Inhoudsopgave 1. Geschiedenis Duwoners 1.1 Oprichting 1.2 Doelstelling 2. Bestuur van de vereniging 2.1 Huidig bestuur en taken 2.2 Overleg met DUWO - landelijk 2.3 Overleg met DUWO – Amsterdam 3. Bewonerscommissies 3.1 Voorburgstraat-Poeldijkstraat 3.2 Zuiderzeeweg 3.3 De Eenhoorn 3.4 Vosmaerstraat 3.5 HURO 3.6 NDSM 4. Gegeven advies aan DUWO 4.1 Aanpassingen huurcontract 4.2 Campuscontracten 30+ 4.3 Jaarlijkse huurverhoging 4.4 Meerjaren begroting 2009-2013 5. Huurderszaken 5.1 Verhuur aan expats Nicolaas Berchemstraat 5.2 Servicekosten 5.3 Overige huurderszaken 6. Communicatie 6.1 Public relations 6.2 Contacten 6.3 Communicatie met leden 6.4 Communicatie met Duwo 7. Financiën 7.1 Financieël overzicht 2007/2008 7.2 Begroting 2009
1
1. Geschiedenis Duwoners Dit is het eerste jaarverslag van huurdersbelangenvereniging Duwoners is het belangrijk kort toe te lichten wie we zijn, hoe we ontstaan zijn en wat onze doelstellingen zijn. 1.1 Oprichting Bij DUWO bestond al geruime tijd de behoefte om één huurdersvereniging voor de vestiging Amsterdam op te richten. In 2006 werd daarom de Vereniging Bewoners Uilenstede (VBU) in Amstelveen benaderd met de vraag of zij ook de belangen van alle huurders van de gehele vestiging Amsterdam wilden behartigen (dus naast Amstelveen, ook Amsterdam, Hoofddorp en Haarlem). De VBU zag dit niet zitten en wilden alleen de huurders in Amstelveen vertegenwoordigen. DUWO probeerde daarna om een samenwerkingsverband op te richten van verschillende huurdersverenigingen en bewonerscommissies in de vestiging Amsterdam. In februari 2007 wordt met behulp van de Woonbond en bestuursleden van VBU een eerste bijeenkomst op de Zuiderzeeweg georganiseerd voor huurders in de regio Amsterdam om zich te organiseren in een algemene huurdersvereniging. In maart en april 2007 gaan een aantal geïnteresseerde huurders samen met VBU en de Woonbond om de tafel gaan zitten om te kijken of er een overlegorgaan kon worden gerealiseerd voor Amsterdam-Amstelveen, echter mei 2007 wil de VBU ineens niet meer meewerken aan huurdersplatform. VBU herhaalt haar oude standpunt dat ze al 4000 leden heeft en het druk genoeg heeft met het vertegenwoordigen van de huurders in Amstelveen. Na deze ontwikkelingen is een zestal huurders dat is overgebleven uit het overleg van het huurdersplatform Amsterdam vastberaden om zelf een huurdersvereniging op te richten voor de overige huurders uit de regio Amsterdam. De oprichtingsvergadering vond uiteindelijk plaats op 31 mei 2007 in de stationsrestauratie van het Centraal Station Amsterdam. Op de vergadering van 1 juni 2007 met DUWO en VBU stelde dit zestal zich voor als het voorlopige bestuur van Duwoners, de huurdersvereniging voor de vestiging Amsterdam, met uitzondering van Amstelveen (=Uilenstede). Vervolgens werd de hulp ingeschakeld van het Amsterdams Steunpunt Wonen (ASW) om Duwoners als vereniging vorm te geven en om de statuten op te stellen. Op 11 oktober 2007 werd de akte van oprichting ondertekend bij de notaris. Huurders van DUWO in de regio Amsterdam (behalve in Amstelveen) zijn per 1 januari 2008 automatisch lid van Duwoners. Op 10 November 2008 telde Duwoners 4176 leden bestaande uit 3373 reguliere huurders en 803 short stay huurders. Een deel daarvan is student (de meeste met een campuscontract), maar daarnaast zijn er ook veel niet-student. 1.2 Doelstelling De doelstelling van de Duwoners is het behartigen van belangen van bewoners door het oprichten, stimuleren en faciliteren van bewonerscommissies binnen Amsterdam en overleg met DUWO over het te voeren beleid door middel van instemming of advies. Getracht wordt om dit advies zoveel mogelijk samen met de zusterverenigingen ABO, VBU en Vulcanusweg te geven, wanneer het regionale of landelijke zaken betreft. 2
2. Bestuur van de vereniging 2.1 Huidig bestuur en taken Eind 2008 had het bestuur de volgende samenstelling: Michiel Stapel Jeroen Creuwels Dirk Schrama Stefanie Riegman Fred van de Vlist Dick Vlaar
Voorzitter Secretaris Penningmeester Algemeen bestuurslid Algemeen bestuurslid Aspirant bestuurslid
Sinds de oprichting was Susan Hommerson voorzitter van Duwoners en op 1 juli 2008 heeft Michiel Stapel deze functie overgenomen. Michiel vervulde tot die tijd de rol van vicevoorzitter. De overige functies zijn in de tussentijd niet gewijzigd. Dick Vlaar is aspirant bestuurslid sinds december 2008. Duwoners had lange tijd geen eigen kantoor en het bestuur vergaderde in een zaal van het Wijksteunpunt Wonen Oud-West in Amsterdam. Eind 2007 kreeg Duwoners eigen kantoorruimte (de “vissekom”) in het nieuwe gebouw van DUWO ‘de Eenhoorn’ aan de Eerste Ringdijkstraat. Aangezien het oprichten van de koepel en de campus 30+ actie (zie verderop in het jaarverslag) zeer veel tijd vergden van de bestuursleden, is de eerste algemene ledenvergadering (ALV) van Duwoners pas op 24 november 2008 gehouden. 2.2 Overleg met DUWO - landelijk Vanuit DUWO kwam de wens om zaken die het niveau van de diverse vestigingen overstijgen te bespreken met één gesprekspartner, een koepel waarin alle huurdersverenigingen van DUWO zitting hebben. Op dit moment zijn deze huurdersverenigingen de ABo en Vulcanusweg in Delft, VBU in Amstelveen en Duwoners in de regio Amsterdam. De vertegenwoordiging van huurders in Den Haag en Leiden is op dit moment nog niet geregeld. Tijdens het overleg bleek dat DUWO voor dit landelijk overlegorgaan geen los samenwerkingsverband voor ogen had, maar een officieel rechtspersoon. De huurderskoepel in oprichting koos voor een federatie: een vereniging van verenigingen. Afspraken over verantwoordelijkheden, instemming en wijze van communiceren worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst die zowel door de huurdersverenigingen als door DUWO ondertekend wordt. In dit samenwerkingsverband pleit Duwoners voor zoveel mogelijk invloed van bewoners en bewonerscommissies. Een huurderskoepel waarbinnen alle lokale huurdersverenigingen van DUWO vertegenwoordigd zijn kan beter de individuele belangen afwegen van de verschillende vestigingen en de verschillende huurders. Duwoners verwacht dat een huurderskoepel eerder extra tijd gaat kosten dan dat het tijdswinst gaat opleveren. Uiteraard zal advisering en 3
landelijk overleg nu grotendeels door het koepelbestuur gedaan gaan worden. Maar de koepel kan alleen beslissingen nemen in overleg met, en met goedkeuring van, de huurdersverenigingen en dit proces van overleg, controle en communicatie zal veel tijd vergen. Daarnaast zal elke huurdersvereniging (minstens) een bestuurslid kwijtraken die namens de vereniging in de koepel gaat zitten. Ondanks de hogere werkdruk is de Duwoners toch voor de vorming van een huurderskoepel omdat we hiermee DUWO inhoudelijk meer weerwerk kunnen bieden en we meer zaken (bijv. op holding-niveau) kunnen aanpakken. Duwoners, maar ook de andere huurdersverenigingen, hechten veel waarde aan een goede ondersteuning binnen de koepel. De continuïteit in kennis en ervaring binnen de koepel komt in het gedrang door de korte omlooptijd van (student)bestuurders. Studenten kunnen vaak maar korte tijd in een bestuur zitten. Daardoor verdwijnt de door hun opgebouwde kennis snel en kan er geen lange termijnvisie op het huur beleid van DUWO ontwikkeld kan worden. Duwoners pleit daarom voor een professioneel ‘ambtelijk secretariaat’ om de huurderskoepel tot een sterke, goed geïnformeerde en vooral serieus te nemen gesprekspartner te maken voor DUWO. Het intensieve proces om tot een koepel en een nieuw samenwerkingsovereenkomst te komen werd op enthousiaste en deskundige wijze begeleid door Team Wonen in Leiden. Vanaf augustus 2007 kwamen minimaal maandelijks, vaak frequenter, de bestuursleden van de verschillende huurdersverenigingen samen in Leiden voor inhoudelijke discussies, werkgroepen en het opstellen van een financiële begroting. Na bijna een jaar van gesprekken en moeizame onderhandelingen tussen de huurdersverenigingen onderling, en tussen de koepel in oprichting en DUWO, was in de zomer van 2008 min of meer een akkoord over een samenwerkingsovereenkomst en het oprichten van een federatief samenwerkingsverband. September 2008 werden de onderhandelingen stopgezet omdat DUWO niet akkoord ging met het financieringsvoorstel voor dit ‘ambtelijk secretariaat’, ook al hadden de gezamenlijke huurdersverenigingen een flinke bezuiniging in de begrotingsplannen voogesteld. De voorbereidingen voor een huurderskoepel en een samenwerkingsovereenkomst raakte vervolgens in een impasse. Op initiatief van Duwoners zijn de onderhandelingen over het vormen van een koepel weer opgestart. Een belangrijke reden hiervoor was dat Duwoners nog steeds geen samenwerkingsverband (“participatiereglement”) heeft met DUWO en dus niet kan terugvallen op afspraken met DUWO die zwart-wit op papier staan. December 2008 is het overleg tussen Duwoners, VBU en DUWO herstart om te kijken waar de knelpunten zijn en om mogelijkheden te zoeken om dit keer wél tot een koepel te komen. Concrete resultaten zijn daarbij nog niet geboekt. We gaan er vooralsnog van uit dat DUWO uiteindelijk de noodzaak van ondersteuning door een professioneel ambtelijk secretariaat zal erkennen en financiële middelen ter beschikking zal stellen. We hopen dat in dat geval de koepel nog in de eerste helft van 2009 van start kan gaan. Zoniet, dan moet Duwoners (al dan niet in samenwerking met VBU) op zo kort mogelijke termijn een eigen samenwerkingsovereenkomst met DUWO opstellen.
4
2.3 Overleg met DUWO – vestiging Amsterdam Een belangrijke taak van Duwoners is het overleg op vestigingsniveau. Duwoners streeft ernaar minstens één keer in de twee maanden een vergadering te beleggen met het management van de vestiging van Amsterdam. Helaas vonden deze vergaderingen nogal onregelmatig plaats. Daarnaast was het niet duidelijk met welke personen binnen DUWO over verschillende zaken gesproken kon worden, aangezien de samenstelling van het DUWO managementsteam nogal eens veranderde de afgelopen periode. Er zijn de afgelopen periode zes overleggen geweest met DUWO-Amsterdam, waarvan twee keer het VBU aanschoof. In constructieve gesprekken tussen DUWO Amsterdam en Duwoners werd goed naar elkaars argumenten geluisterd en konden een aantal locale huurderskwesties opgelost worden. Duwoners constateerde wel dat Duwo soms wat traag is in nakomen van gemaakte afspraken (o.a. uitbetalen van contributie). De samenwerkingsovereenkomst, die genoemd werd in §2.2, betreft ook hoe het overleg op lokaal niveau geregeld gaat worden. Zaken die op lokaal niveau spelen, zoals de dreigende sluiting van de tijdelijke woningen op het NDSM terrein en op de Zuiderzeeweg, dienen niet alleen tijdens het overleg op vestigingsniveau aan de orde komen, maar ook in huurdersoverleg op holdingsniveau. Immers de directie van de holding DUWO bepaalt waar geïnvesteerd wordt en in welke steden woningen gebouwd en afgestoten worden. Volgens Duwoners is overleg over deze zaken bij uitstek een taak voor de landelijke huurderskoepel.
5
3. Bewonerscommissies Eén van de hoofddoelen van Duwoners die het zichzelf gesteld heeft, is het oprichten en ondersteunen van bewonerscommissies (BC’s). Inmiddels zijn er zes bewonerscommissies actief: Voorburgstraat, Eenhoorn, Zuiderzeeweg, Vosmaerstraat, NDSM en de HURO. Uiteraard streven we ernaar dat er veel meer bewonerscommissies komen, maar de animo bij bewoners is op het moment tamelijk gering. Huurders zijn vaak met andere dingen bezig en vaak al blij dat ze überhaupt een dak boven hun hoofd hebben. Duwoners heeft mensen actief benaderd en voorlichtingsavonden in diverse complexen georganiseerd, helaas met gering resultaat. Gezien de vele klachten over DUWO (bewonerszaken, onderhoud, afhandeling klachten, telefonische bereikbaarheid, service etc) die bij Duwoners binnenkomen, is het voor ons duidelijk dat er veel meer bewonerscommissies nodig zijn. DUWO kan alleen maar verbeteringen aan brengen als de klachten duidelijk overgebracht worden. Bewoners van een complex weten zelf het beste wat niet goed en welke klachten er zijn en kunnen daarom beter direct met DUWO communiceren. Uiteraard kan Duwoners hierbij assisteren en soms wat extra druk uitoefenen. Een bewonerscommissie kan klachten in een complex bundelen, wat door DUWO ook zeker gewaardeerd wordt omdat het zo efficiënter te werk kan gaan. In ieder geval hebben bewonerscommissies het recht om driemaal met DUWO te overleggen en inzage te krijgen in de jaarlijkse afrekening van de servicekosten. Inmiddels zijn de volgende bewonerscommissies actief: 3.1 Voorburgstraat-Poeldijkstraat Bewoners van Voorburgstraat kwamen zelf in actie zonder dat Duwoners met het initiatief kwam. Er zijn twee bijeenkomsten georganiseerd, waarvan bij één ook een sociaal beheerder van DUWO aanwezig was. Geluidsoverlast in het pand is aangepakt, bij een bewoner is een keuken geplaatst (nadat deze 4 maanden zonder heeft gezeten). Daarnaast is ook een voorlichtingsavond georganiseerd op de Poeldijkstraat waar 3 mensen Shortstay huurders op afkwamen. Het werd op deze avond duidelijk dat er veel klachten waren waar DUWO weinig aan lijkt te doen en daarnaast dat de bekendheid van Duwoners niet groot is. 3.2 Zuiderzeeweg Op de Zuiderzeeweg is er sinds maart 2008 een bewonerscommissie, die zich onder andere ingezet heeft voor beter internet en televisie. Het resultaat is dat er nu per 1 november 2008 een nieuwe provider is met veel betere kwaliteit. Er is ook een bijeenkomst georganiseerd met de Sociaal Beheerder in april van dit jaar. Tijdens deze bijeenkomst is een hele klachtenlijst afgegaan – het grootste probleem waren de lekkende douches. Helaas duurde het vijf maanden voordat DUWO in actie kwam, ondanks meerdere herinneringen van de BC. Helaas lekken de douches nu alweer doordat DUWO enkel een nieuwe muur heeft neergezet in plaats van te onderzoeken waar de lekkage vandaan kwam. Ook zijn een aantal klachten nog steeds niet
6
afgehandeld zoals een los zittend dakhek en verlichting bij de fietsen. 3.3 De Eenhoorn Bij de opening van het complex De Eenhoorn bleek al een groep bewoners zeer geïnteresseerd en gemotiveerd om aan de slag te gaan als bewonerscommissie. De Eenhoorn is een recent complex en zoals elk nieuw complex betaamd gaat waren ook hier opstartproblemen zoals het tekort aan fietsenrekken, prullenbakken, toegangsdeuren die niet werken, gebrek aan mededelingsbord en wegwijzers. De BC heeft afspraken met DUWO gemaakt en een actielijst opgesteld van alle problemen. De meeste problemen zijn ondertussen verholpen. De bewonerscommissie Eenhoorn heeft ook een actieve Hyves-site. 3.4 Vosmaerstraat De bewonersvereniging Vosmaerstraat fungeert als bewonerscommissie en bestaat al meer dan 25 jaar. In het pand zijn een achttal woongroepen gevestigd met bewoners die onderling veel kontakt hebben. De afgelopen twee jaar vonden de gebruikelijke activiteiten plaats: de jaarlijkse tuinactie in het voorjaar, de bewonersvergaderingen en het onregelmatige overleg met DUWO. De bewonersvereniging is zeer actief geweest met inventariseren van alle onderhoudsklachten in het pand en probeert mee te denken over mogelijke oplossingen. Communicatie met DUWO blijft stroef verlopen, ondanks dat DUWO hier regelmatig op wordt aangesproken. De afgelopen periode stonden vooral in het teken van de (overlast van de) immer voortdurende werkzaamheden in het pand. Twee jaar geleden werd het antieke rioleringssysteem vervangen in het gehele pand en de afwerking hiervan is nog steeds niet voltooid. Helaas werd ook zonder overleg met bewoners een nieuw digitaal intercomsysteem aangelegd dat helaas volstrekt niet voldoet aan de situatie op de Vosmaerstraat. 3.5 HURO De huurdersvereniging HURO is opgericht in 2004 als vertegenwoordiger van alle verhuureenheden in Amsterdam die door Intermezzo in 2001 en 2002 waren verworven van het Amsterdams Woningbedrijf( Ymere). In totaal waren dat 639 appartementen waarvan het merendeel in een bouwkundig slechte staat verkeerde. Het beschermen van de belangen van deze huurders was dus meer dan nodig. De appartementen waren gewone woningen die verhuurd werden via het Amsterdamse woningverdelingsysteem, en zijn dus niet speciaal voor studentenhuisvesting bedoeld. Aangezien het beleid van DUWO is om zich te richten op huisvesting van studenten, zijn bijna al deze woningen, - op twee complexen op de Overtoom en Vosmaerstraat na - in 2004-2006 weer verkocht aan het AWV en Rochdale. De vereniging Huro telt twee commissies, waarvan één de belangen behartigt van de huurders van Overtoom 95-99 en een andere commissie de belangen van de huurders van de ongeveer 150 woningen die eind 2006 verkocht zijn aan Rochdale. Voor al deze verkochte woningen is het afgelopen jaar in samenspraak met HURO en de bewoners een ingrijpend herstelprogramma opgesteld voor 2009. De bewonerscommissie voor het kleine complex van 12 woningen op de Overtoom 7
95-99 heeft langdurig onderhandeld met DUWO over een ingrijpende renovatie die uiteindelijk in 2007 werd uitgevoerd. In dit complex worden op dit moment drie woningen als studentenwoning verhuurd. De overige huurders wonen er al 15 tot 53 jaar. 3.6 NDSM Op het NDSM-complex lukte het niet om bewoners actief te krijgen, en een aantal geïnteresseerde bewoners voor een bewonerscommissie is intussen al weer verhuisd. Wel is er een website waar bewoners met elkaar in contact komen (www.ndsmweb.nl). Twee bestuursleden Dirk Schrama en Stefanie Riegman, die beide op het complex wonen, vormen de huidige connectie tussen Duwoners en het complex. Er was veel onduidelijkheid over toekomst van de NDSM-woningen en een aantal huurders kreeg te horen dat huur per 1 april/mei opgezegd was. Inmiddels is dit weer ingetrokken en lijkt het complex langer open te blijven, maar meer definitief nieuws wordt in 2009 verwacht.
8
4. Gegeven advies aan DUWO Volgens de Wet op het overleg huurders-verhuurders en het zogenoemde Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) hebben huurders bepaalde overlegrechten, vooral over zaken die van algemeen belang zijn op een complex, de vestiging of over de ‘holding’ DUWO. Er zijn dus wettelijke verplichtingen om huurders te betrekken bij huurbeleid en beleidswijzigingen en vaak gebeurt dat door een adviesaanvraag van de woningcorporatie aan de huurdersvereniging. Huurdersverenigingen, zoals Duwoners, vormen de schakel tussen bewoners en woningcorporatie en geven advies namens de huurders. In de afgelopen periode heeft Duwoners vier maal een adviesaanvraag gekregen. 4.1 Aanpassingen huurcontract In de zomer van 2007 heeft DUWO een adviesaanvraag uitgebracht waarin enkele drastische wijzigingen in het huurcontract werden voorgesteld. De belangrijkste wijziging betrof het aanpakken van illegale onderhuur. Als afschrikking stelde DUWO voor om illegale onderhuur te straffen met een boete van 10.000 euro. Duwoners onderkent dat illegale onderhuur een probleem kan zijn, toch vinden wij dat DUWO hiermee voor eigen rechter gaat spelen en wijzen wij daarom dit voorstel af. Echter, door miscommunicatie met de andere huurdersverenigingen en het zomerreces waren we er niet in geslaagd om binnen de termijn die geldt voor beantwoording een gezamenlijk advies uit te brengen. Onze reactie van na deze periode nam DUWO niet meer in behandeling. Het beleid is inmiddels door DUWO doorgevoerd. 4.2 Campuscontracten 30+ Hieronder zullen we kort de ontwikkelingen beschrijven rondom het invoeren van campuscontracten voor reguliere bewoners. Met name de discussie rondom het uitzetten van huurders van 30 jaar en ouder in Delft, heeft Duwoners veel tijd en energie gekost. Het begon allemaal eind 2007 toen DUWO een aangetekende brief stuurde naar 60 huurders in Delft ouder dan 30 jaar, met het dringende verzoek om aan te tonen dat zij student waren. DUWO liet weten bij geen of negatief antwoord hen te beschouwen als niet-student en de huur op te zeggen. In Nederland heeft elke huurder in principe recht op huurbescherming en een woningcorporatie kan niet zomaar een huurcontract verbreken. In 2006 is er in de wet een uitzondering gecreëerd voor woningen die voor studenten bestemd zijn, die het mogelijk maakt om de huurbescherming in deze gevallen te doorbreken. Aangezien DUWO van mening is dat veel van haar woningen bedoeld zijn voor studentenhuisvesting, vindt DUWO dat in deze woningen alleen maar studenten mogen wonen. Duwoners heeft zich nadrukkelijk met deze discussie bemoeid aangezien uitwerking van dit beleid een landelijk precedent schept (nog nooit zijn reguliere contracten verbroken vanwege de campuscontractregeling), en dus ook gevolgen voor Amsterdam zou kunnen hebben. Duwoners komt op voor de belangen van alle huurders, zowel studenten als nietstudenten. Duwoners is het oneens met het beleid van DUWO en vindt dat eerst duidelijk moet
9
worden welke woningen studentenwoningen zijn en welke niet. Een duidelijke lijst met de bestemmingen van de verschillende woningen ontbreekt op dit moment, laat staan dat hier met de huurdersverenigingen overlegd is. DUWO blijkt volgens haar eigen statuten (voor het laatst in 2003 gewijzigd) geen studentenhuisvester te zijn. Een substantieel deel van de DUWO-huurders is dan ook geen student en ook nooit geweest. In reguliere contracten worden geen bepalingen opgenomen over wonen en studie (in tegenstelling tot campuscontracten) en dus ook niet aangegeven dat de woning voor studentenhuisvesting is bedoeld. Duwoners vindt dat de huurbescherming gerespecteerd dient te worden, en dus dat reguliere huurcontracten niet eenzijdig opgezegd mogen worden. Duwoners vindt dat alleen op vrijwillige basis mogen mensen gevraagd worden te vertrekken, en dat er in dat geval voor goede verhuispremies, urgentieregelingen, etc gezorgd moet worden. Duwoners nam het initiatief om samen met collega-huurdersvereningen tegen de gang van zaken in Delft te protesteren. Een woningcorporatie is wettelijk verplicht een dergelijke ingrijpende beleidswijziging eerst ter advisering aan de huurdersvereningen voor te leggen. In februari 2008 stuurt DUWO alsnog een summiere adviesaanvraag naar de huurdersorganisaties in Delft. In een gezamenlijke brief van de huurdersorganisaties (ABo, VBU en Duwoners) wordt hierop gereageerd en de adviesaanvraag wordt afgewezen als zijnde “onvoldragen”. Ook wordt intrekking van de huuropzeggingen in Delft geëist en een gesprek met DUWO aangevraagd. Vanwege mogelijke landelijke consequenties van dit beleid, dringen Duwoners en VBU erop aan om bij het proces betrokken te worden. In eerste instantie reageert DUWO niet en zegt in maart 2008 de huur op van de aangeschreven bewoners in Delft met een opzegtermijn van 9 maanden. Daarna laat DUWO weten een nieuwe adviesaanvraag te zullen sturen naar alle huurdersverenigingen (dus niet alleen in de vestiging Delft) en voorlopig de actie tegen de 60 bewoners in Delft tijdelijk stop te zetten. In april 2008 wordt een bijeenkomst belegd met DUWO en een werkgroep opgericht met vertegenwoorders van ABo, VBU en Duwoners (Vulcanusweg houdt zich afzijdig op dit onderwerp) om met DUWO te overleggen en mogelijke alternatieven uit te werken. Deze werkgroep overlegt eenmaal in april met DUWO en uiteindelijk wordt een inhoudelijk nauwelijks gewijzigde adviesaanvraag in september 2008 naar elke huurdersorganisatie afzonderlijk gestuurd omdat het koepeloverleg is vastgelopen (zie §2.2). In plaats van de aanvraag opnieuw als onvoldragen terug te sturen besluit de werkgroep in samenwerking met een advocaat een uiterst zorgvuldig advies te schrijven, waarin de onvolkomenheden van de adviesaanvraag maar ook van het beleid duidelijk worden toegelicht. In eerste instantie wordt geprobeerd een gezamenlijk advies te schrijven, maar het bestuur van de ABo raakt mede door de campuscontracten-kwestie in een crisis en treedt af. Sindsdien is er geen nieuw bestuur bij de ABo. Duwoners en VBU schrijven samen een advies dat eind oktober 2008 naar DUWO wordt gestuurd, waarin wij stellen dat we het voorgenomen (en al deels uitgevoerde) beleid van DUWO niet kunnen steunen. Wel geven Duwoners en VBU aan te willen praten met DUWO over mogelijke alternatieven die de doorstroom kunnen vergroten en uiteindelijk meer studentenwoningen kunnen opleveren. Zie voor de volledige 10
tekst van het advies onze website. In een reactie op dit advies worden VBU en Duwoners (helaas nog steeds zonder ABo) december 2008 uitgenodigd in Delft om met de DUWO-directie te praten en te zoeken naar alternatieve mogelijkheden. Er wordt afgesproken om eind februari 2009 deze gesprekken af te ronden en nieuw advies naar DUWO uit te brengen. Tot deze tijd blijven de aangeschreven huurders in Delft helaas nog steeds in onzekerheid. Inmiddels is duidelijk en meermalen door de vestigingsdirectrice Amsterdam bevestigd dat bewoners met een regulier contract in Amsterdam met rust gelaten zullen worden. Huurders in typische studentencomplexen in Amsterdam krijgen al sinds 2004 een campuscontract, en overige bewoners wonen in niet-studentenwoningen. Bewoners in Amstelveen (Uilenstede) kunnen er op den duur wel mee te maken krijgen. 4.3 Jaarlijkse huurverhoging 2008 In het voorjaar van 2008 ontving Duwoners een adviesaanvraag van DUWO omtrent de jaarlijkse huurverhoging. Dit jaar was deze het maximaal wettelijke toegestane percentage van 1.6% (wat gelijk is aan het inflatiepercentage). Daarnaast wil DUWO de ‘streefhuren’ ook met 1.6% verhogen. De streefhuur is de hoogte van de huur die een woningcorporatie voor de woning wil vragen en die mag maximaal 100% van maximaal redelijke huur bedragen, zoals vastgelegd in de huurprijzenwet. De maximaal redelijke huur wordt berekend aan het aantal punten volgens woningswaarderingsstelsel. Een aantal woningen van DUWO wordt verhuurd tegen een lagere huur dan de streefhuur gezien afspraken over de huuropbouw in het verleden. Duwoners wil graag inzage hebben in enerzijds de werkelijke huren die DUWO op dit moment vraagt binnen haar totale bezit, en anderzijds wat de maximaal redelijke huur is van deze woningen. Tevens wil Duwoners inzage hebben voor welke woningen DUWO de maximaal redelijke huur wil vragen bij mutatie en wat de streefhuren zijn. Deze gegevens zijn bij Duwoners niet bekend (en ook niet bij de andere huurdersverenigingen). Ten aanzien van de adviesaanvraag met betrekking tot de huurverhoging 2008 gaven alle huurdersverenigingen in een gezamenlijk advies gaven een positief advies over de huurverhoging per 1 juli 2008 op voorwaarde dat er in komende jaren ook volledige inzage in alle streefhuren wordt gegeven. 4.4 Meerjarenbegroting 2009-2013 Eind 2008 kreeg Duwoners van DUWO het verzoek om te reageren op de meerjarenbegroting van DUWO over de jaren 2009-2013. Uit deze meerjarenbegroting blijkt dat de kredietcrisis ook DUWO hard zal gaan treffen, maar een goed oordeel is alleen te geven door experts. Het document is zowel omvangrijk en veelomvattend, als ook weinig expliciet in bepaalde opzichten. Duwoners heeft ondersteuning gevraagd bij het Amsterdams Steunpunt Wonen. We hebben geprobeerd om samen met VBU een advies te schrijven en de kosten van de ondersteuning te delen, maar VBU besloot haar eigen koers te varen en zelf advies te geven. Duwoners is heel blij dat de directeur van ASW (E. Meijerman) in de kerstvakantie tijd vrij kon maken om een voorlopige analyse en reactie te maken, wat uiteindelijk resulteerde in een notitie van negen pagina’s. Deze is aan DUWO overhandigd en in het eerste kwartaal van 2009 11
zal uitgebreid overleg over deze notitie en andere kwesties omtrent de meerjarenbegroting gevoerd worden.
12
5. Huurderszaken Duwoners ondernam de afgelopen periode een aantal activiteiten die huurders direct betrof. Hieronder een overzicht. 5.1 Verhuur aan expats Nicolaas Berchemstraat In december 2007 werd Duwoners geattendeerd door een huurder uit een naburig complex omtrent een opmerkelijke situatie bij een pand van DUWO op de Nicolaas Berchemstraat. Het was duidelijk dat het pand niet werd bewoond door mensen uit de doelgroep van DUWO en dat appartementen via een tussenpersoon aan expats werden verhuurd tegen woekerprijzen. Ook bleek dat een eerdere renovatie van dit pand was verricht met subsidie van de gemeente Amsterdam en deze subsidie specifiek bedoeld is voor sociale woningbouw. Duwoners heeft samen met het Wijksteunpunt Wonen Amsterdam Zuid actie ondernomen en DUWO om opheldering gevraagd. Vervolgens heeft Duwoners een bijeenkomst georganiseerd met de vestigingsdirecteur van DUWO, waarbij besloten werd dat het complex weer voor studentenhuisvesting gebruikt zou gaan worden. Het beheer van het pand is per februari 2008 weer terug bij DUWO en de woningen worden momenteel via studentenwoningweb verhuurd. 5.2 Servicekosten Eind 2008 heeft Duwoners een aantal bewonerscommissies geholpen met inzage te krijgen in de servicekosten. Een belangrijke taak van een bewonerscommissie is om de jaarlijkse afrekening te controleren, echter dit is nog nooit gebeurd voor complexen in Amsterdam (wel op Uilenstede). Helaas is door het late tijdstip nog geen overleg met DUWO geweest over de servicekosten van de afgelopen jaren en zijn er dus nog geen resultaten te melden. Wel zijn er vragen gesteld aan DUWO waarom afgelopen jaar op een aantal complexen het serviceabonnement Klein Onderhoud ingevoerd zonder dat de bewoners daar van te voren op de hoogte zijn gesteld. Daarnaast constateerden Duwoners op sommige complexen wel erg hoge kosten voor vuilverwerking en tuinonderhoud. In 2009 hoopt Duwoners meer duidelijkheid te krijgen over de servicekosten op verschillende complexen. 5.3 Overige huurderszaken Duwoners wordt regelmatig benaderd over diverse klachten over DUWO. Bij de meeste problemen wijst Duwoners door naar de bewonerscommissie van dat complex. Indien echter de huurder in een woning woont waar nog geen bewonerscommissie aanwezig is en/of Duwoners de zaak als zeer ernstig beschouwd, dan komt Duwoners in actie en wordt er contact gezocht met DUWO. De afgelopen periode hebben we in een aantal gevallen met succes bemiddeld (compensatie voor onterechte deurwaarderkosten, compensatie voor gederfd woongenot) en DUWO vragen gesteld over voorzieningen zoals gemeenschappelijke wasmachines. Ook zijn we bezig om meer duidelijkheid te krijgen over de Shortstay contracten, en waarom de huren van deze woningen zoveel hoger zijn dan andere woningen.
13
6. Communicatie Duwoners heeft zich op verschillende manieren gepresenteerd en gemanifesteerd in de (Amsterdamse) huurderswereld. We zijn ons bewust dat de naamsbekendheid nog niet heel groot is, en veel van onze leden nog weten wat wij precies doen. Daar willen we in 2009 hard aan gaan werken. Toch zijn er naar onze mening een hoop wapenfeiten te melden over de afgelopen periode. 6.1 Public relations In de media zijn verschillende artikelen verschenen over Duwoners, onder andere in de Huurderskrant, het universiteitblad Folia, en zelfs een klein interview in dagblad Metro met onze voorzitter Michiel Stapel. Ook worden we in artikelen regelmatig genoemd en wordt naar Duwoners gerefereerd op websites, forums en in andere publicaties. Duwoners was aanwezig bij de opening van de Eenhoorn en het Sciencepark en het nationale campuscongres in april 2008. Met name op de opening van het nieuwe studentencomplex De Eenhoorn op 4 oktober 2007 was het bestuur van Duwoners prominent aanwezig. De bestuursleden waren goed zichtbaar in hun opvallende rode Duwoners-truien. Voordat wethouder Herrema het complex opende, hield onze voorzitter Susan Hommerson een persoonlijke toespraak over het studentenleven en wat de vereniging Duwoners is en wat Duwoners doet Duwoners heeft een eigen logo en huisstijl laten ontwerpen door DUWO-huurder Bram de Leeuw. Deze wordt gebruikt in onze correspondentie en op de website, maar ook op visitekaartjes die Duwoners heeft laten drukken. Als gadget hebben we sleutelhangers laten maken, die een groot succes bleken te zijn. Deze sleutelhangers, in de vorm van flesopeners en met het logo van Duwoners, worden als promotie-artikel uitgedeeld bij verschillende gelegenheden. De (tweetalige) flyer van Duwoners waarin wij ons voorstellen aan de nieuwe huurders van DUWO is helaas nog in de maak. Naar verwachting zal deze begin 2009 op de toonbank liggen bij DUWO, en als vast item worden toegevoegd aan de huurdersmap die elke nieuwe huurder van DUWO krijgt. 6.2 Communicatie met de leden De lancering van de website van Duwoners (www.duwoners.nl) in oktober 2007 was een grote stap voorwaarts in de communicatie naar de leden. Op de website is veel informatie over Duwoners te vinden, zoals een overzicht van de bewonerscommissies en een forum over actuele thema’s. In 2009 streven we er naar om de homepagina nog regelmatiger te voorzien van actueel nieuws. Daarnaast is Duwoners actief op netwerksite Hyves waar het lid is van de diverse hyves van de complexen. Het is voor Duwoners essentieel dat de huurders weten dat wij bestaan en wat we doen. Daarom zoeken we naar andere mogelijkheden om nog meer bekendheid te krijgen bij de
14
leden. Mogelijkheden zijn bijvoorbeeld een sportevenement organiseren op een complex (zoals een voetbal- of volleybaltoernooi) of andere sociale activiteiten (borrels, barbecues, openlucht filmvoorstellingen, etc). Deze zouden door bewonerscommissies georganiseerd kunnen worden en Duwoners stimuleert dit soort activiteiten om de sociale cohesie binnen de complexen te bevorderen. Duwoners heeft daarom in de begroting hier een substantieel budget voor gereserveerd. 6.3 Communicatie met Duwo Communicatie met Duwo is uitgebreid aan de orde gekomen in §2.3. Zoals in deze paragraaf naar voren kwam, is in de korte periode dat Duwoners bestaat, voor zowel Duwoners als voor DUWO het een kwestie geweest van wennen aan elkaar. We hopen dat er continuïteit en structuur komt in het overleg met DUWO. Duwoners verwacht dat wanneer een samenwerkingsovereenkomst wordt afgesloten tussen DUWO en Duwoners (en eventueel andere huurdersverenigingen) er meer structuur in overleg komt en meer duidelijkheid komt wie aangesproken mag worden binnen DUWO. We zijn blij dat DUWO investeert in een goede verstandhouding met Duwoners en luistert naar onze argumenten. We zien geen reden dat dit in de toekomst zal gaan veranderen. 6.4 Contacten In de afgelopen jaar heeft het bestuur van Duwoners veel contacten gelegd en onderhouden. In de eerste instantie met onze leden en bewonerscommissies, maar ook met de directie en het personeel van DUWO en de Raad van commissarissen van DUWO. Verder is er veel contact en overleg geweest met de bestuursleden van onze zusterverenigingen ABO, VBU en Vulcanusweg. Overige contacten op het gebied van huurderszaken betreffen ondermeer: Amsterdams Steunpunt Wonen, Woonbond, Team Wonen Leiden, Huurdersvereniging Amsterdam en met andere woningcorporaties zoals De Key en Woonbron. Wat betreft contacten met de studenten hebben we contacten onderhouden met studentenverenigingen ASVA en SRVU en de universiteitsbladen Ad Valvas (VU) en Folia (UVA).
15
7. Financiën De vereniging Duwoners is officieel opgericht op 11 oktober 2007, maar al aktief sinds maart 2007. Op 1 juni 2007 werden afspraken met DUWO over een voorlopige financiering gemaakt. Vanaf eind 2007 is de vereniging ook haar eigen financiën gaan regelen. De eerste kosten zijn gemaakt in oktober 2007 en de eerste inkomsten zijn ontvangen in september 2007. Het is ons streven het financiële jaarverslag en de begroting per kalenderjaar te laten lopen, maar voor de beginperiode hebben we besloten om ook de paar maanden van 2007 erbij te nemen. Daarom zal het overzicht van de financiën in dit jaarverslag een periode van 15 maanden bestrijken. 7.1 Financieel overzicht 2007/2008 In de eerste 15 maanden van het bestaan van Duwoners is er geen strikte begroting gehanteerd. Er is echter goed op de kosten gelet door bijvoorbeeld geen dure inventaris aan te schaffen. Verder is met DUWO overeengekomen dat we voorlopig een ruimte van DUWO ter beschikking krijgen en waar we geen huur voor hoeven te betalen. Jaarrekening 2007 2008 Kosten Omschrijving Bestuur Vergoeding Representatie Reiskosten Consumpties
Baten Omschrijving € 17.666,22 € 15.750,00 € 252,98 € 719,56 € 943,68
Kantoor Huur Telecomdiensten Repro Kantoorartikelen Inventaris Boodschappen Verzekeringen
€ 3.049,70 € 0,00 € 328,06 € 61,37 € 167,45 € 1.871,60 € 283,20 € 338,02
Communicatie Promotie Webbeheer
€ 1.764,02 € 951,93 € 812,09
Bewoners Onkostenvergoeding
€ 423,46 € 423,46
Kennis en educatie
€ 5.591,77
16
Inkomsten Contributie Q1, Q2, Q3 Oprichtingsbijdrage 2007 Duwo Jaarbijdrage 2008 Duwo Rentebaten Nog te ontvangen Contributie Q4
€ 50.739,23 € 16.225,30 € 18.150,00 € 16.164,39 €199,54 € 5.535,00 € 5.535,00
Advies Juridisch Beheerskosten KVK Bankkosten Rentelasten
€ 3.232,00 € 2.359,77 € 120,28 € 62,12 € 58,08 € 0,08
Resultaat
€ 27.658,78
Totaal
€ 56.274,23
€ 56.274,23
Toelichting kosten Bestuur Vergoeding De bestuursvergoeding is de vergoeding die de bestuursleden ontvangen. Vanaf september 2007 t/m juni 2008 bestond dit bestuur uit zes personen. Op dit moment bestaat het bestuur uit vijf personen. De bestuursvergoeding is conform die van de andere huurdersverenigingen van DUWO. Reiskosten Niet alle bestuursleden zijn student en hebben dus een OV-kaart. Er waren in de afgelopen periode veel vergaderingen en bijeenkomsten met DUWO en collega huurdersverenigingen in Delft en Leiden. Consumpties Deze post relatief is hoog. Aangezien het bestuur geregeld in de avonduren moest vergaderen in Delft of Leiden zijn, werden hier extra kosten voor avondeten gemaakt. Kantoor Telecomdiensten Er is internetaansluiting via Lijbrandt op het kantoor van Duwoners Inventaris Hieronder valt de inrichting voor het kantoor en de aanschaf van kantoormiddelen zoals een laptop en printer. De inventaris is ineens betaald uit de oprichtingskosten. Er is voor komende jaren dus geen post voor afschrijving nodig op de balans. Verzekering Vanaf medio 2008 heeft Duwoners verzekeringen afgesloten voor inventaris, aansprakelijkheid en rechtsbijstand.
17
Communicatie Promotie Onder het kopje promotie vallen de sleutelhangers die we hebben laten maken als promotieitem en de kosten voor advertenties in bijvoorbeeld de Folia, Ad Valvas en Havana. Webbeheer Dit zijn de kosten die gemaakt zijn voor het ontwerp en de realisatie van de website en het logo van Duwoners. Hieronder vallen ook de kosten voor hosting van de website en service. Bewonerscommissies Onkostenvergoeding Deze kosten zijn laag gebleven omdat nog maar weinigbewonerscommissies actief zijn en geen grote activiteiten georganiseerd zijn. Kennis en educatie Advies Voor de oprichting van Duwoners en het opstellen van onze statuten is gebruik gemaakt van extern advies en ondersteuning van het Amsterdams Steunpunt Wonen. Ook is gebruik gemaakt van een advocaat voor juridisch advies omtrent de campuscontractenkwestie. Juridisch Voor de formele oprichting van onze vereniging is gebruik gemaakt van de diensten van een notaris. Beheerskosten KVK Duwoners is ingeschreven bij het verenigingenregister van de Kamer van Koophandel
Toelichting baten Contributie en bijdragen Contributie Q1, Q2, Q3 De contributieregeling is per 1 januari 2008 ingevoerd en bedraagt 0,45 euro per maand per lid. De gehanteerde methodiek bij alle huurdersverenigingen van DUWO is dat de contributie maandelijks automatisch geïnd wordt tegelijkertijd met de servicekosten. Het aantal leden bedraagt op dit moment 4176. In 2008 heeft dit gezorgd voor inkomsten van 16.225,30 euro. Tot nu toe heeft DUWO maar drie kwartalen betaald van ledencontributies. 18
Oprichtingsbijdrage Duwoners heeft van Duwo op 1 september 2007 een bedrag van 18.150,00 euro ontvangen om de vereniging Duwoners op poten te zetten. Jaarbijdrage DUWO 2008 Met Duwo is afgesproken dat er per 1 januari 2008 een vergoeding aan Duwoners wordt betaald. Ondanks eerdere toezeggingen dat DUWO 5,40 euro per jaar zou gaan betalen, wordt nu 3,68 euro per bewoner per jaar uitgekeerd. Het aantal verhuureenheden – waarop de vergoeding wordt berekend wordt bepaald op 1 juli 2008 – bedraagt op dit moment 4176. We rekenen met 4100 verhuureenheden omdat er ook leegstand voorkomt. In 2008 zal dit zorgen voor inkomsten van 15.088,00 euro. Overige baten Rentebaten Dit zijn inkomsten uit ons spaargeld. Nog te ontvangen Contributie Q4 De contributie van het vierde kwartaal van 2008 is nog niet ontvangen en zal naar schatting 5.535,00 euro zijn. 7.2 Begroting 2009 Op basis van de ervaringen in het eerste jaar en de begrotingen van soortgelijke verenigingen in andere steden is een conceptbegroting 2009 gemaakt. Dit concept kan door een volgende penningmeester nog aangepast worden. De inkomsten zijn net als in 2008 begroot op circa 4100 bewoners, aangezien onduidelijk is hoeveel woningen bijgebouwd gaan worden en hoeveel woningen gesloten gaan worden. Begroting 2009 Kosten Omschrijving
Baten Omschrijving
Bestuur Vergoeding Representatie Reiskosten Consumpties
€ 20.250,00 € 18.000,00 € 250,00 € 1.000,00 € 1.000,00
Kantoor Huur
€ 6.350,00 € 2.000,00
Inkomsten Contributie Duwobijdrage Resultaat 2008 Rentebaten
19
€ 63.658,78 € 20.000,00 € 15.000,00 € 27.658,78 € 1.000,00
Telecomdiensten Repro Kantoorartikelen Inventaris Boodschappen Verzekeringen
€ 500,00 € 2.000,00 € 400,00 € 500,00 € 250,00 € 700,00
Communicatie Promotie Webbeheer
€ 2.250,00 € 2.000,00 € 250,00
Bewoners Activiteiten Onkostenvergoeding ALV
€ 10.000,00 € 5.000,00 € 4.000,00 € 1.000,00
Kennis en educatie Advies Juridisch Lidmaatschap
€ 9.000,00 € 5.000,00 € 3.000,00 € 1.000,00
Beheerskosten KVK Bankkosten
€ 175,00 € 100,00 € 75,00
Onvoorziene kosten
€ 1.000,00
Resultaat
€ 14.633,78
Totaal
€ 63.658,78
€ 63.658,78
Toelichting jaarbegroting
Bestuur Begroot is een bestuur van 6 personen. Kantoor Verzekeringen De post verzekeringen valt hoger uit omdat Duwoners nu voor het hele hele jaar verzekerd is. Repro Duwoners zal dit jaar posters en flyers maken en distribueren..
20
Bewoners Activiteiten Duwoners wil in 2009 veel bewonersactiviteiten steunen en stimuleren. Onkostenvergoeding Hiermee wordt bedoeld onkosten gemaakt door bewonerscommissies (kopieerkosten, bewonersvergaderingen, etc). ALV Begroot is zaalhuur en consumpties. Kennis en educatie Advies Duwoners heeft een flink bedrag begroot om bij adviesaanvragen deskundig advies in te kunnen huren. Lidmaatschap Duwoners is lid van Huurdersvereniging Amsterdam Kascommissie De huidige kascommissie bestaat uit Rik van de Helm en Paul Eckhardt. De huidige penningmeester zal zoals gebruikelijk na zijn aftreden ook toetreden tot de kascommissie. Conclusie De begroting van 2009 komt redelijk overeen met die van 2008. We blijven een jonge organisatie en er zal zeker nog een en ander geschoven moeten worden in de begroting dit jaar. We begroten echter een flink resultaat en dat stelt ons in staat veel op te vangen. Dit resultaat ligt echter een stuk onder het resultaat van vorig jaar. Nu is dit nog op te vangen, een structureel tekort is op lange termijn echter niet wenselijk. Op dit moment beschikt Duwoners over een sterke en gezonde financiële basis. Zeker om bewoners. We hebben ambitieuze doelstellingen in 2009 wat betreft bewonersactiviteiten en de financiële voorwaarden zijn aanwezig om onze ook in de toekomst de huurdersbelangen te kunnen blijven vertegenwoordigen.
21
