Grip op de ingreep
InhoudsGrip op de ingreep opgave Hoofdstuk 1
Hoofdstuk 2
Voorwoord en inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Rechtspositie van huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2.1 Huurcontracten voor (on)bepaalde tijd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2 Gronden om de huur op te zeggen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Waar is de rechtspositie geregeld 2.3 Tijdelijke huurcontract. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overeenkomst naar zijn aard van korte duur Tijdelijke overeenkomst op basis van leegstandswet Tussenhuur Gebruiksovereenkomst 2.4 Teveel betalen mag, maar hoeft meestal niet!. . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5 Niet alles geregeld in de wet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.6 Posities huurder en verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitgangspositie huurder Uitgangspositie eigenaar of verhuurder 2.7 Wet op het overleg huurders verhuurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Hoofdstuk 3
5 5
6 6 6
7
Gemeente en stadsdelen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
3.1 Positie gemeente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2 Gemeentelijk beleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3 Gemeentelijke diensten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam. Dienst Wonen Amsterdam Dienst Milieu en Bouwtoezicht Bestuursdienst 3.4 De Stadsdelen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wie besluit wat? Adressen stadsdelen
Hoofdstuk 4
5
8 8 8
9
11
12
Ingrepen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
5.1 Splitsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Splitsingsruimte per stadsdeel Eisen aan splitsen Bezwaar tegen splitsing Gevolgen huurders bij splitsing 5.2 Samenvoegen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gevolgen voor huurder bij samenvoegen Bezwaren tegen vergunning tot samenvoegen 5.3 Renovatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Casco-onderhoud Energieprestatie Geriefsverbetering Gezamenlijk Ondersteuning 5.4 Sloop. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sloopbesluit definitief Leeg opleveren woning tbv sloop Meenemen zelf aangebrachte voorzieningen Gedwongen vertrek Woongenot Ruimtelijke ordening en procedures
Hoofdstuk 6
Vergunningen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
4.1 Algemene inleiding vergunningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aanvraag, publicatie en zienswijze Bezwaar Wat kan worden aangevoerd in bezwaar Belanghebbende Beroep, Hoger Beroep en Voorlopige Voorziening 4.2 Soorten vergunningen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bouwvergunning en de Wet Bibob Sloopvergunning Woningontrekkingsvergunning
Hoofdstuk 5
13
15
16
17
19
21 22
23
24
van bewoners . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Hoofdstuk 11 Bewonersondersteunen:een
26 26 27
27
34
35
36
vak!. . . . . . . . . 38
11.1 Wat is een bewonersondersteuner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Positie van de bewonersondersteuner Rol van de bewonersondersteuner Doel van de bewonersondersteuning Tips 11.2 Competenties van de bewonersondersteuner. . . . . . . . . . . . . . . . Empowerment in wonen 11.3 Overige aandachtsgebieden voor de bewonersondersteuner. Actief benaderen en ondersteunen Lokale politiek Huurdersvereniging 11.4 Hulp en advies voor bewonersondersteuners. . . . . . . . . . . . . . . . Stedelijk Bureau Wijksteunpunt Wonen Bewonersloket Stedelijke vernieuwing Naslagwerken en websites
28 28 Hoofdstuk 12 Bijlagen
29 29
Particulier of Corporatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
9.1 Corporaties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9.2 Koepels. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eisen aan een commissie 9.3 Overlegwet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Informatieplicht Procedureafspraken Financiering van kosten 9.4 BBSH en nota 5xB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Amsterdamse kaderafspraken en sociaal plan Corporatie: semi-overheid Pro actief
Hoofdstuk 10 Organiseren
10.1 Samen sterk versus verdeel en heers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitgangssituatie Krachten bundelen Tegengestelde belangen 10.2 Het opzetten van een bewonersgroep. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Maak een goede afweging Hoe aan de slag Bewoners organiseren: de middelen 10.3 Bewonerscommissies. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aanspreekpersonen bij corporatie Aanspreektitel bewonerscommissie Valkuilen voor commissies Momenten van invloed voor commissies
25
Achterstallig onderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
8.1 Verhuurder aanspreken en naar de Huurcommissie . . . . . . . . . . . 8.2 Procedures bij de rechter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bewonersondersteuner en een EBF zaak 8.3 Zelf verhelpen gebreken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.4 Aanschrijven. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Handhavingsplan Procedure handhaving
Hoofdstuk 9
20
Uitplaatsen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
7.1 Permanente uitplaatsing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overwegingen bij permanente uitplaatsing Procesbegeleiding door de OGA Bemiddeling bewoners Voorrangsregeling Woonwensen Maatwerkregeling - spijtoptanten Onzelfstandige woonruimte Planning herhuisvesting 7.2 Tijdelijke uitplaatsing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Technische noodzakelijkheid Verblijf in wisselwoning Voorzieningen in een wisselwoning 7.3 Vergoedingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verhuiskostenvergoeding Afspraken vertrekpremie/schadevergoeding Vergoedingen bij renovatie Overlastvergoeding Kaderafspraken: minimale richtlijn 7.4 Zelf aangebrachte voorzieningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.5 Huisvestingvergunning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Passende woning 7.6 Huurgewenning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoeveel bedraagt de huurgewenning Wie komt in aanmerking 7.7 Kopen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Amsterdamse Middensegment hypotheek Koopsubsidie
Hoofdstuk 8
Praktische afspraken bij ingrepen . . . . . . . . . 19
6.1 Huurprijs na ingreep. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurprijs na woningverbetering Toetsing Huurcommissie Berekening Huurcommissie Verlaagde huur ivm onderhoudsgebreken Geliberaliseerde huurprijs 6.2 Welke werkzaamheden gedogen bij een ingreep. . . . . . . . . . . . . . Tijdens de uitvoering 6.3 Bouwkundige aspecten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Haalbaarheidsonderzoek 6.4 De 70% regeling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Redelijk voorstel tot renovatie Tien of meer woningen Tips bij renovaties
Hoofdstuk 7
31 31 32
33
- Vuistregels - Onderhoudscontract - Adressen koepels (op achterkant van deze brochure) - Adressen WSW’s (op achterkant van deze brochure)
38
39 39
41
Hoofdstuk 1
Inleiding Deze brochure is bedoeld voor adviseurs van huurders, bewonersondersteuners en leden van bewonerscommissies. Veel aspecten van splitsen, renovatie, onderhoud of sloop komen in de brochure aan de orde. Ook wordt er kort ingegaan op huurprijzen en onderhoudsklachten. Meer uitgebreide informatie hierover is echter te vinden in de brochure “maak een punt van de huur”. Het tweede deel gaat meer in op het organiseren van huurders: wat zijn goede methoden en technieken, waar liggen valkuilen en hoe kun je die het hoofd bieden. In deze brochure staat de plaats en beleving van de huurder centraal. De eigenaar wil iets met de woning. Verbouwen, geheel renoveren, of zelfs slopen. Misschien samenvoeging van woningen, of splitsen van het eigendom om per etage te kunnen verkopen. De huurder is niet de eigenaar, maar de ingreep speelt zich wel af op de plek waar de huurder geniet van het rustig woongenot. Een huurder hoeft dan ook zeker niet zomaar alles te accepteren. Het is zijn woning, die in principe voor onbepaalde tijd wordt gehuurd. Het gaat om een ingreep in het privé-domein, en daar hoort de huurder een heel belangrijke stem in te hebben.
Colofon Deze brochure is een uitgave van het Stedelijk Bureau Wijksteunpunt Wonen. Het Stedelijk Bureau heeft geen directe rol richting huurders, maar ondersteunt de lokale Wijksteunpunten Wonen door afstemming en overleg tussen de WSWonen, deskundigheids bevordering en kwaliteitsbewaking, registratie, rapportages en signaleringen. Het Stedelijk Bureau is te vinden op de Nieuwezijds Voorburgwal 32, 1012 RZ Amsterdam. 020 - 428 38 65 of
[email protected]. Voor meer informatie over de Wijksteunpunten Wonen zie ook: www.wswonen.nl Het is de bedoeling om deze brochure regelmatig bij te werken. Suggesties, aanvullingen en verbeteringen zijn dan ook van harte welkom. Je kunt deze mailen aan het Stedelijk Bureau met in het onderwerp ‘ brochure’. Ook zijn we altijd op zoek naar praktijkvoorbeelden. Aan deze brochure werkten mee: Tekstbijdragen: Tjerk Dalhuisen, Henk Jan Kuipers, Clemens Mol en Alies Fernhout. Tekstredactie: Jan Riekus Jansen en Guido Zijlstra. Eindredactie: Alies Fernhout en Joyce van Acker. Fotografie: Bas Baltus. Vormgeving: Arnoud Beekman - justar.nl Drukwerk: Drukkerij Leijten, oplage: 500 stuks. Tweede druk, mei 2008. Hoewel wij ons uiterste best hebben gedaan om de informatie juist weer te geven kunnen onjuistheden echter voorkomen. Redactie en uitgever zijn niet aansprakelijk voor schade als gevolg van deze onjuistheden.
4
Grip op de ingreep
Bij een ingreep in de woning krijgt de huurder te maken met een (meestal) professioneel verhuurder of een door de verhuurder ingeschakeld bureau. Die willen het liefst dat de huurder doet wat hen het best uitkomt. Veel huurders laten zich overdonderen of onnodig onder druk zetten. Belangrijk is dat ze de tijd nemen om zichzelf te informeren, om rustig na te denken en om met de buren af te stemmen. Gelukkig heeft de huurder rechten. Maar recht hebben en recht halen liggen in de praktijk vaak ver uiteen. Vandaar deze brochure; zodat bewonersondersteuners en huuradviseurs, naast actieve bewoners een goed overzicht krijgen wat de regels en wetten zijn, maar ook wat je daar mee kunt doen. Het is van groot belang dat huurders ook professionele ondersteuning krijgen. Zodat zij vanuit een meer gelijke positie met de verhuurder kunnen onderhandelen. Want onderhandelen is een vak apart, en niet iedereen is daar even goed in. Verhuurders maken daar vaak bewust of onbewust gebruik van, en dat geldt helaas soms ook voor sociale verhuurders. De brochure gaat eerst in op de positie van de huurder: wat is de waarde van een huurcontract en kan het zo maar opgezegd worden? In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de positie van de stadsdelen: wie is waarvoor verantwoordelijk en met welke gemeentelijke diensten kun je allemaal te maken krijgen. De volgende twee hoofdstukken gaan in op de vergunningen die nodig zijn bij renovatie, splitsen, samenvoegen en sloop en komen de gevolgen van deze ingrepen aan de orde. In hoofdsstuk 5 staat beschreven welke verschillende aspecten een huurder mee te maken kan krijgen bij een ingreep. Hoofdstuk 7 gaat vervolgens specifiek op het begrip uitplaatsen in. Vervolgens wordt in vogelvlucht beschreven welke actie een huurder kan ondernemen als er gebreken zijn in de woning in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 geeft inzicht in het verschil tussen een corporatie en particuliere verhuurder, gaat in op de wet Overleg Huurders en Verhuurders en behandelt de regelgeving die is afgesproken met de corporaties: Kaderafspraken, BBSH en nota 5xB Hoofdstuk 10 geeft tips en methodieken om bewoners te organiseren. Waar moet je op letten en wat zijn de valkuilen. Tot slot gaat hoofdstuk 11 in op de positie en de rol van de bewonersondersteuner zelf. Achterin de brochure zijn verschillende bijlagen. In de tekst wordt er soms ook naar verwezen. Het gaat om verschillende voorbeeldcontracten en adressenlijsten. Een brochure als deze is altijd verouderd. Regelgeving wordt gewijzigd, praktijken aangepast, prijspeil veranderd. Het is dan ook de bedoeling om deze brochure regelmatig bij te werken. Hierbij roepen we de lezers en gebruikers van deze brochure op om daar een bijdrage aan te leveren: zijn er zaken die je mist, gegevens die niet meer kloppen of afspraken die inmiddels gewijzigd zijn. Laat het ons weten op het Stedelijk Bureau Wijksteunpunt Wonen. n
Rechtspositie van de huurder Hoofdstuk 2
2.1 H uurcontracten voor (on)bepaalde tijd De meeste huurders hebben een standaard huurovereenkomst. Die hoeft niet schriftelijk te zijn. Wie ergens woont met instemming van de verhuurder en huur betaalt heeft een (mondelinge) overeenkomst. De meeste overeenkomsten zijn schriftelijk. Daarin staat vaak dat het contract is voor de duur van een jaar (of een maand), met de bepaling dat het contract automatisch wordt verlengd tot het wordt opgezegd. Deze standaardbepaling betekent echter niet dat de verhuurder het contract na een jaar zo maar kan ontbinden, wèl dat de overeenkomst tenminste voor een jaar wordt aangegaan. Het contract kan alleen schriftelijk worden opgezegd onder vermelding van één van de rechtsgeldige opzeggingsgronden (§ 2.2). Gaat de huurder niet akkoord met de opzegging dan kan de verhuurder besluiten naar de kantonrechter te gaan. De kantonrechter zal vervolgens de opzeggingsgronden bekijken die de verhuurder heeft aangevoerd. Voor tijdelijke contracten gelden andere regels, zie § 2.3. Let echter op dat er heel vaak wordt gesproken van een tijdelijk huurcontract, terwijl dit niet het geval is. Een huurcontract kan alleen in een bepaalde gevallen tijdelijk zijn. Alleen de intentie van de verhuurder om een woning tijdelijk te verhuren is onvoldoende.
2.2 Gronden om huur op te zeggen Het Burgerlijk Wetboek regelt de gronden om een huurcontract op te zeggen: ▶ Als de huurder de huur niet of te laat betaalt (BW 7.4:272 1.a) ▶ Als de huurder zich ernstig misdraagt (idem) ▶ Als de verhuurder terug wil in zijn eigen woning die hij tijdelijk heeft verhuurd en aan alle voorwaarden is voldaan (BW 7.4:274 b en 274.2) ▶ Als de verhuurder de woning dringend voor zichzelf nodig heeft (BW 7.4:274.1 c). In dat geval moet de eigenaar wel aantonen dat hij zelf niet ergens anders terecht kan en dat voor de huurder in principe vervangende woonruimte beschikbaar is. Verkoop van de woning is nadrukkelijk geen geldige grond voor opzeggen van de huurovereenkomst. Let op! Een verhuurder mag zich in geen geval op dit artikel beroepen als de woning nog geen drie jaar in zijn bezit is. ▶ Als de verhuurder een redelijk aanbod doet voor een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woonruimte voor zover dat aanbod geen nieuwe huurprijs inhoudt. Dit kan voorkomen als de verhuurder bijvoorbeeld om technische redenen genoodzaakt is
de indeling van de woning te veranderen. Als de huurder dat weigert kan de verhuurder de overeenkomst opzeggen en de huurder een nieuwe overeenkomst voor dezelfde woning (met gewijzigde indeling) aanbieden. ▶ Als de gemeente de bestemming van het pand wijzigt en de verhuurder wil gevolg geven aan die bestemmingswijziging (komt in de praktijk nauwelijks voor). Hogere huur is geen grond tot opzeggen: niet instemmen met een hogere huur is nadrukkelijk geen geldige reden tot opzegging. Er zijn aparte regels die duidelijkheid bieden bij een meningsverschil over de hoogte van de huur en de bijkomende kosten. Deze regels gelden niet voor geliberaliseerde overeenkomsten. Waar is de rechtspositie geregeld?
Bij een ingreep in de woning kan de bewoner met veel dingen te maken krijgen. De positie van de bewoner wordt naast rechten en plichten ten opzichte van de verhuurder ook door andere factoren bepaald. Belangrijk zijn wettelijke verplichtingen van de verhuurder in verband met de staat van de woning of het aanvragen van een vergunning. Daarnaast zijn er aspecten die te maken hebben met de verdeling van woonruimte. Hieronder een overzicht waar in de wetgeving dergelijke aspecten geregeld zijn. In deze brochure wordt verder ingegaan op deze aspecten. Rechten en plichten huurder en verhuurder ▶ Burgerlijk Wetboek, boek 7, hoofdstuk 4 ▶ Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte Kwaliteitseisen en toezicht gemeente ▶ Woningwet, bouwbesluit Verdeling woonruimte ▶ Huisvestingswet, gemeentelijke- of regionale huisvestingsverordening
Overleg met bewoners(organisaties)
▶ Overlegwet (WOHV) ▶ Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) ▶ Bewoners Betrekken Bij Beleid en Beheer (Amsterdamse afspraak) Stedelijke afspraken rond herstructurering ▶ Sociaal plan (Amsterdam, Utrecht) Bijzondere regels voor tijdelijke verhuur ▶ Leegstandswet en gemeentelijke uitvoeringsregelingen
2.3 Tijdelijk huurcontract Er zijn drie vormen van een tijdelijk huurcontract: Een overeenkomst naar zijn aard van korte duur
De overeenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’ betreft overeenkomsten waarbij het gebruik niet bedoeld is voor een lange of onbepaalde periode. Cruciaal in deze omschrijving is de omschrijving “gebruik naar aard”. Dat betekent dat het gebruik nooit permanent is, maar Grip op de ingreep
5
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 2
‘naar zijn aard van korte duur’. Deze vorm van contracten komen we eigenlijk alleen tegen bij wisselwoningen, vakantiewoningen en pensions. Bij deze overeenkomst geldt de normale huur- en huurprijsbescherming niet. Malafide verhuurders en bemiddelingsbureaus proberen hier vaak misbruik van te maken. In contracten voor gewone woningen nemen zij dan de bepaling ‘naar zijn aard van korte duur’ op, gevolgd door de mededeling dat de wettelijke huurbescherming niet geldt. Ten onrechte en niet rechtsgeldig, want de wet gaat op deze onderdelen boven de tekst van een contract. Tijdelijke overeenkomst op basis van leegstandswet
Een verhuurder heeft op bepaalde gronden (bijvoorbeeld sloop of grootscheepse renovatie) de mogelijkheid om een woning tijdelijk te verhuren. De Dienst Wonen gaat na of er sprake is van een dergelijke situatie en zal, als dit het geval is, een vergunning voor tijdelijke verhuur afgeven. In het contract moet duidelijk zijn vermeld dat het gaat om een tijdelijke overeenkomst. Let wel: een verhuurder kan weliswaar deze bewoording gebruiken in het huurcontract, daarmee is het nog niet een tijdelijk huurcontract. Daarvoor is altijd genoemde vergunning nodig. Een tijdelijk huurcontract kan worden opgezegd met in achtneming van drie maanden opzegtermijn. Een woning mag maximaal 2 jaar tijdelijk worden verhuurd. Een verhuurder kan gedurende drie jaar daar op volgend de Dienst Wonen verzoeken om deze periode te verlengen met een jaar. De Dienst Wonen kan deze verlenging weigeren als de verhuurder onvoldoende aannemelijk kan maken waarom de ontwikkeling vertraagd is. Na deze periode (dus maximaal 5 jaar) is het huurcontract van rechtswege een contract voor onbepaalde tijd. In dat geval gelden de opzeggingsgronden zoals eerder genoemd in § 2.2. Voor een woning die tijdelijk is verhuurd geldt in Amsterdam dat de huurprijs niet hoger mag zijn dan 80% van de maximaal redelijke huurprijs! Zogenaamde ‘tussenhuur’
Indien de verhuurder zelf de woning bewoont (en de woning dus niet eerder aan iemand heeft verhuurd) en van plan is om tijdelijk te vertrekken (bijvoorbeeld vanwege studie of werkzaamheden) dan kan de verhuurder besluiten de woning tijdelijk te verhuren. In het contract moet dan duidelijk de reden van de tijdelijke verhuur, alsmede de datum waarop het eindigt zijn vermeld. Wanneer de verhuurder wil terugkeren in de woning, dient hij de overeenkomst volgens de regels op te zeggen. Het moet dan wel zo zijn dat de verhuurder daadwerkelijk terugkeert op de woning (slechts het verstrijken van de verhuurtermijn is dus niet voldoende). Bij deze contracten geldt wel de normale huurprijsbescherming. Gebruiksovereenkomst
Naast deze vormen van tijdelijke verhuur bestaat er nog de gebruiksovereenkomst. Dat is geen huurovereenkomst, omdat een van de elementen daarvan ontbreekt: er wordt geen huur betaald. Zodoende heeft de gebruiker ook niet de rechten van een huurder. Wel
6
Grip op de ingreep
kunnen onkosten als energie of schoonmaak worden berekend. Als deze onkosten erg hoog zijn, of als de gebruiker in ruil voor het gebruik diensten moet verrichten, kan de vraag ontstaan of nog wel sprake is van gebruik. In enkele van dergelijke gevallen heeft de rechter bepaald dat toch sprake was van een huurovereenkomst, met de bijbehorende rechten.
2.4 Te veel betalen mag, maar hoeft meestal niet Belangrijk is verder om te weten dat de regels voor huurprijzen uitgaan van contractsvrijheid. Een verhuurder die een te hoge huurprijs vraagt is niet strafbaar. De wet gaat pas gelden als de huurder er een beroep op doet. Voor een kilo appels kan best € 20,- worden betaald, zolang er niets van wordt gezegd. Verschil met appels is dat bij woningen een systeem is dat beoordeelt of de prijs niet te hoog ligt: het woningwaarderingsstelsel. Een huurder heeft geen recht op terugbetaling van teveel betaalde huur, totdat de zaak is aangekaart. Als binnen zes maanden na ingang van een nieuwe huurovereenkomst een toetsing is aangevraagd bij de Huurcommissie geldt de eventueel verlaagde huur wel met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum. Bij servicekosten en kosten voor stoffering en meubilering ligt dat anders, omdat daar een voorschot wordt betaald. Dan kan de huurder achteraf de betaling betwisten en eventueel teveel betaalde kosten terugvorderen. Vaak zijn huurders bang voor een geschil, omdat ze denken dat de verhuurder het contract dan niet verlengt na een jaar. Maar die angst is meestal niet nodig, de verlenging gaat in vrijwel alle gevallen automatisch. Sommige huurders zien vrijwillig af van hun rechten in de hoop beter behandeld te worden door de verhuurder. Hou hem te vriend, denken ze. Maar wie betaalt nou zijn vrienden om aardig gevonden te worden?
2.5 Niet alles geregeld De wet regelt niet alles. Slecht geregeld is bijvoorbeeld de termijn die een opknapbeurt mag duren. Of de kwaliteit van reparaties. Daarvoor gelden wel weer andere regels. Op grond van de Woningwet en het bijbehorende Bouwbesluit kan de gemeente of stadsdeel eisen stellen aan de kwaliteit van woonruimte. De afdeling handhaving of Bouw,- en Woningtoezicht is belast met deze taak. Zie ook § 8.4. Vooral zaken die niet helder in de wet geregeld zijn moeten in de praktijk vaak afgestemd en vastgelegd worden tijdens onderhandelingen met de verhuurder. 2.6 Positie van huurder en verhuurder De verhuurder is vaak een professional, de huurder een amateur. Juist vanuit dat opzicht is het belangrijk om even stil te staan bij de verschillende posities van de huurder en de verhuurder. Hierbij gaat het niet alleen om de rechten en wederzijdse plichten, maar ook om de kansen, de mogelijkheden en de consequenties. Tips over de uitgangspunten:
Uitgangspositie huurder
▶ De woning is het privé-domein van de huurder. Hier hoor je rust en veiligheid te kunnen vinden. Eventuele overlast bij een verbouwing is onvermijdelijk, mits het tijdelijk is en er goede afspraken over gemaakt worden. ▶ De huurder heeft huurbescherming. De eigenaar kan zeker niet zomaar dwingen tot vertrek. Tenzij er hele bijzondere omstandigheden zijn. ▶ Vaak woont een huurder al langere tijd en naar tevredenheid in de woning. De sociale contacten liggen in de buurt en de huurder is gewend aan zijn huis. Het is dan ook helemaal niet vanzelfsprekend dat een huurder zou willen verhuizen, ook al denken sommige verhuurders of beleidsmakers dat met een andere woning alle problemen opgelost zijn. ▶ Een goed onderhouden woning is een recht dat (tot op zekere hoogte) afgedwongen kan worden. Huurders in slecht onderhouden woningen zijn vaak ontevreden en denken om die reden aan verhuizen. Maar stel je voor hoe het zou zijn om in de huidige woning te blijven als deze netjes wordt opgeknapt (tegen een redelijke huurverhoging voor verbetering van gerief). ▶ Verhuizen is duur. Dat geldt ook voor herinrichting van de nieuwe woning, of van de oude woning na een renovatie. ▶ Verhuizen is om nog een andere reden heel erg duur. De huurprijzen zijn de afgelopen jaren zeer sterk gestegen. De huur van een nieuwe woning ligt vrijwel zeker veel hoger dan van de oude woning, ook al is de nieuwe woning misschien zelfs kleiner dan de oude. Gerekend over bijvoorbeeld 10 jaar gaat dat om een fors bedrag. ▶ Een nieuwe woning is niet zomaar gevonden. Zelfs niet met een woonduur van 10 jaar of met een speciale stadsvernieuwingsurgentie. ▶ Medelijden met de eigenaar is een slechte drijfveer. Panden beheren is een vak, met een beroepsrisico voor rekening van de verhuurder. De huurder doet er goed aan in het overleg met de verhuurder zich net zo professioneel en zakelijk op te stellen als de tegenpartij. Let wel, zakelijk zijn kan ook zonder op het persoonlijke vlak ruzie te krijgen. ▶ De huurder staat als relatieve amateur tegenover een professional. Daarom doet de huurder er goed aan zich terdege te informeren, samen met andere huurders positie te bepalen en zich te laten adviseren of bijstaan door professionele ondersteuning. Deze is in veel stadsdelen aanwezig bij de Wijksteunpunten Wonen (zie adressen). Uitgangspositie eigenaar of verhuurder
▶ Woningen beheren en verkopen is een vak waarmee veel verdiend kan worden. Dit brengt met zich mee dat naast de goedwillende eigenaren en verhuurders, er ook een ander type verhuurder is die vindt dat het belang van de huurder ondergeschikt is. ▶ De eigenaar is vaak een professional die de regels kent, of die zijn zaken uitbesteedt aan een makelaar of bouwbureau. Die weten heel goed hoe alles werkt. Soms doen ze net alsof ze de regels niet kennen: huurders die bang waren om huurverlaging aan te vragen zijn vaak zeer verrast als vervolgens blijkt dat de verhuurder de regels precies kent en vervolgens
ook gewoon zijn ‘verlies’ neemt. ▶ Een professionele verhuurder heeft veel te doen. Nadat de kwestie over de betreffende woning is afgehandeld gaan ze meestal snel verder met de volgende zaak. ▶ Een professional kan onderhandelingen hard spelen, maar neemt het doorgaans niet persoonlijk. Sterker nog, enig tegenwicht wordt vaak zelfs (stiekem) gewaardeerd. Een kleinere verhuurder zal eerder geneigd zijn het conflict persoonlijk te maken. Let wel: het is en blijft een zakelijke relatie. ▶ Bij splitsing en verkoop worden flinke winsten gemaakt. Vaak is een heel pand aangekocht voor de prijs die vervolgens per etage gevraagd wordt. De gemeente Amsterdam heeft in de afgelopen jaren toestemming gegeven voor splitsing en verkoop van 19.000 particuliere huurwoningen. Ook na aftrek van de kosten voor verbouwing wordt daar gemiddeld al snel een ton per woning aan verdiend. Daarmee kunnen de verhuurders alleen in Amsterdam al samen een geschatte winst van 1,5 miljard euro maken. ▶ Lege woningen leveren uiteindelijk veel meer op dan bewoonde woningen. Aan huurders die vertrekken kan dus veel verdiend worden. ▶ Maar ook renovatie en verhuur kan heel lucratief zijn. Vergeet niet dat een opknapbeurt een waardestijging betekent van het bezit. Deze waardestijging laat de eigenaar vaak buiten beschouwing als hij een kostenraming laat zien. Daarbij horen dus niet alleen de waardestijging, maar ook de huurinkomsten over bijvoorbeeld 15 of 25 jaar (afschrijvingstermijn investeringen). ▶ Ook als een of meer huurders blijven zitten tegen de huidige huurprijs of met een geringe verhoging, kan het financiële resultaat voor de eigenaar nog positief uitpakken. ▶ Bezit en verhuur van woningen (anders dan degene die je zelf bewoont) is een vrije keus. Een eigenaar die klaagt dat het alleen maar kopzorgen oplevert en hiermee op het gevoel van de huurder inspeelt moet dan ook zakelijk benaderd worden.
2.7 Wet overleg huurders verhuurders Op grond van de Overlegwet hebben huurdersorganisaties drie rechten: recht op informatie, recht op overleg en recht op advies. Deze rechten gelden ten aanzien van onderwerpen die rechtstreeks te maken hebben met het wooncomplex en de woonomgeving. Daarnaast gaat het om onderwerpen die rechtstreeks van invloed zijn op de woon- en leefsituatie van de betreffende huurders en die voor hen van wezenlijk belang kunnen zijn. Dit betekent dus dat de meeste beslissingen van de verhuurder hieronder vallen. n Voor uitgebreide uitleg over deze wet, zie § 9.3.
Grip op de ingreep
7
Gemeente en Stadsdelen
Hoofdstuk 3
Hoofdstuk 3
3.1 Positie gemeente of stadsdeel De gemeente is geen partij in onderhandelingen tussen huurder en verhuurder. Wel stelt ze een aantal regels op en ziet zij toe op handhaving van regels. De ambtenaren voeren de landelijke en gemeentelijke regels uit. De politici stellen de gemeentelijke regels vast en volgen de ontwikkelingen op de woningmarkt. Zij besluiten ook over bijvoorbeeld een nieuw bestemmingsplan, of een besluit voor herstructurering. Zij kunnen tevens subsidie verstrekken voor ondersteuning van bewoners of eigenaren. Zeker in een gespannen woningmarkt, waar de huurder in een veel zwakkere positie verkeert dan de verhuurder, is dat van groot belang. Daarnaast heeft het stadsdeel een verantwoordelijkheid om de kwaliteit van de woningvoorraad te bewaken. De bewoner kan daar een beroep op doen. Dit is een taak van Bouw- en Woningtoezicht (BWT). Bij slecht onderhoud kan een ambtenaar van BWT worden gevraagd actie te ondernemen.
Met name georganiseerde huurders, zoals huurdersverenigingen en bewonerscommissies, kunnen een goede inbreng leveren in de gemeentelijke,- of stadsdeelpolitiek. Maar ook een individuele bewoner kan natuurlijk aandacht vragen bij de politiek voor concrete voorstellen of zaken die als onrechtvaardig worden ervaren. Zie hiervoor ook § 11.4
3.2 Gemeentelijk beleid De gemeente kan - binnen de grenzen die de landelijke wetgeving daaraan stelt - een aantal regels stellen voor de woningvoorraad. Zo kan een gemeente kiezen alles op haar beloop te laten. Op plaatsen waar de druk op de woningmarkt groot is zal de gemeente proberen de schaarse woonruimte zo rechtvaardig mogelijk te verdelen. Tegelijkertijd zal zij ook proberen te voorkomen dat betaalbare woonruimte in snel tempo verdwijnt. Grondlegger voor het gemeentelijk beleid is de woonvisie, of de nota volkshuisvesting. Hoe deze er uit ziet wordt in belangrijke mate bepaald door de politieke ‘kleur’ van de gemeenteraad.
Tenslotte vormen ook de afspraken met corporaties en huurdersorganisaties een belangrijk onderdeel van het beleid. In Amsterdam zijn deze vastgelegd in de Stedelijke Beleidsovereenkomst, aangevuld met praktische afspraken zoals de Kaderafspraken zie ook § 9.4 Inmiddels ligt er een nieuwe concept-beleidsovereenkomst, deze zal in januari 2008 worden vastgesteld. Daaraan voorafgaand heeft de gemeente alvast een aantal afspraken met woningcorporaties gemaakt, onder andere over de aantallen aan te bieden huurwoningen.
3.3 Gemeentelijke diensten Gemeentelijke diensten zijn organisaties die bepaalde deeltaken namens de gemeente uitvoeren, zoals planvoorbereiding en uitvoeren van regels en besluiten. Zo is de Dienst Milieu en Bouwtoezicht bijvoorbeeld verantwoordelijk voor de uitvoering van de milieuregels in Amsterdam. Deze regels hebben betrekking op zaken als stankoverlast, geluidsoverlast en gevaarlijk afval. Maar ook het geven van milieuadviezen aan bestuur en bevolking van Amsterdam behoort tot de taken van de Dienst Milieu- en Bouwtoezicht. Gemeentelijke bedrijven zijn diensten die verzelfstandigd zijn, zoals het GVB, Waternet etc. omdat de gemeente dit niet meer tot haar kerntaken rekent. Hieronder een overzicht van de gemeentelijke diensten of bedrijven waarmee de bewonersondersteuner te maken kan krijgen: Het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam (OGA)
Dit gemeentelijk bedrijf is verantwoordelijk voor alle gebieds,- en vastgoedontwikkelingen in Amsterdam. Zij stelt kaders op voor grondprijs en erfpachtbeleid. De bewonersondersteuner krijgt vooral te maken met de afdeling procesbegeleiding die het proces rondom uitplaatsen van bewoners begeleidt en stadsvernieuwingsurgenties afgeeft. Dienst Wonen Amsterdam
Belangrijke rol is in Amsterdam weggelegd voor het tweejaarlijkse onderzoek ‘Wonen in Amsterdam’. De uitkomsten van deze grootschalige enquête vormen belangrijke input voor het gemeentelijke beleid. Dat geldt ook voor de zogenaamde Slaagkansenmonitor. Deze laat zien hoe het staat met de kansen van de verschillende groepen woningzoekenden om aan een woning te komen. Daarnaast zijn signalen uit de praktijk van groot belang. Vaak komen deze voort uit gebeurtenissen, maar ook vanuit huurdersorganisaties of de bewonersondersteuning.
8
Grip op de ingreep
De Dienst Wonen van de gemeente Amsterdam verleent woondiensten aan burgers, coördineert de stedelijke vernieuwing en formuleert het Amsterdamse woonbeleid. Er zijn drie afdelingen die relevant kunnen zijn: ▶ De afdeling Stedelijke Vernieuwing en Woonbeleid voert in opdracht van de gemeente Amsterdam het woonbeleid en de coördinatie van de stedelijke vernieuwing uit. Het Programakkoord is een belangrijke leidraad voor de uitvoering van deze beleidsterreinen.
▶ De afdeling Aandachtsgroepen richt zich op alle vragen over wonen in Amsterdam. Ook behandelt zij aanvragen voor een sociale- of medische indicatie voor voorrang op de Amsterdamse sociale woningmarkt en begeleidt zij voorrangskandidaten bij het zoeken naar een geschikte woning. Daarnaast is de afdeling verantwoordelijk voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen, zoals ouderen en gehandicapten, ex-verslaafden en ex-delinquenten, statushouders etc. ▶ De afdeling Vergunningen en Handhaving ziet er op toe dat goedkope woningen terechtkomen bij degenen die daarvoor in aanmerking komen. De afdeling controleert huurders, verhuurders en bemiddelingsbureaus, verstrekt vergunningen en spoort misstanden op. De onderafdeling Bureau Zoeklicht organiseert de samenwerking met andere gemeentelijke en particuliere organisaties bij de opsporing en aanpak van woonfraude. Daarbij worden naast de regels van de huisvestingsverordening onder meer de bepalingen uit huurcontract, uitkeringswetgeving en gemeentelijke basisregistratie betrokken.
wenden. De ambtenaren van milieutoezicht doen onderzoek naar de klachten. Zonodig kunnen ze hierbij ook dwang uitoefenen. Bestuursdienst
Dienst Milieu en Bouwtoezicht
Deze dienst verleent onder meer bouw,- en milieuvergunningen en houdt toezicht op de naleving van de regels. Daarnaast zijn zij het Amsterdamse kenniscentrum op het gebied van milieu en bouwen. Ze stellen beleid op en adviseren het bestuur van stadsdelen en de centrale stad. Relevante afdelingen
▶ De sector Bouw- en Woningtoezicht (Stedelijk) voert in opdracht van het gemeentebestuur het grootstedelijke bouw,- en woningtoezicht uit door het opstellen van vergunningen en door te controleren of de vergunningsvoorschriften in de praktijk ook worden nageleefd. De stadsdelen zijn zelf verantwoordelijk voor hun eigen bouw,- en woningtoezicht. Het stedelijk BWT vervult voor hen de rol van kennis,- en expertisecentrum en kan ook worden ingehuurd voor uitvoerende taken. Onderdeel van het stedelijk BWT is het Expertisecentrum Aanschrijven. Deze dienst ondersteunt de stadsdelen bij het toezicht op beheer en het onderhoud van de bestaande woningvoorraad. Het centrum fungeert als vraagbaak voor technische, juridische en beleidsmatige kennis en ervaring op het gebied van het aanschrijven. ▶ De sector Milieutoezicht handhaaft de milieuvoorschriften door periodieke bedrijfsbezoeken en bezoeken naar aanleiding van klachten. Bewoners die hinder ondervinden van bedrijven / horeca in hun directe omgeving kunnen zich tot deze afdeling
De Bestuursdienst is intermediair tussen het gemeentebestuur, de gemeentelijke diensten, bedrijven en stadsdelen. De dienst is dan ook een spin in het gemeentelijke web. In deze rol is de dienst verantwoordelijk voor de uitvoering van bestuurlijke besluitvormingsprocessen en voor de beleidsinhoudelijke en bedrijfsmatige aansturing van de gemeentelijke organisatie op hoofdlijnen. Concreet betekent dit dat beleids- en bestuursadviseurs de ideeën van het bestuur vertalen in heldere en concrete beleidsplannen.
3.4 De stadsdelen De stadsdelen zijn als lokale commissies van de gemeente vooral uitvoerende instanties. Wat beleid op de woningmarkt betreft hebben ze alleen bevoegdheid om de regels te bepalen voor het onttrekken en samenvoegen van woonruimte. Wel hebben ze de belangrijke bevoegdheid om bestemmingsplannen vast te stellen. De afdeling vergunningen geeft de vergunningen af voor bouwprojecten, splitsingen etc, uiteraard binnen de regels van de wet en de gemeentelijke verordeningen. Bouw- en woningtoezicht controleert of woningen en bedrijfsruimten veilig en in overeenstemming met de bouwregelgeving zijn. Bij hele grote projecten kan de centrale stad besluiten tot een zogenaamd grootstedelijk project. De bevoegdheden van het stadsdeel worden dan ingetrokken en gaan terug naar de gemeente en de gemeentelijke diensten. n Grip op de ingreep
9
Hoofdstuk 3
Wie besluit wat? Kwaliteit woningen (bouwbesluit, woningwet) Bouw- en Woningtoezicht ( in Amsterdam bij de stadsdelen) Afgifte vergunningen
Hoofdstuk 4
Vergunningen
Bouw- en Woningtoezicht ( in Amsterdam bij de stadsdelen), na besluit DB
Verdeling woonruimte (huisvestingsregels) Dienst Wonen Amsterdam Gemeentelijke regels vaststellen
politiek centrale stad
Beleidsnota’s opstellen
portefeuillehouders en ambtenaren wonen
Bestemmingsplannen vaststellen
politiek stadsdelen
Subsidies voor diensten en ondersteuning
politiek stadsdelen en centrale stad
Adressen Stadsdelen: Amsterdam-centrum Afdeling Bouwtoezicht en Beheer onroerend goed en Marktzaken 020 - 552 47 02 Amstel 1 www.centrum.amsterdam.nl Oud-Zuid Afdeling Vergunningen 020 - 678 16 78 Koninginneweg 1 (Zuid), of K. du Jardinstraat 65 (De Pijp) www.oudzuid.amsterdam.nl
Oud-West Afdeling Woningverbetering en Toezicht 020 - 589 35 75 / 589 35 62 Kwakersstraat 3 www.oudwest.amsterdam.nl Westerpark Afdeling Bouwen Wonen 020 - 581 03 82 Haarlemmerweg 8-10 www.westerpark.amsterdam.nl Zuideramstel Afdeling Vergunningen en Subsidies 020 - 546 43 32 Zwaansvliet 5 www. zuideramstel.amsterdam.nl De Baarsjes Afdeling Bouw-en Woningtoezicht 020 - 589 24 52 Baarsjesweg 224 www.baarsjes.amsterdam.nl Bos en Lommer Afdeling Bouw- en Woningtoezicht 020 - 581 27 11 Leeuwendalersweg 21 www.bosenlommer.amsterdam.nl Oost/ Watergraafsmeer Afdeling Handhaving en Vergunning 020 - 774 43 62 Helmholtzstraat 61 www.oost-watergraafsmeer.nl
Zeeburg Afdeling Handhaving, Vergunningen en Vastgoed 020 - 608 08 80 Cruquiusweg 5 www.zeeburg.nl Osdorp Afdeling Bouwzaken en Vergunningen 020 - 518 07 35 Osdorpplein 1000 www.osdorp.amsterdam.nl Slotervaart Projectbureau Stedelijke Vernieuwing Pieter Calandlaan 1 020 - 798 92 30 www.slotervaart.amsterdam.nl Geuzenveld/Slotermeer Afdeling Stadsvernieuwing Plein ‘40-’45 nr. 1 020 - 889 84 06 www.geuzenveld.amsterdam.nl Amsterdam Zuidoost Afdeling Bouwzaken Anton de Komplein 150 020 - 252 53 33 www.zuidoost.amsterdam.nl
4.1 Algemene inleiding vergunningen Inleiding
Op het moment dat de eigenaar iets aan de woning wil veranderen is de kans groot dat de overheid daarvoor vergunningen moet afgeven. Met het wel of niet afgeven van een bouwvergunning, sloopvergunning en dergelijke kunnen voor eigenaren, huurders en andere omwonenden grote belangen gemoeid zijn. In sommige gevallen zal het noodzakelijk zijn om na de afwijzing van een bezwaar, tegen de afgifte van een vergunning juridische stappen te ondernemen. Hieronder wordt de algemene gang van zaken bij de totstandkoming van een vergunning beschreven. Er bestaan echter veel uitzonderingen op. Kijk bij twijfel in de wet of de verordening na wat de exacte regeling is. Aanvraag, publicatie en zienswijze
De aanvraag van een vergunning wordt eerst ter inzage gelegd. Dat wordt gepubliceerd in een huis-aan-huisblad en bij de meeste stadsdelen ook op de website. Gedurende de publicatietermijn is het mogelijk een zienswijze in te dienen. In een zienswijze kan een belanghebbende een beargumenteerde mening geven waarom de vergunning wel of niet afgegeven zou moeten worden. Het bestuursorgaan dient een zienswijze te betrekken bij het besluit dat zij neemt over afgifte van een vergunning. Bezwaar
Nadat de publicatietermijn is verstreken zal de gemeente een besluit nemen op de aanvraag. Tegen een genomen besluit kunnen belanghebbenden vervolgens binnen zes weken een bezwaarschrift indienen. Daarop volgt een hoorzitting door de bezwaarschriftencommissie. Deze commissie adviseert het bestuursorgaan. Dat advies hoeft zij overigens niet over te nemen. Wat kan in bezwaar worden aangevoerd?
Heel grof gezegd is het bestuursrecht vooral een procesrecht. Dat wil zeggen, er wordt voornamelijk getoetst op de procedures en zorgvuldige besluitvorming en minder op de inhoud. Een besluit moet voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en dat betekent dat het: ▶ Een formele grondslag dient te hebben. Het moet op een wet, een verordening o.i.d gebaseerd zijn ▶ Het dient voldoende gemotiveerd te zijn ▶ Het bestuursorgaan dient zorgvuldig te werk te gaan ▶ Gelijke gevallen dienen gelijk behandeld te worden, het verbod van willekeur. ▶ Een bevoegdheid mag niet voor een ander doel ge-
10
Grip op de ingreep
bruikt worden dan waarvoor deze bestemd is ▶ Sommige bronnen noemen nog het fair play beginsel, een redelijke behandeling van betrokkenen Belanghebbende
Alleen een belanghebbende kan bezwaar maken tegen een genomen besluit. Niet iedereen die iets tegen een besluit heeft wordt erkend als belanghebbende. Het belang moet persoonlijk, direct, actueel en individualiseerbaar zijn. Over wat daaronder precies wordt verstaan verschillen rechters nogal eens van mening. Het bovenstaande toont aan dat naast een inhoudelijk verweer, goed moet worden onderbouwd waarom iemand ontvankelijk is in het bezwaar tegen een besluit. Waarom wordt iemand in zijn belangen geschaad als de vergunning wel of niet verleend wordt? Bij vergunningen voor splitsen of samenvoegen van woningen speelt al jaren een discussie of de huurder een direct belang heeft. “Nee.”, oordeelde de Raad van State als hoogste bestuursrechter; het is een afgeleid belang. De huurder is niet direct belanghebbend en dus niet ontvankelijk in een bezwaar tegen een splitsingsvergunning. Inmiddels is het inzicht voortgeschreden en zijn er weer diverse uitspraken gedaan in aanverwante zaken waaruit kan worden afgeleid dat de huurder wel een direct belang heeft. Om zeker te zijn is het in dit soort zaken essentieel om te zorgen dat behalve de huurder ook een rechtspersoon met goede statuten bezwaar maakt. Dat kan bijvoorbeeld de huurdersvereniging in het betreffende stadsdeel zijn. Een huurder is niet belanghebbend als het gaat om een monumentenvergunning voor het pand dat hij bewoont, zo oordeelde de bestuursrechter. Huurder had geen rechtstreeks tot het besluit te relateren belang vond hij. Bij een monumentenvergunning voor het slopen van een naastgelegen monument is een huurder dan weer wel belanghebbend. Rechtspersonen die in hun statuten opkomen voor een belang dat betrekking heeft op een besluit zijn eveneens belanghebbend als dit in hun statuten is opgenomen en zij daarnaast ook feitelijke werkzaamheden uitvoeren op het betreffende terrein.
Beroep, Hoger Beroep en Voorlopige Voorzieningen
Tegen een uitspraak op bezwaar kan beroep ingesteld worden bij de sector bestuursrecht van de rechtbank. Tegen de uitspraak van de rechtbank is hoger beroep mogelijk bij de Raad van State. Vertegenwoordiging door een advocaat is in het bestuursrecht niet verplicht, maar het spreekt vanzelf dat procesvertegenwoording door de bewonersondersteuner alleen kan wanneer deze heel goed weet waar hij/zij mee bezig is. Als een vergunning verleend is dan wordt het besluit Grip op de ingreep
11
Hoofdstuk 4
niet automatisch opgeschort door een bezwaarschrift. Om schorsende werking te verkrijgen zal een voorlopige voorziening bij de rechtbank (of in hoger beroep bij de Raad van State) aangevraagd moeten worden. De hierboven geschetste vergunningsprocedure geldt voor de meest gangbare vergunningen zoals bouwvergunningen, sloopvergunningen, huisvestings,- en woonvergunningen en dergelijke. Er zijn echter belangrijke uitzonderingen. De (rijks)monumenten vergunning kent een andere procedure. Voor het veranderen van een bestemmingsplan geldt een procedure met veel meer inspraak en moet de gemeenteraad (of deelraad) een besluit nemen.
4.2 Soorten vergunningen De Bouwvergunning
In de Woningwet en het Bouwbesluit is geregeld dat voor bepaalde veranderingen aan een gebouw een bouwvergunning vereist is. Een bouwvergunning is een gebonden vergunning. De vergunning moet worden afgewezen als er niet aan het bouwbesluit en het bestemmingsplan wordt voldaan en moet worden verstrekt als het daar wel aan voldoet. Het bestuur kan daar dus geen andere voorwaarden aan toevoegen. Daarnaast wordt een bouwvergunning aan de welstandseisen van het stadsdeel getoetst. Adviezen van de welstandscommissie kan men onder de volgende link vinden http://www.welstand.amsterdam.nl. Voor veel werkzaamheden zal in de praktijk geen bouwvergunning nodig zijn (renovaties e.d.). Zodra de woning vergroot wordt, of er aan de buitenkant veranderingen plaatsvinden is er in de regel wel een bouwvergunning vereist.
De Woningwet maakt een onderscheid tussen lichte bouwvergunningen, reguliere bouwvergunningen en bouwvergunningen in twee fasen. Als er een bouwvergunning aangevraagd wordt zal dat bij huurwoningen in de meeste gevallen een reguliere bouwvergunning betreffen.
De sloopvergunning
Wil men een bouwwerk geheel of gedeeltelijk slopen dan heeft men een sloopvergunning nodig. De sloopvergunning vindt zijn grondslag in de gemeentelijke bouwverordening. De meeste stadsdelen hebben beleid ontwikkeld dat een sloopvergunning alleen wordt afgegeven als er tegelijkertijd een bouwvergunning is aangevraagd. Men probeert op die manier te voorkomen dat er langdurig braakliggende terreinen in de stad ontstaan. Wie wel eens door de stad fietst merkt dat dit lang niet altijd lukt. De woningonttrekkingsvergunning
In stadsdeel centrum worden woningontrekkingsvergunningen bijvoorbeeld alleen afgegeven als er elders in het stadsdeel compensatie van woonruimte plaatsvindt. n
Grip op de ingreep
Ingrepen
De Bouwvergunning en de wet Bibob
Om het witwassen van criminele gelden tegen te gaan is er de Wet Bevordering Integriteit Beoordelingen Openbaar Bestuur (BIBOB) ingevoerd. De vergunningaanvrager dient aan te tonen dat hij van onbesproken gedrag is, geen belastingschulden heeft, en dat zijn geld uit onverdachte hoek komt. Sinds 2006 worden bouwvergunningen met een geraamde bouwkostensom van 50.000 of meer euro aan een Bibob-onderzoek onderworpen. Bij ernstige misstanden en ongewenst verhuurgedrag kan het dus voor de huurder van belang zijn hiervan melding te maken aan het bestuur. Dat kan in bepaalde gevallen leiden tot het weigeren of zelfs intrekken van de bouwvergunning. De wet Bibob is helaas nog niet van toepassing op splitsingsvergunningen, sloopvergunningen en woningonttrekkingsvergunningen (stand 2007).
Als bij een bouwplan woonruimte verdwijnt is een vergunning tot woningonttrekking vereist. Ook bij bestemmingswijziging (als een woning voor een ander doel dan permanente bewoning gebruikt gaat worden) is een woningonttrekkingsvergunning nodig. Deze vindt zijn grondslag in de partiële huisvestingsverordening (verordening van het stadsdeel). Afgifte is afhankelijk van het huisvestingsbeleid van een deelraad (zie de nota wonen van het betreffende stadsdeel). Als de vergunning wordt afgegeven moet vaak wel compensatie geleverd worden in de vorm van nieuwe woonruimte of door geld te storten in het woningonttrekkingsfonds. De woningonttrekkingsvergunning wordt ook wel eens abusievelijk samenvoegingsvergunning genoemd. De laatste is echter apart benodigd, als een woning wordt onttrokken doordat twee woningen worden samengevoegd.
12
Hoofdstuk 5:
5.1 Splitsen Het splitsen op zich is geen ingreep in het pand, maar een wijziging in de registratie van het eigendom. Zonder splitsingsvergunning kan een pand alleen in zijn geheel worden verkocht. Door splitsing wordt een pand verdeeld in appartementsrechten. De etages kunnen dan afzonderlijk verkocht worden. De meeste panden in Amsterdam zijn niet gesplitst. Splitsen kan veel geld opbrengen en kan daarom heel lucratief zijn voor een eigenaar. Gemeenten kunnen op grond van de Huisvestingswet in hun Huisvestingsverordening voorwaarden opnemen voor het splitsen van woonruimte. Het beleid kan dus nogal verschillen per gemeente. Dat begint al met het aanwijzen van de categorie woningen die de gemeente van belang acht voor een goede verdeling van de woonruimte. Amsterdam heeft gekozen om alleen de vooroorlogse woningen te benoemen. Voor splitsen van naoorlogse woningen is in Amsterdam geen vergunning vereist, terwijl dat bijvoorbeeld in Amstelveen wel het geval is. Een gemeente kan kiezen strenge eisen te stellen aan splitsen van schaarse huurwoningen. Dat geldt in principe nog steeds in Amsterdam. Alleen als alle woningen in een vooroorlogs pand een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens hebben is geen vergunning noodzakelijk. (Sinds kort is het criterium de maximale huurprijs volgens de puntentelling, en niet langer de betaalde huurprijs!) Met andere woorden, als de maximale huurprijs van de afzonderlijke woningen in een pand boven de dan geldende liberalisatiegrens ligt (€ 621,78 prijspeil 2007) is er geen splitsingsvergunning nodig. Huisvestingsverordening Amsterdam 2003, gewijzigd per 30 juni 2006: Paragraaf 3.2. Splitsing Artikel 3.2.1. Werkingsgebied Als gebouwen als bedoeld in artikel 33 van de wet, worden aangewezen alle gebouwen, totstandgekomen vóór 1940
Vervolgens kan een gemeente in de verordening bepalen of zij wel of geen toestemming verleent voor het splitsen. Tot 2002 was de gemeente hier zeer terughoudend in vanwege slechte ervaringen in het verleden. In de jaren ‘70 werd het nodige gesplitst en voor (te) veel geld verkocht. Toen de rente steeg kwamen veel etageeigenaren in de problemen en konden hun onderhoudsverplichtingen niet voldoen. Met als gevolg verwaarloosde buurten.
Splitsingsruimte per stadsdeel 2007 De gemeente bepaalt in de Huisvestingsverordening hoeveel goedkope particuliere huurwoningen gesplitst mogen worden in de verschillende stadsdelen (dat wil zeggen woningen met een huur onder de liberalisatiegrens: 142 punten volgens het Woningwaarderingstelsel). Het stadsdeel kan het splitsingsbeleid verder zelf invullen: het kan het quotum gebiedsgericht inzetten en het gefaseerd uitgeven. Het mag het quotum ook verdelen over de drie categorieën (zie hiernaast). Het stadsdeel legt dit alles vast in een ‘verdeelbesluit’. In totaal biedt de Huisvestingsverordening 2007 nog ruimte voor splitsing van 4.723 particuliere huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens. Deze ruimte is als volgt verdeeld over de stadsdelen: Westerpark Zeeburg Bos & Lommer De Baarsjes Oost/Watergraafsmeer
647 569 876 1.340 909
Voor Centrum, Oud-West, Oud-Zuid en Zuideramstel gezamenlijk geldt dat er nog 382 woningen gesplitst mogen worden. Voor panden waarin alle woningen een huur boven de liberalisatiegrens hebben gelden geen getalsmatige of gebiedsgerichte beperkingen.
Categorieën Het stadsdeel mag het quotum verdelen over de volgende drie categorieën: a. complexgewijze aanpak: gebouwen met een bouwplan dat deel uitmaakt van een stedelijk vernieuwingsplan of een complexgewijze of buurtgerichte aanpak; b. samenvoegen: gebouwen waarin door een bouwkundige ingreep ten minste één woonruimte met minimaal 30 m² gebruiksoppervlakte wordt vergroot. Bij samenvoeging van zelfstandige woningen is sprake van woningonttrekking. Het stadsdeel beslist hierover; c. splitsen gewenst: gebouwen die in een gebied staan waar het stadsdeel splitsen wenselijk vindt. Verdeelbesluit Een verdeelbesluit heeft een looptijd van minimaal 1 jaar. Het verdeelbesluit moet voor 1 september bekend worden gemaakt. Splitsingsruimte Centrum, Oud-Zuid, Oud-West en Zuideramstel Deze stadsdelen maken geen verdeelbesluit voor de 382 woningen die aanvullend gesplitst mogen worden. Deze woningen mogen alleen worden gesplitst in de categorie: “complexgewijze aanpak” en alleen op initiatief van het stadsdeel. Particuliere eigenaren kunnen hiervoor geen aanvraag indienen.
Tot 2002 werd er in principe geen vergunning verstrekt als een van de woningen een huurprijs onder de liberalisatiegrens had. Vanaf dat jaar werd echter gekozen toestemming te geven om tot 2007 een groot aantal (19.000) woningen in de particuliere sector te splitsen. Elk stadsdeel kreeg een aantal te splitsen woningen toegewezen (quotum). Voor de vastgestelde aantallen van dit moment, zie kader. Om in aanmerking te komen moet een eigenaar aan de eisen voldoen.
Grip op de ingreep
13
Hoofdstuk 5
Hoofdstuk 5
Eisen aan het splitsen
Splitsen op zich is dus geen ingreep in de woning, maar een aanpassing van de kadastrale gegevens. Wel stelt de gemeente eisen aan de bouwkundige staat. De gedachte daarachter is dat de eigenaren dan investeren in de staat van de woningvoorraad, in ruil voor de mogelijkheid dit terug te verdienen door verkoop van etages. In grote lijnen verwacht de gemeente dat het pand aan de huidige eisen van de tijd moet voldoen, minimaal 10 jaar onderhoudsvrij opgeleverd wordt, met een fundering die nog minimaal 25 jaar stand houdt.
Hiervoor moet een inspectie door BWT plaatsvinden om te controleren of alle werkzaamheden zijn uitgevoerd. Het is belangrijk dat de bewoners zelf ook goed opletten of alle vereiste werkzaamheden daadwerkelijk en correct worden uitgevoerd. In de praktijk komen er nogal eens signalen dat controle door BWT op dit punt niet altijd even secuur gebeurt of dat BWT soms zelfs af gaat op een mondelinge verklaring van de eigenaar. Het aantal te splitsen panden is verdeeld over de stadsdelen middels een raadsbesluit (zie overzicht). In 2005 is de verdeling van nieuwe aantallen stopgezet, omdat de voorraad betaalbare woningen snel afnam. Nu in 2007 de dreigende liberalisering van de huurmarkt is afgewend geeft de gemeente weer voorzichtig nieuwe aantallen vrij. Voor de meest recente afspraken, controleer de website van het stadsdeel. Over het algemeen zijn er maxima afgesproken per gebied. Verhuurders kunnen een aanvraag indienen, vallen ze buiten het ‘contigent’ dan komen ze op een wachtlijst.
Zo wil de gemeente zorgen voor betere kwaliteit. De vraag is of dat ook echt gebeurt. Met name op het gebied van geluids- en warmte-isolatie ontbreekt het aan eisen, met alle problemen van dien. Ook de controle op de uitvoering schiet soms tekort. Verder zijn de slecht werkende Verenigingen van Eigenaren (VVE) een potentieel probleem. Zij zouden immers moeten zorgen dat de nieuwe eigenaren geld opzij leggen voor het onderhoud. Rotterdam wilde dit oplossen door alleen splitsing toe te staan als het om minstens 16 woningen tegelijk ging. Dan zou er een VVE ontstaan die groot De algemene regels voor splitsen zijn opgenomen in de genoeg is om een administrateur in te huren om de gemeentelijke huisvestingsverordening. Hier is onder vereniging goed te laten werken. Het idee was goed, andere de bezwaarprocedure in geregeld. Stadsdelen maar werd door de rechter geblokkeerd. De Huisveszijn uitvoerders van deze regels, maar stellen ze zelf dus tingswet voorziet hier niet in, dus totdat de wet op dit niet op (wel bepalen de stadsdelen de regels voor het punt is aangepast kan deze, op zich logische, eis niet onttrekken en samenvoegen van woningen in hun wijk). gesteld worden. Het gevaar bestaat dat met het splitsen Zie ook voor een overzicht: www.wonen.amsterdam.nl → van enkele panden en slecht werkende VVE’s nu het eigenaren en verhuurders → splitsen (voor de regels: zie stadsvernieuwingsprobleem van de toekomst georga“overzicht documenten”). niseerd wordt. In dat geval herhaalt de geschiedenis Bezwaar tegen splitsing zich. De huisvestingswet schrijft voor dat huurders geïnformeerd moeten worden over het voornemen een verControle van de bouwtechnische eisen is de verantwoordelijkheid van de afdelingen Bouw en Woningtoe- gunning tot splitsing af te geven (artikel 36 lid 1 Huiszicht. Sinds 1 september 2007 krijgt een verhuurder die vestingswet). Zij kunnen dan schriftelijk hun mening geven (een zogenaamde zienswijze, artikel 37 lid 1 een splitsingsvergunning aanvraagt een jaar de tijd om HW). Lang niet elk stadsdeel of gemeente voldoet aan aan deze eisen te voldoen. Deze periode, ook wel aandeze wettelijke eis. Een actieve huurdersorganisatie zou houdingstermijn genoemd, kan alleen in uitzonderlijdit in rechte moeten kunnen afdwingen. ke gevallen worden verlengd na een besluit van B&W. Bij de aanvraag moet eveneens een funderingsrapporTen aanzien van het bezwaar bestaat discussie: de tage worden overlegd. Nadat de woning is goedgehuurder moet wel geïnformeerd worden, maar mag keurd wordt de splitsingsvergunning afgegeven. volgens de lezing van veel juristen geen bezwaar maken. De huurder zou geen direct belang hebben, maar alleen een (uit de huurovereenkomst) afgeleid belang. Hier is veel tegen in te brengen, omdat het immers over de woning van de huurder gaat. Koop breekt geen huur, dat is waar, dus splitsing en eventuele verkoop zou geen probleem hoeven te zijn. Toch verandert de positie van de huurder ten opzichte van de eigenaar als de woning eenmaal gesplist is. Het belang van de eigenaar om de huurder tot verhuizen te bewegen neemt toe, de woning moet vaak opgeknapt worden, er moet soms funderingsherstel worden gepleegd en ook woningruil wordt vrijwel onmogelijk vanuit een gesplitste woning. Dat is toch een verslechtering van de positie van de huurder, die hem een direct belang zou moeten verschaffen. Over deze kwestie is veel geprocedeerd, in het kader van splitsing, woningonttrekking en samenvoeging. De uitspraken verschillen. Er zijn oudere uitspraken van
14
Grip op de ingreep
de hoogste bestuursrechter, de Raad van State, die de huurder geen direct belang toekennen. Gelukkig zijn er recentere uitspraken van datzelfde college die dat wel doen. Een definitief en eenduidig antwoord blijft uit. Mogelijk kan dit hiaat gerepareerd worden bij aanpassing van de Huisvestingswet die op stapel staat. Tot die tijd is de oplossing dat niet alleen de huurder zelf bezwaar maakt, maar ook de lokale huurdersvereniging. Deze moet dan wel in de statuten hebben staan dat een van de doelen van de vereniging is het instandhouden van de voorraad betaalbare huurwoningen. De vereniging wordt dan door de splitsing direct in haar (statutaire) belang geraakt. Dat alleen is overigens ook niet altijd voldoende: de vereniging moet wel aan kunnen tonen dat zij ook daadwerkelijk actief is op dit terrein. Bezwaar maken is natuurlijk alleen zinvol als er goede gronden zijn. Immers, de huurder die als ‘niet direct belanghebbend’ wordt aangemerkt, verliest de procedure (‘niet ontvankelijk’). Maar datzelfde geldt voor iemand die geen gelijk krijgt (‘bezwaar niet gegrond’). Gevolgen voor huurder bij splitsing
Een direct gevolg van een voornemen tot splitsing voor de huurder is de daarmee gepaard gaande verbouwing. De verhuurder zal werkzaamheden moeten uitvoeren om tot het minimale kwaliteitsniveau te komen. Tegelijkertijd zal de verhuurder van de gelegenheid gebruik willen maken het pand op te waarderen voor verkoop. In veel gevallen wil de verhuurder de zolder verbouwen tot woning zodat deze apart verkocht kan worden. Reeds lege etages zullen vaak grootschalig gerenoveerd worden met het oog op verkoop. Daarnaast zal er druk op de huurder worden uitgeoefend te vertrekken. Voor een verhuurder is het eenvoudiger een leeg pand te verbouwen. En na de renovatie leveren de aparte etages een flinke som geld op als ze niet verhuurd zijn. Zoals genoemd wordt woningruil vrijwel onmogelijk: de verhuurder zal niet instemmen met een nieuwe huurder als hij een vrijgekomen woning kan verkopen. De huurder hoeft in principe alleen ingrepen in de woning te accepteren die tot het noodzakelijke onderhoud behoren. Een zolderberging hoeft de huurder niet op te geven. Soms betekent dit dat de verhuurder gewoon om de huurder heen moet werken. Soms lukt het ook tot overeenstemming te komen over bijvoorbeeld een vervangende berging elders in het pand. In andere situaties kan het zijn dat de huurder onderhandelt over vervangende huisvesting. Als de huurder toch van plan is te verhuizen, kan het mogelijk een verbetering zijn voor beide partijen: de huurder krijgt een nieuwe woning in een gewenste buurt met verhuiskostenvergoeding, de verhuurder heeft een lege woning die verkocht kan worden. Om tot dit resultaat te komen is het wel zaak dat de huurder een stevige positie inneemt tijdens de onderhandelingen en duidelijk vastlegt op welke voorwaarden vertrek aan de orde is.
5.2 Samenvoegen Door het fysiek samenvoegen van twee of soms zelfs drie woningen kan een hele grote woning gerealiseerd worden. Daarvoor is vrijwel altijd een vergunning nodig. In Amsterdam zijn het de stadsdelen die de regels hiervoor opstellen. Deze staan vermeld in wat de Partiële Huisvestingsverordening heet. Dit is een aanvulling op de gemeentelijke huisvestingsverordening. Een praktische uitwerking is doorgaans vastgelegd in de bijbehorende beleidsnota. Daarbij kan de stadsdeelraad bepalen dat compensatie betaald moet worden per vierkante meter. Opvallend is dat de regels per stadsdeel flink verschillen. Daarmee verschilt ook de positie van de huurder die met plannen tot samenvoeging wordt geconfronteerd. De meeste stadsdelen staan samenvoegen toe met het idee dat op die manier meer grotere woningen ontstaan voor grote gezinnen. In de praktijk lukt dat meestal niet. De grote woningen worden of verkocht of voor hele hoge prijzen verhuurd aan hen die dat kunnen betalen. Dat zijn niet zelden tweeverdieners zonder kinderen. Stadsdeel Oud-Zuid kent in haar verordening een bewonersverklaring. Deze moet voorkomen dat mensen door samenvoegen onder druk gezet worden om te verhuizen. Over deze verklaring is veel juridisch getouwtrek geweest, maar recent is de regel zo aangepast dat dit punt opgelost lijkt. Als een eigenaar geen verklaring kan overleggen van de huurders van de samen te voegen woningen dat zij meewerken of vrijwillig vertrekken, dan wordt de aanvraag afgewezen. De eigenaar heeft dan immers geen spoedeisend belang bij het afgeven van een vergunning: hij moet eerst de zaken met de huurders regelen. Gevolgen voor de huurder bij samenvoeging
Om een woning te kunnen samenvoegen is een flinke verbouwing nodig. De plattegrond wordt gewijzigd, soms zelf inclusief ingangsdeur en trappenhuis. Tijdens een dergelijk ingrijpende verbouwing is het niet mogelijk om in de woning te verblijven. Daarnaast zal de huurder van één van de woningen moeten vertrekken. De nieuwe samengevoegde woning heeft een veel hogere huurprijs, waarmee bij terugkeer rekening gehouden moet worden. Ook is de kans groot dat de woning niet meer passend is volgens de regels van de woonruimteverdeling. Dat betekent dat al in een vroeg stadium huurders en verhuurder om tafel moeten. Ook in dit geval blijft gelden dat de huur niet zomaar kan worden opgezegd (§ 2.2). Met andere woorden: de huurder moet akkoord gaan met wat de verhuurder voorstelt. Wordt een dergelijk akkoord niet bereikt, dan kan de verhuurder alleen nog via de rechter proberen zijn plannen af te dwingen, waarbij wederom de opzeggingsgronden gelden. Een rechter zal echter vooral kijken naar de belangen. Het willen renoveren en geld verdienen van de verhuurder enerzijds en het voortzetten van woongenot van de huurder anderzijds.
Grip op de ingreep
15
Hoofdstuk 5
Hoofdstuk 5
Bezwaren tegen een vergunning tot samenvoeging
Wat betreft ontvankelijkheid geldt in grote lijnen hetzelfde als voor bezwaren tegen een splitsingsvergunning (zie § 5.1). De mogelijkheid inhoudelijke bezwaren te leveren hangt af van de regels van het stadsdeel. Een bezwaar zou kunnen zijn dat geen bewonersverklaring is overlegd (als dat van toepassing is), of dat de woning na samenvoeging groter is dan de regels toestaan (maximaal 120 m2).
5.3 Renovatie
stemmen met een geriefsverbetering! Vaak worden geriefsverbeteringen in combinatie met onderhoudswerkzaamheden aangeboden. Dat betekent dat er werkzaamheden worden uitgevoerd en de bewoner individueel kan kiezen voor één of meerdere geriefsverbeteringen. Het gaat dan altijd om verbeteringen die de woning comfortabeler maken en die er voorheen niet waren. Een kapotte keuken die wordt vervangen is weliswaar comfortabeler, maar geen geriefsverbetering. Wordt deze nieuwe keuken echter luxe uitgevoerd dan kan er wel sprake zijn van een geriefsverbetering.
er een bestuurlijk traject worden gelopen voor de benodigde sloopvergunning. Het stadsdeel dient een sloopvergunning af te geven en veelal heeft dat nog wat politieke voeten in de aarde. In verschillende stadsdelen zijn in grote lijnen afspraken wat wanneer gesloopt mag worden. Er moet dus eerst worden nagegaan wat de lokale afspraken zijn en of betreffende panden hier aan voldoen. Veelal zijn de belangrijke besluiten al genomen, voordat te bewoners op de hoogte raken van de plannen. Het is dan ook moeilijk om als bewoner nog invloed te hebben op het proces. Cruciale vraag is dan: is sloop noodzaak of wens?
Gezamenlijk
Al naar gelang de situatie (betrokkenheid bewoners, wensen bewoners, bouwkundige staat van de gebouwen) kan vervolgens een traject worden ingezet om de sloopplannen ter discussie te stellen. Dit kan door politieke druk (het binden van politieke partijen tegen een sloopbesluit) en/of door bezwaar en beroep. Zijn de bewoners het eens met de sloop dan is het van belang om de afwikkeling daarvan zo soepel mogelijk te laten verlopen voor de zittende huurders (en eventueel de omwonenden). Denk hierbij aan goede afspraken over uitplaatsing en vergoedingen, maar ook aan andere aspecten bijvoorbeeld leefomgeving, staat van onderhoud, veiligheid, overlast e.d..
(verbouwing - opknapbeurt - periodiek onderhoud)
Renovatie is een breed begrip. Huurders krijgen hier om verschillende redenen mee te maken. Zoals al omschreven in de paragraaf splitsen: om de vergunning te verkrijgen moet een verhuurder over het algemeen een flinke renovatie uitvoeren. Ook bij samenvoegen is een verbouwing nodig. Daarnaast is het mogelijk dat er dusdanig achterstallig onderhoud is dat de verhuurder verplicht wordt door de gemeente dit op te knappen, of dat de woning deel uit maakt van een complex waar (evt. in overleg met het stadsdeel) is besloten dat het een renovatieproject wordt. Als laatste kan de verhuurder ook op eigen initiatief of onder druk van de huurder besluiten het pand op te willen knappen. Uiteindelijk maken de invalshoeken niet veel uit in het maken van de afspraken, wat het verschil maakt is de werkzaamheden die worden uitgevoerd. Hierbij spelen twee begrippen een belangrijke rol: ‘achterstallig onderhoud’ en ‘geriefsverbetering’. Casco-onderhoud
Een renovatie waarbij alleen achterstallig onderhoud wordt uitgevoerd wordt ook wel (casco) onderhoud genoemd. ls er sprake is van achterstallig onderhoud en de verhuurder wil dit verhelpen, dan kan een huurder dat niet weigeren. Dat betekent niet dat de huurder alles moet toestaan, een huurder hoeft pas mee te werken als er goede afspraken zijn gemaakt over toetreding, uitvoering en planning en deze op papier staan. Omgekeerd kan de verhuurder voor de werkzaamheden geen huurverhoging verlangen. Energieprestatie
Energiebesparing is een hot issue. Gemeente Amsterdam en de woningcorporaties in Nederland hebben zich een aantal doelen gesteld met betrekking tot energiebesparing. In Amsterdam is nog veel winst te behalen. Dit is niet alleen goed voor het milieu, maar ook voor de portemonnee van de huurder. De energieprijzen zijn de afgelopen jaren de pan uitgerezen en deze stijging lijkt nog wel een tijdje door te zetten. Kortom dit onderwerp verdient alle aandacht. Vanaf 1 januari 2008 moeten particuliere huiseigenaren bij elke nieuwe verhuring of verkoop van een woning een energieprestatiecertificaat overleggen. Deze beoordeling geeft inzicht in de energiezuinigheid van de woning. Het label ziet er net zo uit als dat bij huishoudelijke apparaten, zoals koelkasten en wasmachines. Een goed geïsoleerde woning scoort een A, een tochtgat scoort een F. Woningcorporaties hoeven pas per 1 januari 2009 aan deze maatregel te voldoen, mits
16
Grip op de ingreep
dan hun hele woningbezit van een label is voorzien. De minister heeft in 2006 toegezegd dat dit label onderdeel gaat worden van het woningwaarderingssysteem en dus mede de maximale huur gaat bepalen. Het is nog even afwachten hoe snel de toezegging gestalte krijgt. Het is dus meer dan de moeite waard om bij opknapen renovatiebeurten kritisch te kijken of de woningisolatie verbeterd kan worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan isolatieglas, muur-, dak en vloerisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallaties. Ook de gebruiker heeft met zijn leef- en stookgedrag een flinke invloed op efficiënt energiegebruik. Vooral bij collectieve verwarmingsinstallaties zonder individuele meters speelt dit een grote rol. Huurders staan soms sceptisch tegenover toegezegde energiebesparing na aanpassing van de woning. Een mogelijke manier om huurders over de streep te trekken is een garantiecontract. In dit contract staat dat de huurders in een complex gegarandeerd minder energie gaan verbruiken. Zo niet dan komt een deel van de energielasten voor rekening van de verhuurder. Wat betreft woningisolatie en het tegengaan van energieverspilling, wijzen we ten slotte nog op artikel 7:243 BW dat per 1 april 2007 in werking is getreden. Dit artikel geeft de huurder de mogelijkheid om de verhuurder voor te stellen bepaalde energiebesparende maatregelen te nemen, mits er en redelijke huurverhoging tegenover staat. Werkt een verhuurder niet mee, dan kan de rechter om een uitspraak worden gevraagd. De isolerende maatregelen genoemd in het wetsartikel zijn: ▶ het thermisch isoleren van de uitwendige scheidingsconstructies; ▶ het thermisch isoleren van de constructie die de scheiding vormt met de kruipruimte; ▶ het ten behoeve van de verwarmingsinstallatie plaatsen van een verwarmingsketel met een opwekkingsrendement van ten minste 80%, indien de bestaande verwarmingsketel ten minste tien jaren oud is.
Bij renovatie zijn over het algemeen meerdere woningen betrokken. Het is dan ook verstandig om de krachten van de huurders te bundelen en gezamenlijk afspraken te maken met de verhuurder. Al in een vroeg stadium kunnen huurders worden betrokken bij de planvorming. Vanzelfsprekend kunnen per huurder individuele afspraken worden gemaakt die worden vastgelegd in overeenkomsten. De planning en de vergoedingen zijn zaken die gezamenlijk kunnen worden afgesproken. Het gebeurt regelmatig dat verhuurders bewoners tegen elkaar uitspelen, door te vertellen dat iedereen vertrekt en dat betreffende huurder de enig achterblijvende is. Maar ook op het gebied van huurverhogingen of geriefsverbeteringen wil de verhuurder nog wel eens doen alsof iedereen akkoord is. Juist daarom is het goed om gezamenlijk de onderhandelingen aan te gaan, wat overigens niet betekent dat ieders individuele belang ondergeschikt raakt aan het collectieve belang. Ondersteuning
Voor de bewonersondersteuner is de voorfase van cruciaal belang: alle huurders moeten goed geïnformeerd worden over de plannen en mogelijkheden, maar ook hun rechten op dit gebied. Dit kan bijvoorbeeld door een bijeenkomst te beleggen waar alle betrokken huurders voor worden uitgenodigd. De bewonersondersteuner kan hier van de huurders horen wat er zoal speelt en een gezamenlijke strategie afspreken. Bijvoorbeeld het niet binnenlaten van de aannemer totdat meer duidelijk is, of het uitnodigen van de verhuurder op een vergadering om de plannen toe te lichten. Spreek altijd de huurders apart voordat de verhuurder wordt uitgenodigd. Om een goed beeld te krijgen van de problemen en voorgeschiedenis is het noodzakelijk dat men vrijuit kan spreken. Daarnaast is het goed om de positie van de bewonersondersteuner te bepalen: zij is voor de bewoners, niet om de plannen van de verhuurder kostte wat het kost doorgang te laten vinden. Zie hiervoor ook § 11.1.
Geriefsverbetering
Een geriefsverbetering houdt altijd een verandering aan de woonruimte in: dat kan in de vorm van verbetering, een toevoeging of beiden.Wil een verhuurder geriefsverbeteringen aanbrengen, dan is dit onderwerp van onderhandeling. Hiervoor mag een huurverhoging worden gevraagd, maar die moet wel in verhouding staan tot de verbetering. Let wel: een huurder moet in-
5.4 Sloop De meeste sloopprojecten worden gerealiseerd door de corporaties. Vaak zijn er lange interne processen aan vooraf gegaan, voordat de corporatie besluit tot sloop. Over het algemeen zijn de koepels hiervan op de hoogte. Na het voornemen tot sloop van de corporatie moet
Sloopbesluit definitief
Is het sloopbesluit onomkeerbaar, dan moeten er afspraken gemaakt worden voor de zittende bewoners. In afwachting van de ontwikkeling van de plannen kan de verhuurder een vergunning aanvragen om leegkomende woningen tijdelijk te verhuren. Deze tijdelijke huurders hebben geen recht op vervangende woonruimte. Huurders met een standaard huurcontract echter wel. Zij kunnen via een stadsvernieuwingsurgentie (SVU) op zoek naar een andere woning. Het stadsdeel spreekt een zogenaamde ‘peildatum’ af. Vanaf dat moment hebben huurders een jaar de tijd om te reageren op woningen gepubliceerd in woningnet. Zie hiervoor hoofdstuk 7 over uitplaatsen. De bewoners kunnen ook onderhandelen over eventuele terugkeer naar één van de nieuw te bouwen woningen. Minimale tegemoetkoming bij verhuizing ten behoeve van sloop is wettelijk vastgesteld op € 5055 (prijspeil 2007). Leeg opleveren woning ten behoeve van sloop
Veel huurders zijn in de veronderstelling dat een sloopwoning niet leeg opgeleverd hoeft te worden. Dit is onjuist, de verhuurder kan eventuele opruim,- en schoonmaakkosten bij de huurder in rekening brengen als de woning niet goed is achtergelaten. De huurder dient de woning zodanig achter te laten dat deze nog geschikt is voor kortdurende bewoning: de installaties dienen intact te zijn, evenals vloeren, muren en ramen. De woning moet schoon en leeg achtergelaten worden, gordijnrails, lampen en erfafscheiding mogen achterblijven. In overleg soms ook de vloerbekleding. Meenemen zelf aangebrachte verbeteringen
Zelf aangebrachte verbeteringen mogen door de huurder worden meegenomen, onder een aantal voorwaarden: Grip op de ingreep
17
Hoofdstuk 5
▶ het weghalen geen gevaar oplevert ▶ de woning in goede en verhuurbare staat blijft ▶ alleen in overleg met en na toestemming van de verhuurder De verhuurder heeft het recht om de kosten die zijn gemaakt bij het weghalen van vuilnis en inboedel op de huurder te verhalen als de huurder de woning niet goed leeg heeft opgeleverd. Vaak wordt dit dan ingehouden op de verhuiskostenvergoeding. Een huurder doet er dan ook goed aan om goede afspraken over oplevering te maken. Soms leveren zolders een punt van discussie op wanneer daar nog spullen staan van reeds vertrokken bewoners. Gedwongen vertrek
Als er een besluit is tot sloop kunnen huurders nog steeds verlangen om op de plek te blijven wonen. De druk om te verhuizen wordt alleen wel erg hoog. Hoe dan ook is de medewerking van de huurders een belangrijk onderhandelpunt. Er zijn voorbeelden waar de verhuurder toezeggingen heeft gedaan over terugkeermogelijkheden, juist om de politiek zo ver te krijgen dat er een sloopvergunning werd afgegeven. Alle huurders zullen op den duur gedwongen zijn al dan niet tijdelijk uitgeplaatst te worden. Gaat een huurder niet uit zichzelf, dan moet de verhuurder het huurcontract be-
ëindigen en een ontruimingstitel vragen bij de kantonrechter. Er zijn inmiddels verschillende uitspraken gedaan (Bijlmerarrest, Leeuwarden) waaruit blijkt dat de rechter het belang van de verhuurder in dit geval groter acht dan het voortzetten van het woongenot. Woongenot
De verhuurder heeft ook na een sloopbesluit de plicht om het woongenot te waarborgen. Dit betekent dat zowel de woning als de woonomgeving onderhouden moeten worden. De standaard voor een woning is het ‘veilig, wind,- en waterdicht’ houden. Grootscheepse opknapbeurten kan een huurder dus niet meer afdwingen, wel reparaties die overlast voorkomen of verminderen. Ten aanzien van de woonomgeving kunnen de huurders afspraken maken met de verhuurder over de inspanningen die ze levert om de leefbaarheid te bevorderen. Denk hierbij aan tijdelijke verhuur, het niet dichttimmeren van woningen, het voorkomen van brandstichting, verzorgen van goede verlichting en goede afvalmogelijkheden bij leeg oplevering. Zowel tijdens de sloop als daarna verplicht de verhuurder zich om omwonenden te informeren over de voortgang en de werkzaamheden. n
Ruimtelijke ordening en procedures Aan het voorbereiden van sloopplannen komen ook allerlei aspecten van ruimtelijke ordening te pas. Het voert te ver om in deze brochure daar al te diep op in te gaan. In het heel kort: vaak zal men het bestemmingsplan moeten wijzigen of daarvan vrijstelling aanvragen. (art 19 WRO procedure). Bij grotere projecten heeft de gemeente Amsterdam hiervoor het Plaberum opgesteld: een gemeentelijke werkwijze bij het opstellen en in procedure nemen van ruimtelijke besluiten en plannen. In het Plaberum zijn vier fasen te onderscheiden: 1 Uitvoering: het ontwerp voor de openbare ruimte en voor de civieltechnische werken wordt gemaakt en voor B&W, respectievelijk DB vastgesteld. Marktpartijen werken de bouwprojecten uit. 2 Strategie: de koers voor de ontwikkeling van een gebied wordt onderzocht, inclusief verkenningen van grondeigendom,complexiteit, financiële en maatschappelijke haalbaarheid, juridische omgeving, moment van betrekken van partners en het uitvoeren van een risico,- en krachtenveldanalyse. De vraag moet worden beantwoord of het, gezien de potentie en risico’s van deze locatie en gezien de behoefte van de stad, zinvol is om een project te starten. 3 Onderzoek: de inhoudelijke contouren van het project worden nader gedefinieerd. Alle aspecten die relevant zijn voor het project worden geïnventariseerd, ambities en uitgangspunten geformuleerd en financieel onderbouwd, alle noodzakelijke werkzaamheden worden in de tijd gezet. 4 Programma en ontwerp: een stedenbouwkundig plan (SP) met een grondexploitatie en in
18
Grip op de ingreep
principe een concept ontwerpbestemmingsplan wordt opgesteld. Deze producten zullen gekoppeld ‘de inspraak in gaan’. Onderdeel van het SP is de bouwenvelop met de randvoorwaarden voor de verschillende bouwprojecten binnen het projectgebied, een principeschets van de inrichting van de openbare ruimte en welstandscriteria.
De grote vereenvoudiging In deze processen komt vaak de term: “De grote vereenvoudiging” voor. Vaak afgekort als DGV; een project van de gemeente Amsterdam om procedures te vereenvoudigen, te versnellen en samen te voegen. Deze stroming is ingegeven door knelpunten als: overmaat aan beleid, overmaat aan mensen, onduidelijke taakverdeling en verantwoordelijkheden, rolverwarring. Daarnaast werd geconstateerd dat er binnen de gemeente eerder een cultuur was van onderhandelen dan van samenwerken. De Grote Vereenvoudiging behelst vooral meer transparantie in werk,- en besluitvormingsprocessen. Alle wijzigingen hiertoe zijn per 1 januari 2006 in besluiten vastgelegd.
AWB, UOV en omgevingsvergunning Binnen de Awb is in 2005 ook een wijziging opgenomen: in afdeling 3.4 is de Uniforme Openbare Voorbereidingsprocedure geïntroduceerd. Deze procedure wordt voorgeschreven (of kan worden voorgeschreven bij gemeentebesluit) bij bijvoorbeeld bestemmingsplannen en vrijstellingen. De voordelen van het doorlopen van een UAV worden gezien in het ontbreken van een bezwarenprocedure. De UAV is een eigenlijke voorloper op wat nog komen gaat: de omgevingsvergunning. Deze zal geregeld gaan worden in de wet algemene bepalingen omgevingsrecht (wabo) en komt er kortweg op neer dat een groot deel van de “ruimtelijke vergunningen” waarmee men tot dusver te maken kreeg, samen gevoegd worden tot één vergunning. Als een UAV procedure wordt doorlopen kan dat dus consequenties hebben voor allerlei andere vergunningaanvragen die ook in dat gebied lopen. Bijvoorbeeld voor splitsingsaanvragen in een gebied waar ook een bestemmingsplan procedure loopt. Als de UAV ook toepasselijk wordt verklaard op de splitsingsvergunning, kan er dus geen bezwaar meer worden gemaakt, maar moet je regelrecht naar de rechter.
Praktische afspraken bij een ingreep Hoofdstuk 6
6.1 Huurprijs na ingreep Zoals al eerder opgemerkt kan een huurprijs niet wijzigen door het uitvoeren van achterstallig onderhoud. Pas als er sprake is van geriefsverbetering heeft de verhuurder het recht om in overleg met de huurder een hogere huurprijs vast te leggen. De verhoging moet dan in verhouding staan met de verbetering die is uitgevoerd. De huurprijs mag niet boven het maximum uitkomen. Soms stelt een verhuurder voor de verbetering te relateren aan het aantal punten dat deze oplevert. Als de huurder daarmee akkoord gaat, betaalt hij wel direct de maximale huurprijs voor deze verbetering. Het is voor zittende huurders meestal veel gunstiger naar de werkelijke kosten van de verbetering te kijken en daarop de verhoging te baseren. Het kijken naar de werkelijke kosten is ook een nuttig instrument als de verhuizer een pakketprijs voorstelt; een toets van deze prijs bij de Huurcommissie kan een lager bedrag opleveren. De verhuurder vergeet namelijk vaak dat een deel van de kosten geen verbetering zijn, maar regulier onderhoud. Bekend voorbeeld zijn de kosten voor aanbrengen van dubbel glas, waarbij voor het gemak ook de kosten voor het vervangen van de afgeschreven kozijnen worden doorberekend aan de huurder.
Toetsing Huurcommissie
Zowel huurder als verhuurder kunnen de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs na verbetering. Een van tevoren gemaakte afspraak is dus niet perse bindend. Het verzoek moet binnen drie maanden worden ingediend; gerekend vanaf de eerste van de maand volgend op de dag waarop de verbetering gereed is gekomen. Bij complexgewijze verbeteringen is de termijn drie maanden gerekend vanaf de eerste van de maand volgend op de dag waarop de verbetering in de laatste woning van het complex gereed is gekomen. Onder datum van gereedkoming wordt verstaan de dag waarop de werkzaamheden klaar zijn. De Huurcommissie kijkt of de verhoging in redelijke verhouding staat tot de gemaakte kosten van de verbetering. De huurprijs mag in geen geval boven de maximaal toegestane huurprijs uitkomen, volgens het puntenaantal na het aanbrengen van de verbeteringen. De partijen dienen vooraf overeen te komen welke voorzieningen aangebracht worden en welke als woningverbetering gelden. Het is erg prettig als dat schriftelijk is vastgelegd. In de praktijk blijkt vaak sprake van een mondelinge overeenkomst en is het dus onduidelijk welke afspraken zijn gemaakt over de geriefsverbetering. De berekening door de Huurcommissie
Huurprijs na woningverbetering
Als de verhuurder verbeteringen heeft aangebracht kan hij de gemaakte kosten (deels) doorberekenen aan de huurder in een verhoging van de huurprijs. Het gaat dan om: ▶ de niet-gesubsidieerde kosten van ingrepen in het kader van de Wet voorzieningen gehandicapten, en ▶ woningverbeteringen die de huurder meer woongenot opleveren. Is de huurder met de verhuurder overeengekomen dat er geriefsverbeteringen worden aangebracht in de woning, dan is het raadzaam om van tevoren goed en helder vast te leggen om welke verbeteringen het gaat en welke huurprijsverhoging daarbij is afgesproken. Zie ook § 5.3. Een door corporaties veel gehanteerde methode is die waarbij de huur wordt berekend als aflossing van de te lenen verbeterkosten (rekening houdend met rente, jaarlijkse huurverhoging, afschrijvingstermijn enz). Het staat de huurder vrij om een hogere prijs af te spreken, lager mag natuurlijk ook altijd.
a) Eerst worden de zuivere kosten voor de geriefverbetering vastgesteld, dus exclusief kosten voor groot onderhoud.
Grip op de ingreep
19
Hoofdstuk 6
Hoofdstuk 6
b) Eventuele subsidie wordt op dit bedrag in mindering gebracht. c) De verhoging van de huurprijs wordt vastgesteld door de maandelijkse lasten te berekenen van een hypothecaire lening op basis van annuïteit. d) Er wordt uitgegaan van het gemiddelde rentepercentage in het jaar dat de werkzaamheden zijn aangevangen. e) Tot slot wordt de redelijkheid van het bedrag beoordeeld. In dit kader wordt nagegaan of de geriefverbetering in een redelijke verhouding staat tot de huurverhoging. De Huurcommissiemethode neemt in de berekening ook afschrijftermijn, annuïteit en kostensoorten mee. Voor een exacte uitleg, raadpleeg de brochure ‘beleid Huurcommissie over huurprijs bij woningverbetering’ in te zien op de website van het VROM. Verlaagde huur i.v.m. onderhoudsgebreken
Een huurprijs kan door een uitspraak van de Huurcommissie al eerder verlaagd zijn als er sprake is van onderhoudsgebreken. Zijn deze gebreken niet meer aanwezig na de werkzaamheden, dan gaat de huurprijs weer terug naar het oude niveau van voor de uitspraak. Eventueel kan er één huurverhoging worden ingehaald. De ingangsdatum van deze huurprijs is de eerste van de maand volgend op de maand dat de gebreken zijn verholpen. Het kan voorkomen dat de huurder niet tevreden is over het resultaat en de gebreken niet of niet volledig zijn opgelost. In dat geval kan de huurder kiezen om de verlaagde huur te blijven betalen. De verhuurder kan dan dit geschil voorleggen aan de Huurcommissie. De Huurcommissie zal oordelen of het gebrek waarop de verlaging is uitgesproken inderdaad is verholpen. Het mag dus niet gaan om nieuwe gebreken. Krijgt de verhuurder gelijk, dan moet alsnog de huur terug naar het oude niveau, vanaf de datum van de herstelmelding. Is het gebrek niet verholpen, dan blijft de verlaagde huur van kracht. Het onderhouden van een woning is een plicht die de verhuurder heeft. Een huurder kan dit dan ook afdwingen als het niet gebeurd (zie hiervoor ook hoofdstuk 8).
Wat is een geliberaliseerde huurprijs? De zogenoemde huurliberalisatie van de duurdere woningen houdt in dat de verhuurder meer vrijheid heeft om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen. Het puntenstelsel en de maximale huurprijsgrenzen zijn niet van toepassing. Bovendien is de verhuurder niet gebonden aan het jaarlijkse maximale huurverhogingspercentage dat de Minister van VROM vaststelt. Geschillen over huurprijzen, huurverhogingen, huurverlagingen en servicekosten kunnen in beginsel niet voor toetsing aan de Huurcommissie, maar alleen rechtstreeks aan een rechter worden voorgelegd. Alleen als partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat dergelijke geschillen aan de Huurcommissie zullen worden voorgelegd is dit wel mogelijk. De Huurcommissie brengt dan advies uit. Er is één uitzondering waarbij de Huurcommissie wel kan worden ingeschakeld. De huurder kan wanneer hij de woning betrekt een toets van de aanvangshuurprijs vragen bij de Huurcommissie. De liberalisatie heeft nauwelijks gevolgen voor de huurbescherming bij opzegging. De liberalisatiegrens zegt iets over de huurprijs en de mogelijkheid op huurtoeslag.
20
Grip op de ingreep
Geliberaliseerde huurprijs
Het kan gebeuren dat een puntentelling (en dus de maximale huurprijs) van een woning boven de liberalisatiegrens komt na woningverbetering. Het kan zelfs zo zijn dat de huurder en verhuurder een nieuwe huurprijs afspreken die op dat moment boven de liberalisatiegrens ligt. Dit heeft echter geen effect op het contract! Omdat het contract niet is geliberaliseerd bij aanvang, kan de nieuw afgesproken huurprijs daar geen invloed op hebben. Volgens de Wet op de Huurtoeslag art 13.2 lid c vervalt het recht op huurtoeslag ook niet na verbetering, ook al ligt de huurprijs door de verbetering boven de liberalisatiegrens. Overigens kan er wel discussie ontstaan in hoeverre de woning (en vooral het contract) hetzelfde is gebleven op het moment dat er grote wijzigingen hebben plaatsgevonden. Er zijn voorbeelden waarbij de kantonrechter uiteindelijk besloot dat de wijzigingen in de woning dusdanig waren dat er sprake was van een nieuw huurcontract. Dit neemt niet weg dat er sprake is van eerste bewoning en er zodoende geen geliberaliseerd contract kan ontstaan. De liberalisatiegrens ligt op dit moment op € 621,- (prijspeil 2007) Wanneer is een huurovereenkomst geliberaliseerd?
Een huurovereenkomst is geliberaliseerd als aan alle drie onderstaande voorwaarden is voldaan: ▶ als de huurovereenkomst is ingegaan vanaf 1 juli 1994 of later en; ▶ het een zelfstandige woning betreft (een woning met een eigen toegang en eigen keuken, wasgelegenheid en toilet) en; ▶ als de (kale) aanvangshuurprijs boven de toenmalige huursubsidie/huurtoeslaggrens lag. Conclusie afspraken
Zoals uit al het voorgaande blijkt is alles op afspraak mogelijk. Zo kan het zijn dat de huurder met de verhuurder afspreekt om door te verhuizen naar een andere verdieping, of om de zolder te ruilen voor vloerverwarming, of noem het maar op. Uitgangspunt in al deze gevallen is dat huurder en verhuurder het vooraf met elkaar eens zijn en dat deze afspraken met al hun aspecten goed op papier staan (vaststellingsovereenkomst). Adviseer huurders altijd gebruik te maken van hun bedenktijd en eerst langs te komen met overeenkomsten alvorens iets te tekenen. Bespreek de positie van de huurder, de voor en nadelen van de verschillende keuzemogelijkheden en schets het perspectief van de huurder in kwestie. Gebruik hierbij ook altijd de kaderafspraken en het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen. Deze minimumeisen kunnen een goede leidraad bieden. Zie hfd. 5.
6.2 W elke werkzaamheden gedogen bij een ingreep Alle werkzaamheden die in het kader van achterstallig onderhoud worden uitgevoerd moet de huurder toestaan. Dit neemt niet weg dat de huurder duidelijke
voorwaarden kan stellen voordat de verhuurder aan de slag kan. In een onderhoudscontract kunnen de aard en duur van de werkzaamheden worden vastgelegd alsmede bijkomende afspraken over schade en vergoedingen. Een huurder hoeft niet de sleutel van de woning af te geven, maar moet er wel praktisch zorg voor dragen dat de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden. De verhuurder daartegenover moet zorgen dat het woongenot gezien de omstandigheden optimaal verschaft wordt. Dat betekent dat de huurder goed op de hoogte moet zijn wanneer welke werkzaamheden worden uitgevoerd. Ook moet de huurder op acceptabele wijze gebruik kunnen maken van wezenlijke voorzieningen als keuken, toilet en douche in de woning of in de buurt van de woning. Daarnaast moet de woning zoveel mogelijk wind- en waterdicht blijven en moet in het koude seizoen de mogelijkheid blijven bestaan de woning te verwarmen. De verhuurder en aannemer dienen de overlast tot een minimum te beperken.
▶ Kwaliteit maatregelen Dat betekent een beschrijving van de technische ingrepen, aandacht voor de woonkwaliteit vergezeld van tekeningen. ▶ Verhuurbaarheid In Amsterdam wellicht minder relevant, hoewel ook hier een vaak gehoord argument. De woningen moeten ook in de toekomst nog verhuurbaar zijn. ▶ Prijs Hierbij gaat het natuurlijk om huurprijs, maar ook de servicekosten, verwachte energiekosten kunnen een rol spelen. Verder moet er een berekening worden gemaakt van het exploitatieresultaat en een onrendabele top worden genoemd. ▶ Draagvlak bewoners / beleid verhuurder In het haalbaarheidsonderzoek moet aandacht worden besteedt aan de wensen van de bewoners en het draagvlak voor een plan. Ook het beleid van de verhuurder wordt uiteengezet.
Tijdens de uitvoering
De verhuurder dient de huurder op de hoogte te stellen van wijzigingen in de planning. Zeker als dit consequenties heeft voor de huurder. Voor zover mogelijk wordt stofoverlast vermeden en eigendommen goed afgedekt. Aan het einde van de dag wordt de woning bezemschoon opgeleverd. Dit geldt evengoed voor werkzaamheden die weliswaar niet in de woning plaats vinden, maar wel consequenties kunnen hebben: denk hierbij aan stofoverlast bij gevelreiniging of het vernieuwen van plafonds bij ondergelegen woningen. Als tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden blijkt dat de afspraken met voeten worden getreden (of er zijn geen goede afspraken gemaakt) kan de huurder de aannemer en/of verhuurder de toegang ontzeggen. Dit is een tijdelijke maatregel om af te dwingen dat de verhuurder alsnog de afspraken nakomt.
6.3 Bouwkundige aspecten Deze brochure is niet bedoeld om uitvoerig in te gaan op bouwkundige kant van de bewonersondersteuning. Bouwkunde is een vak apart. De bewonersondersteuner zal met name in het kader van haalbaarheidsonderzoeken te maken krijgen met bouwkundige aspecten. Vaak wordt de bouwkundige staat van de aan te pakken woningen door de eigenaar ingezet om verbeter,- of sloopplannen te onderbouwen. Voor de bewonersondersteuner is het dan vooral van belang om te weten hoe deze gegevens tot stand zijn gekomen en hoe deze in de onderhandelingen kunnen worden gebruikt. Haalbaarheidsonderzoek
Een haalbaarheidsonderzoek is een vooronderzoek van de verhuurder om te toetsen of een bepaald voornemen (renovatie, sloop/nieuwbouw, etc) te realiseren is. Er wordt dan gekeken naar financiële aspecten, maar ook naar draagvlak. Een haalbaarheidsonderzoek bevat doorgaans een omschrijving van verschillende aspecten:
Kortom een haalbaarheidsonderzoek beantwoordt de vraag: 'is een plan haalbaar?'. Let wel: vanuit het perspectief van de verhuurder. Deze zal veelal vanuit een financieel oogpunt beslissingen nemen, terwijl de bewoners een heel ander belang hebben. Voor de bewoners is een haalbaarheidsonderzoek een belangrijk element om goed onder de loep te nemen. Hieruit kan immers worden afgeleid wat voor de verhuurder de belangrijkste argumenten zijn om een plan te willen. Het geeft factoren aan die getoetst kunnen worden, ook door de bewoners: is de voorgestelde stand van zaken in het onderzoek wel een daadwerkelijke weerslag van de werkelijkheid, wat voor een bouwkundig onderzoek is er uitgevoerd, hoe zijn de wensen van de bewoners geïnventariseerd? Eventueel kunnen de bewoners een contra-expertise laten uitvoeren of een alternatief plan ontwikkelen. Met name op het gebied van bouwkundige staat en kosten voor herstel worden er discussies gevoerd tussen de verhuurder en de bewonersorganisaties. In deze discussie is het belangrijk om niet het geld als leidende factor te nemen. De wensen van de bewoners, de tevredenheid en een mooie buurt moet de inzet zijn in de onderhandelingen. Grip op de ingreep
21
Hoofdstuk 6
6.4 De 70% regeling Lid 3 van art 7:220 BW bevat de inmiddels bekende 70% regel: een voorstel van de verhuurder tot renovatie van 10 of meer huurobjecten die een bouwkundige eenheid vormen wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Als een verhuurder de woning wil renoveren is de huurder alleen verplicht om die renovatie toe te staan als de verhuurder een redelijk schriftelijk renovatievoorstel heeft gedaan. Het gaat om de situatie dat de huurder de woning blijft huren en dat de huurovereenkomst blijft bestaan. Huurders die akkoord gaan met het eindigen van de huurovereenkomst verspelen dus hun wettelijk recht om een redelijk voorstel te ontvangen en hiermee het recht om bezwaar te maken tegen de voorgenomen renovatie. Zoals al eerder uiteengezet is de waarde van een huurcontract groot. In het wetsartikel 7:220 BW staat zelfs dat behoud van een huurovereenkomst bij sloop en herbouw van de woonruimte mogelijk is! In de praktijk komt het geregeld voor dat een verhuurder een nieuwe huurovereenkomst aanbiedt en de oude beëindigt. Alertheid is in dit soort gevallen gewenst. Bij voorgenomen renovaties van een groot complex waarbij minder dan 70 % van de huurders heeft ingestemd met de renovatie, moet worden teruggegrepen op het algemene lid 2. In dit deel van het artikel staat omschreven: “gedogen mits sprake is van een redelijk renovatievoorstel”. Minder dan 70% is akkoord met renovatievoorstel
De toepassing van lid twee brengt de vraag met zich mee: “Wat is een redelijk renovatievoorstel?” Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat relevante factoren om de redelijkheid te toetsen ondermeer zijn: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder, (de hoogte van) de huurprijsverhoging voor de huurder, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en “de overige omstandigheden van het geval”. Een voorstel dat een huurverhoging inhoudt kan dus redelijk zijn. Er wordt dan ook
Tips bij renovaties Maak bij een renovatie een schriftelijke overeenkomst waarin is vastgelegd: ▶ welke werkzaamheden worden uitgevoerd ▶ welke geriefsverbeteringen worden aangebracht ▶ hoe om te gaan met door huurders al aangebrachte voorzieningen ▶ nieuwe huurprijs en ingangsdatum nieuwe huur ▶ huurprijs tijdens werkzaamheden ▶ tegemoetkoming gemaakte kosten ▶ planning en duur werkzaamheden ▶ boeteclausule als termijn overschreden ▶ opslag en bescherming eigendommen ▶ manier van werken aannemer ▶ bijzondere afspraken Maak een plattegrond bij ingrijpende wijzigingen Neem foto’s van de situatie voor aanvang
de nodige vrijheid aan de rechter overgelaten om een renovatievoorstel op redelijkheid te beoordelen. De verhuurder kan middels een verklaring van recht de redelijkheid laten toetsen.
De praktijk
Bij complexen zal een bewonersondersteuner huurders op de 70% regeling moeten wijzen. In individuele gevallen moet worden beoordeeld of het voorstel redelijk is. Dit zal niet altijd even gemakkelijk te bepalen zijn. n
Grip op de ingreep
(tijdelijk) uitplaatsen:
afspraken en aandachtsgebieden
Uitplaatsen kan op twee manieren: tijdelijk en permanent. Als een huurder tijdelijk wordt uitgeplaatst wordt er een wisselwoning aangeboden voor de duur van de werkzaamheden (zie hiervoor § 7.2). Voor permanente uitplaatsing zijn aparte regels. Uitgangspunt is dat de huurder de keus heeft zich uit te laten plaatsen. Het is dus geen verplichting, tenzij er sprake is van een spoedsituatie (de bouwkundige staat is dusdanig dat het pand kan instorten) of als er is besloten dat de woning wordt gesloopt en de benodigde vergunningen hiervoor zijn afgegeven (zie hiervoor ook § 5.4). In deze laatste gevallen kan overigens soms wel terugkeer van de bewoner bedongen worden.
Meer dan 70% is akkoord met renovatievoorstel
Als volgens de verhuurder het renovatievoorstel redelijk is, omdat meer dan 70% akkoord is, kunnen de huurders die niet akkoord zijn wel bezwaar aantekenen. Zij kunnen dit doen door binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder bij de rechter een beslissing te vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. In die procedure kunnen zij tegenbewijs leveren tegen het vermoeden dat de voorgestelde renovatie redelijk is. De verhuurder kan dan overigens in een dergelijke procedure in reconventie de nakoming van het renovatievoorstel vorderen zodat hij over een titel kan beschikken. Wanneer een verhuurder niet genoeg tijd heeft om de 8 weken periode af te wachten kan hij een kortgeding procedure aanhangig maken waarin hij kan profiteren van de omgekeerde bewijslast. De verhuurder verliest hierbij waarschijnlijk wel de kans dat de huurders die niet akkoord zijn hun termijn van acht weken vergeten. Laten de huurders hun bezwaartermijn voorbij gaan of oordeelt de rechter dat het voorstel redelijk was dan zijn alle huurders aan het renovatievoorstel gebonden. In de praktijk zal een verhuurder streven naar een meerderheid van minimaal 70%. Als hij deze niet heeft, dan heeft hij blijkbaar een slecht voorstel gedaan. Huurders kunnen zich organiseren en de 70% regeling in hun voordeel gebruiken. Bijvoorbeeld om onderhoud af te dwingen of ander initiatief van de bewoners op te leggen aan de verhuurder.
22
HooFDstuk 7
7.1 Permanente uitplaatsing
uitplaatsingen wordt deze peildatum – namens B&W – vastgesteld door het OGA. Het Ontwikkelingsbedrijf doet dat niet op eigen initiatief. De corporatie meldt aan het Ontwikkelingsbedrijf welk complex zij gaat aanpakken (aantal woningen, adressen en huisnummers). Tevens wordt de geplande sloopdatum gemeld. Het Ontwikkelingsbedrijf stelt in overleg met stadsdeel en de corporatie een peildatum vast. Deze datum ligt tussen 1 en 1½ jaar voor de sloopdatum. Vanaf dat moment mag een huurder gebruik maken van de stadsvernieuwingsurgentie (SVU) door te reageren op woningen die worden gepubliceerd op Woningnet. Op basis van woonduur (dus niet voorrang) kunnen huurders tevens reageren op vrijkomend aanbod van de corporaties in de regio (het ROA-gebied). Zodra de peildatum is afgegeven wordt de huur van de huidige woning ‘bevroren’.
Overwegingen bij permanente uitplaatsing
In vrijwel alle gevallen van uitplaatsing gaat de opgebouwde woonduur verloren, bij het aangaan van een nieuw huurcontract start de huurder weer onderaan. Alleen op verzoek zijn uitzonderingen mogelijk bijvoorbeeld als men binnen het pand of complex verhuist naar een andere vergelijkbare woning. Daarnaast is het aanbod via woningnet beperkt, de huren zullen vrijwel altijd hoger zijn dan bij de huidige woning en de mogelijkheid om snel iets anders te vinden is niet groot. Stimuleer huurders hier goed en rustig over na te denken voordat ze een beslissing nemen. Procesbegeleiding door OGA
Als er sprake is van uitplaatsing middels een stadsvernieuwingsurgentie (SVU) wordt de huurder aangemeld bij de afdeling procesbegeleiding van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA). De OGA werkt in opdracht van corporaties, particuliere eigenaren en stadsdelen. Corporaties zijn de belangrijkste opdrachtgevers omdat zij het merendeel van de vernieuwingsprojecten voor hun rekening. Ook particuliere eigenaren vormen een belangrijke groep opdrachtgevers. Er wordt uitsluitend een contract tot uitplaatsing gesloten als het stadsdeel daarom een verzoek indient. Het stadsdeel doet dat pas wanneer zij akkoord gaan met de (ver)bouwplannen van de eigenaar/verhuurder. Bemiddeling bewoners
De voornaamste activiteit van de afdeling Procesbegeleiding Bewoners is het organiseren van het hele proces rond het opnieuw huisvesten van bewoners van sloop,en renovatieprojecten. De peildatum markeert het begin van de uitplaatsingperiode. Voor de start van de
Voorrangsregeling
Als meerdere stadsvernieuwingskandidaten reageren op dezelfde woning, komen eerst de stadsvernieuwingskandidaten die langer dan 5 jaar in het stadsdeel wonen aan de beurt. Zij hebben voorrang boven stadsvernieuwingskandidaten die nog geen 5 jaar in het stadsdeel wonen of stadsvernieuwingskandidaten die uit een ander stadsdeel komen. Als meerdere stadsvernieuwingskandidaten reageren op een woning, wordt de volgorde bepaald door de geplande sloopdatum. Als meerdere stadsvernieuwingskandidaten met dezelfde geplande sloopdatum reageren, gaat de langste woon duur voor. Als ook die hetzelfde is gaat de oudste in leeftijd voor. Inwoners (en inwonende kinderen boven de 18 jaar) kunnen in sommige gevallen semi-stadsvernieuwingskandidaat worden en als voorrangskandidaat reageren op een beperkt deel van het aanbod. Zij ontvangen geen tegemoetkoming in de verhuiskosten. Een SVU is een jaar geldig. Pas aan het einde van deze termijn gaat OGA zich ook actief inzetten. Uiteindelijk krijgt de huurder nog drie keuzes voorgelegd, indien niet een van deze woningen wordt geaccepteerd vervalt de SVU. De verhuurder kan vervolgens overwegen de huurder te dagvaarden om het huurcontract te ontbinden. Het is vervolgens aan de huurder om te bewijzen dat deze werkelijk alles heeft gedaan om een woning te accepteren, maar dat geen van de woningen binnen de (realistische) woonwensen viel. Er zijn ook voorbeelden bekend waar de zoektermijn met zes maanden werd verlengd. Deze extra termijn was dan eveneens verbonden aan het akkoord gaan met een huuropzegging aan het einde van deze periode. Grip op de ingreep
23
Hoofdstuk 7
Hoofdstuk 7
Woonwensen
Huurders kunnen uitplaatsing ook ervaren als een stap vooruit in hun wooncarrière. Om teleurstellingen te voorkomen is het belangrijk om de woonwensen goed te omschrijven. Deze moeten dan goed vastgelegd worden, voordat de huurder akkoord gaat met vertrek. Hierbij gaat het vooral om welke buurten, soorten woning en huurprijs. Als een verhuurder uit het eigen bestand een woning wil aanbieden is dit van belang om een richtlijn te geven waar de huurder mee akkoord zal gaan en waarmee niet. Hiermee wordt voorkomen dat de huurder te pas en te onpas allerlei ongeschikte woningen moet gaan bezichtigen. Maar ook ten aanzien van de SVU is het van belang aan te geven wat de woonwensen zijn. Als een huurder een jaar na de peildatum niet is uitgeplaatst vervallen de rechten op de SVU en geeft het OGA de opdracht weer terug aan de verhuurder. In dat geval is het goed om te kunnen terugvallen op eerder gemaakte afspraken en omschreven woonwensen. Maatwerkregelingen - spijtoptanten
Voorheen bestond er een regeling voor huurders die gekozen hadden voor herhuisvesting buiten het stadsdeel en daar naderhand spijt van kregen. Deze regeling is komen te vervallen. Een corporatie kan deze, of andere, mogelijkheden wel aanbieden, maar dat gebeurt dan binnen de vrije beleidsruimte die de corporatie heeft om zelf woningen toe te wijzen. Corporaties kunnen 5% van hun bezit toewijzen zonder rekening te houden met de toewijzingsvolgorde zoals die in het Draaiboek Woonruimtebemiddeling (van de Dienst Wonen Amsterdam) is vastgelegd. Voor woningen die binnen de maatwerkregeling worden toegewezen gelden wel de gewone passendheidsafspraken over huishoudgrootte en inkomen. Onzelfstandige woonruimte
Huurders van onzelfstandige woonruimte (een woning waarvan wezenlijke voorzieningen zoals toilet en keuken gedeeld worden met anderen) komen niet in aanmerking voor een SVU. Soms is een corporatie genegen te bemiddelen voor een SVU, maar dit komt zelden voor. Huurders van een onzelfstandige woonruimte die uitgeplaatst willen worden zijn aangewezen op de aanbiedingen van een verhuurder zelf, of op de eigen inschrijving en woonduur (als starter!). Voor een huurder van een onzelfstandige woonruimte is het hiermee een stuk minder aantrekkelijk om zich te laten uitplaatsen. Planning herhuisvesting
In de Westelijke Tuinsteden wordt de voortang van de herhuisvesting besproken in de Werkgroep Herhuisvesting. In deze werkgroep hebben afgevaardigden namens huurders zitting naast corporaties, stadsdelen en de Dienst Wonen. In de Kolenkitbuurt bestaat eveneens een lokale werkgroep met afgevaardigden van bewoners. De werkgroepen signaleren eventuele knelpunten in de herhuisvesting en proberen hier oplossingen voor te zoeken. Als er buiten deze gebieden problemen dreigen met de herhuisvesting van grote groepen huurders uit een com-
24
Grip op de ingreep
plex, kan het beste contact worden gezocht met de koepels, de betreffende corporatie en het stadsdeel. Gezamenlijk kan er dan naar oplossingen gezocht worden naar oplossingen. Signaleer deze knelpunten tijdig: voorkomen van tijdsdruk bij verhuizen is heel wat waard!
7.2 Tijdelijke uitplaatsing In veel gevallen vinden werkzaamheden plaats tijdens bewoning. Bij grotere werkzaamheden is het onmogelijk om in de woning te verblijven. De verhuurder kan dan zorgen voor een tijdelijke wisselwoning. Dat hoeft hij alleen aan te bieden als dit technisch noodzakelijk is. In alle andere gevallen kan een huurder er om vragen. Aspecten die dan meewegen zijn medische en sociale redenen. Als er om medische redenen een wisselwoning gewenst is, moet er een verklaring zijn van de (huis)arts. Sociale redenen kunnen zijn: hoge leeftijd, kleine kinderen of het werken in wisseldiensten. Omdat een verhuurder niet verplicht is om een wisselwoning te bieden, is het een belangrijke inzet bij de onderhandelingen alvorens akkoord te gaan met de voorgenomen werkzaamheden. Overigens kunnen huurder en verhuurder ook zelf afspreken dat huurder tegen een vergoeding tijdelijk elders gaat logeren.
tingen zelf te regelen. Heeft een huurder medische en/of WVG-aanpassingen in de huidige woning dan wordt gezocht naar een wisselwoning met een gelijkwaardig voorzieningenniveau. Is deze niet beschikbaar dan zorgt de verhuurder er voor dat de voorzieningen uit de oude woning zoveel mogelijk naar de wisselwoning worden overgebracht. De huurder dient zelf zijn verzekeraar er van in kennis te stellen dat hij tijdelijk woonachtig is op een ander adres, dit in verband met de inboedelverzekering. De kosten van de inboedelverzekering blijven voor rekening van de huurder. Voor de duur van de bewoning van de wisselwoning regelt en betaalt de verhuurder professionele opslag voor het overtollig huisraad.
7.3 Vergoedingen
om van belastingplicht te worden vrijgesteld. Desondanks zijn er ook voorbeelden waarbij er wel belasting werd gerekend over de ontvangen vergoeding. Het geld kan zowel cash als via de bank worden betaald. Het kan eventueel ook via een derderekening lopen, indien de ontvanger problemen zou kunnen krijgen met het ontvangen van geld. Het is gangbaar dat de helft van de vertrekpremie wordt uitgekeerd bij het aanvaarden van een andere woning, de andere helft wordt uitgekeerd bij het leeg opleveren van de huidige woning. Al dit soort afspraken moeten goed worden vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst.
Wegingsfactoren voor een huurder bij uitplaatsing ▶ hoe lang woont iemand in de woning (door verhuizen raakt alle opgebouwde woonduur kwijt)
Zowel bij splitsen, als samenvoegen en renovatie is het voor de verhuurder aantrekkelijk als de huurder uit zichzelf vertrekt. Verhuurders zijn dan ook bereid hier flinke sommen geld voor te betalen. Huurders laten zich vaak veel te gemakkelijk onder druk zetten of verleiden om te vertrekken voor een klein bedrag, waar ze later spijt van krijgen. Ook hier geldt: wensen goed op een rij zetten, rustig nadenken (de verhuurder heeft haast, de huurder vrijwel nooit), overleggen met buren en bekenden en deskundig advies inwinnen.
▶ zijn er meerder mensen in de woning die moeten verhuizen ▶ krijgt de huurder naast geld ook vervangende woonruimte ▶ is die vervangende woonruimte net zo goed of beter en in een net zo gewilde buurt ▶ hoe graag wil iemand vertrekken ▶ wat is de huurprijs in relatie tot een mogelijk veel hogere huurprijs die de huurder later gaat betalen (vaak 150-200 euro per maand meer!)
▶ heeft de huurder zelf veel geïnvesteerd in de woning ▶ hoe graag wil de verhuurder dat de huurder vertrekt ▶ hoeveel gaat de verhuurder verdienen aan de lege woning
Technisch noodzakelijk
Alleen als het technisch noodzakelijk is moet een verhuurder een wisselwoning aanbieden. Dit is alleen dan het geval wanneer de woning grondig gerenoveerd moet worden, bijvoorbeeld als de vloeren er uit moeten, de indeling wordt veranderd of de fundering moet worden hersteld. Uitgangspunt hierbij is dat het onmogelijk is om nog in de woning te blijven. Op dit punt is vaak discussie, want ook een combinatie van op zich kleinere ingrepen kan het wonen moeilijk tot onmogelijk maken. Het verblijf in een wisselwoning
Een huurder die tijdelijk verhuist naar een wisselwoning ondertekent voor zijn verhuizing een huurcontract voor bepaalde tijd, vaak is een dergelijk contract gerelateerd of zelfs opgenomen in de overeenkomst over werkzaamheden. Daarin staan dan ook de termijnen vermeld, de datum van terugkeer en een boeteclausule bij termijnoverschrijding. Zorg er voor dat deze termijnen en data goed op papier staan. De laagste huurprijs is verschuldigd: dan wel de prijs van de oude woning, dan wel de prijs van de wisselwoning. De huur van de wisselwoning kan in geen geval hoger zijn dan de eigen woning. De huurder betaalt zelf voor gebruik van gas, elektra en water tijdens het verblijf in de wisselwoning. De huurder krijgt voor de verhuizing ten minste twee weken de tijd (deze afspraken zijn vastgesteld in de ‘ kaderafspraken). Voorzieningen in een wisselwoning
Een wisselwoning moet minimaal voorzien zijn van stoffering (gordijnen en vloerbekleding), verwarming (kachel of cv) en aansluiting op de nutsvoorzieningen. De huurder dient de naamsverhuizing van de aanslui-
Verhuiskostenvergoeding
Vergoedingen bij renovatie
Wettelijk is vastgelegd in het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huurwoningen) dat corporaties in geval van gedwongen verhuizing als gevolg van renovatie of sloop verhuiskosten moeten aanbieden (€ 5135,88 prijspeil 2008). Let op, dit is een minimale tegemoetkoming in de kosten voor het verhuizen en herinrichten van de nieuwe woning. Voor particuliere verhuurders geldt de plicht tot vergoeding niet, maar moet dit worden meegenomen in de onderhandelingen. Het stadsdeel kan hier ook een rol in spelen door voorwaarden te stellen aan de uitplaatsing: zij geven alleen toestemming voor uitplaatsing als er ook een verhuiskostenvergoeding tegenover staat.
Volgens de kaderafspraken geldt bij een ingrijpende renovatie een verhuiskostenvergoeding die gelijk is aan de vergoeding bij sloop. Onder een ingrijpende renovatie wordt een renovatie verstaan die niet tijdens bewoning uitgevoerd kan worden. Het gaat dan bijvoorbeeld om het samenvoegen van woningen of het anders indelen van de woning. Of een renovatie al dan niet tijdens bewoning uitgevoerd kan worden wordt bepaald door de corporatie. Ook de afspraken rond vaststelling van de peildatum en verhuurzaken zijn dezelfde als bij sloop. Over een kleine renovatie staat er het volgende in de kaderafspraken: een kleine renovatie gebeurt tijdens bewoning. Er is vaak sprake van overlast waaruit onvermijdbare herinrichtingskosten voortvloeien. Afhankelijk van het type werkzaamheden wordt door de corporatie een vergoeding uitgekeerd en wel als volgt:
Afspraken vertrekpremie/schadevergoeding
Bij particuliere verhuurders is een permanente uitplaatsing vaak onderwerp van stevige onderhandelingen. Zoals genoemd kennen zij (nog) niet de plicht om een vergoeding uit te keren. Tegelijkertijd speelt bij hen de wens om de woning leeg te krijgen een grote rol. Met dit gegeven kan de huurder zich een goede positie verwerven. Veel huurders vragen zich af hoeveel ze moeten vragen. Het enige juiste antwoord is: voor welke prijs wil je vertrekken? Bij het bepalen van deze prijs moeten verschillende factoren in ogenschouw worden genomen, zie kader. De schadevergoeding, de termijn en de bijkomende afspraken worden vastgelegd in een zogenaamde ‘vaststellingsovereenkomst’. In hoeverre de ontvangen vergoeding is vrijgesteld van belastingsplicht staat ter discussie. Er zijn voorbeelden waar de belastingdienst adviseerde om het begrip ‘schadevergoeding’ op te nemen in de overeenkomst
€ 500,- bij minimaal twee van de volgende werkzaamheden:
▶ het aanleggen van nieuwe standleidingen of wijziging van de maatvoering van kozijnen ▶ de vervanging van het plafond en/of de wandafwerking in een woonvertrek ▶ het opheffen van technische gebreken aan de keukeninstallatie of aan de sanitaire ruimte € 1400,- bij:
▶ het verbeteren of het aanbrengen van de keuken of sanitaire ruimte ▶ het bouwkundig wijzigen van de vertrekken ▶ het wijzigen van het aantal vertrekken Bij het plaatsen van uitsluitend centrale verwarming of dubbele beglazing is geen tegemoetkoming beschikbaar. Deze vergoedingen worden overigens alleen uitgekeerd aan bewoners die op de woning blijven. Bewoners die Grip op de ingreep
25
Hoofdstuk 7
Hoofdstuk 7
vrijwillig verhuizen, terwijl dat niet technisch noodzakelijk is, komen niet in aanmerking voor een vergoeding. Overlastvergoeding
De mogelijkheden tot overlastvergoeding wordt vaak over het hoofd gezien bij het maken van afspraken. Deze vergoeding bestaat naast een tegemoetkoming in de herinrichtings,- en verhuiskosten. Als een huurder langdurig ernstige overlast ondervindt van een renovatie, is het redelijk om een vergoeding af te spreken. Immers, het woongenot vermindert behoorlijk. De hoogte van de vergoeding is mede afhankelijk van de hoogte van de huur. De vergoeding kan eventueel ook als sanctie gebruikt worden bij het overschrijden van afgesproken termijnen die de renovatie in beslag zou nemen. Een overlast vergoeding kan van te voren worden vastgesteld en afgesproken, maar kan ook naderhand een mogelijkheid zijn om enige genoegdoening te vragen. Vooraf is de onderhandelingspositie echter wel sterker. Kaderafspraken: minimale richtlijn
Het onderscheid tussen een ingrijpende en een kleine renovatie is soms lastig te zeggen. Dit zorgt dan ook regelmatig voor discussie met de verhuurder over welke toepasbare vergoeding toepasselijk is. Daarbij wordt nog al eens vergeten dat het bij de kaderafspraken om minimale richtlijnen gaat en dat daar in voorkomende gevallen van afgeweken moet worden als de werkzaamheden weliswaar niet op de lijst staan, maar wel ingrijpend blijken te zijn. Een andere bekende valkuil is het voorstellen van een wisselwoning aan huurders. Als de huurder hiermee akkoord gaat en vrijwillig naar de wisselwoning vertrekt tijdens de renovatie, komt het nog al eens voor dat de verhuurder vervolgens betwist dat de verhuizing bouwtechnisch noodzakelijk was. Zij stelt zich dan op het standpunt dat de wisselwoning een extra service is. Voor de huurder is het vervolgens lastig te bewijzen dat er wel degelijk bouwtechnische werkzaamheden zijn uitgevoerd die niet tijdens bewoning hadden gekund. Door het vervallen van de technische noodzakelijkheid, vervalt ook het recht op de verhuiskostenvergoeding. Overigens zijn dit processen waarbij huurders succes boeken als zij dit gezamenlijk aankaarten bij hun verhuurder.
Voorwaarden voor vergoedingen van ZAV Voor vertrekkende huurders geldt dat zij de door hen aangebrachte voorzieningen mogen verwijderen en/of meenemen. Gaat de verbetering verloren of wordt de woning gesloopt, dan bestaat de mogelijkheid tot vergoeding mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: ▶ De verbetering is onderdeel geworden van de woning (nagelvast) ▶ De wijziging betreft een objectieve verbetering ▶ De verbetering is aangebracht voor de bekendmaking van de sloop/renovatie voornemens. ▶ De verbetering is aantoonbaar tegen een vergoeding overgenomen van een vorige huurder De huurder (of bewonerscommissie) en verhuurder wijzen gezamenlijk een taxateur aan die de waarde van de verbetering vaststelt. De kosten van deze taxateur worden gedragen door de corporatie. De vergoeding wordt vastgesteld op de dagwaarde.
26
Grip op de ingreep
7.4 Zelf aangebrachte voorzieningen Als een huurder in het verleden zelf voorzieningen heeft aangebracht aan de woning die tengevolge van de renovatie verdwijnen is het verstandig hier een vergoeding voor te vragen. Ook hier geldt: met de corporaties zijn hier bindende afspraken over. Voor particuliere verhuurders moet ook dit onderhandeld worden. Daarbij zijn de afspraken met de corporaties een goed uitgangspunt. Zie kader.
7.5 Huisvestingsvergunning In Amsterdam is een huisvestingsvergunning vereist voor het betrekken van een woning in de vergunningplichtige voorraad. Dit zijn alle huurwoningen, met uitzondering van ▶ Woningen waarvan de rekenhuur hoger is dan € 526,89 per maand (prijs per 1 juli 2007, bedrag verandert elk jaar op 1 juli). De rekenhuur is de kale huur plus de subsidiabele servicekosten volgens de Wet op de Huurtoeslag. ▶ Woningen gelegen in stadsdeel Amsterdam Zuidoost. ▶ Onzelfstandige woonruimte zoals onzelfstandige Hat-eenheden, studentenkamers en woonruimte die deel uitmaakt van een groepswoning. Uitgangspunt voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning is een (economische) gebondenheid aan Amsterdam en de grootte van de woning in relatie tot het aantal personen dat er gaat wonen (zie voor de meeste recente huurprijsgrenzen ook http://www.wonen.amsterdam.nl).
meente ontruimd te worden. Bij twijfel altijd contact opnemen met de Dienst Wonen. Let op: bij stadsvernieuwing kan een één of tweepersoonshuishouden die een woning van 60m2 of meer achterlaat ook in aanmerking komen voor een grotere woning tot 80 m2.
7.6 Huurgewenning Stadsvernieuwingskandidaten die moeten verhuizen naar een veel duurdere woning kunnen in een aantal gevallen in aanmerking komen voor huurgewenning. Dit is onderdeel van de ‘Kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop,- en renovatie’ (zie ook het draaiboek Dienst Wonen Amsterdam). Deze huurgewenning kunnen zij aanvragen bij de uitplaatsende corporatie (de eigenaar van de te slopen of te renoveren woningen).
Amsterdamse Middensegment Hypotheek
Hoeveel bedraagt de huurgewenning?
Koopsubsidie
Huurgewenning wordt berekend over het verschil tussen de oude en de nieuwe huur min € 50. Dit betekent dat over de eerste € 50,- huurverhoging geen huurgewenning wordt verstrekt. Er wordt uitgegaan van de rekenhuur. De bijdrage wordt gedurende de eerste drie jaar verstrekt. 1e Jaar: 75% over het verschil tussen de oude huur en de nieuwe huur minus € 50 2e Jaar: 50% over het verschil tussen de oude huur en de nieuwe huur minus € 50 3e Jaar: 25% over het verschil tussen de oude huur en de nieuwe huur minus € 50 Het maximum bedrag waarover huurgewenning wordt berekend, bedraagt € 130. Is het huurverschil groter dan € 180 dan wordt de huurgewenning berekend over € 180 minus € 50 = € 130.
Koopsubsidie is een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten door de overheid. Per 1 januari 2007 is er een wijziging op in de Wet bevordering eigenwoningbezit ingetreden. Deze wet (hierna te noemen Koopsubsidie) heeft als doel dat meer mensen met lagere of gemiddelde inkomens een eigen woning kunnen kopen. De Koopsubsidie is een maandelijkse belastingvrije bijdrage in de hypotheeklasten, die het aanschaffen van een eigen woning aantrekkelijker kan maken. De subsidie is afhankelijk van uw inkomen, koopsom, hypothecaire leensom en leeftijd. Het inkomen (toetsinkomen genoemd) wordt bepaald aan de hand van uw bruto jaarinkomen plus dat van uw eventuele medebewoner. Er is geen maximum gesteld aan het inkomen voor de Koopsubsidie. Maar naarmate u meer verdient, zal de subsidie minder worden. Deze is echter ook afhankelijk van de hoogte van uw hypotheeksom. Het is daardoor mogelijk dat het uiteindelijke bedrag aan subsidie op nul wordt vastgesteld. Op het internet zijn er mogelijkheden om de hoogte van de koopsubsidie te berekenen: www.berekenhet.nl/ modules/wonen/koopsubsidie.html
Passende woning
Als uw huishouden bestaat uit één of twee personen (inclusief kinderen), dan mag u een woning betrekken waarvan het woonoppervlak niet groter is dan 59 m2. Bestaat het uit drie of vier personen, dan is 79 m2 het maximum. Huishoudens bestaande uit vijf of meer personen hebben geen beperkingen. Het woonoppervlak is het gezamenlijk oppervlak van alle kamers, de keuken en de badkamer of doucheruimte. Kamers kleiner dan 4 m2 tellen niet mee. Voor het betrekken van een woning in de goedkope woningvoorraad (rekenhuur tot € 398, prijspeil 1 juli 2007) geldt een extra inkomensnorm: het bruto inkomen van alle leden van het huishouden samen mag niet hoger zijn dan € 35.850. (deze inkomensgrens is geldig tot 1 januari 2008). Als een particuliere verhuurder een woning aanbiedt zal dus eerst moeten worden nagegaan of het een al dan niet geliberaliseerde woning betreft zie ook § 6.1). Als het niet geliberaliseerd is en zodoende een woning uit de distributiesector, kan de huurder alleen dan in aanmerking komen voor betreffende woning als hij/zij voldoet aan de voorwaarden van de huisvestingsvergunning. Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder om te controleren of een huisvestingsvergunning vereist is. Een huurder die zonder de vereiste vergunning een woning bewoont, loopt het risico door de ge-
in te winnen bij vereniging Eigen Huis (www.eigenhuis.nl). Mensen die geïnteresseerd zijn in de nieuwbouw in de gemeente Amsterdam kunnen bij DRO (Dienst Ruimtelijke Ordening) terecht in de Zuiderkerk. Daar is alle informatie te vinden van voorgenomen projecten in Amsterdam. Ook kunnen mensen zich daar inschrijven en informatie en advies ontvangen.
Wie komt in aanmerking voor huurgewenning?
Iedere stadsvernieuwingskandidaat met een inkomen dat te hoog is om in aanmerking te komen voor een huurtoeslag, maar lager is dan € 35.850,00 (prijspeil 2007) en die verplicht verhuist naar een woning die meer dan € 50,00 duurder is dan de huidige woning, komt in aanmerking voor huurgewenning. De regeling geldt ook voor huurders die als gevolg van renovatie geconfronteerd worden met een huursprong groter dan € 50,00. Er moet dan wel sprake zijn van een verplicht renovatiepakket, waarbij de huurders niet de mogelijkheid hadden om een renovatie te kiezen die wel binnen hun budget viel.
7.7 Kopen Een vertrekkende huurder kan er ook voor kiezen om een woning te kopen. Dit kan de eigen gesplitste woning zijn, maar ook elders. Als een huurder de eigen woning wil kopen is er de mogelijkheid om een korting te bedingen. Alvorens tot een voorlopig koopcontract over te gaan dienen huurder en verhuurder duidelijk te zijn overeengekomen welke werkzaamheden ten laste van de verhuurder komen en welke de huurder zelf betaalt. Huurders die geïnteresseerd zijn in het kopen van hun woning doen er verstandig aan advies over kopen
Deze hypotheek was ontwikkeld om nieuwbouw koopwoningen in de marktsector binnen bereik te brengen van huishoudens met een inkomen tussen € 20.420 en € 40.840. De AMH onderscheidt zich van bestaande hypotheken doordat de gemeente Amsterdam binnen het totaalbedrag van de hypotheek een aflossingsvrij en (nagenoeg) renteloos leningdeel beschikbaar stelt. Deze regeling is per 1 januari 2007 komen te vervallen!
Algemene voorwaarden koopsubsidie 1. U bent 18 jaar of ouder op de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de woning uw eigendom wordt; 2. U bent geen eigenaar en bewoner geweest van een koopwoning in de drie jaar die voorafgaan aan de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de woning uw eigendom wordt; 3. U gaat de woning zelf bewonen; 4. Uw vermogen is niet hoger dan EUR 19.698 (en niet hoger dan EUR 39.396 als u een fiscale partner heeft) (prijspeil 2007) 5. De koopsom van de woning mag niet meer bedragen dan EUR 158.850; 6. De hypotheek mag niet meer niet meer bedragen dan EUR 171.558; 7. U moet Nationale Hypotheek Garantie aanvragen; 8. De hypotheek heeft een rentevaste periode van ten minste 10 jaar.
Daarnaast kunnen eigenaar-bewoners ook profiteren van hypotheekrenteaftrek. In het algemeen geldt dat het belastingvoordeel oploopt naarmate het inkomen en de koopprijs hoger zijn. n Grip op de ingreep
27
Achterstallig onderhoud
Hoofdstuk 8
8.1 Verhuurder aanspreken en naar de Huurcommissie
Als de woning gebreken kent die niet behoren tot de ‘kleine herstellingen’ is de verhuurder verplicht deze te verhelpen. Een huurder doet er verstandig aan om de klachten schriftelijk te melden aan de verhuurder. Sommige verhuurders nemen alleen schriftelijk gemelde klachten in behandeling. Daarnaast is er een schriftelijke klachtmelding nodig om bij het uitblijven van reparatie de Huurcommissie in te schakelen. Immers, als de klachten niet of niet naar behoren worden verholpen kan de huurder na zes weken een verzoek indienen bij de Huurcommissie: een onderhoudsprocedure. Met deze procedure kan het hele jaar door slecht onderhoud aangekaart worden. Dit kan een flinke tijdelijke huurverlaging opleveren. Bij het starten van deze procedure moet een kopie van de brief met klachten worden meegestuurd. Als de klachten alleen telefonisch zijn doorgegeven, is het voor de onderhoudsprocedure nodig om dit eerst nog eens schriftelijk te doen. Let op: een klachtbrief mag niet ouder dan 6 maanden zijn! Let hierbij wel op de uitzonderingen zoals deze gelden bij geliberaliseerde contracten (§ 6.1). Het is belangrijk om de gebreken zorgvuldig en volledig te melden, dat wat niet genoemd is in de klachten/ gebrekenmelding laat de Huurcommissie buiten beschouwing. Dus ook al ligt het dak er af; als er niets op het formulier staat, telt het niet mee voor de lopende procedure. Het is belangrijk de gebreken niet alleen te vermelden, maar ook nader te omschrijven. Dus niet ‘het tocht’, maar ‘tocht als gevolg van een kier van 8 millimeter onder het linker voorraam’. Beter niet ‘vocht en schimmel’ maar ‘vochtplek van 0,5 m2 op de linkerbuitenmuur van de keuken, met ernstige schimmelvorming’. Hierdoor is het straks voor de rapporteur van de Huurcommissie veel makkelijker de gebreken te vinden en te beoordelen. De kans op een goed rapport wordt hiermee vergroot.
Wat is de Huurcommissie? De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten van huurwoningen. De leden van de commissie werken meestal bij huurdersverenigingen (huurdersleden) en een woningbouwvereniging of als makelaar (verhuurdersleden). In een Huurcommissie zit een gelijk aantal huurders,- en verhuurdersleden. Er zijn 59 Huurcommissies, ondersteund door één secretariaat. Het secretariaat van de Huurcommissies is onderdeel van VROM. Via vrom.nl zijn de meeste beleidsregels van de Huurcommissie te downloaden, alsmede de formulieren om een verzoek tot uitspraak of advies in te dienen bij de Huurcommissie. Voor meer informatie over huurprocedures bij de Huurcommissie e/of de kantonrechter, raadpleeg de brochure “maak een punt van de huur”.
28
Grip op de ingreep
De huurder hoeft niet te bepalen welk nulpunt of welke korting van toepassing is, dat neemt de rapporteur wel op in het rapport en daar kan op de zitting bij de Huurcommissie nog commentaar op geleverd worden.
8.2 Procedures bij de rechter Het is ook mogelijk om bij de kantonrechter het onderhoud af te dwingen (art 7:206 BW). Een uitspraak komt er over het algemeen op neer dat de gebreken voor een bepaalde tijd moeten zijn verholpen, anders volgt een dwangsom. Het is gebruikelijk om eerst het Huurcommissie traject te doorlopen. Als na een uitspraak door een verhuurder nog steeds geen actie wordt ondernomen kan de kantonrechter worden ingeschakeld. Als een traject via de Huurcommissie te lang duurt omdat sprake is van ernstige of spoedeisende gebreken kan er direct een onderhoudsgeding worden gestart. Voorwaarde is wel dat de eigenaar gesommeerd wordt de gebreken te verhelpen aan de hand van een betrouwbaar rapport. Een aanschrijving van Bouw,- en Woningtoezicht kan dienen als grondlegger voor een onderhoudsgeding. In een onderhoudsgeding wordt bij de rechter geëist dat het onderhoud zo snel mogelijk wordt uitgevoerd, op straffe van een dwangsom. Dit betekent dat de verhuurder een bedrag verschuldigd is aan de huurder voor elke dag dat het gebrek niet is verholpen. De huurder kan ook eisen zelf opdracht te geven tot het verhelpen van de gebreken en de kosten vervolgens verhalen op de verhuurder. Daar zitten echter meer haken en ogen aan. Voordeel is dat de huurder meer invloed heeft op de keuze van het herstelbedrijf. Hierdoor ontstaat er mogelijk meer zekerheid over de kwaliteit van de uitvoering. Nadeel is dat er vervolgens alsnog discussie kan ontstaan over de hoogte van de rekening. Ook moet de huurder in dit geval voorschieten. Het is verstandig bij dit soort zaken een advocaat in te schakelen. Omdat het een dagvaardingsprocedure betreft, krijgt de verhuurder de gelegenheid tegeneisen te stellen. Het is dan ook belangrijk om de positie van de huurder goed voor ogen te hebben: zo kan bijvoorbeeld een bestaande huurachterstand vervelende gevolgen hebben. Bewonersondersteuner en zaken bij een (EBF)advocaat
Dat de zaak wordt gevoerd door een advocaat, betekent niet dat de zaak volledig wordt overgedragen. Het voortraject kan door de bewonersondersteuner zelf worden gedaan. Dat scheelt een hoop kosten, zeker als op uurtarief wordt geprocedeerd. Door middel van
Hoofdstuk 8
brieven wordt de verhuurder in gebreke gesteld met de aankondiging dat bij het niet repareren van de gebreken een advocaat zal worden ingeschakeld. Zorg er voor dat in deze brieven de klachten heel helder zijn omschreven evenals de consequenties, bijvoorbeeld als de verhuurder onverhoopt toch tot herstel over gaat. Juist op het gebied van bewijsstukken en het op orde brengen van het dossier speelt de bewonersondersteuner en de huurder zelf een belangrijke rol. Voordat de zaak wordt doorverwezen moet er goed zicht zijn op de klachten en ook de documentatie daarvan moet op orde zijn. Voeg alle correspondentie toe, ook als die van de huurder zelf en wellicht veel ouder zijn. Als er de mogelijkheid is om een bouwkundig rapport te laten maken, stuur deze mee. Ook andere bewijsmiddelen of ondersteunend materiaal kunnen van belang zijn, denk hierbij aan rapportages van deskundigen zoals installatietechnici over elektra of CV ketels, maar ook de Dienst Milieutoezicht als het gaat om stankoverlast etc. En natuurlijk het rapport van onderzoek van de Huurcommissie en de uitspraak als deze aanwezig zijn.
wel een klein bedrag betalen. Houdt er rekening mee dat een verhuurder recht heeft op verhaal als de werkzaamheden niet goed zijn uitgevoerd, adviseer huurders dan ook altijd om erkende bedrijven in te schakelen. Zie ook voorgaande paragraaf over de voor- en nadelen van deze manier. Het zelf verhelpen van gebreken heeft nog al wat voeten in de aarde. In een aantal gevallen kan het echter wel uitkomst bieden, denk daarbij wel aan spoedeisende reparaties waarbij de ▶ herstelwerkzaamheden die niet te duur zijn; ▶ en de huurder het bedrag kan en wil voorschieten.
Let op dat deze procedure iets anders is als het beroep tegen een uitspraak van de Huurcommissie. Dit is eveneens een dagvaardingsprocedure, waarbij wordt aangevoerd dat de Huurcommissie verkeerd heeft geoordeeld. Hierbij wordt echter niet het onderhoud afgedwongen, maar een vaststelling van de huurprijs gevraagd. Tenslotte: zorg vooral voor een verwijzing via het Emil Blaauwfonds. Dit dekt in principe de kosten van de advocaat en het risico van een kostenveroordeling bij verlies. Voorwaarde is natuurlijk wel dat de zaak kansrijk is en goed is voorbereid. De coördinator van het Wijksteunpunt Wonen is het aanspreekpunt voor het fonds.
8.3 Gebreken zelf verhelpen De verhuurder heeft de plicht om gebreken aan de woning op te heffen die voor zijn verantwoording zijn. Reageert de verhuurder niet schriftelijk op een melding van gebreken, dan geeft het huurrecht de huurder de mogelijkheid het zelf te (laten) repareren. De huurder kan de kosten verhalen op de verhuurder of in mindering brengen op de huurprijs. Het moet gaan om onderhoud dat normaal door de verhuurder gedaan moet worden, zoals vervangen van een defecte CV-ketel of verhelpen van een lekkage. Het klinkt makkelijk, maar in de praktijk zijn er nogal wat drempels. De verhuurder moet eerst per aangetekende brief in gebreke gesteld worden (met een redelijke termijn waarbinnen de gebreken zijn op te heffen). en de huurder moet een of twee redelijke offertes voor de werkzaamheden overleggen. Pas als de verhuurder niet reageert kan de huurder opdracht geven tot herstel en de kosten verhalen op de verhuurder. Het bedrag kan vervolgens worden gevorderd of in mindering worden gebracht op de huur. Indien het bedrag in mindering wordt gebracht op de huur moet dit ook schriftelijk worden aangekondigd. Voeg een betalingsplan toe en blijf iedere maand nog
8.4 Aanschrijven Handhavingsplan
Jaarlijks moet een stadsdeelraad een handhavingsplan opstellen. Dit plan kan vervolgens jaarlijks bijgesteld worden, naar aanleiding van de praktijk. Als bewonersondersteuner is het dus belangrijk ontwikkelingen op dit terrein te signaleren. Deze signalen kunnen dan als input dienen voor beleidswijzigingen. Een stadsdeel bepaalt bijvoorbeeld in welke gebieden actief wordt toegezien op naleving van de regels. De stadsdelen zijn autonoom in het uitoefenen van BWT-taken. Uitzondering hierop zijn de vaststelling van het beleid voor woningsplitsing, de stedelijke kaders voor welstand en de Bouwverordening. Deze autonomie biedt de mogelijkheid om lokaal maatwerk te leveren en accenten en prioriteiten vast te stellen in het handhavingsprogramma. Per 1 april 2007 is de Woningwet gewijzigd. Dit betekent dat de juridische term aanschrijven is vervangen door de term handhavingbesluit. In de dagelijkse praktijk zal natuurlijk de aanschrijving gebruikt blijven worden. Een meer belangrijke wijziging is dat het nu “verboden is om een bestaand gebouw in een staat te houden die niet conform de voorschriften is”. De eigenaar is dus bij verwaarloosd onderhoud en onderhoudsgebreken in overtreding. Dit betekent ook dat BWT de eigenaar direct kan aanspreken op die overtreGrip op de ingreep
29
Hoofdstuk 8
ding. Ook is het zo dat een woningklacht van een huurder bij BWT formeel een verzoek tot handhaving is. Als inderdaad blijkt dat er sprake is van een overtreding, dan geldt de beginselplicht tot handhaving. Soms zal een telefoontje naar de eigenaar voldoende zijn, soms zal een handhavingtraject tot het bittere einde worden uitgevoerd. In het verleden werd niet altijd overal even snel gereageerd op woningklachten door huurders. Met de wetswijziging lijkt de procedure richting eigenaar voor BWT een stuk eenvoudiger te zijn geworden. Zo mag bijvoorbeeld vaker dan één keer in de drie jaar worden aangeschreven. Maar handhaving moet natuurlijk wel zorgvuldig gebeuren, dus bij niet acute situaties kan er enige tijd overheen gaan voordat het woninggebrek is aangepakt. Procedure handhaving
Hoe ziet de procedure er uit? Als een eigenaar niet vrijwillig aan de slag gaat ontvangt hij een rapportbrief waarin BWT aangeeft wat er allemaal moet gebeuren. Gebeurd er niets dan volgt een concept-handhavingsbesluit waarop een zienswijze kan worden ingediend. De zienswijze kan aanleiding geven om de beslissing te wijzigen. Is er geen reden om af te wijken van de eerdere beslissing, dan volgt een besluit waarin de aanschrijving met dwangsom of bestuursdwang staan. De eigenaar kan bezwaar indienen, maar dit heeft geen schorsende werking! Bij een dwangsom moet de overtreder een soort boete
betalen. Bij bestuursdwang (uitvoering van gemeentewege) voert het stadsdeel de nodige werkzaamheden uit en probeert de kosten achteraf te verhalen op de overtreder. In de praktijk zal meestal de dwangsom gehanteerd worden. Met de geïnde dwangsom kan eventueel alsnog bestuursdwang worden uitgeoefend. Wordt er besloten om een voornemen tot bestuursdwang te sturen, dan worden alle gebreken nauwkeurig omschreven. Over het algemeen wordt dan het hele pand opgenomen en niet alleen de woning. Een dergelijk rapport kan ook zeer bruikbaar zijn in een onderhoudsgeding bij de civiele rechter. Het activeren van BWT kan dus tot actie leiden die de eigenaar dwingt om gebreken te verhelpen. De huurder heeft dus in het algemeen veel belang bij actie door BWT. Maar het omgekeerde is ook denkbaar. Zo sommeerde een stadsdeel een corporatie om in alle woningen de plafonds te vervangen terwijl dat vijf jaar geleden ook al was gebeurd. Een verbouwing waar de huurders niet opnieuw op zaten te wachten. In een dergelijk geval kunnen natuurlijk ook de huurders een zienswijze indienen op het voornemen tot handhaving. De gemeente Amsterdam kent een expertisecentrum aanschrijven dat regelmatig brochures uitbrengt. Het expertisecentrum is ondergebracht bij de Dienst Milieu en Bouwtoezicht. Op de website www.bouwen.amsterdam.nl is meer informatie te vinden. Een andere informatiebron is www.vereniging-bwt.nl. n
Particulier of Corporatie Hoofdstuk 9
9.1 Corporaties
In een overleg situatie is er een wezenlijk verschil tussen een corporatie en een particuliere verhuurder, in die zin dat de corporatie aan meer regels is gebonden en meer mogelijkheden biedt. Zo zijn er vaak overkoepelende huurdersorganisaties verbonden aan een corporatie die kunnen worden ingeschakeld, kun je terug vallen op convenanten en is een corporatie verplicht om een huurdersorganisatie materieel te ondersteunen. De zogenaamde ‘Kaderafspraken’ (zie § 9.4) gelden voor de Amsterdamse corporaties, zij zijn hier dan ook aan gebonden. Hierin staan afspraken over het uitkeren en de hoogte van een verhuiskostenvergoeding (zie ook § 7.3), de wijze van informeren van bewoners en andere aspecten van het renovatieproces. De kaderafspraken gelden niet voor particuliere eigenaren, maar kunnen wel worden opgelegd door het stadsdeel als voorwaarde voor afgifte van een stadsvernieuwings urgentie. Bij particuliere verhuurders betekent dat niet dat de huurder nergens recht op heeft. Doordat er geen afspraken zijn om op terug te vallen, zullen deze aspecten moeten worden meegenomen in de onderhandeling. Aangezien de huurder uiteindelijk akkoord moet gaan met de plannen van de verhuurder zal de verhuurder ook geneigd zijn om niet-buitenproportionele eisen in te willigen. Het ontbreken van kaderafspraken met particuliere verhuurders biedt ook kansen: juist omdat er geen afspraken zijn krijgen huurders van particuliere verhuurders regelmatig een hogere verhuiskosten vergoeding dan huurders uit de sociale sector. Een corporatie heeft meestal mensen in dienst met de specifieke taak om het proces van renovatie in goede banen te leiden. Je zult als bewonersgroep dus tegenover ervaren mensen staan. Overigens kiest een particuliere eigenaar er vaak voor om een bouw/ontwikkelingsbedrijf in te schakelen, die eveneens ervaren zijn in dit soort processen.
9.2 Koepels
Bij het oprichten van een bewonerscommissie is het goed om bewoners op het bestaan van een koepel te wijzen. Alle koepels hebben een overeenkomst met de corporatie, waarin meestal ook de formele rechten en plichten van een bewonerscommissie zijn vastgelegd. Deze overeenkomst heet meestal “samenwerkingsovereenkomst”. Contact met een koepel kan nuttig zijn voor het overleg, de eventuele dwarsverbanden die kunnen worden gelegd en uitwisseling van ervaring. Soms kan het handig zijn om bepaalde discussies in samenwerking met de koepel te voeren. In sommige gevallen spelen de koepels ook een rol in de toekenning van financiering voor de ondersteuning van een commissie.
De ene koepel is actiever dan de andere, daarom is het goed om contact te leggen en de mogelijkheden te onderzoeken. Ook voor de koepel is het goed te weten dat er ergens een commissie is opgericht en welke problemen er spelen. Afhankelijk van de koepel, willen bestuurders soms ook overleggen met (nieuwe) commissies of langskomen om ervaringen te delen. De meeste koepels hebben ook de rol op zich genomen om in de bres te springen als de bewonerscommissie niet verder komt in het overleg met de verhuurder. Een koepel zal zich dan in het algemeen niet bezig houden met de inhoud van de discussie, maar wel het overlegproces op gang willen houden. De koepel stelt zich dan op als “waakhond” van de afspraken met de corporatie over het overleg. Het kan ook voorkomen dat de corporatie schermt met ‘afspraken die gemaakt zijn met de koepel’ en daarom over die punten niet met de bewonerscommissie wil overleggen. In dat geval is het juist van belang met de koepel in gesprek te treden om de achtergrond van deze afspraak te achterhalen en mogelijk gezamenlijk een vuist te maken. Meestal is de koepel overigens wel geïnformeerd over plannen van de corporatie op complexniveau, maar zal er geen inhoudelijk overleg over plaatsvinden. De meeste koepels willen dat overleg graag overlaten aan de bewonerscommissie en de bewoners die het betreft. Kijk bij de bijlagen voor een adressenlijst van de koepels. Eisen aan een commissie
Bij iedere corporatie is een bewonerskoepel actief: een overkoepelend overlegorgaan van bewoners en/of bewonerscommissies. Een koepel adviseert de corporatie op hoofdlijnen over het beleid en overlegt met directie of management van de corporatie. De koepels zijn onderling zeer verschillend. De meeste koepels zijn een vereniging, sommigen een stichting. Het bestuur bestaat altijd uit vrijwilligers die (in meerderheid) huren bij de betreffende corporatie.
30
Grip op de ingreep
Corporaties en ook koepels hechten vaak belang aan de formele kant van een commissie. Er zijn ook een aantal algemene eisen waar een commissie aan moet voldoen. Deze staan geformuleerd in de Overlegwet. Dit zijn zaken als: ▶ is er een oprichtingsvergadering geweest? ▶ zijn de bestuursleden gekozen? ▶ heeft de commissie draagvlak/mandaat? ▶ hoe en hoe vaak koppelt de commissie terug aan de Grip op de ingreep
31
Hoofdstuk 9
Hoofdstuk 9
bewoners? Vraag ook na bij de corporatie of de koepel of er een beleidsnota of reglement is waarin staat beschreven wat de rechten zijn van een commissie en wat zij er minimaal van verwachten.
9.3 De Overlegwet (Wet op het overleg huurders verhuurder - Wohv) Deze wet kent 12 artikelen en dat is kort genoeg om hem snel te kunnen lezen. De wet geldt voor zowel huurdersorganisaties van particuliere verhuurders als corporaties. Voorwaarde is wel dat de verhuurder meer dan honderd woningen verhuurt. Bij corporaties is de overkoepelende huurdersorganisatie (de koepel) de overlegpartner, zoals bedoeld in deze wet. Bij particuliere verhuurders kunnen meerdere huurdersorganisaties actief zijn, die allemaal een beroep op de wet kunnen doen.
grenzende omgeving; ▶ Het slopen van woongelegenheden; ▶ Het toewijzing,- en verhuurbeleid; ▶ De door de verhuurder in het algemeen te hanteren voorwaarden van de overeenkomst van huur en verhuur; ▶ Het beleid inzake de huurprijzen; ▶ De samenstelling, het kwaliteitsniveau en de prijs van het door de verhuurder aan te bieden pakket van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning, het betrekken van een woongelegenheid en het huisvesten van personen. De verhuurder moet de huurdersorganisatie uit eigen beweging informeren over voorgenomen beleidswijzigingen. In de wet wordt ook de voorgenomen verkoop van woningen als onderwerp genoemd. De beweegredenen om het beleid aan te passen moeten ook worden gegeven. Een verhuurder moet een verzoek om overleg naar aanleiding van de informatie honoreren. Procedure afspraken
Volgens de wet moet een huurdersorganisatie in ieder geval aan de volgende voorwaarden voldoen: ▶ Het is een vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders van een bepaalde verhuurder en die voldoet aan de volgende vereisten: ▶ ten minste 50% van de huurders van de verhuurder of een complex van minimaal 20 woningen wordt vertegenwoordigd (dit geldt niet voor woningcorporaties; met de verhuurder mogen ook soepeler afspraken worden gemaakt!); ▶ het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt; ▶ de huurdersorganisatie houdt de huurders op de hoogte van haar activiteiten en betrekt hen bij haar standpuntbepaling; ▶ de huurdersorganisatie schrijft ten minste eenmaal per jaar een vergadering uit voor de huurders, legt daarin verantwoording af van haar activiteiten in het verstreken jaar en bespreekt haar plannen voor het eerstvolgende jaar en stelt deze vast; ▶ alle huurders waarvoor de huurdersorganisatie de belangen behartigt, kunnen zich aansluiten. In complexen met meer dan 20 woningen van dezelfde particuliere verhuurder, die in totaal meer dan 100 woningen verhuurt, is het oprichten van een officiële bewonersvertegenwoordiging een serieuze overweging waard. In het vervolg leggen we uit waarom het nuttig kan zijn deze formalisering gestalte te geven. Informatieplicht
De verhuurder is verplicht de huurdersorganisatie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk te informeren over zijn beleid “dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan, dat van invloed is op de directe woon,- en leefsituatie van de betrokken huurders en dat voor hen van wezenlijk belang kan zijn”. In de wet worden de volgende onderwerpen met name genoemd, die in elk geval onder de informatieplicht vallen: ▶ Het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden en de direct daaraan
32
Grip op de ingreep
De verhuurder mag een beleidswijziging niet doorvoeren, voordat de huurdersorganisatie gedurende vier weken in de gelegenheid is gesteld schriftelijk advies te geven. Stemt een huurdersorganisatie niet in met de voorgestelde wijziging, dan kan de verhuurder binnen twee weken gemotiveerd aangeven, waarom ze de beleidswijziging toch willen doorvoeren. De wet geeft dus procedureafspraken. Voordeel hiervan is dat je als georganiseerde bewoners bij een grotere verhuurder goed geïnformeerd kan zijn en je argumenten voor of tegen een beleidswijziging kunt meegeven aan de verhuurder. De wet geeft geen randvoorwaarden wat betreft inhoud. Financiering van kosten
Om als huurdersorganisatie je taken te kunnen waarmaken, is financiering nodig. De Overlegwet bepaalt dat de verhuurder de redelijk kosten vergoedt die samenhangen met het recht op informatie, overleg en advies. Onder de kosten wordt in ieder geval scholing begrepen. Afhankelijk van de complexiteit kan het nodig zijn om scholing te volgen of om een deskundig specialist in te schakelen. Dit kan bijvoorbeeld een jurist of bouwkundige zijn. Het is verstandig om grote uitgaven vooraf met de verhuurder te bespreken. Dit is niet verplicht, maar voorkomt mogelijke ruzie over de rekeningen. Een wijdverbreid misverstand is dat deze kosten altijd vooraf in een begroting moeten worden gezet. Dit is dus niet wettelijk verplicht, wel raadzaam. De redelijke kosten voor het informeren en betrekken van huurders bij standpuntbepalingen wat betreft het overleg en advies moeten voor minimaal de helft worden vergoed. Het gaat hier bijvoorbeeld om een nieuws brief of achterban raadpleging tijdens een bewonersbijeenkomst. De verhuurder kan wat betreft deze kosten wel verlangen dat vooraf een begroting is ingediend. Het komt in de praktijk voor dat huurdersorganisaties jaarlijks een bedrag per woning van de verhuurder krijgen. Dit kan een prima afspraak zijn, maar als de huurdersorganisatie meer kosten maakt is de verhuurder in bovengenoemde gevallen verplicht een extra vergoeding uit te keren. Zeker bij grootschalige renovatieprojecten kunnen de onkosten snel oplopen.
Een huurdersorganisatie kan met een verhuurder afspraken vastleggen in een samenwerkingsovereenkomst. De wet geldt dan uiteraard als minimum. In de Tweede Kamer ligt een wetswijziging, die nog in behandeling is. Een aantal voorgestelde wijzigingen zijn aangedragen door Huurdersvereniging Amsterdam en het Stedelijk Bureau WSWonen. De wijzigingen hebben mede betrekking op het BBSH. Het is onbekend welke wijzigingen uiteindelijk worden doorgevoerd en wanneer de wijzigingen ingaan.
9.4 BBSH en Nota 5xB Het Besluit Beheer Sociale Huursector bevat uitsluitend regels voor corporaties. In het BBSH is onder andere vastgelegd wat corporaties wel en niet moeten en mogen doen. Eén van de prestatievelden is het betrekken van bewoners bij beleid en beheer. Dit betekent dat: ▶ Er een klachten & geschillencommissie moet zijn; ▶ De corporatie minimaal één keer per jaar overleg voert met de huurdersorganisatie; ▶ Dat bewonerscommissies goed kunnen functioneren (meestal geregeld in een reglement); ▶ Er extra onderwerpen voor informatie en overleg zijn, te weten leefbaarheid, huisvesting van ouderen, gehandicapten en mensen die begeleiding behoeven; ▶ Individuele huurders worden geïnformeerd over het beleid en beleidswijzigingen inzake de onderwerpen uit de Overlegwet, leefbaarheid en huisvesting van ouderen, gehandicapten en mensen die begeleiding behoeven; voor zover dit betrekking heeft op deze huurders; ▶ Individuele huurders worden geïnformeerd over voorgenomen verkoop van hun woning op een tijdstip dat de huurders nog invloed kunnen uitoefenen op de uiteindelijke beslissing. In het BBSH is ook geregeld dat de huurdersorganisatie het recht heeft om twee commissarissen voor te dragen bij de Raad van Toezicht. In Amsterdam zijn de regels uit het BBSH nader geformuleerd in de Nota 5xB (Bewoners betrekken bij beheer en beleid). Een veel gebruikt instrument in deze regels en de samenwerkingsovereenkomst (SO) tussen corporatie en koepel is het ‘gekwalificeerd advies’. Zowel in 5xB als in de meeste SO’s is een zogenaamde ‘kruisjeslijst’ opgenomen waarin staat wanneer een commissie in ieder geval het recht heeft om een gekwalificeerd advies te geven. Deze kruisjeslijst geeft eveneens aan wanneer, in welke situaties en op welke onderwerpen een commissie recht heeft op medezeggenschap, advies of informatie. Het voordeel van een gekwalificeerd advies is het feit dat een corporatie het niet zomaar naast zich neer kan leggen. Zij moet gemotiveerd reageren en uitleggen waarom ze al dan niet het voorgestelde advies volgt. Daarnaast mag de corporatie niet verder met het proces zolang er geen reactie is gegeven op het gekwalificeerde advies (opschortende werking). De termijnen hiervoor zijn vastgelegd in de Overlegwet of in daarop gebaseerde afspraken in de SO.
Amsterdamse kaderafspraken sociaal plan
De Amsterdamse Kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop en renovatie (kortweg: de kaderafspraken) zijn gemaakt tussen de corporaties en de huurdersorganisaties. Ze vormen een basis om met name op het gebied van overleg, verhuiskostenvergoeding, wisselwoning, afspraken te maken. Ook hier geldt: over alles verder onderhandelen, de kaderafspraken zijn de minimale eisen. Ondanks de kaderafspraken zijn er nog vaak discussies over definities. Zo wordt er een richtlijn gegeven over vergoedingen bij ingrepen. Bij niet-ingrijpende renovatie is de vergoeding 500 tot 1.400 euro, maar de voorwaarden zijn niet duidelijk genoeg omschreven. Als een verhuizing noodzakelijk is moet er volgens deze afspraken € 4.500,- worden uitgekeerd. In het BBSH is inmiddels geregeld dat dit € 5.055,- (prijspeil 2007) moet zijn. Soms wordt een ingreep gepresenteerd als niet noodzakelijk maar als een pakket met allemaal keuzeopties. De corporatie probeert daarmee soms om onder de vergoedingsplicht uit te komen. Tegelijkertijd bieden de kaderafspraken voldoende ruimte om tot gedifferentieerde afspraken te komen. Denk aan de mogelijkheid om toch wisselwoningen beschikbaar te stellen, binnen het complex doorverhuizen, afwijkende vergoedingen, gefaseerd aanpakken etc. Maak als commissie hier gebruik van. Corporatie: semi-overheid?
Het kan gebeuren dat er geen oplossing komt voor een conflict en dat de bewoners in een gerechtelijke procedure terechtkomen tegen een corporatie. Het lastige van corporaties is dat ze een semi-overheidstaak uitvoeren en zodoende ook door de rechter vaak als semi-overheidsinstelling worden gezien. Hierdoor ontstaat de neiging van de rechter om het op een ‘bestuursrechtelijke’ manier te bekijken. De kern van het bestuursrecht is dat de rechter niet op de stoel van de bestuurder gaat zitten (geen beleid maken, maar rechtspreken / de trias politica). Zodoende doet een rechter in het bestuursrecht vrijwel altijd de uitspraak dat ‘het bestuursorgaan geen goede beslissing heeft genomen’ waarna het betreffende orgaan opnieuw de gelegenheid krijgt een beslissing te nemen: met andere woorden: de rechter neemt geen inhoudelijke beslissing, maar draagt de beslisser op het opnieuw te bekijken en te beargumenteren. Het is belangrijk om dit te begrijpen om de posities van corporaties helder te krijgen. Juist hun positie maakt dat procederen lang niet altijd even effectief is als was het een particuliere verhuurder. In dergelijke gevallen is het van belang om goed op de hoogte te zijn van de jurisprudentie en dit waar nodig in te zetten. Pro Actief
De beste manier om bij corporaties iets te bereiken is door pro actief te werk te gaan. Door op de troepen voor te zijn, te weten wat er speelt en huurders te verenigen in een commissie. Er voor zorgen dat mensen weten wat ze te wachten staat, voordat de onderzoeksbureaus en de sociale medewerkers van de corporatie bij de huurder binnen staan. n
Grip op de ingreep
33
Hoofdstuk 10
Organiseren van bewoners
Bewoners organiseren: de middelen
Hoofdstuk 10
10.1 Samen sterk versus verdeel en heers Uitgangssituatie
Aan renovaties van woningen of aan sloop-/nieuwbouwprojecten gaat over het algemeen een lange periode van politieke en organisatorische besluitvorming vooraf. Bewoners van de betrokken panden krijgen in deze periode zelden duidelijkheid over wat er uiteindelijk met hun woning gaat gebeuren. Wordt er iets aan het achterstallig onderhoud gedaan, kunnen ze blijven wonen of moeten ze rekening houden met het verlaten van de plek waar ze vaak al jaren wonen? Is er eenmaal een besluit over de toekomst van de woningen genomen, dan komt voor de eigenaar van de panden het proces in een stroomversnelling. Terwijl het voor de meeste bewoners vaak een eerste confrontatie met een ingrijpende gebeurtenis is. Sommige bewoners zien, als sloopplannen gepresenteerd worden, hun leven op een vertrouwde plek bedreigd worden terwijl andere bewoners nieuwe kansen zien voor hun wooncarrière. De hoeveelheid informatie die de individuele bewoner over zich krijgt uitgestort is groot en veelal gekleurd door het belang van de verhuurder. Vaak wordt in dit stadium een beroep gedaan op de bewonersondersteuner. Bewoners zijn over het algemeen, zeker als ze overdonderd worden door de plannen van de eigenaar, niet in staat om zich snel te organiseren. Ook objectieve informatie over de plannen en mogelijkheden voor bewoners is meestal niet voor handen. Zijn bewoners wel georganiseerd en hebben ze zelf al een bewonerscommissie opgericht, dan ontbreekt het vaak aan de nodige deskundigheid. Het is lastig om zonder die deskundigheid goede afwegingen te maken in het belang van alle bewoners van het complex. Met name particuliere verhuurders benaderen de huurders in eerste instantie individueel om de plannen voor een ingreep voor te leggen. Het is immers in het belang van de verhuurder om de huurder zo ‘ongeïnformeerd mogelijk’ te spreken en te bewegen tot het maken van een beslissing. Het zal dan ook regelmatig voorkomen dat huurders individueel de bewonersondersteuner benaderen terwijl er sprake is van een of meerdere panden waar het probleem speelt. Krachten bundelen
Om er voor te zorgen dat iedereen zo snel en zo goed mogelijk op de hoogte raakt is het uitroepen van een informatiebijeenkomst een goed instrument. In een
34
Grip op de ingreep
dergelijke bijeenkomst is het goed om eerst een rondje te doen met alle aanwezigen met de vraag wat de informatie is die zij tot dan toe hebben. In veel gevallen zal blijken dat de verhuurder bij verschillende huurders andere voorstellen heeft gedaan. Voor de huurders is dit vaak een moment waarin zij zich realiseren dat er dus blijkbaar meer mogelijk is dan dat wat zij te horen hebben gekregen. Leg in deze bijeenkomst duidelijk uit wat de rechten zijn en wat de mogelijk volgende stappen zijn. De ene keer kan het zijn dat wordt afgesproken de verhuurder uit te nodigen voor een volgende bijeenkomst om de plannen toe te lichten, in een ander geval kan het zijn dat de bewoners gezamenlijk afspreken een aangekondigde aannemer niet binnen te laten. Is het een grote groep bewoners dan is het praktisch een commissie op te richten van afgevaardigden met wie in eerste instantie het contact wordt onderhouden. Zij spelen vervolgens een belangrijke rol in het verder informeren van de overige huurders. Tegengestelde belangen
Bij het inventariseren van de wensen kan het lijken dat er bij de bewoners tegengestelde belangen zijn: de een wil CV en alle rookgasafvoeren weg laten slopen, terwijl de onderbuurman graag de gaskachel behoudt. Bedenk hierbij dat het primair een probleem van de verhuurder is om dit op te lossen en met acceptabele aanbiedingen te komen voor iedereen. De huurders hoeven dit dus niet onderling uit te vechten. Kijk vooral naar wat de bewoners als gemeenschappelijk belang hebben en probeer daar een gezamenlijke aanpak voor af te spreken Wie vertegenwoordigt de commissie? Zijn er bewoners die zich buitengesloten of niet vertegenwoordigd? Ga dit soort dingen na en betrek zo veel mogelijk ook de mensen die niets laten horen en de ‘tegenstanders’ er bij. Juist door alle betrokkenen samen te brengen en te binden op de gezamenlijke punten ontstaat een sterke commissie. Het is goed om aan een commissie duidelijk te maken dat het belangrijk is met één mond te spreken. De commissie vertegenwoordigt daarbij ook de belangen van de andere bewoners: dus niet per definitie het persoonlijke belang van de commissieleden. Het komt ook voor dat een commissie de bewonersondersteuner benadert met een verzoek tot ondersteuning. Of zelfs een corporatie die het vraagt. Ga in zo’n geval altijd eerst na hoever het proces cq. plan is en in hoeverre er nog ruimte is voor invloed, planwijziging etc. Stem dit eerst goed af met de verwachtingen die de bewoners hebben.
Uitnodigen
▶ brief/e-mail, zorg voor een actueel adressenbestand ▶ mondeling; mond op mond reclame of zelf langs de deuren gaan. Laatste wordt door
Zorg er voor dat er vertrouwen is in de ondersteuning. Dit is extra belangrijk als de aanvraag voor ondersteuning via de corporatie is gelopen.
veel mensen als bewerkelijk gezien. Hoeft niet, het kan best snel en het is heel effectief. Levert ook een veel beter beeld op van de bewoners en hun leefsituatie ▶ media: soms in te schakelen (met name buurtkranten e.d.) ▶ woningcorporatie/stadsdeel: soms kan hiervoor worden gekozen, juist om mensen te betrekken. Sommige groepen zijn moeilijk te bereiken, maar gaan wel naar officiële bijeenkomsten. De eerste vergadering vooraf
10.2 Het opzetten van een bewonersgroep Vaak wordt gevraagd: hoe zet je een groep op? Het antwoord is niet eenduidig. Het is altijd afhankelijk van het probleem, de groep bewoners, de achtergrond van de bewoners en zelfs van de bewonersondersteuner. Er is geen blauwdruk van ‘hoe het moet’, onderstaand is meer een manier om mensen aan het denken te zetten over hoe het zou kunnen. Maak een goede afweging!
Uitgangspunt is dat er een passende vorm wordt gekozen om het voorgelegde probleem mee aan te pakken. Er zijn veel verschillende soorten bewonersgroepen denkbaar: platform, klankbord, commissie, werkgroep etc. Alvorens te besluiten welke vorm het beste is, moeten een aantal dingen worden uitgezocht: ▶ Analyse van het probleem ▶ Wat voor soort wijk ▶ Welke achtergrond ▶ Voorgeschiedenis Al deze factoren kunnen bepalen welk soort bewonersgroep goed is om op te zetten. Dit hoeft niet meteen te duidelijk te zijn. In het geval niet duidelijk is wat er precies speelt, kan er ook eerst een bijeenkomst worden uitgeroepen om aan de hand daarvan een richting te kiezen. Hoe aan de slag?
De vijf W’s”: wie, wat, waar, wanneer en waarom. Een principe om altijd in het achterhoofd te houden. De waarom wordt nog al eens vergeten: bewoners uitnodigen, over wat, wanneer en waar. Maar waarom? Om mensen te motiveren moet ook iets over de ‘waarom’ gezegd worden. Het is belangrijk dat bewoners bij een overleg duidelijk onderscheid weten tussen vooroverleg van alleen bewoners en overleg met corporaties of stadsdeel. Een goed vooroverleg maakt overleg met derden tot succes. In een vooroverleg kunnen de bewoners zich goed voorbereiden, waardoor zij tijdens de onderhandelingen voor zichzelf opkomen en de bewonersondersteuner niet als ‘spreekbuis’ hoeft te dienen. Dit maakt de bewoners minder afhankelijk en in het vervolg ook sterker om zelf iets te ondernemen.
▶ Goed voorbereiden: de eerste klap is een daalder waard. Neem de tijd het probleem te analyseren.
▶ Starten met grote vergadering? Of direct starten met afgevaardigden? Soms is het makkelijker om te beginnen met een groep mensen die elkaar kennen voor een eerste voorbereiding. Dit is afhankelijk van de analyse. Tijdens de eerste bijeenkomst
▶ Enthousiasme is belangrijk! Ga zelf niet bij de pakken neerzitten en zeggen dat het geen zin heeft of dat iets zo vaak voor komt. Juist enthousiasme geeft de bewoners het gevoel dat ze iets kunnen. ▶ Uitleggen wat de rol van bewonersondersteuner is en wat men wel en niet kan verwachten, eventueel vastleggen op papier. ▶ Twee mensen zijn al een groep waar kan worden begonnen. Probeer niet te lang stil te staan bij het feit dat er zo weinig mensen zijn, immers deze twee hebben wel de moeite genomen te komen. Beter is te agenderen: ‘hoe de groep te vergroten’. ▶ Bespreek de redenen om een bewonerscommissie op te richten: laat alle mensen aan het woord en inventariseer hun ideeën en problemen: het korte rondje zonder discussie. Bij veel mensen kan dit eventueel in groepen uiteen. Praat en vraag na als het gevoel ontstaat dat mensen niet alles zeggen, of niet in de groep durven spreken. ▶ Taakverdeling, indien al mogelijk ▷ voorzitter vergadering ▷ notulist vergadering (let op: wel belangrijk dat het goed gebeurt) ▷ contactpersoon naar buiten ▷ penningmeester ▷ diverse taken (laat iedereen wat doen!) Planning hoe het er verder uit zal zien, neem deze aspecten mee:
▶ Perspectief, stel haalbare doelen! ▶ gezellig ( bij mensen thuis) ▶ houdt het vooruitzicht en de plannen concreet ▶ geef aan dat mensen een lange adem moeten hebben ▶ probeer niet te veel vergaderen: mensen haken af ▶ maak duidelijk onderscheid tussen overleg en vooroverleg Let op dat mensen zichzelf niet overlopen. Een proces kan lang zijn en de bewonersondersteuner moet er zicht op houden dat mensen ook in staat zijn de eindstreep te halen. Temper enthousiasme: niet elke week vergaderen, maar alleen wanneer nodig. Mensen moeten niet gefrustreerd raken. Problemen die voorkomen
▶ De bewoners willen niet overleggen, alleen maar actievoeren. ▶ Volgens de bewoners heeft het allemaal geen zin. ▶ Alles is al besloten. ▶ De Woningbouwvereniging wil niet overleggen. ▶ Er is een dominant bewonerscommissielid. ▶ De bewoners hebben wensen die onrealistisch zijn. Hier zijn geen concrete antwoorden op: voorzie dat dit soort problemen zich kunnen voordoen, herken ze en probeer ze op een strategische manier te pareren.
Grip op de ingreep
35
Hoofdstuk 10
Hoofdstuk 10
Soms kunnen zelfs de notulen van het vooroverleg worden gebruikt als agenda van het overleg met de verhuurder of het stadsdeel. Dit kan heel effectief zijn: op die manier bepalen de bewoners letterlijk de agenda.
10.3 Bewonerscommissies: aanspreekpunten, invloed en valkuilen Aanspreekpersonen bij de corporatie
In de praktijk zijn er nogal wat mensen betrokken bij projecten van corporaties. Ook de corporaties proberen steeds vaker de bewoners te bereiken. Er zijn soms afdelingen sociaal beheer /of speciale participatiemedewerkers die zich daarmee bezighouden. Ook wordt bij ingrepen werk uitbesteed. Zo worden er enquêtes afgenomen door externe onderzoeksbureaus. Het maken van plannen wordt soms door een interne of externe projectontwikkelaar gedaan. Hierdoor worden brieven aan bewoners door verschillende mensen ondertekend. De corporatie blijft echter eindverantwoordelijke in het proces en het overleg. Het is voor een commissie van groot belang dat zij de juiste afspraken maakt en overlegt met de juiste mensen. Dat zijn de mensen die op de hoogte zijn van de plannen en het proces, maar ook de mensen die mandaat hebben om beslissingen te kunnen nemen. Iemand van sociaal beheer zal nog wel het mandaat hebben om voor een individueel geval een uitzondering te maken, maar zal meestal niet beleidsmatig een wijzi-
ging kunnen afspreken die alle bewoners betreft. Omgekeerd kan met een projectleider algemene afspraken worden gemaakt, maar deze zal weer niet op individueel niveau beslissingen nemen. Een commissie doet er dan ook goed aan om alle betrokken personen bij het proces in kaart te brengen en inzicht te hebben in hun takenpakket en mandaat. Over het algemeen nemen de rayonmanagers of de directie de go/no go beslissingen, de projectleiders hebben binnen dit kader weer beslissingsbevoegdheid. Veelal zijn er twee projectleiders: een procesmatige (voor de voorbereiding) en een technische (tijdens de uitvoering). Ook deze kunnen weer bij een extern bedrijf in dienst zijn. Processen van sloop of renovatie kunnen lang duren. Het komt vaak voor dat aan de kant van de corporatie mensen van functie wisselen en dat de commissie nieuwe contactpersonen krijgt. Juist dan is het van belang om terug te kunnen vallen op afspraken die op papier staan. Zorg er dus voor dat gedurende het hele proces alles goed wordt gedocumenteerd en goedgekeurd door de corporatie. Aanspreektitel bewonerscommissie
Zoals eerder geschetst beweegt er veel in corporatieland als het gaat om het betrekken en consulteren van bewoners over beleid en plannen. Het komt regelmatig voor dat een corporatie het initiatief neemt om bewoners uit te nodigen om mee te praten over bijvoorbeeld
ontwerpplannen. Dergelijke initiatieven hebben vele benamingen: bewonersplatform, -klankbord, -panel, ontwerpgroep etc. Let op dat dergelijke organen geen formele bewonerscommissies zijn en daardoor niet vanzelf dezelfde rechten hebben. Bewoners worden in zo’n geval vaak vooral uitgenodigd om hun persoonlijke mening te geven over een voorstel. Zij zitten er dan niet namens anderen en hebben dan ook geen mandaat. Ook is hun advies vrijblijvend, in tegenstelling tot het gekwalificeerde adviesrecht van een bewonerscommissie. Een platform neemt in principe geen onderhandelingspositie in, omdat het niet kan onderhandelen en spreken namens andere bewoners. Het kan dus ook geen afspraken maken. Voor de bewonersondersteuner is het belangrijk dit te herkennen en bewoners te wijzen op het verschil in posities die ze kunnen innemen. Valkuil voor commissies
Omdat de vertegenwoordigers van bewonerscommiss ies om tafel zitten met de corporatie en ook regelmatig terugkoppelen aan de bewoners ontstaat er de neiging om ook zelf de informatie van de corporatie door te geven aan de bewoners. Als het functioneel is, is hier natuurlijk niets op tegen, maar een commissie is hiertoe allerminst verplicht. Het is de corporatie die in eerste instantie de plicht heeft haar bewoners te informeren over plannen, voornemens en afspraken. Om strategische redenen en om de onafhankelijkheid als commissie te waarborgen is het belangrijk om deze twee zaken goed te scheiden: wat behoort tot de terugkoppelingsplicht van de commissie en wat is de mening van de corporatie en informatie die zij zelf behoort te communiceren. Corporaties zetten nogal eens aan het begin van een traject een woonwensenonderzoek uit onder de bewoners. Er wordt dan aan de bewoners gevraagd wat zij van hun woning vinden en welke verbetering zij zouden wensen in hun woning of woonsituatie. De uitkomst wordt dan tegelijkertijd gebruikt als argument dat er draagvlak is voor de plannen. Voor een bewonerscommissie is het belangrijk om invloed uit te oefenen op deze enquête door de vraagstelling samen met de corporatie te maken, of desnoods door een eigen enquête te houden waar open vragen worden gesteld. Het is ook belangrijk een woonwensenenquête los te zien van het vragen van toestemming van bewoners voor renovatieplannen. Als 70% van de bewoners bij een woonwensenenquête aangeeft wel een renovatie te willen is dat iets anders dan dat zij instemmen met het uitgewerkte plan voor de woning waarin ze wonen of zelfs uitplaatsing. De instemming moet op individueel niveau worden gevraagd, inclusief de eventueel bijbehorende huurverhoging. Een valkuil is het sturen van de commissie en zelf als bewonersondersteuner afspraken maken namens de bewoners. Koppel altijd alles terug naar de commissie en neem geen beslissingen zonder ruggespraak. Een bewonersondersteuner stelt zich ten dienste van de commissie, dient deze te informeren en te ondersteunen, maar neemt geen zelfstandige beslissingen ten aanzien van strategie en gang van zaken.
36
Grip op de ingreep
Momenten van invloed voor een bewonerscommissie
Al eerder is het gekwalificeerd advies genoemd als een belangrijk instrument om het proces met de bewoners te beïnvloeden. Ook het woonwensenonderzoek biedt een goede aanleiding om met bewoners en verhuurder aan tafel te gaan en de resultaten te bespreken. Een ander belangrijk moment in het proces is de afgifte van de peildatum bij ingrijpende plannen. Vanaf deze datum worden mensen stadsvernieuwingsurgent en is het plan eigenlijk goedgekeurd. Het groene licht voor deze peildatum wordt afgegeven door het stadsdeel. Dat betekent dat een bewonerscommissie tot dat moment de politiek kan inschakelen om tot goede afspraken te komen door erop aan te dringen dat deze afspraken onderdeel worden van het stadsdeelbesluit om de peildatum af te geven. Met andere woorden: voldoet de corporatie niet aan de voorwaarden die ook de commissie stelt, dan zou het stadsdeel de toestemming kunnen uitstellen of zelfs tegenhouden. Hiervoor is het natuurlijk van groot belang om politieke medestanders te zoeken binnen het stadsdeel. Ook kan het belangrijk zijn om te controleren of het stadsdeel van plan is het besluit door het Dagelijks Bestuur of door de stadsdeelraad te laten nemen.
Een maximaal onderhandelingsresultaat? ▶ Zorg dat de bewoners serieus genomen worden: zorg voor een breed gedragen commissie die de achterban goed informeert en mandaat heeft.
▶ Maak de bewonersgroep bekend bij het stadsdeel en maak politici en ambtenaren (medestanders). Organiseer iets, houd een dialezing over het complex.
▶ Zorg dat de kernpunten van de bewoners in kaart zijn gebracht. ▶ Laat rapportages en bouwkundige opnames controleren. ▶ Stel haalbare doelen. ▶ Onderhandel niet over individuele zaken, maar spreek als commissie uit dat er voor de individuele zaken passende oplossingen gevonden moeten worden.
Het uiteindelijke go/no go besluit wordt genomen door de directie of rayonmanager van de corporatie. Weet goed wanneer dat besluit wordt genomen en dat alle (tegen)argumenten voor die tijd goed zijn overgebracht. Daarna kan op detail nog gediscussieerd worden met de projectleiders op uitvoeringsniveau, maar het besluit is al genomen. n
Grip op de ingreep
37
Bewoners ondersteunen: een vak!
Hoofdstuk 11
11.1 Wat is een bewonerondersteuner? Een bewonersondersteuner ondersteunt, zoals het woord al zegt, bewoners. Deze ondersteuning is met name gericht op zaken die gerelateerd zijn aan de woon,- en huursituatie. Onderhoudsproblemen, renovatieplannen, herstructurering, allerlei zaken waar een huurder mee te maken kan krijgen zijn onderwerp van deze ondersteuning.
De bewonersondersteuner is diegene die er voor zorgt dat bewoners in staat worden gesteld om zich te organiseren en goed op te komen voor hun belangen. De ondersteuner biedt perspectief, schetst de mogelijkheden, de kansen en de valkuilen. Daarnaast begeleidt ze het proces tussen de bewoners en andere (onderhandelings) partners. Ze probeert daar waar mogelijk individuele problemen te bundelen in collectieve aanpak. De bewonersondersteuner moet goed op de hoogte zijn van wat er speelt in een wijk. Wat zijn de ontwikkelingsplannen, welke eigenaar bereidt renovaties voor en waar kunnen problemen ontstaan. Ze houdt binnen de organisatie de agenda van de raadscommissie Wonen bij en zorgt er voor dat wekelijks de vergunningaanvragen bekeken worden. Ze draagt zorg voor een goede registratie van gebeurtenissen, activiteiten en relevante informatie. Positie van de bewonersondersteuner
Van groot belang is om goed te realiseren wat de positie van de bewonersondersteuner is, zowel naar de verhuurder als naar de bewoners. Ook de verhuurder heeft verwachtingen en zal soms vragen om een advies van de ondersteuner: ‘wat vind jij er nu van’. Wat kan een ondersteuner daarmee doen? Zij is onafhankelijk, maar wel een ondersteuner en adviseur van de bewoners. Op een dergelijk moment kan best aan de verhuurder gezegd worden: “Ik ben er voor de huurders”. Het is een grote valkuil om ook ‘professioneel’ meegetrokken te worden met de verhuurder. Daarnaast is de positie naar individuele huurders een belangrijk aandachtspunt. Regelmatig zullen individuele bewoners proberen de ondersteuner te verleiden om een individueel belang op de agenda te krijgen. Tijdens een vergadering is het lastig individuele vragen te beantwoorden, maar het breder trekken, bijvoorbeeld door te vragen of het bij meer mensen speelt, maakt dat het weer terug bij de groep komt. Gaat de ‘rest van de
38
Grip op de ingreep
groep’ dan toch in op het probleem, dan is het waarschijnlijk een breder probleem en kan het ook in de groep behandeld worden. Een andere mogelijkheid is ‘de vraag even te parkeren’ en er op een later tijdstip op terugkomen buiten de vergadering. Rol van de bewonersondersteuner
Welke rol speelt de ondersteuner: adviseert ze op inhoud, of bewaakt ze alleen het proces? Vaak wordt gezegd alleen op proces, maar een bouwkundig bewonersondersteuner bijvoorbeeld kan ook advies geven op de inhoud zolang het zijn/haar vakgebied betreft. Een combinatie kan dus ook, uiteindelijk bepaalt de bewoner wat hij goed of slecht vindt. Er zijn verschillende opstellingen van een bewonersondersteuner. Diverse factoren maken dat een bepaalde rol wordt gekozen: ▶ Adviseur: sommige groepen willen alleen advies en het vervolgens zelf doen, anderen moeten meer op sleeptouw worden genomen. Het één is niet beter of slechter dan het andere. ▶ Ondersteuner: zorgen dat mensen in staat worden gesteld om voor zichzelf op te komen. ▶ Belangenbehartiger: hierbij moet scherp worden opgelet wie de achterban is. Het gevaar bestaat dat de ondersteuner zich isoleert van de bewoners. ▶ Bemiddelaar: ook in deze rol moet er heel duidelijk worden gecommuniceerd naar beide partijen. De ondersteuner bemiddelt en zoekt zodoende naar de ruimte en de gemeenschappelijke punten. Doel van de bewonersondersteuning
Uiteindelijk gaat het er altijd om dat de bewonersgroep een meer gelijkwaardige gesprekspartner wordt met de verhuurder. De ondersteuner kan er voor zorgen dat de bewoners serieus worden genomen. Door de bewoners meer kennis en inzicht te geven in hun eigen situatie, zullen ze ook meer in staat zijn hun belang te herkennen en te verdedigen. Daarbij is de eensgezindheid op hoofdlijnen een belangrijke factor. Zorg voor regelmatige terugkoppeling en maak het doel van de groep bereikbaar. De groep moet het zelf doen, bewonersondersteuners kunnen helpen, adviseren en ondersteunen. Begin altijd met afspraken. Let op: mensen hebben altijd eigen agenda’s. Gaandeweg raken deze mensen toch teleurgesteld omdat ‘hun punt’ niet wordt gehol-
Hoofdstuk 11
pen. De teleurstelling kan ook van de groep zelf komen. In dat geval is het belangrijk om weer even de doelen te herhalen en de bewoners eventueel regelrecht te vragen: wat willen jullie van me? Deze afspraken kunnen worden vastgelegd in de offerte, tijdens de eerste bijeenkomst, maar soms duurt het ook even voordat duidelijk is wat kan, of wat de groep wil. De bewonersondersteuner streeft naar maatwerk: oplossingen voor iedereen. Dat wil niet zeggen dat het een bemiddelende rol is, maar een rol waarbij scherp wordt gelet op een ieders belangen. De bewonersondersteuner moet er tijdens het proces voor zorgen dat ieders belang aan de orde komt en er een juiste balans ontstaat.
Tips voor de bewonersondersteuner ▶ Wees niet te idealistisch. De bewonersondersteuner is de professional en moet afstand weten te houden. Je kunt mensen bewust maken, maar ze niet dwingen de wereld te veranderen. Laat de bewoners het woord voeren. Een bewonersondersteuner is betrokken maar houdt professionele afstand. ▶ Bewoners ondersteunen is altijd werken met mensen, het is dus ook altijd anders. Daarom kun je niet altijd voorkomen dat je gemangeld raakt tussen bewoners. Het blijft met mensen werken. Belangrijk is dat de bewoners niet gefrustreerd raken. Jezelf kun je beschermen door niet alle energie in één project te stoppen en op tijd je rust te nemen. ▶ Geloof in de eigen kracht van de bewoners. Bewoners ondersteunen is anders dan dienstverlening: mensen komen naar jou en jij geeft antwoord. In dit geval ondersteun je de bewoners zodat ze zelf hun antwoorden formuleren. ▶ Analyse van het probleem is het halve werk! Vervolgens strategisch te werk gaan. Niet alleen papier produceren, maar ook samen activiteiten organiseren ▶ Niet afwachten maar initiatief nemen. Zorg voor supervisie, overleg met collega’s of andere bewonersondersteuners. Je kunt vastlopen en met iemand willen brainstormen. Blijf vernieuwend en verfris je kennis door regelmatig scholing en cursussen te volgen.
11.2 Competenties van een bewonerondersteuner De bewonersondersteuner is de professional. Professioneel op het gebied van organisatie en participatie en in het onderhandelen met een professionele verhuurder. Dus niet (perse) op de specifieke inhoud. Veel bewonersondersteuners hebben de neiging om voorop te gaan lopen: dat is niet de juiste plaats: de bewoners moeten het gaan doen en de bewonersondersteuner kan stimuleren dat het ook gebeurt. De bewonersondersteuner hoeft niet degene te zijn die met de oplossingen aan komt. De bewoners zijn deskundig, vaak zit er een heel scala van kwaliteiten in een groep bewoners. Kunst is om daar optimaal gebruik van te maken. Te deskundig zijn als bewonersonder-
steuner kan ook afschrikken: ‘jij zal het de bewoners wel even vertellen’. Daarnaast worden mensen dan niet gestimuleerd om voor hun eigen belangen op te komen. Kortom: op organisatie en participatie de professional, daar neemt de bewonersondersteuner initiatief en hakt zij knopen door. Op andere gebieden: daar waar mogelijk overlaten aan de bewoners en hen ondersteunen in het opkomen voor hun eigen belangen.
Competentieprofiel: 1. Onderzoeken en analyseren
Neem een verhaal niet zomaar aan. Vaak zit er meer achter, luister goed, vraag verder en analyseer eerst helder het probleem voor conclusies te trekken. Hiertoe kan het ook nodig zijn om onderzoek te doen in hoeverre het probleem bij anderen speelt e.d. 2. Activeren en organiseren
Neem initiatief, bedenk een raamwerk en motiveer bewoners om mee te doen en te denken. Probeer de gezamenlijke belangen te formuleren. Geef tegelijkertijd wel de bewoners een belangrijke rol. 3. Beheren en informeren
Beheer adressen, wees op de hoogte van de lokale ‘sociale kaart’. Informeer bewoners over hun rechten. 4. Ontwerpen en innoveren
Wees vernieuwend. Ga niet achteroverleunen, maar probeer te zoeken naar nieuwe methodes en probeer dingen uit. 5. Gebruik maken van methoden en technieken
Ook heel letterlijk: gebruik een beamer waardoor bijvoorbeeld een discussie over plattegronden veel gemakkelijker centraal kan worden gevoerd. Er zijn veel technieken die je kunt gebruiken, kijk bijvoorbeeld op www.opbouwwerk.nl.
11.3 Ondersteunen niet overnemen (Empowerment) Bewonersondersteuners kunnen bewoners bij processen helpen en ondersteunen. Zij initiëren en structureren het overleg met de eigenaar en zetten waar nodig hun specifieke deskundigheid in. De noodzakelijke bouwkundige expertise, kennis over de rechtspositie, de huurprijzen en gemeentelijke regelgeving is voorhanden. Deze kennis is een goed middel om in te zetten voor de belangen van de bewoner. Toch blijft de bewoner de onderhandelingspartner. Waak er voor dat de bewoners zelf een belangrijk aandeel hebben in het proces en dat ze altijd aanwezig zijn bij belangrijke gesprekken. Een goede manier is bijvoorbeeld voorvergaderen. Tijdens de gesprekken nemen de bewoners het heft in handen, de bewonersondersteuner grijpt alleen dan in als het er op lijkt dat er onhandige dingen worden gezegd, voorbarige afspraken worden gemaakt of belangrijke dingen worden vergeten. Verdeel de taken en geef aan wat de bewonersondersteuner wel en niet doet. Stel zonodig een protocol op en overhandig dit aan de kersverse bewonerscommissies. Denk hierbij aan de secretariële werkzaamheden, het voorzitten van vergaderingen, het informeren van de rest van de bewoners en het notuleren van overleggen. Juist dit zijn taken die prima bij de bewoners zelf gelegd kunnen worden. Grip op de ingreep
39
Hoofdstuk 11
Hoofdstuk 11
Vergeet ook niet te kijken naar de samenstelling van de commissie en mogelijkheden deze te verbreden, danwel het draagvlak te vergroten. De participatie medewerkers bij de wijksteunpunten of het Stedelijk Bureau kunnen de bewonersondersteuners adviseren en ondersteunen. Empowerment in het wonen betekent:
▶ mensen in staat stellen om zich actief te bemoeien met de voorbereiding en uitvoering van plannen op zowel fysiek als sociaal-economisch gebied in de stedelijke vernieuwing. ▶ dat bewoners de voor hen bestemde voorzieningen weten te vinden en te gebruiken; woonspreekuren, loketten zorg en samenleven, Wijksteunpunt Wonen, maar ook opvoedondersteuning, gezondheidszorg, welzijnswerk. ▶ dat ze zelf initiatieven nemen en tot uitvoering weten te brengen en daarvoor zelf de nodige ondersteuning weten te organiseren.
11.4 Overige aandachtsgebieden voor de bewonerondersteuner Actief benaderen en ondersteunen
Elders staat al het belang van actieve benadering beschreven: het vroeg informeren en betrekken van bewoners bij een aanpak van een complex of wijk, zorgt er voor dat de bewoners de maximale invloed kunnen uitoefenen op de ontwikkelingen. De actieve houding ten aanzien van individuele problemen is hier een belangrijk onderdeel van: door de buren te benaderen en te kijken of zij met dezelfde problemen kampen kunnen de problemen efficiënt en effectief worden aangepakt. De bewoners voelen zich gesterkt door het idee niet alleen te staan. Ook andere signalen kunnen aanleiding geven een pand of complex actief te benaderen, bijvoorbeeld na een gepubliceerde bouwvergunning of splitsingsaanvraag. Hierbij is het niet nodig om onmiddellijk iedereen uit te nodigen, maar wel kunnen huurders geïnformeerd worden over de voornemens, ze kort te wijzen op hun rechten en over het bestaan van bewonersondersteuning. Een andere vorm is het actief benaderen van bewoners van één specifieke eigenaar als daar aanleiding toe is. Een bewonersondersteuner kan natuurlijk ook bestaande groepen ondersteunen. Wellicht zijn er in de buurt commissies of bewonersgroepen die al een tijd draaien maar met enige regelmaat wel advies en ondersteuning kunnen gebruiken. Het is goed om een beeld te hebben van de bestaande bewonersgroepen in de buurt en omgekeerd hen op de hoogte te stellen van het bestaan van de ondersteuning. Lokale politiek
De lokale politiek speelt een belangrijke rol in de planvorming. Zij geven de vergunningen af en nemen besluiten om gebieden bijvoorbeeld als ‘stadsvernieuwingsgebied’ aan te wijzen. Daarnaast zijn ze vaak ge-
40
Grip op de ingreep
brand op goede ondersteuning van bewoners en willen ze graag op de hoogte worden gehouden van misstanden. De bewonersondersteuner heeft hier op verschillende niveaus mee te maken: als gesprekspartner om ze te informeren over de ontwikkelingen in de wijk, als mede,- of tegenstander in de strijd tegen een voorgenomen project of als subsidieverstrekker. Gesprekspartner Het is belangrijk om goed in kaart te hebben wie de belangrijke politieke spelers zijn in het stadsdeel. Hierbij gaat het zowel om politici als ambtenaren: houdt de lijnen kort, zodat zaken eenvoudig kunnen worden aangekaart. Dit hoeft overigens niet te betekenen dat ze niet bekritiseerd kunnen worden als daar aanleiding toe is. Het is echter wel belangrijk om daarin een onafhankelijke positie in te nemen. In het kader van informatievoorziening geldt in eerste instantie dat de politici goed op de hoogte moeten zijn van het werk dat wordt gedaan. Nodig ze uit voor een presentatie en maak ze doordrongen van de noodzaak van bewonersondersteuning. Houdt ze met enige regelmaat op de hoogte houden van de activiteiten of breng zaken onder de aandacht die op dat moment spelen. Mede,- of tegenstander In verschillende stadia van een projectontwikkeling speelt de politiek een belangrijke rol in de besluitvorming. Het kan voorkomen dat het gezien de ontwikkelingen gewenst is om deze besluitvorming te beïnvloeden. Er zijn verschillende instrumenten beschikbaar. Tijdens een raads,- of commissievergadering kunnen bewoners inspreken. Ze kunnen ook een raadsadres indienen. Of de politici middels een brief op de hoogte stellen van de problemen en bedenkingen. Eventuele politieke partners kunnen worden benaderd om een strategie af te spreken. Let wel dat dit soort activiteiten primair door de bewoners worden ondernomen. De bewonersondersteuner kan adviseren bij het opstellen van brieven en bezwaren, maar zal niet namens de bewoners gaan inspreken. Betrek ook altijd de lokale huurdersorganisaties of netwerken bij dit soort acties. Maak gebruik van hun expertise en contacten. Daarnaast kan de huurdersvereniging een rol spelen in bezwaarprocedures als de statuten dit mogelijk maken. Subsidie verstrekker Om de huurder een klein beetje gelijkwaardige positie te geven tegenover de professionele verhuurder of diens vertegenwoordiger is deskundige ondersteuning van de huurder(s) van groot belang. Daar is voldoende capaciteit voor nodig, maar daar is niet iedereen in de politiek zich van bewust. Ook om die reden is het belangrijk het werk onder de aandacht te brengen. Bekendheid ontstaat alleen als de activiteiten zichtbaar zijn. Schrijf regelmatig in de buurtkrant over de activiteiten. Stuur een persbericht rond als er iets bijzonders gebeurt of een belangrijk succes is behaald. Zorg er voor dat voor huurders belangrijke informatie op de website komt te staan, met recente voorbeelden van successen en hoe het niet moet. Al deze aandacht zal er toe leiden dat binnen de poli-
tiek het besef groeit dat de huurder gebaat is bij een goede ondersteuning. De huurdersvereniging kan eveneens een belangrijke rol spelen in het benadrukken van de noodzaak van een goede bewonersondersteuning. Het goed registreren van de activiteiten is een ander onderdeel van het zichtbaar maken van het werk en de noodzaak. Cijfers, tijdsinvestering en soort vraag zijn daarvan de basiselementen. Om dit meer tot de verbeelding te laten spreken is het goed de cijfers te illustreren met praktijkvoorbeelden. Ook in dit opzicht is het van belang om partners te vinden die het werk en de activiteiten ondersteunen. Dat de lokale politiek eveneens subsidieverstrekker is, mag niet leiden tot het monddood maken van de bewonersondersteuner. De subsidie strekt immers eveneens tot het mondig maken van de bewoners en de daarbij mogelijk politiek kritische kanttekeningen. Tegelijkertijd is het wel van belang de positie hierbij in het oog te houden. De bewonersondersteuner laat zich niet leiden door emoties, maar laat dit aan de bewoners over. Van de bewonersondersteuner wordt een zakelijke houding verwacht. Huurdersvereniging
Een lokale huurdersvereniging zet zich in voor algemeen beleid voor de huurders in het stadsdeel. Ten aanzien van politieke besluitvorming zijn zij een belangrijke factor voor de bewonersondersteuner. Omgekeerd heeft de huurdersvereniging behoefte aan input als het gaat om actuele zaken. Een belangrijke taak van de bewonersondersteuner is het voeden van de (lokale) huurdersvereniging met signalen uit de praktijk. De politieke lobby is een samenspel tussen de huurdersvereniging en de bewonersondersteuner, waarbij de bewonersondersteuner de praktijkvoorbeelden aandraagt en de huurdersvereniging als spreekbuis optreedt. Het is dan ook goed om met enige regelmaat overleg te voeren met vertegenwoordigers van de huurdersvereniging. Is er in het stadsdeel geen huurdersvereniging, maar zijn er wel bewoners die er een willen oprichten? Neem dan contact op met de Huurdersvereniging Amsterdam voor hulp en advies bij het oprichten daarvan. Zij ondersteunen lokale huurdersverenigingen bij het opzetten en hun werk. Bedenk daarbij dat een vereniging niet de enige vorm is. Andere organisatievormen en netwerken kunnen ook heel nuttig zijn om zaken in de publiciteit te brengen of bij de politiek aan te kaarten.
pen, kennisoverdracht, themabijeenkomsten ed. Het Stedelijk Bureau is de bereiken op 020-4283865,
[email protected]. Bewonersloket Stedelijke Vernieuwing
Het Bewonersloket Stedelijke Vernieuwing van het Amsterdams Steunpunt Wonen is een vraagbaak voor huurders die zich georganiseerd hebben. Vertegenwoordigers van bewonersgroepen kunnen hier terecht voor advies over hun rechten, plichten en beïnvloedingsmogelijkheden bij ingrepen aan hun woning of woonomgeving. De medewerkers van het loket bieden verder ondersteuning bij het overleg tussen huurders, verhuurder en/of het stadsdeel. Ook beantwoorden ze vragen vanuit de wijksteunpunten wonen. Het loket is te bereiken via het ASW: 020-5230130. Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag
Het Meldpunt inventariseert gevallen van ongewenst verhuurgedrag in Amsterdam en onderzoekt de mogelijkheden dit te veranderen. Huurders die lastig gevallen worden kunnen via het Meldpunt ondersteuning krijgen. Professionals kunnen eveneens ondersteund worden in geval van ongewenst verhuurgedrag. Van hen wordt eveneens verwacht signalen omtrent ongewenst verhuurgedrag te melden. Dit kan middels een meldformulier in het registratieprogramma of telefonisch via 020-5230199 Naslagwerken en websites
▶ Draaiboek Woonruimtebemiddeling. Te downloaden vanaf de Dienst Wonen site: onontbeerlijk voor alle actuele informatie en gegevens omtrent de Amsterdamse regelgeving. ▶ Punt van de huur: verkrijgbaar bij het Amsterdams Steunpunt Wonen. Uitleg van huurprijzenwet en procedures bij Huurcommissie en kantonrechter. ▶ Memo huurrecht: jaarlijks geactualiseerde uitgave van Kluwer met alle wetsartikelen met betrekking tot huurrecht, huisvestingswet en uitvoeringswet huurprijzen. ▶ Een handleiding voor ondersteunen van bewoners, tips en methodieken: het boekje: ‘competenties voor de bewonersondersteuner’. ▶ www.opbouwwerk.nl: site met veel actuele informatie over ondersteunen van bewoners (landelijk) ▶ www.wonen.amsterdam.nl site van de Dienst Wonen. Veel informatie en actuele ontwikkelingen. Voor regelgeving, kijk op documentatie > regels en verordeningen. Ook geven zij interessante publicaties uit zoals de bouwbrief en verschillende draaiboeken. n
11.5 Hulp en advies voor ondersteuners Stedelijk Bureau Wijksteunpunt Wonen
Bij het Stedelijk Bureau zijn verschillende deskundigen werkzaam om de bewonersondersteuners in de wijk te adviseren. Bewonersondersteuners kunnen daar terecht met concrete vragen, maar ook kunnen zij verzoeken indienen voor scholing op bepaalde onderwerGrip op de ingreep
41
Hoofdstuk 12
Bijlagen Vuistregels
Vanuit het oogpunt van de bewonerondersteuner 1. Bewoner neemt contact op in verband met plannen van eigenaar
▷ Noteer adres en mogelijk andere panden ▷ Onderzoek of er vergunningen zijn afgegeven of aangevraagd ▷ Bewoner kan plannen gaan inzien en kopiëren op het stadsdeel 2. Bewoners worden uitgenodigd voor een bewonersavond ▷ Maak een aanwezigenlijst en verzamel adressen, telefoonnummers en emailadressen ▷ Tijdens de eerste bijeenkomst heeft de bewonerondersteuner een leidende rol ▷ Afhankelijk van de situatie en behoefte wordt een commissie opgericht ▷ Er worden vervolgstappen afgesproken ▷ Het verslag wordt ook verzonden aan niet aanwezigen 3. Door de bewonersondersteuner wordt een analyse gemaakt van de plannen: ▷ Bijvoorbeeld: is de fundering wel zo slecht als door de eigenaar wordt voorgesteld? ▷ Zijn er andere plannen mogelijk als alternatief voor sloop-/nieuwbouw? 4. Onderzoek naar de wensen en mening van bewoners ▷ Tijdens een bijeenkomst inventariseren of een enquête uitvoeren ▷ Kan eventueel ook door de corporatie worden uitgevoerd, vraag dan als commissie vooraf inzage in de enquête ▷ Zorg ervoor dat alle bewoners goed geïnformeerd zijn over de plannen en de keuzemogelijkheden in relatie tot hun rechten 5. Overleg met de eigenaar wordt gestart ▷ Wat zijn de plannen en mogelijkheden ▷ Geen afspraken maken tijdens de eerste bijeenkomst, maar bewoners kans gunnen er over na te denken ▷ Weerleg onjuiste voorstellingen of aannames van de eigenaar ▷ Leg de eisen en wensen van de bewoners voor aan de eigenaar 6. Proces van intensieve onderhandeling ▷ Kan soms ook snel gaan, dat ligt aan de aard van het plan ▷ Onderwerpen: sociaal plan, verbeteringen, uitplaatsing, huurverhoging etc. 7. Vastleggen afspraken ▷ Individuele contracten met daarin alle afspraken ▷ Eveneens afspraken over planning en uitvoering! 8. Gedurende werkzaamheden en oplevering ▷ monitoring uitvoering ▷ zonodig maatregelen nemen bij conflicten (aannemer toegang ontzeggen en overleg afdwingen) ▷ gezamenlijke oplevering, huurder tekent pas voor akkoord als alles is verholpen
42
Grip op de ingreep
Meestal zullen huurders via een (telefonisch) spreekuur contact zoeken met een bewonersondersteuner. In veel gevallen is het de huurder dan nog niet duidelijk wat de plannen van de verhuurder zijn. Het is dan moeilijk om hen in detail te informeren. In deze fase is het verstandig huurders alvast van een aantal zaken op de hoogte te stellen. Hieronder verwoord in vuistregels. Deze vuistregels zijn ook los verkrijgbaar om aan huurders mee te geven.
Overeenkomst Onderhoudscontract Particuliere Verhuurders bij ingrepen in de woning
Tussen verhuurder en huurder is een huurovereenkomst van kracht met betrekking tot de onderstaande woning. In de door de huurder bewoonde woning wordt een opknapbeurt uitgevoerd. De huurder moet werkzaamheden qua achterstallig onderhoud volgens artikel 220 van het Burgerlijk Wetboek (titel 4 van boek 7) gedogen.
Verhuurder: Adres: Huurder: Adres: Huurder en verhuurder leggen middels dit contract vast, zich aan de hier onderstaande afspraken te zullen houden.
Tien vuistregels als de verhuurder plannen heeft met je woning 1. Een huurder heeft een sterke rechtspositie, informeer jezelf goed! Denk daarbij aan huurbescherming, koop breekt geen huur, recht om gehoord te worden, recht op redelijke bedenktijd, recht op fatsoenlijke behandeling. 2. Analyseer je positie, je kansen en de bedreigingen Wil ik weg? Kom ik makkelijk aan een andere woning? Wat betekent dat voor mijn huurprijs, heb ik wensen t.a.v. de huidige woning? Zijn er zaken die tegen me gebruikt kunnen worden? 3. Bepaal je onderhandelingspositie Laat de verhuurder je informeren. Zeg niets toe tijdens een gesprek en onderteken niets. Laat niet weten wat je wensen zijn, maar vraag bedenktijd. Neem iemand mee naar een gesprek. 4. Kijk welke huurders met dezelfde plannen geconfronteerd worden Bespreek de situatie en plannen met buren en bekenden. Bundel de krachten: samen sta je sterk en kun je vaak meer bereiken dan je denkt.
1. De opknapbeurt/renovatieplan: 1.1
De verhuurder heeft voorafgaand aan de opknapbeurt een renovatieplan gemaakt (zie 8.1). Dit renovatieplan wordt aan de huurder gegeven. 1.2
Tijdens een inspectie in de woning door verhuurder wordt een lijst opgemaakt van tekortkomingen en gebreken, in aanwezigheid van de huurder. 1.3
Een beschrijving van de werkzaamheden wordt in deze overeenkomst opgenomen als bijlage. Alleen indien er ook sprake is van geriefsverbetering kan er een hogere huurprijs worden afgesproken. Specificatie van de huurprijs voor en na de renovatie wordt in deze overeenkomst opgenomen als bijlage
2. De Huurprijs: 2.1
De huur bedraagt voor aanvang werkzaamheden: Netto € Servicekosten € Bruto € per maand 2.2
5. Zoek professionele ondersteuning en zo nodig juridische hulp Leg de plannen van de verhuurder voor aan je lokale bewonersondersteuner, deze zal jullie verder informeren en ondersteunen.
Na de opknapbeurt bedraagt de huur: Netto € Servicekosten € Bruto €
6. Kies pas na het afwerken van deze stappen welke strategie je gaat volgen Zo kom je veel meer op een gelijkwaardig niveau met de verhuurder. Bedenk dat je verhuurder professioneel is en de regels goed kent.
2.3
7. Zorg dat alle voor jou belangrijke punten aan de orde komen Denk hierbij aan onkosten die je moet maken, welke werkzaamheden plaats gaan vinden, huurprijs na verbetering, bescherming en opslag van eigendommen, aanvang en opleverdatum, boeteclausule als afspraken niet na worden gekomen etc. 8. Leg afspraken goed en volledig vast Omschrijf alle afspraken, voeg eventueel tekeningen toe van de bestaande en nieuwe situatie. Teken niets waarvan je niet overtuigd bent over de juistheid 9. Blijf alert tijdens de uitvoering Wordt alles gedaan zoals afgesproken. 10. Controleer zorgvuldig voor je tekent voor de oplevering
per maand (zie specificatie)
De nieuwe huur gaat in op de eerste dag van de maand na de definitieve oplevering 3. Herinrichtingvergoeding, analoog aan “de Amsterdamse kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop en renovatie”.
Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen een herinrichtingsvergoeding bij niet-ingrijpende renovatie die tijdens bewoning kan worden uitgevoerd (A) en een vergoeding bij ingrijpende renovatie die niet tijdens bewoning kan worden uitgevoerd (B). A. Niet ingrijpende renovatie (kleine renovatie) 3.1
Aan de huurder wordt, indien de opknapbeurt geschiedt tijdens bewoning, een bedrag van € 561,- of € 1.571,- betaald als vergoeding voor herinrichting e.d. Indien de huurder aantoont dat hij ten gevolge van de ingreep extra kosten heeft moeten maken, zal de verhuurder die kosten eveneens vergoeden. Afhankelijk van het type werkzaamheden wordt door de verhuurder een vergoeding uitgekeerd. Deze zal minimaal bedragen: € 561,- (peildatum 1 maart 2007) bij minimaal twee van de volgende werkzaamheden:
▶ het aanleggen van nieuwe standleidingen ▶ wijziging van de maatvoering van kozijnen
1/4
Grip op de ingreep
43
▶ het vervangen van het plafond en/of de wandafwerking in een woonvertrek ▶ het opheffen van technische gebreken aan de keuken (niet zijnde reguliere reparatieverzoeken en/of het herplaatsen van een nieuw keukenblok) ▶ het opheffen van technische gebreken aan de sanitaire ruimte (niet zijnde reguliere reparaties en/of het vervangen van sanitaire toestellen) ▶ slechte installaties (riool, loden waterleidingen, stalen gasleidingen met hennep, geen aarding via aardelektrode, waterleiding in meerdere strangen) ▶ een volledig nieuw keukenblok met vernieuwing van het gehele tegelwerk, waarbij de bewoner maximaal 5 werkbare dagen lang geen gebruik kan maken van de keuken ▶ het geheel of gedeeltelijk vervangen van de badkamervloer waarbij de bewoner maximaal 5 werkbare dagen geen gebruik kan maken van de badkamer
5.6
€ 1.571,- (peildatum 1 maart 2007) bij één of meerdere van de onderstaande ingrepen:
5.10
▶ het herinrichten (verplaatsen van apparatuur) van keuken of sanitaire ruimte ▶ het verplaatsen van een keukenblok vanwege het verplaatsen van standleidingen of wijzigingen in het leidingnet (water/afvoer) ▶ het bouwkundig verplaatsen of laten vervallen van wanden ter verbetering van de woningplattegrond ▶ het wijzigen van het aantal vertrekken met toevoeging en / of verwijdering van een wand Samenloop van meerdere maatregelen kan leiden tot verschuiven van het niveau van de ingrepen en daarbij horende vergoedingen. Het niveau van de ingrepen bij meerdere maatregelen en de hoogte van de bijbehorende vergoeding wordt bepaald door de corporatie. B. Ingrijpende renovatie 3.2
Indien de huurder tijdens de opknapbeurt niet in de woning kan verblijven (zie 4) dan wordt een (verhuis- en herinrichtingskosten) vergoeding betaald van tenminste € 5.055,- (peildatum 2007). 3.3
De opdracht tot uitbetaling voor verhuis- en herinrichtingskosten wordt gegeven op de dag dat de huurder de woning volgens afspraak aan de verhuurder beschikbaar stelt.
Gedurende de werkzaamheden wordt de woning ‘s avonds, voor het vertrek van de werklui, bezemschoon achtergelaten. 5.7
(Gezondheids)maatregelen om met name stofoverlast tot het uiterste minimum te beperken zullen door de aannemer worden aangebracht. 5.8
Behoudens overmacht worden normale werktijden die in de bouw gelden aangehouden. Dit wil zeggen maandag t/m vrijdag vanaf 7.30 uur tot 16.00 uur of in overleg met de aannemer. 5.9
De huurder zorgt ervoor dat tijdens de uitvoering van werkzaamheden de vloerbedekking en eventueel meubels worden afgedekt. De aannemer stelt afdekmateriaal ter beschikking aan de huurder. In voorkomende gevallen worden aparte afspraken gemaakt zoals de aanwezigheid van speciale bouwwerken of voorwerpen in de woning.
6. communicatieplan 6.1
De verhuurder draagt zorg voor een helder communicatieplan voor aanvang van de werkzaamheden: wie is de verantwoordelijk uitvoerder, tot wie kan men zich wenden bij calamiteiten (ook buiten kantooruren), met wie kan men de planning bespreken, bij wie kan men terecht als er klachten zijn over de uitvoering
7 De wisselwoning 7.1
Indien de uitvoering wegens medische en/of technische redenen niet tijdens bewoning kan gebeuren, dan wordt door de verhuurder gezorgd voor een wisselwoning. Deze woning zal heel en schoon zijn, gestoffeerd en voorzien van verwarming en warm water. 7.2
4. Vaststellen uitvoering in bewoonde of niet-bewoonde staat:
De verhuurder zorgt voor een passende wisselwoning. Voor het gebruik van de vergelijkbare wisselwoning zal maximaal de betaalde huurprijs voor de huidige woning worden berekend of minder indien de kwaliteit dat eist.
4.1
7.3
De uitvoering van de werkzaamheden vindt plaats in bewoonde staat, behalve wanneer om technische of sociaalmedische redenen de woning onbewoonbaar is. In dit laatste geval draagt de verhuurder zorg voor een wisselwoning. 4.2
Er is sprake van technische noodzakelijke redenen wanneer de werkzaamheden betreffen: het verwijderen van muren, het wijzigen van de indeling, het vervangen van vloerdelen, het vervangen van plafonds. Daarnaast kan de lijst met uit te voeren werkzaamheden cumulatief leiden tot technische noodzakelijkheid 4.3
Bij het vaststellen van een mogelijke sociaal-medische reden tot uitplaatsing tijdens de uitvoering worden de volgende aspecten meegenomen: de leeftijd van een van de bewoners, de gezinssamenstellling, ziekten, handicaps, allergieen en psychische belastbaarheid een en ander onderbouwd door verklaringen van (huis)artsen en maatschappelijke instellingen.
De wisselwoning is aangesloten op de nutsvoorzieningen (gas, water, elektra, telefoon en CAI). De huurder betaalt voor het gebruik van de nutsvoorzieningen tijdens het verblijf in de wisselwoning, doch eventuele kosten in verband met aansluiting of administratieve kosten met betrekking tot de verhuizing zijn voor rekening van de verhuurder. Als in de oude woning sprake was van een internetaansluiting en de verhuizing daarvan brengt kosten met zich mee, dan zijn deze voor rekening van de verhuurder. De wisselwoning is schoon, geschilderd en/of behangen en voorzien van schone, eventueel gereinigde vloerbedekking en gordijnen. 7.4
Het gebruik van elektriciteit in de woning gedurende de aanpak zal de aannemer vergoeden. Huurder zal bij aanvang werkzaamheden in aanwezigheid van de verhuurder de meterstanden noteren.
5. Uitvoering in bewoonde staat/plan van aanpak
8. Het tijdpad/de planning
5.1
8.1
5.2
8.2
De verhuurder/uitvoerder draagt zorg voor een gedetailleerde planning van de werkzaamheden (plan van aanpak) voor aanvang: in welke ruimten wordt wanneer gewerkt, wat wordt van de huurder verwacht, in hoeverre zijn wanneer bepaalde voorzieningen niet beschikbaar en wat is dan het alternatief. De huurder draagt zorg voor het leegruimen van ruimten waar gewerkt gaat worden volgens de planning, zodanig dat de werkzaamheden daar uitgevoerd kunnen worden. 5.3
Gedurende de werkzaamheden neemt de verhuurder maatregelen, zodat de huurder in ieder geval ‘s avonds de beschikking heeft over toilet, sanitair, water, gas en elektriciteit. Deze beschikbaarheid is bij voorkeur in de woning, hier wordt met de planning rekening mee gehouden. 5.4
Indien het niet mogelijk is om in de woning de sanitaire voorzieningen te realiseren dan neemt de verhuurder dusdanige maatregelen dat de voorzieningen in de onmiddellijke dan wel in de zeer nabije omgeving zijn en dat er eenvoudig en veilig gebruik gemaakt van kan worden.
De huurder ontvangt uiterlijk vier weken voor de aanvang van de werkzaamheden bericht van de startdatum. Bericht van de startdatum kan eerst gegeven worden nadat het renovatieplan aan de huurder is verstrekt en nadat het onderhoudscontract ondertekend is. De werkzaamheden in de woning (– casco - binnenwerkzaamheden -) nemen ten hoogste veertig aaneengesloten kalenderdagen in beslag. Als deze termijn wordt overschreden ontvangt de huurder een vergoeding van € 75,- per werkdag. 8.3
De casco - buitenwerkzaamheden –inclusief schilderwerk trappenhuis en zolder- kunnen volgens een van de binnenwerkzaamheden afwijkende planning verlopen. Maar uiterlijk binnen drie maanden, of 60 werkbare dagen, nadat met de laatste woning van het pand is begonnen, wordt ook dit opgeleverd. Als deze termijn wordt overschreden ontvangt de huurder een vergoeding van € 75,- per werkdag. 8.4
Als datum van voltooiing van de werkzaamheden heeft te gelden de datum van oplevering.
5.5
Voor de verwarming geldt met uitzondering van de maanden mei, juni, juli en augustus dat deze aanwezig is in iedergeval in de avonduren. De verhuurder zorgt dat de woning ‘s avonds wind- en waterdicht is.
44
Grip op de ingreep
2/4
3/4
Grip op de ingreep
45
9. De oplevering 9.1
Op de in goed overleg vastgestelde dag (aan het einde van de bouwperiode) van de oplevering inspecteren de verhuurder en de huurder in principe gezamenlijk de woning. Indien nodig wordt er een lijst van klachten en/of gebreken, geconstateerd tijdens de oplevering, opgesteld en ondertekend door zowel huurder als verhuurder. Beide partijen krijgen een kopie van deze lijst.
Trefwoordenlijst 70% regeling
22
9.2
Vijf werkdagen na de oplevering vindt de eindoplevering plaats. De klachtenlijst moet verholpen zijn. De nog resterende klachten worden binnen drie werkdagen door de verhuurder verholpen. 9.3
De huurder geeft iedere tekortkoming die hij constateert zo snel mogelijk door aan de verhuurder. 9.4
De huurder heeft recht op een schadevergoeding indien door toedoen van de verhuurder werkzaamheden in de woning die tot het plan behoren én die het woongenot belemmeren bij de oplevering niet of onvoldoende zijn uitgevoerd, waardoor de oplevering niet tijdig heeft plaatsgevonden.
10. Schade 10.1
Indien er tijdens de werkzaamheden, door werknemers van de verhuurder, de aannemer of onderaannemer schade wordt toegebracht aan eigendommen of voorzieningen van de huurder of van onderdelen daarvan, zal de verhuurder zorg dragen voor de vergoeding van de schade. De huurder moet na constatering van schade deze met onverwijlde spoed schriftelijk melden bij de verhuurder om aanspraak te kunnen maken op vergoeding van schade. Aldus in tweevoud opgemaakt op
De verhuurder: naam in blokletters
-
-
te Amsterdam
De huurder: naam in blokletters handtekening:
11,28
Huisvestingsvergunning Aanhoudingstermijn Aanschrijven
26
14
Huurcommissie
19,28
9,29
Huurcontracten
5
Aanspreekpersonen bij corporatie
36
Huurdersvereniging
Aanvraag vergunning
11
Huurgewenning
27
15,28
Huuropzegging
5, 23
Achterstallig onderhoud
40,41
Redelijk voorstel Renovatievergoedingen
25
ROA gebied
23
Rol bewonersondersteuner
18,27
19
Samen sterk
34
Adressen stadsdelen
10
Huurverlaging
20
Samenvoegen
15
Appartementsrechten
13
Hypotheekrenteaftrek
27
Samenvoegingsvergunning
12
Schadevergoeding
25
BBSH
33
Ingrijpende werkzaamheden
24
Splitsingseisen
Basiskwaliteit
14
Informatieplicht
32
Sloopvergunning
11
Invloed bewonerscommissies
36
Sociale redenen
24
Splitsen
13
Belanghebbende Beroep
11,17
13 12,17
Bestuursdienst
9
26,33
Splitsingsruimte
13
Bestuursdwang
30
Koepels
31
Stedelijk bureau
41
Bewoners organiseren
35
Koopsubsidie
27
Bewonerskoepel
31
Kopen
27
Technisch noodzakelijk
Bewonersloket Stedelijke Vernieuwing
41
Kwaliteitseisen
14
Tegengestelde belangen
Bewonersverklaring
15
Bezwaar
Kaderafspraken
24,26 34
Teveel betaalde huur
6
Tijdelijke huurovereenkomst
5
11,14,15,17
Leeg opleveren
Bezwaar tegen splitsen
14
Leegstandswet
Bibob
12
Liberalisatiegrens
20
Tips bij renovaties
22
Bouwtechnische eisen
14
Lokale politiek
40
Tips voor bewonersondersteuner
39
Mandaat
36
Bouwvergunning
17,25 6
11,12 9,10, 30
Medische redenen
24, 25, 44
Tijdelijke uitplaasting
24
Tussenhuur
6
Uitgangspositie huurder
7
Casco-onderhoud
16
Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag
41
Uitgangspositie verhuurder
Checklist kwaliteitseisen
14
Middensegment hypotheek
27
Uitplaatsen
17,23
Competentieprofiel
39
Monumentenvergunning
11
Uitvoering werkzaamheden
21,44
Complexgewijze verbeteringen
19 Naslagwerken
41
Valkuil bewonerscommissies
Nota 5Xb
33
Vaststellingsovereenkomst
Nulpunt
28
Verbouwing
15
Verdeelbesluit
13
Vergunningen
9, 11, 12, 40
Dienst Wonen
31,33,36 9 8,41
7
36 20,25
Distributiesector
26
Omgevingsvergunning
Doel bewonersondersteuner
38
Onderhandelen
36,37
Verhuiskostenvergoeding
Onderhoudsgeding
28,30
Voorlopige voorziening
11
Voorrangsregeling
23
Voorzieningen in wisselwoning
24
18
Dringend eigen gebruik
5
Duur werkzaamheden
14
EBF advocaat
28
Opknapbeurt
16
Eisen aan een commissie
31
Opzetten bewonersgroep
35
Empowerment
39
Overeenkomst aard van korte duur
Energieprestatie
16
Overlastvergoeding
Onderhoudsprocedure Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam (OGA)
Gebrekenmelding Gebruiksovereenkomst
28 6
Partiële huisvestingsverordening
28 23,24
5 26 15
32
Wie besluit wat?
10
Wisselwoning
24,26
WOHV
32
23,37
Woningisolatie
16
20
Periodiek onderhoud
16
Woningontrekkingsvergunning
Permanente uitplaatsing
23
Woongenot
18
Woonwensen
Grote vereenvoudiging
8,9 16,19 18
Plaberum Positie bewonersondersteuner
17,38
Publicatie
11,41
Handhaving
21
Quotum
13
12 18,20,26 23,24
Zelf aangebrachte voorzieningen Zienswijze
Haalbaarheidsonderzoek
23,24,33
Passende woning
Geliberaliseerde huurprijs
Geriefsverbetering
15,21
Wet overleg huurders verhuurder
Peildatum
Gemeentelijke diensten
24
Werkzaamheden
17 8
25,33
Werkgroep herhuisvesting
Gedwongen vertrek Gemeentelijk beleid
4/4
38
Ruimtelijke ordening
Huurprijs bij woningverbetering
Dienst Milieu en Bouwtoezicht
Grip op de ingreep
16,21,22,33
40
Corporaties
46
21
Renovatie
Actief benaderen
BWT
handtekening:
Hoger beroep
Zolder
17,25 11,14,30 15,20
9,29,30 Grip op de ingreep
47
Huurderskoepels in Amsterdam Het Oosten
Woonstichting De Key
Eigen Haard
Koepel: Zicht op Het Oosten
(voorheen Onze Woning, De Doelen en
(voortgekomen uit een fusie tussen Eigen Haard
Nieuwezijds Voorburgwal 32
Lieven de Key)
en Olympus Wonen, dat zelf een fusieproduct was
1012 RZ Amsterdam
Koepel: Huurderskoepel Arcade
van Ons Huis, Ons Belang en ACOB)
020 - 404 02 10
Nieuwezijds Voorburgwal 177-2
Koepel: HBO Argus (voor het Amsterdamse deel)
[email protected]
1012 RK Amsterdam
A. v.d. Horststraat 2
www.zichtophetoosten.nl
020-6233628
1065 GX Amsterdam
[email protected]
[email protected]
Ymere
www.hvarcade.nl Nieuw Amsterdam (onderdeel van Rochdale)
(voorheen Woningbedrijf Amsterdam en Woningstichting WVA Almere)
De Alliantie Amsterdam
Koepel: SBO (voor het Amsterdamse deel,
(voorheen De Dageraad en PWV-Wonen)
Gooioord 263
voluit Stichting Bewoners Organisatie)
Koepel: Huurdersplatform Palladion
1103 EA Amsterdam
Koepel: Bijlmer Bewonersraad Nw-Asd
Nieuwezijds voorburgwal 21-1
Westmallepad 8
1012 RC Amsterdam
1066 PP Amsterdam
Rochdale (voortgekomen uit een fusie tussen
020-6258046
020-4080998
Patrimonium en Rochdale)
[email protected]
[email protected]
Koepel: Bewonersraad Patroc
www.sbobewoners.nl
www.palladion-info.nl
Postbus 23031
www.huurdersplatformpalladion.nl
1100 DMAmsterdam
[email protected]
http://www.patroc.nl/
AWV
[email protected]
Koepel: Kerngroep AWV Nieuwezijds Voorburgwal 32 1012 RZ Amsterdam
Far West (samenwerkingsverband van Het
[email protected]
Oosten, De Key, Zomers Buiten en Rochdale voor de stedelijke vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden). Koepel: Bewonersplatform Far West Nieuwezijds Voorburgwal 32 1012 RZ Amsterdam
[email protected]
Wijksteunpunten Wonen Stadsdeel
Buurt adres telefoon
Bos en Lommer Centrum Oude Binnenstad Westelijke Binnenstad Oostelijke Binnenstad De Baarsjes Geuzenveld/Slotermeer Noord Oost/Watergraafsmeer Osdorp Oud-West Oud Zuid De Pijp Zuid Slotervaart Westerpark Staatslieden / H. de Grootbuurt Spaarndammerbuurt Zeeburg Zuideramstel Buitenveldert Rivierenbuurt Zuidoost
Colombusplein 1 Nieuwe Doelenstraat 55 1e Laurierdwarsstraat 6 Roetersstraat 174 Colombusplein 1 Postbus 67075, 1060 JB J. Drijverweg 5 Wijttenbachstraat 34hs Groenpad 4 Eerste Helmersstraat 106d Gerard Doustraat 133 H. Jacobszstraat 4-6 Jan Tooropstraat 6 van Limburgstirumstraat 119 Spaarndammerstraat 722 Wijttenbachstraat 34hs A.J.Ernststraat 112 Rijnstraat 115 A. de Komplein 150 Harriet Freezerstraat 118-b
412 15 37 622 42 88 625 85 69 622 76 98 412 15 37 889 82 12 494 04 46 462 03 30 619 09 74 618 24 44 664 53 83 471 57 08 346 06 70 682 11 33 680 27 10 462 03 30 642 11 16 642 21 79 252 57 77 314 07 10
Deze brochure is een uitgave van het stedelijk bureau Wijksteunpunt Wonen. Amsterdam, mei 2008.
