Investeren in wonen Onderlegger voor het Noordoostelijk Initiatief
In opdracht van Corporaties in het Noordoosten
Rob de Wildt Jeroen Neele
maart 2005
RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl
Rapportnummer: 88770
Inhoudsopgave 1
INLEIDING
3
1.1
INVESTERINGSOPGAVE
3
2
INVESTEREN IN WONEN
7
2.1
NIEUWBOUWOPGAVE VOLGENS BESTUURDERS
8
2.2
NIEUWE HUURWONINGEN
9
2.3
NIEUWE KOOPWONINGEN
10
2.4
WONINGEN VERVANGEN
12
2.5
VERKOOP
14
2.6
AANKOOP
15
2.7
DE VOORRAAD
16
3
AANTALLEN EN GELD
19
4
FINANCIËLE CONSEQUENTIES
23
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
INLEIDING
1 Inleiding 1.1
Investeringsopgave In opdracht van 49 woningcorporaties in Noordwest Overijssel, Drenthe, Friesland en Groningen zijn we nagegaan welke investeringen in het wonen in dit gebied de corporaties naar verwachting gaan doen in de periode 2005-2014. Deze corporaties willen laten zien dat de komende jaren een grote bijdrage kunnen leveren in de woningproductie en de kwaliteitsverbetering van het wonen. Samen beschikken ze over de middelen en mogelijkheden die opgave te realiseren. De deelnemende corporaties bezitten met ruim 230.000 huurwoningen1 ongeveer 86% van het totale aantal corporatiewoningen in de regio. Van de Nederlandse voorraad is dat iets minder dan een tiende deel.
tabel 1.1
aantallen deelnemende corporaties en bezit naar regio regio
corporaties
oost-groningen centraal groningen noord groningen noord friesland de friese w ouden zuidw est friesland noord en midden drenthe zuidoost drenthe zuidw est drenthe zw olle noordw est overijssel noordoost overijssel totaal
9 8 3 5 3 4 7 2 3 2 1 2 49
bezit 17.850 8% 46.110 20% 13.330 6% 28.160 12% 28.080 12% 12.710 6% 17.710 8% 21.630 9% 15.580 7% 15.370 7% 9.300 4% 5.200 2%
provincie
groningen
77.290
friesland
68.950
drenthe
54.920
overijssel
29.870
231.030
voetnoot 1
Onder woningen worden naast de zelfstandige woningen ook wooneenheden in verzorgingshuizen en studentenhuizen), standplaatsen en woonwagens verstaan. Daarmee sluiten we aan op de definitie van woningen die het centraal Fonds Volkshuisvesting hanteert.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
3
4 INLEIDING
De voornemens van de corporaties hebben we vergeleken met de opgave voor het Noorden, zoals die momenteel zich aftekent in woningbouwafspraken voor stadsgewesten en provincies en met het beeld uit de gemeentelijke woonvisies en woonplannen als het gaat om de aanpak van de bestaande voorraad. Deze verkenning moet gezien worden tegen de achtergrond van en als opgave voor het Manifest dat de corporaties uitbrengen. Het Noorden, zoals dat in deze verkenning is omschreven, omvat het noordelijk deel van Overijssel en de drie Noordelijke provincies. In dit gebied liggen vier stadsgewesten die in woningbouwafspraken zijn opgenomen: Zwolle-Kampen, Emmen, Leeuwarden en Groningen-Assen. Zoals in onderstaande kaart zichtbaar is zijn de gebieden van deze woningbouwafspraken veel ruimer dan de bundelingsgebieden die in de Vijfde Nota zijn aangegeven. Dat geeft wat ruimte voor de flinke bouwopgave die men zich met de afspraken heeft gesteld. De regeringen en de lokale overheden willen de komende vijf jaar een aanzienlijke woningbouwproductie gerealiseerd zien. Minister Dekker heeft in haar huurbrief bovendien aangegeven dat de woningcorporaties de bouw in de sociale sector de komende jaren zouden moeten opvoeren van 10.000 woningen nu naar 25.000 in 2009. tabel 1.1
indicatieve productie nieuwbouw door corporaties, landelijk (bron: brief modernisering huurbeleid, minister Dekker) 2005
2006
2007
2008
2009
TOTAAL
Corporatie Huur
10.000
10.000
15.000
20.000
25.000
80.000
Corporatie Koop
5.000
5.000
6.000
7.500
7.500
31.000
Dit is een landelijk wensbeeld, dat dus neerkomt op een productieverhoging met 150% van 2005 tot 2009.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
INLEIDING
figuur 1.1
kaart van het Noorden, met bebouwd gebied, stadsgewesten en bundelingsgebieden
Friesland heeft buiten het stadsgewest Leeuwarden nog enkele relatief grote stedelijke kernen: Heerenveen, Drachten en Sneek. We hebben bij de 49 corporaties nagegaan wat zij als investeringsopgave zien voor de komende tien jaar. Deze opgave kunnen we vergelijken met de realisaties in de afgelopen jaren, doordat we gebruik konden maken van modellen en gegevens die het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) van deze corporaties heeft opgebouwd2. Met behulp van het Risico Analyse Model dat RIGO voor het CFV heeft ontwikkeld konden we met een enkele aanpassing ook doorrekenen wat het effect van deze investeringsopgave zou kunnen zijn op de corporatiefinanciën.
voetnoot 2
De BBSH-gegevens zijn met toestemming van zowel het CFV als de 49 corporaties gebruikt.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
5
6 INLEIDING
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
INVESTEREN IN WONEN
2 Investeren in wonen De corporaties zullen de komende jaren de kwaliteit van hun voorraad blijven verbeteren. Ze zullen meer nieuwe woningen toevoegen. Ze zullen bestaande woningen vervangen en verbeteren. Ze houden hun woningvoorraad betaalbaar. Ze verbeteren de kwaliteit van de leefomgeving in de wijken waar dit nodig is. Het BBSH-bestand 2003 geeft een beeld van de huidige en verwachte investeringen in het Noorden in de visie van de corporaties zoals die er begin 2004 uitzag. De activiteiten in 2003 gaven het volgende beeld: tabel 2.1
investeren in het noorden: aantallen nieuwbouw, verkopen, slopen en aankopen in 2003 (bron: BBSH2003, CFV) nederland aandeel
noorden aandeel
voorraad voorraad nieuw bouw
2.420.487
voorraad 231.028
13.827 0,57%
876 0,38%
verkoop
15.795 0,65%
2.329 1,01%
sloop
14.163 0,59%
1.994 0,86%
4.005 0,17%
581 0,25%
aankoop
De nieuwbouw bleef 50% achter bij het landelijke gemiddelde, terwijl verkoop en sloop zo’n 50% hoger lagen. De aankoop van woningen lag ongeveer op eenzelfde laag niveau. Voor een groot deel van de 49 corporaties hebben we nu herziene gegevens van de opgave voor de periode 2005-2009, met ook een doorkijk naar de vijf jaar erna. Hun doel is om deze voornemens samen met gemeenten en provincies werkelijkheid te laten worden. Achter de aantallen en investeringen ligt een groot aantal projecten, in ontwikkeling en te ontwikkelen en een actief voorraadbeleid. Een gezamenlijke inspanning is nodig om ze te realiseren, niet alleen als corporaties, maar in samenwerking met de gemeenten en de provincies. Voordat we daar op in gaan,
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
7
8 INVESTEREN IN WONEN
geven we eerst het beeld dat in bestuurlijke afspraken voor dit gebied is vastgelegd. Dit concentreert zich op de aangegeven stadsgewesten.
2.1
Nieuwbouwopgave volgens bestuurders Rijk, provincies en gemeenten hebben afspraken gemaakt over de totale woningbouw voor de jaren 2005-2009. Voor sommige gebieden zijn nog onderhandelingen gaande. Het zwaartepunt van de bouwopgave ligt in de regio Groningen-Assen, die bijna de 40% van de productie moet leveren. De aantallen buitengebied zijn hier geschat op basis van de productie in de jaren 2000 tot en met 2003. Deze schatting komt op zo’n 24% van het landelijke programma voor het buitengebied.
tabel 2.2
inschatting van de totale nieuwbouwopgave in het Noorden, op basis van woningbouwafspraken opgehoogd met een aanname voor de bouw erbuiten (convenanten rijk-regio woningbouw, voorlopige cijfers) 3. 2005
2006
2007
2008
2009
TOTAAL
900
900
900
900
900
4.500
buitengebied Friesland
1.700
1.700
1.700
1.700
1.700
8.500
Stadsgew est Groningen Assen
2.113
3.000
5.000
6.000
6.000
22.113
buitengebied Groningen
900
900
900
900
900
4.500
Stadsgew est Drenthe
740
740
740
740
740
3.700
Stadsgew est Friesland
buitengebied Drenthe Stadsgew est Zw olle-Kampen buitengebied NW Overijssel Totaal per jaar
800
800
800
800
800
4.000
1.274
1.274
1.274
1.274
1.274
6.370
900
900
900
900
900
4.500
9.327
10.214
12.214
13.214
13.214
58.183
De totale bouwopgave omvat huur- en koopwoningen, goedkoop en duur. In onderstaande figuur is zichtbaar hoe de woningbouwafspraken zich verhouden tot de productie in de afgelopen jaren. Vooral voor het gebied van de Regiovisie zijn de afspraken ambitieus te noemen: in dit gebied moet de woningproductie verdubbelen ten opzichte van de periode 2000-2003.
voetnoot 3
Nog niet alle afspraken zijn momenteel definitief. Voor de te maken afspraken hebben we een schatting gemaakt.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
INVESTEREN IN WONEN
figuur 2.1
vergelijking woningbouwafspraken met de productie in 2000-2004 (CBS): Friesland heeft het hoogste aandeel bouw in buitengebied, het stadsgewest Groningen-Assen de grootste ambitie.
Groningen incl. Drents deel Regiovisie ……… Friesland ……… Drenthe excl. Drents deel Regiovisie ……… Overijssel Noord 0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
productie 2000-2004, stadsregio's productie 2000-2004, landelijk gebied w oningbouw af spraken 2005-2009 stadsregio's aanname 2005-2009 voor landelijk gebied
2.2
Nieuwe huurwoningen De productie van nieuwe woningen was in de afgelopen jaren onvoldoende, zowel in de koop- als de huursector. We willen hier niet stilstaan bij de oorzaken, maar vooruit kijken. De komende jaren moet de nieuwbouwproductie omhoog. De corporaties willen de productie snel opvoeren. In plaats van zo’n 900 huurwoningen en 600 (sociale) koopwoningen in 2003 moet de productie naar een niveau van 3.500 à 4.000 huurwoningen vanaf 2006. In 2004 is volgens opgave van de corporaties al sprake geweest van een flinke stijging, naar tegen de 2.000 sociale huur. De corporatievoornemens betekenen een groter aandeel in de totale woningproductie in het Noorden. Daarmee leveren ze een wezenlijke bijdrage aan de nieuwbouwafspraken. Ook de minister van VROM streeft als aangegeven naar een flinke vergroting van de productie door de corporaties, vooral in de huursector in de komende jaren. De corporaties in het Noorden willen al in 2006 op een beduidend hogere productie uitkomen. Om in 2006 op zo’n productieniveau te komen zal al in 2005 een flinke inspanning in de planontwikkeling nodig zijn. De corporaties realiseren zich dat zo’n groei naar een niveau van 4.000 woningen een hele opgave is, en dat door de afhankelijkheid van anderen het succes niet verzekerd is. Dit is echter een productieniveau dat ze wensen, dat nodig is gezien de vraag, en dat kan worden betaald.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
9
10 INVESTEREN IN WONEN
figuur 2.2
voorgenomen nieuwbouw huurwoningen door corporaties in het noorden: realisatie en prognose (bron: gegevens 49 corporaties, eigen opgave en BBSH 1998-2003, CFV) 6.000
BBSH - Realisatie BBSH1998 BBSH1999
5.000
BBSH2000 BBSH2001
4.000
BBSH2002 BBSH2003 3.000
ENQUÊTE PN Prognose minister Dekker
2.000
1.000
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
-
De eerste jaren plannen de corporaties zelfs beduidend meer: de corporaties willen de productie aanjagen. We hebben in deze raming een iets voorzichtiger verloop verondersteld, dat in figuur 2.1 als een zwarte lijn (prognose) is weergegeven. Deze productieaantallen betekenen dat de corporaties in de komende vijf jaar ruim 30% van aantallen in de woningbouwafspraken die de regio’s met het rijk maakten als sociale huurwoningen zouden willen maken.
2.3
Nieuwe koopwoningen De corporaties in het Noorden willen bij benadering voor iedere twee huurwoningen ook een (sociale) koopwoning bouwen. Het prijsniveau ervan zal lopen van € 140.000 tot € 200.000. Binnen het gebied zijn er nog aanzienlijke verschillen in woningmarktomstandigheden waar met de variatie in prijsniveaus op wordt ingespeeld.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
INVESTEREN IN WONEN
figuur 2.3
voorgenomen nieuwbouw koopwoningen door corporaties in het noorden: realisatie en prognose (bron: gegevens 49 corporaties, eigen opgave en BBSH 1998-2003, CFV) 5.000 BBSH - Realisatie
4.500
BBSH2003 ENQUÊTE PN
4.000
Prognose 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
0
De som van de voornemens voor huur- en koopwoningen kan ook worden afgezet tegen de woningbouwafspraken 2005-2009. Dat geeft het volgende beeld, verdeeld over provincies en daarbinnen over stedelijk en landelijk gebied. figuur 2.4
vergelijking woningbouwafspraken met de voorgenomen productie van corporaties: de corporaties hebben een relatief hoog aandeel in Friesland en Drenthe
Groningen incl. Drents deel Regiovisie ……… Friesland ……… Drenthe excl. Drents deel Regiovisie ……… Overijssel Noord 0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
bouw door 49 corporaties 2005-2009, stadsregio's bouw door 49 corporaties 2005-2009, landelijk gebied w oningbouw af spraken 2005-2009 stadsregio's aanname 2005-2009 voor landelijk gebied
Wanneer we een splitsing maken in de gegevens naar stadsgewest en daarbuiten valt op dat vooral in de buitengebieden in Groningen, Friesland en Drenthe de corporaties een flink deel van de productie voor hun rekening willen en kunnen nemen. Dat zal ook te maken hebben met het lagere prijsniveau van de koopwoningen aldaar, waardoor vrij veel tot de sociale koopsector kan worden gerekend.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
11
12 INVESTEREN IN WONEN
tabel 2.3
planning van nieuwbouw door corporaties ten opzichte van de woningbouwafspraken en de door het rijk hieruit afgeleide taakstelling voor de corporaties in de regio, jaarlijkse aantallen voor de periode 2005-2009 woningbouwrijkstaakstelling afspraken corporaties (wba)
Groningen incl. Drents deel Regiovisie Friesland Drenthe excl. Drents deel Regiovisie Overijssel Noord
planning corporaties als aandeel wba
Stedelijk
4.423
1.180
1.732
39%
Landelijk
773
140
695
90%
Stedelijk
900
200
566
63%
Landelijk
1.649
180
1.012
61%
Stedelijk
740
180
416
56%
Landelijk
835
90
529
63%
Stedelijk
1.274
290
596
47%
Landelijk
743
70
305
41%
11.337
2.330
5.850
52%
Totaal
2.4
planning door 49 corporaties
Woningen vervangen Een belangrijk deel van de nieuwbouw is erop gericht de kwaliteit van de voorraad te verhogen. Deze woningen vervangen andere die worden gesloopt. De corporaties in het Noorden slopen nu al meer dan elders in het land. Afgezet tegen hun voorraad ligt het sloopniveau zo’n 50% hoger. In 2003 lag het sloopniveau hoger dan de nieuwbouw door corporaties. Ook in de komende vijf jaren verwachten de deelnemende corporaties hun bezit meer te vernieuwen dan in andere delen van het land. Uitgaande van een groei van de sloop, zowel landelijk als in de regio naar een niveau dat ongeveer 50% hoger ligt zullen de corporaties vanaf 2006 2.500 à 3.000 woningen per jaar gaan slopen. Dat betekent dat hun woningvoorraad min of meer stabiel blijft (sloop ongeveer gelijk aan nieuwbouw), ware het niet dat door woningverkopen hun voorraad in de praktijk zal afnemen. De nieuwe woningen staan echter deels op uitbreidingslocaties: in het bestaand stedelijk gebied is dus sprake van verdunning, in elk geval van sociale huurwoningen.
tabel 2.5
herstructureringsopgave in de vier G30 steden in het Noorden (bron CFV 2003) voorraad
te herstructureren
Emmen
15.079
1.252
8,3%
Groningen
40.339
6.600
16,4%
Leeuw arden
16.888
1.224
7,2%
Zw olle
18.428
1.543
8,4%
NO4
90.734
10.619
11,7%
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
INVESTEREN IN WONEN
De sloop van woningen heeft de herstructurering in prioriteitswijken als speerpunt. Het zijn ruim 4.000 woningen in deze vier steden die daartoe worden gerekend. Maar ook in veel andere plaatsen is sprake van een actieve aanpak van de bestaande voorraad. De eerstkomende jaren (2005-2008) zullen door de corporaties ongeveer 10.000 woningen worden gesloopt, waarbij ze veelal zullen worden vervangen door nieuwe woningen met een ander prijs- en kwaliteitsniveau. sloop huurwoningen door corporaties in het noorden: realisatie en prognose (bron: enquête prognose voor het noorden; BBSH 1998-2003, CFV) 5.000
BBSH - Realisatie BBSH1998
4.500
BBSH1999 4.000
BBSH2000 BBSH2001
3.500
BBSH2002 3.000
BBSH2003 ENQUÊTE PN
2.500
Prognose 2.000 1.500 1.000 500
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
0 1998
figuur 2.5
De corporaties hebben een flink aandeel in de sloop in de gemeentelijke woonplannen. In de volgende figuur zijn de verwachtingen uit de gemeentelijke woonplannen vergeleken met de prognoses van de 49 corporaties. De sloop concentreert zich volgens de plannen van de deelnemende corporaties overigens niet in de stadsregio’s. Ongeveer de helft van de sloop staat voor de landelijke gebieden gepland. In Friesland is dit aandeel groot (70%), in Overijssel (23%) kleiner.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
13
14 INVESTEREN IN WONEN
figuur 2.6
vergelijking aantallen te slopen woningen naar type gebied volgens woonplannen van gemeenten en de prognoses 49 corporaties 4
Groningen ……… Friesland ……… Drenthe ……… Overijssel Noord 0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2.000
extrapolatie w oonplannen gemeenten 2005-2009 sloop door 49 corporaties stadsregio's, 2005-2009 sloop door 49 corporaties landelijk gebied, 2005-2009
Uit bovenstaande figuur is af te leiden dat de sloop van corporatiewoningen de overhand zal hebben in de komende jaren: de voornemens dekken de gemeentelijke prognoses nagenoeg.
2.5
Verkoop Ook de verkoop van woningen ligt bij de Noordelijke corporaties in 2003 zo’n 50% hoger dan het Nederlands gemiddelde. Dit niveau zal naar verwachting de komende jaren zich handhaven op een niveau van ongeveer 2.000 per jaar.
voetnoot 4
Van de Noordelijke gemeenten in Overijssel is nog slechts een beperkt aantal woonplannen of woonvisies beschikbaar. Daarom is hier geen vergelijking te maken.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
INVESTEREN IN WONEN
figuur 2.7
verkoop huurwoningen door corporaties aan particulieren in het noorden: realisatie en prognose (bron: enquête prognose voor het noorden; BBSH 19982003, CFV) 5.000
BBSH - Realisatie BBSH1998
4.500
BBSH1999 4.000
BBSH2000 BBSH2001
3.500
BBSH2002
3.000
ENQUÊTE PN BBSH2003
2.500
Prognose
2.000 1.500 1.000 500
2.6
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
-
Aankoop Van oudsher was de aankoop van met name particuliere huurwoningen een onderdeel van de stadsvernieuwing. Het stelde corporaties in oude buurten in staat hele woningbouwblokken in een keer te renoveren. Door de sterke stijging van de huizenprijzen is de aankoop van woningen door corporaties (waarbij we de onderlinge aan- en verkopen tussen corporaties buiten besschouwing laten) sterk afgenomen. In de noordelijke regio’s vinden aankopen dan ook voornamelijk in grote gemeenten als Groningen, Leeuwarden en Zwolle plaats. Deze post laat zich slecht prognosticeren, omdat de woningaankopen niet volgens een vaste planning verlopen. Een niveau van zo’n 500 woningen per jaar is mogelijk. Waar deze aankopen gebeuren om negatieve ontwikkelingen te keren of bepaalde plannen te kunnen realiseren is er vaak een onrendabele investering mee gemoeid.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
15
16 INVESTEREN IN WONEN
figuur 2.8
aankoop woningen door corporaties van beleggers en gemeenten in het noorden: realisatie en prognose (bron: enquête prognose voor het noorden; BBSH 1998-2003, CFV) 1.400
BBSH - Realisatie BBSH1998
1.200
BBSH1999 BBSH2000 BBSH2001
1.000
BBSH2002 BBSH2003
800
ENQUÊTE PN Prognose
600
400
200
2.7
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
0
De voorraad Het effect van de investeringen op de omvang van de woningvoorraad van de corporaties blijft beperkt. Doordat sloop en verkoop de overhand hebben neemt hun voorraad licht af. Door de bouw van koopwoningen is er toch een positieve bijdrage aan de woningvoorraad in het Noorden. De bijdrage van de corporaties heeft echter een zwaar accent op de kwaliteit van de woningvoorraad, door vervanging, herpositionering en door een actieve aanpak van onderhoud en woningverbetering. De uitgaven voor woningverbetering lieten de afgelopen jaren een forse stijging zien, van een jaaruitgave van € 25 miljoen naar € 90 miljoen in 5 jaar tijd (19982003). We verwachten dat deze ontwikkeling zich de komende jaren zal consolideren op een niveau van ruim € 100 miljoen (huidig prijspeil). Daarmee worden jaarlijks een kleine 7.000 woningen aangepakt.5 In figuur 2.9 is de investering in nominale prijzen weergegeven.
voetnoot 5
Uitgaande van een gemiddelde investering van € 15.000 per woningverbetering.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
INVESTEREN IN WONEN
figuur 2.9
investeringen in woningverbetering door corporaties in het noorden: realisatie en prognose in nominale prijzen (bron: enquête prognose voor het noorden; BBSH 1998-2003, CFV) 160
BBSH - Realisatie BBSH1998
140
BBSH1999 BBSH2000
120
BBSH2001 BBSH2002
100
BBSH2003 ENQUÊTE PN
80
Prognose
60
40
20
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
0
Ruim eenderde van de investeringen in woningverbetering staat gepland in de landelijke gebieden. In Friesland en Drenthe wordt verhoudingsgewijs meer in deze gebieden geïnvesteerd. figuur 2.10
vergelijking investeringen in woningverbetering naar type gebied volgens de prognoses 49 corporaties (bedragen per jaar in € miljoen)
Groningen
Friesland
Drenthe
Overijssel Noord
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
investeringen in verbetering door 49 corporaties stadsregio's, 2005-2009 investeringen in verbetering door 49 corporaties landelijk gebied, 2005-2009
De corporaties geven daarnaast nog aanzienlijke bedragen uit aan leefbaarheid en herstructurering: gemiddeld schatten we dit vanaf 2006 op zo’n € 45 miljoen per jaar. Dat komt op ongeveer € 200 per woning in de voorraad. Per saldo loopt de woningvoorraad van de corporaties licht terug. Nieuwbouw en aankoop compenseren het verlies door verkoop en sloop niet volledig. In een perio-
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
17
18 INVESTEREN IN WONEN
de van zo’n tien jaar verbetert de voorraad aanzienlijk: ongeveer de helft van de voorraad is na deze periode nieuw of verbeterd. ontwikkeling en vernieuwing woningvoorraad corporaties, 2004-2015 250.000
bestaand nieuw +verbeterd
200.000
150.000
100.000
50.000
R I G O
R e s e a r c h
e n
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
figuur 2.11
A d v i e s
B V
AANTALLEN EN GELD
3 Aantallen en geld Het investeren in het wonen neemt in het hier ontvouwde programma een flinke vlucht. Ruim 20% verdwijnt door sloop of verkoop, door nieuwbouw komt ruim driekwart daarvan terug. Meer dan een derde wordt verbeterd. investeringsprogramma in aantallen woningen aankoop
14.000
nieuw bouw koop nieuw bouw huur
12.000
verbetering
10.000 8.000 6.000 4.000 2.000
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
figuur 3.1
Tegenover de vernieuwing en uitbreiding staat een afname van de voorraad door sloop en verkoop. Per saldo resteert een geleidelijke teruggang van de voorraad, want ook de koopwoningen blijven natuurlijk niet in het corporatiebestand.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
19
20 AANTALLEN EN GELD
figuur 3.2
de afname van de voorraad door sloop en verkoop verkoop
5.000
sloop 4.000 3.000 2.000 1.000
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
-
Dit alles vergt een fors bedrag aan investeringen. We ramen dat dit totaal op ongeveer € 8,3 miljard voor de huursector (periode 2005-2014). Daarvan is ongeveer € 2,4 miljard onrendabel. De verkoop van nieuwe en bestaande woningen levert hiervoor de dekking: daar houden de corporaties € 2,0 miljard aan over. Dit zorgt ervoor dat er een evenwichtig pakket ontstaat van investeren en desinvesteren, waarin de kwaliteit van de sociale voorraad toeneemt en corporaties hun bijdrage leveren aan maatschappelijke behoeften. investeringen in de huursector (nieuwbouw, aankoop, verkoop en sloop van huurwoningen, woningverbetering en leefbaarheid), onrendabel en opbrengst uit verkoop € mln 1.000
investeringen huur
900 800
onrendabel huur
700
opbrengst verkoop
600 500 400 300 200 100
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0 2004
figuur 3.3
In de ontwikkeling van de investeringen heeft de nieuwbouw een fors aandeel. Het snel opvoeren van de nieuwbouw in de tweede helft van dit decennium is hierin
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
AANTALLEN EN GELD
duidelijk zichtbaar. We veronderstellen dat daarna in de jaren na 2009 een rustiger tempo kan worden gezocht. figuur 3.4
investeringen, opbouw naar activiteit 1.600
leefbaarheid w oningverbetering
1.400
sloop 1.200
aankoop nieuw bouw koop
1.000
nieuw bouw huur
800 600 400 200
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
Met de bouw van koopwoningen is in de komende tien jaar een investering van bijna € 4 miljard gemoeid. Dat levert naar verwachting een winst op in de orde van € 30 miljoen per jaar. investeringen in de koopsector (nieuwbouw) en de winst uit verkoop koopwoningen € mln 1.000
nieuw bouw koop
900
w inst koop
800 700 600 500 400 300 200 100
R I G O
R e s e a r c h
e n
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0 2004
figuur 3.5
A d v i e s
B V
21
22 AANTALLEN EN GELD
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
FINANCIËLE CONSEQUENTIES
4 Financiële consequenties De geraamde investeringen leggen een flink beslag op de financiële middelen van de corporaties, maar niet teveel. Bij doorrekening van het geraamde programma in de jaarrekening van de corporaties zien we wel dat het jaarresultaat vanaf 2008 negatief wordt en dat het eigen vermogen daardoor daalt6. In de volgende figuur is zichtbaar hoe dit verloop is. Het eigen vermogen per woning groeit de eerste jaren nog, maar door de grote investeringsopgave ontstaat vanaf 2008 een afname van het eigen vermogen. Eigen vermogen en jaarresultaat zijn bepaald op basis van een actuele waardering van het woningbezit en niet, zoals in het recente verleden gebruikelijk was, op basis van een waardering op historische gronden (de boekwaarde). De bedrijfswaarde7 van de woningen stijgt door onder andere nieuwbouw- en verbeterinvesteringen van € 29.000 tot € 43.000 per woning. Dat is een stijging van bijna 50%.
voetnoot 6
De doorrekening is uitgevoerd met behulp van het Risico-Analyse Model van het CFV. Met het Risico-Analyse Model wordt de financiële ontwikkeling van de sociale huursector op de langere termijn berekend. Met het model kunnen prognoses worden gemaakt voor een periode van 10 jaar van alle kasstromen die het woningbezit en de leningenportefeuille genereren. Daaruit kunnen de winst- en verliesrekening, de balans en de ontwikkeling van de bedrijfswaarde worden samengesteld. De prognoses worden opgesteld voor elke woningcorporatie afzonderlijk.
7
In de gecorrigeerde bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met een eventuele correctie wegens onder- of overwaardering van het bezit (het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van het bezit, onder aftrek van een onzekerheidsmarge.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
23
24 FINANCIËLE CONSEQUENTIES
figuur 4.1
jaarresultaat en eigen vermogen per woning in de voorraad van de 49 corporaties 16.000
eigen vermogen obv gecorrigeerde bedrijfsw aarde jaarresultaat obv gecorrigeerde bedrijfsw aarde
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
-2.000
Omdat de corporaties fors investeren neemt het aandeel vreemd vermogen toe. Het balanstotaal op basis van de bedrijfswaarde groeit van 8 naar 12 miljard euro, terwijl het eigen vermogen op diezelfde grondslag van 3,0 miljard daalt tot 2,7 miljard euro. Als gevolg van het investeringspatroon daalt de solvabiliteit als aandeel van de bedrijfswaarde gestaag, echter zonder door de drempel van de minimaal noodzakelijke solvabiliteit8 te zakken.
voetnoot 8
De noodzakelijke solvabiliteit wordt door het CFV voor elke corporaties afzonderlijk bepaald. Daarbij wordt rekening gehouden met onder andere verhuurrisico’s, afhankelijkheid van verkoopopbrengsten, fluctuerende prognoses en herstructureringsrisico’s.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
FINANCIËLE CONSEQUENTIES
ontwikkeling solvabiliteit van de 49 corporaties 45%
Solvabiliteit obv gecorrigeerde bedrijfswaarde
40%
Noodzakelijke solvabiliteit
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0% 2004
figuur 4.2
Zonder dat de financiële positie van de sector in gevaar komt bieden de corporaties een sterk verbeterde kwaliteit woningen aan. Op langere termijn zouden de corporaties het na 2015 rustiger aan moeten doen om niet te dicht bij de drempelwaarde te komen. Maar dat ligt te ver weg om daar nu al te stellige uitspraken over te doen.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
25
26 FINANCIËLE CONSEQUENTIES
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
