megtörnek. Az irodaépület nagyon nagy részén található álmennyezet. Álmennyezetet azonban csak olyan helyen szereltek fel, ahol gépészet található, például fan coil-ok, spot lámpák, LED-ek. Az álmennyezetekben találhatóak a füstérzékelők is. Azokban a helyiségekben, ahol álmennyezet és álpadló is található, tehát legfőképpen a mosdókban és az irodákban, a belmagasság 3 méter. Ahol álmennyezet nincs felszerelve, ott 3,3 méter. Bár az irodaépület utcai és udvari homlokzata is hatalmas üvegfelületekkel határolt, amik napvédelemmel vannak ellátva, mégsem az ablakokon át történik az épület szellőztetése. Természetesen mindenhol vannak bukóablakok beépítve, de az épület üzemeletetése, szereti elkerülni a kinti poros levegő bejutását az épületbe. Ebből adódóan az épület levegővel való ellátását azzal oldják meg, hogy folyamatosan 22 fokos temperált tisztított levegőt fújnak be az épületbe. EZ a levegő EU-7 levegő és a páratartalma is folyamatosan szabályozva van. A legtöbb helyiségben 4 csöves fan coil-okat építettek be, bár a kisebb tárgyalók, cellás irodákba csak 2 csöveset azért, hogy a gépészeti berendezés felmelegedése miatt ne melegedjen fel a kis terület levegője is. Az épület földszintjén található egy kissé feltűnő gépészettel rendelkező tárgyalóterem. Ez a feltűnő gépészet azt jelenti, hogy a falon, több helyen is rácsos szellőző berendezés került kialakításra, tehát ott nagyobb levegőbefújás és elszívás tudna létrejönni. Ennek az oka az, hogy az épület 5 évvel ezelőtt épült, és ez a szoba dohányzó helyiségnek épült valójában. Azonban a pár éve bevezetett törvény miatt, hogy zárt közösségi térben nem lehet dohányozni, ezt a szobát kénytelenek voltak más funkcióra használni, a gépészetét azonban meghagyták. Az épület üzemeltetésében próbál energiatakarékos lenni. Ebből az okból kifolyólag több helyiségbe, például a vizes helyiségekbe is, mozgásérzékelőket építettek be, hogy a lámpa csak akkor kapcsolódjon fel, hogyha valaki bemegy. A mosdókban és folyosókon is végig lábazati világítás található. A mosdók csapja szenzorosak, vízspórolási okokból. A 21

kézszárításra papír törlőkendőket lehet használni, nem elektromos kézszárítókat, szintén energia megtakarítási szempontok miatt. A vizes helyiségeknek egy nagyon drága és jó minőségű falazati burkolóanyaga van, ami nagyon nehezen módosítható amiatt, hogy fúrni alig lehet. A mozgáskorlátozott mosdó, csak kártyás belépéssel lehetséges. Ha a használatára igény lép fel, a recepción szolgálatban álló dolgozó tud segíteni a bejutásban. Ebben a vizes helyiségben két vészjelző is található. Egy a wc csésze mellett, és egy a mosdókagylónál. Ha jelzés történik, a portán ezt egy program jelzi a monitoron és azonnal segíteni tudnak, ha szükséges. Fontos megemlíteni azt, hogy az egész épület akadálymentesen van kialakítva. A folyosók, helyiségek, irodák belső terei is. Az épület folyosóinak világítására a LED-es világítás jellemző, a bekerülési áruk kicsit több, mint más világító berendezéseké, viszont az élethosszuk magasabb. A LED-es világítás mellett, lábazati világítás és spot lámpás világítás is megtalálható az épület több területén is. LED csíkokat szereltek fel például az erkélyek plafonjára is, világítás gyanánt. Az erkélyeken található LED csíkok a homlokzatburkolatba vannak beleágyazva, szinte észrevehetetlenül. Az épület homlokzatburkolata egy japánból származó lazac színű kazettás fémpanel. Néhány irodahelyiség tárgyalótermébe építettek be olyan kazettás álmennyezetet, melynek egy-egy kazettája helyére LED-es panel kerül, ezzel biztosítva a plusz fényt a természetes megvilágítás mellett, ha szükséges. Az épület minden ajtaja, kivéve a mosdókét, kártyás beléptető rendszerrel működik. Ez a rendszer az, ami által a biztonsági alkalmazottak figyelemmel tudják követni azt, hogy melyik ajtók vannak nyitva és zárva. Az irodaház belső udvarának üvegajtaja az, aminek a beléptetője

mindig

nyitva

van,

így

bárki

kit

és

be

tud

menni

rajta.

Minden ajtó az épületben, ami nem automata tolóajtó például olajbehúzóval van ellátva azért, hogy maguktól becsukódjanak, és ne maradjanak véletlenül nyitva, ami a kinti tértől elválasztó ajtóknál a téli időszakokban a fűtés, nyári időszakokban a hűtés miatt lehet előnytelen. A vizes helyiségek ajtóinál is fontos, hogy ezt az olajbehúzós módszert alkalmazzák, nyilvánvaló okokból kifolyólag. 22

Sok cég irodáiba a kártyás beléptető rendszer mellett, külön kaputelefon, esetleges kamerával kiegészített verzió is fel van szerelve a bejárathoz, a látogatók miatti fokozott védelem érdekében. Ezek a külön elektromos berendezések minden cég saját igényein múlik. Az irodaház tűz elleni védelme soktényezős. A garázs szintjein spinkler berendezést építettek be és folyamatos szellőztetést hajtanak végre. A földszinten és az emeleteken már spinkler berendezések nem kerültek beépítésre, csak folyamatosan szellőztetnek. Esetleges tűz esetén minden ajtó automatikusan kinyílik, a szellőzés és a kijutás érdekében. Az emberek kimenekülése a füstmentes lépcsőházakon át történik, emellett esetleges kimentés igényének fellépésekor kimenekítő ablakokon át. A kimenekítő ablakok piros pöttyel vannak megjelölve, hogy a tűzoltóság emberei tudják, melyik ablak az, ahol menekíteni lehet. A menekülési útvonal ajtói mellett két gomb is található, egy tűzjelző és egy vésznyitó. A tűzszakasz határok, könnyen megfigyelhetőek a falakban, emellett mellettük mindig rács található a szellőztetés kialakítása miatt. A szintek közötti függőleges közlekedés egyik elemei a liftek. Azok a liftekből, amelyek az épületben dolgozók irodákba való eljutását szolgálják, 6 darab van. Az épület alaprajzi elrendezését tekintve H betűt formál, és a liftek és a közlekedő előttük egy nagy magnak is tekinthető a komplexum közepén. A liftek mellett lábazati világítás található. A liftek közlekedése úgy van programozva, hogy a lifthívó gombot megnyomó illetőhöz a legközelebbi lift jöjjön. A liften belül hatalmas üveg felület található és két oldalt nyomógombok, amik természetesen plusz költséget jelentettek a kialakításkor. Erre a két oldali nyomógombsor kialakítására azért volt szükség, hogy a nagy embertömegben ne kelljen egymáson át nyúlkálniuk a dolgozóknak. Ez a megoldás csupán a komfortérzet segítésére szolgál. Ahogy feljebb említve lett, az épület egyik hibája, hogy a tervezéskor külön teherliftet nem terveztek. Ezért azt a liftet alakították át teherliftté, ami kétajtós. Az üvegfelületet fával burkolták le a belső terében a szállítások alkalmával esetleges mechanikai sérülések elkerülése végett. Ez a lift csak kártyával működik, és nem jön fel, ha egy dolgozó hívja. Kizárólag szállítások alkalmával használható és csak teherszállításra.

23

Bár a különböző cégeknek különböző igényeik vannak a saját irodáik kiépítésével kapcsolatban, sok dolog mégis megegyezik, hogy a kivitelezők mivel kivitelezik, rendezik be ezeket. Általánosságban elmondható, hogy a nem vizes helyiségekben ipari célú szőnyegpadlót alkalmaznak. Ennek az oka nagyon egyszerű, javításoknál könnyen felszedhető és cserélhető. Más burkolatot, például fa padlót, csak ritkán építenek be. Az épületben található cégek irodáiban, szinte az összesben szerverszobák is kerülnek beépítésre. Ezekben a helyiségekben a tűzvédelem fokozottabb figyelmet kap, és ezért a szellőztetési igénye is sokkal magasabb. Tudunk olyan IT cégről, akinek speciális igényként az lépett fel, hogy három különböző hűtőrendszere is legyen, azért, hogy mindig legyen tartalék. A garázs egész területén műgyanta burkolattal találkozunk a padlón és a falakon egyaránt. A plafonon találhatóak a gépészeti vezetékek, a víz, gázcsövek és a szellőző berendezés is jól megfigyelhető. Az ELMŰ fogadóhelyisége a mínusz első szinten található. Innen vezetik be az elektromos áramot a transzformátorokba. Itt ismét egy építészeti hibával találkozhatunk. A transzformátoroknak szerverszobai körülmények kellenének, ez azonban nem adatik meg jelenleg. Emiatt ebben a helyiségben nagyon erős légkondicionálást alkalmaznak, hogy ne gyulladjanak ki a berendezések. Ennek megoldására a jelenlegi helyiséget le kéne felezni alapterületében és a megfelelő körülményeket megteremteni a transzformátorok számára, azonban ez nagyon költséges lenne. Majdnem olyan költséges, mint új berendezést venni, így a jelenlegi helyzetet próbálják erős ventilálással megoldani. A transzformátorok egy szünetmentes áramkört biztosítanak az épület egészén belül. Az épület fő gépészeti rendszerei, amik ellátják az épületet részben a tetőn is megtalálhatóak. A lift az épületen belül, csak az ötödik emeletig közlekedik, így a tetőre csak a túlnyomásos lépcsőházon keresztül lehet, ahol a levegő áramlását egy hatalmas ventilátorral oldják meg. A tetőn található két folyadékhűtő, amik az épület levegőjének fűtéséhez szükségesek. Ezek veszélyes berendezések, így évente szivárgásvizsgálatot kell végezni rajtuk, ami plusz költséget jelent az üzemeltetőnek. A tetőn egy kisebb dobozban található az elektromos helyiség. Itt található egy kondenzációs és egy alacsony nyomású kazán is. A hűtőgépház is a tetőn kapott helyet, de ide fűtést nem terveztek, így egy olajradiátorral oldják meg ezt. Minden elszívó berendezés kivezetése szintén a tetőn történik. Az étterem elszívó 24

berendezésének kivezetése is. Ez az épület üzemeltetőinek kisebb problémát okozott, mivel a széljárás miatt nehezen tudták megoldani azt, hogy a szellőző berendezésekbe ne jusson be az étel illata, ami az ott dolgozókat zavarhatja. Ennek a problémának a kiküszöbölésére fémlemezekből építettek egy elterelő falat, ami remélhetőleg megoldja a problémát. Mivel az épület A típusú irodaház, ez azt jelenti, hogy mindig mindennek működnie kell benne. Éppen ezért egy diesel generátor is helyet kap a tetőn, ami áramszünet esetén termeli az elektromos áramot, hogy minden helyiség megfelelően el legyen látva elektromossággal,

amíg

a

rendszer

újra

helyre

nem

áll.

A Budawestnek szerződése van az összes telefonszolgáltató céggel. Egy kölcsönös megegyezés alapján, a cégek az irodaház tetejére felszerelt antennáikat adótoronyként használhatják. Ezért cserébe pedig, az épületen belül az ott dolgozóknak kifogástalan a jelerősségük, még a garázsban is.

Az irodaház és az környezetvédelem Az irodaház a meleg használt levegőt felhasználják hőcserélő segítségével, helyi meleg víz előállítására. A szemetet a mínusz első szinten tárolják, méghozzá próbálják szelektíven. A hulladékot helyben préselik, és kétnaponta szállítják el. A garázsokban összefolyók találhatóak, amelyekbe takarító gépekkel nyomják le a koszos vizet. A mínusz első emeletről lenyomják a vizet a mínusz másodikra, ahol azt megtisztítják, visszanyomják egy szinttel feljebb és a megtisztított vizet nyomják ki az utcára a csatornákba.

25

Az irodaházakkal kapcsolatos marketingtevékenységek összefoglalása Az emberek a lakhatási igénye után a következő nagyon fontos környezeti igénye, a munkahelyeknek a milyensége. Nem mindegy, hogy milyen körülmények között töltjük el, a napi 8-14 munkaórát, de az sem elhanyagolható, hogy a cégünkhöz, üzletünkbe betérő ügyfelek, milyen közegbe térnek be. Ezt az igényszintet jelen esetben az irodaházakra szűkíteném le, amelynek a legmagasabb kategóriája az „A” kategóriás irodaházak. Az

irodaházak

esetén

három

fázisát

tudjuk

megkülönböztetni

a

marketing

tevékenységeknek, melyek a következők: az építési szakasz, a kiadási és értékesítési fázis és a megtartási szakasz. Az építési szakasz onnan kezdődik, hogy a gondolat megszületik egy adott fejlesztésről és odáig tart, hogy a kész irodaházat átadják, illetve az épületbe való beköltözésnek már semmilyen akadálya sincs. Ez az a szakasz, ahol nekünk, építészeknek, kivitelezőknek, projektmenedzsereknek a legnagyobb felelősségünk, szerepünk van. Ha ennek a szakasznak a teljesítése nem jól történik, akkor a további szakaszok nem tudnak megfelelően, jól működni. A kiadási és értékesítési fázis az átadást követő szakasz, amikor az irodák kiadása történik, ez a fő célja fejlesztésnek és itt a megfelelő marketing segítségével érhető el a maximális kihasználtság. A megtartási szakasz célja a bérlők megtartása, ami az épület megfelelő karbantartásával, illetve a bérlők lojális kezelésével történik. Nem minden esetben különülnek el egymástól ilyen módon a szakaszok, de ez mondható a fő irányvonalnak. Más-más szakaszokban, illetve más elkülönülési intenzitás mellett más-más marketing eszközöket alkalmazunk.

Az „A” kategóriás irodaházak meghatározása A fogalom meghatározására pontos definíció nincs, csupán a piac tudja eldönteni, hogy milyen kritériumokat kell kielégítenie egy „A” kategóriás irodaháznak. Az „A” kategóriás irodaháznak meg kell felelnie, mind az 5 elsődleges, illetve legalább a másodlagos kritériumok közül is 6-nak. Elsődleges kritériumok: 1. 24 órás biztonsági szolgálat, amely biztosítja a bérlőknek az állandó bejutást a bérleménybe 26

2. korszerű gépészeti rendszer (hűtő/fűtő és szellőztető rendszer), mely gondoskodik a folyamatos frisslevegő ellátásról (a nyílászárók milyensége nem feltétel) 3. megfelelő mennyiségű parkolóhely 4. a gyengeáramú kábelfektetések a falak bontása nélkül kivitelezhetők legyenek (például: álpadló és álmennyezet) 5. belső

és

külső

építészetileg

korszerű:

lángálló

padlóburkolat,

korszerű

világítástechnika, falak hangszigetelése Másodlagos kritériumok: 1. modern, nagysebességű lift 2. igényes, presztízst sugárzó recepció 3. rugalmas válaszfalazás (a bérlői kiépítések minél szabadabban megvalósíthatóak legyenek) 4. minimum 2,65 méteres tiszta belmagasság 5. magas szintű építészeti tervezés (rugalmas kialakítás, megfelelő fényellátás) 6. tartalék áramforrás 7. hang és hőszigetelt két vagy háromrétegű üvegablak 8. posta, bankfiók, fitneszterem az épület közelében 9. étterem az épületen belül 10. magas minőségű kivitelezés A Budawest irodaház az elsődleges kritériumok közül mindet teljesíti, a másodlagosak közül pedig az 1., 3., 4., 5., 6., 7., 9. és 10. pontokat teljesíti, ami több, mint 6, így az irodaház valóban „A” kategóriásnak minősül. Bár ezek a kritériumok elég szubjektívek és nem egyértelműk, de alkalmas arra, hogy támpontként szolgáljon.

Az „A” kategóriás irodaházak fejlesztésének sajátossága Egy irodaház fejlesztése vagy létrehozása esetén fontos mérlegelni a gazdasági helyzetet. Akkor érdemes egy fejlesztést elkezdeni, ha a gazdasági kilátások jók. Ez azonban nem elég, tudnunk kell a piaci igényekről is, amihez elemeznünk kell a környezetünket, amiben segítségünkre lehetnek a különböző elemzési módszerek, mint a SWOT analízis vagy a PEST elemzés. A fejlesztés elsődleges feladata, hogy előteremtsük az erőforrásokat. Jelen helyzetben ez milliárdos vállalkozás, a projekt méretétől és milyenségétől függően 5-15 27

milliárd forintba is kerülhet. A fejlesztések folyamán elengedhetetlen a megfelelő szaktudás birtokában lenni, amihez mérnöki és gazdasági szakembereket kell igénybe venni.

A marketing szerepe „A” kategóriás irodaház fejlesztés során Az első feladatunk, hogy meghatározzuk, milyen szükségleteket és igényeket kell kielégítenie az irodaháznak. A polgári törvénykönyv szabályozza az alapvető feltételeket. A vállalatok igényeire a belső érintettek (dolgozók, a menedzserek és a tulajdonosok) és a külső érintettek (a versenytársak, a fogyasztók, az állami intézmények és a partnerek). Tisztában kell lennünk azzal, hogy nem kifizetődő, ha minden igényt ki akarunk elégíteni, ezért a célpiacot már a tervezési folyamat elején ki kell választani. Nem építhetünk exkluzív irodaházat és azt nem kínálhatjuk olcsó bérleti díjakon. Pontosan meg kell határozni, hogy milyen igényeik vannak a potenciális bérlőknek. A célpiacot több tengely mentén választhatjuk ki, úgymint tevékenységi kör, hazai vagy nemzetközi vállalatok, tehetős vagy kevésbé tehetős cégek, kisszámú foglalkoztatott vagy nagyszámú dolgozói állomány. Az „A” kategóriás irodaházban való irodabérlést a tehetősebb cégek engedhetik meg maguknak, így ezen cégek igényeire kell összpontosítani a tervezésnél és a kivitelezésnél is egyaránt. Ha egy irodaterületet adunk bérbe, akkor a hozzá kapcsolódó szolgáltatásokat is bérli a bérlő. Ilyen szolgáltatások az iroda kiépítése, a recepciós portaszolgálat, a karbantartás és egyéb szolgáltatások sokasága. Amikor a bérlő aláírja a szerződést, akkor kezdődik meg a kivitelezés a bérlővel történő egyeztetés alapján. A tervezés során a bérlőben kialakul egy elvárás a leendő bérleménnyel és a kapcsolódó szolgáltatásokkal szemben. A kivitelezés befejezése után mérlegeli, hogy a minőség mennyire jutányos az általa kifizetett bérleti díjhoz viszonyítva. Ez az elégedettségi szint mindhárom marketing tevékenységi szakasz alatt befolyásolható, hiszen függ a tervezés és kivitelezés minőségétől (építési szakasz), az értékesítő és a bérlő közti kommunikációtól (kiadási és értékesítési szakasz) és az bérleményben lévő szolgáltatásoktól és a bérlőkhöz való kapcsolattartástól (megtartási szakasz). A bérleti díj nagyon fontos tényező, ha egy vállalat irodaterületet akar bérelni. A mai fejlesztők a minimum kritériumot jócskán felülmúlják, azért hogy vagy több pénzt kapjanak a kiadott területekért vagy a területeiket minél hamarabb tudják kiadni.

28

Az „A” kategóriás irodaházak értelmezése marketing szempontból Nagyon fontos dolgot kell meghatározni, ahhoz, hogy a további elemzés hatékonyan tudjon működni, ami a következő: az irodaházakat, mint termék vagy mint szolgáltatás kell értelmezni. Egy irodaháznak bár nagyfokú a fizikai tartalma, de egyértelműen szolgáltatásnak minősül, mivel ha egy bérlő elmegy, és nem hosszabbítja meg a szerződést, akkor nem marad semmilyen fizikai érteke az ügyletnek.

Az „A” kategóriás irodaházak, mint szolgáltatás Az „A” kategóriás irodaházak esetében sem lehet állandóan stabil, magas színvonalú szolgáltatásról beszélni, amely jelenség az emberi teljesítmény egyenlőtelenségéből következik. A munkálatok során a dolgozók teljesítménye változó, az építés során adódó problémák kiszámíthatatlanok és a bérlő esetében is sokszor adódnak változások a kivitelezés során. Ebből az okból kifolyólag a kivitelezések megkezdésekor célszerű racionálisan felmérni a kialakítást és belekalkulálni az ütemtervbe azt, hogy a különböző kivitelezők késhetnek a

kivitelezéssel. Fontos, hogy ezekben a munkakörökben a tudást egységesen építsük fel. Az oktatásnak hatványozott szerepe van, hiszen például a recepciósnak tisztában kell lenni a folyamatokkal, és kérdések esetén megfelelően kell tájékoztatni a bérlőket. Az oktatás enyhíti a változékonyságot, egységesíti a szolgáltatás színvonalát. Egy irodaház esetén nem lehet termékmintát adni. A szolgáltatás átélését a marketing során kell elérni, esetleg nyílt napokon lehet közelebb hozni a leendő ügyfeleket az irodaház életéhez.

Az „A” kategóriás irodaházak, mint termék Az ”A” kategóriás irodaház reprezentatív, magas műszaki tartalommal bíró területet ad bérbe más vállalatoknak, amely bérbeadásnak részét képezi a kapcsolódó magas színvonalú szolgáltatások összessége. A bérlők számára fontos jellemzők: 

az épület külső esztétikai megjelenése (fizikai)



az épület belső kialakításának a minősége (fizikai)



az épület funkcionális alakíthatósága (fizikai)



a természetes fény jelenléte az irodákban (fizikai)



az épületben az étterem, büfé kialakításának a színvonala (fizikai) 29



a recepció kialakításának a színvonala (fizikai)



a műszaki hibák esetén a karbantartás elvégzésének a gyorsasága és minősége (szolgáltatási)



az üzemeltetési munkatársak hozzáállása a bérlőkhöz (szolgáltatási)



a recepción dolgozó személyzetek protokolláris jártassága, megjelenése, idegen nyelv ismerete (szolgáltatási)



a biztonsági szolgálat működése, megjelenése (szolgáltatási)



az épület tisztasága (beleértve a garázst is) (szolgáltatási)



az irodaházhoz tartozó zöld területek rendezettsége és használhatósága (szolgáltatási és fizikai)



a bérleti költségek átláthatósága és ellenőrizhetősége (szolgáltatási)



a bérleményekkel kapcsolatos használhatósági és műszaki problémák kezelése (szolgáltatási)



a bérbeadó nyitottsága a bérlők pénzügyi kérdéseire (szolgáltatási)



az épület megközelíthetősége tömegközlekedéssel (fizikai)



az épület megközelíthetősége személy gépjárművel (fizikai)



a parkolási terület mennyisége (az esetleges vendégeknek is), a parkolási költségek versenyképessége (emberi/fizikai)



a biciklis dolgozók számára az infrastruktúra megfelelősége (biciklitároló, zuhanyzó) (szolgáltatási)



a környezetvédelem iránti fogékonyság (szolgáltatási)

Egy irodaháznak tisztában kell lennie, hogy a fenti jellemzők közül melyiket hogyan teljesíti. A Budawest irodaház a jellemzők nagy részét magas színvonalon képes kielégíteni. Az ár meghatározásnál több szempontot kell figyelembe venni. Milyen árakon kerülnek kiadásra az irodaterületek, ebből a fejlesztők milyen nyereséget kívánnak elérni, illetve mennyit akarnak további fejlesztésekre költeni. Reálisan kell értékelni azt, hogy milyen áron tudjuk kiadni a területünket. Ha nem találunk bérlőt, akkor vagy lejjebb visszük a bérleti díjakat vagy plusz tartalmakat adunk az irodaházhoz. A vállalati ügyfelek sokkal racionálisabban döntenek, mint a természetes személyek, tehát esetükben inkább az irodaház tartalmi jellemzőire kell nagyobb figyelmet fordítanunk, mert 30

a tartalmi hiányosságokat nehezebben tudjuk ellensúlyozni reklámmal. A legösztönzőbb az irodaház korszerű kialakításán felül, ha a kínált szolgáltatások között olyanok szerepelnek, amelyekre igény van, ezért már a tervező asztalnál is jelen kell lennie a marketing szemléletnek. Az épület külső és belső esztétikai megjelenése, az, ami első impulzusként éri az érdeklődőt, ezért nagyon fontos az irodaház ízléses és dekoratív kialakítása. Az építészeti összkép meghatározza az irodaház hangulatát és arculatát. A zöld területek mennyisége, a lobby kialakítása, a közösségi terek hangulatának összhangban kell lennie egymással.

A marketing hatása az irodaházakra Az „A” kategóriás irodaházak bérlőinek köre tehetősebb cégek körére korlátozódik. Minél nagyobb méretű egy vállalat, annál valószínűbb, hogy egy „A” kategóriás irodaházban található irodaterület bérlője. Nagyvállalatok esetében az sem ritka, hogy saját irodaházat vagy irodaterületet tartanak fenn. Az irodabérleteket 1-5 év közötti időtartamra szokták kötni, így más iparágakhoz viszonyítva relatív ritkák a szerződéskötések. Az irodabérleti díjak rugalmasak, melyet több tényező is befolyásolhat. A szerződési idő hossza, a bérelt terület nagysága, a bérlemény kiépítése és elhelyezkedése, az értékesítési és döntési folyamatok, piaci és üzleti érdekek, kommunikációs üzenet, márkaidentitás (referenciák), és kommunikációs csatornák.

A marketingkommunikáció szerepe Az „A” kategóriás irodaházak marketingkommunikációjának célja, hogy megismertesse, népszerűsítse az irodaházat, hogy a potenciális bérlők figyelmét felkeltse és fenntartsa. Megfelelő szolgáltatás nyújtása mellett bérlői elégedettség alakul ki, a bérlők részéről hasznos információkhoz jutnak, és azt felhasználva szolgáltatásuk minőségét fokozni tudják. Az irodaházak kommunikációját két részre lehet osztani. Értékesítést segítő és a használati értéket elősegítő kommunikációra. Az értékesítést segítő kommunikációt a klasszikus marketingkommunikációnak is nevezhetjük. Az irodaházak esetében a reklámtevékenység több okból korlátozott. 31

Az ATL (termékvonal feletti) és BTL (termékvonal alatti) eszközök közül nem mindegy, hogy mit érdemes alkalmazni. Az ATL eszközök lehetnek: Sajtóhirdetés: Kis példányszámú, egyedi elérési úttal rendelkező kiadványokban érdemes hirdetni, mint például a negyedévente megjelenő REsource magazinban. A hasonló kiadványokon keresztül, remekül célozható a piac. Az irodaházakat magas presztízsű, vállalati döntéshozók által olvasott lapokban érdemes hirdetni. Pl.: HVG Szabad- és zárttéri reklámok: A fogyasztókat területi szinten lehet célozni. Rádió reklámok: Lehetőség szerint a döntéshozókat érjük el. Televíziós reklámok: A televíziós reklámok gyakorlatilag eredménytelenek, előállítása és vetítése óriási költségekkel jár. Internetes reklámok: Arculatalakítás és ügyfelek direkt elérése szempontjából talán ezzel érhető el a legjobb eredmény. A BTL eszközök lehetnek: Direkt marketing: Az ügyfelet jellemzően személyesen vagy telefonon keresik fel értékesítési célzattal. Nehéz a kampány üzenetét eljuttatni a döntéshozókhoz. Vásárlásösztönzés: A már meglévő vevőket ösztönzik arra, hogy nagyobb mennyiségben fogyasszanak a cég által kínált áruból. Vásárláshelyi reklámozás: A gyakorlatban kiválóan alkalmazható az irodaházak esetében. Majdnem minden irodaház homlokzatán található molinó, amelyen az „irodahelyiség kiadó” feliratot olvashatjuk. Ennek a költsége igen csekély, és nem igényel nagy szakmai tudást. Rendezvényszervezés, eseménymarketing: Célja, hogy az információ átadása és befogadása kellemes környezetben történjen. Ilyen lehet például egy nyílt nap, egy sajtóebéd, vagy bármilyen hasonló rendezvény. Fő célja nem az értékesítés, hanem az információ hatékony eljuttatása az ügynökségek, illetve közvetlenül a potenciális bérlők, döntéshozók felé. Vásárok, kiállítások: Nagyszerű lehetőség az irodaház bemutatása szakmai vásárokon, azonban nagy szaktudást és egyben szervezést is igényel. Szponzorálás: Célszerű olyan szponzorált eseményt vagy ügyet találni, ami az irodaház értékrendjébe beilleszthető.

32

A használati értéket elősegítő kommunikáció legalább olyan fontos, mint az értékesítést segítő kommunikáció, hiszen a marketing feladata nem csupán az értékesítésről, hanem egyben a vevői elégedettség eléréséről is szól. A PR (Public Relations) célja, hogy a szervezet munkatársai és külső érintettjei között bizalmat építsen ki. A PR legfontosabb célja a bérlői lojalitás kialakítása, hiszen olcsóbb a meglévő ügyfelek megtartása, mint az újaknak a megszerzése.

Az irodaház fejlesztés szakaszai Egy „A” kategóriás irodaház fejlesztési folyamata három, egymástól jól elkülöníthető részből áll. A tervezési és kivitelezési-, a feltöltési- és a megtartási szakaszból. Tervezési és kivitelezési szakasz: A fejlesztés ötletétől egészen az irodahát átadásáig tart. Ezen a szakaszon belül végzik el a tervezési és elemzési folyamatokat, megteremtik a pénzügyi eszközöket, és véghezviszik az átadásig teendő fejlesztési feladatokat. Főbb marketingfeladatai az ügyfelek felmérése, a célzott piac vizsgálata és szokásaik meghatározása, valamint a fejlesztendő terület minél nagyobb részét elő bérleti konstrukcióban kiadni. Az elemzési és tervezési időszakban kiválasztják a fejlesztési célnak megfelelő területet és megvizsgálják a piaci lehetőségeket. Ehhez két féle elemzési módszert is alkalmazhatnak (SWOT és PEST). A SWOT analízis során a vállalat elemzi az irodaház fejlesztési lehetőségeit négy szempont szerint: Strenght (erősségek): Azok a belső tényezők, amelyek jól működnek. Weakness (gyengeségek): Azok a belső tényezők, amelyek nem működnek jól, de lehet rajta javítani. Opportunities (lehetőségek): Olyan külső adottságok, amelyeket nem tudunk befolyásolni, azonban számunkra kedvezőek. Ezek segítségével kihasználhatjuk az erősségeinket. Threats (veszélyek): Olyan külső tényezők, amelyek csökkentik a siker esélyét, és nem vagyunk rájuk hatással.

A PEST analízis során négy jellemző mentén vizsgáljuk a külső adottságokat, a piacot. 33

Political (politikai adottságok): Azt vizsgálja, hogy az adott kormányzat mennyire stabil, ezen kívül elemzi még az adópolitikát, versenyjogi és környezetvédelmi szabályokat, a fejlesztésre vonatkozó szabályokat, a parlament és a törvényhozás működését. Economic (gazdasági adottságok): Elemzi a GDP alakulását, a kamatszinteket, a társadalmon belüli tőkemozgásokat, az inflációt, és egyéb gazdasági adatokat vizsgál meg. Social (társadalmi és kulturális adottságok): Demográfiai adatok, születéskor várható élettartam, iskolázottság, illetve fogyasztási szokás és mobilitás vizsgálatai. Technological (technológiai adottságok): A technológiai infrastruktúra fejlettségének, az új technológiák módjának és gyorsaságának, a kormányzat technológia fejlesztéspolitikájának és a piac technológiaigényének vizsgálata. Ebbe a szakaszba tartozik továbbá a kivitelezéssel kapcsolatos költségek összefoglalása, a kész kiviteli tervek alapján a kivitelezőktől árajánlatokat kérnek. A kivitelezési költségeken felül olyan tartalékot kell létrehozni, amely fedezi a kezdeti, kevés bevételt termelő időszakra az üzemeltetési költségeket. A marketing feladata az elemzési és kivitelezési időszakban, hogy a fejlesztőknek kommunikálja a nem pénzügyi, elemzéshez szükséges információkat. Meghatározza a lehetséges bérlőket, elemzi a választott környék adottságait, és elkészíti a marketingtervet. Ezután túlnyomó részt bankhitel bevonásával megteremtik a pénzügyi forrásokat. A bank által viselt kockázatot csökkenteni lehet az önerő nagyságával, illetve az elő bérleti szerződésekkel. Ekkor a marketing kész tényként kommunikálja a beruházás megvalósulását. A projektet ekkor prezentálhatóvá kell tenni, sok látványtervet kell készíteni, és az irodaháznak már egységes arculattal kell rendelkeznie. Ezt tervezési és engedélyezési folyamatok követik. Ekkor nem a projektet tervezik meg, hanem az irodaházat úgy, hogy az a hatósági előírásoknak megfeleljen, és használatra átadható legyen. A marketing feladata továbbra is az elő bérleti szerződések kötése és az általános érdeklődés fenntartása. Feltöltési szakasz: Amikor az épület átadásra került, a fő cél a bérelhető területek kiadása. A marketing feladata ismét többrétű, a kiadható terület értékesítése mellett a bérlőkkel való

34

kapcsolattartás, a bérlői igények felmérése, és a minél magasabb nívójú kiszolgálás megvalósítása a cél. Az irodaház megépítése után következik a komplexum átadása és kiadása, mely a legnagyobb fordulópont egy fejlesztési projektben, hiszen megjelenik az üzemeltetés fogalma. Megtartási szakasz: A marketingtevékenységnek a meglévő bérlők elégedettségének, és lojalitásának a fokozására kell koncentrálnia. Ekkor már a teljes kiadottság, kihasználtság a cél, viszont 100%-os kiadottság csak időszakosan áll fenn. A lojalitás kialakítása során fontos, hogy a bérlői közérzet kiváló legyen. Ekkor a PR tevékenységét fokoznunk kell. Tisztában kell lenni azzal, hogy a bérlők milyen eszközökre hogyan reagálnak, azaz bérlői portfóliófüggő, hogy melyik eszközzel, milyen megvalósítás mellett milyen eredményeket tudunk elérni.

35

Összefoglaló A Multi Pláza Irodaház épületbejárása, megvizsgálása után következő héten ellátogattunk a Budawest irodaházba. A két irodaház abban különbözik egymástól, hogy míg a Multi Pláza a Gamma ipari cég épülete volt, és barnamezős felújítás során alakították át 2000-ben a ma is kialakított irodaházzá, addig a Budawest új beruházásként jött létre 2005-ben. Így megfigyelhettük, hogy milyen következményekkel jár egy régi épület átalakítása irodaházzá és milyen lehetőségeket rejt magában egy új irodaház telepítése.

Elhelyezkedés Egy új irodaház építése során a telek választható. Ez a tény pozitív és egyben negatívumokat is magában rejt. Elsősorban fővárosunk és vonzáskörzetét tekintve telített. A legnívósabb irodaházak pedig a belvárosban, de mindenképp a nagykörúton belül helyezkednek el. Ezek a terület pedig manapság telítettek. Így egy új irodaház építésekor szabad telket nehéz találni. Három lehetősége nyílik ebben az esetben egy beruházónak. 1. Egy meglévő épületet vásárol, annak lehetősége szerint szerkezetét megtartja. 2. Egy meglévő épületet vásárol, teljesen elbontja, és új létesítményt alakít ki. 3. Egy szabad telket vásárol. Az utóbbi történt a Budawest esetében is, a beruházók viszonylag Buda külterületén vásároltak telket, azonban a város terjeszkedése, az agglomeráció közelsége, illetve a Budaörsi úton található közlekedési csomópont gyors elérhetősége miatt, mégis kedvezővé

36

teszi a területet. Ha a beruházók mégis az 1. pont mellett döntenek, azaz rehabilitáció útján alakítanak ki egy irodaházat, az mindenképp dicséretes.

A Multi Pláza irodaház pont így alakult ki. A

szocializmusban épült Gamma ipari cég épületét a rendszerváltás után eladták, magyar tulajdonba került. Felújítása tulajdonképpen egy funkcióváltással járt együtt. Egy régi gyárépületből alakították ki az irodaházat.

Felújítás A felújítás azonban korszerűtlenül készült el 15évvel ezelőtt. A gyárépületet, vázszerkezetig lebontották, megtartották az értékes szerkezeteket. Jó magyar szokással azonban spóroltak a felújításon, már akkor elavult technikákkal alakították ki az irodaház fűtési és hűtési rendszerét. Ezen kívül egy rehabilitáció során nehézségekbe ütközik az irodaházak egyik tervezési alapfeltétele is, hogy olyan tartószerkezeteket használjunk egy irodaház építésekor, amik lehetővé teszik a szabad terek kialakítását, a folyamatos bérlői igények miatt követelt változtatásokat. A Multi Pláza esetén a középfolyosó mentén elhelyezkedő hosszanti főfalak, lehatárolják az átalakítások lehetőségét.

37

Akadálymentesítés Ezen kívül az akadálymentesítés is sok nehézségekbe ütközik, sokszor

az

adottságok

nem

teszik

lehetővé

a

mozgáskorlátozottak számára egyes épületfunkció használatát, így számukra egy külön mozgássérült lift kialakítása szükséges. Ez a lift egy nagyon drága berendezés. Tervezéssel elkerülhető 1-1 lépcsőfok miatti használata. Multi Pláza irodaházzal, ennek ellenére a bérlők teljesen meg vannak elégedve, szívesen költöznek a Fehérvári útra ilyen árérték aránya mellett.

Energetika Egy új beruházás esetén egyedül a beruházói szándék szab annak határt, hogy

milyen

energetikai

felszereltséggel kívánja megépíteni az irodaházat.

Célszerű

az

aktuális

szabványok által előírt értékeket nem csak épphogy teljesíteni, hiszen az energetikai követelmények rohamosan nőnek, s így több év elteltével is „meg fog felelni” az irodaház az energetikai követelményértékeknek. A Budawest irodaház tervezésekor ezt figyelembe vették, ma is megfelel az energetikai követelményeknek. Az építészeti kialakítása, tervezése is megfelelő, jól használható terekkel, bérleményekkel alakították ki. Nemesen egyszerűen egy központi elhelyezkedésű, közlekedés magra fűzték fel, szintenként a bérleményeket. Így minimalizálták a közlekedők méreteit és biztosították a tervezők az átépíthetőséget. A központi mag tartalmazza a függőleges közlekedést biztosító lifteket, lépcsőházakat, illetve a vizesblokkokat. 38

Konklúzió Összességében, a vizsgálataink eredményeként megállapítható, hogy egy rehabilitáció során, kedvező, értékes elhelyezkedésű területekhez juthatunk. Kötöttségünk a megvásárolt épület szerkezeti adottsága, de ha ezt sikerül áthidalnunk egy jól működő irodaházzá varázsolható. Fontos, hogy a felújítás során, mindig a legmodernebb technológiákat alkalmazzuk, hogy minél több idő elteltével váljon elavulttá, hogy a bérlői igényeket minél inkább kielégítse, hogy azok szívesen költözzenek az általunk felújított irodaházba. Így annak a megtérülési rátája magasabb lesz. Általánosságban elmondható, hogy a beruházás megtérül, ha a kiadottsági szint eléri a 60%ot. ( Fedezeti pont 50%) Az általunk vizsgált irodaházak esetén, mindkettőről megállapítható, hogy bőven a megtérülési ráta feletti a bérbe adottságuk.

Multi Pláza

Budawest

Bérbe adottság

86%

100%

Ár ( Ft /m2/hó)

7111

8539

Üzemeltetési díj (Ft /m2/hó)

1434

1080

Közös területi arány

5-10%

8%

Parkolás (Ft / hó / szgk.)

19840

27900

Parkolás típusa

felszíni

mélygarázs

Az alábbi adatokból jól látszik, hogy a négyzetméter árak a gyengébb igényszintű Multi Pláza esetén alacsonyabbak a magasabb igényszintet képviselő Budawest irodaházhoz képest.

39

Jó tanácsok tervezéshez, funkcionális követelmények Az irodaépületek funkcionális rendszere általában egyszerű, öt, egymástól elkülöníthető rendeltetés-csoportból állnak. 

fogadás funkciója



közlekedő funkció



kiszolgáló funkciók



speciális funkciók



irodafunkció

A fogadás funkciója Egy irodaházba belépve, az előtérbe, vagy az előcsarnokba jutunk. Az előtér, vagy előcsarnok az épület névjegye. Mérete, kialakítása, igényessége, vagy éppen igénytelensége az egész épületről az első benyomásokat adja. Nagy többszintes előcsarnokok eleganciáról, gazdaságról árulkodnak. Ez nem azt jelenti, hogy minden előtérnek reprezentatívnak, nagyvonalúnak kell lennie, a lényeg, hogy harmonikus legyen. Az előtér mérete, nem csak a reprezentáció szintjétől függ. A nagy ügyfélforgalmat lebonyolító irodaházak esetében, függetlenül a belső igényszinttől a megfelelően méretezett előcsarnok alkalmazását szabvány írja elő. Fontos az előterek kialakításakor, hogy az épületbe megérkezve, minden fontos funkcióról információt kapjunk, recepció, lépcsők, liftek, mosdók. A recepciónak nem csak az érkezők informálása a feladata, hanem az ellenőrzés és védelem is a feladatai közé tartozik. Így el kell érnünk, hogy a recepció megállásra kényszerítse az érkezőket.

Budawest

Multi Pláza 40

Közlekedőfunkciók Minden irodaházban alapvetően két féle közlekedőrendszer létezik, a vízszintes és a függőleges közlekedők. Különbséget kell tenni a nagyterű irodák (Budawest) és az egyteres irodák (Multi Pláza) között.

A nagyterű irodák esetében nincs határozottan vízszintes

közlekedőrendszer, nincs folyosó. De ez nem azt jelenti, hogy közlekedés ne lenne. Az osztatlan téren belül vannak munkahelyek és közlekedési lehetőségek egyaránt.

Multi Pláza

Budawest

A függőleges közlekedés egyre meghatározóbb eleme a mai irodaépületeknek. Ezen belül is a liftek. Azt lehet mondani, hogy egy modern irodaházban a teljes vertikális közlekedést a lifteknek kell lebonyolítania. A lépcsők egyre inkább háttérbe szorulnak, a menekülés miatt létesülnek. A lépcsők térben eldugottabb helyen vannak. A vízszintes közlekedők rendszere egyszerűbb esetekben térileg határozottá válik. (középfolyosó)

Kiszolgáló funkciók Ide tartoznak a szociális helyiségek - wc, mosdó, pihenő, teakonyha - raktárak, büfék, éttermek. A vizes helyiségeket célszerű egymás közelébe elhelyezni, és megállapítható, hogy a WCcsoportok és mosdók elhelyezése általában a közlekedő magok környezetében találhatóak. Majdnem minden irodaházban készül büfé vagy étterem. Ez általában a földszinti 41

előterekhez kapcsolódik, így az épületben dolgozókon kívül az esetleges látogató-forgalom is használni tudja. Az általunk meglátogatott irodaházak esetén is így volt.

Speciális kiszolgáló funkciók Nagyobb irodaépületek fogadószintjén helyet kapnak kisebb szolgáltatások, kereskedelmi egységek is, bankok, kávézók.

Irodafunkciók Az irodaépületekben lévő munkahelyeket sok szempont alapján lehet osztályozni, párat kiemelve:  munkahelyigény – egyasztalos, rajzasztalos, tárgyaló  munka milyensége szerint – normál adminisztratív, ügyfélszolgálati, cellás, nagyteres  térbeli helyzete szerint – nagyteres munkahely, cellás, egy vagy többszemélyes munkaszoba

Budawest

Multi Pláza

42

Mellékletek Munkamódszer leírása ABCD módszer A: (audit) Megismerés: Mindkét irodaházban voltunk bejáráson, és mindkettőn az iroda műszaki vezetője vitt körbe minket. Őket kérdeztük a felmerülő kérdésekről, gépészetről, üzemeltetésről, dolgozókról, és hogy mit csinálnának másképp. Dokumentációt készítettünk: jegyzeteltünk, fotóztunk és hangfelvételt készítettünk, majd ezeket az Asana programba töltöttük fel. A másik forrásunk az irodák honlapjai voltak, illetve a Multi Pláza régi épületéről is az interneten találtunk anyagot. A megismeréshez még egy szakdolgozat is hozzásegített, egy kicsit más szemszögből is rávilágítva a témára. B: (benchmark) Példák: Megpróbáltuk a két épületet összehasonlítani, előnyöket és hátrányokat vizsgálva. C: (koncepció) A végén összegeztük, hogy milyen hiányosságok, problémák merültek fel használat során. D: (fejlesztés) A jó tanácsok részben részleteztük funkciók szerint az irodaház kihagyhatatlan részeit, mely megfontolandó irodaház tervezésekor. Kommunikáció Mivel a csapat tagjai elég jól ismerték egymást, könnyebb volt a napi szinten kapcsolatot tartani. A feladathoz készítettünk nagyon sok kommunikációs csatornát (Gmail, Drive, Tumblr, Asana, Messenger) , amit legfőképp használtunk az a Messenger és az Asana program (az előbbi azért volt jól használható, mert napközben is mindenki megkapta az információt, míg az Asana nagyon új volt, nem mindenki tudja kezelni, viszont itt jól tudtuk gyűjteni az anyagokat, rendszereztük a feladatokat) Épületbejárások A két épület bejárásának lehetőségét Fruzsina tudta elintézni, a Multi Plázában édesapja, Czomba Sándor műszaki igazgató vezetett minket körbe, a Budawest irodaházban pedig Lengyel Csaba irodaházvezető kalauzolt végig és nagyon részletesen beszámolt az iroda működéséről és üzemeltetéséről. 43

Szervezés Véleményem szerint egy kicsit sok időt vitt el a szervezés, nehéz volt nyolc ember idejét összeegyeztetni, valószínűleg hatékonyabbak lettünk volna kisebb létszámmal. Az anyagok rendszerezése egy kicsit nehézkes volt, mivel időbe telt kiismerni az Asana programot. A munkarészeket párosával osztottuk szét, hogy koherensebb legyen a feldolgozás, és ne aprózzuk el a feladatokat. A kitűzött határidőket jól tartottuk, talán ez a napi szintű „nyaggatásnak” és kapcsolattartásnak is köszönhető.

2015.04.24. Multi Pláza bejárás 2015.04.29. Budawest bejárás 2015.04.30. Utolsó egyeztetés élőben a feldolgozás előtt 2015.05.03. Anyagok összeállítása

44

Csoporttagok bemutatása Kovács Kornélia - Szabó Réka (Multi Plaza irodaház) A Multi Pláza épületbejáráson az épület körbevezetése alatt részletes jegyzeteket készítettünk, mind az épület felépítéséről, alaprajzi elrendezéséről, ezek összefüggéseiről, használatáról,

hanganyagot

ezzel

párhuzamosan

készítettünk.

Ezt a ránk vonatkozó feladatban próbáltuk a lehető legérthetőbben és részletesen ismertetni, hogy azok, akik nem tudtak eljönni személyesen, is felvázolódjon egy kép, hogy körülbelül milyen épület is a Multi Pláza. A bejárás során átfogó betekintést nyerhettünk az épületgépészeti felépítésébe, a bent lévő eszközökről és rendszerekről megfelelő tájékoztatást kaptunk. Az épületről csoporttársammal együtt írtuk meg a beszámolót, melyhez az egyes alfejezeteket, témákat igazságosan kiosztottuk egymás között. Végül egyesítve és kiegészítve egymás szövegrészét elkészítettük a beadandó megformázását. Kaiser Panka – Török Enikő (Budawest irodaház) Több csoporttársammal együtt, a Budawest irodaház bejárásán vettünk részt. Az épület körbevezetésekor mindent nagyon részletesen mutattak be nekünk. Először a földszinti tércsoportokat, majd az udvart, ezek után különböző bérleményeket, azok kialakítását is megtudták nekünk mutatni. Ezen kívül részletesen bemutatták az irodaház épületgépészeti rendszerét. Az épületbejárás során részletes jegyzetet, (képeket) készítettünk. Ezt próbáltuk az általunk készített dokumentumban visszaadni, hogy azon csoporttársaink is tanuljanak belőle, akik nem tudtak részt venni a bejáráson. Ismertettük az épület felépítését és működését és az épületet ellátó gépészeti rendszerekről, üzemeltetésről mindent bemutattunk. Plébán Lívia – Varga Szilvia (Az irodaházakkal kapcsolatos marketing) Ugyan az épületbejárásokon órarendi ütközések miatt nem tudtunk részt venni, ezért egyéb módon próbáltunk a csapat hasznára lenni. Az irodaházak üzemeltetési és gazdasági problémáit próbáltuk megközelíteni. Az általunk készített dokumentációban az irodaházak teljes életciklusának elemzését igyekeztünk véghezvinni, felbontva különböző fázisokra. A Budawest irodaház bejárása során csapatunk kapott egy szakdolgozatot, melyet egy gazdasági karon végzett hallgató készített az "A" kategóriás irodaházakról, részletesen bemutatva ezen belül is a Budawestet. Ha nem is a gyakorlatban, de a szakdolgozat alapján beleláttunk a marketing ágazatba is. Ez nagyon hasznos volt, mert olyan problémák 45

felvetését világította meg számunkra, melyekre már a nulladik perctől gondolni kell az építészeti kérdésektől egészen a bérlésig. Mindezt az általunk készített összefoglalásban mutattuk be, hogy csoporttársaink is tanulhassanak belőle. Czomba Fruzsina – Szatmári Andrea (összefoglalók és mellékletek, szervezés) Tulajdonképpen mi töltöttük be a szervező, vezető „munkaköröket”. Leszerveztük az épületbejárásokat, kapcsolataink révén próbáltunk az elgondolásunkhoz legjobban illeszkedő irodaházakat kiválasztani, majd épületbejárásukat megszervezni. Így lehetőségünk volt mindkét épületbejáráson részt venni. Az irodaházak kapcsolattartóival egyeztettünk, terveket, adatokat kértünk be tőlük. Koordináltuk a többi csoporttárs feladatkörét, majd az általuk készített dokumentációt (Multi Pláza, Budawest és a marketing alapú kiegészítése), ezek alapján elkészítettük a további részeit (vezetői összefoglaló, munkamódszer, stb..) az esszénknek, kiegészítettük és azonos formátummal elkészítettük a végleges dokumentációnkat.

46

Vezetői összefoglaló Csapatmunka 5/5 A csapat tagjai negyedik évfolyamos lányok, a többség régóta ismeri egymást és a többi egyetemi feladatban is együtt dolgoznak. Nagy értéknek és ritkaságnak tartom, hogy az egyetemen ekkora létszámú csapat jött létre, akik nem csak építés gazdaságtan feladatot csinálnak együtt, de a magán életben is segítik egymást, és támogatják a diploma megszerzése felé vezető úton. Nagyon remélem, hogy ez a barátság túlmutat majd az egyetemen és a későbbiekben is profitálhatunk az itt kiépülő kapcsolatokon. Információgyűjtés 5/5 A két bejárást tartom a feladat értékének, és a csapat nagy része el is tudott jönni legalább az egyikre. Mindkét helyen volt egy szakember, aki elmondta az épület működését. A dolgozat egy része, az irodaházak marketingje egy kis kitérő, egy másik szemszögből való vizsgálat. Érdekességként az ott dolgozóknak lehetett volna készíteni egy kérdőívet. Információ feldolgozás 3/5 Mindenki nagyon alaposan elemezte a saját témáját, a dolgozat talán egy kicsit terjedelmes lett, és talán nagyobb hangsúlyt kaphatott volna az összehasonlítás. Szervezés 4/5 A szervezést és a feladatok kiosztását Fruzsival ketten csináltunk, egy embernek túl sok feladat lett volna. Az időpontok nem voltak mindig mindenkinek alkalmasak, de ez összességében nem jelentett problémát. Feladatra fordított idő megtérülése ? /5 Ezt két dologhoz tudom viszonyítani. Kreditpontokhoz képest több munka van benne, mint amit megszoktunk itt az egyetemen. Másrészt az elért eredményhez, de ezt majd csak a dolgozat értékelése után tudom meg.

47

Források 

Cságoly Ferenc; Középületek 2004



http://budawest.net/



http://www.multiplaza.hu/



Ujházi Gyula Attila, A marketing szerepe "A" kategóriás irodaház fejlesztés során (2015 szakdolgozat)



www.irodahaz.info

48

Képek

Multi Pláza- Megtartották a teherlitfet, ami ma is jól költöztetéseknél

régi jön,

Multi Pláza – Hosszú szűk folyosó, cellás elrendezés nem igazodik a mai egyterű, szellős iroda elrendezéshez

tágas iroda

Budawest – vezérlő terem, ide is bemehettünk, a kollégák nagy lelkesedéssel beszéltek a munkájukról

Budawest – egy álpadlóba ültetett igazi növény

Budawest – ezt a burkolatot használták a közös terekben – több mint 20 ezer forint négyzetmétere

Budawest – Ugyan veszítettek 100 négyzetméter kiadható területet, viszont sokkal többet ad hozzá a belmagasság az iroda minőségéhez

49

Az irodaházak elhelyezkedése

Budawest irodaház, tető, panorámakép

50