Inleiding: “van melkkoe naar plofkip” VNG Flevoland + VNG Overijssel
Thema: Gemeenten en Woningbouwontwikkeling / stimuleren van de bouw Zwolle, 25 januari 2013
Dick Verhoeven
achtergrond huidige werkzaamheden missie/visie
Gemeentelijk Grondbedrijf: “van melkkoe naar plofkip”
tot 2009/2010: - geld van grondbedrijf naar algemene dienst - sluitende- en/of winstgevende grondexploitaties - haat/liefde verhouding gemeenten – ontwikkelaars / bouwers - woningstichtingen na 2010: - forse afwaarderingen op grondposities - tekorten op lopende exploitaties - partijen gaan elkaar meer opzoeken
Vraag / discussiepunt:
Is actieve grondpolitiek (met alle risico’s van dien) wel een gemeentelijke taak of moet de gemeente zich beperken tot de zuivere publieke rollen?
Kostenontwikkeling modale nieuwe koopwoningen tot aan begin van de crisis:
(Kosten X € 1.000,-) Basis bouwkosten extra kwaliteit-/overheidseisen bijkomende kosten ontwikkelingskosten grondkosten BTW Totaal
1997 70 12 10 23 19 134
2007 95 30 21 21 79 47 293
stijging 36% extreem 75% 110% 243% n.v.t.
Conclusie: * Extra (overheid)eisen leiden tot forse kostenstijging * Bijkomende kosten stijgen flink * Grondkosten stijgen extreem veel
Noodzakelijke ingrepen:
(veel) verdergaande afboeking van gronden ( door de diverse partijen): grondprijsverlaging 30 à 40%? Residuele grondwaardebepaling met als uitgangspunten een reële marktwaardebepaling en respect voor rendement / risicoafdekking voor marktpartijen Kostenbeperking bij en efficiëntere inzet door gemeenten Efficiëntere inzet door woningstichtingen en marktpartijen Betere samenwerking gemeenten - woningstichtingen marktpartijen Verandering houding medewerkers en bij niet – dagelijkse bestuurders, die ook “bijscholing” nodig hebben Heroverweging (overheid)eisenpakket voor woningen
Is dit voldoende om daarmee uit de crisis te komen?
Nee, er is veel meer nodig
Het is niet vijf voor twaalf, maar één voor twaalf en dit kabinet beseft zich dat onvoldoende en heeft ondoordachte voorstellen gelanceerd
De inzet van individuele partijen en van het ingestelde bouwteam (van minister Spies) is nog niet voldoende gebleken.
Er is een gezamenlijk “topoverleg / toptraject” nodig met als betrokkenen kabinet, banken, pensionfondsen, gemeenten (VNG), woningstichtingen (Aedes), marktpartijen (Bouwend Nederland, Neprom, NVB)
De VNG kan en moet zich vanaf nu (in samenspraak) meer manifesteren
Welke oplossingsrichtingen zijn aanvullend mogelijk / gewenst? Hypotheekmogelijkheden tot 110% van de waarde
van de woning (i.p.v. 100%) 30-jarige hypotheek verlengen naar 40 jaar met 50% aflossing op annuïteitenbasis Renteaftrek van hypotheken versneld brengen op één tarief van 42% Meer inzet van middelen uit pensioenfondsen in (securitisatie van) hypotheken Invoeren van mogelijkheden ‘Deens’ hypotheekmodel Meer concurrentie en lagere rente op hypotheekmarkt Hogere hypotheekverstrekking bij investeringen op gebied van energiezuinige maatregelen Sparen voor eigen huis fiscaal aantrekkelijk maken evenals vervroegd aflossen
Vervolg dia 9 Herziening huurbeleid / verhuurdersheffingen op
korte termijn Huurbeleid wel meer baseren op kostprijs / marktwaarde van de woningen Tijdelijke, maar forse, verlaging van BTW op aankoop/verkoop nieuwe woningen (of de grond) en verbouw/renovatie van de woningen Invoeren duurzaamheidspremies of lage BTW (6%) op investeringen in duurzaamheid Spoedig duidelijkheid over maatregelen scheppen en “rust” creëren
Wat kunnen gemeenten / gemeentebestuurders (specifiek) doen:
Middels de VNG meer druk op het kabinet uitoefenen Via de partijpolitieke kanalen meer aandacht voor deze problematiek vragen De onder punt 6 genoemde punten ter hand nemen (Met de provincies) Starterssubsidies / startersleningen in samenwerking met Svn invoeren Inwoners die binnen de gemeente verhuizen van een (sociale) huurwoning naar een (nieuwe) koopwoning een premie (€ 10.000,-) geven (‘Haags’ model) Bij het ontwikkelen van stedenbouwkundige plannen vanaf het begin de woonconsumenten en marktpartijen erbij betrekken Geen extra eisen stellen bovenop het bouwbesluit
Vervolg dia 11
Gronden verkrijgen en leveren middels ABC-akten (renteverliezen versus eerder bouwen) Tijdelijke verlaging van bouwleges (en andere kostprijsbepaling?) Stimulering en actieve opstelling bij transformatie van kantoren naar woningen Niet te veel focus op binnenstedelijke gebieden, we hebben de appartementenmarkt overschat? Grondgebonden woningen blijven nodig/gewenst
Zijn er kansen? Jawel, zeker; zelfs ontstaan er
lichtpuntjes
Het kan gaan bewegen in 2013 en
beter worden in 2014
Het gemeentelijk grondbedrijf en de grondportefeuilles van marktpartijen veranderen van een melkkoe in een plofkip
Laten we door gezamenlijke inspanning voorkomen, dat het volkshuisvestingsbeleid en de (woning)bouwsector niet als een plofkip uit elkaar spatten, want de “ingewanden” komen op uw afdeling sociale zaken terecht
Vragen / discussie
