INHOUDSOPGAVE 1. 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5 5. 5.1 5.2
Inleiding Planbeschrijving Informatieset Informatieverstrekking De Kavels Draagkracht van de bodem Peilhoogtes Kwaliteit van de grond Van woningontwerp tot bouwvergunning Het bestemmingsplan Uitwerkingsplan Beeldkwaliteit Ideeënschets Beoordeling ontwerp Bouwaanvraag, bouwvergunning Inritvergunning Gebruik gemeentegrond Aan- of afvoeren van grond Gebiedsinrichting, technische informatie Nutsvoorzieningen Energie, water en signaalaansluitingen Profielen, bouwrijp en woonrijp Openbare infrastructuur Ontsluiting Bestrating Parkeren Speelvoorzieningen Openbaar groen Verkoopprocedure Optieregeling Koopovereenkomst
Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Situering plangebied Planopzet Verkavelingtekening Belemmeringen tekening Gedeelte bestemmingsplan Gedeelte beeldkwaliteitplan Informatie nuts aansluitingen Dwarsprofielen Reserveringsformulier Koopovereenkomst
2 2 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 6 6 6 6 6 6 7 7 7 7 8 8 8
1. INLEIDING 1.1 Planbeschrijving Het plangebied ligt aan de zuidwestzijde van de kern Muntendam in de gemeente Menterwolde. De noordzijde van het gebied sluit aan op de bestaande bebouwing van de wijk Ruitershorn. De Bovenweg vormt de oostelijke grens van het plangebied. Aan de zuid- en westzijde grenst het plan aan een 42 hectare groot aangelegd natuurterrein genaamd “Tussen de Venen” en aan de oostzijde aan het sportpark dat als een groene enclave midden in het dorp ligt.
Door de landschappelijke opzet van de woonwijk wordt het gebied van het natuurterrein “Tussen de Venen” en Heemtuin door middel van bosstroken en watergangen verbonden met deze groene enclave. In het plan is ruimte voor maximaal 189 woningen, te ontwikkelen in 2 fases. Deze verkoop informatie heeft betrekking op de verkoop van de eerste gedeelte van de tweede fase. In de eerste gedeelte van de tweede fase van het plan worden 15 bouwkavels voor vrijstaande woningen, 10 bouwkavels voor halfvrijstaande woningen te koop aangeboden. Op deze kavels kan een grote verscheidenheid aan woningtypes worden gebouwd. Daarnaast worden in deze fase 8 huurwoningen en 26 starterwoningen gebouwd. In deze brochure treft u informatie aan over bouwkavels voor vrijstaande en halfvrijstaande woningen en over de openbare ruimte. 1.2 Informatieset Deze informatieset is opgesteld voor de verkoop van de bouwkavels in het eerste gedeelte van de tweede fase van het project Tolweg in Muntendam. Deze set bevat specifieke informatie over zaken als de verkaveling met kavelafmetingen en prijzen, het bestemmingsplan, de beeldkwaliteit, de inrichting van het gebied en de verkoopprocedure. De informatieset is onderdeel van de te sluiten koopovereenkomsten tussen de gemeente Menterwolde en de kopers. De situering van het plan kunt u vinden in bijlage 1. In bijlage 2 treft u een schets aan van de opzet van het hele plan Tolweg. 1.3 Informatieverstrekking Indien er na het lezen van deze informatieset nog vragen zijn, kunt u die stellen aan de onderstaande personen van de gemeente: Onderwerp Bestemmingsplan, Bouwvergunning Koopovereenkomst, verkoopprocedure Diversen informatieset, oplevering kavels etc.
Persoon P.Bakker
Telefoonnummer 0598-658884
J.H.Wolf
0598-654707
J.H.Wolf
0598-654707
2
2. DE KAVELS De kavels die in de eerste gedeelte van de tweede fase in de verkoop worden gebracht zijn aangegeven op de verkavelingtekening (bijlage 3). Tevens is een lijst bijgevoegd met bijbehorende oppervlaktes en prijzen. Voor een actuele stand van de verkoop wordt u verwezen naar de site van de gemeente (www.menterwolde.nl) Attentie Op de kavels 74 tot en met 81, 91 en 92 kan bij recht worden gebouwd. Dit betekent, dat de bouwvergunning zonder planologische procedure kan worden verleend. Voor de kavels 82 tot en met 90, 68 tot en met 73 moet een zogenaamd uitwerkingsplan worden vastgesteld. Dit betekent, dat de bouwvergunning pas na het doorlopen van de vereiste planologische procedure kan worden verleend. Ook de levering van de kavels zal pas daarna kunnen plaatsvinden. De procedure neemt ca. 4 maanden in beslag. Dit betekent dat de kavels medio 2010 geleverd kunnen worden. Ook het bouwrijp maken zal plaats vinden na het doorlopen van de planologische procedure. Op de verkavelingtekening is aangegeven welke kavels het betreft. De kavels worden wel meegenomen in de verkoop. 2.1 Draagkracht van de bodem In het recente verleden zijn sonderingen verricht om de bodemopbouw te meten. Daaruit blijkt dat de bodem voor een groot gedeelte bestaat uit een zandpakket. De verwachting is daarom dat het in zijn algemeenheid niet nodig is om te heien. Per kavel kan de bodemsamenstelling echter plaatselijk afwijken. Het is daarom noodzakelijk om op elke kavel sonderingen uit te voeren voordat een woningontwerp wordt uitgewerkt. In het verleden kunnen sloten zijn gedempt. Deze sloten zijn, voor zover ze bij de gemeente bekend, aangegeven op bijlage 4. 2.2 Peilhoogtes De kavels worden voor het bouwrijp maken zodanig op hoogte gebracht, dat deze aan de voorzijde aansluiten op de hoogte van de straat. Koper dient naderhand met de grondverplaatsing c.q. ophogen van de kavel er zelf rekening mee te houden, dat er voor achter- en of naast gelegen kavels geen wateroverlast ontstaat. 2.3 Kwaliteit van de grond Het hele plangebied is onderzocht op de mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging. De uitkomst is vastgelegd in een verkennend bodemonderzoek van mei 2004. De gemeente Menterwolde garandeert dat de kavels worden geleverd met een bodem die volledig geschikt is voor de woonbestemming zonder enige beperking.
3
3. VAN WONINGONTWERP TOT BOUWVERGUNNING In het proces van woningontwerp tot bouwvergunning heeft u te maken met diverse regelingen en instanties. Op een aantal daarvan gaan wij hieronder nader in. 3.1 Het bestemmingsplan De bebouwing- en gebruiksmogelijkheden van het plan Tolweg zijn geregeld in het Bestemmingsplan Tolweg. Dit bestemmingsplan is op 21 december 2006 door de gemeenteraad vastgesteld. Een gedeelte van de bestemmingsplanvoorschriften zijn opgenomen als bijlage 5. Het gehele bestemmingsplan kan worden ingezien op het gemeentehuis. 3.2 Uitwerkingsplan De bebouwing- en gebruiksmogelijkheden van het uit te werken gebied zullen conform het Bestemmingsplan Tolweg zijn. 3.3 Beeldkwaliteit Voor het gehele plan Tolweg is een beeldkwaliteitplan opgesteld met richtlijnen voor de esthetische kwaliteit van de te bouwen woningen. Deze richtlijnen zullen door de welstandscommissie worden gebruikt bij de beoordeling van de bouwplannen. Bij het ontwerpen van de woning dient dus rekening te worden gehouden met het beeldkwaliteitplan. De passages uit het Beeldkwaliteitplan die relevant zijn voor de bouwkavels in fase 2, zijn opgenomen in bijlage 6. 3.4 Ideeënschets Indien u beschikt over een ideeënschets van de door u te realiseren woning kunt u deze indienen bij de gemeente om een preadvies te verkrijgen. De gemeente beoordeelt dan of de ideeënschets past in het bestemmingsplan en welstand beoordeelt de esthetische aspecten (beeldkwaliteit). Indien uw ideeënschets positief wordt beoordeeld, kunt u deze uitwerken tot een ontwerp. 3.5 Beoordeling ontwerp De beoordeling van het ontwerp zal plaatsvinden door Welstand in een openbare zitting. Na een beoordeling zal de welstandsarchitect een brief aan de gemeente schrijven met daarin aangegeven het welstandsadvies. Deze brief zal dan als rechtsgeldige welstandsbeoordeling worden opgenomen in de bouwaanvraagprocedure. De kosten voor de beoordeling bedragen 0,25% van de bouwsom excl. B.T.W. De verdere afhandeling van de bouwaanvraag geschiedt door de gemeente. 3.6 Bouwaanvraag, bouwvergunning Voordat u kunt starten met de bouw van uw woning, dient u bij de gemeente een bouwvergunning aan te vragen. Hiervoor is op het gemeentehuis een bouwaanvraagformulier verkrijgbaar of te downloaden van de gemeentelijke site. Voor een vlotte afwikkeling van de vergunningprocedure is een goed vooroverleg aan te raden. Bij de verlening van een bouwvergunning zijn vier zaken van belang: 1. voldoet de aanvraag en het bouwplan aan de voorschriften van de Bouwverordening; 2. voldoet het bouwplan aan de voorschriften van het Bouwbesluit; 3. past het bouwplan binnen de voorschriften van het bestemmingsplan; 4. kan er voor het bouwplan een positief welstandsadvies worden verkregen (beeldkwaliteitplan). Voor de verlening van een bouwvergunning moet rekening worden gehouden met een tijdsbestek van ongeveer drie maanden, behoudens eventuele bezwaar en
4
beroepsprocedures. Aan de bouwvergunning zijn leges verbonden. De legeskosten bedragen 1,55% van de bouwsom excl. B.T.W. 3.7 Inritvergunning Voor het aanleggen van de inrit vanaf de openbare weg naar de kavel is een inritvergunning vereist van de gemeente Menterwolde. Een aanvraagformulier hiervoor wordt standaard mee verstrekt met het formulier voor de aanvraag van de bouwvergunning. Er kan vergunning worden verkregen voor een inrit van maximaal 3 meter breedte. De kosten voor de inritvergunning zijn bij de grondprijs inbegrepen. 3.8 Gebruik gemeentegrond Indien de koper in verband met de bouw van zijn woning tijdelijk gebruik wil maken van gemeentegrond (openbare weg of berm) zal dit aangevraagd moeten worden bij de afdeling Bouw en Woningtoezicht. 3.9 Aan- of afvoeren van grond Grond vrijkomend bij de bouw dient op eigen erf verwerkt te worden. Indien de koper grond wil aan of afvoeren naar of van de kavel, dient hiervoor toestemming verleend te worden. Hiervoor dient u contact op te nemen met de heer H.Swiersema (tel.:0598-658893) van de gemeente.
5
4. GEBIEDSINRICHTING. TECHNISCHE INFORMATIE 4.1 Nutsvoorzieningen Riolering Door het plan is/wordt een gescheiden rioleringstelsel aangelegd. Het schone water (afkomstig van regenafvoeren en eventuele drainages) van de woning dient te worden afgevoerd via een aansluiting op de bruine pvc-uitlegger (dit is de aansluitleiding op het gemeentelijke schoonwater-riool), welke aan de straatzijde tot twee meter over de perceelgrens is aangebracht. Dit riool voert het water af naar de waterpartijen in het plan. Bij kavels aan het water moet het schone water rechtstreeks naar het oppervlaktewater worden afgevoerd. De leiding dient daarbij door de beschoeiing te worden aangebracht en onder de waterspiegel uit te monden. Het vuile afvalwater (toilet, bad, keuken, wasapparatuur e.d.) dient te worden afgevoerd via een aansluiting op de grijze pvc-uitlegger (dit is de aansluitleiding van het gemeentelijke vuilwater-riool) welke eveneens aan de straatzijde tot twee meter over de perceelsgrens is aangelegd. Informatie over de exacte plaats van de uitleggers kan worden verkregen bij de gemeente (Bureau Openbare Werken). Kopers zijn zelf aansprakelijk voor (de gevolgen van) het onjuist aansluiten van de rioleringsleidingen. 4.2 Energie, water en signaalaansluitingen In het plangebied worden de gebruikelijke energie-, water- en signaalleidingen aangelegd. Dus elektriciteit, gas, water, telefoon, kabeltelevisie (CAI). Door de aanwezigheid van het kabelnet behoort ook internet via de kabel tot de mogelijkheden. Zoals gebruikelijk komen de eenmalige aansluitkosten van deze voorzieningen voor rekening van de huiseigenaren. Tijdens de bouw van de woning kan bouwstroom en water worden betrokken. Uw aannemer kan hiervoor een aanvraag indienen bij het betreffende nutsbedrijf. Inlichtingen over bouw- en huisaansluitingen, zie bijlage 7. 4.3 Profielen, bouwrijp en woonrijp De bouwkavel wordt bouwrijp geleverd. Dat wil zeggen dat de kavel over bouwwegen bereikbaar is voor het bouwverkeer en dat de kavel geschikt is gemaakt voor bebouwing. De bouwrijp periode gaat vooraf aan de woonrijp periode. In de woonrijp periode worden de wegen, paden, bermen, groenstroken waterpartijen etc. definitief afgewerkt, één en ander conform deze informatieset. Deze definitieve afwerking zal plaatsvinden zodra alle kavels per fase zijn bebouwd en er dus geen bouwverkeer meer over de betreffende wegen hoeft te rijden. Een overzicht van de dwarsprofielen volgens welke het gebied wordt aangelegd, vindt u in bijlage 8.
4.4 Openbare infrastructuur: 4.4.1 Ontsluiting De belangrijkste verkeersontsluiting voor Tolweg is de Bovenweg, die ten oosten van het plangebied ligt. Het bestemmingsplan Tolweg wordt op één plaats (voor het gemotoriseerd verkeer) ontsloten op de Bovenweg. De interne ontsluiting van Tolweg vindt plaats middels “woonstraten”, die voornamelijk een oost-westgerichte structuur hebben en onderling worden verbonden door in noord-zuidrichting lopende dwarsverbindingen. Ter ontsluiting van het voetgangers en fietsers is aan de noordzijde één extra ontsluiting voorzien, die toegang geeft tot de wijk Ruitershorn. Het pad ligt ter hoogte van de basisschool en de sporthal.
6
Aan de oostzijde is ter ontsluiting van voetgangers en fietsers een pad aangelegd naar de Burgmeester Venemastraat. 4.4.2 Bestrating De bestrating zal worden uitgevoerd in betonstraatstenen met een zwarte kleur. Tijdens het bouwrijp maken zal gebruik gemaakt worden van noodbestrating om beschadiging door het bouwverkeer te beperken. Als de bouw van de woningen klaar is, wordt de definitieve bestrating aangebracht (woonrijp maken). 4.4.3 Parkeren Bij de inrichting van het plan is uitgegaan van parkeren op eigen erf. Parkeren op de straat is incidenteel mogelijk. Aangeraden wordt om meer parkeerplaatsen op eigen erf te realiseren. 4.4.4 Speelvoorzieningen Centraal in Tolweg wordt een terrein ingericht als speelveld. Dit terrein is op de verkavelingtekening aangegeven. De exacte invulling van het speelterrein moet nog nader worden bepaald. 4.4.5 Openbaar groen Voor de inrichting van Tolweg is met zorg een groenplan opgesteld. In het beeldkwaliteitplan staat het groenplan aangegeven.
7
5. VERKOOPPROCEDURE
Bij de gemeente (0598 - 654707), of via de website www.menterwolde.nl kunt u vernemen welke kavels nog vrij in de verkoop zijn. Om een beschikbare kavel te kopen of een optie te nemen, kunt u zich vervoegen bij de heer J.H.Wolf van de gemeente Menterwolde. 5.1 Optieregeling (reservering) De optieregeling kost € 500,- en geldt maximaal voor een periode van 3 maanden. Er kan optie genomen worden op één kavel. Na verstrijken van de optietermijn, kan weer drie maanden verlengd worden voor eveneens € 500,-, deze verlenging kan slechts verleend worden als er na verstrijken van uw eerste optietermijn zich geen andere gegadigde voor de kavel heeft gemeld. De optievergoeding zal bij afsluiten van de koopovereenkomst verrekend worden met de koopsom. Voor de optieregeling kunt u gebruik maken van bijlage 9. 5.2 Koopovereenkomst De koopovereenkomst zal inhoudelijk gelijk zijn aan de in deze informatieset opgenomen concept-overeenkomst (bijlage 10), tenzij er redenen zijn om hiervan op onderdelen af te wijken, welke dan in een begeleidende brief zullen worden vermeld. De koper dient drie exemplaren van de overeenkomst binnen een maand na de verzenddatum te ondertekenen en aan de gemeente te retourneren. Na ondertekening door de gemeente zal één exemplaar weer worden teruggezonden naar de koper(s) en één exemplaar zal worden verzonden naar het notariskantoor. Aan de hand daarvan zal de notaris binnen 2 maanden de akte opmaken.
8
