INLEIDING Vanaf de start van Corporatiekracht op 1 mei van dit jaar is er iedere week een blog verschenen. In de blogs hebben wij getracht om de corporatiesector met een andere blik, soms kritisch, soms met verdieping en soms met een beetje humor te beschouwen. In dit document zijn alle blogs tot en met 7 december 2015 gebundeld. Hiermee is een aardig overzicht ontstaan van de ontwikkelingen in de corporatiesector in het afgelopen jaar. In 2016 gaan we gewoon verder met het publiceren van onze blogs. Hiermee houden we onszelf scherp , informeren we geïnteresseerden en dragen we een steentje bij aan de discussies over actuele thema’s maar ook over de toekomst van de sector. Want wij geloven dat voor de woningcorporaties een belangrijke taak is weggelegd om huisvesting te bieden aan mensen die daar zelf minder goed voor kunnen zorgen. Een taak die niet door andere organisaties kan en zal worden opgepakt. Maar ook een taak die alleen kans van slagen heeft als de sector efficiënt en transparant wordt en blijft. En daar wil Corporatiekracht een rol spelen. Door het bieden van ondersteuning bij het vastgoedmanagement kan de bedrijfsvoering worden geoptimaliseerd. Met de waardering op marktwaarde kunnen de financiële prestaties van de corporatie inzichtelijk worden gemaakt. Daarnaast kan het DrieKamerModel worden gebruikt om ook de maatschappelijke prestaties van een woningcorporatie te kwantificeren en hierop te sturen. Kortom, diensten waar de corporatiesector structureel beter van kan worden en nóg beter in staat zal zijn om haar bijzondere taak te vervullen. Bij het teruglezen van onze blogs zien we overigens direct hoe snel ontwikkelingen in de sector kunnen gaan. Het ombouwen van kantoren heeft met de huisvesting van statushouders opeens een geheel andere lading gekregen dan het dit voorjaar had. We wensen u desondanks veel leesplezier en wellicht geeft het u inspiratie voor het nieuwe jaar.
December 2015
Bob Stolker Hans de Visser
Pagina 2 van 57
1. HET OMBOUWEN VAN KANTOREN In 2014 stond 17% van de kantoorruimte leeg. Meer dan de helft hiervan is structureel en dat is een maatschappelijk probleem. Minister Blok heeft hiervoor inmiddels een oplossing gevonden. Als er wordt overgegaan tot het ombouwen van een leegstaand kantoor naar woningen, hoeft de eigenaar gedurende 30 jaar geen verhuurdersheffing af te dragen en is tevens het puntensysteem niet van toepassing. Klinkt, op het eerste gezicht, aantrekkelijk. Maar is dat ook zo? Een structureel leegstaand kantoor zal over het algemeen geen pand zijn dat zich kenmerkt vanwege zijn fantastische bouwstijl of de geweldige woonlocatie. Mocht het eerste het geval zijn, is de kans groot dat er geen sprake is van leegstand óf de ombouw naar woonruimte heeft al in het verleden plaatsgevonden. Ook leegstaande kantoren op een geweldige woonlocatie zijn al lang herontwikkeld tot woningen. Kortom, we hebben het hier over de B-categorie. Een dergelijke ombouw zal dan over het algemeen kostbaar zijn. Het strippen van de gevel om te kunnen voldoen aan de eisen van de toekomstige bewoners (buitenruimte, energiezuinig, mooi woongebouw i.p.v. kantoor), kost bijvoorbeeld veel geld. Daarnaast is het maken van een goede woningplattegrond en een acceptabele woningontsluiting doorgaans ook niet eenvoudig. Gesteld dat dit allemaal mogelijk is, dan zal de investering in veel gevallen in dezelfde orde uit gaan komen als bij nieuwbouw. Is de investering dan verstandig? Bij nieuwbouw is er sprake van verhuurdersheffing en een puntensysteem. Dit zal het directe rendement lager laten uitvallen dan bij het omgebouwde kantoor. Doen dus? Of niet? Bij een waardering op marktwaarde wordt, in tegenstelling tot waardering op bedrijfswaarde of historische kostprijs, ook gekeken naar het indirecte rendement en dan zou het plaatje er weleens heel anders uit kunnen zien. Behoudens uitzonderingen, lijkt dit plan van de minister dus veel op een structureel leegstaand kantoor: iets wat niemand wil.
Pagina 3 van 57
2. DE WONINGMARKT TREKT AAN, NOU ÉN? In haar eerste kwartaalbericht 2015, over de woningmarkt in Nederland, concludeert de Rabobank dat de woningmarkt wéér is aangetrokken. Daarnaast zijn de verdere vooruitzichten voor 2015 en 2016 positief met een verwachte groei in het aantal transacties en een stijging van de prijzen met 3,5 tot 7,5%. Hoewel er sprake is van grote regionale verschillen, is de verwachting dat voor geheel Nederland sprake zal zijn van een positieve marktontwikkeling. Een dergelijk rapport van de grootste hypotheekverstrekker van ons land doet altijd denken aan een reclamespotje (“Wij van WC-eend adviseren WC-eend”). Het uitspreken van een positieve marktverwachting zal uiteindelijk toch wat twijfelende kopers over de streep kunnen trekken. Maar de cijfers van de NVM zijn ook positief, dus er zal ongetwijfeld een kern van waarheid in zitten. De vraag is natuurlijk wat een corporatie met dergelijke vooruitzichten moet of kan. De verkoopopbrengsten zullen toenemen maar verder werd tot op heden een dergelijk rapport van de Rabobank door het merendeel van de corporaties verder voor kennisgeving aangenomen en ging men over tot de orde van de dag. Maar bij waardering op marktwaarde ligt dat beduidend anders. Het aantrekken van de verkoopprijzen zal veelal resulteren in een verhoging van de marktwaarde in verhuurde staat. Dus een hogere waarde op de balans en dito winst, terwijl de kasstromen ongewijzigd blijven. Bij het aantrekken van de prijzen de komende jaren, kan het moment van invoeren van de waardering op marktwaarde, weleens van belang zijn. Immers, de waardering is voor het boekjaar 2016 verplicht terwijl dit voor het boekjaar 2015 nog niet het geval is. De keuze is dus om de te behalen herwaarderingswinsten gelijkmatig over beide jaren uit te smeren of in één jaar te laten vallen. Het eindresultaat is hetzelfde maar het effect op de stakeholders kon weleens heel verschillend blijken te zijn! Kortom, het volgende kwartaalbericht toch maar met meer dan gemiddelde interesse lezen en misschien toch maar eens nadenken over de te maken keuzes.
Pagina 4 van 57
3. MARKTWAARDEWAARDERING IN HET NIEUWS De verplichting voor corporaties om op marktwaarde te gaan waarderen, is één van de thema’s die vrijwel geruisloos in de nieuwe Woningwet is opgenomen. Nu deze wet inmiddels is aangenomen beginnen de corporaties zich te realiseren wat dit gaat betekenen en komen er reacties en onderzoeken. Deze week publiceerde Peter Hendriks op het “eerste onafhankelijke multimediale platform voor onderzoeksjournalistiek”, Follow the money (www.ftm.nl), een stuk over de marktwaardewaardering. Daarnaast werd een onderzoek van CorporatieNL en KPMG bekend waarin de stand van zaken met betrekking tot marktwaardewaardering in de corporatiesector is onderzocht. In zijn stuk constateert Peter Hendriks dat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) voor haar toezichtsrol uitgaat van de marktwaarde. Een logisch uitgangspunt, want enerzijds scheelt het enorm veel werk (het CFV moest voor de vergelijkbaarheid de individuele bedrijfswaardeberekeningen van corporaties omrekenen naar de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde), maar anderzijds zou het vreemd zijn als zij een ander uitgangspunt dan de wet zouden hanteren. Dit in tegenstelling tot het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat nog steeds uit blijft gaan van de bedrijfswaarde als uitgangspunt voor de waardering. Omdat beide partijen niet op één lijn zijn te krijgen, dienen corporaties straks verschillende waarderingen voor hetzelfde bezit aan te leveren aan toezichthoudende partijen. Erg onwenselijk, onduidelijk en kostenverhogend! In het stuk van Hendriks wordt ook een corporatiebestuurder geciteerd, die het allemaal maar onzin en nodeloos duur vindt. Een simpele afslag op de WOZ-waarde vindt hij voldoende. Inderdaad, erg simpel, maar voor een onderbouwing van verantwoorde vastgoedkeuzes niet geschikt. Deze corporatiebestuurder lijkt in ieder geval geen lering te trekken uit het feit dat corporaties zich in toenemende mate moeten verantwoorden aan hun stakeholders. Dit is alleen mogelijk op basis van een goede onderbouwing. Uit het onderzoek van CorporatieNL en KPMG lijkt de aap uit de mouw te komen: 55% (!) van de onderzochte corporaties twijfelt aan de kwaliteit van de basisgegevens, en is daarom nog niet in staat om op marktwaarde te gaan waarderen. Gelukkig is 87% van de corporaties van mening dat waardering op marktwaarde een middel vormt voor de verbetering van de waardesturing en het verhogen van de transparantie. Maar slechts 35% heeft hiervoor ook daadwerkelijk een plan voorhanden. Kortom, de corporatiesector staat aan de vooravond van een enorme klus waarin circa 1.900.000 woningen (ongeveer 10% is al op marktwaarde gewaardeerd) moeten worden beoordeeld op volledigheid en correctheid van de basisgegevens om tot een marktwaarde in verhuurde staat te komen. In haar publicatie over het onderzoek van CorporatieNL en KPMG schrijft Vastgoedmarkt het volgende hierover: Voor corporaties is 2015 een overgangsjaar waarin zij alvast kunnen wennen aan de nieuwe waarderingssystematiek. Met de implementatie daarvan is doorgaans minimaal 5 maanden gemoeid maar meestal een veel langere periode. De corporaties die nog niet begonnen zijn zullen dus haast moeten maken, alhoewel het de vraag is in hoeverre dit nog op tijd lukt. Corporaties moeten zich niet gek laten maken, maar zij moeten wel op korte termijn een keuze maken over de wijze van waardering. Dan kan de benodigde capaciteit worden gereserveerd en een planning gemaakt om de basisgegevens op orde te krijgen. Eenmaal de basisgegevens op orde kan de waardering in verhuurde staat worden uitgevoerd. Met de vastgoedwaardering kunnen corporaties een transparant vastgoedbeleid opstellen en hun maatschappelijke bijdrage aantonen.
Pagina 5 van 57
Wij vinden de overstap naar waardering in verhuurde staat, op basis van de echte portefeuillekenmerken, de juiste. In de huidige tijd kun je een portefeuille met een waarde van pakweg een half miljard Euro toch niet sturen op basis van onjuiste basisgegevens. Keuzes op basis van de verkeerde gronden kunnen ernstige gevolgen hebben voor het rendement en de solvabiliteit van de corporatie. Communicatie naar stakeholders is ingewikkeld als de sturingskeuzes niet goed onderbouwd kunnen worden. Het leven van de vastgoedmedewerkers en van de bestuurders zal eenvoudiger worden als beleidsvoornemens op een transparante en onafhankelijke wijze uitgelegd kunnen worden. Uiteraard ondersteunen wij corporaties graag met het op orde krijgen van de basisgegevens, het uitvoeren van de waardering en de communicatie met de stakeholders.
Pagina 6 van 57
4. DAG VAN HET WONEN: WIE HET WEET MAG HET ZEGGEN De adviseurs van Corporatiekracht bezochten op 26 mei jl. de Dag van het Wonen. Een congres waarin alle aspecten van de woningmarkt vanuit diverse invalshoeken door experts werden belicht. Het ochtendprogramma stond in het teken van themasessies (o.a. sociale woningbouw) en expertmeetings. Tijdens het centrale middagprogramma werd nader ingegaan op de trends en verwachtingen en werden deze nader belicht door vertegenwoordigers van AM, Rabobank, Dynamis en Blauwhoed. Wat opvalt is dat niemand eigenlijk een echt goed beeld heeft welke ontwikkelingen zich zullen doorzetten op de woningmarkt. Met name de verlaging van de Loan to Value (LTV) naar 100% voor particulieren maakt het lastig om te voorspellen of het herstel van de woningmarkt zich zal doorzetten. De Rabobank verwacht zelfs dat een verdere vermindering van de LTV niet denkbeeldig is. En mocht dit geen doorgang vinden (hetgeen inmiddels door minister Blok is bevestigd), dan zullen de aangescherpte financieringseisen voor banken wel een effect hebben op de ontwikkeling van de woningmarkt. Opvallend was dat zelfs Roel Vollebregt van BAM-dochter AM, zich niet wilde wagen aan voorspellingen over de gevolgen van de groei van het aantal huishoudens en het jaarlijks slopen van 1% van de huidige woningvoorraad indien zou worden uitgegaan van een gemiddelde levensduur van 100 (!) jaar. Ook Wilfred van der Neut van Dynamis kwam feitelijk niet verder dan het uitspreken van de verwachting dat makelaars altijd nodig zouden blijven. Phillips Smits van Blauwhoed was daarentegen bijzonder duidelijk over de toekomst: we gaan van hardware naar software, oftewel Smart Living! Wellicht voor de meeste toehoorders de ver van mijn bed show. Maar op enkele honderden meters van “The Edge”, één van de meest innovatieve en duurzaamste kantoren ter wereld, ook weer realistischer dan menigeen denkt. Het verhaal wat niet of nauwelijks aan bod kwam op deze dag, was de toekomst van de corporatiesector. Als een sector met een marktaandeel van 31% van de woningmarkt, door de invoering van de nieuwe Woningwet wordt gedwongen te veranderen, heeft dit nogal een impact. Met name voor de bewoners maar ook voor ontwikkelaars, aannemers en makelaars kunnen deze ontwikkelingen verstrekkende gevolgen hebben en zou het handig zijn geweest om een beeld te krijgen van de trends in de corporatiesector. In de themasessie Sociale Woningbouw ging René Grotendorst van Rochdale bijvoorbeeld in op het antwoord van zijn corporatie op de Woningwet: kleine sociale woningen. Een oplossing die wellicht alleen in Amsterdam zal werken vanwege de specifieke marktomstandigheden, maar wel anticipeert op een situatie waarin de WOZ-waarde onderdeel wordt van de puntentelling en de waardering op marktwaarde zal resulteren in een enorme kloof tussen waarde en direct rendement. Hoewel hij toegaf dat Rochdale ook binnen de eigen organisatie wat hobbels moest overwinnen voor een dergelijk beleid, toont dit wel aan dat sommige corporaties de veranderingen niet op zich af laten komen, maar nadenken over de toekomst. Ondanks de onderbelichting van de corporatiesector op de Dag van het Wonen, komen de ontwikkelingen snel op de corporaties af. Eigenlijk kan geen enkele corporatie het zich veroorloven om bijvoorbeeld de waardering op marktwaarde niet te gaan voorbereiden. Hoewel het definitieve waarderingshandboek nog moet komen, mag aangenomen worden dat voor de Light-methode een aantal basisgegevens nodig zijn die nu veelal ontbreken in de cartotheek. Deze zullen dus verzameld moeten worden om aan de slag te gaan met één van de grootste waarderingsklussen in de geschiedenis: het binnen één jaar waarderen van circa 1.800.000 corporatiewoningen. Alleen al deze operatie en de gevolgen daarvan (wat dacht u van de publieke opinie als de financiële resultaten bekend zullen worden!), nomineren de corporaties voor een meer prominentere plek in het programma van de Dag van het Wonen in 2016.
Pagina 7 van 57
5. SEPP BLATTER EN DE CORPORATIESECTOR De herverkiezing van Sepp Blatter heeft de afgelopen weken meer media-aandacht gekregen dan een natuurramp van bovengemiddelde proporties. Zelfs het geregisseerd arresteren van een aantal topbestuurders van de FIFA was voor 133 afgevaardigden geen enkel probleem om hun stem opnieuw aan Sepp Blatter te geven. De komende 4 jaar leek er dus weinig bij deze organisatie te veranderen want het merendeel van de aangesloten landen heeft hier namelijk geen enkel belang bij en/of in veel culturen is gebrek aan transparantie en een zekere mate van corruptie gewoon onderdeel van het leven. Wat we hier ook van mogen vinden, verrassen doet het eigenlijk niemand. Maar onder druk wordt alles vloeibaar en dus is Blatter vier dagen na zijn herverkiezing alsnog afgetreden. De reden hiervoor is vooralsnog niet erg transparant en dat verbaast niemand. Van de FIFA naar de corporatiesector is natuurlijk best wel een overgang met, op het eerste gezicht, weinig verbanden. Maar dat blijken er toch uiteindelijk meer te zijn dan men denkt. Een paar voorbeelden. Ondanks de invoering van de verhuurdersheffing blijken de vermogens van corporaties enorm te zijn toegenomen omdat de extra huurruimte in de afgelopen jaren is benut en in bedrijfswaardeberekeningen enorm meetelt. Niemand in de sector verbaast zich hierover, maar de buitenwereld reageert bijna net zo verontwaardigd als de afvaardiging van de KNVB in Geneve deed na de herverkiezing van de voorzitter. Een ander voorbeeld. De FIFA wordt een gebrek aan transparantie verweten. Geheime stemmingen en het feit dat niemand het salaris van de voorzitter kent, liggen hieraan ten grondslag. Maar de salarissen van corporatiebestuurders zijn ook nog niet zo heel lang openbaar. En weet u hoe investeringsbeslissingen van corporaties tot stand komen? Er was dan ook een parlementaire enquête voor nodig om de sector zelf eens in de spiegel te laten kijken. In het rapport “De Balans Verstoord” komt een niet al te positief beeld van de sector naar voren. De uitkomsten verrassen eigenlijk niemand…. Maar net als FIFA-bestuurders, moeten corporaties zich aan de wet houden. Dus voor de FIFA hopen we dat de onderzoeken van de FBI en het Zwitserse justitieel apparaat voldoende materiaal zal opleveren voor een zuivering binnen de voetbalorganisatie. Voor de corporatiesector is er de nieuwe Woningwet. Met een reeks van aanscherpingen moeten corporaties hun bedrijfsvoering en organisatie op tal van punten gaan aanpassen. Aanpassingen die wellicht ook een aanzet zullen vormen voor een cultuurverandering waarin er meer transparantie over investeringsafwegingen zal gaan ontstaan. De verplichte waardering op marktwaarde zou bijvoorbeeld de basis kunnen vormen om eens na te denken over het DrieKamerModel waarbij de afwegingen tussen financiële- en maatschappelijke doelstellingen inzichtelijk worden. Met een dergelijk inzicht kan niet alleen vooraf beter gestuurd worden, maar ook maakt het verantwoording achteraf veel transparanter. Voor corporaties dus eigenlijk net zo’n open deur als openbare stemmingen bij de FIFA. Veel corporaties hebben echter nog wat koudwatervrees bij het DrieKamerModel en hikken tegen de implementatie aan. Voor deze corporaties heeft Corporatiekracht de DrieKamerScan ontwikkeld. Op basis van het DrieKamerModel wordt een “foto” van de exploitatie per complex gemaakt. Hierbij ontstaat niet alleen inzicht in het commerciële rendement maar ook in de aanwending van het maatschappelijk budget. Kortom, transparantie in de vastgoedexploitatie en een nieuwe basis voor vastgoedsturing. Met dergelijke producten hoopt Corporatiekracht de sector te ondersteunen in een periode waarin de basis voor een cultuuromslag wordt gelegd. Want uiteindelijk gaat het niet om de corporaties maar om het bieden van betaalbare huisvesting voor een kwetsbare groep in de samenleving. Net zoals het over het voetbal zou moeten gaan en niet om de FIFA of Sepp Blatter.
Pagina 8 van 57
6. KEUZES Op 31 mei jl. heeft Aedes een brief aan de Tweede Kamer gestuurd waarin zij een aantal misverstanden uit de wereld wilde helpen over de ontwikkeling van de financiële positie van de corporatiesector. Bij een aantal politici leefde volgens Aedes het idee dat corporaties “op hun geld zaten en een bouwstaking zouden organiseren”. In deze brief tracht Aedes dit beeld te nuanceren. Een zeer korte samenvatting: geld zit in stenen, vermogenstoename alleen op papier, ingerekende huurstijgingen worden naar beneden bijgesteld, extra huurruimte is minder dan verhuurdersheffing en corporaties moeten keuzes maken. Vooral dit laatste is een interessant thema. Want Aedes suggereert daarmee feitelijk dat corporaties in het verleden kennelijk geen keuzes hoefden te maken… Bij het maken van keuzes gaat het eigenlijk om 2 dingen: op welke manier maak je ze en hoe communiceer je dit met de stakeholders. Hoe goed je de keuzes ook maakt, op het moment dat je als organisatie niet in staat bent om hierover op een transparante wijze met de stakeholders te communiceren wordt iedere keuze een gevecht. Een voorbeeld. In haar brief gaat Aedes ervan uit dat door de waardering op marktwaarde, het vermogen van de corporaties op papier met € 100 miljard zal stijgen. Als je het snel zegt valt het mee, maar dit betekent dat iedere woning ongeveer € 50.000 hoger gewaardeerd zal gaan worden. Een kleine corporatie met 2.000 woningen moet dan een boekwinst van € 100.000.000 (!) gaan verantwoorden. Wie durft er dan nog tegelijkertijd een huurverhoging voor te stellen? Dat is dus alleen mogelijk als er sprake is van een zorgvuldig voorbereid traject waarin de winst vanwege de herwaardering van het vastgoed, is gekoppeld aan een inzichtelijk verhaal over de bedrijfsvoering. Over de te maken keuzes schrijft Aedes het volgende: “Ook liggen er nog enorme opgaven. Opgaven die niet allemaal gerealiseerd kunnen worden. De huren betaalbaar houden (en het voorkomen van schulden en huisuitzettingen), investeren in nieuwbouw, het energiezuinig maken van de woningvoorraad (Energieakkoord; gemiddeld energielabel B in 2020) en het onderhoud van de woningvoorraad, zodat de levensduur van het bezit op peil blijft en ook toekomstige bewoners sociaal gehuisvest kunnen worden, vergt keuzes.” Dit lijkt een open deur, maar hoe maak je dergelijke keuzes? Het willen realiseren van maatschappelijke doelstellingen zoals het betaalbaar houden van de huren, gaat ten koste van de te realiseren financiële doelstellingen waarmee investeringen moeten worden gefinancierd. En hoe ga je bijvoorbeeld om met een situatie waarin tussentijds de spelregels worden gewijzigd? Een herwaardering van het bezit zal bijvoorbeeld grote gevolgen kunnen hebben voor de haalbaarheid van sloopnieuwbouwprojecten. Het DrieKamerModel maakt keuzes tussen maatschappelijke- en financiële doelstellingen inzichtelijk. Hierdoor kan de corporatie haar afwegingen beter onderbouwen. Tevens zal zij in staat zijn deze afwegingen beter te verantwoorden naar de stakeholders. Dat zal de gang naar de huurdersvertegenwoordigers in ieder geval minder precair maken na het realiseren van een enorme boekwinst! Het maken van keuzes begint dus al bij het maken van de keuze om een zorgvuldig traject in gang te zetten rondom de herwaardering. Dit traject zal niet kunnen eindigen bij het verwerken van de marktwaardecijfers op de balans. Dit is slechts de eerste stap om te komen tot een nieuwe benadering rond het maken en verantwoorden van keuzes in de bedrijfsvoering van de corporatie. Een traject dat tijd zal vergen en dus begint met de keuze om hier snel mee te beginnen.
Pagina 9 van 57
7. HET HUURAKKOORD Aedes en de Woonbond hebben een huurakkoord gesloten voor de sociale huren. In dit akkoord wordt voor een periode van 3 jaar een gematigde huurstijging afgesproken, maar daar verwachten partijen wel wat voor terug… Een verlenging van het akkoord met 5 jaar wordt bijvoorbeeld niet uitgesloten, maar dan dient het Rijk wel de verhuurdersheffing in te trekken. Dit alles om een kwalitatief goede sociale huursector in de toekomst te kunnen waarborgen. Het akkoord bestaat uit 5 onderdelen, laten we ze eens aflopen. De huursom Een lang gekoesterde wens van de corporatiesector: een afspraak maken voor de stijging van de totale huursom waarbinnen de corporatie zelf een differentiatie per complex kan hanteren. Voordeel van een dergelijke benadering vormt het gelijktrekken van historisch gegroeide onevenwichtigheden tussen complexen onderling. Het voordeel van het ene complex (lagere huurstijging) is daarentegen het nadeel van het andere complex (hogere huurstijging). Dit zal betekenen dat het overleg met de huurdersvertegenwoordigers gevoerd zal moeten gaan worden op basis van transparantie en duidelijkheid over de financiële- en maatschappelijke prestaties per complex. Door de huurverhogingen te koppelen aan kwaliteit van de woningen in plaats van het inkomen van de huurder, kan er meer op waarde worden gestuurd en is de corporatie niet afhankelijk van de inkomens van de huurders. Dat vormt bij goed assetmanagement een groot voordeel. Nadelen zijn er ook bij dit onderdeel. De huurdersorganisaties zullen zich mee moeten ontwikkelen om een goede counterpartner voor de corporatie te vormen. En de voorgestelde toepassing bij commerciële verhuurders heeft bij de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) al de reactie “onacceptabel” opgeleverd. Staffels Indien een woning een huur heeft van meer dan 80% van de maximaal redelijke huur, zou de corporatie alleen een inflatievolgende huurverhoging mogen doorvoeren. Ligt de feitelijke huurprijs onder deze grens dan zou een maximale huurverhoging van inflatie + 2,5% mogen worden gehanteerd. Hierbij is de koppeling van de WOZ-waarde aan de puntentelling voor het gemak buiten beschouwing gelaten. Hier ligt het grootste bezwaar van de IVBN, want haar commerciële achterban hanteert doorgaans een huur van meer dan 80% van de maximale huur. Daarnaast stelt de IVBN dat de belangstelling van buitenlandse beleggers voor corporatiebezit hierdoor weleens zou kunnen verminderen. Omvang sociale voorraad Door liberalisatie, huurharmonisatie en het onderbrengen van te liberaliseren woningen in de niet-DAEB tak, vrezen partijen voor de omvang van de sociale voorraad. Zij bevelen dan ook aan om de sociale voorraad op peil te houden, tenzij regionale woningmarktontwikkelingen hierom vragen. Het is onduidelijk aan wie deze aanbeveling is gericht. De achterban van Aedes kan namelijk zelf bepalen wat zij wat met haar sociale huurwoningen wenst te doen. Daarnaast is harmonisatie en liberalisatie feitelijk al afgedekt door de huursombenadering. Passend wonen Er zal een gezamenlijk onderzoek naar “scheef wonen” worden uitgevoerd. Het gaat hierbij om zowel de huurders die te goedkoop als de huurders die te duur wonen. Partijen hebben aangegeven aan de uitkomsten van het onderzoek consequenties te zullen verbinden. Oftewel, het grootste politieke hangijzer wordt vooralsnog buiten het akkoord gelaten. Bijzonder, want de inkomensafhankelijke huurverhoging heeft veel politiek draagvlak vanwege het uit het slot halen van de woningmarkt en als funding voor de verhuurdersheffing. En wat zijn “consequenties”?
Pagina 10 van 57
Huurtoeslag Partijen doen een oproep om de laagste inkomens te vrijwaren van bezuinigingen op de huurtoeslag. Een oproep die eigenlijk al is ingehaald door de 95% toewijzingsnorm. De ontwikkeling van de huurtoeslag zal hierdoor min of meer gelijke tred houden met de huurstijgingen. Al met al, zijn er wel wat vraagtekens te plaatsen bij het huurakkoord. Een dergelijk akkoord kan feitelijk alleen gesloten worden als alle belanghebbenden aan tafel hebben gezeten. Het uitsluiten van het Rijk en de IVBN zal resulteren in veel weerstand vanwege het wegvallen van de verhuurdersheffing en vermindering van rendement. Daarnaast is de inkt van het rapport van de enquêtecommissie nog nat en zullen vele politici dit akkoord (terecht of onterecht) beschouwen als een opzichtige poging van de corporatiesector om weer ruimte voor zichzelf te creëren. Het feit dat de grootstedelijke corporaties inmiddels hebben laten weten dat zij uitgezonderd willen worden van de gemaakte afspraken, vormt voor dit standpunt feitelijk nog eens olie op het vuur. Indien het akkoord eventueel tóch gerealiseerd zal worden, zal de corporatie in het overleg met de lokale stakeholders ieder voorstel voor een gedifferentieerde huurverhoging moeten kunnen onderbouwen. Dit pleit voor het financieel en maatschappelijk inzichtelijk maken van de exploitatie per complex. Met de DrieKamerScan heeft Corporatiekracht een product ontwikkeld, waarmee dit inzicht kan worden verkregen. Een product dat overigens ook zijn dienst kan bewijzen als het huurakkoord onverhoopt niet zal worden gerealiseerd!
Pagina 11 van 57
8. HET WAARDERINGSHANDBOEK: EEN EERSTE BESCHOUWING Op 19 juni jl. is de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, kortom de nieuwe woningwet 2015, gepubliceerd. In de nieuwe woningwet is een verplichting opgenomen om te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Op 15 januari 2015 heeft het Centraal Fonds hierover een advies uitgebracht aan de minister. Dit advies was de eerste versie van het door Ortec Finance opgestelde waarderingshandboek. Een versie waarvan een groot deel van de corporaties waarschijnlijk met enige angst kennis van heeft genomen. Het stelde namelijk behoorlijke eisen aan de beschikbaarheid van data. In een door KPMG uitgevoerd onderzoek bleek dat maar liefst 55% van de geënquêteerde corporaties dacht dat zij hun data niet voldoende op orde zouden hebben. In hoeverre dit heeft meegespeeld bij de doorgevoerde aanpassingen is niet duidelijk. Feit is echter wel dat de definitieve versie, die in de Regeling is opgenomen, in een aantal opzichten simpeler is geworden. Maar dit heeft een keerzijde. Zo is bijvoorbeeld de relatie met de VEX-normen uit de Vastgoed Taxatie Wijzer losgelaten. In de VEX-normen wordt voor de instandhoudingskosten, per verschillend woningtype, onderscheid gemaakt in het materiaal van de kozijnen (kunststof of hout), het type CV-ketel, de aanwezigheid van mechanische ventilatie (met of zonder WTW) en de aanwezigheid van een lift. Dit zijn zaken die de hoogte van de instandhoudingskosten aanzienlijk kunnen beïnvloeden. Hiervoor in de plaats is nu een tabel gekomen waarin alleen nog onderscheid wordt gemaakt in 4 woningtypes (EGW, appartement, studenteenheid en zorgeenheid) en 5 bouwperiodes. Oftewel, het normbedrag voor instandhoudingskosten voor een appartement met lift is gelijk aan een appartement zonder lift mits de bouwperiode maar gelijk is. Iedere assetmanager zal hierbij onrustig worden. Want een verschil van € 500 per jaar in de instandhoudingskosten heeft nogal wat invloed op de waarde! Bij de bepaling van de markthuur zullen een groot aantal corporaties opgelucht ademhalen. In de vorige versie leek het erop dat voor iedere woning het aantal m2 Verhuurbaar VloerOppervlak (VVO) nodig was om de markthuur te berekenen. Een parameter die weinig corporaties integraal geregistreerd zullen hebben. Hiervoor in de plaats zijn nu een zestal oppervlakteklassen gekomen. Ook iets wat niet geregistreerd zal staan, maar aanzienlijk simpeler te reproduceren. Ook de normen voor belastingen en verzekeringen zijn aanzienlijk vereenvoudigd. Geen koppeling aan de gemeentelijke tarieven of de herbouwwaarde. Maar voor de belastingen en verzekeringen is gekozen voor een vast percentage van de WOZ-waarde van 0,27%. Dit terwijl de OZB-tarieven tussen gemeenten soms aanzienlijk kunnen verschillen. Zo bedraagt het tarief in Den Haag 0,0687% van de WOZ-waarde, terwijl in Leiden een tarief van 0,17725% wordt gehanteerd. De te hanteren disconteringsvoet is iets aangepast. In beginsel is een disconteringsvoet opgebouwd uit een risicovrije rentevoet welke wordt verhoogd met opslagen voor het aan de belegging gekoppelde risico. Dit principe is ten opzichte van het concept niet gewijzigd. De discutabele koppeling met de restant levensduur is komen te vervallen en hiervoor in de plaats is de bouwperiode van het object gekomen. De uiteindelijke discontovoet varieert in het handboek van 5,68% tot 8,31%. Al met al, lijkt het er sterk op dat het ministerie ervoor heeft gekozen om niet te ingewikkeld te beginnen door het rekenmodel in een aantal opzichten sterk te vereenvoudigen. Dit heeft ontegenzeggelijk voordelen. De data die benodigd is om de marktwaardering uit te kunnen voeren, zal over het algemeen grotendeels voorhanden zijn. De vraag is echter wat dit zal opleveren als de uitkomsten niet goed gebruikt kunnen worden om assetmanagement in de corporatie te implementeren omdat de uitkomsten te globaal zijn. Terwijl dit toch één van de doelstellingen was om de waardering op marktwaarde in te voeren. Wij kunnen ons dan ook niet aan de indruk onttrekken dat er hier sprake is van een ingroeimodel en het handboek de komende jaren
Pagina 12 van 57
verder zal worden doorontwikkeld. Het is sterk aan te bevelen om dit niet af te wachten en de voorbereidingen van de herwaardering aan te grijpen om te zorgen dat uw data op orde is en aansluit bij de gestandaardiseerde VEX-normen. Dit levert niet alleen extra kennis op over uw bezit, maar dan kunt u ook een aanvang maken met het optimaliseren van uw vastgoedbeleid. Hoe eerder u hiermee start, hoe eerder u hier ook profijt van zult hebben. Ter indicatie: de verhuurdersheffing is in het handboek ook na 2017 nog gewoon ingerekend, dus het spanningsveld tussen financieel rendement en betaalbaarheid is structureel. Corporatiekracht heeft niet alleen de kennis, maar ook de ICT in huis om voor u waarderingen op verschillende grondslagen uit te voeren. We helpen u graag om zo snel mogelijk te starten zodat u ruim op tijd bent met de invoering van de nieuwe grondslag voor uw bedrijfsvoering!
Pagina 13 van 57
9. PRESTATIEAFSPRAKEN 2.0 Het is oktober 2012 en het kabinet Rutte II presenteert haar regeerakkoord “Bruggen slaan”. Nadat het Vestia-debacle zich dat jaar in volle hevigheid had gemanifesteerd, verbaasde het niemand dat de nieuwe regering zich had voorgenomen om de teugels voor de corporaties wat aan te trekken. Maar de zinsnede “Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten” gaf toch de nodige commotie. Corporaties waren immers private organisaties en ze maakten toch al prestatieafspraken met gemeenten? En daar zat nu juist de kneep, want deze afspraken waren in de praktijk nogal vrijblijvend. De VNG-adviescommissie “Relatie gemeenten en woningcorporaties” heeft in 2013 onderzocht hoe prestatieafspraken minder vrijblijvend tot stand zouden kunnen komen. In eerste instantie constateert de commissie dat de relatie tussen gemeenten en corporaties tot dan toe gebrekkig is geweest omdat er in het BBSH geen verplichting stond opgenomen om prestatieafspraken te maken en de gemeenten geen middelen beschikbaar hadden om dit te kunnen afdwingen. Daarnaast bleek ook dat een aantal gemeenten in gebreke was gebleven omdat zij geen recente woonvisie beschikbaar hadden. Inmiddels leven we in 2015 en weten we hoe “de aansturing door de gemeenten” is vertaald in de Woningwet. Indien er sprake is van een woonvisie, dienen corporaties hier jaarlijks een “bod” op te doen om haar aandeel in de woonvisie te realiseren. Omdat de gemeente van het ministerie een opgave ontvangt van de investeringscapaciteit van de corporatie en de huurders ook als volwaardige partner aan tafel zitten, zullen de prestatieafspraken een ander karakter krijgen dan tot nu toe gebruikelijk. Daarnaast heeft de minister de prioriteiten aangegeven die in de afspraken tot uiting dienen te komen: betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep, energiezuinige woningvoorraad, huisvesting urgente doelgroepen en wonen en zorg. De regierol van de gemeente zal hierbij veel nadrukkelijker aan de orde komen. Helaas blijkt 60% van de gemeenten zich hierop nog niet te hebben voorbereid… Een andere alinea uit het regeerakkoord kreeg destijds wat minder aandacht, maar weet inmiddels de media aardig bezig te houden: “Gemeenten worden geheel verantwoordelijk voor de activiteiten op het gebied van ondersteuning, begeleiding en verzorging. De aanspraken worden beperkt, dienstverlening wordt versoberd en meer gericht op waar ze het hardste nodig is en gaat vallen onder de wet maatschappelijke ondersteuning (WMO).” Oftewel, de decentralisatie van de zorg en de hieraan gekoppelde bezuiniging, levert veel gemeenten op dit moment de nodige hoofdbrekens op. Enerzijds door de invulling van een nieuwe regierol en anderzijds vanwege de vermindering van de beschikbare budgetten. Ook hier vormt huisvesting een soort rode draad. Het verminderen van intramurale huisvesting door het scheiden van wonen en zorg heeft bijvoorbeeld nogal wat consequenties en deze raken ook de corporaties zowel direct als indirect. Enerzijds zullen zorgpartijen niet langer in staat zijn om hun vastgoed voor bepaalde doelgroepen te exploiteren. En als dit vastgoed van een corporatie is gehuurd zullen ze vroeg of laat de huurovereenkomst willen ontbinden. Maar het (langer) zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag zal in de praktijk ook veelal moeten worden ingevuld door corporaties. De hiermee gepaard gaande investeringen en exploitatierisico’s zullen aanzienlijk zijn en dat vereist een zorgvuldige regie. Dit pleit ervoor dat de processen tussen de gemeente en de corporaties enerzijds en tussen de gemeente en de zorgpartijen anderzijds, beter op elkaar worden afgestemd en misschien zelfs wel dienen te worden geïntegreerd. Dit vereist een benadering die verder gaat dan het maken van prestatieafspraken of het op een verantwoorde wijze inkopen van zorg. Dit vereist het “slaan van bruggen” en misschien moet u als corporatie of zorgpartij hiervoor wel de eerste pijler slaan.
Pagina 14 van 57
10.
KERNWERKGEBIEDEN. MOETEN WONINGCORPORATIES OPSPLITSEN?
Sinds 2000 is de gemiddelde omvang van woningcorporaties sterk gegroeid. In 2000 had een woningcorporatie gemiddeld nog iets minder dan 4.000 woningen in bezit, in 2011 was de omvang gegroeid tot bijna 6.000 woningen. Vier corporaties waren op dat moment groter dan 50.000 woningen. Besparingen en slagkracht zullen over het algemeen belangrijke motieven geweest zijn om de huurdersorganisaties, raden van commissarissen en het rijk te bewegen mee te gaan in de fusieplannen. Maar zijn de motieven ook steekhoudend geweest? In het artikel “Schaalparadox bij woningcorporaties” in de ESB Woningmarkt van 18 april 2014 concluderen de schrijvers dat “de meeste corporaties opereren onder schaalnadelen: zij kunnen aan schaaldoelmatigheid winnen door opsplitsing of het afstoten van woningen”. Daarmee kan de conclusie worden getrokken dat de doelmatigheid van de woningcorporaties in ieder geval niet groter is geworden door de schaalvergrotingen. Uit de KWH-Prestatie-Index 2013 blijkt dat huurders gemiddeld tevredener zijn indien zij huren bij een kleinere corporatie dan bij een grotere. De top 10 corporaties met minder dan 1.800 woningen scoort een gemiddelde klanttevredenheid van 8,0. De top 10 corporaties met meer dan 10.000 woningen scoren gemiddeld een 7,5. De nummer 10 van de kleine corporaties scoort met een 7,6 hoger dan de nummer 1 bij de grote corporaties met een 7,5. Zou minister Blok dat alles voor ogen hebben gehad toen hij besloot dat corporaties slechts één woningmarktregio als kerngebied krijgen? Gemeentes moeten vanaf 1 januari 2016 een voorstel voor een woningmarktregio doen. Resultaat is dat elke corporatie één regio als kernwerkgebied krijgt. Buiten dat gebied mag geen uitbreidingsnieuwbouw plaatsvinden, tenzij daarvoor ontheffing wordt verleend. Bestaand bezit mag wel behouden worden en het slopen en ter plaatse nieuw bouwen van woningen blijft toegestaan. De corporatie wordt ook geacht in alle gebieden waar zij feitelijk werkzaam is een bod te doen op de woonvisie. Gemeenten kunnen hun voorstellen tot 1 juli 2016 indienen. Overigens dienen de gemeentes de corporaties om advies te vragen bij het aanwijzen van de woningmarktregio’s. Voor de kleinere corporaties verandert er waarschijnlijk weinig door deze regel. Zij zijn meestal al actief in een beperkt aantal gemeentes die in de meeste gevallen tot één woningmarktregio zullen gaan behoren. De grote corporaties echter, zijn over het algemeen tot stand gekomen door fusies van (soms heel veel) kleinere corporaties. Iedere fusiepartner was, tot de fusie, actief in zijn eigen gemeente. Het bezit van grote corporaties is verspreid over verschillende gemeentes die waarschijnlijk tot verschillende woningmarktregio’s zullen gaan behoren. De gemeentes gaan nu de woningmarktregio’s bepalen. Dat kan betekenen dat de woningportefeuille van een corporatie over meerdere woonregio’s wordt verdeeld. Het kernwerkgebied voor een woningcorporatie wordt die woningmarktregio waar het grootste deel van de portefeuille terecht komt. In de overige woningmarktregio’s waar de corporatie woningen bezit mag dus niet meer uitgebreid worden. Voor een gemeente als Almere wordt het ingewikkeld. In Almere zijn slechts drie corporaties actief: De Alliantie, Ymere en GoedeStede. In Almere staat slechts 10% van de woningen van Ymere en De Alliantie. De kans dat Almere tot het kernwerkgebied van die corporaties gaat horen is dus klein. Maar samen bezitten deze corporaties wel ca. 60% van de sociale voorraad in Almere. Een logische stap zou zijn om het bezit van Ymere en De
Pagina 15 van 57
Alliantie in Almere onder te brengen bij GoedeStede of om Ymere en de Alliantie op te splitsen in kleinere corporaties. Tijdens de behandeling van de Woningwet heeft de Tweede Kamer overigens ook nog een aantal amendementen besproken. Met een nipte meerderheid werd het voorstel van gedwongen opsplitsing van Monasch en Karabulut afgewezen. Maar met 72 voorstemmers bleek er wel een opmerkelijk groot politiek draagvlak te zijn om corporaties gedwongen te laten opsplitsen bij een inefficiënte bedrijfsvoering of het actief zijn in meerdere woningmarkten. Vooralsnog is dit nog niet aan de orde, maar met andere politieke verhoudingen in de Kamer kan het plan natuurlijk zo weer uit de la worden getrokken. Hoewel het corporaties is toegestaan om het bezit buiten de kernregio te behouden, zal het in de praktijk betekenen dat de focus toch op het bezit binnen de kernregio zal komen te liggen. In hold-sellanalyses zou het dan zo maar kunnen gebeuren dat de betreffende corporaties het bezit buiten het kernwerkgebied zullen willen afstoten. Hierdoor zal er meer investeringscapaciteit ontstaan binnen de kernregio. En laat dat nou net ook de bedoeling zijn van het afgewezen amendement van verplichte opsplitsing. De mogelijke wens om bezit buiten de kernregio af te willen stoten, zal overigens ook betekenen dat collegacorporaties in dit gebied hun positie kunnen verstevigen door dit bezit te verwerven. Om de financiële prestaties van dergelijk bezit te beoordelen en te vergelijken met andere complexen is het dan wel van belang om op korte termijn te starten met het waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Als nu blijkt dat grote corporaties minder doelmatig zijn dan kleinere en dat huurders van grotere corporaties minder tevreden zijn over hun verhuurder dan huurders van kleinere corporaties ligt het voor de hand te veronderstellen dat de benadering met kernwerkgebieden dient te leiden tot kleinere corporaties.
Pagina 16 van 57
11.
HET HUURAKKOORD 2.0
Wij plaatsten eerder (zie ons blogarchief van de maand juni) een blog over het huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond. In het kort: Aedes en de Woonbond hebben een huurakkoord gesloten voor de sociale huren. In dit akkoord wordt voor een periode van drie jaar een gematigde huurstijging afgesproken, maar daar verwachten partijen wel wat voor terug. Een verlenging van het akkoord met vijf jaar wordt bijvoorbeeld niet uitgesloten, maar dan dient het Rijk wel de verhuurdersheffing in te trekken. Dit alles om een kwalitatief goede sociale huursector in de toekomst te kunnen waarborgen. Het akkoord bestaat uit vijf onderdelen, laten we ze eens aflopen. De huursom Een lang gekoesterde wens van de corporatiesector: een afspraak maken voor de stijging van de totale huursom waarbinnen de corporatie zelf een differentiatie per complex kan hanteren. Staffels Indien een woning een huur heeft van meer dan 80% van de maximaal redelijke huur, zou de corporatie alleen een inflatievolgende huurverhoging mogen doorvoeren. Wanner de feitelijke huurprijs onder deze grens ligt dan zou een maximale huurverhoging van inflatie + 2,5% mogen worden gehanteerd. Omvang sociale voorraad Partijen bevelen aan om de sociale voorraad op peil te houden, tenzij regionale woningmarktontwikkelingen hierom vragen. Passend wonen Er zal een gezamenlijk onderzoek naar “scheef wonen” worden uitgevoerd. Het gaat hierbij om zowel de huurders die te goedkoop als de huurders die te duur wonen. Huurtoeslag Partijen doen een oproep om de laagste inkomens te vrijwaren van bezuinigingen op de huurtoeslag. Wij trokken de conclusie dat er wel wat vraagtekens te plaatsen zijn bij het huurakkoord. Het Rijk en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) niet waren betrokken. Daarnaast verwachtten wij dat vele politici dit akkoord (terecht of onterecht) zouden beschouwen als een opzichtige poging van de corporatiesector om weer ruimte voor zichzelf te creëren. In het woonakkoord van februari 2013 dat door de VVD, PvdA, D66, CU en SGP is gesloten is afgesproken dat het systeem van inkomensafhankelijke huurverhoging wordt vervangen door de huursombenadering. Kern van deze benadering is dat de totale huurstijging voor een verhuurder wordt gemaximaliseerd maar dat de verhuurder zelf de huurverhoging per woning differentieert. In een brief van 3 juli 2015 aan de Tweede Kamer stelt de minister voor de huursombenadering te hanteren conform het voorstel van Aedes en de Woonbond. Dat wil zeggen dat de totale huursom voor een woningcorporatie maximaal inflatie plus 1% mag stijgen, inclusief huurharmonisatie. De huur van woningen die minder dan 80% maximaal redelijk bedraagt, mag inflatie plus 2,5% omhoog. De huur van woningen die meer dan 80% maximaal redelijk bedraagt, mag slechts met de inflatie stijgen.
Pagina 17 van 57
Voor de particuliere verhuurder gelden de beperkingen niet. Deze mogen hun huren met de inflatie plus 2,5% laten stijgen. IVBN heeft hier al positief op gereageerd. De minister heeft uitgerekend dat volgens dit voorstel de verdiencapaciteit ca. € 12,0 mln minder is dan bij de inkomensafhankelijke huurverhoging (op een totale huursom van ca. € 13 mrd). Bovendien gaan de uitgaven voor de huurtoeslag omlaag met € 31 mln. De minister wil in het voorjaar van 2016 het huurbeleid evalueren. Op dat moment zal hij ook een besluit nemen over de verhuurdersheffing. De verhuurdersheffing blijft voor de woningcorporaties maar ook voor de commerciële en particuliere verhuurders, een aantasting van een betaalbare en kwalitatief goede sociale huurvoorraad. De Tweede en de Eerste Kamer moeten zich nog uitspreken over de voorstellen van de minister. Aangezien de voorstellen van de minister aansluiten op het woonakkoord uit 2013 mag dit geen problemen meer opleveren. Dit betekent nu wel dat het voor huurders van een sociale huurwoning sterk afhankelijk van het soort verhuurder of zijn woning betaalbaar blijft. Huurdersorganisaties zullen zich sterk verzetten tegen de complexmatige verkoop van woningen aan beleggers. De rem op huurstijgingen worden dan immers losgelaten. Bijzonder is ook dat de uitgaven voor de huurtoeslag voor woningen van particuliere verhuurders toeneemt ten koste van de huurtoeslag voor woningen van woningcorporaties. Indirect wordt de particuliere huurmarkt extra gesubsidieerd. De minister motiveert dit door te wijzen op de behoefte aan middeldure huurwoningen. Een behoefte die moet worden ingevuld door de particuliere verhuurders. Vraag is of de middeldure sector gebaat is bij extra huurverhogingen voor de sociale woningen van deze verhuurders. De corporaties moeten in het overleg met de huurdersorganisaties duidelijk gaan maken waarom de huurstijging in het ene complex steviger wordt dan in het andere complex. Een goed inzicht in de kwaliteit van de woningen en een goed instrument om die kwaliteit inzichtelijk te maken zijn daarbij onontbeerlijk. Dit pleit ervoor om het DrieKamerModel in te voeren en op basis hiervan de discussies met de stakeholders te voeren. Enerzijds zal dit meer inzicht verschaffen in de financiële – en maatschappelijke prestaties op complexniveau en anderzijds kan hiermee inzichtelijk worden gemaakt welk effect diverse scenario’s op de bedrijfsvoering van de corporatie zullen hebben.
Pagina 18 van 57
12.
VASTGOEDWAARDERING BIJ CORPORATIES: KEUZES
In de nieuwe Woningwet is voor corporaties de verplichting opgenomen om hun vastgoed te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Om tot deze waardering te komen zijn 2 methodes mogelijk: de basisversie en de full-versie. De basisversie is een model waarbij met betrekkelijk weinig nuanceringen tot een waardebepaling kan worden gekomen. Terwijl de full-versie een aantal vrijheidsgraden kent om meer toegespitst op het vastgoed of de marktsituatie te waarderen. Bij de full-versie dienen de gehanteerde vrijheidsgraden wel te worden onderbouwd met een taxatie door een taxateur. Aangenomen mag worden dat de hogere kosten vanwege de taxatie, op zullen wegen tegen een meer nauwkeurige bepaling van de marktwaarde. Dit is echter afhankelijk van de doelstelling die de corporatie met een dergelijke taxatie wil bereiken. Oftewel, het maken van keuzes. Deze keuzes zijn bij een aantal corporaties inmiddels wel duidelijk, zo lijkt het. In de meest recente Corporatie Survey van Finance Ideas geeft 56% van de ondervraagde corporaties aan te zullen kiezen voor de basisversie. Terwijl 27% voor de full-versie gaat en 17% het nog niet weet. Het feit dat ruim een kwart van de corporaties kiest voor de full-versie lijkt samen te hangen met de niet-DAEB activiteiten. Maar liefst 55% van de corporaties wil namelijk haar niet-DAEB activiteiten (doorgaans geliberaliseerde woningen en BOG) volledig afbouwen. In dergelijke gevallen ligt het voor de hand om een zo nauwkeurig mogelijke waardebepaling uit te voeren. Ook indien de corporatie voor handhaving van haar niet-DAEB activiteiten opteert, is een waardebepaling op basis van een taxatie aan te bevelen. Op grond van deze waardebepaling kan de corporatie immers de interne financiering van haar niet-DAEB bezit organiseren. De splitsing tussen DAEB en niet-DAEB wordt overigens door de ondervraagde corporaties als grootste uitdaging van de nieuwe Woningwet beschouwd. Bij veel corporaties spelen de bovenstaande discussies overigens niet of nauwelijks. Met name de corporaties met een huuromzet van minder dan € 30 miljoen (zeg maar, 5.000 woningen, zo’n beetje 60% van de woningcorporaties) en een niet-DAEB omzet van maximaal 5%, hoeven niet tot splitsing over te gaan. De vraag rijst dan welke meerwaarde de full-versie zal hebben. Een veel gehoorde opmerking is dat het implementeren van asset-management bij de basisversie niet goed mogelijk is. Feitelijk is dat natuurlijk ook zo. In de basisversie wordt op beperkte wijze genuanceerd tussen verschillende vastgoedtypes en de relatie met de VEX-normen is in de definitieve versie van het handboek verdwenen. Dit betekent dat er een beperkt inzicht zal ontstaan tussen de marktwaarde en de financiële prestaties, terwijl dit juist de basis van assetmanagement vormt. Dat neemt niet weg dat het beperkte inzicht dat bij de hantering van de basisversie ontstaat, al beduidend meer is dan bij waardering op historische kostprijs of bedrijfswaarde. En onder het motto dat vrijwel niemand direct na het behalen van zijn rijbewijs een Maserati gaat rijden, is eenvoudig starten misschien zo slecht nog niet. Of, doe ervaring op met asset-management en bouw dit in een later stadium verder uit als hier behoefte aan is. Overigens kan er nog een derde keuze worden gemaakt die nog niet vaak wordt genoemd. De zogenaamde vrije versie. Hierbij voldoet de corporatie aan haar verplichtingen voor de Woningwet door de waardering conform de basisversie uit te voeren. Maar daarnaast kunnen, puur voor eigen gebruik, de parameters worden aanpast en een eigen waardering worden uitgevoerd. De uitkomsten van de vrije versie kunnen worden gebruikt om de keuze voor de basisversie of de full-versie te onderbouwen en te bepalen of de extra kosten voor taxaties verantwoord zijn. Alvorens in te gaan op de mogelijkheden bij hantering van de basisversie, wat verstaan we onder assetmanagement? Een gangbare definitie die we vaak tegenkomen: “Het professionele beheer van vermogens van particulieren en instituten gericht op het realiseren van een optimaal beleggingsresultaat.” Dit lijkt in
Pagina 19 van 57
eerste instantie niet van toepassing op een maatschappelijke organisatie als een corporatie. Het beleggingsresultaat van een corporatie zal door haar maatschappelijke karakter immers nooit optimaal zijn, maar een optimum na de gemaakte financiële- en maatschappelijke keuzes. Voor dergelijke afwegingen is het DrieKamerModel ontworpen. Een model dat corporaties doorgaans wel interessant vonden, maar door de waardering op historische kostprijs of bedrijfswaarde nooit konden hanteren. Bij hantering van de basisversie is dat prima mogelijk en levert dit de corporatie niet alleen veel informatie op voor haar beleidsvorming, maar ook voor de communicatie met haar stakeholders. Weet u nu bijvoorbeeld welke complexen het beste financiële rendement opleveren? Of waar het minste maatschappelijke rendement wordt behaald? Waarschijnlijk niet, terwijl dit voor de onderbouwing van de huursombenadering wel essentieel is. Zolang u de prestaties van uw corporatie niet wilt vergelijken met de markt of geen bezit wilt aftstoten aan de markt, kan de hantering van de basisversie u tegen een fractie van de kosten al een schat aan extra beleidsinformatie opleveren. Mocht u na verloop van tijd alsnog tegen de beperkingen van de basisversie aanlopen, is dat dus een signaal dat de corporatie zich professioneel heeft ontwikkeld. Alsdan kan alsnog worden overgestapt op de fullversie. Of, na enige jaren rijervaring kunt u overwegen om een auto aan te schaffen die hier beter bij past. Of dit dan een Maserati moet zijn laat zich raden….
Pagina 20 van 57
13.
ASSETMANAGEMENT BIJ CORPORATIES: HYPE?
Het is niet overdreven om te stellen dat assetmanagement bij woningcorporaties in de belangstelling staat. Sinds enige tijd organiseert de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) bijvoorbeeld de opleiding “Assetmanagement voor woningcorporaties”. Iedere lichting is zonder uitzondering volgeboekt waarmee dit één van best renderende opleidingen van de ASRE is. En terwijl de corporatiesector met een grote afslankoperatie bezig was, zag je met grote regelmaat vacatures voor assetmanagers voorbijkomen. Dit alles moet natuurlijk worden gezien in het tijdsbeeld waarin de corporatiesector zich bevindt. Door de misstanden, de financiële crisis, de vastgoedcrisis en de verhuurdersheffing werd duidelijk dat de bedrijfsvoering geprofessionaliseerd moest worden. Een aantal corporaties heeft hier invulling aan gegeven door assetmanagement in haar organisatie te introduceren. Maar wat is nu de stand van zaken en heeft het gebracht wat je ervan mag verwachten? In een zeer lezenswaardig afstudeeronderzoek (http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MSRE/15/Segers.pdf) heeft Ruud Segers van Stadgenoot dit in kaart gebracht. In eerste instantie heeft hij vastgoedsturing bij corporaties vergeleken met commerciële organisaties. Hieruit blijkt dat commerciële organisaties, zoals verwacht, veel nadrukkelijker sturen op rendementen en hun afwegingen baseren op marktwaarde waardoor een grote mate van transparantie wordt bereikt. Dit laatste wordt versterkt door de eigen prestaties voortdurend te vergelijken met externe benchmarks. Ook organisatorisch zijn er verschillen. Bij corporaties zijn de afdelingen gelijkwaardig aan elkaar terwijl bij commerciële partijen sprake is van een topdownstructuur met een (interne) opdrachtgever-opdrachtnemer verhouding. Bij de commerciële organisaties heeft dit geresulteerd in een grote mate van uitbesteding en een focus op de kerntaken. Deze constateringen zijn niet echt verassend, maar zouden toch stof tot nadenken moeten geven, want hier is voor corporaties nog veel te winnen. Met name de vele rollen in de vastgoedkolom (belegger, vermogensbeheerder en vastgoedbeheerder) die corporaties invullen en het hybride karakter (belegger met maatschappelijke taak), maken een oplossing complex. De implementatie van het DrieKamerModel in de informatievoorziening kan hierbij een oplossing bieden. Segers komt op basis van zijn onderzoek dan ook tot een aantal randvoorwaarden waaraan assetmanagement bij woningcorporaties moet voldoen. Deze randvoorwaarden heeft hij vervolgens getoetst bij de corporaties die gestart zijn met assetmanagement. De uitkomsten zijn soms bijzonder te noemen en roepen in een aantal gevallen de vraag op in hoeverre assetmanagement eerder een doel op zich lijkt te zijn dan een middel om doelen te realiseren. Het onderzoek is uitgevoerd onder 35 grotere en grote corporaties waarvan bekend was dat zij in ieder geval een aanvang hadden gemaakt met de implementatie van assetmanagement in de organisatie. Voor assetmanagement zijn strategische kaders cruciaal. Ongeveer de helft van de onderzochte corporaties heeft echter geen rendementsdoelstellingen geformuleerd. Ook de wensportefeuille bleek slechts in helft van de gevallen financieel haalbaar, terwijl de meerkosten van de maatschappelijke doelstellingen bij bijna 60% van de onderzochte corporaties niet inzichtelijk was. Met andere woorden, de assetmanagers worden in veel gevallen zonder duidelijke kaders op pad gestuurd. En je kunt je dan ook afvragen hoe deze corporaties prestatieafspraken hebben kunnen maken als de gewenste portefeuille financieel niet haalbaar blijkt. Dit verklaart wellicht waarom prestatieafspraken in de praktijk vaak niet worden gerealiseerd. Op tactisch niveau (het niveau waarop assetmanagement wordt uitgevoerd) blijken alle corporaties wel complexplannen op te stellen. Maar hierin wordt maar door een beperkt aantal corporaties gestuurd op rendement waardoor de sturende kracht van deze plannen beperkt is. De corporaties die met een rendementseis werken hanteren doorgaans een afslag vanwege het maatschappelijke karakter. Niet duidelijk is of er sprake is van een onderbouwing van deze afslag. Oftewel, de transparantie over de maatschappelijke uitgaven is beperkt.
Pagina 21 van 57
De operationele aansturing is mager. In ruim 60% van de gevallen worden geen financiële randvoorwaarden of productiekaders gesteld. In dergelijke gevallen is assetmanagement slechts adviserend in plaats van opdrachtgevend. De operationele uitvoering kan dan ook relatief autonoom plaatsvinden. Gezien het feit dat binnen de organisatiestructuur van een corporatie de verschillende afdelingen doorgaans gelijkwaardig zijn, maakt dit het aansturen op rendement een complexe aangelegenheid. De maatschappelijke wens naar meer transparantie en efficiency bij corporaties wordt mede hierdoor lastig te realiseren. Dan dienen we hierbij nog te betrekken dat het onderzoek is uitgevoerd bij grotere corporaties waarbij het doorgaans iets eenvoudiger is om kennis te ontwikkelen. Dit roept de vraag op in hoeverre assetmanagement in de gehele sector gemeengoed gaat worden. Om diverse redenen is het nodig om meer transparantie en efficiency te realiseren. Dit blijkt echter voor corporaties erg lastig omdat zij dit niet gewend zijn en de noodzaak ook wellicht nog niet breed gedragen is. Is assetmanagement dan een hype te noemen? Nee, alles wijst er op dat corporaties in toenemende mate met beperkt beschikbare middelen (door de verhuurdersheffing, het huurakkoord en betaalbaarheidsdiscussies) hun afwegingen tussen financiële doelstellingen en maatschappelijke doelstellingen moeten zien te maken. Bij deze afwegingen zullen stakeholders (gemeente en huurders) een grotere zeggenschap hebben dan voorheen. De noodzaak van meer transparantie bij deze afwegingen is dus duidelijk. Terwijl ook aangenomen mag worden dat de stakeholders hierdoor in toenemende mate een mening zullen hebben over de mate van efficiency van de corporatie. Kortom, iedere corporatie zal een vorm van assetmanagement moeten gaan implementeren om aan deze vraagstukken tegemoet te komen. Het feit dat in de nieuwe Woningwet een verplichting is opgenomen om op marktwaarde te gaan waarderen, zal dit proces zeker positief beïnvloeden. Zelfs bij het hanteren van de basisversie. Want als er iets is wat het onderzoek van Segers ons leert, is het dat het succesvol implementeren van assetmanagement veel verder gaat dan de mate van nauwkeurigheid van de vastgoedwaardering. De corporatie dient ook goede strategische kaders te stellen, dient inzicht te hebben in de kosten van haar maatschappelijke karakter en de organisatorische inbedding dient dusdanig te zijn, dat de uitvoering op rendement wordt aangestuurd. Ter geruststelling, ook hier geldt de 80/20 regel. Met andere woorden, de corporatie kan 80% van haar doel bereiken door het uitvoeren van 20% van de taken. In dit geval betekent dit concreet dat de corporatie 2 zaken onder controle moet zien te krijgen: De waardering van haar vastgoedportefeuille; De implementatie van het DrieKamerModel in haar informatievoorziening. Het inzicht wat hierdoor zal ontstaan, zal een goede basis vormen voor beleidskeuzes en de communicatie met de stakeholders. Zodra dit enigszins geland is in de organisatie, kan ervoor worden gekozen om assetmanagement verder door te ontwikkelen. Deze organische wijze van implementatie geeft tevens de organisatie de kans om zich professioneel te ontwikkelen passend bij omgevingsfactoren waarin de betreffende corporatie dient te opereren. Assetmanagement bij woningcorporaties is dus geen hype, maar het is wel van belang om te leren van de ervaringen van de voortrekkers in de sector en verstandige keuzes te maken bij de implementatie.
Pagina 22 van 57
14.
DE BETAALBAARHEIDSPARADOX?
U kent ongetwijfeld het fenomeen van de paradox; iets wat ogenschijnlijk logisch is maar in werkelijkheid anders blijkt te zijn. Een beroemd voorbeeld is de paradox van Zeno over de hardloopwedstrijd tussen Achilles en een schildpad. De schildpad overtuigde Achilles op basis van een logische redenatie dat Achilles de hardloopwedstrijd nooit zou kunnen winnen. Achilles liet zich overtuigen en gaf zich gewonnen. Een vergelijkbare paradox lijkt er ook te zijn ontstaan over de betaalbaarheid van sociale huurwoningen. Het is duidelijk dat de huren de afgelopen jaren behoorlijk zijn gestegen door het benutten van de door de overheid gecreëerde huurruimte. Op deze wijze werd de verhuurdersheffing voor een deel gefinancierd. Deze huurstijgingen zijn doorgevoerd in een periode waarin de inkomensontwikkeling over het algemeen onder druk stond. Met als gevolg een discussie over de betaalbaarheid welke heeft geresulteerd in het huurakkoord tussen Woonbond en Aedes. In dit huurakkoord is een beperkte generieke huurstijging voor de komende jaren afgesproken en wordt de door partijen verfoeide inkomensafhankelijke huurverhoging afgeschaft. Omdat Minister Blok voornemens is het huurakkoord over te nemen in het huurbeleid voor de komende jaren, kunnen partijen (en hun achterbannen) de toekomst met een gerust hart tegemoetzien. Of toch niet? Op de website van de Woonbond valt over het huurakkoord o.a. het volgende te lezen: “De Woonbond en Aedes hebben beide grote zorgen over de betaalbaarheid van het huren, zeker voor mensen met een laag inkomen.” Dit impliceert dat door het gesloten akkoord de betaalbaarheid voor de mensen met een laag inkomen zal verbeteren. Oftewel, het risico dat deze groep de huur niet zou kunnen betalen, zal verminderen. Dit laatste is door het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) onderzocht en de uitkomsten zijn niet mis te verstaan. In 2012 had 12% van de huurders van de corporaties een betaalrisico. Dat wil zeggen dat hun inkomen ontoereikend was voor het betalen van de netto woonlasten en de meest basale uitgaven voor het levensonderhoud. Deze huishoudens lopen daardoor het risico dat ze moeite hebben om de maandelijkse huur te betalen. Ter indicatie: voor het uitbreken van de crisis bedroeg het aantal huurders met een betaalrisico nog 8%. Het PBL heeft een drietal scenario’s doorgerekend om te bepalen welke gevolgen een generiek huurbeleid heeft op het aantal huurders met een betaalrisico, te weten: Een inflatievolgend huurbeleid; Bevriezen van de huidige huren, maar bij mutatie wel harmoniseren; Bevriezen van de huidige huren en afzien van harmonisatie. In geval van een inflatievolgend huurbeleid (scenario 1) zal het aandeel huurders met een betaalrisico fractioneel dalen. In de scenario’s 2 en 3 zakt het aandeel naar respectievelijk 10% en 8%. Het PBL concludeert dat het verbeteren van de betaalbaarheid of het verminderen van het betaalrisico door middel van een generiek huurbeleid als inefficiënt kan worden beschouwd. Immers, de huurders zonder betaalrisico (88% van de huurders) profiteren mee van de maatregelen die worden genomen om de betaalbaarheid voor 12% te verbeteren. Terwijl dit niet tot enorme verlaging van het betaalrisico zal leiden. Overigens dient hierbij te worden aangetekend dat het PBL in haar rekenmodel uitgaat van een inkomensontwikkeling van 5,5% voor huurders jonger dan 35 jaar. Voor de huidige populatie geldt dat misschien nog wel. Maar er is geen rekening gehouden met de instroom van jonge zorgbehoevenden die als gevolg van bezuinigingen in de zorg in toenemende mate zelfstandig zullen gaan wonen. Evenmin is rekening gehouden met de plaatsing van statushouders waarvan het CBS recentelijk heeft geconstateerd dat een groot
Pagina 23 van 57
deel een beroep zal doen op de bijstand. Voor dergelijke groepen is de aangehouden inkomensontwikkeling utopisch. Het aantal huurders met betaalrisico zal hierdoor in de toekomst dus nog toenemen. Op basis van bovenstaande conclusies van het PBL kan worden afgevraagd in hoeverre het huurakkoord aan zijn doelstellingen zal voldoen. Hoewel in dit akkoord sprake is van een lagere huurstijging dan voorheen, blijft de gemiddelde huurverhoging 1% boven de inflatie. Dit is meer dan het meest ruime scenario van het PBL, dat uitgaat van een inflatievolgende huurontwikkeling. Verwacht mag worden dat hierdoor het aantal huurders met een betaalrisico minimaal gelijk blijft, maar waarschijnlijk zal toenemen. Daarmee is feitelijk de bodem onder het huurakkoord, de verbetering van de betaalbaarheid, weggeslagen. Is daarmee het huurakkoord verworden tot een middel om de publieke opinie te bespelen? Hoewel niemand kan ontkennen dat met name Aedes weleens positief in het nieuws wilde komen, zou een dergelijke conclusie te simpel zijn. De grote meerwaarde van het huurakkoord is gelegen in het feit dat corporaties de ontwikkeling van hun inkomsten hebben gemaximaliseerd. Dit zal betekenen dat de focus op de ontwikkeling van de bedrijfslasten structureel aan de orde zal blijven. Oftewel, het belang van sturen op bedrijfslasten en waardeontwikkeling zal hierdoor toenemen met een toenemende transparantie en efficiency tot gevolg. En dat is uiteindelijk misschien een nog wel beter resultaat voor de huurders dan men in eerste instantie had bedacht! Mochten de onderhandelaars van Aedes en de Woonbond dit voor ogen hebben gehad toen ze het huurakkoord sloten, dan blijkt er in dit geval geen sprake van een betaalbaarheidsparadox.
Pagina 24 van 57
15.
STRATEGIEVORMING NA DE NIEUWE WONINGWET
Een niet functionerende woningmarkt, een structureel aanhoudende economische crisis, financieel ingrijpende heffingen, een parlementaire enquête en de nieuwe Woningwet vormen een greep uit de omgevingsfactoren waar de corporatiesector de afgelopen tijd mee is geconfronteerd. Maar vormen deze factoren voor de woningcorporaties aanleiding om tot nieuwe strategische keuzes te komen? Of kan worden volstaan met het afslanken van de formatie, het verhogen van de huren en het verminderen van de investeringen? Om op deze vragen antwoord te kunnen geven dient eerst vastgesteld te worden welke omgevingsfactoren van belang zijn bij het maken van strategische keuzes. Hiervoor kan de DESTEP-analyse worden toegepast. De DESTEP-analyse is een tool om de macro-omgeving in beeld te brengen. Als we dit model toepassen op de corporatiesector ligt het zwaartepunt bij de demografische, economische en politiek/wettelijke factoren. Het is meer dan duidelijk dat er zich nogal wat ontwikkelingen hebben voorgedaan in de politiek/wettelijke omgevingsfactoren. Het politieke klimaat is momenteel niet erg gunstig voor de corporatiesector en dit heeft zich vertaald in de nieuwe Woningwet waarin behoorlijk wat beperkingen zijn opgenomen voor het speelveld. Daarnaast is de verhuurdersheffing nog eens financieel ingrijpend en wijzigt de doelgroep van de corporaties door de ontwikkelingen op het gebied van zorg en de verantwoordelijkheid voor de huisvesting van statushouders. Dat bij elkaar geeft voldoende aanleiding om tot herijking van de strategie over te gaan. Nu is er in de loop der jaren veel over strategievorming geschreven. Hoewel er diverse invalshoeken zijn te onderkennen, vormt de commerciële organisatie doorgaans de basis. Vervolgens komt dan de vraag hoe je strategie voor een maatschappelijke organisatie dient vorm te geven. In tegenstelling tot een commerciële organisatie dient een maatschappelijke organisatie altijd een afweging te maken tussen financiële en maatschappelijke doelstellingen en is de strategie nooit optimaal maar altijd een compromis. De definitie van Johnson en Scholes geeft hiervoor een aanknopingspunt: Strategie is de richting en afbakening van de activiteiten van een organisatie op de lange termijn, hetgeen de organisatie concurrentievoordeel oplevert door de strategische inzet van middelen, om in een veranderende omgeving tegemoet te komen aan de behoeften van de markten en de verwachtingen van belanghebbenden. Met name het “tegemoetkomen aan de behoeften van de markten en de verwachtingen van de belanghebbenden” maakt dat deze definitie prima toepasbaar is voor corporaties. De belanghebbenden hebben natuurlijk altijd al verwachtingen gehad, maar in de nieuwe Woningwet is de positie van de gemeente en de huurders verstevigd en dient de corporatie hier nadrukkelijker aan tegemoet te komen. En daar zit dan ook direct het spanningsveld voor de te maken strategische keuzes. Immers, de belangen van de huurders en de gemeente zijn niet altijd hetzelfde. De gemeente zal bijvoorbeeld veel belang hechten aan het handhaven van de investeringscapaciteit van de corporatie omdat voor het realiseren van de woonvisie de investeringen van corporaties mede bepalend zijn. Terwijl de huurders doorgaans meer waarde hechten aan het betaalbaar houden van de huren en een goed onderhoudsniveau van de huidige voorraad. Kortom, het voldoen aan de verwachtingen van belanghebbenden wordt een tour-de-force. Omdat niets doen ook geen optie is, doet de corporatie er goed aan om de afwegingen die tot strategische keuzes leiden zo transparant mogelijk te maken. Daarmee kan in ieder geval duidelijk gemaakt worden waarom de corporatie niet alle verwachtingen kan realiseren. De kans dat de belanghebbenden dit zullen accepteren, wordt daarmee aanzienlijk vergroot. Dit pleit voor de toepassing van het DrieKamerModel voor de onderbouwing van de gemaakte afwegingen. Zeker als de corporatie haar bedrijfsvoering voor de
Pagina 25 van 57
komende vijftien jaar in dit model inzichtelijk maakt, kan alle belanghebbenden duidelijk gemaakt worden wat het effect is van bepaalde keuzes. Want, zoals reeds aangegeven, de strategie van een corporatie vormt altijd een compromis. De ene corporatie zal meer neigen naar het realiseren van financiële doelstellingen, terwijl de andere corporatie juist meer zal opteren voor maatschappelijke doelstellingen. In beide gevallen is er sprake van een goede strategie mits de belanghebbenden hebben aangegeven deze keuzes te ondersteunen. Indien aan deze belangrijke randvoorwaarde wordt voldaan is er sprake van een strategie welke door de belanghebbenden wordt gedragen en is eenieder duidelijk binnen welke strategische kaders de corporatie haar bedrijfsvoering uitoefent. En dat gaat inderdaad verder dan afslanken, huren verhogen en investeringen verminderen.
Pagina 26 van 57
16.
BORGING EN TRANSPARANTIE
Na de invoering van de Woningwet op 1 juli 2015 heeft minister Blok vanuit de enquêtecommissie nog een paar losse eindjes op zijn bureau liggen. De belangrijkste vormt de mogelijke aanpassing van het borgingsstelsel. De corporatiesector kent een getrapt systeem van garantstellingen waardoor woningcorporaties in de praktijk niet failliet kunnen gaan. De enquêtecommissie kwam tot de conclusie dat dit risicovol gedrag bij corporaties in de hand werkt. Risicovolle projecten, onevenredig grote ontwikkelingsportefeuilles, ingewikkelde derivatenconstructies; ze zijn allemaal uitgebreid aan bod gekomen tijdens de verhoren van de commissie. Op grond van haar bevindingen pleitte de commissie voor aanpassingen waarbij het mogelijk zou moeten zijn dat een corporatie failliet kan gaan. Dit moet resulteren in een meer risicomijdend gedrag bij corporaties. De minister heeft deze mogelijkheid ook in de nieuwe Woningwet opgenomen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de nieuwe uitvoerder van de saneringstaken van corporaties, de mogelijkheid te geven een verzoek om saneringssteun af te wijzen. De minister heeft in zijn brief van 1 juni jl. de Tweede Kamer toegezegd nog met nadere voorstellen te komen om het publieke kader m.b.t. het WSW te versterken, het risicobeheer te versterken en de “prikkelwerking” te verbeteren. Onder deze prikkelwerking wordt o.a. verstaan: de mogelijkheid van een faillissement (reeds geregeld in de Woningwet), een eigen risico voor gemeenten, bestedingscontrole door het WSW, een eigen risico voor de geldverstrekkers en premiedifferentiatie van het WSW op basis van het risicoprofiel van de corporatie. Hoewel op dit moment nog onduidelijk is welke maatregelen zullen worden doorgevoerd, is de rode draad onmiskenbaar. Via de borging wordt nu een extra controle op de individuele corporatie uitgevoerd en de maatregelen zullen waarschijnlijk kostenverhogend gaan werken. De kans op een faillissement van een woningcorporatie en een eigen risico bij de geldverstrekker zullen resulteren in een hogere risico-opslag dan tot op heden gebruikelijk. Ter indicatie kan worden verwezen naar de publicatie van J. Veenstra en B. Ommeren in ESB van 13 augustus 2015. Hierin concludeerden zij dat, als gevolg van het huidige garantiestelsel, er tot nu toe sprake was van een zeer beperkte risico-opslag, waarschijnlijk om de kosten te dekken van de niet terug te vorderen kosten bij wanbetaling. Het voordeel van het huidige systeem voor de corporatiesector is becijferd op € 630 miljoen per jaar, 0,8% lagere rente minus de kosten van saneringssteun. Een mogelijk hogere risico-opslag zal dit voordeel verkleinen. De mate waarin valt nu nog niet te voorspellen, maar aangenomen mag worden dat dit weleens om serieuze bedragen zou kunnen gaan. Dit zou nog eens kunnen worden versterkt als er een premie dient te worden afgedragen voor de achtervangpositie van de overheid. Los van de financiële aspecten waarmee de corporaties worden geconfronteerd, zal ook de relatie met de gemeente wijzigen. De huidige coalitie heeft in haar regeerakkoord de zinsnede opgenomen dat de corporaties moeten worden aangestuurd door de gemeenten. In de Woningwet is hiervoor opgenomen dat de corporaties een bod moeten doen op de woonvisie van de gemeente. Maar de mogelijke wijzigingen in het garantiestelsel geven een nieuwe dimensie aan de aansturing. De gemeenten staan als achtervanger garant voor de leningen van corporaties. Tot op heden redelijk risicoloos, want een mogelijke claim kan ook weer direct of indirect bij Rijksoverheid worden neergelegd. Indien er een eigen risico voor de gemeente wordt geïntroduceerd, zal de gemeente dit risico willen beperken. In tegenstelling tot de kredietverstrekker kan zij dit niet verwerken in de tariefstelling van de lening. Controle vormt de enige mogelijkheid voor de gemeente om dit mogelijke risico beheersbaar te houden. Enerzijds kan de gemeente controle uitoefenen bij de totstandkoming van de overeenkomst over het bod op de woonvisie. Door de overeenstemming over een realistische benutting van de beschikbare investeringscapaciteit kan de gemeente op voorhand voorkomen dat de corporatie te veel hooi op haar vork neemt. Anderzijds kan de gemeente ook achteraf controleren hoe de werkelijke besteding heeft plaatsgevonden en zo de vinger aan de pols houden. Om dit mogelijk te maken is een absolute transparantie van de bedrijfsvoering noodzakelijk. Dit is bijvoorbeeld te
Pagina 27 van 57
realiseren door de bedrijfsvoering in het DrieKamerModel te verwerken. Omdat ook de huurders een belangrijke rol spelen bij de totstandkoming van de afspraken tussen corporatie en gemeente, is dit model geschikt omdat ook de realisatie van de maatschappelijke doelstellingen van de corporatie in het overleg betrokken dient te worden. Zoals gezegd is transparantie van groot belang, maar ook het verankeren van de gemaakte afspraken. Want als een corporatie in meerdere gemeenten actief is zullen er automatisch verdelingsvraagstukken ontstaan over de beschikbare investeringscapaciteit. En wat te doen indien de corporatie in een gemeente een groot risicovol project realiseert dat zou kunnen resulteren in het doen van een beroep op de achtervangpositie van een andere gemeente? Kortom, er komt voorlopig nog geen einde aan de ontwikkelingen in de omgevingsfactoren van corporaties. De nieuwe Woningwet is slechts de start van een aantal veranderingen in de corporatiesector die uiteindelijk moeten resulteren in een situatie waarbij de gevolgen van gemaakte keuzes van corporaties niet zonder meer bij een andere partij op het bordje terecht kunnen komen. Dit hoeft overigens geen probleem te zijn mits de corporatie een intrinsieke bereidheid heeft om haar stakeholders op een transparante wijze inzicht te bieden in haar bedrijfsvoering. Tegelijkertijd betekent dit ook dat de stakeholders, met name de gemeente en de huurdersvertegenwoordiging, op een adequate wijze met deze transparantie om moeten kunnen gaan en de bereidheid moeten hebben om zich op dit onderwerp te ontwikkelen, want vanzelf zal het allemaal niet gaan.
Pagina 28 van 57
17.
DE EERSTE ERVARINGEN MET WAARDEREN VOLGENS DE BASISMETHODE.
Het handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor corporaties is inmiddels een veelbesproken onderwerp. Iedereen heeft er een mening over, maar hoe werkt het nu in de praktijk? Op basis van onze ervaringen kunnen we een aantal conclusies trekken die naar alle waarschijnlijkheid maatgevend zullen zijn voor de dagelijkse praktijk. Bij de basismethode is sprake van het gebruik van vaste parameters, met nuances per regio, oppervlakteklasse, bouwperiode, woningtype en leegwaarde. Om een waardering te kunnen uitvoeren dient de corporatie de data per complex in te voeren en wordt met deze parameters een berekening uitgevoerd. Oftewel, de beschikbaarheid van de juiste data is cruciaal voor een correcte uitkomst van deze berekening. Hier geldt dus: “garbage in, is garbage out”. In de ideale wereld zal de corporatie de benodigde data in haar primaire systeem registreren en kan de output zonder bewerkingen fungeren als input voor het waarderingsmodel. Helaas is de echte wereld iets minder ideaal. Het grootste probleem waar de gemiddelde corporatie tegenaan zal lopen is het niet beschikbaar hebben van het aantal vierkante meters gebruiksoppervlak (GBO) per woning. Doorgaans worden alleen de oppervlaktes geregistreerd die benodigd zijn voor de WWS-punten. Om te komen tot het aantal vierkante meters GBO zijn een aantal methodes te bedenken: de woningen inmeten, digitaal opmeten vanaf tekening of de opslagmethode. Bij de laatste methode wordt een generieke opslag gehanteerd op de “WWSoppervlaktes”. Het spreekt voor zich dat de betrouwbaarheid van de drie mogelijkheden zal variëren. Los van wat de accountant hiervan zal vinden hebben wij kunnen vaststellen dat de invloed van een afwijking in deze data beperkt zal zijn. Door het gebruik van oppervlakteklassen is er sprake van een ingebouwde correctiefactor. Een afwijking van 5% levert een waardeverandering op van 0 tot 1% in het exploitatiescenario. In het uitpondscenario is er geen effect. Eenzelfde beeld zien we ook optreden bij de WWS-punten. Idealiter is het aantal WWS-punten correct geregistreerd. In de praktijk is gebleken dat de actualisatie van het puntenaantal na doorgevoerde aanpassingen in de woning er weleens bij inschiet. De vervuiling van de geregistreerde WWS-punten is een fenomeen dat bij veel corporaties voor komt. Doorgaans wordt het mutatiemoment aangegrepen om e.e.a. te controleren en zo nodig aan te passen. Ook hier geldt dat een afwijking alleen in een waardeverandering in het exploitatiescenario kan resulteren. Hiervoor zijn geen algemene uitspraken te doen omdat een effect zich alleen zal voordoen bij woningen die door deze afwijking net onder of boven de liberalisatiegrens zijn gekomen. Door de bevriezing van de liberalisatiegrens zal het aantal punten waar dit effect zich kan voordoen, jaarlijks wijzigen. Indien de corporatie hier meer zekerheid over wil verkrijgen zou kunnen worden overwogen om de woningen met een puntenaantal tussen 130 en 150 te controleren. Ook handig voor een eventuele niet-DAEB afsplitsing. In het waarderingsmodel dient de gemiddelde mutatiegraad van de afgelopen 5 jaar te worden ingebracht. Een percentage dat doorgaans niet specifiek zal zijn geregistreerd maar berekend zal moeten worden. Het effect op de waardering hiervan is ingrijpender omdat dit in beide scenario’s wordt toegepast. In veel gevallen zal het uitpondscenario de hoogste waardering laten zien. Een onjuistheid in de vierkante meters of de WWS-punten zal in dergelijke gevallen geen effect hebben op de boekhoudkundige waardering. Maar dat bij een onjuistheid in de mutatiegraad is dit dus wel het geval. De WOZ-waarde zal iedere corporatie doorgaans wel geregistreerd hebben. Deze waarde zal echter een peildatum hebben van 1 januari 2014 en dient dus geïndexeerd te worden naar de waarderingsdatum met
Pagina 29 van 57
de percentages uit de leegwaardestijgingstabel uit het handboek. Het spreekt voor zich dat een afwijking in de leegwaarde door een onjuist uitgevoerde indexering een zeer groot effect zal hebben op de waardering in beide scenario’s. We kunnen dus concluderen dat afwijkingen in de brondata in meer of mindere mate tot afwijkingen in de waardering resulteren. In marktgebieden waarbij het uitpondscenario de hoogste waarde genereert, zullen afwijkingen die alleen een effect hebben op het exploitatiescenario overigens geen boekhoudkundig effect hebben. Dat neemt niet weg dat de accountant zijn handtekening moet zetten. En daar zit dan ook de grootste uitdaging. De accountant wil zekerheid voor de juistheid van beide scenario’s en daarmee voor de juistheid van de waardering op de balans. Zelfs als een scenario niet maatgevend is voor de marktwaarde. Dat betekent dat er een goed beeld gegeven moet kunnen worden over de betrouwbaarheid van de brondata en de accountant wil zekerheid hebben dat de gebruikte ICT-oplossing betrouwbaar is. Het is dan ook aan te bevelen om uw accountant eens uit te nodigen voor een kopje koffie om te overleggen over uitvoering en de controle op de uit te voeren marktwaardewaardering.
Pagina 30 van 57
18.
DOOR TOEWIJZING AAN ASIELZOEKERS ZIT DE WONINGMARKT VOLLEDIG OP SLOT! OF NIET?
Ondersteund door schrijnende beelden van vluchtelingenstromen in Oost-Europa en gammele bootjes op de Middellandse Zee ging de Tweede Kamer in debat met minister Blok over de gevolgen voor de toewijzing van sociale huurwoningen vanwege de toename van het aantal statushouders in Nederland. Een interessant debat waarin, los van het gebruikelijke preken voor eigen parochie, duidelijk werd dat het oplossen van een probleem op korte termijn en een visie op lange termijn soms met elkaar botsen. De PvdA stelt zich op het standpunt dat een toename van het aantal vluchtelingen niet mag leiden tot langere wachtlijsten. De oplossing voor dit spanningsveld is eenvoudig: er moeten meer sociale huurwoningen worden gebouwd om aan de extra vraag te kunnen voldoen. Dat dit niet gebeurt is volgens Kamerlid Monasch te wijten aan het feit dat corporaties weigeren om meer te bouwen. Hiermee wordt, volgens hem, door de woningcorporaties bewust een schaarste gecreëerd waardoor de huurprijzen hoog kunnen blijven. Op deze stellingen valt wel het een en ander af te dingen, maar de stelling dat nieuwbouw een oplossing is voor het huisvestingsprobleem van vluchtelingen is in ieder geval niet realistisch (overigens boeiend om te constateren dat vanuit Aedes en/of de corporaties hier niet of nauwelijks op wordt gereageerd). Ook al zou iedere corporatie vandaag het besluit nemen om te gaan investeren in nieuwbouw, zijn deze woningen op zijn vroegst over twee of drie jaar opgeleverd. Dus een oplossing voor de korte termijn zal het zeker niet bieden. Daarnaast is coalitiepartner VVD fel gekant tegen een uitbreiding van het aantal huurwoningen in Nederland, dus is het politiek ook nog eens lastig om de minister te dwingen om met gemeenten en corporaties “harde afspraken” te maken. Een minister die overigens de stelling van Monasch op voorhand al wist te pareren door zijn betoog dat er wel genoeg sociale huurwoningen zijn, maar dat er teveel scheefwoners in wonen die weigeren door te stromen. Je zou bijna gaan denken dat er verkiezingen aan gaan komen! Ondertussen lijkt het er sterk op dat de oplossingen op lokaal niveau moeten worden gevonden. Om te voorkomen dat de plaatselijke wethouder de corporatie(s) in zijn gemeente ook gaat betichten van een weigerhouding om te bouwen, is het in ieder geval verstandig om op voorhand transparant te zijn over de financiële (on)mogelijkheden. Het ontzorgen van de wethouder op basis van transparantie is iets wat ook in andere dossiers zal spelen. Want sommige wethouders hebben ook nog eens het huisvestingsvraagstuk van de middeninkomens op hun bord liggen. Deze week publiceerde de ASRE hierover een onderzoek dat bevestigt wat iedereen eigenlijk al wist: voor de huisvesting van, met name, lagere middeninkomens is er sprake van een groot tekort aan huurwoningen in Noord-Brabant, de Randstad en Gelderland. Dit zal de komende jaren nog eens worden versterkt door het passend toewijzen van corporaties. Daarnaast verminderen striktere hypotheeknormen de toegankelijkheid tot de koopsector. Dus ook al zouden scheefwoners in de genoemde gebieden willen doorstromen, er zijn niet of nauwelijks alternatieven voor ze beschikbaar. En ook hiervoor geldt dat als alle beleggers het besluit zouden nemen om vandaag te gaan investeren in extra nieuwbouw, deze woningen ook pas op termijn zullen zijn gerealiseerd. Waarbij overigens het effect op de woningmarkt zeer beperkt zal zijn want het aantal nieuwbouwwoningen zal niet zomaar boven de 100.000 per jaar komen. En daarmee blijft de woningmarkt in Nederland voorlopig op slot en zullen de politici zich bezig moeten blijven houden met de vraag hoe de verdeling dient plaats te vinden in de segmenten waar meer vraag is dan aanbod. Hierbij geldt per definitie dat het bevoordelen van de ene groep altijd ten koste zal gaan van de andere groep. Wat in deze tijd van transparantie dan niet past, is te doen voorkomen dat er sprake is van een vraagstuk dat door middel van een marktwerking kan worden opgelost. Ter illustratie een klein rekenvoorbeeld. De voorraad corporatiewoningen bedraagt ca. 2.400.000. Dit is al een aantal jaren stabiel met een licht stijgende trend. Het aantal woningen dat jaarlijks voor toewijzing beschikbaar komt zal dit dus
Pagina 31 van 57
ook zijn. De gemiddelde mutatiegraad bedraagt ca. 6,7%. Per jaar komen dus 160.000 woningen beschikbaar die moeten worden toegewezen aan mensen die hier recht op hebben. Voor het huisvesten van mensen met een verblijfstatus wordt voor 2015 uitgegaan van ca. 31.500 personen. Bij gemiddeld drie bewoners per woning zijn hier dus ‘slechts’ 10.000 woningen voor nodig. Ongeveer 7% van het aantal dat jaarlijks leegkomt. In 2014 lag dit op ongeveer de helft en voor de eerste helft van 2016 wordt vooralsnog uitgegaan van 20.000 personen. Als deze groep mensen gebruik gaan maken van de ongeveer 160.000 toe te wijzen corporatiewoningen dan zullen andere groepen mensen, hoe onwenselijk ook, langer moeten wachten om gebruik te kunnen maken van het resterende aanbod. Een fenomeen dat zich overigens in alle landen zal voordoen waar men asielzoekers een structurele huisvesting wil bieden. Het zou de politiek sieren als men aan de burgers helder zou maken dat het een vorm van beschaving is dat je mensen die voldoen aan de democratisch vastgestelde criteria voor asiel, ook moet willen huisvesten in plaats van een schimmige discussie te voeren waarbij de corporatiesector en de scheefwoners de zwarte piet krijgen toebedeeld.
Pagina 32 van 57
19.
DE VORMING VAN WONINGMARKTREGIO’S.
We hebben er weleens vaker over geschreven: de gevolgen van de kernwerkgebieden voor corporaties. (zie ook onze eerder blog hierover). Maar het blijft een onderwerp waar genoeg inspiratie uit te halen valt. Zeker omdat het over dit onderwerp overal oorverdovend stil blijft. Dit keer zoomen we eens in op de vorming van de woningmarktregio’s. Een onderdeel van de wet dat direct is afgeleid van aanbevelingen van de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties. Letterlijk:” Ter versterking van de binding met de huurder, maar ook vanuit het oogpunt van beheersbaarheid en het machtsevenwicht tussen corporaties en gemeenten, beveelt de commissie aan het werkgebied van corporaties te begrenzen tot woningmarktgebieden. Landelijke corporaties zouden op termijn teruggebracht moeten worden naar afzonderlijke zelfstandige eenheden die in één woningmarktgebied opereren. Met dit uitgangspunt wordt ook voorkomen dat er corporaties ontstaan die zo groot worden – zoals het geval was bij Vestia – dat ze het hele stelsel te gronde zouden kunnen richten”. Vanaf 1 januari 2016 mogen gemeenten een voorstel indienen voor een woningmarktregio. De doelstelling van deze regio’s is volgens het ministerie de volgende: De herziene Woningwet beoogt dat de schaal van een woningcorporatie in overeenstemming is met de schaal van de regionale woningmarkt. Vanaf 1 januari 2016 kunnen gemeenten gezamenlijk en in samenspraak met corporaties een voorstel doen voor een woningmarktregio. Dat is een aaneengesloten gebied van meerdere gemeenten die samenhangen vanuit de woningmarkt en tezamen ten minste 100.000 huishoudens omvatten. Elke corporatie heeft straks één regio waarbinnen zij volledig werkzaam blijft. Daarbuiten mogen zij niet langer uitbreiden door woningen aan te kopen of nieuw te bouwen (met uitzondering van sloop/nieuwbouw). Van belang is ook dat in elke regio voldoende corporaties werkzaam blijven om nu en straks een passende bijdrage te leveren aan de wettelijke sociale taken. Om gemeenten en corporaties bij deze vorming te ondersteunen heeft het ministerie een handig digitaal hulpje beschikbaar gesteld: de Regiotool. Hiermee kunnen mogelijke regio’s worden gevormd en kan gekeken worden naar het aantal inwoners, de werkzame corporaties en de verhuisbewegingen in die regio. We hebben eens gekeken hoe dit voor Noord-Holland zou kunnen uitpakken. In deze provincie zijn feitelijk al geruime tijd vier woninggebieden te onderscheiden waarbij sprake is van een regionale toewijzing en een regionale huisvestingsverordening: Noord-Kennemerland, Stadsregio Amsterdam/ROA, Zuid-Kennemerland en Gooi en Vechtstreek. Deze regio’s voldoen aan de eis van minimaal 100.000 inwoners. Zeker gezien het feit dat er gemeentelijk langdurig wordt samengewerkt is er geen aanleiding om aan te nemen dat er gebroken zal worden met deze traditie. De overige gemeenten in Noord-Holland hebben een lokale huisvestingsverordening en hebben dus feitelijk twee keuzes: een nieuwe regio vormen of aansluiting zoeken bij een bestaande regio. Het toeval wil dat deze gemeenten allen behoren bij logische regio’s die de provincie Noord-Holland op haar website heeft benoemd: Kop van Noord-Holland, West-Friesland en IJmond. Om te kunnen voldoen aan de door het ministerie geformuleerde doelstelling “samenhangen vanuit de woningmarkt”, zou het logisch zijn dat deze gemeenten ieder een woningmarktregio vormen. Echter, geen van deze regio’s voldoet aan het criterium van minimaal 100.000 inwoners. Het wordt interessant om te zien hoe gemeenten hier mee om zullen gaan.
Pagina 33 van 57
Voor één belanghebbende corporatie lijkt het inmiddels al erg duidelijk. In een interview met WoningmarktNL laat bestuursvoorzitter Karin Laglas van Ymere weten dat zij niets ziet in een opsplitsing in kleinere zelfstandige eenheden. Behoudens de aanwezigheid van Ymere in Alkmaar en Leiden, is er geen discussie. Ymere blijft één grote corporatie met eigen ontwikkelcapaciteit rond de oude kernen Haarlem en Amsterdam. Ook Almere valt niet buiten de boot: “Zo groot is de afstand tussen Almere en Haarlem nou ook weer niet”. Nu voorziet de nieuwe Woningwet in de mogelijkheid om een ontheffing aan te vragen om actief te mogen blijven in meerdere kernwerkgebieden. Het ministerie schrijft hierover het volgende: Wanneer blijkt dat door de vaststelling van het werkgebied gemeenten elders onevenredig worden getroffen, kan de woningcorporatie ontheffing aanvragen voor dat gebied. Dit gebeurt wanneer er in die gemeenten aantoonbaar en structureel onvoldoende middelen beschikbaar zullen zijn om aan de volkshuisvestelijke opgave te voldoen. In het geval van Ymere zou dit kunnen opgaan voor de gemeente Weesp waar zij de enige aanwezige corporatie is. Maar of dit ook van toepassing is in Haarlem (marktaandeel ca. 37%) of Almere (marktaandeel ca. 34%), is maar de vraag. Wellicht heeft de CEO van Ymere signalen dat deze ontheffing aan Ymere zal worden verleend of de regiovorming anders zal uitpakken dan verwacht. Mocht dit niet het geval zijn, dan lijkt hier sprake te zijn van “wishful-thinking” want dit onderdeel in de Woningwet lijkt toch er te zijn in gezet om corporaties als Ymere te verkleinen. Of zoals de parlementaire enquêtecommissie stelde: “voorkomen dat er corporaties ontstaan die zo groot worden dat ze het hele stelsel te gronde zouden kunnen richten”. Kortom, de vorming van de woningmarktregio’s blijft een interessant thema om de komende maanden te blijven volgen.
Pagina 34 van 57
20.
DE AGENDA VAN BLOK
Afgelopen dinsdag stond er een stevige wind. Sommige “hoedjes” werden van hoofden geblazen en voor het voorlopig laatste ritje van de gouden koets werd gevreesd. Wellicht was deze wind symptomatisch voor het beleid van minister Blok ten aanzien van de corporatiesector. Bij het presenteren van zijn begroting liet de minister een blik werpen op zijn agenda, waaruit blijkt dat de sector na de invoering van de Woningwet voorlopig nog geen rustige tijd tegemoet zal gaan. Weliswaar is de bezuiniging op de huurtoeslag een jaartje uitgesteld, maar daar staat tegenover dat de minister het scheefwonen aan wil pakken. Eenmaal per 5 jaar wil hij een inkomenstoets laten uitvoeren. Voor iedereen met een inkomen boven de toewijzingsnorm is dan een hogere huurverhoging van toepassing. Hij wacht dus niet op de resultaten uit het onderzoek van Aedes en Woonbond naar de omvang en de mogelijke oplossingen om passend wonen mogelijk te maken. Daarmee is de tussen deze partijen gemaakte afspraak in het Huurakkoord dus eigenlijk om des keizers baard. De minister liep in het verleden weleens vaker voor de muziek uit (door bijvoorbeeld de uitkomsten van de enquêtecommissie niet af te wachten), maar heeft tot op heden wel zijn beleidsvoornemens gerealiseerd. Met dit voorgenomen beleid om scheefwonen aan te pakken geeft de minister nog eens nadrukkelijk aan dat de corporatiesector wat hem betreft alleen is bedoeld voor huurders met een inkomen onder de toewijzingsnorm. Het is de minister natuurlijk ook bekend dat de “scheefwoners” weinig alternatieven hebben op de woningmarkt omdat er weinig aanbod is in het huursegment tussen € 700 en € 900 per maand. Om hier wat extra aanbod te genereren wil de minister werken aan de mogelijkheid van tijdelijke huurcontracten. Zo komt er een nieuwe overeenkomst voor tijdelijke verhuur: het contract voor bepaalde tijd met een maximum looptijd van 2 jaar. Daarnaast komen er 5-jaarscontracten voor starters en grote gezinnen. Dit laatste zou bijvoorbeeld betekenen dat gezinnen waarvan een deel van de kinderen het huis uit is, uit hun “grote” huis zou moeten vertrekken. Onduidelijk is waar die voormalige grote gezinnen dan heen moeten. De vraag is natuurlijk waarom dit volgens Blok beperkt zou blijven tot grote gezinnen. Indien er sprake is van een inkomenstoets per 5 jaar, zou dit ook gekoppeld kunnen worden aan een huurovereenkomst voor 5 jaar. De bijl aan de wortels van de huurbescherming, maar in de gedachte van Blok wel het ultieme middel tegen scheefwoners. Zoals verwacht heeft de minister het huurakkoord verder grotendeels wel overgenomen. Er komt dus een huursombenadering en de huurstijging van de hele portefeuille mag niet meer dan 1% boven de inflatie uitkomen. Uiteraard was dit akkoord makkelijk scoren voor de minister. Wat hij echter niet heeft overgenomen was de aanname van Aedes en Woonbond dat de verhuurdersheffing na 2017 zou komen te vervallen. Maar helaas, ondanks de nog uit te voeren evaluatie van de gevolgen van de verhuurdersheffing in 2016, rekent de minister de inkomsten vanaf 2018 gewoon in. Sterker nog, er wordt zelfs gerekend op een stijging naar ca. € 2.5 miljard. Daarmee kunnen de stijgende aanspraken op de huurtoeslag worden gecompenseerd. En met dit alles worden de contouren zichtbaar van een onderliggend doel; het verkleinen van de corporatiesector. Want een verdere begrenzing van de inkomsten en het stijgen van de lasten, zal resulteren in het afstoten van bezit. De minister heeft meerdere malen aangegeven dat hij de corporatiesector te groot vindt. En zoals bekend weet deze minister als geen ander zijn constateringen om te zetten in daden. Overigens heeft de minister voor het verkleinen van de corporatiesector ook altijd nog het middel van een langdurige bevriezing van de liberalisatiegrens achter de hand. Kortom, de “storm” zal naar verwachting na de implementatie van de Woningwet vooralsnog niet luwen.
Pagina 35 van 57
Natuurlijk is er ook, naast al dit “zuur”, ook nog wat “zoet” voor de corporaties. Er is namelijk een pot van € 75 miljoen beschikbaar als subsidie voor het verwijderen van asbestdaken. De corporaties mogen hier ook een beroep op doen. Een schamel doekje voor het bloeden.
Pagina 36 van 57
21.
DEN HAAG VRAAGT INVESTERINGSCAPACITEIT CORPORATIES OP.
Het was te verwachten. In het Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling 2016 komt de gemeente Den Haag tot de conclusie dat er sprake is van een toenemende bevolkingsgroei. Deze groei kan niet worden opgevangen met de huidige geplande uitbreidingen van ruim 10.000 woningen in de periode 2015-2024. De gemeente streeft naar een verdubbeling van deze planvoorraad. Het spreekt voor zich dat deze ambitie ook door vertaald moet worden naar het aantal te realiseren sociale woningen. Bevolkingsgroei beperkt zich immers niet tot mensen met een inkomen boven modaal. Voor het realiseren van de plannen voor deze sociale woningen heeft de gemeente de lokale corporaties nodig. Volgens goed gebruik gingen partijen in het verleden dan om de tafel en werden er prestatieafspraken gemaakt. Hoewel daar veelal erg gewichtig over werd gedaan, bleken de te leveren prestaties niet afdwingbaar en bleven deze afspraken doorgaans beperkt tot goedbedoelde intenties. Een conclusie die in 2013 ook werd getrokken door de VNG-adviescommissie “Relatie gemeenten en woningcorporaties” onder leiding van oud-minister Sybilla Dekker. De adviezen in het eindrapport van deze commissie zijn klip en klaar en zijn bijna allemaal vrijwel letterlijk overgenomen in de nieuwe Woningwet. Over de beoordeling van de investeringscapaciteit schrijft de commissie het volgende: Het is van belang dat de gemeente inzicht heeft in de investeringscapaciteit van de corporatie. Hiertoe ontwikkelt de Financiële autoriteit (dan wel de minister) een toetsingskader. Hiermee is de gemeente in staat om in concrete situaties te beoordelen of de corporaties eventueel extra investeringsmogelijkheden heeft. Dit toetsingskader is ook richtinggevend bij een conflictbeslechting via het arbitrageorgaan. Als we de regeling rond het “bod” op de woonvisie in de Woningwet nader bestuderen kunnen we concluderen dat er goed geluisterd is naar de commissie. Corporaties kunnen dus niet zonder meer aangeven geen of onvoldoende investeringscapaciteit te hebben. De ambitieuze gemeente Den Haag accepteerde dan ook niet dat Vestia en Haag Wonen niet thuisgaven. Om te beoordelen of de twee corporaties wel een 'redelijk bod' hebben gedaan en ze inderdaad niet kunnen bouwen, zet wethouder Wijsmuller een nieuw middel in: hij vraagt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), toezichthouder van de corporaties, om hun huishoudboekjes uit te pluizen en te controleren of ze wel het onderste uit de kan halen. Ongeacht de uitkomsten van het onderzoek van het WSW, is hiermee wel de toon gezet. Zoals bekend krijgen gemeenten en huurdersorganisatie een opgave van de investeringscapaciteit per corporatie. Aan de hand hiervan zal worden beoordeeld in hoeverre de betreffende corporatie een redelijke bijdrage levert aan het realiseren van de woonvisie van de gemeente. En komen partijen er niet uit, dan moet het WSW maar aangeven wie er gelijk heeft. Het tijdperk dat er op basis van vertrouwen vrijblijvende afspraken konden worden gemaakt, lijkt hiermee toch wel te zijn afgesloten. Het spreekt voor zich dat de gang naar het WSW niet bevorderend zal werken voor de relatie tussen gemeente en corporatie. En ondertussen zitten de huurdersorganisaties ook nog aan tafel om te proberen de belangen van de huurders zo goed mogelijk te dienen. Een lastige positie, want een discussie over de omvang van de investeringscapaciteit wordt grotendeels bepaald door de ontwikkeling van de huurinkomsten. Ongeacht hoe de discussie in Den Haag nu feitelijk is verlopen en wie er nu eigenlijk gelijk heeft, is transparantie noodzakelijk om problemen te voorkomen en een efficiënt proces te waarborgen. Een meerjarenprognose op basis van het DrieKamerModel waaruit duidelijk blijkt welke investeringscapaciteit de
Pagina 37 van 57
corporatie heeft op basis van haar kasstromen en de eisen van het WSW, zou hiervoor een goede basis kunnen vormen. Zoals bekend zal de bedrijfsvoering van de gemiddelde corporatie de komende jaren onder druk blijven staan. De ontwikkeling van de huurinkomsten blijft beperkt en de verhuurdersheffing wordt structureel en neemt verder toe om de extra huurtoeslaguitgaven te compenseren. Met deze wetenschap kunnen partijen het zich niet veroorloven om elkaar lokaal de tent uit te vechten, want daar is uiteindelijk niemand bij gebaat.
Pagina 38 van 57
22.
WACHTTIJD VOOR EEN WONING IN PURMEREND 21 JAAR ?
Stel, je werkt op de redactie van RTL-nieuws en de hoofdredactie merkt dat de huisvesting van statushouders nogal in het nieuws is. Vervolgens wordt je verzocht om eens te onderzoeken hoe lang de gemiddelde wachttijd nu eigenlijk is voor een sociale huurwoning. Door de huisvesting van statushouders zou deze wachttijd weleens kunnen gaan toenemen en dat vinden sommige politici onacceptabel. Je gaat voortvarend van start en komt op de site van Woningnet terecht. Vervolgens ga je wat zitten plussen en minnen. De uitkomst van deze exercitie is dan dat de gemiddelde wachttijd 8 jaar bedraagt en men in Purmerend zelfs 21 jaar (!) zou moeten wachten om een sociale woning toegewezen te krijgen. Het feit dat de wachttijd in Purmerend zelfs hoger is dan de wachttijd voor een sociale huurwoning in het centrum van Amsterdam doet geen alarmbellen rinkelen. Vervolgens vraag je wat deskundigen om op je onderzoeksresultaten te reageren. Hoewel van Aedes verwacht zou mogen worden dat ze inhoudelijk wat vraagtekens bij deze resultaten zouden plaatsen, is dat niet het geval: "Het woningaanbod neemt af door extra belastingmaatregelen, terwijl de vraag naar huurhuizen toeneemt. We waarschuwen de minister van Wonen al langer.'' Vervolgens wordt hoogleraar Peter Boelhouwer naar zijn mening gevraagd en die is ook niet mis: "We bouwen veel te weinig en we hebben een tekort aan sociale huurwoningen. Het aanbod stijgt nauwelijks, terwijl de vraag toeneemt. Zeker nu er meer asielzoekers komen en weinig mensen doorstromen van huur naar koop. Als er niets gebeurt, zullen tekort en wachttijd alleen maar oplopen." Tja, dan kan de wethouder van Purmerend natuurlijk niet achter blijven en doet ook nog een duit in het zakje. Hij erkent het probleem. Hij wijst er op dat mensen kennelijk erg graag in Purmerend willen wonen, maar dat er te weinig bouwgrond beschikbaar is om aan de groeiende vraag te voldoen. Tenslotte is een schrijnende situatie natuurlijk snel gevonden. Een mevrouw uit Soest moet met haar 10-jarige zoon in een stapelbed slapen en wordt daarmee het symbool van de sociale huisvestingsproblematiek. Als de onderzoeksresultaten niet door deskundigen worden bestreden, is het verantwoord om er mee naar buiten te komen. En zo geschiede bij RTL-nieuws. Vervolgens neemt de hele wereld van links tot rechts het verhaal kritiekloos over. In deze tijden waarin het huisvesten van vluchtelingen de (politieke) gemoederen nogal bezighoudt, komt het sommige partijen misschien zelfs wel goed uit. Om de verwarring compleet te maken kwam ook de NVM met een rapport naar buiten. Uit dit onderzoek blijkt dat er ook te weinig aanbod is in het middensegment met huren tot € 1.000,- per maand. De minister moet maar snel de liberalisatiegrens verlagen van € 710 naar € 618 en dan wordt het probleem snel door de beleggers opgelost die allemaal klaar staan om enorme investeringen te doen. Maar daarmee zouden de wachttijden voor sociale woningen nog verder oplopen. Maar zelfs in Purmerend loopt niemand dakloos rond of slapen er mensen onder een brug of in een doos. Dus hoe verhoudt zich dit dan tot de enorme wachttijd van 21 jaar? En dan blijkt er sprake te zijn van een fenomeen dat iedere insider kent die werkzaam is in een woningmarkt waar men werkt met het toewijzen op basis van inschrijfduur: strategisch gedrag van woningzoekenden. Je schrijft je in als woningzoekende zodra dit kan en je gebruikt de opgebouwde inschrijfduur op het moment dat je daadwerkelijk op zoek bent naar een woning. Dit actief zoeken blijkt in Purmerend geen 21 jaar maar 1,9 jaar te zijn. De gemeente die in eerste instantie nog aangaf dat het kwam door te weinig bouwgrond, geeft nu op haar website aan dat het onderzoek van RTL niet klopt. Hoewel je een discussie zou kunnen voeren over gehanteerde definities had een simpele controle van de feiten toch stof tot nadenken moeten geven. Het aantal sociale woningen is de laatste jaren min of meer stabiel gebleven op 2,4 miljoen woningen. Het aantal woningzoekenden is door overheidsmaatregelen vanaf
Pagina 39 van 57
2009 beperkt tot mensen met een gezinsinkomen van ca. € 34.000. Door de economische crisis zal deze groep iets zijn toegenomen maar dit zal niet kunnen resulteren in een spectaculaire toename van de wachttijd. Voornamelijk omdat de meeste mensen die hun inkomen zagen dalen door de economische situatie al wonen en niet op zoek zullen zijn naar een andere woning. Ook de toename van het aantal te huisvesten statushouders is niet dusdanig dat dit op de schaal van Nederland enorme effecten zal hebben op de wachttijd voor een sociale woning. Natuurlijk is er sprake van een grotere vraag naar sociale woningen dan er worden aangeboden, maar deze spanning zal nu niet veel groter zijn dan enkele jaren geleden. Hoewel RTL de plank dus lijkt te hebben misgeslagen, is het natuurlijk wel bijzonder te noemen dat deskundigen over elkaar heen buitelen om dit onderzoek te gebruiken om hun eigen standpunten nog eens kracht bij te zetten. Maar met het bespelen van de publieke opinie over de ruggen van woningzoekenden zou men toch iets terughoudender of zorgvuldiger mogen zijn. Op elkaar napratende deskundigen zit geen woningzoekende te wachten en de wachttijden worden er ook al niet korter van.
Pagina 40 van 57
23.
DE LES VAN ORANJE.
Hennie van der Most is een ondernemer van de gestampte pot. Opgeklommen van krullenjongen in de metaalfabriek tot eigenaar van de Bonte Wever, Kernwasser Wunderland en Speelstad Oranje. Hij verplaatst zich per helikopter en alles wat hij aanraakt lijkt in goud te veranderen. Totdat de crisis vat krijgt op speelstad Oranje en het bijbehorende vakantiepark. De bezoekersaantallen lopen hard terug en een faillissement dreigt. En dan hangt in september 2014 opeens het COA aan de lijn. Hennie ruikt zijn kans en verhuurt zijn hele vakantiepark met 257 huisjes voor drie jaar aan het COA voor ca. twee miljoen per jaar. Hoppa, zo maak je van de nood een deugd! Vervolgens regelt het COA dat de gemeente ook nog een vergoeding ontvangt voor de opvang van de asielzoekers op basis van een volledige bezetting van het park. Kortom, iedereen blij! Totdat er wat incidenten plaatsvinden waar asielzoekers bij betrokken zijn in het kleine dorpje met 45 (!) huishoudens. Er worden vervolgens met de gemeente afspraken gemaakt om het aantal asielzoekers tot maximaal 700 te beperken. Ondanks de onderbezetting worden er met Hennie geen nieuwe afspraken gemaakt en daarmee wordt vakantiepark Oranje opeens een hele dure opvanglocatie. En dit in een periode waarin sommige politici spreken over een “asieltsunami” en alle zeilen bijgezet moeten worden om de opvang te regelen. Tja, dan laat je dus geen 700 gehuurde plekken leeg staan. Op zich logisch, maar de gevolgen zijn nogal desastreus. De staatssecretaris wordt belaagd in zijn auto door de inwoners van het minidorpje en Oranje staat opeens symbool voor het feit dat er voor de opvang van asielzoekers geen draagvlak bij de bewoners wordt gezocht. Had dit nu voorkomen kunnen worden? Hoewel we natuurlijk niet bij de onderhandelingen aan tafel hebben gezeten is het natuurlijk toch merkwaardig dat je binnen een paar dagen een compleet vakantiepark kunt huren. Zeker als Hennie van der Most aan de andere kant van de tafel zit is het misschien handig om hier iets meer de tijd voor te nemen. Het aantal alternatieven voor Hennie bedroeg ongeveer nul en dat vormt een prima voedingsbodem voor een scherpe onderhandeling. Het hiermee bespaarde geld had kunnen worden ingezet voor extra begeleiding om eventuele incidenten te voorkomen. Maar bovenal is het niet verstandig om met een getekend huurcontract de publieke besluitvorming te starten. Op deze manier zet het COA de lokale politiek het mes op de keel en is er ook geen weg meer terug, zelfs niet als het hele dorp maar uit één weg bestaat. Dit neemt natuurlijk allemaal niet weg dat er nog veel extra opvangplekken moeten worden gerealiseerd om de stroom aan vluchtelingen in goede banen te leiden. Logisch kijkt de overheid hierbij naar de corporaties. Maar de partijen die al sinds jaar en dag mensen met een verblijfstatus huisvesten worden door de nieuwe Woningwet begrensd in hun mogelijkheden. Zo mogen bijvoorbeeld geen beheerswerkzaamheden voor derden worden uitgevoerd. Dus het beheren van een gemeentelijk pand waarin mensen tijdelijk worden gehuisvest, is niet mogelijk. Toch stelt minister Blok dat voor eind 2015 circa 20.000 asielzoekers door de gemeenten moeten zijn gehuisvest. Volgens Blok kunnen gemeenten in geval van schaarste op de woningmarkt ervoor kiezen om gebruik te maken van andere mogelijkheden om statushouders te huisvesten. "Hierbij valt te denken aan gebruik van demontabele woningen of flexibele woonunits, het ombouwen van verzorgingstehuizen en/of leegstaand vastgoed en de huisvesting van meerdere alleenstaanden in een woning”. Nu zien we gemeenten nog niet zo snel het beheer van deze panden verzorgen, dus wellicht is zinvol om op dit punt ontheffing van de Woningwet mogelijk te maken zodat corporaties snel aan de slag kunnen. De les van Oranje moet in ieder geval zijn dat een besluit zonder overleg en transparantie alleen maar verkeerde sentimenten oproept. Verder zou het ons moeten leren dat het COA beter af is met partijen die wat nadrukkelijker aan de samenleving zijn. Hoewel Hennie van der Most vanuit zijn helikopter vast nog wel wat andere pandjes heeft gezien die hij tegen dezelfde condities aan het COA zou willen verhuren.
Pagina 41 van 57
24.
MARKTWAARDE. BASISVERSIE OF FULL-VERSIE?
Voor een groot aantal woningcorporaties in Nederland zal de bovenstaande vraag nog beantwoord moeten gaan worden. Het gaat hierbij natuurlijk om de keuze die gemaakt moet worden op welke wijze het vastgoed op marktwaarde dient te worden gewaardeerd: de basisversie of de full-versie uit het handboek. Een vraag die zelfs door deskundigen niet eenduidig kan worden beantwoord. Zo waren wij recentelijk aanwezig op de Dag van de Vastgoedwaardering. Zelfs daar lieten de aanwezige experts de keuze open. De taxateurs pleitten natuurlijk voor de full-versie, maar de adviseurs waren niet eenduidig. Kortom, verwarring alom. Er was zelfs iemand aanwezig die precies kon aangeven dat het verschil in de waardering tussen basis- en full-versie 3% zou bedragen. Nu is de essentie van de full-versie dat de afwijking ten opzichte van de standaardparameters zoveel mogelijk moet aansluiten bij de werkelijkheid en moet worden onderbouwd door een taxateurs. Oftewel, er kan nooit sprake zijn van een eenduidig verschil in de marktwaarde tussen beide versies. Het verschil in Amsterdam zou weleens anders kunnen zijn dan in Dokkum. Bovendien bestaat bij de full-versie de kans dat door het onderbouwd aanpassen van enkele parameters, deze parameters op zich wel beter aansluiten bij de markt maar de berekende marktwaarde verder van de werkelijkheid af komt te liggen. Er lijkt nu een soort discussie gevoerd te worden over de nauwkeurigheid van de uitkomsten. Daar kunnen we natuurlijk kort over zijn. Indien goed toegepast zal de full-versie, zeker op complexniveau, de meest nauwkeurige bepaling van de marktwaarde opleveren. Maar gezien het feit dat een corporatie geen aandeelhouders heeft die gefocust zijn op het rendement, kan afgevraagd worden wat deze nauwkeurigheid zal opleveren. Waarschijnlijk niet veel. Zolang er geen sprake is van een organisatie die van strategie tot operatie op het behalen van rendement is ingericht, is de toegevoegde waarde van de full-versie beperkt. De analogie met het Nederlands Elftal kan dit wellicht verduidelijken. Hoe goed je spitsen ook zijn, als je verdedigers niet kunnen verdedigen kwalificeer je je niet voor het EK. Oftewel, hoe nauwkeurig je marktwaarde ook is, als je organisatie er niet veel mee doet heb je er niet veel aan. Dit lijkt dus een pleidooi voor de basisversie van het handboek. Dit zal voor de meeste corporaties inderdaad de beste keuze zijn. Echter, een dergelijke keuze betekent niet dat de corporatie vervolgens over kan gaan tot de orde van de dag. De breed gedragen verwachting is toch dat de basisversie maar een kort leven beschoren zal zijn en eigenlijk alleen is ingevoerd om de transitie naar een volledige marktwaardewaardering te vereenvoudigen. De basisversie zou dan weleens kunnen opschuiven richting full-versie. De corporaties worden dan alsnog gedwongen om hun data nog meer op orde te krijgen dan bij de basisversie het geval is. De eventueel te maken kosten voor taxateurs zal tot gevolg hebben dat de marges nog verder onder druk komen en assetmanagement breder ingevoerd zal moeten gaan worden. Een doemscenario? Eigenlijk niet, want er zou nu ook al een morele verplichting moeten zijn om alle data op orde te hebben en op een optimale wijze met het vastgoed om te gaan. Dus dan maar direct voor de full-versie kiezen? Als er geen sprake is van een vorm van vastgoedsturing en een goed onderbouwde portefeuillestrategie, ligt dit niet voor de hand. Een keuze voor de basisversie is dan prima, mits er ook wordt besloten om de organisatie hierop in te gaan richten en de data op orde te maken. De toekomstige ontwikkelingen van het handboek kunt u dan op een organische wijze implementeren. En dat is goed voor uw rendement, uw medewerkers en uw relatie met de stakeholders. Overigens komt in november het Handboek 2015 uit. Naar verluidt worden in deze versie al de eerste wijzigingen doorgevoerd om te komen tot een afbouw van de basisversie. Dat kan betekenen dat sommige algemene parameters uit het handboek van 2014 in 2015 worden vervangen door corporatie-eigen
Pagina 42 van 57
parameters. Mocht dit voor 2015 nog niet het geval zijn dan gaat dat in mogelijk in 2016 gebeuren. Dan krijgt u een jaar langer om te zorgen dat u uw verdediging op orde krijgt om u te kunnen kwalificeren voor het WK 2018.
Pagina 43 van 57
25.
VOORKOMEN IS GOEDKOPER DAN GENEZEN!
Als er iets is dat de samenleving bezighoudt, dan is het de zorg. Een onderwerp dat veelal negatief in de media komt vanwege de kostenoverschrijdingen, de chaos rond de uitbetaling van het PGB, de ingrijpende overheveling naar de gemeenten en de toenemende noodzaak om te bezuinigen. Kortom, een onderwerp waar we allemaal mee te maken krijgen en waar iedereen een mening over heeft. Maar stevenen we nu af op een bankroet van ons zorgsysteem of zijn er ook nog lichtpuntjes te ontdekken in de duisternis van de zorg? En wat hebben woningcorporaties hiermee te maken? Ter illustratie: in Nederland geven we per jaar ongeveer € 87,5 miljard uit aan zorg. Dat is gemiddeld ca. € 5.400 per inwoner per jaar. Naarmate men ouder wordt nemen deze kosten fors toe tot ongeveer € 60.000 per jaar. Dat zijn forse bedragen, maar de trend is nog zorgelijker. In de afgelopen tien jaar is het zorgbudget van de overheid maar liefst negen keer (!) overschreden. De zorg is in te delen in drie stromingen, te weten: cure (huisartsen, ziekenhuizen, etc.), care (verpleeg- en verzorgingshuizen, gehandicaptenzorg, etc. ) en preventie. Het voorkomen dat mensen een beroep op cure en/of care moeten doen valt onder preventie, inclusief gemeentelijke zorg en het organiseren van samenhang. Preventie wordt gefinancierd vanuit de Zorgverzekeringswet (ZVW), de Jeugdwet, het bijzonder onderwijs, de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), de Wet publieke gezondheid (Wpg), etc. Hoewel er een breed gedragen overtuiging is dat preventie voor een goede gezondheidszorg essentieel is en heel doelmatig kan zijn, wordt hiervoor het minste geld uitgetrokken. Voor preventie wordt ongeveer € 12,5 miljard uitgegeven, terwijl de uitgaven voor cure € 35 miljard en voor care zelfs € 40 miljard bedragen. Volgens insiders wordt dit o.a. veroorzaakt door het feit dat de effecten van preventie moeilijk meetbaar zijn en men in de cure- en caresector eigenlijk geen belang heeft bij preventie. Daarbij komt dat preventie zeer versnipperd is gefinancierd, hetgeen voor de regievoerende gemeente een extra “uitdaging” vormt. Maar nu moet er bezuinigd worden en komt preventie toch in een ander daglicht te staan. Reden voor een aantal dwarsdenkers in de zorg om de Preventie Academie op te richten. Zij willen gemeenten ondersteunen om de veranderingen in de zorg zodanig aan te grijpen dat er meer rendement wordt behaald met het beschikbare geld. Door preventie als ontwikkelingsperspectief te nemen bij de transformatie. De aanpak is gestoeld op onderzoek en veel praktijkervaring. Zo kon bij een intensief onderzochte groep jongeren met ernstige problemen en een hoog recidivecijfer, worden aangetoond dat bij een preventieve aanpak tussen twaalf en zestien jaar veel besparingen zouden kunnen worden gerealiseerd en deze groep dan ook nog eens minder zou zijn ontspoord. Een tijdige signalering en een juiste integrale aanpak zijn hierbij de kernwoorden. Uit het onderzoek bleek dat te fragmentarisch interventies worden ingezet. Bovendien worden contextuele aspecten vaak niet goed belicht en in de aanpak betrokken. Dus niet alleen huiswerkbegeleiding aanbieden als er ook sprake is van een schuldenproblematiek of mogelijke verslaving. Ook als er sprake is van ouders met een lage SES (jargon voor Sociaal Economische Status) is er vaak sprake van SEGV (Sociaal Economische Gezondheidsverschillen). Hierbij is er aantoonbaar sprake van een significante toename van de zorgvraag op latere leeftijd. Ook hierbij geldt dat ook al zou interventie in een vroeg stadium slechts leiden tot een beperkt succespercentage, de besparing structureel en aanzienlijk kan zijn. Met de decentralisatie/transitie zijn veel van de mensen waar met de juiste aanpak een hoger rendement te bereiken onder de verantwoordelijkheid van de gemeente terechtgekomen. Dit laatste is voor een gemeente die de regie moet gaan voeren over de zorg natuurlijk een aantrekkelijk perspectief. Helaas zien we nu dat veel gemeenten nog worstelen met hun nieuwe rol en zich meer focussen op het juridisch dichttimmeren van de ingekochte zorg. Hierbij lijkt logischerwijs het voorkomen van budgetoverschrijdingen belangrijker te zijn dan het uiteindelijk verminderen van de zorgvraag en het door
Pagina 44 van 57
innovatie toewerken naar een hoger maatschappelijk rendement. Jammer, maar uiteraard ook wel begrijpelijk want de gemeenten moeten ook nog een forse bezuiniging zien te realiseren. Overigens zien we de gemeenten ook op een andere regisseursstoel worstelen met hun nieuwe rol en dat is de regie over het wonen. Sinds de nieuwe Woningwet is de gemeente in een positie terechtgekomen dat ze het realiseren van haar volkshuisvestingsbeleid strakker met corporaties kan regelen dan voorheen. We zien dat sommige gemeenten dan ook doen. De gemeente Den Haag gaat niet akkoord met de inzet van sommige corporaties en laat deze doorlichten. Dit neemt overigens niet weg dat de mogelijkheden van corporaties beperkter zijn dan voorheen en er dus slimmer (of: preventiever) moet worden gehandeld om hier zo veel mogelijk effect mee te bereiken. En gemeenten dienen natuurlijk ook scherp te hebben wat ze willen bereiken. Maar veel gemeenten zijn nog niet zo ver en moeten, net als bij de zorg, nog wennen aan hun nieuwe rol. De volgende stap is dat gemeenten de beleidsterreinen zorg en wonen nadrukkelijker aan elkaar gaan verbinden. Want hoewel het beleid van het scheiden van wonen en zorg anders doet vermoeden, is er natuurlijk een grote samenhang. Het gaat hierbij niet alleen om de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen voor mensen met een zorgvraag. Want de mensen met een lage SES zijn niet geheel toevallig ook de klanten van corporaties. Dus alles wat bedacht wordt in het kader van zorgregie heeft zijn effect op het woondomein en andersom. Ook hierbij geldt dus dat een integrale aanpak uiteindelijk maatschappelijke voordelen zal opleveren. Moeilijk? Niet echt, als de betrokken partijen maar de bereidheid hebben om buiten hun grenzen te denken en alles er op gericht is om met zo min mogelijk verspilling, zo veel mogelijk te bereiken. Namelijk fundamentele kostenreductie op de huidige "pijndossiers" en langdurige welzijnsverhoging van de inwoners van de betreffende gemeente. En dat is wel degelijk meetbaar op korte termijn. De gemeenten hebben de regie, zijn aan zet en kunnen het verschil nu gaan maken zodat voorkomen uiteindelijk goedkoper is dan genezen.
Pagina 45 van 57
26.
DE ZORGOPGAVE VOOR DE CORPORATIES.
De afgelopen periode hebben de media vol gestaan over de huisvestingsproblematiek van vluchtelingen. Met de name het feit dat mensen met een verblijfstatus wettelijk voorrang hebben op reguliere woningzoekenden was vele politici een doorn in het oog. Zowel de PvdA als de VVD bleken bij de behandeling van de begroting Wonen eensgezind op dit punt. De voorrang voor statushouders wordt opgeheven. Omdat hiervoor de Huisvestingswet moet worden aangepast zal hier overigens nog wel enkele maanden overheen gaan. Voor statushouders moeten dan alternatieven worden aangeboden in de vorm van tijdelijke huisvesting. Belangrijkste motief voor deze door te voeren wetswijziging vormt het feit dat er sprake is van verdringing van de reguliere woningzoekenden. Oftewel, de wachtlijsten voor sociale woningen nemen hierdoor toe. Hoewel de politiek tegemoet lijkt te komen aan wensen uit de samenleving, lijkt het er toch op dat de positie van de PVV in de peilingen van Maurice de Hondt een belangrijkere reden voor dit besluit is geweest dan de toename van de wachtlijsten. Peiling gestuurde beleidsvorming dus. Dit kunnen we illustreren aan de hand van een voorbeeld. Op 25 april 2013 stuurt staatssecretaris Van Rijn de notitie “hervorming van de langdurige ondersteuning en zorg” naar de Tweede Kamer. De basis van deze notitie is het uitgangspunt dat mensen met een lichte zorgvraag steeds meer zorg aan huis moeten krijgen en niet meer zullen worden gehuisvest in zorginstellingen. Dit wordt ook wel de extramuralisering van de zorg of het scheiden van wonen en zorg genoemd. Los van de vraag of dit voor de zorgvragers een wenselijke ontwikkeling is, is het natuurlijk mooi meegenomen dat het aantal intramurale plaatsen met 30% kan worden verminderd. En dat laatste levert een aanzienlijke besparing op want intramurale plaatsen zijn nogal kostbaar. In de notitie is een tabel opgenomen waarin per zorgindicatie staat aangegeven hoeveel personen de komende 5 jaar geen beroep meer kunnen doen op intramurale zorg. Het gaat om bijna 78.000 mensen met een zorgvraag. De zorgindicaties die het betreft zijn overigens niet de minste. Enkele voorbeelden: Mensen met de indicatie ZZP VG 3 (verstandelijk beperkt) functioneren beperkt zelfstandig en hebben voor hun psychosociaal welbevinden vrijwel altijd een veilige en vertrouwde woon- en leefomgeving nodig. De mensen met een indicatie ZZP GGZ 3 (psychische problematiek) hebben vaak een beperkt vermogen tot zelfregie en sociale zelfredzaamheid. Hierbij is dagelijks intensieve begeleiding nodig. Kortom, mensen waarbij nagedacht moet worden om tot succesvolle zelfstandige huisvesting te komen. Afgerond gaat het dus om ongeveer 16.000 mensen per jaar. Deze mensen laten geen woning meer achter bij huisvesting in een zorginstelling of worden met voorrang geplaatst in een sociale woning. Kortom, de wachtlijsten voor een sociale woning nemen door deze hervormingsmaatregel in de zorg toe met ongeveer 10%. Op langere termijn zijn de gevolgen nog veel groter want tot 2040 zal het aantal 75-plussers verdubbelen tot ongeveer 2.600.000 mensen. Binnen de zorg hanteert men het uitgangspunt dat de gemiddelde 75-plusser een zorgvraag heeft. Hebt u hier iets over gehoord in het politieke debat? Blijkbaar is peiling gestuurde beleidsvorming hier niet van toepassing. Dat neemt overigens niet weg dat de extramuralisering een opgave vormt die opgelost moet worden. Door de decentralisatie van de zorg, ligt deze opgave voor een belangrijk deel op het bord van de partijen die lokaal acteren: gemeenten, zorginstellingen en corporaties. De gevolgen van dit beleid zijn verstrekkend. De bestaande woningvoorraad moet in toenemende mate zorgtoegankelijk gemaakt worden en er zullen specifieke huisvestingsvormen moeten worden gerealiseerd waarbij de mensen met een zorgvraag prettig kunnen wonen en de eventuele overlast in de wijk tot een minimum wordt beperkt. En dat in een tijd dat alle betrokken partijen te maken hebben met een vermindering van hun financiële- en/of wettelijke mogelijkheden. De corporaties worden bijvoorbeeld door de nieuwe Woningwet behoorlijk ingeperkt in hun
Pagina 46 van 57
mogelijkheden om een bijdrage te leveren in het vergroten van de leefbaarheid en de investeringscapaciteit is aanzienlijk minder dan men voorheen gewend was. Dit vraagstuk is alleen oplosbaar als aan 3 basisvoorwaarden is voldaan, te weten: kennis, samenwerking en oplossingsgerichtheid. Op het gebied van kennisontwikkeling is recentelijk een rapport verschenen van Aedes/Actiz en Platform 31: “Langer zelfstandig wonen - de opgave voor corporaties”. In dit interessante rapport wordt de opgave van alle kanten belicht, worden succesvolle voorbeelden aangehaald en wordt verwezen naar allerlei rapportages. Kortom, een compleet rapport waar iedereen die met dit vraagstuk te maken heeft, kennis van zou moeten nemen om beslagen ten ijs te komen. De lokale partijen zullen moeten samenwerken om specifieke oplossingen in de betreffende gemeente te realiseren. De gemeente heeft zowel in de zorg als in het wonen de regie. Zij is in de unieke gelegenheid om zorg en wonen aan elkaar te verbinden. Het feit dat een bezuiniging in de zorg resulteert in een opgave in het woondomein maakt meer dan eens duidelijk dat het verbinden van beide dossiers noodzakelijk is. In de te maken prestatieafspraken zouden de volgende onderwerpen in ieder geval geagendeerd moeten worden: woningaanpassing, het wijk-maatschappelijk vastgoed, projecten voor bijzondere doelgroepen en meerpartijenafspraken voor GGZ doelgroepen. Maar ook bijvoorbeeld de relatie tussen de corporaties en de sociale wijkteams en de mogelijkheden om middels preventie de zorgvraag structureel te verminderen. Maar oplossingen zullen alleen gevonden worden als partijen ook de wil hebben om deze te vinden. En liever niet alleen omdat de peilingen daartoe aanleiding geven. Kortom, een oplossingsgerichte houding van alle betrokken partijen is absoluut noodzakelijk om te zorgen dat mensen met een zorgvraag de komende jaren op een normale manier gehuisvest kunnen worden. Van de landelijke politiek is hierbij niet zo veel ondersteuning te verwachten tenzij er een nieuwe “one-issue”-partij ontstaat die heel goed gaat scoren op het zorgdossier.
Pagina 47 van 57
27.
SPLITSEN? OF TOCH MAAR VERLICHT REGIME?
Volgens de nieuwe woningwet moeten de woningcorporaties hun sociale activiteiten (DAEB) en hun commerciële activiteiten (niet-DAEB) gaan splitsen. DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang. Bij woningcorporaties gaat het hierbij vooral om de verhuur van sociale huurwoningen. Door het splitsen van DAEB en niet-DAEB activiteiten wordt bereikt dat de commerciële activiteiten niet meer onder de gunstige financieringsvoorwaarden van de woningcorporaties vallen. Het ministerie heeft recent de hoofdlijnen van het beoordelingskader gepubliceerd voor de scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten. Oftewel, leuker kunnen we het niet maken, wel moeilijker. Deze richtlijnen kunnen hier worden gedownload. Het begint eigenlijk al direct bij de inleiding waarbij wordt benadrukt dat het gaat om de hoofdlijnen met basisprincipes die als leidraad dienen voor de definitieve uitwerking. Aan de publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Met andere woorden, de corporatie die hiermee aan de slag gaat en wordt geconfronteerd met afwijkingen in de definitieve uitwerking heeft pech. Om dit te voorkomen zou gewacht moeten worden tot maart 2016 wanneer de definitieve uitwerking is gepubliceerd. De corporatie heeft dan in de praktijk nog maar negen (!) maanden om het splitsingsvoorstel voor te bereiden. Want hoewel het voorstel uiterlijk 1 mei 2017 moet worden ingediend, dient vóór 1 januari 2017 al het ontwerpvoorstel te worden ingediend. En dat is best wel kort. Er kan worden gekozen voor een juridische splitsing of voor een administratieve splitsing. Bij de juridische wordt een aparte entiteit opgericht waar de niet-DAEB activiteiten in onder worden gebracht. Bij een administratieve splitsing worden de niet-DAEB activiteiten van de corporatie in de administratie verbijzonderd. Ongeacht of er voor een administratieve of juridische splitsing wordt gekozen, dient de corporatie bij het ministerie een ontwerpvoorstel in te dienen waarin de portefeuillestrategie voor de DAEB en niet-DAEB portefeuille is opgenomen alsmede de zienswijzen hierop van de huurdersorganisatie, de gemeente(n) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Deze portefeuillestrategie dient gebaseerd te zijn op vertaling van de huidige portefeuille naar de wensportefeuille voor over tien jaar. In deze vertaling, of transformatieopgave, moet de corporatie aan te geven hoe zij dit binnen haar huurbeleid, de exploitatieen onderhoudskaders en investeringscapaciteit denkt te organiseren. Het geheel dient vervolgens op haalbaarheid te zijn doorgerekend waarbij moet worden voldaan aan nog vast te stellen financiële normen. Deze zullen voor de niet-DAEB portefeuille zwaarder worden dan voor de DAEB portefeuille omdat de nietDAEB portefeuille ook zelfstandig financierbaar moet kunnen zijn zonder borging. Zoals gezegd dient de corporatie over de voorgenomen splitsing bij voorkeur overeenstemming te hebben met de huurdersorganisatie, de gemeente(n) en het WSW voordat zij het ontwerp richting ministerie kan sturen. Voor dit proces zal de nodige tijd moeten worden ingepland. Als we ervan uitgaan dat bijvoorbeeld de huurdersorganisatie in beginsel wat minder enthousiast zal zijn over de niet-DAEB activiteiten van de corporatie en termijnen heeft voordat zij met een zienswijze moet komen, lijkt het verstandig om hier ruim de tijd voor te nemen. Daarnaast dient de portefeuillestrategie aan te sluiten bij de woonvisie van de gemeente en dient beoordeeld te worden in hoeverre dit past binnen de gemaakte prestatieafspraken. Waarbij het recente voorbeeld van de gemeente Den Haag (het laten doorrekenen van de investeringscapaciteit van Haag Wonen en Vestia), duidelijk maakt dat dergelijke processen niet zonder meer tot het gewenste resultaat zullen leiden. Kortom, het is verstandig om op korte termijn te starten en niet te wachten tot op 1 maart 2016 het definitieve beoordelingskader bekend is. Kleinere corporaties kunnen gebruik maken van het verlicht regime. Hierbij hoeft geen splitsing plaats te vinden maar is alleen sprake van een scheiding van de baten en lasten tussen DAEB en niet-DAEB middels een kostenverdeelstaat. Om hiervoor in aanmerking te komen mag de omzet in de jaren 2015 en 2016 niet
Pagina 48 van 57
boven de € 30 miljoen uitkomen en mag het aandeel niet-DAEB hierin niet meer dan 5% bedragen. Daarnaast mag het aandeel niet-DAEB niet meer dan 10% van de investeringen bedragen. Bij de bepaling van de omzet tellen naast de huur ook servicecontracten, overheidsbijdragen, verkoopopbrengsten en overige opbrengsten mee. Corporaties tot ongeveer 4.500 verhuureenheden zullen op basis van hun omzet normaliter binnen de kaders van het verlicht regime kunnen uitkomen. Dat is ongeveer de helft van het aantal corporaties in Nederland. De meeste hiervan zullen ongetwijfeld voldoen aan het maximale percentage van de niet-DAEB omzet en investeringen. Maar er zijn ook kleinere corporaties zijn die hier niet aan voldoen en dus zouden moeten splitsen. In dergelijke gevallen dient in eerste instantie bepaald te worden of iedere woning met een huur boven de liberalisatiegrens ook zich daadwerkelijk als niet-DAEB kwalificeert. Er kan namelijk sprake zijn van een gereguleerd huurcontract en dan dient de huur onder de DAEB-omzet te worden verantwoord. Maar mocht er desondanks sprake zijn van een situatie dat de corporatie niet kan voldoen aan de 5%-eis omdat ze te veel niet-DAEB omzet heeft, dan dient vastgesteld te worden of de niet DAEB activiteiten wel voldoende opleveren om de extra kosten van splitsing goed te maken. Wellicht weegt een verlaging van de niet-DAEB omzet (verkoop of huurverlaging) ruimschoots op tegen de administratieve lastendruk van een splitsing. Want uit de publicatie van het ministerie is inmiddels wel duidelijk geworden dat het continueren van niet-DAEB activiteiten aan zoveel regels is gebonden dat de gemiddelde corporatie hier uiteindelijk geen meerwaarde meer uit zal halen. En dat zou zo maar eens een doelstelling van het ministerie kunnen zijn geweest.
Pagina 49 van 57
28.
SCHEEFWONEN. KUN JE HET OPLOSSEN?
In juni sloten Aedes en de Woonbond een huurakkoord. Hierin werden afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de huren. Inmiddels zijn deze afspraken overgenomen in het huurbeleid van minister Blok. In de zijlijn van dit akkoord zijn ook afspraken gemaakt over het uitvoeren van een onderzoek naar scheefwonen. Op 7 november jl. publiceerden Aedes en de Woonbond de definitieve versie van het rapport “Passend Wonen” van ABF research. Een interessant rapport met daarin een aantal adviezen om het scheefwonen te verminderen. Download het rapport vanaf onze website. Aedes en de Woonbond zijn over het rapport in gesprek om tot een gezamenlijk advies richting de minister te komen. ABF heeft zich bij het onderzoek logischerwijs beperkt tot de relatie tussen het inkomen en de huur. Is het inkomen te hoog ten opzichte van de huur dan is er sprake van goedkope scheefheid. Dit wordt vanuit het oogpunt van beschikbaarheid van goedkope woningen als ongewenst beschouwd. De goedkope woningen kunnen immers niet meer worden toegewezen aan mensen met een laag inkomen. Indien er sprake is van een te hoge huur ten opzichte van het inkomen is er sprake van dure scheefheid. Dit wordt vanuit het oogpunt betaalbaarheid als ongewenst beschouwd. Mensen met een laag inkomen wonen in te dure woningen waardoor zij betalingsproblemen krijgen of een te grote aanslag doen op huurtoeslag. Overigens blijkt uit het onderzoek dat maar liefst 100.000 gezinnen jaarlijks muteren. Oftewel, het ene jaar woon je scheef en het andere jaar niet meer, of andersom. Dit maakt het probleem complex en moeilijk oplosbaar. De adviezen van ABF zijn voor een deel concreet en haalbaar maar ook voor een deel utopisch. Het ontwikkelen van een segment goedkope woningen met tijdelijke contracten is concreet en haalbaar. Het is immers makkelijk te realiseren dat vrijkomende goedkope woningen opnieuw worden verhuurd met een tijdelijk contract. Op het moment dat het inkomen van de huurder stijgt kan het contract worden opgezegd en wordt scheefwonen voorkomen. Maar over het realiseren van een gelijk speelveld tussen gereguleerde huursector, geliberaliseerde huursector en koopsector wordt al jaren gesproken, het ligt politiek gevoelig en lijkt daarom op de korte termijn niet echt haalbaar. Waar ABF binnen de kaders van haar onderzoek geen aandacht aan heeft kunnen besteden zijn scheefwoners die in een woning wonen die niet bij hun leefstijl of woningbehoefte past. Een lastig onderwerp, want wie bepaalt eigenlijk wat passend is? Aan de hand van het volgende fictieve voorbeeld wordt duidelijk wat we hiermee bedoelen. Mevrouw S. is 76 en woont al 45 jaar in hetzelfde huis. Een doorzonwoning uit 1962, met 4 slaapkamers en een mooie tuin. De kinderen zijn er groot geworden en haar 3 jaar geleden overleden echtgenoot was een gepassioneerd tuinier. Mevrouw S. heeft AOW en een klein pensioen. Haar inkomen bedraagt € 27.000,- per jaar. Mevrouw S. heeft ook een lichte zorgvraag en daarvoor heeft ze de zorgindicatie huishoudelijke hulp gekregen. De huur van haar woning bedraagt € 400,- per maand. Eigenlijk zou mevrouw S. wel naar een kleinere woning willen verhuizen. Bij voorkeur een appartement waar zij ook makkelijk zorg kan krijgen, geen tuin hoeft te onderhouden en waar de voorzieningen vlakbij zijn. Helaas bedraagt de huur van deze woningen € 600 per maand en heeft ze eigenlijk ook geen geld voor de verhuizing. Dus blijft ze maar wonen in haar huis. De gemeente heeft inmiddels toegezegd een traplift en een verhoogde toiletpot te plaatsen. Van de thuiszorg krijgt ze weliswaar huishoudelijke hulp, maar voor eigenlijk te weinig uren om het huis goed aan kant te kunnen krijgen en voor de tuin is ze afhankelijk van vrijwilligers. Maar ondanks dat de winkels best wel veraf zijn gelegen, is het allemaal wel betaalbaar voor mevrouw S. En dat is voor mensen van haar generatie erg belangrijk.
Pagina 50 van 57
Zou dit nou niet anders kunnen? Mevrouw S. zou eigenlijk verleid moeten worden om te verhuizen, maar hierbij zou de corporatie ook eens anders moeten handelen dan te doen gebruikelijk. Als mevrouw S. bij het verlaten van haar grote, niet bij haar passende sociale woning, haar huidige huur zou kunnen meenemen naar haar nieuwe woning is er al belangrijk obstakel weggenomen. De huurkorting voor haar nieuwe woning wordt gefinancierd door de huurharmonisatie van de woning die wordt achtergelaten. Die huur kan worden opgetrokken tot € 650,- In dit voorbeeld is deze huurruimte groter dan de verleende korting. Een slim rekenende corporatie zal tot de conclusie komen dat door het realiseren van deze verhuisbeweging, een grotere jaarlijkse kasstroom zou kunnen ontstaan dan als mevrouw S. in haar huis was blijven wonen. Hierdoor ontstaat er wellicht zelfs ruimte voor een vergoeding van de verhuizing. En wat te denken van het achterwege blijven van de kosten van woningaanpassing en het kunnen verlenen van efficiëntere zorg in een woning die daar beter voor geschikt is? En bovenal, mevrouw S. woont in haar laatste levensfase in een woning die beter bij haar past, dichter bij de voorzieningen ligt en zij laat een woning achter waar een gezin al jaren op zit te wachten. Natuurlijk is dit een simplistisch voorbeeld en behoeft de werkelijkheid nog wel de nodige uitwerking. Maar wat dit voorbeeld wel leert is dat het realiseren van doorstroming en het verlenen van efficiëntere zorg niet per definitie gepaard hoeft te gaan met hogere maatschappelijke uitgaven maar dat je hiervoor wel onorthodox moet willen denken. De nieuwe Woningwet en de decentralisatie van de zorg legt de regie van het wonen en van de zorg bij de gemeenten. Gemeenten en corporaties hebben hierdoor een unieke gelegenheid om lokaal deze onorthodoxe oplossingen te bedenken. En daarvoor hoeven ze niet te wachten op Aedes, de Woonbond of minister Blok.
Pagina 51 van 57
29.
MAATSCHAPPELIJK? WONINGEN VERKOPEN ONDER DE MARKTPRIJS
Er gaat geen dag voorbij of we horen, zien of lezen dat het gaat goed met de woningmarkt in Nederland. En voor zover we er nog aan mochten twijfelen, onze eigen minister Blok heeft het namens het hele kabinet ook nog eens bevestigd. Op 13 oktober stuurde hij de “Staat van de woningmarkt 2015” naar de Tweede Kamer, waarin het allemaal goed onderbouwd kan worden nagelezen. Een mooi moment dus om dit goede gevoel te bekronen met een herintroductie van ABN op de beurs. En met de nieuwe Woningwet en de naderende afronding van het proces Möllenkamp lijkt tevens een punt gezet te kunnen worden achter één van de grootste hoofdpijndossiers van de minister: de ontspoorde corporatiesector. Kortom, we hebben de crisis overleefd en kunnen weer over tot de orde van de dag. Deze gedachte lijkt nog eens bevestigd te worden door het opiniestuk van Louis Nagtegaal in de Volkskrant van 12 november waarin hij de corporaties oproept om hun woningen tegen de vraagprijs te verkopen. Hij gaat hierbij in op zijn eigen waarnemingen waarbij hij woningen van corporaties in Amsterdam boven de vraagprijs verkocht zag worden. Hierdoor lukte het hem niet om een woning te kopen en deze frustratie heeft hem kennelijk bewogen om corporaties te beschuldigen van medewerking aan een nieuwe vastgoedbubble. De verkoop van corporatiewoningen tegen de vooraf vastgestelde vraagprijs zou, in zijn beleving, betekenen dat mensen weer woningen gaan kopen die ze kunnen betalen en worden ze behoed voor toekomstige problemen als de markt weer eens gaat instorten. Hij doet hierbij een beroep op het invullen van de maatschappelijke rol door de corporaties. Nu is er niets verkeerd aan om corporaties te helpen herinneren waarom ze op aarde zijn. Mits dit maar realistisch is en maatschappelijk aanvaardbaar. De aankoop van de SS Rotterdam is namelijk destijds ook begonnen als een ambitieus maatschappelijk project. Niet alleen weten we nu hoe dit project is afgelopen, maar het maakt ook duidelijk dat er overal mensen rondliepen die een, al dan niet oneigenlijk, beroep deden op het maatschappelijk karakter van corporaties. Na de verhoren van de enquêtecommissie en de doorgevoerde bezuinigingen bij corporaties, leek dit een beetje geluwd maar het lijkt nu toch weer de kop op te steken. En de vraag is natuurlijk in hoeverre corporaties in staat zullen zijn hierbij de juiste keuzes te maken. In het bovenstaande voorbeeld is de keuze heel simpel. Op het moment dat een woning onder de marktprijs wordt verkocht, heeft er maar één persoon voordeel en dat is de koper. Dat kan een legitieme keuze zijn, maar in het bovenstaande voorbeeld is het duidelijk dat er hier sprake is van een oneigenlijk beroep op het maatschappelijke karakter. De corporatie kan geen verantwoordelijkheid dragen voor eventuele toekomstige waardedalingen, tenzij er sprake is van een vorm van maatschappelijk gebonden eigendom. De corporatie is wél aanspreekbaar voor een verantwoorde omgang met haar maatschappelijk vermogen. En dat lijkt in dit geval niet aan de orde. Om dit inzichtelijk te maken, is in de Woningwet de verplichting opgenomen om het vastgoed met ingang van het boekjaar 2016 te waarderen tegen marktwaarde. Een regel die veel corporaties op dit moment nog zien als een verplicht nummer. En dat is jammer, want deze waardering gaat verder dan alleen de waarde van het bezit. Zelfs bij de hantering van de basisversie met vaste voorgeschreven parameters is het mogelijk om de maatschappelijke uitgaven per complex te kunnen bepalen. Op grond hiervan kunnen de financiëleen de maatschappelijke prestaties van de complexen onderling worden vergeleken en keuzes per complex beter worden onderbouwd. Ook de keuze om tot verkoop over te gaan kan hierbij nader worden gemotiveerd. Maar daarnaast is het ook een prima manier om verantwoording af te leggen aan de stakeholders en in overleg tot nadere keuzes te komen. Of een oneigenlijk beroep op het maatschappelijk karakter af te wijzen. Als stakeholder van een corporatie mag je in de huidige tijdgeest verwachten dat de corporatie het te voeren overleg transparant wil voeren. Het beroep doen op openheid van zaken en een goede onderbouwing van keuzes is hierbij in ieder geval niet oneigenlijk.
Pagina 52 van 57
Ter geruststelling van de heer Nagtegaal kan nog worden opgemerkt dat op 19 november 2015 er 1.207 woningen in Amsterdam te koop stonden met een vraagprijs tot € 175.000. Het lijkt me dat er hierbij wel iets van zijn gading bij zou moeten kunnen zitten.
Pagina 53 van 57
30.
MINISTER LEGT LABELPROBLEEM BIJ GEMEENTEN OP TAFEL.
Het is september 2013. Vol trots wordt het energieakkoord door Aedes en 40 andere organisaties getekend. Op een moment waarin de economische crisis ongeveer op zijn hoogtepunt was, werd een deal gemaakt waarin de maatregelen werden vastgelegd om te komen tot substantiële energiebesparingen. In het akkoord werd vastgelegd dat 80% (!) van de sociale huurwoningen in 2020 een energielabel B zou hebben. Vastgoed Belang was als vertegenwoordiger van de particuliere woningbeleggers op dat moment wat zuiniger, want 80% van de particuliere huurwoningen zou in 2020 energielabel C hebben. Bij de afspraken werden door Aedes nog wel de volgende kleine puntje ingebracht: Zoals aangegeven in de gemaakte afspraken tussen het kabinet en Aedes zullen woningcorporaties naar vermogen investeren in de sociale woningbouw voor zover de verhuurdersheffing dat mogelijk maakt. Er zal de komende jaren meer uitgegaan worden van een integrale benadering van huur en energiekosten (woonlastenbenadering). Investeringen in energiebesparing moeten (ook op de lange termijn) leiden tot lagere woonlasten, onder meer gegarandeerd via een woonlastenwaarborg. Bij beoordeling van investeringsmaatregelen en beleidsmaatregelen wordt hiermee rekening gehouden. Extra aandacht moet uitgaan naar het voorkomen en bestrijden van energiearmoede bij lage inkomens. Maar in de euforie van het moment schonk niemand daar echt veel aandacht aan. De overheid stelde € 400 miljoen subsidie beschikbaar en het zou allemaal wel voor elkaar komen. Het is november 2015. In een interview maakt Bert Wijbenga van Woonbron duidelijk dat de gemaakte afspraken niet gerealiseerd kunnen worden. De belangrijkste oorzaak legt hij bij de doorgevoerde verhuurdersheffing waarbij de investeringscapaciteit van de corporatiesector dusdanig is verminderd dat benodigde investeringen om de afspraken te realiseren, niet meer kunnen worden gedaan. In een reactie op dit interview geeft minister Blok aan dat er wel degelijk voldoende investeringscapaciteit in de sector aanwezig is. Hij verwijst hierbij waarschijnlijk naar hetzelfde onderzoek van de Autoriteit Woningcorporaties waaraan Bert Wijbenga refereert. Het is dus kennelijk maar wat je wilt lezen in een dergelijk rapport. Met de Woningwet in de hand speelt Blok de bal vervolgens door naar de gemeenten. Zij moeten in de te maken prestatieafspraken de energiebesparing maar een plekje geven want zij zijn in staat om lokale maatwerkafspraken te maken. Ook de Woonbond heeft gereageerd op het interview. Zij verwijzen naar de nog ongebruikte subsidies en het feit dat corporaties wat kritischer zouden moeten kijken naar de parameters waarmee ze rekenen. Een interessant dispuut dus, waarbij iedereen naar elkaar wijst voor het zoeken naar een oplossing. Opmerkelijk hierbij is dat niemand verwijst naar het feit dat de gemaakte afspraken over de woonlastenbenadering volledig uit beeld lijkt te zijn verdwenen. Het is kennelijk belangrijker om iemand passend toe te wijzen in een woning met energielabel G. Het feit dat er over de energierekening geen huurtoeslag hoeft te worden uitgekeerd heeft hier wellicht iets mee te maken. Dat neemt niet weg dat het voor corporaties hierdoor wel heel erg ingewikkeld wordt om hun investeringen in energiebesparende maatregelen financieel rond te krijgen. Aangenomen mag worden dat deze problematiek in vrijwel alle gemeenten onderdeel gaat uitmaken van de prestatieafspraken. En mocht de gemeente hierbij niet het voortouw nemen, dan zal de huurdersorganisatie waarschijnlijk wel aan de bel trekken. Met de wetenschap dat de corporatiesector door de herwaardering op marktwaarde in 2016 een enorme (papieren) boekwinst van gemiddeld € 50.000 (!) per woning zal laten zien, kon het weleens een lastig verhaal worden om aan te tonen dat zij niet in staat zijn de energiebesparende investeringen te realiseren. Het is dan ook verstandig om hierop te gaan anticiperen. Enerzijds door op korte termijn de effecten van de herwaardering inzichtelijk te maken en anderzijds de communicatie met de
Pagina 54 van 57
stakeholders hierop in te richten. Maak bijvoorbeeld met het DrieKamerModel duidelijk welke maatschappelijke prestaties nu worden gerealiseerd en welke effecten dit heeft op de meerjarenbegroting en de investeringscapaciteit. Met de wetenschap dat de corporatie ieder jaar de gemaakte prestatieafspraken vóór 15 december bij de minister in de bus moet hebben geduwd, kan men het zich niet veroorloven om te gokken op een voorspoedig verloop van de gesprekken. De corporatie zal hierbij zelf het voortouw moeten nemen om op een transparante wijze aan haar gesprekspartners duidelijk te maken hoe het huishoudboekje zich verhoudt tot de door deze partijen geformuleerde wensen en eisen. Met het gegeven dat de minister op voorhand heeft verklaard dat er voldoende investeringscapaciteit zou moeten zijn, zal de corporatie van goeden huize moeten komen om deze gesprekken in goede banen te leiden teneinde op tijd met getekende afspraken bij de brievenbus van het ministerie te staan!
Pagina 55 van 57
31.
DE AEDES-BENCHMARK: HET BEGIN IS ER.
Recentelijk publiceerde Aedes voor de tweede maal de Aedes-benchmark. In dit rapport worden 319 corporaties met elkaar vergeleken op het gebied van huurderstevredenheid, bedrijfslasten en onderhoudslasten. Daarnaast werd er een eerste verkenning uitgevoerd om de maatschappelijke prestaties te kunnen vergelijken. Omdat de hoogte van de onderhoudslasten is gekoppeld aan de kwaliteit van het bezit, is een nadere vergelijking achterwege gebleven. De feitelijke benchmarkvergelijking beperkt zich dus tot de bedrijfslasten en de beoordeling van de huurders. Nu kenmerkt de corporatiesector zich door een grote pluriformiteit. Dit staat enigszins haaks op de definitie van benchmarking: vergelijking van kwaliteit en prestaties van een organisatie met die van vergelijkbare andere organisaties. Omdat een corporatie met 80.000 eenheden zich moeilijk laat vergelijken met een corporatie met 800 eenheden, zijn de corporaties verdeeld in klasses. Deze variëren van XXS (= < 1.000 eenheden) tot XL (= > 25.000 eenheden). Voor iedere corporatie wordt vervolgens bepaald of er sprake is van bovengemiddeld presteren (A), gemiddeld presteren (B) of ondergemiddeld presteren (C) ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Voor iedere corporatie zijn dus de absolute- en de relatieve waarden in het rapport opgenomen, zodat er een snelle vergelijking kan worden gemaakt. En daarmee voldoet het rapport prima aan het gestelde doel: vergelijken. Nu is het gevaar van dergelijke rapporten vaak dat er zoveel informatie in staat dat je naar believen een onderdeeltje kunt pakken om je gelijk te halen. Zo maakt Aedes bekend dat het huurdersoordeel is verbeterd en de beïnvloedbare bedrijfslasten met 5% zijn gedaald. Dat eerste is natuurlijk prima, maar de daling van de bedrijfslasten wordt wat groter gemaakt dan het werkelijk is omdat in het voorgaande jaar veel eenmalige reorganisatiekosten in de sector werden gemaakt. De daling van de bedrijfslasten is dus wat minder spectaculair dan men doet voorkomen. Als deze daling dan vervolgens nog eens wordt aangegrepen om zich af te zetten tegen de doorgevoerde verhuurdersheffing (waardoor de totale bedrijfslasten zijn gestegen), wordt het toch allemaal wel een tikje te politiek. Waar Aedes in haar persbericht bijvoorbeeld weer geen aandacht aan schenkt is het feit dat kleinere corporaties over het algemeen beter presteren dan grotere. In het rapport wordt dit overigens wel benoemd. Maar de verklaring is toch wel enigszins discutabel: De ervaring met benchmarks in andere sectoren leert dat grotere organisaties, zeker als ze zijn gefuseerd, tijd nodig hebben om verbeteringen werkelijk in de hele organisatie te kunnen doorvoeren. De schaalvoordelen zijn voor een deel van de grotere corporaties nog niet goed om in te zetten in voor huurders merkbare meerwaarde. Een koerswijziging in een grote organisatie kost meer tijd dan in een kleinere. Is deze voltooid, dan zijn grote organisaties net als de kleinere in staat om kwaliteit te bieden en vast te houden. De fusie die bijvoorbeeld heeft geleid tot Ymere is per 1 januari 2008 gerealiseerd. Als men na 6 jaar (de benchmarkcijfers hebben betrekking op 2014) er nog niet in is geslaagd om beter dan gemiddeld te scoren, kan het bovenstaande toch niet als verklaring dienen. Waar het rapport niet op ingaat is, hoe deze cijfers nu moeten worden gezien in relatie tot de markt. De activiteiten van de corporaties worden nu door de huurders gemiddeld beoordeeld met een 7,4. Is dit hoger of lager dan de tevredenheid van huurders bij beleggers? En tegen welke bedrijfslasten? Als een koploper in de corporatiesector (door 2 A’s te scoren behoor je bij de 26 koplopers) een lagere huurderstevredenheid en/of hogere bedrijfslasten dan een belegger, komt alles toch in een ander daglicht te staan. Zeker omdat de buitenwereld het beeld heeft dat de bedrijfslasten bij corporaties nog steeds te hoog zijn, lijkt het verstandig
Pagina 56 van 57
om hier in de benchmark 2016 aandacht aan te gaan schenken. Overigens hoeft een individuele corporatie hier niet op te wachten. Voer na de waardering op marktwaarde het DrieKamerModel in en de lokale stakeholders krijgen een beter beeld van de maatschappelijke- en financiële prestaties van de corporatie. En dat lijkt niet onverstandig want deze stakeholders hebben wellicht ook het benchmarkrapport gelezen.
Pagina 57 van 57
