Ingatlanhoz kapcsolódó bérleti díjak és költségtérítések elszámolása, ha a bérbeadó magánszemély Napjainkban egyre gyakrabban fordul elő, hogy a társaságok gazdasági tevékenységük folytatásához ingatlant vesznek bérbe, mellyel kapcsolatban átvállalják az ingatlan fenntartásával és működésével kapcsolatos költségeket. A bérleti díj és az ahhoz kapcsolódó költségtérítések elszámolásával kapcsolatban számos kötelezettség terheli mind a bérleti díjat fizetőt, mind a bérleti díjban részesülő magánszemélyt. A bérbeadásból származó jövedelem és az általános forgalmi adó Ha a magánszemély a bérbeadási tevékenységet rendszeresen vagy üzletszerűen, haszonszerzés céljából végzi, akkor az áfatörvény tekintetében adóalanynak minősül. Ha az ingatlan több magánszemély (pl. házastársak) közös tulajdonában és közös használatában áll, akkor az áfatörvény rendelkezéseinek alkalmazásakor a tulajdonostársak közössége minősül adóalanynak. Ilyenkor az adóalanyisághoz fűződő kötelezettségeket és jogokat a tulajdonostársak közössége az általa kijelölt képviselő útján gyakorolja. Kijelölés hiányában képviselőnek a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs, egyenlő tulajdoni hányad esetén pedig az adóhatóság által kijelölt személy tekintendő. A magánszemélynek az áfás adóalanyiság tekintetében külön bejelentkeznie nem kell az adóhatóságnál, hanem az adószám kiváltására irányuló bejelentésében kell nyilatkoznia arról, hogy miként teljesíti az általános forgalmi adó kötelezettségét. A magánszemélynek csaknem minden esetben kötelezettsége az adószám kiváltása, de ez csak azokban az esetekben fordulhat elő, amikor az ingatlan bérbeadása az áfatörvény szabályai szerint adómentesen minősül, és arra a
magánszemély nem kíván adókötelezettséget választani. Adókötelezettség választása esetén az adószám kiváltása kötelező. Az áfa-tv. 86. §-a alapján az ingatlan, vagy ingatlanrész bérbeadása adómentes. Ugyanakkor a bérbeadó az adóhatóság felé tett bejelentéssel dönthet úgy, hogy a bérbeadási tevékenységére adókötelezettséget választ. Az Art. 22. § (1) bekezdés b) pontja alapján az adóalany az adóköteles tevékenység megkezdésével egyidejűleg nyilatkozik az adóhatóság felé arról, hogy egyéb ingatlan bérbeadási tevékenységére tárgyi adómentesség helyett adókötelezettséget választ. Az Art. 22. § (2) bekezdése szerint az áfa-státuszáról tett nyilatkozatot az adóalany a változtatást megelőző adóév utolsó napjáig jelentheti be az adóhatósághoz. Ha tehát a magánszemély az ingatlan bérbeadásának megkezdésével egyidejűleg jelentkezik be az adóhatósághoz, akkor a bejelentkezésekor kell nyilatkoznia arról, hogy a adómentesség helyett az általános szabályok szerinti adózást választja. Ha a magánszemély az adóhatóságnál már adószámmal rendelkezik, és ingatlan bérbeadási tevékenységgel egészíti ki a tevékenységi körét, akkor az adóalanynak egyéb ingatlan bérbeadása tekintetében év közben kizárólag a bérbeadási tevékenysége megkezdésének időpontjában van lehetősége adókötelezettséget választani. Kérdésként merülhet fel, hogy mi minősül a tevékenység megkezdésének egyéb ingatlan bérbeadása esetén. Az egyéb ingatlan bérbeadása tekintetében a tevékenység megkezdésének a tevékenység tényleges, fizikai értelemben történő megkezdését, azaz a bérlőnek a bérleti szerződés jogcímén történő birtokba lépésének mint jogi ténynek a megtörténtét tekintjük.
A Ptk. 423. §-a szerint a bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni. A Ptk. bérleti szerződésre vonatkozó definíciójából következően a bérlet a dolognak a bérlő használatába történő adásával valósul meg. A használatba adás feltétele ugyanakkor a birtokba adás, hiszen e nélkül a bérlő a dolgot használni nem tudja. Éppen ezért az általános forgalmi adó rendszerében a bérbeadás mint adóköteles tevékenység fizikai értelemben vett megkezdésének időpontja az a nap, amikor az adott ingatlant a bérlőnek bérlet jogcímén birtokba adják. Mindezek alapján az egyéb ingatlan bérbeadásának kezdő időpontja az ingatlan birtokba adásának napja, így amennyiben az adóalany az egyéb ingatlan bérbeadására az általános szabályok szerinti adózást kívánja választani, legkésőbb azzal a nappal köteles az erről szóló nyilatkozatát az adóhatósághoz megtenni, amikor az adott ingatlan birtokba adása megtörténik. Amennyiben az adóalany az egyéb ingatlan bérbeadásának megkezdésével egyidejűleg nem jelenti be az általános szabályok szerinti adózás választását, akkor a bérbeadást adómentesen köteles számlázni, az általános szabályok szerinti adózás választására az Art. 22. § (2) bekezdésének figyelembevételével már csak a következő adóév tekintetében van lehetősége akkor, ha az erre vonatkozó nyilatkozatát az adott adóév december 31-ig megteszi az adóhatóság felé. Ha az adóalany az egyéb ingatlan bérbeadására az általános szabályok szerinti adózást az adóhatósághoz bejelentette, és a következő évre nem kíván ettől eltérni, akkor év végén nem kell újra bejelentést tenni, mivel az Art. 22. § (2) bekezdése alapján kizárólag a változást kell bejelenteni. 2010. augusztus 16-a után a nem egyéni vállalkozóként végzett ingatlanbérbeadás esetén adószámot nem kell kiváltani. Korábban kötelező volt adószámot kiváltani a rendszeresen, üzletszerűen végzett tevékenység miatt.
Az adószám nélküli bérbeadással az a nem egyéni vállalkozó magánszemély élhet, akinek a bérbeadása az áfa-tv. szabályai szerint nem adóköteles, és arra adókötelezettséget nem választ, és nincs kereskedelmi kapcsolata uniós ország adóalanyával. Kereskedelmi kapcsolatnak kell tekinteni a termékbeszerzést és értékesítést, valamint a szolgáltatásnyújtást és -igénybevételt. Vagyis az adózó kizárólag természetes személy lehet, aki – nem egyéni vállalkozó (sem az ingatlan-bérbeadási tevékenysége vonatkozásában, sem más tevékenységére tekintettel), – tevékenysége kizárólag az áfa-tv. 86. §-a szerinti adómentes ingatlanbérbeadási (haszon-bérbeadási) tevékenység lehet és az ingatlanbérbeadásra vonatkozóan az adóalany nem él az adókötelessé tétel választásával, – valamint nem létesít kereskedelmi kapcsolatot az Európai Közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalannyal. Minden más esetben az adószám kiváltása és megtartása a továbbiakban is kötelező. Nem élhet ezzel a lehetőséggel az, akinek a tevékenysége kötelezően adóköteles körbe tartozik, pl. a kereskedelmi szálláshelyadás, közlekedési eszköz tárolására, parkolására alkalmas ingatlan, pl. garázs bérbeadására irányuló tevékenység. Mindettől függetlenül, az adószám kiváltására egyébként nem kötelezett adózó is kiválthatja az adószámot. A már meglévő adószámokat megszüntetni nem kell, az továbbra is használható. A bérbeadás számlázása A számlában, az egyszerűsített számlában feltüntetett adatok valódiságáért a kibocsátó a felelős. Ugyanakkor a bizonylatban vevőként feltüntetett adóalany (tehát a bérbe vevő adóalany) adózással kapcsolatos jogai nem sérülhetnek, ha az adóköteles tényállás kapcsán az a termékértékesítés, illetve szolgáltatásnyújtás körülményeit figyelembe véve kellő körültekintéssel járt el.
Ennek alapján, amennyiben a bérbeadó az ingatlan bérbeadását általános forgalmi adóval terhelten számlázza, akkor a bérbe vevő adózó alapvetően a bérbeadó által a felé tett nyilatkozat alapján győződhet meg arról, hogy a szolgáltatás nyújtója áfás adózást választott-e avagy sem. Éppen ezért amenynyiben megállapítható, hogy a bérlő nem tudta és nem is tudhatta, hogy a bérbeadó milyen adózást alkalmaz az egyéb ingatlan bérbeadása tekintetében, a bérlő által gyakorolt levonási jogot ez a körülmény nem érintheti. Természetesen amennyiben megállapítást nyer, hogy a bérbeadó annak ellenére számlázott általános forgalmi adóval terhelten, hogy az egyéb ingatlan bérbeadása tekintetében nem választotta az általános szabályok szerinti adózást, akkor a számláit helyesbítenie kell majd a bérlő felé, aki a korábban a felé tévesen kiszámlázott – és általa jóhiszeműen levont – általános forgalmi adót a helyesbítő számla kibocsátására vonatkozó adómegállapítási időszakban rendezi el. 1 Számlaadási kötelezettség Amennyiben a magánszemély a bérbeadási tevékenység gyakorlása következtében az áfatörvénynek alanyává válik 2 , akkor ez egyben azt is jelenti, hogy a magánszemély a bérbeadási tevékenységről számlát vagy egyszerűsített számlát köteles kiállítani. A számlán (egyszerűsített számlán) a bérbeadási tevékenység ellenértékeként a teljes – költségtérítést is tartalmazó – bérleti díjat kell feltüntetni, függetlenül attól, hogy a magánszemély milyen módon kíván a bevétele után személyi jövedelemadót fizetni. Fontos, hogy a költségtérítés is része a bevételnek. Vagyis amennyiben a magánszemély a bérleti díjon felül költségtérítést (közös költség, villamos energia, vízdíj, csatornadíj, szemétszállítási díj, stb.) is kap, akkor annak összegét 1
PM Forgalmi adók, Vám és Jövedéki Főosztály 2694/2007. – APEH Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály 8429609509 2 A magánszemély a bérbeadási tevékenység gyakorlása következtében akkor is alanya az Áfa. törvénynek, ha a bérbeadás tárgyi adómentesség alá tartozik.
is fel kell tüntetni a számlán (egyszerűsített számlán). Ezen költségek összegét kizárólag abban az esetben nem kell a számlán (egyszerűsített számlán) szerepeltetni, ha azokat a bérleti szerződés alapján közvetlenül a bérbe vevő viseli. Az ingatlan bérbeadással összefüggésben a bérlő által fizetendő költségtérítések adókötelezettsége abban az esetben kerülhető el, ha a közüzemi órák „átírásra kerülnek” a bérlő nevére (vagyis a bérlő lesz a számlafizető). Ilyen esetben ugyanis a bérlő viseli a költségeket, de már közvetlenül, és így nincs szükség a költségtérítés továbbszámlázására a bérlő felé a költségérvényesíthetőség érdekében. Ha a bérbevevő bizonylat ellenében a kifizetést teljesíti, akkor a személyi jövedelemadóval csökkentett összeget kell kifizetnie a magánszemély részére. Számlaadási kötelezettség adószám hiányában Az adószámmal nem rendelkező természetes személyt a bérbeadási tevékenység után számlaadási kötelezettség nem terheli, sőt, számlát nem állíthat ki. Adószám hiányában is a magánszemély az általános forgalmi adó alanyának számít, és az adómentes tevékenységére tekintettel számviteli bizonylatot kell kibocsátania. A számviteli bizonylat olyan, a gazdálkodó által kiállított okmány (számla, szerződés, megállapodás, kimutatás, hitelintézeti bizonylat, bankkivonat, jogszabályi rendelkezés, egyéb ilyennek minősíthető irat), amely a gazdasági esemény elszámolását, nyilvántartását támasztja alá. A számviteli bizonylatot a gazdasági művelet, esemény megtörténtének, illetve a gazdasági intézkedés megtételének vagy végrehajtásának időpontjában, illetve időszakában, magyar nyelven kell kiállítani. A könyvviteli elszámolást közvetlenül alátámasztó bizonylat általános alaki és tartalmi kellékei a következők: a) a bizonylat megnevezése és sorszáma vagy egyéb más azonosítója; b) a bizonylatot kiállító gazdálkodó (ezen belül a szervezeti egység) megjelölése;
c) a gazdasági műveletet elrendelő személy vagy szervezet megjelölése, az utalványozó és a rendelkezés végrehajtását igazoló személy, valamint a szervezettől függően az ellenőr aláírása; a készletmozgások bizonylatain és a pénzkezelési bizonylatokon az átvevő, az ellennyugtákon a befizető aláírása; d) a bizonylat kiállításának időpontja, illetve − a gazdasági művelet jellegétől, időbeni hatályától függően − annak az időpontnak vagy időszaknak a megjelölése, amelyre a bizonylat adatait vonatkoztatni kell (a gazdasági művelet teljesítésének időpontja, időszaka); e) a (megtörtént) gazdasági művelet tartalmának leírása vagy megjelölése, a gazdasági művelet okozta változások mennyiségi, minőségi és − a gazdasági művelet jellegétől, a könyvviteli elszámolás rendjétől függően − értékbeni adatai; f) külső bizonylat esetében a bizonylatnak tartalmaznia kell többek között: a bizonylatot kiállító gazdálkodó nevét, címét; g) bizonylatok adatainak összesítése esetén az összesítés alapjául szolgáló bizonylatok körének, valamint annak az időszaknak a megjelölése, amelyre az összesítés vonatkozik; h) a könyvelés módjára, az érintett könyvviteli számlákra történő hivatkozás; i) a könyvviteli nyilvántartásokban történt rögzítés időpontja, igazolása; j) továbbá minden olyan adat, amelyet jogszabály előír. Önálló tevékenységből származó jövedelemként történő adózás A magánszemély az egyéb ingatlan bérbeadásából származó jövedelme után az összevont adóalap részeként adózik. A bérbeadási tevékenységből származó jövedelmet vagy tételes költségelszámolással vagy az ún. 10 százalékos szabály alkalmazásával állapíthatja meg. Ha a magánszemély a tételes költségelszámolást választja, akkor a bevételből levonható valamennyi olyan költség, amely − a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefügg, − kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében a naptári évben merül fel, − ténylegesen kifizetésre került, − szabályszerűen igazolt.
A tételes költségelszámolást alkalmazó magánszemély a bérbe adott ingatlan értékcsökkenését is elszámolhatja, az egyéni vállalkozóra vonatkozó értékcsökkenési szabályok szerint. Fontos azonban figyelemmel lenni az szja-tv. azon rendelkezésére, mely szerint költségként nem számolhatóak el azok a kiadások, melyek – akár részben – a magánszemély személyes vagy családi szükségleteinek kielégítését szolgálják. Ha a magánszemély az ún. 10 százalékos módszert választja, akkor a bérbeadásból származó bevétel 90 százaléka minősül jövedelemnek. A magánszemély ezen módszer választása esetén további költséget nem érvényesíthet a bevétellel szemben, még az igazolt költséget sem. A két módszer (a tételes költségelszámolás és a 10 százalékos szabály) vegyesen egy adóéven belül nem alkalmazható. Ha a magánszemély valamely önálló tevékenységből származó jövedelmét a 10 százalékos költséghányad alkalmazásával határozza meg, akkor más önálló tevékenységénél a tételes költségelszámolást nem alkalmazhatja. Az összevonás alá vont bérbeadás bevétele az önálló tevékenység része, tehát alkalmazni kell rá a 27 százalékos adóalap-kiegészítést. Ezt azt jelenti, hogyha a magánszemély a bevétele 90 százalékát tekinti jövedelemnek, azt az adóalap megállapításához meg kell növelnie 27 százalékkal, és az után kell az adófizetési kötelezettséget teljesíteni. A tételes költségelszámoló bérbeadó a bérbeadás adóalapjának meghatározásakor arra a jövedelemrészre, amelyre a megfizetett egészségügyi hozzájárulást költségként nem számolta el, az adóalap-kiegészítést 78 százalékos jövedelemre alkalmazhatja. A bérbeadásból származó adóévi összes jövedelemre vonatkozóan – a jövedelem megállapításának módszerétől függetlenül – az összevont adóalap részeként kell a 16 százalék adót megállapítani, és a kifizetők által levont (vagy a bérbeadó által megfizetett) adót az adóbevallásban kell figyelembe venni.
Ha a bérbe adott ingatlan közös tulajdonban van, akkor főszabályként annak a magánszemélynek kell az adókötelezettséget teljesítenie, aki a bérbeadási tevékenységet folytatja. Az szja-tv. azonban lehetőséget ad arra, hogy a tulajdonosok a jövedelmet a tulajdoni hányaduk arányában megosszák. Az adó megállapítása egyéb ingatlan bérbeadása esetén A kifizetőnek a számlát adó bérbeadó magánszemélytől nem kell adóelőleget levonnia akkor, ha a magánszemély nyilatkozik arról, hogy jövedelmét öszszevonandó jövedelemként kezeli. A kifizetőnek ebben az esetben adóelőleglevonási kötelezettsége csak akkor keletkezik, ha azt a magánszemély kéri. Ha a magánszemély számlaadásra nem kötelezett, és számviteli bizonylatot ad, akkor a kifizetőnek az összevonandó jövedelemre vonatkozó adóelőlegmegállapítási szabályok szerint az adóelőleget meg kell állapítania. Bármely módszert alkalmazza a magánszemély az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem adózására, a jövedelmet be kell vallania a személyi jövedelemadó bevallásában. A bérbeadási tevékenységből származó jövedelmet terhelő járulékok A bérbeadási tevékenységből származó jövedelem után nem keletkezik társadalombiztosítási járulékkötelezettség. Az ingatlan-bérbeadási tevékenységből származó jövedelem után az eho-tv. 3. § (3) bek. e) pontja alapján százalékos egészségügyi hozzájárulást kell fizetni abban az esetben, ha a bérbeadás tárgya termőföldnek nem minősülő, egyéb ingatlan. Ilyen esetben a magánszemélynek 14 százalék egészségügyi hozzájárulást kell fizetnie, ha a jövedelem éves összege meghaladja az 1 000 000 forintot.
Ha az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem éves összege az 1 millió forintot nem haladja meg, akkor a magánszemélyt egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség nem terheli. Ha az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem éves összege az 1 millió forintot meghaladja, a bevétel egésze után egészségügyi hozzájárulást kell fizetni a hozzájárulás-fizetési felső határig. A bérleti szerződés megkötésekor fennálló körülmények és a szerződés rendelkezései alapján a kifizetőnek már a bérleti szerződés megkötésekor előre meg kell állapítania, hogy az éves jövedelem várhatóan meghaladja-e az 1 millió forintot. Ezért a kifizetőnek már a tárgyévi első kifizetéskor le kell vonnia az egészségügyi hozzájárulást a bérleti díjból, ha az a tárgyévben – figyelembe véve a többi kifizetőtől vagy magánszemélyektől származó bérleti díjak összegét is – meghaladja az 1 millió forintot. Annak érdekében, hogy több bérleti jogviszony fennállása esetén a kifizető teljesíteni tudja egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettségét, a magánszemély legkésőbb a kifizetés időpontjáig nyilatkozik a kifizetőnek arról, hogy a több kifizetőtől és/vagy magánszemélytől is származó ingatlanbérbeadásból keletkező jövedelme a naptári évben meghaladja az 1 millió forintot. A magánszemélynek ezt a százalékos egészségügyi hozzájárulást mindaddig fizetnie kell, amíg a tárgyévben el nem éri a hozzájárulás-fizetési felső határt. Az egészségügyi hozzájárulás-fizetési felső határ a 2011. évben 450 000 Ft. A 450 000 forint egészségügyi hozzájárulás-fizetési felső határ számításánál figyelembe kell venni: • egyéni pénzbeli (2 százalék) és természetbeni (4 százalék) egészségbiztosítási járulékot, • az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulással adózó ekho-alap 1,6 százalékát, • egészségügyi szolgáltatási járulékot (havi 5100 Ft),
•
az egészségügyi hozzájárulás alá tartozó külön adózó jövedelmek – például osztalék után megfizetett 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást.
A magánszemélyt terhelő százalékos egészségügyi hozzájárulást a kifizető havonta állapítja meg, vonja le, és a jövedelem kifizetését (juttatását) követő hónap 12. napjáig fizeti meg. A levont egészségügyi hozzájárulást az Art. 31. § (2) bekezdésében meghatározottak szerint, a havi elektronikus adó- és járulékbevallásban kell bevallani az állami adóhatóság felé. A kifizetőnek abban az esetben nem kell a kifizetésből levonnia a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást, ha – a magánszemély nyilatkozik, hogy a hozzájárulás-fizetési felső határt elérte; – a magánszemély a kifizető felé arról nyilatkozik, hogy a tárgyévben várhatóan eléri a hozzájárulás-fizetési felső határt. A magánszemély által tett utóbbi nyilatkozat azzal a következménnyel jár, hogy amennyiben a hozzájárulás-fizetési felső határt a tárgyévben mégsem éri el, a magánszemélynek a százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást 6 százalékkal növelten kell bevallania és megfizetnie. Ha a jövedelem nem kifizetőtől (pl. magánszemélytől) származik, akkor a százalékos egészségügyi hozzájárulást a magánszemély állapítja meg. Az egészségügyi hozzájárulás fizetésére kötelezett magánszemély az előleget negyedévente állapítja meg, és a tárgynegyedévet követő hónap 12-éig fizeti meg. Ha a magánszemély a százalékos egészségügyi hozzájárulást a fizetési felső határt meghaladóan fizette meg, a túlfizetést a tárgyévre vonatkozó személyi jövedelemadó-bevallásában igényelheti vissza. Ha a kifizető elmulasztotta levonni, megfizetni és bevallani az egészségügyi hozzájárulást, úgy bevallási kötelezettségét utólagosan pótolnia kell, illetőleg
bevallását önellenőrzéssel helyesbítenie kell, és az egészségügyi hozzájárulást a késedelmi pótlékkal, illetőleg önellenőrzési pótlékkal együtt meg kell fizetnie. Szálláshelyadó fogalma Szálláshelyadásnak kell tekinteni a nem kizárólag erre a célra létesített önálló épület lehatárolt részében folytatott üzletszerű gazdasági tevékenységet. Ezeket a szálláshelyeket elsősorban nem huzamos ott tartózkodás, pihenés céljából hasznosítják. A hasznosított szobák száma maximum 8, az ágyak száma maximum 16 lehet. A szálláshely biztosításán túl ezzel összefüggő szolgáltatás végezhető. A falusi vendégfogadást is ebbe a körbe kell sorolni. Egyéni vállalkozó bérbeadó A korábbi szabályozás szerint az egyéni vállalkozó, ha tevékenységei között bérbeadást, szálláshelyadást is regisztrált, az ebből keletkező bevétel adókötelezettségét az egyéni vállalkozókra vonatkozó szabályok szerint állapította meg. 2010. augusztus 16-tól az egyéni vállalkozó dönthet, hogy az ingatlanbérbeadási és/vagy szálláshelyadási regisztrált tevékenységének teljes bevételét nem egyéni vállalkozásból származó bevételnek, hanem önálló tevékenységből származó jövedelemnek tekinti, vagy tételes átalányadózást választ. Ugyancsak az egyéni vállalkozásból származó jövedelemnek kell tekinteni a nem ingatlan-bérbeadási, illetve szálláshelyadási tevékenységből származó bevételt. A választási lehetőség nem illeti meg az egyszerűsített vállalkozói jövedelemadó hatálya alá tartozó egyéni vállalkozót, a bérbeadásból és szálláshelyadásból származó bevételt továbbra is evás bevételnek kell tekintenie. A választást nem kell előzetesen bejelenteni.
Az egyéni vállalkozó bérbeadó a választott adózási módtól függetlenül egyéni vállalkozó marad, ezért a bevallási gyakorisággal, számlaadással, járulékfizetéssel kapcsolatban változatlanul ugyanazokat a szabályokat kell alkalmazni. Ha az egyéni vállalkozó szünetelteti a tevékenységét, akkor a szünetelés időszaka alatt a bérbeadási, szálláshelyadási tevékenységet sem folytathatja. Mikor érdemes kivenni a bérbeadást az egyéni vállalkozásból Az adózási mód helyes megválasztásával az egyéni vállalkozó legálisan adót spórolhat meg. Éppen ezért mutatjuk be az alábbi táblázatot. Fontos, hogy a számítást mindig az egyedi adatokhoz kell igazítani. Vállalkozói szja
Tételes átalány
Eva
2 000 000
2 000 000
–
–
–
–
–
–
Önálló Önálló tevékenység – tevékenység 10% költségelszámolás
2 000 000
2 000 000
2 000 000
Költség – rezsi
200 000
200 000
200 000
Értékcsökkenés 15 m ingatlan 3%
450 000
450 000
Jövedelem
1 350 000
1 350 000
1 800 000
Adóalap (szuperbruttó)
1 350 000
1 714 500
2 286 000
Szja
135 000
274 320
365 760
Osztalékalap adója 16%
194 400
Eho 14%
170 100
189 000
Eva 30%
–
–
499 500
463 320
Bevétel
Összes teher 1
–
– 252 000 – 617 760
–
2 000 000 2 000 000
32 000/ szoba max 256 000
–
–
–
–
–
–
600 000
Max 256 000
600 000
1 Az eredmény sok mindentől függhet, mindig egyéni számolás szükséges. Nem számol a tábla az egyéni vállalkozó járulékfizetési kötelezettségével, és a vállalkozói kivét-kiegészítéssel.
Lehetősége van az egyéni vállalkozónak arra is, hogy bérbeadási, szálláshelyadási tevékenységét kivegye az egyéni vállalkozásból, így ezt a tevékenységet magánszemélyként végezze. Az egyéni vállalkozó a bérbeadott, hasznosított ingatlan után értékcsökkenést számolhat el akkor, ha erre a bevételére az egyéni vállalkozásból származó bevétel jövedelemszámítási szabályait alkalmazza, és akkor is, ha az önálló tevékenység szabályait alkalmazza, és tételes költségelszámolást választ. Ha úgy dönt, hogy forrásadós jövedelemként adózik, vagy tételes átalányadózást választ, vagy az önálló tevékenység jövedelmét 10 százalékos költséghányaddal állapítja meg, értékcsökkenési leírás elszámolására nincs lehetőség. Bérbeadás nem egyéni vállalkozóként A magánszemély bérbeadási, szálláshelyadási tevékenységét nemcsak egyéni vállalkozóként, hanem magánszemélyként is végezheti. Ebben az esetben e tevékenységére nem regisztrál egyéni vállalkozóként. A magánszemélyként végzett bérbeadási, szálláshelyadási tevékenység bevételének adózására választható az önálló tevékenység szabálya, ezen belül a tételes költségelszámolás vagy 10 százalékos költséghányad. Szálláshelyadási tevékenységre választható tételes átalány, mely szobánként 32 000 Ft/év terhelést jelent. A magánszemélynek költségelszámolásra lehetősége csak akkor van, ha a jövedelmét az önálló tevékenység szabályai szerint tételes költségelszámolással állapítja meg. Önálló tevékenység költséget elszámolni a bevétel erejéig lehet. 2010. augusztus 16-a előtt nem volt lehetőség a bérbe adott, hasznosított ingatlan után értékcsökkenést elszámolni, azonban a törvényváltozás ettől az időponttól erre lehetőséget ad. Az értékcsökkenési leírást a magánszemély az egyéni vállalkozóra vonatkozó szabályok szerint állapíthatja meg.
Értékcsökkenési leírás meghatározása Az egyéni vállalkozóként megkezdett értékcsökkenési leírás folytatható. Ha a magánszemély korábban nem számolt el értékcsökkenést, akkor azt megkezdheti. Az értékcsökkenési leírást elszámoltnak tekinteni azokra az évekre, ahol a magánszemély a jövedelmének megállapítására költséghányadot alkalmazott (10 százalékos költséghányad), vagy értékcsökkenést számolt el, vagy az értékcsökkenés ellentételezésére bevételt, például támogatást kapott. Az értékcsökkenési leírás mértéke az épület jellegétől függ. Bérbeadás esetén: Hosszú élettartamú épület Közepes élettartamú épület Rövid élettartamú épület
2% 3% 6%
Szálláshelyadás esetén: Hosszú élettartamú épület Közepes élettartamú épület Rövid élettartamú épület
3% 3% 6%
A megállapított éves értékcsökkenési leírás összegét arányosítani kell egyrészt a bérbeadott/hasznosított szálláshely alapterületére, másrészt a hasznosítási idő tekintetében. Példa Bérbeadott ingatlan telek nélküli vásárlási értéke: 10 000 000 Ft Értéknövelő beruházás: 2 000 000 Ft Bérbeadás időszaka: 2010. május 1 – 2010. december 31. Bérbeadott terület: 50%
Értékcsökkenés alapjának meghatározása: Szerzési érték: Értéknövelő beruházás: Összes érték: Hasznosított alapterület arányában: (12 000 000 × 0,5) Hasznosított idő arányában: Augusztus 16-tól december 31-éig nap (6 000 000 /365 × 137) Értékcsökkenés mértéke: (3%)
+ =
10 000 000 2 000 000 12 000 000 6 000 000 2 252 054 67 561 Ft
Az értékcsökkenés alá vont ingatlant a tárgyi eszköz-nyilvántartásban kell szerepeltetni. A nyilvántartás a következő adatokat tartalmazza: – a tárgyi eszköz, a nem anyagi javak megnevezése, – gép, berendezés esetén a gyártó vállalat neve, a gyártás éve, a gyártási szám, – a használatbavétel (üzembe helyezés) időpontja, – az elidegenítés vagy (a selejtezési jegyzőkönyvnek megfelelően) a kiselejtezés, a megsemmisülés időpontja, – az értékcsökkenési leírás kulcsa, – az értékcsökkenés kiszámításának alapja, – az értékcsökkenés kiszámításának módosult alapja, – az előző évek értékcsökkenésének halmozott összege, – az adóévben költségként érvényesíthető értékcsökkenés összege, – az értékcsökkenés összegének figyelembevételével számított nettó érték, – a kisvállalkozói kedvezmény igénybevételének adóéve és összege.
Tételes átalány
Eva
Vállalkozói személyi jövedelemadó
Önálló tevékenység – tételes költség
Önálló tevékenység – 10% költségh.
Egyéni vállalkozó – szálláshelyadó
Adószám kell Értékcsökkenés elszámolható Eho nincs
Adószám kell Értékcsökkenés elszámolható Eho van
Adószám kell Értékcsökkenés nem elszámolható Eho van
Egyéni vállalkozó – bérbeadó
Adószám kell Értékcsökkenés elszámolható Eho nincs
Adószám kell Értékcsökkenés elszámolható Eho van
Adószám kell Nem választÉrtékcsökke- ható nés nem elszámolható Eho van
Nem választható
Evás egyéni vállalkozó
Nem választható
Nem választható
Nem választható
Nem választható
Adószám kell Értékcsökkenés nem elszámolható Eho nincs
Természetes személy – szálláshelyadó
Nem választható
Adószám kell Értékcsökkenés elszámolható Eho van
Adószám kell Értékcsökkenés nem elszámolható Eho van
Adószám kell Nem választÉrtékcsökke- ható nés nem elszámolható Eho nincs
Nem választTermészetes ható személy – áfa mentes ingatlan bérbeadás
Adószám nem kell Értékcsökkenés elszámolható Eho van
Adószám nem Nem választható kell Értékcsökkenés nem elszámolható Eho van
Nem választható
Nem választható
Adószám kell Értékcsökkenés elszámolható Eho van
Adószám kell Nem választÉrtékcsökke- ható nés nem elszámolható Eho van
Nem választható
Bérbeadás 2011
Természetes személy – áfaköteles bérbeadás
Adószám kell Nem választÉrtékcsökke- ható nés nem elszámolható Eho nincs
Nem alkotmányellenes a szuperbruttósítás A 2010. január 1-étől megszerzett, összevont adóalapba tartozó jövedelmet 27 százalékkal kell kiegészíteni az szja-tv. 29. §-a alapján. Az adóalap kiegészítést alkalmazni kell: • valamennyi önálló tevékenységből származó jövedelemre (pl. vállalkozói kivét, vállalkozói kivét kiegészítés, átalányadózó jövedelme, megbízási díj stb.) • valamennyi nem önálló tevékenység jövedelmére (munkaviszonyból származó jövedelem, társas vállalkozó személyes közreműködői díja stb.) • egyéb jövedelmekre az adóterhet nem viselő járandóságok (pl. nyugdíj) kivételével. Az adóalap kiegészítés mértéke 27 százalék, amely mérték megegyezik a társadalombiztosítási járulék, illetve a százalékos egészségügyi hozzájárulás mértékével. Az adóalap kiegészítés azonban nemcsak azoknál a jövedelmeknél alkalmazandó, amelyeknél ténylegesen történt járulékfizetés, hanem minden összevonás alá eső jövedelemnél. Adóalap kiegészítést a külön adózó jövedelmekre nem kell számítani, így nem szuperbruttósodik az ingatlan értékesítés jövedelme, osztalékjövedelem, árfolyamnyereség stb. Az adóalap kiegészítést az adóköteles bevételből megállapított, levonásokkal csökkentett jövedelemre kell számítani. Például ha megbízási díj kifizetése esetén a bevétel 100, a jövedelem 90, az adóalap kiegészítés 90 × 0,27, adóalap (90 + 24,3) 114,3. Az adóalap kiegészítést az Alkotmánybíróság alkotmányosnak találta.
